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PRÁCTICA REGISTRAL

REGISTRO DE LA PROPIEDAD

BOE NOVIEMBRE 2012

(JDR)

 

RESEÑA ABREVIADA  DE ALGUNAS DE LAS NOVEDADES MÁS DESTACADAS DEL BOE DE DICHO MES.

(Para información más completa, véase el informe mensual)  

                 

 

1.- DISPOSICIONES GENERALES

A destacar:

.- CALENDARIO LABORAL 2013:

.- TASAS EN LA ADMINISTRACIÓN DE JUSTICIA

.- SAREB. ARANCELES.

.- DÍAS INHÁBILES 2013

2.- SENTENCIAS SOBRE CALIFICACIÓN REGISTRAL No se han publicado.

 

3.- RESOLUCIONES DE LA DGRN   A destacar:

A destacar:

362. Acta de declaracion de herederos: no es suficiente el testimonio en relacion, debiendose de aportar copia integra de la misma.

368. Ausencia de inscripción en el registro mercantil del nombramiento de administrador: no puede estimarse suplida por la reseña que hace el notario autorizante a fin de acreditar la realidad y validez de su nombramiento 

392. Representación voluntaria derivada de representación orgánica. Reseña incompleta del documento del que resulta la representacion. 

397. Anotación preventiva de embargo en procedimiento seguido por una comunidad de propietarios contra la herencia yacente y herederos desconocidos.   

        

     

1.- DISPOSICIONES GENERALES:

  

CALENDARIO LABORAL 2013. Resolución de 30 de octubre de 2012, de la Dirección General de Empleo, por la que se publica la relación de fiestas laborales para el año 2013.

          El próximo año habrá ocho fiestas nacionales retribuidas y no sustituibles. A ellas se añaden las fijadas por las CCAA y las locales.

            Los ocho días festivos comunes de 2013 serán:

                 - el martes 1 de enero (Año Nuevo),

                 - el 29 de marzo (Viernes Santo),

                 - el miércoles 1º de mayo (Día del Trabajo),

                 - el jueves 15 de agosto (Asunción de la Virgen),

                 - el sábado 12 de octubre (Fiesta Nacional),

                 - el viernes 1 de noviembre (Todos los Santos),

                 - el viernes 6 de diciembre (Día de la Constitución)

                 - y el miércoles 25 de diciembre (Natividad del Señor).

          El lunes siguiente a la Epifanía del Señor (7 de enero) será festivo en todas las comunidades excepto Cataluña, Galicia, Baleares, Valencia, La Rioja y País Vasco.

            Cataluña y Valencia son las únicas comunidades que no celebrarán el Jueves Santo.

            El Lunes de Pascua (1 de abril) será fiesta en Cataluña, Baleares, Cantabria, Valencia, Navarra, La Rioja y País Vasco.

PDF (BOE-A-2012-13644 - 4 págs. - 252 KB)    Otros formatos   Corrección de errores

 

CATALUÑA. Instrucción 1/2012, de 3 de octubre, por la que se aprueban las normas para la designación de registrador interino y accidental en Cataluña.

          Esta Instrucción tiene como antecedente inmediato otra Instrucción homónima de la DGRN, de 31 de mayo de 2012.

          Aunque cambian muchas palabras del texto, el contenido es similar al de la Instrucción de 31 de mayo de 2012 a la que nos remitimos. Apuntamos un par de salvedades:

             -  La competencia para la designación corresponde a la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas.

             - Cuando haya varios solicitantes el Decano propondrá al registrador que considere con más disponibilidad para ejercer la interinidad del Registro (en la Instrucción de la DGRN es el más moderno).

          Esta Instrucción se ha publicado en el Diari Oficial de la Generalitat del 2 de noviembre de 2012.

Texto     Ver PDF

 

VALENCIA. Ley 5/2012, de 15 de octubre, de Uniones de Hecho Formalizadas de la Comunitat Valenciana.

PDF (BOE-A-2012-13776 - 8 págs. - 190 KB)    Otros formatos

 

VALENCIA. Ley 6/2012, de 24 de octubre, de Medidas Urgentes para el Impulso de la Actividad Comercial y la Eliminación de Cargas Administrativas.

          Entró en vigor el 30 de octubre de 2012. (GGB)

PDF (BOE-A-2012-13777 - 5 págs. - 168 KB)    Otros formatos

 

CONTRATO DE FORMACIÒN. Real Decreto 1529/2012, de 8 de noviembre, por el que se desarrolla el contrato para la formación y el aprendizaje y se establecen las bases de la formación profesional dual.

          Entró en vigor el 10 de noviembre de 2012.

PDF (BOE-A-2012-13846 - 18 págs. - 287 KB)    Otros formatos

 

NAVARRA. Ley Foral 16/2012, de 19 de octubre, de modificación del artículo 42 de la Ley Foral 35/2002, de 20 de diciembre, de Ordenación del Territorio y Urbanismo.

           Esta Ley introduce una nueva definición mucho más rigurosa y ajustada a su naturaleza de dos instrumentos urbanísticos:

             - Planes Sectoriales de Interés Supramunicipal

             - Proyectos Sectoriales de Interés Supramunicipal

          Se justifica esta nueva definición más precisa en que se trata de instrumentos permiten al Gobierno de Navarra, en los casos legalmente previstos, no solo para condicionar las competencias urbanísticas locales, sino incluso para asumir su ejercicio directamente modificando el planeamiento municipal vigente. De ahí la necesidad de delimitar estrictamente su ámbito de aplicación

          Asimismo se establecen unos requisitos más precisos en cuanto a la declaración de incidencia supramunicipal que se pretende que ofrezcan una mayor seguridad jurídica.

          Entró en vigor el 30 de octubre de 2012. (GGB)

PDF (BOE-A-2012-14017 - 3 págs. - 150 KB)    Otros formatos

 

ILLES BALEARS. Ley 12/2012, de 26 de septiembre, de medidas tributarias para la reducción del déficit de la Comunidad Autónoma de las Illes Balears.

          Entró en vigor el 7 de octubre de 2012. (GGB)

PDF (BOE-A-2012-14022 - 10 págs. - 217 KB)    Otros formatos

 

*REESTRUCTURACIÓN BANCARIA. Ley 9/2012, de 14 de noviembre, de reestructuración y resolución de entidades de crédito.

          Esta Ley tiene como precedente inmediato el Real Decreto-ley 24/2012, de 31 de agosto, de reestructuración y resolución de entidades de crédito. El Congreso de los Diputados, tras convalidar este RDLey, acordó que se tramitara como Proyecto de Ley que ha devenido en la presente Ley.

(…). (JFME)

PDF (BOE-A-2012-14062 - 74 págs. - 1301 KB)    Otros formatos

  

*DESAHUCIOS. Real Decreto-ley 27/2012, de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios.

Exposición de motivos.

          Justifica las dos medidas que se adoptan en atención a la necesidad de aliviar la situación de los deudores hipotecarios más desfavorecidos por la grave crisis que nos azota. La urgencia de adoptarlas obliga a utilizar el cauce del Real Decreto Ley.

          Recuerda que, aunque la tasa de morosidad es baja en los préstamos hipotecarios (un 3%), las familias que se ven abocadas a incumplir sus obligaciones asumidas para adquirir su vivienda habitual, con riesgo de perderla, generan un drama social que exige tomar medidas para garantizar que ningún ciudadano sea conducido a una situación de exclusión social.

          Se trata de profundizar en la línea de otras medidas recientes, como el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, para reforzar el marco de protección a los deudores que, a causa de circunstancias excepcionales, han visto alterada su situación económica o patrimonial.

          Reconoce la necesidad de abordar una reforma más en profundidad del marco jurídico de tratamiento a las personas físicas en situación de sobreendeudamiento y, en particular, de analizar mejoras sobre los mecanismos de ejecución hipotecaria.

          Después comenta las dos medidas, pero, para no ser repetitivos, engarzaremos sus comentarios en el texto articulado.

 

Primera medida: Suspensión de los lanzamientos sobre viviendas habituales de colectivos especialmente vulnerables.

          Definición. Hasta transcurridos dos años desde la entrada en vigor de este real decreto-ley, no procederá el lanzamiento cuando en un proceso judicial o extrajudicial de ejecución hipotecaria se hubiera adjudicado al acreedor, o a persona que actúe por su cuenta, la vivienda habitual de personas que se encuentren en los supuestos de especial vulnerabilidad y en las circunstancias económicas previstas en este artículo.

          Requisitos. Son de dos tipos.

          A) Formar parte de uno de los siguientes colectivos sociales (unidades familiares consideradas de especial vulnerabilidad):

             a) Familia numerosa.

             b) Monoparental con dos hijos a cargo.

             c) Con un menor de tres años.

             d) Con un miembro que tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite de forma permanente para realizar una actividad laboral.

             e) Si el deudor hipotecario está desempleado y ha agotado las prestaciones por desempleo.

             f) Con la que convivan una o más parientes del titular de la hipoteca o su cónyuge hasta el tercer grado de consanguinidad o afinidad, con discapacidad, dependencia o enfermedad grave que les incapacite para realizar una actividad laboral.

             g) En la que exista una víctima de violencia de género, si la vivienda es su domicilio habitual.

          Se entiende por unidad familiar la compuesta por el deudor, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar.

          B) Circunstancias económicas. Han de cumplirse todas las siguientes:

             a) El conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no puede superar el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples. En consecuencia, los ingresos mensuales no pueden superar los 1.597 euros (ya que el IPREM se ha fijado para 2012 en 532 euros al mes)

             b) Que, en los cuatro años anteriores al momento de la solicitud, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas, en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda. Se entiende que hay “alteración significativa” cuando el esfuerzo que represente la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado por al menos 1,5.

             c) Que la cuota hipotecaria resulte superior al 50 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. Combinando este requisito con el anterior, podrían darse situaciones irracionales. Supongamos el caso de una familia que tenía una carga de deuda hipotecaria hace cuatro años de un 40% sobre sus rentas, algo muy común. Pues, por el efecto combinado de ambos requisitos, la carga actual debería de superar el 60% para acogerse a este RDLey.

             d) Que se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor y concedido para la adquisición de la misma.

          Duración de la medida: La suspensión se extenderá desde el 16 de noviembre de 2012 al 16 de noviembre de 2014.

          Vivienda Habitual.

             - Sólo afecta a los lanzamientos sobre la única vivienda de la familia. Así, pues, quedan fuera segundas viviendas o locales, aunque sirvan de sede al negocio familiar.

             - El deudor no puede ser propietario de más viviendas.

             - El préstamo o crédito tiene que haber sido concedido para su adquisición. Esta restricción puede resultar injusta, pues deja fuera de la ley la pérdida de la vivienda de los padres que avalaron a sus hijos o los préstamos para rehabilitación o para apuntalar el negocio familiar. Si lo que pretende la ley es evitar que pierdan su único techo determinados colectivos vulnerables, esta restricción carece de sentido.

          Tipos de procedimientos afectados.

             - Afecta tanto a los judiciales como a los extrajudiciales seguidos ante notario. Pero no parece que se suspendan los procedimientos en sí, sino tan sólo el lanzamiento. La E. de M. dice expresamente: “sin alterar el procedimiento de ejecución hipotecaria”.

             - Pero, incluso, aunque se den todos los requisitos antes apuntados, parece que no se suspenderá el lanzamiento si el adjudicatario no es el acreedor o persona que actúe por cuenta de éste.

             - ¿Y los fondos de titulización? Aunque no sean personas, al carecer de personalidad jurídica, una interpretación teleológica nos lleva a entender que las viviendas adjudicadas a los mismos también se incluirán en el paraguas de la norma, si existe una vinculación jurídica o económica con la entidad acreedora, pues, de entenderse lo contrario, se vería fácilmente burlada su finalidad.

             - ¿Y si se la adjudica un subastero profesional? Según el texto aprobado, podría haber lanzamiento a no ser que se acreditase que actúa por cuenta del acreedor.

          Acreditación.

             - Cuándo. El deudor acreditará los requisitos en cualquier momento del procedimiento de ejecución hipotecaria y antes de la ejecución del lanzamiento

             - Ante quién: ante el juez o el notario encargado del procedimiento

          Qué ha de acreditar:

             a) Ingresos por los miembros de la unidad familiar:

                1.º Certificado de rentas, y en su caso, Patrimonio, expedido por la AEAT de los últimos cuatro ejercicios.

                2.º Ultimas tres nóminas percibidas.

                3.º Certificado de la cuantía mensual percibida por prestaciones o subsidios por desempleo.

                4.º Certificado de los salarios sociales, rentas mínimas de inserción o ayudas análogas de asistencia social concedidas por las Comunidades Autónomas y las entidades locales.

                5.º En caso de trabajador por cuenta propia, se aportará el certificado de la AEAT o, si percibe la prestación por cese de actividad, el certificado del órgano gestor en el que figure la cuantía mensual recibida.

             b) Número de personas que habitan la vivienda:

                1.º Libro de familia o documento acreditativo de la inscripción como pareja de hecho.

                2.º Certificado de empadronamiento que alcance la actualidad y los seis meses anteriores.

             c) Titularidad de los bienes:

                1.º Certificados de titularidades expedidos por el Registro de la Propiedad en relación con cada uno de los miembros de la unidad familiar. No aclara si han de ser negativos del territorio nacional (Servicio de Índices) o positivos en relación con la vivienda. Sería demasiado complejo que se exigiera investigar que todos y cada uno de los miembros no tuviese otra vivienda en ningún otro lugar de España.

                2.º Escrituras de compraventa de la vivienda y de constitución de la garantía hipotecaria y otros documentos justificativos, en su caso, del resto de las garantías reales o personales constituidas, si las hubiere.

             d) Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse situado en el ámbito de aplicación de este RDLey.

 

Segunda medida: Fondo social de viviendas.

          Se encomienda al Gobierno que promueva con el sector financiero la constitución de un fondo social de viviendas propiedad de las entidades de crédito, destinadas a ofrecer cobertura a aquellas personas que hayan sido desalojadas de su vivienda habitual por el impago de un préstamo hipotecario, cuando concurran en ellas las circunstancias anteriormente desgranadas.

          Este fondo social de viviendas tendrá por objetivo facilitar el acceso a estas personas a contratos de arrendamiento con rentas asumibles en función de los ingresos que perciban.

 

          Derecho transitorio. Esta norma será de aplicación a los procesos judiciales o extrajudiciales de ejecución hipotecaria que se hubieran iniciado a la entrada en vigor de este real decreto-ley, en los que no se hubiese ejecutado el lanzamiento.

          Entró en vigor el 16 de febrero de 2012, mismo día de su publicación en el BOE, por lo que ha estado “en vigor” siete horas y media antes de ser publicado (el BOE suele incorporar la edición del día a las siete y media de la mañana).

          Comentarios:

          - Continuamente nos están machacando los medios de comunicación con declaraciones, incluso de juristas, diciendo que “ha de cambiarse la vetusta Ley Hipotecaria de 1909”. Sin embargo, ni la ley es de 1909, ni el núcleo fundamental del cambio está en ella, sino en la Ley de Enjuiciamiento Civil, la cual, por cierto, no es tan vetusta al datar del año 2000.

          - Aunque se haya criticado –y con razón- el abuso durante este año de la técnica del Real Decreto Ley, en este caso es difícil que alguien ponga en duda su “extraordinaria y urgente necesidad”.

          - Ahora bien, la aplicación práctica de la primera medida –fuera de su trascendencia mediática- puede resultar escasa porque, aunque el RDLey es bastante generoso en la definición de los colectivos potenciales beneficiarios, los requisitos objetivos añadidos muestran un importante cicaterismo, ya que han de cumplirse todos.

          - Como ejemplos de cicaterismo, podemos señalar los siguientes.

             - El límite de 1597 euros es de ingresos brutos y vale tanto para familias de dos miembros como de ocho.

             - El límite del 50% del esfuerzo puede ser muy superior si ya antes de la crisis se soportaba un esfuerzo grande. Ver ejemplo puesto más arriba.

             - No se protege a los padres que avalaron el préstamo del hijo.

          - Hay importantes elementos de azar en esta regulación. No tiene sentido desde el punto de vista del fin perseguido -evitar la pérdida de un techo a las unidades familiares más sensibles- que, si el piso se lo queda una entidad de crédito, no haya lanzamiento y si se lo queda un profesional de las subastas sí lo pueda haber.

          - El Fondo Social, aunque lo anuncie el Gobierno, va a ser sobre viviendas que no son de su propiedad sino de los bancos. ¿Cómo se lo va a imponer? ¿Y a cambio de qué?

          ¿Quiénes serían los destinatarios de esas viviendas? Veo como candidatos:

             - Los ya desahuciados que formen parte de los colectivos protegidos.

             - Los que se desahucien tras la moratoria de dos años y que pertenezcan también a estos colectivos.

             - Creo que se debería de aplicar también a unidades familiares protegidas pero que, al no cumplir los muy exigentes requisitos subjetivos, puedan seguir siendo desahuciadas: Ejs: familias numerosas, pisos quedados por subasteros profesionales, padres que avalaron a sus hijos…

          Tal vez lo más trascendente cara al futuro, sea el anuncio hecho en la reseña del Consejo de Ministros sobre posibles inclusiones en trámite parlamentario:

             - el establecimiento de nuevos umbrales para la aplicación del Código de Buenas Prácticas, para poder entrar en procesos de reestructuración de la deuda, de quita o, en su caso, de dación en pago.

