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SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL

BILBAO, 29/04/2009

 

Visita nº  desde el 30 de junio de 2009

 

 

  1. NÚMERO DE IDENTIFICACIÓN FISCAL. Un extranjero residente en las Islas Reunión, representado por su hija, vende un inmueble sito en España. Se plantea si debe obtener el Número de Identificación de Extranjero (NIE) y si puede pedirlo y obtenerlo su representante.

 

  Para resolver esta materia tendremos en cuenta las resoluciones de la DGRN de 1 y 3 de diciembre de 2007 y los arts. 20 y 21 del Real Decreto 1065/2007, de 27 de julio.

  Según el art. 20.1 de dicho Real Decreto, para las personas físicas que carezcan de la nacionalidad española, el número de identificación fiscal será el número de identidad de extranjero que se les asigne o se les facilite de acuerdo con la Ley Orgánica 4/2000.

  Las Islas Reunión son una Región Ultraperiférica de la UE, que se hallan dentro del Espacio Schengen. Como ciudadanos de la UE, si no residen en España por tiempo superior a tres meses, no tienen obligaciones registrales y carecen de tarjeta de identidad. No obstante, pueden obtener el NIE, y de hecho deben hacerlo si tiene relaciones personales, sociales o económicas con España, aunque no sean residentes, conforme al art. 20.2 del Real Decreto 1065/2007.

  En cuanto a si la representación para vender inmuebles es suficiente para solicitar el NIE se consideró que era suficiente conforme al art. 32 LRJAPPAC. Pero además debe tenerse en cuenta que conforme al último párrafo del art. 20 del Real Decreto 1065/ 2007 en el caso de que no lo soliciten, la Administración tributaria podrá proceder de oficio a darles de alta en el Censo de Obligados Tributarios y a asignarles el número de identificación fiscal que corresponda.

  Por lo demás, según Ignacio González Álvarez, el comprador deberá retener el tres por ciento del precio salvo que el vendedor le exhiba, y el Notario recoja en la escritura, la certificación expedida por la AEAT o de la Administración tributaria competente, de la que resulte que el transmitente esta sujeto al Impuesto en España.

  En Vizcaya/Bizkaia será de aplicación el art. 18 del Decreto Foral 146/1999, de 7 de septiembre, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre la Renta de no residentes, modificado con efectos desde el 1 de enero de 2007 por art. 3 de Decreto Foral núm. 228/2006, de 26 diciembre (LPV 2006\406).

  Conforme al apartado 5 de dicho precepto si la retención o el ingreso a cuenta no se hubiesen ingresado, los bienes transmitidos quedarán afectos al pago del importe que resulte menor entre dicha retención o ingreso a cuenta y el impuesto correspondiente, y el registrador de la propiedad así lo hará constar por nota al margen de la inscripción respectiva, señalando la cantidad de que responda la finca.

  Esta nota se cancelará, en su caso, por caducidad o mediante la presentación de la carta de pago o certificación administrativa que acredite la no sujeción o la prescripción de la deuda.

 
 

  2. EMBARGO PREVENTIVO DE LA SEGURIDAD SOCIAL. En el Registro existe una anotación preventiva de embargo a favor de la Seguridad Social, que se ha adoptado como medida cautelar en el procedimiento correspondiente.

  Transcurridos diez meses desde su adopción, se presenta en el Registro de la propiedad mandamiento por el que el embargo preventivo se convierte en ordinario como consecuencia de haberse convertido la medida cautelar en definitiva. Se plantea la inscribibilidad del embargo.

 

  Lo primero que se plantea es la duración de la anotación preventiva. Existen dos posibilidades: o bien son seis meses, ya que la medida cautelar tiene esa duración en caso de que no se convierta en definitiva conforme al art. 54 del Reglamento General de la Seguridad Social aprobado por Real Decreto 1415/2004, de 11 de junio[1]; o bien tiene la duración general de cuatro años del art. 86 LH.

