RESOLUCIONES DGRN ABRIL-2002

3 y 4. QUERELLA NO CONTRA EL TITULAR REGISTRAL. R. 31 de enero de 2002 DGRN. Interpuesta querella criminal contra determinada persona física por los delitos de falsedad y estafa, se ordena por la Juez de Instrucción tomar anotación preventiva de dicha querella sobre una finca que aparece inscrita a nombre de una persona jurídica, cuyo gerente es el querellado. El Registrador no practica la anotación por hallarse la finca a nombre de persona distinta del querellado. Se confirma la nota en aplicación del principio de tracto sucesivo y del art. 24 de la Constitución.

5. CUBRIMIENTO Y APROPIACIÓN DE UN PATIO EN REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL. . R. 4 de febrero de 2002.

En el titulo de la propiedad horizontal se asigna a los locales sitos en planta baja el uso, por tanto no el dominio, de determinados espacios en los patios de luces con los que colindan y a la vez, en los estatutos se faculta a los propietarios de tales locales a cubrir dichos patios hasta la altura de la primera planta, con unas reglas sobre atribución de propiedad y uso de la situación resultante, de oscura interpretación, y que son el origen del problema.

Dice la DGRN que ningún obstáculo habría en tal situación para inscribir la declaración de realización de las obras consistentes en tal cubrimiento hecha unilateralmente por quien aparece facultado para llevarlas a cabo si no fuera porque, simultáneamente a tal declaración, se da nueva descripción a los locales como integrados por la total superficie resultante de sumar a la que era hasta entonces propiedad privativa la del patio cubierto, lo que implica, como señala la nota recurrida, que se está transformando en derecho de propiedad exclusivo lo que hasta entonces era un derecho de uso sobre un elemento común.

La DGRN confirma así la calificación registral que rechazó la inscripción, interpretando restrictivamente los estatutos de la propiedad horizontal en el sentido de que no cabe admitir que de la facultad de cubrir un espacio común, aunque de uso privativo, se derive como efecto ese cambio de naturaleza si no resulta establecido con la debida claridad. (JDR)

* 6. VENTA CON PACTO DE RETRO Y ULTERIOR ADQUISICIÓN PREFERENTE. R. 19 de febrero de 2002 DGRN.

La DGRN dice que en una venta de dos fincas con pacto de retro a favor del vendedor, no es necesaria la distribución del precio entre ambas fincas, pues ello sólo sería así si se estableciera expresamente-cosa que no se hace- que tal derecho puede ejercitarse aisladamente por cada finca, y, aunque se trata de una condición resolutoria de la venta (artículo 1506 del Código Civil), no es una resolución por falta de pago, supuesto en el que sí sería necesaria tal distribución ( artículo 11 de la Ley Hipotecaria.

También se pacta, sobre esas dos fincas, y para el caso de que el vendedor ejercite el pacto de retro y luego venda las fincas, un derecho de adquisición preferente a favor del primitivo comprador: en este caso, no se expresa si tal derecho puede ejercitarse o no aisladamente por cada finca, y la DGRN dice que no puede entrar en tal cuestión, dado el estrecho cauce en que se mueve el recurso. Pero, incluso en el supuesto de que se entendiera que tal retracto puede ejercitarse aisladamente, es decir, finca por finca, tampoco es necesaria la distribución del precio, pues en tal supuesto el que tendría que pagar el retrayente sería el satisfecho por la venta, independientemente del precio por el que la finca se transmitió la primera vez.

La DGRN revoca los dos defectos señalados por el registrador, así como el de que, según el registrador, estamos en presencia de un pacto comisorio. Dice que el pacto comisorio está prohibido en nuestro Ordenamiento cuando un contrato cumple funciones de garantía. Ahora bien, en el presente supuesto no hay datos que puedan hacer concluir que existe tal función, por lo que, si no puede presumirse el supuesto de hecho que da lugar a la aplicación de una norma prohibitiva, ni ésta aplicarse extensivamente, el defecto debe decaer. (JDR)

**8. ACTA DE NOTORIEDAD COMPLEMENTARIA DE TITULO INMATRICULADOR. R. 19 de enero de 2002 DGRN.

El Registrador suspende la inmatriculación porque en el acta de notoriedad no se han publicado edictos.

