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REFERENCIA A LOS ASPECTOS MÁS IMPORTANTES PARA LA PRÁCTICA NOTARIAL EN EL DECRETO 39/2008 DE 4 DE MARZO (PAÍS VASCO) SOBRE RÉGIMEN JURÍDICO DE V.P.O. Y MEDIDAS FINANCIERAS EN MATERIA DE VIVIENDA Y SUELO.

Mariano P. Melendo Martínez, Notario de Beasain

 

 

ÍNDICE:

 

A.- ASPECTOS GENERALES:

B.- ASPECTOS CONCRETOS:

I.- REGÍMENES DE CALIFICACIÓN PROVISIONAL Y DEFINITIVA.

II.- RÉGIMEN DE DESCALIFICACIÓN .

III.- RÉGIMEN DE ACCESO A LAS VIVIENDAS DE PROTECCIÓN OFICIAL.

a).- Caso de matrimonio o personas inscritas como pareja en el registro de parejas de hecho.

b).- Demás casos.

c).- Caso de personas con discapacidad.

d).- Caso de parejas de hecho que tras la adjudicación no mantengan la condicion de pareja.

IV.- RÉGIMEN DE CESIÓN DE V.P.O.

- Norma general.

- Caso especial:

V.- RÉGIMEN DE VISADO DE CONTRATOS.  EN ESPECIAL EXAMEN DE LAS OBLIGACIONES DE LOS NOTARIOS.-

1.- Norma general.-

2.- Obligaciones de Notarios y registradores

- Deber de Comprobación.-

- Deber de Comunicación.

 3.- Ámbito de aplicación.-

4.- Caso especial.-.

5-. Plazo.-

6.- Cláusulas de inserción obligatoria:

7.- Caso especial.

VI.- DERECHO DE SUPERFICIE.-

a).- Transmisión..

B).- Régimen.-

C).- Elementos Formales.

D).- Causa Especial de Extinción.

E).- Plazo.-

VII.- PRÉSTAMOS CUALIFICADOS.-

1.– Concesión

2.–Autorización Individualizada.

3.– Tipo

4.– Devengo Mensual de las Cuotas.-

VIII.– SUPUESTOS DE REVERSIÓN DE LAS AYUDAS ECONÓMICAS DIRECTAS PERCIBIDAS.

1.– Prohibición de disponer.-

2.– Ayudas excluidas de la reversión.-

3.– Inscripción registral de la limitación dispositiva.-

4.– Aprobación de la subvención.- 

IX.- EXAMEN DE LAS DISPOSICIONES ADICIONALES, TRANSITORIAS Y DEROGATORIAS .-

1.- Disposiciones Adicionales.-

2.- Disposiciones Transitorias.-

2.1.- Régimen Aplicable a Expedientes Iniciados (Disposición Adicional Primera).-

2.2.- Plazo de Duración del Régimen de Protección.- (Disposición Adicional Segunda).-

A.- Viviendas de protección oficial cuya solicitud de calificación provisional se haya producido a partir del 14 de agosto de 1996 y antes de la entrada en vigor del Decreto 315/2002.-

B.- Viviendas de protección oficial calificadas de conformidad con lo establecido en la normativa anterior al Decreto 213/1996, de 30 de julio, sobre medidas financieras en materia de vivienda.-

C.- Casos en el que el plazo de duración es de treinta años.-

3.- DISPOSICIONES DEROGATORIAS.-

3.1.- Normas que se derogan.-

3.2.- Normas que se declaran expresamente vigentes.-

X.- EXAMEN DE LOS ANEXOS AL DECRETO.-

- ANEXO I AL DECRETO 39/2008, DE 4 DE MARZO.- Cláusulas de inclusión obligatoria en los contratos de compraventa de viviendas de protección oficial (primera transmisión).

- ANEXO II AL DECRETO 39/2008, DE 4 DE MARZO.-Cláusulas de inclusión obligatoria en los contratos de compraventa de viviendas de protección oficial (segundas y posteriores transmisiones).

