INFORME DE ABRIL DE 2008 PARA OFICIALES Y AUXILIARES DE NOTARIAS

RECAUDACIÓN DE TRIBUTOS. Resolución de 1 de abril de 2008, de la Dirección General de la Agencia Estatal de Administración Tributaria por la que se publica la Instrucción n.º 1/2008, de 27 de febrero, en relación con las entidades de crédito que prestan el servicio de colaboración en la gestión recaudatoria y para la aplicación de determinados artículos del Reglamento General de Recaudación, aprobado por Real Decreto 939/2005, de 29 de julio. PDF (2008/06098; 5 págs. - 124 KB.)

Proceso codificador. Esta ley se enmarca en el proceso de refundición y codificación del derecho civil de Cataluña. Se opta por una ley especial, por su doble vertiente de derecho civil patrimonial y de política agraria. Pero, en el futuro, los contratos de cultivo puedan integrarse en el libro VI del Código civil de Cataluña, relativo a obligaciones y contratos, de acuerdo con su estructura de código abierto.

Estructura. La ley está formada por seis capítulos, cinco disposiciones adicionales, una transitoria y dos finales.

Concepto. Por contratos de cultivo se entienden los contratos de arrendamiento rústico, aparcería y, en general, todos los contratos, cualquiera que sea su denominación, por los cuales se cede onerosamente el aprovechamiento agrícola, ganadero o forestal de una finca rústica. Puede incluir una explotación agraria. No se extiende a las edificaciones destinadas a vivienda que haya en la finca, pero sí a las demás construcciones, a la maquinaria y a las herramientas existentes, salvo pacto en contrario. Cabe el arrendamiento rústico de una finca calificada como suelo urbano o urbanizable.

* En todo acto de enajenación de una finca rústica debe manifestarse si está o no arrendada y, en su caso, que se ha llevado a cabo la notificación al arrendatario o arrendataria de acuerdo con lo que establece el artículo 34.

* Para inscribir en el Registro de la Propiedad el título de adquisición de una finca rústica arrendada es preciso justificar que se ha llevado a cabo la notificación, de forma fehaciente, al arrendatario o arrendataria de acuerdo con lo que establece el artículo 34.

* Esta notificación debe efectuarse y acreditarse en cualquier caso, aunque el arrendatario o arrendataria no tenga derecho de adquisición preferente al no ser cultivador directo y personal.

Aparcería. En este contrato, el propietario cede al aparcero la explotación de una finca a cambio de una participación en los productos obtenidos, con o sin contribución del propietario en los gastos.

Masovería. El cultivador tiene la condición de masovero cuando habita en el mas que hay en la finca como obligación derivada del contrato. No debe pagar ninguna contraprestación por el uso del mas, pero esta sigue la suerte del contrato. La masovería se rige por lo que libremente hayan convenido las partes y, en defecto de pacto, por los usos y costumbres de la comarca. Entrada en vigor. El 3 de abril de 2008. PDF (2008/06152; 8 págs. - 71 KB.)

ACCESO A LA VIVIENDA. Orden VIV/946/2008, de 31 de marzo, por la que se declaran los ámbitos territoriales de precio máximo superior para el año 2008, a los efectos del Real Decreto 801/2005, de 1 de julio, por el que se aprueba el Plan Estatal 2005-2008, para favorecer el acceso de los ciudadanos a la vivienda.

La disposición adicional segunda del Real Decreto 14/2008, de 11 de enero ha determinado la cuantía del precio básico nacional en 758 euros por metro cuadrado de superficie útil. Sin embargo, hay ámbitos territoriales con precio máximo superior de venta de las viviendas objeto de las ayudas financieras, en consideración a la existencia de especiales dificultades de acceso a la vivienda, como consecuencia de sus elevados precios medios comparativos con los de venta de las viviendas libres. Esos municipios o ámbitos territoriales se determinan en esta Orden, desglosados en tres grupos A, B y C, con incrementos de hasta un 60%, un 30% y un 15% respectivamente.

VIVIENDAS: PRÉSTAMOS. Resolución de 4 de abril de 2008, de la Subsecretaría, por la que se publica el Acuerdo de Consejo de Ministros de 28 de marzo de 2008, por el que se revisan y modifican los tipos de interés efectivos anuales vigentes para los préstamos cualificados concedidos en el marco de los Programas 1993 (Plan de Vivienda 1992-1995), Programa 1996 (Plan de Vivienda 1996-1999), Plan de Vivienda 1998-2001 y Plan de Vivienda 2002-2005.

CASTILLA-LA MANCHA. Ley 14/2007, de 20 de diciembre, por la que se amplían las bonificaciones tributarias del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

En todas las transmisiones lucrativas de bienes y derechos, «mortis causa» o «inter vivos», que se realicen entre todos los ascendientes, descendientes y cónyuges integrados en los grupos I y II de parentesco, se eleva la cuantía de la deducción hasta el 95 por ciento de la cuota

Se extiende la deducción adicional del 95 por ciento prevista para las personas con grado de minusvalía acreditado igual o superior al 65 por ciento, a todas las aportaciones que se hagan al patrimonio protegido de las personas con discapacidad regulado en la Ley 41/2003, de 18 de noviembre y que estén sujetas al impuesto.

Dada la generalidad de la deducción establecida, se dejan sin efecto las reducciones en la base imponible del impuesto fijadas por los artículos 7 y 8 de la Ley 17/2005, de 29 de diciembre, de medidas en materia de tributos cedidos, que quedan subsumidas o ampliadas en las nuevas bonificaciones fiscales.

DISCAPACIDAD. Instrumento de ratificación de la Convención sobre los derechos de las personas con discapacidad, hecho en Nueva York el 13 de diciembre de 2006.

DISCAPACIDAD. Instrumento de ratificación del Protocolo Facultativo a la Convención sobre los derechos de las personas con discapacidad, hecho en Nueva York el 13 de diciembre de 2006. PDF (2008/06996; 3 págs. - 43 KB.)

**MEDIDAS ECONÓMICAS. Real Decreto-LEY 2/2008, de 21 de abril, de medidas de impulso a la actividad económica.

Escrituras en papel común: Disposición adicional segunda. No sujeción al gravamen establecido en el artículo 31.1 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados de las escrituras públicas de novación de préstamos con garantía hipotecaria que se refieran a la ampliación del plazo del préstamo. No obstante lo previsto en el apartado 1 del artículo 31 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, no quedarán sujetas a dicho gravamen y se extenderán en papel común las escrituras públicas que documenten la ampliación del plazo de los préstamos con garantía hipotecaria concedidos para la adquisición, construcción y rehabilitación de la vivienda habitual realizadas en el periodo de dos años a contar desde la entrada en vigor de este Real Decreto-ley

Esta es la única reseña que aparece en el RDL sobre la ampliación del plazo de las hipotecas. Se justifica así en la Exposición de Motivos: Como medida para favorecer la situación económica de las familias, a la vista del alza experimentada por los índices de referencia que se utilizan para fijar las cuantías de los intereses de los préstamos hipotecarios, en la disposición adicional segunda, se prevé que en las operaciones de ampliación del plazo de préstamos con garantía hipotecaria concedidos para la adquisición, construcción y rehabilitación de la vivienda habitual, los titulares del préstamo podrán disfrutar de la no sujeción de la cuota fija de la modalidad de actos jurídicos documentados, por el otorgamiento de documentos notariales, que graven estas operaciones, que podrán extenderse en papel común.

400 euros. Al el IRPF, se incorpora un nuevo beneficio fiscal consistente en reducir el importe de la cuota líquida total del impuesto de los perceptores de rentas procedentes de rendimientos del trabajo o de actividades económicas hasta en 400 euros anuales, aprobándose medidas para anticipar la aplicación de la deducción por sus beneficiarios:

- Se modifica el art. 79 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del IRPF, incorporando una nueva deducción de la cuota líquida total del Impuesto, que se regula en un artículo 80 bis añadido.