             - mejorar aspectos relacionados con las subastas

             - modificar la regulación de los intereses de demora

             - más independencia  de las sociedades de tasación frente a las instituciones bancarias

             - evitar sobreendeudamientos en las compras de vivienda habitual

             - mecanismos para evitar cláusulas abusivas en las negociaciones hipotecarias.

          De todos modos, bienvenido sea este RDLey si sirve para aliviar la angustia de un puñado de familias y desarrollar en las conciencias un sentimiento de solidaridad hacia aquellas personas que están sufriendo de manera más descarnada el azote de la crisis. (JFME)

          Ver reseña del Consejo de Ministros.

          Ver resumen del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos.

          Ver análisis pormenorizado del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos.

          Ver declaraciones del Notario José Ignacio Navas Olóriz, miembro de la Comisión sobre desahucios, a El País.

          Ver: normativa europea (en francés). Normativa francesa. Normativa italiana.

          Ver artículo de Fernando Gomá sobre cómo afecta al procedimiento extrajudicial.

PDF (BOE-A-2012-14115 - 4 págs. - 159 KB)    Otros formatos    Convalidación

 

*SAREB, FAB Y SOCIEDADES DE GESTIÓN DE ACTIVOS. Real Decreto 1559/2012, de 15 de noviembre, por el que se establece el régimen jurídico de las sociedades de gestión de activos.

          La Ley 9/2012, de 14 de noviembre, de reestructuración y resolución de entidades de crédito, resumida más arriba, ha venido a implantar en España el marco normativo general para la gestión de crisis bancarias, con el fin de que los poderes públicos dispongan de los instrumentos más adecuados para realizar la reestructuración y, en su caso, la resolución ordenada de las entidades de crédito que atraviesan dificultades.

          Entre los instrumentos de reestructuración y resolución diseñados por la Ley –que representa una novedad en nuestro Derecho- se encuentra el relativo a la utilización de las llamadas sociedades de gestión de activos, que permite la concentración en una sociedad de aquellos activos considerados como problemáticos o que puedan dañar el balance de las entidades, facilitando de este modo su gestión y logrando que, desde su transmisión, se produzca una traslación efectiva de los riesgos vinculados a estos activos.

          La regulación de estas sociedades se aborda en la L 9/2012 desde dos perspectivas:

             - Por un lado, en el capítulo VI se incluye la regulación genérica de la sociedad de gestión de activos, que será de aplicación a todos aquellos supuestos, presentes o futuros, en los que la reestructuración o resolución de una entidad de crédito, pueda requerir la constitución de este tipo de sociedades.

             - Por otro, las disposiciones adicionales séptima a décima de la citada ley contienen una regulación de carácter específico, ordenando la constitución de la sociedad de gestión de activos a la que se transmitirán los activos provenientes del proceso de reestructuración bancaria que actualmente se está llevando a cabo en nuestro país.

          En estas disposiciones adicionales:

             - Se establece el marco jurídico aplicable a la creación de la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, en adelante SAREB, y a los activos que le serán transmitidos;

             - se prescribe qué entidades vendrán obligadas a transmitir sus activos a la sociedad,

             - y se posibilita la constitución de agrupaciones de activos y pasivos de la SAREB que conformarán patrimonios separados carentes de personalidad jurídica.

          Este real decreto desarrolla las previsiones de la Ley 9/2012 en materia de sociedades de gestión de activos, tanto en su aspecto genérico como en el específico apuntados.

          Tiene cuatro capítulos:

          El capítulo I, denominado “Disposiciones generales”, trata de tres temas:

          1. Objeto. Es el de desarrollar el régimen de organización y funcionamiento de las sociedades de gestión de activos, así como las facultades del FROB, y del Banco de España en relación con aquéllas, de acuerdo con lo dispuesto en el capítulo VI y disposiciones adicionales 7ª a la 10ª de la Ley 9/2012, de 14 de noviembre.

          2. Definiciones. Entre ellas están las de sociedades de gestión de activos, sociedades gestoras de Fondos de Activos Bancarios, activos adjudicados o adquiridos en pago de deudas, fecha de valoración, mercado activo, sociedad del sector inmobiliario, valor de mercado o valor económico.

          3. Objetivos. Estas sociedades han de contribuir al saneamiento del sistema financiero adquiriendo los activos correspondientes con una traslación efectiva de los riesgos vinculados a estos activos. Se deben minimizar los apoyos financieros públicos y enajenar los activos recibidos dentro del plazo de tiempo para el que hayan sido constituidas.

          El capítulo II se refiere a los activos transferibles a una sociedad de gestión de activos.

          El FROB podrá obligar a una entidad de crédito a transmitir a una sociedad de gestión de activos determinadas categorías de activos, que figuren en el balance de la entidad (o sobre las que controle), cuando se trate de activos especialmente dañados o cuya permanencia en dichos balances se considere perjudicial para su viabilidad, a fin de dar de baja del balance dichos activos y de permitir la gestión independiente de su realización.

          Para concretar estas categorías, se definen una serie de criterios cualitativos y cuantitativos generales, así como específicos para los derechos de créditos y bienes inmuebles, que serán utilizados por el FROB para definir las categorías de activos que serán objeto de transmisión.

             a) Criterios cualitativos generales: Naturaleza del activo (inmueble, créditos…), negocio jurídico de adquisición (compra, dación…) y actividad con la que se encuentra relacionado el activo.

             b) Criterios cualitativos derechos de crédito: Garantías, clasificación y ubicación geográfica

             c) Criterios cualitativos bienes inmuebles: Destino, estado, clasificación y ubicación geográfica

             d) Criterios cuantitativos generales: Antigüedad en balance y Valor.

             e) Criterios cuantitativos los derechos de crédito: Valor de la garantía.

          El Banco de España podrá, mediante circular, ampliar estos criterios, y resolverá las dudas sobre la inclusión de un activo dentro de las categorías definidas por el FROB.

          Una vez realizados los ajustes de valoración y determinado el valor de transmisión por el Banco de España, el FROB ordenará la definitiva transmisión de los activos.

          El capítulo III contiene las normas relativas a los ajustes de valoración y al valor de transmisión de los activos que determina la fase final de la fijación del precio de transmisión.

          A) Ajustes de valoración.

             - El ajuste de valoración que deba realizar la entidad de crédito para cada categoría de activo no podrá ser inferior –pero sí superior- a la cobertura que le corresponda en aplicación de las circulares dictadas por el Banco de España en materia de contabilidad de las entidades de crédito ni a la que pudiera serle de aplicación en virtud de lo dispuesto en el Real Decreto-ley 2/2012, de 3 de febrero, y en la Ley 8/2012, de 30 de octubre.

             - Los criterios de valoración tienen en cuenta si los activos cotizan o no en un mercado activo, pues, en el primer caso, se aplicará el valor de mercado en la fecha de valoración

             - Diferencia  entre la valoración de inmuebles, derechos de crédito e instrumentos representativos del capital social y da criterios para cada categoría.

          B) Valor de transmisión.

             - La determinación final del valor de transmisión se realizará por el Banco de España, partiendo de informes de valoración encargados a uno o varios expertos independientes. Podrá utilizar el informe realizado por un experto independiente antes de la entrada en vigor de este real decreto como parte del ejercicio de prueba de resistencia y de valoración de activos del sistema financiero español, en el marco del Memorando de Entendimiento de 23 de julio de 2012.

             - El Banco de España ajustará luego la estimación de acuerdo con los criterios previstos en este real decreto.

             - El valor de transmisión se expresará para cada categoría de activo como un porcentaje del valor en libros de los activos tras realizar los ajustes precisos.

             - Costes y gastos. Cualquier importe devengado o vencido, y no pagado en la fecha de valoración, relacionado con cualquiera de los activos transmitidos a las sociedades de gestión de activos, lo será por cuenta y a cargo de la entidad de crédito transmitente, incluidos los gastos fiscales y legales derivados del otorgamiento e inscripción de escrituras.

          El capítulo IV introduce el régimen aplicable a la SAREB y a sus patrimonios separados, los fondos de activos bancarios (FAB), a los que esta podrá transferir sus activos.

          A) La SAREB.

          Constitución. El FROB constituirá una sociedad anónima con la denominación de Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, S.A., en adelante SAREB.

          Regulación. Se regirá por la Ley 9/2012, de 14 de noviembre, este real decreto y demás normas del ordenamiento jurídico privado.

          Duración. Sus Estatutos, no podrán fijar un periodo superior a 15 años.

          Objeto social. El objeto exclusivo será la tenencia, gestión y administración directa o indirecta, adquisición y enajenación de los activos que, de conformidad con lo dispuesto en la sección 3.ª de este capítulo le transmitan las entidades de crédito.

.         Capital social. Lo fijará el FROB, así como la prima de emisión.

          Accionistas. El art. 19 enumera 13 entidades o tipos de entidades que pueden serlo como el FROB o las entidades de crédito. El Ministerio de Economía podrá ampliar la lista. El capital público no podrá llegar al 50%.

          Órganos de gobierno. Serán los que establece la Ley de Sociedades de Capital para las sociedades anónimas, con las particularidades que se disponen en esta sección.

             - Consejo de Administración. Tendrá entre 5 y 15 miembros, personas de reconocida honorabilidad comercial y profesional, que deberán poseer conocimientos y experiencia adecuados para ejercer sus funciones. Al menos una tercera parte serán consejeros independientes. No pueden desempeñar cargo político electo ni ostentar un cargo similar o mantener relaciones laborales, mercantiles o profesionales con sociedades dedicadas a una actividad análoga a la de la SAREB o tener intereses significativos en dichas sociedades.

             - Comité de Auditoría y Comité de Retribuciones y Nombramientos. Estos comités, constituidos por el Consejo de Administración habrán de contar con una mayoría de consejeros independientes.

             - Comités de apoyo al Consejo de Administración. La SAREB habrá de constituir los siguientes comités: a) Comité de dirección. b) Comité de riesgos. c) Comité de inversiones. d) Comité de activos y pasivos.

          Cuentas anuales. Se aplicará lo previsto en la Ley de Sociedades de Capital, con las especialidades de esta sección. No podrá formular cuentas anuales de carácter abreviado.

          Web. La SAREB deberá disponer de página web para dar publicidad por medios electrónicos a la información que le sea legalmente exigible.

          Blanqueo. La SAREB se entenderá incluida entre los sujetos obligados a que se refiere el artículo 2.1 de la Ley 10/2010, de 28 de abril.

          Informes

             - Con carácter semestral, la SAREB elaborará un Informe de Actividad.

             - Anualmente, un experto independiente elaborará el Informe independiente de Cumplimiento.

             - La Sareb informará periódicamente a la Central de Información de Riesgos del Banco de España.

          Comisión de Seguimiento. Realizará un análisis del cumplimiento de los objetivos generales de la Sareb.

          B) Patrimonios separados

          Exposición de Motivos:

             - La Ley 9/2012, de 14 de noviembre, permite a la SAREB transferir sus activos a fondos especiales, con el fin de facilitar el proceso de desinversión, adaptándolo a las especialidades de los activos gestionados por esta sociedad.

             - A estos efectos, los FAB están creados con el propósito, singular y exclusivo, de servir como herramientas para la desinversión en la SAREB.

             - Su regulación, inspirada en la de los fondos de titulización y las instituciones de inversión colectiva, pretende dar plenas garantías a los inversores de FAB, sin menoscabar la necesaria flexibilidad exigible a unos fondos creados con una estructura muy singular de activos, y cuya comercialización se dirige en exclusiva a inversores profesionales.

          Régimen jurídico general. La SAREB podrá constituir los patrimonios separados carentes de personalidad jurídica a los que se refiere la D. Ad. 10ª de la Ley 9/2012, de 14 de noviembre, que se regirán por lo previsto en esta sección y, en su defecto, por las normas vigentes en materia de fondos de titulización de activos y de titulización hipotecaria, así como de instituciones de inversión colectiva en tanto resulten de aplicación, atendiendo a su naturaleza específica.

          Denominación. Los patrimonios separados recibirán la denominación general de «Fondos de Activos Bancarios» y las siglas «FAB», que quedan reservadas a este tipo de instituciones.

          Patrimonio. El inicial de los FAB deberá integrar activos y, en su caso, activos y pasivos, procedentes de la SAREB. Será también posible la transmisión, por la SAREB, de activos y, en su caso, activos y pasivos, a un FAB ya existente, siempre que la escritura de constitución de éste así lo prevea.

          Gestión. La gestión y representación de los FAB estará necesariamente encomendada, de modo exclusivo y reservado, a una sociedad gestora de fondos de titulización de activos, que deberá cumplir con las particularidades que se determinan en la Ley 9/2012, de 14 de noviembre y en este real decreto, por lo que las anteriores a la Ley 9/2012 han de convalidarse.

          Activo y pasivo.

             - Lo determinan los arts 30 y 31.

             - Los acreedores de un FAB solo podrán hacer efectivos sus créditos frente al patrimonio del FAB.

          Régimen de la transmisión de activos y pasivos.

             - Las transmisiones de activos por parte de la SAREB a un FAB se sujetarán al régimen establecido en los apartados 1 y 4 del artículo 36 de la Ley 9/2012, de 14 de noviembre.

             - La transmisión de activos ha de ser plena e incondicionada, por la totalidad del plazo remanente hasta el vencimiento, si lo hubiera y sin garantías.

             - Han de formalizarse en documento contractual que acredite el negocio e informarse a la CNMV.

          Constitución.

             - Los FAB se crearán mediante escritura pública cuyo contenido mínimo se especifica y se registrarán en la CNMV. En todo caso, las cuentas anuales de los FAB deberán ser depositadas en la CNMV.

             - La escritura podrá prever la creación de un sindicato de tenedores de valores emitidos por el FAB que se regirá por lo dispuesto en la D. Ad. 10ª de la Ley 9/2012, de 14 de noviembre.

          Compartimentos.

             - El patrimonio de los FAB podrá, cuando esté previsto en la escritura de constitución, articularse en compartimentos independientes.

 

             - Para la creación de los mismos, será necesario el otorgamiento de escritura pública complementaria, que habrá de inscribirse en el registro de la CNMV.

             - Con cargo a un compartimento concreto podrán emitirse valores o asumirse obligaciones de diferentes clases.

             - La parte del patrimonio del FAB atribuido a cada compartimento responderá exclusivamente de los costes, gastos y obligaciones expresamente atribuidos a ese compartimento y de los que no hayan sido atribuidos expresamente a un compartimento en proporción establecida en la escritura complementaria.

             - Los acreedores de un compartimento solo podrán hacer efectivos sus créditos frente al patrimonio de dicho compartimento.

          Fusión y escisión. Los arts. 38 y 39 las regulan.

             - Se considerará fusión aquella operación por la que uno o más FAB transfieran a otro ya existente o de nueva creación, la totalidad de sus activos y pasivos, disolviéndose sin liquidación.

             - Se considerará escisión aquella operación en la que uno o más FAB transfieran a otro u otros, existentes o de nueva creación, un conjunto de activos o pasivos.

            - Puede haber fusión y escisión de compartimentos.

             - Los acreedores gozarán de derecho de oposición a las operaciones de fusión o escisión en los términos y por el plazo previsto en la D. Ad. 10ª de la Ley 9/2012, de 14 de noviembre. La escritura pública de constitución del FAB podrá prever un régimen de exclusión o limitación de este derecho.

          Extinción y disolución.

             - Los FAB –o los compartimentos- se disolverán por el transcurso del plazo por el que hayan sido creados y por las demás causas establecidas en la escritura de constitución.

             - El acuerdo de disolución se adoptará por la sociedad gestora del FAB, la cual actuará de liquidador.

             - Tras el reparto total del patrimonio, la sociedad gestora del FAB solicitará la cancelación de los asientos referentes al fondo en el registro de la CNMV.

          Informes

             - La sociedad gestora ha de realizar un informe anual y otro semestral para cada uno de los FAB que administre.

          - También debe de publicar en su página web determinada información, incluidas las escrituras de constitución y demás escrituras posteriores.

             - Y ha de comunicar de manera inmediata cualquier hecho específicamente significativo para la situación o el desenvolvimiento de cada FAB, a la CNMV y a los acreedores.

          Cuentas anuales. La sociedad gestora deberá formular, dentro de los tres primeros meses de cada ejercicio económico (año natural), las cuentas anuales de los FAB referidas al ejercicio anterior, que serán aprobadas por el Consejo de Administración y que se depositarán en la CNMV junto con el informe de auditoría para ser incorporados al registro público del correspondiente fondo.

          Régimen jurídico de las sociedades gestoras de los FAB.

             - La constitución, administración y representación de los FAB se encomendará a una sociedad gestora de fondos de titulización de activos, que deberá cumplir con las particularidades del art. 47, desarrollables por la CNMV.

             - La actividad de gestión de los FAB tendrá carácter reservado y sólo podrá ser ejercida por esta categoría de sociedad gestora, aunque podrá delegar sus tareas.

             - El capital social exigible será el previsto para las sociedades gestoras de fondos de titulización de activos, incrementado en un 0,02 por cien de la suma del valor contable de los activos de los FAB bajo su gestión, en la medida en que exceda de 250 millones de euros.

             - Estas sociedades se entenderán incluidas entre los sujetos obligados a que se refiere el artículo 2.1 de la Ley 10/2010, de 28 de abril, de prevención del blanqueo.

