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PRÁCTICA REGISTRAL

REGISTRO DE LA PROPIEDAD

BOE JUNIO 2011

(JDR)

 

RESEÑA ABREVIADA  DE ALGUNAS DE LAS NOVEDADES MÁS DESTACADAS DEL BOE DE DICHO MES.

(Para información más completa, véase el informe mensual)  

                                                                                       

                                                                                                                       

1.- DISPOSICIONES GENERALES

 

2.- SENTENCIAS SOBRE CALIFICACIÓN REGISTRAL

 

3.- RESOLUCIONES DE LA DGRN

 

 

1.- DISPOSICIONES GENERALES:  

 

ACOSO LABORAL. Resolución de 5 de mayo de 2011, de la Secretaría de Estado para la Función Pública, por la que se aprueba y publica el Acuerdo de 6 de abril de 2011 de la Mesa General de Negociación de la Administración General del Estado sobre el Protocolo de actuación frente al acoso laboral en la Administración General del Estado.

         Concepto. El acoso laboral o mobbing se define por la Ley Orgánica 5/2010, de reforma del Código Penal,  como “el hostigamiento psicológico u hostil en el marco de cualquier actividad laboral o funcionarial que humille al que lo sufre, imponiendo situaciones de grave ofensa a la dignidad”.

         Ente protocolo lo enmarca dentro de un concepto más amplio de “violencia sicológica en el trabajo” y lo define como «la exposición a conductas de Violencia Psicológica intensa, dirigidas de forma reiterada y prolongada en el tiempo hacia una o más personas, por parte de otra/s que actúan frente a aquélla/s desde una posición de poder –no necesariamente jerárquica sino en términos psicológicos–, con el propósito o el efecto de crear un entorno hostil o humillante que perturbe la vida laboral de la víctima. Dicha violencia se da en el marco de una relación de trabajo, pero no responde a las necesidades de organización del mismo; suponiendo tanto un atentado a la dignidad de la persona, como un riesgo para su salud».

         Finalidad de la resolución: Aprobar y publicar el acuerdo alcanzado por la Mesa General de Negociación de la Administración General del Estado sobre el protocolo de actuación frente al acoso laboral en la Administración General del Estado. Tiene una finalidad preventiva y sancionadora.

         Ámbito de aplicación. Todo el Personal de la Administración General del Estado y de los organismos públicos vinculados o dependientes de ella.

         Adaptación. En el plazo de dos meses desde la aprobación de este protocolo cada Departamento/Organismo deberá realizar la adaptación del mismo.

         Conductas consideradas como acoso laboral.

              - Dejar al trabajador de forma continuada sin ocupación efectiva, o incomunicado, sin causa alguna que lo justifique.

              - Dictar órdenes de imposible cumplimiento con los medios que al trabajador se le asignan.

              - Ocupación en tareas inútiles o que no tienen valor productivo.

              - Acciones de represalia frente a trabajadores que han planteado quejas, denuncias o demandas frente a la organización, o frente a los que han colaborado con los reclamantes.

              - Insultar o menospreciar repetidamente a un trabajador.

              - Reprenderlo reiteradamente delante de otras personas.

              - Difundir rumores falsos sobre su trabajo o vida privada.

         Conductas que no son acoso laboral (sin perjuicio de que puedan ser constitutivas de otras infracciones)

              - Modificaciones sustanciales de condiciones de trabajo sin causa y sin seguir el procedimiento legal.

              - Presiones para aumentar la jornada o realizar determinados trabajos.

              - Conductas despóticas dirigidas indiscriminadamente a varios trabajadores.

              - Conflictos durante las huelgas, protestas, etc.

              - Ofensas puntuales y sucesivas dirigidas por varios sujetos sin coordinación entre ellos.

              - Amonestaciones sin descalificar por no realizar bien el trabajo.

              - Conflictos personales y sindicales.

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CIENCIA Y TECNOLOGÍA. Ley 14/2011, de 1 de junio, de la Ciencia, la Tecnología y la Innovación.

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ENTIDADES FINANCIERAS. Real Decreto 771/2011, de 3 de junio, por el que se modifica el Real Decreto 216/2008, de 15 de febrero, de recursos propios de las entidades financieras y el Real Decreto 2606/1996, de 20 de diciembre, sobre fondos de garantía de depósitos de las entidades de crédito.

 

*NEGOCIACIÓN COLECTIVA. Real Decreto-ley 7/2011, de 10 de junio, de medidas urgentes para la reforma de la negociación colectiva.

         Se utiliza la fórmula del Real Decreto Ley por la urgencia de la reforma, una vez fracasada la negociación de los agentes sociales, a pesar de haberse prorrogado el plazo previsto en la Ley 35/2010, de 17 de septiembre, de medidas urgentes para la reforma del mercado de trabajo.

         El sistema de negociación colectiva que existe en España procede fundamentalmente de la regulación contenida en el texto inicial del Estatuto de los Trabajadores aprobado en 1980 y, por eso, ahora se procede a modificar diversos artículos del Estatuto, fundamentalmente de su Título III.

         En España, el sistema de negociación colectiva se ha caracterizado por cierta estabilidad y continuidad en el tiempo, lo cual tiene efectos positivos como el asentamiento de un modelo de relaciones laborales y de negociación colectiva que ha ido adaptándose a unas circunstancias económicas, sociales y del empleo en constante proceso de cambio.

         Pero también ha ido acumulando en este tiempo algunas disfunciones que le restan eficiencia como las siguientes:

              - Unas tienen que ver con la estructura de la negociación colectiva, que se ha atomizado y desvertebrado.

              - Sus contenidos y su agilidad y dinamismo. No se ajusta con prontitud a las condiciones de trabajo presentes en la empresa en los diferentes momentos del ciclo o de la coyuntura económica.  

                   - Por ello, en muchas ocasiones, los ajustes no se produzcan incidiendo sobre los salarios o sobre la jornada de trabajo, sino a través de medidas más traumáticas como los despidos.

                   - Se siente especialmente cuando finaliza la vigencia pactada de los convenios colectivos. Una vez denunciados, los convenios tardan en empezarse a negociar, las negociaciones se dilatan en el tiempo y se producen situaciones de paralización y bloqueo. Ello supone que las condiciones de trabajo pactadas en el convenio anterior se prolongan en el tiempo sin ser renovadas, sin ajustarse a las nuevas condiciones económicas y productivas, lo que termina por producir perjuicios tanto a las empresas como a los trabajadores.

              - Reglas de legitimación, respecto a quienes negocian los convenios colectivos, sin tener en cuenta la  aparición de nuevas realidades empresariales, diferentes formas de organización y reestructuración de las empresas o la descentralización productiva.

         Esta reforma aborda las disfunciones apuntadas, respetando en lo posible la autonomía colectiva. Con esta premisa básica, los objetivos principales a alcanzar son los siguientes:

         Primero: favorecer una negociación colectiva más cercana a la empresa y una negociación colectiva sectorial más adaptada a la situación de cada concreto sector de actividad económica.

         Segundo: introducir mayores niveles de dinamismo y agilidad, tanto en los procesos de negociación de los convenios colectivos como en sus contenidos, de manera que se aumente su capacidad de adaptabilidad a los cambios en la situación económica y sociolaboral en unos términos que equilibren flexibilidad para las empresas y seguridad para los trabajadores.

         Tercero: adaptar el sistema de negociación colectiva a las nuevas o renovadas realidades empresariales que actúan en nuestro mercado de trabajo, incluyendo nuevas reglas de legitimación para la negociación de los convenios colectivos y para favorecer la flexibilidad interna negociada con los representantes de los trabajadores.

         Y, a la vista de los indicados objetivos, la arquitectura de la reforma del sistema de negociación colectiva se asienta sobre tres ejes básicos (que pasamos a estudiar por separado):

 

A) La estructura de la negociación colectiva y la concurrencia de convenios colectivos.

         Se modifican los artículos 83 y 84 del Estatuto de los Trabajadores.

         Estructura de la negociación.

              - Se trata de definir más claramente.

              - Se mantiene la atribución de la determinación de la estructura de la negociación colectiva a las organizaciones empresariales y sindicales más representativas de carácter estatal o de Comunidad Autónoma, mediante acuerdos interprofesionales.

              - Se reconoce ese mismo papel a los convenios o acuerdos colectivos sectoriales, de ámbito estatal o autonómico, acomodando el artículo 83.2 del Estatuto de los Trabajadores a nuestra realidad convencional.

         Conflictos de concurrencia entre convenios.

              - Se mantiene la tradicional regla general sobre prohibición de afectación del convenio durante su vigencia por lo dispuesto en convenios de ámbito distinto.

              - A la vez, la nueva redacción del artículo 84.2 del Estatuto de los Trabajadores fija una prioridad aplicativa del convenio de empresa sobre un convenio de ámbito sectorial en relación con determinadas materias.

              - Este conjunto de materias no tiene carácter exhaustivo, sino que serán los acuerdos y convenios que fijen la estructura de la negociación colectiva los que puedan identificar otras materias, distintas de las expresadas, susceptibles de ser incluidas en los convenios de empresa.

              - Los apartados 3 y 4 del renovado artículo 84 del Estatuto de los Trabajadores propician también la simplificación de las unidades de negociación al favorecer una negociación más articulada, situada en los ámbitos territoriales superiores, aunque estableciendo la posibilidad de afectación del convenio estatal solo por los convenios de Comunidad Autónoma, afectación que no será posible en determinadas materias.

 

B) Las nuevas reglas sobre el contenido y vigencia de los convenios colectivos.

         Con el objetivo apuntado en segundo lugar de introducir mayor dinamismo y agilidad en la negociación colectiva, y de evitar en lo posible actuaciones judiciales, se modifican los artículos 85, 86 y 89 del Estatuto de los Trabajadores para establecer una serie de normas que garantizan el equilibrio entre la necesidad de favorecer una rápida y ágil transición temporal de los convenios y, contribuir, a la vez, a que no se produzcan situaciones no deseadas de prolongación en el tiempo de los convenios más allá de la vigencia inicialmente pactada.

         Se incluye, como contenido mínimo de los convenios en el artículo 85 del Estatuto de los Trabajadores, sin  perjuicio de la libertad de contratación:

              a) Determinación de las partes que los conciertan.

              b) Ámbito personal, funcional, territorial y temporal.

              c) Procedimientos para solventar de manera efectiva las discrepancias que puedan surgir en la negociación para la modificación sustancial de condiciones de trabajo establecidas en los convenios y para la no aplicación del régimen salarial a que se refiere el artículo 82.3.

              d) Fijación de un plazo de preaviso para la denuncia del convenio antes de la fecha de su expiración que, salvo pacto, será de tres meses

.             e) Establecimiento de un plazo para el inicio de las negociaciones del nuevo convenio;

.             f) Fijación de un plazo máximo de negociación de éste. Salvo pacto en contrario, este plazo será de ocho meses cuando la vigencia del convenio anterior hubiese sido inferior a dos años o de catorce meses en los restantes convenios, a contar desde la fecha de pérdida de su vigencia.

              g) La adhesión y el sometimiento a los procedimientos establecidos mediante los acuerdos interprofesionales de ámbito estatal o autonómico para solventar de manera efectiva las discrepancias existentes tras el transcurso del plazo máximo de negociación sin alcanzarse un acuerdo, siempre que éstos no fueran de aplicación directa.

              h) Designación de una comisión paritaria de la representación de las partes negociadoras.

         Medidas que eviten la paralización de negociaciones y la prorroga excesiva de convenios por tiempo superior al pactado (arts. 86 y 89):

              - Se propicia el recurso voluntario a los sistemas de solución no judicial de discrepancias como la mediación o el arbitraje, dirigidos a evitar que las negociaciones finalicen sin acuerdo.

              - Se pretende fomentar intensamente el arbitraje, favoreciendo la opción por su carácter obligatorio previamente comprometido entre las partes, sin perjuicio de que prime en todo caso la voluntad de los firmantes de los acuerdos interprofesionales sobre la materia.

              - De todos modos, el convenio mantendrá su vigencia, si concurren todas estas circunstancias: frustrarse la negociación, que las partes no hayan decidido someterse a mecanismos de solución de discrepancias o bien cuando estos mecanismos no logren resolver tales discrepancias y no haber pacto en contrario.

         Comisión paritaria.

              - Se pretende que desarrolle una más adecuada y completa gestión del convenio.

              - Entre sus funciones estará la solución de discrepancias en los supuestos de modificación sustancial de condiciones de trabajo o inaplicación del régimen salarial, o incluso las de renegociación o adaptación del convenio a las circunstancias cambiantes que puedan aparecer durante el periodo de vigencia del convenio.

              - Se refuerza su función clásica, consistente en la aplicación e interpretación del convenio, al otorgarle el nuevo artículo 91 intervención en los supuestos de conflicto colectivo con carácter previo al planteamiento formal del conflicto ante los órganos no judiciales o judiciales, de un lado y, de otro, al conferir a sus resoluciones la misma eficacia jurídica y tramitación que tiene el convenio colectivo.

 

C) Mejor definición de los sujetos que han de negociar los convenios y de las reglas de legitimación.

         Con el objetivo señalado en tercer lugar de adaptar el sistema de negociación colectiva a las nuevas o renovadas realidades empresariales que actúan en nuestro mercado de trabajo, se modifican, por un lado, los artículos 87 y 88 del Estatuto de los Trabajadores, y por otro, sus artículos 40, 41, 51 y 82.3.

         Se reconocen nuevas realidades empresariales susceptibles de negociar convenios colectivos, como son los grupos de empresas o las denominadas empresas en red surgidas en el marco de procesos de descentralización productiva, a las que la norma se refiere como pluralidad de empresas vinculadas por razones organizativas o productivas y nominativamente identificadas

         En cuanto a la legitimación para negociar convenios en representación de los trabajadores:

              - en los convenios de empresa, la redacción del nuevo artículo 87 del Estatuto de los Trabajadores confirma la práctica actual, de manera que la negociación pueda ser desarrollada por las secciones sindicales. Regla que se aplica también en los supuestos de flexibilidad interna negociada.

              - se aclara y simplifica la legitimación en los convenios dirigidos a un grupo de trabajadores con perfil profesional específico.

              - del lado empresarial, se incorpora a las asociaciones empresariales que den ocupación a un porcentaje relevante de trabajadores, así como en los supuestos de ausencia de asociaciones que no alcancen suficiente representatividad en el sector correspondiente según las reglas generales, mediante la atribución de legitimación a las asociaciones empresariales más representativas de ámbito estatal o de Comunidad Autónoma.

         La composición de la comisión negociadora se clarifica en el art. 88, sin grandes novedades.

         Se crea el Consejo de Relaciones Laborales y de Negociación Colectiva como órgano colegiado de asesoramiento y consulta de carácter tripartito y paritario y que sustituye a la histórica Comisión Consultiva Nacional de Convenios Colectivos

 

Resto.

