RESOLUCIONES FEBRERO-2014 de la DIRECCIÓN GENERAL DE LOS REGISTROS Y DEL NOTARIADO.
AON

LOGO NYR          www.notariosyregistradores.com      

 

RESOLUCIONES DGRN FEBRERO 2014

 

 

 

 

19. AGRUPACIÓN DE FINCA SIN INMATRICULAR. MOTIVACIÓN DE LA CALIFICACIÓN. Resolución de 17 de diciembre de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de San Sebastián de la Gomera, por la que se suspende la inmatriculación de fincas rústicas.

            Hechos: Se pretende la inmatriculación de una finca no inscrita con la particularidad de que en el primer título, una escritura de herencia, dicha finca se inventaría y se agrupa inmediatamente con otra finca inscrita. El segundo título es una escritura de aportación a la sociedad de gananciales de la finca agrupada, a la que se acompaña un certificado catastral descriptivo y gráfico coincidente con la finca agrupada.

            La registradora suspende la inscripción, pues considera que no se puede agrupar una finca inscrita con otra no inscrita, citando para ello una Resolución de 1958.

            La notaria autorizante recurre y alega que la nota carece de motivación suficiente, pues, aunque se citan varios preceptos, es una cita genérica y no se fundamenta el defecto alegado en el caso concreto; y, en cuanto al fondo del asunto, cita una Resolución de 2003 donde se planteó un supuesto similar y en la que fue admitida la inmatriculación.

            La DGRN considera que la cita de preceptos y fundamentación del defecto es escueta, pero suficiente.             Y en cuanto al fondo del asunto estima el recurso por cuanto el criterio de la DGRN sentado en su Resolución de 26 de junio de 2003 es que es posible inmatricular la finca no inscrita, agrupada a una ya inscrita, si la certificación catastral es coincidente con la finca agrupada

            Comentario.-En este caso la argumentación de la nota parece suficiente, aunque no sea acertada, pues el criterio de la DGRN es el más razonable. Otro criterio llevaría a modificar el Catastro (con las dificultades prácticas que ello conlleva) adaptándolo a la finca no inscrita con una segregación catastral, para posteriormente volverlo a modificarlo adaptándolo a la finca agrupada, operaciones que tienen el mismo resultado final que se obtiene de la presente forma sin necesidad de esos pasos intermedios, y sin duda tampoco sobre la identidad de la finca y del resultado final. Por tanto, conforme a este criterio, habrá que inmatricular la finca sin agrupar y posteriormente practicar la operación de agrupación. (AFS)

PDF (BOE-A-2014-1113 - 4 págs. - 157 KB)Otros formatos

 

20.- HIPOTECA SOBRE APARTAMENTO DE UNA SOCIEDAD MERCANTIL. NO ES NECESARIA LA MANIFESTACIÓN DE SER O NO VIVIENDA HABITUAL. MOTIVACIÓN DE LA CALIFICACIÓN. Resolución de 17 de diciembre de 2013 (BOE 3 de febrero de 2014), de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de San Sebastián de la Gomera, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario.

            Hechos: Se formaliza una escritura de préstamo hipotecario destinado a la adecuación de local comercial y concedido a dos persona físicas y a una sociedad mercantil, y cuya devolución se garantiza con hipoteca sobre una vivienda perteneciente a dicha sociedad mercantil deudora. Al no hacerse constar en la escritura que la vivienda hipotecada es o no vivienda habitual, se plantea el problema de si en tal caso (hipoteca sobre vivienda de una sociedad) se precisa hacer constar en la escritura, si la misma es domicilio o no de alguno de los deudores.

            Registradora: El apoyo de la Registradora para exigir dicha manifestación es fundamentalmente el art21.3 de la LH tras la redacción de la ley 1/2013, que dice “ 21.3. En las escrituras de préstamo hipotecario sobre vivienda deberá constar el carácter, habitual o no, que pretenda atribuirse a la vivienda que se hipoteque. Se presumirá, salvo prueba en contrario, que en el momento de la ejecución judicial del inmueble es vivienda habitual si así se hiciera constar en la escritura de constitución”.

            De esta exigencia, que se reitera en el procedimiento extrajudicial art 129.2.b, se hacen depender variadas consecuencias, según la registradora:

            -la eventual suspensión de lanzamientos,

            -la limitación en la exigibilidad de intereses de demora,

            -o la fijación de un especial valor de adjudicación, o las especialidades previstas para la ejecución en caso de remate fuese insuficiente para lograr la satisfacción del dcho. del ejecutante.

            Notaria: Se apoya para rechazar que, en el presente supuesto, sea necesaria dicha manifestación, en la exposición de motivos de la ley 1/2013, cuyo objeto es la protección del deudor hipotecario, por lo que las nuevas normas sólo se aplican a las personas físicas, puesto que el concepto de vivienda o domicilio habitual sólo es utilizable para éstas, dado que las personas jcas interpuestas tiene un régimen económico fiscal más favorable, y se les debe presumir suficientemente informados de las posibles consecuencias de sus actos.

            Dirección General: Estima el recurso de la notario, basándose en que conforme a la exposición de motivos de la ley 1/2013 es la protección a las personas que contrataron un préstamo con destino a adquirir su vivienda habitual y tiene dificultades para cumplir sus obligaciones.

            Dicha ley establece una serie de medidas destinadas a la protección del deudor hipotecario, cuando la finalidad del préstamo es la compra de su vivienda habitual. Por ello:

            -Los intereses de demora no pueden superar determinados límites.

            -No cabe el pacto de anatocismo en los intereses

            -El plazo de amortización no puede superar los 30 años

            -El principal del préstamo no puede exceder del 80% del valor de tasación

            -En las subastas sin postor la adjudicación al acreedor no puede ser inferior al 70% o si la cantidad debida es inferior a dicho porcentaje por el 60%

            -No cabe vencimiento anticipado por impago al menos de 3 mensualidades

            Por todo ello, ni de la finalidad de la nueva ley dirigida a deudores hipotecarios personas físicas, ni el propio concepto de vivienda habitual, ajeno al ámbito societario, cabe deducir que en caso de hipoteca de una vivienda perteneciente a una sociedad mercantil, deba realizarse ninguna manifestación en torno a si la misma es o no vivienda habitual.

            Comentario: Está claro que en el caso de hipoteca de una vivienda perteneciente a una sociedad no es preciso hacer manifestación alguna en torno a si es o no vivienda habitual.

            Pero hay muchos más supuestos para mí dudosos:

            -Persona física que hipoteca su vivienda habitual reforzando la garantía de un préstamo concedido a un tercero, para adquirir una vivienda habitual para éste. Se aplican a ambas viviendas las normas de la ley 1/2013, aunque el préstamo se concede sólo para la adquisición de la segunda? O sólo se aplica y es exigible el concepto para la última?. Hay que hacer constar que ambas viviendas son habituales y se les aplican a ambas sus consecuencias o se separa una de la otra?

            -Persona física que hipoteca su vivienda habitual en garantía de préstamo concedido a una sociedad mercantil, con destino a su tráfico, y encima es el administrador de la Mercantil y tiene su domicilio habitual en la vivienda hipotecada, etc.

            -Persona física que hipoteca su vivienda habitual, a efecto de adquirir o rehabilitar un local comercial propio, que también puede o no quedar hipotecado.

            -Yo creo personalmente que tan sólo se puede exigir la manifestación de si la vivienda hipotecada es o no habitual, en el caso de préstamo concedido a una persona física para la adquisición de su vivienda habitual.

            Pero la delimitación de su aplicación sigue siendo confusa.

            De todos modos, ver R. 19 de diciembre de 2013. (JLN)

PDF (BOE-A-2014-1114 - 4 págs. - 157 KB)Otros formatos

 

21. PROHIBICIÓN DE DISPONER EN CONTRATOS MIXTOS. SUBROGACIÓN REAL. Resolución de 18 de diciembre de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Torrevieja n.º 2 a inscribir una prohibición de disponer.

            En una escritura de compraventa, la compradora menor de edad aparece representada por su madre en ejercicio de la patria potestad. En la misma escritura y previa a la compra, la madre dona a la hija una cantidad de dinero para ser empleada en la compra estableciendo la prohibición de «que la donataria pueda disponer o gravar de lo donado, e incluso de lo adquirido utilizando el dinero donado, por actos «inter vivos», sea a título oneroso, gratuito u otro, sin el consentimiento de la donante». Asimismo, se añade que «la presente prohibición de disponer afecta a dicho dinero, y por el principio de «subrogación real» a lo adquirido haciendo uso de dicho metálico donado, prohibición de disponer que conforme al art 26 LH será inscrita...».

            El registrador suspendió la inscripción de la prohibición por entender que no tenía acceso al registro al establecerse en un acto a título oneroso, de conformidad con el art. 27 LH.

            En cambio el notario alega que nace de un acto a título gratuito, la donación del dinero y que afecta a la finca por aplicación del principio de subrogación real.

            La Dirección repasa su propia doctrina sobre las prohibiciones de disponer: no son verdaderos derechos reales cuya inscripción perjudique a terceros adquirentes, sino restricciones que, sin atribuir un correlativo derecho al beneficiado por ellas, limitan el ejercicio de la facultad dispositiva de su titular (R. de 20 de diciembre de 1929).

            Los artículos 26 y 27LHlas regulan desde la perspectiva registral pero al carecer el CC de una regulación completa, puede afirmarse que la legislación hipotecaria constituye en esta materia legislación civil sustantiva. Y sus efectos son diferentes según procedan de actos a título gratuito u oneroso: las primeras tienen eficacia real y, en caso de incumplimiento, producen la nulidad de los actos dispositivos que las contravengan (salvo que los constituyentes de la prohibición establezcan un efecto distinto para el caso de contravención); pero las impuestas en actos a título oneroso no tienen eficacia real y su infracción sólo provoca la obligación de indemnizar los daños y perjuicios causados. Por ello, su acceso al Registro está regulado de diferente forma según se trate de unas u otras.

            A su vez ha considerado el alcance puramente obligacional de las prohibiciones impuestas en actos mixtos –R. de 19 de julio de 1973-: si el negocio tiene causa mixta, por ser una compraventa «de amigo», o «negotium mixtum cum donatione» en la que hay pluralidad de causas (recíprocas prestaciones, cosa y precio, que sería la causa onerosa; y la liberalidad consistente en el precio inferior al de mercado, que sería la causa gratuita), se aplican los mismos requisitos y efectos que para las onerosas. En este caso es claro no se está ante una limitación impuesta por el transmitente a título gratuito de un inmueble, sino decidida unilateralmente por quien dona dinero a su hija (estableciendo determinadas limitaciones que pretende se deriven ulteriormente a los subrogados de tal dinero), y acto seguido adquiere un inmueble, empleando el dinero donado como parte del precio, por lo que sería aplicable la doctrina antes vista para los actos mixtos.

            Respecto a la posibilidad de que se produzcan los efectos de la subrogación real en este supuesto, también la rechaza: La subrogación real no tiene como resultado modificar el carácter o la condición jurídica de un bien, sino someter el bien nuevo a la afectación o a la obligación de restituir al que el bien anterior estaba sujeto, por lo que actúa siempre respecto de los patrimonios generales y especiales o separados. La subrogación real tiene lugar con independencia de la voluntad de los sujetos intervinientes en las relaciones jurídicas que la producen, y supone que el titular del objeto enajenado o perdido adquiere automáticamente para su patrimonio un derecho sobre el objeto de la contraprestación en el mismo momento en que se produce la merma patrimonial, aunque el sujeto que actuó hubiera negociado en su propio nombre.

             Sin embargo, esto no sucede así en el caso de las situaciones jurídicas singulares, que no presuponen en absoluto la necesidad de sustitución de su objeto, ya que el patrimonio del que sale éste no necesariamente corre el riesgo de desaparecer y su titular dispone de otros medios de protección de sus derechos. Y aunque algún autor ha entendido que la subrogación real no sólo tiene lugar en los casos previstos por la ley, sino también en supuestos análogos por pacto entre los interesados, tal pacto necesariamente habrá de ser concertado entre quien actúe como transmitente del bien a título gratuito (que es quien tiene el poder de disposición sobre el bien que se transmite) y el adquirente (por ejemplo, conviniendo la sustitución de un bien sujeto a prohibición de disponer por otro, liberando el primero). Pero nada de esto ha ocurrido en el presente supuesto, al proceder de un tercero (el vendedor) el bien para que sea posible el convenio entre los interesados estableciendo la subrogación real es imprescindible que el transmitente que imponga la prohibición tenga poder de disposición sobre el bien transmitido, algo de lo que carece por completo el representante del que adquiere a título oneroso, lo que sitúa el supuesto en el ámbito meramente obligacional y sometido, por tanto, a lo establecido en el art 98 LH.

            En consecuencias, desestima el recurso. (MN)

PDF (BOE-A-2014-1115 - 8 págs. - 191 KB)Otros formatos

 

22. PARTICIÓN HECHA POR EL PROPIO TESTADOR. Resolución de 8 de enero de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Güímar, por la que se suspende la inscripción de una escritura de aceptación y adjudicación parcial de herencia y aportación a la sociedad conyugal.

            Hechos: Se otorga una escritura de herencia en la que comparecen 2 de los 5 herederos (y legitimarios) y, de acuerdo con lo ordenado por el testador en su testamento, se adjudican determinado bien.

            La registradora argumenta como defectos que tienen que intervenir todos los herederos y, además, que hay que acreditar el fallecimiento del marido de la testadora, a pesar de que en el testamento declaraba ser viuda.

            El notario recurre y alega que se trata de la partición del testador, y que hay que acatarla, conforme al artículo 1056 CC. En cuanto al otro defecto, argumenta que no es necesario acreditar el fallecimiento del esposo, por cuanto la testadora ya lo reconoció así. Este defecto es revocado por la propia registradora.

            La DGRN diferencia entre partición del testador, y normas particionales. En el primer caso no sería necesaria la intervención de todos los herederos, aunque hayan de hacerse operaciones complementarias, y en el segundo sí, ya que los herederos tendrían que hacer la partición.

            La diferencia entre ambos supuestos es muy importante:

               - La simple norma de la partición vincula a los herederos, o en su caso, al contador-partidor designado para hacerla, en el sentido de que al hacerse la partición habrán de tenerse en cuenta las normas dictadas por el testador y adjudicar, siempre que sea posible, al heredero o herederos de que se trate los bienes a que la disposición testamentaria se refiere.

               - Por el contrario, la verdadera partición testamentaria, determina, una vez muerto el testador, la adquisición directa «iure hereditario» de los bienes adjudicados a cada heredero, es decir, y como ha declarado la Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de julio de 1986, es de aplicar a estas particiones el artículo 1.068 del Código Civil, según el cual, «la partición legalmente hecha confiere a cada heredero la propiedad exclusiva de los bienes que le hayan sido adjudicados».

            El Alto Tribunal, en Sentencia de 7 de septiembre de 1998, ha establecido que para la distinción entre partición y operaciones particionales –normas para la partición– «existe una «regla de oro» consistente en que la determinación de una verdadera partición se dará cuando el testador ha distribuido sus bienes practicando todas las operaciones –inventario, avalúo, liquidación y formación de lotes objeto de las adjudicaciones correspondientes–, pero cuando, así, no ocurre, surge la figura de las denominadas doctrinalmente normas para la partición, a través de las cuales, el testador se limita a expresar su voluntad para que en el momento de la partición, determinados bienes se adjudiquen en pago de su haber a los herederos que mencione».

            Uno de los elementos a tener en cuenta en la inscripción de las particiones hechas por el testador es el tratamiento de las posibles deudas de la herencia, pues, excepto que se acredite que no las hay o que las asuma uno de los herederos, deben de intervenir, como operación complementaria, todos los herederos.

            En el presente caso concluye que lo dispuesto en el testamento son normas particionales, por lo que es necesario que intervengan los restantes herederos para hacer la partición.

            Comentario: Es decir, que incluso aunque el testador haya hecho una verdadera partición (lo que no será habitual) la DGRN considera que será necesaria una operación complementaria, con intervención de todos los herederos, para determinar las deudas de la herencia, excepto que se acredite (¿cómo?) que no hay deudas o las asuma uno de los herederos.

            En la práctica ello supone que prácticamente nunca será inscribible una partición en la que no intervengan todos los herederos, por mucho que la haya hecho el testador, y dejar vacío de contenido el artículo 1056 Cc., a menos que se admita que para la acreditación de la inexistencia de deudas (que será lo normal) baste con la manifestación del heredero interviniente en la escritura, aunque no estén todos presentes. (AFS)

PDF (BOE-A-2014-1193 - 9 págs. - 215 KB)Otros formatos

    

23. DEPÓSITO DE CUENTAS: NO PUEDE SER PRACTICADO SI EL INFORME AUDITOR NO EXPRESA OPINIÓN ALGUNA. Resolución de 8 de enero de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil y de bienes muebles de León, por la que se rechaza el depósito de cuentas de una sociedad correspondiente al ejercicio 2012.

            Su contenido es similar al de la resolución de 12 de noviembre de 2013, entre otras, resumida bajo el número 453/2103. La novedad de este expediente es que ya no se trata de informe de auditoría a petición de la minoría sino de un informe de auditor de sociedad obligada a ello.

            La opinión del auditor que la DG no considera suficiente a los efectos de practicar el depósito de cuentas se formulaba en los siguientes términos: “Debido al efecto muy significativo de las limitaciones al alcance de nuestra auditoría descritas en los párrafos 2 a 5 anteriores, no podemos expresar una opinión sobre las cuentas anuales del ejercicio 2012 adjuntas”.(JAGV)

PDF (BOE-A-2014-1194 - 4 págs. - 157 KB)Otros formatos

 

24. NO CABE RECURSO CONTRA ASIENTOS YA PRACTICADOS. Resolución de 8 de enero de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Guadalajara n.º 3, por la que se considera practicada correctamente una anotación de embargo.

            Hechos: Se presenta una instancia en la que el presentador solicita de la registradora que declare la caducidad de determinada nota de afección y que, como consecuencia de ello, inadmita determinado embargo, cuya anotación ya se ha practicado.

            La registradora rechaza practicar lo solicitado en la instancia, defendiendo la validez y corrección de los asientos, relativos a una afección urbanística ya caducada y a la anotación de embargo ya practicada por derivación de responsabilidad del actual titular.

            La interesada recurre y alega que dicha anotación nunca debió de practicarse, por los argumentos de fondo que menciona.

            La DGRN desestima el recurso, sin entrar en el fondo de lo argumentado, señalando que los asientos ya practicados están bajo la salvaguardia de los tribunales, y que sólo mediante una resolución judicial puede determinarse la validez o no de los asientos ya practicados.(AFS)

PDF (BOE-A-2014-1195 - 4 págs. - 155 KB)Otros formatos

 

25. EJECUCIÓN HIPOTECARIA. INCIDENTE DE OPOSICIÓN D.T. 4ª LEY 1/2013. Resolución de 9 de enero de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Estepa, por la que se deniega la inscripción de un testimonio de auto de adjudicación en procedimiento de ejecución hipotecaria.

            Resolución similar a la de 18 de diciembre de 2.013, resumida en informe de enero, número 13, en el que la Dirección reitera su doctrina según la cual para inscribir los decretos de adjudicación declarados firmes antes del 15 de mayo de 2013 en que no conste que se ha procedido antes de esta fecha a la puesta en posesión de la finca al adquirente y cuyos títulos ejecutivos sean susceptibles de contener cláusulas abusivas es preciso que se realice la declaración de firmeza después de transcurrido el plazo preclusivo señalado –esto es, a partir del día 16 de junio de 2013– o se declare que, pasado ese plazo, no se ha formulado por el ejecutado el referido incidente extraordinario de oposición o que, habiéndose formulado, la resolución dictada no afecta a la eficacia de la adjudicación.

            En este supuesto la secretaria judicial manifiesta en el testimonio que el auto es firme. Pero habiéndose expedido dicho testimonio con fecha 13 de junio de 2013, no ha transcurrido el plazo extraordinario de un mes que concedió la Disposición Transitoria 4.ª de la Ley 1 /2013, de 14 de mayo. En consecuencia, en tanto no quede justificada judicialmente la puesta en posesión de la finca antes del 15 de mayo de este año o, en su caso, la no formulación en plazo o formulación insatisfactoria del incidente relacionado por parte del ejecutado, no puede procederse a la inscripción del decreto presentado, sin perjuicio de la posibilidad de que se tome anotación preventiva.

            Como cuestión procedimental previa, la Dirección entiende que el recurso no ha sido interpuesto fuera de plazo ya que, habiéndose notificado la calificación negativa al presentante por fax, no se ha acreditado haber consentido dicha forma de notificación al tiempo de la presentación del título (art. 322 LH), por lo que de conformidad con la doctrina sentada por este Centro Directivo (vid., por todas, la R. de 19 de abril de 2013) en atención al principio «in dubio pro accione» no puede concluirse que el recurso haya sido interpuesto fuera de plazo. (MN)

PDF (BOE-A-2014-1196 - 5 págs. - 162 KB)Otros formatos

 

26. NO CABE PRÓRROGA DE UNA ANOTACIÓN CADUCADA. Resolución de 9 de enero de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Lloret de Mar n.º 1, a practicar la prórroga de determinada anotación preventiva de embargo ordenada por mandamiento de secretaria judicial.

