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RESOLUCIONES DGRN JUNIO-2012
SENTENCIAS SOBRE RESOLUCIONES:
186. PROPIEDAD HORIZONTAL.
SEGREGACION DE LOCAL. Resolución de 23 de abril
de 2012, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso
interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Cuevas del
Almanzora a la inscripción de la segregación de un local perteneciente a una
propiedad horizontal.
Se otorga una escritura de segregación de un local
que forma parte de un edificio en propiedad horizontal .
El registrador exige licencia municipal de segregación.
El notario recurre.
La DGRN declara claramente
injustificada la exigencia del registrador y revoca el defecto, pues considera
que no hay fraccionamiento del suelo ni alteración de la superficie del
edificio, ya que el nuevo local segregado sigue formando parte de la propiedad
horizontal como elemento independiente. (AFS)
PDF (BOE-A-2012-7630 - 3 págs. - 144 KB)
Otros formatos 187.
INSTANCIA PRIVADO SOLICITANDO LA NO INSCRIPCION DE UN DOCUMENTO. DENEGACION
DEL ASIENTO DE PRESENTACION. Resolución de 3 de
mayo de 2012, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el
recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de San
Vicente del Raspeig a la práctica del asiento de presentación de una instancia
privada.
Hechos: Se
presenta en el Registro instancia suscrita por el recurrente en la que solicita
del Registrador "quede en suspenso la anotación marginal de unas capitulaciones
matrimoniales" firmadas por aquél ante notario.
El registrador
deniega la presentación del documento por no ser documento auténtico (art.
3 LH) ni contener ninguno de los actos inscribibles que enumera el
art. 2 LH.
La DGRN, que
entiende que lo que se solicita es la no inscripción de la liquidación de la
sociedad conyugal pactada en dichas capitulaciones, resuelve que no procede
tomar asiento de presentación, ya que conforme al
art. 420.1 RH, en relación con el art. 3 LH, los registradores no
extenderán asiento de presentación de los documentos privados, salvo
en los supuestos en que las disposiciones legales les atribuyan eficacia
registral, cosa que no ocurre en este caso.
Si el recurrente entiende que las capitulaciones otorgadas son nulas o
anulables, debe iniciar el procedimiento judicial correspondiente para
declarar dicha nulidad, sin que la DGRN pueda intervenir en el mismo. (JCC) PDF (BOE-A-2012-7631 - 2 págs. - 140 KB)
Otros formatos *188. EJECUCION HIPOTECARIA
ANTERIOR AL CONCURSO PERO PRESENTADA POSTERIORMENTE.
Resolución de 4 de mayo de 2012, de
la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto
contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Plasencia, por
la que se suspende la inscripción de un decreto de adjudicación en procedimiento
de ejecución hipotecaria.
Se plantea la posibilidad de inscribir una adjudicación hipotecaria de fecha
anterior a la declaración de concurso constando ya la inscripción de la
declaración de concurso en el momento de la presentación del decreto de
adjudicación.
El registrador entiende que el
juez que aprueba la adjudicación no es el competente ya que si no se acredita
que el bien ejecutado no está afecto y no es necesario para la continuidad de la
actividad profesional o empresarial del deudor, la competencia para la ejecución
correspondería exclusivamente al juez del concurso (arts.
8, 56 y 57 LC).
La Dirección General así lo entiende puesto que la ejecución de
garantías reales sobre bienes afectos o necesarios para la continuidad de la
actividad profesional o empresarial y el inicio o reanudación de tales
ejecuciones tras la declaración del concurso corresponde al juez del concurso,
y, como también tiene reconocido el Centro también corresponde al juez del
concurso la competencia para declarar la afectación del bien o su carácter
necesario o no para la actividad empresarial o profesional del deudor (art. 56
citado). Lo que ocurre en este caso es que la ejecución -que está concluida ya
al declararse el concurso aun cuando la resolución judicial adquiera firmeza con
posterioridad- no puede verse afectada por la posterior declaración del concurso
del deudor (arts. 56, 56 y 57 LC. de los que se desprende con toda claridad que
la paralización o suspensión de ejecuciones motivadas por la declaración del
concurso se refiere a procedimientos iniciados ya o que se inicien después de la
fecha del auto de declaración del concurso, pero no a los ya concluidos con la
correspondiente aprobación de la adjudicación). Y esto aunque la adjudicación se
haya presentado inscrita la declaración del concurso, pues, como ha declarado
este Centro Directivo (R.
de 26 enero y 16 febrero 2012), la declaración del concurso no constituye
propiamente una carga específica sobre una finca o derecho, sino que hace
pública la situación subjetiva del concursado en cuanto al ejercicio de las
facultades de administración y disposición sobre sus bienes y en cuanto a la
ejecución judicial o administrativa sobre los mismos,
obligando al registrador a calificar los actos cuya inscripción se
solicite con posterioridad a la luz de tal situación, teniendo siempre en cuenta
las fechas del auto de declaración del concurso y la del acto cuya inscripción
se solicita. En este caso, dado que la adjudicación fue aprobada por auto de
fecha anterior a la del auto de declaración del concurso, no procede suspender
la inscripción por la falta de concurrencia de un requisito (acreditación de que
los bienes ejecutados no están afectos ni son necesarios para la actividad del
deudor) que sólo es exigible para las ejecuciones iniciadas, y no concluidas, al
declararse el concurso o que pretendan iniciarse con posterioridad.
(MN)
PDF (BOE-A-2012-7632 - 9 págs. - 193 KB)
Otros formatos 189. SENTENCIA DECLARATIVA DEL
DOMINIO FIGURANDO INSCRITA LA FINCA A NOMBRE DE PERSONA DISTINTA DEL DEMANDADO.
Resolución de 5 de mayo de 2012, de la
Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto
contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.º 54 a la
inscripción de una sentencia.
Se plantea si puede inscribirse una sentencia declarativa del dominio
figurando inscrita la finca a nombre de persona distinta de la demandada. El
Registrador suspende la inscripción
conforme al principio de tracto sucesivo del
art. 20
LH.
La Dirección confirma la nota de acuerdo con el principio constitucional
de protección jurisdiccional de los derechos y de interdicción de la indefensión
procesal, que en el ámbito registral exige que el titular registral afectado por
el acto inscribible, cuando no conste su consentimiento auténtico, haya sido
parte o, si no, haya tenido, al menos, legalmente la posibilidad de intervención
en el procedimiento determinante del asiento. En este caso es claro que no puede
inscribirse la sentencia por existir una evidente falta de tracto al constar la
participación indivisa respecto de la que se solicita la alteración del
contenido del Registro, inscrita a nombre de persona distinta de la demandada.
(MN)
PDF (BOE-A-2012-7633 - 4 págs. - 153 KB)
Otros formatos 190. Resolución de adjudicación en convenio regulador, como
consecuencia del cumplimiento de condición resolutoria pactadA EN EL MISMO.
Resolución de 7 de mayo de
2012, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso
interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la
propiedad de Felanitx n.º 2, por la que se suspende la inscripción de un
mandamiento judicial, por entender que la inscripción que debe practicarse,
requiere una sentencia firme.
Se debate la posibilidad de inscribir
la resolución de una adjudicación en convenio regulador, como consecuencia del
cumplimiento de una condición resolutoria en él pactado, en virtud de un auto
judicial, en ejecución de títulos judiciales, por el que se tiene por emitida la
declaración de voluntad de la titular registral.
El único defecto que es objeto de recurso es que para que se pueda privar
de su mitad indivisa a la titular registral, doña M. V. C. es preciso o bien su
consentimiento o bien una sentencia firme obtenida en procedimiento declarativo
(art.82
LH).
La Dirección corrobora el
defecto. Entiende que no estamos ante ninguno de los supuestos que según la LEC
llevan aparejada ejecución (sentencias de condena firme –art.
517.2.1- o resoluciones que aprueben u homologuen transacciones
judiciales y acuerdos logrados en el proceso, -art. 517.2.2-, junto con otros
supuestos especiales (arts. 517.2. 8 y.9); o de una sentencia declarativa o
constitutiva con trascendencia inmobiliaria directamente inscribible en el
Registro (R
6/2/ 2012). En este supuesto el contenido del convenio regulador que se
pretende ejecutar es una adjudicación de un bien ganancial, con asunción por el
adjudicatario de ciertas obligaciones garantizadas con condición resolutoria,
pero que no es susceptible de ejecución, sino que precisa, con carácter previo,
una sentencia constitutiva, que así lo acuerde y que, ahora sí, podría ser
objeto de inscripción registral, sin que este procedimiento judicial pueda ser
sustituido por un proceso de ejecución de títulos judiciales por el que se
declara emitida la declaración de voluntad, toda vez que lo que
falta es precisamente el previo título
judicial en que se declare producida la condición resolutoria pactada. (MN)
PDF (BOE-A-2012-7634 - 5 págs. - 160 KB)
Otros
formatos 191.
CONVENIO REGULADOR: CESION A LOS HIJOS DE LA MITAD INDIVISA DE LA VIVIENDA
FAMILIAR. Resolución de 8 de mayo de 2012, de
la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto
contra la negativa del registrador de la propiedad de Algeciras n.º 3 a la
inscripción de un convenio regulador como consecuencia de divorcio.
Hechos:
Se presenta, junto con testimonio de sentencia de divorcio, convenio regulador
aprobado por aquélla, suscrito por los cónyuges, en el que se atribuye el uso de
la vivienda familiar a los hijos y la madre, renunciando el esposo a su
titularidad sobre la mitad indivisa de la misma, cediendo la nuda propiedad a
sus tres hijos por partes iguales y concediendo a la madre el usufructo
vitalicio sobre dicha propiedad.
El registrador
suspende la inscripción por suponer la cesión gratuita a los hijos una
donación que requiere escritura pública y aceptación por los
donatarios, y por no ser inscribible el derecho de uso a favor de la madre al
ser titular del derecho de usufructo de dicha finca.
Los recurrentes
impugnan la calificación en cuanto a la primera de las decisiones, por entender
que la cesión en la propiedad de la mitad indivisa no constituía un negocio
jurídico autónomo e independiente, sino que tuvo lugar en un convenio regulador
de divorcio, examinado y aprobado judicialmente, y que es expresa previsión
legal del
art. 90 del Código
Civil que en
los convenios reguladores habrá de abordarse todo lo relativo a la vivienda
familiar.
La DG
revoca la nota de calificación en cuanto a la necesidad de otorgar
escritura pública como requisito ad solemnitatem de la cesión convenida, y la
confirma en cuanto a la necesidad de acreditar ante el registrador la
aceptación de los cesionarios mayores de edad en documento auténtico:
Dos son, por tanto, las cuestiones planteadas: 1) si el convenio
regulador de un divorcio ha de considerarse título suficiente para la cesión por
parte de un cónyuge a los hijos de la mitad de la vivienda familiar; 2) si, en
su caso, podría realizarse la inscripción sin que conste el consentimiento de
los hijos.
1) En cuanto a la primera cuestión, aunque la donación de bienes
inmuebles presupone escritura pública como requisito formal para su existencia y
validez (cfr.
art. 633 del Código
Civil), no
es este el caso debatido, toda vez que:
a) del contenido del convenio regulador en su conjunto (afirmación del
carácter de vivienda familiar, asunción de la carga hipotecaria que la grava,
regulación de la obligación de satisfacer el derecho de alimentos de los
hijos...), no resulta que el padre esté efectuando una simple donación a
favor de los hijos, sino que realizan los cónyuges un negocio jurídico complejo,
de carácter familiar y oneroso.
b) además, no es cierto que la cesión considerada se haga sin
contraprestación (el otro cónyuge se compromete al pago del crédito
hipotecario que lo grava, obligación de la que queda liberado el cedente), ni
puede ignorarse que en las cesiones de la vivienda familiar que un cónyuge
realiza en los convenios reguladores de la separación o el divorcio, en favor
del otro cónyuge o de los hijos comunes, tiene una decisiva relevancia la
necesidad de atender la situación creada por la crisis matrimonial.
c) uno de los aspectos que por expresa previsión legal ha de abordarse en
el convenio regulador es el relativo a la vivienda familiar (R.
11 de abril de 2012),
en atención básicamente, al interés de los hijos (cfr.
art. 96 del Código
Civil); por
lo que en modo alguno puede afirmarse que sea extraño al contenido genuino de
dicho convenio el que uno de los cónyuges ceda su parte de vivienda a favor de
los hijos del matrimonio.
d) las previsiones adoptadas en un convenio regulador de la consecuencia
de la separación o divorcio, que constituyan el contenido propio de dicho
convenio por incidir sobre los aspectos que la crisis familiar hace necesario
abordar, producen plenos efectos jurídicos una vez aprobados judicialmente
(cfr.
art. 90 del Código
Civil).
2. En cuanto a la segunda cuestión, el consentimiento de los
cesionarios, nadie puede adquirir derechos en contra de su voluntad, y, a
diferencia del hijo menor, los dos hijos mayores de edad no pueden entenderse
representados por la madre en el convenio regulador a los efectos de considerar
aceptada la cesión que en éste se realiza a su favor, pues se ha extinguido
respecto de ellos la patria potestad (cfr. arts
162,
163
y
169
del Código Civil); por lo que resulta necesaria su aceptación expresa en
documento auténtico (cfr.
art. 3 de la Ley
Hipotecaria)
para la inscripción de la cesión.
(JCC)
PDF (BOE-A-2012-7635 - 5 págs. - 163 KB)
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192. OBRA NUEVA
“ANTIGUA” EN ANDALUCIA. PRESCRIPCION. SITUACION DE FUERA DE ORDENACION.
INDEPENDENCIA DEL REGISTRADOR. Resolución de 8 de mayo de 2012, de la
Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto
contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de
Sanlúcar de Barrameda, por la que suspende la inscripción de una escritura por
la que se declara una obra nueva.
Como cuestión previa, la DGRN recuerda que “el
registrador, al llevar a cabo el ejercicio de su competencia de calificación
de los documentos presentados a inscripción
no está vinculado, por aplicación del
principio de independencia en su ejercicio, por las calificaciones llevadas a
cabo por otros registradores o por las propias resultantes de la anterior
presentación de la misma documentación (por todas, Resolución de 13 de marzo de
2012)”.
La cuestión principal trata, en relación con una declaración de obra
nueva cuya inscripción se interesa al amparo de lo previsto en el artículo 20.4
de la Ley de Suelo, acerca de
si puede entenderse que no procede ya la adopción de medidas de
restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición,
por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes.
El registrador señaló en su calificación que tiene dudas pues aunque el
certificado emitido por el Ayuntamiento en 2011 dice que ha prescrito la acción
para restablecer la legalidad urbanística, se trata de suelo no urbanizable de
especial protección, (en el cual no prescribe/caduca la acción de la
Administración para restablecer el orden jurídico urbanístico perturbado). Y
además, porque del registro resulta que en una finca colindante
consta una inscripción de obra nueva de una nave destinada a usos
agrícolas construida gracias a una licencia concedida en la que se especifica el
carácter provisional de la obra y la obligación de demolición sin derecho a
indemnización cuando lo requiera el Ayuntamiento, por ser suelo de especial
protección. Y dice que “Ante la duda de si ha prescrito/caducado realmente o no
la acción de la Administración, la contradicción entre lo que certifica el
Ayuntamiento y lo que publica el Registro, y lo dispuesto en la normativa
aplicable a este supuesto antes citada y por no aportarse resolución de
reconocimiento de la situación de asimilado al régimen de fuera de ordenación,
se suspende la inscripción solicitada.”
