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PRÁCTICA REGISTRAL REGISTRO DE LA PROPIEDAD BOE MAYO 2010 (JDR)
RESEÑA ABREVIADA DE ALGUNAS DE LAS NOVEDADES MÁS DESTACADAS DEL BOE DE DICHO MES. (Para información más completa, véase el informe mensual)
2.- SENTENCIAS SOBRE CALIFICACIÓN REGISTRAL
1.- DISPOSICIONES GENERALES:
*MEDIDAS CONTRA EL DÉFICIT.
Real Decreto-ley 8/2010, de 20 de mayo, por el que
se adoptan medidas extraordinarias para la reducción del déficit público.
Destaquemos, entre las medidas adoptadas:
-
Reducción de un 5% de los salarios públicos.
Se aplicará a los empleados públicos, oscilando entre
el 0,56% y
el 7% en función del nivel de ingresos del grupo profesional. Afectará al
personal de todas las Administraciones Públicas y se aplicará tanto sobre
las retribuciones básicas como sobre las complementarias. Los altos cargos
verán reducidos sus salarios entre un 8% y un 15%.Esta reducción se hará
efectiva en las nóminas a partir del mes de junio, y los salarios quedarán
congelados para el año 2011.
-
Suspensión de la revalorización de las pensiones en 2011
Se exceptúan las prestaciones más bajas del sistema, es
decir, las no contributivas, las contributivas que reciben complementos de
mínimos y las del antiguo régimen del SOVI no concurrentes con otras. En
2010, las pensiones mantendrán su poder adquisitivo, procediéndose a su
revalorización en los términos que establece la ley en el caso de que el
Índice de Precios al Consumo de noviembre supere la subida prevista del 1%.
-
Suspensión del régimen transitorio de la jubilación parcial.
Se adelanta al 1º de junio de
2010, la eliminación del régimen transitorio de jubilación parcial prevista
para el 1º de enero de 2013 y que preveía unos requisitos menores en el
acceso a la jubilación parcial hasta esa fecha. Así, para acceder a la
jubilación parcial habrá que tener un mínimo de 61 años, haber cotizado un
mínimo de 30 años y haber trabajado un mínimo de 6 años en la última
empresa.
-
Eliminación de la retroactividad en prestaciones por dependencia.
A partir del 1º de junio de 2010, se fijará un
tiempo máximo de seis meses para la resolución de las solicitudes sobre el
reconocimiento de la situación de dependencia y la prestación a recibir. Se
puede aplazar hasta un máximo de cinco años el pago de los derechos de
retroactividad generados hasta ahora.
-
Eliminación del cheque-bebé.
Quedará
sin efecto, a partir del 1 de enero de 2011, la deducción de 2.500 euros por
nacimiento y adopción en el IRPF, así como la prestación económica de pago
único de la Seguridad Social por nacimiento y adopción que se estableció
simultáneamente.
- Recorte del gasto farmacéutico.
Se establece un descuento
obligatorio del 7,5% al Sistema Nacional de Salud en las ventas de los
medicamentos excluidos del sistema de precios de referencia, una rebaja en
los precios de los productos sanitarios del 7,5% general y del 20% en los
absorbentes y la adecuación del número de unidades de los envases de
medicamentos a la duración estandarizada de los tratamientos, así como la
dispensación de medicamentos en unidosis.
-
Administraciones locales. Se declara la afectación de los ahorros
derivados de la reducción de los gastos de personal al saneamiento de
remanentes negativos, a la reducción del endeudamiento o en su caso a la
financiación de inversiones. Se aplaza hasta el ejercicio 2012 la
concertación de operaciones de endeudamiento a largo plazo, aunque, por
“corrección de errores”, hay un aplazamiento de la medida hasta el 1º de
enero de 2011.
- Reducción arancelaria.
Dice la Exposición de Motivos:
“Por otra parte, dado el carácter de funcionarios públicos de notarios y
registradores de la propiedad y mercantiles, el presente Real Decreto-ley
introduce una rebaja arancelaria general del 5 % para los documentos de
cuantía, dejando sin cambios los honorarios fijos referidos a los documentos
sin cuantía. Al igual que en otras modificaciones, se ha optado por aplicar
la rebaja sobre el importe de los derechos arancelarios resultante de
aplicar la tabla de honorarios en función de la cuantía del documento, sin
necesidad de modificar los Reales Decretos reguladores de los aranceles.
Además, se detalla los datos informativos que deben figurar en las minutas,
dada la relevancia de la información sobre honorarios que es necesario
ofrecer a los interesados”.
Disposición adicional octava. Aranceles notariales y registrales.
Uno. Se rebajarán los aranceles notariales y registrales en
operaciones de cuantía, del siguiente modo.
1. Se aplicará una rebaja del 5% al importe de los derechos
notariales resultantes de la aplicación de lo previsto en el Número 2.1 del
arancel de los notarios, aprobado por Real Decreto 1426/1989, de 17 de
noviembre, por el que se aprueba el arancel de los notarios. Esta rebaja es
adicional respecto de la aplicación de los demás descuentos o rebajas
previstos en la normativa vigente.
2. Se aplicará una rebaja del 5% al importe de los derechos de los
registradores de la propiedad resultantes de la aplicación de lo previsto en
el Número 2.1 del Real Decreto 1427/1989, de 17 de noviembre, por el que se
aprueba el arancel de los registradores de la propiedad. Esta rebaja es
adicional respecto de la aplicación de los demás descuentos o rebajas
previstos en la normativa vigente.
3. Se aplicará una rebaja del 5% al importe de los derechos de los
registradores mercantiles resultantes de la aplicación de lo previsto en el
Número 5 del Decreto 757/1973, de 29 de marzo, por el que se aprueba el
adjunto Arancel de los Registradores Mercantiles. Esta rebaja es adicional
respecto de la aplicación de los demás descuentos o rebajas previstos en la
normativa vigente.
Dos. Se establecen las siguientes
obligaciones de información a los
interesados que debe contenerse en la minuta.
