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INFORME DE JUNIO DE 2008 PARA OFICIALES

Y AUXILIARES DE NOTARIAS

(Redactado por Jorge López Navarro, Notario de Alicante)

 

RESUMEN DE LA PAGINA PRINCIPAL DEL MES DE JUNIO.

   

ÍNDICE DEL INFORME DEL MES DE JUNIO 2008

 

Disposiciones Generales:

-          Registros Civiles, Instrucción 28 mayo 2008.

-          Registro Código Técnico.

-          Ley del Suelo.

Tribunal Supremo

- Reglamento Notarial, nulidad de determinados arts.

Tribunal Constitucional

- Ley Valenciana de Régimen Económico Matrimonial

Resoluciones Registro Propiedad:

-            Obra nueva, servidumbre de Costas y R de la Propiedad.

-            Inmatriculación de fincas, concordancia con Catastro.

-            Tanteo y Retracto a favor de Bantegal (Galicia).

-            Control notarial de medios de pago.

-            Cancelación judicial de hipoteca embargada.

-            Prácticos del Seminario de Bilbao.

-    Subrogación con transformación de crédito en préstamo.

Jurisprudencia Fiscal:

-            ITP Transmisión de terreno rústico entre dos sociedades.

Noticias de Interés para la Oficina Notarial

-          De nuevo sobre las Pólizas.

-          Algo más que Derecho:

-    Erich Fromm. ¿Ser o tener?.

 

DISPOSICIONES GENERALES:

 

REGISTROS CIVILES. Instrucción de 28 de mayo de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, sobre funcionamiento y organización de los Registros Civiles delegados a cargo de los Juzgados de Paz y su informatización.

            Esta Instrucción aprueba la adaptación para los Juzgados de Paz de la versión de la aplicación para los Registros Civiles informatizados de España elaborada por el Ministerio de Justicia, denominada «INFOREG». PDF (2008/10329; 7 págs. - 68 KB.)

 

REGISTRO CÓDIGO TÉCNICO. Orden VIV/1744/2008, de 9 de junio, por la que se regula el Registro General del Código Técnico de la Edificación. Entró en vigor el 10 de junio de 2008. PDF (2008/10444; 5 págs. - 46 KB.)

 

MODELOS 130, 131 Y 310. Orden EHA/1796/2008, de 19 de junio, por la que se modifica la Orden EHA/672/2007, de 13 de marzo, por la que se aprueban los modelos 130 y 131 para la autoliquidación de los pagos fraccionados a cuenta del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas correspondientes, respectivamente, a actividades económicas en estimación directa y a actividades económicas en estimación objetiva, el modelo 310 de declaración ordinaria para la autoliquidación del régimen simplificado del Impuesto sobre el Valor Añadido, se determinan el lugar y forma de presentación de los mismos y se modifica en materia de domiciliación bancaria la Orden EHA/3398/2006, de 26 de octubre.

            Con esta modificación se prevé la deducción de los 400 euros de los que 200 corresponden al segundo trimestre del año.

            En los casos en los que no resulte cantidad a ingresar se recoge la dispensa de aportar fotocopia del documento acreditativo del número de identificación fiscal (NIF) cuando la presentación de dichas declaraciones se realice personalmente en las oficinas de la Agencia Estatal de Administración Tributaria.

PDF (2008/10637; 6 págs. - 236 KB.)

 

ACUERDOS INTERNACIONALES. Resolución de 16 de junio de 2008, de la Secretaría General Técnica, sobre aplicación del artículo 32 del Decreto 801/1972, relativo a la ordenación de la actividad de la Administración del Estado en materia de Tratados Internacionales. PDF (2008/10791; 56 págs. - 449 KB.)

 

***SUELO. Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la ley de suelo.

            Nota de redacción: Se va a partir del resumen realizado en su día para la Ley del Suelo con las debidas adaptaciones, para no dispersar la información. Se pondrá al margen una V donde haya variado el contenido.

            Ver resumen con titulares.

            Leyes refundidas y que se derogan:

               a) La Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo.

               b) El Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana.

            Entrada en vigor. 27 de junio de 2008.

            Articulado: Son ahora 54 artículos, frente a los 36 de la Ley del Suelo de 2007. Se añaden dos disposiciones adicionales y una transitoria.

            Objetivos:

               - Aclarar, regularizar y armonizar la terminología y el contenido dispositivo de ambos textos legales,

               - y estructurar y ordenar en una única disposición general una serie de preceptos dispersos y de diferente naturaleza, procedentes del fragmentado Texto Refundido de 1992, dentro de los nuevos contenidos de la Ley de Suelo de 2007, adaptados a las competencias urbanísticas, de ordenación del territorio y de vivienda de las Comunidades Autónomas.

            Excepción: No se deroga la parte vigente del Real Decreto 1346/1976, de 9 de abril, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, que tiene una aplicación supletoria salvo en los territorios de las Ciudades de Ceuta y Melilla.

            Referencias: Las referencias normativas efectuadas en otras disposiciones al Texto Refundido de 1992 y a la Ley del Suelo de 2007, se entenderán efectuadas a los preceptos correspondientes de este Texto Refundido.

 

EXPOSICIÓN DE MOTIVOS:

            En los últimos años, el Estado ha legislado de una manera accidentada sobre la materia, a veces a caballo de sucesivos fallos constitucionales. Así, desde que en 1992 se promulgara el último Texto Refundido estatal, se han sucedido seis reformas o innovaciones de diverso calado, además de dos operaciones de «legislación negativa» derivadas de sendas Sentencias Constitucionales, los números 61/1997 y 164/2001. Para salir de esta situación, se opta,  en vez de legislar mediante nuevos retoques, por una renovación más profunda y breve, acorde con los valores esenciales de la Constitución, la doctrina del Tribunal Constitucional y la realidad del estado de las autonomías.

            Se parte de la gran importancia histórica de la Ley del Suelo de 1956, primera ley completa sobre el suelo, de la que sigue siendo tributaria nuestra tradición posterior a través de instituciones urbanísticas concebidas entonces como la clasificación del suelo o la instrumentación de la ordenación mediante un sistema de desagregación sucesiva de planes;  o la ejecución de dichos planes prácticamente identificada con la urbanización sistemática.

            La ley se fundamenta, respecto de dichos antecedentes, en tres elementos evolutivos fundamentales:

            1º.- La Constitución de 1978 que establece un nuevo marco de referencia para la materia:

             A) En lo dogmático: Se ocupa de la regulación de los usos del suelo su artículo 47, a propósito de la efectividad del derecho a la vivienda, del medio ambiente en el 45 y de la protección del patrimonio en el 46.

            B) En lo organizativo. De la interpretación hecha por el Tribunal Constitucional del nuevo orden competencial resulta que a las Comunidades Autónomas les corresponde diseñar y desarrollar sus propias políticas sobre ordenación del territorio, urbanismo, vivienda y patrimonios públicos de suelo, que han de ser respetadas. Para ello, se prescinde por primera vez de regular técnicas específicamente urbanísticas, tales como los tipos de planes o las clases de suelo, y se evita el uso de los tecnicismos propios de ellas para no prefigurar, siquiera sea indirectamente, un concreto modelo urbanístico.

            No es ésta una Ley urbanística, sino una Ley referida al régimen del suelo y la igualdad en el ejercicio de los derechos constitucionales a él asociados en lo que atañe a los intereses cuya gestión está constitucionalmente encomendada al Estado.

            2º.- La Ley se propone garantizar en su campo las condiciones básicas de igualdad en el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de los deberes constitucionales de los ciudadanos. Cambia la orientación –que se considera reduccionista- con la que, hasta ahora, el legislador estatal venía abordando el estatuto de los derechos subjetivos afectados por el urbanismo. Hasta ahora, según la E.M., se reservó a la propiedad del suelo el derecho exclusivo de iniciativa privada en la actividad de urbanización, siendo muchos los derechos constitucionales afectados, no solo el de la propiedad, sino también otros, como el de participación ciudadana en los asuntos públicos, el de libre empresa, el derecho a un medio ambiente adecuado y, sobre todo, el derecho a una vivienda digna, al que la propia Constitución vincula directamente con la regulación de los usos del suelo en su artículo 47.

            3º.- El urbanismo debe responder a los requerimientos de un desarrollo sostenible, minimizando el impacto del crecimiento de las ciudades y apostando por la regeneración de la ciudad existente, frente a un planteamiento desarrollista, volcado sobre todo en la creación de nueva ciudad, buscando un modelo de ciudad compacta y no dispersa o desordenada, siendo como es el suelo un recurso económico, pero también natural, escaso y no renovable.

 

TÍTULO PRELIMINAR:

           No ha variado respecto de la Ley de 2007. Arts. 1 al 3.

            Se dedica a aspectos generales, tales como la definición de su objeto y la enunciación de algunos principios que la vertebran, de acuerdo con la filosofía expuesta.

            Objeto de esta ley: Art. 1.

            - Regular las condiciones básicas que garantizan la igualdad en el ejercicio de los derechos y en el cumplimiento de los deberes constitucionales relacionados con el suelo en todo el territorio estatal.

            - Establecer las bases económicas y medioambientales del régimen jurídico del suelo, su valoración y la responsabilidad patrimonial de las Administraciones Públicas en la materia.    

            Derecho de propiedad: (art.3.1). La ordenación territorial y la urbanística son funciones públicas no susceptibles de transacción que organizan y definen el uso del territorio y del suelo de acuerdo con el interés general, determinando las facultades y deberes del derecho de propiedad del suelo conforme al destino de éste. Esta determinación no confiere derecho a exigir indemnización, salvo en los casos expresamente establecidos en las leyes.

 

TÍTULO I. Condiciones básicas de la igualdad en los derechos y deberes constitucionales de los ciudadanos.

           Arts. 4 al 9. Han variado, respecto de la Ley de 2007, los artículos 6, 8 y 9.

            Se ocupa del estatuto de derechos y deberes de los sujetos afectados, con vocación de inspirar el resto del articulado. Se definen tres estatutos subjetivos básicos a modo de tres círculos concéntricos:

                 - El de la ciudadanía en general en relación con el suelo y la vivienda, que incluye derechos y deberes de orden socio-económico y medioambiental de toda persona con independencia de cuáles sean su actividad o su patrimonio

                 - El régimen de la iniciativa privada para la actividad urbanística, que es una actividad económica de interés general que afecta tanto al derecho de la propiedad como a la libertad de empresa.

                  - Y el estatuto de la propiedad del suelo, definido tradicionalmente como una combinación de facultades y deberes, pero entre los que ya no se cuenta necesariamente el de urbanizar, aunque sí el de participar en la actuación urbanizadora de iniciativa privada en un régimen de distribución equitativa de beneficios y cargas.

            Derechos del ciudadano.  Entre los enumerados en el art. 4 destacamos:

                 - Acceder a la información de que dispongan las Administraciones Públicas sobre la ordenación del territorio, la ordenación urbanística y su evaluación ambiental, así como obtener copia o certificación de las disposiciones o actos administrativos adoptados. La D. Ad. 9ª modifica el art. 70 ter de la Ley de Bases del Régimen Local, obligando a las Administraciones Públicas a publicar por medios telemáticos el contenido actualizado de los instrumentos de ordenación territorial y urbanística en vigor, del anuncio de su sometimiento a información pública y de cualesquiera actos de tramitación que sean relevantes para su aprobación o alteración.

                 - Ser informados por la Administración competente, de forma completa, por escrito y en plazo razonable, del régimen y las condiciones urbanísticas aplicables a una finca determinada.

                 - Participar efectivamente en los procedimientos de elaboración y aprobación de cualesquiera instrumentos de ordenación del territorio o de ordenación y ejecución urbanísticas y de su evaluación ambiental mediante la formulación de alegaciones, observaciones, propuestas, reclamaciones y quejas y a obtener de la Administración una respuesta motivada.  