 

 

REFERENCIA A LOS ASPECTOS MÁS IMPORTANTES PARA LA PRÁCTICA NOTARIAL EN EL DECRETO 39/2008 DE 4 DE MARZO (PAÍS VASCO) SOBRE RÉGIMEN JURÍDICO DE V.P.O. Y MEDIDAS FINANCIERAS EN MATERIA DE VIVIENDA Y SUELO.

  

Publica: BOPV. 28-03-2008

Entró en vigor: 29-03-2008

 

A.- ASPECTOS GENERALES:

 

El Decreto establece, en el ámbito de la Comunidad Autónoma  vasca, los principios jurídicos rectores de todas las viviendas de protección pública y el régimen jurídico básico de las V.P.O de régimen general y especial, incuyendo las viviendas tasadas autonómicas.

Regula además el régimen jurídico de las actuaciones de promoción, constitución, acceso, etc. de V.P.O y las medidas financieras en materia de vivienda y suelo destinadas a y desarrollo de dichas actuaciones.

 

B.- ASPECTOS CONCRETOS:

 

Desde el punto de vista de la práctica notarial,  y sin perjuicio de encarecer a un estudio más detallado en los restantes aspectos, destaco los siguientes extremos:

 

I.- REGÍMENES DE CALIFICACIÓN PROVISIONAL Y DEFINITIVA (ART. 8):

Es de destacar que:

a.- Las obras de construcción no pueden iniciarse hasta la obtención de la calificación provisional de la vivienda.

b.- Los promotores de viviendas de protección oficial vendrán obligados a entregar las viviendas a sus adquirentes o arrendatarios, poniendo a su disposición las llaves de las mismas en el plazo máximo de tres meses a contar desde la concesión de la calificación definitiva.

Parece por tanto que no se puede escriturar sin la calificación definitiva, pero, debe tenerse en cuenta el CARÁCTER ESTIMATORIO del silencio administrativo, ya que segúN el artículo 9.4:

“La falta de resolución expresa respecto a las solicitudes de calificación de V.P.O tendrá efectos estimatorios transcurridos TRES MESES desde la presentación de aquéllas, tanto en lo que se refiere a la calificación provisional como a la calificación definitiva.

 

II.- RÉGIMEN DE DESCALIFICACIÓN (ARTÍCULO 11).-

Hay que destacar que:

a).- Una vez calificadas las viviendas y locales con arreglo al Decreto de la naturaleza de protección oficial es PERMANENTE.

b).- Que las viviendas de protección oficial NO PODRAN SER DESCALIFICADAS. (Se exceptuan las viviendas de Protección Oficial destinadas a realojos, que pueden ser descalificadas una vez transcurridos veinte años en los términos del citado artículo 11).

c).- Que el plazo de calificación de V.P.O no calificadas con carácter permanente puede ser ampliado por Resolución del Delegado Territorial a petición del titular de la vivienda.

d).- El régimen de cesión de las viviendas no es modificable salvo autorización expresa.

 

III.- RÉGIMEN DE ACCESO A LAS VIVIENDAS DE PROTECCIÓN OFICIAL.

Lo regulan los artículos 12 y siguientes del Decreto que comentamos. Me remito por lo prolijo de la regulación al texto reglamentario, pero, estimo que es de importancia práctica el artículo 15 del mismo que establece determinados supuestos en materia de titularidad de los contratos de acceso a V.P.O; son los siguientes:

a).- Caso de matrimonio o personas inscritas como pareja en el registro de parejas de hecho. El acceso deberá ser en titularidad compartida. Aclara además que en el caso de acceso en compra el porcentaje de participación de cada uno de ellos deberá ser el mismo, salvo que el régimen económico del matrimonio o de la pareja sea el de separación de bienes en cuyo caso el porcentaje de participación de cada uno de ellos en la titularidad de la vivienda podrá ser distinto.

b).- Demás casos: en todos los demás supuestos en que los que acceden a la compra de una V.P.O sean miembros de una “unidad convivencial y mayores de edad”, deberán ser titulares de la V.P.O en “idéntica participación” excepto cuando estén unidos por una relación de parentesco por consanguinidad en línea recta.      

c).- Caso de personas con discapacidad.- Cuando se trate de viviendas adaptadas a personas con discapacidad, las mismas deberían ser adquiridas en propiedad exclusiva, cotitularidad o arrendadadas “bien a título individual o compartido” por:

1.- Personas discapacitadas  de movilidad reducida permanente.

