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INFORME DE MARZO DE 2013

PARA LA OFICINA NOTARIAL

 Jorge López Navarro

(Redactado por Jorge López Navarro, Notario de Alicante)

 

 

ÍNDICE DEL INFORME:

  

DISPOSICIONES GENERALES

  • Seguridad Social de personas con discapacidad

  • Jubilación y Envejecimiento activo

  • Abogados y Procuradores Extranjeros

  • Participaciones Preferentes

  • Modelos declaración IRPF y Patrimonio

  • Seguridad Social notificaciones y comunicaciones electrónicas

  • Seguridad Social Registro Electrónico de Apoderamientos

  • Modelos de tasas judiciales

RESOLUCIONES REGISTRO PROPIEDAD

  

RESOLUCIONES REGISTRO MERCANTIL

 

JURISPRUDENCIA FISCAL

  

NOTICIAS DE INTERÉS PARA LA OFICINA NOTARIAL

  • Modelo de escritura de venta de inmueble de la SAREB

 

ALGO MÁS QUE DERECHO

  • David Eagleman: “Incógnito” (Las vidas secretas del cerebro)

 

 

 

DISPOSICIONES GENERALES:

     

SEGURIDAD SOCIAL. Real Decreto 156/2013, de 1 de marzo, por el que se regula la suscripción de convenio especial por las personas con discapacidad que tengan especiales dificultades de inserción laboral.

            Mediante este real decreto se procede a regular las condiciones de inclusión en la Seguridad Social del  colectivo de personas con discapacidad que tengan especiales dificultades de inserción laboral, a través del instituto jurídico del convenio especial.

            Solicitantes. Han de cumplir los requisitos fijados en el art. 1, que resumimos:

               - Tener entre dieciocho años y la edad mínima para la jubilación ordinaria.

               - Residir legalmente en España durante cinco años (entre ellos los dos últimos).

               - Tener reconocida una discapacidad que implique especiales dificultades de inserción laboral (se define).

               - No figurar en alta en un régimen de la Seguridad Social u otro régimen público de protección social.

               - Encontrarse inscritos en los servicios públicos de empleo como desempleados los últimos seis meses.

               - No ser pensionistas.

            Efectos. La suscripción del convenio especial determinará, desde su fecha de efectos, la inclusión en el campo de aplicación del Régimen General de la Seguridad Social, en una situación asimilada a la de alta para la cobertura de las prestaciones de jubilación y de muerte y supervivencia.

            Cotización. La cotización a la Seguridad Social será obligatoria desde la fecha de efectos del convenio especial y mientras el mismo se mantenga en vigor. La base mensual estará constituida por el tope mínimo de cotización vigente en cada momento en el Régimen General de la Seguridad Social. Se aplicará el tipo general, que podrá modificarse por disposición legal y reduciéndolo mediante la aplicación del coeficiente que determine anualmente el Ministerio de Empleo y Seguridad Social (0,89 para 2013), siendo el resultado la cuota mensual a ingresar.

            Entrada en vigor: el 1º de abril de 2013.Durante 2013, a opción del solicitante, este convenio especial podrá surtir efectos a partir de la fecha de presentación de la respectiva solicitud o a partir del 1º de abril de 2013.

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*JUBILACIÓN. ENVEJECIMIENTO ACTIVO. Real Decreto-ley 5/2013, de 15 de marzo, de medidas para favorecer la continuidad de la vida laboral de los trabajadores de mayor edad y promover el envejecimiento activo.

            Este RDLey persigue aumentar la sostenibilidad del sistema de pensiones ante el reto combinado de la pirámide demográfica muy erosionada en la base y el aumento de la esperanza de vida en la población.

            Trata de seguir las recomendaciones del “Libro Blanco 2012” editado por la Unión Europea que recomienda el incremento de la edad de jubilación, la prolongación de la vida activa y el incremento de la participación en el mercado de trabajo de los trabajadores de más edad, instrumentando medidas dirigidas a:

               - Vincular la edad de jubilación a los aumentos de la esperanza de vida;

               - racionalizar el acceso a los planes de jubilación anticipada y a otras vías de salida temprana del mercado laboral, permitiéndola sólo a los trabajadores con un historial más extenso de cotizaciones;

               - favorecer la prolongación de la vida laboral, facilitando el acceso al aprendizaje a lo largo de la vida;

               - fomentar el envejecimiento activo, lo que afecta tanto a la política de Seguridad Social, como a las políticas de empleo, facilitando la coexistencia de salario y pensión.

 

I. Compatibilidad entre la pensión de jubilación y el trabajo.

            El capítulo I la aborda, tanto para el trabajo por cuenta propia o ajena. Permite compatibilizar el empleo a tiempo completo o parcial con el cobro del 50 % de la pensión, con unas obligaciones de cotización social limitadas.

            Ámbito de aplicación.

               - Se aplica a todos los regímenes del sistema de la Seguridad Social, excepto al Régimen de clases pasivas del Estado

               - El desempeño de un puesto de trabajo o alto cargo en el sector público será incompatible con la percepción de la pensión de jubilación.

               - Se respetan los regímenes especiales.

            Requisitos.

               a) El acceso a la pensión deberá haber tenido lugar una vez cumplida la edad que en cada caso resulte de aplicación, sin que, a tales efectos, sean admisibles jubilaciones acogidas a bonificaciones o anticipadas.

               b) El porcentaje aplicable a la respectiva base reguladora a efectos de determinar la cuantía de la pensión causada ha de alcanzar el 100 por 100.

               c) El trabajo compatible podrá realizarse a tiempo completo o a tiempo parcial.

            Cuantía de la pensión. Mientras dure la actividad laboral, será equivalente al 50 por 100 del importe resultante en el reconocimiento inicial, una vez aplicado, si procede, el límite máximo de pensión pública, o del que se esté percibiendo, en el momento de inicio de la compatibilidad con el trabajo, excluido, en todo caso, el complemento por mínimos, cualquiera que sea la jornada laboral o la actividad que realice el pensionista. El beneficiario tendrá la consideración de pensionista a todos los efectos.

            Cotización. Los empresarios y los trabajadores cotizarán a la Seguridad Social únicamente por incapacidad temporal y por contingencias profesionales. También quedarán sujetos a una cotización especial de solidaridad del 8 por 100, no computable para las prestaciones, que en los regímenes de trabajadores por cuenta ajena se distribuirá entre empresario y trabajador, corriendo a cargo del empresario el 6 por 100 y del trabajador el 2 por 100.

            La D. Ad. 1ª introduce una serie de cautelas tendentes a evitar que la modalidad de compatibilidad entre la pensión de jubilación y trabajo, a la que nos estamos refiriendo, pueda ser indebidamente utilizada por las empresas como una vía de reducción de costes a través del empleo de esta figura en fraude de ley, mediante la sustitución de parte de los puestos de trabajo actuales –fuera de los supuestos previstos en la norma– por nuevas contrataciones, que implican una menor cotización al sistema de la Seguridad Social.

            Las D. Ad. 2ª y 3ª contemplan el régimen de compatibilidades de la pensión de jubilación o retiro de Clases Pasivas. Este nuevo régimen de compatibilidades de la pensión de jubilación se aplicará no sólo a las pensiones de Seguridad Social, sino también a las de Clases Pasivas, y en términos análogos. Las pensiones de jubilación o retiro forzosas que no cumplan los requisitos, así como las voluntarias y por incapacidad o inutilidad para el servicio, seguirán rigiéndose por la normativa precedente.

            La modificación no afecta a aquellas pensiones de jubilación o retiro cuyo hecho causante sea anterior a 1 de enero de 2009, porque la normativa aplicable a tales pensiones actualmente permite la compatibilidad de las mismas con el desempeño de un puesto de trabajo en el sector privado sin ningún tipo de limitación.

 

II. Modificaciones en materia de jubilación en la Seguridad Social

            El capítulo II se dedica a la jubilación anticipada y a la jubilación parcial, se profundiza la reforma realizada por la Ley 27/2011, de 1 de agosto para que la edad de acceso tenga en cuenta la variación de la esperanza de vida tanto cuando el acceso se produce a la edad legalmente establecida, como en los supuestos en que el acceso es posible a una edad inferior. Había urgencia en la modificación porque el 31 de marzo vence un periodo transitorio.

            Jubilación anticipada.

               - Se mantiene el esquema general de la Ley 27/2011, de 1 de agosto, distinguiendo entre jubilaciones anticipadas voluntarias e involuntarias.

               - Se incrementa gradualmente la edad mínima de acceso, de forma coherente con el incremento paulatino de la edad legal de jubilación previsto en la Ley antes citada: la voluntaria se elevará progresivamente de los 63 años actuales los a 65 años en 2027, y la involuntaria pasará de 61 años a 63 años en el mismo período.

               - Se introduce una mayor gradualidad en la aplicación de coeficientes reductores atendiendo a la carrera de cotización, de tal modo que la reducción por trimestre es inferior si se lleva más años cotizando.

               - Se fija un período mínimo de cotización de 35 años en el caso de la jubilación anticipada voluntaria y de 33 años en el caso de la jubilación anticipada forzosa.

            Jubilación parcial.

            Se reconduce la modalidad hacia su objetivo original, el de facilitar la transmisión intergeneracional de conocimiento y experiencias. Se trata de evitar  que se utilice como una forma de acceso privilegiado a una jubilación anticipada.

               - Se limita al 50 por 100 la reducción máxima de jornada con carácter general.

               - Se permitirá alcanzar el 75 por 100 de reducción máxima cuando la medida venga acompañada de la formalización de un contrato de relevo con un trabajador más joven, con carácter indefinido, a tiempo completo, y una duración mínima de dos años más lo que reste al trabajador para alcanzar la edad ordinaria de jubilación. El incumplimiento de esta condición generará obligaciones de compensación al empresario.

               - Se eleva el periodo mínimo de cotización del trabajador hasta los 33 años (25 años para personas con discapacidad).

 

III. Contrato a tiempo parcial y contrato de relevo

            El capítulo III modifica los apartados 6 y 7 del artículo 12 del Estatuto de los Trabajadores, relativos a la regulación del contrato a tiempo parcial y al contrato de relevo, incorporando la reforma que acabamos de reseñar relativa a la jubilación parcial.

 

IV. Medidas para evitar la discriminación de los trabajadores de más edad en los despidos colectivos

            El capítulo IV regula las aportaciones económicas por despidos que afecten a trabajadores de cincuenta o más años en empresas de más de cien trabajadores que tengan beneficios con el objetivo de desincentivar la discriminación de trabajadores de más edad en el marco de medidas extintivas de regulación de empleo. A partir de ahora:

               - Se exige la compensación no sólo a las empresas que estuvieran en situación de beneficios, sino también a aquellas en pérdidas que en cinco años obtengan resultados positivos.

               - Para evitar que se utilice la edad como criterio preferente de selección de los trabajadores objeto de despido, la obligación se exigirá en el caso en que el porcentaje de trabajadores despedidos de cincuenta o más años sobre el total de despidos sea superior al porcentaje que los trabajadores de esa edad representan sobre el total de la plantilla de la empresa.

               - Se homogeneiza la regulación del subsidio para mayores de 55 años en relación con el resto de prestaciones del sistema, teniendo en cuenta las rentas de la unidad familiar, y se refuerzan las políticas activas de empleo destinadas a este colectivo.

 

V. Disposiciones finales.

            La D. F. 1ª modifica el texto refundido de la Social en diversos apartados:

               - Se modifican los baremos para tener por cumplido el requisito de carencia de rentas a efectos del subsidio (art. 215)

               - La Entidad Gestora de la prestación por desempleo podrá exigir a los trabajadores que hayan sido despedidos, en determinados casos, la acreditación de haber percibido la indemnización legal correspondiente (art. 229).

               - Se facilita la constatación del requisito de estar al corriente en el pago de las cuotas a efecto de las prestaciones en el caso de trabajadores que sean responsables del ingreso de las cotizaciones (D. Ad. 30ª).

               - Se extiende la aplicación de la jubilación parcial a los socios trabajadores o de trabajo de las cooperativas para lo cual deberán estar incluidos en el sistema de la Seguridad Social como asimilados a trabajadores por cuenta ajena. La cooperativa deberá concertar con un socio de duración determinada o con un desempleado la realización, en calidad de socio trabajador o de socio de trabajo, de la jornada dejada vacante por el socio que se jubila parcialmente, con las mismas condiciones establecidas para la celebración de un contrato de relevo. Se equipara de este modo para el colectivo de socios de cooperativas el régimen de acceso a la pensión de jubilación parcial previsto para los trabajadores por cuenta ajena (nueva D. Ad. 64ª).

            La D.F. 2ª modifica diversas leyes para unificar el criterio aplicable para el cómputo de los rendimientos del pensionista a efectos de determinar el derecho al reconocimiento del complemento por mínimos.

            La D.F. 3ª modifica el texto refundido de la Ley sobre Infracciones y Sanciones en el Orden Social, con el fin de tipificar una nueva infracción muy grave en el supuesto de incumplimiento de la obligación de presentar ante la autoridad laboral el certificado por las empresas que insten despidos colectivos para trabajadores de más de cincuenta años.

            Mediante la D. F. 4ª, se modifican los términos y las condiciones de inclusión en el Régimen General de la Seguridad Social de las personas que participen en programas de formación, ampliando el plazo para la presentación de solicitud de suscripción de convenio especial hasta el 31 de diciembre de 2014 y el número máximo de mensualidades en que se puede efectuar el pago fraccionado del convenio especial.

            Las D. F. 5ª y 6ª incluyen variaciones técnicas en materia de prestaciones.

            La D. F. 7ª alude a las aportaciones econ��micas a realizar por las empresas con beneficios que realicen despidos colectivos que afecten a trabajadores de cincuenta o más años.

            Entró en vigor el 17 de marzo de 2013.

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ABOGADOS Y PROCURADORES EXTRANJEROS. Orden PRE/421/2013, de 15 de marzo, por la que se desarrolla el Real Decreto 1837/2008, de 8 de noviembre, en relación con la prueba de aptitud que deben realizar los abogados y procuradores nacionales de algún Estado miembro de la Unión Europea y de los Estados parte del Espacio Económico Europeo para acreditar un conocimiento preciso del derecho positivo español.

            La normativa europea sobre la materia se encuentra en:

               - la Directiva 2005/36/CE, del Parlamento Europeo y del Consejo, de 7 de septiembre de 2005, relativa al reconocimiento de cualificaciones profesionales y

               - la Directiva 2006/100/CE, del Consejo, de 20 de noviembre de 2006, reguladora de determinados aspectos del ejercicio de la profesión de abogado

            Para su transposición se dictó el Real Decreto 1837/2008, de 8 de noviembre, teniendo la presente orden por objeto desarrollar la prueba de aptitud.

            Ámbito de aplicación. Todos los nacionales de la Unión Europea y del Espacio Económico Europeo que, estando en posesión de un título de abogado o procurador -que se definen- obtenido en cualquiera de sus Estados, pretendan ejercer en España estas profesiones.

            La convocatoria será anual mediante resolución de la Dirección General de Relaciones con la Administración de Justicia. Los interesados deberán presentar su solicitud, según el modelo oficial que se publicará en la correspondiente convocatoria.

            Requisitos:

               - Tener la nacionalidad de alguno de los Estados miembros de la Unión Europea u otros Estados parte en el Acuerdo sobre Espacio Económico Europeo, requisito que se deberá mantener hasta la finalización de la prueba.

               - Estar en posesión de título oficial de abogado o procurador obtenido en un Estado miembro de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo.

            La prueba de aptitud se realizará en castellano y consistirá en la resolución de un caso práctico a elección del participante entre los propuestos por la Comisión, que versarán sobre las materias que se indican en los anexos III y IV y que por ser propias del ordenamiento jurídico español, no están cubiertas por el título de formación que pueda poseer el solicitante, y cuyo conocimiento es una condición esencial para poder ejercer la profesión en España. Para la resolución del caso se permitirá, únicamente, la utilización de todo tipo de textos legales y manuales jurídicos.

            En una sesión posterior se procederá a la lectura del examen ante la comisión de evaluación, que podrá abrir un turno de preguntas sobre el objeto de la prueba, así como acerca de la Organización Judicial Española y la Deontología Profesional.

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PARTICIPACIONES PREFERENTES. Real Decreto-ley 6/2013, de 22 de marzo, de protección a los titulares de determinados productos de ahorro e inversión y otras medidas de carácter financiero.

            El profundo proceso de saneamiento del sector financiero español debe de culminar próximamente con la ejecución completa de los planes de reestructuración y resolución de aquellas entidades de crédito que tenían mayores dificultades de viabilidad y solvencia, siguiendo los dictados de la Ley 9/2012, de 14 de noviembre, la cual, a su vez, sigue los dictados del Memorando de Entendimiento sobre condiciones de Política Sectorial Financiera, hecho en Bruselas y Madrid el 23 de julio de 2012, y Acuerdo Marco de Asistencia Financiera, hecho en Madrid y Luxemburgo el 24 de julio de 2012.

            El capítulo VII  de la Ley 9/2012 se dedica a las acciones de gestión de instrumentos híbridos de capital y deuda subordinada aclarando la cuestión de quién debe financiar las medidas de reestructuración y de resolución de una entidad bancaria, partiendo del principio de que los accionistas y acreedores han de sufragar los gastos de la reestructuración o resolución, antes que los contribuyentes.

            El presente RDLey viene propiciado por la inminencia de la realización de los ejercicios de gestión de los referidos instrumentos híbridos de capital y de deuda subordinada que pueden suponer para muchos ahorradores importantes pérdidas económicas.

            El capítulo I tiene por objeto la creación y la regulación de la composición y del funcionamiento de la Comisión de seguimiento de instrumentos híbridos de capital y deuda subordinada que, entre otros cometidos, tendrá los siguientes:

               - hará un análisis de los factores generadores de las reclamaciones judiciales y extrajudiciales, así como del resultado de éstas;

               - determinará los criterios básicos para fijar en el caso de entidades participadas por el FROB, en qué supuestos debe ofrecer a sus clientes la sumisión a arbitraje.

            El capítulo II pretende ofrecer liquidez a las acciones que los tenedores de estos instrumentos recibirán en canje de los mismos. Para ello amplía de manera extraordinaria y temporal las funciones del Fondo de Garantía de Depósitos de Entidades de Crédito a través de la reforma de la D. Ad. 5ª del RDLey 21/2012, de 13 de julio, de medidas de liquidez de las Administraciones públicas y en el ámbito financiero.

               - Se le permite la suscripción de acciones o deuda de la SAREB.

               - Se le faculta para adquirir acciones de las entidades que han transferido sus activos a la SAREB para dotarlas de liquidez en beneficio de los clientes de estas entidades, con el fin de posibilitar la venta en condiciones de mercado de las acciones recibidas en los canjes obligatorios que ha de realizar el FROB dentro de los procesos de reestructuración y resolución actualmente en curso.  Se está pensando fundamentalmente en los clientes de Catalunya Banc (CX) y Nova Galicia Banco (NCG).

            Pero también se impone a las entidades financieras una contribución especial al Fondo, aplicable una sola vez, de un 3 por mil de los depósitos computables. Esta contribución se articulará en dos fases.

               - Una primera por el 40 por ciento, para la que el Fondo podrá acordar una serie de deducciones relacionadas con la dimensión de las entidades, sus aportaciones a la SAREB o la percepción de ayudas públicas.

               - Y un segundo tramo, que comprenderá el 60 por ciento restante, a satisfacer a partir de 2014 y dentro de un máximo de 7 años.

            La D. A. 1ªmodifica el artículo 51.3 de la Ley 16/2009, de 13 de noviembre, de servicios de pago (régimen sancionador) y concede autorizaciones para cumplir con los Reglamentos Comunitarios(UE) N.º 260/2012 y (CE) n.º 924/2009.

            La D. A. 2ªestablece que los servicios de atención al cliente y los defensores del cliente de las entidades financieras, atenderán las reclamaciones relacionadas con los compromisos suscritos por las entidades financieras en el marco de la encomienda al Gobierno prevista en la D. A. única (fondo social de viviendas) del Real Decreto-ley 27/2012, de 15 de noviembre (paralización de ciertos desahucios).

            La D. F. 1ªestá impuesta por el Memorando de Entendimiento y afecta  a la Ley 44/2002 de 22 de noviembre, de medidas de reforma del sistema financiero, para permitir que el Banco de España pueda fijar umbrales de declaración distintos en función de las diferentes finalidades (supervisión o registro de información) de la Central de Información de Riesgos del Banco de España.

            La D. F. 2ª afecta al artículo 86 bis del texto refundido de la Ley de Ordenación y Supervisión de los Seguros Privados con el fin de permitir que las entidades aseguradoras españolas puedan utilizar las agencias de suscripción para contratar seguros. Hasta ahora tenían al respecto una desventaja competitiva en el propio territorio nacional con relación a las entidades aseguradoras de otros Estados miembros.

            La D. F. 3ª modifica los artículos 36.4 y 44.2 de la Ley 9/2012, de 14 de noviembre, de reestructuración y resolución de entidades de crédito, a efectos de que la SAREB pueda desarrollar de forma eficaz las funciones que tiene encomendadas.

               - El art. 36.4 se dedica a determinar las condiciones especiales a las que estará sometida la transmisión de activos a la Sareb. Se le añaden tres más entre las que se encuentra  la de que la Sareb podrá ser beneficiaria de las hipotecas de máximo previstas en el artículo 153 bis de la Ley Hipotecaria que estuvieran constituidas sobre los activos que se le hubiesen transmitido al amparo de lo previsto en esta Ley, o de las que se constituyan en lo sucesivo.

               - El art. 44.2 b) varía para clarificar los términos en que puede tener lugar el pago del precio de recompra de emisiones o partidas de instrumentos híbridos de capital y de deuda subordinada incluidos en el ámbito de aplicación de las acciones de gestión acordadas por el FROB.

            Ver reseña del Consejo de Ministros.

            Ver noticia en la prensa

            Entró en vigor el 24 de marzo de 2013.

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IRPF Y PATRIMONIO. Orden HAP/470/2013, de 15 de marzo, por la que se aprueban los modelos de declaración del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y del Impuesto sobre el Patrimonio, ejercicio 2012, se determinan el lugar, forma y plazos de presentación de los mismos, se establecen los procedimientos de obtención o puesta a disposición, modificación y confirmación o suscripción del borrador de declaración del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, y se determinan las condiciones generales y el procedimiento para la presentación de ambos por medios telemáticos o telefónicos.

            Quiénes han de declarar en el IRPF.  Se regula por los arts 96 y 97 LIRPF. Están obligados los no excluidos, entre los que se encuentran aquellos cuyas rentas no superen las cuantías brutas anuales que, en función de su origen o fuente se señalan. Pero estarán obligados a declarar en todo caso los contribuyentes que soliciten devolución, que tengan derecho a deducción por inversión en vivienda, por cuenta ahorro-empresa, por doble imposición internacional o que realicen aportaciones a patrimonios protegidos de las personas con discapacidad, planes de pensiones, planes de previsión asegurados o mutualidades de previsión social, planes de previsión social empresarial y seguros de dependencia que reduzcan la base imponible, cuando ejerciten tal derecho. Ver art. 1.

            Quiénes han de declarar por el Impuesto sobre el Patrimonio. Se aplica el art. 37 de la Ley 19/1991, por lo que estarán obligados, ya lo sean por obligación personal o por obligación real, los sujetos pasivos cuya cuota tributaria, determinada de acuerdo con las normas reguladoras del Impuesto y una vez aplicadas las deducciones o bonificaciones que procedieren, resulte a ingresar, o cuando, no dándose esta circunstancia, el valor de sus bienes o derechos, determinado de acuerdo con las normas reguladoras del impuesto, resulte superior a 2.000.000 de euros.

