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SEGREGACIÓN DE FINCAS: ¿QUÉ LEGISLACIÓN ES LA APLICABLE EN EL MOMENTO DE SU INSCRIPCIÓN?


 
Christian Salata, Opositor a Registros

 

1.- LAS MODIFICACIONES DE LAS ENTIDADES HIPOTECARIAS

2.  SU NATURALEZA JURÍDICA: UNA DISCUSIÓN CON IMPORTANTES CONSECUENCIAS PRÁCTICAS.

3.  REGLAS COMUNES (ARTS. 45 A 50 DEL REGLAMENTO HIPOTECARIO).

4.  CONCEPTO Y RÉGIMEN JURÍDICO DE LA SEGREGACIÓN. DISTINCIÓN ENTRE FINCAS URBANAS Y RÚSTICAS.

5.  ¿LEGISLACIÓN APLICABLE EN EL MOMENTO DE SU INSCRIPCIÓN O DE SU REALIZACIÓN?

6.  CONCLUSIÓN

7.  BIBLIOGRAFÍA

 

 

“Una ley entendida de dos modos, de dos modos aplicada, no es una ley, son dos leyes”

                   

GÓMEZ DE LA SERNA

 

 

1.-   LAS MODIFICACIONES DE LAS ENTIDADES HIPOTECARIAS

 

Como bien nos recuerda RODRÍGUEZ OTERO, a la hora de clasificar las formas de modificación de las entidades hipotecarias, es clásica la distinción entre las de tipo cualitativo, que son aquellas que no inciden en el número de las fincas registrales (siendo la declaración de obra nueva, paradigma de las mismas), y las de tipo cuantitativo, aquellas en que se altera el número de las fincas registrales, sin cambio de su titularidad; categoría a la que se adscriben la agrupación, la segregación, la agregación y la división de fincas.

 

 

2.  SU NATURALEZA JURÍDICA: UNA DISCUSIÓN CON IMPORTANTES CONSECUENCIAS PRÁCTICAS.

 

Centrándonos en las del segundo tipo, hay que advertir que la naturaleza de estas modificaciones ha suscitado una viva discusión entre los autores, que podemos exponer del siguiente modo:

 

ALBALADEJO afirma que se trata de meras modificaciones formales (o librarias) de las fincas, pues como estas modificaciones no son alteración en sí de los elementos materiales primitivos, sino de la formación de la finca con los mismos antiguos elementos materiales inalterados, se califica la modificación formal, en el sentido de que la misma realidad material pasa a ser distribuida diferentemente en el Registro.

 

PEÑA, sin embargo, cree que estas modificaciones no son formales, sino actos de mera administración llevados a cabo por el propietario, para alterar la configuración del dominio que tiene.

 

Por su parte, LACRUZ BERDEJO entiende que en estos casos si hay inmatriculación, basándose, por un lado, en el concepto de finca registral y, por otro, en la distinción entre primera inscripción en sentido formal y primera inscripción en sentido material.

 

En contra de esta tesis, ROCA SASTRE y SANZ dicen que sí hay una primera inscripción, una nueva finca, ya que se abre folio registral, pero no inmatriculación, pues las fincas creadas no son nuevas en el Registro, sino que proceden de una o más fincas ya inmatriculadas, por lo que no puede decirse que la finca y su dominio ingresen por primera vez en el Registro. Concluyen, por ello, que no hay propiamente inmatriculación.

 

 

3.  REGLAS COMUNES (ARTS. 45 A 50 DEL REGLAMENTO HIPOTECARIO).

 

El RH regula los supuestos de modificación de entidades hipotecarias en sus arts. 45 a 50. De este régimen pueden extraerse unas reglas comunes a todos los supuestos (incluida la segregación, que es la que aquí nos interesa), y unas reglas especiales para cada una de las operaciones.

 

Pues bien, esas reglas comunes son:

 

     La del tracto sucesivo abreviado, pues, por evidentes razones de economía, dispone el art. 49 que: “Cuando en el título presentado se forme una finca de dos o más, o se segregue parte de alguna con objeto de enajenarla, se practicará una sola inscripción en la que se comprendan la agrupación o segregación y su enajenación.”