2.- Personas que tengan a su cargo por patria potestad o tutela una persona discapacitada de movilidad reducida permanente.

d).- Caso de parejas de hecho que tras la adjudicación NO MANTENGAN LA CONDICION DE PAREJA, la vivienda se adjudicará por el siguiente orden:

1.- Según lo que disponga la sentencia judicial firme sobre utilización de domicilio familiar.

2.- En defecto de sentencia si los miembros de la pareja cumplen separadamente los requisitos exigidos para la concreta adjudicación se adjudicará la V.P.O a aquel a quien ellos acuerden, y en defecto de acuerdo la adjudicación quedará sin efecto.

3.- Si una sola de las personas de la pareja disuelta cumple los requisitos, la vivienda se adjudicará definitivamente a ella.

4.- En el supuesto de matrimonios que tras la disolución se hayan separado o divorciado se estará al contenido de la sentencia.

 

IV.- RÉGIMEN DE CESIÓN DE V.P.O  (ART. 24).-

 - Norma general.- Las V.P.O. adjudicadas en propiedad o derecho de superficie no pueden ser cedidas en arrendamiento ni en precario sin autorización del Delegado Territorial. La autorización sólo se concederá por las razones que detalla el mismo precepto.

 - Caso especial: enajenación de VPO de protección pública del Departamento de Vivienda y Asuntos Sociales del Gobierno Vasco en segundas y posteriores transmisiones:   Será preciso:

a.- Hacer efectivo el pago de la totalidad de las cantidades pendientes aplazadas a favor de la administración.

b.- Cabe que un tercero se subrogue en la posición del deudor por transmisión, aunque el precio no esté pagado, siempre y cuando exista autorización previa del Delegado Territorial, produciéndose en caso contrario el vencimiento anticipado de la deuda.

c.- Tendrá efectos estimatorios la falta de autorización expresa para dicha subrogación transcurridos tres meses desde la solicitud.

 

V.- RÉGIMEN DE VISADO DE CONTRATOS (ART. 25).  EN ESPECIAL EXAMEN DE LAS OBLIGACIONES DE LOS NOTARIOS.- 

1.- Norma general.- Con carácter previo al otorgamiento de cualquier escritura pública por la que se transmita inter vivos la propiedad de VPO y sus anejos, tanto en primera como en segunda y sucesivas transmisiones, o se constituya o transmita un derecho de superficie, o cualquier otro derecho real sobre las viviendas o los anejos, a excepción del derecho de hipoteca deberá presentarse el correspondiente documento privado para su visado en las Delegaciones Territoriales del Departamento de Vivienda y Asuntos Sociales del Gobierno Vasco.

IMPORTANTE.- Esta obligación de visado se extiende también a:

1.- Supuestos de extinción o disolución de la comunidad de bienes sobre cosa común.

2.- Aportación a sociedad de gananciales o régimen de comunicación foral.

3.- Garajes o trasteros no vinculados que se enajenen o arrienden a adquirentes de VPO situadas en el mismo edificio, unidad edificatoria o promoción que los garajes.

4.- Contratos de arrendamiento de VPO y anejos vinculados.

 

2.- Obligaciones de Notarios y registradores  (artículo 25.5).-

 Destaco las siguientes:

 

- DEBER DE COMPROBACIÓN.- Para la elevación a escritura pública cualquier documento por el que se transmita “inter vivos” la propiedad de VPO y sus anejos o de la constitución o transmisión de derechos reales sobre las mismas (salvo hipotecas),  los Notarios deberán comprobar de forma inexcusable que dichas operaciones han obtenido el correspondiente visado. Sin dicho visado las transmisiones no se podrán elevar a escritura pública ni inscribirse en el Registro de la Propiedad.

 

- DEBER DE COMUNICACIÓN.- Asimismo, no siendo  necesaria la obtención de visado previo, los Notarios deberán notificar al Departamento de Vivienda y Asuntos Sociales las modificaciones que se produzcan en la titularidad de viviendas de P.O en los siguientes supuestos:

Transmisión “mortis causa” de la propiedad, derecho de superficie o cualquier otro derecho real.