          C) Categoría de activos a transferir a la SAREB. Las entidades obligadas conforme a lo previsto en la D. Ad. 9ª de la Ley 9/2012, de 14 de noviembre, transmitirán a la SAREB, hasta la cantidad de 90.000 millones de euros (ampliable con informe del FROB), los siguientes activos:

             a) Los bienes inmuebles adjudicados o adquiridos en pago de deudas, siempre que figuren en los balances a 30 de junio de 2012 y cuyo valor neto contable, tras ajustes, sea superior a 100.000 euros.

             b) Los siguientes derechos de crédito que figuren en los balances a 30 de junio de 2012 o que procedan de su refinanciación en una fecha posterior, cuyo valor neto contable, tras ajustes, resulte superior a 250.000 euros:

                1.º Préstamos o créditos para la financiación de suelo para promoción inmobiliaria en España o para la financiación de construcciones o promociones inmobiliarias en España, en curso o terminadas, excepto los clasificados en activos en suspenso regularizados.

                2.º Préstamos participativos concedidos a sociedades del sector inmobiliario o a sociedades vinculadas a ellas.

                3.º Otros préstamos o créditos concedidos a titulares de créditos o préstamos incluidos en el apartado 1.º anterior, cuando el FROB aprecie la conveniencia del traspaso.

             c) Los bienes inmuebles y derechos de crédito que cumplan los requisitos previstos en las letras anteriores procedentes de sociedades del sector inmobiliario, o de sociedades vinculadas a ellas, sobre las que la entidad de crédito ejerza control en el sentido del artículo 42 del Código de Comercio.

             d) Los instrumentos representativos del capital de sociedades del sector inmobiliario o de sociedades vinculadas a ellas que, de forma directa o indirecta, permitan a la entidad de crédito o a cualquier otra entidad de su grupo ejercer el control conjunto o una influencia significativa sobre ellas, cuando el FROB aprecie la conveniencia del traspaso.

             e) El FROB podrá también ordenar la transferencia obligatoria de préstamos o créditos al consumo o a pequeñas y medianas empresas, de préstamos o créditos garantizados con hipotecas residenciales y de cualesquiera otros activos no incluidos en dichos apartados, siempre que esos activos se encuentren especialmente deteriorados o que su permanencia en balance se considere perjudicial para la viabilidad de la entidad.

          El valor de transmisión de los activos será determinado por el Banco de España, antes del 25 de noviembre de 2012.

          Arancel de los notarios y registradores de la propiedad.

          Dice la D. Ad. 2ª: “Las actuaciones notariales y registrales necesarias para dar cumplimiento a lo previsto en este real decreto, cuando legalmente deba soportar el pago la SAREB o los FAB no devengarán derechos arancelarios.

          En los supuestos que requieran la inscripción de previas trasmisiones de los activos adquiridos, todas las realizadas se practicarán necesariamente en un solo asiento y, conforme a lo previsto en el párrafo anterior, no devengarán derechos arancelarios.”

          Lo anterior plantea importantes interrogantes:

             - ¿Gratuidad para una sociedad anónima, de capital público minoritario, que prevé un beneficio medio de un 15% en los próximos 15 años?

             - ¿No puede suponer una competencia desleal con otras entidades de crédito o inmobiliarias que sí que han de sufragar los aranceles?

             - ¿Tiene memoria económica el Decreto y ha sido informada esta disposición por los sectores afectados?

             - ¿Es conforme a la normativa comunitaria la pérdida del IVA para las arcas públicas que supone considerar no remunerables los servicios profesionales efectivamente prestados?

          Así pues, generosamente se exonera del pago de los servicios prestados a una sociedad anónima de capital mayoritariamente privado. Los costes de la prestación gratuita deben de ser sufragados por las oficinas notariales y registrales que han de aportar personal y medios técnicos precisos para llevarla a cabo, y que no perciben otros ingresos más que los derivados de los aranceles ahora negados en favor de una sociedad anónima de capital mayoritariamente privado.

          Facultades de desarrollo. La D. F. 2ª faculta al Ministro de Economía y Competitividad, y, con su habilitación expresa, al Banco de España o a la CNMV, para dictar con carácter general las normas que sean precisas para el desarrollo de este real decreto.

          Entrada en vigor. Fue el 17 de noviembre de 2012. (JFME)

          Ver reseña del Consejo de Ministros.

          Ver resumen Ley 8/2012, de 30 de octubre, sobre saneamiento y venta de los activos inmobiliarios del sector financiero.

          Ver resumen Ley 9/2012, de 14 de noviembre, de reestructuración y resolución de entidades de crédito.

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*TASAS EN LA ADMINISTRACIÓN DE JUSTICIA. Ley 10/2012, de 20 de noviembre, por la que se regulan determinadas tasas en el ámbito de la Administración de Justicia y del Instituto Nacional de Toxicología y Ciencias Forenses.

Exposición de Motivos.

          Como antecedentes de esta Ley se encuentran:

             - La Ley 53/2002, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, que recuperó en el ámbito de la Administración de Justicia la tasa por el ejercicio de la potestad jurisdiccional. Ahora se deroga el art. 35 que la regulaba.

             - La Ley 4/2011, de 24 de marzo extendió el pago de la tasa a los procesos monitorios

             - La Ley 37/2011, de 10 de octubre, de Medidas de Agilización Procesal, también introdujo algún ajuste, matizando la reforma anterior.

             -  El Tribunal Constitucional se pronunció en sentencia 20/2012, de 16 de febrero de 2012 a favor de la constitucionalidad de determinados aspectos cuestionados de las tasas judiciales.

          Principios que enuncia:

             - El derecho a la tutela judicial efectiva no debe ser confundido con el derecho a la justicia gratuita. Sólo en aquellos supuestos en los que se acredite «insuficiencia de recursos para litigar» es la propia Constitución la que consagra la gratuidad de la justicia.

             - Es más viable un modelo en el que parte del coste de la Administración de Justicia sea soportado por quienes más se benefician de ella.

             - La determinación de la carga tributaria no se hace a partir de la capacidad económica del contribuyente, sino del coste del servicio prestado, que nunca puede superarse.

             - La tasa se adapta a la cuantía, al estar formada por una cantidad fija y otra variable.

             - Esta tasa se incluye dentro de las costas por lo que el vencimiento en un proceso y la condena en costas a la otra parte trasladarán el pago de la tasa a la parte demandada. Al efecto, se reforma el art. 241.1 LEC

          Novedades:

             - Se amplían sustancialmente los hechos imponibles. Por ejemplo se incluye la jurisdicción social, pero no en primera instancia. Queda fuera la penal. Afecta también al art. 13 m) de la Ley de Tasas.

             - Son sujetos pasivos también las personas físicas

             - Se produce un gran incremento en las cuantías.

             - El abogado o procurador del sujeto pasivo puede ser el que pague la tasa por cuenta de él.

             - El Secretario judicial comprobará el pago de la tasa y, si no es así, no dará curso a la actuación procesal.

             - Puede aumentar su cuantía durante el proceso o devolverse.

          Salarios de jueces y fiscales. La D. F. 4ª adapta la minoración de una paga extraordinaria establecida en el Real Decreto-ley 20/2012 a la realidad de las carreras judicial y fiscal y de los cuerpos de funcionarios al servicio de la Administración de Justicia, de tal forma que la disminución que experimenten estos colectivos en sus retribuciones anuales sea equivalente a la que resulte para los restantes funcionarios públicos.

 

Tasa por el ejercicio de la potestad jurisdiccional en los órdenes civil, contencioso-administrativo y social

          Ámbito territorial. La tasa por el ejercicio de la potestad jurisdiccional en los órdenes civil, contencioso-administrativo y social  tiene carácter estatal y será exigible por igual en todo el territorio nacional. Puede haber otras tasas y demás tributos que exijan las Comunidades Autónomas, pero no podrán gravar los mismos hechos imponibles.

          Hecho imponible. El ejercicio de la potestad jurisdiccional a través de los siguientes actos procesales:

             a) La interposición de la demanda en toda clase de procesos declarativos y de ejecución de títulos ejecutivos extrajudiciales en el orden jurisdiccional civil, la formulación de reconvención y la petición inicial del proceso monitorio y del proceso monitorio europeo.

             b) La solicitud de concurso necesario y la demanda incidental en procesos concursales.

             c) La interposición de la demanda en el orden jurisdiccional contencioso-administrativo.

             d) La interposición del recurso extraordinario por infracción procesal en el ámbito civil.

             e) La interposición de recursos de apelación contra sentencias y de casación en el orden civil y contencioso-administrativo.

             f) La interposición de recursos de suplicación y de casación en el orden social.

             g) La oposición a la ejecución de títulos judiciales.

          Sujeto pasivo. Lo es quien promueva el ejercicio de la potestad jurisdiccional y realice el hecho imponible de la misma. Se entenderá que se realiza un único hecho imponible cuando en la demanda se acumulen varias acciones principales, que no provengan de un mismo título.

          Quién paga. Aparte del sujeto pasivo, podrá realizarse por la representación procesal o abogado en especial cuando éste no resida en España y sin que sea necesario que el mismo se provea de un número de identificación fiscal con carácter previo a la autoliquidación. El procurador o el abogado no tendrán responsabilidad tributaria por razón de dicho pago.

          Exenciones de la tasa.

          A) Subjetivas:

             a) Las personas a las que se les haya reconocido el derecho a la asistencia jurídica gratuita.

             b) El Ministerio Fiscal.

             c) La Administración General del Estado, las de las Comunidades Autónomas, las entidades locales y los organismos públicos dependientes de todas ellas.

             d) Las Cortes Generales y las Asambleas Legislativas de las Comunidades Autónomas.

          B) Objetivas:

             a) Procesos de capacidad, filiación y menores, así como los matrimoniales que versen exclusivamente sobre guarda y custodia de hijos menores o sobre alimentos.

             b) Procedimientos especialmente establecidos para la protección de los derechos fundamentales y libertades públicas, así como contra la actuación de la Administración electoral.

             c) La solicitud de concurso voluntario por el deudor.

             d) Recurso contencioso-administrativo por funcionarios públicos en defensa de sus derechos estatutarios.

             e) La presentación de petición inicial del procedimiento monitorio y la demanda de juicio verbal en reclamación de cantidad cuando la cuantía de las mismas no supere dos mil euros, salvo demanda basada en un título ejecutivo extrajudicial.

             f) Recursos contencioso-administrativos en casos de silencio administrativo negativo o inactividad de la Administración.

          C) Reducción. En el orden social, los trabajadores, incluidos autónomos, tendrán una exención del 60 por ciento en la cuantía de la tasa por la interposición de los recursos de suplicación y casación.

          Devengo de la tasa. El art. 5 determina el momento distinguiendo entre el orden jurisdiccional civil, contencioso-administrativo y social.

          Base imponible.

             - Coincide con la cuantía del procedimiento judicial o recurso, según normas procesales.

             - Los procedimientos de cuantía indeterminada o imposible de determinar, 18.000 euros.

             - En acumulación de acciones o cuando haya distintas pretensiones en una misma demanda, reconvención o interposición de recurso, se sumarán las cuantías.

          Determinación de la cuota tributaria.

          A) Cantidad fija:

             - En el orden jurisdiccional civil:

                    Verbal y cambiaria: 150.

                    Ordinario: 300

                    Monitorio y otros: 100

                    Ejecución extrajudicial: 200

                    Oposición a ejecución de título judicial: 200

                    Concurso necesario: 200

                    Apelación: 800

                    Casación y extraordinario por infracción procesal: 1200

          En el orden jurisdiccional contencioso-administrativo:

                    Abreviado: 200

                    Ordinario: 350

                    Apelación: 800

                    Casación: 1200

          En el orden social:

                    Suplicación: 500

                    Casación: 750.

          B) Cuota variable. Además de la cuota fija, se satisfará la cantidad que resulte de aplicar a la base imponible el tipo de gravamen que corresponda, según la siguiente escala:

             - De 0 a 1.000.000 de euros: 0,50%

             - Resto: 0,25%. No pueden superarse los 10.000 euros.

          Autoliquidación y pago.

             -  Los sujetos pasivos autoliquidarán esta tasa conforme al modelo oficial establecido por el Ministerio de Hacienda y procederán a su ingreso en el Tesoro Público con arreglo a lo dispuesto en la legislación tributaria general y en las normas reglamentarias de desarrollo de este artículo. Todavía –a fecha 22 de noviembre de 2012- no se habían publicado.

             - El justificante del pago de la tasa con arreglo al modelo oficial, debidamente validado, acompañará a todo escrito procesal mediante el que se realice el hecho imponible de este tributo.

             - En caso de que no se acompañase dicho justificante, el Secretario judicial requerirá al sujeto pasivo para que lo aporte, no dando curso al escrito hasta que tal omisión fuese subsanada. Se seguirán aplicando los plazos establecidos en la legislación procesal.

             - Si aumenta la cuantía o se determina, ha de presentarse declaración-liquidación complementaria en un mes. Si fuese al revés, cabe pedir devolución.

             - Se devolverá un 60% cuando se alcance una solución extrajudicial del litigio.

             - Se devolverá un 20% cuando se acuerde una acumulación de procesos.

             - Se bonificará un 10% cuando se utilicen medios telemáticos en la presentación de los escritos que originan la exigencia de la tasa y en el resto de las comunicaciones con los juzgados y tribunales.

          Gestión de la tasa. Corresponde al Ministerio de Hacienda y Administraciones Públicas.

          Vinculación. La tasa judicial se considerará vinculada al sistema de justicia gratuita en los términos establecidos en la Ley de Presupuestos Generales del Estado de cada ejercicio.

 

Funcionarios públicos.

          Se deroga, por la D. F. 2ª, el art. 23.3 LJCA, que decía: “3. Podrán, no obstante, comparecer por sí mismos los funcionarios públicos en defensa de sus derechos estatutarios, cuando se refieran a cuestiones de personal que no impliquen separación de empleados públicos inamovibles.”

          La D. Tr. 1ª suaviza la medida, excluyendo los procesos contencioso-administrativos iniciados antes de la entrada en vigor de esta Ley, pues no se exigirá la postulación de los funcionarios públicos.

          Y la D. F. 4ª se dedica al ajuste salarial al que aludimos anteriormente.

          Entrada en vigor. Según la Ley, el 22 de noviembre de 2012, salvo el artículo de la vinculación que entrará en vigor el 1º de enero de 2013. Pero como la normativa de desarrollo que regulará el procedimiento de pago no se ha publicado ni el Modelo de autoliquidación, su aplicación efectiva ha quedado en suspenso.

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DÍAS INHÁBILES 2013. Resolución de 12 de noviembre de 2012, de la Secretaría de Estado de Administraciones Públicas, por la que se establece el calendario de días inhábiles en el ámbito de la Administración General del Estado para el año 2013, a efectos de cómputos de plazos.

          El artículo 48.7 LRJAP establece que la Administración General del Estado –y las Administraciones de las CCAA- fijarán, con sujeción al calendario laboral oficial, en su ámbito, el calendario de días inhábiles a efectos de cómputos de plazos.

          Esta Resolución aprueba el calendario de días inhábiles correspondiente al año 2013, para la Administración General del Estado y sus Organismos Públicos, a efectos de cómputos de plazos.

          Son días inhábiles:

             a) En todo el territorio nacional: los domingos y los días declarados como fiestas de ámbito nacional no sustituibles, o sobre las que la totalidad de las Comunidades Autónomas no ha ejercido la facultad de sustitución.

             b) En el ámbito territorial de las Comunidades Autónomas: Aquellos días determinados por cada Comunidad Autónoma como festivos.

             c) En los ámbitos territoriales de las Entidades que integran la Administración Local: los días que establezcan las respectivas Comunidades Autónomas en sus correspondientes calendarios de días inhábiles.

          En un anexo se incluyen los días a los que se refieren los puntos a) y b) anteriores.

          Son inhábiles nacionales: el 1º de enero, el 29 de marzo (Viernes Santo), el 1º de mayo, el 15 de agosto, el 12 de octubre, el 1º de noviembre y los días 6 y 25 de diciembre.

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TRIBUNAL CONSTITUCIONAL:

 

MERCADO LABORAL. Recurso de inconstitucionalidad n.º 5603-2012, contra los artículos 4 y 14. uno y tres, y, por conexión, el artículo 14. dos y disposición adicional quinta de la Ley 3/2012, de 6 de julio, de medidas urgentes de reforma del mercado laboral.

          Afecta al contrato de trabajo por tiempo indefinido de apoyo a los emprendedores, a la negociación colectiva y a la Comisión Consultiva Nacional de Convenios Colectivos.

          Está promovido por el Parlamento de Navarra.

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MERCADO LABORAL. Recurso de inconstitucionalidad n.º 5610-2012, contra los artículos 4.3, 12.uno, 14.uno y dos, 18.tres y ocho y 23.uno, disposición adicional tercera y disposición final cuarta.dos de la Ley 3/2012, de 6 de julio, de medidas urgentes para la reforma del mercado laboral.

          Afecta al contrato de trabajo por tiempo indefinido de apoyo a los emprendedores, a la modificación sustancial de condiciones de trabajo, a la negociación colectiva, a la extinción del contrato de trabajo, a las modalidades procesales, a la no aplicación del artículo 47 del Estatuto de los Trabajadores en el Sector Público, y a las cláusulas de los convenios colectivos referidas al cumplimiento de la edad ordinaria de jubilación.

          Está promovido por más de cincuenta Diputados del Grupo Parlamentario Socialista y del Grupo Parlamentario de IU, ICV-EUiA y CHA.

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PAGA EXTRAORDINARIA. Recurso de inconstitucionalidad n.º 5736-2012, contra el artículo 2 del Real Decreto-ley 20/2012, de 13 de julio, de medidas para garantizar la estabilidad presupuestaria y de fomento de la competitividad.