La DGRN reconoce la existencia de tales dudas, pero destaca que
la administración al efecto competente ha
resuelto ya un expediente de disciplina urbanística (con imposición de
multa) en el que admite la subsistencia de la edificación realizada la
certificación municipal, y que la certificación aportada “no resulta que la
edificación cuya obra se declara sea contraria al planeamiento vigente ni que,
por ello, las medidas de restablecimiento del orden perturbado que por razón de
su existencia hubieran de ser adoptadas hayan de implicar su demolición.”
Y concluye que “a la vista de todo lo anterior se ha de entender que
es criterio del Ayuntamiento el de
que no concurre en la edificación cuya obra se pretende inscribir infracción
urbanística alguna cuya sanción deba provocar su demolición.”
También rechaza el segundo motivo del registrador, diciendo que “el hecho
de que sobre una finca registral colindante con aquella sobre la que se declara la
obra nueva exista otra edificación para cuya construcción se ha otorgado
licencia provisional sujeta a determinados requisitos, no puede llevar a suponer
que el mismo régimen hubiera debido seguirse para la edificación cuya
inscripción se pretende”
Y añade que “la inscripción de la declaración de obra nueva en el Registro de la
Propiedad en nada merma las posibilidades
de actuación del Ayuntamiento para, si fuera procedente, revisar su propia
actuación anterior, en la que resolvió no proceder al derribo, e incoar el
expediente que en su caso proceda, dado, por un lado, que el Registro no sana
las infracciones urbanísticas que hayan podido ser cometidas y, por otro, la
posibilidad de que el Ayuntamiento, al que habrá de ser notificada la
inscripción que se practique en los términos previstos por el artículo 20.4.c)
de la Ley de Suelo, interese la práctica de anotación preventiva a través de la
cual acceda al Registro el expediente que, en su caso, pueda incoar”.
Y sobre el segundo defecto que puso el registrador, en el que se exige la
aportación de resolución de reconocimiento de la situación de asimilado al
régimen de fuera de ordenación, la DGRN lo revoca, remitiéndose a la doctrina
sentada por la Resolución de fecha
17 de enero de 2012. (JDR)
PDF
(BOE-A-2012-7636 - 11 págs. - 215 KB)
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193. SENTENCIA SIN ESPECIFICAR LA
FINCA HABIENDO DOS SIMILARES. TRACTO SUCESIVO. FINCA GANANCIAL: DEBEN DE HABER
PODIDO INTERVENIR EN EL PROCEDIMIENTO AMBOS
ESPOSOS. Resolución de 9 de mayo de 2012, de la Dirección General
de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de
calificación extendida por la registradora de la propiedad de Pontevedra n.º 2,
por la que se resuelve no practicar la inscripción de una sentencia declarativa
de dominio.
Mediante sentencia se declara que una finca pertenece al demandante y sus
hermanos. Del Registro resulta que el demandante y sus hermanos ya tienen
inscrita a su favor una finca cuya descripción y título de adquisición coinciden
con la de la sentencia, mientras que existe otra perteneciente a la demandada y
a su marido no demandado con carácter ganancial, cuyo título mediato de
adquisición y descripción física coinciden –aunque no de modo exacto, pues la
sentencia habla de menos metros de los que constan en Registro-.
La registradora señala dos defectos: que la finca a que la sentencia se
refiere ya figura inscrita a nombre del demandante y sus hermanos, y no se
ordena que se practique ninguna cancelación o rectificación de asiento registral
alguno respecto de la finca de la demandada; y que la finca cuya rectificación
se pretende está inscrita a favor de un titular registral –el marido de la
demandada– que no ha intervenido en el procedimiento.
La Dirección confirma ambos defectos. Respecto al primero: la sentencia
no se refiere ni describe finca registral alguna ni se infiere qué asiento deba
practicarse. El que no hubiera constancia de la existencia de un procedimiento
de doble inmatriculación, el que la finca reivindicada coincida en cuanto a su
descripción con la inscrita ya a favor del demandante en los términos que se
declaran en la sentencia, y el que la descripción en la sentencia de la finca de
la demandada cuyo título considera como de peor condición no coincida totalmente
en su descripción con la que consta en el Registro –existen más metros inscritos
que los que refiere la sentencia– impiden la inscripción de la sentencia, sin
que dichos obstáculos puedan superarse mediante una instancia privada firmada
por el demandante. No obstante, el defecto podría subsanarse si el órgano
jurisdiccional concreta el asiento que se ordena practicar.
Igualmente confirma el segundo: no teniendo personalidad jurídica propia
la sociedad de gananciales a cuyo favor se encuentra inscrita la finca, debe
aplicarse la doctrina del tracto sucesivo respecto de cada uno de los titulares,
de modo que no habiendo sido dirigido el procedimiento contra uno de ellos, y
sin mediar su consentimiento, no puede practicarse un asiento que pueda
perjudicar sus derechos.
(MN)
PDF (BOE-A-2012-7821 - 6 págs. - 189 KB)
Otros formatos 194. HIPOTECA UNILATERAL A
FAVOR DE LA AEAT SIN DISTRIBUCION DE RESPONSABILIDAD ENTRE LAS FINCAS.
PROHIBICION DE LAS HIPOTECAS SOLIDARIAS. Resolución de 10 de mayo de 2012, de la Dirección General de los
Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la
registradora de la propiedad de Barbate, a inscribir una escritura de
constitución de hipoteca unilateral a favor de la Agencia Estatal de
Administración Tributaria.
Idéntica, en cuanto a la cuestión de fondo a la R. 16 de Mayo de 2012
(número 200 de este informe).
PDF (BOE-A-2012-7822 - 4 págs. - 154 KB)
Otros formatos
195. SOCIEDAD ANONIMA MUNICIPAL.
RENUNCIA Y NOMBRAMIENTO DE CARGOS: SE RIGE POR EL DERECHO MERCANTIL. LA RENUNCIA
DEBE NOTIFICARSE A LA SOCIEDAD.
Resolución de 11 de mayo de 2012, de la Dirección General de los Registros y del
Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del
registrador mercantil y de bienes muebles interino de Zamora, por la que se
deniega la inscripción de una escritura de renuncia y aceptación de cargos.
Hechos: Se trata
de una escritura en la que comparece el
secretario de un Ayuntamiento, que según los estatutos es el Secretario del
Consejo, y al propio tiempo también comparece otra persona que es el
secretario vigente por delegación, renunciando a su cargo. Los
estatutos decían exactamente: se establece que «será Secretario del Consejo de
Administración y de la sociedad el Secretario de la Corporación o funcionario en
quien delegue».
El registrador considera que “se ha de
notificar fehacientemente a la
sociedad la renuncia del Secretario del Consejo, artículo 147 del RRM”.
Recurso: Se
recurre alegando que según estatutos “actuará automáticamente como Secretario el
que en cada momento lo sea de la Corporación, sin precisar ningún tipo de
nombramiento, elección o ratificación por parte de los Administradores de la
sociedad, ni miembros de los órganos colegiados de la misma, puesto que su
designación viene realizada en los estatutos de la sociedad”.
Doctrina: La DG confirma la nota de calificación.
Para ella “cualquiera que sea la naturaleza del cargo de
Secretario no Consejero, se debe partir del principio de que nuestra
legislación entiende que cualquier
renuncia debe ser notificada a quien realizó el nombramiento.
“Un mínimo de diligencia exige que el dimisionario ponga en conocimiento
de la sociedad la situación de renuncia, al objeto de que ésta pueda proveer lo
conveniente, con el fin de que no quede en situación de indefinición el cargo de
Secretario, atendiendo a la especial trascendencia que tiene el desempeño de
este cargo en la documentación de los acuerdos sociales”.
Esta conclusión no queda desvirtuada por el hecho de la comparecencia en
la escritura del Secretario de la Corporación Municipal. Dicha comparecencia no
implica una notificación a la sociedad. El secretario de la Corporación no
ejerce funciones de representación de la sociedad.
Además “el artículo 85 ter de la Ley 7/1985, de 2 de abril, Reguladora de
las Bases del Régimen Local, determina que las sociedades mercantiles locales se
regirán íntegramente, cualquiera que sea su forma jurídica, por el ordenamiento
jurídico privado” y por ello el que
“el artículo 9 de los Estatutos sociales se prevea que el Secretario del Consejo
de Administración sea el Secretario de la Corporación Local o funcionario en
quien delegue, no excluye la necesidad de formalizar el correspondiente acuerdo
por el órgano competente al efecto”.
Comentario:
Aborda esta resolución, con gran claridad, el espinoso asunto de las
relaciones entre la legislación de
régimen local, los estatutos de una sociedad municipal, y la legislación
mercantil general. La DG es clara: Digan lo que digan los estatutos
sociales, para que el secretario de la Corporación sea Secretario del Consejo es
necesario el pertinente nombramiento por parte del Consejo de Administración.
Por ello y para evitar confusiones,
como la que se da en esta resolución, lo conveniente es
rechazar, al constituirse la sociedad,
la inscripción del artículos
estatutarios como el de esta sociedad municipal y que se transcribe en los
hechos, debiendo, para ser inscribibles artículos de dicho tenor, ser
complementados con la advertencia de que
“será Secretario del Consejo el del Ayuntamiento, previa su ratificación o
nombramiento como tal por el propio Consejo”. (JAGV)
PDF (BOE-A-2012-7823 - 3 págs. - 148 KB)
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196. SENTENCIA DECLARATIVA DE
DOMINIO Y REANUDACION DE TRACTO. USUCAPION COMO CAUSA DE ADQUISICION.
Resolución de 11 de mayo de 2012, de la Dirección General de los Registros y del
Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida
por la registradora de la propiedad de Las Palmas de Gran Canaria n.º 1, por la
que se deniega la inscripción de una sentencia declarativa de dominio.
En sentencia recaída en un procedimiento seguido contra el titular registral se
declara el dominio a favor del demandante que basó su pretensión en una cadena
de transmisiones mediante contratos privados que aporta, instando al mismo
tiempo la prescripción adquisitiva ordinaria.
La registradora deniega la inscripción por considerar necesario el
expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo.
La Dirección General reitera su propia doctrina según la cual la
reanudación del tracto sucesivo interrumpido exige el cumplimiento de unos
requisitos especiales en garantía de los transmitentes intermedios (citaciones,
publicación de edictos, intervención del Ministerio Fiscal, aprobación del Juez,
cfr. artículos
200, 201
y 203 de la LH) y en consecuencia,
la sentencia declarativa del dominio que motiva el presente expediente,
no es título hábil para reanudar el tracto conforme a la legislación hipotecaria.
Ahora bien, también reconoce que una sentencia declarativa de dominio por
usucapión contra el titular registral sí sería. Lo que ocurre en este supuesto
es que la sentencia se limita a declarar el dominio sin señalar expresamente
ninguna de las causas de adquisición y por tanto es precisa una aclaración que
especifique expresamente la causa por la que la demandante deviene propietaria
de la finca, sin que baste el que en la sentencia se consideren suficientes a
efectos probatorios los documentos aportados. Si se aclarara que lo que se
pretende es tan sólo suplir los títulos para reanudar el tracto, no procedería
la inscripción por no haberse cumplido, como se ha explicado, los requisitos
prescritos por la Ley Hipotecaria para la reanudación del tracto;
si se aclarara que la declaración de
dominio se realiza por razón de usucapión contra el titular registral, sí sería
inscribible la ejecutoria.
(MN)
PDF (BOE-A-2012-7824 - 4 págs. - 155 KB)
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197. SOCIEDAD ANONIMA MUNICIPAL: NO
ES NECESARIA LA NOTIFICACIÓN FEHACIENTE AL ANTERIOR CARGO CON FACULTAD
CERTIFICANTE A LOS EFECTOS DEL ART. 111 DEL RRM. EL PRESIDENTE DEL CONSEJO, SI
ASÍ LO DICEN LOS ESTAUTOS, DEBE SER EL ALCALDE.
Resolución de 12 de mayo de 2012, de la Dirección General de los Registros y del
Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del
registrador mercantil y de bienes muebles interino de Zamora, por la que se
deniega la inscripción de una escritura de elevación a público de acuerdos
sociales.
Hechos: El
supuesto de hecho de esta resolución se centra en una escritura de elevación a
público de acuerdos sociales de una
sociedad municipal por la que se procede a nombrar
a los miembros del Consejo de
Administración y designar los cargos dentro de ese mismo Consejo,
estableciéndose en los Estatutos sociales que
será Secretario del Consejo de Administración y de la sociedad el secretario de
la Corporación o funcionario en quien delegue y también se dice, que
el presidente del consejo será el
alcalde-presidente del Ayuntamiento.
El registrador
suspende la inscripción, entre otros, por los dos siguientes defectos:
1º. La Secretaria que eleva a público los acuerdos Sociales no consta
inscrita, articulo 11 del Reglamento del Registro Mercantil. ….
2º. En el exponendo de la escritura consta como Presidente Don AAA, y en
cambio el Presidente nombrado por el Decreto de la Alcaldía de 27 de noviembre
de 2007 es don BBB.
Recurso: Se
recurre alegando que al tratarse de una sociedad municipal, en el artículo 9 de
los Estatutos sociales se establece lo antes transcrito y por tanto
no precisa ningún tipo de nombramiento,
elección o ratificación por parte de los Administradores de la sociedad, su
designación viene realizada en los estatutos. Respecto del nombramiento de
presidente, de conformidad con lo establecido en el mismo artículo 9 de los
Estatutos de la sociedad, el Presidente del Consejo de Administración será el
alcalde-presidente del Ayuntamiento o
concejal en quien delegue, quien, en uso de esta posibilidad establecida en los
estatutos, delegó la presidencia del consejo de administración, no la
presidencia de la sociedad.
Doctrina: La
DG revoca el primer defecto y confirma el segundo.
La DG, como en la resolución anterior, reitera que el cargo de secretario
debe documentarse adecuadamente, formalizarse e inscribirse en el Registro
Mercantil, por cuanto el nombramiento al cargo de secretario de la Corporación
no excluye, sino que es presupuesto, para el cumplimiento de la normativa
mercantil y estatutaria de la sociedad pero centra el defecto en si además “se
precisa la notificación que prevé el artículo 111 del Reglamento del Registro
Mercantil cuando la certificación se expide por persona no inscrita”.
Para revocar este defecto trae a colación
su resolución de 2 de enero de 1992,
en la que estimó que cuando el título inscribible era una escritura pública, a
la que sirvió de base, no la certificación privada expedida por el nombrado en
el acuerdo que se documenta, sino la
propia acta notarial de la junta, no se requiere notificación al anterior
secretario o persona con facultad certificante inscrita. Es decir que la
notificación sólo es precisa cuando la base de la inscripción es una
certificación expedida por el administrador entrante que como documento privado
carece de la fehaciencia necesaria para producir el efecto de enervar la
notificación al anterior titular del cargo con facultad certificante. Como en el
caso de la resolución la expedición de la certificación la hace
una persona en su doble carácter de
secretaria de la sociedad y secretaria del Ayuntamiento con el Vto. Bº. del
Alcalde, en definitiva se trata de documento público administrativo, que hace “que no sea exigible la
notificación a la Secretaria del Consejo inscrita, como exige, como regla
general, el artículo 111 del Reglamento del Registro Mercantil”.
En cambio respecto del otro defecto dice que dado que para los estatutos
sociales, el presidente del consejo de administración, es el alcalde-presidente
del Ayuntamiento de Toro, sin que se prevea en los estatutos inscritos la
posibilidad de delegación, como ocurre con el secretario del consejo, procede la
confirmación de la nota de calificación en este punto,
debiendo coincidir forzosamente Alcalde con Presidente del Consejo.
Comentario: Al
igual que en la resolución anterior la DG da
prioridad a las normas mercantiles
sobre las normas de la ley de régimen local y los estatutos de la sociedad que
deben ser interpretados en consonancia con dichas normas.