1. Las minutas de los Notarios y Registradores de la Propiedad,
Mercantiles y bienes muebles, además de cumplir la normativa aplicable,
expresarán separadamente, y con la debida claridad:
a) Cada uno de los conceptos por los que se hayan devengado derechos
arancelarios, con expresión individualizada del número y apartado de arancel
aplicado.
b) El concepto minutable.
c) La aplicación o no, de rebajas de acuerdo con las normas
aplicables al caso.
d) En el caso de los notarios la aplicación de descuentos de acuerdo
con la normativa aplicable.
e) La aplicación o no, de bonificaciones o reducciones de cualquier
clase.
2. Las minutas de los Notarios y Registradores también expresarán la
base aplicada o expresión de que es sin cuantía, honorarios que comporta
cada concepto, y total de honorarios, sin que por ninguna razón se puedan
agrupar globalmente los números y cantidades correspondientes a distintos
conceptos. También expresarán la forma en la que se han obtenido los valores
para la aplicación del arancel y los suplidos si los hubiere.
Nota: Paradójicamente, con esta última medida, se lucha contra el
déficit reduciendo los ingresos del Estado: IVA, IRPF, IGIC, Seguridad
Social... Como aproximadamente uno de cada dos euros que ingresa una notaría
o un registro revierte al Estado por los referidos cauces, entre otros,
resulta de difícil encaje la medida, pues obtiene en este punto un
resultado opuesto al pretendido. ¿Cómo lo justifica la
memoria económica que necesariamente ha de acompañar al proyecto?
Corrección de errores. Al
día siguiente, se publica una Corrección de errores, en virtud de la cual,
la disposición adicional octava podrá modificarse por el Consejo de
Ministros mediante Real Decreto.
Entrada en vigor: el 25 de mayo de 2010.
PDF (BOE-A-2010-8228 - 59 págs. - 1426 KB)
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Corrección
de errores
Convalidación
SECCIÓN 2ª:
CUERPO DE ASPIRANTES.
Orden JUS/1150/2010, de 26 de abril, por la que se
constituye el Cuerpo de Aspirantes a Registradores de la Propiedad,
Mercantiles y de Bienes Muebles, según las listas definitivas de aprobados
remitidas por los Tribunales calificadores.
Se constituye con los 47 opositores aprobados en las últimas
oposiciones convocadas por Orden del Ministro de Justicia de fecha
16 de octubre de 2008 (B.O.E. de 17 de noviembre) y una vez efectuado el
sorteo para el Escalafón, previsto en el artículo 507 del Reglamento
Hipotecario entre los aprobados en ambos Tribunales, de Barcelona y Sevilla.
PDF (BOE-A-2010-7187 - 2 págs. - 166 KB)
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CONCURSO REGISTROS DGRN RESUELTO.
Resolución de 5
de mayo de 2010, de la Dirección General de los Registros y del Notariado,
por la que se resuelve el concurso ordinario nº 279 para la provisión de
Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles vacantes,
convocado por Resolución de 12 de marzo de 2010, y se dispone su
comunicación a las comunidades autónomas para que se proceda a los
nombramientos.
Se cubren 22 plazas.
Ver archivo
de concursos.
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CONCURSO REGISTROS CATALUÑA RESUELTO Resolución de 5 de mayo de 2010, de la
Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas, del Departamento de
Justicia, por la que se resuelve el concurso para la provisión de Registros
de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles, convocado por la
Resolución de 12 de marzo de 2010.
Se cubren 3 plazas.
Ver archivo
de concursos
PDF (BOE-A-2010-7722 - 1 pág. - 158 KB)
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***OPOSICIONES REGISTROS.
Resolución de 13 de mayo de 2010, de la Dirección
General de los Registros y del Notariado, por la que se convocan oposiciones
al Cuerpo de Aspirantes a Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de
Bienes Muebles.
Plazas a cubrir:
cincuenta. De ellas,
se reservan cinco para
personas con discapacidad, por aplicación de
lo dispuesto en el Real Decreto
863/2006, de 14 de julio
El programa que regirá los dos primeros ejercicios de la
oposición será:
- El aprobado por Resolución de 10
de abril de 1996 (BOE de 25 de abril),
- con las modificaciones introducidas por anexo de la Resolución de 12
de diciembre de 2002 (BOE de 10 de enero de 2003) y su corrección de
errores (BOE de 20
de mayo de 2003)
- y por anexo de la Resolución de 14
de diciembre de 2004 (BOE de 1 de febrero de 2005) y su corrección de
errores (BOE de 28
de febrero de 2005).
El
plazo de inscripción es de treinta
días hábiles desde la publicación en el BOE que fue el 19 de mayo.
Las instancias deberán ajustarse al
modelo
oficial 790. Se accederá a él por la página web www.060.es. Los
impresos están a disposición
de los interesados en:
- la
Oficina de Atención al Ciudadano del Mº de Justicia (Pza. Jacinto Benavente,
3, 28071 Madrid),
- en
la Dirección General de la Función Pública (calle María de Molina, 50, 28071
Madrid),
- en
las oficinas de información administrativa del Ministerio de la Presidencia
y
- en
los registros de las Delegaciones y Subdelegaciones del Gobierno Central.
Lugar. Las oposiciones se celebrarán en
Madrid en la sede del
Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España.
Comienzo de los ejercicios. Antes del 20 de enero de 2011.
Información web: En la página www.mjusticia.es podrá encontrarse
información sobre el ingreso al Cuerpo de Registradores, así como el
seguimiento de las oposiciones.
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Corrección de errores
JUBILACIONES.
Don Enrique Calatayud Llobet, registrador de la propiedad de
Massamagrell.
Don Miguel González Laguna, registrador mercantil central III.
El notario de Arganda del Rey, don Rafael Estevan Araez.
El notario de Barcelona, don Agustín Ferrán Fuentes.