            Deberes del ciudadano. Se enumeran en el art. 5.  

V         Iniciativa privada en la urbanización y construcción. Art. 6  Se añade un nuevo apartado relativo al  derecho de quienes elaboren instrumentos de ordenación de iniciativa privada a obtener información y a efectuar en fincas particulares las ocupaciones necesarias para la redacción del instrumento.

            Derecho de propiedad del suelo y su régimen urbanístico.  Se recoge en los arts.7 al 9.

                 - Es un régimen estatutario y resulta de su vinculación a concretos destinos, en los términos dispuestos por la legislación sobre ordenación territorial y urbanística.

                 - La previsión de edificabilidad por la ordenación territorial y urbanística, por sí misma, no la integra en el contenido del derecho de propiedad del suelo. La patrimonialización de la edificabilidad se produce únicamente con su realización efectiva y está condicionada en todo caso al cumplimiento de los deberes y el levantamiento de las cargas propias del régimen que corresponda, en los términos dispuestos por la legislación sobre ordenación territorial y urbanística.

V       Se incorpora al art. 8 lo siguiente:

            “Todo acto de edificación requerirá del acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa que sea preceptivo, según la legislación de ordenación territorial y urbanística. Su denegación deberá ser motivada.

            En ningún caso podrán entenderse adquiridas por silencio administrativo facultades o derechos que contravengan la ordenación territorial o urbanística.”

                 - Facultades.

                        - Comprende las facultades de uso, disfrute y explotación del mismo conforme al estado, clasificación, características objetivas y destino que tenga en cada momento, de acuerdo con la legislación aplicable por razón de las características y situación del bien.

                        - La facultad de disposición, siempre que su ejercicio no infrinja el régimen de formación de fincas y parcelas y de relación entre ellas establecido en el artículo 17.

                        - Las facultades referidas alcanzarán al vuelo y al subsuelo sólo hasta donde determinen los instrumentos de ordenación urbanística, de conformidad con las leyes aplicables y con las limitaciones y servidumbres que requiera la protección del dominio público.

               - Deberes y cargas. .

V                   - Para todo tipo de suelo (ahora se alude también a instalaciones, construcciones y edificaciones): los deberes de dedicarlo a usos que no sean incompatibles con la ordenación territorial y urbanística; conservarlo en las condiciones legales para servir de soporte a dicho uso y, en todo caso, en las de seguridad, salubridad, accesibilidad y ornato legalmente exigibles; así como realizar los trabajos de mejora y rehabilitación hasta donde alcance el deber legal de conservación. Se aclara ahora el límite de ese deber a costa del propietario.

                        - En el suelo urbanizado: cuando tenga atribuida edificabilidad, el deber de uso supone el de edificar en los plazos establecidos en la normativa aplicable.

                        - En el suelo rural o que esté vacante de edificación, el deber de conservarlo supone mantener los terrenos y su masa vegetal en condiciones de evitar riesgos de erosión, incendio, inundación, etc.

 

TÍTULO II. Bases del régimen del suelo.

            Arts. 10 al 20 (uno más). Se añaden dos apartados al artículo 10, otros dos al 11, un párrafo al 13, otro al 17 y se incluye un nuevo art. 18 (en desarrollo de parte del 17 anterior), con corrimiento posterior de números. El artículo de las obras nuevas ahora es el 20, pero no cambia su redacción.

            Criterios básicos de utilización del suelo. Destaquemos entre los deberes de las Administraciones Públicas al respecto (art. 10):

                - Preservar al suelo rural que no vaya a ser urbanizado de la urbanización

                - Reservar suelo para viviendas sujetas a un régimen de protección pública, con un mínimo de un 30 por ciento de la edificabilidad residencial prevista por la ordenación urbanística en el suelo que vaya a ser incluido en actuaciones de urbanización, salvo excepciones. La D.Tr. 1ª estima aplicable esta medida a todos los cambios de ordenación cuyo procedimiento de aprobación se inicie con posterioridad a la entrada en vigor de la Ley  de 2007.

 V      Se añaden al art. 10 dos apartados sobre adaptación de las construcciones al medio donde se encuentren y a la nulidad de pleno derecho de los actos administrativos de intervención que infrinjan la normativa de zonas verdes o espacios libres.

 V        En el artículo 11, relativo a la publicidad y eficacia de la gestión pública urbanística, se añaden dos apartados, el dos, por el que los acuerdos de aprobación definitiva de todos los instrumentos de ordenación territorial y urbanística se publicarán en el «Boletín Oficial» correspondiente, y el último, por el que, en todo caso, en la tramitación de los instrumentos de ordenación territorial y urbanística deberá asegurarse el trámite de audiencia a las Administraciones Públicas cuyas competencias pudiesen resultar afectadas.

            Tipos de suelo. Para esta Ley sólo hay dos, otorgando, según la Exposición de Motivos, un carácter estatutario al régimen del derecho de la propiedad (art.12):

                 - Está en la situación de suelo rural:

                      a) En todo caso, el suelo preservado por la ordenación territorial y urbanística de su transformación mediante la urbanización.

                      b) El suelo para el que los instrumentos de ordenación territorial y urbanística prevean o permitan su paso a la situación de suelo urbanizado, hasta que termine la correspondiente actuación de urbanización, y cualquier otro que no reúna los requisitos a que se refiere el apartado siguiente.

                  - Está en la situación de suelo urbanizado el integrado de forma legal y efectiva en la red de dotaciones y servicios propios de los núcleos de población. Se entenderá que así ocurre cuando las parcelas, estén o no edificadas, cuenten con las dotaciones y los servicios requeridos por la legislación urbanística o puedan llegar a contar con ellos sin otras obras que las de conexión de las parcelas a las instalaciones ya en funcionamiento.

            Utilización del suelo rural. Destaquemos:

                 - Están prohibidas las parcelaciones urbanísticas, salvo los que hayan sido incluidos en el ámbito de una actuación de urbanización.

                 - Obras en los terrenos incluidos en el ámbito de una actuación de urbanización:

V                   a) Con carácter excepcional, usos y obras de carácter provisional que se autoricen por no estar expresamente prohibidos. Estos usos y obras deberán cesar y, en todo caso, ser demolidas las obras, sin derecho a indemnización alguna, cuando así lo acuerde la Administración urbanística. La eficacia de las autorizaciones correspondientes, bajo las indicadas condiciones expresamente aceptadas por sus destinatarios, quedará supeditada a su constancia en el Registro de la Propiedad. Ahora se añade que el arrendamiento y el derecho de superficie de estos terrenos, o de las construcciones provisionales que se levanten en ellos, estarán excluidos del régimen especial de arrendamientos rústicos y urbanos.

                      b) Obras de urbanización cuando concurran los requisitos para ello exigidos en la legislación sobre ordenación territorial y urbanística, así como las de construcción o edificación que ésta permita realizar simultáneamente a la urbanización.

            Deberes del promotor de las actuaciones de transformación urbanística (art 16):

                 a) Entregar a la Administración competente el suelo reservado para viales, espacios libres, zonas verdes y restantes dotaciones públicas.

                 b) Entregar a la Administración competente, y con destino a patrimonio público de suelo, el suelo libre de cargas de urbanización correspondiente al porcentaje de la edificabilidad media ponderada de la actuación, que deberá de estar entre el cinco y el quince por ciento, salvo excepciones.

                 c) Costear y, en su caso, ejecutar todas las obras de urbanización previstas en la actuación correspondiente, así como las infraestructuras de conexión con las redes generales de servicios

                 d) Entregar a la Administración competente, junto con el suelo correspondiente, las obras e infraestructuras a que se refiere la letra anterior que deban formar parte del dominio público como soporte inmueble de las instalaciones propias de cualesquiera redes de dotaciones y servicios, así como también dichas instalaciones cuando estén destinadas a la prestación de servicios de titularidad pública.

                 e) Garantizar el realojamiento de los ocupantes legales que se precise desalojar de inmuebles situados dentro del área de la actuación y que constituyan su residencia habitual, así como el retorno cuando tengan derecho a él.

                 f) Indemnizar a los titulares de derechos sobre las construcciones y edificaciones que deban ser demolidas y las obras, instalaciones, plantaciones y sembrados que no puedan conservarse.  

            Afección de terrenos: Los terrenos incluidos en el ámbito de actuaciones de transformación urbanística (definidas en el art. 14) y los adscritos a ellas están afectados, con carácter de garantía real, al cumplimiento de los deberes que se acaban de reseñar. Estos deberes se presumen cumplidos con la recepción por la Administración competente de las obras de urbanización o, en su defecto, al término del plazo en que debiera haberse producido la recepción desde su solicitud acompañada de certificación expedida por la dirección técnica de las obras, sin perjuicio de las obligaciones que puedan derivarse de la liquidación de las cuentas definitivas de la actuación.

            Diferencia entre finca y parcela:

               - Finca es la unidad de suelo o de edificación atribuida exclusiva y excluyentemente a un propietario o varios en proindiviso, que puede situarse en la rasante, en el vuelo o en el subsuelo. Cuando, conforme a la legislación hipotecaria, pueda abrir folio en el Registro de la Propiedad, tiene la consideración de finca registral.

               - Parcela es la unidad de suelo, tanto en la rasante como en el vuelo o el subsuelo, que tenga atribuida edificabilidad y uso o sólo uso urbanístico independiente.  

Divisiones de finca.

               - Regla: La división o segregación de una finca para dar lugar a dos o más diferentes sólo es posible si cada una de las resultantes reúne las características exigidas por la legislación aplicable y la ordenación territorial y urbanística.

               - Asimilados: Esta regla es también aplicable a la enajenación, sin división ni segregación, de participaciones indivisas a las que se atribuya el derecho de utilización exclusiva de porción o porciones concretas de la finca, así como a la constitución de asociaciones o sociedades en las que la cualidad de socio incorpore dicho derecho de utilización exclusiva.

               - Escrituras: En la autorización de escrituras de segregación o división de fincas, los notarios exigirán, para su testimonio, la acreditación documental de la conformidad, aprobación o autorización administrativa a que esté sujeta, en su caso, la división o segregación conforme a la legislación que le sea aplicable.

               - Registro: El cumplimiento de este requisito será exigido por los registradores para practicar la correspondiente inscripción.  

V            - Indivisibilidad. Los notarios y registradores de la propiedad harán constar en la descripción de las fincas, en su caso, su cualidad de indivisibles. El acto administrativo que legitime la edificación de una parcela indivisible, por agotamiento de la edificabilidad permitida en ella o por ser la superficie restante inferior a la parcela mínima, se comunicará al Registro de la Propiedad para su constancia en la inscripción de la finca.

            Propiedad horizontal y complejos inmobiliarios.

               - Única parcela: Se puede considerar a la finca o fincas sobre las que recaen como una única parcela, siempre que dentro de su perímetro no quede superficie alguna que deba tener la condición de dominio público, ser de uso público o servir de soporte a las obras de urbanización o pueda computarse a los efectos del cumplimiento del deber legal de entregar a la Administración competente el suelo reservado para viales, espacios libres, zonas verdes y restantes dotaciones públicas.

               - Bienes demaniales y privados por planos: Cuando los instrumentos de ordenación urbanística destinen superficies superpuestas, en la rasante y el subsuelo o el vuelo, a la edificación o uso privado y al dominio público, podrá constituirse complejo inmobiliario en el que aquéllas y ésta tengan el carácter de fincas especiales de atribución privativa, previa la desafectación y con las limitaciones y servidumbres que procedan para la protección del dominio público.

            Fincas de origen y de resultado. Ahora art. 18.