No obstante y como punto muy importante determina la no necesidad de
notificar, a los efectos del art. 111 del RRRM, al anterior cargo con facultad
certificante si la certificación es expedida por la secretario de la corporación
con el Vto. Bº. del Alcalde por considerar que se trata de un documento
administrativo que tiene fehaciencia por sí mismo y suple a la notificación del
art. 111 del RRM. (JAGV)
PDF (BOE-A-2012-7825 - 4 págs. - 153 KB) Otros
formatos 198. OBRAS Y CONSTRUCCIONES
EN ZONA DE SERVIDUMBRE DE PROTECCION. AUTORIZACIONES ADMINISTRATIVAS.
Resolución de 14 de mayo de 2012, de la Dirección General de los Registros y del
Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la
propiedad de Jávea n.º 1, a inscribir una escritura de dación en pago de deuda.
Mediante una escritura se transmite una vivienda lindante con acantilado
del mar. Se acompaña un certificado de Costas acreditativo de que la finca no
invade el dominio público, aunque está en zona de servidumbre de protección.
El registrador exige las autorizaciones previstas en el
artículo 45 del Reglamento
de Costas para las construcciones dentro de la zona de protección,
a pesar de que la vivienda consta ya registrada.
El notario recurre y alega que ningún artículo fundamenta la
exigencia del registrador, pues la normativa de Costas solo lo prevé para la
primera inscripción de construcciones.
La DGRN revoca la nota argumentando que no hay ninguna norma que
exija aportar los certificados que el registrador demanda cuando ya consta
inscrita la construcción. Argumenta también la aplicabilidad del
principio de legitimación registral que otorga el
artículo 38 de la Ley Hipotecaria
al titular registral y finalmente que ha de partirse del principio de libertad
del dominio. (AFS)
PDF (BOE-A-2012-7826 - 6 págs. - 171 KB)
Otros formatos 199.
CAMBIO DE NOMBRE O NUMERO DE CALLE O DEL
POLIGONO Y PARCELA. Resolución de 16 de mayo de 2012, de la Dirección
General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la
negativa del registrador de la propiedad de Las Palmas de Gran Canaria n.º 4, a
la alteración de las vías de situación de unos locales en propiedad horizontal.
Se plantea si se pueden cambiar los nombres de las calles con los que
linda un edificio por simple manifestación de sus titulares en una escritura de
transmisión.
La Dirección confirma la calificación en sentido negativo ya que el
cambio de nombre y/o número de la calle, como el de polígono y parcela, no son
datos que pueda modificarse con la simple afirmación de parte interesada, puesto
que son datos de policía cuya modificación depende de la competente autoridad
administrativa (arts.
437 RH
y
3
y
11 de la
Ley del Catastro Inmobiliario), y
debe acreditarse.
Pero ello no impide, cuando no existe duda de cuál es la finca
transmitida, la inscripción de la venta advirtiendo en la nota de despacho que
no se ha modificado el nombre de la calle por no haberse acreditado,
acreditación que puede aportarse en cualquier momento y hacerse constar por nota
marginal (art. 437.2 RH).
(MN)
PDF (BOE-A-2012-7879 - 3 págs. - 146 KB)
Otros formatos *200.
CALIFICACIÓN Y TRÁMITE DE AUDIENCIA
PREVIA. HIPOTECA UNILATERAL A FAVOR
DEL ESTADO SIN DISTRIBUCION DE RESPONSABILIDAD ENTRE FINCAS. PROHIBICION DE LAS
HIPOTECAS SOLIDARIAS. Resolución de 16 de mayo de 2012, de la Dirección
General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la
nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Illescas
n.º 1, por la que se resuelve no practicar la inscripción de una escritura de
subsanación de otra escritura de hipoteca unilateral a favor del Estado.
Se otorga una escritura de hipoteca unilateral
sobre varias fincas a favor de la Agencia Tributaria, para lograr la
suspensión del ingreso de una deuda. Por exigencias de dicha Agencia la
escritura es subsanada de forma que la hipoteca recae ahora sobre las fincas sin
distribución de responsabilidad hipotecaria entre ellas,
y por ello cada una de ellas responde de la totalidad de la deuda
El registrador exige la distribución de responsabilidad entre
dichas fincas. Desde el punto de vista formal
considera que lo que ha hecho ha sido únicamente comunicar al interesado
dicho defecto, y que no estamos ante una calificación sino ante el denominado
trámite de audiencia administrativo, por lo que alega que esa comunicación no es
recurrible.
El recurrente alega que
la no distribución de responsabilidad se ampara en el principio de
libertad de pactos y en el cumplimiento de una resolución administrativa que se
fundamenta en lo dispuesto en el
artículo 41.1 del Reglamento de Real Decreto
520/2005. Además señala
que en varios Registros ya se ha
inscrito la escritura.
Resuelve la DGRN lo siguiente:
1.- En cuanto a la alegación del registrador de que lo que se recurre no
es una calificación sino una notificación de un defecto por la que se da al
interesado el trámite de audiencia previa, señala que las normas del
procedimiento administrativo no son aplicables supletoriamente, de forma
automática y abstracta, al procedimiento registral, dada su especial naturaleza.
Por tanto el acto del registrador de notificación de un defecto es una
calificación, y por ello recurrible, aunque tenga defectos formales.
2.- En cuanto al fondo del asunto,
resuelve la DGRN confirmando
la decisión del registrador y exigiendo la distribución de responsabilidad, pues
las hipotecas solidarias sobre varias fincas no son posibles en nuestro derecho,
conforme al
artículo 119 LH, y añadiendo que la normativa fiscal no excepciona este
principio, que tampoco es posible excepcionarlo con la autonomía de la voluntad,
y que la eventual resolución administrativa alegada debería de estar
basada en una normativa con rango legal que autorice a no aplicar lo dispuesto
en la LH.
En consecuencia, la DGRN confirma la nota del registrador excepto en lo
relativo a la forma, ya que debería haberse extendido con hechos, fundamentos de
derecho y mención de recursos posibles. (AFS)
PDF (BOE-A-2012-7880 - 4 págs. - 154 KB)
Otros formatos 201. SOCIEDAD EXPRESS: NO LO ES SI NO TIENE EL OBJETO
DE LOS ESTATUTOS MODELO. Resolución de 16 de mayo de 2012, de la Dirección
General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la
nota de calificación extendida por la registradora mercantil de Cádiz, por la
que se resuelve no proceder a la inscripción de una constitución de sociedad
limitada.
Hechos: El fundamental problema que plantea este recurso,
prescindiendo de la cuestión de fondo que lo motiva, la cual no fue recurrida,
es si una escritura que utilice los estatutos modelo de la Orden MJ de 3 de
Diciembre de 2010, pero cuyo objeto no sea
alguno de los objetos o actividades configurados en la misma, se puede
considerar que es una sociedad de siete horas, es decir del art. 5.2 del
RDL 13/2010,
o es una sociedad de tres días, es decir del art. 5.1 del RDL antes citado.
La registradora calificante lo ve claro que no se ajusta a
la orden citada.
Para el
recurrente en cambio, la actividad del juego, que era la establecida
en el objeto de la sociedad, está en el listado y que el hecho de
transcribir los estatutos tipo con la salvedad de una cláusula de objeto
hecha a medida, no puede suponer la no aplicación de las previsiones del art.
5.2 del RDL 13/2010.
Doctrina:
La DG desestima el recurso.
Para la DG “es evidente
que el objeto social, tal y como estaba redactado, no se acomodaba a las
exigencias previstas en la
Orden JUS/3185/2010, de 9 de diciembre,
por la que se aprueban los Estatutos-tipo de las sociedades de responsabilidad
limitada tanto porque recoge actividades que exigen objeto exclusivo junto a
otras actividades que exigen la
forma anónima”.
Comentario:
Importante resolución sobre la
interpretación adecuada de los estatutos modelo de la Orden JUS/3185/2010, de 9
de diciembre, cuya utilización posibilita la aplicación del procedimiento del
art. 5.2 del RDL 13/2010, con su plazo de despacho súper rápido. La tesis de la
DG pace clara. Su utilización debe ser íntegra y si en alguno de sus artículos
se aparta del modelo ya no
estaremos ante una auténtica sociedad express. En el supuesto de hecho y según
la DG, el objeto no se acomodaba al
objeto modelo, dando de las razones por las que no se acomodaba, pero esa no
identidad de objetos puede darse en los supuestos contemplados en la resolución
o en otros distintos.
Cuestión distinta es la
de la especificación del objeto
modelo. Dicha especificación posible ya fue admitida en la Instrucción de la DG
sobre dichas sociedades de
18 de mayo de 2011 y por tanto si se reproduce el objeto modelo especificando
alguna de sus actividades, debe entenderse que ello no supone la no utilización
del modelo y por tanto la sociedad seguirá siendo telemática express del número
2 del tantas veces citado artículo 5.
Como hemos visto en
este caso claramente no era modelo pues se trataba de objeto exclusivo y
en otro apartado exigía la forma de anónima.
(JAGV)
PDF (BOE-A-2012-7881 - 3 págs. - 147 KB)
Otros formatos
202. EL ALCALDE
SOLICITA LA CANCELACION DE UNA DECLARACION DE OBRA NUEVA TRAS LA NOTIFICACION
DEL REGISTRADOR. Resolución de 17 de mayo de 2012, de la Dirección General
de los Registros y del Notariado, en los recursos acumulados interpuestos contra
las notas de calificación extendidas por el registrador de la propiedad de
Álora, por las que se deniega la práctica de la cancelación de asientos de
inscripción de obra nueva terminada.
Se debate en este expediente la solicitud de cancelación de un asiento de
inscripción de obra nueva terminada, solicitud que lleva a cabo el
alcalde-presidente de una localidad a raíz de que se le haya notificado por el
registrador de la Propiedad la práctica de dicho asiento de conformidad con lo
previsto en el artículo 54 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio.
El registrador rechaza la cancelación solicitada y la DGRN confirma su
criterio y desestima el recurso, pues “una vez practicado un asiento el mismo se
encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales produciendo todos sus efectos
en tanto no se declare su inexactitud bien por la parte interesada, bien por los
tribunales de Justicia de acuerdo con los procedimientos legalmente establecidos
(artículos 1, 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria).”
Dice que “no procede por tanto entrar en la extensa argumentación del
registrador en su nota para justificar la válida práctica en su día del asiento
de obra nueva terminada, como no procede entrar en la argumentación del
alcalde-presidente de la corporación municipal para mantener lo contrario”.
(JDR)
PDF
(BOE-A-2012-7882 - 18 págs. - 294 KB)
Otros
formatos 203.
PARTICION POR CONTADOR PARTIDOR.
Resolución de 18 de mayo de 2012, de la Dirección General de los Registros y del
Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora
de la propiedad de Chipiona, por la que se suspende la inscripción de una
escritura de operaciones particionales por manifestación y adjudicación de
herencia testada.
Hechos:
Mediante escritura de herencia autorizada en Sevilla, con la concurrencia del
contador partidor, designado por los dos causantes de la herencia, y seis de los
siete herederos nombrados, se eleva a público un documento privado particional
del año 1999, en el que se ha recogido el inventario y la división y
adjudicación de los bienes
hereditarios. En dicho documento
particional, al tiempo de las adjudicaciones se recogen una serie de actos de
disposición y permuta llevadas a cabo entre tres de los seis herederos
comparecientes, pero que en nada afectan al séptimo heredero no compareciente,
al que se le había asignado en el cuaderno particional su adjudicación
correspondiente. Se hace constar que con anterioridad a dicha escritura, se
había promovido por éste último un procedimiento solicitando la división
judicial, que fue desestimado por el juzgado, al establecer que la división
hecha por el contador es ley de la sucesión y que las permutas efectuadas entre
los otros seis herederos, en nada perjudicaban ni afectaban al séptimo, no
concurrente.
Registradora: Rechaza la inscripción de la escritura anterior por
estimar que lo que debe ser un acto
unilateral del contador partidor, se ha convertido en un acto contractual entre
seis herederos, que exige la intervención de la totalidad de ellos, y el
documento no ha sido ratificado por el séptimo heredero que debe intervenir,
dada su condición de legitimario y heredero de ambos causante.
Dirección General:
Comentario: El problema que
aquí se plantea es el de que, tras de realizarse la partición por el contador, y
señalar la cuantía y derechos de cada heredero, en el mismo documento y al
tiempo de las adjudicaciones, se llevan a cabo entre tres de ellos, una serie de
permutas, con el fin de compensarse los defectos y excesos de adjudicación de
algunos.
PDF (BOE-A-2012-7883 - 7 págs. - 176 KB)
Otros formatos 204. ACUERDOS CONSEJO DE ADMINISTRACION: ES
CALIFICABLE LA IDENTIDAD DE LA PERSONA FÍSICA REPRESENTANTE DE LA PERSONA
JURÍDICA CONSEJERA. Resolución de 18 de mayo de 2012, de la Dirección
General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la
nota de calificación extendida por la registradora mercantil de Cádiz, por la
que se suspende la inscripción de una escritura de elevación a público de
acuerdos sociales de una sociedad anónima de gestión de estibadores portuarios.
Hechos: Se trata de una escritura de elevación a público de
acuerdos de Consejo de Administración, en cuya certificación figura como
representante físico de uno de los consejeros persona jurídica una persona
natural distinta de la que figura como representante suya en el Registro.
La registradora califica en la forma siguiente:
“El representante físico de la
Autoridad Portuaria de la Bahía de Cádiz, que figura inscrito, es don R. B. S.
no don F. J. D. A., que es quien lo representa en la reunión del Consejo de
Administración, que se eleva a público en este título. Art. 11 del RRM”.
Recurso:
El recurrente entiende que cumplidas las normas sobre válida constitución del
consejo y quórum de votación el acuerdo es válido e inscribible. Es decir que
para él, el hecho de que un consejero no esté debidamente representado para nada
influye en la validez del acuerdo pues aunque dicho consejero no hubiera
asistido el acuerdo hubiera podido adoptarse y ser inscrito.
Doctrina:
La DG confirma la nota de calificación.
Para ella “la figura
del administrador persona jurídica precisa que el conjunto de las funciones que
como tal le corresponden sean ejercitadas por una única persona física que sea
designada al efecto con carácter permanente. Sólo a esta persona le corresponde
el ejercicio de esas funciones por lo que debe rechazarse la intervención de
cualquier otra que pretenda arrogarse el ejercicio sin justa causa”.
Para la DG más que
problema de tracto sucesivo lo que existe en este caso es un supuesto
de “tracto
impropio”: “No hay defecto de tracto
sucesivo ex artículo 11 del Reglamento del Registro Mercantil, porque el defecto
de tracto entraña la ausencia de inscripción de título inscribible antecedente
cuando se trae a inscripción otro título inscribible subsiguiente que se
encadena a aquél como consecuente del que le sirve de presupuesto (un poder
otorgado por Administrador no inscrito; un cambio de Administrador cuando no
está inscrito el previo) porque se trae a inscripción un título en que debiera
constar una circunstancia (identificación de cierto asistente a la sesión del
Consejo) cuyo dato revela contradicción
con hecho inscribible y anteriormente inscrito (otro representante permanente)
que hace temer se produzca falta de complitud registral: Que no se haya hecho
constar la rectificación del asiento inexacto o el cambio de representante”.
Comentario:
Interesantísima resolución que establece la plenitud de la calificación del
registrador mercantil sobre la totalidad del acuerdo inscribible sin que se
puedan traer a consideración circunstancias ajenas al mismo y sin que se
justifique una irregularidad en su adopción por el hecho de que, se cumpla o no
se cumpla dicho requisito, el acuerdo sería válido. Carece de sentido que exista
obligación de hacer constar en la certificación la identidad de los consejeros
asistentes al Consejo, sean personas físicas como tales o representantes físicos
de personas jurídicas y que si no hay coincidencia entre lo que dice la
certificación ello no tenga o no deba tener ninguna repercusión en la
calificación del registrador. Es indudable que el registrador
califica la regularidad de los acuerdos
y dentro de esa regularidad entran todos
los elementos que lo configuran y la irregularidad de uno de ellos debe
tener como consecuencia la existencia de un defecto que impide la inscripción.
