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RESOLUCIONES DGRN FEBRERO-2009

 

 

 

 

 

 

SENTENCIAS SOBRE RESOLUCIONES:

 

            Ninguna, de momento.

 

RESOLUCIONES:

   

37. ANOTACION CADUCADA. NO TIENE EFICACIA CANCELATORIA. Resolución de 11 de diciembre de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por doña Mercedes Pérez Salguero, contra la negativa del registrador de la propiedad nº 3 de Badajoz, a cancelar las cargas posteriores ordenada en un testimonio de auto de adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas en procedimiento ejecutivo.

            Se presenta Auto de Adjudicación y Mandamiento de cancelación de cargas posteriores estando caducada la anotación de embargo.

            La Dirección confirma la calificación del Registrador en el sentido de que la caducidad de las anotaciones, una vez agotado su plazo, opera ipso iure, careciendo desde entonces de todo efecto jurídico, de modo que los asientos posteriores mejoran su rango y no pueden ya ser cancelados en virtud del mandamiento al que se refiere el artículo 175 del RH. (MN)

PDF (BOE-A-2009-2136 - 3 págs. - 175 KB)

 

38. COMPRAVENTA DE APARTAMENTOS TURISTICOS EN ANDALUCIA. Resolución de 7 de enero de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por don Elías González Pinto y doña Rosario Cuevas Barba, contra la negativa del registrador de la propiedad de Sanlúcar de Barrameda, a inscribir una escritura de compraventa.  Vinculante.

            Se vende un apartamento en Andalucía que forma parte de un complejo que tiene la calificación administrativa de “turístico“, calificación que consta en el Registro.

            Según la normativa andaluza la explotación turística de dichos apartamentos requiere licencia administrativa, pues en otro caso se califica de clandestina, y su incumplimiento se penaliza con multas.

            El registrador suspende la inscripción de la venta en tanto no se acredite esa licencia administrativa por el nuevo titular.

            La DGRN revoca la nota del registrador, y bajo el prisma del derecho de los ciudadanos de acceso de su título al Registro de la Propiedad resuelve:

            1.- Que sólo podrá suspenderse o denegarse la inscripción, cuando se haya infringido alguna norma sustantiva o registral que afecte al proceso de transmisión o constitución, modificación o extinción del derecho real, y ello con la finalidad de que sólo accedan al Registro títulos verdaderos y válidos

            2.- Que deben interpretarse restrictivamente las disposiciones administrativas que rodean la actividad inmobiliaria, de manera que sólo tendrán repercusión en el acceso de los títulos al Registro, cuando la norma que las imponga, además de tener apoyo legal o reglamentario, incida en la transmisión, constitución o extinción de derecho real cuyo acceso registral se pretende o prevea expresamente como sanción la calificación negativa.

            En el caso concreto la hipotética infracción de la norma solo conlleva sanciones administrativas, pero no incide en el proceso transmisivo de la propiedad ni hay previsión alguna de no acceso al Registro de la Propiedad. (AFS)

PDF (BOE-A-2009-2137 - 4 págs. - 185 KB)

 

*39. OBRA NUEVA DE VIVIENDA UNIFAMILIAR: INNECESARIEDAD DE LIBRO DEL EDIFICIO Y LICENCIA DE OCUPACIÓN. Resolución de 8 de enero de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Benalmádena, don Manuel Montoya Molina, contra la negativa del registrador de la propiedad nº 10 de Málaga, a inscribir una escritura de declaración de obra nueva.  Vinculante.

            Ídem que la número 14 del informe de Enero anterior, que se transcribe para comodidad del lector. (AFS)

            HECHOS: Se formaliza una escritura de agrupación de dos fincas y declaración de obra nueva de ampliación de vivienda unifamiliar, destinada a uso propio de los declarantes, que son autopromotores.

            REGISTRADOR: Rechaza la inscripción, ya que no se acredita la entrega al propietario del Libro del Edificio, ni el otorgamiento de la primera ocupación (art 169 del Dto 1/2004 de la Ley Urbanística de Castilla La Mancha). Se apoya para ello:

            .- En cuanto al Libro del Edificio, se encuentra dentro de los requisitos que exige el art 19 de la LS de 2007, así como la Rs Circular de 26 de julio de 2007, al hablar de los “requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para su entrega a los usuarios y el otorgamiento… de las autorizaciones administrativas que prevea la legislación de la ordenación territorial urbanística”.

            .- Y en cuanto a la licencia de primera ocupación, se basa tanto en la LS como en el art 160 de la Ley Urbanística de Castilla La Mancha 1/2004, que indica que “están sujetos a licencia de usos y actividades… las siguientes obras: la primera utilización y ocupación de edificios e instalaciones y en general la modificación del uso de construcciones, edificaciones e instalaciones”.

            NOTARIO: Recurre la anterior calificación en base a que:

            .- En cuanto al Libro del Edificio, se trata de vivienda para uso propio, de suerte que los declarantes son promotores, propietarios  usuarios finales, por tanto no tiene sentido el acreditar la entrega al propietario de dicho Libro, por cuanto muchos, de los datos que se recogen en él, los aporta el mismo promotor (así relación de agentes que intervienen en el proceso de la edificación). Por lo demás la exigencia de la tenencia del Libro en poder del autopromotor, no está justificada, por cuanto el control de la existencia del Libro no está atribuido al Registrador, ni afecta a la publicidad de los derechos reales, desde el momento que la patrimonialización de la edificación se produce por su realización efectiva, y por tanto la adquisición de la propiedad se produce por el hecho de la construcción con arreglo a la legislación urbanística. Y de igual modo que se dispensa del seguro decenal, idéntica razón existe para la dispensa de la exigencia de la aportación de dicho Libro.