Adjudicación a uno de los cónyuges mediante sentencia judicial firme de separación o divorcio. (Nota.- Es sorprendente que esta obligación en el supuesto de la letra b) se imponga al Notario y no al Juzgado; ¿quid si el convenio de separación o divorcio se incorpora a la correspondiente resolución judicial (como, por otra parte, es lo habitual), y se inscribe?; es de destacar que ni tan siquiera se impone la misma obligación al señor Registrador).

 

3.- Ámbito de aplicación.- Debe tenerse presente que todo lo anterior es de aplicación a todas las  viviendas con calificación oficial vigente, independientemente a su sujeción a la ley 7/1988 de 15 de abril de Derecho de Preferente Adquisición en las Transmisiones de Viviendas de Protección Oficial a favor de la Administración de la Comunidad Autónoma vasca.

 

4.- Caso especial.- En los contratos de compraventa o documentos de adjudicación de VPO, en su primera transmisión, o contratos de arrendamiento, en primera adjudicación, cuando los garajes o trasteros, ubicados en el mismo edificio, unidad edificatoria o promoción de viviendas, se encuentren DESVINCULADOS de estas en proyecto y registralmente, se consignará obligatoriamente   la siguiente cláusula:

Clausula en la que se recoja expresamente que el adquirente podrá optar a la compra o arrendamiento de uno de los garajes o trasteros citados. Esta opción deberá realizarse en todo caso antes del visado de contrato de compraventa, adjudicación o arrendamiento de la vivienda.

 

5-. Plazo.- El plazo para dictar la Resolución estimatoria o denegatoria del visado es el siguiente: cuatro meses a contar de la entrada de la solicitud.

La falta de resolución expresa en dicho plazo tendrá efectos estimatorios.

 

6.- Clausulas de inserción obligatoria:

Todos los contratos de compraventa de VPO deberán contener las clausulas de inserción obligatoria recogidas en los anexos del Decreto y que luego trascribimos.

El incumplimiento de lo dispuesto en dichos anexos implicará la denegación del visado.

IMPORTANTE.- OBLIGACION DE NOTARIOS: Los notarios no autorizarán documento público alguno en el que no se consignen las circunstancias y compromisos expresados (art. 25.10)

 

7.- Caso especial: si una persona titular de una VPO contrae matrimonio o forma pareja de hecho con otra persona titular de una vivienda libre, SE DENEGARÁ EL VISADO DEL DOCUMENTO POR EL QUE SE APORTE LA VIVIENDA DE PROTECCIÓN PÚBLICA.

 

VI.- DERECHO DE SUPERFICIE.-

 

El artículo  28 del Decreto regula el derecho de superficie que las Administraciones Públicas podrán constituir sobre terrenos de su propiedad con destino a la construcción de viviendas de protección pública, cuyo derecho corresponderá al superficiario.

 

Destaco de la regulación del decreto que comentamos lo siguientes aspectos:

 

a).- TRANSMISIÓN.– El derecho de superficie será transmisible y susceptible de gravamen con las limitaciones que se hubieren fijado al constituirlo.

 

b) RÉGIMEN.- Se regirá:

1.- Por las disposiciones contenidas en el citado artículo;

2.- Por el título constitutivo del derecho;

3.- Subsidiariamente, por las normas del Derecho privado.

Todo ello a salvo de lo dispuesto en el artículo 116.1 y 130 de la Ley 2/2006, de Suelo y Urbanismo.

 

c).- ELEMENTOS FORMALES.-

La constitución del derecho de superficie deberá ser en todo caso formalizada en escritura pública y, como requisito constitutivo de su eficacia, inscribirse en el Registro de la Propiedad.

 

d).- CAUSA ESPECIAL DE EXTINCIÓN.-

El derecho de superficie se extinguirá si no se edifica en el plazo previsto en el acuerdo de constitución.

 

e).- PLAZO.- El plazo del derecho de superficie no podrá exceder de 75 años o del máximo legalmente establecido por la normativa estatal básica aplicable. Además cuando se extinga el derecho de superficie por haber transcurrido el plazo, la Administración en condición de dueña del suelo hará suya la propiedad de lo edificado, sin que deba satisfacer indemnización alguna cualquiera que sea el título en virtud del cual se hubiere constituido aquel derecho.