            Recoge esta R. la reiteradísima doctrina de la Dirección General según la cual la caducidad de las Anotaciones produce sus efectos automáticamente transcurridos los cuatro años de la fecha de la anotación misma (art.86 LH) sin que a partir de entonces pueda surtir ningún efecto la anotación caducada, que no admite prórroga alguna cualquiera que sea la causa que haya originado el retraso en la expedición del mandamiento ordenándola.

            Caducada la anotación, corresponde necesariamente su cancelación, lo que se produce con ocasión de la solicitud de la práctica de un asiento sobre la finca afectada, cancelación que estará, como todos los asientos registrales bajo la salvaguarda de los Tribunales. (MN)

PDF (BOE-A-2014-1197 - 3 págs. - 149 KB)Otros formatos

 

27. DEPÓSITO DE CUENTAS: PUEDE SER PRACTICADO AUNQUE EL INFORME DEL AUDITOR NO EXPRESA OPINIÓN ALGUNA SI EL MOTIVO DE DENEGAR SU OPINIÓN NO LE PUEDE SER IMPUTADO A LA SOCIEDAD. ES DECIR EL DEPÓSITO O NO DE LAS CUENTAS PUEDE DEPENDER DE LAS CIRCUNSTANCIAS DEL CASO. Resolución de 10 de enero de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil y de bienes muebles III de Vizcaya, por la que se rechaza el depósito de cuentas de una sociedad correspondiente al ejercicio 2012.

            Hechos: Se trata de un depósito de cuentas al que se acompaña un informe de auditoría en los siguientes términos: “Debido al efecto muy significativo de la incertidumbre descrita en el párrafo 2, como de la incertidumbre descrita en el párrafo 3, no podemos expresar una opinión sobre las cuentas anuales del ejercicio 2012 adjuntas”

            El registrador suspende el depósito pues “el Informe del Auditor no contiene opinión sobre las cuentas Auditadas por lo que no puede considerarse como informe suficiente a los efectos del depósito de las cuentas, de conformidad con las R. 29 de enero de 2013 y R. 23 de febrero de 2013.

            El recurrente alega simplemente que el informe presentado responde a las normas técnicas sobre auditoría.

            La DG, en diligencia para mejor proveer, solicita determinados datos al Rtro. Mercantil.

            Doctrina: La DG revoca la nota de calificación.

            Tras reproducir literalmente los fundamentos derecho de las anteriores resoluciones en las que lo que decidía era la desestimación del recurso, en el penúltimo de sus fundamentos de derecho nos dice que “en el presente supuesto, el auditor en su informe de auditoría manifiesta que «no podemos expresar una opinión sobre las cuentas anuales» por existir en la sociedad «una incertidumbre significativa sobre la capacidad para continuar con sus operaciones de forma que pueda realizar sus activos y liquidar los pasivos por los importes y según la clasificación con que figuran registradas en las cuentas anuales adjuntas, que han sido preparadas asumiendo que tal actividad continuará». Asimismo hace constar que «podrían existir, para los años abiertos a inspección, determinados pasivos fiscales» y constata la falta de auditoría de cuentas anuales de ejercicios anteriores”.

            Y concluye en el último de sus fundamentos de derecho que “ninguno de estos motivos que impiden al auditor en este caso expresar una opinión puede ser imputado a la sociedad, de forma que, en este supuesto, la denegación del depósito de las cuentas anuales no sólo desvirtuaría su finalidad, sino que sustraería a los socios y a los terceros una información mercantil relevante”.

            Comentario: ¿Supone esta resolución un cambio de la doctrina de nuestro CD en esta materia? Como hemos visto la DG de forma reiterada ha venido señalando que un informe de auditoría con opinión denegada no puede servir para la práctica del depósito de cuentas de una sociedad. Citemos las muy recientes resoluciones de12 de noviembre de 2013 y la8 de enero de 2014, es decir de dos días antes de la que comentamos. Pese a ello creemos que no hay un verdadero cambio de doctrina, pues lo que nos viene a decir la DG en esta resolución es que no toda opinión denegada de un auditor de cuentas puede tener la misma valoración, sino que debemos averiguar la causa de esa opinión denegada a los efectos de que el informe de auditoría sea o no hábil para el depósito de cuentas de la sociedad.

            Ahora bien, ¿cómo podremos saber si un informe de auditor con opinión denegada sirve o no sirve para efectuar el depósito de cuentas de la sociedad? La propia DG nos da una regla relativamente clara. Si la denegación de la opinión del auditor es imputable a la sociedad, no servirá el informe para el depósito de cuentas, pero si esa denegación de opinión no es imputable a la sociedad el depósito podrá ser practicado. No obstante creemos que estas simple regla no debe ser la única que en sede de calificación valoremos a los efectos de efectuar o no el depósito, sino que en estos casos de opinión denegada deberemos examinar cuidadosamente las salvedades que el auditor considera que le impiden dar una opinión y a la vista de esas salvedades y de su naturaleza tomar la decisión pertinente.

            Por tanto a partir de esta resolución no toda opinión denegada va a impedir el depósito de cuentas de una sociedad, sino sólo aquella que es imputable a la sociedad o que por sus características o por la naturaleza de sus salvedades revele una postura obstruccionista de la sociedad.

            De todas formas quizás debamos resaltar las concretas causas no imputables a la sociedad, que, en este expediente posibilitan el depósito. Estas causas son (i) incertidumbre significativa sobre la capacidad para continuar con sus operaciones, (ii) que podrían existir, para los años abiertos a inspección, determinados pasivos fiscales y (iii)la falta de auditoría de cuentas anuales de ejercicios anteriores. Pues bien en puridad, sólo la causa relativa a los pasivos fiscales, y esta sólo indirectamente, se puede considerar no imputable a la sociedad pues las otras dos causas, incertidumbre sobre la continuación de los negocios o falta de auditoría si la sociedad estaba obligada a ello o la prudencia aconsejaba dicha auditoría, son causas claramente imputables a la sociedad. En definitiva vemos que es difícil establecer reglas fijas y que lo que debemos hacer en esta materia es ponderar todas las circunstancias concurrentes en el supuesto de hecho calificado, para admitir o denegar el depósito. (JAGV)

PDF (BOE-A-2014-1198 - 4 págs. - 155 KB)Otros formatos

 

28. CIERRE REGISTRAL POR FALTA DE DEPÓSITO DE CUENTAS. ES POSIBLE LA INSCRIPCIÓN DEL CESE DE ADMINISTRADOR.INSCRIPCIÓN PARCIAL. Resolución de 11 de enero de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil y de bienes muebles XII de Madrid a inscribir una escritura de elevación a público de acuerdos sociales sobre cese y nombramiento de administrador único de una sociedad de responsabilidad limitada.

            Reitera la doctrina de multitud de resoluciones anteriores (cfr. las R. 21 de marzo de 2000, R. 11 de abril de 2001, 27 de abril de 2002, R. 26 de Julio de 2005R. 25 de Febrero de 2006, 4 de octubre de 2007, R. 19 de junio de 2009, R. 30 de julio de 2009, R. 1 de marzo de 2010, R. 26 de julio de 2011, R. 27 de febrero de 2012, y R. 7 de junio de 2013, entre otras,), en el sentido de que el cierre por falta de depósito de cuentas no imposibilita la inscripción del cese de los administradores y sí solo la inscripción de su nombramiento, si bien para poder practicar la inscripción de ese cese será necesario una petición expresa del interesado.

            Como en ocasiones anteriores expresamos nuestra disconformidad con que sea necesaria una petición expresa de inscripción parcial la que posibilite la inscripción del cese. El cese es acto autónomo del nombramiento.

           Como dice la propia DG en su resolución “no puede condicionarse la eficacia del cese de los administradores, acordado por la junta general de la sociedad, a la validez, eficacia e inscripción del nombramiento del nuevo administrador, toda vez que dicho cese es un acto previo, autónomo y jurídicamente independiente de las actuaciones sociales subsiguientes” y por tanto, añadimos nosotros, si es un acto previo y autónomo cae bajo el ámbito de aplicabilidad del artículo 62.2 del RRM según el cual “si el título comprendiere varios actos…… inscribibles, los defectos que apreciase el registrador en alguno de ellos no impedirán la inscripción de los demás…”. Por tanto creemos que lo procedente en estos casos es calificar negativamente la escritura o la certificación de cese y nombramiento, pero haciendo constar que si al 15 día hábil de la presentación no se ha subsanado el defecto de falta de depósito de cuentas, se procederá a la inscripción de los ceses, salvo que existan otros defectos. Creemos que ello es más acorde con la rapidez y celeridad del tráfico mercantil y con los propios intereses del administrador cesado que a veces sólo tiene conocimiento de que no se ha inscrito su cese cuando en base a la apariencia legitimadora que crea la inscripción se le exigen por terceros, normalmente las AAPP, responsabilidades por su cargo de administrador. (JAGV)

PDF (BOE-A-2014-1199 - 3 págs. - 148 KB)Otros formatos

 

29. COMUNICACIÓN AL NOTARIO DEL RECHAZO DE UNA SUBSANACIÓN. HIPOTECA: DOMICILIO A EFECTOS DE NOTIFICACIONES. Resolución de 7 de enero de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Arrecife a inscribir una escritura de préstamo con garantía hipotecaria.

            Hechos: Se otorga una escritura de hipoteca en la que al señalar el domicilio para notificaciones de los deudores se dice que será el de la comparecencia (que es A, para los dos deudores), pero a continuación, separado por una coma, se cita otro (B). Posteriormente se presenta otra escritura aclaratoria en la que el notario se limita a añadir la conjunción “y” en dicho apartado, entre el domicilio de la comparecencia y el otro.

            El registrador suspende la inscripción de la primera escritura, en cuanto al procedimiento de ejecución, por las dudas respecto del domicilio para notificaciones, y respecto de la segunda escritura comunica al notario que no se entiende subsanado el defecto porque sigue teniendo dudas de si se quieren designar uno o dos domicilios y además aprecia un error material en el nombre de la calle. En el caso de ser dos domicilios los designados no le parece posible y ajustado a la normativa legal.

            En cuanto al recurso que se interpone por el notario, alega que debe de inadmitirse pues no se ha producido una subsanación del error en plazo, sino una mera aclaración y por lo tanto el recurso se interpone fuera del plazo ordinario de un mes.

            El notario autorizante recurre y alega que es posible designar dos domicilios para notificaciones, que, a pesar del error material, no hay ninguna duda del nombre de la calle, y que, después de la aclaración, es evidente que se quieren fijar dos domicilios.

            La DGRN revoca parcialmente la calificación y declara lo siguiente:

            1.- Que debe de admitirse el recurso por cuanto la notificación de la no inscripción del segundo documento es una nueva calificación, aun cuando no contenga todos los elementos formales.

            2.- Que es posible fijar dos domicilios para notificaciones en los procedimientos de ejecución hipotecaria.

            3.- Que no todo error material constituye defecto si no hay duda del sentido de las palabras.

            En lo relativo a los anteriores extremos revoca la calificación, pero no lo hace respecto de las dudas sobre si se ha querido fijar un domicilio o dos, pues no se ha aclarado dicho extremo suficientemente. (AFS)

PDF (BOE-A-2014-1241 - 8 págs. - 192 KB)Otros formatos

 

30. CANCELACIÓN DE HIPOTECA. N.I.F. DE REPRESENTANTE Y REPRESENTADO. Resolución de 7 de enero de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Valladolid n.º 5, por la que se suspende la cancelación de una hipoteca consentida en escritura de carta de pago y cancelación.

            Hechos.- Se otorga una escritura en virtud de la cual se cancela una hipoteca por un banco, sucesor de una Caja de ahorros, constituida a su vez por fusión de dos Cajas, una de las cuales es titular de una hipoteca. El apoderado actúa en representación del banco, pero se citan poderes otorgados por las Cajas y asumidos como propios por la entidad resultante.

            La registradora exige que se aporte el NIF de una de las Cajas, que no se cita.

            El notario, después de aportarlo, recurre y alega que el apoderado solamente actúa en representación del banco, y que sí consta el NIF de éste en la escritura.

            La DGRN confirma la nota, tal como está redactada la intervención en la escritura, pues el apoderado actúa haciendo uso de un poder otorgado a su favor por una de las Cajas, cuya personalidad jurídica subsiste, y la Caja, a su vez, en su condición de apoderada del Banco; reconoce que si la redacción hubiera sido otra y el apoderado hubiera actuado con un poder del banco no hubiera sido necesario aportar el NIF solicitado. (AFS)

PDF (BOE-A-2014-1242 - 5 págs. - 163 KB)Otros formatos

 

31. MANIFESTACION DEL ESTADO CIVIL DEL ADQUIRENTE. PUEDE REFERIRSE A UN MOMENTO ANTERIOR. Resolución de 10 de enero de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad interina de La Vecilla, por la que se suspende la inscripción de una escritura de adjudicación de finca como consecuencia de pública subasta.

            Supuesto: En una escritura otorgada actualmente se formaliza una adjudicación consecuencia de un expediente administrativo que concluyó en 1.979; el adjudicatario está casado pero manifiesta que era soltero en el momento de la adjudicación por pública subasta.

            La Registradora entiende que es necesario acreditar tal circunstancia mediante certificación del Registro Civil, dada la transcendencia de dicha manifestación.

            La Dirección revoca la Nota. En la escritura existen dos manifestaciones sobre el estado civil del adquirente:

               - la que resulta de la comparecencia donde manifiesta estar casado en el momento del otorgamiento,

               - y la que se realiza en la cláusula de adquisición, relativa a su estado civil de soltero en el día que se produjo la citada adquisición.

            Pero, como no resulta del expediente administrativo el estado civil del compareciente en el momento de la adjudicación, ni se afecta a una titularidad previamente inscrita es perfectamente aplicable la doctrina de la propia Dirección según la cual debe establecerse una distinción neta entre los casos en los cuales se trata tan sólo de completar la identificación de la persona que adquiere el bien de que se trate –arts 9.4.ª LH y  51.9.ª.a) RH y 159 RN–, de modo que el estado civil se expresará por lo que resulte de las manifestaciones del otorgante, y aquellos otros casos en los que por resultar afectada la titularidad previamente inscrita, es necesario acreditar tal circunstancia, toda vez que los asientos registrales están bajo la salvaguardia de los tribunales y producen todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud y por ello, el acto dispositivo de que se tratara o la rectificación de tales asientos exigiría, bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya a algún derecho –lógicamente siempre que se trate de materia no sustraída al ámbito de autonomía de la voluntad–, bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho (cfr. arts 1, 38, 40 y 82 LH).  (MN)

PDF (BOE-A-2014-1243 - 5 págs. - 162 KB)Otros formatos

 

32. CANCELACIÓN DE HIPOTECA POR CADUCIDAD. Resolución de 10 de enero de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de León n.º 1, por la que se deniega la cancelación de una hipoteca por caducidad en virtud de instancia privada.

            Supuesto: Se debate en este recurso la cancelación de una hipoteca por caducidad, solicitada en virtud de instancia privada, al amparo de lo dispuesto en el artículo 82 de la Ley Hipotecaria.

            Según la inscripción, la hipoteca tiene como plazo el de “seis meses prorrogable tácitamente por trimestres si no se notifica la intención de dar por vencida la hipoteca por cualquiera de las partes a la otra, antes de la fecha de vencimiento del plazo o de cualquiera de sus prórrogas. No obstante, la hipoteca no se prorrogará por más de veinte años a partir de esta fecha. Producida la rescisión por cualquier causa, la hipoteca garantizará el cumplimiento hasta el importe máximo señalado, de las obligaciones contraídas por la deudora hasta la fecha de rescisión, aunque el vencimiento de dichas obligaciones fuere posterior».

            Alegan los recurrentes que el plazo de veinte años de caducidad convencional inscrito, es un plazo de caducidad de la hipoteca y que ya se ha cumplido. Por el contrario, la registradora entiende que conforme a la redacción de la escritura en la que se constituyó la hipoteca, parece tratarse de un plazo de vigencia del derecho real de garantía que acogería los créditos que nacieran entre las partes durante su vigencia, de modo que sólo procedería la cancelación por caducidad si se acreditara que no ha nacido la obligación garantizada.

            La DGRN desestima el recurso, pues considera que “En el presente caso, el plazo de duración pactado debe entenderse referido no tanto a un plazo de caducidad de la hipoteca, sino más bien referido al plazo durante el cual las obligaciones contraídas durante ese término son las únicas que quedan garantizadas con la hipoteca constituida” y que “dado que la hipoteca cubre incluso obligaciones posteriores a la fecha de duración de la hipoteca, no se puede entender que estemos ante un supuesto claro de caducidad convencional”. Y concluye diciendo que “Queda ahora por determinar si se puede acudir a la cancelación legal prevista en el último párrafo del artículo 82 de la Ley Hipotecaria.

            Y también la conclusión es contraria, pues al tratarse de una hipoteca de seguridad no resulta del Registro las concretas obligaciones contraídas ni la fecha concreta en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro. (JDR)

PDF (BOE-A-2014-1244 - 7 págs. - 208 KB)Otros formatos

 

33. EXCESO DE CABIDA DE FINCA EN PROPIEDAD HORIZONTAL. MODIFICACION TITULO CONSTITUTIVO.  Resolución de 13 de enero de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Avilés n.º 1, por la que se suspende la inscripción de un exceso de cabida en la escritura de compraventa de un local procedente de una división horizontal.

            Supuesto: Se pretende la inscripción de un exceso de cabida en una finca que forma parte de una división horizontal, dicha finca es una porción segregada en título anterior y que a su vez procede de agrupación de otras fincas independientes. El recurrente es el comprador de la finca y señala que el exceso lo es respecto de la extensión superficial de la finca originaria, antes de la práctica de las sucesivas segregaciones que dieron lugar a la que hoy le pertenece. Alega que se trata de una rectificación de la extensión superficial que no excede de la quinta parte de la cabida de la finca matriz originaria.

            La Dirección, en primer lugar señala la falta de legitimación del recurrente ya que solo es propietario de una parte de la finca y por tanto la legitimación para la interposición del recurso corresponde a quien era titular de la finca en el momento de donde resulta la cabida cuyo exceso se quiere inscribir.

            En cuanto al fondo del asunto señala en primer lugar que cuando una finca forma parte de un edificio constituido en régimen de propiedad horizontal, rigen igualmente las normas sobre la registración de los excesos de cabida de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos registrados originariamente. Pero en este caso además, la modificación descriptiva respecto de la situación previamente inscrita, afecta a un elemento descriptivo básico de la finca, cuál es su superficie, y conforme al art 5 de la LPH (tras reforma por la Ley 8/2013, de 26 de junio), el título constitutivo de la propiedad por pisos o locales debe contener una descripción no sólo del inmueble en su conjunto, sino también de cada uno de aquellos pisos o locales, en la que se habrán de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria, entre las que se incluyen las relativas a su extensión, … y cuya modificación, por afectar al título constitutivo del régimen de propiedad horizontal, no puede ser realizada unilateralmente por el titular del respectivo piso o local, recordemos que en este caso ni siquiera titular, sino mediante el acuerdo unánime de la junta de propietarios (art 17.6 LPH). Así pues, no cabe sostener que se trata de una mera rectificación de cabida, pues si bien es cierto que no se alteran ni linderos ni cuota, no es cierto que la modificación de la superficie sea inocua y carente de efectos para el resto de los propietarios, ni puede deducirse de un modo indubitado que la configuración dominical del elemento afectado no ha sufrido alteración.

            En conclusión, la rectificación de cabida de un piso en propiedad horizontal se debe ajustar a las reglas generales previstas para la modificación de la cabida de una finca registral y, además, a las normas que regulan la modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal, cuando la rectificación incurra en una verdadera alteración de dicho título constitutivo. (MN)

PDF (BOE-A-2014-1540 - 6 págs. - 170 KB)Otros formatos

 

34. SOCIEDAD LIMITADA. EL FALLECIMIENTO DE LOS SOCIOS PUEDE SER CAUSA DE DISOLUCIÓN ESTATUTARIA DE LA SOCIEDAD. Resolución de 13 de enero de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil y de bienes muebles II de Palma de Mallorca, por la que se rechaza determinado particular de los estatutos de una sociedad de responsabilidad limitada.

            Hechos: Se plantea en este recurso si es o no inscribible una cláusula estatutaria según la cual es causa de disolución “la muerte de todos los socios actuales y cónyuges de los mismos”.

            El registrador considera que dicha cláusula no es inscribible por tres motivos:

            1º. Incompatibilidad con lo dispuesto en el artículo 110.1 de la LSC, es decir que por muerte del socio su heredero ocupa su lugar.

            2º. Imposibilidad del juego de la cláusula salvo el supuesto de comoriencia de todos los socios.

            3º. Imposibilidad, en este caso, de adoptar el acuerdo de disolución.