 

      La exigencia de escritura pública, pues, a tenor del art. 50: “Todas las operaciones de agrupación, división, agregación y segregación se practicarán en el Registro en virtud de escritura pública en que se describan las fincas a que afecten, así como las resultantes de cualquiera de dichas operaciones y las porciones restantes, cuando fuere posible, o, por lo menos, las modificaciones en la extensión y los linderos por donde se haya efectuado la segregación. Si no constare en el Registro la cabida total de las fincas, deberá expresarse en las notas marginales en que se indique la operación realizada.”

 

Sin embargo, esta exigencia de escritura pública no impide que puedan hacerse constar tales operaciones en cualquiera de los documentos inscribibles a que se refiere el art. 3 de la Ley Hipotecaria.

 

Asimismo hay que tener en cuenta su art. 206, PÁRRAFO 2º, introducido por la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, según el cual: “Mediante certificación administrativa, […], podrán inscribirse […] siempre que no afecten a terceros, las operaciones de agrupación, división, agregación y segregación de fincas del Estado y de los demás entes públicos estatales certificantes”; precepto que enlaza con la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Admin. Públicas, art. 37.2, que concreta esta regla general, y en cuyo estudio no entramos.

 

       La aportación de la referencia catastral dado que el RD Leg. 1/2004, de 5 de marzo (Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario), dispone:

 

-        En el art. 40.2, que: “En los casos de modificaciones de fincas será suficiente la aportación de la referencia catastral de las fincas de origen, junto con el plano o proyecto, si fuera necesario para la operación de que se trate, que refleje las modificaciones realizadas.”

 

-        En el art. 47.2, que: “En los supuestos a que se refiere el art. 40.2, el notario remitirá copia simple de la escritura, junto con el plano o proyecto, si se lo presentase el interesado, al Catastro, para que por éste se expida nueva referencia catastral. El Catastro notificará la nueva referencia catastral, además de al titular de la finca afectada, al notario autorizante del documento, para su constancia en la matriz por diligencia o nota al margen de la descripción de la finca.

 

En estos casos el notario, a instancia de los interesados, transcribirá la nota o diligencia de la matriz en la copia ya expedida que se le presente.”

 

      El arrastre de cargas de las fincas antiguas a la finca nueva ha de efectuarse en todos los casos, si bien el RH olvida advertirlo expresamente en lo referente a las agrupaciones.

 

     La aportación del acto expreso de conformidad, aprobación o autorización administrativa que sea preceptivo según la legislación de ordenación territorial y urbanística, por imponerlo así el art. 23 1 del Real decreto ley 8/2011, de 1 de julio, que consagra la necesidad de LICENCIA EXPRESA y el carácter negativo del silencio en este ámbito, entre otros, para las “parcelaciones, segregaciones u otros actos de división de fincas en cualquier clase de suelo, cuando no formen parte de un proyecto de reparcelación.”

 

 

4.  CONCEPTO Y RÉGIMEN JURÍDICO DE LA SEGREGACIÓN. DISTINCIÓN ENTRE FINCAS URBANAS Y RÚSTICAS.

 

Vistas las reglas generales, procede ahora definir qué es una segregación, para lo que podemos indicar que es aquella operación registral en cuya virtud se separa parte de una finca inmatriculada para formar una finca nueva e independiente.

 

 

Se régimen jurídico se contiene en el art. 47, que dispone que:

 

“Siempre que se segregue parte de una finca inscrita para formar una nueva, se inscribirá la porción segregada con número diferente, expresándose esta circunstancia al margen de la inscripción de propiedad de la finca matriz, así como la descripción de la porción restante, cuando esto fuere posible o, por lo menos, las modificaciones en la extensión y lindero o linderos por donde se haya efectuado la segregación. En la inscripción de la nueva finca se expresará la procedencia de ésta y los gravámenes vigentes de la finca matriz.

 

No será obstáculo para la inscripción de cualquier segregación, el que no hayan tenido acceso al Registro otras previamente realizadas. En estos casos, en la nota al margen de la finca matriz se expresará la superficie del resto según el Registro.

