Tratado de Derecho de la vivienda.
La vivienda se sitúa en 2024 entre los tres problemas más importantes para los españoles (CIS, 2024). Los problemas de vivienda aumentan constantemente en casi todas las materias: inasequibilidad, urbanización, envejecimiento del parque, falta de vivienda social, viviendas vacías/ocupadas, infravivienda, turistificación, falta de datos y gobernanza de las políticas de vivienda. Frente a todas estas cuestiones, nuestra obra analiza, diagnostica y ofrece posibles soluciones.
A pesar de que España se encuentra entre los países de la UE en la media de asequibilidad de la vivienda en las ciudades (Eurostat, 2022), en parte gracias a las altas tasas de propiedad de vivienda generalizada durante décadas (Nasarre-Aznar, 2023), los alquileres medios están aumentando entre un 7% y un 8% anual desde 2015 (Banco de España, 2023).
La población en España se ha concentrado desde los años 60 en grandes núcleos urbanos como Madrid, Barcelona, Valencia o Bilbao. Esta tendencia ha aumentado hasta el punto de que más de 42 millones de personas viven en Madrid y en la costa española. El resto, 4,6 millones, vive en el 70% restante del interior de la Península. Esto conduce a una «España vacía» y a una «España superpoblada» con viviendas cada vez más precarias e inasequibles.
Aproximadamente el 55% (13.7 millones de viviendas) del parque residencial total (unos 25 millones de viviendas) es anterior a 1980, y casi el 21% de las viviendas tienen hoy más de 60 años (INE 2013). En cuanto a la eficiencia energética, hay que superar los obstáculos económicos (pobreza e insuficiencia de recursos) y de consentimiento (implicación de los profesionales de la vivienda y de las comunidades de propietarios; España es el país de Europa en el que más gente vive en pisos).
Según el Censo de Viviendas del INE basado en datos de consumo eléctrico para todo el año 2020, 3.8 millones de viviendas en España están clasificadas como vacías, un 14,4% del parque. Pero, en realidad, la mayoría de estas viviendas se encuentran en la «España vacía», no están en buen estado para ser habitadas, están alquiladas en «negro» o simplemente okupadas. Es decir, la inmensa mayoría no sirven realmente para aumentar la oferta de vivienda.
Finalmente, los extranjeros acapararon en 2023 el 14,85% (en Baleares, el 31,50%) del total de 583.042 compraventas, un récord desde 2009, cuando sólo supusieron el 4,24% (Colegio de Registradores, 2024). Es más fácil para ellos comprar que para los hogares españoles: si se dificulta comprar a las familias con menos recursos y jóvenes, la propiedad privada no desaparece, sino que se concentran en manos de los que pueden comprar sin financiar.
A lo largo de las páginas de esta obra, los autores, de reconocida solvencia técnica y jurídica, analizan las cuestiones antes expuestas desde una óptica interdisciplinar, y apuntan posibles soluciones para encauzar la situación, lejos de ideologías y de ideas preconcebida.
Directores: Matilde Cuena Casas; Julio Tejedor Bielsa.
Colección: Estudios Jurídicos, número 23.
Editor: Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado.
Páginas: 1182 páginas (volumen I); 670 páginas (volumen II); 762 páginas (volumen III).
Peso: 2150 gramos (volumen I); 1235 gramos (volumen II); 1400 gramos (volumen III).
Tirada: 100 ejemplares.
Primera edición: octubre de 2025.
Proyecto de Investigación I+D PID 2021-124953NB: «La protección jurídica de la vivienda habitual: un enfoque global y multidisciplinar». Financiado por el Ministerio de Ciencia e Innovación.
Investigadora principal: Matilde Cuena Casas.
© De los contenidos, sus autores.
© Para esta edición. Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado. Madrid, 2025.
https://cpage.mpr.gob.es
NIPO: 144-25-119-8(edición en papel)
NIPO: 144-25-120-0 (edición en línea, PDF)
NIPO: 144-25-118-2 (edición en línea, Epub)
ISBN: 978-84-340-3090-9
Depósito legal: M-19628-2025
Imprenta Nacional del Boletín Oficial del Estado.