 

VII.- PRÉSTAMOS CUALIFICADOS.-

 

En el apartado que el decreto dedica a las medidas financieras destaca la siguiente regulación respecto de las características de los  préstamos cualificados (artículo 43):

 

Los préstamos cualificados tendrán las siguientes características, con independencia de las cuantías y plazos de carencia y amortización que, en cada caso, se establecen para las diferentes actuaciones protegidas:

1.– CONCESIÓN.- Serán concedidos por establecimientos de crédito que hayan suscrito Convenio de Colaboración Financiera con la Administración de la Comunidad Autónoma del País Vasco, y dentro del ámbito y condiciones de los mismos, sin perjuicio de los que se concierten al amparo de lo previsto en el artículo 44.4 del Decreto.

2.– AUTORIZACIÓN INDIVIDUALIZADA.- Será necesaria la autorización previa e individualizada de cada préstamo por parte del Departamento de Vivienda y Asuntos Sociales con carácter previo a la formalización en escritura pública o póliza intervenida del citado préstamo.

3.– TIPO.- El tipo de interés efectivo anual inicial de los préstamos a conceder será fijado por Decreto del Gobierno Vasco.

4.– DEVENGO MENSUAL DE LAS CUOTAS.- Las cuotas comprensivas de amortización e intereses del establecimiento de crédito serán constantes (sistema francés), y se devengarán mensualmente, con independencia de su sistema de pago.

  

VIII.– SUPUESTOS DE REVERSIÓN DE LAS AYUDAS ECONÓMICAS DIRECTAS PERCIBIDAS.

 

La regula el artículo 46 del Decreto, del que destaco los siguientes aspectos.-

 

1.– PROHIBICIÓN DE DISPONER.- Las viviendas o locales que hayan sido objeto de ayudas económicas directas para su compra o rehabilitación no podrán ser objeto de disposición voluntaria «inter vivos» en el plazo de 10 años desde el otorgamiento de la escritura pública de compraventa y 5 años desde la certificación final de obra, respectivamente, sin la previa acreditación de la reversión de las ayudas percibidas junto con el interés legal correspondiente.

2.– AYUDAS EXCLUIDAS DE LA REVERSIÓN.- Quedan excluidas de la reversión:

a) Las ayudas percibidas en rehabilitaciones que afecten a elementos comunes de los inmuebles.

b) Las adjudicaciones que se produzcan a favor de uno de los cotitulares de la vivienda o local, como consecuencia de procesos de separación matrimonial, divorcio o ruptura de parejas, inscritas o no en el Registro de Parejas de Hecho, y aquellas otras que se produzcan, como consecuencia de la ruptura de unidades convivenciales, constituidas por miembros unidos por una relación de parentesco de consanguinidad en primer grado.

3.– INSCRIPCIÓN REGISTRAL DE LA LIMITACIÓN DISPOSITIVA.- Todo propietario de una vivienda que haya sido objeto de ayudas económicas directas para compra o para rehabilitación deberá comprometerse ante la Delegación Territorial del Departamento de Vivienda y Asuntos Sociales del Territorio Histórico correspondiente, a la inscripción registral de la limitación dispositiva del dominio de la vivienda durante:

– DIEZ años en el caso de ayudas económicas directas a la compra de vivienda libre usada desde el otorgamiento de la escritura pública de compraventa.

– CINCO años en el caso de ayudas económicas directas a la rehabilitación desde la certificación final de obra.

El documento que recoja el citado compromiso deberá ser presentado ante el Registro de la Propiedad correspondiente el cual practicará, a la vista de dicho documento, el asiento registral de limitación dispositiva del dominio de la forma que sea procedente conforme a la legislación hipotecaria.

4.– APROBACIÓN DE LA SUBVENCIÓN.-  Una vez que la Administración concedente reciba el documento en el que conste la inscripción de la limitación dispositiva del dominio se procederá a aprobar el pago de la subvención a fondo perdido.