            Modelos aprobados:

               - El modelo de declaración del IRPF y los documentos de ingreso o devolución y sobres (Modelo D-100, Modelo 100, Modelo 102).

               - El modelo para la presentación de las declaraciones del IRPF que se efectúen a través de los servicios de ayuda tributarios.

               - El modelo de documento para la confirmación del borrador de declaración del IRPF.

               - El modelo de declaración del Impuesto sobre el Patrimonio (Modelo D-714 y Modelo 714.

            Algunas novedades de los modelos IRPF:

               - Se introduce un nuevo supuesto de declaración complementaria para contribuyentes que trasladen su residencia a otro Estado miembro de la Unión Europea

               - Se introduce en la página 5 una nueva casilla para los supuestos de transmisión de elementos patrimoniales que hayan gozado de la libertad de amortización, ya que el exceso de amortización deducida respecto de la amortización deducible de no haberse practicado la mencionada libertad de amortización, tendrá la consideración de rendimiento íntegro de la actividad económica.

               - Nueva casilla, relacionada con la posible actualización de balances, para que el contribuyente indique si ha presentado la autoliquidación del Gravamen único sobre revalorización de activos.

               - Tres nuevas casillas en la página 9 para contemplar la exención parcial de las ganancias patrimoniales que derivadas de la transmisión de inmuebles urbanos adquiridos a título oneroso a partir del 12 de mayo de 2012 y hasta el 31 de diciembre del mismo año.

               - Las derivadas del gravamen complementario a la cuota íntegra estatal para la reducción del déficit público en los ejercicios 2012 y 2013.

               - Supresión de la compensación fiscal por deducción en adquisición de vivienda habitual para viviendas adquiridas antes de 20 de enero de 2006.

               - Adaptación en el Anexo A.3 de las deducciones del régimen general por inversiones y estímulos a la actividad empresarial.

            Borrador. El artículo 98 LIRPF dispone en su apartado 1 que los contribuyentes pueden solicitar que la Administración tributaria les remita un borrador de declaración, siempre que obtengan exclusivamente las rentas señaladas en dicho apartado. Puede solicitarse la rectificación conforme al art. 64 del Reglamento. Lo regulan los arts 6 al 8.

            Plazo para el borrador.

               - La confirmación o suscripción del borrador de declaración por vía telemática o telefónica podrá efectuarse, cualquiera que sea su resultado, a ingresar, a devolver o negativo, a partir del 2 de abril y hasta el 1 de julio de 2013, ambos inclusive.

               - Si la confirmación o suscripción del borrador de declaración se efectúa por alguna de las restantes vías, cualquiera que sea su resultado, a ingresar, a devolver o negativo, el plazo para realizarlo será el comprendido entre el 6 de mayo y el 1 de julio de 2013, ambos inclusive.

               - En todo caso, si el resultado del borrador de declaración arroja una cantidad a ingresar y su pago se domicilia en cuenta, la confirmación o suscripción del mismo no podrá realizarse con posterioridad al 26 de junio de 2013, salvo que se opte por domiciliar únicamente el segundo plazo (entonces, se tiene hasta el 1 de julio de 2013).

            Plazo de presentación IRPF. 

            El plazo de presentación de las declaraciones del IRPF, cualquiera que sea el resultado de las mismas, será el siguiente:

            a) El comprendido entre los días 24 de abril y 1 de julio de 2013, ambos inclusive, si la presentación de la declaración se efectúa por vía telemática a través de Internet.

            b) El comprendido entre los días 6 de mayo y 1 de julio de 2013, ambos inclusive, si la presentación de la declaración se efectúa por cualquier otro medio.

            Ello, sin perjuicio del plazo de confirmación del borrador de la declaración del IRPF referido y del plazo específicamente establecido en el artículo 16.3 para la domiciliación bancaria del pago.

            Plazo de presentación Patrimonio. Será el comprendido entre los días 24 de abril y 1 de julio de 2013, ambos inclusive, sin perjuicio del plazo específicamente establecido en el artículo 16.3 para la domiciliación bancaria del pago.

            Plazo para la domiciliación bancaria. Afecta tanto al IRPF, como al Patrimonio y podrá realizarse desde el día 24 de abril hasta el 26 de junio de 2013, ambos inclusive, sin perjuicio de lo dicho para el borrador. No obstante, si se opta por domiciliar únicamente el segundo plazo del IRPF, es hasta el 1 de julio de 2013.

            Forma de presentación IRPF. Se trata de ella en el art. 10 y, en el 11, de las etiquetas.

            Documentación adicional. Determinados contribuyentes han de presentarla como aquéllos a los que sea de aplicación la imputación de rentas en el régimen de transparencia fiscal internacional, los que hayan realizado inversiones anticipadas de futuras dotaciones a la reserva para inversiones en Canarias o los que soliciten la devolución mediante cheque nominativo del Banco de España  Art. 12

            Forma de presentación de las declaraciones del Impuesto sobre el Patrimonio. Se realizará de forma obligatoria por vía telemática a través de Internet.

            Presentación telemática. Se regula, tanto para IRPF, como para Patrimonio, en los arts. 17 al 19.

            Lugar de presentación. Se desarrolla en el art. 14. La presentación telemática en los arts. 17 al 19.

            Fraccionamiento del pago. Si se opta por él, se pagará el 60 por 100 de su importe en el momento de presentar la declaración, y el 40 por 100 restante, hasta el día 5 de noviembre de 2013, inclusive. Art. 15.

            Domiciliación bancaria. Se regula en el art. 16.

            Comunidades Autónomas. Se encuentra disponible en http://www.agenciatributaria.es la normativa autonómica sobre lo siguiente:

            - En el IRPF: importe del mínimo personal y familiar; la escala autonómica aplicable a la base liquidable general; deducciones en la cuota íntegra autonómica por circunstancias personales y familiares, por inversiones no empresariales, por aplicación de renta y por subvenciones y ayudas públicas no exentas, y porcentajes de deducción por inversión en vivienda habitual. 

            - En Patrimonio: la regulación de las cuantías del mínimo exento, las escalas de tipos de gravamen o las bonificaciones de la cuota. 

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SEGURIDAD SOCIAL .Orden ESS/485/2013, de 26 de marzo, por la que se regulan las notificaciones y comunicaciones por medios electrónicos en el ámbito de la Seguridad Social.

            La Ley de acceso electrónico de los ciudadanos a los servicios públicos, regula en sus artículos 27 y 28 las comunicaciones y notificaciones electrónicas, con la vocación de que constituya tanto el medio de comunicación preferente entre las distintas administraciones públicas como con los administrados.

            En ocasiones, puede imponerse reglamentariamente la utilización exclusiva de medios electrónicos en las comunicaciones tanto por parte de las personas jurídicas como por determinados colectivos de personas físicas de las que  pueda entenderse que tienen garantizado el acceso y disponibilidad de los medios tecnológicos precisos.

            Y el Real Decreto 1671/2009, de 6 de noviembre, que desarrolla parcialmente la Ley 11/2007, considera la notificación por comparecencia electrónica, como una de las formas de practicar las notificaciones por medios electrónicos, consistente en el acceso por el interesado, debidamente identificado, al contenido de la actuación administrativa correspondiente a través de la sede electrónica del órgano u organismo público actuante.

            En el ámbito de la Administración de la Seguridad Social, es de destacar el Sistema de remisión electrónica de datos (RED), a través del cual se efectúa la transmisión de los datos relativos al encuadramiento, cotización, recaudación y gestión de la incapacidad temporal por parte de la inmensa mayoría de los responsables y obligados

            Esta O. M. se dicta con la finalidad de fijar los supuestos y condiciones relativas a esa obligatoriedad en el uso de medios electrónicos respecto a las notificaciones de los actos administrativos de la Administración de la Seguridad Social,

            Dónde. Se utilizará el sistema de comparecencia en la SEDESS, https://sede.seg-social.gob.es.

            Ámbito subjetivo. Puede afectar a personas físicas, jurídicas o entes sin personalidad jurídica.

               - Será obligatorio para las empresas que tengan que incorporarse al Sistema RED o que, sin estar obligadas, se hayan adherido voluntariamente al mismo, en tanto se mantenga su incorporación al citado sistema.

               - Los demás podrán manifestar su voluntad de recibir las notificaciones y comunicaciones por este sistema.

               - Las mutuas de accidentes de trabajo y enfermedades profesionales deberán incorporarse al sistema de notificación electrónica, desde la fecha de efectos de la autorización de su constitución.

            Quiénes las reciben.

               - Como regla general, las notificaciones y comunicaciones electrónicas se pondrán a disposición, en todo caso, tanto del sujeto responsable obligado a recibirlas como del autorizado para el Sistema RED o, en su defecto, del autorizado que tenga asignado, en su caso, el número de Seguridad Social de los trabajadores por cuenta propia o autónomos obligados a incorporarse a dicho sistema.

               - Como excepción, los sujetos responsables podrán optar porque sólo se les notifique a ellos o a su representante.

               - Cuando se pongan a disposición de un autorizado en el Sistema RED y éste hubiera designado uno o más usuarios secundarios, las notificaciones y comunicaciones que éstos reciban se entenderán practicadas directamente al titular de la autorización.

               - Se regula también la desvinculación del código de cuenta de cotización principal asignado a su autorización y los supuestos de exclusión del sistema de notificación electrónica.

            Registro electrónico de apoderamientos. Los apoderamientos que se otorguen, deberán constar debidamente inscritos en el Registro electrónico de apoderamientos de la Seguridad Social, en los términos y condiciones que determine la orden ministerial reguladora de éste, poniéndose las notificaciones y comunicaciones electrónicas a disposición de los apoderados desde que se incorpore su representación al citado registro.

            Ámbito de aplicación objetivo.

               - La obligación de recibir por medios electrónicos las notificaciones y comunicaciones alcanzará a todas las actuaciones y procedimientos en materia de Seguridad Social, incluidos los correspondientes a la recaudación de los recursos, con excepción de aquellos actos derivados de las relaciones jurídicas en que aquélla actúe en calidad de sujeto de derecho privado.

               - Se enumeran, en concreto, los procedimientos administrativos incoados como consecuencia de la obligación de transmitir tales datos en materia de inscripción, altas, bajas y variaciones de datos de empresarios y trabajadores, cotización, recaudación voluntaria y ejecutiva, comunicación de partes de baja, confirmación y alta de incapacidad temporal.

               - Puede hacerse una notificación o comunicación por medios no electrónicos, conforme al art. 59 LPA:

            a) Con ocasión de la comparecencia espontánea del interesado o de su representante en las dependencias

            b) Cuando se exija mayor inmediatez o celeridad.

               - Si se hace por ambos medios, se entenderán producidos todos los efectos administrativos del acto de que se trate a partir de la primera de las notificaciones o comunicaciones correctamente efectuada.

               - No puede hacerse por medios electrónicos(entre otras):

            a) Si hay elementos que no sean susceptibles de conversión en formato electrónico.

            b) Las que, por normativa específica, precisen personación en el domicilio u otra forma no electrónica.

            c) Las que pudieran contener medios de pago a favor de los interesados, tales como cheques.

            f) Las dirigidas a los profesionales oficiales solicitando información.

            Práctica de las notificaciones electrónicas.

               - El acceso a las notificaciones practicadas mediante el sistema de comparecencia en la SEDESS, a que se refiere el artículo 2, se efectuará conforme al artículo 40 del Real Decreto 1671/2009, de 6 de noviembre.

               - Debe tener el interesado conocimiento previo del carácter de notificación del acceso y ha de aceptarla como tal, antes de conocer su contenido.

               - La identificación de los interesados necesariamente se realizará mediante certificado electrónico que garantice la identidad del usuario, la integridad de los documentos electrónicos y el no repudio de los mismos.

               - En todo caso, constando la puesta a disposición de las notificaciones o comunicaciones practicadas en la SEDESS, transcurrido el plazo de 10 días naturales sin que se acceda a su contenido, se entenderán rechazadas, dándose por cumplido dicho trámite y continuándose con el procedimiento, salvo que por causas imputables a la Administración de la Seguridad Social se compruebe la imposibilidad técnica o material del acceso.

               - El sistema acreditará la fecha y hora en que tenga lugar la puesta a disposición del interesado del acto objeto de notificación, así como la fecha y hora del acceso a su contenido y dejará constancia de la concreta actuación administrativa comunicada o notificada y de su contenido.

            Desde cuándo es obligatorio.

               - Según la D.Ad. Única, a los sujetos obligados -o que se hayan incorporado voluntariamente al sistema RED-, se les notificará la resolución sobre su inclusión en el sistema de notificación electrónica Desde entonces, tienen un mes para comparecer obligatoriamente en la SEDESS, a efectos de recibir las notificaciones y comunicaciones que les dirija la Administración de la Seguridad Social.

               - Los sujetos obligados, antes de recibir la notificación referida, podrán manifestar mediante comparecencia en la SEDESS su voluntad de recibir las notificaciones y comunicaciones de la Administración de la Seguridad Social electrónicamente, si bien no quedarán efectivamente obligados a recibirlas hasta que se produzca la citada notificación y transcurra el plazo de un mes a contar desde el día siguiente a su recepción.

               - Por resoluciones de la Secretaría de Estado de la Seguridad Social se fijarán las fechas a partir de las cuales las distintas actuaciones y procedimientos en materia de Seguridad Social se notificarán o comunicarán a través del sistema de notificación electrónica.

               - Pero ya puede aplicarse, a partir de la entrada en vigor de esta orden, para las reclamaciones de deuda, las providencias de apremio y las comunicaciones de inicio del procedimiento de deducción frente a entidades públicas.

            Disp. Transitoria: Las personas que, con anterioridad a su entrada en vigor, hubiesen suscrito al correspondiente servicio de la SEDESS para recibir notificaciones y comunicaciones por medios electrónicos, continuarán recibiéndolas por tales medios en tanto permanezcan suscritos a dicho servicio, hasta que se produzca su inclusión obligatoria.

            Entró en vigor el 1º de abril de 2013.

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SEGURIDAD SOCIAL. Orden ESS/486/2013, de 26 de marzo, por la que se crea y regula el Registro electrónico de apoderamientos de la Seguridad Social para la realización de trámites y actuaciones por medios electrónicos.

            Los interesados con capacidad de obrar pueden actuar por medio de representante ante las administraciones públicas. Para formular solicitudes, entablar recursos, desistir de acciones y renunciar a derechos, deberá acreditarse la representación por cualquier medio admitido en derecho que deje constancia fidedigna, o mediante declaración en comparecencia personal del interesado. Así lo establece el art. 32 LRJAP y lo refrenda para la Seguridad Social la D. Ad. 25ª de su T.R.

            El art. 15 del Real Decreto 1671/2009, de 6 de noviembre, dispone la existencia de un registro de apoderamientos para actuar electrónicamente ante la Administración General del Estado y sus organismos públicos dependientes o vinculados, en el que podrán hacerse constar las representaciones que los interesados otorguen a terceros para actuar en su nombre de forma electrónica. En su apartado 2 contempla la posibilidad de que existan otros similares de ámbito más limitado.

            Esta orden tiene por objeto la creación y regulación del Registro electrónico de apoderamientos de la Seguridad Social, para la constancia de los poderes que se otorguen con la finalidad de realizar trámites y actuaciones por medios electrónicos.

            Naturaleza. El registro será único y no tiene carácter público. Tampoco participa de la naturaleza jurídica de los registros electrónicos regulados en el artículo 24 de la Ley 11/2007, de 22 de junio.

            Contenido. Se inscribirán en este registro los poderes que se otorguen de forma voluntaria para la realización, por medios electrónicos, de los trámites y actuaciones que se relacionan en el anexo de esta orden, ante las direcciones generales, entidades gestoras y servicios comunes dependientes de la Secretaría de Estado de la Seguridad Social.

            Órgano gestor. Lo será la Secretaría de Estado de la Seguridad Social.

            Poderdantes. Podrán otorgar apoderamiento las personas físicas, jurídicas y entidades sin personalidad jurídica que tengan la consideración de sujetos interesados o responsables en relación con los trámites y actuaciones del anexo.

            Apoderados. El apoderamiento para cada categoría o trámite podrá ser otorgado a favor de una o varias personas físicas o jurídicas, salvo en el caso de apoderamientos para la recepción electrónica de notificaciones, que deberán ser otorgados únicamente a una persona física o jurídica.

            Extensión. El poder se podrá conceder para uno o varios trámites específicos o para una o varias categorías que engloben determinados trámites y actuaciones, tal y como se recoge en el anexo. Los apoderamientos incorporados al registro sólo surtirán efecto respecto de los trámites o actuaciones a los que expresamente se refiera el poder otorgado. La vigencia podrá ser por un periodo limitado o de carácter indefinido.

            Forma del otorgamiento. Existen las siguientes posibilidades:

            a) La vía telemática a través del servicio habilitado en la sede electrónica de la Seguridad Social, mediante el uso de certificados electrónicos admitidos en esta sede.

            b) Mediante comparecencia personal del poderdante en el correspondiente organismo de la Administración de la Seguridad Social, empleando el formulario que se apruebe al efecto.

            c) Poder otorgado mediante documento público o documento privado con firma notarialmente legitimada cuyo contenido se ajuste al del formulario que se apruebe al efecto, presentado ante el correspondiente organismo de la Administración de la Seguridad Social. La aceptación debe de constar en el mismo documento (al menos eso dice el art. 7).

            Efectos. Se producirán los efectos previstos en esta Orden desde la fecha de su incorporación al registro. Si el poder es para la recepción electrónica de notificaciones, será necesaria la aceptación expresa del apoderado para esa incorporación.

            Desde que el poder surta efectos, todas las notificaciones a que el mismo se refiere serán realizadas con el apoderado a través de medios electrónicos en la sede electrónica de la Seguridad Social.

            Revocación del poder. Sólo surtirá efectos desde su incorporación al registro y podrá realizarse por los tres mismos medios antes expuestos para su otorgamiento.

            Renuncia. El apoderado podrá renunciar en todo momento al apoderamiento. En ningún caso la renuncia tendrá efectos hasta que se incorpore al registro.

            Consulta al registro. Sólo podrán hacerlo los interesados que figuren como poderdante o apoderado y podrán también obtener certificados de los apoderamientos inscritos.

            En el ANEXO se recoge una relación de categorías, trámites y actuaciones susceptibles de apoderamiento. Sin embargo, de momento, sólo aparece una categoría, la de Recepción telemática de notificaciones. Y, dentro de ella, se desglosan dos trámites y actuaciones:

               - 1.1 Notificaciones para regímenes de Seguridad Social obligados a RED.

               - 1.2 Notificaciones para regímenes de Seguridad Social no obligados a RED.

            Por resolución de la Secretaría de Estado de la Seguridad Social, se podrá modificar el contenido del anexo, incorporando o suprimiendo categorías, trámites y actuaciones susceptibles de apoderamiento.

            Esta Orden entró en vigor el día 1 de abril de 2013. Sin embargo, para el registro de apoderamientos y su revocación otorgados por comparecencia, por documento público o privado con firma legitimada hay que esperar a que se dicte una Resolución de la Secretaría de Estado de la Seguridad Social, que lo hará en el plazo máximo de un año.

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MODELOS TASAS JUDICIALES. Orden HAP/490/2013, de 27 de marzo, por la que se modifica la Orden HAP/2662/2012, de 13 de diciembre, por la que se aprueba el modelo 696 de autoliquidación, y el modelo 695 de solicitud de devolución, de la tasa por el ejercicio de la potestad jurisdiccional en los órdenes civil, contencioso-administrativo y social y se determinan el lugar, forma, plazos y los procedimientos de presentación.

            La reciente Ley 10/2012, de 20 de noviembre, por la que se regulan determinadas tasas en el ámbito de la Administración de Justicia modificó profundamente la regulación -introducida en 2002- de la tasa por el ejercicio de la potestad jurisdiccional en los órdenes civil, contencioso administrativo y social.

            En su desarrollo, se dictó la Orden HAP/2662/2012, de 13 de diciembre que aprobó dos modelos:

               - el modelo 696 de autoliquidación, y

               - el modelo 695 de solicitud de devoluci��n.

            Tras una importante presión social y la intervención de la Defensora del Pueblo, la Ley 10/2012 sufrió sustanciales modificaciones por el Real Decreto-ley 3/2013, de 22 de febrero.

            Esta Orden adapta los modelos 695 y 696 a la nueva regulación, con estos cambios principales:

            Modelo 696:

               - Reducción en la Tasa para las personas físicas, con un tipo menor (0,1%) que el general (0,5%), que se reserva para las personas jurídicas. El límite de cuantía variable para las personas físicas queda fijado en 2.000 euros.

               - Nueva exención parcial del 60 por ciento de la cuantía de la tasa en la interposición de los recursos de apelación y casación por parte de los funcionarios públicos cuando, en el orden contencioso-administrativo actúan en defensa de sus derechos estatutarios.

               - En la impugnación de resoluciones sancionadoras, límite en la cuantía total de la tasa del 50 por ciento del importe de la sanción económica objeto del recurso.

               - Durante su tramitación, se refleja el plazo de diez días que se ha introducido para que pueda subsanarse la falta de presentación del justificante de pago de la tasa.

            Modelo 695. Afecta a los supuestos en los que se puede solicitar la devolución del 60 por ciento de la tasa pagada:

               -Procesos en los que tenga lugar el allanamiento total o se alcance un acuerdo que ponga fin al litigio;

               - Supuestos en los que la Administración demandada reconociese totalmente en vía administrativa las pretensiones del demandante.

            Entra en vigor el 31 de marzo de 2013. Pero se modifica también la entrada en vigor de la Orden original, sustituyendo, en cuanto al Modelo 695 la fecha de 1º de abril de 2013 por la de 1º de junio de 2013.Para devoluciones, si las fechas que dan derecho a ellas son anteriores al 1 de junio de 2013, el plazo de cuatro años para la presentación del modelo 695, comenzará a contar desde dicha fecha.

            Ver el resumen de la inicial Ley 10/2012, de 20 de noviembre, por la que se regulan determinadas tasas en el ámbito de la Administración de Justicia y del Instituto Nacional de Toxicología y Ciencias Forenses.

            Ver el resumen de la modificación, Real Decreto-ley 3/2013, de 22 de febrero, por el que se modifica el régimen de las tasas en el ámbito de la Administración de Justicia y el sistema de asistencia jurídica gratuita.

            Ver el resumen de la inicial Orden HAP/2662/2012, de 13 de diciembre

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RESOLUCIONES PROPIEDAD:

 

73. NOVACION DE HIPOTECA CON AMPLIACION DE PLAZO. PARA MANTENER EL RANGO DE LA HIPOTECA POR DICHA AMPLIACIÓN NO ES NECESARIO EL CONSENTIMIENTO DE LOS TITULARES DE DERECHOS ANOTADOS. Resolución de 4 de febrero de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Madrid n.º 29, por la que se suspende la inscripción de una escritura de novación modificativa de préstamo hipotecario.

            Supuesto: Se debate en el presente recurso sobre si la novación de préstamo hipotecario por ampliación del plazo inicialmente convenido sin ampliación de capital afecta al rango de la inscripción de hipoteca novada si existen cargas intermedias y los titulares de las mismas no prestan su consentimiento a la referida ampliación.