(JAGV)
PDF (BOE-A-2012-7884 - 5 págs. - 161 KB)
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205. SOLICITUD DE
LICENCIA DE OBRAS Y SILENCIO. Resolución de 19 de mayo de 2012, de la
Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto
contra la calificación del registrador de la propiedad de Chinchilla de
Monte-Aragón, por la que se suspende la inscripción de una escritura de
declaración de obra nueva terminada.
Los dos defectos que analiza la presente resolución son:
1.- la no acreditación de la
licencia de edificación, que tras la entrada en vigor del
Real Decreto Ley 8/2011, no cabrá entenderse concedida por silencio positivo
conforme el artículo 23 del citado texto legal;
2.- la no acreditación de la
licencia de primera ocupación, que a juicio del registrador, tampoco puede
entenderse concedida por silencio positivo por las mismas razones que para el
primer defecto.
La DGRN aborda previamente la cuestión relativa al ámbito temporal y la
posible retroactividad de las normas:
Dice que “no puede entenderse de aplicación a la producción de los
efectos del silencio administrativo, causado con anterioridad a su entrada en
vigor, el artículo 23 del Real Decreto-ley 8/2011, lo que, como se verá, no
excluye la necesidad de su consideración como elemento interpretativo.”
Y por otra que “cuando se produjo la autorización de la escritura objeto
de este expediente, la normativa aplicable era además la del Real Decreto- ley
8/2011, lo que impide alegar, por la fecha de otorgamiento de la escritura, la
irretroactividad pretendida.
Además, “sí ha de entenderse de aplicación la nueva redacción al artículo
20 de la Ley de Suelo, en el que se determinan los requisitos a que queda sujeta
la autorización de escrituras de declaración de obra nueva y su inscripción en
el Registro de la Propiedad, dado que la
escritura de declaración de obra nueva cuya inscripción se pretende fue otorgada
con posterioridad a la entrada en vigor del Real Decreto-ley citado.”
Y sobre la concreta admisión o no del silencio positivo, dice que “En
este caso está acreditada la falta de respuesta tempestiva de la Administración
a la solicitud de la licencia, lo cual, sin embargo, a la vista de la doctrina
legal sentada por el Tribunal Supremo en su Sentencia 28 de enero de 2009, no
puede entenderse suficiente a efectos de considerar la licencia adquirida por
silencio administrativo y, con ello, inscribible la obra nueva declarada, toda
vez que según el criterio sostenido por el Alto Tribunal
puede concurrir una situación de
inexistencia o nulidad radical del pretendido acto administrativo presunto
sin necesidad de que la Administración deba iniciar un expediente de revisión
del acto producido por silencio. Todo ello genera, a falta de una manifestación
expresa del Ayuntamiento relativa al hecho de que las facultades adquiridas no
son contrarias a la ordenación urbanística, una
situación jurídica claudicante, en la
que no puede entenderse acreditada la existencia y validez de un acto de
autorización de la obra declarada, por lo que su acceso al Registro, según
resulta de las citadas Resoluciones de
15 de septiembre de 2009 y 11 de mayo de 2011, no puede ser admitida.”
Y aclara que con ese criterio “no se trata con ello de llevar a cabo una
aplicación retroactiva del art 23 del
Real Decreto-Ley 8/2011, (que cambia el silencio positivo por negativo)
sino de, utilizándolo como un elemento más de interpretación por razón del tiempo en que se
produce la aplicación de la norma, en la que ha de tenerse en cuenta el contexto
de la realidad social del momento en que tiene lugar, apreciar que en el
conflicto de intereses en juego debe prevalecer los que representan las normas
que protegen la legalidad urbanística y registral”.
Además, dice la DGRN, aunque la
norma no puede ser retroactiva, sí lo es la doctrina legal sentada por la
Sentencia de 28 de enero de 2009, plenamente aplicable al supuesto aquí
resuelto, ya había excluido la posibilidad del silencio administrativo positivo
respecto de los actos administrativos cuya producción por silencio pudiera
provocar la adquisición de facultades contrarias a la ordenación urbanística,
razón por la cual el legislador procede a «explicitar», en la nueva regulación,
el silencio negativo.
Y en relación con el segundo defecto, por el que se exige la aportación
de licencia de primera ocupación, “debe, según lo antes afirmado,
entenderse de aplicación lo previsto en el artículo 20 de la Ley de Suelo, según
la redacción prevista por el artículo 24 del
Real Decreto Ley 8/2011, dado que la
escritura calificada fue otorgada con posterioridad a la entrada en vigor de
dicha norma.” Por tanto, la DGRN también confirma este defecto y desestima el
recurso. (JDR)
Ver trabajo de Joaquín Zejalbo sobre la
retroactividad
de la Ley Andaluza de VPO
Ver trabajo de Joaquín Zejalbo sobre la
retroactividad
PDF (BOE-A-2012-8339 - 14 págs. - 263 KB)
Otros formatos 206.
OBJETO SOCIAL DEL MODELO DE ESTATUTOS DE SOCIEDADES EXPRESS: SIRVE PARA TODA
CLASE DE SOCIEDADES.
Resolución de 19 de mayo de 2012, de la Dirección General de los Registros y del
Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora
mercantil de Huesca, a inscribir una escritura de modificación de estatutos de
una sociedad de responsabilidad limitada.
Hechos: Se discute si es inscribible una modificación del
objeto de una sociedad concebido en los siguientes términos: “Comercio al por mayor y al
por menor, distribución comercial, e importación y exportación de toda clase de
artículos y productos de lícito comercio…”.
La registradora
resuelve no practicar la inscripción solicitada al considerar que la referida
expresión supone indeterminación del
objeto social. Es decir que a su juicio el objeto “debería contener una referencia concreta a un tipo de productos o
servicios de modo que delimiten más específicamente la actividad de que se
trate”.
Recurso: El recurrente basa su recurso fundamentalmente en el
objeto admitido para las sociedades express por la
Orden JUS/3185/2010, de 9 de
diciembre.
Doctrina:
La DG revoca la nota de calificación.
Para ella “la
disposición estatutaria cuestionada acota suficientemente el sector de la
realidad económica en que la sociedad pretende desarrollar su objeto, de modo
que no puede negarse su acceso al Registro por el hecho de que atienda
al puro criterio de la actividad, sin
referencia a productos o a un sector económico más específico”.
Comentario:
Nos remitimos al comentario que
hicimos a la
R. 15 de Noviembre de 2011,
número 279 de dicho año, sobre idéntica cuestión. (JAGV)
PDF (BOE-A-2012-8340 - 5 págs. - 179 KB)
Otros
formatos 207.
CANCELACIÓN DE ANOTACIONES POSTERIORES A
UNA EJECUCIÓN CUANDO EL MANDAMIENTO CANCELATORIO NO SE PRESENTÓ AL MISMO TIEMPO
QUE EL AUTO. Resolución de 19 de mayo de 2012, de la Dirección General de
los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del
registrador de la propiedad de Marbella n.º 3, a la cancelación de anotaciones
de embargo posteriores a un procedimiento de ejecución.
Se plantea si pueden cancelarse las anotaciones de embargo posteriores a
una ejecución cuando el mandamiento cancelatorio no se presentó al mismo tiempo
que el auto de adjudicación que en su día se inscribió, sino unos meses después,
y, por tanto, habiendo sido cancelada la anotación del procedimiento del que
dimana el repetido mandamiento cancelatorio.
El registrador deniega la cancelación por entender que, habiendo sido
cancelada la anotación que reflejaba el procedimiento, dicho procedimiento ha
perdido toda preferencia, por lo que debe aplicarse la misma doctrina que
unánimemente se sigue cuando la anotación ha incurrido en caducidad.
La Dirección revoca el defecto invocando su propia doctrina, en
particular la de la R.28/07/89, según la cual
inscrita la enajenación judicial durante la vigencia de la anotación se
consuma la virtualidad de la anotación y la prioridad ganada por la anotación
se traslada a la enajenación y, por eso, las cargas y gravámenes posteriores
sufren el pleno desenvolvimiento de la misma, por lo que es indudable la
eficacia cancelatoria del mandato dictado por el juez que conoció de aquél,
conforme a los artículos
692 LEC,
1, 17,
40, 79, 83 y 84 LH y
175.2 y
233 de su Reglamento. (MN)
PDF (BOE-A-2012-8341 - 3 págs. - 175 KB)
Otros formatos 208.
INSTANCIA DE HEREDERO ÚNICO CUANDO HAY RESERVA VIDUAL.
Resolución de 19 de mayo de
2012, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en
el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de
la propiedad de Palma n.º 5,
por la que se suspende la inscripción de un
documento en instancia privada con las firmas legitimadas ante notario,
por la que se hace
manifestación y aceptación de herencia.
Hechos: Mediante instancia
privada se solicita por un reservatario
la inscripción a su favor en el Registro de la Propiedad de determinados bienes
sujetos a reserva vidual, sin intervención del heredero del reservista. El
reservatario es el único hijo del primer causante. El reservista es el cónyuge
que pasó a segundas nupcias. Consta en el Registro la cualidad de reservables de
dichos bienes por sentencia judicial.
El registrador, sobre la base
de que los bienes forman parte de la herencia del reservista, exige el
consentimiento de los herederos del reservista y su entrega en escritura
pública.
El recurrente, considerando
que los bienes forman parte de la herencia del primer causante y que, aunque
formara parte de la herencia del
reservista, no hay comunidad hereditaria sobre los mismos, argumenta que no es
necesaria la intervención de los restantes herederos del reservista.
La DGRN después de un análisis
de la naturaleza jurídica de la Reserva Vidual concluye lo siguiente:
.-La vocación o llamamiento
a los bienes nace de la Ley; que determina los reservatarios y los bienes
reservables.
.- Los bienes reservables
son parte de la herencia del reservista, pero formando un patrimonio separado.
En el presente caso, al estar determinado por sentencia y constar en el
Registro la cualidad de reservables de los bienes, concluye que es posible que
el único reservatario se adjudique por sí solo los bienes reservables sin
intervención del heredero del reservista y en consecuencia es admisible la
instancia privada.
Comentario: Estoy de acuerdo en las
precisiones de la DGRN sobre la naturaleza jurídica de la reserva vidual, pero
resulta difícil de compartir su conclusión de
que el reservatario, que no es heredero del reservista, pueda por sí solo tomar
posesión de los bienes de la herencia del reservista, aunque forme una masa
distinta, pues el heredero del reservista es el único legitimado para estar en
posesión de los mismos, de todos, y en consecuencia para entregarlos, según la
regla general de nuestro derecho. Parece que la solución de la DGRN
hubiera sido distinta si no hubiera
constado ya en el Registro la cualidad de bienes reservables.
Por otro lado la posibilidad de inscripción mediante instancia privada,
como toda excepción a la regla general,
debería de ser objeto de interpretación restrictiva y ceñirse a los
casos en los que está previsto, es decir
a aquellos en que sólo hay un único interesado en la herencia y las
posibilidades de conflicto son nulas.
En el presente caso hay al menos dos interesados más, el supuesto es
complejo (puede haber deudas en la herencia del reservista, hay una heredera y
una esposa legitimaria, …) y su
naturaleza es opinable, como se ha visto,
por lo que la instancia privada unilateral no debería de haberse admitido,
incluso estando determinados los bienes reservables, y creo que debería de haber
entregado dichos bienes la heredera en escritura pública, que es la regla
establecida para dar mayor seguridad jurídica al acto y en
evitación de posibles conflictos futuros.
(AFS)
PDF (BOE-A-2012-8342 - 9 págs. - 198 KB)
Otros
formatos 209.
ATRIBUCIÓN DEL USO DEL DOMICILIO FAMILIAR
A LOS HIJOS MENORES. Resolución de 19 de mayo de 2012, de la Dirección
General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la
nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Pozuelo de
Alarcón n.º 2, por la que se suspende la inscripción de un derecho de uso
atribuido en convenio regulador aprobado judicialmente.
Hechos: Se presenta un
testimonio de sentencia dictada en procedimiento judicial de divorcio por la que
se dispone en el propio cuerpo de la sentencia, aceptando lo acordado en el
convenio regulador, lo siguiente: “5º: En atención al interés más necesitado de
protección, se atribuye el
uso del domicilio familiar y su ajuar a
los hijos menores que vivirán en compañía de su madre…”.
La registradora estima como
necesario que el derecho de uso de la vivienda familiar se atribuya a la esposa
para que pueda ser inscrito a su favor como titular, sin perjuicio de que los
beneficiarios sean los hijos. Subsidiariamente, han de constar sus respectivos
nombres y apellidos.
El Centro Directivo comienza
recordando que, según el
artículo 90 Cc, forma parte del contenido mínimo del convenio regulador,
aprobado por el Juez, la atribución del uso de la vivienda y ajuar familiar.
Recogiendo y refrendando este acuerdo, el Juez en la propia sentencia ha
considerado procedente, en atención al interés más necesitado de protección,
aprobar la medida acordada por los cónyuges y, en consecuencia, atribuir el uso
del domicilio familiar a los hijos menores, sin olvidar que «vivirán en compañía
de su madre».
En recientes resoluciones recordó la necesidad legal de determinar la
situación de la vivienda habitual en los procedimientos de nulidad, separación o
divorcio del matrimonio, atendiendo de modo particular al interés de los
hijos menores, a los cuales se les puede
atribuir el uso de la vivienda familiar acordada por los padres. La
atribución prevista en el
art. 96 Cc, es supletoria, a falta de acuerdo aprobado por el Juez.
Y las previsiones acordadas por
los cónyuges para regular las consecuencias de la separación o divorcio, que
incidan sobre los aspectos afectados por la crisis familiar, producen
plenos efectos jurídicos una vez aprobadas judicialmente.
Por ello, considera inscribible el título presentado, pero debiendo de
ser completado con las circunstancias identificativas de los hijos a cuyo nombre
debe inscribirse el derecho de uso de la vivienda familiar como pedía también la
registradora.
Notas: La DG dice también que
no entra a valorar -por no constar en la nota– otras circunstancias:
- Tal vez pudiera
referirse al ámbito temporal del derecho:
¿finalizaría con la mayoría de edad, salvo discapacidad?
- No creo que sea
precisa la atribución de cuotas al
ser un derecho familiar de uso conjunto inalienable de modo autónomo -ni por
cuotas ni globalmente- salvo unido al derecho de propiedad.
- La registradora sí
que alude a la reciente y muy interesante diferenciación que hizo el Centro
Directivo en
otras resoluciones entre titular
(normalmente el cónyuge) y beneficiarios
(normalmente los hijos). Aquí parece que son titulares los hijos directamente lo
que puede plantear problemas a la hora de enajenar la vivienda antes de su
mayoría de edad pues estaría sometida a las normas más estrictas de enajenación
de bienes de menores, lo que se podría obviar de considerar al cónyuge como
titular.
Ver otras resoluciones sobre la
materia:
20 de febrero de 2004
(sin plazo);
5 de junio de 2008 (indeterminación de titulares);
14 de mayo de 2009 (titular y beneficiarios),
18 de noviembre de 2009
(dudas sobre si es derecho de uso constituido);
1 de marzo de 2011 (cancelación de uso),
11 de abril de 2012 (ámbito del convenio regulador) y
8 de mayo de 2012 (cesión a los hijos de mitad indivisa de finca).