 

IX.- EXAMEN DE LAS DISPOSICIONES ADICIONALES, TRANSITORIAS Y DEROGATORIAS .-

 

1.- DISPOSICIONES ADICIONALES.-

Es de destacar la primera de ellas según la cual cabrá la descalificación con anterioridad al transcurso del plazo legal previsto en la normativa correspondiente, en el supuesto de viviendas libres que hayan sido calificadas como resultado de actuaciones protegidas de rehabilitación o de adquisición, salvo que la calificación de dichas viviendas como protección oficial estuviera prevista en un convenio urbanístico.

La descalificación se concederá a petición del propietario de la vivienda, previo reintegro del importe de las ayudas directas que se hayan percibido para la rehabilitación o la adquisición de la vivienda por su propietario actual o por cualquier anterior propietario, incrementado con los intereses generados desde su percepción, conforme al tipo de interés legal vigente.

 

2.- DISPOSICIONES TRANSITORIAS.-

 

En el régimen transitorio destacan los siguientes puntos.

 

2.1.- RÉGIMEN APLICABLE A EXPEDIENTES INICIADOS (DISPOSICIÓN ADICIONAL PRIMERA).-

A.– Los expedientes de calificación de viviendas de protección oficial en los cuales se haya presentado la solicitud de calificación provisional, antes de la entrada en vigor del presente Decreto, se regirán, para la resolución de dichos expedientes, por la normativa anterior.

B.– Las solicitudes de visado de contratos o de autorizaciones de arrendamiento o cesión en precario presentados antes de la entrada en vigor del presente Decreto se regirán por la normativa anterior.

C.– IMPORTANTE.- La transmisión o cesión de viviendas protegidas se regirá a todos los efectos por la normativa vigente en la fecha en que se produzca la misma.

 

2.2.- PLAZO DE DURACIÓN DEL RÉGIMEN DE PROTECCIÓN.- (DISPOSICIÓN ADICIONAL SEGUNDA).-

 

A.- Viviendas de protección oficial cuya solicitud de calificación provisional se haya producido a partir del 14 de agosto de 1996 y antes de la entrada en vigor del Decreto 315/2002.-

El plazo de duración del régimen legal de las viviendas de protección oficial cuya solicitud de calificación provisional se haya producido a partir del 14 de agosto de 1996 y antes de la entrada en vigor del Decreto 315/2002 CONCLUIRÁ TRANSCURRIDOS 20 AÑOS, A CONTAR DESDE LA FECHA DEL OTORGAMIENTO DE LA CORRESPONDIENTE CALIFICACIÓN DEFINITIVA.

 Esto no obstante, el régimen de protección oficial se prorrogará, en su caso, hasta la total amortización de las medidas financieras concedidas.

 

B.- Viviendas de protección oficial calificadas de conformidad con lo establecido en la normativa anterior al Decreto 213/1996, de 30 de julio, sobre medidas financieras en materia de vivienda.-

El plazo de duración del régimen legal de las viviendas de protección oficial calificadas de conformidad con lo establecido en la normativa anterior al Decreto 213/1996, de 30 de julio, sobre medidas financieras en materia de vivienda PASA A SER DE 20 AÑOS, CONTADOS DESDE LA CALIFICACIÓN DEFINITIVA DE LAS MISMAS.

Esto no obstante, el régimen de protección oficial se prorrogará, en su caso, hasta la total amortización de las medidas financieras concedidas.

 

C.- Casos en el que el plazo de duración es de treinta años.-

No obstante lo establecido en los apartados anteriores el plazo de duración del régimen de protección seguirá siendo de TREINTA AÑOS  en los casos siguientes:

1.– En el caso de viviendas de protección oficial cuyo régimen de uso sea el arrendamiento.

2.– En el caso de viviendas de protección oficial de promoción pública trasmitidas en régimen de propiedad plena.

 

 

3.- DISPOSICIONES DEROGATORIAS.-

 

3.1.- NORMAS QUE SE DEROGAN.-

 

Son las siguientes:

-Decreto 315/2002, de 30 de diciembre, sobre régimen de viviendas de protección oficial y medidas financieras en materia de vivienda y suelo, a salvo de las situaciones creadas a su amparo, y cualquier otra disposición de igual o inferior rango que se oponga a lo establecido en el Decreto que examinamos.

