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COLABORACIÓN Y CALIFICACIÓN REGISTRAL EN EL CONTROL URBANÍSTICO PREVENTIVO EN ANDALUCÍA DE LOS ACTOS DE PARCELACIÓN DE SUELO Y SUPUESTOS ASIMILADOS

Interpretación integradora de la Ley suelo estatal 2008, de la Ley de ordenación urbanística de Andalucía 2002

y su Reglamento de disciplina urbanística de 2010.

 

Joaquín Delgado Ramos, Registrador de la Propiedad de Santa Fé (Granada)

 

           

ÍNDICE:  DISTINGUIR SUPUESTOS:

 

1.- FRACCIONAMIENTO DE LA PROPIEDAD DEL  SUELO: división o segregación:

                1.A.- Si es suelo urbano o urbanizable,

                1.B.- Si es suelo no urbanizable

                               En principio es simple parcelación “a secas”

                               Posible consideración como “parcelación urbanística”

 

2.- ACTOS ASIMILADOS LEGALMENTE AL FRACCIONAMIENTO DE SUELO:

2.A..- Figuras jurídicas con asignación de uso exclusivo sobre una porción de terreno:

2.B..- Figuras jurídicas sin asignación de uso exclusivo sobre una porción de terreno: (sólo Andalucía)

2.C.- Un caso particular: el del art 8.1. del Reglamento de disciplina urbanística de Andalucía:

 

3.- SUPUESTO DE DUDA REGISTRAL  SOBRE  LA LEGALIDAD DE LA LICENCIA O DECLARACIÓN DE INNECESARIEDAD. .  Art 28.3 LOUA.

 Potencialmente aplicable a todos los supuestos anteriores

 

 

VEAMOS ESOS SUPUESTOS:

  

1.- FRACCIONAMIENTO DE LA PROPIEDAD DEL  SUELO: división o segregación:

 

            1.A.- Si es suelo urbano o urbanizable, se considera siempre “parcelación urbanística”  (art 66.1.a LOUA).

 

Régimen aplicable:

                        LS 2008 art 17.2:  “sólo es posible si cada una de las resultantes reúne las características exigidas por la legislación aplicable y la ordenación territorial y urbanística.”

 

66.3. Toda parcelación urbanística deberá ajustarse a lo dispuesto en esta Ley y a las condiciones que establece la ordenación urbanística de los instrumentos de planeamiento.

68.1 No se podrán efectuar parcelaciones urbanísticas en suelo urbano y urbanizable mientras no se haya producido la entrada en vigor de la ordenación pormenorizada establecida por el instrumento de planeamiento idóneo según la clase de suelo de que se trate. Se exceptúan de la regla anterior las segregaciones que sean indispensables para la incorporación de terrenos al proceso de urbanización en el ámbito de unidades de ejecución.

66.4. Cualquier acto de parcelación urbanística precisará de licencia urbanística o, en su caso, de declaración de su innecesariedad.

No podrá autorizarse ni inscribirse escritura pública alguna en la que se contenga acto de parcelación sin la aportación de la preceptiva licencia, o de la declaración de su innecesariedad, que los Notarios deberán testimoniar en la escritura correspondiente.

 

1.B.- Si es suelo no urbanizable:

 En principio es simple “parcelación”, sujeta a licencia o declaración de innecesariedad, y con sujeción al régimen de unidades mínimas de cultivo (ley de explotaciones agrarias).

LS 2008 art 17.2:  “sólo es posible si cada una de las resultantes reúne las características exigidas por la legislación aplicable y la ordenación territorial y urbanística.”

Art 66.4 LOUA “No podrá autorizarse ni inscribirse escritura pública alguna en la que se contenga acto de parcelación sin la aportación de la preceptiva licencia, o de la declaración de su innecesariedad, que los Notarios deberán testimoniar en la escritura correspondiente”.

             Pero cuando de forma simultánea o sucesiva, “pueda inducir a la formación de nuevos asentamientos”, se califica como “parcelación urbanística”:

            Consecuencias:

                - art 68.2: “En terrenos con régimen del suelo no urbanizable quedan prohibidas, siendo nulas de pleno derecho, las parcelaciones urbanísticas.”