  Se dijo que sería absurdo dar un plazo de cuatro años a una medida que sólo dura seis meses. Lo normal, será, por ejemplo, que transcurrido un tiempo prudente desde su adopción se proceda a la confirmación de la medida, lo que a su vez, dará lugar a la transformación o consolidación del embargo, lo cual puede hacerse constar en el registro por medio de nota marginal o de nueva anotación, con efectos retroactivos.

  Por tanto, si consideramos que la anotación dura seis meses, dado que habría caducado por el transcurso del tiempo indicado, no será posible anotar la conversión en definitiva de la medida cautelar, por lo que habría que cancelar la anotación preventiva de embargo por caducidad; procediéndose a practicar de nuevo el embargo, sólo si se presenta de nuevo el mandamiento en el que se acuerde el mismo.

  Pero estas consecuencias parecen un tanto absurdas y van contra un elemental principio de economía en el procedimiento, por ello se consideró que la solución más correcta es que la duración de la anotación son los cuatro años del art. 86 LH y que, en consecuencia, procede la toma de razón de la conversión en definitiva de la medida cautelar.

  Además, el art. 54 del Reglamento indica que la anotación preventiva de embargo o el embargo que procede es el ordinario, ya que el mismo “se practicará conforme a las reglas establecidas para los embargos ordinarios que le sean de aplicación según su naturaleza”.

  Si el embargo durara sólo seis meses podría darse el caso, con toda probabilidad, de que convertida la medida cautelar en definitiva en los últimos días del plazo, el mandamiento de conversión llegara al Registro después de caducar el asiento. Pero esa solución no puede admitirse.

  Por otra parte, ¿desde cuándo se empezaría a contar la vigencia del asiento? De seguirse el plazo de seis meses se llegaría al mismo absurdo, ya que presentada la anotación a los cinco meses de la adopción de la medida cautelar: ¿la anotación preventiva de embargo también duraría seis meses desde la fecha de la anotación misma?

  No hay plazo de vigencia de la anotación en la Ley, por lo que lo más adecuado es aplicar el plazo general de cuatro años. El Reglamento en su art. 54 al regular las medidas cautelares en ningún caso se refiere a la duración de la anotación sino que regula la duración de la propia medida.

  Finalmente, debe recordarse que caso de que transcurran seis meses sin conversión en definitivas el órgano recaudatorio debe levantar de oficio las medidas, por lo que no hay peligro de que el embargo no confirmado pueda prolongarse en perjuicio del titular registral, que por la vía de la actuación de oficio de la Administración de la Seguridad Social tiene un medio sencillo de conseguir la liberación de su finca cuando proceda.

 

 

  3. REPARCELACIÓN. En la reordenación de un sector intervienen varias fincas, entre ellas una de trece mil metros cuadrados en la que se encuentran construidos unos pabellones industriales, pero de la que sólo interesan cuatrocientos metros cuadrados sin edificar. Se plantea si es necesario incluir la total finca en el proyecto de equidistribución o si existe otra salida.

  En concreto se señala que los cuatrocientos metros cuadros de terreno libre de edificación pertenecen en propiedad horizontal a la comunidad de los pabellones formando un elemento independiente que tiene cuota de participación, lo cual hace necesario en todo caso redefinir las cuotas dentro de la comunidad.

 

  La segregación del terreno libre y la redefinición de cuotas dentro de la propiedad horizontal de los pabellones son operaciones que, a los fines indicados, deben hacerse en todo caso.

  La cuestión está en el modo. Es posible, mediante acuerdo unánime de los copropietarios, segregar con la correspondiente licencia, el terreno no edificado y reajustar las cuotas entre los elementos restantes de la propiedad horizontal, acordando también los demás cambios que procedan en el régimen de propiedad horizontal, para luego la Administración competente, incluir el terreno segregado en el área a ordenar.

  Sin embargo, esa parece una actuación difícil por la necesidad de unanimidad, por lo que al amparo del art. 8 AURH, cabría realizar la operación con carácter previo a la aportación del terreno segregado. Ahora bien, dada la necesidad de extinguir el régimen en el terreno segregado y de redefinir las cuotas entre los demás elementos, cuando menos será necesario citar en el expediente a todos los copropietarios de la propiedad horizontal[2].