            Según la DGRN, “la ampliación del plazo de la hipoteca preferente, lo que produce es la facilitación del procedimiento de ejecución de la anotación de embargo posterior, sobre todo cuando, como aquí́ ocurre, el plazo del préstamo de la primera hipoteca ya está́ vencido cuando se amplía, ya que, a falta de dicha ampliación de plazo, se precipitaría la ejecución de la hipoteca anterior y quedaría desvanecida la posibilidad de que la ejecución de la anotación de embargo pudiera cumplir su cometido adecuadamente. Por ello (…), la ampliación de plazo de la primera hipoteca para las anotaciones de embargo no puede considerarse sino beneficiosa a efectos de la finalidad del procedimiento al que dicha anotación se refiere. Y se confirma porque, a diferencia del incremento de la cifra de responsabilidad hipotecaria, el artículo 657 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, revela la importancia que para la anotación de embargo tiene la cifra de responsabilidad de la hipoteca anterior, hasta el punto de que afecta a la valoración que saldrá́ a subasta (cfr. artículo 666 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) y sin embargo, nada importa a esos efectos la ampliación del plazo de vencimiento de la primera hipoteca, pues, además, los postores de la subasta saben que se subrogan en las responsabilidades de la hipoteca anterior y cuyo importe ya aparece descontado por el secretario en el valor inicial de la subasta (artículo 657 Ley de Enjuiciamiento Civil) y podrán perfectamente cancelar dicha hipoteca anterior, sea cual fuere su plazo de duración, si pagan las cantidades de que responde la hipoteca primera en cuya responsabilidad real se subrogan (Cfr. artículo 668.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Por tanto, exigir un consentimiento de un titular de derecho anotado al que no le afecta la ampliación de plazo sería un contrasentido en la interpretación de la norma y podría dificultar enormemente la obtención de ese consentimiento frente a la necesidad de contar con un mayor plazo para la hipoteca primera, de cuya ejecución dependen las anotaciones de embargo posteriores, que además, es una de las finalidades de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre.”(JDR)

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75. AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA. CONDICIONES EN LA LICENCIA. Resolución de 6 de febrero de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Pego, por la que se suspende la inscripción de una escritura de ampliación de obra nueva.

            Hechos: En el Registro consta inscrita una Obra Nueva, si bien la licencia de obras se condicionaba a que la planta de sótano no se destinara a vivienda.

            Posteriormente se otorga una escritura de ampliación de obra nueva en la que se amplía la citada planta de sótano y se declara su destino como vivienda. Se acredita la antigüedad de la ampliación por certificación de un técnico. Además consta que no hay abierto ningún expediente de infracción urbanística.

            El registrador deniega la inscripción porque entiende que en el Registro consta una condición urbanística y que mientras no se cancele no se puede inscribir la ampliación de la obra por ser contraria a dicha condición.

            El recurrente alega que la posible infracción ha prescrito y que no hay abierto ningún expediente de infracción urbanística.

            El notario autorizante duda de que se trate de una verdadera condición, reitera que la infracción está prescrita y señala que la normativa permite la inscripción por antigüedad para evitar una discordancia con la realidad extrarregistral .

            La DGRN analiza la normativa al respecto, especialmente los artículos 53 de la Ley del Suelo, y 74 del Real Decreto 1093/1997 relativos a la regulación de las notas marginales sobre condiciones de actos urbanísticos, y llega a la conclusión de que las condiciones que publican las notas marginales, mientras no se cancelen, se presumen válidas y además vigentes, y por ello a los actos que pretenden acceder al Registro en relación con dichas condiciones les es de aplicación los principios de calificación registral y el de legitimación registral de dichas condiciones.

            En el presente caso, por aplicación de dichas consideraciones, confirma la nota del registrador, y desestima los argumentos del recurrente alegando que no es de aplicación lo dispuesto en el artículo 20.4 de la Ley del Suelo para la inscripción de obras antiguas ya que considera que es de aplicación la regulación específica de las condiciones urbanísticas y notas marginales antes citada por ser una legislación específica y porque la condición de la licencia publicada constituye un obstáculo para la inscripción de la obra nueva en tanto no se produzca su cancelación por los principios antes señalados.

            Comentario: No me parece acertada la Resolución por lo siguiente

              -El citado artículo 53 TRLS dice expresamente, en cuanto a los efectos de dichas notas marginales que no producirán otro efecto que dar a conocer la situación urbanística en el momento a que se refiere el título que las originara“.

            Es claro por tanto que es una mera noticia de la norma urbanística y además referida al título que las origina, es decir a la legislación vigente en el momento de concesión de la licencia de la obra que recoge la escritura de declaración de obra nueva.

              -La mención que cita la DGRN del párrafo “salvo que se disponga otra cosa” está referida no a los efectos de las condiciones o de las notas marginales, que son los anteriormente dichos, sino a la duración de la nota marginal, pues dicho artículo dice que salvo que otra cosa se establezca expresamente, las notas marginales tendrán vigencia indefinida”

              -La condición urbanística que publica la nota marginal no es tal condición en el sentido civil, sino una carga, una obligación, o una limitación urbanística que nace de la normativa urbanística, no de la decisión del órgano administrativo. Las licencias se dan o no se dan, conforme a la normativa, pero una vez dadas producen todos sus efectos.

              -No son de aplicación ninguno de los principios hipotecarios citados a la condición urbanística por la sencilla razón de que lo que está publicado marginalmente (ni siquiera inscrito o anotado) no es ningún acto jurídico o derecho inscrito, sino una mera publicidad de la normativa urbanística, que además puede haber cambiado en el tiempo.

              -Ninguna norma impide, y además el principio de igualdad ante la ley lo exige, que el ciudadano que quiere inscribir la ampliación de la obra nueva (por antigüedad en este caso) sea tratado de forma diferente que el vecino que puede haber construido lo mismo exactamente, y al que le es de aplicación la misma normativa sustantiva, pero que inscribe toda la obra construida en un mismo acto careciendo su finca de dicha nota marginal.

              -Por tanto la posibilidad de inscripción de obras por antigüedad regulada en el artículo 20 TRLS debe de aplicarse con independencia de lo que publique la nota marginal, que no tiene, en mi opinión, efectos sustantivos. (AFS)

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*76.APORTACIÓN DE BIENES A UNA SOCIEDAD DE GANANCIALES CONSTITUIDA POR PACTO ENTRE DOS PERSONAS UNIDAS POR LA RELACIÓN DE PAREJA DE HECHO.Resolución de 7 de febrero de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Dos Hermanas n.º 2, por la que se deniega la inscripción de una escritura de aportación de bienes a la sociedad de gananciales, con subrogación de hipoteca.

            Hechos: Una pareja de hecho en Andalucía pacta en escritura pública el régimen de gananciales e inscribe dicho pacto en el Registro de Parejas de Hecho, conforme a la normativa andaluza (Ley 5/2002 de 16 de Diciembre). Posteriormente, entendiendo que su régimen es el de gananciales, otorgan una escritura pública de aportación a la sociedad de gananciales y subrogación de una hipoteca y solicitan que se inscriba la finca en el Registro de la Propiedad con carácter ganancial.

            El registrador deniega la inscripción porque considera que el régimen de gananciales sólo es aplicable a los matrimonios, porque la Comunidad Andaluza carece de competencia en esta materia, y todo ello sin perjuicio de la validez del pacto entre las partes.

            Los recurrentes alegan que la Ley Andaluza permite a la pareja de hecho regular sus relaciones patrimoniales con este tipo de pactos. En cuanto a la posible inconstitucionalidad argumentada por el registrador señalan que se trata de una ley vigente y por tanto ha de ser acatada y aplicada. Mencionan también que si los pactos producen efectos entre las partes, como reconoce el registrador, es porque son válidos y eficaces. Finalmente que la unión de hecho constituye una realidad familiar, equiparable al matrimonio, y que no debe de ser discriminada impidiendo a sus integrantes la aplicación del régimen de gananciales, si así lo han pactado.

            La DGRN declara en primer lugar que la pareja de hecho puede otorgar los pactos que estime por conveniente para regular su relación, incluso los relativos a la sociedad de gananciales.

            Sin embargo, considera que el régimen o estatuto jurídico de la sociedad de gananciales no es aplicable en bloque a los no cónyuges, a la pareja de hecho, incluso aunque así lo pacten expresamente, porque es un régimen previsto sólo para matrimonios, porque sólo los matrimonios pueden pactar capítulos matrimoniales, y porque a dicho pacto no se le puede dar publicidad frente a terceros en un Registro con efectos jurídicos.

            En el caso concreto de la Ley Andaluza 5/2002 de 16 de Diciembre, el Registro de Parejas de Hecho regulado en la misma es un registro administrativo, no un registro jurídico, -a diferencia del Registro Civil o el de la Propiedad-, y por tanto su contenido no perjudica a tercero.     En definitiva, desestima el recurso.

            Comentario:

            Interesante Resolución sobre una materia novedosa. Los argumentos de los recurrentes, que la DGRN no contradice, merecen un comentario ya que además se trata de una materia que se presta a la confusión de conceptos.

            El hecho de que la Ley andaluza permita todo tipo de pactos entre los componentes de la pareja de hecho para regular las relaciones patrimoniales de sus integrantes no permite deducir que les sea de aplicación, por el mero pacto, la institución jurídica de la sociedad de gananciales con todas sus características. En realidad la Ley andaluza se limita a enunciar un principio general de libertad de pacto, de forma paralela al artículo 1255 CC, pero no regula los efectos concretos o la forma de dar eficacia a dichos pactos (para lo que habrá que acudir a las Leyes específicas) pues ello supondría adentrarse en materias civiles para las que carece de competencia. Se ve más claramente si pensamos en pactos sucesorios, que al amparo de dicha libertad enunciada por la Ley andaluza podrían plantearse, y sin embargo serían ineficaces, pues están prohibidos por la legislación general común.

            No veo contradictorio tampoco el hecho de que el pacto sea válido entre las partes, pero que no les sea de aplicación la institución de la sociedad de gananciales con sus efectos característicos, ya que, de momento, está reservada a los matrimonios. El pacto obligará a las partes a poner en común las ganancias, por ejemplo, pero para ello tendrán que utilizar los instrumentos jurídicos habituales para los no casados, (normalmente mediante donaciones), y no la sociedad de gananciales. Podríamos resumir diciendo que lo acordado es un pacto de ganancialidad pero no una sociedad de gananciales.

            Seguramente en el futuro se hará efectivo ese deseo de los recurrentes y de la Ley andaluza de equiparación de la pareja de hecho con el matrimonio en este punto, pero para ello tendrá que haber una reforma legislativa del Código Civil por la Administración competente. (AFS)

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77. NOVACION DE HIPOTECA CON AMPLIACION DE PLAZO. PARA MANTENER EL RANGO DE LA HIPOTECA POR DICHA AMPLIACIÓN ES NECESARIO EL CONSENTIMIENTO DE LOS TITULARES DE DERECHOS INSCRITOS. Resolución de 7 de febrero de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Madrid n.º 29, por la que se suspende la inscripción de una escritura de subrogación de préstamo con garantía hipotecaria.

            Parecida a la 73, pero con la singular diferencia de que lo que aquí se debate es “si es preciso el consentimiento del titular intermedio de derecho real de hipoteca para inscribir una modificación por ampliación de plazo de una hipoteca inscrita anteriormente”

            Dice la DGRN que “la modificación por ampliación del plazo no puede llevarse a cabo, si existen inscripciones intermedias, sin consentimiento de su titular pues la inscripción de la modificación (a diferencia de otros supuestos, vid. Resolución de 30 de septiembre de 1987) altera el contenido de la obligación garantizada en términos tales que inevitablemente afecta a su titularidad. Como razonan las Resoluciones de 22 de noviembre de 2012, los derechos reales inscritos con posterioridad a la hipoteca cuyo plazo de préstamo se amplía son derechos de constitución voluntaria que se contraen y consienten partiendo de los datos o elementos que constan en el Registro, entre los cuales está el plazo de vencimiento del préstamo de la hipoteca anterior en el rango, que como elemento esencial afecta a la propia constitución de la hipoteca (cfr. artículo 12.1 de la Ley Hipotecaria).

            En las hipotecas, como derechos reales de garantía existe siempre la fase de garantía o de seguridad y en caso de incumplimiento existirá otra fase que es la de realización de valor o ejecución, no siendo indiferente para el titular de una segunda hipoteca inscrita que los constituyentes de la primera amplíen el plazo del préstamo, pues dado el sistema de avance de puestos, la expectativa de mejorar el rango, que es fundamental en la constitución de una segunda hipoteca, quedaría mermada o eliminada. Y a ello se une que en las hipotecas la fase de garantía se refiere al cumplimiento de las obligaciones, en que el titular de la segunda hipoteca puede tener interés en que la hipoteca primera se cumpla dentro del plazo pactado para la misma y así, una vez pagada dentro de plazo y extinguida sin necesidad de la fase de ejecución, la segunda hipoteca pasaría a ocupar el rango de primera. Al menos esa posibilidad exige que, cuando se amplía el plazo de una primera hipoteca, se exija el consentimiento de los titulares de segundas o posteriores hipotecas para que den su consentimiento a esa ampliación de plazo que les puede privar de una expectativa de mejorar el rango en tiempo oportuno, y para que valoren si la ampliación de plazo de la primera les representa un perjuicio o un beneficio.

            Comentario: No entiendo por qué, para resolver dos supuestos distintos, pero análogos, la DGRN utiliza argumentaciones contrarias para llegar a conclusiones opuestas. No veo nada razonable argumentar que una ampliación de plazo de la hipoteca ya inscrita beneficia a la anotación posterior y en cambio perjudica a la inscripción posterior. Yo creo que en ambos casos, desde la perspectiva registral tradicional, les perjudica claramente, pero que esta concreta e innovadora ley especial de novaciones hipotecarias, rompiendo los principios registrales tradicionales, decidió, (con una redacción pésima, en eso todos estamos de acuerdo), impulsar la renegociación de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios, ya sea con la misma entidad (vía novación) o con otra (previa subrogación de acreedor), y concediéndole al acuerdo novatorio de plazo el privilegio (en interés del deudor aunque beneficie al acreedor respecto de acreedores posteriores) de conservar el rango si no se aumentaba la cifra de responsabilidad hipotecaria.

            Además, aplicar la tesis “dualista” que sostiene la DGRN puede implicar numerosos problemas prácticos e incertidumbres en cuanto al rango registral cuando tras la hipoteca inscrita y objeto de ampliación de plazo consten tanto anotaciones de embargo como inscripciones de hipoteca posteriores.  (JDR)

            Ver también R. 22 de noviembre de 2012 y comentario.

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87. CALIFICACIÓN DE DOCUMENTOS JUDICIALES. TRACTO SUCESIVO. EMBARGO CONTRA SOCIEDAD CIVIL. Resolución de 13 de febrero de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Valencia n.º 10 a la práctica de una anotación preventiva de embargo.

            Supuesto: Se ordena, por vía de mejora, el embargo del cincuenta por ciento de dos plazas de garaje y un trastero. La demanda se ha dirigido contra una determinada sociedad civil pero los bienes están inscritos a favor de quien se dice es socio de dicha sociedad.

            La registradora deniega por ser la anotación contraria al principio de tracto sucesivo.

            La DGRN confirma su calificación diciendo que “En el presente supuesto dice el recurrente, y es cierto, que los socios de una sociedad civil responden subsidiariamente de las deudas de dicha sociedad. Pero, para que no se produzca indefensión del demandado, que infringiría el artículo 24 de la Constitución Española, sería necesario que de la documentación presentada resultara: a) la inexistencia de bienes de la sociedad demandada, ya que la responsabilidad de los socios no es solidaria, sino subsidiaria, por lo que sólo existirá si la sociedad carece de bienes; b) la acreditación de que el titular de los bienes es socio; c) la parte que el socio titular de los bienes tiene en dicha sociedad, con objeto de dividir la deuda de manera que sólo se embargue la parte proporcional a su participación en aquélla; y, d) la intervención en el procedimiento del repetido titular registral.”(JDR)

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92. EJECUCION HIPOTECARIA SIENDO EL DECRETO DE ADJUDICACIÓN POSTERIOR AL CONCURSO DEL DEUDOR PERO LA SUBASTA ANTERIOR. Resolución de 15 de febrero de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de La Unión n.º 1, por la que se suspende la inscripción de un decreto de adjudicación y de un mandamiento de cancelación de cargas recaído en un procedimiento de ejecución hipotecaria.

            Supuesto: Como cuestión previa, la DGRN afirma que “el registrador de la Propiedad debe extremar su celo para evitar que una sucesión de calificaciones relativas al mismo documento y a la misma presentación, genere una inseguridad jurídica en el rogante de su ministerio incompatible con la finalidad y eficacia del Registro de la Propiedad. Ahora bien, también tiene declarado este Centro Directivo que la exigencias formales sobre la calificación ceden ante el superior principio de legalidad que proscribe el acceso al Registro de los documentos que no reúnan los requisitos prescritos por el ordenamiento por lo que la sucesión de calificaciones relativas al mismo documento y a la misma presentación no afectan a su validez sin perjuicio de las responsabilidades que pueda asumir el registrador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 127 del Reglamento Hipotecario.”

            Y sobre el fondo del asunto, al DGRN dice que “La mera celebración de la subasta no pone fin al procedimiento de ejecución y, en consecuencia, y tal como afirmó este Centro Directivo en su R. 4 de mayo de 2012 sólo cuando quede acreditado debidamente que el decreto de adjudicación se llevó a cabo en fecha anterior al auto de declaración del concurso puede afirmarse que el testimonio correspondiente puede acceder a los libros del Registro como acto anterior al concurso aunque conste inscrita o anotada su declaración” (JDR)

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*94. ESCRITURA DE ACEPTACIÓN DE HERENCIA A BENEFICIO DE INVENTARIO.- Resolución de 18 de febrero de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la Registradora de la Propiedad de Alcalá de Henares nº 1, por la que se suspende una escritura de aceptación de herencia a beneficio de inventario.

            Hechos: Se presenta en el Registro de la Propiedad, una escritura de herencia intestada que ha sido aceptada a beneficio de inventario por los herederos del causante. En dicha escritura se formula un inventario de los bienes del causante, entre los que se incluye un inmueble ganancial, gravado con un préstamo hipotecario que es la única partida del pasivo. Se indica que los acreedores han sido citados 30 días antes del otorgamiento de escritura conforme al art 1017 del c.c., lo que se justifica con telegrama, burofax y fax, con fecha de envío y recepción hecha por los herederos al acreedor BBVA, indicando el próximo otorgamiento de la escritura de herencia. Finalmente se adjudican los bienes y el pasivo en proindiviso y en proporción a los dchos de cada heredero. Además se indica que hasta que se pague al acreedor, la herencia se encuentra en administración, designándose a ambos herederos como administradores solidarios. Se advierte finalmente que, frente a los acreedores, cada heredero queda obligado al pago de las deudas hasta donde alcancen los bienes de la misma.

             La registradora deniega la práctica de la inscripción de dicha escritura, por lo siguiente:              -Indeterminación del inventario que ha de ser fiel y exacto, según el art 1013 c.c..

              -Insuficiente citación a los acreedores conforme al art 1014 c.c., ya que la misma debe ser fehaciente y además por edictos, respecto de aquellos que no fueran conocidos.

            Para el notario tres son los defectos alegados por la Registradora:

            1º.- Si la Registradora puede calificar los requisitos legalmente exigidos para que una herencia se entienda aceptada a beneficio de inventario:

            La respuesta es negativa, desde el momento que quien acepta a beneficio de inventario es heredero, adquiere la propiedad exclusiva de los bienes adjudicados y no tiene limitación alguna en sus facultades dispositivas. Por tanto el único efecto que produce esta aceptación a beneficio de inventario (en adelante “abi”) es la del art 1023 c.c.: se limita la responsabilidad del heredero por las deudas y cargas de la herencia hasta donde alcance el valor de los bienes.

            Los únicos requisitos que exige la ley para gozar de este beneficio es cumplir los requisitos exigidos por el art 1001 y ss c.c. es decir esencialmente, que la aceptación vaya precedida de un inventario fiel y exacto de los bienes hereditarios, hecho con las formalidades y en los plazos del c.c. (1013 c.c..) y la citación de los acreedores (1017 del c.c). Pero el incumplimiento de estos requisitos, no produce efecto alguno, salvo que desaparece esa limitación de responsabilidad, por lo que los acreedores podrán desconocer la referida “abi” y el heredero lo será como heredero puro y simple, pero sin perder su carácter de heredero ni la disposición de sus bienes. En tal sentido el propio art 1024  del c.c., dice que se pierde en beneficio en determinados supuestos (no incluir algún bien en el inventario a sabiendas). Se trata pues de relaciones personales entre acreedores y herederos en relación con los bienes o patrimonios responsables de las deudas del causante.

            Por tanto no se puede denegar la inscripción de una herencia abi por estimar que no se cumplen los requisitos exigidos por la ley, ya que el art 14 LH y 9 RH establecen de que para inscribir bienes y adjudicaciones concretas, adquiridas por herencia será suficiente la escritura pública, por tanto no puede quedar condicionada la inscripción al cumplimiento de los requisitos del art 1012 y ss c.c. No cabe admitir que se están protegiendo relaciones personales (acreedores-herederos), que no reales, al contrario a los primeros interesa que se incumplan los requisitos exigidos, ya que en este caso la responsabilidad del heredero sería universal, siendo el juez el único que puede apreciarlo.

            2º.- Si se considera debidamente cumplida la notificación a los acreedores conocidos por medio de burofax:

            Para el notario basta la notificación efectuada por burofax, ya que lo que indica el art 1014 c.c. es que “el heredero deberá pedir a la vez la formalización de inventario y la citación de los acreedores y legatarios para que acudan a presenciarlo si les conviniere” y el 1017 del c.c.,  dice “el inventario se principiará dentro de los 30 días siguientes a la citación de acreedores y legatarios y concluirá en otros 60”, por tanto en ningún precepto se indica que dicha notificación deba ser fehaciente y el único precepto en que se apoya la calificación de la Registradora es el art 1014 c.c, antes citado, en el que no se establece que la citación deba ser notarial, remitiéndose luego a una serie de RR de la DG, ninguna de las cuales se refiere a la aceptación de la herencia a beneficio de inventario, aunque en algunas se aborda el tema de las notificaciones notariales o judiciales derivadas de preceptos expresos en que se establecen formas de notificación (las examina minuciosamente el notario, para concluir que en ninguna se establece dicha exigencia).

            Se indica además que la escritura se ha autorizado un día posterior al que se anunciaba en el burofax enviado al acreedor, pero si bien ello es cierto, la esencia de la citación no es para el firma de la escritura, sino para presenciar y conocer el inventario y éste hade hacerse dentro de los 30 días siguientes a la citación y concluirse dentro de los otros 60 (1017 del c.c),  y ello es precisamente lo ocurrido: el día de la citación el inventario había comenzado, con la aportación de todos los datos para su confección y la conclusión del mismo mediante la escritura de aceptación y partición de la herencia, se hizo dentro del plazo establecido por dicho precepto.

            3º.- Finalmente, si es preciso citar a los acreedores desconocidos por edictos:

               Tal exigencia no tiene base legal alguna. Al no existir regulación respecto de este extremo, no sabemos cuántos edictos hay que publicar, cual sea su contenido, cómo deben publicarse etc. Bastaría con decir que al no exigirlo la ley, ya es bastante argumento, pero existen otros:

            La aceptación de herencia a beneficio de inventario, cuando se hace judicialmente es un procedimiento de jurisdicción voluntaria, que no se regula en la LEC de 1881 ni en la del 2000. Ante ello se acude a ésta última en relación al procedimiento de división de herencia o el de intervención del caudal hereditario y en sus arts 782 o 793 y en ellos no se establece en ningún momento la obligación de citación a los acreedores desconocidos.

