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RESOLUCIONES DGRN ENERO-2009

 

 

 

 

 

 

SENTENCIAS SOBRE RESOLUCIONES:

 

            No se han publicado en la Sección III del BOE.

 

RESOLUCIONES:

  

*1. RECONOCIMIENTO DE DEUDA Y OPCION DE COMPRA. PACTO COMISORIO. Resolución de 26 de noviembre de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por X.G.B., S.L., contra la negativa de la registradora de la propiedad de Archena, a la inscripción de un derecho de opción de compra.

            Una sociedad A reconoce deber a otra sociedad B una cantidad de dinero. Para el caso de falta de pago de la deuda en determinado plazo se concede por A a B una opción de compra gratuita sobre determinada finca de A, para que B pueda hacer efectivo el crédito adeudado.

            La DGRN considera que la opción se concede como garantía, dada la conexión entre la deuda y la opción de compra, por lo que estamos ante un pacto comisorio prohibido por los artículos 1859 y 1884 CC, en virtud de los cuales se prohíbe al acreedor apropiarse por sí solo de los bienes del deudor en caso de falta de pago del crédito. Se confirma por ello la denegación de inscripción. (AFS)

PDF (BOE-A-2009-342 - 3 págs. - 162 KB)

 

2. SEGREGACION EN SENTENCIA: PRECISA LICENCIA; PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD. Resolución de 27 de noviembre de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por Dehesa El Toril S.L., Sociedad Unipersonal, contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Talavera de la Reina nº 2, por la que se deniega la inscripción del testimonio de una sentencia firme. Vinculante en parte.

            En una ejecutoria se determina la línea divisoria entre dos fincas y se declara que una porción al sur de la línea divisoria queda segregada de su finca matriz y pertenece a los demandantes.

            La Registradora alega varios defectos:

            1.-la falta de datos necesarios para la identificación de las fincas. Se rechaza el defecto porque los datos resultantes del título presentado: titulares, fecha y Notario autorizante, término de situación y denominación de las fincas afectadas… son suficientes para identificarlas.

            2.- No consta el lindero por donde se ha producido la segregación. Se rechaza igualmente pues de la sentencia resulta que lo que se pretende es la constatación de la línea divisoria y de la segregación de la porción controvertida situada al sur de esa línea, por lo que queda suficientemente identificado el lindero.

            3.- No se expresa la superficie segregada ni la descripción de la finca resultante de la agregación de dicha porción a la otra finca de los demandantes. Este defecto si es confirmado por el Centro directivo ya que sí es precisa la expresión numérica de la superficie segregada y que además exige resolución judicial aclaratoria, o escritura pública con todos los interesados, sin que pueda realizarse unilateralmente mediante la instancia del art.110 RH

            4.- Falta licencia de segregación. Se confirma el defecto y se aclara que el hecho de que se trate de una escritura otorgada en cumplimiento de una sentencia no exime de la licencia, ya que del genérico deber de cumplimiento de las resoluciones judiciales no puede concluirse sin más que una sentencia permita obviar exigencias legales que se debieron observar en su día, máxime cuando sobre dichas exigencias ni se discute en el procedimiento seguido ni hay pronunciamiento alguno a la propia sentencia.

            5.- Falta acreditar que se cumple con la unidad mínima de cultivo. Este defecto se rechaza porque aunque no se conozca la superficie objeto de segregación, la ulterior agregación a otra finca de los demandantes que ya supera la unidad mínima de cultivo permite entender cumplidas las exigencias establecidas por la Ley 19/1995, de 4 de julio, de Modernización de las Explotaciones Agrarias. (MN)

PDF (BOE-A-2009-343 - 5 págs. - 179 KB)

 

3. PROHIBICION ADMINISTRATIVA DE DISPONER  Y COMPRAVENTA ANTERIOR. Resolución de 28 de noviembre de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por don Antonio Méndez Vilas, contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Badajoz nº 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa.

            Se anota en el Registro de la Propiedad una prohibición administrativa de disponer sobre las cuotas indivisas de que una sociedad es titular en determinada finca, como medida cautelar de un procedimiento urbanístico sancionador. Con anterioridad a dicha anotación se había vendido en escritura pública una de las cuotas indivisas, cuya escritura se presenta en el registro con posterioridad a la anotación, por lo que el registrador deniega la inscripción.

            Diferencia la DGRN el aspecto civil de la cuestión, reconociendo que la compraventa es válida por ser de fecha anterior y el aspecto registral en el que debe de primar el principio de prioridad, por lo que confirma la denegación de inscripción de la compraventa al ser indiferente que el título tenga fecha anterior o posterior a la anotación.

            Ello es así tanto si se trata de prohibiciones de disponer voluntarias que han sido inscritas, como de prohibiciones administrativas o judiciales, que han sido objeto de anotación. La única excepción a esta regla sería si el acto dispositivo estuviera basado en un asiento de fecha anterior al de la prohibición. (AFS)

PDF (BOE-A-2009-344 - 3 págs. - 164 KB)

 

4. IVA: AUNQUE EL IVA NO FORMA PARTE DEL PRECIO DE COMPRA, CABE QUE CON LA SUBROGACIÓN EN UN PRÉSTAMO, EL COMPRADOR, PAGUE EL PRECIO Y EL IVA. Resolución de 1 de diciembre de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Madrid don José Antonio García de Cortázar Nebreda contra la negativa del registrador de la propiedad de Illescas nº 1 a inscribir una escritura de compraventa.

            Resolución idéntica a la de 22 de octubre de 2008, mismo notario y mismo registrador, por lo que reproducimos el comentario de JLN en el informe 170, que es de plena aplicación al presente caso, cambiando las cantidades.

            Hechos: Se formaliza una escritura de compraventa, con subrogación del comprador en el préstamo hipotecario que lo grava. El saldo del préstamo subrogado es de 157.200 euros; el precio de venta de la finca es de 146.915,89 euros, y el IVA 10.284,11 (o sea, en total  = 157.200). En la escritura se hace constar que dicho precio más IVA se satisface por la parte compradora a la vendedora, mediante la retención del importe pendiente de amortizar (157.200 euros) del préstamo garantizado con la hipoteca, asumiendo la parte compradora su pago y subrogándose en las responsabilidades derivadas de la hipoteca y en la obligación personal garantizada por ella. Además se especifica que en la cantidad retenida está incluido el IVA, y dicha suma será satisfecha por la parte vendedora mediante su ingreso en el Tesoro Público, el cual está  incluido en la cantidad retenida. La entidad acreedora prestó su consentimiento a dicha subrogación.

            Registrador: Rechaza la inscripción, dado que uno de los requisitos de la compraventa es el precio cierto, siendo una de sus formas la retención o descuento de su importe. Por otro lado, el tributo que grava la transmisión no es precio de la compra, está excluido de la voluntad de los particulares y no cabe por tanto, aplicar su importe par el pago de la hipoteca, como parte del precio.

            Notario: Estima posible la subrogación del comprador en una cantidad superior al precio de compra, si bien habrá que determinar la causa de dicha asunción de deuda. Entre otras causas, puede deberse a la existencia de otra deuda que el comprador tuviere con el vendedor, que es lo que aquí ocurre, ya que el comprador tiene dos deudas: una el pago del precio, y otra impuesta por la ley que es abonar al vendedor el IVA. Ambas las satisface el comprador mediante la asunción del total importe pendiente de reembolso del préstamo hipotecario que equivale a ambas partidas.

            Dirección General: Acepta el recurso del notario, ya que la compraventa reúne los elementos necesarios para ello (precio cierto, cosa determinada y tradición). El precio es cierto, sin perjuicio de que las partes convengan formas de satisfacción que sean subrogadas de la pura entrega de dinero, por ejemplo la dación en pago. Aquí el comprador realiza su prestación asumiendo una obligación que tiene el vendedor con determinada entidad financiera, quedando aquel liberado de tal obligación. Desde el punto de vista registral, es aplicable el art 10 LH, y aquí aparece claramente determinada la forma en que se convenido el pago del precio. En cuanto al aspecto tributario, tampoco hay obstáculo para la asunción global, pues el vendedor ostenta dos créditos, el relativo al precio y al IVA, y pese a la obligación establecida por la ley fiscal al vendedor, en este caso, el comprador contrae una obligación frente a aquel, a consecuencia del contrato celebrado por ambos. Por tanto constituyendo ambas cantidades –precio e IVA- elementos o sumandos de la total cantidad que debe pagar el comprador, no hay razón para rechazar la inscripción de la forma en que se lleva a cabo la contraprestación.