Ver
trabajo de Luis F. Muñoz de Dios Sáez, Notario
de Valdemorillo (Madrid) (JFME)
PDF (BOE-A-2012-8343 - 4 págs. - 179 KB)
Otros
formatos 210.
diferencias de descripción de la finca matriz, POR no haberse tenido en cuenta
una segregación, Resolución de 21 de mayo de 2012, de la Dirección
General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la
calificación del registrador de la propiedad de Alicante n.º 3, por la que se
deniega la inscripción del resto de una finca matriz en una escritura de
manifestación y adjudicación de herencia.
Hechos: *En una escritura de
herencia, una de las fincas fue objeto con anterioridad de
varias segregaciones. Carece de
referencia catastral. En la escritura se
describe la finca en los mismos términos en que lo estaba la matriz antes de
las segregaciones (y en concreto sus linderos) pero
restando de su superficie, la suma de las cabidas resultantes
de las diversas segregaciones anteriores (en los términos y cabidas que constan
en las notas marginales).
El registrador, suspende la
inscripción por entender que deben redescribirse los linderos, pues éstos no
pueden ser los mismos antes y después de las diversas segregaciones.
El notario
recurrente, alega que para la descripción de la finca en la
escritura, se tomaron la superficie y linderos que resultan del Registro;
La DGRN estima el recurso
y revoca la calificación, en base a los arts. 50 y 51 RH las diferencias de
descripción de la finca matriz, como consecuencia de no haberse tenido en cuenta
una segregación, son irrelevantes si dicha finca está perfectamente identificada
y se pretende respetar la descripción actual según Registro.
(ACM)
PDF (BOE-A-2012-8585 - 3 págs. - 147 KB)
Otros formatos **211.
VALORACIÓN EN EL EXPEDIENTE GUBERNATIVO
DE ESCRITOS POSTERIORES LA NOTA.
Resolución de 21 de mayo de 2012, de la
Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto
contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de
Lora del Río, por la que se suspende la cancelación de una inscripción de
hipoteca, así como de la nota acreditativa de haberse expedido certificación de
cargas.
Hechos: Se presenta testimonio
de un auto judicial –no de adjudicación- en un procedimiento de ejecución
directa sobre bienes hipotecados en el que se dispone «la cancelación de la
hipoteca inscrita en el Registro de la Propiedad así como la nota acreditativa
de la certificación de cargas».
La registradora considera que,
para cancelar la hipoteca, sería preciso aportar un testimonio del auto de
adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas que no se ha acompañado.
La jueza informa que no ha
habido adjudicación, sino que el proceso ha concluido por pago, conforme al
artículo 693.3
LEC
La DGRN indica que, conforme
al
artículo 326 de la Hipotecaria,
atendiendo a la documentación presentada inicialmente a la registradora,
“procedería” confirmar la nota de calificación, dada la falta de claridad del
mandamiento en orden a la expresión de la causa de la cancelación, que ha
llevado a entender que se podía tratar de un decreto de adjudicación, que
precisaría su presentación junto con el mandamiento de cancelación de la
hipoteca, conforme al artículo 133 de la Ley Hipotecaria.
Sin embargo, revoca el defecto
“habida cuenta que en el seno de
este procedimiento, en trámite de alegaciones, se ha aclarado por la autoridad
judicial que la cancelación de hipoteca se ordena por pago de la cantidad
adeudada”.
Notas: Dos puntos
controvertidos tiene esta resolución.
1º.- Revocación de una nota de calificación atendiendo a
documentos que no tuvo a la vista la
registradora en el momento de calificar. Tal criterio -que cambia
radicalmente el mantenido hasta ahora- se da de bruces con el
artículo 326 de la Hipotecaria,
citado por el propio Centro Directivo el cual impone el rechazo de “cualquier
otra pretensión basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo
y forma”.
Para encontrar un sentido racional a tal criterio, habrá que pensar que
la registradora, al formar expediente para remitir la documentación a la DGRN y
recibir el escrito de la jueza –en lo que vendría a considerar la DGRN como una
especie de trámite de audiencia, posterior a la decisión de la registradora,
pero previo a la de la DGRN-, en vista de lo alegado, debería de haber revocado
su decisión, en ejercicio del derecho que le confiere
el artículo 327, párrafo sexto de la Ley
Hipotecaria.
Así, pues,
según este planteamiento, el Centro
Directivo, no sólo valoraría la nota de calificación en sí, sino también si el
registrador, a la vista de los escritos recibidos, obró correctamente al no
rectificar su criterio inicial.
Tendría a su favor este criterio el de la economía procedimental, pero en
su contra el de que parece tomarse como una nueva calificación –o
recalificación- con un exiguo plazo de cinco días que se contraviene con lo
dicho de manera expresa en el
art. 326.1 LH.
En el caso concreto, la registradora, al elaborar el expediente y emitir
su informe, tuvo sólo un fax, pues el documento original lo recibió el Centro
Directivo después. Habrá que entender, pues, que se le asigna a este fax, el
mismo valor que a los documentos presentados por este medio para el Diario,
pendientes de su confirmación en diez días, circunstancia que, en el caso
presente, sí que se dio.
De todos modos, en el auto inicial creo que hay suficientes elementos
para considerar que se ordenaba la cancelación de la hipoteca y que era por pago
al acreedor por principal, intereses y costas, sin subasta, pues, se ordena así
literalmente y, entre otras circunstancias, se indica que el requerimiento fue
atendido por los demandados. También es cierto que no se aludía de modo expreso
al artículo 693.3
LEC
La DGRN vuelve a valorar escritos posteriores en la resolución siguiente.
2º.- Admite la cancelación por
pago en sede judicial. Hay antecedentes sobre esta posibilidad, debiendo de
valorar el Registrador el trato que ha tenido el titular registral –en este caso
el acreedor- en el procedimiento. En el caso presente, parece que fue aceptada
por el deudor su propuesta acerca del principal debido y la no oposición
respecto a intereses y costas. Es interesante al respecto la
Resolución de 10 de noviembre de 2001
la cual exigió la constancia de la
intervención que haya tenido en el procedimiento el acreedor, confirmando la
DGRN, en dicho caso, el criterio del Registrador, pues se trataba de
consignación del importe en procedimiento relacionado con una anotación de
embargo posterior. También
conviene aludir al recordatorio que hace la DG acerca de que, junto al decreto
de adjudicación, se precisa la presentación del mandamiento de cancelación de la
hipoteca conforme al
artículo 133 de la Ley Hipotecaria.
(JFME)
PDF (BOE-A-2012-8586 - 5 págs. - 160 KB)
Otros formatos *212. SUSPENSIÓN DE LA
CALIFICACIÓN NO
ACREDITR LA LIQUIDACIÓN DE IMPUESTOS.
CARÁCTER NO VINCULANTE DE LAS RESOLUCIONES.
FALTA DE REFERENCIA EN EL JUICIO DE SUFICIENCIA A LA FACULTAD DE
AUTOCONTRATACION.
Resolución de 22 de mayo de 2012, de la Dirección General de los Registros y del
Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida
por la registradora de la propiedad de Barcelona n.º 14, por la que se suspende
la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario.
Hechos: Se otorga una
escritura de préstamo hipotecario en la que la prestataria interviene por sí y
por su hijo representado con poder, incurriendo en conflicto de intereses. El
notario autorizante emite el juicio de suficiencia, aunque no menciona
expresamente que el conflicto de intereses esté salvado en el poder.
La registradora deniega la
inscripción porque entiende que hay conflicto de intereses y no considera
bastante el juicio notarial, ya que no menciona expresamente dicho conflicto
para justificarlo. Por otro lado suspende inicialmente la calificación por falta
de acreditación del pago del impuesto y posteriormente, una vez liquidado de
impuesto, emite la calificación sobre el fondo del asunto.
El notario recurre alegando
que la calificación es nula por cuanto debieron de expresarse todos los defectos
en la primera calificación (es decir, cuando se suspendió por motivos fiscales)
en virtud del principio de calificación unitaria, y por otro lado que el juicio
de suficiencia notarial incluye los casos de conflictos intereses o
autocontratación, según doctrina reiterada de la DGRN.
La DGRN declara, en cuanto a
la primera cuestión de la suspensión de la calificación, que el registrador debe
de suspender la calificación hasta acreditarse la presentación a liquidación del
impuesto, y que para considerar acreditada esa liquidación se ha de exigir
cumulativamente la carta de pago y la nota de liquidación en el documento.
En cuanto a la segunda cuestión resuelve que el juicio de suficiencia
notarial debe de hacer mención expresa a la autocontratación o conflicto de
intereses y que esa circunstancia es calificable por el registrador. En el caso
concreto, considera acreditado que el poder salva expresamente el conflicto de
intereses, pues, aunque el notario no lo menciona en el juicio de suficiencia,
lo considera acreditado por la manifestación que el notario hace en el presente
recurso. (Y se supone también porque la DGRN ha tenido el poder a la vista y lo
ha comprobado)
Comentario:
Polémica resolución por varios motivos:
1.- Porque confirma el cambio de postura de la DGRN en el tema de la
suspensión de la calificación por
cuestiones fiscales, pues anteriormente consideraba que aunque no estuviera
acreditada la liquidación del impuesto, el registrador, por el principio de
calificación unitaria, tenía que calificar el fondo del documento y alegar todos
los defectos. En mi opinión esta postura actual es la que mejor se adecua a lo
dispuesto en el
artículo 255 LH, que es bastante claro en ese
punto.
2.- Porque confirma también el cambio de postura de la DGRN en cuanto al
carácter vinculante de sus
resoluciones para todos los registradores, conforme al
artículo 327 de la LH. La DGRN reinterpreta
dicho artículo, con apoyo en alguna jurisprudencia menor, y resulta ahora, según
su interpretación, que sus Resoluciones
sólo vinculan a los registradores que tengan que calificar la misma escritura
sobre la que versa la Resolución, supuesto altamente infrecuente por otra
parte.
Es decir que los registradores puedan calificar y contradecir según su
propia opinión el criterio de la DGRN, que no les vincula si no hay recurso, por
lo que el tantas veces mencionado principio de jerarquía de los registradores
con respecto a la DGRN en este punto desaparece o no se sabe dónde queda. Por
ello los notarios, y ciudadanos en general, no sabrán ya a qué atenerse, pues lo
importante en la práctica no será el criterio o jurisprudencia de la DGRN sino
el del registrador que les corresponda.
Véase al respecto lo que dice el
artículo 327 de la LH
y que cada uno se forme su propia opinión: “Publicada en el ''Boletín Oficial
del Estado'' la resolución expresa por la que se estime el recurso, tendrá
carácter vinculante para todos los registradores mientras no se anule por los
Tribunales. La anulación de aquélla, una vez firme, será publicada del mismo
modo.”
3.- Porque confirma el cambio de postura de la DGRN en cuanto al tema de
la autocontratación y el juicio de
suficiencia notarial. Ahora el notario, según la DGRN, tiene que emitir un
juicio expreso sobre la autocontratación, calificable además por el registrador,
y no basta el juicio de suficiencia ordinario sobre el poder.
En mi opinión esta postura no se ajusta a lo dispuesto en el artículo 98
de la
Ley 24/2001
pues el juicio de suficiencia notarial de los poderes abarca todas las
vicisitudes que puedan influir en la suficiencia del poder, incluida la
autocontratación, ya que la norma atribuyó al notario esa responsabilidad en
evitación de la doble calificación notarial y registral sobre el fondo del
asunto.
Prueba de ello es el presente caso, que se repetirá en la inmensa mayoría
de casos similares: el juicio de suficiencia es positivo porque el notario ya
valoró la existencia de autocontratación o conflicto de intereses y tuvo en
cuenta que el poder lo salvaba. Se añade por tanto una formalidad adicional al
juicio notarial que no la exige la ley.
4.- Porque admite una suerte de aclaración o complemento del juicio de
suficiencia notarial por el propio notario
en el trámite del recurso, sin que
sepamos en qué norma se fundamenta.
La única explicación posible es la razón práctica, podríamos decir de
equidad, de que, en otro caso, quitaría formalmente la razón al notario cuando
la tiene claramente en lo sustantivo, pues el poder salvaba el conflicto de
intereses y no lo expresó así por considerarlo innecesario. (AFS)
PDF (BOE-A-2012-8587 - 16 págs. - 287 KB)
Otros formatos D*213.
HERENCIA CON POSIBLE CONFLICTO DE
INTERESES ENTRE MADRE E HIJO MENOR. Resolución de 23 de mayo de 2012, de la
Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto
contra la calificación de la registradora de la propiedad de Santa María de Guía
de Gran Canaria, por la que se deniega la inscripción de una escritura de
aceptación de herencia y entrega de legado. (JAR)
Supuesto de hecho: madre e
hijo (menor de edad) son instituidos herederos. Además la madre es legataria. La
madre otorga la escritura adjudicándose su legado y después adjudica la herencia
a ella misma y a su hijo pro indiviso. Se plantea si hay conflicto de intereses y si se necesita el
nombramiento de un defensor judicial: NO hay conflicto de intereses ni es
preciso el nombramiento de defensor judicial.
La DGRN reitera su doctrina
sobre el conflicto de intereses, que no puede fundamentarse en meras hipótesis o
conjeturas, sino que exige la concurrencia de aquellas circunstancias cuyo
desenvolvimiento supongan un potencial y razonable conflicto de intereses.
1. Que representante legal y
representado estén interesados en la herencia no autoriza a suponer sin más la
existencia de un conflicto de intereses, sino que habrán de examinare las
circunstancias de cada caso concreto.
2. No hay contradicción ni conflicto de intereses en una partición
si los bienes se adjudican proindiviso respetando las normas legales
sobre la partición de la herencia.
3. En la formación de inventario
no tiene por qué existir interés contrapuesto, pues la declaración sobre los
bienes que integran el caudal relicto está más cerca del testimonio o
declaración de ciencia que del negocio jurídico propiamente dicho.
4. La doctrina de este Centro Directivo ha reiterado que la contradicción
de intereses entre los menores y sus representantes legales se puede deber a
diferentes motivos: incluir en el inventario bienes como
gananciales, o bienes de cuyo título adquisitivo no resulte con claridad tal
carácter; no ajustarse el viudo o viuda en la adjudicación de los bienes a las
disposiciones legales sobre titularidad de cuotas en el caudal relicto;
ejercitar el cónyuge viudo una opción de pago de su cuota legal usufructuaria.
5. La patria potestad tiene sus propias normas
y no cabe aplicar analógicamente en sede
de patria potestad las normas de la tutela: "... no procede (la aplicación))
del artículo 272 del Código Civil, que se encuentra en sede de ejercicio de la
tutela. En el caso que nos ocupa, se trata de un menor sometido a la patria
potestad de su madre, que la ejerce con exclusividad, como se acredita en la
escritura, por lo que sólo proceden las limitaciones de los artículos 162 y
siguientes, pero no otros...". (JAR)
PDF (BOE-A-2012-8588 - 8 págs. - 192 KB)
Otros formatos 214. DESHERERACION DE LOS HIJOS Y DE TODA
SU DESCENDENCIA. Resolución de 23 de
mayo de 2012, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el
recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la Propiedad de
Alberic, que acuerda suspender la inscripción de una escritura de partición de
herencia.
Hechos: En un testamento el
testador deshereda a sus dos hijos y a toda su descendencia por una determinada
causa. Ahora se otorga la escritura de herencia por la única heredera (la viuda)
sin intervención de los hijos desheredados. No se especifica tampoco quienes son
los descendientes de los hijos, también desheredados.
El registrador exige que se
especifiquen nominativamente los descendientes de los hijos, que han sido
desheredados. Se otorga entonces una escritura complementaria identificando a
los descendientes de los dos hijos (que son 3 y 1, respectivamente) y a pesar de
ello el registrador mantiene el defecto pues exige también que se especifique la
causa de desheredación que afecta a cada uno de ellos.