            .-  Del mismo modo debe rechazarse la exigencia de la licencia de primera ocupación, conforme a la Ley de Castilla la Mancha y tanto para el supuesto de obra nueva de autopromotor como para la venta, y ello porque el art 19 de la LS de 2007, no exige para la entrega de la edificación al usuario, que se acredite la licencia de primera ocupación, sino que se limita a determinar que para la construcción de edificios hay que obtener las preceptivas licencias, concretándolas en el promotor y como una obligación del mismo. Y si el art 19 de la LS establece determinados requisitos para que el propietario pueda edificar, previa licencia, haciendo suya la edificación, éste puede edificar y puede declarar la obra nueva aunque no tenga licencia de primera ocupación. Ésta sólo es necesaria para la prestación de servicios de agua, electricidad, gas etc... Si se considerara como una total finalización de la obra, no sería precisa la previa licencia de construcción y además el fin de obra sería superfluo.

            DIRECCIÓN GENERAL: La DG estima el recurso del notario.

            1.- Comienza diciendo que la delimitación legal del dcho de la propiedad en razón de su función social, afecta al suelo urbano o urbanizable y se traduce en el ejercicio de funciones urbanísticas en especial la edificación. La LS, como medio de control de la legalidad urbanística, impone a los notarios la comprobación de requisitos y deberes urbanísticos, en especial los “la acreditación documental del cumplimiento de los requisitos que impone la legislación reguladora de la edificación para le entrega a sus usuarios y el otorgamiento de las autorizaciones administrativas exigibles”.

            2.-  Este art 19 LS completado por la Rs Circular de 26 julio 2007, significa que en la declaración de obra nueva terminada o acta de fin de obra se exigirá por los notarios y registradores, tanto el seguro decenal, como el Libro del Edificio, y por tanto el notario deberá hacer constar en la escritura la existencia de dicho Libro y la disponibilidad del promotor para entregar un ejemplar del mismo a cada usuario del edificio. Pero tal Libro no es exigible al autopromotor de vivienda propia, ya que lo que se tutela no es el interés del promotor sino de los usuarios de la edificación. Además la adquisición de la propiedad de la obra nueva se produce por el hecho de haberla construido conforme a la legislación urbanística, y no se condiciona dicha patrimonialización al hecho de que el autopromotor acredite que dispone del libro del Edificio. Tampoco dicha norma tiene por fin la protección de los consumidores, sino el control de la legalidad urbanística, en orden a edificar, de tal forma que el art 19 LS no exige en el momento de la declaración de obra nueva otorgada por el autopromotor, el cumplimiento de los requisitos que sólo se exigen para la venta de la vivienda.

            3.-  En cuanto a la licencia de ocupación tampoco es exigible como requisito para edificar, ni siquiera para la entrega de la edificación a los usuarios, sin perjuicio de las consecuencias de un eventual incumplimiento de las obligaciones por los agentes de la edificación, y por tanto el art 19, se está refiriendo a la licencia de edificación (no a la de primera ocupación). La licencia de ocupación tiene por objeto comprobar la adecuación de la obra al proyecto para el que se concedió la licencia, y no significa que en la declaración de obra nueva deba acreditarse la obtención de aquella. En todo caso no deben confundirse los requisitos exigidos para la venta con los que deben acreditarse para la declaración de obra nueva.

            COMENTARIO: De todo lo expuesto, se pueden sacar, a mi juicio, una serie de consecuencias:

            .- La propiedad de la edificación se adquiere por el hecho de haberla construido conforme a la legislación urbanística (licencia de construcción, certificado técnico y seguro decenal, éste en cuanto a las edificaciones que no sean de autopromoción).

            .- Conforme al art 19 LS y Rs Circular 26 julio 2007, no es preciso el Libro del edificio en las edificaciones de autopromoción, aunque, en aquellas que no lo sean, el notario debe hacer constar su existencia, y la disponibilidad del promotor para su entrega a los usuarios.

            .- La licencia de ocupación no es precisa para la declaración de obra nueva, ni siquiera para la entrega de la vivienda al usuario, o sea a la venta, sin perjuicio de las consecuencias que tenga para el promotor el no haberla obtenido, ya que el art 19 LS se está refiriendo a la licencia de construcción.

            .- No deben confundirse los requisitos exigidos para la venta con los necesarios para la declaración de obra nueva terminada y acta fin de obra.

            .- Parece pues que, pese a que la Rs se refiere a una declaración de obra de vivienda unifamiliar en autopromoción, en general en la declaración de obra nueva de edificaciones que no sean de autopromoción, sólo será exigible la constancia del libro del edificio y la disponibilidad del promotor para su entrega al usuario, y nunca será imprescindible la licencia de primera ocupación, ni siquiera para la venta, con las consecuencias que ello pueda acarrear a aquel.

            Y en todo caso, estos comentarios y en definitiva la Rs quedan subordinados a lo que establezca cada legislación autonómica para tales supuestos. (JLN)

 

40. OBRA NUEVA DE VIVIENDA UNIFAMILIAR: INNECESARIEDAD DE LIBRO DEL EDIFICIO Y LICENCIA DE OCUPACIÓN. Resolución de 8 de enero de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Pinos Puente, don José Ignacio Suárez Pinilla contra la negativa del registrador de la propiedad de Iznalloz, a inscribir un acta de finalización de obra nueva.

            Ídem que la número 14 del informe de enero anterior. (AFS)

PDF (BOE-A-2009-2139 - 6 págs. - 198 KB)

 

41. OBRA NUEVA DE VIVIENDA UNIFAMILIAR: INNECESARIEDAD DE LIBRO DEL EDIFICIO Y LICENCIA DE OCUPACIÓN. Resolución de 9 de enero de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Málaga, don Antonio Chaves Rivas, contra la negativa del registrador de la propiedad nº 3 de Vélez-Málaga, a inscribir un acta de finalización de obra nueva. (AFS)

            Ídem que la número 14 del informe de enero anterior. (AFS)

PDF (BOE-A-2009-2140 - 7 págs. - 212 KB)

 

42. FINAL DE OBRA: NO PRECISA LICENCIA DE 1ª OCUPACION. Resolución de 10 de enero de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Vinaròs, don Manuel Manzanares Echeguren, contra la negativa de la registradora de la propiedad de dicha población, a inscribir un acta de finalización de obra nueva.  Vinculante.