            El notario recurre alegando que “el artículo 363 de la Ley de Sociedades de Capital da amplio margen a la autonomía de la voluntad para fijar en estatutos causas de disolución distintas de las previstas legalmente”, y que la doctrina mercantil ha interpretado que dicho precepto ampara una cláusula como la discutida, especialmente en sede de limitadas por el carácter cerrado e «intuitu personae» de dichas sociedades.

            Doctrina: La DG revoca la nota de calificación.

            En apoyo de su conclusión nos dice que “no existe cuestión estructural que impida que” la duración de la sociedad se “condicione a la vida de sus socios o de otras personas”. Para ello se basa en el principio de autonomía de la voluntad citando a las sociedades profesionales en las cuales “la desaparición del sustrato personal profesional conlleva la concurrencia de causa de disolución (vid. artículo 4.5 de su Ley reguladora)”.

            A continuación rebatiendo la argumentación registral nos dice que “la causa de disolución no concurre hasta que se produzca la muerte de la última de las personas sobre cuya cabeza se establece la previsión (que tratándose de los cónyuges ni siquiera ostentan la condición de socio), que “el hecho de que la sociedad se disuelva cuando fallezca el último de los socios actuales o sus cónyuges, en cuanto término final, no es incompatible en absoluto con el hecho de que mientras que tal circunstancia se produzca, la condición de socio se vaya transmitiendo a medida que se produzca el fallecimiento de los socios de conformidad con la previsión legal” y finalmente que “no cabe aceptar el argumento de que no podría adoptarse el acuerdo de disolución, pues “incluso fallecidos todos los socios y sus cónyuges simultáneamente podría adoptarse el acuerdo de disolución pues …su muerte no implica que no se transmita la condición de socio siempre y en cualquier caso”.

            Comentario: Interesante resolución que admite sin cortapisas que el fallecimiento de uno o de todos los socios de forma sucesiva y que lo sean en un momento dado, va a provocar la disolución por causa estatutaria de la sociedad. Realmente la disolución de la sociedad limitada por fallecimiento de uno de los socios ya había sido admitida por la RDRN de 22 de noviembre de 1957 y por una sentencia del TS de 18 de enero de 1962. En el mismo sentido la doctrina mercantil, en general, como señala el propio CD, también admite la muerte de un socio como causa de disolución social. Lo que ocurre en el caso contemplado es que la redacción de la cláusula debatida no era todo la clara que sería necesario, pues la misma, según su tenor literal, admitía diversos sentidos y entre ellos los señalados en la nota de calificación. No obstante la DG, en una encomiable labor interpretativa, soluciona las dudas que provocaba la cláusula, dándole el sentido más adecuado para que produzca efecto en concordancia con otras normas estatutarias, en especial las reguladoras en los propios estatutos de la transmisión mortis causa.

            Lo único que cabría plantear, pero que no se debate en el recurso, es si sería necesario señalar en el acuerdo y reflejar en la inscripción la identidad del, o de los socios, cuyo fallecimiento, en este caso de forma sucesiva, va a determinar la existencia de la causa de disolución pactada. Razones de seguridad jurídica y certeza abogan por la respuesta positiva, pues los terceros adquirentes inter vivos o mortis causa de los socios actuales e incluso los acreedores o trabajadores de la empresa, creemos que tienen derecho a saber la identidad de la persona cuyo fallecimiento va a provocar la consecuencia tan radical de disolver la sociedad. Es decir que para que la causa de disolución como tal quede bien determinada y precisada deberá completarse con la determinación de dicha persona.          Así ocurre en las sociedades profesionales pues en ellas recordemos que los socios constarán en la inscripción y por tanto la desaparición de los mismos o su reducción podrá ser conocida por todos. (JAGV)

PDF (BOE-A-2014-1541 - 4 págs. - 157 KB)Otros formatos

 

35. PROPIEDAD HORIZONTAL. CLÁUSULA ESTATUTARIA SOBRE MODIFICACIONES HIPOTECARIAS DE FINCAS SIN AUTORIZACIÓN DE LA JUNTA. NORMATIVA AÚN NO VIGENTE. Resolución de 15 de enero de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Cervera de Pisuerga, por la que se deniega la inscripción de un apartado de los estatutos de una finca en régimen de propiedad horizontal.

            Hechos: Se otorga una escritura de división horizontal con una cláusula en los Estatutos en la que se dispensa a los propietarios de obtener el consentimiento de la Comunidad de Propietarios para actos de modificación hipotecaria (segregaciones, divisiones, etc) o de cambio de destino de los elementos privativos.

            La registradora entiende que tras la reforma introducida por la Ley 8/2013 no cabe esta cláusula estatutaria, porque se ha suprimido el artículo 8 LPH que constituía la base de este tipo de pactos. Ver la redacción derogada de dicho artículo.

            El notario autorizante argumenta que con la reforma nada ha cambiado en ese punto, porque la regla general en materia de propiedad horizontal es que sus normas son dispositivas, salvo excepciones.

            La DGRN revoca la calificación, sin entrar en el fondo del asunto, porque la escritura fue otorgada el 25 de Junio de 2013, dos días antes de la entrada en vigor de la citada Ley 8/2013, que ocurrió el día 27 de Junio de 2013.

            Comentario.- Sobre esta cuestión de fondo ver resumen de la ley 8/2013 y comentario con argumentos a favor y en contra. En mi opinión la cláusula estatutaria sigue siendo válida, además de por el carácter dispositivo de dicha norma en este punto reconocido por anteriormente por la DGRN y el TS,  porque si era válida con el artículo 8, ahora derogado, y disposiciones concordantes que exigían la unanimidad de los propietarios en todo caso de modificación hipotecaria de los elementos privativos, con mayor razón lo será ahora en que se relaja la exigencia de unanimidad, pues la regla general es la de autorización con un porcentaje menor (de 3/5) y a veces sin necesidad de autorización de la Junta; y todo ello sin perjuicio de que ahora sea necesaria siempre además licencia municipal del Ayuntamiento (o declaración de innecesariedad en su caso). (AFS)

PDF (BOE-A-2014-1542 - 3 págs. - 153 KB)Otros formatos

 

36. SOCIEDAD EXTRAJERA SOCIO ÚNICO DE SOCIEDAD ESPAÑOLA: DEBE ESTAR DOTADA DE SU NÚMERO DE IDENTIFICACIÓN FISCAL O NIE. Resolución de 20 de enero de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil y de bienes muebles III de Valencia a inscribir una escritura de cambio de socio único de dicha sociedad.

             Hechos: Se trata de una escritura por la que se declara el cambio de socio único de una sociedad, como consecuencia de la adquisición de todas las participaciones sociales por una sociedad de nacionalidad noruega.

            El registrador considera que es necesario que conste el NIE/NIF de la entidad extranjera conforme a lo establecido en el RD 557/2011, de 20 de abril, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley Orgánica 4/2000 sobre derechos y libertades de los extranjeros en España.

            El interesado recurre y alega que “la sociedad a la que se exige la presentación de un NIE, socia única de la sociedad, es una sociedad Noruega que no ejerce directamente actividad económica en España” y por tanto “no es residente en el territorio español ni ejerce en el mismo actividad económica ninguna”.

             Doctrina: La DG confirma la nota de calificación.

            Parte del art. 38 del RRM que exige como datos de identidad de las entidades extranjeras de necesaria constancia en la inscripción, entre otros, «el número de identificación fiscal, cuando se trate de entidades que deban disponer del mismo con arreglo a la normativa tributaria».

            Añade que “la norma que regula en la actualidad la obligatoriedad del número de identificación fiscal para personas físicas y jurídicas es el Real Decreto 1065/2007, de 27 de julio, por el que se aprueba el Reglamento General de las actuaciones y los procedimientos de gestión e inspección tributaria y de desarrollo de las normas comunes de los procedimientos de aplicación de los tributos, en cuyo artículo 18.1 se dispone que «las personas físicas y jurídicas, así como los obligados tributarios a que se refiere el artículo 35.4 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, tendrán un número de identificación fiscal para sus relaciones de naturaleza o con trascendencia tributaria».

            Y concluye que “la escritura calificada contiene un acto del que se derivan relaciones de naturaleza o con trascendencia tributaria, pues a la socia única de que se trata la normativa tributaria impone el cumplimiento de obligaciones tributarias” debiendo contribuir por los dividendos que perciba pudiendo ser también “responsable del tributo de conformidad con el artículo 41 de la misma Ley”.

            Comentarios: Se trata de un problema ya tratado y resuelto en otras resoluciones precisando en esta que la obligatoriedad de ese NIE le viene por el hecho de la posible tributación por dividendos percibidos en España, o por su posible consideración de responsable subsidiario del tributo en los términos del artículo el artículo 43 –apartado 1, letra g) de la LGT. (JAGV)

PDF (BOE-A-2014-1543 - 6 págs. - 169 KB)Otros formatos

 

37. HIPOTECA EN GARANTÍA DE LOS CREDITOS CONTRA LA MASA NO SATISFECHOS EN LA LIQUIDACION DE LA CONCURSADA. SUSPENSIÓN DE LA CALIFICACIÓN POR NO ACREDITAR LA LIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO EN EL LUGAR CORRESPONDIENTE. Resolución de 20 de enero de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de El Campello, por la que se deniega la inscripción de una escritura de constitución de hipoteca en garantía de obligaciones futuras.

            Se abordan dos cuestiones:

            En primer lugar la Dirección confirmando el criterio del Registrador entiende que no puede considerarse acreditado, a los efectos de los arts 254 y 255 LH, el pago, exención o no sujeción, del impuesto para evitar el cierre registral cuando se acompaña un impreso de autoliquidación acompañado de solicitud de aplazamiento, que consta presentado en una Comunidad Autónoma distinta del lugar en que se sitúa el inmueble y por ende procedente de una Administración Tributaria incompetente para recibir el pago. De acuerdo con la R. de 3 de marzo de 2012, la obligación que evita el cierre presupone la presentación tributaria en el lugar correspondiente y el art.33.2 de la Ley 22/2009, de 18 de diciembre, establece claramente el punto de conexión aplicable, fijado en el territorio del Registro en que debe procederse a la inscripción como base para la imputación de los correspondientes rendimientos derivados del gravamen.

            A pesar de que, ante la falta de acreditación de la liquidación del impuesto se puede suspender la calificación, el registrador opta por calificar unitariamente el título por lo que el Centro Directivo entra en el fondo del asunto. Se trata de una hipoteca que se constituye a favor de los créditos contra la masa concursal –activa- de una sociedad en concurso por quien es su administrador y socio, sobre bienes de su propiedad privativa; y se indica que los concretos acreedores y créditos garantizados serán determinados en documento judicial una vez que se produzca el supuesto eventual de la liquidación de la sociedad y sólo en garantía de aquellos créditos que se encuentren pendientes de pago en dicho momento en el cual se procederá a la identificación de los titulares del crédito, de los créditos mismos y de su eventual prelación de pago.

            La Dirección confirma la nota porque considera que la hipoteca adolece de importantes indeterminaciones e indefiniciones tanto en su configuración como en sus elementos subjetivos y objetivos: no es en realidad una hipoteca en garantía de obligación futura puesto que las obligaciones ya existen en la actualidad aunque pendientes del hecho futuro e incierto de no resultar abonados los créditos en aquel momento vigentes contra la masa. Además es un supuesto supeditado a una decisión judicial eventual y futura: entiende que la hipoteca podría tener su encaje conceptual en las garantías establecidas en la LC tras la reforma por la Ley 38/2011, de 10 de octubre, en el sentido de que la posible finalización del concurso prevista para cuando el patrimonio del concursado no sea presumiblemente suficiente para la satisfacción de los créditos contra la masa, tiene una excepción cuando el juez del concurso considere que estas cantidades estén garantizadas por un tercero de manera suficiente. Sin embargo de la precaria redacción del título constitutivo no puede deducirse, a falta de diligencia al respecto, que la garantía –futura y condicional– haya sido comunicada al juez que entiende del proceso, único que de futuro decidirá dada la unidad procesal característica del concurso.

            Respecto a los restantes defectos observados en la nota: indeterminación inicial de los titulares, incumplimiento de los requisitos de las hipotecas de carácter unilateral e indeterminación también inicial de las obligaciones garantizadas, también los confirma. Además la existencia de una eventual pluralidad de acreedores podría exigir el establecimiento de reglas concretas acerca de la mancomunidad o no de la hipoteca constituida así como la posibilidad de constitución de diversas garantías específicas sobre créditos singulares que carecen de unidad entre sí, sin que en este caso pudiese ser de aplicación el supuesto del art.153 bis LH o hipoteca flotante. Y el hecho de en su caso fuera necesaria la aceptación por el juez de las garantías constituidas al efecto de evitar el cierre del concurso por insuficiencia de la masa activa (lo que sólo puede hacer en tal momento), no supone una alteración en los elementos constitutivos de la hipoteca, que habrá de ajustarse a las previsiones de la legislación hipotecaria y entre ellas a la aceptación por el acreedor. (MN)

PDF (BOE-A-2014-1544 - 5 págs. - 165 KB)Otros formatos

 

38. ACREDITACIÓN DEL CAMBIO DE NATURALEZA RÚSTICA-URBANA DE LA FINCA. COMPLEJO INMOBILIARIO Y DIVISIÓN HORIZONTAL TUMBADA. Resolución de 21 enero 2014 de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Güimar, por la que se suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva, división horizontal y extinción de comunidad.

            Hechos: Se formaliza una escritura de declaración de obra nueva antigua de unas edificaciones discontinuas, destinadas a uso agrícola, sobre una finca inscrita como rústica (que se describe en la escritura como rústica, hoy en parte urbana), y que se configuran como dos unidades privativas en régimen de propiedad horizontal, asignando, a cada una, una porción de terreno como anejo privativo, y procediendo a continuación a extinguir el proindiviso sobre ellas.

            Registradora: Plantea dos problemas, que son objeto del recurso:

             - No cabe inscribir en el Registro la modificación de la calificación de finca rústica, como urbana en parte, en base tan sólo a una certificación catastral, sino que, para dicho cambio, se precisa certificación del Ayuntamiento.

             - También indica que no se está ante una división en régimen de propiedad horizontal, sino que lo que se constituye ahora es un Complejo Inmobiliario, ya que el inmueble se divide en dos edificaciones o parcelas independientes entre sí, y además los titulares de tales edificaciones participan, como inherente a su derecho de propiedad, en una copropiedad indivisible sobre determinados elementos comunes, por lo que tal constitución debe ser autorizada por la Administración competente.

            Notario: Para el notario la calificación de rústica o urbana debe ser una simple manifestación de los otorgantes, que, en este caso, se apoya en una certificación catastral que así lo reconoce, por lo que no se precisa ninguna autorización administrativa para registrar dicho cambio.

            Por otro lado, la diferencia entre propiedad horizontal y complejo inmobiliario es muy dudosa a la luz de la actual legislación, ya que una distinción que se ha venido manteniendo entre ambas es la de que, el complejo inmobiliario (a diferencia de la propiedad horizontal, incluida la llamada propiedad horizontal tumbada), tiene elementos inmobiliarios en propiedad procomunal, pertenecientes a los propietarios en una titularidad ob rem, pero conformándose como elementos propios inmobiliarios, como parcelas o fincas, como puede ser el caso de las parcelas destinadas a instalaciones deportivas, piscinas o zonas de esparcimiento. Esto no ocurre en el caso de la escritura, objeto del recurso, en que se mantiene la unidad jurídica de la finca matriz, constituyendo el vuelo y el suelo elementos comunes. El propio término “complejo” indica una complejidad de la que carece la propiedad horizontal, constituida en la escritura calificada por sólo dos elementos privativos y una serie de elementos comunes, muy básicos. Por ello la ley extiende la exigencia de autorización administrativa no a todas las propiedades horizontales sino a las llamadas “propiedades horizontales de los complejos inmobiliarios privados”.

            Dirección General: Rechaza el recurso del notario y da la razón en ambos extremos discutidos, a la Registradora. Intentaremos sintetizar la doctrina de la DG que se extiende a lo largo de seis páginas de letra menuda del BOE:

            Primer defecto: Si es posible consignar en el Registro que la finca tiene naturaleza urbana (según la inscripción se trata de finca rústica), en base sólo a la certificación descriptiva y gráfica aportada por el notario:

            Tras de recoger el principio del art 6 de la Ley del Catastro de que la clasificación de los inmuebles en rústicos y urbanos, lo es sólo a los “efectos catastrales” y manifestar que “las circunstancias tomadas de la certificación catastral se presumen ciertas y pueden y deben tener acceso a los asientos registrales, en aras a una mayor coordinación Catastro-Registro”, es necesario sin embargo que el Registrador haya establecido en su calificación la correspondencia de la finca catastral con la registral, lo que aquí no ocurre, además de que no cabe describir la finca como “rústica en parte urbana” ya que hay que delimitar cada una de las porciones de terreno que tengan una u otra calificación. Por tanto se confirma el primer defecto, es precisa certificación municipal para cambiar la calificación de la finca de rústica a urbana.

            Segundo defecto: La registradora exige aportación de licencia administrativa  para la inscripción del régimen de propiedad horizontal que se constituye, por entender que estamos ante un complejo inmobiliario privado.

            Tras indicar que en la legislación vigente se deben distinguir ambas instituciones, y sin perjuicio de las conexiones existentes entre ambas, y tras revisar diversas definiciones de lo que sea un complejo inmobiliario (Sentencia del TS 27-10-2008, art 24 de la LPH, la definición de la Carta de Roma, el art 17.6 de la Ley del Suelo) se centra en la definición del artículo 2.5.1 de la Ley 8/2013, de 26 de junio, sobre rehabilitación, renovación y regeneración urbana: «Complejo inmobiliario privado: es aquel complejo inmobiliario sujeto al régimen de organización unitaria de la propiedad inmobiliaria a que se refiere el artículo 17.6 del texto refundido de la ley del suelo, aprobado por el Real Decreto legislativo 2/2008, de 20 de junio, así como los regímenes especiales de propiedad establecidos por el artículo 24 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal», de donde se deduce que el contenido básico del complejo inmobiliario reside en el “régimen organizativo de la propiedad”.    Ha de existir una organización unitaria de la propiedad, lo que conlleva junto a los elementos privativos la existencia de otros de uso común, cuya titularidad se atribuye por cuotas a quienes en cada momento sean los dueños de aquellos elementos privativos, existiendo entre ambos una titularidad ob rem. Por tanto es posible un complejo inmobiliario sobre una finca única.

            La propiedad horizontal se configura como una comunidad de propietarios sobre el suelo y vuelo como elementos esenciales, manteniendo la unidad jurídica y funcional de la finca total sobre la que se asienta. Bajo el término de propiedad horizontal tumbada se recogen indebidamente situaciones que responden a ambos tipos de Complejo o PH cuya característica principal es que el suelo es elemento común.

            En el supuesto del recurso, se organiza la propiedad de dos fincas independientes resultantes de la división horizontal y se declara la obra nueva de tres edificaciones antiguas discontinuas, que se dividen en varios elementos (salón agrícola, estanque y corral), adscribiéndose alguno de estos elementos como anejo privativo a una de las dos fincas iníciales, y la zona no ocupada por las edificaciones y no destinada a zona común de acceso, se destina a anejo privativo de otra.

            La DG en base a todo ese conglomerado de relaciones y las normas de comunidad establecidas (donde se establece que cada propietario puede realizar operaciones de segregación, división o agregación de elementos o desvinculación de anejos), estima que se reúnen las notas estimatorias del complejo inmobiliario privado, siendo precisa la obtención de la correspondiente licencia administrativa. En definitiva, se crean nuevos espacios de suelo objeto de propiedad separada y se dota a los elementos independientes de tal autonomía, que hay que entender que se está ante una verdadera división de terrenos constitutiva de un fraccionamiento que es una de las características del conjunto inmobiliario privado.

            Pero todavía más, la DG profundiza en el tema de si se está ante un fraccionamiento que implique una verdadera parcelación urbanística. Aquí acude a la legislación Canaria, la cual no sujeta a licencia la división horizontal, aunque conforme al Dto 1093/1997 art 79 establece que son divisiones o segregaciones ilegales no sólo las divisiones o segregaciones realizadas en suelo no urbanizable, sino también todo supuesto en que por las circunstancias de la descripción, dimensiones o número de fincas resultantes, existe duda fundada en cuanto al peligro de constitución de un núcleo de población. En este caso, el derecho de uso sobre una parte determinada de un anejo, implicará una verdadera división y por tanto exige el control administrativo y por tanto la licencia de parcelación correspondiente.

            Comentario-Resumen de la Resolución: Aunque he tratado de estudiar y comprender toda esta prolija Resolución, con repetidas lecturas, creo que al final la DG trata de buscar tantos argumentos en su justificación, que se pierde en ellos. Alega artículos, sentencias, y argumentos dispersos, y en mi opinión el tema se podía haber resumido mucho más. Voy a intentar hacer un resumen de lo esencial de lo que yo creo que quiere recoger:

            La cuestión que origina el problema radica en que, sobre lo que era una finca registral rústica en la que existen determinadas construcciones, el notario, primero la califica de rústica y en parte urbana, y después, tras declarar la obra nueva de una serie de elementos nuevos, constituye una división horizontal, en la que se encuadran dos parcelas con edificaciones distintas, y una serie de anejos de cada conjunto edificado, estableciendo unas normas de comunidad en las que cada propietario puede llevar a cabo, segregaciones, divisiones o desvincular anejos.