El notario recurre y alega que
la voluntad del testador es la ley de la sucesión, que su voluntad ha sido la
desheredación de todos sus descendientes por una causa concreta, y que los
desheredados pueden acudir a los tribunales si lo estiman por conveniente, pero
el único interesado es el heredero designado, que es el otorgante de la
escritura.
La DGRN confirma la nota de
calificación con los siguientes argumentos:
- La desheredación exige en
la escritura de herencia la expresión de la causa y la identificación concreta
de los desheredados.
- El otorgante de la
escritura de herencia tiene que identificar a los desheredados y a sus
descendientes por sus manifestaciones, sin necesidad de acta de notoriedad, pero
debe de aportar los datos personales necesarios para que se pueda inferir la
aptitud genérica de dichos descendientes para ser desheredados. Por ejemplo, la
edad en el momento de la desheredación.
- De todos los datos
aportados en la escritura debe de resultar –en principio- que los otorgantes son
los únicos interesados en la sucesión.
Comentario.- La postura de la
DGRN, más restrictiva de la que tradicionalmente se ha mantenido y que es la que
sostiene el notario autorizante , resultaría aceptable siempre que el juicio
notarial o calificación registral sobre esa aptitud genérica de los
descendientes para ser desheredados se base exclusivamente en supuestos
objetivos y palmarios, como es el de la edad del desheredado en el momento de la
desheredación. Pero ir más allá, valorando la validez o no propiamente de la
causa de desheredación, conllevaría un auténtico juicio de valor, reservado a la
esfera judicial, y una subversión del principio de que la desheredación se
presume justa y que es al desheredado al que corresponde la impugnación.
En definitiva, en la escritura habrá que identificar a los desheredados,
a sus descendientes, expresar su edad, y dejar claro que no hay otros posibles
interesados o legitimados en la sucesión que los otorgantes.(AFS)
PDF (BOE-A-2012-8589 - 6 págs. - 170 KB)
Otros formatos
215. VENTA DE UNA
PARTICIPACIÓN INDIVISA SOBRE UNA FINCA UBICADA EN SUELO NO URBANIZABLE EN
ANDALUCÍA. Resolución de 24 de mayo de 2012, de la Dirección General de los
Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del
registrador de la propiedad de El Puerto de Santa María n.º 2, a inscribir una
escritura de compraventa.
Los titulares de la mitad indivisa de una finca descrita como rústica, la
vendieron a dos personas casadas entre sí, que la adquieren para su sociedad
conyugal. En dicha escritura se pacta, sin más, la transmisión de la citada cuota
indivisa, sin que conste acuerdo alguno sobre individualización o adscripción de
uso a la misma.
El registrador suspende la inscripción porque considera necesaria la
obtención de la correspondiente licencia urbanística de parcelación o
declaración municipal de su innecesariedad, exigidas por la normativa
urbanística de Andalucía para inscribir los actos que considera reveladores de
una posible parcelación urbanística.
La DGRN considera aplicable la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de
Ordenación Urbanística de Andalucía, según la cual (art 66) la ausencia de
asignación formal y expresa de uso individualizado de una parte del inmueble no
es por sí sola suficiente para excluir la formación de nuevos asentamientos y,
por tanto, la calificación de parcelación urbanística. Ni siquiera excluye esta
posibilidad la manifestación contraria al hecho o voluntad de que se produzca
aquella asignación, pues el elemento decisorio es la posible aparición de tales
asentamientos, como cuestión de hecho.
Pero revoca el defecto diciendo que el registrador basa únicamente su
calificación negativa en la simple existencia de una transmisión de cuota
indivisa Pero tal conclusión,
analizado el supuesto de hecho que la presente resuelve, no puede compartirse,
porque “el negocio jurídico sobre el que recae la calificación recurrida no
genera una división ideal del dominio que deba entenderse reveladora de un
posible acto de parcelación sujeto a licencia previa. Por el contrario, y según
pone de manifiesto el notario autorizante del título,
dicho negocio jurídico supone la mera transmisión de la titularidad de
una participación indivisa ya creada con anterioridad. No se da, por tanto,
el supuesto de hecho previsto en el artículo 66.2 de la Ley de Ordenación
Urbanística de Andalucía, el cual se ha de entender referido no a cualquier
transmisión de participaciones indivisas, sino únicamente a aquellas
transmisiones en las que se produce la división ideal del dominio mediante la
creación de nuevas participaciones indivisas, y ello aun cuando no se establezca
de forma expresa que la titularidad de las mismas atribuye derecho al uso
exclusivo de un espacio determinado. (JDR)
PDF
(BOE-A-2012-8703 - 7 págs. - 178 KB)
Otros
formatos 216.
CANCELACIÓN DE INSCRIPCIÓN DE DOMINIO. CANCELACIÓN DE ANOTACIONES POSTERIORES:
TRACTO SUCESIVO. Resolución de 24 de mayo de 2012, de la Dirección General
de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de
calificación extendida por el registrador de la propiedad de Alberic, por la que
se deniega la cancelación de determinadas anotaciones de embargo.
Documentos presentados.- Mandamiento
que incorpora testimonio de sentencia por la que:
1.- Se anula transmisión de dominio causante de la última inscripción
practicada sobre una finca, por simulación, en juicio seguido por la vendedora
frente al comprador actual titular registral de la referida finca.
2.- Se ordena la cancelación de dicha última inscripción de dominio así
como de los demás asientos producidos como consecuencia del contrato simulado.
Calificación registral.- El
registrador cancela la última inscripción de dominio, pero deniega la de nueve
anotaciones preventivas de embargo vigentes sobre la finca y practicadas con
posterioridad a la inscripción anulada, porque con tal cancelación se
perjudicaría los derechos de terceros adquirentes de derechos inscritos que no
han tomado parte en el procedimiento, de acuerdo con el art. 24 CE y el
principio del tracto sucesivo.
El recurrente se opone a la nota por la eficacia
ex tunc de la nulidad declarada por la
sentencia presentada y la literalidad de lo ordenado en la sentencia y del
tercer párrafo del
art. 38 LH.
Cuestiones estudiadas en los fundamentos
jurídicos. La DGRN confirma la nota del registrador frente al recurso del
secretario judicial.
Proscripción de la indefensión y
tracto sucesivo. Si bien es cierto que los Registradores de la Propiedad,
como funcionarios públicos, tienen la obligación de respetar y colaborar en la
ejecución de las resoluciones judiciales firmes (art. 17.2 LOPJ), no lo es menos
que el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos e
intereses legítimos y el principio del tracto sucesivo (cfr.
art. 20 LH) no permiten extender las consecuencias de un proceso a quienes
no han sido parte en él. No habiendo sido dirigido el procedimiento, en el
presente caso, contra los titulares registrales de las cargas vigentes y sin
mediar su intervención ni su consentimiento, no puede practicarse un asiento que
pueda perjudicar sus derechos.
La eficacia ex tunc de la
nulidad declarada por la sentencia puede predicarse respecto de demandantes y
demandados y sus respectivos causahabientes conforme al art. 222.3 LEC, lo que
permite la cancelación de la inscripción de dominio practicada a favor de estos
últimos, pero no puede sostenerse respecto de los titulares de cargas que,
confiando en lo que el Registro publicaba, se adelantaron en su acceso a
Registro y no han intervenido en el proceso judicial entablado.
Esa interpretación concurre con la del párrafo tercero del
art. 38 LH y respeta el párrafo segundo del art. 658
LEC que
dispone que si la inscripción del dominio a nombre de persona distinta del
ejecutado fuera posterior a la anotación del embargo –en el presente expediente
la reinscripción a favor del vendedor es posterior–, se mantendrá dicho embargo
y se estará a lo dispuesto en el art. 662.
Recuerda la DGRN que el demandante
tenía la posibilidad, que no utilizó, de solicitar del Tribunal la anotación
preventiva de demanda de la acción de nulidad por simulación, anotación que
sí hubiera servido de aviso a los posteriores titulares de cargas, y que hubiera
permitido la cancelación de las mismas. (CBG)
PDF (BOE-A-2012-8704 - 6 págs. - 169 KB)
Otros formatos 217.
CERTIFICACION ART. 206 LH PARA INSCRIBIR
BIEN VACANTE A FAVOR DEL ESTADO. Resolución de 25 de mayo de 2012, de la
Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto
contra la negativa de la registradora de la propiedad de Dos Hermanas n.º 3, a
inscribir una finca a favor de Patrimonio del Estado.
Hechos: Mediante certificación
administrativa, se solicita la inscripción en favor del Estado
de determinada participación indivisa de una parcela que ha sido
inmatriculada como finca resultante de un proyecto de reparcelación a nombre del
Ayuntamiento de Dos Hermanas, con carácter fiduciario y para su entrega a quien
acredite mejor derecho sobre la misma, por título de adjudicación.
En la certificación se expresa que se ha tramitado
expediente de investigación patrimonial, con notificación al
Ayuntamiento, que ha culminado con Resolución de la Dirección General de
Patrimonio del Estado en la que se declara que se trata de inmueble vacante cuya
titularidad corresponde al Estado.
Se apoya en los arts.
206 de la Ley Hipotecaria
y 37 de la
Ley del Patrimonio de las Administraciones
Públicas,
La registradora estima
necesaria la aceptación del Ayuntamiento, por aplicación del
art. 20 LH.
La Administración recurre
alegando que no existe una autentica titularidad registral contradictoria, al
constar el Ayuntamiento como mero fiduciario hasta tanto se conozca al auténtico
propietario. Y añade que se ha comunicado a dicha Entidad Local la resolución
sobre la titularidad del Estado, sin que haya formulado aquélla oposición.
La DGRN revoca la
calificación. Aunque la cuota indivisa de finca está inscrita a nombre del
Ayuntamiento, se trata de una titularidad
fiduciaria, la cual, conforme al
art. 10.2 RHURB, está encaminada al cumplimiento de los fines propios de la
actuación urbanística, por lo que cesa en
el momento en que resulta acreditada la titularidad del Estado conforme al
especial procedimiento al que se refieren los artículos 206 de la Ley
Hipotecaria y 17 y 37 de la
Ley del Patrimonio de las Administraciones
Públicas,
El titular registral ha tenido, además, un trato legal, al haberle sido
notificado el expediente y comunicada su resolución.
Notas. La DGRN se tuvo que
ceñir a los defectos recogidos en la nota, Realmente la inscripción de un bien
vacante no está recogida de modo expreso ni en el art. 206 LH ni en el 37 LPat.
En todo caso, podría considerarse que se da una cercanía con la reanudación de
tracto que sí está prevista, pero con un procedimiento diferente.
También es cierto que el
art. 17 LPat
tiene un planteamiento muy espiritualista respecto a su adquisición (“la
adquisición de estos bienes se producirá por ministerio de la ley, sin necesidad
de que medie acto o declaración alguna por parte de la Administración General
del Estado”) y que, en la Ley del Patrimonio no se regula un procedimiento
especial al respecto, aunque sí en el
art.47
un procedimiento de investigación. Tal vez el título inscribible podría haber
sido directamente la resolución firme recaída en dicho expediente.
(JFME)
PDF (BOE-A-2012-8705 - 4 págs. - 158 KB)
Otros formatos 218.
OBRA NUEVA SOBRE CASA EN RUINAS SIN QUE CONSTE REHABILITACION. SEGURO DECENAL.
Resolución de 28 de mayo de 2012, de la Dirección General de los Registros y del
Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la
propiedad de Vélez-Málaga n.º 2, a inscribir una escritura de declaración de
obra nueva.
Hechos:
Consta en el Registro que en una finca hay "una casa en ruinas". En la escritura
presentada no se aporta licencia de rehabilitación y se declara una obra nueva
cuya superficie construida no coincide con la que figura en la certificación
catastral.
El registrador
califica negativamente el documento presentado, al considerar es exigible el
seguro decenal, ya que de la escritura y de la documentación a ella
incorporada se desprende, salvo prueba en contrario, que además de obras de
rehabilitación, se han realizado obras de ampliación de la vivienda que han
producido una variación esencial de la composición general exterior, la
volumetría o el conjunto del sistema estructural de dicha vivienda. Además no
concurre la excepción de la D. Ad 2ª LOE (autopromoción) ni se acredita que la
obra fuera anterior al 6 de mayo de 2000.
El notario autorizante recurre.
La DGRN desestima el recurso y confirma la calificación
impugnada. En defecto de acreditación de la licencia de rehabilitación y a falta
de coincidencia con la certificación catastral, no puede deducirse que la obra
realizada es mera rehabilitación y no auténtica obra nueva, dado que se trata de
una casa en ruinas de hace más de cincuenta años según el certificado del
técnico.
En consecuencia, y dado que la resolución del expediente debe ceñirse a
los defectos señalados en la nota, sin que puedan ser abordadas cuestiones no
planteadas en el mismo, no constando acreditado que se trate de mera
rehabilitación y tratándose de una obra del año 2004, debe acreditarse,
como señala el registrador, la constitución del seguro decenal conforme
al art. 20-1 LOE, salvo que conste la manifestación expresa de tratarse de
autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio.
(JCC)
PDF (BOE-A-2012-8706 - 5 págs. - 163 KB) Otros
formatos 219. CONCRECION DE
limitaciones públicas impuestas por
organismo autonómico sin intervención deL MISMO, concurriendo solamente
el dueño del suelo y el superficiario.
Resolución de 29 de mayo de 2012, de la Dirección General de los Registros y del
Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la
propiedad de Albaida, a la inscripción de una escritura de rectificación de
otras de concesión de derecho de superficie y de "vinculación".
Documentos
presentados.- Se presenta escritura por la que los titulares registrales de
varias fincas sujetas a determinada vinculación administrativa afirman que la
misma no afectaba a la totalidad de las fincas sobre las que se inscribió, por
lo que practican las segregaciones oportunas, con objeto de concretar dicha
limitación, así como el derecho de superficie, a las fincas a las, según ellos,
realmente debe afectar, dejando libres las restantes.
Situación del registro.- Las fincas
en cuestión resultan inscritas con la siguiente limitación: con el objeto de
cumplir lo establecido en sendas resoluciones de la Consellería de Medio
Ambiente, Agua, Urbanismo y Vivienda de la Generalitat Valenciana, en las que se
declara de interés comunitario, la solicitud formulada por «V3J Ingeniería y
Servicios, S.L.», para una actividad de generación de energía renovable,
mediante la implantación de placas fotovoltaicas en dos parques de energía solar
denominados «La Garrotera» y «Ollería», en suelo no urbanizable del término
municipal de L'Ollería, en la superficie afectada por el derecho de superficie
de las fincas que comprende el documento que motiva este asiento, con un plazo
de vigencia de treinta años, a contar desde el momento en que se pueda iniciar
la actividad al haber obtenido la totalidad de autorizaciones y licencias que
resulten imprescindibles, debiendo observar el cumplimiento de determinadas
condiciones, entre las que se encuentra la de inscribir en el Registro de la
Propiedad la vinculación del terreno al uso y aprovechamiento autorizado.
Objeto
del recurso.- El único problema que plantea la calificación suspensiva de la
registradora es el de dilucidar si pueden
concretarse a unas fincas, liberando a las otras, unas limitaciones públicas
impuestas por el organismo autonómico correspondiente,
sin intervención de dicho organismo,
concurriendo solamente el dueño del suelo y el superficiario.
Fundamentos jurídicos.- La DGRN
confirma la nota exigiendo que preste su consentimiento el organismo
administrativo que autorizó la explotación sujeta a vinculación.
La razón es que
los mismos interesados afirman que la inicial constancia de la vinculación es un
error que es, además, un error de concepto (cfr. arts. 40 «in fine» y 217 LH),
pues consiste en dividir unas fincas, concretando unas limitaciones, que
actualmente recaen sobre la totalidad de las fincas originarias, a algunas de
las fincas resultantes y liberando a otras.