 

Los actos o contratos que afecten al resto de una finca, cuando no hayan accedido al Registro todas las segregaciones escrituradas, se practicarán en el folio de la finca matriz, haciéndose constar en la inscripción la superficie sobre que aquéllos recaigan. Al margen de la inscripción de propiedad precedente se pondrá nota indicativa de la inscripción del resto, así como de la superficie pendiente de segregación.”

 

Finalmente, es necesario que tanto la porción segregada como la finca resto sean susceptibles jurídicamente de separación (que sean divisibles, vaya), de acuerdo con las disposiciones legales aplicables.

 

 

##          Así, para el caso de FINCAS URBANAS, hay que tener en cuenta el Real Decreto Leg. 2/2008, de 20 de junio, (“TRLS”), que dice en su art. 17.2 que: “La división o segregación de una finca para dar lugar a dos o más diferentes sólo es posible si cada una de las resultantes reúne las características exigidas por la legislación aplicable y la ordenación territorial y urbanística. (…)

 

En la autorización de escrituras de segregación o división de fincas, los notarios exigirán, para su testimonio, la acreditación documental de la conformidad, aprobación o autorización administrativa a que esté sujeta, en su caso, la división o segregación conforme a la legislación que le sea aplicable. El cumplimiento de este requisito será exigido por los Registradores para practicar la correspondiente inscripción. (…)”

 

 

##          Y, para el caso de FINCAS RÚSTICAS, hay que tener en cuenta la Ley de Modernización de las Explotaciones Agrarias de 4 de julio de 1995, que señala en su art. 24.1 que: “La división o segregación de una finca rústica sólo será válida cuando no dé lugar a parcelas de extensión inferior a la unidad mínima de cultivo”; con las excepciones que se comprenden en su art. 25; normativa que se completa con los arts. 78 a 82 del RD 1093/1997, de 4 de julio.

 

Por su parte, el art. 13.2 del “TRLS” dispone que: “Están prohibidas las parcelaciones urbanísticas de los terrenos en el suelo rural, salvo los que hayan sido incluidos en el ámbito de una actuación de urbanización en la forma que determine la legislación de ordenación territorial y urbanística.”

 

 

5.  ¿LEGISLACIÓN APLICABLE EN EL MOMENTO DE SU INSCRIPCIÓN O DE SU REALIZACIÓN?

 

Hecha esta revisión, necesariamente extensa, del régimen jurídico de esta figura, estamos ya en disposición de solucionar, o, más modestamente, al menos acendrar y exponer las diversas soluciones posibles que se plantean al responder a la espinosa cuestión de si ¿ha de ser aplicable a la segregación el derecho vigente al tiempo de realizarse la misma, o el que resulte del momento en que ésta se inscribe?, lo cual tiene importantes repercusiones prácticas, como veremos.

 

Por la primera, milita la Resolución de la DGRN de 27 de enero de 2012 (y una de 19 de noviembre de 2004; esta es contundente en su planteamiento, y afirma que no cabe exigir que a un acto que consta fehacientemente que ha tenido lugar hace más de 15 atrás se le aplique una exigencia contenida en una norma incorporada al OJ tanto tiempo después); mientras que a favor de la segunda se pronuncia las RR. de 24 de enero y 23 de julio de 2012. Es decir, en tan sólo 3 días se cambia radicalmente el criterio de decisión, de una Dirección que tiene como misión garantizar (¡nada más y nada menos!) que la “seguridad jurídica” (art. 9.3 Const. Española), lo cual es altamente desconcertante (amén de censurable), y bien puede ocupar un sitio de honor en el catálogo de palinodias que con tan alto acierto expuso RODRÍGUEZ OTERO (//www.notariosyregistradores.com/doctrina/ARTICULOS/2011-lino-palinodias-resoluciones-dgrn.htm).

 

 

##          De la R. de 24 de enero de 2012, según el resumen extraído del Informe de febrero, en el que aparece con el número 68 y bajo la autoría del notario DE LA FUENTE SANCHO, resulta lo siguiente:

 

En 1996 se otorga por el titular registral una escritura de segregación de finca sin licencia, seguida de una escritura de reconocimiento de dominio de una venta previa sobre la parcela segregada, en la que se dice existe una edificación antigua. El comprador solicita la licencia municipal en 2010 y transcurrido más de 3 meses desde la solicitud la entiende concedida por silencio positivo, por lo que solicita la inscripción de la escritura.