            Exigir a unos herederos que se publiquen edictos para la abi afecta a su intimidad; cualquiera que lea el edicto sabe que esas personas han heredado a beneficio de inventario y deducirán que lo hacen por las deudas que pueda tener su causante, lo que va incluso en contra del art 18 de la CE, que garantiza el honor, la intimidad personal y familiar y la propia imagen y la propia Ley Orgánica de 5 de mayo de 1982, cuyo art 1 dice que el dcho fundamental al honor, a la intimidad personal y a la propia imagen, será protegido civilmente frente a todo género de intromisiones ilegítimas, y así también lo ha reconocido el TC en varias de sus sentencias, así la de 5 de mayo de 2000, que veda a los terceros el conocimiento de nuestra propia esfera de intimidad.

            Dirección General: Acepta el recurso del notario y reitera prácticamente los argumentos empleados por el mismo contra la calificación registral.

              Primero, reitera que la abi supone que el aceptante es heredero y a virtud de la partición adquiere la propiedad exclusiva de los bienes inventariados, y que ello no limita las facultades dominicales del heredero, sino que sólo produce los efectos del art 1023 del c.c., es decir la limitación de responsabilidad por las deudas y cargas de la herencia hasta donde alcance el valor de los bienes de la misma, y que para gozar de este beneficio el heredero debe cumplir los requisitos de los arts 1011 y ss del c.c., de suerte que su incumplimiento, lo único que produce es la pérdida del beneficio, quedando como heredero puro y simple y los acreedores del causante podrán exigirle el pago de sus créditos por entero (1024). Así resulta de la R. 16 de Julio de 2007. Ello afecta exclusivamente a las relaciones entre los acreedores y herederos en cuanto a los bienes responsables de los créditos, pero en modo alguno a la titularidad que los herederos adquieren sobre los bienes. Los acreedores de la herencia a abi no tienen dcho real alguno sobre los bienes integrantes de la misma.

              El hecho de que conste en el RP la abi es una mera mención que no impide al acreedor alegar que tal aceptación esté mal hecha y dirigirse contra la totalidad de los bienes del heredero. Por tanto no corresponde al registrador controlar la legalidad de esta forma de aceptación, porque se trata de una situación de naturaleza personal y además no tiene medios para ello.

            La citación que se hace a los acreedores para la formulación de inventario por medio de burofax es correcta, ya que el artículo art 1014 c.c, no exige que la citación deba ser notarial y por tanto el burofax reúne las formalidades y garantías suficientes para entender cumplido el preceptivo trámite en un inventario notarial.

              En cuanto al hecho de que la autorización de la escritura sea un día posterior al anunciado en el burofax enviado al acreedor, la citación al mismo no es para presenciar la firma de la escritura, sino para presenciar y conocer el inventario y éste ha de hacerse dentro de los 30 días siguientes a la citación y concluirse dentro de los otros 60, así se hizo y por tanto se ha formalizado en el plazo que marca la ley.

              En cuanto a la citación a acreedores desconocidos, en la propia LEC no se regula esta forma de aceptación, por lo que hay que acudir a la división de herencia o intervención del caudal hereditario, y en los arts 782 y 793 de la LEC no se establece la obligación de citar a los acreedores desconocidos. Por tanto no se puede mantener la exigencia de dicha citación ni se puede exigir.

            Comentario: Agradecer al notario el minucioso y exhaustivo estudio de la aceptación y partición notarial de la herencia aceptada con dicho beneficio, que junto a la admisión de sus conclusiones por la DG, nos abre varias puertas:

              La primera de ellas, nos aclara la duda que siempre se ha suscitado de  si cabe no ya la aceptación del beneficio de inventario en documento notarial, sino también la formalización de una herencia con dicho beneficio en escritura pública.

            Luego agradecer que se haya determinado que no se precisa una citación notarial a los acreedores para la formación de inventario, y que no es tampoco necesaria la citación por edictos a acreedores desconocidos. (JLN)

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96. ANOTACION DE EMBARGO Y SOCIEDAD DE GANANCIALES DISUELTA Y NO LIQUIDADA. Resolución de 19 de febrero de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Málaga n.º 2 a la práctica de una anotación preventiva de embargo.

            Supuesto: Se presenta mandamiento de embargo sobre una finca ganancial dirigido contra un cónyuge.

            El registrador suspende la inscripción por no constar la notificación del embargo al cónyuge. Se vuelve a presentar con diligencia para hacer constar que el excónyuge de la ejecutada ha sido notificado del despacho de la ejecución. Se vuelva a suspender pues la afirmación de tratarse de «excónyuge» supone la existencia de separación o divorcio, por lo que no basta su notificación, sino que el excónyuge sea demandado.

            La Dirección confirma la nota pues son distintos los requisitos que se exigen según la sociedad de gananciales esté vigente o se halle en liquidación: durante la vigencia de la sociedad de gananciales, los arts. 541 LEC y 144.1 RH exigen que, si no se ha embargado a los dos cónyuges, el embargo dirigido contra uno de ellos haya sido notificado al otro. Pero si al acreditarse tal notificación, en la misma se dice que el cónyuge no es tal, sino excónyuge,  se está afirmando que la sociedad ganancial está disuelta por lo que se aplica el RH que exige, cuando todavía no está liquidada, que la demanda se haya dirigido contra ambos cónyuges. Ello deriva de que, en congruencia con la unanimidad que preside la gestión y disposición de esa masa patrimonial (arts 397, 1058 y 1401 CC), se requiere que las actuaciones procesales específicas se sigan contra todos los titulares (art.20LH). (MN)

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98. ELEVACIÓN A PÚBLICO DE DOCUMENTO PRIVADO DE CESIÓN DE DERECHO DE VUELO SOBRE DETERMINADO INMUEBLE. Resolución de 20 de febrero de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Talavera de la Reina n.º 1 a inscribir una escritura de elevación a público de documento privado de cesión de derecho de vuelo sobre determinado inmueble.

            Hechos: En el año 1999 una entidad promotora inmobiliaria se reservó un derecho de vuelo por un plazo de 10 años desde el otorgamiento de la escritura, que no se ha ejercitado aún porque se ha denegado la licencia de obras. En 2012 cede dicho derecho a otra sociedad.

            Al parecer, pues faltan datos en el texto publicado, el derecho de vuelo es el derecho de edificar una segunda o tercera fase dentro de una promoción por fases, cuyo suelo o manzana forma una finca registral, y en la que hay ya algún edificio en propiedad horizontal vendido,  aunque el constructor antes de las ventas se reservó el citado derecho de vuelo.

            La registradora deniega la inscripción porque entiende que dicho derecho se ha extinguido y que, conforme a lo pactado, el vuelo es ahora elemento común.

            La entidad recurrente alega que dicho derecho existe en la actualidad, ya que el plazo ha de computarse desde la concesión de la licencia, y la falta de licencia constituye un caso de fuerza mayor. Añade que dicho plazo se pactó conforme a la jurisprudencia de la DGRN y a la  legislación entonces vigente (el artículo 16 RH  en su redacción de 1998, luego anulado parcialmente  por el TS en 2001).

            La DGRN desestima el recurso, pues le parece claro, como a la registradora, que el derecho está extinguido ya que el pacto de su duración fue redactado con claridad y no se condicionó su duración al otorgamiento de la licencia de obras.(AFS)

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99. CANCELACIÓN POR CADUCIDAD DE HIPOTECA. Resolución de 20 de febrero de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad accidental de Fuengirola n.º 1, por la que se suspende la cancelación por caducidad de una inscripción de hipoteca.

            Se discute si es posible cancelar una hipoteca en garantía de obligaciones al amparo del art. 82.5 LH, cuyo plazo se pactó en los términos siguientes: “ El plazo para el reembolso … será el de un año… a contar desde el otorgamiento de la escritura (28 de febrero de 1990), teniendo los tenedores facultad de prorrogarlas sucesivamente hasta un plazo máximo de diez años…”. El recurrente entiende que el plazo de 20 años (arts. 1964 CC y 128 LH) se cuenta desde el 28 de febrero de 1991 ya que el ejercicio de las prórrogas sólo se produciría por acuerdo de las partes y debería estar inscrito para ser oponible al titular registral.

            El registrador considera que el plazo se computaría una vez transcurrido el máximo de 10 años más.

            La Dirección, siguiendo entre otras la doctrina  de recientes  RR  de 15 de febrero de 2010 y 14 de octubre de 2011, confirma la calificación. El supuesto de cancelación sin consentimiento del titular registral y sin sentencia firme del párrafo 5º  exige que haya transcurrido el plazo señalado en la legislación civil aplicable para la prescripción de las acciones derivadas de dicha garantía o el más breve que a estos efectos se hubiera estipulado al tiempo de su constitución - contados desde el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro, plazo al que añade el año siguiente, durante el cual no deberá resultar del mismo Registro que las obligaciones garantizadas hayan sido renovadas, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca. La cuestión se centra en determinar por un lado el «dies a quo» y por otro que no se produce ninguna de las circunstancias que alteren el cómputo como la renovación o la interrupción de la prescripción (art 1973 CC) y con la particularidad que las circunstancias que determinen la concurrencia de los requisitos legalmente establecidos deben resultar del contenido del Registro. En este caso el tenor de la inscripción es clarísimo en cuanto a que la prórroga pactada por plazos sucesivos hasta el máximo de diez años es una facultad potestativa de los acreedores que no precisa de nuevo acuerdo por lo que su oponibilidad frente al nuevo titular es indiscutible. (MN)

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100. OPCIÓN DE DACIÓN EN PAGO. PROHIBICIÓN DEL PACTO COMISORIO.  CÓMPUTO DEL PLAZO MÁXIMO POR EL QUE PUEDE CONSTITUIRSE UN DERECHO DE OPCIÓN INSCRIBIBLE. Resolución de 21 de febrero de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Lucena del Cid, por su negativa a inscribir una escritura de constitución de un derecho de opción de dación en pago.

            A) Hechos: En esencia son los 2 siguientes:

               a) Un deudor reconoce una deuda líquida, vencida y exigible a favor de un acreedor, al que le concede, para satisfacción de la deuda, una opción de dación en pago, la cual sólo puede ejercitarse si llegado el plazo hay deuda pendiente de pago, estableciéndose un «precio de transmisión» para cada una de las fincas objeto de la opción, y hasta que ésta se ejercite se encomienda la gestión de venta al acreedor-optante, sin perjuicio de que el deudor-concedente pueda también vender por su cuenta las fincas pero con la limitación de que ha de pagar el importe de la deuda en la misma escritura de venta (por la cantidad igual al valor atribuido por ambas partes a cada finca).

               b) Adicionalmente se conviene que el plazo para su ejercicio será de un año, estableciéndose fechas de comienzo y finalización de dicho plazo diferentes, en función de las distintas fincas, pero con fecha de comienzo diferida (término inicial diferido) respecto al momento de la constitución de la opción en la escritura, pues siendo la fecha de ésta del año 2010 comienza la fecha de ejercicio para dos fincas el 31 de mayo de 2017 y termina el 31 de mayo de 2018 y para otras fincas otros plazos de comienzo y terminación dando lugar a un plazo de la opción superior a  4 años desde la fecha de la escritura.

            B) La registradora califica negativamente por entender que:

               a) Las facultades concedidas al acreedor suponen una opción de dación en pago en garantía del pago de una deuda y por tanto un pacto comisorio prohibido por los arts. 1859 y 1884 CC;

               b) Aunque el plazo para el ejercicio de la opción es de 1 sólo año, lo cierto es que los bienes quedan sujetos al posible ejercicio de la misma por un plazo superior al permitido (4 años) por los arts. 14 RH y 1508 CC.

            C)  El acreedor y la notario autorizante recurren alegando que:

               1) No se trata de un préstamo, sino de una deuda vencida, liquida y exigible ni (la opción) supone ningún Derecho Real de garantía, que es en donde opera la prohibición de Pacto Comisorio, y que en cuanto a norma prohibitiva no puede ser objeto de interpretación extensiva.

               2) Se trata simplemente de un medio de pago: de una forma de satisfacer, de liquidar y extinguir, una deuda pendiente sujeta al plazo pactado para el ejercicio de la opción, y que no está sujeto a ninguna condición ni a ningún impago futuro de la deuda.

               3) Invocan además el Ppio de Autonomía de la Voluntad y la circunstancia de que el contrato no comporta ningún abuso de posición dominante o de falta de equivalencia de las contraprestaciones, sino que trata de facilitar el pago ante las dificultades de vender de inmediato y obtener liquidez en la actual crisis económica.

            D) La DGRN desestima el recurso, confirmando la calificación, señalando:

            a) En cuanto al posible “Pacto Comisorio”(prohibido)  que:

               1) En principio, nada obsta a que se pueda constituir un derecho de opción como el referido, pues, la dación en pago es una categoría contractual que está ampliamente admitida por la jurisprudencia y por la práctica jurídica, donde se configura como elemento esencial configurador de la dación en pago la concurrencia de un crédito, que se extingue con la adjudicación de los bienes, que ha de ser «un crédito cierto», lo que implica su concreta determinación: «crédito líquido que sirva de contraprestación a la entrega o adjudicación de bienes hecha con la finalidad de extinguir aquél».

               2)  Pero tal dación y opción de compra, deben respetar los límites de todo contrato (y del ppio de Autonomía de la voluntad) especialmente de los derivados de normas imperativas, y así como parte del orden público de nuestro derecho de garantías, destaca la prohibición del pacto comisorio establecida en los arts. 1859 y 1884 CC, que trata en definitiva de impedir que el acreedor se enriquezca injustificadamente a costa del deudor y que éste sufra un perjuicio desproporcionado y en la necesidad de observancia de los procedimientos de ejecución, que al tiempo que permiten al acreedor ejercitar su «ius distraendi», protegen al deudor al asegurar la obtención del mejor precio de venta.

               3) Por tanto los elementos que configuran el alcance de la prohibición son:

               i) Que el acreedor se reserve el derecho de apropiarse de una cosa dada en garantía. Por tanto constituye una exigencia su vinculación a una garantía real, directamente o como pacto sobreañadido;

               ii) Al emanar de una norma imperativa, la prohibición del pacto comisorio no se circunscribe a los contratos de garantía típicos, sino que resulta también aplicable a toda suerte de negocios jurídicos, ya sean indirectos, simulados o fiduciarios, simples o complejos, que persigan fines de garantía.

               iii) El comiso prohibido, es el que se conviene ex ante. La ratio de la prohibición es asegurar la conmutatividad de contrato, protegiendo al deudor ante los posibles abusos del acreedor. De ahí que la necesidad de desactivar el pacto cuando más se pone de relieve es cuando nace coetáneamente con la obligación a cuya suerte se liga su efectividad.

            Por eso, tradicionalmente se admitió con cautelas, la introducción de esta facultad comisoria si se efectuaba con posterioridad al nacimiento de la obligación que se garantizaba, mediante el denominado pacto ex intervalo. Por eso, la Res. 20 de julio de 2012 no se refiere al supuesto en que la deuda esté vencida y sea líquida.

               4) Así en el CASO CONCRETO PLANTEADO, resultan una serie de circunstancias que inclinan claramente a la existencia de un Pacto Comisorio (el acreedor-optante puede acabar disponiendo de las fincas o apoderarse de ellas) y que tiene una función de garantía, SIN que pueda hablarse de pacto «ex intervalo”, pues aunque la deuda es efectivamente anterior al pacto, y está vencida y líquida, al pactarse una opción de dación en pago diferida en cuanto al momento de su ejercicio, da lugar a un aplazamiento del pago de la deuda, una novación en que se modifica su vencimiento y exigibilidad, pues no es exigible mientras no llegue el momento inicial en que se puede ejercitar la opción de dación en pago; y además, en ese lapso de tiempo se refuerza la garantía del optante al establecer una limitación a la facultad dispositiva del dueño, que puede vender pero pagando la deuda en la misma escritura de compraventa;

            b) y en cuanto al  exceso del Plazo de 4 años,  la DGRN señala que:

               1) Aunque el art. 14 RH se refiere al plazo de ejercicio de la opción estableciendo que no puede exceder de cuatro años, el cómputo es desde la fecha de su constitución, pues aunque las partes concreten el período de ejercicio en la forma que tengan por conveniente, ha de ser siempre dentro de los 4 años desde la vigencia del derecho de opción, sin que pueda dilatarse bajo el subterfugio de establecer un cómputo posterior para su ejercicio, pues en tal caso, se permitiría que la opción estuviera vigente durante más de cuatro años desde su constitución.

               2) El art. 14 RH lo que pretende es establecer un plazo de «vigencia» o sea de «duración» del derecho de opción, según la expresión que utiliza el último párrafo, pues el derecho de opción, desde que se pacta cumple ya una función de garantía y surte efectos desde el principio, sin perjuicio de que, en todo caso, para los efectos respecto a terceros, éstos se produzcan a partir de la inscripción.

               3) Y se confirma esta solución por analogía con el art 1508 CC que establece un plazo de 4 años para el retracto convencional [NOTA ACM): aunque su párrafo 2º, admite que por pacto el plazo se fije en 10 años] en que se prevé el cómputo «desde la fecha del contrato», tratándose de un derecho real de adquisición como el derecho de opción, que responde a la misma «ratio» que la del art. 14 RH en cuanto al señalamiento de un plazo de duración y su cómputo.

            Por lo demás, esta RES, sigue los criterios de la anterior  Res. 20 de julio de 2012, y se reiteran, en idénticos términos en las 2 siguientes Res., de 21 y 22 de febrero de 2013. (ACM)

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103. SENTENCIA DE SEGREGACIÓN DE UN LOCAL EN PROPIEDAD HORIZONTAL. CALIFICACION DE DOCUMENTOS JUDICIALES. Resolución de 22 de febrero de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Torrox a la inscripción de una sentencia de segregación de un local en propiedad horizontal.

            Hechos: Mediante sentencia judicial, que se presenta para su inscripción, se declara a favor del demandante la propiedad de parte de un local en propiedad horizontal.

            El registrador suspende la inscripción por cuanto para segregar esa parte del local y formar una finca independiente es necesario, y no consta, el consentimiento de la comunidad de propietarios, que tampoco ha sido demandada.

            El recurrente alega que la finca a segregar paga sus gastos a la comunidad de propietarios como finca  independiente desde hace tiempo, que la situación viene existiendo así desde el año 1987 y que, en otras segregaciones precedentes, no se ha planteado tal exigencia.

            La DGRN confirma la calificación declarando:

            Que las previas calificaciones de otros registradores o del mismo registrador no le vinculan en posteriores calificaciones, pues siempre ha de calificar bajo su responsabilidad.

            Que el respeto a las resoluciones judiciales impide al registrador calificar el fondo y los trámites seguidos en el procedimiento judicial, pero que sí debe de calificar si las personas protegidas por el Registro han sido parte en el procedimiento.

            En el presente caso, para practicar la segregación e inscripción de la sentencia, por exigencia de la Ley de Propiedad Horizontal, la comunidad de propietarios tiene que prestar su consentimiento voluntariamente o haber sido demandada en el procedimiento, por lo que al no darse ninguno de los dos supuestos desestima el recurso.(AFS)

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109. DOBLE INMATRICULACION. REQUISITOS. DUDAS DE IDENTIDAD. Resolución de 26 de febrero de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Corcubión, por la que se deniega la inscripción de una escritura de anulación de otra y desinmatriculación.

            Supuesto: Se debate en este recurso la inscripción de una escritura de aclaración y anulación de otras, mediante la cual se pretende la cancelación registral de los asientos de una finca, la número 15208, por encontrarse doblemente inmatriculada, con el número 14386.

            1)Del historial registral de la finca 15.208 –que se pretende mantener inalterado- resulta que la finca registral 15.208 proviene por segregación de la registral 5.960, cuyos titulares, los cónyuges don A. y doña B. vendieron la totalidad de la finca matriz a la mercantil «**, S.L.». La indicada mercantil «**, S.L.» segrega, de la matriz 5.960, la finca registral 15.208, mediante escritura de fecha 15 de enero de 2004. La citada mercantil «**, S.L.» vende la finca segregada, registral 15.208, a do��a C. Y luego doña C. vende la finca segregada 15.208 a don D. casado en régimen de gananciales con doña E.

            Sobre la finca matriz 5.960 consta una anotación de concurso; y la finca registral 15.028 está gravada con una anotación preventiva de embargo.

            2) Del historial registral de la finca 14.386 –que es la que se pretende cancelar por doble inmatriculación-, resulta lo siguiente: La finca se inmatricula en virtud de compraventa que don A. y Doña B. realizan a favor de doña  F. Está sin cargas.

            La eventual doble inmatriculación se produce cuando se inscribe la venta que don A y doña B  realizan de la registral 14.386 a don. F. en fecha 14 de noviembre de 2001.

            En esta fecha, 14 de noviembre de 2001, don A. y doña B eran titulares registrales de la registral 5.960, finca matriz de la que años después se segregaría la registral 15.208, por cuanto la venta a «** S.L.» no se verificó sino el día 5 de septiembre de 2003. Consecuentemente, fueron don A y doña B los eventuales causantes de la doble inmatriculación.

            Resolución: El artículo 313.2 del Reglamento Hipotecario determina que si la doble inmatriculación lo fuere a favor de personas distintas y existiere acuerdo entre ellas, a solicitud suya y con la conformidad, en su caso, de todos los interesados, expresada en escritura pública, se procederá a cancelar o rectificar el folio convenido.

            Este precepto exige:

             1.º) que estemos en presencia de una verdadera doble inmatriculación, bien total, bien parcial, por cuanto no cabe la desinmatriculación de una finca registral sin que exista una causa que lo justifique. Nuestro ordenamiento jurídico casualista excluye cancelaciones basadas en un mero consentimiento formal cancelatorio;

            2.º) será necesario que exista acuerdo de los titulares registrales instando este procedimiento cancelatorio y   3.º) exige la conformidad de todos los interesados, debiendo entenderse por tales todos aquellos que puedan resultar perjudicados por la cancelación o rectificación del folio convenido, sean titulares de derechos inscritos o anotados.

            El primer defecto alegado por el registrador es que la doble inmatriculación exige que se dé identidad de fincas. Ciertamente, si se comprueban las descripciones de ambas fincas se advierte la existencia de elementos descriptivos divergentes.

            Respecto de la finca 15.028 se dice que es una finca de 1.340 metros cuadrados, de los que 64,90 metros cuadrados corresponden a una edificación; por el contrario, la finca 14.386 se describe como finca rústica de 1.474 metros cuadrados, sin que se haga referencia a la existencia de construcción alguna. Respecto de los linderos de ambas fincas igualmente existen dudas sobre su coincidencia.

            Consecuentemente, existiendo dudas respecto de la identidad de las fincas, dicha cuestión ha de ser resuelta en sede judicial (cfr. por analogía artículos 298 y 306 del Reglamento Hipotecario), a menos que se aporte nueva documentación al registrador al objeto de que se clarifique la identidad de las fincas, como pudiera ser la certificación catastral descriptiva y gráfica de las fincas.

            En cuanto a los defectos segundo y tercero alegados por el Registrador: 2.º) La finca registral 15028 procede de segregación de la finca 5.960, cuyo titular no ha prestado su consentimiento, y además existe una anotación de declaración de concurso sobre uno de los derechos de la finca 5.960 (opción de compra) por lo que todas las actuaciones referentes al mismo se deben ventilar en el juzgado mercantil correspondiente y 3.º) La finca registral 15.028 está gravada con un embargo, y sus titulares no han prestado su consentimiento a la cancelación del folio.