         Las disposiciones de la parte final incluyen, en primer lugar, una invitación a las organizaciones empresariales y sindicales más representativas a renovar los acuerdos, estatal y autonómicos, de solución extrajudicial de conflictos, con la finalidad de adecuarlos a lo establecido en la norma.

         Otra de las disposiciones de la parte final contiene mandatos al Gobierno para que revise y mejore diversas herramientas de conocimiento de la negociación colectiva, como son, entre otras, los modelos de las hojas estadísticas de los convenios.

 

Normas transitorias.

         En materia de legitimación para negociar convenios colectivos, las nuevas reglas serán de aplicación a las comisiones negociadoras que se constituyan a partir de ahora.

         Las normas correspondientes a la flexibilidad interna se aplicarán a los períodos de consultas nuevos.

         Se mantiene en vigor la regulación anterior para las negociaciones y consultas ya iniciadas.

         Serán de aplicación las nuevas reglas a los convenios cuya vigencia pactada termine a partir de la fecha de entrada en vigor de este real decreto-ley en todo lo relativo a dinámica de la negociación, plazos de denuncia del nuevo convenio, plazo de inicio de las negociaciones o plazos máximos de negociación de los convenios.

         Las restantes reglas incorporadas al artículo 85.3 del Estatuto de los Trabajadores serán de aplicación a los convenios colectivos que se suscriban a partir de su entrada en vigor.

         Entró en vigor el 12 de junio de 2011.

         Nota posterior. Este RDL fue aprobado por el Congreso de los Diputados por un solo voto de diferencia. Va a tramitarse como proyecto de Ley ordinaria con la intención de introducir importantes modificaciones entre las que se encuentra la de dar preferencia a los convenios autonómicos.

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REGULACIÓN DE EMPLEO. Real Decreto 801/2011, de 10 de junio, por el que se aprueba el Reglamento de los procedimientos de regulación de empleo y de actuación administrativa en materia de traslados colectivos.

         Desarrollando el artículo 51 del Estatuto de los Trabajadores, se regirán por este Reglamento dos procedimientos:

         A) La extinción de contratos de trabajo fundada en causas económicas, técnicas, organizativas o de producción, en los supuestos en que en un período de noventa días tal extinción afecte al menos a:

              a) Diez trabajadores, en las empresas que ocupen menos de cien trabajadores.

              b) El 10 por 100 de los trabajadores si la empresa ocupa entre cien y trescientos.

              c) Treinta trabajadores en las empresas que ocupen trescientos o más.

         Se entiende que concurren causas económicas cuando de los resultados de la empresa se desprenda una situación económica negativa, en casos tales como la existencia de pérdidas actuales o previstas, o la disminución persistente de su nivel de ingresos, que puedan afectar a su viabilidad o a su capacidad de mantener el volumen de empleo.

         Se entiende que concurren causas técnicas cuando se produzcan cambios, entre otros, en el ámbito de los medios o instrumentos de producción.

         Existirán causas organizativas cuando se produzcan cambios, entre otros, en el ámbito de los sistemas y métodos de trabajo del personal

         Y causas productivas cuando se produzcan cambios, entre otros, en la demanda de los productos o servicios que la empresa pretenda colocar en el mercado.

         B) La extinción de los contratos de trabajo que afecte a la totalidad de la plantilla de la empresa, siempre que el número de trabajadores afectados sea superior a cinco, cuando aquélla se produzca como consecuencia de la cesación total de su actividad empresarial fundada en las mismas causas anteriormente señaladas.

         Los objetivos de esta reforma son:

         Primero, reforzar la extinción colectiva de contratos de trabajo por razones económicas, técnicas, organizativas o de producción canalizándola hacia la vía prevista expresamente por la legislación laboral, esto es, el procedimiento de regulación de empleo.

         Segundo, proporcionar una mayor certeza y certidumbre a los intervinientes mediante una regulación detallada de los aspectos procedimentales.

         Tercero, agilizar la tramitación administrativa del procedimiento de regulación de empleo.

         Cuarto, ofrecer un tratamiento más completo del plan de acompañamiento social para la mejora de la empleabilidad de los trabajadores afectados y como instrumento que debe contribuir a evitar la expulsión indeseada y prematura de los trabajadores del mercado de trabajo.

         Y quinto, incorporar la renovada regulación legal de la suspensión colectiva de los contratos de trabajo y de la reducción temporal de jornada a la normativa reglamentaria, teniendo presentes las experiencias de otros países europeos como instrumento alternativo de ajuste temporal del empleo ante coyunturas económicas adversas.

         Entró en vigor el 15 de junio de 2011.

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MURCIA. Ley 2/2010, de 27 de diciembre, por la que se adapta la escala autonómica del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas al nuevo sistema de financiación de las comunidades autónomas.

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MURCIA. Ley 3/2010, de 27 de diciembre, de modificación de la regulación de los tributos propios de la Comunidad Autónoma de la Región de Murcia.

         Se dispone su entrada en vigor el 1 de enero de 2011.

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*ABOGADOS Y PROCURADORES DE LOS TRIBUNALES. Real Decreto 775/2011, de 3 de junio, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley 34/2006, de 30 de octubre, sobre el acceso a las profesiones de Abogado y Procurador de los Tribunales.

         La Ley, que ahora se desarrolla, tiene como objetivo principal mejorar la capacitación profesional de abogados y procuradores en cuanto colaboradores relevantes de la administración de justicia con el fin de que los ciudadanos tengan garantizado un asesoramiento, una defensa jurídica y una representación técnica de calidad como elementos esenciales para el ejercicio del derecho fundamental a la tutela judicial efectiva.

         La ley establece un sistema de formación en la excelencia que tiene tres pilares básicos:

              - la realización de un curso formativo específico en el que se han de adquirir un conjunto de competencias profesionales específicas,

              - el desarrollo de un periodo de prácticas externas y

              - la realización de una evaluación final de la aptitud profesional.

         El superar esas etapas ha de ser previo a la inscripción en el correspondiente colegio profesional.

         Entrará en vigor, junto con la Ley, el 1º de noviembre de 2011.

         Resumen de la Ley.

         Opinar en el FORO.

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MURCIA. Ley 4/2010, de 27 de diciembre, de Presupuestos Generales de la Comunidad Autónoma de la Región de Murcia para el ejercicio 2011.

         Entró en vigor el 1 de enero de 2011.

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MURCIA. Decreto Legislativo 1/2010, de 5 de noviembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de las disposiciones legales vigentes en la Región de Murcia en materia de tributos cedidos.

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*MODELOS DE CUENTAS ANUALES CONSOLIDADAS. Orden JUS/1698/2011, de 13 de junio, por la que se aprueba el modelo para la presentación en el Registro Mercantil de las cuentas anuales consolidadas.

         Ver resumen de José Angel García Valdecasas para presentación de cuentas.

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MODELOS TRIBUTARIOS. Orden EHA/1721/2011, de 16 de junio, por la que se aprueba el modelo 222 para efectuar los pagos fraccionados a cuenta del Impuesto sobre Sociedades en régimen de consolidación fiscal estableciéndose las condiciones generales y el procedimiento para su presentación telemática, se elimina el modelo 197 de declaración de las personas y Entidades que no hayan comunicado su Número de Identificación Fiscal a los Notarios mediante la derogación del apartado cuarto y del anexo IV de la Orden de 27 de diciembre de 1990, y se modifica la Orden EHA/769/2010, de 18 de marzo, por la que se aprueba el modelo 349 de declaración recapitulativa de operaciones intracomunitarias, así como los diseños físicos y lógicos y el lugar, forma y plazo de presentación, se establecen las condiciones generales y el procedimiento para su presentación telemática, y se modifica la Orden HAC/3625/2003, de 23 de diciembre, por la que se aprueba el modelo 309 de declaración-liquidación no periódica del Impuesto sobre el Valor Añadido, y otras normas tributarias.

         Entró en vigor el 23 de junio de 2011.

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*CRÉDITO AL CONSUMO. Ley 16/2011, de 24 de junio, de contratos de crédito al consumo.

         Esta ley incorpora al ordenamiento jurídico interno la Directiva 2008/48/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 23 de abril de 2008, relativa a los contratos de crédito al consumo, que deroga la anterior Directiva 87/102/CEE.

         Se trata de conseguir la adaptación al creciente mercado del crédito y a las nuevas técnicas financieras; mitigar las diferencias sustanciales entre las legislaciones de los Estados miembros de la Unión Europea, y lograr un mercado crediticio más transparente (v.g.: la regulación de la TAE).

         La Directiva impone una armonización total, de forma que los Estados miembros no pueden mantener o introducir disposiciones nacionales distintas a las disposiciones armonizadas establecidas en esta norma europea, si bien tal restricción no impide mantener o adoptar normas nacionales en caso de que no existan disposiciones armonizadas.

         También se pretende conservar aquellas previsiones de nuestro Derecho interno que ofrecen una mayor protección en el ámbito del crédito al consumo sin que vengan exigidas por la normativa comunitaria. Como ejemplos cabe citar la oferta vinculante, la eficacia de los contratos vinculados a la obtención de un crédito, el cobro indebido o la penalización por falta de forma y por omisión de cláusulas obligatorias en los contratos.

         Concepto de contrato. Por el contrato de crédito al consumo un prestamista concede o se compromete a conceder a un consumidor un crédito bajo la forma de pago aplazado, préstamo, apertura de crédito o cualquier medio equivalente de financiación.

         Partes en el contrato de crédito.

              - El consumidor se define como la persona física que, en las relaciones contractuales reguladas por esta Ley, actúa con fines que están al margen de su actividad comercial o profesional.

              - El prestamista es la persona física o jurídica que concede o se compromete a conceder un crédito en el ejercicio de su actividad comercial o profesional.

              - El intermediario de crédito, que no actúa como prestamista, pero presenta u ofrece contratos de crédito, asiste a los consumidores en los trámites previos o celebra los contratos en nombre del prestamista.

         Forma de los contratos.

              - Han de constar por escrito en papel o en otro soporte duradero.

              - Todas las partes contratantes recibirán un ejemplar del contrato de crédito.

              - El incumplimiento de la forma escrita dará lugar a la anulabilidad del contrato.

         Duración.

              - El consumidor podrá poner fin gratuitamente y en cualquier momento a un contrato de crédito de duración indefinida, a menos que las partes hayan convenido un plazo de notificación, que no podrá exceder de un mes.

              - Si así ha sido pactado, el prestamista podrá poner fin a un contrato de crédito de duración indefinida dando al consumidor un preaviso de dos meses como mínimo.

         Contratos excluidos. Citemos algunos de los arts. 1 y 3:

              - Los de suministro de bienes de un mismo tipo o que tengan por objeto la prestación continuada de servicios, siempre que en el marco de aquéllos asista al consumidor el derecho a pagar por tales bienes o servicios a plazos durante el período de su duración.

              - Los contratos de crédito garantizados con hipoteca inmobiliaria.

              - Los contratos de crédito cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o edificios construidos o por construir.

              - Los de importe total inferior a 200 euros.

              - Los contratos de arrendamiento o de arrendamiento financiero en los que no se establezca una obligación de compra del objeto del contrato por el arrendatario ni en el propio contrato ni en otro contrato aparte.

              - Los concedidos en forma de facilidad de descubierto y que tengan que reembolsarse en un mes.

              - Los concedidos libres de intereses y los reembolsables hasta en tres meses con gastos mínimos.

              - Los concedidos por un empresario a sus empleados en mejores condiciones que el mercado.

              - Los celebrados con empresas de servicios de inversión o con entidades de crédito para fines inversores.

              - Los que son el resultado de un acuerdo alcanzado en los tribunales.

              - Los relativos al pago aplazado, sin intereses, comisiones ni otros gastos, de una deuda existente.

              - Los que exigen la entrega un bien al prestamista como garantía, estando la responsabilidad del consumidor estrictamente limitada a dicho bien.

         Aplicación parcial de la Ley. En los contratos de crédito cuyo importe total sea superior a 75.000 euros sólo serán aplicables los artículos 1 a 11, 14, 15 y 32 a 36. Se refieren a disposiciones generales, información previa con excepciones, solvencia y acceso a ficheros, TAE, intermediarios, régimen sancionador y régimen de impugnaciones.

         Carácter imperativo de las normas.

              - Los consumidores no podrán renunciar a los derechos reconocidos en esta Ley.

              - Es nula esta renuncia y son nulos también los actos contrarios a la Ley.

              - Los actos realizados en fraude de ley serán sancionados conforme al artículo 6 del Código Civil.

              - El incumplimiento de los requisitos relativos a la información previa y al suministro de la misma que se establecen en los artículos 10 y 12, dará lugar a la anulabilidad del contrato.

         Actuaciones previas a la contratación del crédito.

              - Se regula de forma detallada la información básica que ha de figurar en la publicidad y las comunicaciones comerciales y en los anuncios de ofertas que se exhiban en los locales comerciales en los que se ofrezca un crédito o la intermediación para la celebración de un contrato de crédito.

              - Se establece una lista de las características del crédito sobre las que el prestamista, y en su caso el intermediario de crédito, ha de informar al consumidor antes de asumir éste cualquier obligación en virtud de un contrato u oferta de crédito, información precontractual que deberá ser facilitada en un impreso normalizado en los términos previstos en la Directiva.

              - Los prestamistas, y en su caso a los intermediarios, han de asesorar al consumidor en la decisión sobre el contrato de crédito más adecuado.

              - Se introduce la obligación del prestamista de evaluar la solvencia del prestatario con carácter previo a la celebración del contrato de crédito

              - Las condiciones de acceso a las bases de datos sobre la solvencia patrimonial de los consumidores han de ser iguales para todos los prestamistas. Si se deniega el préstamo, el solicitante tendrá derecho a conocer de forma inmediata y gratuita los resultados de la consulta efectuada, salvo que una ley lo prohíba.

         Fase de ejecución del contrato.

         Se determina prolijamente el contenido mínimo en el art. 16.

         Se regulan, entre otras materias:

              - el derecho de las partes a poner fin a un contrato de duración indefinida,

              - las liquidaciones a realizar por la ineficacia o resolución del contrato de adquisición,

              - el cobro indebido

              - la eficacia de los contratos de consumo vinculados a la obtención de un crédito.

              - el derecho del consumidor al reembolso anticipado del crédito,

              - la posición del prestatario ante la cesión de los derechos del prestamista o

              - el derecho del consumidor a desistir del contrato de crédito en los catorce días naturales siguientes a la suscripción del contrato o bien, si fuera posterior, a la fecha en que el consumidor reciba las condiciones contractuales y toda la información exigida.

         Tasa anual equivalente.