               - Subrogación: Los instrumentos de distribución de beneficios y cargas producen el efecto de la subrogación de las fincas de origen por las de resultado

               - Titularidad: Se han de repartir las fincas de resultado entre los propietarios, el promotor de la actuación, cuando sea retribuido mediante la adjudicación de parcelas incluidas en ella, y la Administración. Si se distingue entre suelo y vuelo, se entenderá que el titular del suelo de que se trata aporta tanto la superficie de su rasante como la del subsuelo o vuelo que de él se segrega.  

V            - Incompatibilidad. Existiendo subrogación real y compatibilidad con la ordenación urbanística, si la situación y características de la nueva finca fuesen incompatibles con la subsistencia de los derechos reales o cargas que habrían debido recaer sobre ellas, cabe su transformación en un derecho de crédito con garantía hipotecaria sobre la nueva finca, en la cuantía en que la carga fuera valorada. El registrador de la propiedad que aprecie tal incompatibilidad lo hará constar así en el asiento respectivo.

V            - Firmeza. Una vez firme en vía administrativa el acuerdo de aprobación definitiva de la distribución de beneficios y cargas, se procederá a su inscripción en el Registro de la Propiedad.

V            - ITPYAJD: Las transmisiones de terrenos a que den lugar las operaciones distributivas de beneficios y cargas por aportación de los propietarios incluidos en la actuación de transformación urbanística, o en virtud de expropiación forzosa, y las adjudicaciones a favor de dichos propietarios en proporción a los terrenos aportados por los mismos, estarán exentas de ITPYAJD, si cumplen todos los requisitos urbanísticos. Tampoco tendrán la consideración de transmisiones de dominio a los efectos del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Pero cuando el valor de las parcelas adjudicadas a un propietario exceda del que proporcionalmente corresponda a los terrenos aportados por el mismo, se girarán las liquidaciones procedentes en cuanto al exceso.

             Transmisión de fincas y deberes urbanísticos. Art. 19.

                - Subrogación: La transmisión de fincas no modifica la situación del titular respecto de los deberes del propietario conforme a esta Ley y los establecidos por la legislación de la ordenación territorial y urbanística aplicable o exigibles por los actos de ejecución de la misma. El nuevo titular queda subrogado en los derechos y deberes del anterior propietario, así como en las obligaciones por éste asumidas frente a la Administración competente y que hayan sido objeto de inscripción registral, siempre que tales obligaciones se refieran a un posible efecto de mutación jurídico-real.

               - Circunstancias del título. En las enajenaciones de terrenos, debe hacerse constar:

                 a) La situación urbanística de los terrenos, cuando no sean susceptibles de uso privado o edificación, cuenten con edificaciones fuera de ordenación o estén destinados a la construcción de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública que permita tasar su precio máximo de venta, alquiler u otras formas de acceso a la vivienda.

                 b) Los deberes legales y las obligaciones pendientes de cumplir, cuando los terrenos estén sujetos a una de las actuaciones de transformación urbanística.

                 c) En los títulos por los que se transmitan terrenos a la Administración deberá especificarse, a efectos de su inscripción en el Registro de la Propiedad, el carácter demanial o patrimonial de los bienes y, en su caso, su incorporación al patrimonio público de suelo.

               - Rescisión: La infracción de lo dispuesto en las letras a) y b) reseñadas faculta al adquirente para rescindir el contrato en el plazo de cuatro años y exigir la indemnización que proceda conforme a la legislación civil.

               - Notarios. Con ocasión de la autorización de escrituras públicas que afecten a la propiedad de fincas o parcelas:

                 a) Podrán solicitar de la Administración Pública competente información telemática o, en su defecto, cédula o informe escrito expresivo de su situación urbanística y los deberes y obligaciones a cuyo cumplimiento estén afectas.

                 b) Remitirán a la Administración competente copia simple en papel o en soporte digital de las escrituras para las que hubieran solicitado y obtenido información urbanística, dentro de los diez días siguientes a su otorgamiento. Esta copia no devengará arancel.  

            Declaración de obra nueva. Art. 20.

               - Escrituras.  

                  - En construcción: Para autorizar estas escrituras, los notarios exigirán, para su testimonio:

                      a) la aportación del acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa que requiera la obra según la legislación de ordenación territorial y urbanística y

                      b) certificación expedida por técnico competente y acreditativa del ajuste de la descripción de la obra al proyecto que haya sido objeto de dicho acto administrativo.

                 - Terminada. Los notarios exigirán:

                      a) certificación expedida por técnico competente acreditativa de la finalización de ésta conforme a la descripción del proyecto,

                      b) la acreditación documental del cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios y

                      c) el otorgamiento, expreso o por silencio administrativo, de las autorizaciones administrativas que prevea la legislación de ordenación territorial y urbanística.

               - Registro. Para practicar las correspondientes inscripciones de las escrituras de declaración de obra nueva, los registradores exigirán el cumplimiento de los requisitos establecidos en el apartado anterior.

                - ¿A qué hace referencia el nuevo requisito letra b) para las obras terminadas?

                - Claramente a la exigencia del seguro decenal cuando asi lo ordene la Ley de la Edificación, sin que respecto a esto cambie nada en la situación actual.

                 - Puede referirse a la licencia de ocupación o a la cédula de habitabilidad en atención a la normativa específica de una comunidad autónoma y al criterio finalista de proteger los derechos de los consumidores que pueden adquirir y no poder darse de alta en suministros básicos.

                - Tal vez al Libro del Edificio del art. 7 de la Ley estatal de Ordenación de la Edificación, al utilizar una terminología muy cercana. Sin embargo, aunque sea obligatoria su entrega a los usuarios finales, no parece un "requisito impuesto para la entrega".  Dispone su artículo 7:

            Artículo 7. Documentación de la obra ejecutada.

           Una vez finalizada la obra, el proyecto, con la incorporación, en su caso, de las modificaciones debidamente aprobadas, será facilitado al promotor por el director de obra para la formalización de los correspondientes trámites administrativos.

            A dicha documentación se adjuntará, al menos, el acta de recepción, la relación identificativa de los agentes que han intervenido durante el proceso de edificación, así como la relativa a las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones, de conformidad con la normativa que le sea de aplicación.

            Toda la documentación a que hacen referencia los apartados anteriores, que constituirá el Libro del Edificio, será entregada a los usuarios finales del edificio.

            Puede que exista legislación autonómica específica que module lo anterior, pudiendo ser ésta también de aplicación a pesar de que la Disposición Final Primera considere que este artículo 19 es una disposición reservada al legislador estatal como legislador civil, pues bien puede hacer una remisión que parece genérica a la “legislación reguladora de la edificación”. 

            La DGRN en Resolución-Circular de 26 de julio de 2007 dice al respecto:

            6°.- Respecto de la nueva Ley 8/2007, la única novedad reseñable respecto del régimen del Real Decreto 1093/1997, es que se exige en la declaración de obras nuevas terminadas (lógicamente también en las actas de finalización de obras) que se acredite documentalmente el cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios.

            Esto significa que no se autorizarán por los Notarios ni se inscribirán por los Registradores de la Propiedad escrituras públicas de declaración de obra nueva terminada o actas de finalización de obra de edificaciones sujetas a la Ley 38/1999, de 5 de Noviembre, de Ordenación de la Edificación (en lo sucesivo LOE) sin que se les acrediten tanto el seguro decenal regulado en el artículo 19 de la citada Ley, como los demás requisitos documentales exigidos por esa ley para la entrega al usuario. Tal documentación no es otra que el Libro Edificio a que se refiere el artículo 7 de la LOE. En él se integraran el proyecto, la identificación de los agentes intervinientes, licencias, y demás requisitos exigidos por el citado artículo 7 de la ley 38/1999 y en su caso los demás requisitos exigidos por la legislación autonómica como integrantes del mismo.

            7°.- A los efectos del párrafo tercero del artículo 7 de la LOE, el promotor deberá depositar ante cualquier notario un ejemplar del Libro del Edificio, acompañado de la certificación del arquitecto director de la obra, acreditativo de que ése es el Libro correspondiente a la misma y que le ha sido entregado tal Libro al promotor. Dicho depósito deberá ser objeto de la correspondiente acta de depósito (artículo 216 y ss. del Reglamento Notarial).

            8º.- El Notario deberá hacer constar en la correspondiente escritura, la existencia del Libro del Edificio y su disponibilidad para cumplir con su obligación de entregar un ejemplar del mismo a cada uno de los usuarios del edificio, de conformidad con lo dispuesto en el indicado párrafo tercero del artículo 7 de la LOE.

            En Cataluña el Libro del Edificio ha de depositarse en el Registro de la Propiedad, según el artículo 25 de la Ley de la Vivienda.

 

TÍTULO III. Valoraciones. 

            Arts. 21 al 28. No varía su contenido respecto de la Ley de 2007, salvo su numeración que aumenta en una unidad.

            Trata de los criterios de valoración del suelo y las construcciones y edificaciones, a efectos reparcelatorios, expropiatorios y de responsabilidad patrimonial de las Administraciones Públicas.

            Históricamente, desde la Ley de 1956, la legislación del suelo ha establecido ininterrumpidamente un régimen de valoraciones especial que desplaza la aplicación de los criterios generales de la Ley de Expropiación Forzosa de 1954, valorando el suelo a partir de cuál fuera su clasificación y categorización urbanísticas, esto es, partiendo de cuál fuera su destino y no su situación real.

            Ahora se cambia de orientación, desvinculando clasificación y valoración pero partiendo de las dos situaciones básicas ya mencionadas, suelo rural y urbanizado, y tratando de determinar el valor de sustitución del inmueble en el mercado por otro similar en su misma situación. No se aplicará el régimen estimativo a la expropiación de inmuebles, modificándose el art. 43 de la Ley de Expropiación Forzosa por la D. Ad. 5ª.

            En el suelo rural, se abandona el método de comparación y se adopta el método de la capitalización de rentas, sopesando su localización y las construcciones por el método de coste de reposición teniendo en cuenta antigüedad y estado. La D. Ad. 7ª da reglas al respecto.

En el suelo urbanizado, se distingue entre el edificado y el que no lo está.

                 - No edificado o con edificación ilegal o ruinosa.

                 a) Se considerarán como uso y edificabilidad de referencia los atribuidos a la parcela por la ordenación urbanística, incluido en su caso el de vivienda sujeta a algún régimen de protección que permita tasar su precio máximo en venta o alquiler. Si los terrenos no tienen asignada edificabilidad o uso privado, se les atribuirá la edificabilidad media y el uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo en que estén incluidos.

                 b) Se aplicará a dicha edificabilidad el valor de repercusión del suelo según el uso correspondiente, determinado por el método residual estático.

                 c) De la cantidad resultante de la letra anterior se descontará, en su caso, el valor de los deberes y cargas pendientes para poder realizar la edificabilidad prevista.

                 - Edificado o en curso de edificación, el valor de la tasación será el superior de los siguientes:

                 a) El determinado por la tasación conjunta del suelo y de la edificación existente que se ajuste a la legalidad, por el método de comparación, aplicado exclusivamente a los usos de la edificación existente o la construcción ya realizada.

                 b) El determinado por el método residual estático aplicado exclusivamente al suelo, sin consideración de la edificación existente o la construcción ya realizada. 

            Derecho transitorio. Según la D. Tr. 3ª, las reglas de valoración contenidas en esta Ley serán aplicables en todos los expedientes incluidos en su ámbito material de aplicación que se inicien a partir de su entrada en vigor.

 

TÍTULO IV. Expropiación forzosa y responsabilidad patrimonial.

            Son los artículos 29 al 35 (antes del 28 al 30).