  Se apuntó, que conforme a la resolución de 19 de abril de 2007, dado que la nueva fijación de cuotas ha de tener lugar mediante el reajuste proporcional, puede entenderse también que bastará en el presente caso citar al Presidente de la Junta, ante lo que no obstante, se entendió más seguro citar a todos los copropietarios de la propiedad horizontal.

 

 

  4. INSCRIPCIÓN DE UNA SENTENCIA. En sentencia firme de un Juzgado de 1ª Instancia, se declara el dominio de mil seiscientos metros cuadrados de una finca a favor del demandante que ejercita acción reivindicatoria.

  La sentencia decreta la nulidad de la inscripción de la finca y se condena al demandado a segregar dicha parte, lo que se hizo en su día, pero manteniendo la titularizad de la porción segregada a favor del demandado. Ahora se presenta de nuevo la sentencia solicitando que la parcela segregada se inscriba a favor del demandante.

 

  No se entiende bien cómo se ha podido llegar a esa situación, ya que choca que en su día no se practicara la inscripción de la porción segregada a favor del demandante que ejercita acción reivindicatoria y obtiene a su favor una declaración del dominio sobre la porción de mil seiscientos metros cuadrados.

  Se especula que tal vez no se inscribiera a favor del demandante por no haberlo solicitado o porque existieran dudas sobre la naturaleza ganancial o privativa del bien adquirido. Sin embargo, no parecen objeciones serias, ya que a falta de manifestación sobre el título de adquisición, la declaración judicial se estima título suficiente, debiendo inscribirse la finca con carácter presuntivamente ganancial a favor del demandante. Para mayor seguridad en el despacho cabe que el registrador solicite al demandante instancia en la que, también, se manifieste el nombre de su cónyuge.

  Por tanto, el testimonio de la sentencia junto con la instancia solicitando la inscripción del dominio a favor del demandante, son suficientes para inscribir el cambio de titulares.

 

 

  5. HERENCIA EN VIZCAYA/BIZKAIA. Desde una notaría se consulta cómo formalizar, sin perjuicio de la troncalidad, una herencia en la que el padre fallecido deja viuda y dos hijos. Ésta, nombrada comisaria por el difunto, quiere que su yerno participe en la adjudicación del caserío troncal en un tercio. Tal bien fue adquirido por los esposos constante matrimonio por compraventa en 1949. Existen primos de los herederos.

 

  Al haber nacido la troncalidad por compraventa de los padres, sus sobrinos no son tronqueros, por lo que no hay problema respecto a ellos. Cabe que la madre comisaria venda la nuda propiedad a los hijos y al yerno con el consentimiento de todos ellos, cabiendo también la donación.

  Si nada se dijera, la inscripción no haría referencia al usufructo de la viuda comisaria. El consentimiento de los hijos será necesario no sólo para aceptar la adquisición sino para consentir la transmisión que realiza la comisaria a favor del yerno.

  

  6. EXCESO DE CABIDA EN PROPIEDAD HORIZONTAL. En el Registro consta inscrita una buhardilla destinada a vivienda con una superficie de sesenta y cuatro metros cuadrados. La certificación catastral da a la vivienda una superficie de ochenta y seis metros cuadrados, pero se quiere inscribir en el Registro la superficie de setenta y cuatro metros cuadrados. Se plantea si es posible hacerlo mediante un exceso de cabida para no tener que ir a solicitar el permiso de la Junta de Propietarios.

 

  Un caso parecido se estudió en la sesión de 23 de enero de 2007, y con anterioridad también en el Seminario Hernández Crespo de enero-marzo de 2005[3]. La respuesta fue que la posibilidad de acreditar el exceso de cabida sin necesidad de autorización de la Junta de Propietarios exige, (1) considerar que la diferencia de superficie entre la finca registral y la realidad se debe a un error, (2) acompañar algún documento complementario como un acta de notoriedad e informe técnico y (3) que no exista duda sobre la identidad de la finca. (4) También se ha llegado a exigir certificación catastral de la finca.