La Dirección General revoca su calificación diciendo que el artículo 298 del Reglamento Hipotecario se remite al 209 del Reglamento Notarial en cuanto a las actas para comprobar que el transmitente es tenido por dueño, y este último texto reglamentario, en el primer párrafo de su apartado 2. °, deja a criterio del Notario los supuestos en que deben publicarse edictos. En el presente caso, habiendo el Notario estimado que los mismos no son necesarios, dicho juicio no puede calificarse por el Registrador. (JDR)

No hay obstáculo a que un local de una comunidad de propietarios se subdivida formándose varios trasteros como fincas independientes y se constituya una subcomunidad de propietarios con una cuota particular en los elementos comunes particulares de esa subcomunidad horizontal. Frente a la comunidad de propietarios los nuevos locales se pueden configurar de dos formas:

1).- Sin atribuir a los nuevos elementos de la subdivisión (trasteros) una cuota en el valor total de la comunidad, manteniendo por ello el local original su individualidad en la comunidad, de forma que estaría representado por una voz en la comunidad de propietarios.

2).- Dando una cuota a los nuevos elementos en la comunidad de propietarios general además de la suya particular, por lo que tendrían el carácter de fincas independientes dentro de la comunidad, y por ello voto individual. No parece haber obstáculo si los estatutos lo permiten.

El uso de trastero no es incompatible con la descripción como local comercial inicial, que es genérica.

No se necesita acreditar licencia de obras para dividir un local formando trasteros, pues no estamos ante una obra nueva.

Tampoco la discordancia de la medida asignada en la escritura a uno de los trasteros subdivididos con la de un plano incorporado a la escritura es obstáculo, pues nada se dice en la escritura respecto del plano como dato complementario, que pudiera interpretarse como contradictorio con la descripción de la escritura. (AFS)

11., PRECIO APLAZADO SUJETO A CONDICION SUSPENSIVA. R. 15 de febrero de 2002 DGRN.

En una compraventa el precio queda aplazado, sujeto a una determinada condición suspensiva compleja, consistente en que se encuentre un arrendatario que cumpla unas determinadas condiciones, que se cancelen las cargas existentes y que se inscriba la compraventa en el Registro. Los registradores (dos) deniegan la inscripción por entender que la condición no tiene plazo, y además su cumplimiento queda al arbitrio de la parte compradora. No se cuestiona en la nota la transmisión dominical de la finca, sino sólo la posibilidad de inscripción y de oponibilidad a terceras personas a través del Registro.

La Dirección rechaza el segundo defecto, pues considera que no estamos ante una condición puramente potestativa o al arbitrio del comprador, alegando numerosa jurisprudencia restrictiva del Tribunal Supremo.

Admitida la validez de la condición, rechaza sin embargo su inscripción por ser la condición incierta, conforme a los artículos 1117 y 1118 del Código Civil, confirmando el defecto primero. La DGRN considera incompatible con el Registro esa situación de pendencia de la condición y por tanto de la titularidad.

Sin embargo no parece estar del todo segura de su conclusión pues emplea la expresión de que “no parece que tenga cabida en el sistema registral” y no cita ningún artículo concreto infringido en su apoyo, sino sólo una Resolución de 28 de Febrero de 1994. Por otro lado una cosa es la transmisión de titularidad, que se ha producido según todos aceptan, y otra es el cumplimiento de una obligación, el pago del precio, que ordinariamente queda en el ámbito de las obligaciones personales y no afecta a terceros, salvo que se garantice con condición resolutoria explícita. En definitiva no se entiende bien por qué no se inscribe la transmisión, el cambio de titularidad, aunque se rechace por incierta la eficacia real de la condición relativa al pago del precio, cuyos avatares tendrían únicamente validez obligacional inter-partes, como muchas veces ocurre con pagos aplazados no garantizados especialmente. (AFS)

Caso planteado: El 13 de Junio de 1.999 se presenta Mandamiento ordenando Anotación de embargo sobre dos fincas librado en procedimiento ejecutivo en que se había dirigido la demanda únicamente contra dos personas, estando las fincas inscritas a nombre de sus esposas en virtud de escrituras de capitulaciones matrimoniales y liquidación de las respectivas sociedades de gananciales.