 

El Registrador deniega la inscripción porque no pueden entenderse adquiridas por silencio positivo licencias que contradigan el OJ vigente, y en el presente caso consta (en un certificado posterior a la presentación aportado al Registro) que el Ayuntamiento denegó (fuera de plazo) la licencia por no reunir los requisitos exigidos en el actual Planeamiento vigente.

 

El recurrente alega que, en realidad, la segregación efectuada es un acto meramente formal pues realmente se había efectuado en los años 80 del siglo XIX y que debe de aplicarse la legislación vigente en dicha época.

 

La DGRN confirma la nota de calificación en base a la doctrina sentada por el TS (sala 3ª) en S. de 28 de enero de 2009 con valor de doctrina legal de que no pueden entenderse adquiridas por silencio positivo licencias en contra de la ordenación territorial o urbanística conforme a lo dispuesto en el art. 242.6 del TRLS-1992 y 8.1 b) de la de 2008 que dice: “En ningún caso podrán entenderse adquiridas por silencio administrativo facultades o derechos que contravengan la ordenación territorial o urbanística”.

 

Por otro lado, desde el punto de vista del derecho temporal, considera que debe de aplicarse la legislación vigente en el momento del otorgamiento de la escritura de segregación y que en el presente caso no se ha probado que la segregación se hubiera producido antes.

 

 

##          Por su parte, la R. de 27 de enero de 2012, en resumen extraído igualmente del Informe de febrero, en el que aparece con el número 69 y también bajo la autoría del notario DE LA FUENTE SANCHO, indica lo siguiente:

 

En 1984 se otorga una escritura de segregación de una finca rústica que se presenta en el 2011 a inscripción.

 

El Registrador deniega la inscripción pues la finca segregada es inferior a la Unidad Mínimo de Cultivo establecida por la Ley 19/1995. En una segunda calificación matiza el defecto anterior y exige para su inscripción autorización de la Consejería de Agricultura y licencia de segregación o declaración de innecesariedad.

 

El recurrente alega que la Ley 19/1995 no es aplicable, por el principio de irretroactividad de las normas, a una segregación otorgada en 1984 añadiendo además que la inscripción en el Registro es voluntaria, por lo que otra postura atentaría al principio de seguridad jurídica.

 

La DGRN se plantea la cuestión de derecho temporal sobre cuál es el derecho aplicable por el Registrador: si el vigente en 1984, cuando se otorgó la escritura, o el vigente en el momento de la presentación del documento en el Registro, 2011.

 

Para ello parte de la base de que, en principio, la legislación a aplicar y a tener en cuenta por el Registrador en su calificación será la existente en el momento de otorgamiento de la escritura (1984). Además reconoce que ésta ha sido su doctrina en casos precedentes. Sin embargo acaba concluyendo que en este caso el Registrador debe de exigir también el cumplimiento de la legislación vigente en 2011 por cuanto la segregación es un acto puramente registral.

 

 

##          En el mismo sentido, aún más clara y explícita es la R. de 23 de julio de 2012. En esta, el Centro Directivo señala que “la segregación es un acto jurídico de carácter eminentemente registral, y entendiendo que, por tanto, y dado tal carácter, su inscripción queda sujeta a los requisitos y autorizaciones vigentes en el momento de presentar la escritura en el Registro, aunque el otorgamiento de aquella se haya producido bajo un régimen normativo anterior.”

 

 

Estimo que las premisas de las que parten estas últimas dos Resoluciones, son incorrectas. Por ello, en los siguientes apartados, vendré a desarrollar, con mayor o menor fortuna, los argumentos que considero que hacen inadecuada esta tesis.

 

 

##          PRIMER ARGUMENTO: ELEVACIÓN A DOCUMENTO PÚBLICO Y ESCRITURA CONSTITUTIVA.

 

Como nos indica GOMÁ SALCEDO, “en las elevaciones a público es importante tener en cuenta el derecho intertemporal: desde la fecha del documento privado hasta la de la escritura pública puede haber variado la legislación aplicable al negocio. Si el documento privado no tiene fecha fehaciente conforme al artículo 1227 CC, la normativa aplicable será siempre la vigente a la fecha de la escritura; siendo fehaciente la fecha, habrá aspectos del documento que se regirán por la fecha de éste (necesidad de licencia para segregar) y otros en los que se aplica la normativa de la fecha de la escritura (…).”