Avenida de Manoteras, 54. 28050 Madrid.
PORTADA
DATOS DE LA PUBLICACIÓN
LISTADO DE AUTORES
ABREVIATURAS
PRESENTACIÓN
PRÓLOGO
SECCIÓN 1. DERECHO A LA VIVIENDA
I. DERECHO A LA VIVIENDA Y VIVIENDA HABITUAL. PERSPECTIVA CONSTITUCIONAL E INTERNACIONAL. Coordinación: Julio Tejedor Bielsa
A. Marco general del derecho a la vivienda. Julio Tejedor Bielsa
B. El derecho a la vivienda en el contexto internacional
B.1 La dimensión americana y su relación con el caso argentino. Christian Alberto Cao
B.2 El derecho a la vivienda en el derecho comparado europeo: modelos e imitaciones. Sabrina Ragone y Valentina Capuozzo
C. La tutela del derecho a una vivienda digna en el Derecho y en la jurisprudencia de la Unión Europea. José María Fernández Seijo
D. Objeto. Concepto de vivienda habitual. Delimitación de otras figuras afines. Gemma Caballé Fabra
E. Acción pública en materia de vivienda. El problema de la distribución de competencias en materia de vivienda e introducción a la vivienda social, vivienda asequible y el sinhogarismo. Nuria Lambea Llop
F. Sujetos. Colectivos (vulnerables/menores). Grandes tenedores. Nicolás Alejandro Guillén Navarro
G. Función social de la propiedad vinculada al derecho a la vivienda. Juli Ponce Sol
H. Orden de distribución de competencias en materia de vivienda. Luis Pomed Sánchez
SECCIÓN 2. LA VIVIENDA EN EL CONTEXTO EUROPEO. MODELOS COMPARADOS
II. VIVIENDA Y MERCADO DE LA VIVIENDA EN EL CONTEXTO EUROPEO. Coordinación: Enrique Bueso Guirao y Sorcha Edward (Housing Europe)
A. El derecho a la vivienda en el contexto europeo. VV. AA
B. Modelos comparados de provisión, de tenencia de vivienda en el mercado y de intervención en el mercado de la vivienda. VV. AA
C. El desarrollo y la gestión de la vivienda pública en Europa. El promotor y gestor público de vivienda. VV. AA.
SECCIÓN 3. ANÁLISIS ECONÓMICO DEL MERCADO DE LA VIVIENDA
III. ANÁLISIS ECONÓMICO Y DE EFICIENCIA DEL MERCADO Y LAS POLÍTICAS DE VIVIENDA. Coordinación: José García Montalvo y José María Raya
A. Análisis económico del mercado de la vivienda. José Garcia Montalvo y Josep María Raya
SECCIÓN 4. VIVIENDA COMO OBJETO DE DERECHOS
IV. GARANTÍAS EN EL ACCESO Y LA TENENCIA DE LA VIVIENDA. Coordinación: María Teresa Alonso Pérez
A. La protección del adquirente de vivienda por incumplimiento de los deberes de información precontractual. Loreto Carmen Mate Satué
B. Garantías por pagos a cuenta. Jesús Estruch Estruch
C. Responsabilidad civil por falta de conformidad de la vivienda adquirida a través de un contrato de compraventa o de un contrato de obra. María Teresa Alonso Pérez
D. Transparencia urbanística. Aurelio Barrio Gallardo
V. MODOS DE ADQUIRIR LA VIVIENDA HABITUAL. Coordinación: Ana Lambea Rueda
A. Régimen general: promoción pública y privada. Vega María Arnáez Arce
B. Adquisición del promotor y autopromoción individual. Adela Serra Rodríguez
C. Cooperativas: adjudicación en propiedad y cesión de uso de la vivienda. Otros supuestos. Ana Lambea Rueda
VI. FORMAS DE TENENCIA DE LA VIVIENDA HABITUAL. Coordinación: Carmen Callejo Rodríguez y Alejandro Fuentes Lojo