2.- SENTENCIAS SOBRE CALIFICACIÓN REGISTRAL
2.1.- PUBLICADAS EN BOE: Sigue sin publicarse ninguna de las
sentencias anulatorias de resoluciones de
2.2.- Recopilación por
JCC en la intranet registral. Extracto:
.- Información de fecha 2 de Junio de 2010
La
Sentencia
de 6 de mayo de 2010 del Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Sevilla
declara no ajustada a derecho la Resolución DGRN de 11-11-2008
(BOE 18-12-2008), resolución que había considerado innecesario la
constitución del seguro decenal en un caso de obra nueva y división
horizontal formando dos viviendas de uso propio del autopromotor. La sentencia, que
apunta cómo el Registrador en su calificación no cuestionó ni el uso propio
ni la condición de autopromotor individual, sino que no era una única
vivienda, sino dos viviendas independientes, entiende que en efecto en estos
casos no cabe la dispensa del seguro decenal, al faltar uno de los
requisitos o presupuestos que cumulativamente se exigen: que se
trate de una única vivienda (aunque el edificio se destine a
uso propio). -Artículo 19 y Disposición adicional 2ª LOE 5-11-1999,
redactada por la ley 53/2002-
.- Información de fecha 1 de Junio de 2010
La Sentencia de la
Audiencia Provincial de Madrid de 19 de Mayo de 2010 revoca la
Sentencia del Juzgado de Primera
Instancia nº 55 de Madrid, de 4-12-2007
y anula la Res DGRN 8-6-2006 -BOE 28-8-2006 (que había admitido
como documento solutorio en una subrogación activa de préstamo hipotecario una transferencia efectuada al Banco acreedor, pero a
favor del prestatario), por extemporánea.
.- Información de fecha 26 de Mayo de 2010
1) Legitimación activa del Registrador.
b) porque el art.
273 LH distingue claramente entre la organización y funcionamiento
del Registro, sobre lo que los Registradores pueden consultar directamente a
la DGRN, y la función calificadora (no cabe consulta sobre las
materias o cuestiones sujetas a su calificación)
c) porque la
denegación de legitimación que regula el art. 20 de la LJCA, referida a los
órganos de la Administración Pública y a los miembros de sus órganos
colegiados, deja a salvo, y por tanto admite la legitimación, cuando "una
ley lo autorice expresamente". Y en este caso, lo está autorizando el art.
328 LH.
d) porque las
calificaciones del registrador pueden recurrirse directamente en vía
judicial lo que pone de relieve la inexistencia de jerarquía
administrativa en la función calificadora, pues de haberla habría
que agotar la vía administrativa ante el órgano superior.
2) La extemporaneidad de la resolución de la DGRN conlleva su nulidad.
El art. 43.4.b) LRJAPPAC
establece que en los casos de desestimación por silencio administrativo, la
resolución expresa posterior al vencimiento del plazo se adoptará por la
Administración sin vinculación alguna al sentido del silencio. Pero dispone
el art. 115.2 que transcurrido este plazo sin dictar resolución, "se
podrá entender desestimado". Sin embardo el art. 327 LH dice
imperativamente "se entenderá desestimado el recurso". Así pues,
no es aplicable el art. 43.4.b) de la Ley 30/1992 al procedimiento de
impugnación registral pues la especialidad de este procedimiento
determina que en los casos en que no se contemple expresamente la aplicación
de la Ley 30/1992 no hay razón alguna que legitime para hacerlo. Razones de
certeza y seguridad jurídica, y la incidencia respecto de terceros,
exigen el cumplimiento estricto de los plazos y la especialidad
procedimental registral.
.La naturaleza y
significación de la función registral tiene una incidencia esencial en la
configuración del silencio porque, a diferencia del procedimiento
administrativo común en el que hay una relación bilateral entre la
administración y el administrado, en el sistema registral, de
configuración triangular en el que siempre están terceros interesados, y
en el que se acumulan en la puerta de los libros del Registro, cerrada
temporalmente por el candado del asiento de presentación, otros actos o
negocios jurídicos sobre la finca que pretenden su entrada en los libros, la
resolución extemporánea constituye, de tener efectos, un atentado a la
seguridad jurídica, que destruiría el sistema registral.
.- Información de fecha 23 de Mayo de 2010
Nulidad de la
resolución por extemporánea.
La Sentencia entiende que
las decisiones de la DGRN que en contra de la desestimación de los recursos
por vía de silencio, se dictan extemporáneamente en sentido contrario a tal
denegación, son nulas
.- Información de fecha 18 de Mayo de 2010
La Resolución DGRN había admitido que la diligencia remitida
telemáticamente por el Notario expresiva de haberle sido acreditado el pago
del impuesto es suficiente para poder practicar la inscripción en el
Registro de la Propiedad, dado que “el art 254 LH sólo impone el
Registrador el deber de comprobar el pago de los impuestos, que devengue
todo acto que pretenda su acceso al Registro, lo que queda cumplido con
la citada diligencia, sin perjuicio de que lo pueda poner en
conocimiento de las autoridades fiscales que considere conveniente, y tal es
el criterio de la DG a través de R. 31 enero 2008, obligatoria en los
términos que fija el art 327 LH”.
Legitimación activa del Registrador.
El Registrador está legitimado para
recurrir las resoluciones revocatorias de sus calificaciones cuando afecten
a un derecho o interés del que sea titular, sin que ese interés a que se
refiere el art. 328 LH pueda ser particular, ya que entonces el
Registrador no podría haber calificado la escritura. (Cita en tal sentido
las Sentencias de la Audiencia Provincial de Valencia de 29-4-2009 y de la
Audiencia Provincial de Alicante de 20-3-2009). Se basa también en la
responsabilidad que con su actuación asume el Registrador.
3.- RESOLUCIONES DE LA DGRN
*47. CONVENIO REGULADOR Y BIENES
ADQUIRIDOS EN ESTADO DE SOLTEROS. IDENTIFICACIÓN DEL SECRETARIO. INDICACIÓN
EN EL REGISTRO CIVIL. ESCRITURA. Resolución de 22 de marzo de 2010, de
la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso
interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Barbastro,
a inscribir la adjudicación de un inmueble mediante convenio regulador de
separación aprobado judicialmente.
Hechos: Se trata de una sentencia firme de separación matrimonial de
mutuo acuerdo que incorpora un convenio regulador, en el cual,
aparte de liquidar la sociedad
conyugal (parece que consorcio foral aragonés), en otro apartado,
se disuelve la comunidad de bienes
existente sobre un inmueble adquirido en estado de solteros,
adjudicándoselo la esposa, que se obliga compensar a su esposo con
determinada cantidad de dinero y comprometiéndose ambos “a otorgar cuantos
documentos notariales o de otra índole sean necesarios al objeto de la
adjudicación”.