            La Dirección General señala que el RH exige la conformidad de todos los interesados, debiendo entenderse por interesados todos aquellos que puedan resultar perjudicados por la cancelación o rectificación del folio convenido (cfr. artículos 1, 13 y 82 de la Ley Hipotecaria).

            En el presente caso, la anotación de concurso del titular de la opción y esta misma recaen sobre la finca registral 5.960, finca matriz de la 15.028, cuyos historiales jurídicos se mantienen inalterados. No es necesario el consentimiento de los titulares de derechos que no se cancelan, ni se modifican. Por lo que tampoco es necesario el consentimiento del titular registral de la finca 5.960 cuya cancelación no se pretende. Al ser una finca distinta de la que se pretende la cancelación –la 14.386– no les afecta. De igual forma, la anotación preventiva de embargo recae sobre la finca 15.028, que tampoco va a ser objeto de cancelación o rectificación, por lo que los titulares de aquélla no se ven afectados por esta cancelación.

            La doble inmatriculación se pretende resolver mediante la cancelación del historial jurídico de una de las fincas, con el consentimiento de su titular, sin afectar para nada al historial jurídico de las otras fincas –que lo único que hacen es beneficiarse de la desaparición de la eventual doble inmatriculación-, por lo que ningún obstáculo existe para la inscripción solicitada, desde esta perspectiva.

            Finalmente como defecto cuarto se alega que para que se pueda entender que es la misma finca se debe proceder a interponer el proceso judicial oportuno para que así se declare por la autoridad judicial, trasladando los asientos al folio más antiguo, con el consentimiento de todos los interesados, ordenando se cancele el folio más moderno, conforme a lo dispuesto en los artículo313 RH y concordantes.

            La  Dirección General desestimó el recurso y confirmó la nota de calificación en cuanto al primer defecto; estimó el recurso y revocó la nota de calificación respecto de los defectos segundo y tercero y estimó parcialmente el recurso en cuanto al cuarto defecto, por ser consecuencia de los anteriores. (IES)

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111. COMPRA POR SEPARADO JUDICIALMENTE: MANIFESTACIÓN. Resolución de 27 de febrero de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la Propiedad de Belmonte a inscribir una escritura de compraventa.

            Hechos: Un comprador adquiere una propiedad en escritura, manifestando que está separado judicialmente.

            La registradora suspende la inscripción del documento, pues en otra inscripción en dicho Registro consta que el comprador es casado.

            El notario recurrente alega que no es necesario acreditar el estado civil de separado judicialmente según numerosa jurisprudencia, y que no se puede aplicar a las personas, a su estado civil, el principio de tracto sucesivo, como pretende la registradora.

            La DGRN revoca la calificación y señala que no hay que acreditar el estado civil.

            Comentario. La posición de la registradora (y no es un caso aislado) es como poco desacertada, pues olvida que el Registro de la Propiedad es un registro de fincas, de derechos reales, no de personas y de su estado civil, y por tanto ningún principio hipotecario se aplica a las circunstancias personales de los titulares de las fincas, en particular el de tracto sucesivo.

             Las inscripciones de las fincas publican el estado civil de una persona en un momento determinado, al comprar una finca, en base a las manifestaciones del interesado ante notario, pues la ley no exige más. Y en base a las meras manifestaciones pueden publicar otro estado civil en un momento posterior, sin que haya ninguna contradicción entre dichos asientos, pues los estados civiles pueden cambiar.

            Cuestión diferente es que la legislación exija en el futuro algún tipo de acreditación del estado civil al adquirir un derecho real u otorgar el título. La exigencia vendría dada en tal caso por la normativa, pero en ningún caso por la aplicación de los principios hipotecarios a las personas. (AFS)

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112. RENUNCIA POR LA VIUDA DE LOS DERECHOS QUE LE CORRESPONDEN EN LA HERENCIA DE SU ESPOSO ANTES DE HABERSE OTORGADO LA DECLARACIÓN DE HEREDEROS ABINTESTATO. Resolución de 27 de febrero de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Alicante n.º 3 a inscribir una escritura de manifestación y adjudicación de herencia.

            Hechos: Se otorga una herencia cuyo título sucesorio es un acta notarial de declaración de herederos. En dicha acta se declaran herederos a los dos hijos del causante y nada se dice de la viuda, pues previamente al acta ha renunciado pura, gratuita y simplemente a la herencia.

            El registrador deniega la inscripción pues considera que el acta debió de declarar herederos a los que lo eran en el momento del fallecimiento del causante, incluida la viuda, aunque haya renunciado después y, además  porque la concreta renuncia efectuada  implica una aceptación de la herencia.

            El notario recurrente argumenta que la renuncia no implica aceptación de la herencia, porque es una renuncia pura y simple, y por otro lado esa renuncia produce sus efectos desde el fallecimiento del causante, por lo que no tendría sentido declarar heredera a la viuda que ya ha renunciado. Añade que es posible también renunciar antes del Acta porque la certeza de tener la condición de heredera exigida por el CC para renunciar no tiene por qué ser absoluta, basta con que se acredite el fallecimiento del causante y el certificado de actos de última voluntad.

            La DGRN revoca la calificación del registrador y declara lo siguiente:

            Que el registrador debe calificar el contenido del Acta notarial de Declaración  de Herederos y, en su caso, el Auto judicial, y que dichos documentos se le tienen que presentar completos para calificarlos.

            Que se puede renunciar a la herencia sin que previamente se haya autorizado el Acta notarial en las herencias abintestato, pues el derecho a la herencia nace de la ley, por el fallecimiento del causante, y el acta es meramente declarativa de dicho derecho.

            Que el notario puede tener en cuenta en la declaración de herederos la renuncia previa de la viuda, que además no es heredera propiamente, y por tanto no nombrarla.

            Que la renuncia a la herencia del presente caso es una renuncia pura y simple, abdicativa, por lo que no hay  aceptación de la herencia, como sostiene el registrador.

            Comentario:

            La declaración notarial de notoriedad de herederos, igual que el Auto Judicial sobre la misma materia, es un acto de jurisdicción voluntaria que goza de presunción de validez iuris tantum como título sucesorio mientras no sea anulada por sentencia firme en el correspondiente proceso judicial declarativo. Por tanto, por razón de su naturaleza, su contenido no puede ser calificado por el registrador, ya que la norma ha conferido esa competencia a los mencionados funcionarios de forma exclusiva. Ese ha sido por otro lado el criterio de la propia DGRN en numerosas  Resoluciones, como en las de 11 de Marzo de 2003,  8 de Julio de 2005, . 22 de Julio de 2005,  7 de julio de 2011,  2 de agosto de 2011,  12 de noviembre de 2011 que la presente  Resolución ignora y no se molesta en contradecir.(AFS)

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116. SENTENCIA DE DECLARACIÓN DE NULIDAD DE LICENCIA DE OBRA. Resolución de 1 de marzo de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Tías, por la que se suspende la toma de razón de una sentencia de declaración de nulidad de licencia de obra.

            Hechos: Se declara la nulidad de una licencia de obras en virtud de sentencia firme y se pretende anotar ahora la sentencia en el Registro de la Propiedad, aunque el actual titular registral (un banco) no intervino ni fue citado en el procedimiento, ya que cuando se inició el titular era otro (una sociedad promotora).

            El registrador deniega la inscripción por exigencias del principio de tracto sucesivo y por lo dispuesto en el artículo 75 del Real Decreto 1093/97 que exige que el titular registral haya sido citado en el procedimiento.

            El recurrente alega que en el procedimiento intervino el Ayuntamiento y la entidad constructora, titular en ese momento, y que de no admitir la anotación se dejaría sin información a los futuros adquirentes, que resultarían perjudicados.

            La DGRN confirma la calificación del registrador. Reconoce que el nuevo propietario se subroga necesariamente en las obligaciones urbanísticas del anterior, y que ello es un principio esencial del derecho urbanístico, pero a pesar de eso considera que se produciría indefensión del titular registral que no ha sido parte en el procedimiento si se anotara la sentencia. Señala también que esta situación se hubiera evitado de haberse anotado la demanda en el Registro de la Propiedad.

            Comentario: Es obvio que con la legislación hipotecaria citada no podía ser otra la respuesta que la dada por la DGRN. Sin embargo, desde el punto de vista “de lege ferenda” es necesario un cambio legislativo profundo en esta materia por cuanto:

            1.- La nota marginal relativa a la sentencia declarando la nulidad de la licencia es de mera publicidad informativa, no es una carga y no perjudica por sí misma al titular registral. No hay por tanto un problema de tracto registral sucesivo.

            2.- La sentencia que anula la licencia se impone coactivamente al propietario o titular registral, haya sido o no parte en el procedimiento, (y ello es un principio de nuestro derecho urbanístico según reconoce la DGRN (ver artículo 19 de la Ley del Suelo) por lo que no tiene sentido impedir la anotación marginal de la sentencia, aun cuando el titular no haya sido citado en el procedimiento, ya que el titular registral se verá en todo caso afectado por la sentencia. De impedirse la anotación se creará además (o contribuirá a crear) un problema social, pues se privará de una información a terceros que pueden comprar y ver cómo su vivienda puede ser derribada, aunque no conste en el Registro la sentencia o la anotación de la demanda.

            Esto no es sólo una teoría, pues ha habido varios precedentes que han dado lugar a que el Tribunal Supremo haya declarado que la anulación de la licencia (y derribo de la edificación) afectan al titular registral aunque no haya sido parte en el procedimiento, pues no es tercero hipotecario (Sentencia TS de 4 de Octubre de 2006, entre otras).

            La indefensión alegada por la DGRN sólo tendría sentido si al nuevo titular no le afectara la sentencia, pero no es así como hemos visto pues en la confrontación del interés público, representado por la legalidad urbanística, y el interés privado, representado por el del actual titular civil o registral, prevalece el primero de acuerdo con la legislación y jurisprudencia citada.

            3.- La anotación de la demanda de impugnación de la licencia hoy por hoy no es obligatoria (en contra de lo afirmado en esta Resolución) ni automática. El artículo 51 de la Ley del Suelo hace una enumeración de los actos susceptibles de inscripción, y el artículo 53 señala la técnica registral para hacerlos constar en el Registro, pero ningún artículo impone la obligatoriedad de la anotación.

            No sólo es que no sea obligatoria sino que en la práctica es sumamente dificultosa conseguirla por cuanto los juzgados son reacios a concederla, y, cuando la conceden, suelen imponer una fuerte fianza al demandante. Incluso si se consigue salvar los anteriores obstáculos, la lentitud de la maquinaria judicial hace que, cuando se decreta la anotación de la demanda y llega al Registro, puede que haya cambiado el titular registral o que hayan surgido nuevos titulares de cargas que, con la legislación actual, hará imposible o inútil dicha anotación,

            4.- Por ello creo que debería modificarse la legislación para posibilitar una estrecha coordinación Registro de la Propiedad- Juzgados que impida la aparición de terceros mal informados (confiados en la seguridad jurídica que proporciona la escritura y el Registro), de forma que la admisión de una demanda en la vía contencioso administrativa (y en general en cualquier procedimiento judicial) debería de conllevar la obligatoriedad de emitir simultáneamente de oficio un mandamiento de anotación de la demanda en la finca registral afectada por el procedimiento judicial, sin ningún tipo de fianza adicional como ahora exige el artículo 67 del Real Decreto 1063/1997, pues si se admite lo más (la demanda) sin fianza se debe de admitir como accesorio lo menos (la anotación informativa de esa demanda), anotación que no debe de estar sujeta tampoco a ningún plazo de caducidad o, de estarlo, a uno más amplio.

            De igual forma debería ser obligatorio para el Juzgado la emisión, junto con la Sentencia declarando la nulidad de la licencia, de un mandamiento de anotación de la Sentencia en el Registro, con independencia de quien sea el titular o de las cargas que hayan surgido en el intermedio, y así se evitarían casos de tanta repercusión social como los que han saltado a la prensa en varias ocasiones en los que propietarios de una vivienda con su escritura de propiedad y su inscripción registral se encuentran, de improviso, con una sentencia y una orden de derribo de su vivienda por nulidad de la licencia de obras o de la normativa particular urbanística que la amparaba, de la que no les pudo informar ni el notario ni el Registro, fallando así nuestro sistema de seguridad jurídica preventiva. (AFS)

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*117. HIPOTECA DE MÁXIMO CONSTITUIDA POR UN CONCURSADO EN GARANTÍA DE DEUDA AJENA. Resolución de 2 de marzo de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Sueca, por la que se suspende la inscripción de una escritura de hipoteca de máximo.

            Hechos. Se presenta una escritura de hipoteca otorgada por una sociedad concursada. En el folio de la finca consta inscrito el convenio aprobado judicialmente recaído en el procedimiento concursal abierto contra la compañía titular registral. Del contenido de la inscripción del convenio resulta que la concursada «se obliga a no prestar avales ni a constituir nuevas cargas o gravámenes sobre los activos que serán objeto de desinversión, con la excepción de que tales cargas o gravámenes se constituyan para garantizar nuevos créditos que se destinen íntegramente a dar viabilidad al Plan propuesto por las mercantiles….».

            El registrador observa varios defectos de los que son recurridos dos:

            1º- Al no resultar de la documentación que la póliza garantizada por la hipoteca se haya suscrito en cumplimiento del convenio ni que el importe del crédito vaya a destinarse precisamente a la finalidad prevista, es preciso un consentimiento expreso del acreedor al hecho de que la hipoteca quede sujeta a dichas circunstancias y a la posible rescisión por parte de otros acreedores. También pide la acreditación de que la comisión de seguimiento conoce los particulares específicos de la constitución de la hipoteca.

            2º.- En cuanto a la configuración de la hipoteca en el título, de los defectos observados, sólo se recurre el de que falta determinar la fecha de caducidad de la hipoteca de conformidad con el artículo 153 bis LH.

            El notario autorizante recurrió, alegando, entre otras razones que solicitó y obtuvo de la comisión de control un certificado relativo a su conocimiento de la operación y que la hipoteca era del artículo 153 LH.

            La DGRN estima el recurso en cuanto al primer defecto. Parte de que la existencia de un convenio debidamente aprobado por el juez no pone fin al procedimiento concursal que solo finalizará cuando así lo declare el propio juez de lo Mercantil por auto en el que se declare su cumplimiento. Pero, desde la aprobación judicial del convenio, cesan los efectos de la declaración del concurso que quedan sustituidos en su caso por los previstos en el propio convenio que puede establecer medidas limitativas y prohibitivas sobre las facultades de administración y disposición del deudor, medidas que serán inscribibles en los registros públicos correspondientes.

            Conforme al art. 137 de la Ley Concursal, la inscripción del convenio no impedirá el acceso a los registros públicos de los actos contrarios, pero perjudicará a cualquier titular registral una acción de reintegración de la masa. Por tanto, sin necesidad de prestar consentimiento expreso, el acreedor hipotecario está afectado por el contenido del convenio al constar inscrito previamente. En esto se diferencia el caso de los de las Resoluciones de 16 de febrero y 18 de abril 2012 (en las que no estaba inscrito el contenido del convenio).

            Tampoco puede exigirse la acreditación de que la comisión de seguimiento tiene conocimiento de los pormenores de la hipoteca constituida pues de la inscripción registral no resulta dicha exigencia.

            Respecto al segundo defecto, el Centro Directivo valora, en primer lugar si se trata de una hipoteca del art. 153 bis LH (que exige el plazo de duración de la hipoteca) o del 153 LH (que no lo exige y vale con el de la única obligación garantizada). Tras analizar el título, llega a la conclusión de que las partes quieren garantizar una única obligación: el saldo de una cuenta de crédito en la que se podrán cargar diversas partidas con efectos novatorios, por lo que se trata de una hipoteca del artículo 153 LH.

            Aprovecha para recordar su doctrina tradicional de que no es posible en nuestro ordenamiento la constitución de una única hipoteca en garantía de una pluralidad de obligaciones por ser contrario al principio de accesoriedad de la hipoteca y salvo contadas excepciones. Frente a esta regulación y doctrina, que sigue plenamente vigente, el artículo 153 bis de la Ley Hipotecaria consagra una señaladísima excepción en beneficio de acreedores cualificados y sometidos a una rígida disciplina bien por el carácter regulado del mercado en el que operan bien por formar parte de la administración pública.

            Seguidamente se centra en discernir si la hipoteca pactada se sujeta a los requisitos que el artículo 153 de la Ley Hipotecaria exige y a la doctrina de la DGRN sobre la materia, a pesar de que la nota de calificación no trata del tema y tan sólo el recurso. Y recuerda que, para que una cuenta pueda ser objeto de cobertura hipotecaria la doctrina de este Centro Directivo exige la concurrencia de tres requisitos:

               - determinación en sus líneas generales de las obligaciones que pueden ser cargadas en la cuenta,

               - el efecto novatorio de las obligaciones cargadas en cuenta, sin que se trate de una mera reunión contable y

               - no arbitrio del acreedor respecto de la inclusión de las partidas en cuenta.

            De los tres requisitos, en el título estudiado, se dan los dos primeros pero no el tercero, ya que queda al arbitrio del banco que el cargo sea total o parcial con subsistencia independiente de la parte no cargada con arreglo al título del que proceda. Esta facultad del banco acreedor reconduce la situación al supuesto de hipoteca flotante, proscrita por la doctrina de la DG, fuera de casos muy concretos. Entiende que no es posible la inscripción de la cobertura hipotecaria de una obligación en la que quedaría al arbitrio del banco determinar cuáles de los diversos créditos, o qué partes de los mismos, que tenga o pueda tener en lo sucesivo contra la constituyente, se acogerán a la garantía real.

            Notase trata de una resolución muy interesante por lo didáctica, pero que sin embargo puede estar en contradicción con el art. 326 LH al disponer que “el recurso deberá recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del Registrador.”. El resultado de esta Resolución es el de no inscribir el título por un defecto que el Registrador no puso.(JFME)

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119. APORTACIÓN POR COMUNEROS DE UNA FINCA RÚSTICA A UNA SOCIEDAD EN ANDALUCÍA: NO PRECISA LICENCIA DE PARCELACIÓN. Resolución de 4 de marzo de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Dos Hermanas n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de constitución de sociedad de responsabilidad limitada.

            Hechos: Se otorga una escritura de pública de constitución de sociedad a la que se aporta una finca rústica en Andalucía que pertenece a dos partes, ahora ya socios en la sociedad. En la escritura no hay ningún pacto relativo al uso de dicha finca.

            El registrador deniega la inscripción pues considera que la aportación a una sociedad es reveladora de un acto de parcelación urbanística y por tanto exige licencia municipal.

            El recurrente alega que es un mero cambio nominal de titularidad, pues los socios de la sociedad son los que hasta ahora eran copropietarios, y que no hay asignado uso exclusivo a ninguno de los titulares, por lo que no hay ningún acto de parcelación.

            La DGRN recuerda que corresponde a las Comunidades Autónomas determinar qué actos están sujetos a licencia y al Estado determinar cuándo ha de exigirse la acreditación de licencia para su acceso al Registro de la Propiedad.

            En el presente caso estima el recurso y revoca la calificación del registrador por cuanto interpreta que para que, conforme a la legislación andaluza, (artículo 66.2 de la Ley 7/2002) , haya un acto revelador de parcelación es necesario no sólo que haya una operación jurídica de las previstas en la ley, sino que habiendo varios cotitulares se asigne a cada uno de ellos el uso exclusivo de una parte de la finca o aunque no haya expresamente tal asignación exista algún otro dato adicional que permita sustentar la opinión de que existe una asignación de uso exclusivo . El registrador tendría, en su caso, que especificar cuáles son esos datos adicionales y los motivos que le llevan a concluir que existe esa asignación de uso exclusivo. Todo ello sin perjuicio de que la Administración con medios más amplios de prueba pueda declarar que existe una parcelación ilegal (AFS)

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RESOLUCIONES MERCANTIL:

 

80. JUNTA GENERAL: PUBLICACIÓN DE LA CONVOCATORIA. PLAZO DURACIÓN ADMINISTRADOR. ACUERDOS CONTRARIOS A LOS ESTATUTOS SOCIALES. Resolución de 9 de febrero de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil y de bienes muebles de Navarra a inscribir determinados acuerdos adoptados por la junta general de una sociedad.

            Hechos: Se trata de una escritura de cese y nombramiento de tres consejeros de una sociedad anónima en la que concurren las siguientes circunstancias:

              1. No se presentan los anuncios de convocatoria de la junta.

              2. Los consejeros nombrados lo son por cinco años cuando en los estatutos el plazo de duración es de seis.

              3. Según estatutos la determinación del número exacto de miembros del consejo exige el 85% de los votos y el acuerdo ha sido tomado por un quórum inferior.

            El registrador suspende la inscripción por dichos motivos, es decir no acreditar los anuncios, hacerse el nombramiento por un plazo inferior al estatutario y no adoptarse el acuerdo de fijación del número de consejeros por el quórum establecido en los estatutos.

            Se recurre aceptando el primer defecto, defendiendo la posibilidad de nombrar por plazo inferior a los administradores pues lo prohibido es nombrarlos por un plazo superior y alegando que dado que sólo se nombran tres consejeros ello no es determinación de su número sino simplemente aceptar el número legalmente establecido.

            Doctrina: La DG confírmalos tres defectos señalados.

              1º. Confirma la necesidad de acreditar la convocatoria cuando de junta general de sociedad anónima se trata.

              2º. Confirma la exigencia de que el plazo de nombramiento de administrador debe ser por el estatutario.

              3º. El defecto más problemático, señalado como insubsanable por el registrador, también lo confirma sobre la base de que primitivamente el consejo estaba formado por cuatro miembros y por tanto al nombrar ahora sólo tres, se está en realidad determinando el número exacto de consejeros por lo que a ese acuerdo debe serle aplicable la regla estatutaria.

            Comentario: Razonable y clara resolución de la que sólo extraemos una consecuencia y es la importancia que tiene para la vida de las sociedades, sobre todo cuando surgen cuestiones entre los socios, el disponer de unos estatutos que les faciliten su vida corporativa y no se la dificulten, llegando incluso, en casos extremos, a la paralización de los órganos sociales abocando a la sociedad a su disolución. Fuera de ello y como consecuencia de dicha resolución, aunque el tema siempre ha estado claro, parece evidente que no son inscribibles los artículos de los estatutos, sean de anónima o de limitada, que establezcan el plazo de duración del administrador por uno máximo, pues el plazo concreto, como vemos, no puede quedar al arbitrio de la junta. En cambio si se permitiera la inscripción por un plazo máximo establecido en estatutos, sí sería posible que la junta determinara, dentro ese máximo, la concreta duración del administrador, lo que como hemos visto no es posible. Por tanto los estatutos deben establecer siempre un plazo concreto para la duración del órgano de administración o en el caso de limitadas fijar su duración como indefinida.