            Expropiación forzosa. Se recogen sustancialmente las mismas reglas que ya contenía la Ley sobre Régimen del Suelo y Valoraciones.

V         - Utilidad pública. La aprobación de los instrumentos de la ordenación territorial y urbanística conllevará la declaración de utilidad pública y la necesidad de ocupación de los bienes y derechos correspondientes, cuando dichos instrumentos habiliten para su ejecución y ésta deba producirse por expropiación, extendiéndose a los terrenos precisos para conectar la actuación de urbanización con las redes generales de servicios.

V         - Bienes de dominio público y vías: Si su destino varía, según el instrumento de ordenación, se procederá a su mutación demanial o desafectación, según proceda. Las vías rurales se entenderán de propiedad municipal, salvo prueba en contrario. Las vías urbanas que desaparezcan se entenderán transmitidas de pleno derecho al Organismo expropiante y subrogadas por las nuevas que resulten de la ordenación urbanística.

V            - Beneficiarios: tendrán esta consideración las personas subrogadas en las facultades del Estado, de las Comunidades Autónomas o de las Entidades locales para la ejecución de planes u obras determinadas.

V          - Justiprecio. Se fijará conforme a los criterios de valoración de esta Ley mediante expediente individualizado o por el procedimiento de tasación conjunta.

                        - Interesados: Las actuaciones se seguirán con quienes figuren como interesados en el proyecto de delimitación o acrediten ser los verdaderos titulares.

                        - Pago: Sólo se hará a aquellos interesados que aporten certificación registral a su favor, en la que conste haberse extendido la nota del artículo 32 del Reglamento Hipotecario o, en su defecto, los títulos justificativos de su derecho, completados con certificaciones negativas referidas a la misma finca descrita en los títulos. Sino, se consignará. Los titulares de cargas han de comparecer. Si el Registro no es conforme con la realidad, hay que rectificarlo por los medios señalados en la legislación hipotecaria o con acta de notoriedad del artículo 209 del Reglamento Notarial.

V         - Realojamiento y retorno. (D Ad. 11ª). Los ocupantes legales de inmuebles desalojados que constituyan su residencia habitual, tendrán garantizado el derecho al realojamiento en viviendas en las condiciones de venta o alquiler vigentes para las sujetas a régimen de protección pública. En las actuaciones aisladas no expropiatorias, los arrendatarios de las viviendas demolidas tendrán el derecho de retorno regulado en la legislación arrendaticia, ejercitable frente al dueño de la nueva edificación, cualquiera que sea éste.

             - Registro.

                 - Título. El acta de ocupación para cada finca o bien afectado por el procedimiento expropiatorio será título inscribible, siempre que incorpore su descripción, su identificación conforme a la legislación hipotecaria, su referencia catastral y su representación gráfica mediante un sistema de coordenadas (sustituibles por una certificación catastral descriptiva y gráfica) y que se acompañe del acta de pago o justificante de la consignación del precio correspondiente.

                 - Técnica registral. La superficie objeto de la actuación se inscribirá como una o varias fincas registrales, sin que sea obstáculo para ello la falta de inmatriculación de alguna de estas fincas. En las fincas afectadas y a continuación de la nota a que se refiere la legislación hipotecaria sobre asientos derivados de procedimientos de expropiación forzosa, se extenderá otra en la que se identificará la porción expropiada si la actuación no afectase a la totalidad de la finca.

                 - Doble inmatriculación posible. Si al proceder a la inscripción surgiesen dudas fundadas sobre la existencia, dentro de la superficie ocupada, de alguna finca registral no tenida en cuenta en el procedimiento expropiatorio, se pondrá tal circunstancia en conocimiento de la Administración competente, sin perjuicio de practicarse la inscripción. 

V              - Servidumbres. Los actos administrativos de constitución, modificación o extinción forzosa de servidumbres serán inscribibles, en la forma prevista para las actas de expropiación.

V              - Libertad de cargas. Se entenderá que la Administración ha adquirido libre de cargas y será mantenida en la posesión de la finca, tras inscribir su derecho, sin que quepa ejercitar ninguna acción real o interdictal contra ella. Los terceros que aparezcan conservarán acciones personales sobre  el justiprecio o las indemnizaciones

V              - Fincas no tenidas en cuenta. La Administración solicitará que practique la cancelación  de su historial y los titulares deberán ser compensados en expediente complementario.

V         Asociación de Administraciones. Las Entidades Locales podrán promover, para la gestión de las expropiaciones, modalidades asociativas con otras Administraciones Públicas o particulares o encomendar el ejercicio de la potestad expropiatoria a otras Administraciones Públicas.

            Reversión. Se adapta a la concepción de esta ley sobre patrimonios públicos del suelo. Art. 29.

            - Alteración de uso. Procede si se alterara el uso que motivó la expropiación de suelo en virtud de modificación o revisión del instrumento de ordenación territorial y urbanística. Se fijan cinco excepciones.

            - Urbanización no ejecutada. Procede la reversión también cuando hayan transcurrido diez años desde la expropiación sin que la urbanización se haya concluido.

            - Retasación. Se introduce un derecho a la retasación cuando una modificación de la ordenación aumente el valor de los terrenos expropiados para ejecutar una actuación urbanizadora.

V         Responsabilidad patrimonial. Se adapta a la concepción de esta ley sobre las actuaciones urbanizadoras. Ahora se añade la letra e) al art. 35, pudiendo haber derecho a indemnización en la ocupación de terrenos destinados por la ordenación territorial y urbanística a dotaciones públicas.

 

TÍTULO V. Función social de la propiedad y gestión del suelo.  

            Son los actuales artículos 36 al 41 (antes del 31 al 36). No cambian.

Venta y sustitución forzosas.

- Se pueden producir por incumplimiento de los deberes de edificación o rehabilitación previstos  y se trata de una alternativa a la expropiación.

- La sustitución forzosa tiene por objeto la facultad de edificación, para imponer su ejercicio en régimen de propiedad horizontal con el propietario actual del suelo.

- Registro.

     - Nota marginal. Dictada resolución declaratoria del incumplimiento de deberes del régimen de la propiedad del suelo y acordada la aplicación del régimen de venta o sustitución forzosas, la Administración actuante remitirá al Registro de la Propiedad certificación del acto o actos correspondientes para su constancia por nota al margen de la última inscripción de dominio.

     - Certificaciones. La situación de venta o sustitución forzosas se consignará en las certificaciones registrales que de la finca se expidan.

      - Título. Resuelto el procedimiento, la Administración actuante expedirá certificación de la adjudicación, que será título inscribible en el Registro de la Propiedad. En la inscripción registral se harán constar las condiciones y los plazos de edificación a que quede obligado el adquiriente en calidad de resolutorias de la adquisición.

     - Patrimonio del Estado. Será aplicable a los bienes inmuebles del patrimonio lo referido sobre el acceso al Registro de la Propiedad de las limitaciones, obligaciones, plazos o condiciones de destino en las enajenaciones de fincas destinadas a la construcción de viviendas protegidas. D. Ad. 4ª.

 

Patrimonios públicos de suelo.

     - Concepto. Integran los patrimonios públicos de suelo -que constituyen un patrimonio separado- los bienes, recursos y derechos que adquiera la Administración entregados por los promotores como suelo libre de cargas de urbanización, sin perjuicio de los demás que determine la legislación sobre ordenación territorial y urbanística.

     - Finalidad. Regular el mercado de terrenos, obtener reservas de suelo para actuaciones de iniciativa pública y facilitar la ejecución de la ordenación territorial y urbanística,

     - Destino. Construcción de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública. Podrán ser destinados también a otros usos de interés social, de acuerdo con lo que dispongan los instrumentos de ordenación urbanística, sólo cuando así lo prevea la legislación en la materia especificando los fines admisibles, que serán urbanísticos o de protección o mejora de espacios naturales o de los bienes inmuebles del patrimonio cultural.

     - Constancia documental de limitación.  Los terrenos adquiridos por una Administración entregados por los promotores de manera obligatoria y que estén destinados a la construcción de viviendas protegidas, no podrán ser adjudicados, ni en dicha transmisión ni en las sucesivas, por un precio superior al valor máximo de repercusión del suelo sobre el tipo de vivienda de que se trate, conforme a su legislación reguladora. En el expediente administrativo y en el acto o contrato de la enajenación se hará constar esta limitación.

     - Registro. Las limitaciones, obligaciones, plazos o condiciones de destino de las fincas integrantes de un patrimonio público de suelo que se hagan constar en las enajenaciones de dichas fincas son inscribibles en el Registro de la Propiedad, no obstante lo dispuesto en el artículo 27 de la Ley Hipotecaria y sin perjuicio de que su incumplimiento pueda dar lugar a la resolución de la enajenación. Efectos que produce su acceso:

      a) Cuando se hayan configurado como causa de resolución, ésta se inscribirá en virtud, bien del consentimiento del adquirente, bien del acto unilateral de la Administración titular del patrimonio público de suelo del que proceda la finca enajenada, siempre que dicho acto no sea ya susceptible de recurso ordinario alguno, administrativo o judicial. Sin perjuicio de la resolución del contrato, la Administración enajenante podrá interesar la práctica de anotación preventiva de la pretensión de resolución en la forma prevista por la legislación hipotecaria para las anotaciones preventivas derivadas de la iniciación de procedimiento de disciplina urbanística.

        b) Si no se ha configurado como causa de resolución, la mención registral producirá los efectos propios de las notas marginales de condiciones impuestas sobre determinadas fincas.  

 

Derecho de superficie. Los arts. 35 y 36 tratan de superar la deficiente situación normativa actual de este derecho y favorecer su operatividad para facilitar el acceso de los ciudadanos a la vivienda.

     - Concepto. El derecho real de superficie atribuye al superficiario la facultad de realizar construcciones o edificaciones en la rasante y en el vuelo y el subsuelo de una finca ajena, manteniendo la propiedad temporal de las construcciones o edificaciones realizadas. También puede constituirse dicho derecho sobre construcciones o edificaciones ya realizadas o sobre viviendas, locales o elementos privativos de construcciones o edificaciones, atribuyendo al superficiario la propiedad temporal de las mismas, sin perjuicio de la propiedad separada del titular del suelo.

     - Constitución. Para que quede válidamente constituido se requiere su formalización en escritura pública y la inscripción de ésta en el Registro de la Propiedad. En la escritura deberá fijarse necesariamente el plazo de duración del derecho de superficie, que no podrá exceder de noventa y nueve años. El derecho de superficie sólo puede ser constituido por el propietario del suelo, sea público o privado. Puede constituirse a título oneroso o gratuito.

     - Fuentes. Se rige por las disposiciones de este Capítulo, por la legislación civil en lo no previsto por él y por el título constitutivo del derecho.

     - Transmisión. Es transmisible y gravable con las limitaciones fijadas al constituirlo. El propietario del suelo podrá transmitir y gravar su derecho con separación del derecho del superficiario y sin necesidad de consentimiento de éste. El subsuelo corresponderá al propietario del suelo y será objeto de transmisión y gravamen juntamente con éste, salvo que haya sido incluido en el derecho de superficie.

     - Propiedad horizontal. Cuando las características de la construcción o edificación lo permitan, el superficiario podrá constituir la propiedad superficiaria en régimen de propiedad horizontal con separación del terreno correspondiente al propietario, y podrá transmitir y gravar como fincas independientes las viviendas, los locales y los elementos privativos de la propiedad horizontal, durante el plazo del derecho de superficie, sin necesidad del consentimiento del propietario del suelo.