    - Además, no cabe prescripción.  Art 185 LOUA y 46.2 del Reglamento: “ La limitación temporal del apartado anterior no regirá para el ejercicio de la potestad de protección de la legalidad urbanística y restablecimiento del orden jurídico perturbado respecto de los actos y usos descritos en el artículo 185.2 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre”

.Reacción jurídica: demolición de edificación y reagrupación forzosa. Art 49.J del Reglamento

“j) En el caso de parcelaciones urbanísticas en terrenos que tengan el régimen del suelo no urbanizable, el restablecimiento del orden jurídico perturbado se llevará a cabo mediante la demolición de las edificaciones que la integren y reagrupación de las parcelas, a través de una reparcelación forzosa de las que han sido objeto de dichos actos de previa parcelación. Los actos y negocios jurídicos que hayan dado lugar a la parcelación deberán invalidarse, bien mediante voluntad de las partes, o en su caso, mediante resolución judicial.

A estos efectos, la Administración pública competente ostentará la legitimación activa para instar ante la jurisdicción ordinaria la anulación de dichos títulos, y estará facultada para instar la constancia en el Registro de la Propiedad y en el Catastro Inmobiliario, en la forma y a los efectos previstos en la legislación correspondiente, de la reparcelación forzosa, sin perjuicio de las responsabilidades que procedan.

  

 

2.- ACTOS ASIMILADOS LEGALMENTE AL FRACCIONAMIENTO DE SUELO:

 

2.A..- Figuras jurídicas con asignación de uso exclusivo sobre una porción de terreno:

            “la enajenación, sin división ni segregación, de participaciones indivisas a las que se atribuya el derecho de utilización exclusiva de porción o porciones concretas de la finca, así como a la constitución de asociaciones o sociedades en las que la cualidad de socio incorpore dicho derecho de utilización exclusiva”.  (Art 17.2 LS 2008)

            Régimen jurídico: “sólo es posible si cada una de las resultantes reúne las características exigidas por la legislación aplicable y la ordenación territorial y urbanística.” (art 17.2 LS 2008)

 

2.B..- Figuras jurídicas sin asignación de uso exclusivo sobre una porción de terreno: (solo Andalucía)

            Art 66.2 LOUA. “Se consideran actos reveladores de una posible parcelación urbanística aquellos en los que, mediante la interposición de sociedades, divisiones horizontales o asignaciones de uso o cuotas en pro indiviso de un terreno, fincas, parcelas, o de una acción, participación u otro derecho societario, puedan existir diversos titulares a los que corresponde el uso individualizado de una parte del inmueble equivalente o asimilable a los supuestos del apartado anterior.”

            Régimen jurídico: ” En tales casos será también de aplicación lo dispuesto en esta Ley para las parcelaciones urbanísticas según la clase de suelo de la que se trate.”

            Además, se añade que “sin que la voluntad manifestada de no realizar pactos sobre el uso pueda excluir tal aplicación”.

            Es decir: sea cual sea el tipo de suelo (urbano, urbanizable o no urbanizable):

          -  “Cualquier acto de parcelación urbanística precisará de licencia urbanística o, en su caso, de declaración de su innecesariedad.

        - No podrá autorizarse ni inscribirse escritura pública alguna en la que se contenga acto de parcelación sin la aportación de la preceptiva licencia, o de la declaración de su innecesariedad, que los Notarios deberán testimoniar en la escritura correspondiente.”  (art 64.4 LOUA)

         - Y además se le aplicarán el régimen propio del tipo de suelo de que se trate, como hemos visto más arriba.

 

 2.C.- Un caso particular: el del art 8.1. del Reglamento de disciplina urbanística de Andalucía:

            Igualmente, tendrán la consideración de actos reveladores de posible parcelación urbanística, la transmisión intervivos de cuotas proindiviso de fincas clasificadas como suelo no urbanizable, cuando a cada uno de los titulares corresponda teóricamente una parte de superficie inferior a la mayor de las fijadas en la ordenación urbanística y territorial vigente, como parcela mínima edificable o divisible, según el resultado de aplicar a la total superficie del inmueble objeto de alteración, el porcentaje que represente cada cuota indivisa enajenada. El mismo régimen se aplicará a las transmisiones de acciones, participaciones u otros derechos societarios que produzcan el mismo resultado, así como a las divisiones horizontales

             Comentario: El supuesto no es más que un caso concreto o especificación de los muchos ya contemplados en el art 66.2 de la LOUA.