            Se reitera finalmente, que la calificación sustitutoria no se puede entender como un mero trámite que quepa despachar como una simple ratificación de la calificación del Registrador Sustituido. (AFS)

PDF (BOE-A-2009-345 - 6 págs. - 191 KB)

 

*5. MODIFICACIÓN DE PROYECTO DE REPARCELACION. DIVERSOS DEFECTOS CONSENTIMIENTO DE LOS TITULARES REGISTRALES. Resolución de 1 de diciembre de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por la "Junta de Compensación de la Unidad de Ejecución UE-2 Polígono Sur del Sector SUP CH-2 El Retiro" y por "Unión Seis Promotores Inmobiliarios S.L.", contra la negativa del registrador de la propiedad número 10 de Málaga, a inscribir una operación jurídica complementaria a un proyecto de reparcelación.

            Se plantea la inscribibilidad de una operación jurídica complementaria a un proyecto de reparcelación ya inscrito, en el que se han seguido los trámites de información pública propios de un expediente reparcelatorio, pero sin que conste el consentimiento de los titulares de las fincas de reemplazo inscritas en virtud del proyecto de reparcelación que ahora se modifica.

            Por el Registrador se alegan varios defectos:

            1.- Falta de consentimiento de los titulares de las fincas afectadas. Se confirma el defecto, ya que si bien es cierto que cabe la rectificación por resolución de la Administración y que no es necesario el consentimiento de los titulares cuando se trate de expedientes meramente rectificadores en los que la autoridad administrativa sea competente y se cumplan las garantías legales establecidas, en el presente caso, siendo firme el acuerdo de aprobación del proyecto de reparcelación y estando inscrito bajo la salvaguarda de los tribunales, no cabe ya introducir en aquél una modificación del alcance que la que ahora se cuestiona pues ello conculcaría el propio régimen establecido para la revisión de los actos administrativos (arts. 102 ss de la Ley de RJAPyPAC). En consecuencia, no cabe inscribir la modificación si no media el consentimiento de los titulares registrales afectados o la oportuna resolución judicial supletoria (Arts. 1 y 40 LH)

            2.- Se modifican superficies, sin cumplir los requisitos hipotecarios sobre segregaciones, divisiones y agrupaciones. También se confirma el defecto ya que si bien sería suficiente la tramitación efectuada si todavía no estuviera inscrito el proyecto o se tratara de meras rectificaciones materiales, no ocurre así en este caso donde las fincas de resultado están ya inscritas y se introducen alteraciones sustanciales.

            3.- Se confirman también los defectos de que: a) la finca adjudicada al Ayuntamiento en virtud de la cesión del 10% del aprovechamiento medio, debe estar libre de cargas (art. 102.2 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía y 29 RD 1093/1997 sobre normas complementarias al Reglamento Hipotecario en materia urbanística); y  b) debe determinarse con claridad el saldo de la cuenta de liquidación que sustituye al anteriormente fijado, ya que la determinación de las cargas afectantes a las fincas de reemplazo deben quedar claramente establecidas en el título inscribible.

            4.- Rectificar linderos de algunas fincas debe implicar la rectificación de los linderos de otras fincas resultantes. Este defecto se rechaza ya que se entiende que en realidad no hay cambio de linderos sino que lo que cambia es la denominación de las parcelas colindantes, y eso es una actualización no obligatoria, que puede realizarse en los títulos posteriores que se inscriban sobre las mismas fincas.

            5.- Se confirma el defecto de que no se acredita la publicación en el Diario Oficial de la modificación del Plan Parcial de Ordenación ni del estudio de detalle, que es un trámite esencial en los términos de art. 7.1 del Real Decreto 1093/1097 y por tanto al que se extiende la calificación registral de documentos administrativos. (MN)

PDF (BOE-A-2009-346 - 7 págs. - 204 KB)

 

6. SUBROGACIÓN A CAMBIO DE PRECIO E IVA. Resolución de 2 de diciembre de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Madrid don José Antonio García de Cortázar Nebreda, contra la negativa del registrador de la propiedad de Illescas nº 1 a inscribir una escritura de compraventa.

            Ídem que la número 4 anterior. (AFS)

PDF (BOE-A-2009-347 - 6 págs. - 190 KB)

 

7. SUBROGACIÓN A CAMBIO DE PRECIO E IVA. Resolución de 2 de diciembre de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Madrid don José Antonio García de Cortázar Nebreda, contra la negativa del registrador de la propiedad de Illescas nº 1, a inscribir una escritura de compraventa.

            Ídem que la número 4 anterior. (AFS)

PDF (BOE-A-2009-348 - 6 págs. - 191 KB)

 

8. SUBROGACIÓN A CAMBIO DE PRECIO E IVA. Resolución de 3 de diciembre de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Madrid, don José Antonio García de Cortázar Nebreda, contra la negativa del registrador de la propiedad de Illescas nº 1, a inscribir una escritura de compraventa.

            Ídem que la número 4 anterior. (AFS)

PDF (BOE-A-2009-349 - 6 págs. - 192 KB)

 

9. SUBROGACIÓN A CAMBIO DE PRECIO E IVA. Resolución de 5 de diciembre de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Madrid, don José Antonio García de Cortázar Nebreda, contra la negativa del registrador de la propiedad de Illescas nº 1, a inscribir una escritura de compraventa.

            Ídem que la número 4 anterior. (AFS)

PDF (BOE-A-2009-350 - 6 págs. - 193 KB)

 

10. SUBROGACIÓN A CAMBIO DE PRECIO E IVA. Resolución de 9 de diciembre de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Madrid, don José Antonio García de Cortázar Nebreda, contra la negativa del registrador de la propiedad de Illescas nº 1, a inscribir una escritura de compraventa.

            Ídem que la número 4 anterior. (AFS)

PDF (BOE-A-2009-351 - 6 págs. - 193 KB)

 

*11. DEPOSITO DE CUENTAS. OBLIGATORIEDAD DEL INFORME DE AUDITORIA. Resolución de 5 de diciembre 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado sobre depósito de las cuentas anuales de "Romer-Hijo, S.L.". 

            Hechos: Se suspende el depósito de cuentas de una sociedad por resultar de los documentos presentados que la sociedad debe presentar balance ordinario y por tanto también informe de auditoría, informe que no presenta. La sociedad recurre alegando que hubo un error en cuanto al número de trabajadores que se consignó en la documentación presentada y que por tanto puede presentar las cuentas en forma abreviada.

            Doctrina: La DG confirma el acuerdo de calificación, dando a la sociedad la posibilidad de volver a presentar una nueva documentación con el error corregido, la cual deberá ser nuevamente objeto de calificación.

            Comentario: No resulta de la exposición de los hechos, ni tampoco de las alegaciones del recurrente, ni de la resolución de la DG, si en la certificación constaba o no que la sociedad podía presentar las cuentas anuales en forma abreviada. Si constaba dicha circunstancia la devolución de las cuentas implica una calificación de las mismas, no quedando claro, ni en el RRM, ni en el art. 219 de la LSA, que las cuentas, en su interioridad, estén sujetas a la calificación registral. Es cierto que tanto el art. 368 del RRM, como el citado 219 de la LSA,  permiten calificar si los documentos presentados son los exigidos por la Ley, lo que implicaría la posibilidad de exigir el informe de auditoría si el registrador en su calificación aprecia la falta de dicho documento. Pero si en la certificación se manifiesta, bajo la fe del certificante, que las cuentas se pueden presentar en forma abreviada y por tanto sin informe de auditoría y de las cuentas presentadas resulta que ello no es así, el defecto parece que debe estar, más que en la falta de algún documento-en este caso el informe del auditor- en la contradicción existente entre la certificación y el contenido de las cuentas presentadas, debiendo ser ello aclarado por la propia sociedad. De todas formas es un tema difícil, pues se trata de controlar y calificar todas las cuentas presentadas y si en algunos casos será a lo mejor evidente la contradicción existente, en otros no lo será tanto pudiendo incurrir en responsabilidad el registrador si admite el depósito sin la presentación de alguno de los documentos que sean obligatorios. Incluso siguiendo esta tesis de calificar las cuentas en su interioridad se podría llegar al absurdo de tener que comprobar las sumas de las cantidades incluidas en las mismas cuentas, para asegurarnos que las mismas son correctas en todos sus parámetros, y que no existen errores aritméticos que podrían desvirtuar, en un sentido o en otro, la necesidad o no de determinados documentos o el propio formato de las cuentas que deban depositarse. No obstante dejamos constancia de que siempre que a la DG se le ha planteado un problema de este tipo, su conclusión ha sido la de que las cuentas en sí mismas estaban sujetas a calificación. (JAGV)

PDF (BOE-A-2009-525 - 2 págs. - 167 KB)

 

12. SUBROGACIÓN A CAMBIO DE PRECIO E IVA. Resolución de 4 de diciembre de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Madrid don José-Antonio García de Cortázar Nebreda, contra la negativa del registrador de la propiedad de Illescas nº 1, a inscribir una escritura de compraventa.