          Este artículo comienza diciendo que en el año 2012 el personal del sector público verá reducida sus retribuciones en las cuantías que corresponda percibir en el mes de diciembre como consecuencia de la supresión tanto de la paga extraordinaria como de la paga adicional de complemento específico o pagas adicionales equivalentes de dicho mes.

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FOMENTO DE LA COMPETITIVIDAD. Recurso de inconstitucionalidad n.º 5741-2012, contra los artículos 8, 27 y 28 del Real Decreto-ley 20/2012, de 13 de julio, de medidas para garantizar la estabilidad presupuestaria y de fomento de la competitividad.

          El art. 8 trata de los permisos y de las vacaciones de los funcionarios públicos.

          El art. 27 modifica la Ley 1/2004, de 21 de diciembre, de horarios comerciales.

          Y el 28, la Ley 7/1996, de 15 de enero, de ordenación del comercio minorista.

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CUSTODIA COMPARTIDA. Cuestión de inconstitucionalidad n.º 776-2010, en relación con el artículo 92.8 del Código Civil, en la redacción dada al mismo por la Ley 15/2005, de 8 de julio, por posible vulneración de los artículos 9.3, 14, 18, 24, 39 y 117.3 de la Constitución.

          Dice el párrafo:

          “8. Excepcionalmente, aun cuando no se den los supuestos del apartado cinco de este artículo, el Juez, a instancia de una de las partes, con informe favorable del Ministerio Fiscal, podrá acordar la guarda y custodia compartida fundamentándola en que sólo de esta forma se protege adecuadamente el interés superior del menor.”

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CANTABRIA. Cuestión de inconstitucionalidad n.º 6192-2011, en relación con el artículo 2 de la Ley de Cantabria 2/2011, de 4 de abril, por la que se modifica la Ley 2/2001, de 25 de junio, de Ordenación Territorial y del Régimen Urbanístico del Suelo de Cantabria, a la que se añade una nueva disposición adicional sexta, por posible vulneración de los artículos 149.1.6 y 149.1.18 CE en relación con los artículos 9.3, 24.1, 106.1, 117, 118 de la Constitución.

          Esta disposición adicional sexta trata sobre la tramitación de los expedientes en materia responsabilidad patrimonial derivada de actuaciones en materia urbanística.

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GALICIA. Cuestión de inconstitucionalidad n.º 3809-2012, en relación con la disposición adicional tercera de la Ley 2/2006, de 14 de junio, de Derecho Civil de Galicia, reformada por la Ley 10/2007, de 28 de junio, por posible vulneración del artículo 149.1.8ª de la CE.

          La disposición adicional cuestionada se refiere a la equiparación al matrimonio de las relaciones maritales mantenidas con intención o vocación de permanencia (parejas de hecho).

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DEPENDENCIA. Recurso de inconstitucionalidad n.º 5763-2012, contra los artículos 22.8 y 22.9, disposición transitoria décima, apartado primero de la disposición transitoria duodécima y el párrafo tercero de la disposición final cuarta del Real Decreto-ley 20/2012, de 13 de julio, de medidas para garantizar la estabilidad presupuestaria y de fomento de la competitividad.

          Afecta a la asistencia domiciliaria y a la incompatibilidad de las prestaciones.

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ILLES BALEARS. Recurso de inconstitucionalidad n.º 5868-2012, contra los apartados 1, 3, 5, 6, 7, 8 y 9 del artículo Único; la disposición derogatoria y las disposiciones finales primera, apartados 1, 2, 4, 5 y 7; segunda y tercera de la Ley 9/2012, de 19 de julio, por la que se modifica la Ley 3/2007, de 27 de marzo, de la función pública de la Comunidad Autónoma de las Illes Balears.

          Fue promovido por más de cincuenta Senadores del Grupo Parlamentario Socialista del Senado 

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ENERGÍAS RENOVABLES. Recurso de inconstitucionalidad n.º 6045-2012, contra el Real Decreto-ley 1/2012, de 27 de enero, por el que se procede a la suspensión de los procedimientos de preasignación de retribución y a la supresión de los incentivos económicos para nuevas instalaciones de producción de energía eléctrica a partir de cogeneración, fuentes de energía renovables y residuos.

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ENERGÍAS RENOVABLES. Recurso de inconstitucionalidad n.º 6066-2012, contra los artículos 1 a 4 y disposición derogatoria única del Real Decreto-ley 1/2012, de 27 de enero, por el que se procede a la suspensión de los procedimientos de preasignación de retribución y a la supresión de los incentivos económicos para nuevas instalaciones de producción de energía eléctrica a partir de cogeneración, fuentes de energía renovables y residuos.

          Fue promovido por la Junta de Extremadura y hay otro, el 6084-2012, promovido por el Gobierno de Canarias.

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SECCIÓN 2ª:

 

Mº DE JUSTICIA: PUESTOS DE LIBRE DESIGNACIÓN. Orden JUS/2441/2012, de 12 de noviembre, por la que se convoca la provisión de puestos de trabajo por el sistema de libre designación.

          Estos puestos de trabajo podrán ser solicitados por los funcionarios que reúnan los requisitos establecidos para el desempeño del mismo en la relación de puestos de trabajo aprobada por la Comisión Interministerial de Retribuciones para este Ministerio.

          El plazo es de 15 días hábiles a contar desde el 16 de noviembre de 2012.

          Los aspirantes acompañarán a la solicitud el currículum vítae, en el que figuren títulos académicos, años de servicio, puestos de trabajo desempeñados en la Administración, estudios y cursos realizados, así como cualquier otro mérito que se considere oportuno.

          Entre los puestos ofertados destacan

             - Subdirector/a General de los Registros y del Notariado.

             - Vocal Asesor de la DGRN.

             - Jefe/a de Secretaría del Subsecretario.

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JUBILACIONES.

 

          Se jubila al notario excedente, don José Servando Rafael Poveda Díaz.

          Se dispone la jubilación voluntaria del notario de Valladolid, don Manuel Sagardia Navarro.

          Se jubila al notario de Madrid, don Ángel Sanz Iglesias.

 

EXCEDENCIAS.

 

          Se declara a don Francisco Sena Fernández, registrador de la propiedad de Valdemoro, en situación de excedencia voluntaria en el Cuerpo de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles.

 

COMISIÓN DE SERVICIOS. Resolución de 7 de noviembre de 2012, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se acuerda aplicar a don José María García Urbano, registrador de la propiedad, la asimilación de su situación a la de registradores en comisión de servicio.

          Se declara a don José María García Urbano como Registrador en activo con reingreso en la plaza del Registro de la Propiedad de Huelva número 1, cesando su situación de servicios especiales con derecho de reserva de plaza, por haber decaído la causa que motivó la excedencia.

          Se le aplicar la asimilación a la situación de Registrador en Comisión de Servicio, conforme al artículo 552, párrafo quinto del Reglamento Hipotecario y se acepta la designación de Registrador accidental ocasional para el referido Registro,

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2.- SENTENCIAS SOBRE CALIFICACIÓN REGISTRAL

 

 NO SE HAN PUBLICADO EN EL BOE DE ESTE MES.

   

3.- RESOLUCIONES DE LA DGRN

 

362. ACTA DE DECLARACION DE HEREDEROS: NO ES SUFICIENTE EL TESTIMONIO EN RELACION, DEBIENDOSE DE APORTAR COPIA INTEGRA DE LA MISMA. Resolución de 2 de octubre de 2012, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Sevilla n.º 11 a inscribir una escritura de manifestación y adjudicación de herencia.

          A) Hechos: En una sucesión intestada, se presenta una escritura de manifestación y adjudicación de herencia en la que consta sólo un testimonio en relación con la mera expresión de quien resulta ser heredero pero SIN acompañar la copia autorizada del acta de declaración de herederos abintestato (autorizada por el mismo notario).

          B) La registradora, en base al  art 14 LH, califica negativamente porqué es preciso acreditar todos los datos necesarios para la calificación e inscripción relativos a la apertura de la sucesión, los particulares de la prueba practicada en que se apoya la declaración de notoriedad, la competencia del notario, la ley reguladora de la sucesión, etc.

          C) El notario recurre alegando, en base a la ResDGRN de 8 julio 2005,  que tratándose de títulos sucesorios, no existe una norma que habilite al registrador para calificar los requisitos del acta de declaración de herederos (a diferencia de otros supuestos, como las Actas de reanudación de tracto del art 294 RH).

          D) La DGRN confirma la calificación,  reiterando la reciente ResDGRN de 2 junio 2012, en base al art 33 RH que exige que el título formal esté completo, el hecho de que tampoco haya norma que exceptúe de presentación el título; y por los efectos que la inscripción produce frente a terceros que no fueron parte en el expediente de declaración de herederos. (ACM)

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363. RECTIFICACION DE ERRORES. Resolución de 3 de octubre de 2012, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad interina de Montefrío a practicar la rectificación de un error del Registro.

          Supuestos de hecho: errores que se pretenden rectificar.

          1. Consta inscrita (inscripción 17) la herencia de don F. A. N y resulta del asiento que el dominio de 9/12  de una finca quedó inscrito de la siguiente forma: el usufructo para la viuda del causante  y la nuda propiedad por mitad y pro indiviso para doña Encarnación y doña Obdulia G. A.

          2. Sin embargo, de la segunda copia del título que causó el asiento y que se aporta para la rectificación resulta que la adjudicación hereditaria no se hizo como consta en el asiento, pues en la escritura de herencia se adjudicó una mitad indivisa de la nuda propiedad a la viuda y la otra mitad a las dos herederas fiduciarias, por mitad. Resulta, por tanto, de la copia el error de concepto cometido en la inscripción 17 al inscribir la totalidad de la nuda propiedad a favor de doña E. y doña O.

          Añádase que doña E. y doña O. son herederas fiduciarias, existiendo al propio tiempo una prohibición de disponer; sin embargo, ni la sustitución fideicomisaria ni la prohibición de disponer aparecen reflejadas en el asiento.

          3. Posteriormente fallece la viuda y se hace constar en el Registro la consolidación del usufructo con la nuda propiedad a favor de las citadas doña Encarnación G. A y doña Obdulia G. A. (inscripción 18.a).

          En la inscripción 19.a doña E. G. A. y doña Obdulia G. A. extinguen la comunidad existente sobre las reseñadas participaciones y se las adjudican en su integridad a doña E. G. A.

          4. El 21 de mayo 2012 se presenta instancia  junto con la segunda copia de la escritura de partición hereditaria inscrita y se solicita que se proceda a la rectificación de los errores advertidos al deducirse con claridad del contraste entre la inscripción y el título aportado; en su defecto, se solicita que se inicie un nuevo procedimiento de rectificación de errores y que se practique la anotación prevista en el artículo 42.9 de la Ley Hipotecaria.

          Hay que hacer constar que la rectificación ya se había intentado anteriormente, pues, según nota al margen de la última inscripción de la finca (de fecha 8 de junio de 2007), se inició en su momento un procedimiento de rectificación de los errores de la inscripción 17.a en virtud de una instancia. Por otra nota de 13 de febrero de 2008 se canceló la nota por desistimiento de quien había solicitado la rectificación. Por nota al margen de 13 de febrero de 2008 resulta que se inicia nuevo procedimiento de rectificación de errores de las inscripciones 17.a, 18.a y 19.a, en virtud de instancia.

          La registradora considera que debe presentarse el mismo título inscrito, aclarando en el informe que por tal exigencia entiende que debe ser la misma copia inscrita y no otra; que por haberse iniciado anteriormente un procedimiento de rectificación en el que los interesados rehusaron las tres notificaciones que les fueron dirigidas en su día, no cabe ahora reiniciarlo.

          Cuestiones tratadas en la Resolución.

          1. Referencia a la distinción entre errores materiales y de concepto.

          a) Error material: se considera material el cometido en un asiento cuando con el mismo no se cambie el sentido general de la inscripción ni de ninguno de sus conceptos (art. 212 LH)

          b)  Error de concepto: hay error de concepto cuando al expresar en la inscripción alguno de los contenidos del título se altere o varíe su verdadero sentido 216 LH). También se puede producir un error de concepto en un asiento por la apreciación equivocada de los datos obrantes en el Registro (art. 327 RH) .

          Conclusión: En el caso que nos ocupa resulta obvio que en la inscripción 17.a se comete un error de concepto pues se está atribuyendo una participación errónea en las fincas y se está omitiendo la sustitución fideicomisaria y las prohibiciones estipuladas.

          2. Procedimientos para rectificar los errores de concepto padecidos en los asientos registrales.

          La legislación hipotecaria diferencia dos procedimientos para la rectificación de los errores de concepto, según que el error sea palmario, por resultar claramente de los asientos registrales, o no resulte claramente de los asientos. A estos dos procedimientos cabe añadir una posible rectificación de oficio reconocida por la DGRN.

          Procedimientos:

          1) Cuando el error no es palmario la rectificación exige el acuerdo unánime de los interesados y del registrador, documentada en acta ante el registrador, o, en su defecto, resolución judicial. (217 L.H.)

          2)  Cuando el error es palmario cabe la rectificación mediante diligencia del registrador practicada de oficio si resulta claramente de las inscripciones, cancelaciones o anotaciones confrontadas con el título inscrito, o, tratándose de asientos de presentación y notas, cuando la inscripción principal respectiva baste para darlo a conocer (217 L.H y STS de 28 de febrero de 1999).

          3) Se viene admitiendo por la RDGRN otra posible rectificación de oficio por el registrador cuando el hecho básico que desvirtúa el asiento erróneo sea probado de un modo absoluto con documento fehaciente e independiente por su naturaleza de la voluntad de los interesados. (RR 10 de marzo de 1978, 5 de mayo de 1978, 6 de noviembre de 1980, 26 noviembre de 1992, R. 7 de marzo de 2011, R. 15 de octubre de 2011, R. 2 de diciembre de 2011 y R. 18 de enero de 2012).

          3. ¿Cómo debe interpretarse el art. 219 L.H cuando habla de presentar el mismo título que causó el asiento?

          El mismo título es la escritura (matriz) que dio origen al asiento mediante la presentación en su día de una copia autorizada de la misma. Es indiferente  que la copia que se presenta ahora sea la misma que inicialmente accedió u otra distinta. Lo contrario es desconocer que la copia tiene el valor de la escritura pública que reproduce, por ser reproducción o traslado fiel del contenido de la matriz (artículo 221 del Reglamento Notarial).

          No cabe admitir la exigencia planteada en la calificación registral de que se presente la "misma" copia en cuya virtud se causó la inscripción que  ahora se pretende rectificar.

          Conclusión: Si el error es claro y se deduce de la confrontación con el título formal que causó el asiento, aunque sea a través de una nueva copia del mismo título, no puede haber obstáculo alguno para la inscripción de la rectificación. Lo contrario sería atribuir a la copia que originó la inscripción un valor superior que no tiene legalmente.

          4. Trascendencia que tiene el hecho de que los interesados hayan rehusado las notificaciones que les fueron dirigidas  en el anterior procedimiento de rectificación.

          Dos cuestiones cabe analizar en este apartado.

          La primera de ellas es la de si debe considerarse negativa a la rectificación el que los interesados no se hubieran hecho cargo de las notificaciones que les fueron dirigidas. La DGRN dice en este sentido que "...debe distinguirse si ha sido rechazada la notificación, en cuyo caso debe entenderse realizada (cfr. artículo 59.4 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común) o si, por el contrario, si de lo que se trata es de que no ha podido verificarse la misma (cfr. artículo 59.5 de la misma Ley). En el primer caso no procede la iniciación de un nuevo procedimiento toda vez que la negativa a comparecer debe entenderse como una denegación del consentimiento rectificatorio, por lo que queda expedita la vía judicial (cfr. artículos 217 L.H, 326 y 329 párrafo segundo del Reglamento Hipotecario); en el segundo caso, no habiendo negativa, no puede entenderse que el procedimiento de rectificación de oficio haya quedado concluso y ningún obstáculo puede existir para que continúe, tratando de obtener la notificación por los medios supletorios previstos en la Ley 30/1992.

          Por tanto, la negativa del interesado a recibir la notificación/citación debe entenderse como denegación del consentimiento rectificatorio y exigirá una providencia judicial que lo ordene (ex. 217 L.H). De ahí, que no quepa, a juicio de la DGRN, intentar de nuevo un procedimiento de rectificación.

          La segunda cuestión es la de si es lógico exigir en un caso de error manifiesto como el presente el consentimiento de los interesados. Prescindiendo de la circunstancia actual de que ahora existan asientos posteriores, hay que decir que exigir en casos como el presente el consentimiento de los interesados carece de fundamento, pues, dice la DGRN, "... de no haber existido otros asientos posteriores, el error podría ser rectificado de oficio por la registradora, al resultar con claridad no del asiento, pero sí de la confrontación del título con el mismo y atendiendo a la doctrina antes citada de este Centro Directivo para los casos en que resulte probado el error de modo absoluto con documento fehaciente independientemente de la voluntad de los interesados...".