    - Extinción. Se extingue si no se edifica en el plazo fijado por la ordenación territorial y urbanística o el previsto en el título de constitución y, en todo caso, por el transcurso del plazo de duración del derecho. Al término acordado, el propietario del suelo hace suya la propiedad de lo edificado, sin indemnización, aunque cabe pactar normas de liquidación y se extinguen toda clase de derechos reales o personales impuestos por el superficiario. Si antes de finalizar dicho plazo se confundiesen las personas de propietario y superficiario, las cargas no se confundirán ni extinguirán hasta el término del plazo.

 

TÍTULO VI. Régimen jurídico.

V         Todo el título es nuevo. Lo forman los arts. 42 al 54 que no proceden de la Ley de 2007, sino que son preceptos dispersos del Real Decreto Legislativo 1/1992.

            Ministerio Fiscal. En el art. 42 se contienen las actuaciones del Ministerio Fiscal a consecuencia de infracciones urbanísticas o contra la ordenación del territorio,

            Peticiones, actos y acuerdos.

               - Las peticiones fundadas han de resolverse por las Entidades locales y Organismos urbanísticos.

               - Subrogación. Las decisiones de los órganos autonómicos mediante subrogación se considerarán como actos del Ayuntamiento titular, a los solos efectos de los recursos admisibles.

               - Ejecución forzosa y vía de apremio. Los Ayuntamientos las podrán utilizar para exigir el cumplimiento de sus deberes a los propietarios y a los promotores de actuaciones de transformación urbanística.

               - Revisión de oficio. Las Entidades locales podrán revisar de oficio sus actos y acuerdos en materia de urbanismo conforme a la legislación de régimen jurídico de las Administraciones Públicas.

            Acciones y recursos.

               - Carácter de los actos y convenios. Tendrán carácter jurídico administrativo todas las cuestiones que se suscitaren entre los órganos competentes de las Administraciones Públicas y los propietarios o promotores de actuaciones de transformación urbanística, incluso las relativas a cesiones de terrenos para urbanizar o edificar.

               - Acción pública. Lo será la acción para exigir ante los órganos administrativos y los Tribunales Contencioso-Administrativos la observancia de la legislación y demás instrumentos de ordenación territorial y urbanística. Por ejecución de obras ilegales, podrá ejercitarse desde su ejecución hasta el transcurso de los plazos establecidos para la adopción de las medidas de protección de la legalidad urbanística.

               - Acción ante Tribunales ordinarios. La podrán ejercer los propietarios y titulares de derechos reales, para la demolición de las obras e instalaciones que vulneren la distancia entre construcciones, etc, así como las disposiciones relativas a usos incómodos, insalubres o peligrosos que estuvieren directamente encaminadas a tutelar el uso de las demás fincas.

               - Recurso contencioso-administrativo.

                        - Los actos de las Entidades Locales, cualquiera que sea su objeto, que pongan fin a la vía administrativa son recurribles directamente.

                        - Los actos de aprobación definitiva de los instrumentos de ordenación territorial y de los de ordenación y ejecución urbanísticas, serán impugnables, en los términos prevenidos por su legislación reguladora.

            Registro de la Propiedad.

            Este capítulo ha sido objeto de desarrollo reglamentario mediante el Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprobaron las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística.

                 - Actos inscribibles:

                        - Los expedientes de ejecución de la ordenación urbanística que afecten a fincas registrales. Por inscripción.

                        - Las cesiones de terrenos con carácter obligatorio. Por inscripción.

                        - Expedientes sobre disciplina urbanística. Por anotación de cuatro años.

                        - Las condiciones especiales de aprobaciones o autorizaciones. Nota marginal de publicidad en principio indefinida.

                        - Transferencia y gravamen del aprovechamiento urbanístico. Nota marginal en principio indefinida. No parece de publicidad a pesar del art. 53.

                        - Recursos contencioso-administrativos para anular instrumentos de ordenación urbanística, de ejecución, o actos administrativos de intervención. Por anotación de cuatro años.

                        - Las Sentencias firmes cuando se concreten a fincas determinadas. Por inscripción.

                        - Cualquier otro acto administrativo que, en desarrollo de los instrumentos de ordenación o ejecución urbanísticos modifique, desde luego o en el futuro, el dominio o cualquier otro derecho real sobre fincas determinadas o la descripción de éstas. El art. 53 parece apuntar a la nota marginal, pero a veces puede proceder otro asiento.

                 - Certificación administrativa. El título normal para inscribir será una certificación administrativa expedida por órgano urbanístico actuante con los requisitos exigidos por la legislación hipotecaria.

                 - Expedientes de distribución de beneficios y cargas.

                        - Su iniciación o la afección de los terrenos comprendidos en una actuación de transformación urbanística al cumplimiento de las obligaciones inherentes a la forma de gestión que proceda, se harán constar por nota al margen de la última inscripción de dominio que durará tres años, prorrogable por otros tres.

                        - La inscripción de los títulos podrá llevarse a cabo, bien mediante la cancelación directa de las fincas originarias, con referencia al folio registral de las fincas resultantes, o bien mediante agrupación instrumental previa y su división para formar las fincas resultantes.

                        - A favor de quién:

                           a) A favor del titular registral originario si coincide con el adjudicatario.

                           b) Si el título atribuyere la finca resultante al titular registral de la finca originaria al tiempo de emitir la certificación, la inscripción se practicará a favor de dicho titular y se cancelarán los asientos posteriores, previéndose el procedimiento para regularizar su situación.

                        - Privilegios del título: Será suficiente para la modificación de entidades hipotecarias, rectificación de descripciones registrales, inmatriculación de fincas o de excesos de cabida, reanudación del tracto sucesivo, y para la cancelación de derechos reales incompatibles.  

 

Suelos forestales incendiados. D Ad. 6ª.

            - Suelo rural. Los terrenos forestales incendiados se mantendrán en la situación de suelo rural a los efectos de esta Ley y estarán destinados al uso forestal, al menos durante 30 años con excepciones.

            - Nota marginal. La Administración forestal deberá comunicar al Registro de la Propiedad esta circunstancia, practicándose una nota marginal que tendrá la duración referida. Será título para la inscripción la certificación emitida por la Administración forestal, que contendrá los datos catastrales identificadores de la finca o fincas de que se trate y se presentará acompañada del plano topográfico de los terrenos forestales incendiados, a escala apropiada, el cual se archivará, pudiendo aportarse copia en soporte magnético u óptico.    

 

V         Enajenaciones por Ayuntamientos (D Ad. 9ª). Son competencia del Pleno las enajenaciones patrimoniales cuando su valor supere el 10 por ciento de los recursos ordinarios del presupuesto y, en todo caso, las permutas de bienes inmuebles. Se modifica en tal sentido el art. 22.2 de la Ley de Bases del Régimen Local. Sin embargo, esta letra “o”del artículo 22.2 desaparece en el Texto Refundido.

 

V         Actos promovidos por la Administración General del Estado (D Ad. 10ª).  Determina el procedimiento cuando esta Administración, o sus Organismos Públicos, promuevan actos sujetos a intervención municipal previa y haya razones de urgencia.

 

V         Edificaciones existentes. (D Tr. 5ª).  Las edificaciones existentes a la entrada en vigor de la Ley 8/1990, de 25 de julio, situadas en suelos urbanos o urbanizables, realizadas de conformidad con la ordenación urbanística aplicable o respecto de las que ya no proceda dictar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, se entenderán incorporadas al patrimonio de su titular.   

 

Derogaciones. La Ley del Suelo de 2007 derogó la Ley 6/1998, de 13 de abril, de Régimen del Suelo y Valoraciones; diversos artículos del Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, y los artículos 38 y 39 de la Ley de Expropiación Forzosa.

 

Disposiciones Finales.

      - Definen en función de que competencias reservadas se dictan diversos preceptos

      - Se aplica la ley directamente en  Ceuta y Melilla.

      - Salvan los regímenes civiles, forales o especiales.

V               - Se autoriza al Gobierno para el desarrollo de este Texto Refundido. (JFME)

PDF (2008/10792; 23 págs. - 167 KB.)

 

TRIBUNAL CONSTITUCIONAL:

 

***VALENCIA. Recurso de inconstitucionalidad n.º 9888-2007, en relación con la Ley de la Comunitat Valenciana 10/2007, de 20 de marzo, de Régimen Económico Matrimonial Valenciano.

            Por auto de 12 de junio de 2008, el Tribunal Constitucional  ha levantado, a instancia de la Generalitat Valenciana,  la suspensión de la entrada en vigor de la Ley Valenciana del Régimen Económico de Separación de bienes en la comunidad Valenciana (Ley 10/2007 de 20 de marzo), de suerte que la misma comenzará a regir en la Comunidad una vez se publique en el BOE.

            Ello no supone que se haya o no dado la razón el Gobierno respecto a su recurso de inconstitucionalidad, basado en que dicha Ley invadía competencias estatales, sino que el TC considera que tal recurso, estiman algunos magistrados, es “extemporáneo” ya que pretende afectar a la totalidad de la Ley Valenciana y no sólo a los 11 artículos que habían sido, en principio, objeto del recurso de inconstitucionalidad (Recurso del TC 9888/2007 – BOE 22 abril 2007).

            Por tanto una vez se publique el auto en el BOE, los matrimonios que se celebren a partir de esa fecha en la C. Valenciana, se entenderán celebrados, salvo Capitulaciones Matrimoniales  en contra, bajo el régimen de separación absoluta de bienes.

            1.- Queda por resolver el tema de la impugnación del Gobierno sobre la inconstitucionalidad de la Ley Valenciana, incluidos los 11 artículos que fueron objeto de impugnación previa, y sobre la que tendrá que decidir el TC.

            Aquellos preceptos impugnados  se referían a la carta de nupcias o capitulaciones matrimoniales, la germanía (figura foral que implica que los cónyuges pueden pactar que determinados bienes sean gananciales), y con las reglas para la compensación del trabajo doméstico y asimilados, conforme se recoge en los arts impugnados que se recogen al final de este escrito.

            2.- En este sentido, el Gobierno alega en su impugnación de la Ley Valenciana que, conforme al art 149.1.8ª de la Constitución, las Comunidades sólo tienen competencia  para la “conservación modificación y desarrollo de los Derechos Civiles, forales y especiales, allí donde existan”, por lo que la C Valenciana no puede legislar sobre puntos que carecen de antecedentes históricos, y que no tienen base alguna en los Furs de 1707, en los que la mujer estaba sometida al esposo, y donde el sistema legal vigente era el dotal.

            3.- Por el contrario la Generalitat sostiene que el Nuevo Estatuto de Autonomía (art 49.2ª) le confiere facultades para legislar cobre “la conservación, desarrollo y modificación del Derecho Civil Foral Valenciano” (se ha omitido toda referencia a su existencia anterior).  Los abogados de la Generalitat, en sus alegaciones, argumentaron que se había producido "una evidente desviación procesal" al haberse suspendido toda la ley y cuestionado "la propia competencia autonómica para legislar sobre esta materia", al obviar la modificación del Estatuto de Autonomía que le permite "conservar, modificar y desarrollar" el Derecho foral civil valenciano.

            4.- Según el auto del Tribunal, "la prolongación de la suspensión, que impide el normal despliegue de la eficacia de las leyes y demás disposiciones de las comunidades autónomas, es una medida que debe tomarse con sumo cuidado y carácter excepcional, pues solo así se evitará en este trámite un indebido bloqueo del ejercicio de sus competencias" por las autonomías. "La suspensión -añade- solamente procede en presencia de perjuicios ciertos y efectivos, en ausencia de los cuales ha de atenderse a la presunción de validez propia de las Leyes".

            5.- Con arreglo a todo lo anterior y si el TC le diera la razón al Gobierno, y se declarara inconstitucional la Ley Valenciana, podrían presentarse las siguientes situaciones en esta C Valenciana:

            - Habría matrimonios sujetos al régimen de gananciales de toda la vida, anteriores a la entrada en vigor de la Ley Valenciana, salvo que hubieran otorgado Capitulaciones y pactado la separación de bienes.