 

Y, esto aplicado al caso que nos ocupa, nos lleva a la R. de 12 de junio de 2006, en cuyos Fundamentos jurídicos 1º y 2º se lee lo que sigue:

 

“1.         Se plantea en este recurso la cuestión de sí otorgada una escritura de compraventa de una finca –previa segregación de la misma en el mismo título–, en la que se formalizaba de forma pública, un documento privado previo suscrito por la parte vendedora y la parte compradora, es exigible la licencia de segregación preceptiva a la fecha de otorgamiento de la escritura, o puede prescindirse de ella, atendiendo a la fecha del documento privado de compraventa, por aplicación de la normativa vigente en dicho momento.

 

2.           No basta el otorgamiento de una escritura de elevación a público o formalización pública de una compraventa anterior, para que por la sola manifestación de los otorgantes se pueda atribuir fecha fehaciente al documento privado previamente suscrito. Esa fehaciencia frente a terceros sólo tendrá reconocimiento legal desde que el documento privado hubiera sido incorporado o inscrito en un registro público, desde la muerte de cualquiera de los que le firmaron, o desde el día en que se entregase a un funcionario público por razón de su oficio (cfr. ART. 1.227 CC), ninguna de cuyas circunstancias concurren en el documento privado que está en el origen del recurso, de ahí que frente a terceros la fecha de ese negocio de compraventa, coincida con el de la escritura pública en la que se documenta (cfr. ART. 1218 CC). Siendo eso así, y conteniéndose en el documento privado la previa segregación de la finca vendida, le es plenamente exigible para su inscripción en el Registro de la Propiedad, la licencia urbanística impuesta por la legislación vigente al otorgamiento de la escritura cuya inscripción se pretende […].”

 

De esto se extrae, que, si la segregación se realiza en coetaneidad temporal al otorgamiento de la escritura pública, la exigencia de licencia de segregación debe referirse a ese mismo momento. Y ello porque la escritura es constitutiva y la inscripción meramente declarativa.

 

 

##          SEGUNDO ARGUMENTO: EL CARÁCTER VOLUNTARIO DE LA INSCRIPCIÓN, COMO REGLA GENERAL.

 

La regla general en nuestro Derecho registral es la del carácter voluntario de la inscripción, de modo que el mecanismo registral sólo se pone en marcha previa petición del interesado (principio de rogación), pues la actuación de oficio (por el propio Registrador) es verdaderamente excepcional.

 

Descendiendo a lo pragmático, cabe decir que hasta fechas relativamente recientes (año 2007-2008) se podía obtener la licencia de segregación por silencio positivo habiendo pasado más de tres meses desde la solicitud de la licencia sin contestación por la Administración (RR. de 7 y 10 de septiembre de 2002), probando debidamente que se hubo solicitado y la no contestación en plazo, y ello aunque pueda ser nula o anulable la licencia, pues en tal caso la Administración debía reaccionar contra ella mediante el procedimiento de revisión establecido (RR. de 17 de septiembre de 2008 y 15 de enero de 2009).

 

De modo que, al sostener ahora la DGRN que la segregación se rige por la legislación vigente en el momento de su inscripción, se está alterando este principio de voluntariedad, pues se fuerza al legitimado registralmente a que inscriba su segregación, en un momento cercano a su realización, pues, de lo contrario, puede resultar que tiempo después no podrá inscribirla, pues hoy el régimen de la autorización para segregar ha sido alterado y clarificado: ya no cabe el silencio positivo, en línea con la jurisprudencia del TS, después recogida igualmente por la DGRN (RR. de 15 de septiembre de 2009, 17 de junio de 2010, 27 de octubre de 2010, y 14 y 31 de mayo de 2011) y, finalmente plasmada en la ley.