          5. Brevemente nos detenemos en la circunstancia de que existan en la actualidad asientos posteriores inexactos  por causa de asiento anterior erróneo, pues, dice la DGRN, "… que dado que la rectificación debe ser simultánea y no sucesiva y que el régimen jurídico de la rectificación del segundo asiento no es el del artículo 217 L.H sino el del artículo 40.d) de la Ley Hipotecaria (dado que ni se ha acreditado que el contenido de la citada inscripción 19.a haya resultado infiel al contenido del título que la causó, ni puede encajarse este caso en ninguno de los supuestos específicos a que se refieren las anteriores letras del mismo precepto), disposición que, con carácter de regla general, no siendo aplicable ninguna de las reglas especiales precedentes, requiere en todo caso el consentimiento de todos los interesados o, en su defecto, resolución judicial, el recurso debe ser desestimado al no poder operarse la rectificación sin el previo cumplimiento de estos últimos requisitos, lo que no ha tenido lugar en el caso examinado en el presente expediente. (JAR)

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364. COMPRAVENTA CON SUBROGACIÓN DE PRÉSTAMO HIPOTECARIO ESTANDO DECLARADA LA ENTIDAD VENDEDORA EN CONCURSO DE ACREEDORES. Resolución de 4 de octubre de 2012, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Huesca n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa con subrogación de préstamo hipotecario y novación del mismo.

          Hechos: Se otorga una escritura de compraventa de una vivienda hipotecada y garaje con subrogación en el préstamo hipotecario por el comprador. La sociedad, dedicada a la actividad inmobiliaria,  está declarada en concurso de acreedores, por lo que comparecen los administradores ordinarios junto con los administradores concursales, que prestan su consentimiento; manifiestan que la operación es propia del giro o tráfico de la sociedad, y que no es necesaria autorización judicial. conforme a los artículos 43 y 44 de la Ley Concursal.

          El registrador considera que es necesaria la autorización judicial, en base a lo dispuesto en el artículo 155.3 de la Ley Concursal que la exige para la enajenación de bienes y derechos afectos a créditos con privilegio especial.

          El notario autorizante recurre y entiende que dicho artículo 155.3 no es aplicable al presente caso, teniendo en cuenta el espíritu y la finalidad de la ley, que es la de continuidad de la empresa.

          La DGRN  estima el recurso y lo fundamenta en dos razones:

          1.- Porque los administradores concursales tienen la potestad de determinar si la operación forma parte del giro o tráfico de la empresa, y por ello si son de aplicación los citados artículos 43 y 44. 

          2.- Porque el mencionado artículo 155.3 no es aplicable al presente caso ya que, aunque pudiera entenderse que sí lo es con arreglo a su tenor literal, lo cierto es que una interpretación lógica y sistemática de la norma llega a la conclusión contraria, pues para este tipo de operaciones ordinarias del giro o tráfico la necesidad de autorización judicial y sus excepciones se contienen en dichos artículos 43 y 44.

           Además, añade, una interpretación diferente haría inviable la continuidad de la actividad empresarial de las empresas inmobiliarias en concurso,  pues obligaría siempre a pedir autorización judicial para cada venta de inmuebles hipotecados. (AFS)

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365. REDUCCION DE EMBARGO. CUOTA DE UN CONYUGE EN LA SOCIEDAD DE GANANCIALES. Resolución de 4 de octubre de 2012, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Madrid n.º 6, por la que se suspende el despacho de una reducción de embargo ordenada por mandamiento judicial.

          Supuesto: Una finca figura inscrita con carácter ganancial y practicada sobre ella una anotación de embargo. Ahora se presenta un mandamiento judicial por el que se ordena «la reducción del embargo trabado sobre la mitad ganancial propiedad de la exmujer (...) manteniendo el embargo respecto al 50 % de la ganancial propiedad de D. F. G. L.».

          El registrador considera que en tanto subsista la sociedad de gananciales no existen porciones indivisas de que cada uno sea titular, siendo la sociedad conyugal una comunidad germánica en la que cada uno de los cónyuges es titular de un derecho indeterminado sobre la totalidad de los bienes gananciales; y que además es imprescindible la firmeza del decreto.

          La Dirección confirma ambos defectos: Respecto al primero, la anotación de embargo sobre la cuota concreta perteneciente a uno de los cónyuges de un bien de naturaleza ganancial, ha sido reiteradamente rechazada por ser contraria a la naturaleza propia de la sociedad de gananciales, (vid., por todas, la R. de 17 de agosto de 2010); y aun cuando se acreditara alguna causa de disolución de la sociedad de gananciales, en tanto no está liquidada sólo cabrá sustituir el embargo sobre la total finca por el embargo de la cuota global que al cónyuge deudor corresponde en esa masa patrimonial, embargo que, por aplicación analógica de los artículos 1067 CC y 42 y 46.2.º LH, puede practicarse en actuaciones judiciales seguidas sólo contra el cónyuge deudor, y cuyo reflejo registral se realizará mediante su anotación «sobre los inmuebles o derechos que se especifique en el mandamiento judicial en la parte que corresponda al derecho del deudor» (Art. 166.1, in fine RH) pero no sobre mitades o cuotas indivisas concretas del cónyuge o excónyuge deudor, pues precisamente, en tanto no se produzca esa liquidación, dichas mitades o cuotas indivisas no existen privativamente para ninguno de los titulares del patrimonio postganancial (vid. Resolución de 16 de enero de 2012).

          En cuanto al segundo defecto, considerando el art. 80 LH la reducción del inmueble o derecho anotados como supuestos de cancelación parcial, se justifica la plena vigencia del art. 524.4LEC con carácter general en relación a las sentencias, y del art. 174 último párrafo RH  respecto a las anotaciones hechas en virtud de mandamiento judicial, precisándose, en consecuencia, resolución judicial firme, por no admitir recurso alguno o por haber sido desestimado o haber expirado el plazo legal para promoverlo. (MN)

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367. ELEVACIÓN A PÚBLICO  DE UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO PARA USO DISTINTO DE VIVIENDA. Rs. 5 octubre  2012. DGRN. BOE de  2 noviembre  2012. Registro de la Propiedad de Marbella 3.

          Hechos: Se debate la inscripción en el Registro de la Propiedad de una escritura, otorgada por el  Presidente de una Comunidad de Propietarios, con el acuerdo de la junta, en la que se ratifica y eleva a público un contrato de arrendamiento para uso distinto al de vivienda (concretamente a club de playa), resultando que dicho local es elemento común de la Comunidad y va vinculado ob rem a las 22 viviendas que integran la urbanización. Además dicha Comunidad no tiene legalizado ningún libro de actas, no se indica si el acuerdo se obtuvo por unanimidad de propietarios (aunque el notario lo juzga suficiente para el otorgamiento) y tampoco se puede deducir la correspondencia de los asistentes a la junta con los titulares registrales.

          Registradora: Rechaza la inscripción, ya que la comunidad de propietarios no es la titular registral del local; al figurar inscrito el local como de titularidad ob rem de las viviendas, no es posible llevar a cabo actos dispositivos con independencia de las viviendas a que se vincula; al arrendarse sólo una parte de la finca se conculca el principio de especialidad; la superficie y linderos de la parte de finca arrendada no coinciden con los que figuran en el Registro ni con el Catastro; tampoco en el Registro consta declarada la edificación central, dos bares y piscina.

          Notario: Para el notario se trata de un acto de gestión y no de disposición; hay un acuerdo unánime de la junta de propietarios; es un bien en copropiedad, y el acto tiene naturaleza obligacional, por tanto basta la mayoría; no es preciso llevar a cabo una segregación para su inscripción.

          Dirección General: Desestima el recurso:

            ..-  El Real Dto 297/1996 admite la inscripción del arrendamiento con cierta flexibilidad, pero sólo respecto del principio de especialidad, no en cuanto al tracto sucesivo.

            ..- Actúa una Comunidad de Propietarios, pero respecto de elementos que son en parte privativos. Es cierto que sólo para actos de gravamen y disposición o desvinculación se exige consentimiento individualizado de los propietarios, y no parece lo debe ser para los actos de gestión, aunque es dudoso si es acto de administración al tratarse de un arrendamiento por 14 años.

            ..- La no legalización de los libros de la Comunidad supone una irregularidad formal para el representante de la misma.

            ..- Si bien no se precisa llevar a cabo una segregación para la inscripción del arrendamiento, si se exigen determinar los datos precisos para la identificación y descripción del local y en su caso la cuota en copropiedad que corresponda a la finca arrendada, si se tratara de una división horizontal y los gastos que correspondan al arrendatario.

          Nada de todo ello resulta de la escritura: no se concreta la descripción del inmueble, en cuanto a su ubicación, linderos, superficie, limitándose a una aportación de un documento catastral no coincidente, sin correcta descripción en la escritura. (JLN)

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368. AUSENCIA DE INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO MERCANTIL DEL NOMBRAMIENTO DE ADMINISTRADOR: NO PUEDE ESTIMARSE SUPLIDA POR LA RESEÑA QUE HACE EL NOTARIO AUTORIZANTE A FIN DE ACREDITAR LA REALIDAD Y VALIDEZ DE SU NOMBRAMIENTO. Resolución de 5 de octubre de 2012, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Montblanc, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa.

          Hechos: Se otorga una escritura de compraventa en la que la sociedad vendedora está representada por su administrador, aunque el cargo está pendiente de inscripción en el Registro Mercantil.

          La registradora deniega la inscripción por falta de inscripción del cargo en el Registro Mercantil.

          La sociedad vendedora recurre y alega que la falta de inscripción no anula la validez de su representación, por lo que la venta es válida.

          La DGRN  comienza recordando su reciente doctrina de que el registrador está obligado de oficio  a consultar el Registro Mercantil para evitar recursos.

          Reconoce, no obstante, que la inscripción de los cargos sociales no es obligatoria y que no afecta a la validez de lo actuado por ellos ni es requisito previo para su inscripción en el Registro de la Propiedad. Sin embargo, cuando los cargos no están inscritos en el Registro Mercantil, será necesario acreditar la existencia y legalidad de la representación alegada en el título inscribible y especificar todos los datos relativos al nombramiento para ser calificados por el registrador.

          En el presente caso considera que aunque la notaria autorizante reseña los datos de la escritura en la que consta el nombramiento del administrador no  detalla las circunstancias que permitan calificar la validez de dicho nombramiento por el registrador.

          En consecuencia desestima el recurso, pero en los términos de dicho razonamiento.

          Comentario.-  Desde el punto de vista formal el recurso, creo, debió de ser estimado porque, en definitiva, la DGRN no comparte el defecto alegado por la registradora (falta de inscripción), pues reconoce que la inscripción no es obligatoria y es claro que la competencia de la DGRN se circunscribe a decidir sobre el defecto alegado, no sobre defectos no alegados.

          En cuanto al fondo del asunto debería bastar el juicio de suficiencia notarial para determinar la existencia y legalidad de la representación alegada. No hay que olvidar que la acreditación de la existencia y validez del nombramiento del cargo de administrador queda dentro de la competencia notarial, ya que su juicio de suficiencia  se extiende no sólo a la representación voluntaria, sino también a la orgánica, según numerosas resoluciones de la propia DGRN, que ha interpretado así el conocido artículo 98 de la Ley 24/2001 sobre la representación.

          Por tanto si la notaria autorizante juzgó suficiente la representación del Administrador no inscrito lo hizo bajo su responsabilidad y competencia, valorando para ello la validez y existencia de las circunstancias del nombramiento, aunque no estuviera inscrito, que pudo y debió de examinar. La notaria autorizante, sin embargo, ni recurrió ni emitió el preceptivo informe en defensa de su juicio de suficiencia y de su competencia. (AFS)

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369. RESOLUCION JUDICIAL DE VENTA: PROCEDE CANCELACION Y NO ANOTACION PREVENTIVA. Resolución de 6 de octubre de 2012, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Orihuela n.º 1 a practicar una rectificación del Registro.

          Supuesto: Por sentencia judicial se resuelve un contrato en ejercicio de la condición resolutoria, pero en el mandamiento que acompaña la sentencia dirigido al registrador se ordena la «anotación preventiva del dominio y la posesión» de una finca a favor del que vendió.

          El registrador canceló la inscripción de venta y las posteriores transmisiones cuyos titulares habían sido parte en el procedimiento.

          Ahora se presenta una instancia en la que, entendiendo que se ha producido un error de concepto, solicita que se anulen las operaciones realizadas y en su lugar se practique anotación preventiva.

            La Dirección entiende que no ha habido ningún error: la orden del juez ordenando el reflejo registral de una determinada situación jurídico-real ha de entenderse de acuerdo con el contenido registral que se ordena, siendo indiferente que se utilice una terminología en cierto modo confusa, pues lo relevante es el reflejo registral que corresponda, y en el presente caso, acordada la resolución de un contrato, los asientos a practicar son las cancelaciones correspondientes, en la forma en que ha procedido el registrador. Pero además aunque se entendiera que existe tal error, no podría calificarse de error material, por lo que de conformidad con los artículos 1.3.º y 40 LH, sería preciso consentimiento de todos los interesados, o sentencia judicial firme en la que, demandados todos los interesados, se ordenara la rectificación correspondiente. (MN)

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371. EXPROPIACION FORZOSA. Resolución de 8 de octubre de 2012, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Alicante n.º 3 a inscribir la expropiación forzosa de una finca.

          Supuesto: Se debate sobre la posibilidad de inscribir la expropiación forzosa de una finca, cuando en el momento de presentar en el Registro de la Propiedad los documentos correspondientes a la expropiación la titularidad registral de derechos sobre dicha finca corresponde a personas que no han intervenido en el procedimiento y que adquirieron después de la fecha de expedición de los documentos calificados.

          Además, nada consta en el Registro de la Propiedad sobre el inicio o existencia del expediente expropiatorio.

          El registrador rechaza inscribir la expropiación y la DGRN confirma su calificación.

          En cambio, revoca el defecto relativo a la falta de descripción del resto de finca matriz de la que se segrega la porción expropiada, diciendo la DGRN que "tampoco puede desconocerse el trato favorable que para la inscripción en el Registro se dispensa al título expropiatorio (cfr. artículo 32.6.a del Reglamento Hipotecario, según el cual, «Los asientos contendrán las circunstancias prevenidas para la inscripción en la legislación hipotecaria y las necesarias según la legislación especial. Si no pudiera hacerse constar alguna circunstancia se expresará así́ en el título, y, en su caso, en la inscripción" (JDR)

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372. EJECUCION HIPOTECARIA SIENDO EL DECRETO DE ADJUDICACIÓN POSTERIOR AL CONCURSO DEL DEUDOR PERO LA SUBASTA ANTERIOR. Resolución de 8 de octubre de 2012, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de San Javier n.º 2, por la que se suspende la inscripción de un decreto de adjudicación y de un mandamiento de cancelación de cargas recaído en un procedimiento de ejecución hipotecaria.

          Cuestión previa, procedimental: Señala la DGRN que “una vez notificada la calificación comienza a correr el cómputo del plazo de un mes para interponer el recurso. Si durante este plazo el interesado pretende subsanar las deficiencias señaladas en la nota y para ello aporta nueva documentación o subsana la presentada no por ello deja de correr el plazo para impugnar el contenido de la calificación. De este modo si, aportada nueva documentación o subsanada la ya presentada lo es en términos que no satisfacen al registrador que calificó en su momento y el interesado decide recurrir, es preciso que lo haga tempestivamente, antes de que se agote el plazo de un mes desde que se le notificó la calificación negativa. En caso de que el mes haya transcurrido su derecho de impugnación habrá caducado y la presentación de recurso será intempestiva por lo que deberá ser objeto de rechazo.”

          Y en cuanto al fondo del recurso, se plantea si puede tener acceso al Registro de la Propiedad sin intervención del Juez de lo Mercantil un decreto de adjudicación y un mandamiento de cancelación de cargas derivado de un procedimiento de ejecución hipotecaria cuando se produce la circunstancia de que el deudor se encuentra en situación de concurso y el decreto de adjudicación es posterior a la fecha de declaración del concurso si bien la subasta se celebró con anterioridad.

          La DGRN confirma la calificación negativa del registrador, conforme al art 56 de la ley concursal. Ha de acreditarse mediante declaración del Juez del Concurso que el bien ejecutado no está afecto y no es necesario para la continuidad de la actividad profesional o empresarial del deudor. La mera celebración de la subasta no pone fin al procedimiento de ejecución. Sólo cuando quede acreditado debidamente que el decreto de adjudicación se llevó a cabo en fecha anterior al auto de declaración del concurso puede afirmarse que el testimonio correspondiente puede acceder a los libros del Registro como acto anterior al concurso aunque conste inscrita o anotada su declaración. (JDR)

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373. LIQUIDACION DE GANANCIALES. ART. 1354. DETERMINACION DE CUOTAS. PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD. Resolución de 9 de octubre de 2012, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Ceuta, por la que acuerda no practicar la inscripción de una sentencia judicial dictada en procedimiento de liquidación de gananciales.

          Hechos: Una sentencia dictada en procedimiento de liquidación de gananciales  declara que un determinado bien tiene el carácter de  en parte ganancial y en parte privativo, pero no se especifica la proporción, y así se presenta a inscripción. En el Registro de la Propiedad consta el bien como privativo del marido por haberlo adquirido en estado de soltero.

          El registrador suspende la inscripción por falta de determinación de las cuotas del derecho inscribible.

          La recurrente solicita  que se inscriba la sentencia tal como está  alegando que se acreditará en un momento posterior la proporción o cuota de dichos derechos, o en su defecto sugiere que la calcule el Registrador con arreglo a unos datos que se aportan.

          La DGRN  confirma la nota por aplicación del principio de especialidad, pues la cuota o proporción, es una de las circunstancias esenciales que tienen que constar en el título y quedar fijada de forma indubitada, sin que el Registrador pueda suplir su falta. (AFS)

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374. ANOTACION DE DEMANDA DE ANULACIÓN DE UN EXCESO DE CABIDA: HAY QUE DEMANDAR A LOS TITULARES POSTERIORES. Resolución de 9 de octubre de 2012, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Vigo n.º 3 a la práctica de una anotación preventiva de demanda.