El registrador observa tres defectos. Se comenta tras cada uno el
criterio de la DGRN, que confirma la nota:
Primer defecto:
Identificación del Fedatario Judicial, Secretario, que autoriza el
testimonio. Para practicar la inscripción así lo exigen el artículo 9 de la
Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento Hipotecario.
Segundo defecto: Toma de razón del título en el
Registro Civil. La DG lo mantiene
porque el art. 266.6 del Reglamento del Registro Civil, exige que, en las
inscripciones que en cualquier otro Registro produzcan los hechos que
afecten al régimen económico matrimonial, han de expresarse los datos de
inscripción en el Registro Civil, que se acreditarán por certificación, por
el Libro de Familia o por la nota al pie del documento.
Tercer defecto: Según el Registro, la finca adjudicada fue
adquirida en su día por los
cónyuges por mitad y pro indiviso, en estado de solteros.
El Centro Directivo analiza el defecto respetando los límites que
tiene la calificación sobre documentos judiciales. Reconoce que es
inscribible el convenio regulador
sobre liquidación del régimen
económico matrimonial que conste en testimonio judicial acreditativo de
dicho convenio incorporado a la sentencia de separación o divorcio,
pero su contenido ha de ser acorde con su naturaleza,
sin que pueda servir de cauce formal
para otros actos que tienen su significación negocial propia, cuyo
alcance y eficacia habrán de ser valorados en función de las generales
exigencias de todo negocio jurídico y de los particulares que imponga su
concreto
contenido y la
finalidad perseguida.
La DG reconoce que es
admisible que el convenio regulador pueda aplicarse a los casos en que
el régimen matrimonial era el de
separación de bienes, pero, a continuación fija las
diferencias que impiden su
equiparación a la comunidad romana formada sobre bienes adquiridos en estado
de solteros:
- El
régimen económico matrimonial de
separación de bienes sólo pueda existir entre cónyuges, estando
afectos los bienes al sostenimiento de las cargas del matrimonio, con
especialidades en la gestión de los bienes de un cónyuge por el otro,
existiendo la presunción de donación en caso de concurso de un cónyuge y con
limitaciones que para disponer se derivan del destino a vivienda habitual.
.- En
la comunidad romana
ordinaria, no existen consecuencias patrimoniales derivadas de las
circunstancias personales de los titulares, sin afectación especial de los
bienes, ni limitaciones singulares de disposición.
También reconoce la posibilidad de que,
con ocasión de la liquidación de
la sociedad conyugal preexistente, puedan
intercambiarse bienes privativos.
En estos casos, a veces habrá un negocio complejo y, en otras, un negocio
claramente diferenciado de la mera liquidación.
- Para
los negocios complejos, no
parece que sea vetada esta forma documental por el Centro Directivo, aunque
tampoco la bendice.
- Para
el caso de vivienda familiar, si se han
realizado pagos del precio aplazado constante la sociedad, la
disolución de la comunidad que se forme entre la sociedad de gananciales y
los patrimonios privativos de los cónyuges parece inclinarse por no admitir
el convenio.
- Pero
el caso estudiado es más claro ya que la disolución de la comunidad romana
aparece bien diferenciada de la liquidación de la sociedad de gananciales.
Confirma, pues, el defecto, basándose en la
inadecuación entre el procedimiento
utilizado y el carácter de los bienes y en el obstáculo registral
que supone el principio de
tracto sucesivo debiendo
existir identidad entre el derecho tal como figura en el Registro y como se
configura en el título que se pretende inscribir. Hace también hincapié en
el distinto tratamiento fiscal de las figuras.
Notas:
- Es
muy probable que el caso real debatido sea el de la vivienda familiar
comprada en parte con dinero privativo y en parte consorcial. Pero no se
dice expresamente en el convenio. Y, aunque se dijera, los cónyuges tienen
que reconocer y concretar esta proporción consorcial, lo que excedería de
los fines del convenio y, aunque no excediera por su atribución ex lege como
bien de la comunidad, siempre quedaría una parte privativa para cuya
disolución el convenio no es vehículo. Pero, tal vez como negocio complejo…
- Para
mí el segundo defecto tan sólo tiene sentido si se tratara de una
liquidación de una sociedad conyugal disuelta. Como no es el supuesto, ya
que el negocio que se presenta se entiende que está al margen de la misma,
huelga la indicación en el Registro Civil, que en todo caso, sería un
defecto subsidiario del tercero. Creo que lo lógico es que la DG hubiese
tratado antes del tercer defecto y, como corolario de su confirmación, haber
revocado el segundo o indicar que ya carece de sentido plantearlo. (JFME)
PDF (BOE-A-2010-7480 - 7 págs. - 198 KB)
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*48. CANCELACIÓN DE CRÉDITO
HIPOTECARIO EMBARGADO. Resolución de 23 de marzo de 2010, de la
Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso
interpuesto contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Eivissa
n.º 4, a inscribir una escritura de cancelación de hipoteca.
Hechos. El titular de un derecho de hipoteca en garantía de un
crédito cancela la hipoteca, aunque sin dar carta de pago del crédito. Dicho
crédito hipotecario, a su vez, está embargado por la Agencia Tributaria y
anotado su embargo en el Registro.
El registrador no inscribe la cancelación de hipoteca porque hay un
embargo sobre ella.
El titular de la finca recurre y alega en primer lugar que ese embargo
no debió de ser nunca anotado por diversas cuestiones jurídicas relacionadas
con el ejercicio de una condición resolutoria preferente sobre la hipoteca y
el embargo, que la ejecución de dicha condición resolutoria debió de
provocar la cancelación de la hipoteca y del embargo, y finalmente que al
cancelar la hipoteca hay que cancelar necesariamente el embargo sobre la
misma en virtud del principio de prioridad; considera también que no se
perjudica al embargante, pues el crédito continúa existiendo y por tanto el
embargo sobre el mismo, aunque desaparezca la hipoteca.