            Se reiteran recientes resoluciones (entre otras las de 9, 10, 12, 15, 17 …de diciembre de 2.008) en las que, y de acuerdo con la Resolución Circular de 26 de julio de 2007, se interpreta el art. 19 de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo, cuando exige para poder inscribir la escrituras de obras nuevas terminadas o de actas de finalización de obra la acreditación documental del cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios y el otorgamiento, expreso o por silencio administrativo, de las autorizaciones administrativas que prevea la legislación de ordenación territorial y urbanística, en el sentido de que entre tales requisitos no está la obtención de la licencia de primera ocupación, sino que se refieren al seguro decenal y el Libro del Edificio a los que aluden los arts. 19 y 7 respectivamente de la Ley de Ordenación de la Edificación. (MN)

PDF (BOE-A-2009-2141 - 7 págs. - 208 KB)

 

43. FINAL DE OBRA: NO PRECISA LICENCIA DE 1ª OCUPACION. Resolución de 13 de enero de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Vinaròs, don Manuel Manzanares Echeguren, contra la negativa de la registradora de la propiedad de dicha población, a inscribir un acta de finalización de obra nueva.  Vinculante.

            Idéntica a la anterior (MN)

PDF (BOE-A-2009-2142 - 7 págs. - 210 KB)  

 

44. TRAMITACION EXPEDIENTE DE DOMINIO: LA COMPETENCIA TERRITORIAL ES IMPERATIVA. Resolución de 15 de enero de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por don Joaquín Conejo Rastrillo, contra la negativa de la registradora de la propiedad de Olivenza, a inscribir un auto aprobatorio de un expediente de dominio para la inmatriculación de una casa.

            Se resuelven en esta Resolución dos cuestiones:

            Desde cuando se cuenta el plazo de un mes para la interposición del recurso gubernativo: entiende el Centro Directivo que desde la recepción por el interesado de la nota de calificación, pero tiene que haber constancia de dicha recepción (mediante carta con acuse de recibo o forma análoga) y en otro caso no puede entenderse acreditado el transcurso del plazo.

            La competencia territorial del juzgado para la tramitación del expediente de dominio. También confirma la Dirección la calificación, en el sentido de que la competencia territorial del juez para la tramitación del expediente de dominio es calificable por el Registrador – art. 100 RH – ya que, aunque con carácter general en la LEC se mantiene el carácter dispositivo de las normas sobre competencia territorial, el art. 201 LH determina con carácter imperativo la competencia del juez del partido en que radiquen los inmuebles, sin que quepa sumisión expresa o tácita al domicilio del promoviente. (MN)

PDF (BOE-A-2009-2143 - 4 págs. - 184 KB)

 

45. OBRA NUEVA DE NAVE INDUSTRIAL Y OFICINAS: INNECESARIEDAD DE LICENCIA DE OCUPACIÓN. Resolución de 12 de enero de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Salamanca, don Carlos Higuera Serrano, contra la negativa del registrador de la propiedad nº 2 de León, a inscribir una escritura de declaración de obra nueva. Vinculante.

            Ídem que la número 14 del informe de Enero anterior, aunque el objeto es una nave industrial, en el ámbito de Castilla León .

            Reitera además su doctrina de que no se puede suspender la calificación por el hecho de no haberse liquidado el documento. (AFS)

Revocada parcialmente por la sentencia de 13 de Octubre de 2009 (publicada en el BOE de 7-10-2011) del Juzgado de Primera Instancia nº 7 de León, en lo referente a la aplicación de los artículos 254 y 255 de la Ley Hipotecaria: “Sin previa liquidación no puede haber calificación”: El Registrador al presentarse telemáticamente la escritura, suspendió su calificación por no acreditarse la autoliquidación del impuesto. Posteriormente se autoliquidó, y el Registrador realizó la calificación. La DGRN, aunque no había sido materia de recurso, dictaminó que no procede la suspensión de la calificación, sino que el Registrador debería haber realizado una calificación completa desde el primer momento. La Sentencia revoca la decisión de la DGRN aplicando los artículos 254 y 255 LH. (JCC)

 PDF (BOE-A-2009-2348 - 9 págs. - 231 KB)

 

46. OBRA NUEVA DE CONJUNTO URBANISTICO: INNECESARIEDAD DE LICENCIA DE OCUPACIÓN. Resolución de 13 de enero de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Vinaròs, don Manuel Manzanares Echeguren, contra la negativa de la registradora de la propiedad de dicha población, a inscribir un acta de finalización de obra nueva. Vinculante

            Ídem que la número 14 del informe de Enero anterior en el ámbito de la Comunidad Valenciana. (AFS)

PDF (BOE-A-2009-2349 - 7 págs. - 210 KB)

 

47. OBRA NUEVA POR AMPLIACION DE VIVIENDA UNIFAMILIAR: INNECESARIEDAD DE LIBRO DEL EDIFICIO Y LICENCIA DE OCUPACIÓN. Resolución de 14 de enero de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Málaga, don Vicente José Castillo Tamarit, contra la negativa del registrador de la propiedad nº 10 de dicha capital, a inscribir una escritura de declaración de obra nueva. Vinculante

            Ídem que la número 14 del informe de Enero anterior en el ámbito de la Comunidad  Andaluza. (AFS)

 

48. SILENCIO POSITIVO: NO HAY QUE PROBAR LA FALTA DE CONTESTACION DE LA ADMINISTRACION, BASTA LA MANIFESTACION. Resolución de 15 de enero de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por don Antonio Boned Boned, contra la negativa del registrador de la propiedad nº 4 de Eivissa, a inscribir una escritura de segregación. Vinculante.

            Se plantea la inscribibilidad de una segregación en la que se testimonia solicitud de licencia con el sello de entrada, manifestándose que han transcurrido dos meses sin que el Ayuntamiento haya resuelto expresamente esa solicitud, por lo que se entiende se ha producido silencio administrativo positivo, pero sin que se pruebe de alguna manera la inexistencia de contestación de dicha administración

            El Registrador deniega porque entiende que debe acreditarse la conclusión del expediente, fecha a partir de la cual se computaría el plazo para la aplicación de la doctrina del silencio administrativo positivo.