  En el presente caso la certificación catastral presenta una diferencia de superficie superior al diez por ciento, por lo que puede entenderse que no es coincidente con la superficie que se pretende atribuir registralmente con base en la realidad.

  Es verdad que esa diferencia es mayor que la tolerada con carácter general por el art. 45 b) del Texto refundido del Catastro, pero debe tenerse presente que en Bilbao la superficie catastral de la parcela inserta en un régimen de propiedad horizontal comprende también la parte que corresponde a la vivienda en los elementos comunes. Además, dado que se trata de una buhardilla la mayor diferencia de superficie puede deberse al distinto modo en que se computan las superficies bajo cubierta por unas y otras administraciones.

  No obstante, parece necesario que se aclare al registrador las diferencias entre la certificación catastral y la superficie que se pretende inscribir al corregir el error, a fin de evitar dudas sobre la identidad de la finca.

  Se reitera aquí que este tipo de problemas surge como consecuencia del desarrollo del mercado hipotecario, lo que hace que el tasador de la finca a efectos de subasta desee apoyarse en la superficie real, así cuando se comprueba que hay divergencias con la superficie inscrita, se pretende la subsanación de la misma haciendo constar en el Registro la mayor o menor superficie computada en la medición hecha por el tasador.

 

  

  7. HIPOTECA Y VINCULACIÓN OB REM. Un pabellón industrial tiene a su favor, por medio de una vinculación ob rem, el veinte por ciento indiviso de un aparcamiento. Se hipoteca el pabellón pero no se describe el aparcamiento vinculado. Se plantea si es necesaria la descripción y si la hipoteca debe distribuirse entre el pabellón y la participación ob rem.

 

  No hay duda que para hipotecar la finca, ésta debe ser descrita con las circunstancias correspondientes de los arts. 9 LH y 51 RH, lo que incluye la determinación, con linderos, situación, etc., del aparcamiento vinculado, que en cuanto a la cuota de vinculación, quedará hipotecado junto con el pabellón.

  Ahora bien, sobre la distribución de la hipoteca entre las dos fincas, dado que durante la vigencia de la vinculación las mismas no pueden pertenecer sino al mismo o a los mismos titulares, no es necesaria la distribución[4].

 

Bilbao, 29 de abril de 2009

Carlos Ballugera Gómez


 


[1] Art. 54. Medidas cautelares

[...]

3. Como medida cautelar, podrá adoptarse alguna de las siguientes:

[...]

b) Embargo preventivo de bienes o derechos, que se practicará conforme a las reglas establecidas para los embargos ordinarios que le sean de aplicación según su naturaleza, y se asegurará mediante su anotación en los registros públicos correspondientes o mediante el depósito de los bienes muebles embargados.

[...]

5. Las medidas cautelares se convertirán en definitivas cuando se dicte providencia de apremio sin que se haya cobrado la deuda. En este caso, el órgano de recaudación ejecutiva notificará dicha circunstancia a los interesados y, en su caso, al registro en que se hubiera anotado la medida cautelar. La sujeción del bien o derecho al procedimiento de apremio se entenderá producida, a todos los efectos, desde la fecha en que se adoptó la medida cautelar.

6. Desaparecidas las circunstancias que justificaron la adopción de las medidas cautelares, acordada su sustitución por otra garantía suficiente o transcurrido el plazo de seis meses desde su adopción sin que se hayan convertido en definitivas dentro del procedimiento administrativo de apremio, dichas medidas se levantarán de oficio por el mismo órgano que las hubiera adoptado.

[2] Art. 8 del aquí llamado, Anexo Urbanístico al Reglamento Hipotecario (AURH) aprobado por Real Decreto 1093/1097, de 4 de julio.

[3] Vid. Boletín Oficial del Colegio de Registradores, núm. 115, (2005), p. 1288.

[4] En ese sentido el apartado 19 de ¿Sabías que...?

 

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