A. Propiedad de la vivienda
A.1 Propiedad individual. Amelia Sánchez Gómez
A.2 Propiedad horizontal. Amelia Sánchez Gómez
A.3 La protección constitucional de la propiedad privada. Hector Simón Moreno
B. La tenencia arrendaticia
B.1 Aspectos prácticos relevantes en la regulación del contrato de arrendamiento de vivienda. Carmen Callejo Rodríguez
B.2 Intervención del mercado del alquiler. Control de rentas y limitación de garantías. Elga Molina Roig
B.3 Problemas que plantea la evaluación de la solvencia del arrendatario. Matilde Cuena Casas
B.4 Examen crítico de las últimas reformas legales sobre la regulación de arrendamientos de vivienda. Alejandro Fuentes-Lojo Rius
C. Vivienda compartida y temporal. Usufructo. Derecho de superficie. Josep M.ª Espinet Asensio
D. ¿Nuevas formas de tenencia y alojamiento? «Cohousing, coliving». Ángel Juárez Torrejón
E. Modalidades de uso de la vivienda en los Derechos forales. Verónica San Julián Puig
VII. FINANCIACIÓN PARA LA ADQUISICIÓN DE VIVIENDA HABITUAL, CRÉDITO INMOBILIARIO Y CRÉDITO HIPOTECARIO. Coordinación: María Goñi Rodríguez de Almeida
A. Vivienda habitual y crédito hipotecario
A.1 Particularidades del crédito hipotecario para vivienda habitual. Panorama general. Fernando Gomá Lanzón
A.2 Pluralidad de fuentes de regulación de los créditos hipotecarios e inmobiliarios: delimitación. Helena Díez García
A.3 Acceso al crédito hipotecario. Deber de Transparencia. Segismundo Álvarez Royo-Villanova
A.4. Crédito responsable y prevención del sobreendeudamiento hipotecario. Matilde Cuena Casas
A.5. Gestión público-privada de situaciones de crisis. Ana María De la Encarnación
A.6. Hipoteca inversa y vivienda habitual: su fracaso histórico y su viabilidad. Pedro Garrido Chamorro
B. Vivienda habitual y crédito inmobiliario. Otras formas de garantía. Beatriz Sáenz de Jubera Higuero
C. «Crowdfunding» inmobiliario y vivienda habitual. Teresa Asunción Jiménez París
VIII. VIVIENDA HABITUAL Y REGISTRO DE LA PROPIEDAD. Coordinación: Diego de Vigil Quiñones
A. Los principios hipotecarios y la problemática de la vivienda. Diego Vigil de Quiñones Otero
B. Tratamiento registral de vivienda protegida. Rocío Perteguer Prieto
C. Vivienda habitual y propiedad horizontal. Especial referencia a la problemática de las comunidades con viviendas turísticas. Juan Pablo Murga Fernández
D. Cooperativas de vivienda y Registro de la Propiedad. María Paula Rodríguez Liévano
E. Protección registral de la vivienda familiar: la constancia registral del carácter de vivienda familiar y sus consecuencias en ejecuciones forzosas. María Goñi Rodríguez del Almeida
IX. VIVIENDA Y SUCESIÓN «MORTIS CAUSA». ESPECIALIDADES DE RÉGIMEN. Coordinación: Clara Gago Simarro
A. Disposición «mortis causa» de la vivienda habitual en propiedad. Clara Gago Simarro
B. Subrogación «mortis causa» en la vivienda arrendada. Clara Gago Simarro
C. Protección de la vivienda familiar en los derechos civiles autonómicos. Clara Gago Simarro
D. Derecho de habitación en favor del legitimario en situación de discapacidad. Teresa López Tur
Bibliografía
CONTRAPORTADA