- Se modifica el apartado 1 del artículo 101 de la misma Ley 35/2006 introduciendo los cambios oportunos que permitan diseñar reglamentariamente el nuevo procedimiento de cálculo del tipo de retención e ingreso a cuenta.

- Una disposición adicional evita que la nueva deducción afecte a la determinación del rendimiento cedido del IRPF a las Comunidades Autónomas y a las Entidades Locales, asumiendo el Estado el coste total de la medida.

Pagos fraccionados. Se amplía el plazo para la presentación e ingreso del pago fraccionado del mes de abril de 2008 hasta el 5 de mayo de 2008 en los siguientes impuestos:

- Contribuyentes del IRPF que determinen el rendimiento neto de su actividad económica con arreglo al método de estimación directa en cualquiera de sus dos modalidades.

- Impuesto sobre la Renta de no Residentes con establecimientos permanentes en territorio español

Contabilidad. Teniendo en consideración el corto plazo transcurrido desde la entrada en vigor de la norma contable, el 1 de enero de 2008, hasta la fecha en que se inicia el plazo para efectuar el primer pago fraccionado del Impuesto sobre Sociedades, el 1 de abril, por motivos de seguridad jurídica se posponen los efectos fiscales de tales ajustes, de manera que no tengan trascendencia en la determinación de los referidos pagos fraccionados, sin que ello suponga una alteración de los sistemas de fijación de la base imponible y de determinación de la cuota correspondiente.

Este Real Decreto-ley establece que el obligado tributario, para determinar los pagos fraccionados de los períodos impositivos que se inicien dentro del año 2008, podrá optar por dos alternativas: bien utilizar como base de cálculo del pago fraccionado la cuota del período impositivo anterior, o bien tomar como referencia la parte de base imponible obtenida en los tres, nueve y once primeros meses del año 2008, con la salvedad de no tener que incluir en dicho cálculo los efectos de los ajustes derivados de la primera aplicación del nuevo Plan General Contable..

El alcance de esta medida afecta igualmente a los contribuyentes del IRPF que desarrollen actividades económicas y estén obligados a efectuar los correspondientes pagos fraccionados, así como a los contribuyentes del Impuesto sobre la Renta de no Residentes con establecimientos permanentes en territorio español.

Rehabilitaciones. Se modifica el concepto de rehabilitación en el Impuesto sobre el Valor Añadido y en el IGIC canario, excluyendo el suelo del valor de los edificios para computar si una obra supera o no el 25 por ciento de su valor y especificando con mayor precisión el valor de las edificaciones con el que ha de efectuarse la comparación y el momento de su determinación. Con ello aumenta el número de edificios cuya entrega se equiparará a las entregas de edificios nuevos, y a los que se les aplica el tipo impositivo del 7%. Se regula también el régimen transitorio para asegurar que no se producen situaciones de inequidad. También se introduce una disposición final estableciendo un mandato al Gobierno para que modifique, en la regulación reglamentaria del IRPF, el concepto de rehabilitación de vivienda, de forma similar al establecido en el IVA.

No residentes. Aparte de la ampliación del plazo referida, también se amplía el ámbito de las exenciones en relación con la Deuda Pública y otros instrumentos de renta fija para todos los no residentes con independencia de su lugar de residencia.

PYMES. Se incrementa la dotación máxima prevista en la Ley de Presupuestos para el otorgamiento de avales del Estado a bonos de titulización en el marco de la iniciativa FTPYME. Con esta medida se impulsa el programa de apoyo a la financiación de las pequeñas y medianas empresas españolas a través de la constitución de Fondos de Titulización de Activos. El Estado apoya las operaciones avalando una parte de los bonos de mayor calidad crediticia emitidos por el Fondo, y a cambio, las entidades de crédito cedentes se comprometen a reinvertir la liquidez obtenida en la financiación de pequeñas y medianas empresas. La constitución de los Fondos de titulización de activos a que se refieren los apartados anteriores (artículo 57 de la Ley 51/2007, de 26 de diciembre, de Presupuestos Generales del Estado para el año 2008) estará exenta de todo arancel notarial y, en su caso, registral.

Desempleo. Para hacer frente al actual repunte del volumen de desempleados, se habilita al Gobierno para la aprobación de un plan extraordinario de medidas de orientación, formación profesional e inserción laboral. Se contemplan subvenciones para el proceso de búsqueda de empleo y para facilitar la movilidad geográfica.

Entrada en vigor. El mismo día de su publicación en el BOE: 22 de abril de 2008. (JFME)

**RÉGIMEN MATRIMONIAL VALENCIANO. Recurso de inconstitucionalidad número 9888-2007, en relación con la Ley de la Comunitat Valenciana 10/2007, de 20 de marzo, de régimen económico matrimonial valenciano.

12/2008. Resolución de 19 de febrero de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se publica la sentencia de la Audiencia Provincial de Santander, Sección Cuarta, que confirma la sentencia del Juzgado de Primera Instancia n.º 6 de Santander, que declaró la nulidad de la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 11 de diciembre de 2004.

Fallo: Que desestimando el recurso de apelación interpuesto contra ella, debemos confirmar y confirmamos, la sentencia, de fecha 2 de mayo de 2006, dictada por el Juzgado de Primera Instancia n.º 6 de Santander, en los autos de juicio verbal 164/05, a que se refiere el presente rollo; con imposición, a la parte apelante, de las costas de esta alzada.

En un procedimiento dirigido contra los otorgantes de los Estatutos de la Comunidad y, por edictos, contra cualquier otra persona perjudicada, se declaró la nulidad de las Normas de Comunidad de un Complejo Urbanístico constituido por 180 elementos independientes. La DG había confirmado la calificación registral negativa por no constar que hayan sido parte en el procedimiento judicial los titulares registrales de dichos departamentos.

13/2008. Resolución de 21 de febrero de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se publica, conforme a lo dispuesto en el artículo 327 de la Ley Hipotecaria, la sentencia de la Audiencia Provincial de Pontevedra, Sección Primera, que confirma la sentencia del Juzgado de Primera Instancia n.º 1, de Pontevedra, de 20 de octubre de 2006.

Fallo: Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la Administración General del Estado, contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia n.º 1 de Pontevedra de fecha 20 de octubre de 2006. Debemos confirmar y confirmamos dicha resolución, sin que haya lugar a pronunciamiento de condena sobre las costas de segunda instancia.

Se trataba de una inmatriculación, mediante dos escrituras, una de cesión, en la que A cede a sus padres B y C, determinada finca; y otra a continuación de la anterior, de apartación (art 134 D Civil de Galicia, consistente en adjudicar a un legitimario un bien), en la que B y C, le retransmiten a su hijo, como legitimario apartado la misma finca, y tras de ello, se solicita la inmatriculación de la finca retransmitida. El Registrador rechaza la inscripción, por tratarse de dos títulos sucesivos, formalizados entre las mismas personas, al sólo efecto de conseguir la inmatriculación de la finca; y además no se acompaña certificado catastral descriptivo y gráfico. La DG confirmó su calificación, pero el Juez y luego la Audiencia estimaron que la escritura produce todos sus efectos, en concreto, el de acceso al registro de la Propiedad, mientras no se declare lo contrario en el procedimiento que corresponda ante la jurisdicción ordinaria.

Nota: en mi opinión la revocación de esta Resolución hace un flaco favor a la seguridad jurídica preventiva pues puede propiciar el fraude en las inmatriculaciones con la fábrica de títulos ad hoc que permitan la vuelta del bien al transmitente inicial anulando una de sus principales garantías consistente en el doble título que hace que no sea suficiente con que se involucren tan sólo los otorgantes últimos.

*80. HIPOTECA EN GARANTIA DE DISTINTAS OBLIGACIONES. Resolución de 17 de marzo de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por Caja de Ahorros de Valencia, Castellón y Alicante, contra la negativa del registrador de la propiedad n.º 1, de Oviedo, a inscribir una escritura de novación de préstamo hipotecario. Vinculante.