            Ídem que la número 4 anterior. (AFS)

PDF (BOE-A-2009-678 - 6 págs. - 203 KB)

 

13. SUBROGACIÓN A CAMBIO DE PRECIO E IVA. Resolución de 5 de diciembre de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Madrid don José-Antonio García de Cortázar Nebreda, contra la negativa del registrador de la propiedad de Illescas nº 1, a inscribir una escritura de compraventa.

            Ídem que la número 4 anterior. (AFS)

PDF (BOE-A-2009-679 - 6 págs. - 203 KB)

 

***14. OBRA NUEVA DE VIVIENDA UNIFAMILIAR: INNECESAREIDAD DE LIBRO DEL EDIFICIO Y LICENCIA DE OCUPACIÓN. Resolución de 10 de diciembre de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Sonseca don Francisco Javier Morillo Fernández, contra la negativa del registrador de la propiedad de Orgaz, a inscribir una escritura de agrupación y declaración de obra nueva finalizada.  Vinculante.

            HECHOS: Se formaliza una escritura de agrupación de dos fincas y declaración de obra nueva de ampliación de vivienda unifamiliar, destinada a uso propio de los declarantes, que son autopromotores.

            REGISTRADOR: Rechaza la inscripción, ya que no se acredita la entrega al propietario del Libro del Edificio, ni el otorgamiento de la primera ocupación (art 169 del Dto 1/2004 de la Ley Urbanística de Castilla La Mancha). Se apoya para ello:

            .- En cuanto al Libro del Edificio, se encuentra dentro de los requisitos que exige el art 19 de la LS de 2007, así como la Rs Circular de 26 de julio de 2007, al hablar de los “requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para su entrega a los usuarios y el otorgamiento… de las autorizaciones administrativas que prevea la legislación de la ordenación territorial urbanística”.

            .- Y en cuanto a la licencia de primera ocupación, se basa tanto en la LS como en el art 160 de la Ley Urbanística de Castilla La Mancha 1/2004, que indica que “están sujetos a licencia de usos y actividades… las siguientes obras: la primera utilización y ocupación de edificios e instalaciones y en general la modificación del uso de construcciones, edificaciones e instalaciones”.

            NOTARIO: Recurre la anterior calificación en base a que:

            .- En cuanto al Libro del Edificio, se trata de vivienda para uso propio, de suerte que los declarantes son promotores, propietarios  usuarios finales, por tanto no tiene sentido el acreditar la entrega al propietario de dicho Libro, por cuanto muchos, de los datos que se recogen en él, los aporta el mismo promotor (así relación de agentes que intervienen en el proceso de la edificación). Por lo demás la exigencia de la tenencia del Libro en poder del autopromotor, no está justificada, por cuanto el control de la existencia del Libro no está atribuido al Registrador, ni afecta a la publicidad de los derechos reales, desde el momento que la patrimonialización de la edificación se produce por su realización efectiva, y por tanto la adquisición de la propiedad se produce por el hecho de la construcción con arreglo a la legislación urbanística. Y de igual modo que se dispensa del seguro decenal, idéntica razón existe para la dispensa de la exigencia de la aportación de dicho Libro.

            .-  Del mismo modo debe rechazarse la exigencia de la licencia de primera ocupación, conforme a la Ley de Castilla la Mancha y tanto para el supuesto de obra nueva de autopromotor como para la venta, y ello porque el art 19 de la LS de 2007, no exige para la entrega de la edificación al usuario, que se acredite la licencia de primera ocupación, sino que se limita a determinar que para la construcción de edificios hay que obtener las preceptivas licencias, concretándolas en el promotor y como una obligación del mismo. Y si el art 19 de la LS establece determinados requisitos para que el propietario pueda edificar, previa licencia, haciendo suya la edificación, éste puede edificar y puede declarar la obra nueva aunque no tenga licencia de primera ocupación. Ésta sólo es necesaria para la prestación de servicios de agua, electricidad, gas etc... Si se considerara como una total finalización de la obra, no sería precisa la previa licencia de construcción y además el fin de obra sería superfluo.

            DIRECCIÓN GENERAL: La DG estima el recurso del notario.

            1.- Comienza diciendo que la delimitación legal del dcho de la propiedad en razón de su función social, afecta al suelo urbano o urbanizable y se traduce en el ejercicio de funciones urbanísticas en especial la edificación. La LS, como medio de control de la legalidad urbanística, impone a los notarios la comprobación de requisitos y deberes urbanísticos, en especial los “la acreditación documental del cumplimiento de los requisitos que impone la legislación reguladora de la edificación para le entrega a sus usuarios y el otorgamiento de las autorizaciones administrativas exigibles”.

            2.-  Este art 19 LS completado por la Rs Circular de 26 julio 2007, significa que en la declaración de obra nueva terminada o acta de fin de obra se exigirá por los notarios y registradores, tanto el seguro decenal, como el Libro del Edificio, y por tanto el notario deberá hacer constar en la escritura la existencia de dicho Libro y la disponibilidad del promotor para entregar un ejemplar del mismo a cada usuario del edificio. Pero tal Libro no es exigible al autopromotor de vivienda propia, ya que lo que se tutela no es el interés del promotor sino de los usuarios de la edificación. Además la adquisición de la propiedad de la obra nueva se produce por el hecho de haberla construido conforme a la legislación urbanística, y no se condiciona dicha patrimonialización al hecho de que el autopromotor acredite que dispone del libro del Edificio. Tampoco dicha norma tiene por fin la protección de los consumidores, sino el control de la legalidad urbanística, en orden a edificar, de tal forma que el art 19 LS no exige en el momento de la declaración de obra nueva otorgada por el autopromotor, el cumplimiento de los requisitos que sólo se exigen para la venta de la vivienda.

            3.-  En cuanto a la licencia de ocupación tampoco es exigible como requisito para edificar, ni siquiera para la entrega de la edificación a los usuarios, sin perjuicio de las consecuencias de un eventual incumplimiento de las obligaciones por los agentes de la edificación, y por tanto el art 19, se está refiriendo a la licencia de edificación (no a la de primera ocupación). La licencia de ocupación tiene por objeto comprobar la adecuación de la obra al proyecto para el que se concedió la licencia, y no significa que en la declaración de obra nueva deba acreditarse la obtención de aquella. En todo caso no deben confundirse los requisitos exigidos para la venta con los que deben acreditarse para la declaración de obra nueva.

            COMENTARIO: De todo lo expuesto, se pueden sacar, a mi juicio, una serie de consecuencias:

            .- La propiedad de la edificación se adquiere por el hecho de haberla construido conforme a la legislación urbanística (licencia de construcción, certificado técnico y seguro decenal, éste en cuanto a las edificaciones que no sean de autopromoción).

            .- Conforme al art 19 LS y Rs Circular 26 julio 2007, no es preciso el Libro del edificio en las edificaciones de autopromoción, aunque, en aquellas que no lo sean, el notario debe hacer constar su existencia, y la disponibilidad del promotor para su entrega a los usuarios.