- Orden de 30 de diciembre de 2002, del Consejero de Vivienda y Asuntos Sociales, sobre medidas financieras en materia de suelo y urbanización.

 

3.2.- NORMAS QUE SE DECLARAN EXPRESAMENTE VIGENTES.-

 

Se mantienen expresamente vigentes, en tanto no contradigan a lo dispuesto en el citado Decreto las siguientes Órdenes:

– Orden de 29 de diciembre de 2006, del Consejero de Vivienda y Asuntos Sociales, de medidas financieras para compra de vivienda.

– Orden de 29 de diciembre de 2006, del Consejero de Vivienda y Asuntos Sociales, sobre medidas financieras para rehabilitación de vivienda.

– Orden de 29 de diciembre de 2006, del Consejero de Vivienda y Asuntos Sociales, sobre medidas financieras en materia de suelo referente a la adquisición onerosa de suelo para formación de patrimonios públicos de suelo con destino preferente a la promoción de vivienda de protección oficial de régimen general y de régimen especial.

– Orden de 4 de octubre de 2006, del Consejero de Vivienda y Asuntos Sociales, sobre medidas de acción positiva en materia de vivienda para mujeres víctimas de violencia de género.

– Orden de 30 de diciembre de 2002, del Consejero de Vivienda y Asuntos Sociales, sobre ayudas a la promoción de vivienda de protección oficial y medidas de fomento al alquiler.

– Orden de 25 de agosto de 2003, del Consejero de Vivienda y Asuntos Sociales, sobre determinación de precios máximos de viviendas de protección oficial

  

X.- EXAMEN DE LOS ANEXOS AL DECRETO.-

 

Los anexos I y II al Decreto 39/2008, son de GRAN IMPORTANCIA por cuanto regulan respectivamente las cláusulas de inclusión obligatoria en los contratos de compraventa de viviendas de protección oficial tanto en primera transmisión como en segundas y posteriores transmisiones, respectivamente.

Obviamente, en el caso de las escritura públicas, habrá que hacer la necesaria adaptación por cuanto las cláusulas contenidas en los citados anexos se refieren tanto a los contratos privados previos como, en lo pertinente, a los instrumentados públicamente. Finalmente es de destacar la posibilidad de expropiación por incumplir las obligaciones legales.

 

Transcribo por tanto literalmente ambos anexos:

 

“ANEXO I AL DECRETO 39/2008, DE 4 DE MARZO

Cláusulas de inclusión obligatoria en los contratos de compraventa de viviendas de protección oficial (primera transmisión).

1.– La vivienda objeto de compra está sujeta a las prohibiciones y limitaciones derivadas del régimen de viviendas de protección oficial y las condiciones de utilizaciónserán las señaladas en la calificación definitiva y los precios de venta no podrán exceder de los límites establecidos.

2.– El vendedor se obliga a entregar las llaves de la vivienda en el plazo máximo de tres meses contados desde la concesión de la calificación definitiva o desde la fecha del contrato, si fuera posterior, salvo que dicho plazo sea prorrogado por la Delegación.

3.– El comprador se obliga a ocupar la vivienda en el plazo máximo de 3 meses a partir de la entrega de llaves, salvo que medie justa causa.

4.– El vendedor se obliga a poner a disposición del adquirente o arrendatario un ejemplar del contrato, debidamente visado por la Delegación.

5.– El comprador de la vivienda fijará en ella su residencia habitual y permanente en el plazo de tres meses,lo que acreditará presentando en la Delegación Territorial la certificación municipal correspondiente, y se compromete a dedicar la vivienda a su domicilio habitual y permanente.

6.– No dedicar la vivienda a domicilio habitual y permanente, manteniéndola habitualmente desocupada o dedicarla a segunda residencia o a otros usos no autorizados, podrá implicar además de las sanciones pecuniarias que puedan corresponder a la infracción muy grave cometida, la expropiación de la vivienda por interés social.

7.– El vendedor se obliga a elevar a escritura pública el contrato privado de compraventa, y a presentar la escritura pública en la Delegación Territorial correspondiente en el plazo de tres meses a partir de la fecha de la calificación definitiva de la vivienda o de la del contrato, si fuera posterior, salvo que dicho plazo sea prorrogado por la Delegación.