            Para la Registradora el cambio de calificación de rústico a urbano, exige un certificado municipal, sin que baste la certificación catastral descriptiva y gráfica, lo que ratifica la DG cuando el Registrador no logra conectar la finca catastral con la registral.

            Por otro lado, para la registradora no existe una división horizontal, sino un complejo urbanístico, que exige autorización administrativa.

            Para la DG efectivamente existe un Complejo Urbanístico ya que la configuración de la propiedad del Complejo Urbanístico, no cabe en el concepto de Propiedad Horizontal, donde el suelo y vuelo son elementos comunes, y no existen fincas discontinuas, y anejos de porciones de suelo a cada Conjunto. Pero no sólo estamos ante un Complejo Urbanístico, sino que además se está produciendo una parcelación urbanística, que exige, en todo caso, licencia administrativa. (JLN)

PDF (BOE-A-2014-1545 - 17 págs. - 275 KB)Otros formatos

  

39. HIPOTECA EN FAVOR DE PERSONA FÍSICA. TASACIÓN LEY 1/2003. Resolución de 22 de enero de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Taraconte, por la que se suspende la inscripción de una escritura de reconocimiento de deuda y constitución de hipoteca.

            Hechos: Se otorga una escritura de hipoteca en garantía de una deuda en la que el acreedor es una persona física y el deudor una entidad no financiera, una SL, pero no se presenta certificado de tasación de una sociedad de tasación oficial sino una de un perito de la parte deudora.

            El registrador exige certificado de tasación oficial válido para comprobar también si el valor para subasta es superior al 75% del valor de tasación.

            El acreedor otorgante recurre y alega que dicha exigencia ha de entenderse que es aplicable sólo cuando el acreedor es una entidad financiera, y no para los restantes casos de acreedores  personas físicas  o entidades no financieras.

            La DGRN confirma la nota pues desde la entrada en vigor de la ley 1/2013 se ha modificado el artículo 682.2 LEC y el artículo 129.2 LH que exigen el certificado de tasación para la ejecución directa de la hipoteca, judicial y extrajudicialmente. 

            En el caso que motiva este recurso, el acreedor, persona física que mantiene relaciones comerciales y de servicios con la deudora, persona jurídica, acepta la tasación de los bienes presentados por ésta y la tasación realizada por técnico que no obstante carece del carácter oficial que prevé la Ley 2/1981.  Entiende la DG que se vulnera con ello el régimen diseñado por el legislador, de carácter imperativo, inderogable por la voluntad de las partes. Su infracción implicaría la nulidad de la estipulación que incurre en tal infracción, lo que la inhabilita para su acceso al Registro de la Propiedad.(AFS)

PDF (BOE-A-2014-1546 - 4 págs. - 157 KB)Otros formatos

 

40. HIPOTECA EN FAVOR DE PERSONA FÍSICA. TASACIÓN LEY 1/2003. Resolución de 22 de enero de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Taraconte, por la que se suspende la inscripción de una escritura de reconocimiento de deuda y constitución de hipoteca.

            Ídem que la anterior.  (AFS)

PDF (BOE-A-2014-1547 - 4 págs. - 156 KB)Otros formatos

 

41. ANOTACIÓN CADUCADA: PRÓRROGA SOBRE FINCA DIFERENTE. Resolución de 23 de enero de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Sevilla n.º 8, por la que se resuelve no practicar una prórroga de anotación preventiva de embargo.

            Tras denegarse la prórroga de una Anotación de embargo por no existir dicha Anotación, se aporta un posterior decreto de subsanación por el que se rectifican los datos registrales de la finca. El Registrador alega que el Decreto es posterior a la nota de calificación y por lo tanto no puedo ser tenido en cuenta a efectos del recurso, y mantiene dicha calificación puesto que la anotación estaba vigente en el momento de la presentación del mandamiento inicial pero no cuando se presentó el de subsanación por lo que es improcedente su prórroga.

            La Dirección confirma la Nota puesto que la caducidad de las anotaciones opera ipso iure una vez agotado el plazo de cuatro años careciendo desde entonces de todo efecto jurídico, de modo que los asientos posteriores mejoran su puesto. A pesar de que si la calificación hubiera sido positiva inicialmente positiva la prórroga retrotraería sus efectos a la fecha del inicial asiento de presentación, - arts. 24 y 72 LH-, dicho asiento de presentación tenía por objeto una finca distinta y el mandamiento por el que se rectificó la finca a embargar se dictó con posterioridad a la fecha de caducidad, por lo que ésta ya había desplegado sus efectos. Siendo la finca registral el elemento primordial de nuestro sistema registral –de folio real–, por ser la base sobre la que se asientan todas las operaciones con trascendencia jurídico real (cfr. arts 1, 8, 9, 17, 20, 38 y 243 LH y 44 y 51.6 RH) deben considerarse referidos a la finca todos los principios hipotecarios, entre ellos el principio de prioridad recogido en el art. 17 LH y el de especialidad del art. 9. De esta forma, hasta que no quede suficientemente identificada la finca conforme a lo dispuesto en los arts. 249 LH y 423 RH, no podrá extenderse la referencia a documento pendiente a que alude el art 426 RH, resultando imposible entretanto eludir el despacho de ulteriores documentos que, teniendo por objeto la misma finca, hubieren accedido al Registro con posterioridad ni evitar los efectos del transcurso del tiempo en los asientos sujetos a caducidad. Ya la R. 27 de julio de 1998,siguió este criterio respecto de un mandamiento de prorroga presentado en Registro incompetente, anotación que ya había caducado cuando se produjo la presentación en el Registro competente. La misma solución debe aplicarse a este caso por analogía. (MN)

PDF (BOE-A-2014-1548 - 4 págs. - 154 KB)Otros formatos

  

42. TRANSMISIÓN DE CUOTA INDIVISA. DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE. Resolución de 23 de enero de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Roses n.º 2, por la que suspende la inscripción de una escritura de compraventa.

            Se vende una veinticuatroava parte indivisa de una finca destinada a embarcadero.-

            La registradora suspende la inscripción por el siguiente motivo: «atendiendo al carácter de dominio público del mar territorial y del terreno inundado por el mismo (artículo 43.6 del Reglamento de Costas) no procede la inscripción de la transmisión de la propiedad de la participación indivisa de 1/24 ava parte de la finca registral 12834 por constituir punto de amarre y no constar previamente inscrita la correspondiente concesión administrativa en el Registro de la Propiedad o acreditar la modificación del deslinde que excluya la finca relacionada del dominio público marítimo terrestre».

            Por su parte, el recurrente basa su impugnación, en síntesis, en las siguientes aleaciones:

            1.º La calificación parte de la premisa errónea de considerar la finca cuya participación indivisa se transmite de dominio público, en base al artículo 43.6 del Reglamento de Costas, que establece con carácter general el carácter de dominio público de los terrenos inundados por el mar, olvidando que la disposición adicional décima de la Ley 22/1988, de 28 de julio, de Costas, establece excepciones a dicho regla general, excepciones que considera aplicables al presente supuesto;

            2.º La calificación registral debe basarse en los asientos del Registro, y en el presente caso de los asientos de éste no se desprende el carácter de dominio público de la finca al no haberse inscrito ningún deslinde administrativo que así lo determine, por lo que debe prevalecer el dominio privado inscrito en el Registro;

            3.º El deslinde del dominio público marítimo-terrestre en la zona de Empuriabrava, aprobado por Orden del Ministerio de Medio Ambiente y Medio Rural y Marino de 20 de enero de 2010, fue anulado por Sentencia de la Audiencia Nacional de 16 de mayo de 2013.

            La DGRN, en una extensa y motivada resolución, desestima el recurso.

             Señala que “debe destacarse la sustancial modificación operada por parte de la Ley 22/1988, de 28 de julio, de Costas en el alcance y eficacia de la resolución administrativa aprobatoria del deslinde cuando éste tiene por objeto una finca perteneciente a la zona marítimo-terrestre. Hasta su entrada en vigor, el deslinde administrativo, en estos casos, conforme a la entonces vigente Ley de Costas de 1969, no sólo carecía de virtualidad rectificadora del Registro, sino que dejaba expresamente a salvo las situaciones protegidas por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria (cfr. artículo 6, números 1 y 3, de la Ley de Costas de 1969, y R. 5 de noviembre de 1998). Pero la Ley 22/1988, de 28 de julio, de Costas (al igual que posteriormente hicieran otras normas sectoriales, como el artículo 8 de la Ley 3/1995, de 23 de marzo, de Vías Pecuarias, o el artículo 95 del Texto Refundido de la Ley de Aguas de 20 de julio de 2001) introduce una profunda modificación y otorga al deslinde una eficacia mucho mayor, estableciendo expresamente en su artículo 13, número 1, que el deslinde aprobado «declara la posesión y la titularidad dominical a favor del Estado, sin que las inscripciones del Registro de la Propiedad puedan prevalecer frente a la naturaleza demanial de los bienes deslindados». Como corolario de lo anterior el mismo precepto añade en su número segundo que «la resolución de aprobación del deslinde será título suficiente para rectificar, en la forma y condiciones que se determinen reglamentariamente, las situaciones jurídicas registrales contradictorias con el deslinde».

            (…) “ Teniendo en cuenta el citado carácter declarativo y no constitutivo del deslinde, no puede acogerse favorablemente el razonamiento del recurrente de que no constando inscrito el deslinde aprobado por la Orden Ministerial de 23 de diciembre de 2010, la registradora no puede tomar en cuenta el debatido carácter demanial de la finca transmitida, dada la limitación de los medios de calificación que impone el artículo 18 de la Ley Hipotecaria.

             Contra tal pretensión militan, además, los siguientes argumentos:

            1.º El carácter de dominio público marítimo-terrestre de la finca, teniendo en cuenta que el título constitutivo de la condición demanial es la propia Ley y no el deslinde, que tiene carácter declarativo pero no constitutivo, resulta tanto de la escritura, como del propio Registro. (…)

            2.º Del propio Registro resulta que la concesión administrativa para construcción y explotación de la marina interior de Empuriabrava consta inscrita, bajo la finca registral especial 23.772, y en la inscripción figura expresamente la condición del título concesional, antes transcrita, según la cual «el dominio público sobre el mar territorial queda extendido a los canales y radas interiores hasta donde sean utilizables para la pesca o la navegación… Como consecuencia de lo anterior, las palancas o pantalanes de atraque y todas las demás obras que se realicen en los canales y radas interiores tendrán el carácter de obras realizadas en el dominio público». Que la registradora puede consultar el contenido del folio de dicha finca registral de la concesión a fin de calificar el título sin desbordar los límites instrumentales de su función definidos por el artículo 18 de la Ley Hipotecaria, es cosa que resulta de la doctrina de este Centro Directivo recaída en la interpretación de dichos límites.

            3.º Finalmente, el carácter de dominio público de la finca resulta también de la propia escritura calificada

             Partiendo de las anteriores consideraciones sobre el carácter demanial de la finca y amarre cuestionado, es preciso determinar la forma en que interfiere tal dato con la eficacia de las inscripciones de dominio practicadas a favor de los vendedores y sobre su poder de disposición.

             (…)Para la determinación del dominio público marítimo-terrestre, la Administración del Estado habrá de practicar los oportunos deslindes (cfr. artículo 11), deslindes que una vez aprobados, declaran «la posesión y la titularidad dominical a favor del Estado», sin que «las inscripciones del Registro de la Propiedad puedan prevalecer frente a la naturaleza demanial de los bienes deslindados», según declara el número primero del artículo 13 de la citada Ley

            (…) En tanto no se lleve a cabo dicho procedimiento rectificatorio derivado del deslinde aprobado, las inscripciones registrales contradictorias se mantienen.

             Ahora bien, consecuencia de los postulados contenidos en los artículos 7, 8 y 9 de la Ley de Costas antes señalados, la Ley de Costas de 1988 adopta diversas cautelas para impedir que a partir de la entrada en vigor de la Ley puedan surgir, incluso antes de la inscripción del deslinde, nuevos pronunciamientos registrales contradictorios con el carácter demanial de los bienes que radican en la zona marítimo-terrestre y que se traducen en las exigencias impuestas por los artículos 15 y 16 para la inmatriculación de fincas colindantes con el dominio público, o la inscripción de excesos de cabida de las que ya lo estuvieran

             Adicionalmente a ello, el Reglamento para el desarrollo y ejecución de la Ley, aprobado por Real Decreto 1471/1999, de 1 de diciembre, ha remitido en su artículo 35 a las mismas exigencias que para las inmatriculaciones a todos los supuestos de segundas y posteriores inscripciones. Es cierto que la Resolución de 16 de julio de 1998 de este Centro Directivo entendió que la citada norma reglamentaria quebraba el principio de jerarquía normativa. (…) Sin embargo, tal doctrina, basada en la falta de cobertura legal del artículo 35 del Reglamento de Costas, resultó contradicha en cuanto a tal presupuesto por la Sentencia del Tribunal Supremo (Sala de lo Contencioso-Administrativo) de 16 de octubre de 1996. (…) A la vista de la citada doctrina legal, este Centro Directivo, (…) acomodó (…) su doctrina a dicha jurisprudencia, doctrina que ha mantenido desde entonces (cf.R. 18 de Agosto de 2010, R. 27 de octubre de 2011, y R. 6 de septiembre de 2012). Debe entenderse, por tanto, plenamente aplicable el artículo 35 del Reglamento de la Ley de Costas que extiende a las segundas y ulteriores trasmisiones las mismas exigencias de acreditación de la no invasión de zona de dominio público marítimo-terrestre, que las previstas para las inmatriculaciones, incluyendo la necesidad de la previa aprobación del deslinde correspondiente, quedando entre tanto en suspenso la inscripción solicitada (cfr. artículo 15, número 4, de la Ley de Costas). De ahí que en el presente caso sea acertada la calificación recurrida en cuanto exige la previa acreditación del deslinde del que resulte la exclusión o no invasión del dominio público por la finca transmitida.

             Queda, por último, por determinar si la reforma introducida por la Ley 2/2013, de 29 de mayo, de protección y uso sostenible del litoral y de modificación de la Ley 22/1988, de 28 de julio, de Costas, ha producido una exclusión «ope legis» del dominio público de la finca a que se refiere este expediente y su paralela atribución al titular registral, como sostiene el recurrente, en base a la disposición adicional décima de la citada Ley, añadida por su artículo 1.41 en cuyo apartado 3, letra a”

            (…) La DGRN rechaza tal tesis del recurrente por los siguientes motivos:

            “En primer lugar, el efecto previsto en la norma, «prima facie» y según su interpretación literal, es el de la «no incorporación» al dominio público marítimo-terrestre de terrenos de titularidad privada colindantes con el canal e inundado como consecuencia de excavaciones, no la exclusión del dominio público y su reversión al dominio privado

            (…) En el caso del presente expediente la condición de titular inscrito sí la cumplen los vendedores. Ahora bien, el reintegro a favor de dichos titulares registrales en el dominio de los terrenos inscritos, situados en urbanizaciones marítimo-terrestres, que «dejen de formar parte del dominio público» por aplicación de la citada Ley 2/2013 no se establece de forma automática e incondicionada, sino sujeta al requisito de la previa revisión del correspondiente deslinde «de acuerdo con la disposición adicional segunda», según la cual «la Administración General del Estado deberá proceder a iniciar la revisión de los deslindes ya ejecutados y que se vean afectados como consecuencia de la aprobación de la presente Ley». Por ello fue correcta la calificación recurrida al señalar la necesidad de «acreditar la modificación del deslinde que excluya la finca relacionada del dominio público marítimo-terrestre»

            (…) Tampoco es de aplicación directa al caso, la disposición adicional quinta de la reiterada Ley 2/2013, conforme a la cual «aquellas personas que, en el momento de la entrada en vigor de la Ley 22/1988, de 28 de julio, de Costas, eran propietarias, con título inscrito en el Registro de la Propiedad, de terrenos que pasaron a formar parte del dominio público marítimo-terrestre por aplicación de aquella, o sus causahabientes, serán reintegrados en el dominio de los bienes que por aplicación de la presente Ley dejen de formar parte del dominio público marítimo-terrestre, una vez revisados los correspondientes deslindes, de acuerdo con la disposición adicional segunda», pues, además de subordinarse al mismo requisito de la previa revisión de los deslindes, la condición demanial de los canales, pantalanes y amarres de la marina interior de Empuriabrava es tributaria de las Leyes de Puertos de 1928 y de Costas de 1969, como se ha razonado en los fundamentos previos de esta Resolución, y no de la Ley de Costas de 1988.

             Finalmente, tampoco es de aplicación directa al presente supuesto la disposición adicional séptima, conforme a la cual se excluyen del dominio público marítimo-terrestre los terrenos correspondientes a los núcleos de población que se enumeran en el anexo de la Ley (entre los que se incluye precisamente Empuriabrava, término municipal de Castelló d'Empuries), pues en tales casos es necesario que los terrenos excluidos sean transmitidos a sus ocupantes por cualquiera de los negocios dispositivos previstos en la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas, a cuyo efecto «por Orden conjunta del Ministro de Hacienda y Administraciones Públicas y del Ministro de Agricultura, Alimentación y Medio Ambiente se determinará el procedimiento de identificación de los interesados a cuyo favor pueda efectuarse la transmisión y el negocio jurídico a través del cual deba efectuarse dicha transmisión, de conformidad con Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas», de forma que las «la efectividad de la exclusión declarada en el apartado 1 de este artículo estará condicionada a la formalización de los correspondientes negocios de transmisión», condiciones que no se cumplen en el presente supuesto.(JDR)

PDF (BOE-A-2014-1549 - 26 págs. - 434 KB)Otros formatos

 

43. LIQUIDACIÓN DE COMUNIDAD UNIVERSAL DE BIENES. CONVENIO REGULADOR. Resolución de 24 de enero de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Lucena del Cid, por la que se suspende la inscripción de una escritura de liquidación de la comunidad universal de bienes holandesa tras divorcio, acompañada de convenio regulador.

            Supuesto: Se presenta en el Registro de la Propiedad una traducción apostillada de la copia de una escritura otorgada en Delft (Holanda), ante notario con residencia en la citada ciudad, en la que unos esposos, de nacionalidad holandesa, liquidan su comunidad de bienes matrimonial como consecuencia de su divorcio, en ejecución del convenio regulador fechado el día 2 de junio de 1997, del que se adjunta copia a la escritura. En el apartado 6 de dicho convenio, se adjudica a doña S. M. J. la propiedad del inmueble en España al que ellos denominan «La Masía». No se acompaña el documento original junto a la traducción, sino mera fotocopia del mismo y del convenio.

            Igualmente, se acompaña instancia suscrita por el esposo, el día 29 de marzo de 2011, con la firma legitimada por don un notario de Delft, en la que manifiesta que la finca a la que se refiere el punto 6 del convenio es la parcela 4 del Polígono 153 del termino de Useras, ratificando que es propiedad de su ex esposa desde el divorcio, adjuntando asimismo fotocopia testimoniada del pasaporte.

                        1º.- Se establece la necesidad de que se acompañe copia auténtica de la escritura holandesa debidamente apostillada, la apostilla aparece en la traducción pero no en el documento original, que es una mera fotocopia.

                        2º.- El registrador de la Propiedad está obligado a aplicar la norma de conflicto española (artículo 12.1 del Código Civil) y por remisión de ésta (10.1cc), la legislación hipotecaria, que es la que determina los requisitos de inscripción que deben reunir los documentos presentados.

            Se plantea la DGRN la inidoneidad del documento notarial extranjero como título traslativo del dominio inscribible en el Registro de la Propiedad español, ya que en la copia traducida de la escritura otorgada en Delft (Holanda), el día 23 de octubre de 1997, ante el notario holandés no se produce operación alguna respecto a la finca sita en Useras, conteniendo únicamente la partición con relación a una finca sita en Delft (Holanda) y en el convenio que se une a la citada copia, únicamente pactan en el punto 6 que «la parte del hombre del bien inmueble en España (única descripción de la finca) será adjudicado a la mujer». Es decir, un pacto meramente obligacional. Si bien es cierto que en el citado título se hace constar que el resto de los bienes pertenecientes a la comunidad conyugal disuelta ya han sido adjudicados y entregados de común acuerdo, cuestión esta que, en relación con la finca sita en España, ratifica el ex esposo en la instancia que acompaña, pero estando limitado el recurso a las cuestiones directa e inmediatamente relacionadas con la calificación registral (cfr. artículos. 326 de la Ley Hipotecaria y 117 del Reglamento Hipotecario), no pueden ser abordadas en el marco de esta Resolución.

                        3º.- En cuanto al tercero de los defectos, «el convenio incorporado a la escritura holandesa carece de firma notarial», debe ser confirmado. A la vista de la copia traducida que se acompaña, el convenio se adjunta pero no aparece incorporado a la escritura -en cuyo caso formaría parte integrante de esta y caería bajo su forma-, por lo tanto es un documento privado que complementa a la escritura que ejecuta los acuerdos que contiene, por lo que no deben quedar dudas en cuanto a su autenticidad.