Los embargos fueron trabados los días 5 y 10 de Febrero de 1998 y notificado a las esposas el 3 de abril. Las escrituras de Capitulaciones se habían otorgado el 13 y 19 de Mayo de 1.997 y se había tomado razón de las mismas en el Registro Civil los días 21 y 28 del mismo mes y año; y fueron inscritas en el Registro de la propiedad el 20 de Junio de 1.997 y el 28 de Febrero de 1.998 respectivamente.

El Registrador deniega la anotación por estar las fincas inscritas a nombre de los cónyuges de los demandados, y porque, de las capitulaciones que causaron las inscripciones, se tomó razón en el Registro Civil con anterioridad a la Providencia que ordena la anotación.

Alega el recurrente, que procede la Anotación en base al nuevo art. 144 del Reglamento Hipotecario, en la redacción dada por el RD 1867/1998, ya que del mandamiento resulta la responsabilidad del bien por la deuda que motiva el embargo, y que los cónyuges de los demandados tuvieron conocimiento de la existencia del procedimiento y del embargo trabado ya que tras la modificación introducida por aquel decreto ya no es necesario demandar y que basta notificar el embargo al cónyuge titular para que pueda intervenir en defensa de sus derechos, y que este requisito se cumple en el presente caso.

La Dirección General confirma la decisión del Registrador en base a los siguientes argumentos:

1. - El principio de tracto sucesivo, ya que los bienes están inscritos a nombre de persona distinta de los demandados (arts. 20 de la Ley Hipotecaria y 24 de la Constitución) sin que tal obstáculo quede salvado por el hecho de que los bienes hubieran tenido anteriormente la condición de gananciales ya que, por un lado, no hay en nuestro derecho una presunción de ganancialidad de las deudas contraídas durante la sociedad de gananciales, y ello tanto durante la sociedad como después de su disolución, y por tanto la deuda ha de ser tratada como privativa del cónyuge deudor; y por otro, cuando se traba el embargo y se notifica a los cónyuges estaba ya disuelta la sociedad de gananciales y tal disolución producía ya efectos frente a terceros de buena fe, puesto que ya se había tomado razón de ella en el Registro Civil.

2. - Tampoco cabe invocar el párrafo 4 del art. 144 del Reglamento, ya que si bien no es muy claro en su literalidad, del mandamiento no resulta que la responsabilidad del bien por la deuda que motiva la traba, ya que se limita a señalar que estos bienes mantienen su responsabilidad como bienes gananciales; y que toda declaración de que los bienes comunes responden de una deuda contraída solo por cónyuge deben emanar de un procedimiento declarativo seguido contra ambos esposos (ya que no existe en nuestro derecho presunción de ganancialidad de las deudas), ya que lo contrario iría contra el principio de tutela judicial efectiva (art. 24 de nuestra Constitución) y del de salvaguardia judicial de los asientos del Registro ( Arts. 1, 20, 38, 40 etc. De la Ley Hipotecaria.)

3. - Y que el último inciso del art. 144.4 del Reglamento cuando señala que “y consta la notificación del embargo al cónyuge titular, antes del otorgamiento de aquella.” ha de interpretarse en congruencia con la doctrina de la Dirección en el sentido de que cabe anotar los embargos por deudas de un cónyuge sobre bienes antes gananciales y ya adjudicados e inscritos a favor de su consorte, siempre que la traba y su notificación a éste se hubieran producido antes de que la disolución de la sociedad conyugal hubiere producido efectos frente a terceros de buena fe. (MN)

Caso planteado: Se suspende la inscripción de una compraventa a favor de unos cónyuges por no figurar la finca inscrita a nombre del vendedor; posteriormente se inscribe la finca a nombre de dicho vendedor, sin que vuelva a presentarse aquella escritura de compraventa; la finca es embargada y enajenada judicialmente; finalmente se presenta una escritura de capitulaciones matrimoniales otorgada por aquellos cónyuges adjudicando la finca a la esposa. El Registrador deniega la inscripción por no constar inscrito el título previo. La DG ratifica la decisión del Registrador por figurar la finca inscrita a nombre de terceras personas. (MN)

