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INFORME PARA OPOSITORES A NOTARÍAS Y REGISTROS.

ABRIL – 2014

 

José Antonio Riera Álvarez, Notario de Arucas (Gran Canaria)

 

 

Nota: En esta nueva etapa, nos centraremos en la normativa y en las Resoluciones que más incidencia tienen sobre los temas de las Oposiciones.

También habrá un nuevo apartado donde se recogerán algunas sentencias de especial interés, en ejecución del acuerdo tomado durante la última Convención de la web, consistente en dar un mayor realce a la jurisprudencia.

 

      Sumario. 

       

 I   RESOLUCIONES COMENTADAS.

     1   Título inscribible: sentencia declarativa de dominio y tracto sucesivo

     2   Cancelación por caducidad de condición resolutoria en contrato de permuta

     3   Legalización de libros de comunidades y subcomunidades

III  CUESTIONARIO PRÁCTICO

     1   Anotación preventiva

     2   Hipoteca.

     3   Inmatriculación

     4   Régimen económico matrimonial.

 

  

Resoluciones comentadas.

I   Título inscribible: sentencia declarativa de dominio. Tracto sucesivo.

 

 Hipotecario

Notarias

T.5, 7 

Registros

T.19,23

 

¿Es inscribible la sentencia declarativa de dominio dictada en procedimiento en que uno de los cotitulares registrales no fue demandado ni emplazado en el procedimiento? NO.

1.- Sentencia declarativa o constitutiva como título inscribible (art. 3LH): Las sentencias declarativas o constitutivas con trascendencia inmobiliaria son directamente inscribibles en los libros del Registro –salvo las dictadas en rebeldía, en los términos del artículo 524 de la Ley de Enjuiciamiento Civil–, mediante la presentación del correspondiente testimonio de la resolución judicial que acredite su contenido y su firmeza, pero ello siempre que del Registro no resulten obstáculos que lo impidan.

Es ello consecuencia de lo dispuesto en el artículo 521 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que, tras declarar en su número 1 que no se despachará ejecución de las sentencias meramente declarativas ni de las constitutivas, añade en su número 2 que «mediante su certificación y, en su caso, el mandamiento judicial oportuno, las sentencias constitutivas firmes podrán permitir inscripciones y modificaciones en Registros públicos, sin necesidad de que se despache ejecución». Corolario de lo anterior, dice la DGRN, es lo dispuesto en el número 1 del artículo 522 de la Ley de ritos, en el que si bien se establece que todas las personas y autoridades, especialmente las encargadas de los Registros públicos, deben acatar y cumplir lo que se disponga en las sentencias constitutivas y atenerse al estado o situación jurídicos que surja de ellas, añade a continuación la salvedad de que existan obstáculos derivados del propio Registro, conforme a su legislación específica, que lo impida, como es el caso de la falta de cumplimiento del requisito del tracto sucesivo (artículos 20, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria), según resulta igualmente de la doctrina de este Centro Directivo recogida en el fundamento jurídico anterior. Prohibiéndose, incluso, la mera anotación preventiva de demanda si el titular registral es persona distinta de la demandada.

R.6 marzo 2014. BOE 11 abril 2014/3896

 

II   CONDICION RESOLUTORIA.

 

 Hipotecario

Notarias

T.34 

Registros

T.16

 

Caducidad.

¿Cabe cancelar por caducidad la condición resolutoria constituida en garantía de la contraprestación derivada de un contrato de permuta de finca por obra futura? NO.

 

1.- Supuesto de hecho: se plantea en la Resolución la posibilidad de cancelar por caducidad una condición resolutoria constituida en garantía de la contraprestación de un contrato de permuta de finca por obra futura.

Constituida inicialmente sobre una finca, posteriormente, tras la obra nueva y división horizontal, la condición pasó a gravar las fincas resultantes.

El Registrador entiende que no es cancelable por caducidad esta condición resolutoria pues el procedimiento previsto en el párrafo 5.º del artículo 82 de la Ley Hipotecaria es excepcional y por ello ha de ser objeto de interpretación restrictiva, limitándolo al caso de aplazamiento del pago de una cantidad de dinero.

El recurrente entiende, sin embargo, que no debe limitarse la cancelación por caducidad a los casos de compraventa, pues la disposición adicional vigésima séptima de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre (que introdujo esta posibilidad), se inicia bajo la rúbrica de «Cancelación de condiciones resolutorias e hipotecas inscritas en el Registro de la Propiedad» sin que se exprese de forma inequívoca referencia a la compraventa y /o exclusión de la permuta.

2.- ¿Es aplicable el mecanismo de la condición resolutoria a la permuta de suelo por vuelo? SI

La Jurisprudencia del Tribunal Supremo ha declarado (cfr. Sentencia de 31 de julio de 1995) que el artículo 1504 del Código Civil es aplicable a la permuta de solar a cambio de pisos en edificio futuro siempre que se haya pactado condición resolutoria explícita.