            .- La licencia de ocupación no es precisa para la declaración de obra nueva, ni siquiera para la entrega de la vivienda al usuario, o sea a la venta, sin perjuicio de las consecuencias que tenga para el promotor el no haberla obtenido, ya que el art 19 LS se está refiriendo a la licencia de construcción.

            .- No deben confundirse los requisitos exigidos para la venta con los necesarios para la declaración de obra nueva terminada y acta fin de obra.

            .- Parece pues que, pese a que la Rs se refiere a una declaración de obra de vivienda unifamiliar en autopromoción, en general en la declaración de obra nueva de edificaciones que no sean de autopromoción, sólo será exigible la constancia del libro del edificio y la disponibilidad del promotor para su entrega al usuario, y nunca será imprescindible la licencia de primera ocupación, ni siquiera para la venta, con las consecuencias que ello pueda acarrear a aquel.

            Y en todo caso, estos comentarios y en definitiva la Rs quedan subordinados a lo que establezca cada legislación autonómica para tales supuestos. (JLN)

PDF (BOE-A-2009-680 - 9 págs. - 232 KB)

 

15. OBRA NUEVA VIVIENDA UNIFAMILIAR: AUTOPROMOTOR EN COMUNIDAD VALENCIANA. NO NECESIDAD DE LICENCIA PRIMERA OCUPACIÓN NI DEPOSITO DEL LIBRO DEL EDIFICIO Resolución de 10 de diciembre de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Valencia don Manuel Ángel Rueda Pérez, contra la negativa de la registradora de la propiedad accidental de Massmagrell, a inscribir una escritura de declaración de obra nueva. Vinculante.

            HECHOS.- Se formaliza escritura de ampliación de Obra nueva ya terminada de vivienda unifamiliar para uso propio.

            REGISTRADOR.- Suspende la inscripción porque debe aportarse:

            1) Licencia de Primera Ocupación o Cedula de Habitabilidad de conformidad con el art 32, Ley Valenciana 3/2004 de 30 Junio de Ordenación y Fomento de Calidad de la Edificación, Articulo 19, Ley del Suelo 8/2007 de 27 de Mayo y

            2) Acta de Depósito del Libro del Edificio (art 7 LOE) o por lo menos manifestación de que se ha puesto a disposición de los sucesivos adquirentes de conformidad con la Resolución-Circular DGRN de 26 de

Julio de 2.007.

            NOTARIO.- A) La exigencia de Licencia de Primera Ocupación carece de base legal. El Registro se basa en el articulo 19 de la Ley Suelo 8/2007 de 27 de Mayo, considerando incluida en la exigencia de acreditación de “los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a los usuarios”.

            El art. 19 Ley Suelo contiene una remisión a la legislación reguladora de la edificación que se concreta en: 1) la Ley estatal 38/1999 de Ordenación de la Edificación, 2) la Ley valenciana 3/2004 de 30 de Junio de Ordenación y Fomento de Calidad de la Edificación y 3) la Ley Valenciana 8/2004 de 20 de Octubre de la Vivienda.

            De esta forma:

            1) Art 19 de la Ley 38/1999 exige la constitución de las garantías decenales y el art 7 obliga al promotor la entrega a los usuarios del Libro del Edificio.

            2) Art 32 de la Ley 3/2004 regula la “Licencia municipal de ocupación”, imponiendo al constructor la obligación de “solicitarla al Ayuntamiento” pero no la obligación de obtenerla ni entregarla al adquirente como requisito previo a la entrega de la edificación, aunque sea habitual que así se haga.

            3) El art 6.2, 3º de la Ley 8/2004 de la Vivienda reitera la obligación de constitución de las garantías por daños, igual que el art. 19 Ley 38/1999.

            El art 16 de esta Ley 8/2004 de la Vivienda Valenciana señala los requisitos exigibles en las compraventas de viviendas terminadas, y en tal sentido dice:

            “En las compraventas de viviendas terminadas de nueva construcción o provenientes de rehabilitación integral del edificio, se exigirán los requisitos y documentos previstos en los arts anteriores, salvo en o relativo a los pagos anticipados en periodo de construcción y además los siguientes:

            a.- Las garantías por los daños materiales derivados de vicios y defectos de construcción establecidos en la legislación de ordenación de la edificación.

            b.- En su caso el importe del préstamo hipotecario que corresponda a la vivienda, las condiciones del mismo y los requisitos de subrogación al comprador. El comprador podrá o no subrogarse o no en el préstamo del promotor, siendo por cuenta de éste los gastos de cancelación cuando el comprador optara por la no subrogación en dicho préstamo.

            Los anteriores requisitos señalados en los apartados a) y b) deberán acreditarse en la escritura pública de compraventa.

            c.- El Libro del Edificio que recogerá la documentación de la obra ejecutada, conforme se establece en la legislación de ordenación de la edificación.

            d) La licencia de ocupación y en el supuesto de viviendas de protección pública de nueva construcción o rehabilitadas, en primera transmisión, la cédula de calificación definitiva.”

            El art 6 de la misma Ley 8/2004 regula los requisitos de las Obras nuevas en construcción y terminadas y división en propiedad horizontal de viviendas y su inscripción y reitera la Licencia municipal de edificación, la certificación de fin de obra y las garantías, sin referirse a la Licencia de ocupación.

            El Notario termina alegando que la entrega de la licencia de ocupación es una obligación del promotor en beneficio del adquirente y que éste puede renunciar porque le interese adelantar el otorgamiento.

            B) La exigencia del depósito del Libro del edificio tampoco procede porque es para uso propio de los declarantes.

            DIRECCIÓN GENERAL.-

            Comienza diciendo que la delimitación legal del derecho de propiedad en razón de su función social, afecta al suelo urbano o urbanizable y se traduce en el ejercicio de las facultades urbanísticas en especial la edificación. El objeto del Registro de la Propiedad es la publicidad de situaciones jurídico reales y la adquisición del derecho de propiedad sobre la obra nueva se produce por el hecho de haberla construido con el cumplimiento de los deberes del regimen que le corresponda, sin que dicha patrimonialización este condicionada al hecho de que el autopromotor disponga del Libro del Edificio.

            Reitera la Rs-Circular DGRN de 26 de Julio de 2.007 que exige se acredite en las obras nuevas terminadas o actas de finalización: el seguro decenal y el Libro del Edificio.

            Añade que caso de autopromotor de vivienda para uso propio carece de justificación exigir el Libro del edificio porque con él se pretende tutelar, no al promotor, sino a los ulteriores usuarios de la edificación

            En cuanto a la Licencia de primera ocupación, la DG afirma que no se exige ni para edificar, ni para la entrega de la edificación a los usuarios, sin perjuicio de las consecuencias de su incumplimiento; y la referencia del art 19.1 LS a la acreditación “de las autorizaciones administrativas que prevea la legislación de ordenación territorial y urbanística” se entiende referida a la Licencia de Edificación.

            No deben confundirse los requisitos exigidos para la venta de la vivienda, con los que, según la legislación de la edificación, deban acreditarse al Notario para la autorización de la obra nueva, terminando con que la Licencia de Ocupación ni siquiera debe acreditarse en la escritura de compraventa.

            COMENTARIO.- Parece claro que ni la Licencia municipal de ocupación, ni el depósito del Libro del Edificio deben acreditarse en los casos de vivienda de autopromotor para uso propio.

            La cuestión es ¿debe acreditarse la Licencia de ocupación cuando de trata de Actas de Fin de Obra en promociones ordinarias? No faltará quien diga que en tal caso sí debe exigirse, pero mi opinión es que las mismas razones existen para su no exigencia en general y en este punto la DG no distingue.

            Quizá habrá que esperar a un pronunciamiento más claro de la DG para este caso, pero la congruencia jurídica exige que su decisión sea la misma. (JLN)

PDF (BOE-A-2009-681 - 7 págs. - 208 KB)

 

*16. DEPOSITO DE CUENTAS. NO COINCIDE EL CAPITAL REGISTRAL CON EL QUE FIGURA EN LAS CUENTAS. DISCORDANCIAS EN LA MEMORIA RESPECTO A LA NATURALEZA DE LA SOCIEDAD. CALIFICACIÓN DE LAS PROPIAS CUENTAS. Resolución de 10 de diciembre de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, sobre depósito de las cuentas anuales de "Uribe Sánchez, S.L."