Señala la DGRN, en cuanto
al primer argumento, que no puede resolver sobre asientos ya practicados que
están bajo la salvaguardia de los tribunales con independencia del mayor o
menor acierto en su práctica. En cuanto
a la pretensión de cancelación de la hipoteca y por ello del embargo
como carga posterior a la hipoteca, de forma automática, considera que
no se puede cancelar el embargo
sin consentimiento de su titular, o resolución judicial, pues en otro caso
se produciría indefensión al titular del embargo que vería extinguido su
derecho sin posibilidad siquiera de ser oído.
Al no poderse cancelar el embargo
tampoco se puede cancelar la hipoteca.
Reconoce sin embargo, que hay casos
excepcionales en los que los gravámenes posteriores son cancelados
automáticamente, como en el caso de ejecución de una hipoteca preferente,
pero en tales casos los titulares de las cargas posteriores son notificados
y pueden ejercitar los derechos que a su interés convenga.
En el presente caso hay que tener en cuenta que
el procedimiento de cancelación es
privado, sin garantías para el acreedor posterior, y además que
no hay pago de la deuda, sino
más bien una renuncia al derecho de hipoteca, que perjudica claramente al
acreedor embargante, la Agencia Tributaria, por lo que ponderando los
intereses en juego la DGRN concluye
que no se puede cancelar el embargo y por tanto tampoco se puede
cancelar la hipoteca. (AFS)
PDF (BOE-A-2010-7481 - 4 págs. - 176 KB)
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50. IDENTIFICACIÓN DE EXTRANJERO
POR TARJETA DE RESIDENCIA. Resolución de 25 de marzo de 2010, de la
Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso
interpuesto por la notaria de Benalmádena, doña María Nieves García Inda,
contra la negativa del registrador de la propiedad de Málaga n.º 10, a
inscribir una escritura de cancelación de hipoteca.
Hechos: Se otorga una escritura de cancelación de hipoteca por
apoderado extranjero de una entidad Bancaria en la que se reseña el número
de su tarjeta de residencia, que empieza por X, siguen 7 cifras, y acaba en
una letra de control
El registrador exige que se especifique cuál es el
NIE del apoderado, pues
considera que una cosa es el número de la tarjeta, del soporte y otra el NIE
y no cree que esté claro si el número expresado es el del soporte de la
tarjeta o el del NIE.
Alega la notaria recurrente
que
la tarjeta contiene dos números,
el de soporte físico de la tarjeta, que empieza por E, y
el personal del extranjero, que siempre empieza por X, que por tanto es
el NIE y por ello el NIF, de forma paralela al DNI para los
españoles, que es también el NIF. En el presente caso se expresa un número
que empieza por X, que solo puede ser el NIE y por ello el NIF del
extranjero.
La DGRN revoca la nota, por análogos motivos a los expresados por la
notaria recurrente y empleando como argumentos la misma normativa que cita
el registrador. Recuerda también
que el mismo registrador planteó el mismo defecto a la misma notaria
recurrente en dos ocasiones anteriores y que ya fueron revocadas sus notas.
Nota: en definitiva lo que quería el registrador es que se empleara
la palabra NIE, aunque el número de la tarjeta que se expresaba, empezando
por X, solo podía ser el NIE, pues el número de soporte de la tarjeta, de la
propia tarjeta, empieza siempre por E.. (AFS)
PDF (BOE-A-2010-7483 - 6 págs. - 193 KB)
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51. DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA CON
DIVERSAS DISCORDANCIAS. Resolución de 26 de marzo de 2010, de la
Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso
interpuesto, contra la negativa de la registradora de la propiedad de
Ponferrada nº 3, a la inscripción de una declaración de obra nueva de una
finca.
El Registrador considera defectos
cuatro discordancias de la
escritura de obra nueva:
1.- La
diferencia de medida declarada
en la escritura de la parcela, que es
menor que la que consta en el Registro y no se justifica. Resuelve la DGRN
que ello no impide el acceso de la obra nueva.
2.- En el
certificado Catastral aportado
figura la
existencia de un almacén que en la escritura no se declara.
Señala la DGRN que no es
defecto, y que su constancia depende de la voluntad del otorgante.
3.- El técnico señala que la
superficie ocupada son 2.531
m2 lo que obviamente es una
expresión defectuosa, pero tampoco es defecto que impida la inscripción,
pues de la propia escritura resulta que la superficie ocupada por la
edificación coincide con la de la planta alta que es de 126,75 m2.
4.- Finalmente que no se aporta
certificado colegial, acreditativo de las facultades certificantes
del técnico, defecto que la DGRN confirma. (AFS)
PDF (BOE-A-2010-7484 - 4 págs. - 177 KB)
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52. CANCELACIÓN POR CADUCIDAD DE
HIPOTECAS CUANDO SE HAN PACTADO POSIBLES PRÓRROGAS EN EL VENCIMIENTO DE LA
OBLIGACIÓN GARANTIZADA. Resolución de 15 de febrero de 2010, de la
Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso
interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad nº 4 de
Albacete, a practicar la cancelación registral de dos hipotecas.
Hechos. Mediante instancia se solicita la cancelación por caducidad
de dos hipotecas constituidas sobre una misma finca en garantía de
determinadas obligaciones hipotecarias al portador. Se previó en la
escritura que las obligaciones se amortizarían el 5 de noviembre de 1988. No
obstante, si al concluir el plazo señalado no se hubiesen pagado las
obligaciones emitidas, se entenderían, «prorrogadas las obligaciones de pagar de año en año, en un máximo de
diez años».
El registrador estimó que no había transcurrido el plazo que recoge el
artículo 82 de la Ley Hipotecaria, atendiendo a la prórroga pactada.
El recurrente sostiene que el cómputo debe de iniciarse el día 5 de
noviembre de 1988, por lo que habrían transcurrido más de 21 años.
La DGRN recuerda que el precepto alegado posibilita la cancelación de
la hipoteca mediante solicitud del titular registral de cualquier derecho
sobre la finca afectada, en un supuesto de caducidad o extinción legal del
mencionado derecho real inscrito.