              - La fórmula matemática para el cálculo de la TAE tiene por finalidad definir de forma clara y completa el coste total de un crédito para el consumidor y lograr que este porcentaje sea totalmente comparable en todos los Estados de la Unión Europea.

              - Se define como el coste total del crédito para el consumidor, expresado como porcentaje anual del importe total del crédito concedido, más los costes contemplados en el apartado 2 del artículo 32, si procede (sobre todo gastos por apertura de la cuenta si ésta es opcional).

              -La TAE iguala sobre una base anual el valor actual de todos los compromisos existentes o futuros asumidos por el prestamista y por el consumidor

             - Para calcularla, se determinará el coste total del crédito para el consumidor, exceptuando los gastos que éste tendría que pagar por el incumplimiento de alguna de sus obligaciones con arreglo al contrato de crédito y los gastos, distintos del precio de compra, que corran por cuenta del consumidor en la adquisición de bienes o servicios, tanto si la transacción se paga al contado como a crédito.

              - Para su cálculo, se parte del supuesto básico de que el contrato de crédito se mantendrá vigente durante el período de tiempo acordado y que el prestamista y el consumidor cumplirán con sus obligaciones tal como las convinieron.

              - Su inclusión en el contrato es obligatoria. En el supuesto de que el documento del contrato no contenga la mención a la tasa anual equivalente, la obligación del consumidor se reducirá a abonar el interés legal en los plazos convenidos.

              - La fórmula matemática se publica en el Anexo I.

              - Se reforma la Ley de Venta a Plazos al respecto, según veremos.

         Régimen de impugnaciones

              - Se podrán someter los conflictos al arbitraje de consumo, mediante adhesión de los intervinientes al Sistema Arbitral del Consumo o a otros sistemas de resolución extrajudicial de conflictos.

              - Podrá ejercitarse la acción de cesación contra las conductas contrarias a esta Ley conforme a lo previsto en la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias y en la Ley de Enjuiciamiento Civil. Se reforma también el artículo 519 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, según veremos

              - Cuando en la adquisición de bienes o servicios concurran las circunstancias previstas en el apartado 1 del artículo 29 (contratos de crédito vinculados), si el consumidor y su garante se hubieran obligado cambiariamente mediante la firma en letras de cambio o pagarés, podrán oponer al tenedor al que afecten las mencionadas circunstancias las excepciones que se basen en sus relaciones con el proveedor de los bienes o servicios correspondientes.

         Contratos preexistentes.

              - La presente Ley no se aplicará a los contratos de crédito en curso en la fecha de su entrada en vigor.

              - Sin embargo, en los contratos de crédito de duración indefinida celebrados antes de la entrada en vigor de esta Ley se dictan estas especialidades:

                   - Se les aplicará los artículos 18, 19, 27 y 31, así como los apartados 2 y 3 del artículo 20.

                   - Deberán adaptarse a lo previsto en la presente Ley antes del 25 de septiembre de 2012 y se concreta el procedimiento.

         Venta a plazos. Se modifican don preceptos de la Ley 28/1998, de 13 de julio:

              - El artículo 2 que ahora dice: “Los contratos sujetos a esta Ley que también se encuentren incluidos en el ámbito de aplicación de la Ley de Contratos de Crédito al Consumo se regirán por los preceptos de esta última. La presente Ley se aplicará con carácter supletorio a los contratos a que se refiere el párrafo anterior”. Cambia la remisión que antes se hacía a la derogada Ley 7/1995 y se suprime la frase “en todo aquello que favorezca al consumidor”, por lo que la remisión es total.

              - El número 7 del artículo 7. Este artículo recoge las circunstancias obligatorias en los contratos de venta a plazos. Entre ellas está la TAE. Ahora se hace remisión a esta Ley en cuanto a su definición y desaparece la posibilidad de que se sustituya por otros datos. El 7.7 tendrá la siguiente redacción: “La indicación de la tasa anual equivalente definida en el artículo 32 de la Ley de Contratos de Crédito al Consumo.”

         Ley de Enjuiciamiento Civil. Se reforma el artículo 519 para permitir que, en la acción ejecutiva de consumidores y usuarios fundada en sentencia de condena sin determinación individual de los beneficiados, el Ministerio Fiscal pueda también instar la ejecución de la sentencia en beneficio de los consumidores y usuarios afectados.

         Entidades de crédito. Lo dispuesto en esta Ley será de aplicación a las entidades de crédito, sin perjuicio de la normativa sectorial que les sea aplicable siempre que no se oponga a las previsiones contenidas en aquélla.

         Se deroga la anterior sobre la materia, Ley 7/1995, de 23 de marzo, de Crédito al Consumo.

         Entrada en vigor: el 25 de septiembre de 2011.

         Ver resumen de la Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación.

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CATALUÑA. Ley 3/2011, de 8 de junio, de modificación de la Ley 19/2010, de 7 de junio, de regulación del impuesto sobre sucesiones y donaciones.

         Este Impuesto es de titularidad estatal, pero las comunidades autónomas tienen competencias normativas que les permiten, por ejemplo, introducir modificaciones en los elementos de cuantificación del tributo, como reducciones de la base imponible, fijación de la tarifa y de los coeficientes multiplicadores, aprobación de bonificaciones, deducciones de la cuota…

         Ahora, la Generalitat aprovecha esas competencias y vacía de contenido el Impuesto respecto a los  contribuyentes que reciban herencias de los familiares más cercanos: justificándolo en evitar así un agravio comparativo con respecto a ciudadanos de otras comunidades autónomas que ya gozan de ese beneficio.

         En concreto, la presente ley modifica dos puntos de la Ley 19/2010, de 7 de junio:

              - Crea una bonificación del 99 % de la cuota del impuesto de sucesiones para las transmisiones a favor del cónyuge, de los descendientes o de los ascendientes (grupos I y II), incluidas las cantidades percibidas por los beneficiarios de seguros de vida que se acumulan al resto de bienes y derechos que integran su porción hereditaria.

              - En cuanto a las reducciones aplicables a la base imponible, adelanta al 1 de enero de 2011 – es decir, con efectos retroactivos parciales-, la tercera y última fase de la entrada en vigor gradual de los importes de la reducción por parentesco y de la reducción adicional.

         Entró en vigor el 16 de junio de 2011 (día siguiente a su publicación en el DOGC)

         Comentario: Una tras otra, las diversas Comunidades Autónomas, en uso de sus competencias, han ido vaciando de capacidad recaudatoria el Impuesto. Mientras tanto, luchan por equilibrar sus cuentas públicas… Parece una contradicción.

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ANDALUCÍA. Ley 4/2011, de 6 de junio, de medidas para potenciar inversiones empresariales de interés estratégico para Andalucía y de simplificación, agilización administrativa y mejora de la regulación de actividades económicas en la Comunidad Autónoma de Andalucía.

         Se trata de una Ley que puede enmarcarse dentro del proceso general que se sigue en España para la simplificación administrativa, con la finalidad de favorecer al inicio de nuevos negocios, suprimiendo o minimizando trabas para el ejercicio del comercio.

         Así, “esta ley contempla una serie de medidas que podrían agruparse en dos bloques. Por una parte, las dirigidas a agilizar la ejecución de grandes proyectos de inversión empresarial que puedan contribuir al cambio de modelo productivo y, por otra, las orientadas a facilitar la generación de tejido empresarial y, en particular, de pequeñas y medianas empresas para dinamizar el desarrollo local y la creación de empleo, tanto por cuenta ajena como con carácter de autónomo”.

         Se pretende con ello contribuir a dinamizar la economía andaluza

         En materia de urbanismo, por ejemplo, se establece con carácter general, que se reducirán a la mitad los plazos de los procedimientos para el otorgamiento de cualquier autorización administrativa previa que resulte precisa para la ejecución de las obras o para la apertura o funcionamiento de instalaciones de las inversiones declaradas de interés estratégico para Andalucía, sin perjuicio de que el trámite de licencia previa pueda quedar sustituido por la correspondiente declaración responsable de acuerdo con lo previsto en el artículo 13 de la presente ley y lo establecido en las normas sectoriales aplicables.

         Esta declaración responsable permitirá la puesta en marcha de una actividad empresarial o profesional sometida a control administrativo mediante un documento suscrito por la persona que pretenda ponerla en marcha, o por quien legalmente la represente, en el que declare, bajo su responsabilidad, que reúne todos los requisitos establecidos en la normativa vigente para iniciar la actividad empresarial o profesional correspondiente, que dispone de la documentación que lo acredita y que se compromete a mantener su cumplimiento durante la duración de la misma. (JAGV)

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TRIBUNAL CONSTITUCIONAL:

 

ECONOMÍA SOSTENIBLE. Recurso de inconstitucionalidad nº 2703-2011, en relación con determinados preceptos de la Ley 2/2011, de 4 de marzo, de Economía Sostenible.

         El Pleno Tribunal Constitucional, por providencia de 7 de junio actual, ha admitido a trámite el recurso de inconstitucionalidad número 2703-2011, promovido por el Parlamento de Canarias, contra las siguientes disposiciones de la Ley 2/2011, de 4 de marzo, de Economía Sostenible.

              - Disposición Transitoria Octava. Reserva para inversiones en Canarias. La materialización de las dotaciones a la reserva para inversiones procedentes de beneficios de períodos impositivos iniciados a partir de 1 de enero de 2007 se regulará por las disposiciones establecidas en el artículo 27 de la Ley 19/1994, de 6 de julio, de modificación del Régimen Económico y Fiscal de Canarias, según la redacción dada por el Real Decreto-ley 12/2006, de 29 de diciembre, con las modificaciones introducidas por esta Ley.

              - Disposiciones finales vigésima séptima y vigésima octava. Tratan de la adaptación de la Ley reguladora del Impuesto General Indirecto Canario a los cambios realizados en la Ley del IVA.

              - Disposición Final Trigésima. Concepto de rehabilitación a efectos de la materialización de la Reserva para Inversiones en Canarias.

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SISTEMA FINANCIERO. Recurso de inconstitucionalidad nº 2856-2011, en relación con el Real Decreto-ley 2/2011, de 18 de febrero, para el reforzamiento del sistema financiero.

         Está promovido por la Xunta de Galicia contra todo el RDL (no se indica contra qué artículos concretos).

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CATALUÑA: CONSULTAS POPULARES. Recurso de inconstitucionalidad nº 8912-2010, en relación con los artículos 1 a 30, 43 y 45 de la Ley de Cataluña 4/2010, de 17 de marzo, de consultas populares por vía de referéndum.

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TRIBUNAL SUPREMO:

 

**RECAUDADOR PUEDE EMBARGAR FUERA DE SU MUNICIPIO. Sentencia de 16 de marzo de 2011, dictada por la Sala Tercera del Tribunal Supremo, por la que se establece la siguiente doctrina legal: "El titular del órgano recaudatorio de una entidad local es competente para dictar, en el seno del procedimiento ejecutivo de apremio, mandamiento de anotación preventiva de embargo de bien inmueble, respecto de inmuebles radicados fuera de su término municipal".

         Se trata de un recurso extraordinario de casación en interés de la Ley, previsto en el  art. 100 LJCA , que  está dirigido exclusivamente a fijar doctrina legal o jurisprudencia cuando quien está legitimado para su interposición estime gravemente dañosa para el interés general y errónea la resolución dictada.

         La conflictividad sobre la materia se muestra patente a la vista de las tres resoluciones de la DGRN de fecha 3 de abril de 2009 (BOE 1 de mayo) desestimando recursos de Recaudadores municipales contra negativas de registradores de la propiedad a practicar una anotación preventiva de embargo por falta de competencia del Ayuntamiento, al carecer de jurisdicción para trabar bienes en actuaciones de recaudación ejecutiva situados fuera del territorio de dicha entidad local, siguiendo un reiterado criterio del Centro Directivo al que hace mención el Ayuntamiento recurrente (de Reus), de los años 2006, 2007 y 2008.

         Para el TS, ninguna duda ofrece que tales actuaciones cautelares todavía no ejecutivas se pueden ejercitar plenamente por los órganos de recaudación municipales a pesar de que el bien no se encuentre ubicado en su ámbito territorial (y cita el art. 8.3 del RDL 2/2004, de 5 de marzo).

         Estamos frente a un ingreso de derecho público de naturaleza no tributaria ejercitando una potestad propia municipal respecto del que es factible practicar la medida cautelar del art. 81.3.b), establecida en la LGT  sin necesidad de colaboración administrativa que en su caso será exigible en la fase ejecutiva.

         No se está materializando el cumplimiento por vía coactiva sino solo asegurando su eventual ejecución por lo que el límite territorial del término municipal, art. 12 Ley 7/85, de 2 de abril, entendido como el espacio en que el Ayuntamiento ejerce sus competencias no comporta que la organización municipal tenga prohibido adoptar decisiones cautelares en el seno de un procedimiento respecto del que goza de competencia, que se proyecten en otro término municipal.

         Cuestión distinta sería el procedimiento de ejecución forzosa de un bien radicado fuera de la circunscripción municipal. No exige la norma que la diligencia de embargo preventivo de un bien inmueble se realice en el lugar donde se ubica físicamente el mismo, por lo que no puede el Juzgado "a quo" no reconocer legitimidad al Recaudador Municipal, para despachar el mandamiento de anotación preventiva de embargo respecto de un bien radicado fuera del término municipal, mientras tal documento no sea expedido por el órgano supramunicipal competente por razón del territorio.

         La exigencia en esta fase cautelar de la citada colaboración interadministrativa comporta una burocratización no querida ni buscada por nuestro ordenamiento en aras al principio de eficacia y economía procedimental que debe inspirar el funcionamiento de la Administración y el pleno desarrollo por las Corporaciones Locales de sus potestades propias.

         Sin embargo, el TS no acepta definirse acerca de si debe o no ser inscrito el mandamiento por el Registrador de la Propiedad, pues ese pronunciamiento excede de lo que es competencia de este orden jurisdiccional. Pero, de todos modos, menciona la sentencia firme de la Audiencia Provincial de Alicante de 28 de diciembre de 2009, sentencia 421/2009 de la Secc. 6 ª, revocando la R. 1 de septiembre de 2008 DGRN, confirmatoria de una calificación negativa de un Registrador en la que denegaba la anotación preventiva de embargo de un Ayuntamiento de bienes situados fuera de su ámbito territorial.

         Así pues, esta es la doctrina sentada: "El titular del órgano recaudatorio de una entidad local es competente para dictar, en el seno del procedimiento ejecutivo de apremio, mandamiento de anotación preventiva de embargo de bien inmueble, respecto de inmuebles radicados fuera de su término municipal"

         Enlace con la sentencia íntegra (no siempre funciona).

         Nota: La DGRN, en R. recoge el guante del TS que no se pronuncia sobre la inscribibilidad del mandamiento y en n R. de y tres posteriores (en este mismo informe), reconoce ahora competencia al Recaudador para ordenar anotación preventiva de embargo.