            Hechos: Se solicita el depósito de cuentas de una sociedad limitada, el cual no se admite por los siguientes defectos:

            1. Falta de coincidencia entre el capital que figura en el balance y el capital que consta en el Registro.

            2. Discordancia entre la manifestación que figura en la memoria, de que la sociedad se adaptó a la LSP, Ley 2/2007, y el contenido del registro en el que no figura practicada dicha adaptación. Como fundamentos de derecho se citan las resoluciones de 28-2-2005 y 23-1-2006 que permiten la calificación del contenido de los documentos presentados a depósito.

            Se recurre alegando fundamentalmente la extralimitación en la calificación por parte del Registrador pues este, de conformidad con los art. 219.1 de la LSA y 368.1 del RRM, sólo puede calificar que los documentos presentados son los exigidos por la Ley, que están debidamente aprobados y que constan las preceptivas firmas.

            Doctrina: La DGRN, confirmando el acuerdo calificatorio, viene a declarar con contundencia que el Registrador no solo puede, sino que debe examinar el contenido de los documento presentados a depósito para examinar la validez de su contenido por lo que resulta de ellos y de los asientos del registro (Art.18 Coco y 6 RRM).

            Comentario: Vuelve a plantear esta resolución el espinoso problema de si las cuentas anuales, en todos sus documentos presentados a depósito, están o no sujetas a calificación registral. Es un problema similar al que planteaba la resolución de 5 de Diciembre de este mismo año resumida bajo el número 11. A juicio de la DGRN sí están sujetos a calificación lo que en teoría haría necesario que el registrador examinara, con más o menos detenimiento, la totalidad de las cuentas anuales y demás documentos, en su caso, presentados a depósito.

            Respetando el superior criterio de la DG, en nuestra opinión, la calificación del los documentos contables presentados a depósito no se rige por el art. 18 del Coco, citado en la resolución, sino por el más específico del art. 219.1 de la LSA, aplicable a las sociedades limitadas por lo dispuesto en el art. 84 de su ley reguladora. Este artículo parece claro y según el mismo lo único calificable de los depósitos de cuentas es si los documentos presentados son los exigidos por la Ley, si están debidamente aprobados y si constan las preceptivas firmas. Por ello parece más correcta la tesis de la resolución de 5 de Diciembre, en la que el registrador se limitaba a exigir un documento que, a su juicio, era necesario, aunque ello implicara el examen de las cuentas, que la que ahora examinamos que se produce con rotundidad acerca de las facultades calificatorias del registrador en relación al contenido de las cuentas a depositar. Si ello fuera así el registrador debería examinar, como ya apuntamos en el comentario a la resolución de 5 de Diciembre, hasta las operaciones aritméticas contenidas en las cuentas y por supuesto, el contenido de la memoria, el del informe de gestión, el de auditoría  y los demás documentos, en su caso, presentados. Todo ello parece excesivo, no debiendo perderse de vista que las cuentas no están inscritas, sino simplemente depositadas y que una vez transcurridos seis años, las mismas pueden destruirse (Cfr. Art. 219 .2 LSA).

            Por tanto aceptando la tesis de la DG, -loable en cuanto pretende que la publicidad emanada del registro sea lo más fiable posible-, dado que no es vinculante, pues se trata de resolución confirmatoria de acuerdo de calificación, la misma debe ser objeto de una muy cuidadosa aplicación, pues su aplicación maximalista traería como consecuencia una paralización del proceso del depósito de cuentas en los RRMM. (JAGV)

PDF (BOE-A-2009-682 - 4 págs. - 184 KB)

 

17. OBRA NUEVA DE VIVIENDA UNIFAMILIAR: INNECESARIDAD DE LIBRO DEL EDIFICIO Y LICENCIA DE OCUPACIÓN. Resolución de 15 de diciembre de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Sonseca, don Francisco Javier Morillo Fernández, contra la negativa del registrador de la propiedad de Orgaz, a inscribir una escritura de declaración de obra nueva finalizada.

            Similar a la 14. (ACM)

PDF (BOE-A-2009-1140 - 9 págs. - 233 KB)

 

18. OBRA NUEVA DE VIVIENDA UNIFAMILIAR: INNECESARIEDAD DE LIBRO DEL EDIFICIO Y LICENCIA DE OCUPACIÓN. Resolución de 15 de diciembre de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Valladolid, don Eduardo Jiménez García, contra la negativa de la registradora de la propiedad nº 5, de dicha capital, a inscribir una escritura de declaración de obra nueva.

            Ídem que la comentada con el número 14 de este informe, en el ámbito de Castilla León. (AFS)

PDF (BOE-A-2009-1141 - 9 págs. - 230 KB)

 

19.- OBRA NUEVA TERMINADA DE VIVIENDA UNIFAMILIAR EN C. VALENCIANA: INNECESARIDAD DE LIBRO DEL EDIFICIO Y LICENCIA DE OCUPACIÓN. Rs. 17 diciembre de 2008. DGRN. BOE de 23 de enero de 2009. Notario D Manuel Manzanares Echeguren - Registro de la Propiedad de Vinarós. Vinculante.

            HECHOS: Se formaliza una escritura de declaración de obra nueva terminada de vivienda unifamiliar, en la que los propietarios son autopromotores y la misma se destina a uso propio.

            REGISTRADORA: Rechaza la inscripción, ya que  no se acompaña la licencia de ocupación  (art 19 LS) ni se acredita el acta de depósito del Libro del Edificio (Rs Circ. 26 julio 2007).

            Se indica que la actual LS art 19 establece que los Registradores deberán exigir para inscribir tales documentos “el cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para su entrega a los usuarios” y uno de ellos es el de la licencia de ocupación que exige el art 16 de la ley 3/2004 Valenciana para la entrega de la edificación a los mismos. Por su parte la Rs Circ de 26 julio de 2007 exige que el promotor deposite ante notario un ejemplar del Libro del Edificio, acompañado de certificado del arquitecto que acredite que es tal y que dicho libro le ha sido entregado al Promotor.

            NOTARIO: Recurre la anterior calificación en base a que:

            ..- En cuanto al art 19 LS es cierto que establece la obligación de acreditar al notario en las obras nuevas terminadas el seguro decenal, pero este art hay que conectarlo con la Rs Cir de 2007, la cual sólo menciona como exigencia para la entrega de viviendas, dicho seguro decenal y el Libro del edificio, pero en ningún caso incluye la licencia de ocupación.

            Por su parte la Legislación Valenciana art 16  ley 8/2004, nunca exige dicha licencia de ocupación para la declaración de obra nueva terminada. Dice este precepto:

             “En las compraventas de viviendas terminadas de nueva construcción o provenientes de rehabilitación integral del edificio, se exigirán los requisitos y documentos previstos en los arts anteriores, salvo en o relativo a los pagos anticipados en periodo de construcción y además los siguientes:

             a.- Las garantías por los daños materiales derivados de vicios y defectos de construcción establecidos en la legislación de ordenación de la edificación.

            b.- En su caso el importe del préstamo hipotecario que corresponda a la vivienda, las condiciones del mismo y los requisitos de subrogación al comprador. El comprador podrá o no subrogarse o no en el préstamo del promotor, siendo por cuenta de éste los gastos de cancelación cuando el comprador optara por la no subrogación en dicho préstamo.

               Los anteriores requisitos señalados en los apartados a) y b) deberán acreditarse en la escritura pública de compraventa.

            c.- El Libro del Edificio que recogerá la documentación de la obra ejecutada, conforme se establece en la legislación de ordenación de la edificación.

             d) La licencia de ocupación y en el supuesto de viviendas de protección pública de nueva construcción o rehabilitadas, en primera transmisión, la cédula de calificación definitiva

            La conclusión es que dicha Ley exige tales requisitos para las escrituras de compraventa, pero nunca la licencia de ocupación para las de obra nueva. Tampoco lo exigen la Ley Valenciana  3/2004  ni la 16/2005 para tales escrituras de obra nueva terminada. Además hay un argumento práctico: El Ayuntamiento exige para conceder la licencia de ocupación, copia de la escritura de obra nueva y división horizontal, junto a otros documentos.