En el caso concreto no ha
transcurrido el plazo de veinte años regulado para la prescripción de la
acción hipotecaria y otro más, pues,
habiéndose pactado la prórroga del
plazo inicialmente previsto hasta un máximo de diez años más, debe
entenderse producido el vencimiento del plazo durante el que se garantizan
las referidas obligaciones el día 5 de noviembre de 1998. (JFME)
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53. LEGALIZACIÓN DEL LIBRO DE UN
GARAJE. Resolución de 30 de marzo de 2010, de la Dirección General de
los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa
del registrador de la propiedad nº 2 de Majadahonda, a la legalización de un
libro de actas de una comunidad de propietarios de un local-garaje.
Hechos: Se solicita la legalización de un libro de actas de una
comunidad de propietarios de un local-garaje, que es un elemento privativo
de una propiedad horizontal. Dicho local está dividido en cuotas indivisas
que se concretan en el uso y disfrute por cada partícipe de una plaza de
garaje.
El registrador deniega aduciendo que sobre el local garaje no se ha
constituido, ninguna comunidad o subcomunidad a la que se aplique el art. 17
L.P.H (junta de propietarios).
El interesado recurre alegando las Resoluciones de
20 de
abril y
29 de
noviembre de 1999 que, en su opinión, admiten la legalización de los
libros de estos tipos de comunidad.
La DGRN comienza recordando que el objetivo de la norma (415
RH) fue el de descargar a los órganos jurisdiccionales de funciones que
no tenían la condición de tales.
Ha de seguirse un criterio
amplio en cuanto al concepto de comunidad cuyos libros pueden
legalizarse, incluyendo a subcomunidades y conjuntos inmobiliarios, estén
inscritos o no.
En el caso presente, existe
comunidad, al pertenecer el garaje a varias personas proindiviso, aunque
no estén inscritas las reglas de la comunidad ni la existencia de un órgano
colectivo especial. Por ello, se ha
de legalizar el libro, pero
no extender la nota marginal
en el folio abierto a la finca en cuestión, debiendo consignarse entonces
los datos en el libro fichero previsto al efecto para fincas no inmatriculadas o en
las que no conste inscrito el régimen de propiedad horizontal. (JFME)
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55. EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA
INMATRICULAR SIN REFERENCIA AL TÍTULO DE ADQUISICIÓN NI AL CARÁCTER CON EL
QUE SE ADQUIERE. DOCUMENTOS CONEXOS. Resolución de 8 de abril de 2010,
de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en los recursos
interpuestos contra la negativa de la Registradora de la Propiedad nº 1 de
Ourense, a inscribir un expediente de dominio y documentos posteriores que
de aquel traen causa.
Se plantea en el presente recurso la cuestión de si cabe practicar la
inmatriculación de una finca cuyo dominio ha quedado acreditado en el
correspondiente expediente judicial instruido al efecto,
sin resultar del Auto la
participación indivisa que adquiere
cada condueño ni el carácter
privativo, ganancial o presuntivamente
ganancial, con que adquirió el que consta como casado, y sin que
tales extremos puedan deducirse al no resultar del expresado Auto el
título de adquisición.-
La DGRN, confirmando el
criterio del registrador, señala que “la necesidad de claridad suficiente de
los documentos inscribibles y la exigencia de contener todas las
circunstancias que la Ley y el Reglamento prescriben para los asientos, hace
imprescindible que
el pronunciamiento judicial esté
suficientemente determinado. Por el contrario, en el Auto objeto del
recurso, ni se determina el porcentaje en que adquieren los condueños, ni se
determina tampoco el carácter que tiene la participación cuyo dominio se
acredita al condueño casado, ni tampoco resulta el título adquisitivo que es
un elemento esencial para determinar los efectos de la adquisición y, en
consecuencia, de la inscripción.”
La otra cuestión a dilucidar guarda relación con la actuación de la
Registradora en cuanto a los
documentos conexos o que traen causa de aquellos cuya inscripción se ha
rechazado. Y a este respecto también confirma que “es evidente que, mientras
no se inscriba el primer título,
no puede la Registradora calificar el segundo. Así resulta del
artículo 18 de la Ley Hipotecaria que señala que el plazo de inscripción es
de quince días contados desde la inscripción del título previo”. (JDR)
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(BOE-A-2010-8288 - 5 págs. - 186 KB)
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56. ELEVACIÓN A PÚBLICO DE
DOCUMENTO PRIVADO SIN COMPARECER LA ESPOSA QUE SÍ OTORGÓ EL DOCUMENTO
PRIVADO. Resolución de 9 de abril de 2010, de la Dirección General de
los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de
calificación del registrador de la propiedad nº 2 de Chiva, por la que se
suspende la inscripción de una escritura de elevación a público de documento
privado de compraventa.
Hechos: Se formaliza
escritura de elevación a público de un
documento privado, compareciendo en aquélla únicamente el esposo, alegando
ser la vivienda adquirida privativa del mismo, pese a que en el documento
privado de adquisición se hacía constar que compraban ambos esposos, y
aunque este documento privado fue firmado sólo por el marido. Hubo
luego una serie de pleitos en los que se solicitaba, en este caso también
por ambos esposos (parece ser que por error del abogado), el otorgamiento de
escritura pública al constructor, aparte de temas de liquidación del régimen
conyugal y en ejecución de sentencia, el juez ordenó al constructor vendedor
la elevación a público del documento privado de compraventa “con
independencia de las relaciones entre ambos esposos, por la liquidación de
sus bienes en común”.
Es de resaltar que al tiempo de la presentación de la escritura en el
Registro de la Propiedad,
no se aporta la escritura de
capitulaciones matrimoniales, sino una fotocopia, aunque sí se
acompaña un certificado del Registro Civil de su matrimonio, del que resulta
que los mismos otorgaron capitulaciones, pero sin que resulte del
certificado cual es el régimen pactado; tampoco se aportan testimonios
judiciales originales de los distintos procedimientos.
Registrador: Rechaza la
inscripción, dado que no se aportan las capitulaciones, ni los testimonios judiciales de
determinados procedimientos, que pudieran aclarar la situación, y en
todo caso, si la finca se adquirió como
ganancial
debería comparecer la esposa a
tal elevación a público, y si era privativa y habían adquirido ambos cónyuges (ya que ambos
comparecían en el documento aunque ella no lo firmaba) era necesaria su
presencia a efecto de
determinar la cuota con que
adquiría cada cónyuge.