                        4º.- El defecto que hace referencia  a la discordancia entre los números de pasaporte que obran en el registro y los que figuran en los documentos ahora presentados, se confirma.

            El registrador debe comprobar que la identidad del otorgante coincide con la que figura en el Registro, la eventual discrepancia que pueda existir entre los datos de identificación que constan en el Registro y los que figuran en la escritura, puede ser apreciada por el registrador como defecto que impida la inscripción si bien ha de tratarse de una discrepancia que tenga suficiente consistencia. (IES)

PDF (BOE-A-2014-1550 - 4 págs. - 160 KB)    Otros formatos

 

44. RECTIFICACIÓN DE LINDEROS DE LOCAL EN PROPIEDAD HORIZONTAL. Resolución de 27 de enero de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Adeje, por la que se deniega la inscripción de un acta de rectificación de linderos de un local comercial.

            Hechos: Se otorga una escritura en virtud de la cual se rectifican los linderos, concretamente el del frente, de un local en la propiedad horizontal.

            El registrador entiende que esa rectificación supone una modificación de la propiedad horizontal y exige el consentimiento de la Comunidad  de Propietarios y además el del colindante afectado.

            El recurrente alega (en un recurso muy atípico por su forma y por su fondo) que hubo un error en la escritura de división horizontal y aporta varios planos justificativos de ello.

            La DGRN confirma la nota de calificación, señalando que la rectificación de linderos es una modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal y por ello  se exige el consentimiento de la Comunidad de Propietarios, de los colindantes afectados y el del titular del bien cuyos linderos se rectifican. (AFS)

PDF (BOE-A-2014-1803 - 4 págs. - 159 KB)Otros formatos

  

45. CANCELACIÓN DE HIPOTECA POR CADUCIDAD CON NOTA DE EXPEDICION DE CERTIFICACION. Resolución de 27 de enero de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Málaga n.º 3, por la que se deniega la cancelación de una inscripción de hipoteca solicitada mediante una instancia privada.

            Supuesto: Se pretende la cancelación por caducidad de unas hipotecas cuyo último vencimiento de pago fue el 23 de enero de 1998, porque consta NM de expedición de Certificación de dominio y cargas en 1992 y ya han transcurrido 21 años desde la fecha de dicha expedición de certificación.

            La Dirección confirma la calificación. Señala que interpretando armónicamente los arts. 688 LEC y 82LH, y para valorar el alcance de la nota marginal de expedición de certificación de dominio y cargas en relación con la prescriptibilidad de la hipoteca a cuyo margen se practica deben diferenciarse dos hipótesis diferentes:

·                    Que la nota se expida después de que conste registralmente el vencimiento de la obligación garantizada por la hipoteca, en cuyo caso la nota marginal interrumpe la prescripción de la acción (art.1973 CC) y vuelve a iniciarse el cómputo del plazo legal, de modo que hasta que transcurran veintiún años contados desde la fecha en que la nota se extendió (RR de 4 de junio de 2005 y 24 de septiembre de 2011) no podrá procederse a cancelar por caducidad el asiento de inscripción de hipoteca a que se refiere la nota marginal.

·                    Que se extienda durante el plazo contractual de amortización. En este supuesto, nada interrumpe la nota marginal porque ningún plazo de prescripción habrá nacido previamente. Y no podrá cancelarse por caducidad conforme al art. 82.5º LH la hipoteca hasta que transcurra el plazo de veinte años (arts. 1964 CC y 128 LH) más un año más, contados no desde la extensión de la nota marginal sino desde la fecha de amortización final del préstamo. (MN)

PDF (BOE-A-2014-1804 - 4 págs. - 156 KB)Otros formatos

 

46.- ESCRITURA DE MANIFESTACIÓN DE LEGADO. Resolución de 28 de enero de 2014 (BOE 19 de febrero de 2014), de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora del Registrador de la Propiedad de A Coruña nº 1,  por la que se suspende la inscripción de una escritura de manifestación de legado.

            Hechos: Se formaliza un testamento en una de cuyas cláusulas se ordena un legado, en estos términos: “2ª) Lega a su hermana María del Pilar, con sustitución por sus descendientes..2) la parte que le corresponda al testador en el bajo de la casa nº… de la calle… también en esa Ciudad, y en el negocio de calzado existente en el mismo.  7ª).- En el remanente de sus bienes, instituye herederas a sus hermanas María del Carmen, María Isabel y María del Pilar, con sustitución por sus descendientes. 8ª) Faculta a los legatarios nombrados para tomar por sí posesión de los bienes legados...” (La testadora no tiene legitimarios).

            Fallecida la testadora y en relación con el legado del “ bajo”  a María del Pilar, se formaliza por ella misma la auto entrega del legado del bajo, pero cuya descripción registral es mucho más compleja, ya que la descripción registral es como sigue, aunque formando una sola finca registral (dicha finca registral, pertenece por mitad al causante y a su hermana María Pilar):

            Finca número uno.–Planta de sótano y bajo derecha de la casa señalada con los números (…) de la calle E. S. A., por donde tiene su entrada y fachada principales, y número (…) de la calle de S. N., por donde tiene también fachada. Son dos locales corridos, pero susceptibles de posterior división, destinados a usos comerciales o industriales, que ocupan parte de las plantas de sótano y baja, y se comunican entre sí por medio de una escalera interior. Tiene esta finca un acceso directo desde dichas calles. Forma un conjunto que mide la superficie de doscientos cincuenta y un metros y ochenta y dos decímetros cuadrados, de los que corresponden ciento veintiún metros y ochenta y dos decímetros cuadrados a la parte edificada en la parte de sótano, y ciento veinte metros cuadrados a la parte edificada en la planta baja. Le es inherente un derecho conjunto de copropiedad con las demás plantas del edificio sobre los elementos comunes necesarios para su adecuado uso y disfrute. …Dicha finca está dedicada a negocio de calzado, destinándose el bajo a expedición al público y el sótano a almacén de mercancía; dicho bajo tiene como accesorio un sótano (sin entrada independiente, más que por el mismo bajo, destinado éste, a almacén de calzado). »

            Registrador: Para el registrador, según el testamento, el legado comprende sólo el “bajo” del local, pero no la finca completa adjudicada, por lo que si las herederas no llegan a una interpretación unitaria de la cláusula, la misma, debe ser interpretada por los tribunales de justicia.

            Dirección General: Da la razón al notario recurrente, en base a estos argumentos interpretativos:

             - primero, las propietarias del todo el negocio de zapatería son las dos hermanas (causante y legataria), por lo que es comprensible que el hacer el legado la testadora estuviera pensando en el negocio total (local bajo y sótano accesorio) y no sólo en el local bajo.

            - Legado el negocio de zapatería, y estando el sótano destinado a almacén del negocio, es lógico pensar que el legado comprende la totalidad del negocio, incluido el sótano, que era almacén del mismo.

             - En los demás legados que hace la testadora, en ninguno se refiere a lo relacionado con el negocio de zapatería, por tanto una interpretación sistemática de las cláusulas testamentarias, aboca a incluir en el legado la totalidad de la finca destinada a negocio de zapatería.

            - Pero es que además registralmente, no cabría una segregación de un local sótano, cuyo único acceso se encontraba a través del local bajo del negocio, sin que aquel tuviera posibilidad de acceso a una zona común del edificio o a la vía pública.

            - Por último es congruente la interpretación del Notario, por cuanto fue dicho notario el autor material, tanto del testamento otorgado en su día, como de la entrega de legado formalizada.

            Es pues evidente la voluntad de la testadora de incluir en el legado la totalidad de elementos vinculados el negocio de zapatería. (JLN)

PDF (BOE-A-2014-1805 - 7 págs. - 182 KB)Otros formatos 

 

47. ARRENDAMIENTO FINANCIERO DE VEHÍCULO. FORMA DE SUPLIR LA FALTA DE INSCRIPCIÓN DEL NOMBRAMIENTO DE ADMINISTRADOR EN EL REGISTRO MERCANTIL. RECURSO FUERA DE PLAZO. Resolución de 28 de enero de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil y de bienes muebles XVII de Madrid a inscribir la resolución de un contrato de arrendamiento financiero sobre un vehículo.

            Hechos: Importantísima y trascendental decisión de la DGRN, que, aunque dictada en el ámbito del registro de Bienes Muebles, prestará toda su utilidad y desarrollará toda su eficacia en el ámbito del Registro de la Propiedad y también del Mercantil.

            Trata la resolución sobre la posibilidad de inscripción en el RBM de una resolución de un contrato de arrendamiento financiero sobre un vehículo cuando el nombramiento del administrador que representa a la sociedad arrendataria no consta inscrito en el registro Mercantil.

            El registrador suspende la inscripción pues, según la base de datos del Registro Mercantil, el representante de la entidad arrendataria no tiene su cargo vigente.

            Dentro de la vigencia del asiento de presentación se acompaña al documento principal un acta de referencia para acreditar el nombramiento del administrador de la arrendataria, provocando una segunda calificación en el mismo sentido.

            La sociedad arrendadora recurre manifestando que el cargo de administrador “está plenamente vigente en el momento de la firma del contrato” y que su falta de inscripción se debe al cierre de la hoja de la sociedad por falta del depósito de cuentas. Añade que si no se inscribe la resolución se estaría impidiendo de forma frontal el tráfico jurídico, el reintegro del bien financiado a la entidad de que se trata, y se le estaría ocasionando una pérdida aún mayor de la ya sufrida.

            Doctrina: La DG desestima el recurso.

            Dado que ello supone un cambio de criterio, no en el fondo, pero sí en el resultado de lo resuelto en otras resoluciones de nuestro CD, la resolución aparece ampliamente fundamentada.

            Parte de la obligación de los registradores (un deber legal que les obliga no frente al notario sino a la parte) de practicar la inscripción de aquellos títulos que se ajustan a la legalidad, que es la que, en último término, delimita su poder de control y justifica su ejercicio, tal como resulta específicamente del artículo 18 de la Ley Hipotecaria.

            Para ello “con el fin de evitar recursos innecesarios, que generan las consiguientes molestias a los usuarios, los registradores, antes de poner la nota de calificación, y siempre que los datos que resulten de la escritura o título resulten insuficientes, pueden procurarse los datos que sean necesarios para practicar la inscripción (y entre ellos los que le permiten asegurarse completamente de la existencia, suficiencia y subsistencia de la representación alegada), consultando directamente el Registro Mercantil, por cuanto les resultan fácilmente accesibles” y es lo que ha hecho el registrador en este caso, ante la falta de constancia en el título calificado de los datos de inscripción del nombramiento del administrador de la sociedad en el Registro Mercantil.

            Pues bien “es principio básico de nuestro sistema registral derivado del constitucional de protección jurisdiccional de los derechos y de interdicción de la indefensión procesal (cfr. artículo 24 de la Constitución Española), la exigencia del consentimiento auténtico del titular registral, por sí o por sus legítimos representantes, para la inscripción de cualquier acto que le afecte, o en su defecto que haya tenido, al menos, legalmente la posibilidad de intervenir en el procedimiento determinante del asiento por sí, o por sus herederos legalmente acreditados”.

            Por ello “en los casos en los que no actúe por sí, sino a través de sus legítimos representantes, la calificación registral sobre la debida intervención del titular registral deba proyectarse sobre la legalidad, existencia, subsistencia y suficiencia de la representación en los términos legalmente previstos y de acuerdo con la doctrina de este Centro Directivo (vid. artículos 98 de la Ley 24/2001, reformado por Ley 24/2005 y 1259 del Código Civil y Resoluciones citadas en los «Vistos»)”.

            “Cuando se trate de personas jurídicas, y en particular, como sucede en este caso, de sociedades, la actuación del titular registral debe realizarse a través de los órganos legítimamente designados de acuerdo con la Ley y normas estatutarias de la entidad de que se trate” que al ser de obligatoria inscripción en el RM, corresponderá apreciar al registrador Mercantil competente, por lo que la constancia en la reseña identificativa del documento del que nace la representación de los datos de inscripción en el Registro Mercantil dispensará de cualquier otra prueba al respecto para acreditar la legalidad y válida existencia de dicha representación dada la presunción de exactitud y validez del contenido de los asientos registrales (cfr. artículos 20 del Código de Comercio y 7 del Reglamento del Registro Mercantil). Como señala el Tribunal Supremo (cfr. Sentencia de 20 de mayo de 2008) dentro de la expresión, a que se refiere el artículo 165 del Reglamento Notarial «datos del título del cual resulte la expresada representación», debe entenderse que «uno de los cuales y no el menos relevante es su inscripción en el Registro Mercantil cuando sea pertinente»

            Añade que “en otro caso, es decir cuando no conste dicha inscripción en el Registro Mercantil, deberá acreditarse la legalidad y existencia de la representación alegada en nombre del titular registral a través de la reseña identificativa de los documentos que acrediten la realidad y validez de aquélla y su congruencia con la presunción de validez y exactitud registral establecida en los artículos 20 del Código de Comercio y 7 del Reglamento del Registro Mercantil (vid. Resoluciones de 17 de diciembre de 1997 y 3 y 23 de febrero de 2001)”.

            Precisa además el CD que “es reiterada doctrina de este Centro Directivo que el nombramiento de los administradores surte sus efectos desde el momento de la aceptación, ya que la inscripción del mismo en el Registro Mercantil aparece configurada como obligatoria pero no tiene carácter constitutivo y que, por tanto, el incumplimiento de la obligación de inscribir no determina por sí solo la invalidez o ineficacia de lo realizado por el administrador antes de producirse la inscripción” pero que ello  “no contradice lo anteriormente expuesto, pues el no condicionamiento de la previa inscripción en el Registro Mercantil del nombramiento del cargo representativo o poder general para la inscripción del acto de que se trata, no puede excusar la necesaria acreditación de la existencia y validez de la representación alegada, en nombre del titular registral, para que el acto concreto pueda ser inscrito sin la directa intervención de dicho titular registral”.

            Por lo tanto concluye que “la inscripción del nombramiento o poder en el Registro Mercantil no es precisa para la válida existencia del nombramiento o poder, aunque sí para su plena eficacia frente a terceros, incluso de buena fe (cfr. artículos 21 del Código de Comercio y 9 del Reglamento de Registro Mercantil). La falta del dato de la inscripción en el Registro Mercantil como revelador de la válida existencia de la representación alegada, puede ser suplida por la reseña en el título inscribible de aquellos datos y documentos que pongan de manifiesto la válida designación del representante social o apoderado general por haber sido nombrado con los requisitos y formalidades legales y estatutarias por órgano social competente y vigente en el momento del nombramiento (vid. Resolución de esta Dirección General de 4 de junio de 1998)”.

            En definitiva que para la adecuada protección del tercero será necesario desvirtuar “la presunción de validez y exactitud del contenido registral a través de los actos y acuerdos adoptados por la sociedad con los requisitos y garantías exigidos por la legislación Mercantil que permitan concluir la congruencia de dicho nombramiento con la situación que publica el Registro Mercantil” y por tanto “en estos casos de falta de inscripción del nombramiento de administrador en el Registro Mercantil, la reseña identificativa del documento o documentos fehacientes de los que resulte la representación acreditada al notario que autoriza la escritura o interviene la póliza deba contener todas las circunstancias que legalmente sean procedentes para entender válidamente hecho el nombramiento de administrador por constar el acuerdo válido del órgano social competente para su nombramiento debidamente convocado, la aceptación de su nombramiento y, en su caso, notificación o consentimiento de los titulares de los anteriores cargos inscritos en términos que hagan compatible y congruente la situación registral con la extrarregistral”.

            También trata esta resolución del cómputo del plazo para interponer el recurso cuando existen dos calificaciones en el mismo sentido, habiendo sido la segunda provocada por la presentación de un documento para subsanar el defecto pero que a juicio del registrador no lo ha subsanado. Para el registrador calificante el plazo debe   contarse desde la primera nota de calificación, puesto que la segunda es mera reiteración de la primera. En cambio para la DG como la segunda nota la ha provocado la representación de un nuevo documento, el plazo se cuenta desde la segunda nota y por tanto considera el recurso interpuesto dentro de plazo. Es decir que la DG en estos casos estima que “la contención versa… no ya sobre la existencia del defecto antiguo sino sobre la habilidad del nuevo documento presentado para subsanar el apreciado en la primera nota” , y por tanto el plazo es evidente que se cuenta sobre la segunda nota pese a ser idéntica a la primera.

            Comentario: Importante resolución, como decimos, de la DGRN, no por el fondo, que como hemos visto es idéntico al de su doctrina tradicional, sino por el resultado, pues en los otros casos planteados sobre el mismo supuesto de falta de inscripción del administrador de una sociedad en el RM para operar en el tráfico inmobiliario,  la resolución se decantó por la revocación de la nota.

            Ahora establece la buena doctrina y si el poder o el administrador de una sociedad que otorga actos jurídicos inscribibles en el Registro. de la Propiedad, en el de BM o en el Mercantil, no constan debidamente inscritos, al notario no le bastará con dar cumplimiento al artículo 98 de la Ley 24/2001, sino que deberá acreditar suficientemente que ese administrador no inscrito, puede serlo, pues en su nombramiento concurren todos los requisitos sustantivos y también de forma para la validez del mismo. Por ello en estos casos entiendo que la nota del registrador no debe ir en el sentido de alegar la falta de inscripción del administrador o apoderado en el RM, sino en el sentido de que no se acredita, con la virtualidad que sería necesaria, la validez y suficiencia de ese nombramiento a los efectos de desvirtuar la presunción de existencia y validez del nombramiento que sí consta inscrito y que, o bien es contradicho por el nuevo nombramiento, o bien, si se trata de reelección, dada la caducidad del anterior, no se acredita suficientemente su validez para poder ser, en su caso, inscrito. Y ni que decir tiene que estará sujeto a su calificación el apreciar la validez y suficiencia de ese nombramiento.

            Bienvenida sea por tanto esta decisión del CD pues pone, creemos que de una vez por todas, los puntos sobre las íes, en una materia tan sensible para la seguridad jurídica de las transacciones de todo tipo, como es la inscripción o su falta de los cargos orgánicos o voluntarios de personas jurídicas en el RM.

            Además la DG se carga de razón pues apoya su decisión en los “principios de facilidad probatoria, proporcionalidad y, en particular, los constitucionales de eficacia, legalidad y tutela del interés público, plenamente aplicables, como no podía ser de otro modo, a todos los procedimientos, como es el caso de los de inscripción en los Registros de la Propiedad, o de Bienes Muebles” y también entiende que “así lo exige… la transparencia debida en el ejercicio de la representación, ya sea voluntaria u orgánica, a los efectos legalmente prevenidos: identificación de los sujetos en el tráfico jurídico, control de cobros y pagos, prevención del blanqueo de capitales, responsabilidad civil, administrativa y penal de los administradores y en general el control público de las transmisiones de activos”. (JAGV)

PDF (BOE-A-2014-1806 - 9 págs. - 194 KB)Otros formatos

 

48. VENTA DE PARTICIPACIÓN INDIVISA SIN ASIGNACIÓN DE USO EN VALENCIA. Resolución de 28 de enero de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Alicante n.º 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa de participación indivisa de finca rústica.

            Es objeto de este expediente dilucidar si la venta de una participación indivisa sobre una finca ubicada en la Comunidad Valenciana, rústica, según el Registro, puede considerarse parcelación para la que se exija el otorgamiento de la correspondiente licencia o declaración de innecesariedad, teniendo en cuenta que en los pactos de la compraventa no existe una asignación formal y expresa de un uso individualizado de una parte del inmueble (…)  pero que en la certificación catastral que se incorpora al documento aparece descrita como urbana con uso de almacén - estacionamiento.

            La DGRN recuerda su doctrina acerca de que “sin perjuicio de que la autoridad administrativa, utilizando medios más amplios de los que se pueden emplear por el registrador, pueda estimar la existencia de una parcelación ilegal, la venta de participaciones indivisas de una finca no puede traer como consecuencia, por sí sola, la afirmación de que exista una parcelación ilegal, ya que para ello es necesario, bien que, junto con la venta de participación indivisa se atribuya el uso exclusivo de un espacio determinado susceptible de constituir finca independiente, bien que exista algún otro elemento de juicio que, unido a la venta de la participación, pueda llevar a la conclusión de la existencia de la repetida parcelación.

            Ahora bien, ni la ausencia de asignación formal y expresa de uso individualizado de una parte del inmueble en la escritura ni la manifestación contraria al hecho o voluntad de que se produzca aquella asignación, reiterada posteriormente en el acta, bastan por sí solas para excluir la calificación de parcelación urbanística, pues el elemento decisorio es la existencia de indicios suficientes, que desvirtúen dichas afirmaciones.”

            En el caso objeto de este expediente (..) la simple comprobación de la referencia catastral incorporada al documento, en la que consta que la participación de que es titular la vendedora tiene un uso individualizado como almacén–estacionamiento y forma parte de una finca en la que existe una construcción, constituye un elemento de juicio que permite concluir que probablemente exista una parcelación ilegal, presunción ésta que solo puede desvirtuarse por la obtención de la oportuna licencia de segregación o declaración municipal de su innecesariedad.