Supuesto de hecho: Se presenta una escritura de modificación de un préstamo hipotecario, (con un capital inicial de 95.000 pero del que queda pendiente de amortizar 93.895 ) en la que se expresa que, al haber obtenido el prestatario la ayuda financiera prevista en RD 801/2005, por el que se aprueba el Plan Estatal de vivienda 2005-2008, conviene con la entidad prestamista modificar las condiciones del préstamo, de suerte que siendo el importe del préstamo en que consiste la citada ayuda financiera inferior al préstamo inicialmente concedido, las partes acuerdan desdoblar el préstamo inicialmente concedido en dos tramos y adaptar las condiciones de uno de ellos a las disposiciones contenidas en e citado Real Decreto manteniendo respecto al resto de capital prestado que no es objeto de la correspondiente ayuda financiera las condiciones inicialmente pactada. A tal efecto, se fijan los pagos que habrán de satisfacer por el tramo correspondiente a dicha ayuda, al que se aplica un tipo de interés y un plazo de amortización diferentes al pactado para el otro tramo.

El Registrador deniega la inscripción porque, a su juicio, la novación que se formaliza es contraria a los principios registrales de especialidad y accesoriedad, toda vez que la división del capital del préstamo en dos tramos provoca el fraccionamiento de la única obligación preexistente en dos nuevas obligaciones distintas por su cuantía, tipo de interés, subsidiación, causas de vencimiento anticipado, etc., que no pueden garantizarse con una sola y única hipoteca.

Además sostiene que al señalar la cuantía de los plazos no se tiene en cuenta la amortización parcial, por lo que se está garantizando mayor cantidad que el saldo pendiente, sosteniendo que es necesaria la constatación registral de la disminución de la deuda primitiva para luego inscribir la sucesiva ampliación. (Este segundo defecto no es confirmado por la Registradora sustituta, por lo que no es objeto de análisis por el Centro Directivo).

Respecto al otro defecto la Dirección revoca la calificación, argumenta que ya antes de la modificación del art. 12 LH (Ley 41/2007, de 7 de diciembre), era su doctrina RR de 1/6/06 y 26/9/06- que: La máxima según la cual una única hipoteca no puede garantizar obligaciones de distinta naturaleza y sometidas a diferente régimen jurídico no puede mantenerse como principio axiomático y absolutoIndudablemente, obligaciones distintas pueden recibir una única cobertura hipotecaria cuando aquéllas tienen conexión causal entre sí o de dependencia de una respecto de la otra. Entiende que no es contrario al principio de especialidad y de accesoriedad que mediante una sola hipoteca se garanticen distintas obligaciones, en tanto en cuanto las distintas obligaciones estén determinadas en sus aspectos definidores y la hipoteca constituida quede enlazada con esas distintas obligaciones de suerte que aquélla quede debidamente supeditada a éstas en su nacimiento, vigencia y exigibilidad. Cuando esas diversas obligaciones garantizadas mediante una relación hipotecaria de carácter unitario no estén sometidas al mismo régimen jurídico y tengan distinto título para conseguir su efectividad hipotecaria es cuando será necesario, en principio y por exigencias de determinación del derecho real constituido art. 9 y 12 LH, establecer separadamente la cantidad que respecto de cada obligación cubrirá la garantía. En un caso como el planteado, en el que existe claramente una sola relación obligatoria, un solo préstamo, con una única causa, cabe pues una sola hipoteca, sin que a ello se oponga el hecho de que, con base en el principio de autonomía de la voluntad, se acuerden distintos tramos o fracciones con distintas condiciones de plazo de vencimiento o de tipo de interés. (MN) PDF (2008/05969; 5 págs. - 77 KB.)

81. UN SOLO PRESTAMO DIVIDIDO EN DOS TRAMOS Y UNA SOLA HIPOTECA. VARIAS OBLIGACIONES Y UNA SOLA HIPOTECA. CALIFICACION SUSTITUTORIA. Resolución de 18 de marzo de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por la Caja de Ahorros de Valencia, Castellón y Alicante, contra la negativa del registrador de la propiedad n.º 3, de Alicante, a la inscripción de una escritura de división en tramos de préstamo hipotecario. Vinculante.

Se plantea la posibilidad de inscripción de un préstamo que se divide en dos tramos (en dos importes), a cada uno de los cuales se le aplica unas condiciones diferentes. El primero tiene las condiciones de los préstamos cualificados para la adquisición de viviendas protegidas, y el segundo tramo tiene otras condiciones, entiéndase normales. La entidad bancaria otorgante de la escritura estima que estamos ante un solo préstamo, de forma que el incumplimiento de las obligaciones en cualquiera de los tramos conlleva el incumplimiento de todo el préstamo, y por ello puede ser objeto de una sola hipoteca.

El registrador considera que estamos ante dos préstamos diferentes, y por tanto no se pueden garantizar con una sola hipoteca por el principio de especialidad.

En el presente resuelve la DGRN que, en base al principio de autonomía de la voluntad, es posible la existencia de un préstamo con dos tramos o fracciones, cada una con sus propias reglas, por lo que ningún obstáculo hay para garantizar con una hipoteca dicho préstamo, que es una sola obligación con una sola causa, y ordena la inscripción.

Además recuerda la DGRN su doctrina previa de que es posible que dos o más obligaciones se puedan garantizar en una sola hipoteca, siempre que las obligaciones tengan alguna conexión entre sí, y quede perfectamente individualizada su responsabilidad hipotecaria dentro de la hipoteca unitaria. Esta posibilidad es más clara después de la ley 41/2007 (artículo 12).

Reitera la DGRN que la calificación sustitutoria es una auténtica calificación, y que el registrador sustituto no puede limitarse a confirmar la calificación del registrador sustituido, sino que tiene que hacer una nueva calificación razonada, si bien limitada a valorar los defectos de la primera calificación, ya que no cabe la reformatio in peius. (AFS)

*90. ENAJENACION DIRECTA DE BIENES MUNICIPALES. COMPETENCIA DEL REGISTRADOR PARA CALIFICAR EL ACTO ADMINISTRATIVO. Resolución de 25 de marzo de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por don José Mercado de Frutos, contra la negativa de la registradora de la propiedad de Cuéllar, a suspender la inscripción de una escritura de compraventa.

Se vende un bien patrimonial de un Ayuntamiento directamente, previa subasta que quedó desierta y se debate ahora sobre su inscribibilidad.

La DGRN señala con carácter general en cuanto a la calificación del Registrador:

1.- Que el registrador no puede calificar si el procedimiento elegido por la Administración es el correcto o no, pues ello supondría poder revisar los actos administrativos cuya función corresponde a los órganos judiciales.

2º.- Que es competencia del registrador calificar si dentro del procedimiento seguido por la Administración se cumplen todos los trámites esenciales. Es decir, sólo puede denegar la inscripción si el trámite es esencial y su omisión es ostensible.

3º.- El informe favorable del Ayuntamiento dentro del expediente también es calificable.

4º.- Considera la DGRN que la enajenación onerosa de bienes municipales solo cabe mediante subasta o permuta.

5º.- Si la subasta ha quedado desierta no cabe la enajenación directa, sino solo otra subasta nueva.

6º.- No cabe aplicar a las entidades locales supletoriamente el régimen de enajenación directa establecido por la Ley 33/2003 de Patrimonio de las Administraciones Públicas porque la propia ley no lo prevé. (AFS)

*92. NO CABE RESOLUCION UNILATERAL POR LA ADMINISTRACION. Resolución de 26 de marzo de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el Ayuntamiento de Obanos (Navarra), contra la negativa de la registradora de la propiedad n.º 3, de Pamplona, a inscribir una instancia del Ayuntamiento solicitando la reversión de la propiedad de una finca cedida bajo determinadas condiciones.