            La Dirección General revoca la nota porque la regulación del silencio positivo determina, una vez transcurrido el plazo previsto sin decisión del órgano administrativo, la producción de un acto administrativo susceptible de causar sus efectos – y consiguientemente su inscribibilidad -  (Art 42 y 43. 3 y 5 LRJAPyPAC) sin que esto obste a su posible calificación como acto nulo o anulable, pero esta ineficacia requerirá la correspondiente declaración al efecto mediante el procedimiento de revisión legalmente establecido. Y aunque en algún momento el propio Centro Directivo afirmó que no bastaba con probar la existencia de la solicitud, sino también era necesario probar de alguna manera la inexistencia de contestación de la Administración, hoy, una vez suprimida la certificación del acto presunto por la reforma por Ley 4/1999, se ha admitido como medio de prueba la manifestación de los solicitantes de que tal contestación no se ha producido (R. 3/1/2008) dada la dificultad de la prueba de hechos negativos.

            En cuanto al momento en que empieza a contarse el plazo para el cómputo del silencio, debe hacerse desde la solicitud ya que lógicamente no puede hacerse depender de una actividad unilateral de la Administración como es el cierre o conclusión del expediente. (MN)

PDF (BOE-A-2009-2351 - 4 págs. - 182 KB)

 

49. EMBARGO DE FINCA GANACIAL: NO CABE SOBRE LA CUOTA INDIVISA DE UN CONYUGE. Resolución de 16 de enero de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por doña María Ángeles Jiménez Gómez, contra la negativa de la registradora de la propiedad de Casas Ibáñez, a la práctica de una anotación preventiva de embargo.

            Se plantea si inscrita una finca como ganancial, puede tomarse anotación de embargo sobre una mitad indivisa, cuando el embargante es la esposa y el embargado el marido, estando separados judicialmente.

            Resuelve la Dirección confirmando la Nota, que disuelta pero no liquidada la sociedad de gananciales, no corresponde a los cónyuges individualmente una cuota indivisa en todos y cada uno de los bienes, y en consecuencia no tienen sobre ella poder de disposición ni puede ser embargada separadamente, y solamente cuando concluyan las operaciones liquidatorias esta cuota que recae sobre el todo cederá su lugar a las titularidades singulares y concretas. Y aunque la sociedad ya está liquidada respecto a los restantes bienes, lo cierto es que, respecto a la finca objeto del recurso la liquidación no se ha practicado y no puede hacerse unilateralmente por uno de los cónyuges como pretende el recurrente. (MN)

PDF (BOE-A-2009-2352 - 3 págs. - 177 KB)

 

50. OBRA NUEVA TERMINADA DE VIVIENDA UNIFAMILIAR EN ANDALUCÍA: INNECESARIDAD DE LIBRO DEL EDIFICIO Y LICENCIA DE OCUPACIÓN. Resolución de 12 de enero de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por la notaria de Vilanova i la Geltrú doña Elena Romeo García contra la negativa de la registradora de la propiedad de Guadix, a inscribir una escritura de declaración de obra nueva. Vinculante.

            HECHOS: Se formaliza una escritura de declaración de obra nueva terminada de vivienda unifamiliar, en la que el propietario es autopromotor y la misma se destina a uso propio, acompañándose certificación del arquitecto Director de obra, en la que indica que “ha sido entregado al  promotor el Libro del Edificio”.

            REGISTRADORA: Rechaza la inscripción, ya que no se acredita la existencia del Libro del Edificio, tampoco el documento que justifique la recepción de la obra, ni finalmente la licencia de ocupación, que exige el art 19 LS  y 169 de la LOUA.

            NOTARIO: Recurre la anterior calificación en base a que, la existencia del  Libro del Edificio, se acredita mediante el certificado del Arquitecto Director de la Obra, el documento que acredita la recepción de la obra, no es exigido por el art 19 de la LS y finalmente la licencia de ocupación, no se exige por el art 169 de la Ley Andaluza 7/2002.

            DIRECCIÓN GENERAL: La DG estima el recurso de la notario.

            1.- Comienza diciendo que la delimitación legal del dcho de la propiedad en razón de su función social, afecta al suelo urbano o urbanizable y se traduce en el ejercicio de funciones urbanísticas en especial la edificación. La LS como medio de control de la legalidad urbanística impone a los notarios la comprobación de requisitos y deberes urbanísticos, en especial los “la acreditación documental del cumplimiento de los requisitos que impone la legislación reguladora de la edificación para la entrega a sus usuarios y el otorgamiento de las autorizaciones administrativas exigibles”, y los Registradores deben comprobar que tales requisitos se han cumplido, en especial debe exigirse que el otorgante acredite la documentación del art 19.1 de la LS. La cuestión es que notario y registrador discrepan en cuanto a la interpretación de dicho precepto.

            2.-  Este art 19 LS completado por la Rs Circular de 26 julio 2007, significa que en la declaración de obra nueva terminada o acta de fin de obra se exigirá por los notarios y registradores, tanto el seguro decenal, como el Libro del Edificio, y por tanto el notario deberá hacer constar en la escritura la existencia de dicho Libro y la disponibilidad del promotor para entregar un ejemplar del mismo a cada usuario del edificio.

            Pero tal Libro no es exigible al autopromotor de vivienda propia, ya que lo que se tutela no es el interés del promotor sino de los ulteriores usuarios de la edificación. Además el Registro publica situaciones jco reales, y  la adquisición de la propiedad de la obra nueva se produce por el hecho de haberla construido conforme a la legislación urbanística, y no se condiciona dicha patrimonialización al hecho de que el autopromotor acredite que dispone del libro del Edificio.

            En el presente supuesto además, la propia declarante autopromotora, manifiesta que le ha sido entregado el Libro del Edificio, y así lo ratifica la certificación del arquitecto, lo que es suficiente para entender cumplido los deberes impuestos por la legislación urbanística.

            3.- En cuanto al acta de recepción de la obra, se encuentra dentro de la documentación constitutiva del Libro del Edificio, y ninguna norma exige que se acredite documentalmente dicha recepción.