            ..- En cuanto a la exigencia de acreditar el acta de depósito del  Libro del Edificio, es cierto que la impuso la citada Circular, pero ello va destinado a los usuarios finales del edificio, a efecto de que conozcan quienes son los agentes del proceso constructivo, pero no tiene sentido en el caso de la autopromoción, ya que aquí el promotor y el destinatario final son la misma persona.

            DIRECCIÓN GENERAL: La DG estima el recurso del notario.

            1.- Comienza diciendo que la delimitación legal del dcho de la propiedad en razón de su función social, afecta al suelo urbano o urbanizable y se traduce en el ejercicio de funciones urbanísticas en especial la edificación. La LS como medio de control de la legalidad urbanística impone a los notarios la comprobación de requisitos y deberes urbanísticos, en especial los “la acreditación documental del cumplimiento de los requisitos que impone la legislación reguladora de la edificación para la entrega a sus usuarios y el otorgamiento de las autorizaciones administrativas exigibles”, y los Registradores deben comprobar que tales requisitos se han cumplido, en especial debe exigirse que el otorgante acredite la documentación del art 19.1 de la LS. La cuestión es que notario y registrador discrepan en cuanto a la interpretación de dicho precepto.

            2.-  Este art 19 LS completado por la Rs Circular de 26 julio 2007, significa que en la declaración de obra nueva terminada o acta de fin de obra se exigirá por los notarios y registradores, tanto el seguro decenal, como el Libro del Edificio, y por tanto el notario deberá hacer constar en la escritura la existencia de dicho Libro y la disponibilidad del promotor para entregar un ejemplar del mismo a cada usuario del edificio. Pero tal Libro no es exigible al autopromotor de vivienda propia, ya que lo que se tutela no es el interés del promotor sino de los ulteriores usuarios de la edificación. Además el Registro publica situaciones jco reales, y  la adquisición de la propiedad de la obra nueva se produce por el hecho de haberla construido conforme a la legislación urbanística, y no se condiciona dicha patrimonialización al hecho de que el autopromotor acredite que dispone del libro del Edificio. Tampoco dicha norma tiene por fin la protección de los consumidores, sino el control de la legalidad urbanística, en orden al cumplimiento de los requisitos para edificar, de tal forma que el art 19 LS no exige en el momento de la declaración de obra nueva otorgada por el autopromotor, el cumplimiento de requisitos que sólo se exigen para la venta de la vivienda.

            3.-  En cuanto a la licencia de ocupación tampoco es exigible como requisito para edificar, ni siquiera para la entrega de la edificación a los usuarios, sin perjuicio de las consecuencias derivadas de un eventual incumplimiento de las obligaciones por los agentes de la edificación, y por tanto el art 19, se está refiriendo a la licencia de edificación (no a la de primera ocupación). La licencia de ocupación tiene por objeto comprobar la adecuación de la obra al proyecto para el que se concedió la licencia,  y no significa que en la declaración de obra nueva deba acreditarse la obtención de aquella. En todo caso no deben confundirse los requisitos exigidos para la venta con los que deben acreditarse para la declaración de obra nueva, a mayor abundamiento, cuando resulta que la licencia de ocupación ni siquiera se incluye expresamente entre los requisitos o documentos que deben acreditarse en la escritura de compraventa.

            COMENTARIO: De todo lo expuesto, se pueden sacar, a mi juicio, una serie de consecuencias:

            ..- La propiedad de la edificación se adquiere por el hecho de haberla construido conforme a la legislación urbanística (licencia de construcción, certificado técnico y seguro decenal, éste en cuanto a las edificaciones que no sean de autopromoción).

            ..- Conforme al art 19 LS y Rs Circular 26 julio 2007, no es preciso el Libro del edificio en las edificaciones de autopromoción, aunque, en aquellas que no lo sean, el notario debe hacer constar su existencia, y la disponibilidad del promotor para su entrega a los usuarios.

            ..- La licencia de ocupación no es precisa para la declaración de obra nueva, ni siquiera para la entrega de la vivienda al usuario,, sin perjuicio de las consecuencias que tenga para el promotor el no haberla obtenido, ya que el art 19 LS se está refiriendo a la licencia de construcción.

            ..- No deben confundirse los requisitos exigidos para la venta con los necesarios para la declaración de obra nueva terminada y acta fin de obra.

            ..- Finalmente y en estos recursos relativos a la Comunidad Valenciana, la DG hace una manifestación realmente de gran trascendencia, aunque estamos ante una escritura de declaración de obra nueva, ya que tras de indicar que en la escritura de obra nueva, en general, no se precisa la licencia de ocupación, manifiesta “a mayor abundamiento (conforme a la legislación urbanística valenciana)  “resulta que la licencia de ocupación ni siquiera se incluye expresamente entre los requisitos o documentos que deben acreditarse en la escritura de compraventa

            En todos los casos habrá que estar a lo que disponga la respectiva legislación autonómica. (JLN)

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20. OBRA NUEVA TERMINADA DE VIVIENDA UNIFAMILIAR EN C. VALENCIANA: INNECESARIDAD DE LICENCIA DE OCUPACIÓN. Resolución de 18 de diciembre de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Vinaròs, don Manuel Manzanares Echeguren, contra la negativa de la registradora de la propiedad de dicha población, a inscribir un acta de finalización de obra nueva.  Vinculante.

            El supuesto es idéntico al anterior, con la única diferencia de que en ésta, se expresa por los comparecientes que mediante acta autorizada por el mismo notario, el mismo día, se ha protocolizado acta de exhibición del Libro del Edificio. Se agrega también que los comparecientes son autopromotores de la edificación y se destina a uso propio.

            En el presente caso, el recurso se limita a la interpretación del art 19 LS, dado que la Registradora exige la licencia previa de ocupación, en tanto, el notario estima que no es necesaria para la declaración de obra nueva terminada.

            Las conclusiones de la DG son las mismas, dando la razón al notario, al estimar no necesaria el acta de ocupación para la declaración de obra nueva terminada y realizando la misma final indicación que antes se ha dicho: “ (conforme a la legislación urbanística valenciana) resulta que la licencia de ocupación ni siquiera se incluye expresamente entre los requisitos o documentos que deben acreditarse en la escritura de compraventa (JLN)

PDF (BOE-A-2009-1143 - 6 págs. - 202 KB)

 

21. ACTA FINAL DE OBRA DE CONJUNTO URBANÍSTICO EN C. VALENCIANA: INNECESARIDAD DE LICENCIA DE OCUPACIÓN. Resolución de 18 de diciembre de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Vinaròs, don Manuel Manzanares Echeguren, contra la negativa de la registradora de la propiedad de dicha población, a inscribir un acta de finalización de obra nueva.  Vinculante.

            HECHOS: El supuesto es idéntico al anterior, con la única diferencia de que en este caso estamos ante un acta final de obra de un Conjunto Urbanístico, en el que se testimonia el correspondiente certificado de los técnicos competentes acreditativo de que la obra ha finalizado, conforme al proyecto para el que se obtuvo la licencia, asi como la póliza del seguro decenal, y se expresa por el compareciente que por acta del mismo día se ha protocolizado acta de exhibición del Libro del edificio.

            REGISTRADORA Y NOTARIO: Igual que en las dos Rs anteriores, la Registradora exige, interpretando el art 19 LS, que es preciso para la inscripción del acta, la licencia de ocupación del edificio, en tanto el Notario, la rechaza por estimar que dicho precepto exige solamente, aparte del certificado técnico, la acreditación de la constitución del seguro decenal, y el Libro del Edificio, sin ser precisa la licencia de ocupación. Todo ello con los  mismos argumentos que se recogen en la Rs nº 19.

            DIRECCIÓN GENERAL: Da la razón al Notario e interpreta que el art 19 LS de 2007, en el sentido de que la legislación valenciana no exige como requisito para edificar –y ni siquiera para su entrega a los usuarios, sin perjuicio de las consecuencias que se deriven para el promotor de un eventual incumplimiento- la licencia de primera ocupación, ya que dicho precepto se está refiriendo a la licencia de edificación o construcción, e insiste de nuevo en la última manifestación que se ha recogido en las dos Rs anteriores. (JLN)

PDF (BOE-A-2009-1144 - 6 págs. - 203 KB)

 

22. OBRA NUEVA DE VIVIENDA UNIFAMILIAR: INNECESARIDAD DE LIBRO DEL EDIFICIO Y LICENCIA DE OCUPACIÓN. Resolución de 13 de diciembre de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Sonseca don Francisco Javier Morillo Fernández, contra la negativa del registrador de la propiedad de Orgaz, a inscribir un acta de finalización de obra nueva.