Se plantea la inscribibilidad de una instancia municipal solicitando la reversión de una finca, por incumplimiento de las condiciones impuestas en la escritura pública de cesión, a la que se acompaña certificación del Ayuntamiento en que se acredita la firmeza del expediente de reversión notificado a los interesados sin que haya habido oposición. Sobre la finca existen cargas posteriores a la condición resolutoria que se pretende ejercitar y se solicita su cancelación.

El Registrador se opone basándose en los art. 23 y 82 LH, y 175.6.° del Rto. que exigen dos requisitos para que la condición resolutoria opere: a) que se acredite el cumplimiento de la condición y, b) que se consignen las cantidades percibidas por el vendedor y en otro caso, será preciso el consentimiento del titular o el oportuno pronunciamiento judicial. Además y en cuanto a la cancelación de cargas posteriores, además habrá de acreditarse la consignación de las cantidades a disposición de sus titulares, conforme al 175.2 RH.

La Dirección, confirma la calificación con los mismos argumentos, ya que no ha habido consentimiento expreso en escritura pública de los interesados afectados por la resolución de la cesión y tampoco se ha acreditado en procedimiento adecuado la concurrencia de las circunstancias determinantes de la resolución, pues se ha seguido unilateralmente un procedimiento administrativo de reversión. Aclara que no es aplicable en este caso la facultad de autotutela de la administración ya que, como consecuencia del principio básico en Derecho Administrativo de atribuirse a la jurisdicción ordinaria la defensa del administrado frente a la injerencia sobre bienes de su propiedad, salvo cuando se ejerciten potestades administrativas, que inexcusablemente tienen que venir atribuidas mediante norma con rango de Ley, el Ayuntamiento en el ámbito de la transmisión contractual de bienes actúa como un sujeto de Derecho Privado, de manera que debió acudir a la resolución por vía jurisdiccional civil.

Respecto al nuevo régimen excepcional que para el patrimonio municipal del suelo, establece el art. 34 de la Ley 8/2007, del suelo, que admite el acceso al Registro de limitaciones, obligaciones, plazos o condiciones, y permite la resolución unilateral por la Administración en determinados casos, tal regulación no estaba en vigor en el momento de la inscripción de la cesión condicional y ni siquiera en el momento de acordarse administrativamente la reversión, por lo que no le es aplicable, dado que la citada ley no tiene efectos retroactivos. (MN)

95. RESERVA DE DERECHO DE VUELO Y POSTERIOR MODIFICACION DE PROPIEDAD HORIZONTAL. CONSENTIMIENTO DE LOS DEMÁS COPROPIETARIOS. Resolución de 28 de marzo de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Alzira don Francisco Cantos Viñals, contra la negativa del titular del Registro de la Propiedad de dicha localidad, a inscribir una escritura de declaración de obra nueva en construcción y división en régimen de propiedad horizontal mediante ejercicio de un derecho de vuelo. Vinculante.

Consta inscrita una reserva de derecho de vuelo, dentro de un edificio en propiedad horizontal, con facultad complementaria de su titular de modificar las cuotas de propiedad horizontal sin consentimiento de los demás copropietarios. Ahora, en ejecución de dicho derecho, se pretende inscribir una ampliación de obra nueva y modificación de propiedad horizontal con redistribución de cuotas, otorgada por el titular del derecho de vuelo sin constar el consentimiento de los demás copropietarios.

El registrador solicita el consentimiento de dichos copropietarios del edificio, probablemente la nota es muy parca en palabras- porque en el derecho de vuelo inscrito no se mencionaba expresamente la facultad de ampliar la obra nueva y modificar la propiedad horizontal. El notario entiende que esa exigencia es contraria a lo que resulta del propio registro.

La DGRN señala que no es necesario el consentimiento de los demás copropietarios del edificio, pues el derecho inscrito (derecho de vuelo) comporta necesariamente los actos jurídicos de ampliación de obra nueva y modificación de la propiedad horizontal y por otro lado del derecho inscrito en el Registro resulta claramente la no necesidad del consentimiento de los demás copropietarios. (AFS)

*96. CONVENIO DE DIVORCIO CON ADJUDICACIÓN DE BIENES PRIVATIVOS. Resolución de 31 de marzo de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por doña María Piedad M. G. y don Francisco Javier P. A., contra la negativa de la Registradora de la Propiedad, n.º 1, de Talavera de la Reina, a inscribir el testimonio de una sentencia de divorcio y aprobación de convenio regulador.

Hechos: Se presenta para inscribir testimonio de sentencia que decreta el divorcio y aprueba el convenio regulador que se inserta en el que se liquidaba la sociedad de gananciales adjudicándose determinados bienes privativos de un ex cónyuge al otro.

1º.- La adjudicación de un bien privativo a favor del otro cónyuge excede del objeto del procedimiento que se ha utilizado, por lo que no existe adecuación entre el procedimiento utilizado y el carácter de los bienes, debiéndose de otorgar escritura pública.

2º.- Las plazas de garaje señaladas con los números 16 y 17 del inventario, es necesario que se identifiquen con número de plaza, participación y datos registrales.

El interesado recurre alegando que la registradora se extralimita al tratarse de un documento extrajudicial y que existe una causa en el negocio que es salvaguardar el interés de la familia.

La DGRN confirma el primer defecto. Tras analizar el alcance de la calificación en documentos judiciales, reconoce que es inscribible el convenio regulador sobre liquidación del régimen económico matrimonial que conste en testimonio judicial de una sentencia de separación o de divorcio, pues se trata de un acuerdo de los cónyuges que acontece dentro de la esfera judicial y es presupuesto necesario de la misma sentencia modificativa del estado de casado.

Sin embargo, el convenio regulador no puede servir de cauce formal para otros actos que tienen su significación negocial propia. Los cónyuges, con ocasión de la liquidación de la sociedad conyugal preexistente, puedan intercambiarse bienes privativos; para obtener la división por mitad del haber resultante después de pagados los acreedores consorciales. Fuera de tales casos, las transmisiones no tienen como causa exclusiva la propia liquidación del consorcio, formando normalmente parte de un negocio de causa compleja que precisará de escritura pública.

El Centro Directivo no entra en el segundo defecto al estimarlo innecesario por haber confirmado el primero.

Notas. Parece, pues, que la DG admite la posibilidad de adjudicación al otro cónyuge de bienes privativos en sede judicial, siempre que se busque exclusivamente la división por igual del haber común. Tal vez, también podría aplicarse a los casos de separación de bienes o a liquidaciones de comunidad ordinaria, pues es común que la pareja haya adquirido el piso antes del matrimonio, pero respetando, eso sí la equivalencia de lotes. Creo que también se podría aplicar a casos en que los lotes no son similares por la existencia de un bien indivisible que ha de adjudicarse a uno de los dos. Más difíciles son las situaciones en las que se compensan los excesos de adjudicación con pensiones, pues, aunque la causa es compleja, todo está involucrado en el también siempre complejo procedimiento de separación o divorcio. Lo que no es admisible es el error, es decir, cuando se inventaría como ganancial algo que no lo es o viceversa (aunque, a veces no hay tal error, sino la falta de elevación a público de una aportación previa a la sociedad de gananciales).

Por otro lado, creo que la DG debería de haber entrado en ambos defectos, porque, en el hipotético caso de que el interesado obtuviese vía judicial la anulación de esta R., ¿se podrían inscribir los aparcamientos si no se ha revocado ni confirmado el defecto que consta en la nota de calificación. (JFME)

*97. CANCELACIONES DE HIPOTECA SIN NOTA DE LIQUIDACIÓN. Resolución de 7 de abril de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por don Valerio Pérez de Madrid Carreras, notario de Castro del Río, contra la negativa de la registradora de la propiedad de Baena, a inscribir una escritura de carta de pago y cancelación de hipoteca.

Hechos: se trata de una escritura electrónica de cancelación de hipoteca en la que consta que se halla exenta del pago del ITPAJD y que fue presentada telemáticamente en el Registro.