            - Otros matrimonios que, tras del Auto referido, se casarían bajo el régimen de separación absoluta de  bienes, salvo que otorgaran Capitulaciones pactando gananciales.

-          Y en función del resultado final del recurso del Gobierno central, o bien continuaría el régimen de separación de bienes o caso de ser declarada inconstitucional la Ley Valenciana, se casarían bajo el régimen de gananciales.

-         (El BOE ha publicado dicho auto el 30 de junio de 2008, con lo que la ley ha comenzado a regir en la Comunidad Valenciana a partir del día 1 de julio de 2008.)

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TRIBUNAL SUPREMO:

 

***REGLAMENTO NOTARIAL. Sentencia de 20 de mayo de 2008, de la Sala Tercera del Tribunal Supremo, por la que se declara la nulidad de diversos apartados del artículo primero del Real Decreto 45/2007, de 19 de enero, por el que se modifica el Reglamento de la organización y régimen del Notariado, aprobado por Decreto de 2 de junio de 1944, y los artículos del Reglamento Notarial a que se refieren.

PDF (2008/10272; 3 págs. - 35 KB.)

TEXTO COMPLETO.

 

 

RESOLUCIONES:

 

117. OBRA NUEVA, SERVIDUMBRE DE PROTECCIÓN DE COSTAS Y REGISTRO DE LA PROPIEDAD. Resolución de 9 de mayo de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por Bon Nou Villas, S. L., contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Villajoyosa, por la que se suspende la inscripción de una escritura de agrupación, declaración de obra nueva y división horizontal.  

            Se pretende inscribir una escritura de agrupación, obra nueva y división horizontal en una finca colindante con el dominio público marítimo terrestre.

            El registrador solicita informe del Servicio de Costas que establece que la obra está dentro de la servidumbre de protección marítimo terrestre de costas y se muestra contrario a la inscripción. En consecuencia el registrador (art 49.6 del Reglamento de Costas)  exige autorización para dicho uso por la Comunidad Autónoma.

            Alega el recurrente que la obra cuenta con Licencia Municipal, que el Plan General de Ordenación Urbana del municipio fue aprobado con el informe favorable de Costas, que señalaba una zona de 20 metros de servidumbre (Ver disposición transitoria novena del Reglamento, para terreno urbanos), que el nuevo informe de Costas es contradictorio con dicho Plan (se fija o pretende fijar ahora en 100 metros la servidumbre); además alega que en todo caso ello no afecta a la agrupación y que la calificación no ha sido global (hubo dos calificaciones).

            Resuelve la DGRN que las posibles contradicciones de los certificados de Costas sobre el alcance de la servidumbre de protección habrán de solventarse en la vía administrativa por el recurrente, pero mientras no se resuelvan es de aplicación dicho artículo 49.6, que exige autorización de uso por la Comunidad Autónoma. (AFS)

PDF (2008/09648; 3 págs. - 59 KB.)

 

118. INMATRICULACION DE FINCAS Y COINCIDENCIA EXACTA CON EL CERTIFICADO CATASTRAL. Resolución de 12 de mayo de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por doña Maruxa Lema Baleato, contra la nota de calificación del registrador de la propiedad n.º 2, de Vigo, por la que se suspende la inmatriculación de una finca en virtud de escritura pública de compraventa.

            Se pretende inmatricular una finca cuya superficie no coincide en más de un 10% con la que figura en el Catastro, como admite la requirente, aunque alega que la diferencia se justifica con certificado de técnico.

            La DGRN señala, como parece obvio, que primero habrá que rectificar el Catastro en base a ese certificado, y luego, una vez rectificado, inmatricular.

            Aprovecha la DGRN para dejar bien sentado que la coincidencia de cabida entre el título y el catastro en los procesos de inmatriculación tiene que ser total, dados los términos de la ley 13/96, confirmando el cambio de criterio iniciado con la Resolución  de 4 de Diciembre de 2007, pues anteriormente, recordemos, admitía una diferencia de hasta el 10% en los procedimientos de inmatriculación por equiparación con lo establecido para hacer constar la referencia catastral en el Registro. Ver Instrucción de 26 de Marzo de 1999 en la exposición de motivos, quizá siguiendo la lógica de que si la ley admitía un margen de 10% para identificar la finca registral ya inscrita con la referencia catastral, igual razón había para admitir dicha identificación en la inmatriculación con el mismo margen de error. (AFS)

PDF (2008/09745; 2 págs. - 52 KB.)

 

119. NO CABE SUSPENSION DE CALIFICACION POR IMPUESTOS. TANTEO Y RETRACTO A FAVOR DE BANTEGAL. Resolución de 21 de mayo de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Santiago de Compostela, don Nelson Rodicio Rodicio, contra la negativa de la registradora de la propiedad n.º 1, de dicha ciudad, a inscribir una escritura de compraventa..

            1.- Si la nota de suspensión de la calificación e inscripción - en tanto no se liquide el impuesto - es o no una verdadera calificación: La Dirección reitera el contenido de RR. -entre otras de  31/1/07, 7/04/08, 17/04/08- en el sentido de que sí lo es, por lo que no cabrá posteriormente expresar otros defectos de fondo.

            2.- Y en cuanto a la cuestión de fondo planteada: Se pretende la inscripción de una transmisión onerosa de una finca procedente de una concentración parcelaria con acuerdo firme posterior a 30/12/1992 sin acreditarse la realización de las notificaciones para los derechos de tanteo y retracto que a favor de Bantegal prevé la Ley 7/2007, de medidas administrativas y tributarias para la conservación de la superficie agraria útil y del Banco de Tierras de Galicia.

            La Registradora suspende la inscripción por falta de dichas notificaciones y el Notario recurre porque, a su juicio, la finca no coincide con las características que establece el artículo, ya que no es agraria en su totalidad, sino que en parte es rústica y en parte enclavada en núcleo rural, y como tal está fuera de los fines asignados a la Sociedad Bantegal, beneficiaria de los derechos de adquisición preferente que estableció la Ley 7/2007.

            La Dirección confirma la calificación ya que el art. 2 de la citada Ley dispone que sus disposiciones serán de aplicación a las zonas de especial interés agrario, entendiendo por tales las fincas con acuerdo de concentración firme posterior a 30 de diciembre de 1992, y el art. 3.11 define «... Zonas de especial interés agrario: las fincas concentradas en los diez años anteriores a la entrada en vigor de la Ley 9/2002, de Ordenación Urbanística y de Protección del Medio Rural de Galicia, y las que se concentren con posterioridad, siempre que en esos supuestos el acuerdo de concentración sea firme…». Por tanto es plenamente aplicable el art. 12 de la citada ley 7/2007, en cuya virtud, «... No podrán inscribirse en el registro de la propiedad las transmisiones efectuadas sobre las fincas rústicas ubicadas en zonas de especial interés agrario si no se hubiera acreditado la realización de las notificaciones contempladas en los artículos precedentes con los requisitos previstos en los mismos».  (MN)

PDF (2008/09817; 3 págs. - 58 KB.)

 

*126. OBRA NUEVA. OCUPACIÓN DEL SOLAR. MEDIOS DE PAGO. CIERRE DEL REGISTRO. Resolución de 26 de mayo de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el Notario de Granada, don José Justo Navarro Chinchilla, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Iznalloz (Granada), a inscribir una escritura de declaración de obra nueva antigua y compraventa. Vinculante.

            Se trata de una declaración de obra nueva antigua y posterior compraventa, que adolece, a juicio del Registrador calificante, de dos defectos:

            1. Dado que la obra nueva declarada no ocupaba la totalidad del solar, se considera que debe especificarse el destino del resto del solar sin edificar.

            2. En la escritura y respecto de los medios de pago, se estima que no quedan suficientemente “justificados” pues uno de los cheques está expedido a favor de persona distinta del vendedor y aparte de ello la calidad de la copia de la escritura impide ejercer la calificación respecto de los mismos.

            El Notario autorizante recurre alegando, en cuanto al primer defecto, que es irrelevante la diferencia del solar respecto de lo ocupado por la obra nueva pues ésta en ningún caso sobrepasa la superficie del solar. Y respecto del segundo defecto considera que es perfectamente posible que, como parte del precio, se incluyan las comisiones o pagos a terceros, estando además debidamente acreditados los medios de pago, sin que proceda cerrar el registro al no existir negativa alguna a identificar los medios de pago.

            El Registrador, en su informe, desiste del primer defecto, sin duda por su escasa viabilidad, y mantiene el segundo.

            Doctrina: Las DGRN revoca con contundencia el defecto aducido por el Registrador, declarando en esencia lo siguiente:

            1. El control de legalidad sobre los medios de pago es competencia notarial y no registral.

            2. El Registrador debe limitarse a examinar si en la escritura consta la forma de pago del precio a lo efectos de reflejarla en la inscripción (Art.10 LH), quedando los medios de pago fuera de su calificación al no ser cláusulas de trascendencia jurídico real.

            3. La forma en que se hubiere hecho o convenido el pago es distinto de la justificación  e identificación de los medios de pago.

            4. La calificación del Registrador respecto de los medios de pago debe limitarse a comprobar que el Notario ha hecho constar los extremos a que se refiere el art. 24 de la LN.

            5. Es perfectamente posible que uno de los medios de pago empleados se utilice para pagos que el acreedor deba realizar a un tercero.

            6. No obstante todo lo dicho aprecia la DG un incumplimiento por parte del Notario del art. 148 del RN que obliga al fedatario público a redactar el instrumento público con un estilo claro, puro, preciso, sin frases ni término alguno oscuros ni ambiguos, y observando, de acuerdo con la Ley, como reglas imprescindibles, la verdad en el concepto, la propiedad en el lenguaje y la severidad en la forma, aunque si no se hace, a juicio de la DG, ello no es motivo para impedir la inscripción.

            7. Sólo la negativa total o parcial a identificar los medios de pago permite al registrador cerrar el Registro. (JAGV)

PDF (2008/10185; 3 págs. - 62 KB.)

 

128. CANCELACION JUDICIAL DE HIPOTECA EMBARGADA. ES NECESARIA LA INTERVENCIÓN DEL EMBARGANTE. Resolución de 2 de junio de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por doña Iciar de la Peña Argacha contra la negativa del registrador de la propiedad n.º 37 de Madrid, a la cancelación de una inscripción de hipoteca.

            Hechos: Se trata de un mandamiento que, en ejecución de sentencia, ordena la cancelación de una inscripción de hipoteca por haberse consignado la cantidad debida. El Registrador suspende por dos motivos: Uno, el no transcurso de los plazos del art.524 de la LEC para la inscripción de las sentencias dictadas en rebeldía. Y segundo no haber intervenido en el procedimiento el titular de una anotación de embargo que recae precisamente sobre el derecho de hipoteca. Se recurre sólo el segundo defecto alegando que el embargante intervino en el procedimiento.

            Doctrina: La DG, sobre la base de los artículos 1 y 20 de la LH y 24 de  la CE confirma el acuerdo de calificación sin perjuicio de que si se presentan al registro los documentos que acrediten la intervención del embargante, los mismos puedan ser objeto de una nueva calificación. (JAGV)

PDF (2008/10685; 2 págs. - 54 KB.)

 

CASOS PRÁCTICOS DEL SEMINARIO DE BILBAO:

 

(Dirigido Por Carlos Ballugera, registrador de la propiedad de Bilbao).

Junto a este informe se publica la reseña del Seminario celebrado el  de 2008. Se recoge a continuación un caso, estando el resto en archivo aparte.