            4.- Y finalmente en cuanto a la licencia de ocupación tampoco es exigible como requisito para edificar, ni siquiera para la entrega de la edificación a los usuarios, sin perjuicio de las consecuencias derivadas de un eventual incumplimiento de las obligaciones por los agentes de la edificación, y por tanto el art 19, se está refiriendo a la licencia de edificación (no a la de primera ocupación). La licencia de ocupación tiene por objeto comprobar la adecuación de la obra al proyecto para el que se concedió la licencia, y no significa que en la declaración de obra nueva deba acreditarse la obtención de aquella. En todo caso no deben confundirse los requisitos exigidos para la venta con los que deben acreditarse para la declaración de obra nueva. (JLN)

PDF (BOE-A-2009-3061 - 7 págs. - 210 KB)

 

51. SOCIEDADES PROFESIONALES: ADAPTACION DE ESTATUTOS. OBJETO SOCIAL. ADOPCION DE ACUERDOS. Resolución de 17 de enero de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por Filab, Gabinete Jurídico Económico de Empresa, S.L.P., contra la negativa de la registradora mercantil nº 7 de Barcelona, a inscribir una escritura de adaptación a la Ley de sociedades profesionales. Vinculante en parte.

            Hechos: Se trata de una escritura de adaptación de una sociedad a la LSP, Ley 2/2007, sociedad formada por una Abogado y un economista, cuyo objeto, junto a la expresión de que lo es el ejercicio de la abogacía, consiste también en “el asesoramiento de particulares y empresas en todo lo relacionado con la contabilidad, fiscalidad, asesoramiento laboral y de seguridad social y protección de datos”.

            Aparte de ello, otro artículo de los estatutos establece, dejando a salvo lo dispuesto en la Ley, que los acuerdos se tomarán por mayoría de socios y que cada socio tiene derecho a un voto.

            La registradora calificante considera que las actividades relativas al asesoramiento laboral y de seguridad social son las propias de los Graduados Sociales y exige que se acredite que existe algún socio profesional habilitado por su profesión para ello y también considera que el sistema de adopción de acuerdos viola el art. 53 de la LSRL.

            Se recurre alegando que las actividades cuestionadas son las propias de abogados y que al dejar a salvo, en materia de adopción de acuerdos, lo dispuesto en la Ley, no se infringe el artículo citado en el acuerdo de calificación.

            Doctrina: La DGRN, confirma el segundo de los defectos del acuerdo calificatorio y revoca el primero haciendo las siguientes declaraciones, algunas ellas, no por obvias, menos importantes e interesantes para la debida comprensión de la Ley:

            1. No hay sociedad profesional sin socios profesionales.

            2. En las sociedades multidisciplinares es necesaria la existencia en la sociedad de socios de todas las profesiones incluidas en el objeto social. No entra, por no ser objeto de recurso, en cómo debe organizarse el órgano de administración de estas sociedades multidisciplinares.

            3. La actividad cuestionada en el presente recurso-asesoramiento laboral y de la seguridad social y protección de datos- es también propia de la profesión de abogado según su Estatuto.

            4. El sistema de adopción de acuerdos, que impone la LSRL, es siempre en proporción al capital social, aunque utilizando la expresión “votos correspondientes a las participaciones en que se divida el capital social”, nunca por socios, aunque a dicho sistema se puede agregar, pero como añadido, un sistema de votos por cabezas.

            La consecuencia de estos principios no puede ser otra que la señalada anteriormente: Revocación del primer defecto y confirmación del segundo.

            Comentario: Lo primero que nos tenemos que preguntar ante esta resolución, es si la misma cambia el criterio de la R/DGRN de 1 de Marzo de 2008, citada en el vistos,  y según la cual la expresión del objeto de las sociedades profesionales debe hacerse exclusivamente por la mención de la profesión de que se trate. A mi juicio, la resolución que comentamos, no cambia dicho criterio que es el que da seguridad, precisión y certeza al objeto de las sociedades profesionales, sino que constreñida por la redacción de la nota de calificación, no tiene más remedio que adoptar la decisión que adopta, es decir revocar dicha nota.

            Una sociedad constituida por un abogado y por un economista no puede tener por objeto más que el relativo a dichas profesiones, y por tanto, con respeto absoluto a la opinión de la calificante, creemos que la nota de calificación debió ir por dicho camino. Nada hay que nos autorice a exigir que si una sociedad profesional tiene un objeto que puede ser desarrollado por varias profesionales, que formen parte de la sociedad profesionales de las mismas. Por ello la forma de expresión del objeto de las sociedades profesionales debe ser por la cita exclusiva de la profesión de que se trate, en el caso debatido la de Abogado y Economista, y una vez cumplida dicha exigencia, se evita todo problema interpretativo y la sociedad podrá realizar todo lo que den de sí dichas profesiones, sin necesidad de enumerar, de forma más o menos detallada, las competencias de las  mismas. Por tanto sigue vigente la resolución de 1 de mazo de 2008 pues la resolución dictada sirve sólo para el caso concreto que se debate en su seno y no puede ser extendida su doctrina, al rechazar el defecto y por tanto declarar inscribible el documento con la expresión del objeto que hemos visto, a la generalidad de las sociedades profesionales.

            El problema que plantea la DGRN de si en las sociedades multidisciplinares el órgano de administración debe contener un representante de todas las profesiones que la forman, es amén de interesante, de muy difícil solución. Con un criterio teleológico pudiera pensarse que sí, que si la sociedad tiene socios de varias profesiones todos ellos deben formar parte del órgano de administración de la sociedad. Pero una interpretación en este sentido nos puede llevar a situaciones no queridas por los socios y a lo mejor innecesarias para el correcto funcionamiento de la sociedad, sobre todo en el caso de que sean más de dos los profesionales unidos para dar nacimiento a la sociedad. Dejamos apuntado el problema, sin adoptar una postura sobre el mismo, pues debe ser objeto de una más reposada reflexión.