La registradora suspendió el plazo de calificación y despacho del precedente documento, de conformidad con el artículo 255 de la Ley Hipotecaria, por no acreditarse el pago, exención o no sujeción del impuesto correspondiente, ni la presentación a tal efecto ante la oficina Liquidadora correspondiente de la copia del título, al no constar al pie del mismo el oportuno cajetín ni acompañarse la correspondiente carta de pago.

El notario autorizante interpuso recurso alegando diversas Resoluciones de la DGRN sobre la calificación del título y que el registrador puede calificar, a efectos de inscripción, la exención de un acto según la legislación fiscal.

La DGRN confirma su criterio sobre el particular estimando que se trata de una calificación y revocándola.

- Se trata de una auténtica calificación susceptible de ser recurrida, aunque la registradora diga que se suspende la calificación y despacho. Lo justifica en que por esencia, en un procedimiento reglado, como es el registral, la decisión del registrador acerca del destino del título que se presenta debe ser tildado de calificación, pues un mero principio de proscripción de la indefensión obliga a que el acto del funcionario que decide acerca de ese título pueda ser objeto de revisión; y ese acto no puede ser otro sino el de una calificación.

- Estima que la calificación carece de una motivación suficiente, no bastando la mera cita rutinaria de un precepto legal, sino que es preciso justificar la razón por la que ese precepto es de aplicación y la interpretación que del mismo se efectúa. En concreto debería de haber determinado la razón en la que funda la registradora que el artículo 255 de la Ley Hipotecaria le ampara, frente a la doctrina de la DG al respecto.

- Han de indicarse los medios de impugnación que contra sus actos de calificación procedan.

Carácter unitario y global de la calificación. Considera que la calificación debe de ser unitaria, no siendo posibles calificaciones sucesivas. Por ello, a la vez que se hace referencia a la liquidación de impuestos, deben de añadirse los demás defectos, con sus correspondientes motivaciones. Entiende que ello es así pues se han de aplicar al procedimiento registral a favor del administrado las garantías propias de cualquier procedimiento administrativo; en aras del principio de celeridad y en beneficio de la agilidad del tráfico jurídico y de su seguridad.

Liquidación. Aunque el artículo 254 de la Ley Hipotecaria exige para la práctica de los asientos en el Registro de la Propiedad la previa justificación del pago de los impuestos que graviten sobre el acto o contrato cuya inscripción se pretenda, diversas RR. lo han interpretado en el sentido de que el Registrador, a los meros efectos de practicar o no la inscripción, ha de decidir si se halla el acto o contrato sujeto o no a impuesto. Y considera que la exención del artículo 45.I.B).18, (primeras copias de escrituras notariales que documenten la cancelación de hipotecas de cualquier clase) es apreciable de oficio por el Registrador como en su momento lo admitió para casos de no sujeción como las anotaciones de embargo por causa criminal.

1ª.- Dice literalmente el artículo 255 de la Ley Hipotecaria que podrá extenderse el asiento de presentación antes de que se verifique el pago del impuesto; mas, en tal caso, se suspenderá la calificación y la inscripción u operación solicitada y se devolverá el título al que lo haya presentado, a fin de que se satisfaga dicho impuesto. Creo que dicho artículo es sumamente claro e in claris non fit interpretatio. Además, en todo caso puede considerarse especial, por razón de la materia, con respecto a lo previsto en la Ley de Procedimiento Administrativo, al igual que el Centro Directivo consideró en esta Resolución el artículo 112 de la Ley 24/2001 como especial respecto al 6 de la Ley Hipotecaria.

2º.- Este artículo tiene diversas razones de ser que también resultan válidas en la época de los ordenadores y de Internet:

- La regla general es la no admisión, como se desprende del art. 54 LITP (ningún documento que contenga actos o contratos sujetos a este Impuesto se admitirá ni surtirá efecto en Oficina o Registro Público) que excepciona lo dispuesto en la legislación hipotecaria cuyo artículo 255 trata de cohonestar el principio de prioridad registral con la necesidad de asegurar el cumplimiento de las obligaciones tributarias.

- Si se conecta con artículos como el 2 de la LITP (el Impuesto se exigirá, prescindiendo de los defectos, tanto de forma como intrínsecos, que puedan afectar a su validez y eficacia) se observa que protege a la Administración Tributaria de un posible escaqueo en el pago del impuesto como consecuencia de una calificación desfavorable

- Y, desde el punto de vista de la oficina registral, evita convertir en defectuosos a casi todos los títulos.

3ª.- Los argumentos de la DGRN en defensa de la calificación unitaria son muy razonables, pero dichos argumentos, en mi opinión, se vuelven en contra si se pretende exigir la práctica de esta calificación aún antes de la liquidación de impuestos, pues, ello invierte la valoración normal de los documentos. Me explico:

- Lo normal es que las escrituras estén bien hechas, y que se inscriban una vez se ha pasado por Hacienda. Lo patológico es que tengan defectos y entonces, obviamente, se tiene que redactar nota de calificación unitaria con todos ellos y debidamente razonada.

- En cambio, con la calificación previa al pago del impuesto, se convierte a la inmensa mayoría de las escrituras en patológicas. Y sobre esa inmensa mayoría tendría que recaer la correspondiente nota de calificación, las debidas notificaciones, la espera de la llegada de los acuses de recibo, la prórroga de los correspondientes asientos de presentación, y la búsqueda de sus conexos para a su vez prorrogarlos.

- No creo que eso suponga agilizar el tráfico ni darle seguridad, sino todo lo contrario: genera engorrosa burocracia, es un semillero de errores, reduce tremendamente la productividad del personal de las oficinas registrales (a los que se les enzarza en formalidades, drenando tiempo para el despacho) y se compadece mal con la obligación general de calificar e inscribir todos los documentos en quince días.

- El registrador, ante esta resolución se sitúa ante un grave dilema: Seguir literalmente su dictado o atender a lo que dice meridianamente el artículo 255 de una ley vigente (con su superior rango y a cuya aplicación estamos obligados como servidores de la Ley que somos) y que se compagina de modo mucho más armónico con el sentido común con el que ha de llevarse la oficina registral para prestar el mejor servicio público. Todo esto me recuerda el pasaje de El Principito en el que el protagonista solicita una puesta de sol

B) Sobre la exención: Ya existen antecedentes en los que la DG ha dispensado de la presentación a liquidar para supuestos de exención, como las Resoluciones de 23 de abril de 2007 o la más clara de 9 de julio de 2007 que ahora extiende a un documento tan común como es la cancelación de una hipoteca. Aquí si que considero razonables los argumentos de celeridad aducidos, pues, aunque puede alegarse en contra el artículo 54.2 LITP, que no aparece en vistos, y que excluye de presentación a las copias de las escrituras y actas notariales que no tengan por objeto cantidad o cosa valuable y éstas sí que lo tienen. Sin embargo, en su encabezado, salva lo previsto en la Ley Hipotecaria y el artículo 254 alude a la necesidad de acreditar el pago del impuesto, no la exención o no sujeción.

En consecuencia, según el Centro Directivo, puede el Registrador apreciar tanto la no sujeción como la exención evidente y su criterio es revisable vía recurso contra la calificación. Tal vez en la misma situación estaría el caso de prescripción clara por el transcurso de un dilatado lapso de tiempo desde la producción del hecho imponible. Con esta interpretación sí que creo que se consigue una mayor celeridad, aunque pueda pisar callos de gestorías y perjudicar labores estadísticas de las consejerías autonómicas.

Ahora bien, no estimo aplicable este criterio a cualquier exención, pues muchas dependen de requisitos adicionales o posteriores (VPO, por ejemplo) que no pueden ser apreciados en el procedimiento registral. (JFME)

(Dirigido Por Carlos Ballugera, con la colaboración de Javier Regúlez Luzardo, registradores de la propiedad de Bilbao).

Junto a este informe se publica la reseña del Seminario celebrado el 19 de febrero de 2008. Se recoge a continuación un caso, estando el resto en archivo aparte.