 

6. SUBROGACIÓN CON TRANSFORMACIÓN DE CRÉDITO EN PRÉSTAMO. Por los servicios jurídicos de una caja de ahorros se somete a consideración del Decanato, minuta de una operación que consiste en la subrogación del adquirente en el crédito concedido al promotor, con determinadas características.

            Se afirma que las partes pretenden acogerse a la posibilidad de subrogación de la L. 2/1994, para lo que la caja ha notificado fehacientemente a la acreedora subrogada la oferta vinculante del art. 2 de la citada Ley y la subrogada ha remitido el correspondiente certificado de débito.

            Se afirma también que transcurrido el plazo de 15 días naturales desde la notificación del requerimiento no se ha producido acuerdo entre la prestataria y la subrogada enervando la posibilidad de subrogación de acreedores.

            Que la subrogación de acreedor se produce exclusivamente en la deuda (capital dispuesto) del crédito hipotecario, la cual queda consolidada y configurada a todos los efectos como préstamo hipotecario, quedando agrupadas todas las disposiciones en una única y no pudiendo la prestataria realizar nuevas disposiciones. Las cantidades amortizadas no podrán ser nuevamente dispuestas.

            Que para realizar lo anterior el deudor toma el dinero prestado de la caja por importe igual al capital dispuesto pendiente de vencimiento, los intereses devengados y la comisión por amortización anticipada.

 

            El problema de la transformación de crédito a préstamo y su garantía se ha abordado en las sesiones de 26 de noviembre de 2002, de 27 de noviembre de 2001 y de 8 de febrero de 2000.

            No se cuestionó sino que se admitió entonces la posibilidad de la figura sin pensar que el cambio de modalidad crediticia debiera desencadenar necesariamente la extinción de la hipoteca.

            En la actualidad, tras la aprobación de la Ley 41/2007 de modificación del mercado hipotecario, una mayoría de asistentes consideró que la variación del crédito a préstamo es una posibilidad que se halla amparada por la autonomía de la voluntad de las partes, pero que queda fuera del ámbito de aplicación de la Ley 2/1994 sobre subrogación de préstamos hipotecarios y no puede acogerse a ninguna de las ventajas dispuestas por la misma.

            Esa opinión se basa en considerar que el cambio de crédito a préstamo es una novación extintiva porque se trata de un supuesto de cambio de objeto de la obligación en que la antigua y la nueva son por completo incompatibles conforme al art. 1204 CC.

            Ello arrastraría como consecuencia la extinción de la primitiva hipoteca que habría que cancelar y su sustitución por una nueva. Sin embargo, se consideró que esa era una consecuencia demasiado drástica que no podía ser aceptada.

            El desarrollo del mercado hipotecario aleja el régimen de las obligaciones radicalmente de sus antecedentes romanos. La consecuencia extintiva del art. 1207 CC deberá ser al menos mitigada.

            Por otro lado, la propia reforma del mercado hipotecario admite la llamada hipoteca recargable sin pérdida de rango, por ello la fórmula que ahora se estudia tal vez pudiera encajarse en el art. 4.2 ii y iv de la L. 2/94.

            En efecto si contemplamos la operación propuesta como una operación compleja compuesta de otras operaciones más simples podemos considerar que la misma encierra, por un lado una subrogación en el crédito, admisible según la nueva ley y también admitida por la DGRN en resolución de 29 de febrero de 2008.

            Por otro lado, nos encontraríamos ante un cierre de la cuenta y una renuncia a la realización de nuevas disposiciones, también admisible e incardinable en la misma Ley y susceptible de acogerse a sus beneficios. Finalmente, cabría realizar una nueva regulación del plazo y del método de amortización, que también cae bajo la L. 2/94.

            Considerando la operación en conjunto nos hallaremos ante una subrogación acompañada de una novación modificativa. Dicha operación deberá ir acompañada de las cautelas previstas para el supuesto de que, existiendo acreedores intermedios, se amplíe el capital y el plazo.

            A saber, sería necesario el consentimiento de los acreedores intermedios para que la hipoteca conservara el rango, siendo de aplicación únicamente a las hipotecas que se constituyan con posterioridad a la entrada en vigor de la L. 41/2007.

 

 

JURISPRUDENCIA FISCAL:

 

(Comentarios a Consultas de la Dirección General de Tributos, Doctrina del Tribunal Económico Administrativo Central y Sentencias, realizados por Joaquín Zejalbo Martín, notario de Lucena (Córdoba).

 

 Se incluye en este informe un texto, estando el resto en archivo aparte.

Nº de consulta: V0688-08.

Fecha: 07/04/2008.

Impuesto afectado: Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas.

Materia: El consultante es administrador de una sociedad limitada que está interesada en la adquisición de un terreno rústico a otra sociedad limitada. El terreno en cuestión está dentro de un conjunto de terrenos que tiene la consideración de urbanizable, no existe junta de compensación ni proyecto de urbanización. Existe un plan parcial presentado al Ayuntamiento, pero no está aprobado ni inicial ni provisionalmente. La sociedad vendedora no lo tiene afecto a la actividad. Tanto la sociedad compradora como la vendedora son sujetos pasivos del Impuesto sobre el Valor Añadido.

Las conclusiones de la Dirección General de Tributos son las siguientes:

Primera: La transmisión de terreno rústico entre dos sociedades mercantiles estará sujeta a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas del ITPAJD por el concepto de transmisión onerosa de un bien inmueble, siempre que dicha transmisión no esté sujeta al IVA o, si lo está, que esté exenta de dicho impuesto.

Segunda: Para analizar la tributación de la transmisión del terreno en el IVA, deben tenerse en cuenta las características del terreno. En este caso, se indica que el terreno tiene la consideración de urbanizable pero que no se encuentra afecto a la actividad empresarial de la sociedad vendedora porque ésta aún no lo tiene contabilizado. No obstante, en el IVA se presume que cualquier operación realizada por una sociedad mercantil va a tener contenido empresarial y, en consecuencia, resultará sujeta a dicho impuesto. En este sentido, la afectación de un elemento al patrimonio empresarial del sujeto pasivo es una cuestión de hecho que podrá ser probada por los medios de general aceptación en Derecho, sin que la sola falta de su contabilización de determine, por sí misma, la no afectación al patrimonio empresarial del sujeto pasivo. Si finalmente se considera que el terreno no está afecto al patrimonio empresarial de la sociedad transmisora, la operación no estaría sujeta al IVA.

Tercera: En el supuesto de que el terreno objeto de transmisión En caso contrario, la operación estaría sujeta y habría que analizar la posible exención. A este respecto, la transmisión de un terreno rústico estará exenta del impuesto, salvo que si el terreno transmitido se encuentre en curso de urbanización, es decir, cuando se haya iniciado sobre él la ejecución de las obras de urbanización (dotación de los elementos previstos por la legislación urbanística, como acceso rodado, abastecimiento y evacuación de aguas, suministro de energía eléctrica, etc., para servir a la edificación que sobre ellos exista o vaya a existir), sin que tengan tal carácter los estudios o trámites administrativos previos a las obras de urbanización que puedan llevarse a cabo en el futuro, ha de concluirse que la transmisión de dicho terreno estará exenta del impuesto.

     

 

NOTICIAS DE INTERES PARA LA OFICINA NOTARIAL: DE NUEVO SOBRE LA POLIZA

 

     A destacar la valentía de mi Compañero Antonio Ripoll Jaén, respecto del mantenimiento del sistema de legitimación de firmas, en cuanto a los representantes de las entidades financieras, en lo que hace a la intervención de pólizas que no tengan acceso al Registro de Bienes Muebles, manifestando que sus argumentos tienen un gran peso: desde el reconocimiento por el artículo 2 del Código de Comercio en cuanto a los usos comerciales, hasta la muy inteligente consideración de que la interposición del recurso ante el Supremo por parte del Colegio de Registradores, sólo debía afectar a las cuestiones relacionadas con el Registro, y por tanto sólo a la intervención de determinadas pólizas (leasing, renting, prenda sin desplazamiento etc..). Sin embargo, también es cierto, que, su posición, choca frontalmente con lo sostenido, hasta hoy, por el resto de notarios que han escrito sobre el tema, y con la dicción literal del artículo 197-bis:

 

    “Las pólizas objeto de intervención deberán suscribirse en presencia del notario. Mientras no se haga constar otra cosa, se entenderá que la firma ha sido puesta en presencia del notario, en el mismo lugar y en la misma fecha de la intervención”.

 

   No es fácil inclinarse por una u otra postura, pero lo que si puedo manifestar es que esta nueva posición, viene a sembrar la duda y a acrecentar la diferencia de posiciones entre unos notarios y otros, y en esa lucha, pienso, van a entrar también las distintas entidades financieras, las cuales estaban aceptando, como mal menor y con cierto disgusto (porqué no decirlo) el que sus apoderados se hubieran convertido en verdaderos “corredores de pólizas”.

 

  El problema es más grave de lo que parece, dado que esta nueva puerta abierta, sin duda fomentará el que las Entidades de Crédito formalicen las pólizas ante aquellos fedatarios que no exijan la firma presencial, ya que no pierden nada: el responsable final de cualquier problema será siempre el notario que intervino la póliza y su seguro de responsabilidad civil (aunque ésta pueda hacer alguna alegación en contra de la actuación notarial).

 

   Por tanto a la vista de todo ello, se hace “muy urgente” el que se nos dé una pauta de actuación, la cual, entiendo, no puede venir dada ni por la Junta de Decanos, ni por la Dirección General, ni siquiera por el Ministerio de Justicia. Únicamente nos debe venir dada por una Ley, esa ley que el Ministerio, al parecer molesto con la sentencia, está proyectando de forma inmediata.

 

  Mientras tanto, entiendo, que el notariado siempre ha sido y es un Cuerpo prudente. Por mi parte me sumo (la verdad es que no muy convencido) al grupo de aquellos otros autores,  que, en esta web, han defendido la necesaria presencia del apoderado del Banco ante el Notario,  en todo caso, postura que, pese a todo, es la más razonable con el contenido, bien que cercenado, del artículo 197-bis del Reglamento Notarial.

 

   Como aportación, he aquí el nuevo modelo de póliza que he comenzado a intervenir, con una diligencia adicional en la que consta la intervención y firma del apoderado de la entidad financiera. Creo además que no existe límite temporal para la presencia y firma de dicho apoderado, que se puede llevar a cabo incluso transcurridos los dos meses que se exigen para las diligencias sucesivas, y ello porque el contrato de préstamo o crédito está perfecto con la entrega del metálico y la firma del deudor reconociendo la deuda; la firma de la entidad acreedora es en cierto modo una especie de ratificación formal:

 

 

LIBRO REGISTRO DE OPERACIONES, SECCIÓN A

NUMERO 8

LIQUIDACION DE OPERACIONES MERCANTILES

ENTIDAD: BANCO DE **********.

 

En Alicante, mi residencia, a *****************.-------------------------------

YO, ****************, Notario del Ilustre Colegio Notarial de *****,----

-------------------------------- HAGO CONSTAR------------------------------------

QUE INTERVENGO la presente POLIZA DE ****************, cuyo original se protocoliza, concertada entre el “BANCO DE ********”,  y la Mercantil “ *************”, por un principal de *********** (€ ***) .   

 La sociedad “**********”, esta representada en este acto, por su administrador único, DON ****** con D.N.I ******, nombrado en escritura otorgada el 25 de julio de 2.007 ante el notario de ***** DON ***** con el número *** de protocolo, cuya copia autorizada he tenido a la vista y es suficiente para la formalización de esta póliza.