14. REGLAMENTO DE COSTAS: SEGUNDAS TRANSMISIONES. R. 21 de febrero de 2002 DGRN.

Caso planteado: Si es o no inscribible una escritura de compraventa de una finca ya inmatriculada al existir en el Registro una resolución de la Demarcación de Costas haciendo constar la improcedencia de emitir la certificación prevista en el art. 15 de la Ley de Costas en tanto no se defina la situación jurídica de los terrenos en que aquella se ubica; es decir, si son o no aplicables a las segundas y posteriores transmisiones de fincas inscritas los requisitos establecidos en la Ley de Costas para la inmatriculación de fincas colindantes con el dominio público o la inscripción de excesos de cabida de las que ya lo estuvieran, cuando aquella colindancia resulta de su descripción o el Registrador sospeche una imposible invasión de aquel;

La Dirección General, reiterando el criterio mantenido en Resoluciones de 16 de Julio de 1998 y 14 de enero de 2000, considera no aplicable art. 35 del Reglamento que desarrolla la Ley de Costas cuando impone las mismas exigencias que para las inmatriculaciones en todos los supuestos de segundas y posteriores inscripciones, por considerar: primero, que carece de cobertura legal; y segundo, que va en contra de los principios inspiradores de la Ley que desarrolla, principios coincidentes con los que rigen el sistema hipotecario, concretamente con la presunción de existencia y pertenencia de los derechos inscritos (art. 38 de la Ley Hipotecaria) y con el principio de salvaguarda judicial de los asientos registrales (art.1.3 de la misma Ley); en consecuencia, el Legislador no solo no ha puesto trabas a la inscripción a la inscripción de ulteriores transmisiones de fincas ya inmatriculadas cuya titularidad pudiera verse afectada por el deslinde del dominio público, sino que considera conveniente que tales inscripciones se produzcan, a fin de que los expedientes de deslinde, y que precisamente tienen por finalidad la adecuación de la situación registral a la extrarregistral derivada de la posible condición de demanial de las fincas, puedan entenderse con los titulares inscritos, quienes podrán así, ejercitar las acciones que estimen pertinentes en la defensa de sus derechos, obteniendo en su caso la anotación del art. 29 del Reglamento; u obtener, en su caso la concesión administrativa a que se refieren las disposiciones transitorias primera y cuarta de la Ley. (MN)

Se trata de una escritura de fusión en la que el administrador de las sociedades absorbente y absorbida manifiesta que aquélla es propietaria de todas las participaciones sociales de ésta. El Registrador no admite dicha declaración “porque del Registro resulta claramente lo contrario” (al no haberse hecho constar la situación de unipersonalidad). En este caso, las consecuencias de esta unipersonalidad son la no necesariedad de proceder a la elaboración de informe por expertos independientes, ni de calcular el tipo de canje de las participaciones ni de fijar el procedimiento para ser canjeadas.

La DG resuelve que no es precisa la inscripción previa de unipersonalidad con los siguientes argumentos fundamentales:

- La diferente naturaleza de los Registros de personas y de bienes: el Registro Mercantil no tiene por objeto, respecto de las sociedades de responsabilidad limitada, la constatación y protección jurídica sustantiva del tráfico jurídico sobre las participaciones en que se divide el capital social de aquéllas, sino la de la estructura y régimen de funcionamiento de tales entidades, de modo que las participaciones sociales tienen un régimen de legitimación y una ley de circulación que operan al margen del Registro.

- Los efectos más limitados en los Registros de personas del principio de tracto sucesivo (que tiene origen reglamentario)..

- La inscripción de unipersonalidad no es constitutiva, tan solo obligatoria. Eso sí, su falta -o la de identificación del socio- priva a éste del beneficio de la limitación de responsabilidad. (JFME)

Se discute acerca de la suficiencia de los anuncios a través de los cuales se da publicidad al acuerdo de reducción del capital social, consecuencia de la amortización de acciones propias de la sociedad adquiridas previamente por compraventa, en el que tan sólo se indica ese hecho, la cuantía de la reducción y el procedimiento.