1. CALIFICACIÓN UNITARIA DE HIPOTECAS. Se plantea en primer lugar la cuestión de la calificación unitaria de las hipotecas con motivo de los llamamientos que a la misma se realizan en la Exposición de Motivos de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre de regulación del mercado hipotecario.

Se señala en la misma que con la nueva regulación se pretende evitar la existencia de calificaciones registrales discordantes que impidan la uniformidad en la configuración registral del derecho que impone su contratación en masa.

Sin embargo, la regulación de la hipoteca en la nueva Ley hace tabla rasa de la distinción establecida y regula en el art. 12 LH, con carácter uniforme, sin distinguir entre contrato por negociación y por adhesión, entre contratación individualizada y masiva, el derecho real de hipoteca y las circunstancias de su inscripción.

Por ello parece que la reforma ha acertado en poner el dedo en la llaga o en las llagas que deja en el ordenamiento jurídico la irrupción de la contratación masiva, pero no parece que haya acertado con la solución.

En efecto, se reconoce como uno de los problemas que plantea la contratación masiva el de la existencia de calificaciones discordantes, pero para evitarlas no se regula la contratación masiva sino el contrato de hipoteca en general, con lo que se da una solución genérica para un problema particular.

Ello explica, tal vez, las interpretaciones contrarias a que ha dado lugar el precepto. Por una parte, el Colegio de registradores considera que la Ley impone la inscripción de todas las cláusulas financieras, sean o no de naturaleza real, previa calificación de su validez, mientras que la DGRN, en su resolución de 21 de diciembre de 2007, entiende que la Ley limita la calificación a las cláusulas de trascendencia real, obligando a la inscripción de las cláusulas financieras directamente y sin calificación, como si se tratara de un depósito de las mismas y dando lugar a una mera publicidad noticia.

De esa polémica, de la que por ahora sólo podemos dejar constancia, interesa resaltar que la propia Ley ha venido a acoger algo que ya se encontraba en la doctrina, como es la disolución en el seno de la contratación masiva de la distinción tradicional entre lo real y lo personal.

Si este criterio se ha mostrado útil para no recargar en exceso los libros del Registro en el ámbito de la contratación por negociación, parece que el mismo deja de tener eficacia en el de la contratación masiva. La propia Ley lo reconoce al admitir la inscripción de las cláusulas financieras, al margen y sin consideración de su sedicente naturaleza real o personal.

Como se ve, los problemas que evidencia la reforma, en el seno del contrato de hipoteca son de gran calado y abren un período de debate y esclarecimiento que procuraremos continuar en los próximos Seminarios.

(Comentarios a Consultas de la Dirección General de Tributos, Doctrina del Tribunal Económico Administrativo Central y Sentencias, realizados por Joaquín Zejalbo Martín, notario de Lucena (Córdoba).

EXCESO DE ADJUDICACIÓN. Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña de 7 de diciembre de 2007. Tributación del exceso de adjudicación que resulta de una comprobación de valores de los bienes adjudicados en la disolución de una comunidad formada por una persona física y una sociedad mercantil. Si la adjudicación, sea de bienes divisibles o indivisibles, es finalmente simple especificación de la cuota ideal o abstracta de los comuneros no hay transmisión ni tributación por ella. Pero si uno de los comuneros percibe finalmente unos bienes o una cantidad en metálico que exceda de lo que corresponde a su cuota ideal o abstracta en el condominio, habrá una transmisión del exceso debiendo tributar por dicho concepto. En la escritura los dos comparecientes y otorgantes expusieron que eran dueños en común y proindiviso de 500.000 pesetas en efectivo metálico y de cuatro pisos sitos en Salou valorados asimismo en 500.000 pesetas, adjudicándose a uno el dinero y al otro los inmuebles, que fueron valorados por la Administración en 26.876.853 pesetas.

Recordemos que el artículo 61.2 del Reglamento del ITP dispone que la disolución de comunidades de bienes que no hayan realizado actividades empresariales, siempre que las adjudicaciones guarden la debida proporción con las cuotas de titularidad, sólo tributarán, en su caso, por Actos Jurídicos Documentados.

Tratándose de excesos de adjudicación que resultasen de una posible comprobación de valores realizada por la administración surge la duda de si quedarían sujetas a ITP; sobre el tema en el libro El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados: normativa comentada, coordinado por el Inspector de Hacienda Carlos Colomer Ferrandiz, Madrid, 2005, página 117, se escribe que la cuestión no está resuelta por los tribunales, no existiendo unanimidad en la doctrina, entendiendo que sólo tributaran los excesos de adjudicación declarados, excepto en el ámbito de la partición hereditaria, ya que en este ámbito la legislación prevé expresamente la tributación de los excesos resultantes de la comprobación de valores si concurren determinadas circunstancias.

A la cuestión también hace referencia la Inspectora de Hacienda del Estado María Pilar Hernández Abad, en su trabajo titulado Los excesos de adjudicación en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, publicado en el número 99, año 2001, de la revista Crónica Tributaria, páginas 41 a 48, en el que concluye exponiendo que los excesos de adjudicación que proceden de la comprobación de valores sólo están previstos en la disolución de comunidades hereditarias, surgiendo el hecho imponible en los demás casos de la declaración de los interesados que podrá no obstante ser objeto de valoración administrativa. A esto añadimos nosotros que la calificación tributaria que efectúe la Administración podrá llevar a apreciar la existencia de una simulación total o parcial, artículo 16 de la LGT, que puede ser declarada, a efectos exclusivamente tributarios, sin necesidad de ningún procedimiento especial; lo normal es que se realice dicha declaración en el procedimiento de inspección, pero no existen dificultades para que se produzca dentro del procedimiento de gestión tributaria.

Conforme a la Ley General Tributaria la Administración no está obligada a ajustar su actuación a los datos y elementos de hecho consignados en las autoliquidaciones, declaraciones, comunicaciones y demás documentos presentados por el obligado tributario, pese a la presunción legal de certeza que a dichos documentos se reconocen por la Ley, pero sobre la Administración pesa, en este caso, el deber de verificar y comprobar la corrección de las liquidaciones presentadas y practicar las regularizaciones y liquidaciones que procedan. En el caso de la Sentencia estudiada la desproporción del valor de las adjudicaciones era evidente.

NOTICIAS DE INTERES PARA LA OFICINA NOTARIAL: La Prórroga de hipoteca; la ampliación de hipoteca, si la vivienda se devalúa un 20%.

Una de las medidas electorales del actual Gobierno, fue la promesa de gratuidad en la prórroga de los préstamos hipotecarios. Tal promesa, que levantó las suspicacias de la Banca y de los profesionales afectados, se ha concretado hoy en el Real Decreto Ley 2/2008 de 21 de abril y en un Acuerdo Marco de fecha 29 de abril de 2008, entre el Ministerio de Economía y el de Justicia, así como los representantes de las distintas Entidades de Crédito y del Cuerpo Registral y Notarial.

El Real Decreto 2/2008, pendiente entonces del acuerdo con el resto de interesados, sólo se limitó en su disp. adicional segunda a declarar la no sujección de las escrituras de prórroga de hipoteca al impuesto de actos jcos en cuanto al papel notarial (0,15 euros por folio), de suerte que las mismas se podían formalizar en papel común (normalmente se utilizará el papel de los Colegios Notariales, que tiene numeración), y por un periodo de dos años.

Los requisitos tasados para dar lugar a la gratuidad de tales escrituras, son los siguientes:

- Hay un primer requisito que no se indicó cuando se hizo la promesa (parecía que cualquiera podía por sí ampliar la duración de su hipoteca), pero que nos parece lógico, y es que la Entidad de Crédito concedente del préstamo, ha de dar su consentimiento inicial a dicha ampliación de plazo. O sea no existe una discrecionalidad total (como parecían haber entendido los medios) para que cualquier prestatario demande unilateralmente la ampliación del plazo de su préstamo.