            A este respecto señalamos la contradicción existente en la LSC sobre el plazo de duración de los administradores de las sociedades limitadas. Como sabemos el art. 23 e. de la LSC exige que en estatutos conste la duración del cargo de administradores, artículo que es aplicable a todas las sociedades de capital. Por el contrario el art. 221.1 establece quelos administradores de la sociedad de responsabilidad limitada ejercerán su cargo por tiempo indefinido, salvo que los estatutos establezcan un plazo determinado, en cuyo caso podrán ser reelegidos una o más veces por períodos de igual duración”, con lo que se da a entender que si los estatutos no fijan plazo su duración legal será indefinida. Creemos que esta debe ser la interpretación correcta, sobre todo a la vista de los antecedentes contenidos en la Ley 1/1995 de sociedades limitadas en que no se exigía que constare en estatutos el plazo de duración del órgano de  administración. Por tanto, sin perjuicio de cualquier otra opinión, estimamos que si en estatutos de una sociedad limitada no consta el plazo de duración del administrador, dichos estatutos son inscribibles pues para ese caso la misma ley fija su duración como indefinida. (JAGV)

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82. JUNTA GENERAL: INSCRIPCIÓN DE LA  WEB CORPORATIVA. MODIFICACIÓN DE LOS ESTATUTOS SOCIALES. Resolución de 11 de febrero de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil y de bienes muebles de Navarra a inscribir determinados acuerdos adoptados por la junta general de una sociedad.

            Hechos: Lo que se discute en este recurso es si es inscribible una escritura de elevación a público de acuerdos sociales de una sociedad anónima en la que se dispone que «a efectos de lo previsto en el artículo 11.bis del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital, se acuerda la creación de la página web corporativa de la sociedad, siendo ésta la siguiente: www.avanco.es».

            Es de tener en cuenta que los estatutos no regulan forma de convocar la junta ordinaria y respecto de la extraordinaria establecen como requisito adicional el de comunicar a los socios por correo certificado dicha convocatoria aludiendo que si ello no fuera posible, los socios se entenderían convocado por las publicaciones efectuadas en los diarios correspondientes.

            El registrador considera que no es inscribible pues debe darse nueva redacción al artículo de los estatutos sociales, ya que el método adicional de convocatoria incluido en el mismo hace referencia a la convocatoria por publicación en periódicos.

            Doctrina: La DG revoca la nota de calificación.

            Tras repasar su doctrina, fijada en la resolución de 9 de febrero de 2012, poniendo de relieve que pese a la modificación sucesiva del art. 173 de la LSC y lo dispuesto en el art. 11 bis de la misma, los estatutos sociales que regulen la forma de convocatoria de las juntas generales no perderían su eficacia y pese a la entrada en vigor de las nuevas normas estarían plenamente de acuerdo con las mismas, de modo que si se trata de un sistema sustitutivo del legal tales disposiciones estatutarias serían de aplicación preferente a lo dispuesto en la propia Ley con carácter supletorio” y que “de existir en los estatutos de la sociedad una especial forma de convocatoria no sería posible hacer constar en la hoja de la sociedad el acuerdo de la junta general de crear una página web si no se modifican los estatutos sociales en el punto relativo a la forma de convocatoria”, añade, en su último fundamento de derecho, que en el caso contemplado en la resolución no existe disposición estatutaria que establezca un sistema de convocatoria sustitutivo del legal pues el adicional que fija, sólo será, en su caso, aplicable, según el tenor literal del artículo, a las juntas extraordinarias.

            Comentario: Como vemos se trata en esta resolución de interpretar unos estatutos de sociedad anónima no suficientemente claros ni precisos. Para el registrador la alusión que se hace en los estatutos indirectamente a “periódicos” es suficiente para entender que en la intención de los fundadores estuvo la de establecer la convocatoria por dicho medio, mientras que para la DG, al no regularse de forma expresa la convocatoria de la junta, entiende que efectivamente no se regula en los estatutos sociales y por tanto no es necesaria su modificación para la inscripción de una web corporativa como forma de convocar las juntas generales de la sociedad. Creemos que la DG resuelve en la dirección correcta pues lo que había en los estatutos, aparte del requisitos adicional para las juntas extraordinarias, era una mera alusión a “periódicos” de la que no debe extraerse, sobre todo por el principio de economía y conservación de acuerdos sociales, que se estaba regulando una forma concreta de convocar la junta general. (JAGV)

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89. DEPÓSITO DE CUENTAS DE EMPRESA DEL SECTOR PÚBLICO: SOLO ES OBLIGATORIO EL INFORME DE AUDITORÍA SI NO PUEDEN PRESENTAR CUENTAS DE FORMA ABREVIADA.   Resolución de 5 de febrero de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, sobre depósito de las cuentas anuales de Fuenlabrada Medios de Comunicación, SA.

            Hechos: El problema que se plantea en este recurso se centra en determinar si las sociedades mercantiles que forman parte del sector público estatal, autonómico o local, están obligadas a presentar, junto con sus cuentas anuales, el informe de auditoría de cuentas, aunque puedan formular balance abreviado.

            El registrador, en base a la DA1ª del RDLeg 1/2011 de 1 de julio que aprueba el TRLAC, considera que ello es así.

            En cambio para el recurrente dichas entidades, por los dispuesto en el DA1ª del Rto. de la Ley de Auditoría de Cuentas (LAC), sólo tienen que presentar informe de auditores cuando no puedan formular balance abreviado.

            Doctrina: La DG revoca la nota de calificación.

            Las razones que da para ello la DG no son excesivamente convincentes pues todas ellas se refieren a normas aclaratorias anteriores en fecha al RDLeg. aprobatorio del TR de la LAC.

            Así se basa en ley 19/1989, de 25 de julio, reformadora de la LSA que estableció qué sociedades tenían obligación de auditar sus cuentas anuales, en la Ley del Patrimonio de las Administraciones Públicas 33/2003 que sujeta a las sociedades estatales en todo a la legislación mercantil normal, y también en el mismo sentido la Ley 57/2003, de 16 diciembre 2003, de Medidas para la Modernización del Gobierno Local, que realiza en el número 1 del artículo 85 ter, esta misma remisión al ordenamiento jurídico privado respecto a las sociedades mercantiles participadas por entidades de la Administración Local.

            Comentario: No cabe la menor duda que la motivación de la resolución de nuestro Centro Directivo debe verse en el afán actual de minimizar el coste de funcionamiento de las sociedades del sector público, evitándoles la realización de auditorías no justificadas por el exiguo tamaño de la empresa. Pero si fuera así el legislador de 2011, debería haber suprimido la referencia que hace de forma clara en su DA1ª de que “en todo caso, (la obligación de auditar) será aplicable a las sociedades mercantiles que formen parte del sector público estatal, autonómico o local”. Por ello la exención de la auditoría tiene sus luces y sus sombras: Elimina gastos, lo que va por buen camino,  pero por otra parte favorece la opacidad de las sociedades públicas en contra de la intención del legislador de que en ellas, por razón de los intereses en juego, siempre existieran personas ajenas a sus titulares que controlaran sus cuentas y dieran informes fiables acerca de la viabilidad o no de la empresa. Quizás si desde 1988, primera ley de auditoría que creó esta obligación, las sociedades públicas hubieran sometido a auditoría sus cuentas anuales, no se hubiera llegado a la situación generalizada actual de existencia de pérdidas en las mismas. (JAGV)

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93. CONVOCATORIA JUNTA GENERAL. MODIFICACION DE ESTATUTOS: MAYORIAS REFORZADAS. RETRIBUCION ADMINISTRADORES. Resolución de 16 de febrero de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil y de bienes muebles XII de Madrid a la inscripción de una escritura de modificación de estatutos de la sociedad recurrente.

            Hechos: Los problemas que se plantean en esta resolución son los tres siguientes:

            1º. Si en la certificación de los acuerdos de una junta general de sociedad limitada debe constar la fecha y forma en que fue realizada la convocatoria de la junta.

            2º. Si una modificación de estatutos de sociedad limitada requiere o no el especial régimen de mayorías reforzado que se establece en los estatutos de la sociedad, cuando los mismos estatutos establecen también que para dicho acuerdo será suficiente con el régimen de mayorías legalmente establecido.

            3º. Si el establecer en estatutos simplemente que el cargo de administrador será remunerado, fijando esa remuneración la junta general para cada ejercicio, se cumple o no los requisitos que para que el cargo de administrador sea retribuido exige el artículo 217 de la Ley de Sociedades de Capital.

            Para el registrador debe indicarse la forma y antelación con que se convocó la junta (arts. 97 y 112 RRM),   los acuerdos no se han adoptado con la mayoría de al menos el 80% del capital social que para la modificación de estatutos establece el artículo 11 de los estatutos, que además resulta contradictorio con el contenido del artículo 10 que para el mismo supuesto establece la mayoría de más de la mitad del capital social por lo que debe procederse a la correspondiente rectificación (arts. 11 y 40 RRM y 10 y 11 de los estatutos sociales) y no se determina el sistema de retribución (arts. 217 LSC y Resoluciones de 18-II-98, 15-X-98, R. 18 de septiembre de 1999, R. de 15 de abril de 2000, R. 30 de mayo de 2001).

            El interesado recurre.

            Doctrina: La DG con rotundidad, como corresponde a la naturaleza de los defectos apreciados, confirma la nota de calificación.

            En cuanto al primer defecto reitera la esencialidad de que conste en la escritura o en la certificación la fecha y forma en que se ha realizado la convocatoria de la junta, cuando de medios privados de convocatoria se trata, pues solo así podrá calificar el registrador la regularidad de la celebración de la junta y por ende la inscribibilidad de los acuerdos adoptados.

            En cuanto al segundo problema acerca de la contradicción existente entre dos artículos de los estatutos, uno exigiendo un quórum reforzado y el otro el normal, la DG sobre la base de las reglas de interpretación de los contratos y de la interpretación de la Ley resuelve que la norma aplicable es la especial sobre la general, es decir la que reforzaba el quórum de adopción de acuerdos pues la misma es reveladora de la verdadera voluntad de los fundadores de la sociedad.

            Finalmente en cuanto al tercer defecto también reitera su doctrina de que no basta con decir que el cargo de administrador será remunerado, siendo la junta general la que fije esa remuneración, sino que en todo caso debe constar en estatutos el concreto sistema de esa remuneración y ello tanto para proteger al administrador como a los socios.

            Comentario: Lo más interesante de esta resolución está en la forma de solucionar la contradicción existente entre dos artículos de los mismos estatutos por los que se rige la sociedad. Prescindiendo del problema de calificación que revela la inscripción de esos estatutos, lo cierto es que en ocasiones, bien por error en la apreciación o bien por oscuridad de los propios estatutos, nos encontramos con normas contradictorias o que pueden ser interpretadas en sentidos divergentes en los estatutos inscritos de las sociedades. Pues bien en esta resolución se nos da una regla clara para solventar esas dudas, tanto en sede de calificación registral, como en sede de asesoramiento empresarial. Siempre que en unos estatutos existan reglas contradictorias, si una es general y la otra especial, es evidente que va a prevalecer la norma especial, tanto por las reglas de interpretación de la ley que eso son para los socios los estatutos sociales, como por interpretación de la verdadera voluntad de los contratantes. (JAGV)

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105. TRASLADO DE DOMICILIO POR EL ADMINISTRADOR: MODIFICACIÓN DE LOS ESTATUTOS. MOTIVACION DE LA CALIFICACION. Resolución de 25 de febrero de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil XIX de Madrid a inscribir una escritura de traslado de domicilio de una sociedad de responsabilidad limitada.

            Hechos: Se trata de una escritura en la que el administrador de una sociedad, en uso de sus facultades, traslada el domicilio dentro del mismo término municipal, modificando el pertinente artículo de los estatutos, y dándole como redacción la de expresar sólo el domicilio de la sociedad, sin más añadidos. Se da la circunstancia de que el anterior artículo de los estatutos, además de precisar el domicilio de la sociedad añadía lo siguiente: “El órgano de administración podrá sin acuerdo de la junta general, cambiar el domicilio social, pero dentro del mismo término municipal, así como establecer suprimir o trasladar las sucursales, agencias, delegaciones, oficinas y depósitos donde tenga por conveniente, en cualquier punto de o fuera de España”.

            El registrador rechaza la inscripción pues “la modificación de la redacción de un artículo de los estatutos sociales es competencia exclusiva de la Junta General (Art. 160.C LSC)”.

            La notaria recurre alegando que si el administrador puede cambiar el domicilio puede también modificar el pertinente artículo estatutario. También hace notar lo escaso de la fundamentación de la calificación registral.

            Doctrina: La DG, tras repasar su doctrina sobre la fundamentación suficiente de la nota de calificación, lo que no se ha dado en este caso, confirma no obstante la nota de calificación pues como resulta del informe del registrador lo que no podía hacer el administrador por su propia autoridad era suprimir de forma absoluta el segundo párrafo del artículo de los estatutos dedicado al domicilio social.

            Comentario: De esta resolución extraemos la evidente conclusión de que cuando el administrador, por no estar prohibido por los estatutos sociales, procede al cambio de domicilio social dentro del mismo término municipal, puede modificar el artículo estatutario pertinente, pero sólo en cuanto a la expresión de dicho domicilio, sin alterar el resto del contenido de dicho artículo, sea el que sea y aunque sea como en este caso un contenido que si se omite en los estatutos queda suplido por diversas normas de la LSC( vid. Art. 11.2 y 285.2 de la LSC).

            No obstante en estos supuestos o similares y dado que el anterior artículo de los estatutos se limitaba, después de señalar el domicilio de la sociedad, a reproducir normas legales de forma aclaratoria y cuya omisión en los estatutos, salvo lo referente a la apertura de sucursales fuera del territorio nacional, quedaban suplidas por  la Ley, lo procedente quizás hubiera sido, en aras de evitar nuevas escrituras y retrasos en el despacho, el estimar que en la intención del administrador estaba sólo modificar el artículo en lo tocante al domicilio, y no el suprimir un párrafo del artículo estatutario. En este caso se hubiera podido inscribir el documento especificando en la nota de despacho que sólo se entiende modificado el párrafo primero del art. del domicilio social quedando incólume e invariable en cuanto al resto. (JAGV)

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110. CONVOCATORIA Y CELEBRACION DE JUNTA SL. ACUERDO DE DISOLUCION. CESE ADMINISTRADORA. Resolución de 26 de febrero de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora mercantil y de bienes muebles II de Asturias, por la que se rechaza la inscripción de una escritura pública de elevación a público de acuerdos sociales.

            Hechos: Se trata de una escritura de disolución y apertura del período de liquidación en una sociedad limitada, adoptado el acuerdo por el 50% del capital social único asistente a la junta.

            La registradora opone a la inscripción los siguientes defectos.

            1º. Defectos de convocatoria en cuanto se establece una segunda convocatoria y esta ha sido hecha sólo por un representante de uno de los administradores mancomunados y no por los dos existentes en la sociedad.

            2º.  La celebración de la junta no es válida, pues lo ha sido en 2ª convocatoria.

            3º. Dudas en cuanto a que la convocatoria haya sido efectuada a todos los socios pues sólo se habla de convocatoria al otro socio, por lo que supuestamente es el titular del 50% del capital restante, pero no puede quedar duda ni ser interpretativo dicho extremo.

            4º. Dado que se dice que la disolución es conforme al art. 368, es decir el mero acuerdo de la junta, no existe quórum suficiente para la adopción del acuerdo pues el indicado art. exige más de la mitad del capital social.

            5º. La administradora mancomunada saliente no tiene facultades para elevar a público los acuerdos pues con la disolución se produce el cese de los administradores.

            6º. No consta la notificación fehaciente a los efectos del art. 111 del RRM a la otra administradora mancomunada de la sociedad.

            La interesada recurre.

            Doctrina: La DG confirma los defectos 1º, 2º, 4º, 5º y 6º y revoca el 3º.

            Su doctrina es clara, dada la claridad de los defectos: Así, en cuanto al primer defecto, confirma una vez más que no es admisible, en sede de sociedades de responsabilidad limitada, la celebración de junta en segunda convocatoria, que la competencia para convocar la junta es de los administradores mancomunados y además que no es válida la convocatoria hecha por representante, extremo no señalado expresamente en la nota de calificación, que  si la disolución es por el 368 es clara la exigencia de quórum reforzado de votación y finalmente que la administradora cesada, aunque esté facultada para ello por la junta, no puede elevar a público los acuerdos sociales, pues su cese, en caso de disolución, es ope legis y finalmente que también es necesario la notificación a los efectos del art. 111 al otro administrador mancomunado de la sociedad.

            Comentarios: Pese a lo evidente de los defectos, de los fundamentos de derecho de la resolución podemos extraer una serie de conclusiones interesantes para la debida calificación de acuerdos similares.

            1. Sobre la celebración de la junta en segunda convocatoria.

            Lo primero que destacaríamos es que la DG no dice que si se convoca una junta de sociedad limitada señalando primera y segunda convocatoria, eso sea defecto que impida la inscripción, sino que lo que realmente impide la inscripción es que la junta se haya celebrado en segunda convocatoria dada la prohibición de esta, tanto en la LSC, como de forma más clara en el RRM.

            Es relativamente frecuente, por reminiscencias de la anterior LSL de 1953 y por imitación con la sociedad anónima, que los anuncios privados o públicos de convocatorias de juntas de sociedades limitadas señalen que la junta se reunirá en primera convocatoria y de no haber quórum en segunda convocatoria a la hora o al día siguiente. Pues bien en estos casos creemos que si la junta se celebra en primera convocatoria, con quórum suficiente para adoptar los acuerdos de que se trate, el hecho de que el anuncio señale dos convocatorias, no debe llevar a la no inscripción de los acuerdos adoptados. Todo socio, si quiere garantizarse su asistencia a la junta convocada, debe asistir a la llamada en primera convocatoria, pues si deja pasar esa convocatoria y sólo asiste a la segunda puede encontrarse con que la junta ya ha sido celebrada. Es decir el hecho de convocar para dos momentos distintos no le da derecho al socio a asistir sólo a la segunda convocatoria o a optar por asistir a una u a otra, sino que esa doble convocatoria, si fuera posible, se hace en principio en beneficio de la sociedad e indirectamente de los socios, en evitación de que si a la primera convocatoria no asiste quórum suficiente, la celebración pueda realizarse en un momento posterior sin necesidad de reiterar la convocatoria. Pero si  la junta se celebra en la fecha que estaba señalado en el anuncio para celebrarla en primera convocatoria, el socio que no haya asistido a esa primera llamada, nada podrá alegar pues si dejó pasar la primera convocatoria, sea o no posible la segunda, esta segunda no sería en ningún caso de celebración obligatoria si la junta se reúne en primera convocatoria. Es decir que el defecto no está en el anuncio, sino en el hecho de que la junta se celebrara precisamente en segunda convocatoria pues en este caso sí es posible que socios que vayan a la primera, ante la falta de quórum, desistan de ir a la segunda que saben que no es admitida por la ley, y fuercen de este modo nueva convocatoria. En este caso si se celebra la junta en segunda convocatoria, sí pueden alegar indefensión pues ellos no asistieron a esa segunda sabedores de su no legal posibilidad y de la no inscripción de los acuerdos que se adopten en ella.

            Por tanto creemos que las dobles convocatoria de juntas en sociedades limitadas no son correctas, pero si se hacen eso no quiere decir que si se certifica que la junta se celebró en primera convocatoria los acuerdos, salvo otros defectos, no sean inscribibles en el registro mercantil.

            2. Sobre la convocatoria por representante.

            También es interesante la declaración terminante que hace la DG de que no es posible que la convocatoria la haga un representante del administrador. No cabe delegación en este punto, salvo el caso del consejero delegado al que se le hayan atribuido todas las facultades del consejo salvo las indelegables. Pero nótese que este consejero delegado es consejero y por tanto forma parte del consejo mientras que un representante o apoderado del administrador único, solidario o en este caso mancomunado, es por definición un extraño a la sociedad al que se le podrá apoderar con la amplitud que se quiera, pero lo que no se le podrá es dar facultades que no son delegables por no estar previstas legalmente.

            Cuestión distinta es que por error en la calificación conste inscrito en el registro un  poder, dado por un administrador, en el que este confiera facultades al apoderado para convocar la junta. En este caso entendemos que dado el principio de salvaguarda judicial de los asientos registrales y de producción de la totalidad de sus efectos mientras no sean anulados, el registrador no podrá oponerse a la inscripción de los acuerdos de una junta que haya sido convocada por el apoderado. Por ello debe extremarse el cuidad en la calificación de las facultades que se conceden a los apoderados en los poderes generales o generalísimos.

            3. Sobre la causa de la disolución.

            La expresión de esta causa es un requisito imprescindible en la inscripción de la disolución de la sociedad. No obstante, en multitud de supuestos, en la certificación se dice simplemente que la junta acuerda por unanimidad la disolución de la sociedad, sin expresar de forma expresa que la causa es el mero acuerdo de la junta o cualquiera otras de las establecidas legalmente. En estos caso siempre se plantea la duda de si procede la inscripción por presumirse que la causa es el mero acuerdo de la junta, o bien debe pedirse de forma expresa que se diga la causa sobre todo si a la  vista del balance o de otras circunstancias resulta claro para el calificante que hay otras causas por las cuales debiera disolverse la sociedad. Creemos que siempre debe expresarse la causa, precisamente para evitar estas dudas y cuestiones, si bien no estaría de más que en una futura reforma del RRM pudiera establecerse que si no se expresa la causa  se entiende que esta es el mero acuerdo de la junta general de la sociedad.

            4. Sobre señalamiento de fecha de cese de los administradores.

            Finalmente al hilo de que la elevación a público de los acuerdos sociales no puede ser hecha por la administradora cesada en sede de disolución, apunta la DG la posibilidad de que los ceses de administradores sí puedan ser hechos con señalamiento del momento en que deban surtir efecto.

            Para la DG esto es posible en los supuestos de normalidad societaria, aunque no en los de disolución en que se  “abre una fase especial en la vida social, la liquidación, que comienza a desenvolver sus efectos inmediatamente por imperativo legal en beneficio de los socios y de los terceros; entre dichos efectos está el cese incondicional de los administradores y su sustitución por los liquidadores”.

            No obstante esta admisibilidad general de señalamiento de fecha del cese, lo que parece claro es que frente a terceros, la producción de efectos empieza con la publicación del cese en el Borme. A este respecto se pueden dar dos casos: Uno, que la fecha de producción de efectos del cese sea anterior a la fecha en que se produce la inscripción y por tanto la publicación en el Borme y dos, que esa fecha sea posterior. La primera no plantea problema de clase alguna: Frente a los socios y terceros conocedores de la fecha del cese, este producirá todos sus efectos en la fecha que se diga pero frente a terceros la producción de efectos se va a producir siempre con la publicación en el Borme. El segundo supuesto plantea más dudas pues en el Borme se publica la fecha de la junta que adopta el acuerdo no existiendo posibilidad de publicar la fecha en que los socios han acordado que ese cese produzca sus efectos: Ante ello caben dos soluciones: O bien suspender la inscripción hasta que llegue esa fecha para evitar que antes se publique en el Borme que el administrador ha cesado cuando la voluntad de la junta ha sido que siga desempeñando sus funciones hasta una fecha determinada, o bien inscribir el cese pero haciendo constar en otros actos sociales que ese cese no producirá sus efectos hasta la fecha que se señale en cuya fecha además empezará a surtir también sus efectos el nombramiento del nuevo administrador. Sin embargo lo ideal sería que dada la admisibilidad del supuesto por la DG, fuera el RRM el que estableciera la concreta forma de actuar en estos supuestos. (JAGV)

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113. EN CASO DE DESIGNACION DE TRES APODERADOS PARA EJERCER FACULTADES CONJUNTA O MANCOMUNADAMENTE, NO ES NECESARIO ESPECIFICAR EL MODO CONCRETO DE ACTUACION. MOTIVACION DE LA CALIFICACION. Resolución de 27 de febrero de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil y de bienes muebles XVII de Madrid, por la que se suspende la inscripción de una escritura de apoderamiento.