          Supuesto: Se solicita anotación de demanda de propiedad sobre una parte de finca que la demandante estima se ha incorporado a otra de la demandada, inscribiéndose como un exceso de cabida.

          La registradora atribuye dos defectos: la falta de expresión de las circunstancias personales de la demandante, así como el no haber sido demandados los titulares de asientos posteriores que podrían verse afectados.

          La Dirección confirma ambos defectos: respecto al primero el art. 166 RH señala que las anotaciones preventivas se practicarán en la misma forma que las inscripciones y contendrán las circunstancias determinadas en general para estas, y por remisión, conforme al art. 51.9.b), cuando se trata de inscripciones o anotaciones a favor de personas jurídicas, deberá consignarse entre otros datos el NIF. Y conforme al párrafo 12 del mismo art. 166 si se trata de anotaciones a cuyos titulares pueda resultar obligado que el Registrador haga comunicaciones, habrán de expresar, además de las circunstancias de identidad, el domicilio con las circunstancias que lo concreten, si consta en el título.

            Respecto al segundo el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos y de interdicción de la indefensión procesal, que limita los efectos de la cosa juzgada a quienes hayan sido parte en el procedimiento, garantizando así el tracto sucesivo entre los asientos del Registro, exige que el titular registral afectado por el acto inscribible, cuando no conste su consentimiento auténtico, haya sido parte o, si no, haya tenido, al menos, legalmente la posibilidad de intervención en el procedimiento determinante del asiento. En este supuesto, el titular registral afectado por la acción interpuesta, esto es, el propietario, ha sido debidamente demandado y podría pensarse que no haría falta la intervención de los titulares de derechos posteriores ya que no debería afectarles el procedimiento, pero tratándose de la rectificación de la descripción de la finca y de la cancelación de la inscripción de exceso de cabida, la pretensión de cancelación parcial de la inscripción afecta plenamente a los titulares de las inscripciones posteriores, pues de prosperar la demanda, se procedería a la rectificación de la descripción de la finca, y tales derechos posteriores pasarían a recaer sobre una finca distinta en la realidad física de la que proclama el Registro. (MN)

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376. CONSTANCIA POR NOTA MARGINAL DEL PAGO DE LA DEUDA HIPOTECARIA MEDIANTE MANDAMIENTO EN PROCEDIMIENTO DE DIVORCIO EN EL QUE LA ENTIDAD ACREEDORA NO HA SIDO PARTE. Resolución de 10 de octubre de 2012, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Pontedeume, por la que se suspende la práctica de nota marginal en la inscripción de una hipoteca para que se haga constar que la deuda garantizada por las fincas hipotecadas está íntegramente satisfecha o contablemente cancelada.

            Supuesto: Se plantea si se puede hacer constar por nota marginal a la hipoteca que la deuda garantizada por dichas hipotecas ha sido íntegramente satisfecha o contablemente cancelada, mediante un mandamiento del Juzgado en un procedimiento de divorcio, en el que concurren las circunstancias siguientes: la entidad acreedora no ha sido parte del procedimiento, aunque en el escrito de recurso se señala que había sido oficiada para que manifestase respecto de la cancelación contable del préstamo; pero sin que esto último se menciones en el mandamiento.

            La Dirección confirma la nota: el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos y de interdicción de la indefensión procesal, que limita los efectos de la cosa juzgada a quienes hayan sido parte en el procedimiento, garantizando así el tracto sucesivo entre los asientos del Registro, exige que el titular registral afectado por el acto inscribible, cuando no conste su consentimiento auténtico, haya sido parte o, si no, haya tenido, al menos, legalmente la posibilidad de intervención en el procedimiento determinante del asiento. En este caso tratándose de practicar un asiento en el que habría de hacerse constar el pago del préstamo garantizado con la hipoteca inscrita, resulta evidente la necesaria intervención del titular registral: esto es, el acreedor hipotecario titular de la hipoteca debió intervenir en suficiente forma, sin que pueda tenerse en cuenta, dado los estrechos límites del recurso, manifestaciones hechas en el escrito de recurso que no se pusieron a disposición de la registradora en el momento de la calificación. (MN)

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378. PROPIEDAD HORIZONTAL TUMBADA. Resolución de 15 de octubre de 2012, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Ibiza n.º 4, por la que se deniega la inscripción de una escritura de ampliación de obra antigua finalizada y división en régimen de propiedad horizontal tumbada.

            Hechos: Se otorga una escritura pública en la que una finca con dos edificaciones, situada en Baleares, previa ampliación de la obra nueva de una de ellas, se divide horizontalmente de forma tumbada formándose dos elementos privativos, que son las dos edificaciones, a las que se les asigna respectivamente el uso exclusivo de una determinada zona de terreno perfectamente delimitada con normas complementarias en los Estatutos. Queda también una zona de terreno como elemento común.

            El registrador inscribe la ampliación de obra nueva y la división horizontal, pero suspende la asignación del uso exclusivo por entender que estamos ante un acto urbanístico de división de terrenos que necesita de Licencia Municipal. De su nota resulta que identifica la propiedad horizontal tumbada con los complejos inmobiliarios privados citados en el artículo 24 LPH.

            La recurrente y el  notario argumentan  que no se trata de ningún complejo inmobiliario privado, sino de una propiedad horizontal ordinaria, si bien tumbada, y que no estamos ante una parcelación, pues el derecho de uso no es equiparable al de propiedad, y  la finca sigue manteniendo su unidad, ya que no se altera su forma, ni su superficie ni sus linderos.

            La DGRN  examina la cuestión y sienta los siguientes criterios siguiendo los precedentes de un caso muy similar en territorio balear, resuelto en la Resolución de  3 de Abril de 2012:

            La normativa autonómica es la competente para determinar la necesidad o no de licencia urbanística.

            La normativa estatal es la competente para regular el acceso al Registro de la Propiedad y por tanto para determinar si es necesario o no acreditar la licencia  exigida por la legislación autonómica, a efectos de la inscripción en el  Registro de la Propiedad.

            En el presente caso la DGRN confirma la nota del registrador y concluye que la legislación balear no exige licencia para la división horizontal tumbada, pero que la asignación de uso exclusivo de terreno a los elementos privativos SI necesita de licencia, según dicha normativa, por ser equivalente a la división de terrenos  tal como lo interpreta la jurisprudencia de la propia DGRN y se desprende de la vigente Ley del Suelo. Por otro lado, la legislación estatal exige la acreditación de este tipo de licencias de división de terrenos para el acceso al Registro de la Propiedad. (AFS)

            Ver sobre este tema las Resoluciones de 18 de julio de 1996, 12 de febrero de 2001 y 12 de abril, 14 de mayo y 24 de agosto de 2011.

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379. EMBARGO DE UN DERECHO DE CRÉDITO QUE TIENE EL EMBARGADO CONTRA UNA TERCERA PERSONA. Resolución de 15 de octubre de 2012, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Torrox a la anotación de un mandamiento de embargo.

          Supuesto: Se vende una finca con precio aplazado, produciéndose distintos impagos del precio. En el procedimiento judicial objeto del mandamiento se ordena el embargo sobre los bienes siguientes:

             a) El derecho crediticio que tiene la embargada contra la compradora y actual titular registral de una finca.         b) Los pagos que tenga que hacer tal titular registral al embargado.

          El registrador deniega la anotación por recaer sobre un derecho de crédito. La recurrente impugna la calificación.

          La DGRN desestima el recurso pues “Es esencial, para su inscripción en el Registro que lo que se embargue sea un derecho real que recaiga sobre un bien inmueble, y en el presente supuesto ni existe derecho real ni grava inmueble alguno.”  (JDR)

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381. CONVENIO REGULADOR. RECTIFICACION ERROR DE CONCEPTO. Resolución de 16 de octubre de 2012, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Eivissa n.º 4, a la inscripción de una adjudicación de finca como consecuencia de un convenio regulador.

          En un convenio regulador formalizado en escritura otorgada en Alemania, se adjudica al marido “el piso en propiedad sito en España e inscrito exclusivamente a su nombre”. Del Registro resulta que es un piso en régimen de propiedad horizontal cuya primera inscripción que abre el folio figura practicada a nombre de ambos cónyuges por mitad. Sin embargo en la inscripción extensa de declaración en propiedad horizontal y en la anterior de compra de participación indivisa en el solar, figura como adquirente y titular exclusivamente el marido.

          El registrador considera que debe consentir la esposa ya que si bien ella aceptó la adjudicación, fue por entender que el piso era propiedad exclusiva del marido, cuando figura inscrita una mitad a favor de ella.

          La Dirección confirma el defecto, pero advierte que es muy posible la existencia de un error de concepto puesto que en las inscripciones de adquisición del solar y en la extensa de propiedad horizontal si figura inscrito a nombre del esposo. Y en relación con este error, es cierto que, en principio, será necesario el consentimiento de la esposa, pero de acuerdo con la doctrina de la propia Dirección (RR de 5 de mayo de 1978; 6 de noviembre de 1980; 10 de septiembre de 2004; 13 de septiembre de 2005; 19 de junio de 2010, y 29 de febrero de 2012) cuando la rectificación se refiere a hechos susceptibles de ser probados de un modo absoluto con documentos fehacientes y auténticos, no es necesaria la aplicación del art. 40.d) LH y bastaría la mera petición de la parte interesada acompañada de los documentos que aclaren y acrediten el error padecido, para rectificarlo, es decir, mediante la aportación de las escrituras de adquisición del solar y de declaración en régimen de propiedad horizontal, se acreditaría que el marido es el único dueño del piso en cuestión. (MN)

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383. CERTIFICACIÓN CATASTRAL EN EXPEDIENTE DE DOMINIO: NO ES PRECISA IDENTIDAD DEL TITULAR. Resolución de 16 de octubre de 2012, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Nájera, por la que se suspende la inscripción de un testimonio de auto recaído en expediente de dominio para la inmatriculación de fincas.

          Se plantea en un expediente de dominio para inmatricular si la certificación catastral necesaria para inmatricular puede estar a nombre de persona distinta del promoviente.

          La Dirección admite el recurso y revoca la nota. Señala que la cuestión es si la norma del art.298 RH según la cual la finca debe estar catastrada a favor del transmitente o del adquirente es exigible igualmente cuando la vía inmatriculadora es el expediente de dominio. Entiende el Centro que la certificación catastral debe formar parte del expediente judicial pero eso no quiere decir que la titularidad de la finca a inmatricular no puedan ser cuestionados por otros medios de prueba y que así lo declare el juez que lo conozca: la presunción de certeza contenida en el art. 3.3 del RDLeg 1/2004, de 5 de marzo, TR de la Ley del Catastro, decae frente a prueba en contrario como el propio precepto reconoce. Así el mandato contenido en el art. 53.7 de la Ley 13/1996 es aplicable a todo medio inmatriculador incluido el expediente de dominio (R de 5 de octubre de 2004 y muchas otras posteriores), pero la plena coincidencia se limita a la descripción de la finca y no a las titularidades catastrales, como resulta de la literalidad del precepto (R de 16 de diciembre de 2010). En cambio el mandato que contiene el artículo 298.2.2º RH relativo a la coincidencia de la titularidad del transmitente o adquirente no es extrapolable al supuesto de inmatriculación de fincas por expediente de dominio, no sólo porque la Ley no lo exija, sino porque es un procedimiento inmatriculador distinto y distintas son las exigencias que el ordenamiento prevé para unos y otros (R 2 de octubre de 2008).

          En definitiva, en el expediente de dominio en el que los trámites, notificaciones, publicaciones, intervención del Ministerio Fiscal, pruebas y decisión judicial, ofrecen mayores garantías que a la inmatriculación del art.205, no puede añadirse una exigencia de coincidencia con la titularidad catastral prevista para este último medio inmatriculador que no resulta de la regulación del expediente de dominio.(MN)

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384. PROPIEDAD HORIZONTAL: DERECHO EXCLUSIVO DE USO DE UN ELEMENTO COMUN. Resolución de 17 de octubre de 2012, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Santander n.º 4, a la inscripción de un testimonio de auto por el que se homologa una transacción judicial.

          Hechos: Se pretende la inscripción de un documento judicial en el que la Comunidad de Propietarios de un edificio cede el uso y disfrute de un elemento común situado bajo cubierta, que se describe adecuadamente. El edificio no está constituido formalmente en propiedad horizontal, pues su primera inscripción es de 1863 y nunca se adaptó a la Ley de Propiedad Horizontal.

          El registrador suspende la inscripción y señala como defecto que dicho elemento común no aparece descrito en el Registro.

          El recurrente alega que no es necesaria dicha descripción, pues es un elemento común y no hay duda de su existencia.

          La DGRN revoca la calificación pues los elementos comunes no precisan de descripción individualizada en el Registro ya que son todos aquellos que no son elementos privativos, que sí han de constar  descritos.

          En el presente caso hay una dificultad adicional pues ni siquiera los elementos privativos están descritos adecuadamente en el Registro. Ello es así porque el edificio nunca se adaptó a la LPH, ya que el otorgamiento del título constitutivo de la propiedad horizontal es una posibilidad, pero no una exigencia, según la legislación transitoria de la LPH. Lo anterior no es obstáculo para considerar que en el presente caso hay una situación fáctica de horizontalidad y que son aplicables los razonamientos anteriores igual que si se hubiera constituido formalmente en propiedad horizontal. (AFS)

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385. COMPRAVENTA. DACIÓN EN PAGO. CAUSA DEL CONTRATO. Resolución de 17 de octubre de 2012, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Roses n.º 1, por la que suspende la inscripción de una escritura de compraventa.

          A) Hechos: Se presenta una escritura de compraventa en la que el vendedor (previamente y en documento privado) había cedido su derecho a cobrar el precio a un 3º, que a su vez es también deudor del comprador. En la escritura comparecen los 3 interesados reconociendo todos los hechos. En la reseña de los medios de pago se hace constar  que  la obligación de pago del precio de la venta queda extinguida por compensación de créditos.

          B) La registradora califica negativamente por entender que el contrato realizado es una dación en pago (y no una compraventa, a pesar de que las partes otorgan y manifiestan se realiza una venta), por lo que cuestiona la existencia y licitud de la causa del contrato, como elemento esencial que es del negocio traslativo, y exige que ésta sea expresada en el título inscribible y se aporten los demás documentos justificativos.

          C)  El notario recurre alegando que:

             1.) No puede haber una dación en pago, pues falta el elemento esencial (el transmitente no es deudor del adquirente).

             2.) Las partes han calificado expresamente el contrato como de compraventa (por lo que no resulta ya necesario presumirla, art 1277 CC), calificación que hay que presumir como verdadera y válida, habiendo cosa y precio, salvo prueba en contrario, que debe tener lugar en sede judicial, quedando reservado a los Tribunales, y sin que ni el Notario ni la Registradora puedan presumir la existencia de simulación frente a lo manifestado por las partes, y sin que se desvirtúe en el propio título;

             3.) Por tanto es indiferente, a efectos de la inscripción, las causas tanto de la cesión de crédito reseñada como de la deuda del 3º frente al comprador, que afectan a la atribución patrimonial del derecho a la contraprestación y a la correlativa extinción por compensación, pero no a la compraventa como título traslativo;

             4.) Y que es en sede de medios de pago donde opera la compensación de créditos, y en la misma basta con justificar la existencia de los créditos recíprocos sin que sea necesario, a efectos de la calificación registral, expresar a su vez la causa de dichas cesiones que, se insiste, sólo tienen relevancia a los efectos de los medios de pago (y SIN que por tanto deban presentarse los documentos complementarios solicitados por la Registradora).

          D)  La DGRN estima el recurso, revocando la calificación, señalando que ciertamente es doctrina reiterada de este centro directivo la expresión de la causa en los títulos inscribibles, pero en este caso sí se expresa formal y materialmente en el título, que refleja un verdadero negocio de compraventa querido por las partes, con recíprocas prestaciones (cosa y precio) lo que hace oneroso el contrato y verdadera y lícita su causa.

          Respecto a los otros negocios que habían sido realizados por las partes (cesión de crédito; reconocimiento de deuda…) son simplemente los que dan lugar al origen de los medios de pago, pero no afectan al título traslativo ni a la validez de la compraventa.

          En cuanto a los documentos complementarios solicitados por la Registradora, al referirse los medios de pago, están suficientemente detallados en la escritura conforme a las normas de control del blanqueo de capitales y se cumple lo dispuesto por el art 177 RN, por lo que no es necesario aportar nada más.  (ACM)

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388. partición hereditaria y obra nueva antigua. datos descriptivos, superficie y linderos. Resolución de 18 de octubre de 2012, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Guadix, por su negativa a inscribir una escritura de aceptación y partición de herencia.

          Supuesto de hecho: Se plantean dos cuestiones con ocasión de la inscripción de una escritura de partición hereditaria en la que también se contiene una declaración de obra nueva: por una parte se debate sobre la inscribibilidad de varias fincas cuyos linderos se actualizan combinándose con los que figuran en el Catastro, se actualizan ciertos datos descriptivos y en alguna finca se rectifica la superficie, ya por defecto, ya por exceso; y por otra se cuestiona el acceso registral de la declaración de una construcción antigua existente sobre una finca sita en Andalucía.

          1. Sobre la declaración de obra: requisitos para el acceso al Registro de la propiedad de edificaciones por antigüedad al amparo del art. 20 aptdo. 4 del TRLSC (tras la redacción dada por el RDL 8/2011, de 1 de julio).