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SECCIÓN 2ª:

 

*ADSCRITOS A LA DGRN. Orden JUS/1598/2011, de 31 de mayo, por la que se dictan normas de ejecución del Real Decreto 253/2011, de 28 de febrero, sobre régimen jurídico de los Notarios y Registradores de la Propiedad y Mercantiles adscritos a la Dirección General de los Registros y del Notariado y se convoca concurso de méritos para proveer plazas vacantes de Notarios y Registradores adscritos.

         Esta Orden ejecuta las previsiones del Real Decreto 253/2011, de 28 de febrero, sobre el régimen jurídico de los Notarios y Registradores de la Propiedad y Mercantiles adscritos a la Dirección General de los Registros y del Notariado

         Plazas. De las diez plazas establecidas en el Real Decreto 253/2010, se ofrecen en este concurso las cinco plazas que quedan vacantes a 31 de mayo de 2011.

              - De ellas, tres corresponden el Cuerpo de notarios y dos al Cuerpo de registradores.

              - Se procurará que en la provisión de las plazas vacantes exista una representación igualitaria entre hombres y mujeres en cada uno de los grupos profesionales afectados.

         Condiciones de participación.

              - Notarios y los Registradores de la Propiedad y Mercantiles que se encuentren en activo

              - Deben llevar más de cinco años de servicios efectivos en su respectivo Cuerpo al solicitarlo.

         No pueden serlo:

              - Los que ostenten un cargo en las Juntas Territoriales o Autonómicas del Colegio de Registradores o en las Juntas Directivas de los Colegios Notariales a la fecha de presentación de la instancia.

              - Los que desempeñen un cargo en el Consejo General del Notariado o en el Colegio de Registradores.

         Plazo. Quince días hábiles a contar desde el 14 de junio de 2011.

         Instancia: Se dirigirá a la DGRN, alegando los méritos oportunos, acompañados de la debida justificación.

         Méritos. Se considerarán como méritos:

              a) la antigüedad, entre Registradores, con arreglo al escalafón vigente al tiempo de resolverse el concurso; entre Notarios, la categoría respectiva o la antigüedad en la carrera si ha sido ganada por oposición;

              b) la posesión de títulos universitarios adicionales y de otros méritos académicos;

              c) la publicación de estudios jurídicos relacionados con las materias de la competencia de la DGRN;

              d) la prestación de servicios duraderos u ocasionales en la mencionada Dirección General.

         Valoración. Los méritos se valorarán hasta un máximo de cinco puntos por cada uno de los apartados señalados en el párrafo anterior, por la Comisión prevista en el Real Decreto 253/2011. En caso de empate, se preferirá al que tenga mayor puntuación en antigüedad, sino en títulos, etc.…

         Resolución del concurso.

              - Los candidatos que hayan obtenido mayor puntuación serán propuestos por el/la Presidente/a de la Comisión al Ministro de Justicia para la resolución del concurso.

              - El concurso se resolverá en el plazo máximo de dos meses contados a partir del día siguiente al de finalización del plazo de presentación de solicitudes.

              - Contra esta Orden que agota la vía administrativa, cabe recurso contencioso-administrativo.

         Ver archivo de concursos

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CONCURSO DE REGISTROS DGRN. Resolución de 27 de mayo de 2011, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se convocan Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles, vacantes, para su provisión en concurso ordinario número 282.

         Salen 36 plazas.

         El plazo termina el día 30 de junio, salvo error.

         Ver archivo de concursos

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CONCURSO DE REGISTROS CATALUÑA. Resolución de 27 de mayo de 2011, de la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas, del Departamento de Justicia, por la que se convoca el concurso ordinario núm. 282 para proveer Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles vacantes.

         Salen 7 plazas.

         El plazo termina el día 30 de junio, salvo error.

         Ver archivo de concursos

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JUBILACIONES.

 

         La notaria de Ourense, doña María del Dulce Nombre Gómez Rodríguez-Quintero, por jubilación voluntaria.

         El notario de Santa Cruz de Tenerife, don Clemente Esteban Beltrán.

         El notario de Barcelona, don Francisco Javier Aguirre de la Hoz, por declaración de jubilación anticipada.   El notario de Majadahonda, don Antonio Izquierdo Rozalén.

         Se dispone la jubilación voluntaria del notario de Valladolid, don Julián Manteca Alonso-Cortés.

         El notario de Guadalajara, don Antonio Solesio Lillo.

 

 

 

 2.- SENTENCIAS SOBRE CALIFICACIÓN REGISTRAL  

 

1/2011. EXTEMPORANEIDAD. Resolución de 26 de mayo de 2011, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se publica, conforme a lo dispuesto en el artículo 327 de la Ley Hipotecaria, la sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante, sección sexta, de 9 de julio de 2009, que ha devenido firme.

         Se declaran nulas las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de fecha 27 de septiembre de 2005, por haber adquirido firmeza la calificación del señor Registrador de la Propiedad número 2 de Torrevieja de fecha 7 de agosto de 2002.

         El Juzgado de Primera Instancia número 7 de Alicante desestimó la demanda.

         Sin embargo, la Audiencia Provincial estima parcialmente el recurso de apelación anulando las resoluciones.

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2/2011. ACREDITACIÓN DEL PAGO DE IMPUESTO POR TESTIMONIO NOTARIAL. Resolución de 27 de mayo de 2011, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se publica, conforme a lo dispuesto en el artículo 327 de la Ley Hipotecaria, la sentencia del Juzgado de Primera Instancia n.º 57 de Barcelona, de 28 de septiembre de 2009, que ha devenido firme.

         La Sentencia anula la Resolución de 13 de marzo de 2009, relativa a la inscripción de una escritura de declaración de obra no finalizada.

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3/2011. CAPITAL ASEGURADO EN EL SEGURO DECENAL. Resolución de 30 de mayo de 2011, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se publica, conforme a lo dispuesto en el artículo 327 de la Ley Hipotecaria, la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, sección decimoséptima, de 18 de marzo de 2009, que ha devenido firme.

         Se deja sin efecto la Resolución dictada el 19 de julio de 2007.

         El Juzgado de Primera Instancia desestimó la demanda y confirmó la Resolución.

         La Audiencia Provincial de Barcelona estimó el recurso y anuló la Resolución.

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4/2011. EXTEMPORANEIDAD. Resolución de 31 de mayo de 2011, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se publica, conforme a lo dispuesto en el artículo 327 de la Ley Hipotecaria, la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, sección decimoséptima, de 22 de enero de 2008, que ha devenido firme.

         Se anula la Resolución de 9 de junio de 2006

         El Juzgado de Primera Instancia número 20 de Barcelona estimó la demanda anulando la Resolución.

         La Audiencia Provincial de Barcelona confirmó la Sentencia de instancia.

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3.- RESOLUCIONES DE LA DGRN

 

107. INMATRICULACIÓN POR EXPEDIENTE DE DOMINIO. COINCIDENCIA CON EL CATASTRO Y REQUISITOS DE LAS OBRAS NUEVAS. Resolución de 30 de abril de 2011, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto, contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Málaga n.º 10 por la que se suspende la inmatriculación de una finca en virtud de auto aprobatorio de expediente de dominio.

         Se presenta Auto recaído en expediente de dominio para inmatricular en el que la superficie no coincide con la que figura en la certificación catastral y no se cumplen los requisitos para la declaración de las obras nuevas. Se presenta nuevamente junto con diligencia extendida por el Secretario para hacer constar y adicionar el testimonio en el sentido de que la cabida de la finca, una vez determinado el grosor de los muros y corregida la primera que se aportó, coincide con la del catastro y determinando la antigüedad según el catastro de 1960, incorporando un plano de la vivienda y una descripción completa de la misma.

         El registrador señala como defectos que: no puede subsanarse mediante una diligencia expedida por Secretario porque se produce una adición con base en manifestaciones e informes que no pueden alterar una resolución judicial sin el concurso del Juez competente; el certificado del Técnico se contradice con el Auto y con el Certificado de Catastro con el que se quiere justificar la diferencia de superficie en función del supuesto grosor de los muros y además carece de legitimación de firma y por ello y por las discrepancias descriptivas, no puede acreditar la antigüedad de la edificación; y; no se consigna la superficie ocupada por la edificación, la declaración o rectificación de la obra nueva corresponde al propietario de la finca declararla expresamente

         La Dirección confirma la nota en cuanto que no se describe la obra indicando la superficie ocupada y construida, ya que en el Auto no se hace referencia alguna a estas circunstancias, ni en su testimonio inicial ni en la diligencia posterior y, aunque se incorpora un plano y una descripción completa, ésta no se encuentra en una certificación de técnico con la firma legitimada y con el visado del correspondiente del Colegio Oficial.

         Pero rechaza los otros defectos: respecto a la adición entiende que no es un complemento del Auto (que correspondería realizar a la misma autoridad judicial que dictó la resolución completada) sino que constituye una adición o complemento del testimonio del Auto, y que queda bajo la fe pública judicial que compete con exclusividad y plenitud al Secretario Judicial (art 145 LEC). Así interpretada la Diligencia, debe considerarse que el Auto contenía unas circunstancias que en el testimonio no se incluyeron y que por la referida diligencia se adicionan (que son la coincidencia con el catastro y consiguientemente la identidad de la finca y la antigüedad de la edificación) y le está vedado al Registrador, en el ejercicio de la función calificadora que legalmente le compete, pronunciarse sobre los fundamentos de la resolución judicial, de modo que no puede considerar como defecto que la declaraciones contenidas en el Auto se produzcan con base en manifestaciones del promotor, informes periciales u otra cualquier causa… De acuerdo a ello no puede mantenerse el defecto relativo a la falta de coincidencia de superficie entre el título y catastro, puesto que tras la adición al testimonio se cumple con la correspondencia sin que quepa duda sobre la identidad de la finca.

         También pierde vigencia el defecto relativo a la falta de acreditación de la antigüedad de la obra, puesto que de la Certificación Catastral en expresa correspondencia con lo declarado en el Auto calificado resulta que la edificación data de 1960. (MN)

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108. EXPEDIENTE DE DOMINIO POR EXCESO DE CABIDA Y DUDAS DEL REGISTRADOR. Resolución de 4 de mayo de 2011, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Sabadell n.º 4 por la que se deniega la inscripción de un testimonio de un auto judicial firme en el que se declara justificado un exceso de cabida.

         En un expediente de dominio para hacer constar un exceso de cabida de una finca procedente de otra por segregación, el registrador considera como defectos que duda de la identidad de la finca, y que es necesario el consentimiento de los titulares de “resto” de la finca de la que procede.

         La Dirección rechaza ambos defectos, ya que considera que no cabe dudar de la identidad de la finca en los casos de expediente de dominio, solo si se trata de escritura pública o certificación administrativa. Las dudas sobre la identidad de la finca o sobre la realidad del exceso cuando se ventilan en un expediente judicial por definición se despejan en el ámbito de la valoración de las pruebas practicadas y la decisión corresponde a la autoridad judicial, de acuerdo con los arts. 281 y ss de la LEC. Y aunque el art. 100 RH permite calificar que se han cumplido los trámites esenciales del procedimiento, ello no puede suponer una nueva valoración de la prueba.

         Respecto a la necesidad de que consientan los titulares de la finca resto, conforme al art. 201.3, párrafo 3º LH, basta con que los titulares colindantes hayan sido debidamente citados. (MN)

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109. EMBARGO A FAVOR DEL CONCURSADO SIN INTERVENIR ADMINISTRADORES CONCURSALES: NO ES COMPETENTE EL JUZGADO MERCANTIL. Resolución de 9 de mayo de 2011, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Murcia n.º 4, por la que se deniega una anotación de embargo a favor de una sociedad.

         Se plantea si puede practicarse una anotación de embargo a favor de una sociedad declarada en concurso y ordenada dicha anotación por un Juzgado de Primera Instancia distinto del Juez de lo Mercantil que conoce del concurso, así como si es o no necesaria la intervención de los administradores concursales.

         La Dirección General después de señalar los registradores tienen no ya la facultad sino la obligación de examinar la competencia del órgano judicial que ordena el asiento (art. 100 RH) entendiendo que este examen registral debe limitarse a aquellos aspectos competenciales apreciables de oficio por el órgano jurisdiccional como son la falta de jurisdicción o la falta de competencia objetiva o funcional, o la competencia territorial cuando ésta venga imperativamente ordenada, rechaza el defecto porque el art. 8 LC así como el art. 86 ter LOPJ, atribuyen al Juez del concurso jurisdicción exclusiva y excluyente en relación con determinadas materias, pero no se incluyen entre éstas las demandas que el concursado pueda entablar en reclamación de cantidades, ni los procedimientos de ejecución que no se dirijan frente a bienes y derechos de contenido patrimonial del deudor concursal. En el presente caso, la sociedad concursada no es parte deudora, sino parte actora o ejecutante, por lo que debe considerarse competente el Juzgado de Primera Instancia para ordenar la anotación preventiva de embargo a su favor.

         Respecto a la necesidad de intervención de los administradores concursales, aunque el art. 54 LC regula el ejercicio de las acciones del concursado y esa norma disciplina no sólo el ejercicio de acciones declarativas por el concursado sino también el ejercicio de acciones ejecutivas por el mismo, la Registradora no puede revisar la calificación del Juez en orden a la capacidad procesal de la parte actora –a diferencia de la legitimación pasiva que sí es calificable por el principio de tracto sucesivo–, ni apreciar si está correctamente interpuesta la acción desde la perspectiva procesal, al margen de circunstancias apreciables de oficio como pudiera ser la falta de aptitud para ser parte o de los requisitos necesarios para practicar la inscripción a favor del actor caso de prosperar el recurso, cuestiones que no se plantean en este recurso. (MN)

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110. EMBARGO A FAVOR DE SOCIEDAD DECLARADAEN CONCURSO DICTADO POR JUEZ DISTINTO SIN INTERVENIR ADMINISTRADORES CONCURSALES. Resolución de 9 de mayo de 2011, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Murcia n.º 1, por la que se deniega una anotación de embargo a favor de Cogilcodos SL.

         Idéntica a la 110. (MN)

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D**114. AMPLIACIÓN DE HIPOTECA: DETERMINACIÓN DE LA RESPONSABILIDAD Y SU JUEGO CON LA HIPOTECA INICIAL. Resolución de 12 de mayo de 2011, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Algemesí, contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Valencia n.º 11 por la que se deniega la inscripción de una escritura de ampliación y novación de préstamo hipotecario.

         Hechos: La hipoteca inicial se constituyó en garantía de 6.750 euros equivalentes a tres años de intereses ordinarios al tipo del 7,50% anual; 10.740 euros equivalentes a dos años de intereses de demora al tipo de 17,90% anual; y 6.000 euros equivalentes al 20% de dicho principal, para costas y gastos.