            En cuanto al segundo defecto es tan claro que no merece comentario alguno. Resulta de forma patente del art. 53 de la LSRL que la adopción de acuerdos en las SL se regula por mayorías de capital añadiendo, no obstante, que se podrá exigir además el voto de determinado número de socios. (JAGV)

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52. ACTA FINAL DE OBRA DE VIVIENDA UNIFAMILIAR DE DOS PERSONAS “POR MITAD Y PROINDIVISO”: RECTIFICACIÓN DE NOTA DE CALIFICACIÓN. Resolución de 21 de enero de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Ponferrada, don Jorge Sánchez Carballo, contra la negativa de la registradora de la propiedad nº 2 de Ponferrada, a inscribir un acta final de obra.  

            HECHOS: Se formaliza un acta de final de obra, de una vivienda unifamiliar para uso propio, pero de la que son propietarios dos personas “por mitad y proindiviso”.

            REGISTRADORA: Rechaza la inscripción, ya que es precisa la suscripción del seguro decenal, ya que no se trata de supuesto exceptuado de ello, ya que la disp., adicional 2ª de la LOE exige que se trate de “autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio”. Al pertenecer la vivienda  unifamiliar a dos personas por mitad, ya no hay promotor individual, se precisa aportar dicho seguro decenal.

            NOTARIO: Recurre la anterior calificación en base a que la LOE no exige que se trate de autopromotor único, la individualidad se aplica a la promoción, pero los promotores pueden ser varios. En este caso se trata de vivienda unifamiliar, de la que ambos constituyen un “autopromotor individual”.

            REGISTRADORA: Interpuesto el recurso, la Registradora emite su informe y en él, acepta las alegaciones del recurrente y practica la inscripción de la obra nueva en los términos solicitados.

            DIRECCIÓN GENERAL: La DG estima que no se trata de una subsanación de defectos durante el procedimiento, sino se aceptación en el trámite procedimental oportuno de las alegaciones del recurrente y dejada sin efecto la nota de calificación en el plazo legalmente establecido por el art 327 de la LH (JLN)

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*53. EXCESO DE CABIDA EN LOCAL COMERCIAL POR EXPEDIENTE DE DOMINIO. CERTIFICACIÓN CATASTRAL. Resolución de 22 de enero de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por Inversiones Burgos Madrid, S.A., contra la negativa del registrador de la propiedad nº 2 de Colmenar Viejo, a inscribir un auto judicial dictado en expediente de dominio para acreditar un exceso de cabida.  Vinculante en parte.

            Hechos: Se trata de acreditar un exceso de cabida en un local de un edificio constituido en régimen de propiedad horizontal por medio de un expediente de dominio. Ha habido notificación en la tramitación del expediente de dominio a la comunidad de propietarios afectada

            El registrador considera que solo es posible en virtud de una escritura pública de rectificación del título constitutivo otorgada con el consentimiento de los titulares de las restantes fincas formadas por división horizontal y con autorización de la junta de propietarios de la comunidad, acompañándose certificación catastral descriptiva y gráfica que permita la perfecta identificación de la finca y de su exceso de cabida.

            La DGRN estima que el registrador puede calificar el título judicial dentro de los límites del art. 100 del Reglamento Hipotecario, en los que se encuentra la congruencia del mandato judicial con el procedimiento seguido, con el único alcance de verificar que se ha seguido el procedimiento adecuado y con las garantías suficientes en relación al titular registral.

            En cuanto al fondo, invoca previas RR. de 2 de marzo de 2001 y 7 de octubre de 2008. La forma ordinaria de constituir la propiedad horizontal es la negocial a través de escritura pública donde se configuran las fincas que serán  objeto de propiedad separada, uno de cuyos aspectos es la superficie. Pero estas resoluciones ya admitieron que la rectificación de errores de datos descriptivos, como es la superficie, pudiera hacerse por expediente de dominio si ello no implicaba una alteración del título constitutivo. La solución sería diferente si se tratara de corrimiento de tabiques o de incorporación de superficie correspondiente a la colindante. Hay que estudiar, pues, caso por caso, por lo que revoca la nota, ya que, de su formulación deduce que en todo caso el registrador exigía escritura publica. Como argumento complementario aduce que la comunidad de propietarios fue notificada en el expediente.

            Sin embargo confirma la exigencia de acompañar certificación catastral descriptiva y gráfica. Se basa en la dicción clara -y la superior jerarquía normativa, sobre el Reglamento Hipotecario-, del artículo 53.7 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre que prohíbe inmatricular ninguna finca en el Registro si no se aporta junto al título inmatriculador certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en términos totalmente coincidentes con la descripción de ésta en dicho título. Apunta incluso que la inscripción del exceso se podría obtener sólo con la certificación si, comparándola con el Registro, se puede deducir su identidad (art. 53.8).

            Nota: En esta resolución se considera “inmatriculación” este exceso de cabida. En mi opinión, ello es discutible, pues: a) se trata de un error de medición, no de la incorporación de una superficie adicional; b) no hay exceso de cabida en el solar (elemento común de la división horizontal), y c) la analogía que se hace con el 298.3 R.H. no parece muy acertada, pues, mientras en el primer párrafo se habla de inmatricular, en los dos siguientes, tan sólo de inscribir. (JFME)

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**54. SOCIEDAD PROFESIONAL. CIERRE DEL REGISTRO POR FALTA DE ADAPTACIÓN A LA LEY 2/2007. DENOMINACIÓN Y OBJETO DE LA SOCIEDAD. Resolución de 28 de enero de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por Llagostera Abogados, S.L., contra la negativa de la registradora mercantil de Barcelona, a inscribir una escritura de cambio de domicilio social de dicha sociedad. Vinculante.

            Hechos: El problema surge con ocasión de la inscripción de un cambio de domicilio de  una sociedad denominada “Llagostera Abogados, S.L.”

            Debido que según el registro el objeto de dicha sociedad es, entre otros, diversas actividades (asesoramiento, tramitación gestión, etc), relacionadas con todas las ramas del derecho y no resultando que dicha sociedad sea de mediación, de medios o de comunicación de ganancias, la registradora, en una fundamentada y razonada nota de calificación, opone a su inscripción un doble defecto, ambos subsanables:

            1º. De una parte, dado que ha transcurrido el plazo de un año (Cfr. DT 1ª de la ley 2/2007) sin que conste que dicha sociedad, con objeto profesional, ha sido adaptada a la Ley, ha quedado cerrada la hoja de la sociedad.