 

En efecto, el citado Real decreto-ley 8/2011, en vigor desde el pasado 7 de julio de 2011 ha recogido esta opinión jurisprudencial diciendo en su Exposición de Motivos que: “se confirma la regla, ya contenida en la Ley estatal de Suelo, de la imposible adquisición por silencio administrativo, de facultades o derechos que contravengan la ordenación territorial o urbanística, y que culminan determinando la nulidad de pleno derecho de estos actos. La sentencia de 28 de enero de 2009, de la Sala Tercera del Tribunal Supremo, ha fijado como doctrina legal que el artículo 8.1,b) de la citada Ley de Suelo constituye una norma con rango de ley básica estatal, con los mencionados efectos”.

 

Esto se plasma en su art. 23.1 (de aplicación en todo el Estado) que dice:

 

“1.         Los actos de transformación, construcción, edificación y uso del suelo y el subsuelo que se indican a continuación requerirán del acto expreso de conformidad, aprobación o autorización administrativa que sea preceptivo según la legislación de ordenación territorial y urbanística:

 

a)           .-            Movimientos de tierras, explanaciones, parcelaciones, segregaciones u otros actos de división de fincas en cualquier clase de suelo, cuando no formen parte de un proyecto de reparcelación.

 

b)           .-            Las obras de edificación, construcción e implantación de instalaciones de nueva planta”.

 

 

##          TERCER ARGUMENTO: PRINCIPIO DE IRRETROACTIVIDAD Y CONFIANZA LEGÍTIMA.

 

DE CASTRO con admirable sencillez, decía que irretroactividad significa que la ley se aplicará al futuro y no al pasado.

 

Dicho principio se acoge en el art. 2.3 del CC, a cuyo tenor: ”Las leyes no tendrán efecto retroactivo, si no dispusieren lo contrario.” Es decir, que el CC si bien sienta un principio general de irretroactividad, le otorga escasas garantías, ya que a cualquier ley le es permitido afirmar su carácter retroactivo. Por su parte, la CE (art. 9.3) otorga a este principio una garantía estructural en nuestro OJ; pero la circunscribe a las disposiciones sancionadoras, y ello porque en este caso concreto el principio de seguridad jurídica juega en toda su plenitud, mientras que no cabe aquí ninguna posibilidad de progreso basada en la retroactividad.

 

Es bastante claro que el hecho de exigir una licencia administrativa para poder segregar, cuando antes no era exigible, no es una disposición sancionadora, por lo que, el problema de derecho intemporal debe resolverse por lo dispuesto en el art. 2.3 del CC. Y, de las distintas leyes de urbanismo sancionadas, no se puede deducir claramente la retroactividad en este punto.

 

Así, se ha dicho que, ante una modificación legislativa, si esta no indica nada al respecto, ha de prevalecer la irretroactividad, si el cambio trae consigo una situación objetivamente menos beneficiosa para el sujeto en el sentido de limitar o restringir un derecho o facultad, por someterlo a nuevos o más estrictos requisitos, que, de acuerdo con la legislación anterior, no existían o eran más laxos, como es el caso.

 

 

Además, con el cambio de criterio de la DGRN, creo, se defrauda la confianza legítima, concepto escurridizo y poco claro, que inicialmente fue acuñado en el Derecho Alemán (Vertrauensschutz), como derivado del principio de seguridad jurídica.

 

Y, aunque, como han señalado varios autores, un límite a la aplicación del principio de confianza legítima es que no puede operar contra la ley ni fundamentar la obtención de resultados prohibidos por el OJ, creo que, hasta la STS de 28 de enero de 2009, el ciudadano podía confiar legítimamente en que una segregación realizada en un tiempo en el que no se exigía licencia para ello o bien se admitía el silencio positivo, podría inscribirse sin problema en el Registro de la Propiedad.

 

Además, en virtud de esta confianza legítima, el ciudadano tiene derecho a confiar en que la Administración actuará según el criterio seguido en casos precedentes y, si se separase de los mismos, deberá motivar las razones de ese cambio de criterio [art. 54.1.c) LRJAP-PAC, redacción dada por ley 4/1999] para facilitar así el control de posibles arbitrariedades (art. 9.3 CE).

 

Por ejemplo, las STSS de 1 de febrero de 1990 y de 7 de octubre de 1991 se refieren ambas a la publicación por la Administración de “criterios” lo suficientemente concluyentes como para originar la confianza del ciudadano en la legalidad de la actuación administrativa, confianza “que no puede ser defraudada sin más”.