Sin embargo, dice la DGRN que la referencia que se hace a la permuta en el artículo 11 LH y en el artículo 13 RH sólo es a los efectos de garantizar frente a terceros el derecho del cedente, pero no supone asimilar la permuta a la compraventa a otros efectos, entre ellos el de la cancelación por caducidad.

La Resolución confirma la calificación registral diciendo que la cancelación por caducidad de la condición resolutoria no es aplicable al caso de la permuta de finca por obra futura: “…la interpretación teleológica de las disposiciones reseñadas unida al carácter ciertamente excepcional del sistema de cancelación previsto en el artículo 82.5º de la Ley Hipotecaria, reiterado por esta Dirección General en distintas Resoluciones, entre ellas la de 26 de abril de 2006, que ha de ser objeto de interpretación restrictiva, permiten concluir que dicho artículo, no es aplicable a la cancelación de condición resolutoria pactada para garantizar el cumplimiento de la contraprestación en la permuta de finca por obra futura…”.

R.25 marzo 2014. BOE 29 abril 2014/4551

3.- Otras cuestiones sobre la caducidad de la condición resolutoria: Art. 82 párrafo 5 LH en relación con el Art. 1.964 CC.

a) Plazo: se trata de un plazo de caducidad por transcurso del tiempo señalado por la legislación civil para la prescripción de las acciones  derivadas de dicha garantía, o el más breve que expresamente se hubiera estipulado.

En defecto de pacto expreso, el plazo de prescripción de la acción derivada de la condición resolutoria explícita en la compraventa de bienes inmuebles (artículos 11 y 82.5 de la Ley Hipotecaria, 59 de su Reglamento y 1.504 del Código Civil) debe entenderse que es el de quince años, conforme a la regla general, en defecto de término especial, que fija el artículo 1.964 del Código Civil para las acciones personales.

b) Cómputo: el dies a quo es la fecha en que la prestación garantizada por la condición resolutoria debió ser cumplida íntegramente. A partir de dicha fecha deberán haber transcurrido quince años y uno más sin que conste en el Registro ningún hecho o acto del que resulte que tales garantías han sido renovadas o ejecutadas, o interrumpida la prescripción de las acciones derivadas de las mismas.

R. 14 de julio de 2010. BOE 20 de septiembre de 2010.

 

III   Legalización libro de actas LPH: art. 415 RH.

1 Diligenciamiento de los libros de las comunidades de propietarios (art. 17 LPH y 415 RH): La legalización de los libros de actas de comunidades, subcomunidades y conjuntos inmobiliarios (ex. art 415 RH) comprende tanto el caso de que tales entidades estén inscritas como que no lo estén (obsérvese el apartado 3, letra b), y el último inciso del apartado 7 del citado precepto reglamentario).

De un caso de no inscripción se ocupó la R. 30 de marzo de 2010. BOE 24 de mayo de 2010, y dijo lo siguiente: hay comunidad cuando el garaje (que forma parte de una división horizontal) está dividido en participaciones indivisas (ex.art.392 CC). El registrador debe legalizar el libro de esa comunidad aunque la titularidad registral no la refleje ni está previsto estatutariamente un órgano colectivo especial.

2 Practicada la diligencia en el libro de la comunidad, el procedimiento a seguir por el Registrador es distinto según haya o no constancia registral del régimen de propiedad horizontal: a) Comunidades, subcomunidades o conjuntos inmobiliarios inscritos: en tal caso se practica una nota marginal en el folio abierto en el libro de inscripciones al edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal. b) Comunidades, subcomunidades o conjuntos inmobiliarios no inscritos: no se practicará nota alguna en la finca registral. Se consignarán los datos en un libro fichero y se hará constar por el Registrador en la nota de despacho al pie de la instancia y al margen del asiento de presentación.

3 ¿Qué requisitos mínimos se han de cumplir para que proceda el diligenciamiento de los libros? Al menos, de la instancia presentada en el Registro ha de resultar claramente que el libro, cuyo diligenciamiento se pretende, está llamado a reflejar acuerdos propios de un régimen de propiedad horizontal, subcomunidad o conjunto inmobiliario, o afecte a acuerdos de un órgano colectivo de tal índole que recoja intereses específicos.

En definitiva, que el criterio que debe presidir esta actuación registral es que sólo podrá darse una respuesta adecuada si se tiene en cuenta la variedad de situaciones fácticas que pueden presentarse en la realidad, y que los Jueces (a quienes antes estaba encomendada esta función) no tenían a la vista los asientos registrales al tiempo de practicar la diligencia,.

R. 22 de mayo de 2008. BOE 13 de junio de 2008. R. 25 abril 2012.  BOE 26 de mayo 2012.

4 No puede legalizarse un libro de actas si no se acredite la íntegra utilización del anterior, se comunique su pérdida, extravío o destrucción, o se denuncie su sustracción.