            2º. Por otra parte dada la denominación social, si la sociedad no es profesional, la expresión “Abogados” alude a una actividad que no puede formar parte del  objeto social.

            Se recurre alegando el carácter no profesional de la sociedad pues no establece una relación directa con el cliente, ni le son atribuidos los derechos y obligaciones derivados de la actividad profesional. Además y dado que no es sociedad profesional, estima el recurrente que no hay razón alguna para excluir de la denominación la expresión “Abogados”.

            Doctrina: La DGRN, revoca ambos defectos en base a la siguiente doctrina:

            1. Reconoce la DG la existencia, después de la Ley 2/2007, de sociedades de profesionales o entre profesionales, como distintas de las verdaderas sociedades profesionales del art. 1 de  la Ley. Cita su R/ de 21-12-2007.

            2. Reconoce que las sociedad inscritas en el Registro, con objetos similares al de la resolución, con anterioridad a la Ley 2/2007, per se no podían ser profesionales y por tanto para calificarla como tales debe examinarse no sólo su objeto sino también todo el contrato social y analizar también la forma de  ejercicio de dicho objeto. Esta labor es difícil, salvo que resulte claramente del objeto o de otra cláusula estatutaria, el ejercicio directo de la profesión por la sociedad. Para ello debe acudirse sobre todo al art. 1282 del CC, que establece el criterio de la “conducta interpretativa” para concretar la voluntad negocial. Lo que ocurre es que, dentro del procedimiento registral, es complicado llegar a una conclusión sobre ello y por lo tanto, salvo que resulte meridianamente claro del objeto social, el carácter profesional de una sociedad no puede presumirse.

            3. Reconoce que, para la seguridad del tráfico, sería conveniente que al formalizar actos que hayan de acceder al RM relativos a dichas sociedades, las personas legitimadas para ello hicieran una declaración formal de no sujeción a la Ley 2/2007, pero que dicha manifestación no puede exigirse en ningún caso por el registrador.

            4. Reconoce, aunque de forma no muy clara, y sin extraer ninguna consecuencia de ello, que esta doctrina no le sería aplicable a las sociedades de auditoría en base a los art. 6.1 y 10 de la Ley de 1988, pues las sociedades con dicho objeto-actividad de auditoría- quedan sometidas a dicha Ley.

            5. Reconoce finalmente, para terminar con este defecto, que dado que faltan medios hábiles para que el registrador pueda calificar con fundamento que una  sociedad es profesional, no puede denegarse el acceso a los títulos por ella presentados.

            6. Reconoce, en relación al segundo defecto, que la expresión del objeto, en estatutos, es deslavazada, pues junto a actividades propias de los abogados, se incluyen otras propias de otras profesiones.

            7. Reconoce que en la Ley 2/2007, no existe reserva de denominación alusivas a una profesión para las sociedades profesionales.

            8. Reconoce que el art. 402 del RRM, alegado en su nota por la registradora, no se refiere al problema planteado pues no se trata de la adopción inicial de una denominación, ni de un cambio del objeto de la sociedad.

            9. Reconoce finalmente que, dado que la LSP no excluye de su ámbito las sociedades entre abogados o de Abogados, la utilización de dicha expresión no puede inducir a confusión sobre la actividad a desarrollar por la sociedad, máxime si se tiene en cuenta que no se le agrega a la denominación la expresión “profesional”.

            Comentario: Interesante resolución que pone fin, esperemos que definitivo, a un problema que ha torturado a los RRMM y a las mismas sociedades y sus asesores, una vez transcurrido el plazo que para la adaptación de las sociedades profesionales dio la DT 1ª de la Ley 2/2007, con su consecuencia de cierre del registro o, en un segundo plazo, disolución de pleno derecho de la sociedad. La solución parece la más adecuada, dado que el elemento subjetivo exigido por el art. 1 de la Ley, para calificar una sociedad como profesional, es de imposible apreciación por el registrador y por tanto, salvo en aquellos casos extremadamente claros en que del registro o de otras circunstancias manifestadas en la propia escritura, resulte que la sociedad es verdaderamente profesional, la DT 1ª no será aplicable a ninguna de las sociedades, con objeto más o menos profesional inscritas en los RRMM. Ni  que decir tiene que esta solución es la que también debe aplicarse al segundo plazo-16 de Diciembre de 2008-, establecido también por la DT 1ª para disolver de pleno derecho a las sociedades que no se hubieran adaptado a la Ley. En definitiva que no podrá cerrarse el Registro y tampoco disolverse ninguna sociedad pseudo profesional inscrita, ni tampoco podrá exigirse de las mismas que manifiesten su carácter o no de verdaderas sociedades profesionales.

            Queda el problema de las auditoras que la DG, en su resolución, parece excluir de su doctrina. No obstante, dado que la alusión que hace a las mismas carece de claridad suficiente y no saca ninguna conclusión, quizás sea demasiado arriesgado, en el momento actual, incluir a las auditoras en la DT 1ª y aplicarles el principio de disolución de pleno derecho, sobre todo teniendo en cuenta que la auditoría, más que una profesión, es una actividad y que para su ejercicio no es necesario la titulación universitaria, requisito exigido claramente en el art. 1.1 de la Ley 2/2007, para que la sociedad pueda ser considerada como profesional. (JAGV)

 

Anulada por la Sentencia firme de la Audiencia Provincial de Barcelona de 21 de Julio de 2011, publicada en el BOE de 3-7-2012

 

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*55. RESOLUCIÓN DE CONTRATO ADMINISTRATIVO DE SUPERFICIE. Resolución de 29 de enero de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el Ayuntamiento de Totana, contra la negativa del registrador de la propiedad de Totana, a inscribir una certificación administrativa en la que se declara resuelta la concesión de un derecho de superficie. Vinculante en parte.