            En consecuencia, la DGRN desestima el recurso.  (JDR)

PDF (BOE-A-2014-1807 - 6 págs. - 170 KB)Otros formatos

 

49. EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA REANUDAR EL TRACTO. CIRCUNSTANCIAS PERSONALES. FIRMEZA. INTERRUPCIÓN DE TRACTO. REPARCELACIÓN.  Resolución de 29 de enero de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad accidental de Oropesa del Mar n.º 1, por la que se suspende la inscripción de un testimonio de auto recaído en expediente de reanudación de tracto.

            Hechos: se presenta a inscripción un Auto dictado en un expediente para reanudar el tracto sucesivo interrumpido de una finca; dicha finca ha sido objeto de un expediente de reparcelación y como consecuencia en el Registro aparece ahora una participación indivisa en dos fincas de las de reemplazo.

            El registrador encuentra varios defectos: falta dni y datos personales de los intervinientes; falta acreditar la firmeza del Auto; hay que citar en debida forma al último titular registral o a sus causahabientes al tener la última inscripción menos de treinta años y finalmente el objeto del  Auto ha de ser las fincas de reemplazo.

            La recurrente alega que los datos personales están en la documentación judicial complementaria; que el testimonio del Auto se expide cuando el Auto es firme; que la última inscripción tiene más  30 años; y que el propio Auto hace mención a que dicha finca ha sido objeto de reparcelación.

            La DGRN confirma el primer defecto relativo a las circunstancias personales pues el Auto no las contiene, si bien admite que puedan completarse con lo que consta en las escrituras posteriores o por el propio Juez.

            El segundo defecto lo revoca, atendidos los argumentos de la recurrente y el tiempo trascurrido entre el Auto  y el Testimonio, pues considera acreditada la firmeza del Auto. 

            En cuanto al tercer defecto lo revoca también, pues la última inscripción a estos efectos es de 1968, y no considera como tal la posterior de reparcelación,  de menos de 30 años, porque trae causa de la anterior y no intervino su titular. No obstante, incluso aunque se considerara la inscripción de la reparcelación y que tiene menos de 30 años recuerda su doctrina de que hay que interpretar flexiblemente el artículo 202 LH cuando sea de imposible cumplimiento la notificación o cuando las notificaciones personales no tengan sentido.

            En cuanto al cuarto y último defecto lo revoca también porque tanto del propio expediente como del Auto resulta la correspondencia entre la parcela antigua y las de reemplazo.

            Finalmente apunta que en el caso concreto no hay verdadera interrupción de tracto (compra en documento privado al titular registral y posterior aportación a la sociedad de gananciales del comprador), pero al no haber sido alegado como defecto no entra a valorarlo. (AFS)

PDF (BOE-A-2014-1808 - 7 págs. - 179 KB)Otros formatos

   

50. INMATRICULACIÓN POR APORTACIÓN A GANANCIALES PREVIA DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD OTORGADA EL MISMO DÍA. Resolución de 29 de enero de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad interino de Bande, por la que se suspende la inmatriculación de una finca mediante escritura de aportación a la sociedad de gananciales del inmueble que previa e inmediatamente se había adquirido por disolución de comunidad.

            Hechos: Se otorga una primera escritura de disolución de una comunidad relativa a un bien procedente de herencia, y por tanto privativo; en una segunda escritura otorgada el mismo día y número siguiente de protocolo uno de los comuneros aporta el  bien adjudicado a su sociedad de gananciales a título oneroso. En el título de disolución de comunidad se cita que fue adquirida por herencia hace más de 10 años, uno de los comuneros de un causante y los otros de otro diferente.

            El registrador deniega la inmatriculación solicitada por cuanto considera que los títulos han sido creados “ad hoc” teniendo en cuenta diversas notas típicas de estos casos como son coetaneidad de los títulos, nulo coste fiscal, y ausencia de título original.

            El notario autorizante recurre y alega que el título de disolución de comunidad no ha sido creado artificialmente, que el segundo título es válido para inmatricular según doctrina de la propia DGRN y que no hay simulación, añadiendo que si la finca hubiera estado inscrita los dos títulos se hubieran inscrito sucesivamente sin problemas.

            La DGRN mantiene la calificación y declara que la disolución de comunidad es título apto para inmatricular porque conlleva un negocio de atribución y una mutación jurídico real con desplazamiento patrimonial.

            En el presente caso considera, como el registrador, que los títulos han sido fabricados “ad hoc” además de por las razones ya señaladas por el registrador (coetaneidad, escaso coste fiscal y ausencia de título original) porque los dos títulos aportados tienen una eficacia traslativa discutida y porque en el título previo relativo a herencia no es el mismo para los herederos, ya que 2 de los comuneros dicen haberlo heredado de X (que también aparece como titular  en el Catastro) y el 3º de Y, aparentemente sin relación entre ambos causantes.

            Comentario: De todos los argumentos empleados para rechazar la inmatriculación el único de peso es el relativo a las dudas en el primer título sobre los causantes de la herencia previa que da lugar a la comunidad, y que quizá se pueda aclarar en una escritura complementaria.

            El argumento de que los dos títulos (disolución de comunidad y aportación a gananciales) no son propiamente traslativos se contradice con el criterio de la propia DGRN que los admite en otras resoluciones (en esta misma para la disolución y en la número 55 de este informe para la aportación), porque ambos conllevan desplazamiento patrimonial;  el coste fiscal tampoco parece argumento sólido, pues es el que marca la normativa fiscal y si es escaso o no ello no depende de la voluntad de los interesados ni prejuzga la validez del negocio jurídico; la ausencia de título original (fehaciente) es la regla general y se dará siempre o casi siempre en los casos de inmatriculación a medida que se asciende en los títulos previos.

            Hay que tener en cuenta también, en cuanto a la coetaneidad, que en el presente caso no sólo interviene la voluntad del aportante y cónyuge, futuros titulares registrales, sino también la de los demás comuneros, lo que excluye que estemos ante títulos circulares o prefabricados para el fin de inmatricular y por tanto si son válidos, y hay que presumirlo, es indiferente que sean coetáneos, pues puede haber varios motivos subjetivos que expliquen esa circunstancia. (AFS)

PDF (BOE-A-2014-1809 - 5 págs. - 164 KB)Otros formatos

 

51. OBJETO SOCIAL. REQUISITOS PARA SU INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO MERCANTIL. Resolución de 29 de enero de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil y de bienes muebles XII de Madrid, por la que se rechaza la inscripción de determinadas actividades del objeto social de una sociedad de responsabilidad limitada.

            Hechos: Se plantea en esta resolución si es o no inscribible, en su integridad, un objeto social concebido en los siguientes términos: “Adquirir, poseer y enajenar con fines de inversión a corto, medio y largo plazo valores de cualquier clase, bienes muebles o inmuebles y en general celebrar toda clase de operaciones activas o pasivas con dichos bienes.”

            El registrador practica inscripción parcial eliminado del objeto las siguientes palabras: “muebles e” por ser omnicomprensivo y “valores de cualquier clase” “por no excluirse expresamente las actividades reguladas por la legislación especial sobre el mercado de valores, de instituciones de inversión colectiva ya que la sociedad no reúne los requisitos exigidos por dicha legislación”.

            La notario autorizante recurre y alega que la sociedad se dedica a la inversión en bienes muebles e inmuebles, sector delimitado de actividad y por tanto no omnicomprensivo y que también resulta claro que la inversión en valores se llevará a cabo con fondos propios y no ajenos.

            Doctrina: La DG revoca la nota de calificación.

            Vuelve a repasar su doctrina en la materia concluyendo que en el caso contemplado relativo a  la inversión en bienes muebles e inmuebles queda suficientemente acotado un género de actividad social y que en el caso de los valores también resulta claro del contexto que la sociedad no incide en la legislación reguladora de las sociedades y agencias de valores.

            Comentario: Una más de las decisiones del CD relativas al objeto de las sociedades y en la que reitera su doctrina generalmente favorable a la inscripción de toda clase de objetos por amplios y genéricos que sean. En definitiva parece que en esta resolución opta por la actividad con independencia de los bienes sobre los que se proyecte esa actividad. A la vista de ello y aunque siempre hemos considerado que la compra venta de bienes muebles e inmuebles (todo lo que está en el comercio o son bienes muebles o inmuebles) era un objeto omnicomprensivo no permitido, parece que debemos cambiar la doctrina y considerar que si la actividad está bien precisada es indiferente los bienes sobre los que se realice, salvo que estén sujetos a otras limitaciones legales. No cabe duda de que la inversión se hará normalmente por medio de contratos de compra y venta.

            Destacaremos además, por la utilidad que pueda prestar en la calificación, que para la DG lo importante es que el objeto “acote suficientemente un sector económico o un género de actividad mercantil legal o socialmente demarcados”.

            Por vía ejemplificativa recuerda que el comercio al por mayor y al por menor es actividad admisible y también  la venta al por menor de todo tipo de productos. 

            Finalmente hace una alusión a la Ley de Emprendedores considerando que la obligación de constatar el CNAE en la primera inscripción que se haga de una sociedad en el RM, aparte de su importancia para realizar estudios estadísticos,  “también …facilitará la labor de los profesionales que intervienen en el proceso de creación de entidades jurídicas de emprendimiento”. (JAGV)

PDF (BOE-A-2014-1810 - 5 págs. - 165 KB)Otros formatos

 

52. NUEVA PRESENTACIÓN DEL DOCUMENTO TRAS RESOLUCIÓN DESESTIMATORIA.  Resolución de 30 de enero de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad accidental de Aldaia a la práctica del asiento de presentación de un documento por el que solicita que se suspenda determinada inscripción.  

            Reitera la Dirección recientes resoluciones –véase entre otras la de 7 de diciembre de 2012 - relativas  a la denegación de la práctica del asiento de presentación de un documento por cuanto este mismo documento fue presentado en este Registro, recayendo tras nota denegatoria, Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, Sentencia del Juzgado y de la Audiencia Provincial confirmando la no inscribibilidad del mismo.

            La Dirección confirma la nota ya que de la regulación del art.108 RH debe concluirse que ante la nueva presentación del título, una vez caducado el asiento de presentación anterior, y mientras la cuestión no haya sido objeto de decisión por este Centro Directivo, debe el registrador emitir la correspondiente calificación que, aunque reitere la calificación negativa, será una calificación nueva, y frente a ella caben los recursos que prevé actualmente el art 328 LH. Pero esta facultad de reiterar la presentación no puede mantenerse cuando la cuestión ha sido objeto de un recurso, ya se trate del recurso ante esta Dirección General, o de una impugnación directa ante los tribunales a través del juicio verbal, pues en tales casos la resolución que recaiga será definitiva, sin posibilidad de reproducir la misma pretensión.

            Está claro que no cabe una nueva presentación durante la pendencia del recurso, pues sigue vigente el asiento de presentación sin que sea admisible la existencia de un doble procedimiento respecto de un mismo título. Pero tampoco cabe una vez recaída resolución en el recurso gubernativo que haya devenido firme y así lo ha entendido esta Dirección General al afirmar que la posibilidad que brinda el artículo, y en la que pretende ampararse el recurrente, de presentar de nuevo a calificación los títulos que ya lo hubieran sido previamente … no puede desenfocarse hasta el punto de pretender que en el caso de haberse interpuesto dicho recurso (gubernativo) y pendiente de resolución, puede volver a plantearse y en igual sede la misma cuestión. La seguridad jurídica y la propia eficacia y utilidad del sistema de recursos que el legislador ha arbitrado como mecanismos de tutela jurídica, exigen, por un lado, que en tanto la cuestión planteada no se resuelva definitivamente, el mismo interesado no puede volver a plantearla por igual vía, y, por otro, que las resoluciones que la agoten sean definitivas sin posibilidad de reproducir en ella la misma pretensión (cfr. artículos 533.5.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, 1252 del Código Civil, 109 de la Ley de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo común; 69 d) de la Ley reguladora de la Jurisdicción Contencioso-administrativa) –R. 15 de junio de 2000-. (MN)

PDF (BOE-A-2014-1811 - 10 págs. - 211 KB)Otros formatos

  

53. SUSPENSIÓN DE LA CALIFICACIÓN POR FALTA DE LIQUIDACIÓN DEL ITPyAJD Y DE LA PLUSVALIA. Resolución de 30 de enero de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Villena, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa.

            El Registrador suspende la calificación de un documento por  falta de liquidación del impuesto de TP ante la Administración Tributaria competente – se liquida en Ciudad Real, estando la finca situada en un municipio de Alicante- , y por no acreditar la presentación, autoliquidación, declaración, comunicación o pago del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.

            La Dirección confirma ambos:

            El primero ya que el requisito de la presentación únicamente podrá tenerse por realizado, -art. 54 TRLITPyAJD- cuando la misma haya tenido lugar ante la Administración Tributaria competente para exigirlo. De conformidad con lo dispuesto en el art 33 de la Ley 22/2009, de 18 de diciembre, por la que se regula el sistema de financiación de las CCAA y se modifican determinadas normas tributarias, el punto de conexión que determina en qué CA se considera producido el rendimiento del Impuesto sobre TPyAJD cuando el acto o documento comprenda transmisiones de bienes inmuebles, será aquella en la que radiquen éstos y, conforme al artículo 55.3 del mismo texto legal, los documentos y autoliquidaciones se presentarán y surtirán efectos liberatorios exclusivamente ante la oficina competente de la Comunidad Autónoma a la que corresponda el rendimiento de acuerdo con los puntos de conexión aplicables.

            Y el segundo ya que la dicción literal del actual art. 254.5 LH dispone: El Registro de la Propiedad no practicará la inscripción correspondiente de ningún documento que contenga acto o contrato determinante de las obligaciones tributarias por el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, sin que se acredite previamente haber presentado la autoliquidación o, en su caso, la declaración, del impuesto, o la comunicación a que se refiere la letra b) del apartado 6 del artículo 110 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por el Real Decreto Legislativo, 2/2004, de 5 de marzo. Las consecuencias de la falta de acreditación de dicho impuesto son las mismas señaladas anteriormente, es decir el cierre registral y la suspensión de la calificación, siendo por lo tanto correcta la actuación del registrador. (MN)

PDF (BOE-A-2014-1812 - 4 págs. - 158 KB) Otros formatos

 

54. DEPÓSITO DE CUENTAS. SI LA SOCIEDAD PUEDE PRESENTAR BALANCE ABREVIADO, NO ES NECESARIO EL INFORME DE GESTIÓN AUNQUE EXISTA INFORME DE AUDITOR A PETICIÓN DE LA MINORÍA. ACUMULACIÓN DE RECURSOS. Resolución de 30 de enero de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra las notas de calificación extendidas por el registrador mercantil y de bienes muebles XIII de Madrid, por las que se rechaza el depósito de cuentas correspondientes a los ejercicios 2011 y 2012.

            Hechos: Como de forma clara dice la DG el problema que plantea esta resolución se centra en dilucidar si en una sociedad no obligada a verificación contable por poder formular balance abreviado, pero respecto de la que existen nombrados auditores, por así haberlo solicitado la minoría, es exigible para depositar sus cuentas la presentación del informe de gestión.

            El registrador considera que ello es necesario atendiendo a la doctrina de la propia DG sentada en su resolución de 21 de noviembre de 2011.

            El interesado recurre y alega que dado que la sociedad puede presentar balance abreviado no está obligada a presentar a depósito el informe de gestión como claramente resulta del artículo 262.3 de la LSC, no existiendo además precepto alguno “que exija la presentación de informe de gestión cuando exista informe de auditor nombrado a instancia de la minoría”.

            Doctrina: La DG revoca la nota de calificación, cambiando su doctrina sostenida en anteriores resoluciones y fundamentando dicho cambio con lujo de argumentos.

            Lo primero que hace es acumular los dos recursos interpuestos (por las cuentas de 2011 y 2012) pues ambos versaban sobre la misma materia, se trataba del mismo recurrente, del mismo calificante, y con idénticas calificaciones.

            Parte de la base de que el registrador, en contemplación de la resolución de la propia DG citada, tiene razón al calificar como lo hace pues el CD así lo había declarado. A continuación señala que  hay “sin embargo razones de peso que aconsejan revisar esta doctrina motivada por una confusa redacción de los preceptos legales aplicables y por una indebida aplicación de las consecuencias jurídicas que de los mismos se derivan”.

            Seguidamente y tras repasar los preceptos aplicables nos dice que la resolución de 2011 “acertando en el fondo… partía de una afirmación insostenible: que es la obligación de verificar cuentas la que determina la obligación de elaborar informe de gestión cuando, como se ha reiterado, era la posibilidad o no de elaborar balance abreviado la que condicionaba dicha circunstancia”.

            Añade que “esta doctrina debe ser objeto de revisión porque la Ley vincula la obligación de elaborar el informe de gestión a la imposibilidad de formular cuentas y estado de patrimonio abreviados y no a la obligación de verificar cuentas”. Y todo ello es mucho más claro de cara al futuro “a la luz de la reforma que ha llevado a cabo la Ley 14/2013, de 27 de septiembre, de apoyo a los emprendedores y su internacionalización (entrada en vigor 30 de septiembre de 2013), que en su artículo 49 ha dado nueva redacción al apartado primero del artículo 257 y al apartado segundo del artículo 263 de la Ley de Sociedades de Capital”. Efectivamente “la nueva redacción distingue perfectamente los umbrales para que las sociedades puedan formular balance y estado de cambios en el patrimonio neto abreviados (que se elevan sensiblemente facilitando así que más sociedades se acojan a esta forma simplificada de cumplir sus obligaciones contables, artículo 257.1), con los umbrales para que las sociedades se encuentren obligadas a verificar sus cuentas anuales (que se mantienen idénticos a los anteriores para formular cuentas abreviadas que indirectamente establecían los de la obligación de verificar, artículo 263.2).

            Comentario: Tras esta resolución queda meridianamente claro que el informe de gestión es independiente de la verificación de las cuentas anuales,  se haga ésta a petición de la minoría, por obligación legal ajena a la LSC o  con carácter voluntario. Por tanto sólo las sociedades que no pueden formular balance y estado de cambios del patrimonio netos abreviados son las obligadas a formular y presentar a depósito el informe de gestión.(JAGV)

PDF (BOE-A-2014-1813 - 6 págs. - 172 KB)Otros formatos 

 

55. INMATRICULACIÓN POR APORTACIÓN A GANANCIALES PREVIA ESCRITURA DE HERENCIA OTORGADA DÍAS ATRÁS. Resolución de 31 de enero de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Cuevas del Almanzora, por la que se suspende una inmatriculación de finca por título de aportación a gananciales.

            Hechos: Se otorga una escritura en virtud de la cual se aporta a la sociedad de gananciales a título oneroso una finca adquirida unas semanas antes por uno de los cónyuges por herencia. Se solicita la inmatriculación de la misma.

            El registrador deniega la inmatriculación porque considera que el segundo título de aportación a la sociedad de gananciales no es traslativo y porque los títulos están prefabricados para lograr la inmatriculación.

            El notario autorizante recurre y alega que la aportación a gananciales es un título apto para inmatricular, según la DGRN, que el presente título reúne todos los requisitos de validez, y que la causa de la aportación a la sociedad de gananciales es el crédito que la sociedad de gananciales tiene por la construcción con fondos gananciales de una vivienda en el terreno privativo .

            La DGRN considera que en este supuesto los títulos no se han creado artificialmente para lograr la inmatriculación por cuanto el carácter privativo del bien adquirido por herencia resulta de lo dispuesto en el código civil.

            En cuanto al segundo defecto, recuerda su doctrina reiterada de que la aportación a la sociedad de gananciales es un título válido para la inmatriculación porque, con independencia de las diversas opiniones doctrinales sobre su naturaleza, lo cierto es que comporta un desplazamiento patrimonial desde la masa de bienes privativos a la masa de bienes gananciales. En definitiva revoca la calificación y ordena la inmatriculación. (AFS)

PDF (BOE-A-2014-1814 - 5 págs. - 165 KB)Otros formatos

 

56. PROYECTO DE REPARCELACIÓN. PRÓRROGA DE AFECCIÓN URBANÍSTICA. Resolución de 31 de enero de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Nules n.º 1, por la que se deniega la prórroga de la afección real que grava diversas fincas procedentes de un proyecto de reparcelación urbanístico.

            Hechos: En 2005 se aprueba un Proyecto de Reparcelación, que se inscribe en 2006, extendiéndose entonces nota marginal por la que determinadas fincas registrales quedan afectas con carácter real al cumplimiento de las cargas y al pago del saldo de la liquidación de la cuenta definitiva del Proyecto de Reparcelación.

            Se entabló recurso ante un Juzgado de lo Contencioso-Administrativo, sin que se practicara anotación de demanda. Por sentencia firme se dispuso que debe procederse a la modificación de la reparcelación inicialmente aprobada, excluyendo determinadas fincas y procediendo a modificar otras, alterando tanto las adjudicaciones como los costes de urbanización atribuibles a cada parcela.