- Se debe tratar de un préstamo concedido para la construcción, rehabilitación o adquisición de vivienda habitual (para acreditar este requisito basta, la simple manifestación de este extremo, por el prestatario, en la respectiva escritura).

- El préstamo hipotecario debe haber sido concedido por una entidad de crédito (Banco, Caja de Ahorro, Cooperativa de Crédito o establecimiento de Crédito).

- Sólo se debe llevar a cabo una modificación en el plazo de duración del préstamo. Cualquier otra modificación añadida, como la modificación del tipo o condiciones de fijación de interés, o ampliación de la suma de capital, queda excluida de la gratuidad.

- Admitida la ampliación, la gratuidad es total: no hay comisiones bancarias y no hay honorarios notariales o registrales (se excluyen sin embargo los gastos que pueda cobrar la Gestoría si tramita la escritura).

- La posibilidad sólo se da sólo durante dos años, o sea hasta el 22 de abril de 2010.

- Posiblemente queda aplicar aquí el supuesto recogido antes por la Rs de 7 abril de 2008, en el sentido de que dada la exención total que la ley establece, estas escrituras de prórroga de plazo, sean directamente inscribibles, sin necesidad de presentarse en la oficina Liquidadora, dado que la exención puede ser apreciada directamente por el Registrador.

- Hay una cuestión general a plantear en relación con la medida anterior ¿realmente estas medidas van a ayudar a resolver el problema del incremento de la cuota mensual a pagar por el prestatario?. Quizá el Gobierno pensó al adoptarla en una pronta bajada suave de los tipos de interés y por tanto en una especie de compensación inmediata de la merma sufrida por los sucesivos aumentos del tipo de interés, ya que si los tipos siguen subiendo, la ampliación de plazo y bajada de la cuota queda de inmediato compensada con la nueva subida del interés aplicado.

- Otra cuestión de orden, y que como jurista estimo rechazable, es la de que, pese a que se dan facultades al Ministro de Justicia en su caso, para dictar o impulsar la aprobación de las normas jcas precisas para su adecuada cobertura, lo cierto es que éstas no se han dictado, y todo ha quedado en un acuerdo entre caballeros. Más aún y pese a la falta de cobertura legal, el acuerdo, señala a los notarios con el dedo y dice, porque sí, las actuaciones notariales se asimilarán (imposición) a las que con carácter gratuito y obligatorio se regulan en el artículo 130 del Reglamento Notarial.

- Pero hay más cosas. Como casi todos conocemos, los préstamos hipotecarios concedidos en los últimos años, han exprimido hasta el máximo los plazos de duración de las hipotecas. Han sido normales las hipotecas a 40 o incluso 50 años de duración. Y además la tasación efectuada ha sido adaptada a los préstamos concedidos, sin tomar en cuenta su posible posterior devaluación. También los préstamos concedidos, se han ajustados tajantemente a la solvencia de los prestatarios, incluso incluyendo inmuebles ajenos y posibles afianzamientos. La consecuencia es que las Entidades de Crédito, pienso, difícilmente van a conceder una ampliación de tales préstamos hipotecarios.

- Finalmente, la escritura de ampliación ¿se formalizará sin nota registral?. Y ¿qué ocurre con la Gestoría, si el Banco exige su intervención?, porque en este supuesto una parte de la gratuidad habrá desaparecido.

- Hay un ejemplo que muestra la verdadera realidad de todo lo dicho, y que, al parecer, ya fue indicado, nada menos que por el Banco de España. Dice el Periódico Libertad Digital: Además, el Banco de España también advirtió en marzo de 2006 de la necesidad de "reflexionar" antes de tomar la decisión de alargar el plazo de una hipoteca, porque "no disminuye la cuota mensual en la misma proporción". De hecho, ampliar una hipoteca media, de 120.000 euros, a un Euribor del 4,36 por ciento (el entonces vigente), de 30 años a 35, supondría pagar 41 euros menos al mes, pero al cabo de los 35 años habría que pagar casi 19.000 euros más en intereses a la entidad financiera.

2.- La ampliación de hipoteca, caso de devaluación de la vivienda hipotecada:

Hace unos días un diario nacional (El Mundo 7 de abril de 2008 y luego 3 de mayo de 2008) se rasgaba las vestiduras por el descubrimiento de que en el cajón del Despacho del Sr Solbes, estaba durmiendo un Decreto, según el cual la Banca podría exigir una ampliación de hipoteca a aquellos prestatarios cuya vivienda se hubiera devaluado en más de un 20% de su tasación originaria. La triste cuestión era la de que algunos propietarios se podían encontrar no ya con que su vivienda valía menos, sino con que estaban pagando un crédito mucho más caro de lo que valía su piso.

El hipotecado se encontraría por ejemplo pagando un préstamo por importe de 190.000 euros, cuando la casa valía ahora 160.000. Ante tales situaciones existía el riesgo producido ya en algunos supuestos tanto en el entorno nacional como extranjero (Reino Unido) de que muchas familias optaran por dejar de pagar la hipoteca. El ciudadano se puede encontrar con que si el Banco decide hacer otra tasación del piso, la nueva tasación arroje un valor inferior en un 20% al inicial.

No creo que el Gobierno vaya a publicar dicho Decreto Ley, el cual según el Diario lleva fecha de 11 de marzo de 2008, y se encuentra sometido a consulta pública hasta el 25 de abril, tiempo suficiente para que el Mº de Economía reciba alegaciones y el Ministro decida o no modificar el polémico Decreto.

Hasta hoy no ha sido publicado, pero también es cierto que tal descubrimiento periodístico no existe. Y no existe porque el supuesto ya está legalmente previsto y en vigor:

- De un lado, ya la propia LH establece la llamada acción de devastación en el artículo 117, según el cual si la finca hipotecada se deteriora y disminuye de valor, por dolo, culpa o voluntad del dueño (aquí hay una diferencia con el Dto), el acreedor puede solicitar del Juez para que aquel haga o no haga lo que proceda para evitar el daño. El art 219. 2º del RH establece una aplicación del art anterior, para el supuesto de que se arriende la finca hipotecada, con una finalidad de causar disminución de valor, y se presume la existencia de esta voluntad, cuando la vivienda se arrienda por una renta que capitalizada al 6% no cubre la responsabilidad total asegurada.

- De otro lado la Ley de Mercado Hipotecario 2/1981 de 25 de marzo, ya tiene prevista esta posibilidad y así dice en su art 5: Los préstamos y créditos a que se refiere esta Ley habrán de estar garantizados, en todo caso, por hipoteca inmobiliaria constituida con rango de primera sobre el pleno dominio de la totalidad de la finca. Si sobre el mismo inmueble gravasen otras hipotecas o estuviere afecto a prohibiciones de disponer, condición resolutoria o cualquier otra limitación del dominio, habrá de procederse a la cancelación de unas y otras o a su posposición a la hipoteca que se constituye previamente a la emisión de los títulos. El préstamo o crédito garantizado con esta hipoteca no podrá exceder del 60 por ciento del valor de tasación del bien hipotecado. Cuando se financie la construcción, rehabilitación o adquisición de viviendas, el préstamo o crédito podrá alcanzar el 80 por ciento del valor de tasación, sin perjuicio de las excepciones que prevé esta Ley. Si por razones de mercado o por cualquier otra circunstancia que haga desmerecer el precio del bien hipotecado el valor del mismo desciende por debajo de la tasación inicial en más de un veinte por ciento, la institución financiera podrá exigir la ampliación de la hipoteca a otros bienes, a menos que el deudor opte por la devolución de la totalidad del préstamo o de la parte de éste que exceda del importe resultante de aplicar a la tasación actual el porcentaje utilizado para determinar inicialmente la cuantía del mismo.