          2. Se cuestiona la Resolución si para la inscripción basta que se pruebe la fecha de terminación de la edificación con una antigüedad superior al plazo previsto para la adopción de medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística, o si es necesaria una prueba exhaustiva relativa, no solo a la fecha de conclusión de la edificación, sino también a la circunstancia de no concurrir supuesto alguno de excepción o interrupción de la prescripción urbanística.

          La contestación de la DGRN es que NO CABE exigir dicha prueba exhaustiva de la efectiva extinción por prescripción de la acción de disciplina urbanística.

          Del citado artículo 20, apartado 4, del TRLS, y del art. 52 apartado b del D. 1093/1997, de 4 de julio, resulta que sólo cabe exigir  la aportación de los documentos que acrediten «la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título», resultando de lo aportado que la terminación de la obra es de fecha anterior  al plazo previsto por la legislación aplicable para la prescripción de la infracción en que hubiera podido incurrir el edificante.

          La prueba de tal extremo, junto con «la inexistencia de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la construcción, edificación e instalación de que se trate» (así como «que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público general») constituyen los únicos requisitos necesarios para el acceso de la obra al Registro.

          2. Sobre la coordinación de datos catastrales y registrales.

          Los datos que se actualizan, a parte de las diferencias de cabida relativas a tres fincas, son los linderos, haciendo constar los antiguos y los actualizados que resultan del Catastro, solicitándose expresamente la inscripción de tales actualizaciones.

          El criterio que mantiene la DGRN inutiliza realmente la vigente legislación al mantener la duplicidad de dos compartimentos estancos, Catastro y Registro: "...Todo lo cual es consecuencia, en definitiva, de los distintos ámbitos y funciones sobre los que se proyectan el Catastro Inmobiliario y el Registro de la Propiedad. Lo que determina que los procedimientos de subsanación o rectificación de datos catastrales deban limitar sus efectos a la definición e incorporación de las parcelas al propio Catastro; mientras que la determinación de la finca, como base física sobre la que se proyectan el dominio y los demás derechos sobre los inmuebles, deba realizarse por el registrador, de conformidad, exclusivamente, con los procedimientos establecidos en la legislación hipotecaria (por más que, como resulta obligado, dichos procedimientos tomen como referencia esencial los datos provenientes del Catastro Inmobiliario). (JAR)

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389. ANOTACION PREVENTIVA DE SENTENCIA. Resolución de 18 de octubre de 2012, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Álora, por la que se deniega la anotación preventiva de una sentencia.

          Hechos: Uno de los demandados solicita la anotación preventiva de una sentencia por la que se desestima la demanda sobre nulidad de una partición judicial realizada en juicio de testamentaría y formalizada en escritura pública, ratificada por la demandante mediante escritura posterior. Esta demandante tiene inscrita ya la finca a su favor por título distinto de la partición. La sentencia desestima la demanda por no considerar acreditado que la finca no formara parte del haber hereditario partido.

          El registrador deniega la práctica del asiento solicitado porque, a su juicio, no se ha ejercitado acción alguna que concluya en un pronunciamiento que tenga trascendencia jurídico-real y la resolución firme en el presente caso no implicaría la práctica de asiento alguno.

          La DGRN confirma su criterio ya que la sentencia se refiere a un título no inscrito y no se ha decretado la nulidad o ineficacia de la titularidad inscrita, no es ninguna de las anotaciones previstas en el artículo 42 de la Ley Hipotecaria y tampoco ha sido ordenada la anotación por la autoridad judicial como medida cautelar al amparo del artículo 727.6 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. (JFME)

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390. SOLICITUD DE CANCELACION DE ANOTACION PREVENTIVA DE DEMANDA. Resolución de 19 de octubre de 2012, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Orgaz, a practicar la cancelación de una anotación preventiva de demanda.

          Supuesto: Se presenta en el Registro de la Propiedad una instancia por la que la titular registral de una finca, sobre la que se tomó anotación preventiva de demanda, solicita la cancelación de ésta alegando que se practicó infringiendo la norma del artículo 20 de la Ley Hipotecaria, toda vez que el procedimiento judicial en el que se dictó el mandamiento de anotación se promovió contra persona distinta al titular registral y sin hacerse constar que existieran indicios racionales de que los verdaderos titulares fueran las personas contra las que se dirigía dicho procedimiento judicial.

          El registrador suspende la práctica del asiento solicitado porque, según expresa en su calificación, «solo podrán cancelarse las anotaciones preventivas hechas en virtud de mandamiento judicial por providencia ejecutoria».

          La DGRN confirma la calificación registral, pues “al tratarse de un asiento que ya fue practicado, no puede sino reiterarse la doctrina de este Centro Directivo según la cual en el recurso contra la calificación registral debe únicamente decidirse si está o no fundada en Derecho aquélla por la que se suspenda o deniegue el asiento solicitado, de modo que no procede dilucidar si el asiento cuya cancelación ahora se solicita fue o no correctamente practicado. Los asientos del Registro, una vez extendidos, quedan bajo la salvaguardia de los Tribunales “ (…) Y añade que “Por cuanto antecede, no cabe practicar, mediante solicitud privada, la cancelación de la anotación preventiva, debiendo dirigirse la recurrente ante el órgano jurisdiccional que ordenó la anotación, y formular en dicha sede jurisdiccional las alegaciones correspondientes”. (JDR)

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391. EJECUCION DE HIPOTECA CAMBIARIA. FIRMEZA DE LAS RESOLUCIONES JUDICIALES. DETERMINACION DE  LA  GARANTIA QUE SE CANCELA. Resolución de 19 de octubre de 2012, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Pinto n.º 2, por la que se suspende un mandamiento de ejecución hipotecaria.

          Supuesto: Se plantean dos cuestiones:

          1ª.- La posible inscripción de mandamiento y auto de ejecución del que no resulta su firmeza y según indica el recurrente se encuentra apelado.

          Tanto el registrador como la DGRN exigen la firmeza del auto. Añade la DGRN que “Las resoluciones no firmes, en el sentido indicado, que contienen pronunciamientos llamados a desembocar en un asiento principal en el Registro podrán por tanto acceder a los libros registrales mediante un asiento más conforme con su provisionalidad como es la anotación preventiva”

          2ª.- El segundo defecto se refiere a la adecuada determinación de la garantía que se cancela y la que queda subsistente (sólo se ejecuta una letra de cambio de las dos garantizadas). Aquí también la DGRN confirma el criterio del registrador de que, como en la hipoteca en la hipoteca en garantía de varias letras de cambio “no se realizó distribución de la responsabilidad hipotecaria –más allá del nominal de los efectos de los cuales se constituían en tenedores solidarios–“ (…) la determinación de las partidas que por intereses remuneratorios, demora, costas y gastos extrajudiciales y demora extracambiaria corresponda a la parte ejecutada y a la parte que ha de subsistir, deberán ser debidamente aclaradas”.(JDR)

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392. REPRESENTACIÓN VOLUNTARIA DERIVADA DE REPRESENTACIÓN ORGÁNICA. RESEÑA INCOMPLETA DEL DOCUMENTO DEL QUE RESULTA LA REPRESENTACION. Resolución de 22 de octubre de 2012, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Campillos, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa.

            La reseña identificativa a que se refiere el artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, debe comprender no sólo el documento que acredite la primera sino también el de la segunda. La reseña identificativa del documento del que derivan las facultades del apoderado debe comprender no sólo la fecha de autorización, notario y protocolo de la escritura de apoderamiento a su favor, sino que también debe incluir los datos identificativos del poderdante y del cargo o legitimación que ostenta para ello.

            En el presente caso considera la DGRN que tiene razón la registradora cuando considera incompleta la reseña hecha por el notario autorizante de la escritura de compraventa calificada de los documentos de los que derivan las facultades representativas del otorgante, al limitarse a reseñar la escritura de poder, pero sin incluir en dicha reseña ni los datos de su inscripción en el Registro Mercantil, ni, en defecto de dicha inscripción, los datos y documentos relativos a la representación de primer grado (orgánica o voluntaria, en caso de sustitución de poder) de la que derive, que permitan entender acreditada la legalidad y existencia de dicha representación, y su congruencia con la presunción de validez y exactitud registral establecida en los artículos 20 del Código de Comercio y 7 del Reglamento del Registro Mercantil, y de cuya existencia y validez depende a su vez la propia validez de la representación voluntaria o de segundo grado alegada por el compareciente para actuar en nombre del titular registral, como representación derivada de la primera que es.

            No se pone en duda en la calificación la suficiencia de las facultades representativas del otorgante, sino la falta de acreditación, y en su caso regularidad, del título representativo del concedente del poder, esto es, el nombramiento del órgano social o el negocio representativo mediante el cual el órgano correspondiente de la entidad representada apodera específicamente a quien a su vez concede el poder al interviniente (pues dado el carácter incompleto de la reseña no se puede colegir si el concedente del poder fue o no el órgano de administración o bien otro apoderado designado por aquél). Se trata de una cuestión que afecta a la regularidad y legalidad del nombramiento del apoderado que depende de documentos (los relativos al título representativo del concedente del poder) que el notario ni testimonia, ni reseña habiéndolos tenido a la vista, omisión que no se suple por el juicio de suficiencia de facultades, y que son presupuesto necesario previo para la legitimación de la actuación del apoderado en nombre del titular registral con las consecuencias jurídicas y registrales que dicha actuación puede comportar en la esfera de aquél (cfr. artículo 1, 20, 38, 40 de la Ley Hipotecaria). (JCC)

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393. REPRESENTACIÓN VOLUNTARIA DERIVADA DE REPRESENTACIÓN ORGÁNICA. RESEÑA INCOMPLETA DEL DOCUMENTO DEL QUE RESULTA LA REPRESENTACION. Resolución de 22 de octubre de 2012, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Campillos, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa.

          Idéntica a la R. 22 de Octubre de 2012 (número 392 de este informe)

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394. REPRESENTACIÓN VOLUNTARIA DERIVADA DE REPRESENTACIÓN ORGÁNICA. RESEÑA INCOMPLETA DEL DOCUMENTO DEL QUE RESULTA LA REPRESENTACION. Resolución de 22 de octubre de 2012, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Campillos, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa.

          Idéntica a la R. 22 de Octubre de 2012 (número 392 de este informe)

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395. REPRESENTACIÓN VOLUNTARIA DERIVADA DE REPRESENTACIÓN ORGÁNICA. RESEÑA INCOMPLETA DEL DOCUMENTO DEL QUE RESULTA LA REPRESENTACION. Resolución de 22 de octubre de 2012, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Campillos, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa.

          Idéntica a la R. 22 de Octubre de 2012 (número 392 de este informe)

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396. propiedad horizontal: limitaciones en el uso de determinados elementos comunes, por la falta de los pagos de las cuotas de comunidad. Resolución de 23 de octubre de 2012, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Mazarrón, por la que se suspende la inscripción de una escritura de modificación estatutaria de comunidad de propietarios.

       Hechos: Se otorga una escritura en la que se añade un nuevo artículo a los Estatutos de una Propiedad horizontal, en virtud del cual se priva temporalmente del derecho de uso de la piscina y pista de tenis comunes a los copropietarios morosos.

       El registrador considera que tal norma es nula por ser contraria a la ley, ya que priva a los propietarios de su derecho de uso de elementos comunes. Argumenta, además, que en el caso de los propietarios morosos la ley regula el procedimiento a seguir y derechos de la comunidad para el cobro.

       El recurrente alega que para la modificación se ha seguido el procedimiento previsto en la ley (unanimidad), que la limitación no afecta a elementos comunes esenciales de la copropiedad, que la ley y la jurisprudencia admiten limitaciones al derecho de propiedad, y que, en otro caso, de no admitirse se produciría un abuso de los propietarios morosos (que no pagan y disfrutan esos elementos comunes).

       La DGRN examina la cuestión partiendo de que el título constitutivo y normas de la propiedad horizontal forman un Estatuto Privativo que debe de respetar las normas imperativas de la Ley de Propiedad Horizontal. Por otro lado recuerda que la propia Ley en determinados casos prevé la privación temporal del derecho de uso de los elementos privativos, Ley que ha sido declarada constitucional. Diferencia también entre elementos comunes necesarios para la habitabilidad del inmueble y los que no lo son.

          Concluye que la norma estatutaria debatida es ajustada a derecho, pues no contraviene ninguna norma imperativa, ni conculca el contenido mínimo del derecho de propiedad, por lo que revoca la calificación. (AFS)

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397. Anotación preventiva de embargo en procedimiento seguido por una comunidad de propietarios contra la herencia yacente y herederos desconocidos. Resolución de 23 de octubre de 2012, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Bilbao n.º 9, a practicar una anotación preventiva de embargo.

          Supuesto: Se presenta en el Registro un mandamiento judicial mediante el que se solicita una anotación preventiva de embargo en procedimiento seguido por una comunidad de propietarios contra la «herencia yacente y herederos desconocidos» de don I. A. S. B.

          El registrador suspende la anotación por considerar en base al artículo 166.1, párrafo segundo, del Reglamento Hipotecario que «no es posible llevar a cabo el embargo solicitado frente a Herencia Yacente y Herederos Desconocidos de I. A. S. B., pues al estar dicho demandado fallecido, el embargo debe dirigirse contra sus herederos. Para acreditar quienes son los herederos de don I. A. S. B., es preciso presentar el testamento o declaración de herederos y certificados de defunción y del Registro General de Actos de Última Voluntad del causante».

          La DGRN revoca la calificación registral, y recuerda su doctrina general al respecto:

          Dice que “Para dilucidar la cuestión planteada, conviene recordar que la calificación del registrador del tracto sucesivo (artículo 20 de la Ley Hipotecaria) será distinta en cada uno de los supuestos siguientes:

          a) procesos ejecutivos por deudas del titular registral, fallecido antes o durante el procedimiento;

          b) procesos ejecutivos por deudas de los herederos ciertos y determinados del titular registral;

          y, c) procesos ejecutivos por deudas de herederos indeterminados –herencia yacente– del titular registral.

          a) Para tomar anotación preventiva del embargo en caso de procesos ejecutivos por deudas del titular registral, fallecido durante el procedimiento, deberá acreditarse al registrador que se demandó al titular registral, que ha fallecido y que se ha seguido la tramitación con sus herederos, por sucesión procesal conforme al artículo 16 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

          Si se ha producido el fallecimiento del titular registral antes de iniciado el procedimiento, y éste se sigue por deudas de aquél, además del fallecimiento deberá acreditarse al registrador, si los herederos fueran ciertos y determinados, que la demanda se ha dirigido contra éstos indicando sus circunstancias personales (artículo 166.1, párrafo primero, del Reglamento Hipotecario), sin que se precise en este caso aportar los títulos sucesorios. Si los herederos fueran indeterminados se abordará posteriormente la circunstancia relativa a la herencia yacente.

          b) Si se ha producido el fallecimiento del titular registral antes del iniciado el procedimiento, y éste se sigue por deudas de herederos ciertos y determinados, además del fallecimiento deberá acreditarse al registrador, que la demanda se ha dirigido contra éstos indicando sus circunstancias personales y acompañando los títulos sucesorios y el certificado del Registro General de Actos de Última Voluntad (artículo 166.1, párrafo segundo, del Reglamento Hipotecario). En definitiva, deberá acreditarse su condición de herederos del titular registral.

          c) En caso de procesos ejecutivos por deudas del causante siendo sus herederos indeterminados, o por deudas de éstos herederos indeterminados –herencia yacente–, será preciso, para poder considerarse cumplimentado el tracto sucesivo, bien que se acredite en el mandamiento que se ha emplazado a alguno de los posibles llamados a la herencia, bien que se ha procedido al nombramiento judicial de un administrador de la herencia yacente.”

          A la vista de las anteriores consideraciones, dice la DGRN que “la calificación negativa tal como ha sido planteada no puede ser confirmada”  porque el registrador ha aplicado sin más el artículo 166.1, párrafo segundo del RH,  y no ha contemplado, como lo hace la DGRN, si la deuda era del causante o de los herederos, y de la situación en que se encuentre la herencia, “sin que el solo hecho del fallecimiento del causante imponga necesariamente y en todo caso la exigencia de que la demanda sea dirigida contra los herederos ciertos y determinados del mismo, con acreditación de su respectivo título sucesorio.”

          Por otra parte, en el presente caso se trataba de proceso Monitorio de reclamación de gastos de comunidad, lo que conlleva algunas especialidades:

          El artículo 21.4 de la ley de propiedad horizontal prevé que «se podrá dirigir la reclamación contra el titular registral» que gozará del derecho de repetir contra quien corresponda ser el deudor.

          “Lo cierto es que en este supuesto la demanda contra la herencia yacente y contra los herederos indeterminados o desconocidos del causante viene a ser la parte demandada que sustituye al propietario fallecido mientras no conste la aceptación de herederos determinados, por lo que constando dicho causante como titular registral, se cumple el requisito de demandar a la herencia yacente y herederos indeterminados o desconocidos del titular registral, pues no consta ningún otro titular que se haya preocupado de hacer constar en el Registro su titularidad a efectos de sus relaciones con la comunidad de propietarios. A lo que se une, que la presunción legitimadora del asiento es «a todos los efectos legales» y por tanto, en lo que beneficia o perjudica al titular registral, dispensando el asiento, en virtud de su presunción, de la carga de desvirtuación por parte de la comunidad de propietarios, máxime cuando en el procedimiento Monitorio cumplen sobradamente con dirigir la demanda contra el titular registral habiendo cumplido además las notificaciones que son presupuesto de la propia viabilidad del procedimiento Monitorio, que significan una nueva carga para los propietarios y no para la junta de propietarios acreedora de los gastos de comunidad que tiene necesidad de reclamar judicialmente los gastos obligatorios porque no se han pagado, incumpliendo los propietarios la obligación legal de realizar esos pagos evitando así que repercutan en los demás propietarios con los que vive en comunidad.”