            Por eso, el Reglamento lo sujeta al mismo régimen jurídico que ya prevé la LOUA. En efecto, el reglamento dice que:

“En estos actos reveladores de parcelación urbanística, se requerirá la correspondiente licencia urbanística o declaración de innecesariedad, debiendo esta última condicionarse resolutoriamente al cumplimiento de las previsiones fijadas en el instrumento de planeamiento urbanístico, o en su caso, aquellas que garanticen la no inducción a la formación de nuevos asentamientos. Los Notarios y Registradores de la Propiedad, para autorizar e inscribir respectivamente las escrituras públicas de estos actos o negocios jurídicos, exigirán el previo otorgamiento de licencia urbanística o declaración de innecesariedad, debiendo los primeros testimoniarlo en las correspondientes escrituras públicas.”

             Vemos que ni el supuesto de hecho es distinto de los contemplados en la ley (sólo es un ejemplo concreto), ni el régimen jurídico aplicable es tampoco distinto del que ya resulta de la ley.

            ¿Entonces, por qué el Reglamento lo regula de manera especial?

            La única particularidad aplicable a este supuesto concreto, que no es aplicable a los demás supuestos comprendidos en la ley es la siguiente:

            Si tal supuesto concreto fuese amparado, no por licencia, sino por declaración de innecesariedad, esta última deberá imperativamente “condicionarse resolutoriamente al cumplimiento de las previsiones fijadas en el instrumento de planeamiento urbanístico, o en su caso, aquellas que garanticen la no inducción a la formación de nuevos asentamientos”.-

             Por tanto, ésta es la única peculiaridad del supuesto concreto previsto en la norma reglamentaria.

 

 

3.- SUPUESTO DE DUDA REGISTRAL  SOBRE  LA LEGALIDAD DE LA LICENCIA O DECLARACIÓN DE INNECESARIEDAD. Aplicable a todos los supuestos anteriores.

Art 28.3 LOUA.

3. Los Registradores de la Propiedad deberán comunicar a la Consejería competente en materia de urbanismo las solicitudes de inscripción registral de parcelaciones con licencia o declaración de innecesariedad cuando éstas pudieran ser contrarias a la ordenación urbanística y territorial.

COMENTARIO:

            Este párrafo es aplicable:

                        .- A todo tipo de suelo (urbano, urbanizable o no urbanizable)

                        .- Tanto a parcelaciones urbanísticas, como a parcelaciones “a secas”.

                        .- Tanto a parcelaciones en sentido propio (fraccionamientos de la propiedad del suelo), como a otras figuras jurídicas contempladas en el art 66.2 LOUA, que a su vez, son aplicables en cualquiera de los tres casos posibles:

Si hay pactos sobre el uso del suelo.

Si no los hay, pero puede llegar a haberlos.

Si se manifiesta la voluntad de no realizar pactos sobre el uso.

.- Se aplica tanto a la solicitud de inscripción que se acaba inscribiendo, como a la que se suspenda o deniegue.

.- No se regula el plazo ni el modo de hacer tales comunicaciones: el sentido común y el deseo de colaboración eficaz y agil aconseja hacerlo en formato electrónico (con remisión íntegra testimoniada de la documentación presentada, en particular, de la propia licencia o declaración de innecesariedad de cuya legalidad se duda).

.- La simple duda no supone paralizar la inscripción, ni prorrogar el asiento de presentación, pues tales extremos serían materias de procedimiento registral, es decir, de ordenación de los registros públicos, competencia estatal exclusiva.

.- No excluye que el registrador que aprecie una ilegalidad evidente pueda y deba suspender la inscripción.

 

           

OFICINA REGISTRAL

DOCTRINA

LICENCIA PRIMERA OCUPACIÓN

VIVIENDAS PROTEGIDAS

COLABORACIÓN URBANISMO

LEY ESTATAL

LEY ANDALUCÍA 2002

REGLAMENTO 2010

RESOLUCIÓN PALOMARES

R.12 DE JULIO DE 2010(venta cuota indivisa)

 

 

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