Dicha Mercantil,  fue constituida el 9 de enero de 2.006, tiene su domicilio en calle *** *****, su objeto es la promoción y venta de edificaciones, compraventa de bienes inmuebles y comercio al por mayor de materiales para la construcción, tiene CIF B-****** y se encuentra inscrita en el Registro Mercantil de ****, Tomo 2296, Folio 189, Hoja ***********.------------------------------------------------------

Me he asegurado de la identidad y capacidad del/ de los compareciente/s, cuya/s firma/s ha/n sido estampada/s a mi presencia, así como de que su consentimiento ha/n sido libremente prestado/s, y de que este documento se adecua a la legalidad y a la voluntad debidamente informada del/ de los mismo/s .         

La presente diligencia se extiende en este folio de papel notarial, con fecha de hoy.

(Firma de deudores y signo, firma y rúbrica del notario)

  

 

2.-  DILIGENCIA:-------------------------------------------------------------------------

El día

 comparece/n en representación del Banco ****, su/s apoderado/s, DON ********con D.N.I. número *****, que se encuentra/n facultados para este acto según escritura de subapoderamiento, otor­gada/s a su favor y al de otros señores, el 15 de Mayo de 2.007, an­te el Notario de ****, Don ************, con el número 2.744 de su protocolo, copia/s au­torizada/s de la/s cual/es, inscrita/s en el Registro Mer­cantil de la Provincia de *****, al tomo 8204, Libro 5496, folio 79, hoja ****, ins­cripción 2591ª , he tenido a la vista y juzgo suficiente/s para la suscripción de esta póliza.-------------------------------------------------------------------------------

Me he asegurado igualmente de la identidad y capacidad de este/estos compareciente/s, de que su consentimiento ha/n sido libremente prestado, y que suscribe/n  la póliza en esta fecha.           

(Firma del apoderado del Banco y signo, firma y rúbrica del notario)

  

 

DILIGENCIA FINAL: Del contenido de esta/s diligencia/s,  así como de que los comparecientes aceptan la incorporación de sus datos a los ficheros informáticos de esta Notaría, y de que esta  póliza queda extendidas en cinco folios ( el presente folio anexado de papel exclusivo para documentos notariales y cuatro folios más) todos ellos rubricados y sellados por mí, yo, el Notario, doy fe.

 (Signo, firma y rúbrica del notario)

 

 

ALGO MÁS QUE DERECHO

 

ERICH FROMM. ¿TENER O SER?

 

   Erich Fromm, natural de Frankfurt, comenzó estudios de derecho, pero se desplazó a la Universidad de Heidelberg en 1919 para estudiar sociología bajo la dirección de Alfred Weber; durante sus estudios conoció a la psicoanalista Frieda Fromm-Reichmann, judía ortodoxa como él, con quien se casó en 1926. Tras su matrimonio comenzó el estudio de la doctrina freudiana, y en 1929 comenzó su carrera como psicoanalista en Berlín, abandonando el judaísmo casi por entero y estudiando las teorías de Marx. En 1931 se divorció de Reichmann, con quien mantuvo una estrecha amistad de por vida.  En 1953 volvió a contraer matrimonio. Desde mediados de la década estuvo fuertemente involucrado con los movimientos pacifistas norteamericanos, y fue un destacado oponente de la guerra de Vietnam. Se alejó de todo apoyo al socialismo de Estado, sobre todo del modelo totalitario soviético, y criticó la sociedad de consumo capitalista, esto y sus perspectivas sobre la libertad personal y el desarrollo de una cultura libre lo acercó notablemente a la línea anarquista, cuestión que se hace evidente al comparar las temáticas de sus libros con las de los autores clásicos del anarquismo. De sí mismo se decía partidario de un socialismo humanista y democrático.

Fromm afirma en su obra, que el hombre actual se caracteriza por su pasividad y se identifica con los valores del mercado porque el hombre se ha transformado a sí mismo en un bien de consumo y siente su vida como un capital que debe ser invertido provechosamente. El hombre se ha convertido en un consumidor eterno y el mundo para él no es más que un objeto para calmar su apetito. Según el autor, en la sociedad actual el éxito y el fracaso se basa en el saber invertir la vida. El valor humano, se ha limitado a lo material, en el precio que pueda obtener por sus servicios y no en lo espiritual (cualidades de amor, ni su razón, ni su capacidad artística). La autoestima en el hombre depende de factores externos y de sentirse triunfador con respecto al juicio de los demás. De ahí que vive pendiente de los otros, y que su seguridad reside en la conformidad; en no apartarse del rebaño. El hombre debe estar de acuerdo con la sociedad, ir por el mismo camino y no apartarse de la opinión o de lo establecido por ésta. Dos libros son particularmente importantes para conocer el pensamiento del sabio alemán, el primero es El miedo a la libertad y el segundo es El corazón del hombre, en ellos se manifiesta inconforme con su pertenencia a una “escuela” nueva de psicoanálisis, para concluir diciendo que él propone una estructura filosófica de referencia diferente, la del Humanismo dialéctico (Wikipedia).

   De su obra, he recogido la introducción a uno de sus libros: ¿Tener o Ser? Y el capítulo sobre La Gran Promesa, Su Fracaso, Nuevas Opciones.

   “La Gran Promesa de un Progreso Ilimitado (dominar la naturaleza, abundancia material, mayor felicidad para el mayor número de personas, y libertad personal sin amenazas), ha sostenido la esperanza y la fe de la gente desde el inicio de la época industrial. ..El progreso industrial.., que sustituyó la energía animal y la humana por la energía mecánica y después por la nuclear y que sustituyó la mente humana por la computadora, nos hizo creer que nos encontrábamos a punto de lograr una producción ilimitada y por consiguiente un consumo ilimitado; que la técnica nos haría omnipotentes; que la ciencia nos volvería omniscientes…La trinidad ”producción ilimitada, libertad absoluta y felicidad sin restricciones” formaba el núcleo de una nueva religión: El Progreso.

  

     El fracaso de la Gran Promesa..surgió junto con el sistema industrial, debido al fallo de sus dos principales premisas psicológicas: 1.- La meta de la vida es la felicidad, esto es el máximo placer, definido como la satisfacción de todo deseo o necesidad subjetiva (hedonismo radical) 2.- El egotismo, el egoísmo y la avaricia, que el sistema necesita fomentar para funcionar, producen armonía y paz.

  Sin embargo, el placer, como experiencia pasiva opuesta al amor, al bienestar y la alegría activos, no llega a ser una respuesta satisfactoria para el problema de la existencia humana. Y de otro lado, la segunda premisa es también errónea, el egoísmo se relaciona no sólo con nuestra conducta, sino con nuestro carácter. Significa que lo deseo todo para mí, que poseer y no compartir me da placer, que debo ser avaro, porque mi meta es tener; más soy cuanto más tengo. Que debo sentir antagonismo hacia mis semejantes, a mis competidores a los que deseo engañar y destruir, hacia mis obreros a los que deseo explotar. Nunca puedo quedar satisfecho, porque mis deseos no tienen límite.

 

   La pasión por tener debe producir una guerra de clases interminable. La pretensión del comunismo de suprimir la lucha de clases, es una ficción, porque su sistema se basa en el principio de un consumo ilimitado como meta de la vida. Mientras todo el mundo desee tener más, se formarán clases, habrá guerra de clases..la avaricia y la paz, se excluyen mutuamente.

 

   La sociedad industrial desprecia la naturaleza, todo lo que no está hecho por máquinas. Hoy día la gente se siente atraída por los objetos mecánicos, por el poder de las máquinas, por lo que no  tiene vida y cada vez más por la destrucción. Por tanto los rasgos de carácter engendrados por nuestro sistema socioeconómico o por nuestra manera de vivir, son patógenos y a la larga enferman al individuo y por tanto a la sociedad…sólo unos cambios tecnológicos y económicos radicales de nivel mundial y que se apliquen según un plan maestro pueden “evitar una catástrofe mundial definitiva (Mesarovic y Pestel). Una nueva sociedad sólo es posible si, en su desarrollo, se forma un nuevo ser humano, es decir si ocurre un cambio fundamental en la estructura de carácter del hombre contemporáneo. Par E.F. Schumacher nuestro actual orden social nos enferma, sufriremos una catástrofe económica a menos que cambiemos radicalmente nuestro sistema social. Este cambio, no es sólo una demanda psicológica, sino que hasta la supervivencia física de la especie humana depende también de un cambio radical del corazón humano.

 

   Todo lo anterior es bien conocido y lo increíble es que no se haya lecho un verdadero esfuerzo por evitar lo que parece ser un decreto final del destino..Sin embargo los encargados de los asuntos públicos prácticamente no hacen nada y los ciudadanos que les han confiado su destino les permiten continuar inactivos…Una de las explicaciones más obvias es que los gobernantes permiten fingir que están actuando eficazmente para evitar una catástrofe, sus interminables conferencias, resoluciones, conversaciones de desarme, cusan la impresión de que los problemas se han identificado y se está haciendo algo por resolverlos, pero lo cierto es que gobernantes y gobernados anestesian sus conciencias y su voluntad de sobrevivir, aparentando que conocen al camino y que avanzan en la dirección correcta. Hay otra explicación más del debilitamiento de nuestro instinto de conservación: se requerirían cambios tan enormes que la gente prefiere una catástrofe futura al sacrificio que tendría que hacer hoy día. Hay además otra explicación de esta fatal pasividad humana, y es la de que pensamos que no hay otras alternativas que el capitalismo cooperativista, el socialismo socialdemócrata o un fascismo tecnocrático, con cara sonriente. No se han hecho esfuerzos por crear modelos sociales enteramente nuevos.

 

  La alternativa entre tener que se opone a ser, no atrae al sentido común. Parece que tener es una función normal de la vida (para vivir debemos tener cosas y gozarlas). Parece que si el individuo no tiene nada, no es nada. Sin embargo los grandes Maestros de la vida ya consideraron la alternativa entre tener y ser como el punto más importante de sus sistemas. Buda enseña que para alcanzar la etapa más elevada del desarrollo humano, no debemos anhelar posesiones. Jesucristo se preguntaba que “ ¿de qué le serviría al hombre granjearse todo el mundo, si se pierde él mismo o corre peligro para sí?”.  El Maestro Eckhart enseñó que no tener nada y permanecer abierto y “vacío” no permitir que el ego sea un estorbo en nuestro camino, es la condición para lograr salud y fuerza espiritual. Finalmente Marx enseñó que el lujo es un defecto, tanto como la pobreza, y que nuestra meta debe consistir en ser  mucho y no en tener mucho (me refiero al verdadero Marx y no a la falsificación vulgar del comunismo soviético). .. Durante mucho tiempo he estado profundamente impresionado por esta distinción y he buscado su base empírica estudiando concretamente individuos y grupos mediante el método psicoanalítico. Lo que he observado me lleva a concluir que esta distinción (tener y ser), junto con la del amor a la vida y el amor a la muerte, representa el problema más crucial de la existencia humana. Tener y ser son dos modos fundamentales de la experiencia, las fuerzas que determinan la diferencia entre los caracteres de los individuos y los diversos tipos de caracteres sociales.. La diferencia entre tener y ser, se puede ver en este poema de Goethe, que demuestra que, en el momento crucial, la fuerza de la vida resulta más poderosa que la fuerza de la pura curiosidad intelectual:

 

Me paseaba por el bosque

completamente solo,

y no pensaba

buscar nada.

 

Vi en la sombra

una florecilla

brillante como las estrellas,

como unos bellos ojos.

 

Sentí deseo de cortarla,

pero me dije suavemente:

¿deseas que se marchite

y muera?

 

La tomé

con raíces y todo

y la llevé al jardín

de una bella casa,

 

Y la planté de nuevo

en un lugar tranquilo

donde ahora ha crecido

y florece”.

 

Alicante Julio 2008 (JLN)

 

    

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