 

Obviamente, esta doctrina no puede trasladarse de forma automática a la cuestión que nos ocupa; pero sí que puede servir como carta de guía. Y, en este sentido, cabe sostener, que las dos Resoluciones, de 27 de enero y 23 de julio de 2012, no son en absoluto modélicas en su argumentación:

 

La prima únicamente se limita a decir, sin explicar lo más mínimo la razón del cambio de criterio, que, en principio, la legislación a aplicar y a tener en cuenta por el Registrador en su calificación será la existente en el momento de otorgamiento de la escritura (1984), idea que ya había sido aplicada en casos precedentes. Sin embargo, acaba concluyendo que en este caso el Registrador debe de exigir también el cumplimiento de la legislación vigente en 2011 por cuanto la segregación es un acto puramente registral.

 

La segunda, señala, también sin argumentar por qué se separa de su criterio seguido en casos precedentes, que “la segregación es un acto jurídico de carácter eminentemente registral, y entendiendo que, por tanto, y dado tal carácter, su inscripción queda sujeta a los requisitos y autorizaciones vigentes en el momento de presentar la escritura en el Registro, aunque el otorgamiento de aquella se haya producido bajo un régimen normativo anterior.”

 

No encuentro, sinceramente, la razón por la que la segregación ha de considerarse ahora como un acto puramente o “eminentemente” (¡!) registral. Ayer y hoy, en esto coincide la casi unanimidad de los autores, la segregación es un acto jurídico que se perfecciona fuera de la esfera registral.

 

Y, el efecto de su inscripción es meramente declarativo (de publicidad del acto), que es, por lo demás, la regla generalísima de nuestro sistema registral.

 

 

##          CUARTO ARGUMENTO: REQUISITO DE IMPOSIBLE CUMPLIMIENTO Y DISCORDANCIA ENTRE SITUACIÓN REGISTRAL Y EXTRARREGISTRAL.

 

Reproducimos aquí, en esencia, lo dicho por el notario DE LA FUENTE SANCHO, según el cual, el defecto de no tener la preceptiva licencia administrativa para segregar, cuando en el momento de la segregación no era exigible, es un “defecto imposible de subsanar en la práctica, por cuanto el titular de la finca no podrá obtener ya licencia o autorización administrativa, conforme a la legislación actual. Ello conlleva que se consolidará una situación de discordancia entre la situación registral y la extrarregistral, por más que esta última sea la correcta desde el punto de vista civil.”

 

 

6.-          CONCLUSIÓN

 

En definitiva, a la vista de estos argumentos, resulta que la anterior doctrina de la DGRN era más correcta y a ella ha de volverse: ha de ser aplicable a la segregación el derecho vigente al tiempo de realizarse la misma.

 

 

 

En Alcalá de Henares, a 1 de febrero de 2013

 

Christian Salata, Opositor a Registros de la Propiedad

 

 

7.-          BIBLIOGRAFÍA

 

 

J.M.GARCIA GARCIA, “Derecho Inmobiliario Registral o Hipotecario”, Civitas, 2002.

 

J.E.GOMÁ SALCEDO, “Derecho Notarial”, Dykinson, 2011.

 

J.LÓPEZ DE HERRANZ, “Temario de Derecho Hipotecario para Notarías”, Gestoría Herrero Gutiérrez (soporte electrónico), 2012.

 

L.RODRÍGUEZ OTERO, “Elementos de Derecho Hipotecario”, Bosch, 2011.

 

G.RODRÍGUEZ TEJADA (DIR.)/D.VIGIL DE QUIÑONES OTERO (COORD.), “Derecho Hipotecario. Contestaciones a los temas de las oposiciones de Registros”, Dykinson, 2012.

 

 

Visita nº  desde el 26 de abril de 2012

 

 

TRABAJO JESÚS CAMY REFORMA LEY DEL SUELO LEY DEL SUELO CLÁUSULAS ARBITRAJE
STS 29 DE ENERO DE 2009

NORMAS BÁSICAS

REGLAMENTO HIPOTECARIO

RESOLUCIONES

 

  

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