COMENTARIO

Podría existir un error en el Registro cuyo origen se desconoce, ya que según el Presidente de la comunidad nunca existió otro libro ni se autorizó a persona alguna para actuar en nombre de la comunidad y legalizarlo, pero en el Registro consta presentada una instancia de legalización de libro de actas de la repetida comunidad, por quien era en aquel momento titular de uno de los departamentos de la misma.

Dado que el recurso regulado en el párrafo 6.º del artículo 415 del Reglamento Hipotecario sólo cabe ante la negativa del registrador a practicar la diligencia prevenida en el mismo. No cabe el recurso para instar la cancelación de un asiento ya practicado, que, una vez extendidos, quedan bajo la salvaguardia de los tribunales y producen sus efectos mientras no se declare su inexistencia en los términos establecidos en la Ley

R.7 marzo 2014. BOE 11 abril 2014/3897.

 

Cuestionario práctico.

Anotación preventiva.

Efecto ipso iure de la caducidad.

 

¿Cabe inscribir el mandamiento judicial ordenando prórroga de la anotación si al tiempo de su presentación ya estaba caducada la anotación y no había asiento de presentación alguno que impidiera la caducidad? No

La caducidad, «ipso iuris», se produce por el transcurso fatal del término el cual vence el mismo día de la anotación, cuatro años después, lo que supone el decaimiento del derecho pese a no ser el asiento formalmente cancelado.

R.24 marzo 2014. BOE 29 abril 2014/4549

 

Hipoteca.

Hipoteca entre particulares: pacto procedimiento extrajudicial.

 

1 Tasación: el art. 682.2 1º LEci se refiere a la «escritura de constitución de hipoteca» sin distinguir entre aquellas en las que interviene una entidad financiera de aquellas en las que el pacto de constitución y en su caso el pacto de ejecución lo es entre particulares. La referencia literal a la «escritura de constitución» sin distinguir categorías de constituyentes hace que la exigencia del certificado de tasación sea para todo tipo de pactos de ejecución con independencia de si los contratantes son o no entidades financieras, pues donde la ley no distingue, tampoco debe distinguir el obligado a su cumplimiento.

2 Pacto expreso: debe indicarse expresamente en la escritura que el procedimiento extrajudicial pactado sólo podrá ejecutarse en caso de falta de pago de capital o intereses, no bastando la mera remisión a la legislación hipotecaria.

3 Impago de tres mensualidades: no es exigible este requisito cuando los plazos de pago fijados en la escritura son semestrales. En la escritura objeto de este expediente, los plazos de devolución de la cantidad adeudada son de carácter semestral; siendo que la exigencia del artículo lo es por un número de cuotas tal que suponga el incumplimiento de un plazo equivalente, al menos, de tres meses, tratándose en este supuesto, de un plazo equivalente a seis meses, se cumple sobradamente la exigencia de la norma, por lo que no puede sostenerse este defecto en la nota de calificación.

R.24 marzo 2014. BOE 29 abril 2014/4548.

 

Inmatriculación

Acta de notoriedad complementaria. Duda fundada identidad finca.

 

Si hay duda fundada sobre si la finca ya está inscrita, es fundada la negativa del registrador a inmatricular título público con acta de notoriedad complementaria (298 del Reglamento Hipotecario).

En el supuesto planteado concurre, de una parte, la circunstancia de aparecer en el Registro inscritas a nombre del causante o de sus causahabientes diversas fincas, unas transmitidas y otras todavía inscritas a su favor; y, de otra, el hecho de que la certificación catastral, ciertamente coincidente, incorporada al acta, altera tanto la superficie como la titularidad catastral en relación a una anterior certificación de 2009 así como a la superficie asignada a la misma finca en los años 2004, 2009 y 2010.

Por otra parte, en la tramitación del acta consta certificado registral expresando la imposibilidad del registrador de acreditar que la finca concernida no está inscrita a nombre de ningún titular, en cuanto en la búsqueda realizada al respecto aparecen fincas que plantean una duda razonable sobre su identidad.

Son todas estas razones suficientes para encontrar fundada la negativa del registrador a inmatricular en virtud del título público presentado, al que se acompaña el acta complementaria a la que se refiere el artículo 298 del Reglamento Hipotecario.

R. 10 marzo 2014. BOE 11 abril 2014/3899

 

Régimen económico matrimonial.

Constancia carácter legal o convencional.

 

¿Debe expresarse en la escritura el carácter legal o convencional del régimen matrimonial, cualquiera que este sea? SI.

No es suficiente para consignar registralmente el régimen económico matrimonial del adquirente la expresión «...venden la finca descrita a los cónyuges… que la compran con carácter ganancial». Debe constar en la escritura si dicho régimen es el legal por falta de otorgamiento de capitulaciones, o convencional, en cuyo caso deben indicarse la identificación de las capitulaciones matrimoniales y su inscripción en el Registro Civil.

Este criterio fue mantenido ya por la R 5 de marzo de 2010 BOE 5 de abril de 2010.

R.10 marzo 2014. BOE 11 abril 2014/3900

 

 

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INFORME PUBLICADO EL 7 DE ENERO DE 2014

 

  

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