            Similar a la 14. (ACM)

PDF (BOE-A-2009-1215 - 9 págs. - 233 KB)

 

23. COMPRAVENTA. DISCREPANCIAS ENTRE LA DESCRIPCIÓN DE LA FINCA VENDIDA Y LA QUE APARECE DESCRITA EN EL REGISTRO. Resolución de 16 de diciembre de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por don Victoriano González Poveda, contra la negativa del registrador de la propiedad nº 29, de Madrid, a inscribir una escritura de compraventa.

            Hechos: Se suspende la inscripción de una escritura de venta de una vivienda al existir diferencias sustanciales entre la descripción que consta en la escritura y la descripción que figura en el Registro, aparte de estar la finca inscrita a favor de persona distinta del vendedor. A la escritura se acompaña una instancia, en la que se alude a una escritura de subsanación y en la que se concreta la finca vendida.

            Doctrina: La DG, tras ponderar la trascendencia de la inscripción registral y, dado que el error en la descripción afecta al propio objeto del negocio, confirma la nota de calificación.

            Comentario: Correcta resolución de nuestra DG, sin perjuicio de que en otros supuestos en que las diferencias sean nimias y no exista duda alguna sobre el objeto vendido, se pueda practicar la inscripción, haciendo constar las posibles diferencias en la nota de despacho, como por otra parte ha admitido en otras ocasiones la propia DG. (JAGV)

PDF (BOE-A-2009-1216 - 3 págs. - 177 KB)

 

24. OBRA NUEVA DE NAVE INDUSTRIAL: INNECESARIEDAD DE LICENCIA DE OCUPACIÓN. Resolución de 17 de diciembre de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Valladolid, don Eduardo Jiménez García, contra la negativa del registrador de la propiedad nº 6 de dicha capital, a inscribir una escritura de declaración de obra nueva.

            Ídem que la comentada con el número 14 de este informe, aunque el objeto es una nave industrial, en el ámbito de Castilla León.  (AFS)

PDF (BOE-A-2009-1217 - 7 págs. - 216 KB)

 

25. ACTA DE FINALIZACIÓN DE OBRA NUEVA: PARA SU INSCRIPCIÓN NO ES NECESARIO ACREDITAR LA LICENCIA MUNICIPAL DE OCUPACIÓN. Resolución de 19 de diciembre de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Valencia, don Fernando Olaizola Martínez, contra la negativa de la registradora de la propiedad nº 16 de Valencia, a inscribir un acta de finalización de obra nueva. Vinculante.

            Hechos: Se suspende la inscripción de un acta de finalización de obra nueva  por no acreditarse la obtención de la licencia municipal de ocupación. El Notario autorizante recurre.

            Doctrina: Con argumentos similares a los contenidos en la resolución de 10 de Diciembre de 2008, resumida bajo el número 14 de este archivo, la DGRN, revoca la nota de calificación.

            Aunque el supuesto se plantea en el ámbito de la CA de Valencia, lo estimamos aplicable a cualquier otra legislación autonómica, salvo que la misma exija expresamente como requisito de la escritura o de la inscripción la obtención de la citada licencia. (JAGV)

PDF (BOE-A-2009-1218 - 5 págs. - 195 KB)

 

26. OBRA NUEVA DE VIVIENDA UNIFAMILIAR: INNECESARIEDAD DE LIBRO DEL EDIFICIO Y LICENCIA DE OCUPACIÓN. Resolución de 19 de diciembre de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Valladolid don Eduardo Jiménez García, contra la negativa de la registradora de la propiedad nº 5 de dicha capital, a inscribir una escritura de declaración de obra nueva.

            Ídem que la comentada con el número 14 de este informe, en el ámbito de Castilla León. (AFS)

PDF (BOE-A-2009-1219 - 9 págs. - 231 KB)

 

27. OBRA NUEVA DE UN EDIFICIO EN PROPIEDAD HORIZONTAL: INNECESARIEDAD DE  LICENCIA DE OCUPACIÓN. Resolución de 22 de diciembre de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Valladolid, don Eduardo Jiménez García, contra la negativa de la registradora de la propiedad nº 5 de dicha capital, a inscribir una escritura de declaración de obra nueva terminada.

            Ídem que la número 14: no se necesita licencia de ocupación para la declaración de obra terminada de un edificio en propiedad horizontal. (AFS)

PDF (BOE-A-2009-1220 - 7 págs. - 210 KB)

 

28. ACTA DE FINALIZACIÓN DE OBRA NUEVA: PARA SU INSCRIPCIÓN NO ES NECESARIO ACREDITAR LA LICENCIA MUNICIPAL DE OCUPACIÓN. Resolución de 9 de diciembre de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Valencia, don Joaquín Borrell García, contra la negativa del registrador de la propiedad nº 1 interino, de Torrente, a inscribir un acta de finalización de obra nueva.  Vinculante.

            Similar, por no decir idéntica, a la resumida bajo el número 14 y número 25.

            Comentario: Sólo destacamos, dentro de la argumentación del notario recurrente, su opinión, que dice es práctica notarial y registral en la Comunidad Valenciana, de que tanto la exigencia del Libro del Edificio, como la exigencia de la licencia municipal de ocupación, son derechos renunciables, siempre de forma expresa, por el adquirente de la vivienda, de tal forma que debe primar su voluntad a obtener un título público y la inscripción registral, que le protege de posibles embargos y dobles ventas, a la obtención de dichos documentos, sin que ello implique, obviamente, su renuncia a su obtención posterior y sin que suponga un desconocimiento de los perjuicios que dicha renuncia puede comportarle, dado que será advertido expresamente por el notario autorizante. Por ello estima que no son exigibles en la finalización de la obra pues ello haría inviable la renuncia posterior.

            Esta interesante interpretación, choca, en cuanto a la no exigencia del Libro del Edificio, con la Resolución Circular de la DGRN de 26 de Julio de 2007, que lo exige expresamente en toda terminación de obra nueva. En cuanto a la licencia municipal de primera ocupación expresamos nuestras dudas, pues dicha renuncia pudiera ir en contra del orden público urbanístico (Cfr. Art. 6 CC, art. 5 LOE), aunque las dudas quedan salvadas en la tesis del notario recurrente, pues la renuncia no supone una renuncia definitiva, sino sólo a los efectos del otorgamiento de la escritura pública y la inscripción, para que puedan llevarse a cabo sin necesidad de acreditar la existencia de dicha licencia. En definitiva, que se trata de prescindir de estos requisitos por entorpecedores a la hora de transmitir en escritura pública e inscribir la vivienda, pero el hecho de que no sean exigibles, por renuncia, en dicho momento, no supone una renuncia definitiva a su obtención. (JAGV)

PDF (BOE-A-2009-1285 - 5 págs. - 194 KB)

 

*29. LA ACEPTACIÓN DEL MANTENIMIENTO DEL RANGO EN LA NOVACIÓN DE UN PRÉSTAMO HIPOTECARIO NO PUEDE INDUCIRSE O PRESUMIRSE. Resolución de 11 de diciembre de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por Golf Viladecans S.A., contra la nota de calificación del registrador de la propiedad nº 1, de Cerdanyola del Vallés, por la que se suspende la inscripción de una escritura de subsanación de hipoteca unilateral.

            Hechos. Habiéndose constituido una hipoteca unilateral sobre dos fincas en favor del Estado, se modifica la garantía para que la hipoteca se extienda a los intereses de demora durante el procedimiento contencioso-administrativo, aumentándose la cantidad de los intereses garantizados pero sin distribuirse entre ambas fincas. El Estado aceptó dicha modificación pero no prestó la aceptación al mantenimiento del rango, requisito previsto en el artículo 4.3 de la Ley 2/1994 cuando existan titulares de derechos inscritos con rango inferior, lo que concurría en el caso por ser el Estado titular de otra hipoteca posterior sobre ambas fincas.