Dirección General: Rechaza
el recurso por los motivos, en esencia, alegados por el Registrador: No
basta para acreditar el régimen
matrimonial, existente al tiempo de la compra entre ambos esposos, una
simple fotocopia, y tampoco resulta del certificado registral cuál fue el
régimen matrimonial pactado, así como tampoco es admisible, la
aportación de fotocopias de las sentencias dictadas en los diferentes
procedimientos judiciales.
Finalmente la DG parte de tres
hipótesis:
- que en el
documento privado
hubo un error y nunca debió figurar la esposa como compradora
- que no hubo
tal error y se pretende la
novación del contrato
primitivo,
- o bien que
ambos
eran compradores y el marido actuaba
en virtud de un mandato conferido por la esposa.
En los dos primeros
supuestos no basta la declaración unilateral del esposo para deshacer el
error, sino que se requiere la intervención de ambos esposos y del vendedor,
y en el segundo se trata de una posible gestión de negocios ajenos que exige
una ratificación. En definitiva se exige a efectos de su inscripción la
intervención de su esposa en la escritura pública otorgada. (JLN)
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57. AUTORIZACIÓN ESTATUTARIA PARA
SUBDIVIDIR LOCALES. Resolución de 12 de abril de 2010, de la Dirección
General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el
notario de Torrelavega, don Alberto García Alija, contra la negativa del
registrador de la propiedad nº 4 de Santander, a la inscripción de una
escritura de segregación y constitución de servidumbre, rectificada por otra
posterior.
Hechos: Se formaliza una
escritura en la que una Mercantil dueña de un
local sótano, perteneciente a un
edificio dividido en propiedad horizontal (local 1),
segrega una porción del mismo y constituye el local Uno-1, para lo
que tiene autorización estatutaria.
Además y dado que dicha Entidad es dueña de la totalidad del local 1, ésta
establece unos estatutos para dicho
local, en que se dispone que la misma irá segregando distintos locales,
asignando a cada uno una cuota que será su módulo de participación en
elementos comunes. Tras de la segregación
este local 1 retiene el uso exclusivo
del espacio libre exterior aunque comparte con los demás locales del
sótano el acceso peatonal común. Dicho uso corresponderá al local resto 1,
pudiendo la entidad titular transmitirlo o no al transmitir una porción
segregada o el resto, pero quedando siempre adscrito a una o varias
porciones segregadas del resto del local 1 o a este mismo resto. Además se
establece que los propietarios de las plazas de aparcamiento integrados
en dicho local 1, podrán
constituirse en junta, a efecto de tratar los asuntos que le afecten,
aplicándose analógicamente la Ley de Propiedad Horizontal.
En los
estatutos generales del edificio
existe autorización para subdividir los pisos y locales del edificio sin
consentimiento de la Junta de Propietarios y
en los mismos se reservó a favor del sótano la utilización de la entrada
y espacio libre que quedaba en la parte Suroeste de la finca, a partir
de los muros y vallas de contención, pudiendo hacer obras de modificación de
la urbanización de esta parte para su mejor aprovechamiento.
Registrador: Rechaza la
inscripción al entender que la prevención contenida en la escritura de que
“la
entidad titular del local 1 retiene el
uso del espacio libre exterior, que corresponderá a la finca resto, pudiendo
o no transmitirlo a una o varias porciones segregadas” supone una
modificación del título de la propiedad horizontal y exige un
acuerdo unánime de la división
horizontal.
Dirección General:
Estima el recurso, ya que partiendo de que en los estatutos generales hay
una autorización expresa para dividir
los pisos o locales sin consentimiento de la Junta, hay que concluir que
la subdivisión que se hace no precisa nueva autorización, que sería precisa
de no existir la prevención estatutaria.
Y además perteneciendo al local
matriz el uso exclusivo de algún elemento (la zona exterior), tal uso se
puede atribuir a cualesquiera locales en que se subdivida el primero, sin
necesidad de nuevo consentimiento, ya que esta nueva atribución para
nada afecta a los demás propietarios de la Propiedad Horizontal.
(JLN)
PDF (BOE-A-2010-8290 - 3 págs. - 172 KB)
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58. CONTENIDO DE LA NOTA DE
CALIFICACIÓN. Resolución de 14 de abril de 2010, de la Dirección General
de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la
negativa del registrador de la propiedad de Santa Cruz de La Palma, a la
inscripción de una escritura de segregación y venta.
Se presenta en el Registro escritura por la que
se segrega de una finca rústica de dos mil metros cuadrados una parcela
de terreno de nueve áreas veintiséis centiáreas, y la vende a
continuación.
La nota de calificación es
muy escueta. Sólo dice lo siguiente: “Hechos: No se aporta la
correspondiente
Licencia Municipal de segregación.
Fundamentos de derecho (Artículo 18 de la Ley Hipotecaria): - Resolución de
la Dirección General de fecha veintidós de Abril de mil novecientos ochenta
y cinco. Observaciones: Para subsanar dicho defecto, aportar la pertinente
licencia municipal de segregación. Contra esta calificación…”.-
La DGRN estima el recurso
y revoca la nota de calificación
sin entrar en el fondo, sino
diciendo que “en el presente supuesto la nota de calificación es totalmente
insuficiente, pues se remite exclusivamente a una Resolución de esta
Dirección General que se refiere principalmente a suelo urbano, siendo el
objeto del recurso de carácter rústico, no puede confirmarse la
calificación, pues, dada su insuficiencia, se produciría
indefensión en el recurrente.”
Y añade que “llegados a la conclusión anteriormente expresada, resulta
innecesario entrar en el examen del segundo de los problemas” (si es
necesaria o no la licencia de segregación). (JDR)
PDF
(BOE-A-2010-8291 - 2 págs. - 164 KB)
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**59. COMPRA DIVORCIADO EN
DOCUMENTO PRIVADO. ELEVAN A PÚBLICO PARA LA SOCIEDAD DE GANANCIALES.