Es ineludible
contar con el organismo público que concedió las preceptivas autorizaciones en
vista de la «vinculación» que se hizo constar en el Registro. No debe olvidarse
que una de las condiciones que impuso la Consellería correspondiente fue la de
inscribir la denominada vinculación, y concedió la autorización en vista de tal
inscripción. (CBG)
PDF (BOE-A-2012-8707 - 16 págs. - 304 KB)
Otros formatos
*220.
FINCA HIPOTECADA Y DIVIDIDA HORIZONTALMENTE: LA CANCELACIÓN SOBRE UNA DE
LAS FINCAS PRECISA EL CONSENTIMIENTO DE TODOS.
Resolución de 30 de mayo de 2012, de la Dirección General de los Registros y del
Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida
por el registrador de la propiedad de Madrid n.º 19, por la que se deniega la
inscripción de una escritura de cancelación de hipoteca.
Una finca gravada con hipoteca fue objeto de división horizontal
arrastrándose la carga. Se pretende ahora una cancelación parcial por reducción
del saldo de la cuenta y además la liberación de una de las fincas resultantes
de la división horizontal.
El Registrador la rechaza por dos motivos: por ser necesario el
consentimiento de los terceros titulares del resto de las fincas y porque de
cancelarse la hipoteca sobre el elemento señalado dejaría de estar sujeto la
totalidad del edificio al gravamen hipotecario lo que no es posible incluso si
mediare el consentimiento de todos los titulares propietarios.
La Dirección confirma el
primer defecto: el principio de indivisibilidad de la hipoteca implica, en caso
de división, la subsistencia de la
hipoteca en su integridad sobre cada una de las fincas resultantes (Art.
1860 CC y
122 LH), como consecuencia si se
pretende la liberación de una de las fincas procedentes de la matriz será
preciso el consentimiento de los que hayan adquirido el dominio u otros derechos
sobre cualquiera de las fincas: aunque el acreedor pueda renunciar a su
derecho sobre alguna de las fincas, esta renuncia no puede tener eficacia
cancelatoria sin el consentimiento de los demás ya que, en caso contrario, por
el juego de la solidaridad que resulta de los artículos
122 y 123 LH, podría concentrarse el gravamen en forma arbitraria e incluso
desproporcionada sobre alguna finca, con evidente perjuicio de su titular.
Además en caso de ejecución una de dos: o la acción se dirige contra todas las
fincas a la vez, y entonces, teniendo que repartirse el sobrante de la subasta
entre todas, una de ellas, al haber quedado liberada previamente, se sustraería
a la concurrencia con las demás, agravando, al disminuir el sobrante de éstas,
la onerosidad de la carga que soportan; o la acción se dirige contra cualquiera
de las fincas en que se hubiese dividido la matriz, y entonces el tercer
poseedor de dicha finca, que paga la totalidad de la cantidad reclamada, ha de
poder resarcirse de las restantes fincas, pues es derecho del tercer poseedor de
una de las fincas que paga la totalidad de la deuda, subrogarse en el derecho
real de hipoteca que la asegura y, por consiguiente, grava las demás.
La segunda cuestión que
plantea la nota calificadora hace referencia a la
imposibilidad de practicar la inscripción
solicitada porque en otro caso dejaría de estar sujeto al gravamen la totalidad
del edificio puesto en garantía. La Dirección señala que lo confirma: aun
cuando no es el mismo caso del
art. 218 RH (donde se constituye hipoteca unitaria sobre un edificio en su
conjunto y mientras que en este supuesto la hipoteca no se constituyó como
unitaria sino sobre la finca matriz posteriormente dividida y arrastrada la
misma a todos los departamentos) ofrece algunos puntos de coincidencia, pues al
no estar distribuida la hipoteca entre los diferentes pisos, sino constituida
sobre la total finca matriz, no es posible modificar la responsabilidad
hipotecaria total ni liberar de la hipoteca a algún departamento, sin el
consentimiento de los terceros adquirentes de los demás departamentos; aunque
luego señala que el defecto podría subsanarse con el consentimiento de los
terceros adquirentes de los departamentos, bien estableciendo la distribución de
la hipoteca sobre todas y cada una de las fincas como operación previa a la
liberación y cancelación de una de ellas, o bien sin distribución de la
responsabilidad hipotecaria entre todas las fincas, liberando la finca en
cuestión (es decir lo reconduce al primer defecto puesto que si mediara el
consentimiento de los demás interesados si admitiría la cancelación parcial
sobre alguno de los elementos).
También confirma la alegación del Registrador sobre la
falta de claridad de la solicitud de cancelación parcial:
no es lo mismo consignar en el Registro el pago parcial que solicitar la
cancelación, y en este caso, no se expresa con la debida claridad si lo que
se solicita respecto a la finca matriz y las procedentes de ella es una
cancelación parcial por pago de parte de la deuda o la simple constancia del
pago de cantidad por nota marginal del
art. 240
RH.
(MN)
PDF (BOE-A-2012-8708 - 6 págs. - 189 KB)
Otros formatos 221.
HIPOTECA EN GARANTIA DE DEUDA AJENA.
AUTOCONTRATACION Y CONFLICTO DE INTERESES. Resolución de 31 de mayo de 2012,
de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso contra
la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de
Barcelona n.º 22, por la que se suspende la inscripción de una escritura de
hipoteca, constituida en garantía de deuda ajena.
En el caso objeto del presente recurso, una misma persona,
en calidad de administrador único
interviene en representación tanto de la sociedad acreditada como de la
hipotecante, constituyendo, en garantía del crédito, hipoteca sobre una
finca cuya propiedad exclusiva
corresponde a una sola de las sociedades que, además, no resulta favorecida por
el crédito abierto. Concurre en el administrador el carácter de
representante de la sociedad hipotecante y de la sociedad acreditada no
hipotecante.
La registradora calificó
negativamente el documento presentado considerando que el juicio notarial de
suficiencia era incongruente, porque dada dicha concurrencia en una misma
persona del doble carácter de representante del acreditado y del hipotecante,
existe un conflicto de intereses o situación asimilable a una auto–contratación
que no se ha salvado mediante una
referencia (por breve que sea) a la autorización del órgano competente (la
junta general de accionistas).
Como ha señalado El Centro Directivo en relación con el supuesto de las
hipotecas constituidas en garantía de deuda ajena (Resoluciones de 20 de
septiembre de 1989, 14 de julio de 1998 y
13 de febrero de 2012),
en tales casos cuando en la misma persona concurre el doble carácter de
acreditado y de representante del dueño del bien hipotecado (y lo mismo debe
decirse en los casos de múltiple representación cuando una misma persona sea
representante de ambos), el autor del negocio no vincula los respectivos
patrimonios de deudor e hipotecante de modo directo, pues su sola actuación da
origen a una relación contractual entre cada uno de ellos y un tercero (el
acreedor), y si bien las relaciones así establecidas guardan una conexión de
principalidad-accesoriedad, en la fase anterior al desenvolvimiento de la
hipoteca puede no darse ningún vínculo
jurídico directo entre deudor e hipotecante. Adviértase que, por lo general,
en la hipótesis de hipoteca y de fianza en garantía de una deuda ajena existe un
triple negocio jurídico: entre deudor y acreedor, entre hipotecante no deudor o
fiador y acreedor y, finalmente, entre deudor e hipotecante no deudor o fiador,
pero este último no es ineludible, en tanto en cuanto la hipoteca o la fianza
puedan establecerse con pleno desconocimiento del deudor (cfr. artículos 1205 y
1823.2 del Código Civil).
Ahora bien, como pusieron de manifiesto las Resoluciones de reciente cita
«no puede ignorarse que esta relación de subordinación y accesoriedad entre los
negocios jurídicos celebrados, recíprocamente dependientes y económicamente
contrapuestos (es innegable tanto la repercusión de la prestación de la garantía
en la apertura del crédito y en sus condiciones, como el sacrificio actual que
la hipoteca implica para el propietario gravado, aún antes de su efectividad)
provoca, en el caso debatido, una situación similar a la que subyace en la figura del auto–contrato
stricto sensu y que es la que determina las cautelas y prevenciones con que
ésta es considerada jurídicamente; efectivamente, la sola actuación del
representante da lugar a la existencia de una situación de
incompatibilidad de intereses entre los propios de aquél y los del
representado, en la que no se asegura que en el negocio de garantía haya sido
considerado exclusivamente lo más conveniente y beneficioso para el patrimonio
gravado; se incide en la cuestión del ámbito de las facultades representativas
conferidas al apoderado y, en este sentido, tanto el criterio de interpretación
estricta que ha de regir en esta materia (artículo 1713 del Código Civil) como
también la aplicación analógica de las soluciones legalmente previstas para
casos similares (vid. artículos 221.2 del Código Civil y 267 del Código de
Comercio) imponen la necesidad, a
mayores, de específica autorización para la inclusión en los poderes conferidos
de la hipótesis considerada; en otro caso, la insuficiencia de facultades
del apoderado viciaría el negocio y determinaría su ineficacia respecto del
patrimonio del representado (artículos 1727 del Código Civil y 247 y 253 del
Código de Comercio), sin perjuicio de la posible sanación posterior si mediase
la ratificación».
Se confirma la nota de calificación. (IES)
PDF (BOE-A-2012-8709 - 11 págs. - 212 KB)
Otros formatos 222.
ELEVACION A PÚBLICO DE DOCUMENTO PRIVADO
EXISTIENDO UN INCAPACITADO. Resolución de 1 de junio de 2012, de la
Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto
contra la negativa del registrador de la propiedad de Adra, a la inscripción de
una escritura de elevación a público de un contrato privado de compraventa en
escritura autorizada por el notario de la misma ciudad. (JAR)
Supuesto de hecho: se trata de
la elevación a público de un contrato privado de compraventa suscrito en su día
por los cónyuges vendedores –uno de ellos fallecido– y el comprador. Comparecen
en la escritura, además del comprador, la esposa del causante y los hijos
herederos del fallecido, con la particularidad de que una de las hijas
interviene en su propio nombre y también en representación de su hermano
incapacitado, del que es tutora.
Cuestiones que se plantean: 1) ¿Es
necesaria la autorización judicial
para que la tutora pueda otorgar esta escritura de enajenación de bien inmueble
conforme previene el artículo 271. 2 CC para el caso de enajenar bienes del
incapacitado?
NO es necesaria la
autorización judicial para que la tutora pueda otorgar esta escritura de
elevación a público de documento privado por cuanto que
el bien objeto del contrato no formaba
parte de la herencia ni había pasado a formar parte del patrimonio del
incapacitado, supuesto que, de haberse producido, sí que exigiría la
autorización judicial. No estamos en presencia de un acto dispositivo realizado
por la tutora sino de un acto jurídico debido consistente en el reconocimiento o
ratificación de un contrato privado previamente suscrito por el causante y
esposa, y como tal acto debido no implica
acto dispositivo, sino de mero reconocimiento conforme al artículo 1.224 del
Código Civil y de obligado cumplimiento para la tutora conforme al artículo
1.279 del propio Código en relación con el artículo 20.4.º de la Ley Hipotecaria.
2) ¿Es necesaria la autorización judicial por cuanto que la actuación de
la tutora supone una aceptación tácita de
la herencia (ex. arts. 999 y 1000 1º CC) y tal aceptación no fue realizada a
beneficio de inventario (ex. art. 271.4 CC)?
Es cierto que se necesita la autorización judicial (ex. art. 271. 4 CC)
si se acepta la herencia sin la protección que para el incapacitado supone el
beneficio de inventario, sin embargo, el
defecto ha de considerarse subsanable
mediante la correspondiente declaración
de la tutora en documento público en el sentido de realizar la aceptación a
beneficio de inventario en nombre del incapacitado, teniendo en cuenta que
ello es posible dadas las especialidades de una aceptación tácita y de tratarse
de un acto debido, sin necesidad, si se subsanase de ese modo, de la
autorización judicial.
3) ¿Hay posible conflicto de
intereses entre el tutor (a la vez heredero) y el incapacitado al que
representa? NO hay conflicto de intereses ni existen intereses contrapuestos
en este caso entre tutora y tutelado “No
se produce ningún incremento patrimonial a favor de la tutora, sino únicamente
el cumplimiento de la obligación derivada del acto debido que implica la
elevación a público de un contrato privado”.(JAR)
PDF (BOE-A-2012-8710 - 5 págs. - 158 KB)
Otros formatos 223.
extinción por mutuo acuerdo de derecho de concesión derivado de contrato de
concesión de obra pública. Resolución de 1 de junio de 2012, de la
Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto
contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de
Álora, por la que se suspende la cancelación de una concesión inscrita.
Hechos: Se presenta una
certificación expedida por el vicesecretario del Ayuntamiento que recoge un
acuerdo adoptado por el Pleno de la Corporación por el que se resuelve de mutuo
acuerdo un contrato administrativo formalizado para la ejecución y explotación
en régimen de concesión de obra pública de dos aparcamientos públicos.
Se incorpora testimonio de la solicitud llevada a efecto por el
representante de la sociedad concesionaria.
El registrador pide que se
aporte el documento negocial que, en su opinión, han de celebrar las partes (la
Administración concedente y los concesionarios), a través del cual, mediante la
debida intervención de las mismas, quede formalizado el consentimiento de todos
ellos a la extinción de la concesión previamente otorgada. Considera aplicable
el Texto Refundido de la Ley de Contratos del Sector Público,
Real Decreto Legislativo 3/2011, de 14 de
noviembre
El Alcalde recurre alegando
que la ley aplicable es el Real Decreto Legislativo 2/2000, de 16 de junio y que
no se exige formalización especial.
La DGRN, con carácter previo,
confirma que la legislación aplicable
es la anterior, Real Decreto Legislativo 2/2000, de 16 de junio, pues, bajo su
mandato se aprobó la adjudicación del contrato de concesión de obra pública. De
todos modos, la normativa, en lo que afecta al caso, es muy similar a la de la
Ley 30/2007, de 30 de octubre,
luego refundida.
El contrato de concesión de obra pública es un
contrato sujeto al Derecho público en
cuanto a los requisitos de formalización del contrato, a la regulación del mutuo
acuerdo como causa de su resolución, siendo el órgano de contratación el
competente para acordar la extinción del contrato, normativa que tiene el
carácter de legislación básica.
En nuestro ordenamiento jurídico el
contrato sujeto a la legislación sobre
contratación de las Administraciones Públicas precisa de la concurrencia de
consentimientos, al igual que ocurre en sede civil, pero se diferencia por la
existencia de un riguroso procedimiento que garantiza sus principios típicos de publicidad,
concurrencia y transparencia.
Consumado el procedimiento, mediante el
acuerdo de adjudicación de la
Administración actuante, se perfecciona el contrato.
Seguidamente, ha de documentarse,
debiendo de aplicarse, al respecto el art. 54 RDLeg 2/2000 (actual
art 156) Dice el precepto:
“1. Los contratos de la Administración se formalizarán en
documento administrativo dentro del plazo de treinta días a contar
desde el siguiente al de la notificación de la adjudicación, constituyendo dicho
documento título suficiente para acceder a cualquier registro público, pudiendo,
no obstante,
elevarse a escritura pública cuando lo
solicite el contratista, siendo a su costa los gastos derivados de su
otorgamiento.”
El contenido, previsto en el
art. 71 RD 1098/2001, de 12 de octubre, incluye la
necesaria constancia de la prestación de consentimiento y la
incorporación al mismo del pliego de cláusulas administrativas particulares y
del pliego de prescripciones técnicas.
Reconoce la DG que este carácter de ley inter partes, al que se sujetan
para el ejercicio de sus derechos y cumplimiento de sus obligaciones, justifica
que cualquier alteración de su contenido
decidida por la administración en uso de sus prerrogativas derivadas del
ejercicio del interés público se haya de sujetar al procedimiento preestablecido
en garantía de los derechos del contratista y justifica igualmente que deba
documentarse en idénticos términos
que el contrato originario.