         En la parte que se amplía la hipoteca garantiza 955,77 euros, equivalentes a dieciocho meses de intereses ordinarios al tipo del 8,50% anual, sobre el principal ampliado; 2.136,42 euros, equivalentes a dieciocho meses de intereses de demora al tipo pactado del 19% anual, sobre el capital ampliado; y 1.124,43 euros equivalentes al 15% del capital ampliado para costas y gastos.

         Después se establece que, tras la ampliación del préstamo, la total responsabilidad hipotecaria asciende, en cuanto a intereses, intereses de demora y costas y gastos: los intereses ordinarios hasta la cantidad de 7.705.77 euros; en cuanto a los intereses de demora 12.876,42 euros; y 7.124,43 para costas y gastos. Sumas correctas.

         En definitiva, no son homogéneos, si se compara la hipoteca inicial con el tramo de la ampliación, ni el tipo máximo de interés, ni el periodo de garantía, ni el porcentaje para costas.

         La registradora estima que, dado que el derecho de hipoteca tiene carácter accesorio respecto del crédito para cuya seguridad se constituye, no pueden distinguirse diferentes partes del derecho de hipoteca o una hipoteca con dos responsabilidades distintas, que es lo que ocurre respecto a la cobertura hipotecaria en el presente caso, con relación al préstamo inicial y a la parte ampliada.

         El notario recurrente defiende que las escrituras de ampliación de hipoteca se inscriben en cuanto a la responsabilidad hipotecaria ampliada, sin ser materia inscribible el apartado relativo a la responsabilidad hipotecaria total; considera que el principio de especialidad debe acogerse, en materia de hipotecas, con la necesaria flexibilidad, en beneficio de las necesidades del tráfico y hace un estudio sobre la doctrina de la DGRN sobre ampliación de hipotecas.

         El Centro Directivo comienza recordando su interpretación del artículo 144 de la Ley Hipotecaria, realizada en Resolución de 14 de marzo de 2009, en la que consideraba que la ampliación de hipoteca ha de asimilarse a efectos prácticos a la constitución de una nueva hipoteca. Repasa también la doctrina de la Resolución de 17 de enero de 2002.

         Trata, a continuación, del efecto meramente modificativo y no extintivo de la ampliación del préstamo hipotecario que tuvo su expreso reconocimiento legal en la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, reformadora del mercado hipotecario, la cual, al modificar el artículo 4 de la Ley 2/1994, determinó en su apartado tercero que las modificaciones previstas en los apartados anteriores no supondrán, en ningún caso, una alteración o pérdida del rango de la hipoteca inscrita, excepto cuando impliquen un incremento de la cifra de responsabilidad hipotecaria o la ampliación del plazo del préstamo por ese incremento o ampliación.

         Resume los fundamentos de Derecho previos en estas importantes conclusiones, referidas a ampliaciones de préstamo hipotecario con incremento de responsabilidad hipotecaria (a las que hemos añadido otras aseveraciones recogidas del análisis que de sus resoluciones hace el Centro Directivo):

         1. Entre las partes contratantes, se produce la unificación del pago de dos obligaciones, a los efectos del artículo 1169 Cc, régimen convenido cuyos efectos vincularán también a sus causahabientes o a cualquiera que voluntariamente quiera asumir el pago de la deuda.

         2. Frente a terceros -situación concursal o la aparición de otro acreedor con título fehaciente de fecha intermedia, etc. – habrá de entenderse que existen dos obligaciones.

         3. Si se fija una cuota de pago única, se aplicarán las reglas del Código Civil, para imputar pagos con efectos frente a terceros.

         4. En relación con el derecho real de hipoteca, sus efectos son los mismos que si hubiera dos hipotecas, cada una con su rango, no una sola con dos responsabilidades distintas.

         5. De existir cargas intermedias, la pretendida ampliación no puede perjudicarlas, pero la garantía hipotecaria preferente no tiene por qué posponerse a ellas, de modo que la ejecución de esa carga intermedia determinará la cancelación de la llamada ampliación en tanto que hipoteca de rango posterior, pero no la de la hipoteca inicial.

         6. De existir cargas intermedias, en caso de ejecutarse la hipoteca ampliada, su titular tan sólo tendrá preferencia para el cobro con cargo al precio de realización por las cantidades inicialmente garantizadas pues en cuanto al exceso serán preferentes para el cobro los titulares de aquellas cargas intermedias y tan sólo en la medida en que aún quede sobrante, la parte del crédito ampliado y posteriormente garantizado.

         7. A título meramente informativo, sin trascendencia real hipotecaria, se pueden adicionar ambas responsabilidades hipotecarias. Su omisión no es obstáculo a la inscripción dado que es el resultado de una mera suma aritmética entre ambas cifras de responsabilidad hipotecaria.

         8. No debe alterarse la responsabilidad hipotecaria de la inicial hipoteca mediante la aplicación de los plazos y tipos de interés de la segunda, salvo que además se pretenda una cancelación parcial de la primera.

         9. Los efectos de la inscripción de la ampliación serán los que legalmente se derivaran de su propio objeto, rango (que viene determinado por la Ley conforme dispone el artículo 24 de la Ley Hipotecaria) y demás principios configuradores de regulación hipotecaria, pero no de la voluntad de las partes.

         Aplica la anterior doctrina al expediente concreto y estima el recurso: aunque haya una cuota única, debe procederse de la misma forma que si hubiera dos hipotecas, cada una con su rango. Por ello cabe que cada una tenga intereses y periodos de garantía distintos.

         Nota: Otras muchas cuestiones pueden suscitar las ampliaciones de hipoteca y su relación con la obligación garantizada inicial, como por ejemplo:

         - Aumento de interés o de plazo que se quiera que afecte a los dos tramos. Entonces tendríamos dos ampliaciones, ambas de rango actual y simultáneo: una sería la ampliación por la nueva cantidad de principal y sus accesorios y otra por la ampliación de los accesorios de la obligación inicial. Esta segunda ampliación no se suele explicitar y convendría.

         - Disminución de interés o de plazo que se quiera que afecte a los dos tramos. Aunque no se tocara el capital inicial, tendríamos una cancelación parcial (que se debería solicitar formalmente para evitar malentendidos a la hora de interpretar la voluntad de las partes) y una ampliación.

         - Reducción del capital inicial por amortización parcial, que se trata de compensar con parte de la ampliación. Se debe de solicitar la cancelación parcial de la hipoteca inicial e inscribir luego la ampliación íntegra. Queda aparte el difícil problema de la recarga, sobre todo si hay acreedores intermedios, para las hipotecas posteriores al 9 de diciembre de 2007.

         - No homogeneidad entre los deudores del tramo inicial y de la ampliación. Puede plantear dudas de si, en estos casos, es posible unificar una obligación en la que, por ejemplo, de la parte inicial una persona es deudora (y ha recibido el dinero) y en la ampliación son varios los que lo reciben y se obligan a devolver solidariamente o viceversa, sin asumir expresamente la total obligación. (JFME)

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115. OBRA VIEJA ANDALUCÍA Y LICENCIA DE OCUPACIÓN. Resolución de 4 de mayo de 2011, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Pilas, contra la negativa del registrador de la propiedad de Sevilla n.º 1, a la inscripción de una declaración de obra nueva.

         Se debate en el presente recurso la inscribibilidad de una escritura de declaración de obra nueva terminada de una casa sita en un municipio perteneciente a la Comunidad Autónoma de Andalucía. En la escritura se protocoliza un certificado catastral descriptivo y gráfico del que resulta que la edificación cuya obra nueva se declara tiene una antigüedad superior a diez años.

         El registrador exige que se aporte la licencia de primera ocupación que demanda el art 27 del Reglamento de Disciplina Urbanística de Andalucía.

         El notario recurrente alega los siguientes motivos:

         1.- Que hay una extralimitación reglamentaria en dicho texto normativo ya que la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía, no impone tal requisito para la inscripción de la obra nueva en el Registro de la Propiedad.

         2.- Que el mencionado Reglamento de Disciplina Urbanística no es de aplicación a las edificaciones terminadas antes de la entrada en vigor del mismo.

         3.-  Que dada la antigüedad de la construcción cualquier infracción urbanística estaría prescrita.

         La DGRN rechaza el argumento del notario de que haya extralimitación reglamentaria, por varios motivos:

         a) “La exigencia de la licencia de primera ocupación del artículo 27 del citado Reglamento no supone novedad alguna respecto de lo establecido en la propia Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía 7/2002, de 17 de diciembre, ya que su artículo 169 n.º 1.e) dispone que están sujetos a previa licencia urbanística municipal los actos de construcción o edificación y, en particular, entre otros, «la ocupación y la primera utilización de los edificios»;

         b). El mismo Reglamento se apoya en la propia habilitación que el artículo 20 del texto refundido de Ley del Suelo de 2008 hace a la normativa autonómica, sin que necesariamente la regulación esté en este punto necesitada de rango de ley autonómica (cfr. Resolución de 24 marzo 2011); y,

         c) La Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía 7/2002, de 17 de diciembre de 2002, en concreto en su artículo 176, en lo que se refiere al otorgamiento de escrituras y su inscripción, debe considerarse modificada por el artículo 20 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio de 2008, no sólo por ser posterior, sino por tratarse de materia (instrumentos públicos y Registros de la Propiedad) competencia del Estado.”

         La DGRN también rechaza el argumento del notario recurrente de que el Reglamento de disciplina urbanística de Andalucía no sea aplicable a edificaciones anteriores, reiterando la DG su doctrina de que “las sucesivas redacciones legales en la materia (…)  serán de aplicación a los documentos otorgados durante sus respectivos períodos de vigencia, aunque las correspondientes obras se hayan ejecutado en un momento anterior, conclusión que, concurriendo identidad de razón, se ha de extender también a la interpretación del alcance temporal del Reglamento de Disciplina Urbanística de Andalucía de 16 de marzo de 2010. Siendo ello así y estando vigente este último texto reglamentario en el momento del otorgamiento de la escritura pública calificada (de fecha 24 noviembre 2010), dicho texto reglamentario, así como las normas que desarrolla, deberá ser el canon normativo que se aplique para dilucidar la cuestión de fondo planteada.”

         Y sin embargo, la DGRN, pese a proclamar que el Reglamento andaluz es el aplicable, lo inaplica, reiterando el argumento de que  en el presente caso “la construcción de la edificación declarada se efectuó en 1997, por lo que debe entenderse aplicable el régimen previsto en el artículo 52 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio  (…). Sostiene la DGRN, acerca de dicho art 52, que “se trata de un mecanismo legal semejante al acogido en el artículo 177 del Reglamento Hipotecario y ahora también en el artículo 82 de la Ley Hipotecaria, reformado por Ley 24/2001” y que “dispensa del requisito de la aportación de la licencia de obras a que se refiere el artículo 46 del mismo Real Decreto 1093/1997, (y en consecuencia) “debe exonerar por identidad de razón (prescripción de una eventual infracción urbanística en que hubiere podido incurrir el edificante) de la exigencia, a los efectos de la inscripción registral de la obra nueva, de la licencia de ocupación”.

         Comentario JDR: Esta resolución de la DGRN es plenamente acertada, a mi juicio, en cuanto a proclamar que no existe extralimitación legal en el Reglamento de disciplina urbanística de Andalucía cuando exige a notarios y registradores comprobar la existencia de licencia de ocupación, y en cuanto a proclamar que tal reglamento “deberá ser el canon normativo que se aplique para dilucidar la cuestión de fondo planteada”.

         Pero es, a mi juicio, tan incongruente (o incluso más) que las otras dos resoluciones anteriores en análogo sentido, al acabar inaplicando el art 27 del citado reglamento andaluz, para dar preeminencia al art 52 del RD 1093/1997, cuándo éste ultimo articulo, según muchos autores, sí que constituyó desde el inicio una clara extralimitación reglamentaria al sustituir “la prescripción de la potestad de restablecimiento de la legalidad urbanística” por “la prescripción de la infracción”;

         Además, tal artículo solo se refiere al acto edificatorio, y no al uso (que como actividad continuada que es, no prescribe). Y, en todo caso, la exigua y cuestionable regulación contenida en dicho artículo 52 ha quedado superada por normativa posterior, incluso con rango legal, que claramente ha decidido extender el control notarial y registral de legalidad urbanística, no sólo al acto edificatorio en sí, sino al uso de toda edificación, nueva o vieja.

         Lo más sorprendente, (no sólo para los registradores o para la Administración autonómica o municipal andaluza encargada de velar por la legalidad urbanística, sino también para los órganos judiciales ante los que eventualmente se pudiera impugnar esta resolución), es que en todos los casos similares resueltos hasta ahora por la DGRN, éste órgano administrativo se sigue inclinando por dar la razón  no a quien aplica, sino a quien inaplica el reglamento de disciplina urbanística de Andalucía, que, recordemos, según la propia DGRN “deberá ser el canon normativo que se aplique para dilucidar la cuestión de fondo planteada”. (JDR).

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116. PRÓRROGA DE ANOTACIÓN CADUCADA. Resolución de 7 de marzo de 2011, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el Consejo de Administración de la Autoridad Portuaria de Sevilla, contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Sevilla nº 3, por la que se deniega la prórroga de una anotación preventiva de expropiación forzosa.

         Hechos: Se presenta mandamiento de prórroga de anotación de embargo, durante la vigencia de esta anotación, paro sin liquidar. Se retira para llevarlo a la Oficina Liquidadora, pero al devolverlo ya había caducado el asiento de presentación. Se vuelve a presentar el título, pero, entonces, la anotación ya había caducado.

         El registrador deniega la prórroga por no estar vigente la anotación preventiva de embargo cuya prórroga se solicita.

         El recurrente alega que no se le notificó en forma la primera calificación y que en consecuencia se le impidió subsanar dentro del plazo legal establecido.

         La DGRN recuerda que la notificación no puede realizarse de forma verbal, sino que la legislación hipotecaria exige una notificación formal.

         Pero la realidad es que la anotación de embargo cuya prórroga se solicita está ya cancelada, por lo que el recurso gubernativo no es el cauce adecuado para discutir acerca de tal asiento de cancelación que está bajo la salvaguardia de los Tribunales.

         Ha de acudirse a un procedimiento declarativo al efecto de rectificación del asiento o declaración de validez del título con emplazamiento de todos los interesados.

         Nota: realmente no hubo una primera calificación, sino una suspensión de la calificación conforme al artículo 255 de la Ley Hipotecaria por no acreditarse el pago del impuesto o, al menos, haberse presentado la autoliquidación correspondiente. (JFME)

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118. PARTICIÓN CON ALBACEAS CONTADORES QUE HABÍAN RENUNCIADO. Resolución de 16 de mayo de 2011, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Salamanca nº 1, a inscribir una escritura de manifestación y adjudicación de herencia.