            Se solicita ahora la prórroga de la nota marginal de afección por el agente urbanizador, habida cuenta de la imposibilidad de elaborar la cuenta definitiva de liquidación, en tanto no se proceda a la inscripción del modificado del Proyecto de Reparcelación, ya aprobado por el Ayuntamiento pero aún no documentado ni presentado a inscripción.

            El registrador deniega la prórroga al resultar que la Legislación, tanto Estatal como Autonómica, no prevé ninguna prórroga de la misma sino duración máxima de siete años, de conformidad con el artículo 20 RHU.

            La DGRN confirma su criterio, pues la inscripción de los actos de naturaleza urbanística es de competencia estatal y el art. 20 RHU taxativamente determina un plazo máximo de duración de siete años desde su fecha, sin prever prórrogas. Los interesados tampoco han solicitado la práctica de la anotación preventiva de demanda.

            Admite, eso sí, que como consecuencia de la modificación del proyecto de reparcelación, se solicite la práctica de una nueva nota marginal de afección, permitida por otra parte en la legislación autonómica, ya que necesariamente en cumplimiento de la sentencia debe rehacerse la reparcelación excluyendo las fincas que en ella se reseñan, reiniciándose el expediente, con notificación a los afectados, que serán todos aquellos que consten inscritos en ese momento, y recalculándose las cuotas de afección, si bien para ello será necesario que se inscriba, una vez documentado, el modificado aprobado.

PDF (BOE-A-2014-1815 - 6 págs. - 171 KB)    Otros formatos

 

57. PRINCIPIO DE PRIORIDAD MERCANTIL.TRASLADO DE DOMICILIO SOCIAL. VIGENCIA DE LA CERTIFICACIÓN DE TRASLADO EN CASO DE RECURSO GUBERNATIVO. Resolución de 31 de enero de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora mercantil y de bienes muebles I de Madrid, por la que se suspende la inscripción de un traslado de domicilio social.

            Hechos: Compleja resolución cuyos hechos podemos resumir en los siguientes puntos:

              1. Se gana recurso gubernativo en el que se revocan los defectos de la nota. Los acuerdos cuya inscripción se pretende son relativos a un cambio de domicilio a provincia distinta.

              2. Se presenta de nuevo la documentación pertinente al registro, vigente su asiento de presentación.

              3. Consta ahora presentado un mandamiento en el que se ordena la anotación preventiva de la demanda y la suspensión de los acuerdos sociales ordenando al registro la práctica de «anotación preventiva de demanda» y que «se abstenga de inscribir los acuerdos suspendidos» y de tramitar el cambio de domicilio de la sociedad a la Provincia de Madrid (art. 19 RRM), apercibiendo al Consejero de Administración de la prohibición de realizar cualquier acto de ejecución de los acuerdos suspendidos.

              4. La registradora calificante, a la vista de todo ello y de la doctrina de la propia DG de que el registrador debe tener en cuenta no solo los documentos inicialmente presentados sino también los auténticos relacionados con éstos, aunque fuesen presentados después, para así lograr un mayor acierto en la calificación y evitar inscripciones inútiles e ineficaces teniendo en cuenta la trascendencia de los pronunciamientos registrales y la presunción de exactitud y validez del asiento registral, pues el principio de prioridad no puede tener el mismo alcance en el Registro Mercantil que en un registro de derechos» y que «en el Registro Mercantil debe ser aplicado de forma restrictiva» (RDGRN 3 Julio 2013), suspende la inscripción del cambio de domicilio.

              5. Finalmente la certificación para traslado ha caducado y así lo refleja la registradora en su nota.

            El interesado recurre alegando el principio de prioridad, la vigencia del primitivo asiento de presentación, que los documentos deben despacharse por el orden de su presentación, la resolución estimatoria de la DGRN y considerando que en el registro de procedencia no se ha reabierto al estar vigente el asiento de presentación en el registro de destino.

            Doctrina: La DG desestima el recurso confirmando la nota de calificación.

            Parte de la base de que aunque la calificación debe ser global y unitaria ello no excluye la posibilidad de una calificación adicional y distinta y ello porque “la actuación del registrador debe estar presidida por la aplicación del principio de legalidad por cuanto su obligación principal es poner de relieve aquellas circunstancias que impidan la modificación del contenido del Registro y la alteración de las presunciones aplicables a su contenido (artículo 20 del Código de Comercio)”.

            Supuesto lo anterior pasa a tratar del principio de prioridad mercantil afirmando que “los registradores pueden y deben tener en cuenta documentos pendientes de despacho relativos a la misma finca o que afecten a su titular, aunque hayan sido presentados con posterioridad con el fin de evitar asientos inútiles que deberían cancelarse al extender los asientos derivados de un título posterior que ordena la cancelación de los mismos”. Estudia los supuestos de incompatibilidad de los títulos entre sí aunque afirma que  en el caso planteado no existe una incompatibilidad sino que lo que existe es un problema de  validez y en consecuencia y por aplicación del principio de legalidad consagrado en los artículos 18 de la Ley Hipotecaria y del Código de Comercio, procede la exclusión del título inválido sin que pueda apelarse al principio de prioridad para evitarlo”.

            En conclusión y como ya tiene declarada la propia DG, aunque el artículo 10 del RRM haga una formulación del principio de prioridad mercantil que  además no aparece a nivel legal, su aplicación ha de ser objeto de una interpretación restrictiva. Es por ello que “la dicción del artículo 10 del Reglamento del Registro Mercantil no empece para que en aquellos supuestos en que la validez del documento primeramente presentado resulte patentemente refutada por un documento presentado con posterioridad la inscripción no pueda llevarse a cabo (vid. artículo 111 del RRM)”.

            También la DG estudia en esta resolución las anotaciones de suspensión de acuerdos sociales estableciendo que provocan el cierre del registro y que su eficacia “no sólo se proyecta hacia adelante, hacia los asientos que se puedan producir con posterioridad, sino que también impide, para el caso de que los acuerdos suspendidos hayan llegado a inscribirse, que acceda a los libros del Registro cualquier acto del que deriven”.

            Por último en cuanto a la caducidad de la certificación para traslado la DG se limita a decir que la decisión de la reapertura del registro de origen es una decisión del registrador mercantil a cargo del mismo.

            Comentario: Extensa resolución-9 páginas de BOE- que supone un interesante resumen de la doctrina de la DG sobre el principio de prioridad mercantil y sobre los efectos de las anotaciones de suspensión o sobre la posibilidad del juez de ordenar la no inscripción de determinados acuerdos como medida cautelar dentro de un proceso de impugnación de los mismos.

            Sólo deja en el aire la cuestión relativa a la caducidad de la certificación para traslado, respecto de la cual la DG dice que más que un defecto es una observación hecha por la registradora. A nuestro juicio la certificación, pasados los tres meses  de su vigencia, caduca siendo necesaria la presentación de una nueva para poder practicar el traslado de domicilio. No existe en el artículo 19 del RRM ninguna previsión relativa a que si se interpone recurso contra la calificación del título en el registro de destino ello haya de comunicarse al registro de origen, ni si en caso de hacerlo ello provoca alguna prórroga de la certificación expedida. Ante la falta de normas y ante el desconocimiento que el registrador de origen tiene de las vicisitudes del título presentado, parece que este procederá a reabrir el registro a los seis meses de la expedición de la certificación pudiendo practicarse asientos en la hoja abierta a la sociedad en su registro y pudiendo así mismo expedir publicidad formal de sus asientos.

            Con motivo de esta resolución quizás sería interesante que en la prevista reforma del RRM, ya muy próxima, en la redacción del artículo 19 se previera este supuesto disponiendo, en forma similar a como se hace con los certificados de denominación, la comunicación del recurso al registro de origen y en base a esta comunicación que el registrador prorrogue el cierre del registro hasta tres meses después de la resolución del recurso, y sólo transcurrido dicho plazo se produciría la caducidad de la certificación para traslado emitida. (JAGV)

PDF (BOE-A-2014-1816 - 9 págs. - 193 KB)Otros formatos

 

58. PROPIEDAD HORIZONTAL. DIVISIÓN SIN AUTORIZACIÓN DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS. Resolución de 1 de febrero de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Sevilla n.º 11, por la que se suspende la inscripción de división y adjudicación de fincas. (ACM)

            A) Hechos: El dueño de un local en los bajos lo divide por sí solo, redistribuyendo la cuota de participación originaria entre los nuevos locales resultantes, con estas 2 circunstancias:

            a) SIN acuerdo (alguno) de la Junta de Propietarios (en la escritura, el notario hace advertencia al efecto).

            b) y en los Estatutos inscritos, uno de sus arts. autoriza tal división a favor de una persona física determinada, por su nombre y apellidos (probablemente el promotor originario) pero SIN referencia específica al propietario, “per se”, del local.

            c) La escritura ha sido otorgada antes de entrada en vigor de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, y por tanto, y al igual que la Res. DGRN de 15 enero 2014, tampoco tiene en cuenta la reforma ni precisa su alcance (aunque tampoco afecta al presente caso, donde no se discute el quórum, sino la falta en sí de acuerdo).

            B) La registradora califica negativamente por FALTA de acuerdo unánime de la junta de propietarios del edificio con aprobación de las cuotas de las fincas resultantes, ex art. 17, norma 1.ª, L-P-Hz.

            C)  El propietario recurre alegando (además de la antigüedad de la división material de los locales, que consta ya en las certificaciones catastrales, y que la comunidad desde hace años gira dos recibos distintos para la contribución a los gastos) por ser el causahabiente contractual del propietario originario, y por tanto, ex art 1257-1 CC,  sucesor de sus mismos derechos y obligaciones, incluida la facultad de dividir unilateralmente que consta en los estatutos, que están inscritos en el Registro y son oponibles a los posteriores adquirentes y vecinos.

            D) La DGRN desestima el recurso, y confirma la calificación, reiterando su doctrina clásica de que tal división requiere unanimidad, y señalando que tal la reserva estatutaria (facultad de dividir) es personalísima e intrasmisible. Su constancia registral tampoco puede tener más valor que el de una simple mención de un derecho sin naturaleza real; siguiendo con ello los criterios de la Res. DGRN de 9 octubre 2103, (y que exige que tal titular lo siga siendo; así que en el presente caso TAMPOCO bastaría que ratificase la persona mencionada en los estatutos –si ya no es propietaria--).

            Comentario. Resolución algo rígida, a mi entender, en el caso concreto y sus circunstancias (a los que habría que acudir para determinar en cada supuesto si tales facultades son o no personalísimas). Los criterios de la citada Res. previa de 9 oct. 2013 se establecieron ante un embargo de los “derechos de uso” de una azotea que el promotor se había reservado en los estatutos, y trató de proteger a los demás vecinos; criterio loable, al igual que la necesidad de interpretación restrictiva de las facultades que los Promotores suelen reservarse en los estatutos. Pero en este caso concreto parece excesivo, al tratarse simplemente de formalizar registralmente una división material de un local, sin perjuicio alguno para los demás copropietarios del edificio, y que hoy es cláusula habitual en prácticamente todos los estatutos de las comunidades horizontales. Además quien pretendía ejercitarla no era el promotor sino uno de los vecinos, causahabiente contractual del 1º, y tal facultad no parece, en este caso concreto, que deba ser personalísima a efectos del art 1257-1 CC… También podría haberse acudido a la doctrina de los actos propios de la comunidad que desde años atrás cobraba dos recibos independientes; pero está claro que la Registradora no tuvo conocimiento de este hecho ni pudo tenerlo en cuenta en su calificación; ni tampoco la DGRN, pero sí podrían haber entendido que en tal supuesto, la facultad de dividir un local, respetando las cuotas de participación originarias, era un acto “neutro” e inocuo para la comunidad y por tanto transmisible y ejercitable por el propietario actual del local. (ACM)

             Ver artículo de Antonio Chaves Rivas.

PDF (BOE-A-2014-2121 - 7 págs. - 180 KB)    Otros formatos

 

59. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DERECHO HEREDITARIO. Resolución de 1 de febrero de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Vilanova i la Geltrú n.º 1, por la que se deniega una anotación preventiva de derecho hereditario y anotación preventiva de embargo.

            A) Hechos: Se presenta Decreto del Secretario Judicial ordenando una anotación preventiva de derecho hereditario, SIN acompañar el Certificado de Defunción NI el título sucesorio. Se ha solicitado por el acreedor del heredero (y simultáneamente la anotación de embrago).

            B) La registradora califica negativamente por entender que es necesario acreditar no sólo el fallecimiento del titular registral, sino también la condición de heredero de la persona contra la que se sigue el procedimiento acompañando acta de declaración de herederos [ACM: o bien Testamento], y ello en base al art 166-1 RH al decir que :

            «si las acciones se hubieran ejercitado contra personas en quien concurran el carácter de heredero o legatario del titular según el Registro, por deudas propias del demandado se harán constar las circunstancias del testamento o declaración de herederos y de los certificados del Registro General de Actos de Ultima Voluntad y de defunción del causante. La anotación se practicará sobre los inmuebles o derechos que especifique el mandamiento judicial en la parte que corresponda al derecho hereditario del deudor».

            C) El interesado recurre, invocando la distinción de los arts 46 LH y 146 RH,  en relación al art 57 LH.  De ellos se desprendería que si la anotación se solicita por el mismo heredero o un legatario, deben presentarse todos los documentos del art 16 LH (y Aº 14) LH; pero si se solicita (por acreedores) Judicialmente, bastaría con la resolución judicial del art 57 LH.

            D) La DGRN desestima el recurso, confirmando la calificación, señalando, “a mayore” (si el heredero debe; más el acreedor) que deben acreditarse registralmente 3 extremos: el fallecimiento, el título sucesorio, y, además, el porcentaje o porción hereditaria del sucesor, sin que baste per se con el mandamiento judicial.

            Invoca también la protección al titular registral en base a los Principios de Legitimación y Tracto sucesivo de los arts. 37 LH  y 20 LH, que exigirían acreditar documentalmente dichos 3 extremos (fallecimiento, título sucesorio y porción hereditaria), no ante el Secretario Judicial, sino ante el Registrador para este pueda emitir su calificación. (ACM)

PDF (BOE-A-2014-2122 - 4 págs. - 157 KB)    Otros formatos

 

60.- HIPOTECA. PRUEBA DEL DERECHO EXTRANJERO. NEGOCIOS COMPLEJOS. Resolución de 3 de febrero de 2014 (BOE 27 de febrero de 2014), de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa de la registradora de la propiedad interina de Reus nº 1, a inscribir una escritura de préstamo hipotecario.

            Hechos: Se formalizan, al mismo tiempo, dos escrituras: una de compraventa, en la que un ciudadano ruso, que manifiesta estar casado bajo su  régimen legal de comunidad de adquisiciones, compra, por sí solo, determinado inmueble en Cataluña, para su comunidad conyugal, inscribiéndose dicha escritura en el Registro de la Propiedad, de acuerdo con su régimen económico matrimonial. Sucesivamente a esa escritura, se formaliza otra de préstamo hipotecario, en que, de nuevo, dicho ciudadano ruso hipoteca la finca adquirida en favor de determinada entidad de crédito.

            Registradora: Inscribe la escritura de compra, a favor del comprador, conforme a su régimen matrimonial, pero rechaza la inscripción del préstamo hipotecario, dado que es exigible el concurso de la esposa, dado su régimen económico matrimonial, o bien se debe acreditar que, de acuerdo con el Derecho Ruso, dicha intervención no es necesaria.

            Notario: El Notario alega que se está a la vista de un negocio complejo, y que compra e hipoteca están enlazados, y por tanto pese a otorgarse en escrituras diferentes, consta en la venta que el cheque entregado resulta del préstamo concedido. Por tanto es inscribible en base a la Doctrina de la Dirección General (Rs 13 mayo 1968 y 7 de julio de 1998).

            Dirección General: Rechaza el recurso del notario y da la razón a la Registradora.

               -  Estima que el RP se basa en un sistema de seguridad preventiva que tiene como pilar la publicidad de la titularidad del dominio y demás derechos reales sobre inmuebles. Tratándose de personas casadas la titularidad queda afectada por la existencia convencional o legal de un régimen económico, lo que debe publicar el Registro para conocimiento de terceros. Según la RS 15 de julio de 2011, tratándose de personas sujetas a un régimen matrimonial extranjero, la regla es la misma. El problema es el de conocimiento del Dcho Extranjero, que no es obligado conocer a los funcionarios españoles (art 92 RH). Pero la entrada en juego de un ordenamiento extranjero no supone la renuncia a la determinación de la situación jca publicada.

            -  Inscrita una venta llevada a cabo por un ciudadano ruso para su comunidad conyugal, supone que según el art 9.2 del c.c. la ley aplicable al comprador sería la rusa como ley personal, por tanto al otorgar la escritura de hipoteca, el notario y la registradora deben conocer el Dcho Ruso al objeto de determinar las facultades dispositivas del esposo.

            No cabe aquí aplicar la teoría del negocio complejo, sino que tal posibilidad queda sujeta a lo que disponga el Dcho Ruso, que es la ley aplicable al matrimonio lo que se deberá acreditar a la registradora conforme al art 36 RH.

            -  Pero no sólo hay que acreditar el Dcho Extranjero, sino también su vigencia (STS 11 mayo 1989 y R. 20 de enero de 2011).

            -  Al no estar acreditado, en este supuesto, a la registradora el contenido del Dcho Vigente extranjero (el Dcho Ruso), y si la Registradora no suple esta laguna con su propio conocimiento,  es preciso el concurso del otro cónyuge, sin que  se pueda admitir el supuesto del acto complejo en dicho Ordenamiento, a menos que se acredita tal posibilidad.

            Comentario: De acuerdo con esta RS los notarios y Registradores debemos tener no sólo conocimiento del Dcho Extranjero, lo que ya es un plus, sino también de su vigencia, lo cual es ya un imposible. Rechaza para los supuestos de extranjeros casados en comunidad de adquisiciones la teoría del acto complejo, que fue admitida en unas muy bien construidas RS de 1968 y 1998 (benditos tiempos aquellos), defendidas por dos magníficos notarios Francisco Manrique y Roberto Blanquer Uberos, y acude al Dcho aplicable y vigente en la cada legislación extranjera.

            En Derecho Ruso, tras la caída del Régimen Soviético donde todos los países de su órbita estaban sujetos obligatoriamente al régimen de comunidad de adquisiciones, y en el que siguen inmersos casis todos ellos, después de la independencia (creo que Ucrania es de los pocos que admiten el sistema de separación en capitulaciones), es ahora el Código de Familia Ruso de 29 de diciembre de 1995, el que viene a regular en sus arts 34 y ss dicho régimen matrimonial.

            Según el artículo 34 los bienes adquiridos por los esposos durante el matrimonio son comunes, tanto muebles como inmuebles. Incluso lo son, aunque uno de los cónyuges se ocupe de la casa y los hijos o por cualquier razón no tenga renta independiente. En cuanto a los actos dispositivos, el art 36 exige el consentimiento conjunto de ambos esposos o autorización judicial, aunque el consentimiento del otro se presume siempre, pero se puede demostrar su ausencia por cualquier medio. No obstante los actos de disposición de inmuebles, los que exigen una forma notarial  o la formalización de un  registro exigen siempre el consentimiento de ambos cónyuges  (Libro Azul de 2007 sobre Regímenes extranjeros de la UINL). (JLN)

PDF (BOE-A-2014-2123 - 7 págs. - 178 KB)    Otros formatos

 

61. PUBLICIDAD FORMAL. INTERÉS LEGÍTIMO. PROTECCIÓN DE DATOS. Resolución de 3 de febrero de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Sant Mateu, por la que se deniega la expedición de una certificación registral.

            Se debate en este recurso si procede o no la expedición de una certificación literal de una inscripción de herencia.

            Consta que el solicitante, y ahora recurrente, tiene instado un procedimiento de ejecución de títulos judiciales dimanante de una cuenta de abogado que se sigue contra la herencia yacente de doña J. Z. S. en cuyo procedimiento se dictó mandamiento de anotación preventiva de embargo contra dicha herencia yacente, anotación que fue denegada por aparecer la finca «a nombre de tercero que no ha sido parte en el procedimiento» que motivó la inscripción cuarta de herencia, de la que se solicita la certificación literal.

            El registrador deniega la expedición de certificación literal porque “No existe ninguna relación jurídica entre el solicitante y los titulares de derechos. El registrador califica que no existe interés legítimo suficiente del señor solicitante para acceder (…) a datos que trascienden de la finalidad del Registro de la Propiedad, respecto a fincas con las que no tiene ninguna relación jurídica. Además (…) la información solicitada lo es sobre el contenido de las cláusulas testamentarias de una persona fallecida.” Y finalmente, apunta que “Además de todo lo dicho, el artículo 4.2 de la Ley Orgánica 15/1999, de 13 de diciembre, de Protección de datos establece que los datos no podrán usarse para finalidades distintas de aquellas para las que hubieran sido recogidas.”