Ahora bien, estima que esta identidad de razón entre el nacimiento del
contrato y su modificación, no existe en
el caso de resolución del contrato del sector público al tratarse de un acto
unilateral, prerrogativa de la Administración actuante, regulado en un
procedimiento cuyo resultado no depende de la voluntad del contratista. Así se
desprende del art. 59 del Decreto Legislativo 2/2000, según el cual, “los
acuerdos correspondientes pondrán fin a la vía administrativa y serán
inmediatamente ejecutivos”.
Y el vehículo para hacer constar en el Registro que la concesión ha
concluido, por lo que ha de cancelarse, es el
documento administrativo de resolución
emanado de la Administración contratante que, como tal, goza de las presunciones
de legalidad, ejecutividad y eficacia de los actos administrativos, respecto del
cual el Registrador ha de ejercitar su calificación en los términos establecidos
en el artículo 99 RH. Revoca, en consecuencia, la calificación al adecuado ser
el título presentado. (JFME)
Ver Resolución de
20 de julio de 2001.
PDF (BOE-A-2012-8711 - 5 págs. - 161 KB)
Otros formatos 224.
EXCESO DE CABIDA Y CONSTANCIA REGISTRAL DE LA REFERENCIA CATASTRAL.
Resolución de 2 de junio de 2012, de la Dirección General de los Registros y del
Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora
de la propiedad de Peñafiel, por la que acuerda suspender la inscripción de una
escritura de rectificación de otra de aceptación y adjudicación de herencia, en
relación a la superficie de una finca.
Hechos:
Se plantea si procede la inscripción de un exceso de cabida de gran superficie
con base en certificación catastral descriptiva y gráfica alegándose que consta
previamente inscrita la referencia catastral de la finca y que han comparecido
dos de los tres colindantes de la finca.
El registrador
califica negativamente por existir dudas sobre la identidad de la finca, ya que
la superficie que se manifiesta que ahora tiene la finca es casi el doble de la
que consta inscrita siendo necesaria la tramitación de un acta de notoriedad. El
certificado del técnico competente sólo es admisible para los excesos que sean
inferiores a la quinta parte de la cabida inscrita, circunstancia que no se da
en este caso.
El notario
recurre.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la
calificación, pues una cosa es la inscripción de un exceso de cabida y
otra diferente la constancia registral de la referencia catastral de la
finca. Esta última sólo implica la identificación de la localización de la finca
inscrita en cuanto a un número de referencia catastral,
pero no que la descripción tenga que ser concordante con la del Catastro ni que
se puedan inscribir en tal caso todos los excesos de cabidas basados en
certificación catastral descriptiva y gráfica. Cita en tal sentido las
Resoluciones de
17 de junio de 2002
y
3 de febrero de 2003.
La propia legislación catastral ya prevé que la incorporación
de cualquier descripción de finca basada en certificación catastral descriptiva
y gráfica actualizada es sin perjuicio de las funciones que correspondan al
registrador en el ejercicio de sus competencias (cfr. art. 18.2.d).2º del TR
de la
Ley de Catastro
Inmobiliario,
aprobado por RDL 1/2004, de 5 de marzo), por lo que con mucha mayor razón cuando
ni siquiera se trata de un procedimiento de actualización catastral descriptiva.
Y el artículo 45 de dicho Texto Refundido ya advierte que no existe identidad de
la finca registral con la catastral cuando los datos de situación, denominación
y superficie no coincidan con los del Registro de la Propiedad, por lo que la
constancia registral de la referencia catastral no excluye las dudas de
identidad en materia de constancia de excesos de cabida en el Registro.
En cuanto a la calificación registral de las dudas de identidad de la
finca, en este caso, por lo desproporcionado de exceso respecto a la
superficie inscrita, se remite la DG a su reiterada doctrina sobre la naturaleza
de los excesos de cabida (hay que evitar con motivo de una pretensión de
inscripción de exceso de cabida que se incorporen trozos de superficie no
incluidos en el contorno de la finca inscrita por no tratarse de una mera
rectificación de error en la superficie inicial, pues en tales excesos no
suficientemente acreditados, lo procedente es inmatricular la porción
correspondiente y agregarla o agruparla a la finca inscrita). Además, en este
caso se trata de una finca urbana y a tal efecto, existe el procedimiento del
art. 53.10ª de la Ley 13/1996, de 31 de diciembre, mediante acta notarial de
presencia y notoriedad, o el expediente de dominio, que ofrecen una mayor
seguridad en estos supuestos excepcionales atendiendo a la desproporción de la
superficie.
Respecto al consentimiento de dos de los tres colindantes de la finca,
no es suficiente para la inscripción del exceso de cabida, pues aparte de que
faltaría el del colindante del fondo, la citación a los colindantes en los
excesos de cabida sólo está prevista en procedimientos de acreditación como el
expediente de dominio o el acta de notoriedad.
(JCC)
PDF (BOE-A-2012-8712 - 6 págs. - 168 KB)
Otros formatos
225. TESTIMONIO EN RELACIÓN DEL ACTA DE DECLARACIÓN DE HEREDEROS.
CONGRUENCIA DEL JUICIO DE SUFICIENCIA.
Resolución de 4 junio 2012. DGRN. BOE de 29 de junio de 2012. Registro de la
Propiedad de Barcelona nº 18.
Hechos: En determinada
escritura de liquidación parcial de gananciales y adjudicación parcial de
herencia, donde comparecen la viuda del causante y el representante de la
heredera, el notario autorizante, recoge
un testimonio “en relación” del acta de declaración de herederos,
manifestando que no existe nada que desvirtúe lo testimoniado; indica que a su
juicio “el apoderado tiene facultades
suficientes para este otorgamiento”; y proceden
a liquidar parcialmente los gananciales y
a adjudicar una finca ganancial directamente a la hija, sin que la madre
haya renunciado a su cuota ganancial ni transmitido a su hija dicha cuota.
Registradora: Rechaza
la inscripción de la escritura anterior por estimar:
1) que es necesario
aportar “íntegra” el acta de declaración
de herederos;
2) que
no basta el juicio de suficiencia genérico
respecto del “otorgamiento” sino que el notario debe calificar concretamente
el acto o contrato de que se trata; y
3) que para determinar
el haber hereditario es necesaria la
previa liquidación ganancial y la cuota que cada cónyuge tiene en los bienes
gananciales para luego concretar los bienes que a la heredera se le adjudiquen
en la liquidación de herencia.
Dirección General:
La DG rechaza el recurso y acepta los tres argumentos de la Registradora,
modificando criterios que aquella ya tenía adoptados tradicionalmente, con
anterioridad:
1).-
En primer lugar, en contra del criterio tradicional mantenido desde la Rs
de 13 enero 1960 hasta la Rs de
8 de
julio de 2005, y apoyándose en la dicción literal del
art 14
de la LH
y nada menos que en el art 143 del RN que indica “los
efectos que el ordenamiento jurídico atribuye a la fe pública notarial sólo
podrán ser negados o desvirtuados por los jueces y Tribunales y por las
administraciones y funcionarios públicos en el ejercicio de sus competencias»,
estima que las declaraciones de herederos han
de presentarse “íntegras” para que el Registrador pueda conocerlas en su
totalidad.
2) En segundo lugar mantiene
que el
juicio de suficiencia notarial no se
puede apoyar en fórmulas universales o apodícticas (incondicionalmente
ciertas o necesariamente válidas), ya que si no se determina el acto o contrato
concreto a que se refiere el juicio notarial, sería imposible comprobar si el
juicio de suficiencia es o no congruente.
3) Y en cuanto al tercer
punto, también acepta el razonamiento de la Registradora, ya que si bien los
partícipes mayores de edad pueden realizar la partición en la forma que tengan
por conveniente, y dado que en el presente supuesto la liquidación de los
gananciales se realiza de forma implícita, adjudicándose a la hija una finca de
valoración muy superior a las adjudicaciones que se realizan a la viuda,
no se sabe qué parte de la finca
adjudicada a aquélla es por herencia de su padre y cuál por acto gratuito u
oneroso (a cambio de la adjudicación de otros bienes) proveniente de su
madre, con lo que el título de adquisición no aparece expresado con claridad, ni
la causa del mismo aparece de forma indubitada, pudiendo resultar confuso uno u
otra con relación a terceros. Comentario: Pocos comentarios cabe hacer respecto de esta Rs, pero como notario con más de 35 años de ejercicio, no entiendo que se modifiquen continuamente por la Dirección General, los criterios que tradicionalmente han sido mantenidos por la misma. (JLN)
Curiosamente, la Resolución termina con una
expresión contradictoria: “En consecuencia, esta Dirección General ha acordado
desestimar el recurso y revocar la nota de calificación.”. Pero del contexto se
deduce que no hay revocación de la nota.
PDF (BOE-A-2012-8713 - 7 págs. - 175 KB)
Otros formatos 226.
CONFESION DE PRIVATIVIDAD. Resolución
de 4 de junio de 2012, de la Dirección General de los Registros y del Notariado,
en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de
Las Rozas de Madrid n.º 2, a inscribir una escritura de confesión de
privatividad.
Hechos:
1)
En 1986 el marido otorga escrituras de compraventa y declaración de obra
nueva declarando que adquiría la finca y declaraba la obra, para su comunidad de
Gananciales
2)
Luego, ambos esposos otorgan hasta 6 escrituras de hipoteca (alguna ya
cancelada) declarando que los dos eran
titulares de la finca y que esta era ganancial (también hay una anotación de
embargo dirigida contra el marido y notificado a la esposa).
3)
Se presenta ahora una última escritura de diciembre de 2011 otorgada por ambos
cónyuges en que la esposa manifiesta
y
confiesa (ex art 1324 CC), que el
dinero pagado para la compra de la finca y para la construcción de la obra
declarada… era
privativo de su marido, y
solicitan la inscripción de la finca con carácter privativo de aquél.
Los
registradores (inicial y sustituto) deniegan la práctica de la
correspondiente nota marginal, en base al art 95-6º RH cuando señala que
«No se consignará la confesión contraria a
una aseveración o a otra confesión previamente registrada de la misma persona».
De modo que en las 6 escrituras previas,
la esposa habría
ratificado implícitamente
la declaración inicial de ambos de que adquirían para su sociedad conyugal.
El marido
recurrente, alega que en las 6
escrituras de hipoteca no hay manifestación expresa de la esposa sobre el
carácter ganancial del bien, sino remisión al contenido de la escritura de
compra; y que no existe una confesión o
aseveración expresa
previamente registrada, sino solo la declaración inicial del marido (no de
la esposa, que no compareció).
La DGRN desestima el recurso y
confirma las calificaciones de ambos
Registradores:
a)
Para ello distingue entre
inscripciones practicadas:
1)
Con carácter presuntivamente ganancial,
para las que opera la confesión de los arts. 1324 CC y 95 RH,
y tienen lugar en las adquisiciones realizadas por uno de los cónyuges
SIN hacer ninguna manifestación sobre el
carácter de la adquisición, pero constando que está casado en régimen de
gananciales. Tales circunstancias NO se dan en el presente caso,
2)
Y las practicadas directamente con
carácter ganancial, para las que
NO opera dicha confesión, y tienen lugar en las adquisiciones a título oneroso
cuando el cónyuge adquirente manifiesta que la adquisición se ha hecho con
carácter ganancial, reiterada, en el presente caso tanto en el título de compra
como en el de declaración de obra nueva, el bien se inscribe con carácter
ganancial, por lo que no cabe ya ninguna duda de que se trata de un bien
ganancial y no presuntivamente ganancial.
b)
En el caso se dan 3 circunstancias que impiden constatar registralmente la
privatividad:
1)
La declaración del cónyuge adquirente de que compró con carácter ganancial,
reiterada en la obra nueva y sucesivamente en la constitución de derechos reales
posteriores.
2)
Los reconocimientos o manifestaciones posteriores de la esposa, que No son
confesiones implícitas, sino expresas
que resultan de las 6 escrituras y sus inscripciones.
3)
La protección de 3os, pues de los asientos registrales resultan acreedores
titulares de derechos inscritos o anotados que tienen sus asientos bajo la
salvaguardia de los tribunales y en los que consta que el bien está inscrito
como ganancial.
c)
Invoca además la DGRN otros 3 argumentos:
1)
La doctrina de los «actos
propios», de la que el art 95-6 RH es una manifestación.
2)
El carácter imperativo de dicho precepto que dice
«no se consignará».
3)
La necesidad de expresión causal: el acto de confesión carece de expresión causal
suficiente para provocar una salida del patrimonio ganancial para entrar en el
patrimonio de uno de los cónyuges, pues el
mero consentimiento no es causa
suficiente para provocar una transmisión patrimonial en nuestro sistema.
Tampoco serviría alegar «error
obstativo» porque no tendría tampoco
causa suficiente, y, aun teniéndola, la rectificación exigiría la
intervención de los otorgantes de todos
los títulos y el consentimiento de los titulares inscritos o anotados)
(ACM)
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CAMBIO DE FORMA DE ADMINISTRACION: DE
SOLIDARIOS A ÚNICO. SI CERTIFICA EL ADMINISTRADOR UNICO QUE ANTES ERA UNO DE LOS
SOLIDARIOS, NO ES NECESARIA LA NOTIFICACIÓN AL OTRO SOLIDARIO CESADO.
Resolución de 4 de junio de 2012, de la Dirección General de los Registros y del
Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida
por el registrador mercantil y de bienes muebles III de Valencia, por la que se
suspende la inscripción de los acuerdos de una sociedad de responsabilidad
limitada por los que se cesa a un administrador solidario, se modifica la
estructura del órgano de administración y se confirma como único al otro
administrador.
Hechos: El nimio
problema que plantea esta resolución se centra en determinar si una escritura de
elevación a público de acuerdos de junta universal de una sociedad limitada, en
la que se cesa a uno de los administradores solidarios, se cambia la forma de
administración, y se nombra administrador único al otro solidario, requiere para
su inscripción la notificación fehaciente al administrador solidario cesado
conforme al art. 111 del RRM.
El registrador estima que ello
es así y suspende la inscripción por no cumplirse con lo dispuesto en el
artículo 111
RRM en cuanto al otro administrador solidario cesado (notificación
fehaciente de su cese)
El notario recurre alegando
que el artículo 109 del Reglamento del Registro Mercantil faculta tanto a uno
como a otro para la expedición de certificados de los acuerdos sociales.
Doctrina: La DG
revoca la nota de calificación del registrador.
Reiterando su doctrina de anteriores resoluciones nos
dice que “la
regulación del artículo 111 del
Reglamento del Registro Mercantil
tiene la evidente intención de dotar de un mecanismo que evite en la medida de
lo posible la inscripción de nombramientos inexistentes en la hipótesis concreta
de que el certificado del que resulte el acuerdo de nombramiento haya sido
expedido por la persona beneficiada por el mismo” sin que conste su previa
inscripción en el Registro. Por ello
no debe extenderse su regulación más allá de los supuestos previstos de
certificación expedida por persona no inscrita o de certificación expedida por
persona con facultad certificante distinta de la inscrita (Resolución de 23 de
mayo de 2001).
Comentario: Dada
la claridad del supuesto planteado y de la finalidad del art. 111 del RRM,
diáfanamente reflejada en la
resolución de la DG, queda poco por añadir a esta resolución. No puede
entenderse, en ningún caso, que un administrador solidario que deje de serlo por
convertirse en administrador único, carezca de facultades para certificar de su
nombramiento. A nuestro juicio es un caso claro de
continuidad en la facultad
certificante pues, si la tenía como administrador solidario, obviamente la sigue
teniendo como administrador único. (JAGV)
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