         Se otorga una escritura de partición de herencia por dos contadores partidores que habían renunciado previamente a su cargo y que posteriormente revocaron su renuncia, todo ante notario.

         El registrador entiende que la renuncia fue sin aceptación previa del cargo, por lo que nunca llegaron a ejercer el cargo, y por tanto que la renuncia es irrevocable, por lo que no son ya contadores cuando firman la escritura.

         La parte recurrente entiende que sí hubo una aceptación tácita previa (ex artículo 898 CC) y por ello la renuncia posterior exige que haya justa causa apreciada por el juez (899 CC). Mientras no se obtenga dicha autorización entienden que se puede revocar la renuncia posterior. Se presume que así opina también el notario autorizante de la escritura. Como curiosidad hay que señalar que el recurrente es uno de los herederos, pero no interviene en la escritura, aunque obviamente tiene interés legítimo.

         La DGRN considera que al contador partidor le es aplicable las normas del albaceazgo y confirma la calificación del registrador, dadas las circunstancias del caso concreto, sin perjuicio de que en vía judicial pueda llegarse a conclusiones contrarias, con más medios de prueba. En cuanto al fondo del asunto  parece aceptar el criterio del registrador y también el del recurrente, por cuanto señala que el albaceazgo es cargo voluntario para aceptarlo, pero obligatorio en su desempeño.

         COMENTARIO.- En mi opinión y en cuanto al fondo del asunto, incluso aceptando los hechos que sustentan  la hipótesis del recurrente, los efectos no son los que dicha parte pretende, al menos implícitamente (que el cargo está vigente mientras el juez no aprecie la justa causa de la renuncia y por tanto que hasta que haya resolución judicial la renuncia se puede revocar y por ello, en definitiva, efectuar la partición).

         Considero que la falta de justa causa en la renuncia posterior (dimisión) de un albacea (contador partidor) conlleva únicamente como efecto que no pierda todo aquello que el testador le dejó en su testamento (artículo 900) ya que en todo caso el albaceazgo termina con la renuncia (art 910), y dicho artículo no distingue entre diferentes clases de renuncia. Además es lógico que así sea pues a quien no quiere desempeñar el cargo, incluso habiendo comenzado a ejercerlo, por muy obligatorio que sea no se le puede obligar en la práctica a hacerlo, cualquiera que sea el momento en que renuncie. (AFS)

         Contador y gananciales. Facultades contador. Sin un heredero. Desheredación. Conflicto de intereses. Legados. Entrega de legados. Ineficacia de legados. Legítimas. Legítima en metálico.

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119. PRÉSTAMO HIPOTECARIO CONCEDIDO POR UNA SOCIEDAD QUE NO ES ENTIDAD DE CRÉDITO. Resolución de 5 de febrero de 2011, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Madrid, contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.º 13, a inscribir una escritura de préstamo con garantía hipotecaria.

         Se otorga un préstamo hipotecario por una  sociedad que no es entidad de crédito, pero a la que le resulta de aplicación la Ley 2/2009 de 31 de Marzo por la que se regula la contratación de este tipo de entidades no bancarias con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y  la prestación de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito.

         Hay que tener presente que en la Comunidad de Madrid no se ha regulado hasta el momento presente el Registro Público de este tipo de empresas y que el Estado no lo ha regulado hasta después del otorgamiento de la escritura  mediante el Real Decreto 106/2011, de 28 de Enero, publicado el 11 de Febrero siguiente.

         El  registrador deniega la inscripción porque entiende que al no haberse creado el citado Registro este tipo de empresas financieras no pueden ejercer esa actividad y en consecuencia no pueden otorgar préstamos con garantía hipotecaria.

         La DGRN revoca la calificación del registrador pues considera que una prohibición de este tipo tendría que estar recogida expresamente en la Ley o resultar imprescindible por razón de su contenido, y corrobora sus conclusiones acudiendo a  la interpretación teleológica de varios artículos de dicha ley y del Real Decreto citado.

         Comentario.- Este asunto no se planteará más porque, a partir de 12 de Febrero de 2011, fecha de entrada en vigor del citado Real Decreto, todas las empresas tienen que estar inscritas en ese Registro (o en el de su Comunidad Autónoma, si lo hubiera) y ha pasado ya el plazo transitorio de 3 meses para hacerlo para las empresas preexistentes.  Por tanto antes de autorizar e inscribir escrituras de este tipo de entidades hay que exigir la acreditación de inscripción en el Registro Estatal citado. (AFS)

         Ver R. 18 de enero de 2011.

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120. EMBARGO SOBRE FINCA DIVIDIDA CON ANTERIORIDAD COMO CONSECUENCIA DE UN PROCEDIMIENTO DE EQUIDISTRIBUCIÓN. Resolución de 5 de febrero de 2011, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por Excavaciones Saiz, SA y Copsa Empresa Constructora, SA, unión temporal de empresas, contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Burgos n.º 2, por la que se deniega una anotación preventiva de embargo.

            Una finca registral se formó por agrupación instrumental en expediente reparcelatorio y simultáneamente dividida, dando lugar a varias fincas registrales.

         Solicitada anotación preventiva de embargo el registrador la deniega, aunque practica la anotación sobre las fincas de reemplazo aún a nombre del deudor.

            La Dirección confirma la calificación ya que se pretende que se tome anotación sobre una finca registral que como tal ya no existe en el Registro, por cuanto dicha finca "instrumental" ha sido inmediatamente dividida. En aplicación del principio de subrogación real, no existe inconveniente en tomar anotación preventiva del embargo sobre las fincas de reemplazo adjudicadas al deudor, aunque no sobre las que hubieran sido transmitidas a un tercero. Tomar anotación preventiva sobre estas fincas infringiría tanto el principio registral de tracto sucesivo, como el de prioridad (arts. 20 y 17 LH), así como el principio constitucional de tutela judicial efectiva e interdicción de la indefensión (art. 24 de la Constitución) por cuanto en dichos procedimientos no han sido demandados los titulares registrales.  (MN)

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121. INMATRICULACIÓN DE FINCA SALVO BODEGA. Resolución de 7 de marzo de 2011, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Calahorra, por la que se deniega la inscripción de un auto firme recaído en expediente de dominio.

         Se debate la inscribibilidad de un Auto recaído en un expediente de dominio de inmatriculación, atribuyendo la titularidad de una finca a determinada persona, a excepción de la bodega, cuyo dominio se declara perteneciente a otra persona que no ha intervenido en el expediente.

         De la certificación catastral resulta que la finca pertenece a diversas personas, en un régimen jurídico que puede ser de división horizontal o de otra naturaleza.

         La Registradora, admitiendo que la Ley no exige la previa inscripción del título constitutivo de una comunidad especial para inscribir el derecho de uno de los copropietarios, señala como defecto la falta de definición del régimen de comunidad. Asimismo señala la falta de total coincidencia con la certificación catastral y la falta de expresión del DNI/NIF de la recurrente.

            La Dirección confirma la nota. Respecto al régimen de comunidad, porque la concurrencia en la titularidad debe determinarse: si se tratase de condominio deberá expresarse la cuota ideal correspondiente a cada condómino; si lo que existiera fuera una propiedad horizontal entre el elemento cuya inmatriculación se solicita y la bodega, debería aclararse la cuota de participación en los elementos comunes y demás elementos esenciales en la determinación de esta propiedad especial; y si lo que existiera fuese una medianería u otra forma especial de organización de la comunidad (casas empotradas o engalabernos) debería igualmente determinarse ese régimen. En definitiva, con los datos obrantes en el Auto no es posible practicar la inmatriculación por vulnerarse el principio de determinación registral que exige la clara determinación de los derechos inscritos.

            Respecto a la concordancia entre el título y la certificación catastral aportada, es doctrina reiterada la necesidad de aportar certificación catastral sin discrepancias para la inmatriculación, lo que se aplica igualmente a los expedientes de dominio.

            En cuanto a la necesidad de la expresión del DNI/CIF, el art. 51.9 RH así lo exige, circunstancia cuya falta debe subsanarse oportunamente. (MN)

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*122. CERTIFICADO DE DEFUNCIÓN EXTRANJERO SIN APOSTILLAR. Resolución de 8 de marzo de 2011, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por la notaria de Llançà, contra la negativa de la registradora de la propiedad de Roses n.º 2, a inscribir una escritura de extinción de usufructo y compraventa.

         Hechos: Se presenta en el Registro escritura pública autorizada por la Notaria recurrente el 20 de septiembre de 2010 por la que se formaliza la venta del pleno dominio de cierta finca en la que intervienen como vendedores los titulares registrales de la nuda propiedad y de la mitad indivisa del usufructo, solicitando previamente la cancelación del usufructo de la mitad indivisa por fallecimiento de su titular y su consolidación con la nuda propiedad. Se protocoliza junto con la escritura fax de un certificado de defunción de este último (al parecer expedido por el oficial del Estado Civil del Ayuntamiento de Montlhery (Francia) según resulta de los datos relativos al envío del fax).

            El titular del Registro se opuso a la inscripción, entendiendo que era necesario que el certificado de defunción estuviese debidamente apostillado conforme al Convenio de La Haya de 5 de octubre de 1961.

            La parte recurrente argumentó la aplicabilidad del Convenio número 17 de la Comisión internacional del Estado Civil, firmado en Atenas el 15 de septiembre de 1977, ratificado por España. Posteriormente, se presentó en el Registro un nueva certificación de defunción auténtica y plurilingüe, ajustada al modelo aprobado por el Convenio número 16 de la comisión internacional del Estado Civil, sobre expedición de certificados plurilingües de las actas del Registro Civil, hecho en Viena el 8 de septiembre de 1976, por lo que el titular del Registro consideró subsanado el defecto. A pesar de ello, la parte recurrente planteó el recurso contra la negativa inicial.

            Postura de la DGRN: La DGRN considera que la certificación de defunción aportada inicialmente no puede beneficiarse de la aplicación del Convenio número 17 de la Comisión Internacional del Estado Civil.

            1.- Porque el documento que se ha protocolizado junto con la escritura de compraventa no es el original del certificado de defunción, sino un fax del mismo remitido desde el Ayuntamiento de Montlhery (Francia), siendo así que el mismo carece de autenticidad, en el sentido exigido para servir de título a la inscripción por el artículo 33 del Reglamento Hipotecario, y por el artículo 2 del Convenio de Atenas de 1977, que en todo caso se refiere a certificaciones originales, en tanto que el fax, como las meras fotocopias, carece de fehaciencia respecto de su contenido.
            2.- En segundo lugar, porque en el citado certificado no se identifica de forma suficiente la autoridad que lo firma, pues aunque se dice firmado por cierta persona, a la que se identifica por su nombre, apellido y condición de Alcalde, en calidad de oficial del Estado Civil, no consta de qué localidad lo sea (la procedencia del Ayuntamiento de Montlhery no resuelta del propio certificado, sino en el "reporter" del telefax enviado), ni consta tampoco el sello de tal entidad, en contra de las exigencias mínimas impuestas por el Convenio de Atenas, en el que se pretende salvaguardar en todo caso la veracidad de la firma, la cualidad y competencia del signatario y la identidad del sello o timbre de que esté revestido el documento (cfr. artículos 1 a 5).

            3.- Finalmente, en tercer lugar, porque no puede obviarse el hecho de que el Convenio número 17 de la Comisión Internacional del Estado Civil no pretende sustituir ni desplazar al Convenio número 16 de la misma Comisión, sino complementarlo, cubriendo las lagunas que el mismo u otros Convenios internacionales presentan (v.gr. el Convenio relativo a la expedición de ciertos extractos del estado civil destinados al extranjero, firmado en París el 27 de septiembre de 1956, el Convenio suprimiendo la exigencia de legalización de los documentos públicos extranjeros, firmado en La Haya el 5 de octubre de 1961, o el Convenio Europeo relativo a la supresión de la legalización de los documentos expedidos por agentes diplomáticos y consulares, concluido en Estrasburgo el 7 de junio de 1968). Así resulta de la interpretación auténtica del Convenio de Atenas contenida en el "Rapport Explicatif" que lo acompaña, adoptado por la Asamblea General de la Comisión Internacional del Estado Civil de Estrasburgo de 23 de marzo de 1977.

            Y lo que a mi juicio es más importante: Dice, acertadamente, la DGRN que el sentido que se atribuya al término de "estado civil" incide de forma directa en la delimitación del ámbito material de aplicación del Convenio y, en consecuencia, el propio instrumento internacional exige una calificación autónoma, más allá de la propia de los ordenamientos nacionales, que tenga en cuenta los principios inspiradores y los objetivos perseguidos por el propio Convenio y que garantice una aplicación uniforme del texto en todos los Estados miembros. En tal sentido, se ha de subrayar el dato de que del mismo "Rapport Explicatif" resulta igualmente que el concepto de "estado civil" que emplea como delimitador del tipo de documentos que se benefician de la dispensa de legalización u otra formalidad equivalente prevista en el propio Convenio debe entenderse en un sentido restrictivo, pues en el mismo se aclara que el acta o documento debe concernir de forma esencial, y no indirecta, accesoria o incidental al estado civil. Esta conclusión, por lo demás, vendría a ser coincidente con la que se infiere del hecho de que, en nuestro Derecho, el contenido del Registro Civil es muy amplio y rebasa el concepto estricto de estado civil, y así hay hechos, como el nacimiento o la muerte de la persona, que se reflejan en el Registro, como pone de manifiesto la doctrina más autorizada, no en tanto que hechos o actos que se refieran propia y directamente al estado civil (con independencia de su evidente influencia y relación mediata en el mismo), sino a la personalidad del sujeto (cfr. artículos 29 y 32 del Código Civil y 1, números 1.º y 10.º, de la Ley del Registro Civil), como "prius" lógico pues el estado civil se refiere siempre a la persona, y en este sentido son uno de esos "otros" hechos o actos que constan en el Registro por determinación de la Ley.

            Se puede consultar la Circular de 11 de enero de 2005, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, sobre países contratantes de los Convenios de la Comisión Internacional del Estado Civil de que España es parte y LAS PINCELADAS de la sección internacional de esta web. (IES)

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123. CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN DE EMBARGO POSTERIOR A OPCIÓN DE COMPRA QUE SE EJERCITA. Resolución de 18 de mayo de 2011, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Torrent n.º 2, a cancelar un embargo tras el ejercicio de una opción de compra.

            Tras la inscripción de una compraventa en ejercicio de una opción de compra, se pretende mediante instancia la cancelación de una anotación preventiva de embargo posterior a la opción, que se arrastró en la inscripción del ejercicio de la opción.

            El registrador la deniega por entender que se exige consignación -art. 175.6.º RH y concordantes-.