            Sin embargo, la DGRN considera que sí queda acreditado un interés legítimo y patrimonial en la solicitud de la certificación literal, y que “ Dicha certificación podrá hacerse plenamente extensiva, entre otros extremos a todo aquél contenido que sea necesario para que el recurrente pueda instar los correspondientes procedimientos judiciales, como son, sin ánimo exhaustivo, fecha de defunción y lugar de fallecimiento de la causante, nombre del notario autorizante del testamento, fecha y número de protocolo, así como de todas aquellas estipulaciones que no sean estrictamente personales; nombre del notario autorizante de la escritura de manifestación de herencia, fecha y número de protocolo, así como de aquellas estipulaciones que hagan referencia a la adquisición hereditaria, como puede ser la aceptación de la herencia pura y simple o a beneficio de inventario, nombre y apellidos del heredero”.

(JDR)

PDF (BOE-A-2014-2124 - 9 págs. - 202 KB)    Otros formatos

 

62. OPERACIÓN ACORDEÓN.EN REDUCCIÓN Y AUMENTO SIMULTÁNEO SI EL CAPITAL RESULTANTE ES INFERIOR AL INICIAL SE NECESITA VERIFICACIÓN DEL BALANCE. Resolución de 3 de febrero de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil y de bienes muebles de León, por la que se rechaza la inscripción de una escritura de elevación a público de acuerdos de reducción y aumento de capital y modificación de domicilio social.

            Hechos: Se trata de un acuerdo reducción por pérdidas y aumento simultáneo de capital social adoptado en junta universal y por unanimidad. Después de la operación acordeón llevada a cabo el capital resultante es inferior al que inicialmente contaba la sociedad. Se protocoliza balance no verificado.

            El registrador suspende por el siguiente defecto:

            1. Falta el correspondiente informe de auditoría del balance que ha servido de base a la reducción de capital social por pérdidas, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 323 de la Ley de Sociedades de Capital.

            2. Falta la provisión del importe correspondiente para el pago del BORME (art. 426.1 RRM).

            Se recurre manifestando que se trata de un caso del artículo 343 de la LSC y que de los requisitos exigido por la DG para que estas operaciones se puedan hacer sin verificación del balance  sólo falta el relativo a la salvaguarda de los derechos de los acreedores y que estos están salvaguardados “como resulta del análisis del balance”. “Del balance aportado resulta en definitiva un activo suficiente para el pago de las deudas con terceros existentes si se descuentan las deudas con los socios, activo que se ha reforzado con el aumento llevado a cabo”.

            Doctrina: La DG confirma con rotundidad la nota de calificación.

            La operación de reducción de capital por pérdidas no pierde su autonomía conceptual por el hecho de que se enmarque en la más global de reducción y aumento simultáneo; en consecuencia son de aplicación las medidas de protección previstas en el ordenamiento tanto para socios como para acreedores (Resoluciones de 28 de abril de 1994, 16 de enero de 1995 y R. 25 de febrero de 2012, entre otras).

            En aplicación de esta doctrina este Centro Directivo ha afirmado tanto la posibilidad de excluir la verificación de cuentas cuando concurre el consentimiento unánime de todos los socios que conforman el capital social como cuando los intereses de los acreedores sociales están salvaguardados por mantenerse o incluso fortalecerse la situación económica de la sociedad a consecuencia de un subsiguiente aumento de capital

            Comentario: Reitera la DG, una vez más, su doctrina sobre la necesidad de verificación del balance en las sociedades limitadas para la inscripción de una reducción por pérdidas. Ni que decir tiene que las manifestaciones de los interesados sobre que según balance los intereses de los acreedores están salvaguardados no puede producir ningún efecto, pues esa precisamente es la función de los auditores. (JAGV)

PDF (BOE-A-2014-2125 - 4 págs. - 156 KB)    Otros formatos

 

63. NO CABE RECURSO CONTRA ASIENTOS YA PRACTICADOS. Resolución de 4 de febrero de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Pozoblanco, por la que se suspende la práctica de un asiento de rectificación de una escritura en la que se transmitió una finca al objeto de eliminar de su superficie una parcela catastral que la integra.

            Hechos: En una escritura se transmiten 3 fincas, las cuales son luego objeto de agrupación formando una sola. En la primera escritura se identifica una de las fincas registrales con 4 parcelas o referencias catastrales.

            Ahora un tercero declara que una de las 4 parcelas catastrales es de una sociedad de su pertenencia y que no se corresponde con la finca registral, por lo que solicita del registrador mediante instancia la rectificación registral y que se desvincule (que se “elimine”) dicha parcela catastral de la finca registral.

            El registrador deniega la rectificación solicitada y exige consentimiento del titular registral o resolución judicial.

            El solicitante recurre (en un recurso bastante atípico) alegando indefensión y supuestos errores en el título e inscripción previos.

            La DGRN confirma la calificación y declara que los asientos registrales una vez practicados están bajo la salvaguardia de los tribunales. Añade que el objeto del recurso es si la calificación es ajustada o no a derecho y no otras cuestiones relativas a los títulos ya practicados. (AFS)

PDF (BOE-A-2014-2126 - 4 págs. - 154 KB)    Otros formatos

 

64. TRANSFORMACIÓN DE SOCIEDAD LIMITADA EN ANÓNIMA. NO ES EXIGIBLE EL INFORME DE EXPERTO INDEPENDIENTE SI NO EXISTE PATRIMONIO SOCIAL NO DINERARIO: PERO ELLO ES NECESARIO QUE RESULTE CLARAMENTE DEL BALANCE. Resolución de 4 de febrero de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil y de bienes muebles III de Málaga, por la que se suspende la inscripción de una escritura de elevación a público de acuerdos de transformación en sociedad anónima.

            Hechos: Se trata de una escritura de transformación de sociedad limitada en anónima en la que el administrador manifiesta que “no forma parte del patrimonio social ningún elemento no dinerario” y que por ello no es necesario informe de experto independiente. Sin embargo del balance “resulta que el activo está integrado por diversas partidas entre las que se encuentran las siguientes: fianzas constituidas a largo plazo, clientes, Hacienda Pública, retenciones y pagos a cuenta, Hacienda Pública, IVA soportado, cuenta corriente con empresas de consultoría; cuentas corrientes con empresas promotoras y similares; Cuenta corriente con socios y administradores…Y en el pasivo: Proveedores, acreedores por prestaciones de servicios”. Se otorga en base a la calificación registral una escritura aclaratoria en la que el administrador precisa que “según resulta del balance cerrado el día anterior al acuerdo de transformación, no existen elementos no dinerarios que exijan el informe de expertos independientes”.

            El registrador se reitera en su calificación exigiendo el informe del experto sobre el «patrimonio social», de conformidad con los arts. 18.3 Ley 3/2009, de 3 de abril, sobre modificaciones estructurales de las sociedades mercantiles y 221.1 d) RRM, ya que dicho informe se refiere a la totalidad del «patrimonio social», y no sólo al no dinerario”.

            Se recurre pues según el administrador de la sociedad el artículo 18.3 de la Ley 3/2009  dice exactamente lo contrario, es decir, que es preciso cuando lo sea en la constitución de la sociedad cuya forma se adopta por lo que de conformidad con el artículo 67.1 de la Ley de Sociedades de Capital sólo las aportaciones no dinerarias deben ser objeto de informe de experto independiente”.

            Doctrina: La DG confirma la nota de calificación aunque por razones distintas a las expresadas por el registrador en su nota, al menos directamente.

            La DG hace un recorrido sobre el significado de la transformación de una sociedad considerando que el presupuesto básico de tan compleja operación es “el cumplimiento de los requisitos legalmente exigibles para el reconocimiento de la sociedad en que es transformada” garantizando en todo caso el principio de integridad del capital social.

            Por ello “cuando el patrimonio social no cubre la cifra de capital exigida por el régimen de la sociedad a que se dirige la transformación, la operación es inviable a menos que se restablezca el equilibrio patrimonial por el procedimiento que sea (reducción para compensar pérdidas, aportaciones de los socios imputables al neto, concesión de préstamos participativos por socios o por terceros etc…)”.

            Después repasa la legislación de las sociedades anónimas que desde 1989 “viene exigiendo que la valoración de los elementos no dinerarios se respaldase por un informe elaborado por experto independiente”. En el mismo sentido se pronuncia el art. 231 de la LSA tras su reforma por la ley 3/2009.       Estas normas dejan “fuera de su ámbito el patrimonio dinerario lo que obedecía a la lógica de las cosas pues este último en cuanto integrado por dinero, no precisaba de valoración alguna más allá de la expresión de su cantidad, circunstancia que resultaba del balance presentado junto con la escritura pública”.

            Este era el régimen hasta la ley 3/2009 en que el artículo 18.2 deja de referirse al patrimonio social no dinerario para exigir que “Si las normas sobre la constitución de la sociedad cuyo tipo se adopte así lo exigieran, se incorporará a la escritura el informe de los expertos independientes sobre el patrimonio social.”

            Por ello se trata ahora de dilucidar si a la vista de este precepto ha cambiado el régimen de transformación o no lo ha hecho.

            La DG con una batería de fuertes argumentos concluye que el régimen sigue siendo el mismo y que por tanto sólo existirá necesidad de informe de experto independiente cuando del balance resulta la existencia de patrimonio social no dinerario.

            Se basa para ello en la remisión el régimen de la sociedad anónima, en que la exigencia de que el informe abarque todo el patrimonio y no sólo el no dinerario no está justificado, en que lo importante es determinar que el patrimonio cubre el capital social, y finalmente por la tendencia existente en el vigente derecho societario impulsada por la UE de simplificación y supresión de trámites no estrictamente imprescindibles. 

            Ahora bien lo que ocurre en este caso es que la afirmación del administrador de que no existe patrimonio no dinerario es contradicha por el contenido del balance pues del mismo resulta la existencia de partidas que son indudablemente no dinerarias como las cuentas corrientes con empresas promotoras y similares; clientes; fianzas constituidas a largo plazo, “por lo que no puede practicarse la inscripción sin que la escritura pública se acompañe de informe de experto independiente relativo a dichas partidas.”

            Termina afirmando que no es óbice para su resolución el tenor de la nota de calificación pues de la misma resulta  que la “exigencia de que el informe abarcase todo el patrimonio y no sólo el no dinerario, aunque equivocada, refleja la decisión de que desde luego el no dinerario debía ser objeto de informe de experto” amén de la referencia de la nota a la infracción del artículo 221 del RRM que habla exclusivamente del patrimonio social no dinerario.

            Comentario: Interesantísima resolución que pone en claro de forma rotunda la correcta interpretación del artículo 18.3 de la Ley 3/2009, en cuanto a la necesidad de informe de experto independiente en la transformación en sociedad anónima. Es claro que dicho informe sólo va a ser necesario cuando exista patrimonio no dinerario pues lo contrario nos llevaría al absurdo de que el experto tuviera que valorar una suma de dinero que por su propia naturaleza no necesita valoración.

            Es de destacar de esta decisión del CD su alusión a la simplificación de trámites societarios preconizada por la UE, lo que debe servir de guía en la calificación registral y también deberá servir de guía en las decisiones de la DG cuando se trate de exigencias de requisitos no debidamente fundamentados.        También destacamos que sean cuales sean las manifestaciones del administrador que eleve a público los acuerdos, si esas manifestaciones son contradichas por el contenido de los propios acuerdos o de documentos acompañados, debemos  estar a estos últimos y no a aquellas. Ello debe prestar utilidad en las escrituras de liquidación y extinción de sociedades cuando pese a que el liquidador que eleva a público los acuerdos manifiesta que no existen acreedores, del balance final aprobado resulta claramente la existencia de estos. (JAGV)

PDF (BOE-A-2014-2127 - 7 págs. - 176 KB)    Otros formatos

 

65. EJECUCIÓN HIPOTECARIA. REQUERIMIENTO DE PAGO AL TERCER POSEEDOR. Resolución de 4 de febrero de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Felanitx n.º 1, por la que se suspende la inscripción del testimonio de un decreto de adjudicación recaído en procedimiento de ejecución hipotecaria.

            Supuesto: Se plantea si es inscribible un decreto de adjudicación en procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados si en el procedimiento no se ha demandado ni requerido de pago al titular registral que no siendo deudor ni hipotecante no deudor, adquirió la finca ejecutada e inscribió su adquisición antes de iniciarse el procedimiento.

            La Dirección confirma la nota puesto que el art. 132 LH extiende la calificación registral a que haya sido demandado y requerido de pago el deudor, el hipotecante no deudor y el tercer poseedor que tenga inscrito su derecho en el Registro en el momento de expedirse la certificación. Además el art.685 LEC establece que la demanda se dirigirá frente al deudor y frente al hipotecante no deudor o al tercer poseedor si hubiere acreditado su adquisición de los bienes ante el acreedor. Señala que el fundamento no es tanto el principio de tracto sucesivo, puesto que no es titular registral, sino que existen importantes conexiones entre la obligación del deudor y la garantía real hipotecaria:         Aparte de las incidencias como la posibilidad de que el deudor demandado pague y pueda participar en la subasta elevando las pujas de la misma, existe una razón fundamental para la intervención del deudor y es que dentro del mismo procedimiento de ejecución se prevé que si la enajenación de la finca fuera insuficiente para el pago de la obligación, se permite al acreedor que continúe el procedimiento con el embargo de otros bienes del deudor para la satisfacción de la parte que ha quedado sin pagar. De ahí que en principio, la falta de demanda contra el deudor y el requerimiento de pago al mismo, suponen la infracción de un trámite esencial del procedimiento y podría entenderse que da lugar a la nulidad del procedimiento a efectos registrales.

            Es cierto que según el art 689 LEC Si de la certificación registral apareciere que la persona a cuyo favor resulte practicada la última inscripción de dominio no ha sido requerido de pago en ninguna de las formas notarial o judicial, previstas en los artículos anteriores, se notificará la existencia del procedimiento a aquella persona, en el domicilio que conste en el Registro, para que pueda, si le conviene, intervenir en la ejecución, conforme a lo dispuesto en el artículo 662, o satisfacer antes del remate el importe del crédito y los intereses y costas en la parte que esté asegurada con la hipoteca de su finca. Pero como se ha señalado en la doctrina científica, el tercer poseedor ha de ser demandado y requerido de pago de conformidad con lo dispuesto en los arts. 685 y 686 LEC, si bien, en los casos en que no se hubiere acreditado al acreedor la adquisición de los bienes hipotecados –ni se hubiera inscrito– en el momento de formular la demanda sino que hubiera inscrito su derecho posteriormente de modo que aparezca en la certificación registral, debe ser entonces (tras la expedición de dicha certificación para el proceso) cuando se le deberá notificar la existencia del procedimiento. (MN)

PDF (BOE-A-2014-2128 - 6 págs. - 172 KB)    Otros formatos

 

66. HIPOTECA. CALIFICACIÓN REGISTRAL. VIVIENDA HABITUAL. LA "EXPRESIÓN MANUSCRITA".- Resolución de 5 de febrero de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Valladolid n.º 5, por la que suspende la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario.

            La registradora suspende la inscripción de una hipoteca por cuanto estableciéndose una bonificación al tipo de interés para el caso de que se tenga contratado con el Banco de Santander, S.A., o Sociedad de su grupo un Cap hipotecario por un importe mayor al 70 % del saldo pendiente. Se pacta que en el caso de que el tipo variable sea igual o inferior al tipo de interés Cap, el cliente no recibirá pago alguno a su favor y vendrá obligado al pago de la prima periódica correspondiente.

            La registradora entiende necesario el cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 6 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, que exige para tales supuestos cuando el prestatario es una persona física y la hipoteca recae sobre una vivienda que la escritura pública incluya junto a la firma del cliente, una expresión manuscrita en los términos que determine el Banco de España, por la que el prestatario manifieste que ha sido adecuadamente advertido de los posibles riesgos derivados del contrato. (…) Señala el registrador que esa expresión manuscrita constituye la forma que el legislador ha elegido para asegurarse el conocimiento por parte de los consumidores de los productos bancarios que enumera el artículo 6 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, del riesgo financiero que los mismos comportan.

            El recurrente, por el contrario, entiende que no concurren en el presente supuesto los presupuestos de hecho que definen el ámbito de aplicación del citado precepto legal.

            La DGRN, tras una exposición muy amplia y didáctica sobre el contenido y finalidad de la ley, con abundantes reseñas jurisprudenciales, señala que “la finalidad eminentemente tuitiva de la norma debe conducir a rechazar interpretaciones que permitan la posibilidad de su elusión total o parcial o la imposibilidad de su aplicación plena en determinados casos. En el presente supuesto no existen dudas sobre la concurrencia de los requisitos que definen el ámbito subjetivo del citado precepto legal (los prestatarios son personas físicas) y objetivos (la hipoteca recae sobre la vivienda habitual de aquellos). Tampoco existe duda alguna en relación con la modalidad del contrato del que puedan derivar los riesgos de los que debe haber sido adecuadamente advertido el prestatario (un préstamo hipotecario).”

            Por su parte, el recurrente, “basando su tesis impugnativa en una interpretación meramente literal del artículo 6 de la Ley 1/2013, entiende que en el caso objeto del presente expediente no concurre la circunstancia de que el préstamo hipotecario escriturado «lleve asociada la contratación de un instrumento de cobertura del riesgo del tipo de interés».

            Sin embargo, frente a dicha interpretación literal, (dice la DGRN), debe prevalecer otra que, conjugando todos los elementos de una hermenéutica completa de la norma, responda a su verdadera finalidad que (…) es eminentemente tuitiva y protectora del prestatario frente al riesgo del incremento de los costes financieros de la operación que pueden generar un peligro de insolvencia e impago que, a su vez, determine la ejecución y la pérdida de la propia vivienda”.

            Y en el presente caso “permite afirmar la existencia de una asociación o relación entre el préstamo hipotecario y el «cap» hipotecario prefigurado en dicha estipulación, activando con ello la exigencia de la firma manuscrita sobre la advertencia sobre los posibles riesgos derivados impuesta por el artículo 6 de la Ley 1/2013”.  “En definitiva, ante la disyuntiva de tener que optar por un nivel inferior o por otro superior de protección al deudor hipotecario, en relación con la interpretación y aplicación del estudiado artículo 6 de la Ley 1/2013, resulta evidente que el conjunto de las consideraciones realizadas a lo largo de los precedentes fundamentos jurídicos en relación al espíritu y finalidad de la norma conducen a la segunda alternativa, lo que aboca necesariamente a la desestimación del recurso.” (JDR)

PDF (BOE-A-2014-2129 - 19 págs. - 298 KB)    Otros formatos

 

67. NO CABE CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES SI HA CADUCADO LA ANOTACIÓN DEL PROCEDIMIENTO. Resolución de 5 de febrero de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Borja, por la que se deniega la cancelación de determinadas anotaciones preventivas.

            Hechos: Se presentan en el Registro decreto de adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas en procedimiento judicial de ejecución de títulos judiciales. Para entonces, la anotación de embargo, por la que se hizo constar la existencia del procedimiento, estaba caducada.

            La registradora inscribe el decreto de adjudicación y deniega la cancelación de las cargas posteriores por haber perdido la prioridad la anotación de la que procede la ejecución y mejorado de rango las cargas posteriores cuya cancelación se pretende.

            El recurrente sostiene que habiéndose expedido certificación de cargas, los titulares de las anotaciones posteriores eran conocedores del embargo y del procedimiento de ejecución.

            La DGRN confirma la calificación basándose en su reiterada doctrina de que la caducidad de las anotaciones preventivas opera «ipso iure» una vez agotado el plazo de cuatro años, hayan sido canceladas o no, si no han sido prorrogadas previamente, careciendo desde entonces de todo efecto jurídico, de modo que los asientos posteriores mejoran su rango en cuanto dejan de estar sujetos a la limitación que para ellos implicaba aquel asiento y no podrán ser cancelados en virtud del mandamiento prevenido en el artículo 175.2.º RH dictado en el procedimiento en el que se ordenó la práctica de aquella anotación, si al tiempo de presentarse aquél en el Registro, se había operado ya la caducidad.

            La expedición de certificación no prorroga la anotación preventiva lo que debía de haberse ordenado expresamente con el correspondiente mandamiento. Si el auto de adjudicación se hubiese presentado antes de la caducidad, éste habría reservado la prioridad de la anotación para un potencial mandamiento de cancelación posterior. Pero no ha sido así por lo que, conforme al art. 353.3 RH, al practicarse un asiento –en este caso la inscripción de dominio derivada del testimonio del auto de adjudicación- se han de cancelar los asientos que hubieran caducado (en este caso, la anotación de embargo). (JFME)

PDF (BOE-A-2014-2168 - 4 págs. - 156 KB) Otros formatos

 

 

   

  

RESOLUCIONES POR MESES

POR VOCES PROPIEDAD

POR VOCES MERCANTIL

CATALUÑA

CUADRO TEXTOS

NORMAS 2002-2014

NORMAS + DESTACADAS

INFORME MENSUAL

JURISPRUDENCIA FISCAL 

TRATADOS

CASOS PRÁCTICOS

PÁGINA PRINCIPAL

 

  

Contador de visitas a la página  visitas desde el 3 de febrero de 2014

 

 

Recomienda esta pagina a un amigo

 LOGO NYR  Portada

Facebook de NyR