Tres son las carencias de que a juicio del Registrador adolece el mismo: no informar de la modalidad de la reducción ex artículo 163.1 de la Ley de Sociedades Anónimas; no precisar si los acreedores ostentan o no derecho de oposición; y, si tienen derecho de oposición, por ser la reducción 'con cargo a capital', la suma que se abonó a los titulares de las acciones amortizadas. Calificación revocada..

La DG considera que ante el silencio del art. 165 LSA el contenido a publicar es el marcado por el art. 164 LSA. que pasamos a pormenorizar:

- La finalidad de la reducción. Cabe que la reducción de capital, aun cuando tenga por objeto la amortización de acciones propias se haga con cargo a capital, o bien con cargo a beneficios o reservas libres, distinción que es determinante a la hora de atribuir a las acreedores derecho de oposición, que lo ostentarían en el primero pero no en el segundo caso, por lo que su indicación en los anuncios evitaría la formulación de oposiciones injustificadas. Pero esa precisión no está específicamente impuesta por el legislador en los anuncios, por lo que la existencia o inexistencia del derecho de oposición habrá de deducirse del contenido del acuerdo publicado y la ausencia en aquéllos de una referencia a la constitución de la correspondiente reserva.

- El procedimiento mediante el cual la sociedad ha de llevarlo a cabo. Se informa en el anuncio.

- El plazo de ejecución. No se trata. Es de suponer que esté en el procedimiento.

- Y la suma que haya de abonarse, en su caso, a los accionistas. El inciso 'en su caso' que incluye la norma legal supone, por un lado, que su exigencia queda limitada al supuesto en que la reducción tenga por finalidad devolver aportaciones a los accionistas. El precepto, además, se pronuncia en términos de futuro, de abonos a realizar con posterioridad al acuerdo y fijada en el mismo, en definitiva, las que hayan de abonarse por la adquisición futura de las acciones, circunstancia que no se da en el caso.

No se exige referencia alguna sobre la posible existencia de derecho de oposición por los acreedores. (JFME)

La DGRN confirma el criterio del registrador mercantil de que, con el fin de evitar la paralización de la vida social, la inscripción de la renuncia de los administradores (o liquidadores en el presente caso) que conduzca a aquella situación, no es admisible en tanto no se justifique que se haya convocado la junta general, en cuyo orden del día figurase el nombramiento de nuevos administradores que sustituyan a los dimisionarios, de suerte que será suficiente la acreditación de dicho extremo. ´

Y añade que en tal caso, la consiguiente extinción de sus facultades para actuar en nombre de la sociedad no puede verse condicionada por contingencias que, como la falta de válida constitución de la Junta, la falta de acuerdo sobre nombramiento de nuevos Administradores (o liquidadores), o la no aceptación o incapacidad de los nombrados, quedan totalmente al margen de su voluntad y posibilidades de actuación. (JDR)

10. OBJETO SOCIAL: INTERMEDIACIÓN INMOBILIARIA, COBRO DE IMPAGADOS. R. 29 de enero de 2002.

Se cuestiona por el Registrador Mercantil que dentro del objeto social se incluya la actividad de intermediación inmobiliaria, por entender conforme a normativa preconstitucional que es una actividad personal que requiere de un API (Agente de la Propiedad Inmobiliaria) en el órgano de administración y una forma social que no limite la responsabilidad. La DGRN rechaza este defecto a la luz de la sentencia del Tribunal Constitucional 111/93 de 25 de Marzo que declaró que no era aplicable el delito de intrusismo a este tipo de actividades, pues sólo está reservado a las actividades que exigen titulación académica y de la sentencia del Tribunal Supremo de 3 de Octubre de 1995 que rechazó la ilicitud de un objeto social similar por entender que no hay exclusividad en las funciones propias del API.

De la misma forma se rechaza el segundo defecto relativo a la gestión de cobro de impagados, pues la DGRN entiende que sólo está sujeta a la normativa de los Establecimiento Financieros de Crédito, regulados por el Real Decreto 692/1996 de 26 de Abril, cuando esa gestión lleva aparejada “financiación” a través de anticipos. (AFS)

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