ATRIBUCIÓN DE GANANCIALIDAD. Resolución de 29 de marzo de 2010, de la
Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso
interpuesto por el notario de Madrid, don Rodrigo Tena Arregui, contra la
nota de calificación del registrador de la propiedad de Madrid nº 23, por la
que se suspende la inscripción de una escritura de elevación a público de
documento privado de compraventa.
Hechos: En 2007 se firma un
contrato privado de
compraventa de una vivienda y tres cuotas indivisas relativas a tres plazas
de garaje de un edificio en construcción,
siendo el comprador divorciado
y
aplazándose el pago de parte del
precio. Posteriormente, en 2009, se
ratifica y eleva a público ese
contrato, pero el comprador ya está casado
en régimen de gananciales, por lo que comparecen ambos cónyuges y
se invoca el artículo 1355 del
Código Civil para dar a la adquisición el carácter de ganancial.
El registrador suspende la inscripción por cuestiones formales de
expresión de la escritura en relación con el documento privado, respecto de
las plazas de garaje. También
cuestiona la atribución de
ganancialidad del bien adquirido en la escritura, expresión que
pretende que se suprima para evitar confusión, pues considera que no es
posible dicha atribución argumentando
que va en contra del principio de especialidad registral. Anuncia su
intención, una vez se rectifique la escritura, de inscribir el bien como
privativo del marido, sin perjuicio del derecho de reembolso que proceda y
sin mayores precisiones ni fundamentación sobre la imposibilidad, según su
criterio, de no aplicación de dicho artículo 1355 al presente caso.
La DGRN dilucida varias
cuestiones:
1.-
Si el carácter ganancial o privativo de un bien adquirido por compra se
determina en el momento en que se perfecciona el contrato (es decir, en
la fecha del documento privado, en cuyo caso sería privativo)
o en el que se consuma con la entrega de la posesión (es decir, el
del día de la firma de la
escritura, en cuyo caso sería ganancial).
Contesta la DGRN,
siguiendo al Tribunal Supremo, que es el momento de la
perfección del contrato el que
hay que tener en cuenta a la hora de determinar el carácter ganancial o
privativo.
2.- Cuáles son los
requisitos exigibles para la
aplicación del artículo 1355 y su validez jurídica.
Contesta la DGRN que el
artículo 1355 permite un pacto de atribución de ganancialidad, que
no tiene efectos traslativos de
derechos como en el caso de la aportación a la sociedad de
gananciales, ya que el
bien entra en el patrimonio ganancial
directamente, desde el primer momento.
Por otro lado precisa que este pacto no es abstracto, pues
necesita de una causa onerosa
o gratuita. Sin embargo, no es necesario que se exprese en la escritura la
causa, pues
se presume el derecho de reembolso
regulado en el artículo 1358.
3.- Si
se puede aplicar el artículo 1355 al presente caso, teniendo en
cuenta que, en principio, el
bien habría de calificarse como de privativo según el artículo 1357 que
regula los casos de compra con precio aplazado.
Contesta la DGRN que
SI, que ha de prevalecer
la voluntad de las partes que regula el artículo 1355 sobre
la regla general del artículo 1357, pues en otro caso se daría un caso de
contradicción de valoración normativa, ya que el 1355 se aplicaría en unos
casos (adquisiciones por subrogación de derechos, por ejemplo) y en otros no
(compraventas con precio aplazado).
De lo anterior se deduce que no hay confusión en la escritura y que
no se viola el principio de especialidad hipotecario al invocar dicho
artículo 1355.
4.- Si se puede
modificar o complementar el contrato
privado, pues en éste se hacía referencia a la venta de una cuota
indivisa, sin precisar, del garaje, y en la escritura se especifica la cuota
indivisa transmitida.
Contesta la DGRN que SI, pues en definitiva la escritura no hace sino
cumplir lo dispuesto en la
legislación hipotecaria para permitir el acceso al Registro.
En consecuencia la DGRN revoca la nota y declara la escritura
inscribible con carácter ganancial.
COMENTARIO.- La casuística propiciada por la dicotomía contratos
privados/escritura pública es muy grande, sobre todo en los casos en los que
hay un cambio de estado civil. La presente Resolución viene a arrojar un
poco de luz sobre la materia.
En el caso planteado anteriormente, aunque el bien no entra en el
patrimonio del comprador hasta el momento del otorgamiento de la escritura,
el comprador tiene ya un derecho
privativo sobre ese bien que determina ese carácter privativo del bien
comprado cuando se consuma la adquisición. Sin embargo, al no haberse
consumado la adquisición hasta el momento de la escritura, es posible aún
modificar ese carácter con el pacto de atribución de ganancialidad.
Si el contrato privado no fuera de compraventa, sino de
opción de compra o de promesa de
venta y luego se otorgara la escritura pública, con perfección y
consumación simultánea, cabría defender, por aplicación de la anterior
teoría de la DGRN, que el bien adquirido tendría carácter privativo al
provenir de un derecho privativo.
Hay que recordar que en los casos anteriores,
si se tratara de
vivienda familiar, y parte del
precio aplazado se abonara con dinero ganancial, el bien
sería en esa proporción privativa y ganancial, como excepción a la
regla general.
Si la compra en contrato privado se hubiera consumado por haber sido
entregada la posesión y así se declarara en la escritura, pienso que no
cabría la atribución de ganancialidad en escritura, pues el bien ya habría
entrado en el patrimonio privativo de uno de ellos
y solo cabría la aportación a la sociedad de gananciales
Finalmente, en todos los casos anteriores de compra en documento
privado en estado de soltero y otorgamiento de la escritura ya casado, si no
se hubiera pactado la atribución de ganancialidad en la escritura, a pesar
de la teoría anteriormente expresada,
prevalecería la presunción de ganancialidad , pues se presumiría que el bien
adquirido tendría, y así habría de inscribirse, carácter presuntivamente
ganancial por cuanto el contrato privado no tiene, normalmente, fecha
fehaciente hasta el otorgamiento
de la escritura, y en ese momento rige ya la presunción de ganancialidad.
Cabe también, naturalmente, la confesión de privatividad en contrario de
ambos cónyuges. (AFS)
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FIN DEL INFORME
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