            Hechos: Se presenta en el Registro una certificación administrativa expedida por la secretaria del Ayuntamiento en la que consta declarada resuelta la concesión de un derecho de superficie sobre determinada finca a favor de una entidad mercantil, por incumplimiento de las condiciones impuestas en el pliego de concesión.

            El registrador deniega la inscripción, por falta de identificación de la finca, porque no se solicita expresamente la práctica de ningún asiento; porque debería haberse expedido un mandamiento expreso de cancelación con referencia a la firmeza y porque no cabe cancelar un derecho inscrito sin consentimiento de su titular, o en su defecto, sin sentencia judicial firme.

            El Alcalde recurrente entiende que la concesión del derecho de superficie constituye un contrato administrativo especial regido por la ley de Contratos de las Administraciones Públicas, siendo competente el orden jurisdiccional contencioso administrativo, y no el civil, y que la certificación administrativa es título suficiente para su cancelación.

            La DGRN resuelve de modo dispar los diversos defectos apuntados:

            1º.- Confirma la necesidad de identificación de la finca, lo que podrá realizarse con instancia complementaria.

            2º.- Revoca el defecto de ausencia de determinación del asiento a practicar, pues considera que se deduce del título que ha de tratarse de la cancelación del derecho de superficie inscrito.

            3º.- Tampoco estima que se pueda exigir mandamiento, siendo el documento presentado apto para acceder al Registro, como certificación de un acto administrativo del Ayuntamiento de Totana, expedido por la secretaria, como fedataria en ese ámbito El mandamiento está previsto para otras materias –como el apremio en la recaudación ejecutiva- pero no para ésta.

            4º.- En cuanto al fondo, revoca, recordando su propia doctrina: A efectos de atribuir la competencia a la jurisdicción civil o a la jurisdicción contencioso-administrativa, distingue entre «actos de la administración» y «actos administrativos». Son actos administrativos aquéllos que son realizados por la Administración Pública como consecuencia de una actuación con facultad de «imperium» o en ejercicio de una potestad que sólo ostentaría como persona jurídica pública, y no como persona jurídica privada.

            En este caso lo valora como “acto administrativo”, basándose en que se trata de un contrato administrativo especial, instrumentado a través de licitación pública y pliego de condiciones. El incumplimiento de las condiciones del pliego ha sido precisamente la causa de la resolución. Por ello acude al artículo 5.2 b) de Ley de Contratos de las Administraciones Públicas (que determina cuándo un contrato es administrativo) y aplica el régimen de prerrogativas que tiene la Administración en estos contratos y que se define en el art. 59, entre las que se encuentran la de acordar la resolución de los contratos, determinando los efectos de ésta; la de poner los acuerdos fin a la vía administrativa, y la de ser inmediatamente ejecutivos, sin perjuicio de la vía contencioso-administrativa.

            La jurisdicción contencioso administrativa decidirá si fueron correctas las notificaciones practicadas. Pero, a efectos registrales, el Centro Directivo estima suficiente la constancia en la certificación aportada de que la notificación al interesado ha sido realizada por el Ayuntamiento por edictos ante la imposibilidad de localizar a la entidad interesada en el domicilio señalado en el convenio.

            5º.- Confirma el defecto de falta de firmeza, pues del certificado no se deducía que la resolución administrativa fuese firme, en aplicación del artículo 82 de la Ley Hipotecaria, siendo subsanable con una nueva certificación de la secretaria.

            Notas: Si se aplica el artículo 59, ya no cabe recurso administrativo, el título es ejecutivo y, para la DG, la presentación del recurso contencioso no impide la cancelación, por ello, casi holgaría la expresión de la firmeza. La solución registral que le queda a la sociedad, si discrepa con lo actuado por la Administración, sería la de anotar preventivamente la demanda.

            Para dilucidad en la, a veces difícil labor de determinar ante qué figura estamos, véanse dos casos de “acto de la administración” (primero y segundo) y otro de “acto administrativo”. (JFME)

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*56. DEPOSITO DE CUENTAS. LITISPENDENCIA SOBRE TITULARIDAD DE ACCIONES EN LA  JUNTA GENERAL: IMPOSIBILIDAD DEL DEPÓSITO DE CUENTAS. Resolución de 19 de enero de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, sobre depósito de las cuentas anuales de Embutidos Turon, S.A.

            Hechos: Se trata de una Junta General-celebrada ante Notario- aprobatoria de las cuentas anuales de una sociedad anónima, en cuyo seno, se pone de relieve que sobre determinado número de acciones, determinantes para la adopción del acuerdo en uno u otro sentido, existe pendiente una sentencia del TS sobre la titularidad de dichas acciones, las cuales le son atribuidas por el Presidente de la Junta a determinado socio, distinto del que ya ha obtenido dos sentencias a su favor.

            Ante ello, el Registrador suspende el depósito por ser imposible conocer cuál de los dos posibles regímenes de mayoría, el apoyado por el Presidente de la Junta, o el que resulte de la sentencia del TS, sería el aplicable. Al mismo tiempo también se acredita que existe una impugnación del acuerdo del Consejo que convocó la Junta General. Se recurre alegando que las cuentas están debidamente aprobadas y que las sentencias pendientes no afectarán al régimen de las mayorías.

            Doctrina: La DG, sobre la base de la existencia de litispendencia sobre la titularidad de las acciones y sobre  la convocatoria de la Junta, confirma la nota de calificación, a la espera de que los Tribunales de Justicia se pronuncien sobre los problemas planteados.

            Comentario: Importante resolución pues hace preferente, como entendemos no podía ser de otra forma, la existencia del pleito pendiente sobre la titularidad de las acciones, a la autoridad del Presidente de la Junta que admitía esa titularidad a favor del socio claudicante si el TS fallaba en su contra. En definitiva la DG se pronuncia por la seguridad y firmeza en la adopción de los acuerdos sociales y por tanto esta resolución puede ser de gran interés para calificar todos aquellos acuerdos en los cuales se pone de manifiesto una fuerte discrepancia entre los socios, siempre que dicha discrepancia esté pendiente de sentencia en los Tribunales. (JAGV)

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