            Se suspende la inscripción por faltar en la escritura de novación modificativa tanto la distribución de los intereses garantizados entre ambas fincas hipotecadas, como la aceptación de la Agencia Tributaria al mantenimiento del rango.

            Se interpone recurso contra la calificación registral, alegándose que el Estado al aceptar la hipoteca unilateral está prestando su consentimiento al mantenimiento del rango, y que no es necesario la distribución de la responsabilidad de la hipoteca por razón de los intereses entre acreedor y deudor, al no existir en la inscripción de la escritura inicial, aunque ello, en último caso, se puede subsanar distribuyendo los intereses por mitad entre dichas fincas.

            La Dirección General confirma la calificación registral, exigiendo la aceptación del Estado al mantenimiento del rango, no pudiendo operar el Registrador con presunciones o indicios. También declara que como consecuencia del principio de especialidad registral, artículo 119 de la Ley Hipotecaria, es precisa la distribución por convenio entre acreedor y deudor de la responsabilidad por intereses entre ambas fincas. (JZM)

PDF (BOE-A-2009-1286 - 4 págs. - 184 KB)

 

30. EMBARGO: REGIMEN ALEMAN DE PARTICIPACION. Resolución de 12 de diciembre de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por Commerzbank A.G., contra la negativa de la registradora de la propiedad nº 4, de Marbella, a la práctica de una anotación preventiva de embargo.

            Estando una finca inscrita a nombre de la esposa del deudor con arreglo al régimen económico matrimonial de participación (régimen alemán,), se decreta el embargo de “cuantos derechos” ostente el demandado sobre la finca.

            El Centro Directivo confirma el defecto de que no puede anotarse el embargo puesto que el marido no es titular de ningún derecho real sobre la finca, sino de un crédito que, en su caso, surgirá en el momento de la extinción del régimen; pero tal derecho de crédito no puede acceder al Registro, por lo que en el caso de que se embargara no sería objeto de reflejo en el mismo. (MN)

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31. OBRA NUEVA DE VIVIENDA UNIFAMILIAR: INNECESARIEDAD DE LIBRO DEL EDIFICIO Y LICENCIA DE OCUPACIÓN.  Resolución de 12 de diciembre de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Valencia, don Fernando Olaizola Martínez, contra la negativa del registrador de la propiedad de Chiva, a inscribir un acta de finalización de obra nueva. Vinculante.

            Es idéntica a la Resolución de 10 de diciembre de 2008 (nº 14), comentada por (JLN) y a la de 22 de diciembre de 2008 (nº 34).

            Llega, para la CCAA de Valencia, a la misma conclusión que para la de Castilla La Mancha. (ACM)

PDF (BOE-A-2009-1288 - 6 págs. - 202 KB)

 

32. EXCESO DE CABIDA EN FINCA SEGREGADA Y CON CERTIFICADO CATASTRAL. Resolución de 16 de diciembre de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Caravaca de la Cruz, por la que se suspende la inscripción de un exceso de cabida y la rectificación de linderos respecto de una finca inventariada en una escritura de aceptación y adjudicación de herencia.

            Reitera múltiples Res DGRN, desde la de 26 de enero de 1955 hasta la de 16 de abril de 2008, comentada por JFME.

            En el Registro consta que una finca está integrada por dos porciones, una de secano y otra de regadío. No consta la superficie de la 1ª, sino sólo de la segunda (4,36 Hct). En la certificación catastral aparecen 8,78 Hct.  Se pretende inscribir esta última superficie lo que rechaza el registrador por tener dudas sobre la correspondencia de la finca registral y catastral.

            La DGRN confirma la calificación del Registrador que deniega la inscripción de un exceso de cabida superior al 98% basado en una certificación catastral. Es razonable que existan dudas sobre la identidad de la finca, máxime cuando además, en la descripción de la finca, se modifican sus linderos (los que constaban en el Registro de la propiedad) para ajustarlos a la certificación del catastro, cuando el art 298 Rh exige, además de que no haya tales dudas, que la descripción registral y la catastral sean plenamente coincidentes.

            La solución pasa por inmatricular la porción dudosa (la de secano) y en su caso agruparla con la ya inscrita (la de regadío). (ACM)

PDF (BOE-A-2009-1289 - 5 págs. - 195 KB)

 

33. OBRA NUEVA DE DOS NAVES INDUSTRIALES: INNECESARIEDAD DE LICENCIA DE OCUPACIÓN. Resolución de 20 de diciembre de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Valladolid, don Eduardo Jiménez García, contra la negativa del registrador de la propiedad nº 6 de dicha capital, a inscribir un acta de finalización de obra nueva.

            Ídem que la número 14: no se necesita licencia de ocupación para la declaración de obra terminada de dos naves industriales.  (AFS)

PDF (BOE-A-2009-1290 - 7 págs. - 212 KB)

 

34. OBRA NUEVA DE VIVIENDA UNIFAMILIAR: INNECESARIEDAD DE LIBRO DEL EDIFICIO Y LICENCIA DE OCUPACIÓN. Resolución de 22 de diciembre de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Valencia, don Joaquín Borrell García, contra la negativa del registrador de la propiedad de Chiva, a inscribir un acta de finalización de obra nueva.

            Es idéntica a la nº 14, comentada por (JLN) y a la nº 31. Llega, para la CCAA de Valencia a la misma conclusión que para la de Castilla La Mancha. (ACM)

PDF (BOE-A-2009-1291 - 5 págs. - 195 KB)

 

35. NO CABE PRESENTAR INSTANCIA PRIVADA PARA ANULAR RECTIFICACÓN DE ASIENTO. Resolución de 23 de diciembre de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por doña María del Pilar Montes Colorado, contra la nota de calificación del registrador de la propiedad nº 12 de Málaga, por la que se deniega la extensión del asiento de presentación y en consecuencia su inscripción, de una instancia privada por la que se solicita la rectificación de un asiento registral.

            Se plantea si procede o no extender ASIENTO DE PRESENTACION de una instancia privada por la que se solicita que se deje sin efecto la rectificación de un asiento practicada en virtud de escritura de rectificación otorgada sin intervención de la recurrente, hasta entonces cotitular de la finca.

            La Dirección confirma la nota de calificación registral que deniega la presentación conforme el principio general del procedimiento registral que se basa en la necesidad de titulación auténtica (art.3 L.H.), por eso también el RH proscribe la presentación de los documentos privados, salvo que las disposiciones legales le atribuyan eficacia registral (artículo 420.1 R.H.).

            Además aclara el Centro Directivo, contestando a las alegaciones de la recurrente, que no es su competencia decidir si la rectificación del asiento que ahora se pretende dejar sin efecto estuvo o no bien hecha, ya que de los artículos 66 y 324 LH resulta que no cabe recurso frente a la calificación positiva por la que se extienda un asiento y si se discrepa de la rectificación practicada habrá que ejercer la correspondiente acción de rectificación del Registro, vía judicial, y en su caso, exigir las responsabilidades civiles por los perjuicios causados. (MN)

PDF (BOE-A-2009-1292 - 3 págs. - 179 KB)

 

36. EMBARGO DE BIENES FUERA DEL TERRITORIO DE LAS ENTIDADES LOCALES. Resolución de 23 de diciembre de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el Ayuntamiento de Fuenlabrada, contra la negativa del registrador de la propiedad nº 2 de Móstoles, a la práctica de una anotación preventiva de embargo.

            Se reiteran las Resoluciones según las cuales el Recaudador Municipal de un Ayuntamiento carece de jurisdicción para trabar bienes situados fuera del territorio de su corporación, ya que el art. 8 de la Ley Reguladora de las Haciendas locales expresamente recoge que las actuaciones en materia de inspección o recaudación ejecutiva que hayan de efectuarse fuera del territorio de la respectiva entidad local en relación con los ingresos de derecho público propios de ésta deberán ser practicados por los órganos competentes de la correspondiente Comunidad Autónoma o del Estado según los casos, previa solicitud del Presidente de la Corporación. (MN)

PDF (BOE-A-2009-1293 - 3 págs. - 176 KB)

 

 

 

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