          Y concluye la DGRN diciendo que “en el caso objeto del presente recurso se ha producido una imprecisión en la nota calificadora, pues no puede presuponerse que estemos, en todo caso, en el supuesto del párrafo segundo del número 1 del artículo 166 del Reglamento Hipotecario, máxime cuando la demanda se dirige contra la herencia yacente y herederos indeterminados, lo que más bien apunta al párrafo primero de dicho número 1, no mencionado en la nota calificadora.”(JDR)

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398. NEGATIVA A FACILITAR DETERMINADA INFORMACION REGISTRAL. Resolución de 24 de octubre de 2012, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.º 19, a facilitar determinada información registral.

          Como antecedente de esta Resolución se encuentra la R. 30 de mayo de 2012 (finca hipotecada y luego dividida horizontalmente: la cancelación respecto de un elemento precisa el consentimiento del resto de titulares).

          El notario autorizante solicitó información registral para preparar la subsanación en estos términos:

             - …Se solicita que se expida nota simple informativa respecto de la finca hipotecada dicha y/o de aquellas de las fincas registrales números –enumera 26 fincas– en las que existieran, en la fecha antes expresada, terceros adquirentes distintos del acreedor hipotecario dicho Bankia y del acreditado Heufera Inversiones S.L….

             - Se solicita que se reproduzcan literalmente en la nota simple los asientos en los que dichos posibles terceros hubieren adquirido sus derechos en dichas fincas a la fecha expresada de la presentación de la escritura de cancelación, reproduciéndose también literalmente, en su caso, los demás asientos practicados a favor de otros terceros que trajesen causa de dichos adquirentes.

          La información no se sirvió y fue vuelta a solicitar sin éxito un mes después.

          Las escrituras de subsanación fueron autorizadas por otros notarios.

          El notario recurre conforme al artículo 228 de la Ley Hipotecaria que presenta importantes remisiones al recurso gubernativo.

          La DGRN razona del siguiente modo.

             - La publicidad registral se expedirá a quienes tengan interés conocido.

             - El interés del notario se presume, pues, conforme al art. 221.2 LH, “el interés se presumirá en toda autoridad, empleado o funcionario público que actúe por razón de su cargo u oficio”.

             - Pero el registrador puede, a pesar de ello, negar la información si da argumentos de especial fuerza y objetividad que rompan la presunción.

          En el caso presente, al constar en el expediente que las escrituras ya se habían autorizado por otros notarios, La DG considera que “no se revela como verdadero interés el obtener información para conseguir un fin que ya ha sido conseguido”, por lo que desestima el recurso.

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399. eficacia de una anotación de prohibición de DISPONER Y gravar, en relación a una modificación de hipoteca otorgada con posterioridad. CONGRUENCIA DEL Juicio de suficiencia. Resolución de 24 de octubre de 2012, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Barcelona n.º 18, por la que se suspende la inscripción de una escritura pública de novación de préstamo hipotecario.

          Hechos: Se otorga una escritura de novación de un préstamo con garantía hipotecaria, (en que únicamente se pacta un periodo de carencia). En el Registro de la Propiedad consta anotada una prohibición de vender, enajenar, gravar y disponer ordenada judicialmente en un procedimiento penal (de un Juzgado Penal de la Audiencia Nacional). El notario emite un juicio de suficiencia del poder del representante de la entidad bancaria, si bien hace mención a que el poder es suficiente para otorgar el presente préstamo hipotecario.

          La registradora encuentra dos defectos al título: la prohibición de gravar existente, que impide novar sin la autorización judicial, y el juicio de suficiencia notarial, que lo considera incongruente.

          El notario autorizante recurre y argumenta que no se está infringiendo la prohibición de gravar, por cuanto la finca está previamente gravada y no hay siquiera alteración del rango registral, ya que no hay modificación del plazo ni de la responsabilidad hipotecaria. Desde el punto de vista de la finalidad perseguida por la prohibición (asegurar la efectividad de la sentencia) la introducción de un periodo de carencia tampoco afecta a dicha finalidad. Añade que no existe prohibición de inscribir, que de existir sí hubiera cerrado el Registro, según jurisprudencia de la propia Dirección.

          Finalmente señala, en cuanto al juicio de suficiencia, que quien está facultado para formalizar el préstamo lo está también para novarlo, aunque reconoce que la redacción no fue afortunada.

          La DGRN mantiene el primer defecto por cuando considera que el rango hipotecario es un concepto diferente al de la prohibición, que las anotaciones de prohibición de disponer derivadas de procedimientos penales implican el cierre registral, que en el caso concreto la voluntad de la resolución judicial era la de que no se alterara ni la titularidad dominical ni el contenido del derecho y que por ello corresponde al órgano judicial que la dictó autorizar o no el acto de novación. Considera también que la jurisprudencia alegada no es aplicable a este caso.

          En cuanto al segundo defecto lo revoca porque el notario emite un segundo juicio de suficiencia en otro apartado de la escritura en el que sí se hace referencia a la novación. Además añade que una simple consulta al Registro Mercantil por el registrador hubiera despejado cualquier duda.

          Comentario.- Parece excesivamente estricta la postura de la DGRN pues la novación no supone ningún gravamen adicional, o dicho de otra forma no se modifica el derecho real de hipoteca existente, que no se ve afectado siquiera en su rango. Habría que saber si su postura hubiera sido la misma si la prohibición, aun siendo idéntica en su contenido, hubiera emanado de un Juzgado Civil y no de uno Penal. (AFS)

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400. CONVERSIÓN EN DEFINITIVA DE UNA ANOTACIÓN PREVENTIVA DE UN EMBARGO CAUTELAR. Resolución de 25 de octubre de 2012, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Málaga n.º 2, por la que se deniega la anotación de conversión en definitivo de un embargo cautelar.

          Supuesto: Se debate en este recurso la posibilidad de practicar la conversión en definitiva de una anotación preventiva de un embargo cautelar, decretado por mandamiento de la Agencia Estatal de Administración Tributaria, concurriendo las siguientes  circunstancias:

             - En la descripción de la finca consta que se trata de una vivienda, consta inscrita, por la inscripción  a favor de doña V. C. G., con carácter privativo, con domicilio en la misma vivienda

             -En otra inscripción,  doña V. C. G., con el consentimiento de su marido, por tratarse de vivienda familiar, constituye determinada hipoteca.

          El registrador suspende la práctica de la anotación preventiva por no resultar del mandamiento que la vivienda no tiene el carácter de vivienda habitual de la familia o que la conversión de medida cautelar en embargo definitivo ha sido notificado al esposo de la deudora.

          La DGRN confirma la calificación registral al interpretar el art 144.5 del Reglamento Hipotecario, diciendo que “el registrador sólo puede rechazar la anotación del embargo en aplicación de este precepto, cuando del Registro resultare el carácter de vivienda habitual del bien embargado y no se acreditare que el cónyuge del deudor tiene conocimiento adecuado de ello. Mas si tal carácter no resultare del Registro, no compete al registrador la defensa de los intereses que pudieran estar menoscabados en el procedimiento seguido”

          Y como en el presente caso consta que la finca sí es vivienda habitual del matrimonio, debe darse cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 144.5 del Reglamento Hipotecario; es decir, debe constar en el mandamiento que la vivienda no tiene aquel carácter o que el embargo ha sido notificado al cónyuge del titular embargado. (JDR)

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401. cancelación de cargas posteriores a una anotación de embargo ya caducada. Resolución de 25 de octubre de 2012, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Manzanares, por la que se deniega la cancelación de cargas ordenada en un mandamiento dimanante de procedimiento de juicio ejecutivo.

          Supuesto: Se presenta en el Registro decreto de adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas en un juicio ejecutivo, estando ya caducada y cancelada la anotación base del procedimiento.

          La Registradora inscribe la adjudicación y cancela la anotación causada en el procedimiento, pero no las cargas posteriores.

          La DGRN confirma la nota, considerando correcta la actuación de la registradora:

            a) No pueden cancelarse las cargas posteriores, pues (doctrina reiterada) la caducidad de las anotaciones ordenadas judicialmente opera «ipso iure», una vez agotado su plazo de vigencia (artículo 86 de la Ley Hipotecaria), careciendo desde entonces de todo efecto jurídico, por lo que los asientos posteriores mejoran su rango, y ya no pueden ser cancelados en virtud del mandamiento cancelatorio de cargas derivado del procedimiento ejecutivo.

            b) Nada impide la inscripción del testimonio del auto de adjudicación, si no existen asientos contradictorios, pero con la preferencia que tenga por razón de su inscripción y no de la anotación del embargo del que dimana, por estar ya cancelada.

            Para que la cancelación de las cargas posteriores ordenadas en el mandamiento hubiera sido posible, debió haberse presentado en el Registro el testimonio del decreto de adjudicación y el mandamiento de cancelación de cargas, o, al menos, el testimonio del auto de adjudicación para ganar prioridad, antes de que hubiera caducado la anotación preventiva de embargo que lo motivó; O bien podría haberse presentado antes de la caducidad mandamiento judicial ordenando la prórroga de dicha anotación preventiva. (JCC)

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402. RECTIFICACION DE ANOTACIONES PREVENTIVAS DE PROHIBICIÓN DE DISPONER. Resolución de 26 de octubre de 2012, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Pollença a la rectificación de determinadas anotaciones preventivas.

       Hechos: Se anota una prohibición de disponer sobre determinadas fincas de una sociedad A, en virtud de mandamiento dictado en ejecución de sentencia por la Audiencia Nacional en un procedimiento penal al haber sospechas de que el condenado era el verdadero titular. La sociedad A no intervino en el procedimiento.

          Posteriormente el representante de la sociedad A solicita del registrador que rectifique la inscripción practicada entendiendo que ha habido un error de concepto al practicarla.

       El registrador deniega la rectificación porque en los asientos practicados no ha habido ningún error de concepto, ya que el mandamiento judicial era claro al respecto. En cuanto a la procedencia o no del asiento practicado en su momento señala que una vez practicado está bajo la salvaguardia de los tribunales, y que en todo caso se practicó correctamente conforme al artículo 20 LH al tratarse de un procedimiento penal, sin que el registrador pueda entrar a calificar si se dictó en el momento procesal oportuno o no.

       El representante de la sociedad requirente recurre y alega que hay un error de concepto por cuanto no se calificó adecuadamente el mandamiento por el registrador. Fundamenta su opinión en que dicha anotación procede, conforme al párrafo final del citado artículo 20 LH, cuando se trata de una medida cautelar contra un imputado y en el presente caso fue una medida de ejecución contra un condenado en sentencia firme, teniendo en cuenta además que el titular registral no fue nunca imputado ni condenado, ni fue parte en el procedimiento. Arguye además otros defectos formales del mandamiento

       La DGRN declara que las inscripciones practicadas están bajo la salvaguardia de los tribunales y contra ellas no cabe recurso. En cuanto al error de concepto alegado por el recurrente, señala que para su rectificación, en su caso, sería necesario el consentimiento del favorecido por la inscripción o resolución judicial, por lo que tampoco cabe recurso. En definitiva confirma la calificación y rechaza el recurso.

          Comentario: Desde el punto de vista formal no creo que estemos ante un error de concepto, pues el registrador cumplió con el mandamiento judicial en sus términos, por lo que sólo cabe acudir a los tribunales para anular la anotación practicada.

          Cuestión diferente es si la anotación se practicó correctamente o no por el hecho de que el titular registral no fue siquiera citado en el procedimiento teniendo en cuenta que el presupuesto de dichas anotaciones es el de que se trata de medidas cautelares contra el imputado, y por tanto provisionales en tanto se sustancia el procedimiento y en el presente caso la medida se tomó en fase de ejecución de sentencia contra el ya condenado. (AFS)

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403. RECTIFICACION DE DESCRIPCION. Resolución de 26 de octubre de 2012, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Villacarriedo a inscribir una escritura pública de subsanación de error y complemento de otra de compraventa.

          Hechos: Se presenta en el Registro de la Propiedad una escritura, por la que se subsana y complementa otra anterior, haciendo constar en aquella una nueva descripción de la finca transmitida. En esta nueva escritura se incluye en la descripción de la finca un exceso de cabida de 10.727 m2 y se aportan una serie de certificaciones catastrales descriptivas y gráficas (del texto de la Rs creo entender que en la primitiva descripción de la finca se recogían como es de ley las referencias catastrales que ahora se aportan mediante certificados descriptivos y gráficos). Además de una pequeña edificación que se recoge en el registro se pasa a dos edificaciones con distinta superficie.

          Registradora: Rechaza la inscripción, ya que dada la diferencia de superficies entre lo registrado y los certificados catastrales, duda de la identidad de la finca sobre la que se pretende el exceso, y al lindar con un monte e incluir en el exceso parte de monte, se precisa el informe favorable que exige la Ley de Montes. Además se incluyen dos nuevas edificaciones, sin que las mismas consten en los certificados catastrales aportados.

          Dirección General: Rechaza el recurso por estos argumentos.

          Como antecedente se dice que se rectifica la descripción de una finca, que pasa de ser una finca indivisa a una dividida, y que según Registro tiene 2.799 m2 pasando a tener 13.526,05 m2 según la nueva descripción y los certificados catastrales aportados. Además de dichos certificados catastrales no resulta la existencia de ninguna edificación.

          1.- Se ratifican las dudas fundadas de la Registradora en orden a la identificación de la finca, por cuanto pese a que en el Registro consta la referencia catastral, la diferencia de superficie entre Registro y Catastro, no se resuelve con la mera aportación de los certificados catastrales, ya que entonces bastaría con aportar dichos certificados para que a través de una simple certificación catastral, se procediera a modificar una superficie registral. Ratifica que no existe identidad entre la finca registral y catastral, por cuanto los datos de situación, denominación y superficie no coinciden con los registrales, por tanto existen dudas en cuanto al exceso de cabida recogido.

          La DG insiste en que el procedimiento para inmatricular estos excesos de cabida tan desproporcionados es crear una nueva finca registral y proceder a su posterior agrupación con la que figura en el Registro, tratando de evitar que en otro caso se eluda el procedimiento de inmatriculación o se produzcan dobles inmatriculaciones. Existe además otro procedimiento el del art 53.10ª de la ley 13/1996 (acta notarial de presencia y notoriedad) o expediente de dominio.

          2.- Reitera la exigencia de que al lindar la finca con monte y de acuerdo con el art 22 de la Ley de Montes, se exige que en caso de inmatriculación o exceso de cabida con finca colindante con monte, informe favorable de los titulares para montes catalogados o bien del Órgano forestal de la Comunidad Autónoma.

          3.- Finalmente, ante el aumento de superficie de la construcción registrada, hay que cumplir los requisitos necesarios para las obras nuevas (Real Dto 2/2008 de 20 junio, Ley del Suelo)  o sea licencia y demás autorizaciones administrativas exigibles, o si se trata de construcción en la que no cabe adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística los que exige el Rto Hipotecario Urbanístico (certificado de Ayuntamiento, certificado técnico, acta notarial, certificado catastral)  pero resulta que de los certificados catastrales aportados no resulta de los mismos la existencia de ninguna construcción. (JLN)

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404. CONCRECIÓN DE LAS SUPERFICIES ÚTIL Y CONSTRUIDA DE UN ELEMENTO PRIVATIVO EN PROPIEDAD HORIZONTAL: REQUIERE EL CONSENTIMIENTO DE LOS DEMÁS PROPIETARIOS. Resolución de 26 de octubre de 2012, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Sanlúcar de Barrameda, por la que se suspende la inscripción de una escritura de rectificación de escrituras de segregación y venta previamente inscritas.

          A) Hechos: En síntesis se trata de que todos los propietarios de los locales comerciales de un edificio (cuya división horizontal se inscribió en 1977), sin alterar sus cuotas previas de participación, ni las de los demás elementos del edificio, otorgan por sí solos una escritura en la que, en base a una medición técnica, declaran que la superficie registral de los locales es en realidad la construida (que incluiría la parte proporcional de zonas comunes y zona comercial) y en consecuencia concretan, para cada local, la superficie construida propia, la superficie repercutida de zonas comunes, la superficie repercutida de zona comercial, y la superficie útil de cada uno de los locales.

          B) La registradora, en base al art 40 LH, califica negativamente por no haber prestado el consentimiento todos los titulares de las diferentes entidades del edificio.

          C)  La notario recurre alegando que no se trata de una modificación sino de una aclaración de un dato cierto, y que por tanto tampoco supone  una modificación del título constitutivo del régimen de propiedad horizontal que requiera el consentimiento de los demás propietarios. Se trata de corregir un error detectado a posteriori, que no supone alteración ni en el número de entidades, ni en sus cuotas, ni en los elementos comunes, ni de linderos, puesto que la superficie construida total de cada uno de los locales resto coincide exactamente con la que consta en la escritura, como también coincide la suma de las superficies totales de los locales.

          D)  La DGRN confirma la calificación, y, en  base al art 5 L.P.Hz. exige la imprescindible intervención del resto de propietarios del edificio, ya que dicha concreción de superficies excede del ámbito de actuación unilateral de los propietarios de los elementos privativos, por cuanto implica una atribución o especificación en relación con elementos comunes que se está llevando a cabo sin la intervención de todos sus cotitulares, teniendo también consecuencias en la fijación de la cuota de participación de los elementos privativos en relación al total valor del inmueble.  (ACM)

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