            Hechos: Se confiere poder de representación a tres personas físicas para que puedan «conjunta o mancomunadamente» realizar los actos y negocios que en la misma se especifican.

            El registrador califica estimando que “debe aclararse la forma de actuación mancomunada de ejercicio del poder que se confiere. Artículo 58 RRM”.

            Se recurre por el notario alegando que “el poder se atribuye con carácter conjunto o mancomunado sin matización alguna lo que implica la necesaria concurrencia de los designados”.

            Doctrina: La DG revoca la nota de calificación.

            Estima que al caso planteado no le es aplicable el art. 233.2.c de la Ley de Sociedades de Capital  que establece, para el caso de que en la sociedad de responsabilidad limitada la estructura del órgano de administración sea de varios administradores mancomunados, lo siguiente: “el poder de representación se ejercerá mancomunadamente al menos por dos de ellos en la forma determinada en los estatutos”. Y no le es aplicable porque las normas que establecen requisitos especiales  no son aplicables a supuestos distintos, porque la representación orgánica y la voluntaria son muy diferentes, porque la razón de ser de la norma es impredicable al supuesto del apoderamiento y finalmente porque el CC sí determina como debe ser la actuación de varios apoderados conjuntos (Art. 1137 y 1139 del CC).

            Comentarios: Aunque nos pueda parecer  extraño que se confiera poder mancomunado a tres personas, por las dificultades evidentes de su actuación, si así se hace ello es responsabilidad del poderdante y debemos estimar que si lo ha hecho razones tendrá para ello sin que por medio de la calificación exijamos algo que, aunque pueda parecer  razonable u omitido por simple olvido, no es exigible cuando los términos de la actuación de los apoderados  quedan claros en los términos del poder concedido.  (JAGV)

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NOTICIAS DE INTERÉS PARA LA OFICINA NOTARIAL:

 

SOCIEDAD DE GESTIÓN DE ACTIVOS (SAREB). MODELO DE ESCRITURA

 

1).- Introducción:

 

  Uno de los instrumentos de reestructuración de Nuestro Sistema Financiero, ha sido la constitución de un “BANCO MALO” O SOCIEDAD DE GESTIÓN DE ACTIVOS (SAREB), cuyo cometido es permitir la concentración, en una sola entidad, de aquellos activos considerados como problemáticos o que pueden dañar el balance de las entidades de crédito, facilitando de este modo su gestión y logrando que, desde su transmisión, se produzca una traslación efectiva, a favor del “Banco Malo” de los riesgos vinculados a estos activos. Éste se ha constituido conforme al Real Decreto 1559/2012 de 15 de noviembre, en base al artículo 35 de la Ley 9/2012, de 14 de noviembre, de reestructuración y resolución de entidades de crédito, y su finalidad es la de gestionar determinadas categorías de activos especialmente dañados (tóxicos) o cuya permanencia en el balance de una entidad financiera se considere perjudicial para su viabilidad. Su fin es esencialmente la de contribuir al saneamiento del sistema financiero adquiriendo los activos correspondientes de forma que, desde su transmisión, se produzca una traslación efectiva de los riesgos vinculados a estos activos y enajenar los activos recibidos optimizando su valor, dentro del plazo de tiempo para el que hayan sido constituidas (Exp. de motivos).

  Es el FROB quien constituye esta sociedad, obligando a las sociedades de crédito a transmitir determinados activos, a la nueva sociedad, cuya permanencia en los balances de éstas, se considera perjudicial para su viabilidad, y con el fin de dar de baja, en el balance de dichas entidades de crédito,  dichos activos y de permitir la gestión independiente y su realización. El FROB constituye esta Sociedad como una sociedad anónima con la denominación de “Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, S.A.”, la cual se sujetará a lo establecido en la Ley 9/2012, de 14 de noviembre, en el Real Decreto 1559/2012 y demás normas del ordenamiento jurídico privado y se constituye por un plazo no superior a 15 años (en el plazo que se fije deben vender los activos transmitidos).

 

   2.- Esquema de la venta.

 

   ..- En el supuesto que recojo, se trataba de la enajenación de una cuota indivisa de garaje que, inicialmente, estaba inscrita a nombre de “CARTERA DE INMUEBLES S.A.”. Esta Entidad, tras de una absorción de diversas  inmobiliarias que actuaban como apéndice de las Cajas integradas en Bankia, se pasó a denominar BANCAJA HABITAT S.L. (y a su nombre estaba inscrito el garaje que se vende en el Registro de la Propiedad)

 

 ..-  Tras una escritura de cambio de denominación Bancaja Habitat S.L., se pasa a llamar BANKIA HABITAT S.L. UNIPERSONAL.

 

..- BANKIA HABITAT S.L. Unipersonal cedió sus activos tóxicos a la SAREB

 

..- Y finalmente la SAREB da un poder general a Bankia S.A, para que pueda vender tales inmuebles tóxicos, en nombre de aquella.

 

 ..- A su vez y a virtud del poder conferido a Bankia S.A. por la Sareb, ésta puede venderlos directamente o puede sustituir dicho poder a favor de alguna de sus inmobiliarias, si no se han disuelto, según el poder alegado, por ejemplo BANKIA HABITAT S.L.”

 

 

3.- Modelo de venta de activos por parte del Sareb (Bankia)

 

  La rapidez observada en la constitución de la SAREB y el inicio inmediato de la venta por dicha Mercantil de los “activos tóxicos” adquiridos, por precios muy rebajados, ha hecho que, desde el punto de vista notarial y registral, las escrituras de compraventa sean muy complejas, dado que todavía, en los Registros de la Propiedad, los inmuebles enajenados aparecen inscritos a nombre de las Mercantiles que transfirieron los mismos a la nueva Entidad Sareb o de sus filiales inmobiliarias.

 

  Con todas las reservas y tratando de que aquellos notarios y registradores que se enfrenten con este pequeño “galimatías”, tengan, si es posible, alguna luz (y no se encuentren tan desamparados, como yo me he sentido) ofrezco este borrador (hecho en parte sobre la base de una minuta aportada), como posible herramienta de trabajo, que deberá ser, con toda seguridad, corregido y, en su caso, aumentado, y de la que he hecho antes  un pequeño esquema y que se limita a la venta de los activos aportados al Sareb por Bankia.

 

 

“COMPRAVENTA.

Parte vendedora: "SOCIEDAD DE GESTION DE ACTIVOS PROCEDENTES DE LA RESTRUCTURACION BANCARIA, SOCIEDAD ANÓNIMA (SAREB).”.        

Parte compradora: DON ******      

NÚMERO ******    

En ****, mi residencia, a  ******* 

Ante mí, *********** Notario del Ilustre Colegio de *****        

==== C O M P A R E C E N ----

De una parte (representante/s parte vendedora):

DON *******           

Y DOÑA *** 

Y de otra parte (parte compradora):

DON **********

 INTERVIENEN:

   A) De un lado, DON y DOÑA *****,  como Apoderamos Mancomunados de Bankia S.A., que actúan, ****en nombre y representación de la SOCIEDAD DE GESTION DE ACTIVOS PROCEDENTES DE LA REESTRUCTURACION BANCARIO SOCIEDA ANÓNIMA (en adelante SAREB), constituida por tiempo indefinido con la denominación de “SOCIEDAD PROMOTORA DE LA SOCIEDAD DE GESTION DE ACTIVOS PROCEDENTES DE LA RESTRUCTURACION BANCARIO SOCIEDAD ANÓNIMA”, mediante escritura autorizada por el Notario de Madrid, Don ******, el 28 de noviembre de 2012, con número 4.095 de orden de su protocolo, modificada su duración así como su denominación, por la actual, en virtud de escritura otorgada ante el Notario de Madrid, Don *******, el 12 de diciembre de 2012, con el número 1.624 de su protocolo, siendo actualmente la sociedad de duración limitada hasta el 28 de noviembre de 2027. Inscrita en el Registro Mercantil de Madrid, al Tomo 30.521, folio 1, Sección 8ª, Hoja M 549.293, inscripción 1ª. Está domiciliada en Madrid, Paseo de la Castellana, 89, y tiene asignado el C.I.F. número A-86.602.158.

Tiene por objeto social, la tenencia, gestión y administración directa o indirecta, adquisición y enajenación de los activos y en su caso, pasivos que le sean transmitidos por las entidades de crédito a las que se refiere la Disposición Adicional Novena  de la ley 9/2012 de 14 de Noviembre, de reestructuración y resolución de entidades de crédito (o cualquier otra normativa que la sustituya, desarrolle o complete) que figuren en el balance de la misma o en el de cualquier entidad sobre la que ésta ejerza control en el sentido del artículo 42 del Código de (así como de cualesquiera otros que llegue a adquirir en el futuro consecuencia de la citada actividad de gestión y administración de los primeros).         

   1).-  Ejercen dicha representación, de una parte,  en virtud de poder otorgado por la SAREB a BANKIA, S.A, mediante Escritura autorizada por el Notario de Madrid, Don **********, el 26 de Febrero de 2013, número 385 de su Protocolo, inscrita en el Registro Mercantil de la Provincia de Madrid, inscripción 17ª, hoja M-549293, copia autorizada de la cual tengo a la vista, y considero suficiente para este otorgamiento, ya que en ella el SAREB, concedía poder general a favor de Bankia, S.A., con facultades para proceder a la venta de toda clase de bienes inmuebles de que fuera titular el SAREB, fijando plazos, precios y demás condiciones que juzgue convenientes.                 

  Además dichos dos comparecientes,  se encuentran facultados para completar, a efectos de su inscripción, la descripción de las fincas que se cedieron a favor de la SAREB, en la escritura de Elevación a Público de Transmisión de Activos a favor de la SAREB otorgada por el Notario de Madrid Don ****** el 21 de Diciembre de 2012 bajo el número 2304 de su protocolo con el fin de completar a efectos de inscripción la descripción de las fincas cedidas en la referida escritura a la que se hace referencia en el apartado de Título y que ya obra en el Registro de la Propiedad.

  (Esto se hace dado que en la transmisión de activos de Bankia a la Sareb sólo se indica un numero de finca registral y el Registro de la Propiedad correspondiente, con lo cual es el notario que autoriza la escritura de venta el que, en base a este apoderamiento conferido por la Sareb, debe proceder a la descripción registral de la finca, con su referencia catastral, y demás datos exigidos legalmente)

   2.- Además dichos dos apoderados actúan en nombre y representación de BANKIA, S.A., en virtud de los siguientes poderes:  

DON****** en virtud de su nombramiento como apoderado clase C, en la escritura de poder otorgada el día ocho de Julio de dos mil once, ante el Notario de Madrid, Don ********, bajo el número *** de protocolo, cuya copia autorizada debidamente inscrita me exhibe, causando la inscripción 200ª de las de la sociedad.           

Y Doña ***  en virtud de su nombramiento como apoderada clase C, en la escritura de poder que le fue conferido el día 8 de julio de 2011, ante el Notario de Madrid, Don ******, bajo el número **** de protocolo, cuya copia autorizada parcial debidamente inscrita me exhibe, causando la inscripción 200ª de las de la sociedad.   

De copias autorizadas de las citadas escrituras de poder, que tengo a la vista, resultan facultados, entre otras cosas, para contratar activa o pasivamente, respecto de toda clase de bienes muebles e inmuebles, derechos o participaciones de aquellos; ejercitar y cumplir sobre ellos toda clase de derechos; disponer, enajenar y adquirir, con las condiciones de contado, confesado o aplazado que estime pertinentes; otorgar compraventas, permutas, cesiones en pago y para el pago y subrogaciones.  

     Me manifiestan los comparecientes que dicho apoderamiento continúa vigente y que subsiste la entidad a la que representan, sin que hayan variado  las circunstancias identificadoras de la misma, especialmente, el objeto social y el domicilio.       

     Por el contenido de las Copias autorizadas de las referidas Escrituras y del Testimonio que luego se cita y que tengo a la vista yo el Notario les juzgo con capacidad y facultades suficientes para la Compraventa con descripción complementaria de finca/s que se instrumente en la presente Escritura.          

DECLARACIÓN DE TITULAR REAL.- De acuerdo con lo dispuesto en la orden EHA/114/2008, de 29 de enero, reguladora del cumplimiento de determinadas obligaciones de los notarios en el ámbito de la prevención del blanqueo de capitales y en la Ley 10/2010, de 28 de abril de prevención del blanqueo de capitales y en la financiación del terrorismo (en adelante, la “Ley 10/2010”), los comparecientes hacen constar:

Que en la Sociedad que representa ****** “titular real” en los términos definidos por el artículo 4 de dicha Ley.

B) Y DON ************** (el comprador)****,  actúa en su propio nombre y derecho.

  Les identifico por sus reseñados documentos exhibidos y tienen, a mi juicio, según actúan, la capacidad legal necesaria para otorgar esta escritura de COMPRAVENTA; y, a tal efecto,           

   DICEN Y OTORGAN:

PRIMERO.- Los dos representantes de la “SOCIEDAD DE GESTION DE ACTIVOS PROCEDENTES DE LA REESTRUCTURACION BANCARIA, SOCIEDAD ANONIMA” COMPLEMENTAN la escritura autorizada por el Notario de Madrid Don ******, el día 21 de diciembre de 2012, número 2.304 de Protocolo, en el sentido de transcribir la descripción hipotecaria extensa, los datos registrales, la referencia catastral, los títulos previos, y el inmueble en que se integra la finca registral número del Registro de la Propiedad de Alicante Número ***, finca ****** que va a ser objeto de transmisión en esta misma escritura y que –según compruebo yo, el Notario— es una de las que figuran en la relación incorporada como Anexo 2.3 (i) “Bienes Inmuebles” de la mencionada escritura de elevación a público de denominado “Contrato de Transmisión de Activos”.       

SEGUNDO.- Que (BANCAJA HABITAT S.A.)****  (una de las Inmobiliarias de Bankia S.A. y actuales titulares registrales de la finca que se describe), hoy la "SOCIEDAD DE GESTION DE ACTIVOS PROCEDENTES DE LA RESTRUCTURACION BANCARIA, SOCIEDAD ANÓNIMA”, es dueña en pleno dominio de lo siguiente, cuya descripción según título es la siguiente:  

LA PARTICIPACION INDIVISA DE *** que se concreta con lo siguiente:     

NUMERO *****.- PLAZA DE APARCAMIENTO, en planta de sótano SEGUNDO, o más profundo, señalada con el número ****. Está delimitada por grafismos en el suelo de la planta. Tiene unas medidas de 2’50 metros de ancho, por 4’80 metros de fondo. Tiene una superficie útil de 12’00 metros cuadrados, una superficie construida de 13’20 metros cuadrados, y una superficie construida con repercusión de elementos comunes de 27’60 metros cuadrados. Linda, según se entra en la plaza: por frente, zona de circulación y maniobras; por la derecha entrando, plaza de aparcamiento número 122-B; por la izquierda entrando, plaza de aparcamiento número 120-B; y por el fondo, plaza de aparcamiento número 99-B.

INSCRIPCION.- Registro de la Propiedad de Alicante número*** tomo 1837, libro 1837, folio 46, finca registral número *****.       

REFERENCIA CATASTRAL.- 7782704YH1478B03**. Queda unida certificación catastral descriptiva y gráfica, obtenida a través de mi firma electrónica avanzada.

   Advierto a los otorgantes que, por no exhibir documento alguno que acredite la referencia catastral de las fincas incurren en el incumplimiento de la obligación establecida en el artículo 38 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el Texto Refundido a la Ley de Catastro Inmobiliario.          

VALOR DE LA PARTICIPACION INDIVISA OBJETO DE LA COMPRAVENTA:

*********

Finca a la que pertenece la participación indivisa concretada en la plaza de aparcamiento descrita anteriormente:        

URBANA NUMERO ***nta de sótano segundo o más profundo del Conjunto Residencial "NÁYADE", sito en Alicante, sobre la parcela resultante*****. Mide, aproximadamente *** metros cuadrados útiles y **** metros cuadrados construidos (incluida su parte proporcional en elementos comunes). Se accede a la misma mediante los diez núcleos de comunicación, escaleras y ascensores) de que consta el conjunto, comprar

tiendo además acceso rodado, mediante rampa, con la planta de sótano primero. Visto de la calle C del Plan Parcial, linda: ******       

CUOTA.- En el conjunto 10,54%.   

INSCRIPCIÓN.- Registro de la Propiedad de Alicante número ***, tomo 1582, libro 1582, folio 61, finca registral número ***.           

TÍTULO.- 1).- La participación indivisa de finca, la adquirió la Mercantil BANCAJA HABITAT S.A. , hoy "SOCIEDAD DE GESTION DE ACTIVOS PROCEDENTES DE LA RESTRUCTURACION BANCARIA, SOCIEDAD ANÓNIMA” en pleno dominio, en virtud de la escritura que luego se indica.

  2).-  Inicialmente la Entidad titular de la finca descrita, era  CARTERA DE INMUEBLES S.A., que, posteriormente cambió su denominación por la de BANCAJA HABITAT S.A.,  tras de la absorción de determinadas inmobiliarias de las Cajas constituyentes de Bankia S.A., y cambió su denominación por la de BANKIA HABITAT, SOCIEDAD UNIPERSONAL, con CIF B-46644290, en virtud de la decisión de su socio único BANKIA, S.A., con CIF A-14010342, en escritura autorizada en Valencia, el 12 de Julio de 2.102, por el Notario Don *****, con el número 1.143, y que figura inscrita en el Registro Mercantil de la provincia de Valencia, inscripción 191ª, cuya copia autorizada tengo a la vista.         

  3).-. Finalmente, BANKIA HABITAT, SOCIEDAD UNIPERSONAL, mediante escritura de elevación a público de un contrato de transmisión de activos autorizada por el Notario de Madrid, Don *************, el día 21 de diciembre de 2012, con el número **** de su protocolo, cede todos los activos, entre ellos la finca que se describe en esta escritura, a favor de la SOCIEDAD DE GESTION DE ACTIVOS PROCEDENTES DE LA REESTRUCTURACION BANCARIA, S.A., constando relacionados los activos cedidos en el anexo 2.3 del contrato de cesión protocolizado en la misma.

  Dicha transmisión comporta la subrogación de la SOCIEDAD DE GESTION DE ACTIVOS PROCEDENTES DE LA REESTRUCTURACION BANCARIA, S.A. en todos los derechos y obligaciones de los inmuebles transmitidos y por ello deviene  titular de/l/los inmueble/s que es/son objeto de esta escritura.      

   4).- En virtud de lo anteriormente indicado, se solicita al Sr. Registrador, que con carácter previo a la inscripción de la compraventa que en esta escritura se documenta, se proceda a la inscripción de las fincas transmitidas a la Entidad SAREB DE GESTION DE ACTIVOS PROCEDENTES DE LA REESTRUCTURACION BANCARIA, S.A. como consecuencia de las escrituras precitadas, quedando así debidamente documentada la sucesión del tracto registral.

  5).- IMPUESTO SOBRE EL INCREMENTO DE VALOR DE LOS TERRENOS URBANOS.  

De acuerdo con lo dispuesto en el apartado 4 del artículo 104 del texto refundido de la Ley reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, en la adquisición por la SOCIEDAD DE GESTION DE ACTIVOS PROCEDENTES DE LA REESTRUCTURACION BANCARIA, S.A. del inmueble objeto de esta escritura no se devengó el Impuesto Municipal de Incremento de Valor de los terrenos de naturaleza urbana y en la presente transmisión de inmuebles se debe entender que el número de años a lo largo de los cuales se ha puesto de manifiesto el incremento de valor de los terrenos no se ha interrumpido por causa de la transmisión realizada a la SOCIEDAD DE GESTION DE ACTIVOS PROCEDENTES DE LA REESTRUCTURACION BANCARIA, S.A.     

De acuerdo con lo anterior la fecha a considerar a efectos de la liquidación del citado impuesto municipal de la SOCIEDAD DE GESTION DE ACTIVOS PROCEDENTES DE LA REESTRUCTURACION BANCARIA, S.A. en la presente compraventa es  22 de Mayo de 2009, fecha de adquisición a efectos fiscales de la sociedad BANCAJA HABITAT, S.L.U.

CARGAS.- La finca que se transmite se encuentra gravada con la siguiente carga, según resulta del Registro de la Propiedad:           

Por razón de procedencia:    

Gravada con SERVIDUMBRE a favor de IBERDROLA DISTRIBUCIÓN ELÉCTRICA SAU.  Consistente en el derecho a establecer y mantener un centro de transformación y otra SERVIDUMBRE de uso y utilización de dos centros de Transformación de energía eléctrica, cuyo contenido consta en la información registral adjunta y que el comprador declara conocer y aceptar.    

INFORMACION REGISTRAL:    

No se ha podido acceder telemáticamente, por imposibilidad técnica, al contenido de los Libros del Registro de la Propiedad para comprobar la titularidad y cargas de la finca.

a) Sin embargo se ha obtenido por medio de telefax la nota informativa a que se refiere el artículo 175 del Reglamento Notarial, dentro de los diez días naturales anteriores a este otorgamiento, la cual concuerda con lo antes indicado. Dicha nota se une a la presente escritura.       

b) Además se va a efectuar, conforme a lo que establece el artículo 249 del Reglamento Notarial, la presentación telemática de la presente escritura al Registro de la Propiedad, a salvo el caso excepcional de imposibilidad técnica o solicitud del interesado, en que la misma se llevará a cabo mediante fax.        

c) La descripción del inmueble, su titularidad y la situación de cargas, antes expresadas, resultan de las manifestaciones realizadas por las partes, del título de propiedad, y de la nota registral indicada.         

No obstante lo anterior, yo, el Notario, advierto a los otorgantes que la situación registral existente con anterioridad a la presentación de esta escritura en el Registro de la Propiedad, será la que prevalezca sobre las manifestaciones y documentos expresados.

ARRENDAMIENTOS.- Libre de arrendatarios y ocupantes, según manifiesta la parte compradora.  

Normas de comunidad.- Estatutos.- Son conocidos y aceptados por la parte compradora, que conoce su eficacia  frente a terceros y se compromete a su cumplimiento.   

IMPUESTO SOBRE BIENES INMUEBLES.- La parte vendedora, por medio de su representante, manifiesta desconocer si existe en este momento alguna cuota tributaria pendiente del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, así como por que ejercicios fiscales

La parte vendedora se compromete a abonar las cantidades pendientes por dicho impuesto, con los límites a que quede obligada el Vendedor conforme a la Ley, en el momento el Ayuntamiento le gire los correspondientes recibos, eximiendo a la parte compradora del pago de dichos recibos.

 Si dichos impuestos le fuesen girados a la parte compradora, esta deberá notificárselo a la parte vendedora dentro del plazo voluntario para el abono de dichos recibos, pudiendo proceder la parte vendedora según su criterio a recurrir el mismo si así lo estimara conveniente o al abono del mismo.