         El recurrente aduce que al tiempo de ejercitarse la opción no constaba el embargo y además que no hace falta la consignación ya que ésta carece de objeto, al haberse deducido diversas cantidades justificadamente.

            La Dirección resuelve: una vez ejercitado un derecho de opción puede solicitarse la cancelación de las cargas que hubiesen sido inscritas con posterioridad al reflejo registral del mismo (en este caso una anotación de embargo), pero para ello es necesario como regla general el depósito del precio pagado a disposición de los titulares de las cargas posteriores (arts. 107.10 LH y 175.6 del Reglamento); al afectar el ejercicio de la opción de forma tan directa a los derechos posteriores inscritos en la medida en que deben sufrir la cancelación del asiento sin su concurso, se requiere que puedan al menos contar con el depósito a su disposición del precio del inmueble para la satisfacción de sus respectivos créditos o derechos.

            Pero la cuestión planteada consiste en determinar si en este caso resulta necesario el depósito y, de ser así, con qué importes debería efectuarse: El principio de consignación íntegra del precio debe impedir pactos que dejen la consignación y su importe al arbitrio del optante, pero no puede llevarse al extremo de perjudicar al propio titular de la opción, que goza de preferencia registral frente a los acreedores posteriores. Así pues es necesario analizar los eventuales pactos establecidos sobre este particular:

            a) Deducción del importe de la prima de la opción. Es un pacto bastante frecuente en la práctica, que incentiva a quien adquiere el derecho de opción, al permitirle, si finalmente lo ejercita, aprovechar las cantidades que abonó para adquirir la propia opción. Al constar en el Registro que la cantidad pagada por el otorgamiento de la opción se deducirá del precio, si se ejercita tal derecho, cualquier titular de un derecho posterior tiene conocimiento de que tal cantidad no se consignará.

            b) Deducción del importe de cargas anteriores a la opción asumidas por el optante. También los admitió la Dirección - R. 4/9/2009 - que permitió detraer el importe de aquellas cargas en las que se subrogue el adquirente ya que lo contrario supondría un enriquecimiento injusto a favor del titular de la carga posterior, y el correlativo perjuicio para el optante. Y esto es lo que ocurre en este caso donde el optante no sólo asume la obligación de pagar las cargas preferentes a la opción, sino que lo hace en el acto, con la consiguiente extinción y cancelación de las mismas. (Ahora bien las cantidades satisfechas por estos conceptos no podrán ser superiores a las correspondientes coberturas hipotecarias).
            Se señala también como defecto la falta de acreditación de la liquidación del impuesto. Se rechaza el defecto porque si bien el artículo 254 LH exige para la práctica de los asientos la previa justificación del pago de los impuestos, una adecuada interpretación de este precepto implica que el Registrador, ante cualquier operación jurídica cuya registración se solicite, no sólo ha de calificar su validez y licitud, sino decidir también si se halla sujeto o no a presentación en la Oficina Liquidadora. En este caso en el que el título es una mera instancia privada, complementaria de una escritura que sí ha sido liquidada la no necesidad de presentación a liquidación de aquélla queda plenamente justificada.

         En consecuencia, revoca los dos defectos de la nota. (MN)

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**D124. DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD COMO TÍTULO INMATRICULADOR. Resolución de 19 de mayo de 2011, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Valencia, contra la negativa de la registradora de la propiedad de Almansa, a inmatricular una finca.

         Se plantea la cuestión de si una disolución de comunidad es un acto traslativo y por tanto un título inmatriculador o no.

         En el presente caso, en 2007 se otorga una escritura de herencia en la que se adjudican a cuatro hermanos dos fincas y en 2010 se disuelve esa comunidad y se adjudica a dos hermanos una finca y a otro de ellos la otra, compensando al cuarto heredero en metálico.

         El registrador entiende que la disolución no es un acto traslativo de la totalidad del pleno dominio y por tanto no es apto para inmatricular.

         El notario recurrente alega que desde el punto de vista registral la disolución de comunidad conlleva la extinción plena de unos asientos y de las titularidades que publican y la práctica de otro nuevo con nueva titularidad plena  a favor del adjudicatario, por lo que ha de admitirse como título inmatriculador.

         La  DGRN, después de admitir la diversidad de opiniones sobre la naturaleza jurídica de dicho acto, concluye que es un acto complejo, difícil de encajar entre lo declarativo y lo traslativo, pero que lo esencial desde el punto de vista registral es que conlleva la práctica de un asiento registral nuevo sobre la totalidad del pleno dominio de la finca adjudicada. Cita en su apoyo la doctrina de una reciente sentencia del TS de 25 de Febrero de 2011 que considera que en estos actos se produce una mutación jurídico real esencial que modifica la titularidad, pues extingue la comunidad existente y atribuye al adjudicatario una posición de poder sobre el bien que ha de calificarse de verdadera atribución patrimonial. En base a los anteriores argumentos concluye  que la Disolución de Comunidad es un título apto para inmatricular. 

         Señala la DGRN que  el artículo 205 de la LH ha de interpretarse en el sentido de que, de los títulos aptos para inmatricular, están excluidos los títulos que sean meramente declarativos de la titularidad pero no aquellos que, aunque no sean totalmente traslativos, sean títulos atributivos o determinativos de derechos (por eso se han admitido las aportaciones a la sociedad de gananciales). Además de ello tiene que haber coincidencia del título con la certificación catastral, y del caso concreto no tiene que resultar que se haya creado artificialmente la titulación para inmatricular.

         En el presente caso, concluye que el título presentado reúne los anteriores requisitos, que se dan las  restantes circunstancias y, en consecuencia, revoca la calificación del registrador y ordena la inmatriculación. (AFS)

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*125. RECAUDADOR ORDENA EMBARGO FUERA DE SU DEMARCACIÓN. Resolución de 23 de mayo de 2011, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el Ayuntamiento de Málaga, frente a la negativa del registrador de la propiedad de Mijas nº 3, a anotar un mandamiento de embargo.

         Esta Resolución –y otras tres publicadas este mismo mes- cambia el criterio ostentado por el Centro Directivo sobre la materia, al haberse pronunciado el Tribunal Supremo en Sentencia de 16 de marzo de 2011, recogida en este mismo informe la cual, por cierto, no se cita en Vistos, tal vez por ser tan reciente, pero sí se menciona luego la Sentencia firme de la Audiencia Provincial de Alicante de 28 de diciembre de 2009

         Hechos: El recaudador de Málaga capital ordena que se anote la diligencia de embargo recaída en procedimiento administrativo de apremio sobre determinada finca sita en el término municipal de Mijas.

         El registrador estima que el ordenante carece de competencia para trabar bienes por sí solo en actuaciones de recaudación ejecutiva fuera del territorio de dicha Entidad Local.

         La DGRN parte de que su doctrina previa debe de ser “matizada”. Esta consistía en que las anotaciones de embargo sobre bienes sitos fuera del término municipal deberán ser ordenadas por los órganos competentes de la correspondiente Comunidad Autónoma o del Estado según los casos, previa solicitud del presidente de la Corporación, y no directamente por la Administración municipal.

         Ahora interpreta de otro modo el artículo 8 de la Ley Reguladora de Haciendas Locales, pues distingue:

         A) Actuaciones estrictamente ejecutivas, especialmente la realización forzosa del bien. Para ellas, seguirá en vigor la doctrina referida.

         B) Actuaciones meramente declarativas, como la providencia de apremio, diligencia de embargo y mandamiento de anotación preventiva. Por razones de eficacia y economía procedimental reconoce competencia al órgano de recaudación municipal, incluso respecto de bienes inmuebles sitos fuera de su término municipal

         Nota: Esta doctrina de la DGRN es complemento adecuado a la referida Sentencia, pues el TS no consideró adecuado definirse acerca de si debe o no ser inscrito el mandamiento por el Registrador de la Propiedad, al entender que ese pronunciamiento excedía de lo que es competencia del orden jurisdiccional contencioso.  (JFME)

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*126. DIPUTACIÓN EMBARGA FUERA DE SU PROVINCIA. Resolución de 24 de mayo de 2011, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por la Diputación Provincial de Sevilla y el Organismo Autónomo Provincial de Asistencia Económica y Fiscal, contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Ayamonte, por la que se deniega la práctica de una anotación preventiva de embargo, por carecer dicha diputación de competencia para embargar bienes fuera de su ámbito provincial.

         Este supuesto no es similar al de la Resolución anterior, porque afecta a un ingreso de derecho público que compete a la Comunidad Autónoma de Andalucía, no a la entidad local territorial que embarga, diciéndose, además, de modo expreso en el mandamiento que la anotación preventiva de embargo se ha de tomar a favor de la Junta de Andalucía.

         No resulta, pues, aplicable el artículo 8.3 de la Ley Reguladora de Haciendas Locales, al tratarse de un ingreso de derecho público propio de una Comunidad Autónoma. Por tanto, se estima el recurso.

         Nota: La Diputación de Sevilla hizo esa gestión en favor de la Comunidad Autónomo en virtud de un Convenio suscrito entre ambas Administraciones que no fue presentado en su momento a la registradora. (JFME)

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128. CLÁUSULA DE DIVISIÓN HORIZONTAL POR LA QUE SE EXONERA DE GASTOS AL  PROMOTOR Resolución de 3 de marzo de 2011, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Gandía a la inscripción de una escritura por la que se modifican los estatutos de una propiedad horizontal.  

            En los Estatutos de una Propiedad Horizontal se introduce una norma transitoria en virtud de la cual se exonera de gastos de comunidad al promotor, titular de cuotas indivisas de una finca destinada a plazas de garaje y trasteros, en tanto no las venda, aunque condicionada la exención a que el promotor no haga uso de ninguna forma de dichas plazas.

            La registradora rechaza dicha cláusula por ser contraria a la Ley de Propiedad Horizontal.

            La DGRN desestima el recurso y confirma la nota, aunque reconoce que ha habido una evolución jurisprudencial y que la legalidad o no de cláusulas similares dependerá del caso concreto y de la existencia de una causa proporcionada que justifique la exención.

            En el presente caso considera que no hay suficiente justificación y que se causa perjuicio a terceros, pues el propietario-promotor conserva sus derechos de propiedad y voto y sin embargo no contribuye a los gastos. Por otro lado los restantes copropietarios tendrían que pagar una cuota mucho mayor que la que corresponde a su coeficiente y a su uso potencial, para compensar. Además hay determinados gastos que son fijos, independientes del uso. Por todo ello considera ilegal y no inscribible dicha cláusula.

            Comentario: A mi juicio la Resolución es acertada, y lo decisivo para rechazar la cláusula es el factor de subjetividad o principio que pretende introducir: no uso igual a no pago, dependiendo de la voluntad del titular. Diferente es el caso de los locales de planta de calle que objetivamente no pueden acceder, o son independientes funcionalmente del portal, escalera y al ascensor y por tanto habitualmente se les exonera de esos concretos gastos en los Estatutos. (AFS)

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129. CORRAL OLVIDADO EN EXPEDIENTE DE REANUDACIÓN DE TRACTO. Resolución de 7 de abril de 2011, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Burgos nº 1, por la que se deniega la inscripción de la rectificación de la descripción de la finca, añadiendo una parte de un corral.

         Se debate en este recurso si se puede inscribir la rectificación -solicitada en instancia privada- de la descripción de una finca sobre la que ha recaído expediente de dominio de reanudación del tracto. En la última inscripción vigente, practicada en virtud de dicho expediente, no se hace constar un corral, que según la recurrente forma parte de la finca. Se pretende la rectificación de la inscripción basándose en una escritura de compra de 1868 de la citada finca, en la que en la parte expositiva se describía con el corral.

         El registrador deniega la rectificación “al estar los asientos del Registro bajo la salvaguardia de los Tribunales y producir todos sus efectos, mientras no se declare su inexactitud.”

         La DGRN desestima el recurso y confirma la calificación registral. Para ello distingue entre inexactitud registral y error del Registro, y dice que “en el presente caso, aunque pueda existir una inexactitud registral, no existe un error, pues el dato que la recurrente considera incorrecto se tomó, tal y como está, de los títulos que causaron la inscripción -el expediente de dominio de reanudación de tracto-. Por lo que la rectificación deberá practicarse en la forma establecida en el artículo 40 de la Ley Hipotecaria.”

         “Por ello, más que ante la mera rectificación de un error, lo que se pretende es la alteración del contenido de un asiento registral practicado por Auto judicial recaído en expediente de dominio. No cabe ya rectificar las inscripciones canceladas por el Auto aprobatorio del expediente de dominio, dado el principio genérico de inalterabilidad y salvaguardia judicial de los asientos registrales (artículo 1 de la Ley Hipotecaria) y los efectos de la cancelación (artículo 97 de la Ley Hipotecaria), aunque queda siempre la posibilidad de inmatricular el corral o la parte del mismo no inscrita por los medios ordinarios.” (JDR)

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130. SENTENCIA ANULA MODIFICACIÓN DE PROPIEDAD HORIZONTAL SIN INTERVENIR TODOS LOS TITULARES REGISTRALES ACTUALES. Resolución de 8 de abril de 2011, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Madrid nº 3, por la que se deniega la inscripción de un mandamiento ordenando determinadas cancelaciones.

         Se debate en este recurso si es inscribible la ejecutoria de una Sentencia firme de declaración de nulidad de determinados títulos de modificación del título constitutivo de una propiedad horizontal y de cancelación de las inscripciones causadas por los mismos. La resolución judicial declara la nulidad de las inscripciones porque la modificación se realizó sin el consentimiento unánime de los propietarios, pues el otorgante ya no era propietario único del inmueble al haber transmitido alguno de sus elementos.

         El registrador deniega la cancelación basándose en que en el procedimiento no han tenido intervención los titulares de todas y cada una de las fincas registrales a que afecta, ya que con posterioridad a la inscripción de las escrituras declaradas nulas se han inscrito transmisiones de determinados elementos de la propiedad horizontal.

         Por el recurrente se alega que existe Sentencia, a los efectos de lo previsto en el artículo 40 de la Ley Hipotecaria y que ha intervenido en el procedimiento judicial -como demandante- el Presidente de la Junta de Propietarios del edificio en régimen de propiedad horizontal.

         La DGRN desestima el recurso y confirma la calificación registral, reiterando su doctrina acerca de que “el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos y el principio del tracto sucesivo (cfr. artículo 20 de la Ley Hipotecaria) no permiten extender las consecuencias de un proceso a quienes no han sido parte en él. De modo que, no habiendo sido dirigido un procedimiento judicial contra los titulares registrales de las fincas a que se refiere el mismo, y sin mediar su consentimiento, no puede practicarse un asiento que pueda perjudicar sus derechos.”

         También reitera su doctrina sobre la distinción entre “los actos colectivos competencia de la Junta, de los actos individuales que exigen consentimiento expreso de los titulares registrales afectados.”