- Finalmente tengo que reconocer que casi todas las escrituras de préstamo hipotecario hace tiempo que establecido como uno de los supuestos de resolución anticipada del préstamo hipotecario, el supuesto que nos ocupa. Cogiendo al azar una de ellas dice literalmente: No obstante el plazo convenido para la duración del presente contrato, la Caja podrá declarar vencida la obligación y proceder contra la finca hipotecada y simultáneamente contra la parte prestataria si se incumplieran por la misma cualquiera de las obligaciones contraídas en este documento, y especialmente en los siguientes casos: Si el inmueble sufriera, total o parcialmente, a juicio del perito que designe la Entidad Prestamista, una depreciación que alcanzara el 30% del valor que se le ha fijado en escritura, a efectos de seguro, y la parte deudora no aumentara la garantía a satisfacción de la parte acreedora, dentro del término que ésta señalara. La entidad Financiera tendrá a tales efectos, el derecho de inspección del inmueble.

Muriel Barbery, nace en Bayeux en 1969, es profesora de filosofía y autora de una primera novela de bastante éxito (Una golosina (2000), aunque realmente su obra maestra es la que hoy comento, LA ELEGANCIA DEL ERIZO (LÉLÉGANCE DU ERISSON). El título es, en principio, chocante, ya que si hay un animal carente de elegancia, desgarbado, de paso lento, lleno de púas, aparentemente feo, ese es el erizo, pero, sin embargo, se explica, una vez leída la obra, la idea de la autora. No se puede menospreciar a nadie. Puede ocurrir que esa persona que pasa desapercibida para todos, tenga finalmente, una gran elegancia interior y exterior. Este es el contraste que, entiendo, quiere poner de relieve la autora del libro.

Ya, en un comentario de su libro, dice ésta Me llamo Renée, tengo 54 años y soy conserje en un inmueble burgués. Estoy viuda, soy pequeña, fea, regordeta y tengo sabañones, y al decir de algunos, tengo un aliento de mamut. Sin embargo estoy tan identificada con la imagen que se tiene de los conserjes, que nadie osaría pensar que estoy mucho más preparada que todos esos ricos suficientes

La elegancia del erizo (El País 5 octubre 2007) es una oda a la belleza de las personas que nos rodean y una crítica mordaz a la burguesía francesa. La escritora habla, en su literatura, de la soledad, de la inteligencia del individuo y de la solidaridad. La elegancia del erizo descubre a mujeres y hombres que viven juntos pero en mundos diferentes, separados por la cultura y las condiciones sociales. Cuenta una historia que emerge del número 7 de la calle Grenelle, un inmueble burgués de París, en el que nada es lo que parece. Dos de sus habitantes esconden un secreto. Renée, la portera, lleva mucho tiempo fingiendo ser una mujer común. Paloma tiene 12 años y oculta una inteligencia extraordinaria. Ambas llevan una vida solitaria, mientras se esfuerzan por vencer la desesperanza.

1.- (Renée habla de su matrimonio) Me casé con Lucien a los 17 años, después de un cortejo breve, pero adecuado..Por desgracia, yo era fea.. pero mi fealdad no era como la de los demás, sino que era cruel, me despojaba de toda frescura..la espalda encorvada, cintura ancha, piernas cortas, pies torcidos, vello abundante, rasgos toscos, todo ello se me podría haber perdonado en beneficio del encanto propio de toda juventud..pero en lugar de eso, yo parecía a los veinte años una vieja pretenciosa y aburridaHacía tiempo que me había acostumbrado a la perspectiva de una vida solitaria; ser pobre, fea y por añadidura inteligente, condena, en nuestras sociedades a trayectorias sombrías y desengañadas a las que más vale resignarse..a la belleza se le perdona todo, incluso la vulgaridad; la inteligencia no se ve como una justa compensación de las cosas, la manera de restablecer el equilibrio que la naturaleza ofrece a los menos favorecidospor el contrario, a la fealdad siempre se la considera culpableMi futuro esposo me dijo sin embargo ante mi sorpresa.. yo sólo quiero una mujer fiel, una buena esposa, buena madre.., quiero una compañera apacible y segura que permanezca a mi lado para siempre..

2.- (La viudedad) En la Navidad de 1989, Lucien estaba muy enfermo. Si bien no sabíamos todavía cuando llegaría la muerte, ya sentíamos el nudo de la certeza de su inminencia, un nudo doble, el que cada uno sentía en su fuero interno y el de ese vínculo invisible que nos unía el uno al otro. Cuando la enfermedad entra en un hogar, no se apodera sólo del cuerpo, sino que teje entre los corazones una tela oscura que entierra toda esperanza..La enfermedad se lo llevó la Nochebuena de 1989. La Sra de Meurisse organizó una colecta entre los residentes del edificio, y dejaron ante mi puerta una bonita corona de flores, ceñida por una cinta que no llevaba ninguna mención. Ella fue la única que asistió al funeral. Exceptuando a la Sra Meurisse, la enfermedad de Lucien no le pareció a nadie algo digno de interés. Los ricos piensan que la gente modesta, (quizá porque su vida está enrarecida, privada del oxígeno del dinero y el don de gentes) siente las emociones humanas con una intensidad menor y una mayor indiferencia. Dado que éramos conserjes, parecía darse por hecho que la muerte era para nosotros una evidencia en el curso de las cosas, mientras que, para aquellos a los que la fortuna ha sonreído, revestía el hábito de la injusticia y el drama..El hecho de que, como todo el mundo, pudiéramos vivir un infierno y que, con el corazón encogido de rabia, a medida que el sufrimiento arrasaba nuestra existencia, acabáramos por descomponernos, en el tumulto del temor y del horror que la muerta nos inspira a todos, no se le pasaba siquiera por la mente a nadie en aquel edificio.

Una mañana, tres semanas antes de Navidad, cuando yo volvía de la compra..me encontré a Lucien vestido, dispuesto a salir a la calle; se había puesto incluso la bufanda y, de pie, me estaba esperandoTenemos el tiempo justo (para ir al cine) me dijo. En el calor de la sala, al borde del llanto, feliz como nunca me había sentido, sostuve su tibia mano por primera vez desde hacía meses. Sabía que una oleada inesperada de energía lo había hecho levantarse de la cama, le había dada la fuerza de vestirse, la sed de salir, el deseo de que, una vez más, compartiéramos ese placer conyugal, y yo sabía que también era la señal de que quedaba poco tiempo, era el estado de gracia que precede al final, pero no me importaba y sólo quería disfrutar de aquello, de esos instantes que le robábamos al yugo de la enfermedad, de su mano en la mía y de las vibraciones de placer que nos recorrían a ambos, porque, a Dios Gracias, era una película cuyo sabor podíamos compartir..La caza del Octubre Rojo, tal sería la película de nuestro último abrazo, quien quiera comprender el arte del relato no tiene más que verla.

3.- (Crítica feroz a los intelectuales) Esta mañana me he enterado al escuchar la emisora France Inter de que esa contaminación de mis aspiraciones a la cultura legítima por otras inclinaciones a la cultura ilegítima, no constituye un estigma de mi baja extracción, ni de mi acceso solitario a las luces del espíritu, sino una característica contemporánea de las clases intelectuales dominantes. Resulta muy perturbador descubrir un hábito social dominante, allí donde uno creía ver la marca de su propia singularidad. Perturbador e incluso decepcionante: que yo, Renée, de 54 años, conserje y autodidacta, sea, pese a mi enclaustramiento en la típica portería, pese a un aislamiento que debería haberme protegido de las taras de la masa, pese a esta avergonzada cuarentena ignorante de las evoluciones del vasto mundo, en la que me he confinado, que yo, Renée, sea testigo de la estúpida transformación que agita a las élites actuales -compuestas por vástagos Pallières que leen a Marx y van con la pandilla a ver Terminador, o de retoños de Badoise que estudian Derecho en Assas y lloriquean ante películas como Notting Hill- supone un mazazo del que me cuesta recuperarme. Pues resulta muy obvio, para quien preste atención a la cronología, que no imito a esos pipiolos sino que, en mis prácticas eclécticas, me he adelantado a ellos. ¡Renée, profeta de las élites contemporáneas!

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