GASTOS DE COMUNIDAD.- En relación con los gastos generales de la comunidad de propietarios y los derivados de obras de conservación del edificio del que forma parte el objeto de la presente transmisión, la parte transmitente declara:  

a) Que al día de hoy no adeuda a la comunidad cantidad alguna.  

b) Que desconocen si existen derramas para el pago de mejoras en el inmueble que hayan de hacerse efectivas a partir del día de hoy.

c) Y no aporta certificación acreditativa de las anteriores manifestaciones, de cuya obligación es exonerada expresamente en este acto, por la parte adquirente.      

d) En el caso de que por parte de la comunidad de propietarios se efectuara reclamación, bien a la parte vendedora o bien a la parte compradora, de algún gasto de comunidad devengado con anterioridad a la adquisición del inmueble por parte de la Vendedora, ésta tan solo vendrá obligada a abonar aquellos a los que por ley estuviera obligada. Adquiriendo por ello, el compromiso la parte vendedora de, según su criterio, o bien abonar los mismos o bien realizar en nombre del adquirente cuantas actuaciones sean necesarias para oponerse a su pago. En ambos casos, la parte vendedora, asumirá, tanto los pagos, como las costas y gastos que por ello debiera pagar el comprador. El adquirente se obliga a poner en conocimiento de la parte vendedora, la existencia de cualquier reclamación tan pronto como tenga conocimiento de la misma, a fin de que la parte vendedora pueda proceder a su oposición si así lo cree conveniente.

SEGUNDO.- ****HABITAT, SLU, hoy "SOCIEDAD DE GESTION DE ACTIVOS PROCEDENTES DE LA RESTRUCTURACION BANCARIA SOCIEDAD ANÓNIMA” según está representada, VENDE y TRANSMITE como CUERPO CIERTO y a POR PRECIO ALZADO, a DON *********, que COMPRA y ADQUIERE***, el pleno dominio de LA PARTICIPACION INDIVISA DE **** que se concreta la plaza de garaje NUMERO ****, descrita en el precedente apartado PRIMERO de esta escritura, libre de cargas y gravámenes, libre de arrendatarios y ocupantes, al corriente del pago de  gastos de comunidad e impuestos, en todos sus aspectos físicos, jurídicos y urbanísticos, en el estado en que actualmente se encuentra, y con todo lo que le es inherente o accesorio. 

TERCERO.- El precio de esta compraventa es la suma de **** que según hacen constar ambas partes, se satisface, por la parte compradora a la vendedora, en el día de hoy, mediante un cheque bancario nominativo emitido por BANCO POPULAR, S.A., a nombre de SAREB, del que dejo unido fotocopia a esta escritura, siendo la cuenta de origen de los fondos la número*****        

Se da carta de pago, salvo buen fin. 

CUARTO.- La vendedora ha facilitado a la parte compradora cuantas informaciones y visitas ha interesado para el mejor conocimiento del objeto de la compraventa, por lo cual dicha parte compradora conoce, acepta y asume  perfectamente su superficie, situación urbanística, defectos o vicios aparentes, estado  físico y legal, así como el estado de conservación y calidades puestas de manifiesto, circunstancias todas ellas que acepta y que se han tenido en cuenta para la determinación de su precio, fijado alzadamente, y renuncia a formular cualquier tipo de reclamación de saneamiento por vicios o defectos aparentes y ocultos.          

QUINTO.- Todos los honorarios, gastos e impuestos que se deriven de la presente transmisión serán satisfechos por la parte compradora, excepto el pago del Impuesto Municipal sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, que será de cuenta de la parte vendedora.           

Teniendo en cuenta que la adquisición del inmueble objeto de la presente escritura por la SOCIEDAD DE GESTION DE ACTIVOS PROCEDENTES DE LA REESTRUCUTRACION BANCARIA, SA se encontró no sujeta al Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana al amparo de la Disposición Final Decimoséptima de la Ley 9/2012, de 14 de noviembre, de reestructuración y resolución de entidades de crédito, se hace constar que la fecha de adquisición del inmueble objeto de transmisión es 21 de diciembre de 2012 a efectos del devengo y liquidación del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.         

SEXTO. IMPUESTOS.- En relación con el Impuesto sobre el Valor añadido (IVA), la Vendedora hace constar que la presente transmisión está sujeta a IVA por pertenecer los inmuebles a su patrimonio empresarial, sin que constituya la totalidad del mismo ni una unidad económica autónoma.          

No obstante, la entrega se encuentra exenta del citado impuesto conforme a lo dispuesto en el artículo 20.Uno.22º de la Ley 37/1992, del IVA.

Como consecuencia de todo ello, esta entrega de bienes queda sujeta y exenta de IVA y sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas en su modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas.     

SÉPTIMO.- La parte compradora manifiesta ser conocedora que adquiere un inmueble de segunda ocupación, habiendo sido informado por la parte vendedora de que tendrá que obtener, de su cuenta y riesgo, en el caso de que sea requerido para ello por el Ayuntamiento de la localidad, la licencia de ocupación, aportando cuantas certificaciones y boletines se precise para ello, y adaptando las instalaciones, si lo estima necesario o conveniente, siendo de su cuenta los gastos derivados para la obtención de los mismos.           

Así como, manifiesta la parte compradora, ser conocedora de que en el caso de que sea necesario, deberá cursar el alta de los servicios y suministros que precise el inmueble para su uso y disfrute, obteniendo para ello los boletines correspondientes y adaptando las instalaciones si se estima necesario o conveniente, siendo de su cuenta y cargo cuantos gastos se originen hasta su total obtención.

Los pagos correspondientes que se deban realizarse por dichos servicios y suministros y que se devenguen a partir de la firma de la presente escritura, serán de cuenta y cargo de la parte compradora.     

La parte vendedora no asume, las deudas pendientes por los servicios y suministros que pudieran mantener los anteriores propietarios por cuanto que no constituyen carga real sobre el inmueble ni son de obligado pago por el comprador.       

NOVENO.- Serán de cuenta de la parte compradora, todos los gastos derivados de la obtención de la correspondiente licencia de  ocupación, o alta o acometidas de los servicios y suministros que precise el inmueble, así como los pagos correspondientes que deban realizarse por dichos servicios y suministros y que se devenguen a partir de la firma de la presente escritura.     

La vendedora no asume, las deudas pendientes por los servicios y suministros que pudieran mantener los anteriores propietarios por cuanto que no constituyen carga real sobre el inmueble ni son de obligado pago por el comprador.         

DÉCIMO.- Sin perjuicio de que en este acto se hace entrega al comprador de un juego de llaves para acceder al inmueble, ******.    

UNDÉCIMO.- Que habida cuenta que el título de propiedad del transmitente no se encuentra inscrito en el Registro de la Propiedad, y considerando la obligación del mismo de proceder a la tramitación de su inscripción,  se pone de manifiesto en esta escritura que en el propio título de adquisición del transmitente,  al que se ha hecho referencia en el apartado correspondiente al título, se hizo constar que  fueron requeridos “todos los notarios de España para que el que reciba, por cualquier medio, testimonio parcial de la escritura de transmisión de activos que precede, en el que se haga constar la inclusión en ella de uno o varios activos, proceda, por si solo y sin necesidad de ulterior requerimiento, previas las consultas registrales y catastrales que sean necesarias y una vez que disponga de toda la información necesaria, a autorizar acta complementaria de la escritura de transmisión, que se considerará parte integrante de ella, recogiendo la descripción completa del activo o activos relacionados, y a presentar telemáticamente en el registro de la propiedad copia autorizada del acta”. A tal efecto yo, el Notario autorizante, he obtenido del Notario de Madrid, Don ****, testimonio en relación de la citada escritura, en el día de hoy y por correo electrónico corporativo, suscrita con su firma electrónica avanzada notarial, que he comprobado y considero auténtica, relativa al mismo.   

Traslado su contenido a un folio de papel de uso exclusivamente notarial, de la serie BH, número  **, que incorporo a esta matriz.    

Yo, el Notario, doy fe que el testimonio que consta en el citado folio, es idéntico al que he obtenido por correo electrónico corporativo.          

DUODÉCIMO.- Los datos de carácter personal que constan en la presente Escritura serán utilizados por la Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria, S.A, con domicilio social en Madrid, Paseo de la Castellana, número 89, con finalidad con la finalidad de celebrar, mantener, cumplir y controlar la relación contractual creada o que vaya a crearse en virtud de este documento y para el cumplimiento por la Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria, S.A, de sus obligaciones legales. Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria, S.A, se compromete a tratar de forma absolutamente confidencial los datos de carácter personal, utilizándolos sólo para las finalidades indicadas, y manifiesta que tienen implantadas todas aquellas medidas técnicas y organizativas necesarias para garantizar la seguridad de los mismos. El interesado podrá revocar en cualquier momento los consentimientos prestados en la presente solicitud así como ejercer sus derechos de acceso, rectificación, cancelación y oposición, dirigiendo su solicitud por escrito, acreditando su identidad, a la dirección de correo electrónico protecciondatos@sareb.es.          

APODERAMIENTO:         

Los comparecientes autorizan a la Gestoría Administrativa ****** para que por cualquiera de sus empleados, pueda llevar a cabo la tramitación de la presente escritura ante cualquier Administración Tributaria, y en especial ante la CONSELLERIA D’ECONOMIA, HISENDA I OCUPACIÓ DE LA GENERALITAT VALENCIANA (DIRECCIÓ GENERAL DE TRIBUTS), o sus Oficinas Liquidadoras de Distrito Hipotecario, a los efectos del cumplimiento de las obligaciones derivadas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones y/o Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, autorizándole a la confección de las autoliquidaciones, pago de los citados Impuestos y presentación y retirada del documento.       

Igualmente le autorizan para que pueda presentar y tramitar en los Ayuntamientos correspondientes todas las liquidaciones de impuestos, entre ellos el de Plus Valía, cambio de titularidad del inmueble si fuere preciso y cualquier otra gestión.       

Asimismo le autorizan para que pueda presentar copia de esta escritura y de cuantas otras, previas, posteriores o complementarias, hayan podido formalizarse o se formalicen, en orden a su inscripción en el Registro de la Propiedad o Mercantil, así como efectuar las gestiones y declaraciones que puedan competir a aquellos, en relación con los actos que se contienen en tales escrituras, comunicando los datos necesarios para la liquidación de los tributos que se devenguen, encaminados a calificar y cuantificar el importe a ingresar, y quedando igualmente facultados para dirigir comunicaciones o formalizar escritos ante  dichas Administraciones Tributarias.          

Además le autorizan para que, con independencia del medio utilizado por el Notario para la práctica del asiento de presentación (fax, presentación telemática o cualquier otro), sea dicha Gestoría la que continúe la tramitación de tales documentos, hasta lograr la práctica de la inscripción o asiento correspondiente (incluso con presentación, en su caso, de una copia autorizada, en papel, de dicha escritura o escrituras) y pudiendo, por tanto, recibir del Registro las notificaciones y calificaciones de dicho documento o documentos, así como satisfacer los correspondientes honorarios, y llevar a cabo, en suma, cuantas actuaciones sean necesarias hasta lograr la práctica del asiento o asientos registrales, pudiendo también solicitar la intervención de Registrador Sustituto o interponer recursos o reclamaciones de cualquier clase.         

RESERVAS Y ADVERTENCIAS LEGALES:    

Hago las reservas y advertencias legales y en especial, las de la Ley 41/2007 de Reforma del Mercado Hipotecario, y en particular, a efectos fiscales, advierto de las obligaciones tributarias que incumben a las partes en su aspecto material, formal y sancionador, así como de las consecuencias de su posible inexactitud y de las afecciones legales.

Les indico expresamente la obligación de autoliquidar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en el plazo de treinta días hábiles, así como la obligación de autoliquidar el Impuesto sobre Incremento de Valor de los Terrenos Urbanos (Plus-Valía) en el mismo plazo.   

En todo caso queda advertido al adquirente de que conforme al artículo 254 de la Ley Hipotecaria tras el Dto Ley 16/2012, no se podrá practicar la inscripción de esta escritura en el Registro de la Propiedad, en tanto no se acredite, previamente, haber presentado la autoliquidación del Impuesto de Plus Valía Municipal, o en su caso, la declaración o la comunicación de esta transmisión al Ayuntamiento correspondiente, produciéndose entre tanto el cierre registral para esta operación.         

LEY DE PROTECCION DE DATOS:      

De acuerdo con lo establecido en la Ley Orgánica 15/1999, de 13 de Diciembre, de protección de datos de carácter personal, los comparecientes quedan informados y aceptan la incorporación de sus datos a los ficheros automatizados existentes en la Notaría, esto es, “Protocolo y documentación notarial” y “Administración organizada de la Notaría”, regulados por la Orden Ministerial de 19 de febrero de 2.003, así como del hecho de que tales datos puedan ser cedidos a aquellas Administraciones públicas que de conformidad con una norma con rango de Ley, tengan derecho a ellos. Igualmente quedan informados de su derecho de acceso, rectificación, cancelación de dichos ficheros y de su derecho de oposición a la incorporación de sus datos a los citados ficheros.  

LECTURA Y OTORGAMIENTO:           

Leída por mí, el Notario, esta escritura a los comparecientes, en los términos que ordena el artículo 193 del Reglamento Notarial, previa advertencia del derecho que les hago saber tienen a hacerlo por sí, manifiestan quedar debidamente informados de su contenido y lo ratifican y le prestan su libre consentimiento y la firman conmigo el Notario.

De la identificación de los comparecientes por sus documentos de identidad, de que, a mi juicio, tienen capacidad y legitimación para este otorgamiento, de que el consentimiento ha sido libremente prestado, de que el otorgamiento se adecua a la legalidad y a la voluntad debidamente informada de los mismos y, en lo que proceda, del contenido íntegro de este instrumento público, extendido en dieciséis folios de papel notarial, serie BH, el presente y los anteriores en orden (todos correlativos), yo, el Notario, doy fe.”

  

ALGO MÁS QUE DERECHO

 

DAVID EAGLEMAN: “INCÓGNITO” (Las Vidas secretas del cerebro)

 

    David Eagleman (Nuevo México, 1971) es un prestigioso neurocientífico del Baylor College of Medicine, donde dirige el Laboratorio de Percepción y Acción, así como la iniciativa sobre Neurociencia y Derecho. Ha publicado los libros “Sum: Forty Tales from the Afterlives” (Pantheon Books, 2009), “Wednesday is Indigo Blue” y el que hoy comento, recogiendo algún recorte “Incognito: The secret Lives of the Brain” (Pantheon Books, 2011). Actualmente está preparando el título “Live Wired: How the Brain Reconfigures itself”. Su obra “Incógnito”, ha sido hoy por hoy la más leída en Nuestro País, por los profanos, como yo mismo.

 

   La tesis de la obra está sintetizada en su título: una gran parte de nuestra actividad cerebral es el producto de múltiples estratos neuronales que conforman un complejo ecosistema de depurados programas automáticos sobre los que nuestra conciencia no tiene ningún control; por lo que la relevancia de la conciencia como depositaria del yo, como representante de la individualidad, como agente electivo, queda seriamente en entredicho. Así, Eagleman hace que el 'libre albedrío', el atributo más insigne del ser humano, se tambalee. No lo pulveriza. Pero lo deconstruye con rigor. (Página Oficial del escritor Eduardo Suárez)

 

   Varios periodistas han tratado en los últimos días de este autor: Así por ejemplo Pedro Cuartango (El Mundo 10 abril 2013) dice “Los griegos (y los egipcios) pensaban que el pensamiento estaba en el corazón, Galeno lo situó en el cerebro, y muchos siglos después  este órgano (el cerebro) sigue siendo un misterio... Los científicos que lo han estudiado han llegado a la conclusión de que más del 95% de nuestra actividad es inconsciente. Respiramos, nos movemos y pensamos, sin darnos cuenta de ello. Incluso actividades como vestirnos, conducir un coche o escribir a máquina son puramente intuitivas. Siempre he pensado que los sentimientos y los deseos pesan mucho más que las razones en la conducta humana..”

 

  En una entrevista con el autor, preparada por Eduardo Suárez (El Mundo 6 abril de 2013) se dice: “A nivel individual, tenemos la impresión de que tomamos decisiones por medio de un proceso razonado que controlamos conscientemente. La mayoría de nuestros actos los generan partes del cerebro a las que no tenemos ningún acceso. A nivel social imaginamos que todos somos iguales por dentro, pero esto es una afirmación bienintencionada, pero no es cierta, todos somos muy distintos y nuestra inteligencia o nuestra agresividad siempre son diferentes.. La mente consciente es la parte más pequeña de lo que ocurre en el cerebro, ya que la mayoría de la actividad cerebral funciona como lo hace el corazón o el aparato digestivo…Nuestro cerebro está gobernado por una especia de lucha de rivales, pese a que tendemos a pensar en nosotros como una unidad; pero nuestro cerebro está compuesto de muchas partes que compiten entre sí: a veces cooperan y a veces luchan entre ellas.. No somos responsables de nuestra genética, ni de muestro entorno, por eso el debate sobre la responsabilidad penal es tan interesante. Todos somos distintos y no hemos elegido ser así. Eso no significa que debamos dejar libres a los delincuentes, pero sí debemos comprender mejor su biología y crear un sistema judicial más individualizado…nuestros sentimientos están guiados por programas impresos en nuestros genes por millones de años de selección natural.. cuando un hombre elige a una mujer atractiva, no es consciente de que esa no es su elección, sino que la elección es de esos programas que funcionan en sus circuitos cerebrales desde hace muchas generaciones…”

 

   De este libro, que aconsejo leer, puedo sacar algunas conclusiones: primero que todo en nuestro cuerpo es intercambiable, menos el cerebro; éste es como una caja cerrada en la que, pese a nuestros avances, no hemos podido penetrar, ni conocer exactamente su funcionamiento, desconocemos cual es la causa del alzhéimer, del párkinson, la anorexia etc..,  ; segundo nuestro poder para tomar decisiones es muy limitado, apenas una pequeñísima parte del cerebro puede tomar conscientemente decisiones, ya que es nuestra carga biológica y nuestros genes, quienes nos están presionando en un sentido u otro, con lo que el libro albedrío en la toma de decisiones es tremendamente limitado (posiblemente el policía que se lanzó a la vía del metro madrileño para salvar a una pobre mujer que se había desmayado, ni siquiera pensó en las consecuencias que tal acción podría tener para él); y por ello los héroes o los cobardes en determinada acción, ni siquiera piensan lo que hacen. Sólo a base de una formada voluntad y de actuar drásticamente en nuestra toma de decisiones, nos pueden empujar a aquello que conscientemente queremos realizar, tratando muchas veces de vencer a nuestro inconsciente.  Selecciono algunos trozos del libro, pero recomiendo su lectura, quizá plagada de demasiados ejemplos:

 

 “Mírese bien al espejo. Detrás de su magnífico aspecto se agita un universo oculto de una maquinaria interconectada. La máquina incluye un complejo andamiaje de huesos entrelazados, una red de músculos y tendones, una gran cantidad de fluidos y la colaboración de órganos internos que funcionan en la oscuridad para mantenerle con vida. Todo ello dentro de una lámina de material sensorial autocurativo y de alta tecnología que denominamos piel y que recubre sin costuras su maquinaria en un envoltorio agradable.. su cerebro está compuesto por células llamadas neuronas y glías, cientos de miles de millones. Cada una de estas células es tan complicada como una ciudad y cada una de ellas contiene todo el genoma humano y hace circular miles de millones de moléculas en intrincadas economías. Cada célula manda impulsos eléctricos a otras células, en ocasiones hasta cientos de veces por segundo…Ese órgano de un kilo doscientos gramos – con su rosácea consistencia de gelatina- es un material computacional cuya naturaleza nos es ajena. Se compone de partes en miniatura que se configuran a sí mismas y supera con creces cualquier cosa que se nos haya ocurrido construir. De manera que si alguna vez se siente perezosos o aburrido, anímese: es usted el ser más ajetreado y animado del planeta.

 

  Lo primero que aprendemos al estudiar nuestros propios circuitos es una lección muy simple: casi todo lo que hacemos, pensamos y sentimos no está bajo nuestro control consciente. Los inmensos laberintos neuronales aplican sus propios programas. El tú consciente –ese yo que poco a poco vuelve a la vida cuando se despierta por la mañana-  es el fragmento más pequeño de lo que ocurre en su cerebro. Aunque dependemos del funcionamiento del cerebro para nuestras vidas interiores, él actúa por su cuenta. Casi todas sus operaciones quedan fuera de la acreditación de seguridad de la mente consciente. El “yo” simplemente no tiene derecho de entrada.

 

  Muchos de nosotros creemos que todos los adultos poseen la misma capacidad para llevar a cabo elecciones sensatas. Como idea no está mal, pero es errónea. Las diferencias entre un cerebro y otro son enormes y no sólo influye la genética, sino el entorno en que crece cada uno. Hay muchos “patógenos” (tanto químicos como conductuales) que pueden influir en cómo acabamos siendo; entre ellos el abuso de sustancias por la madre durante la gestación, el estrés maternal o el nacer con poco peso. Cuando un niño crece, que se le desatienda o se le maltrate, o que sufra lesiones en la cabeza, pueden causar problemas en su desarrollo mental… Quién es usted comienza mucho antes de su infancia: comienza con la concepción. Si cree que los genes tienen poca importancia en cómo se comporta la gente, considere este hecho asombroso: si es portador de una serie concreta de genes,, la probabilidad de que cometa un delito violento, aumenta con un 882%...Por tanto  en lo que se refiere a la naturaleza o crianza, lo importante es que usted no eligió ninguna de las dos. Procedemos de un proyecto genético y nacemos en un mundo cuyas circunstancias, en nuestros años más formativos, no podemos elegir. Las complejas interacciones entre los genes y el entorno significan que los ciudadanos de nuestra sociedad poseen perspectivas y capacidades variadas a la hora de tomar decisiones. No se trata de elecciones en las que participe el libre albedrío de los ciudadanos, son las manos de naipes que nos han repartido.. Como no hemos elegido los factores que afectaron a la formación y estructura de nuestro cerebro, los conceptos de libro albedrio y responsabilidad personal comienzan a aparecer con signos de interrogación.

 

  A los largo del siglo pasado, la neurociencia ha demostrado que la mente consciente ya no es la que lleva el timón de nuestra vida. Apenas cuatrocientos años después de nuestra caída del centro del universo, hemos experimentado la caída del centro de nosotros mismos. Sabemos que el acceso consciente a la maquinaria que hay bajo el capó es lento y a menudo ni siquiera ocurre; sabemos que el mundo que vemos no se corresponde necesariamente con que hay ahí fuera: la visión es una construcción del cerebro y su único trabajo es generar una narrativa útil a nuestras escalas de interacciones. Las ilusiones visuales revelan un concepto más profundo, que nuestros pensamientos son generados por una maquinaria a la que no tenemos acceso directo.. vemos finalmente que el cerebro puede operar de manera muy distinta cuando se ve transformado por una apoplejía, un tumor, los narcóticos o cualquier suceso que altere su biología, ello sacude nuestras pueriles nociones de responsabilidad.. ¿qué les queda a los humanos después de todos estos destronamientos?  Comenzamos a menguar en importancia prácticamente hasta quedar en nada. Ha quedado claro que las escalas temporales de las civilizaciones representan apenas un destello en la larga historia de la vida multicelular del planeta y que la historia de la vida no es más  que un destello en la historia del propio planeta. Y este planeta y la vastedad del universo no es más que una diminuta mota de materia que se aleja de otras motas a una velocidad cósmica a través de la desolada curvatura del espacio.

 

Dentro de doscientos millones de años, este vigoroso y productivo planeta será consumido por la expansión del sol y como escribió Leslie Paul en “The Annihilation of Man”:

  Toda vida morirá, toda mente se extinguirá, y todo será como si nunca hubiera ocurrido. Para ser honesto, ésa es la meta hacia la que se dirige la evolución, ése es el final “benévolo” de la furiosa vida y la furiosa muerte.. Toda vida no es más que una cerilla que se enciende en la oscuridad. El resultado final.. es privarla completamente de sentido..”

 

Alicante Mayo 2013 (JLN)

 

 

 

 

Visita nº  desde el 2 de mayo de 2013.

  

 

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