         Y, “en el caso concreto, debemos concluir que la resolución judicial versa sobre actos de modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal que no pueden integrarse dentro de los denominados colectivos, pues afectan a la propiedad de elementos independientes que han sido transmitidos a terceros que no han sido parte en el procedimiento. Por eso no sería suficiente con que hubiera sido demandado el Presidente de la Comunidad de Propietarios del edificio en régimen de propiedad horizontal, para la cancelación de los asientos registrales de propietarios individuales. Con más razón debe rechazarse el reflejo registral de la resolución judicial en la que la Junta de Propietarios actúa como demandante, sin que conste el consentimiento de los propietarios titulares registrales afectados por la declaración de nulidad.”

         Y concluye que “será necesario el consentimiento expreso de los titulares de derechos inscritos con posterioridad a la inscripción de la modificación del título constitutivo que ahora se declara nula, lo cual se hubiera podido evitar si se hubiera anotado la demanda de declaración de nulidad con anterioridad a la inscripción de tales derechos.”  (JDR)

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D**131. VIVIENDA UNIFAMILIAR DIVIDIDA HORIZONTALMENTE. LICENCIA DE OBRA QUE AMPARE ESE USO.  CALIFICAR ATENDIENDO AL PLAN GENERAL MUNICIPAL. Resolución de 12 de abril de 2011, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por un notario de Fuenlabrada, contra la negativa de la registradora de la propiedad de Pozuelo de Alarcón nº 2, a la inscripción de una escritura de división horizontal.

         Hechos: Se presenta una escritura de división horizontal formándose cuatro viviendas de una vivienda unifamiliar, ubicada en la Comunidad de Madrid

         La registradora requiere que se acompañe la primitiva licencia de obras o una nueva para poder comprobar si amparan el resultado de cuatro viviendas independientes y si dicho resultado ha exigido modificaciones necesitadas de licencia de obra. Alude también el concepto de uso de vivienda unifamiliar definido en las Normas Urbanísticas del Plan General de Ordenación Urbana de Pozuelo de Alarcón.

         El notario recurrente alega, entre otras razones, que la legislación autonómica madrileña no contempla la división horizontal como acto sujeto a licencia, que su exigencia debe de ser amparada por ley, que no hay parcelación, que las limitaciones al dominio han de ser interpretadas restrictivamente, que no procede delimitar el concepto de «familia»y que tampoco se ha realizado obra alguna.

         La DGRN comienza recordando que la STC 61/1997, de 20 de marzo, al anular buena parte del TR Ley del Suelo de 1992, dejó a salvo las normas que se referían al Registro de la Propiedad.

         Las Comunidades Autónomas (en este caso, la de Madrid) determinan qué clase de actos de naturaleza urbanística están sometidos a licencia previa. Sin embargo, corresponde al Estado fijar cuándo, entre estos casos, es preciso acreditar el otorgamiento de licencia para inscribir.

         Y el Estado dice –por vía del art. 53, letra a) del Real Decreto 1093/1997-, que “no podrán constituirse como elementos susceptibles de aprovechamiento independiente más de los que se hayan hecho constar en la declaración de obra nueva, a menos que se acredite mediante nueva licencia concedida de acuerdo con las previsiones del planeamiento urbanístico vigente que se permite mayor número”.

         Así pues, ha de determinarse si para modificar el número de elementos independientes que aparecen en la declaración de obra nueva se precisa licencia conforme a la legislación autonómica de Madrid y el planeamiento urbanístico del municipio afectado.

         La Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid enumera en su art. 151 una lista de actos sujetos a licencia. De esa lista, la DG analiza aquellos supuestos más cercanos, al no aludir la Ley expresamente a la división horizontal, como hacen la legislación andaluza o la valenciana, por ejemplo):

              A) Las parcelaciones. Considera que la división horizontal de un inmueble no implica un acto de parcelación que suponga la modificación de la forma, superficie o linderos de una o varias fincas, pues el régimen de propiedad horizontal que se configura en el artículo 396 del Código Civil parte de la comunidad de los propietarios sobre el suelo como primero de los elementos esenciales para que el propio régimen exista, manteniendo la unidad jurídica y funcional de la finca total sobre la que se asienta, pues no hay división o fraccionamiento físico del terreno.          Es fundamental también la norma supletoria recogida en el art. 17 TR Ley del Suelo, según el cual, la constitución de finca o fincas en régimen de propiedad horizontal o de complejo inmobiliario autoriza para considerar su superficie total como una sola parcela. Y excepciona:

                   - cuando dentro del perímetro haya terreno que tenga la condición de dominio público

                   - haya terreno de uso público o sirva de soporte a las obras de urbanización

                  - sea terreno que se haya de entregar para viales, espacios libres, zonas verdes…

                   - enajenación de participaciones indivisas a las que se atribuya el derecho de utilización exclusiva de porción o porciones concretas de la finca

                   En el caso concreto, considera que no se dan las excepciones referidas, especialmente la asignación exclusiva del uso de una parte de la parcela, por lo que estima que no hay acto de parcelación.

              B) Las obras de ampliación, reforma, modificación o rehabilitación de edificios. Para la transformación de una única vivienda en cuatro lo normal es que se lleven a efecto obras que alteren la configuración arquitectónica del edificio, pero no siempre es así. Para aclararlo parece apuntar el Centro Directivo que se debe de acreditar tal extremo con una certificación expedida por técnico competente. Pero en la nota de calificación, la registradora no la ha pedido, por lo que la DG no la puede imponer en el recurso.

              C) El cambio objetivo, total o parcial, del uso de las construcciones. El concepto de «uso» es esencial en el ámbito de la legislación urbanística y en el planeamiento de desarrollo, teniendo el propietario la obligación de destinar el suelo al uso previsto por la ordenación urbanística. Por ello, es fundamental la definición de los usos, entendiendo la DG que, para ello, hay que acudir al planeamiento urbanístico correspondiente a cada Ayuntamiento para ver si la división horizontal de una vivienda unifamiliar altera la clase o categoría de uso que corresponde a una edificación y si, en función de ello, está sujeta o no a la fiscalización municipal que entraña el otorgamiento de una previa licencia urbanística.

              - Los demás actos que señalen los instrumentos de planeamiento urbanístico. Como cláusula de cierre, también la Ley del Suelo de Madrid se remite a las normas reguladoras del planeamiento urbanístico.

         Los referidos mimbres, pasa a aplicarlos al caso concreto:

              - Aumenta el número de elementos susceptibles de aprovechamiento independiente, respecto de la obra nueva.

              - En el Registro consta el carácter de vivienda unifamiliar.

              - Hay una alteración del uso de la edificación, que de unifamiliar pasa a tener la consideración de comunitaria o colectiva de acuerdo con las determinaciones del Plan General de Ordenación Urbana de Pozuelo de Alarcón, el cual, dentro del uso residencial de vivienda distingue dos categorías, vivienda en edificación unifamiliar cuando en la unidad parcelaria se edifica una sola vivienda, y vivienda en edificación colectiva cuando en cada unidad parcelaria se edifica más de una vivienda, a las que pudiera ser de aplicación la Ley de Propiedad Horizontal.

         Por ello, estima que existe un cambio objetivo en el uso de la edificación, que exige licencia y que implica un aumento en el número de elementos independientes respecto a los declarados en la obra nueva, lo que supone, en aplicación del artículo 53, que la acreditación de esa licencia es precisa para inscribir, por lo que confirma la nota de calificación.

         Notas:

         1ª.- ¿Cuándo hay asignación exclusiva de uso de una parte de la parcela en una división horizontal tumbada y cuándo no? Pregunta de difícil contestación con carácter general. Parece claro que no se debe de entender que hay tal asignación exclusiva en cuanto al propio terreno sobre el que se asienta la edificación, pues, sino, todo división tumbada sería parcelación. Pero, normalmente se le asigna a cada elemento una determinada zona alrededor dedicada a jardines, terraza, etc. En puridad sí que estaríamos entonces ante un caso de asignación de uso exclusivo. Pero, de todos modos, creo que debe imperar el sentido común y admitir casos razonables y relativamente uniformes de distribución de pequeños espacios adicionales al propio espacio sobre el que se asienta la casa, sobre todo, si viene acompañada la división horizontal de la obra nueva, deduciéndose de la licencia que el Ayuntamiento ha dado el visto bueno al conjunto del proyecto. De todos modos, el art. 17 LS alude a “enajenación” de participaciones indivisas y en la división horizontal no hay enajenación.

         2ª. En cuanto a la ausencia de modificación en la obra nueva: ¿ha de ser suficiente con las manifestaciones de declarante y notario al respecto o se precisa acreditarlo mediante informe técnico? La DG parece inclinarse por esto último, tal vez porque conforme a la lógica de las cosas, resulta sorprendente que la transformación de una a cuatro viviendas no implique ninguna modificación estructural, pero, no lo sustenta en artículo alguno. 

         3ª.- A los efectos de calificar estos títulos, no sólo deberá de atenderse a la normativa autonómica y estatal, sino también a los Planes de Ordenación Urbana de cada municipio, como disposiciones de carácter general que son y que, como ocurre en el caso presente, pueden complementar -por remisión o directamente- lo regulado por la correspondiente legislación sobre el suelo. De hecho todos los instrumentos de ordenación territorial y de ordenación y ejecución urbanísticas, según el art. 11 de la Ley estatal del Suelo han de ser publicados en el Boletín Oficial correspondiente. 

         4ª.- La calificación parece tener dos partes, una primera inicial y otra complementaria tras una subsanación parcial. La DG no entra en el tema ni el notario recurrente (por lo menos en lo publicado). Creo que lo más adecuado es pronunciarse por escrito en un único momento y, si después se aportan documentos complementarios que no completan el título para que fuese inscribible, omitir realizar cualquier tipo de escrito adicional, pues ello plantearía el espinoso tema de si ha de procederse a nuevas notificaciones y a la prorroga por sesenta días más del asiento de presentación. Podría haber sido trascendente el tema a los efectos de resolver el recurso porque la referencia a las Normas Urbanísticas del Plan General de Ordenación Urbana sólo se hace en el segundo escrito o nota, aunque también podría verse un germen de esa referencia en la calificación inicial al citar el artículo 53 del Real Decreto 1093/97 de 4 de julio, pues éste alude a “las previsiones del planeamiento urbanístico vigente”.

         En definitiva, se trata de una resolución muy interesante en la que la registradora se apoya en el, muchas veces soslayado, Plan General de Ordenación Urbana de un Ayuntamiento, el notario aporta un rico elenco de argumentos y la DG resuelve siguiendo un didáctico y elaborado razonamiento. (JFME)

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133. AMPLIACIÓN DE OBRA Y NOTA MARGINAL DE VINCULACIÓN. Resolución de 26 de abril de 2011, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Pego a la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva.

            En la Comunidad Valenciana figura inscrita en el Registro de la Propiedad una vivienda declarada sobre una finca (rústica). Sobre dicha finca consta inscrita, previamente, una vinculación administrativa entre ambas, finca y vivienda. Hay que señalar que la legislación de la Comunidad Valenciana exige esa vinculación, ya que es muy restrictiva en cuanto a la posibilidad de realizar viviendas y construcciones complementarias en fincas rústicas.                 Ahora se declara por antigüedad la existencia de una serie de edificaciones complementarias, tales como garaje, barbacoa, piscina, etc…

            La registradora entiende que la vinculación inscrita impide la inscripción de nuevas construcciones sin nueva licencia.
            El recurrente alega que las construcciones ahora declaradas son antiguas e independientes de la vivienda inscrita y de la vinculación, y que deben de inscribirse conforme al artículo 52 del Real Decreto 1093/1997 de inscripción de los actos de naturaleza urbanística, pues ha prescrito cualquier posible infracción y en el Registro no consta ningún expediente de infracción urbanística.

            La DGRN confirma la nota de la registradora interpretando que esa vinculación registral actúa a modo de nota de afección de expediente de infracción urbanística y que la registradora no puede inscribir las nuevas edificaciones sin desvirtuar el contenido del Registro.

            Comentario. Parece obvio que las nuevas construcciones declaradas nada tienen que ver con instalaciones complementarias propias de una finca rústica y también que en su origen fueron ilegales y actualmente fuera de ordenación. Parece claro también que ha prescrito la posible infracción urbanística y que el Ayuntamiento no ha abierto ningún expediente de infracción, o al menos no lo ha anotado en el Registro. Por tanto conforme al citado artículo 52, en principio, la obra debería de ser inscribible, y luego el Ayuntamiento, previa comunicación del Registrador, tomar las medidas que estime pertinentes. Este es el sistema vigente para este tipo de obras declarada por antigüedad.

            Ahora bien, ¿esa vinculación registral cambia las reglas de juego anteriormente citadas? Depende del alcance o interpretación que se le dé, pero en mi opinión no, porque el único efecto que tiene la vinculación es informativo en general y limitativo respecto de las características de la vivienda que accede al Registro en la siguiente inscripción, pero pienso que nada dice ni contiene limitación respecto de obras antiguas (o futuras) legalizadas por prescripción. Es algo así como una nota de afección urbanística, informativa de cuál es la edificabilidad de la parcela rústica. Previene además el caso de que si la finca en el futuro se segrega o divide los nuevos trozos queden afectos también al contenido de la vinculación para evitar así que se soliciten nuevas licencias con olvido de la situación preexistente. Si tuviera el alcance que le da la DGRN de cierre registral a otras edificaciones tendría que estar claramente previsto en alguna norma, que no se cita.

            En el fondo lo que ocurre en el caso presente es que hay una infracción de la legislación urbanística valenciana tan evidente que resulta intelectualmente difícil de aceptar que accedan al Registro construcciones como piscinas, garajes, barbacoas, etc. donde sólo se permiten edificaciones rústicas complementarias como cuartos de aperos, además de la vivienda ya inscrita. Quizá la solución sea endurecer legislativamente el Real Decreto 1093/1997 para este tipo de casos. (AFS)

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134. RECAUDADOR EMBARGA FUERA DE SU TERRITORIO. Resolución de 25 de mayo de 2011, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad interina de Mijas nº 2, por la que se suspende la práctica de una anotación preventiva de embargo por encontrarse la finca registral embargada en término municipal distinto del propio del Ayuntamiento embargante.

         Similar a la número 125. (JFME)

PDF (BOE-A-2011-11051 - 3 págs. - 149 KB)     Otros formatos

 

135. RECAUDADOR EMBARGA FUERA DE SU TERRITORIO. Resolución de 26 de mayo de 2011, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el Ayuntamiento de Málaga, contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad interina de Mijas nº 2, por la que se suspende la práctica de una anotación preventiva de embargo por encontrarse la finca registral embargada en término municipal distinto del propio del Ayuntamiento embargante.

         Similar a la número 125. (JFME)

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