8.– Los gastos concernientes a la declaración de obra nueva y división horizontal, así como los correspondientes a la constitución y división del crédito hipotecario, serán en todo caso a cuenta del promotor de la vivienda.

9.– Podrá el comprador instar la resolución del contrato en el caso de denegación de la calificación definitiva de la vivienda.

10.– La transmisión de la vivienda se halla sometida a las prescripciones de la Ley 7/1988, de 15 de abril, de derecho preferente de adquisición en las transmisiones de viviendas de protección oficial a favor de la Administración de la Comunidad Autónoma de Euskadi, y disposiciones que la desarrollan, sin perjuicio de los derechos de tanteo y retracto que asista adicionalmente a las Administraciones Locales en base la disposición adicional octava de la Ley 2/2006, de 30 de junio, de Suelo y Urbanismo del País Vasco.

11.– La aceptación expresa por parte de los suscribientes del contrato, del mecanismo de adjudicación previsto en el artículo 15 del presente Decreto entendiéndose que dicho contrato queda resuelto de pleno derecho con respecto a la persona que finalmente no resulte adjudicataria.

12.– La sujeción a las restantes prohibiciones y limitaciones derivadas del régimen de protección oficial del Real Decreto-Ley 31/1978 y demás disposiciones que las desarrollen.”

 

Por su parte el anexo II dispone lo siguiente:

 

“ANEXO II AL DECRETO 39/2008, DE 4 DE MARZO.-Cláusulas de inclusión obligatoria en los contratos de compraventa de viviendas de protección oficial (segundas y posteriores transmisiones).

 

1.– La vivienda objeto de compra está sujeta a las prohibiciones y limitaciones derivadas del régimen de viviendas de protección oficial y las condiciones de utilización serán las señaladas en la calificación definitiva y los precios de venta no podrán exceder de los límites establecidos.

2.– El vendedor se obliga a entregar las llaves de la vivienda en el plazo máximo de tres meses contados desde la fecha del contrato, salvo que dicho plazo sea prorrogado por la Delegación.

3.– El comprador se obliga a ocupar la vivienda en el plazo máximo de 3 meses a partir de la entrega de llaves, salvo que medie justa causa.

4.– El vendedor se obliga a poner a disposición del adquirente o arrendatario un ejemplar del contrato, debidamente visado por la Delegación.

5.– El comprador de la vivienda fijará en ella su residencia habitual y permanente en el plazo de tres meses, lo que acreditará presentando en la Delegación Territorial la certificación municipal correspondiente, y se compromete a dedicar la vivienda a su domicilio habitual y permanente.

6.– No dedicar la vivienda a domicilio habitual y permanente, manteniéndola habitualmente desocupada o dedicarla a segunda residencia o a otros usos no autorizados, podrá implicar además de las sanciones pecuniarias que puedan corresponder a la infracción muy grave cometida, la expropiación de la vivienda por interés social.

7.– La transmisión de la vivienda se halla sometida a las prescripciones de la Ley 7/1988, de 15 de abril, de derecho preferente de adquisición en las transmisiones de viviendas de protección oficial a favor de la Administración de la Comunidad Autónoma de Euskadi, y disposiciones que la desarrollan, sin perjuicio de los derechos de tanteo y retracto que asista adicionalmente a las Administraciones Locales en base la disposición adicional octava de la Ley 2/2006, de 30 de junio, de Suelo y Urbanismo del País Vasco.

8.– La aceptación expresa por parte de los suscribientes del contrato, del mecanismo de adjudicación previsto en artículo 15 del presente Decreto entendiéndose que dicho contrato queda resuelto de pleno derecho con respecto de la persona que finalmente no resulte adjudicataria.

9.– La sujeción a las restantes prohibiciones y limitaciones derivadas del régimen de protección oficial del Real Decreto-Ley 31/1978 y demás disposiciones que las desarrollen.

 

 

En  Beasain a 14 de abril de 2008.

Mariano P. Melendo Martínez.-

Notario de Beasain

 

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DERECHO DE SUPERFICIE Y PROPIEDAD HORIZONTAL

RESUMENES DE NORMAS

VPO ALFONSO DE LA FUENTE

desde el 14 de abril de 2008.

 

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