Resoluciones Cataluña 2021

Admin, 02/03/2021

 

RESOLUCIONES 2021 DE LA DIRECCIÓN GENERAL DE DERECHO Y ENTIDADES JURÍDICAS DE CATALUÑA 

POR POR TERESA BEATRIZ SÁNCHEZ HERNÁNDEZ 

REGISTRADORA DE SANT FELIU DE LLOBREGAT

 

3.*** VENTA DE VIVIENDAS Y DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE.

RESOLUCIÓN JUS/293/2021, de 4 de febrero, dictada en el recurso gubernativo interpuesto contra la calificación que suspende la inscripción de una escritura de compraventa.

Resumen: los derechos de adquisición preferente a favor del Ayuntamiento de Barcelona y la Generalitat de Cataluña operan en toda transmisión de viviendas adquiridas en un proceso de ejecución hipotecaria o mediante compensación o pago de deuda con garantía hipotecaria, con independencia de quien sea el transmitente siempre y cuando la primera transmisión hubiera determinado el nacimiento de este derecho por haberse producido después de la entrada en vigor del Decreto 1/2015 de 24 de marzo.

Hechos: En la escritura los vendedores habían adquirido la finca por título de compraventa en escritura del 18 de febrero de 2012 y el vendedor de entonces la había adquirido, a su vez, mediante adjudicación derivada de un procedimiento de ejecución de un crédito garantizado con hipoteca en el año 2011.

La Registradora Califica negativamente por no haberse practicado ninguna notificación de la transmisión ni a la Agencia de la Vivienda de Cataluña ni al Ayuntamiento de Barcelona, a fin de que, si procede, se puedan ejercitar los derechos de adquisición preferente legalmente establecidos.

El Notario recurre basándose en dos argumentos: 1º) que la finalidad de la normativa catalana es limitar las facultades dispositivas de las entidades financieras, sus entidades subordinadas o filiales y los fondos de inversión inmobiliaria, y que, por lo tanto, no es aplicable a las transmisiones efectuadas por otros sujetos jurídicos. Y 2º) el recurrente discute, también, la retroactividad de la normativa catalana y su aplicación a transmisiones realizadas antes de su entrada en vigor.

La Dirección General estima el recurso y revocar la nota de la registradora.

Doctrina: Para resolver el recurso la DG analiza los dos argumentos utilizados por el recurrente

En cuanto al primero, esto es, el sujeto cuyas facultades dispositivas resultan afectadas como consecuencia de los derechos de adquisición preferente que la ley establece a favor de la Generalidad de Cataluña y del Ayuntamiento de Barcelona afirma la DGDEJ que el artículo 2 del Decreto ley 1/2015, de 24 de marzo, sujeta al derecho de tanteo y retracto toda transmisión de viviendas adquiridas en un proceso de ejecución hipotecaria o mediante compensación o pago de deuda con garantía hipotecaria, con independencia de quien sea el transmitente y, por consiguiente, tanto si se trata de una entidad financiera o de un fondo de inversión como si no.

En cuanto a la segunda cuestión, esto es, qué transmisiones resultan afectadas por los derechos de tanteo y de retracto y las consecuencias que se derivan del hecho de que la «primera transmisión» no esté afectada. Para resolverlo hay que partir de las fechas en que se produjeron las transmisiones –la que es objeto de recurso, en el año 2020, y la anterior, en el año 2012– y las fechas en que entraron en vigor las normas limitadoras de las facultades de disposición de los transmitentes–en los años 2015 y 2019– . . El recurrente alega que, para que una segunda transmisión esté sujeta al régimen de los derechos de adquisición se requiere que también lo esté la primera.

La DG se inclina por la tesis defendida por el recurrente. Precisamente el artículo 3.1 del Decreto ley 17/2019, de 23 de diciembre añadió una frase final en el apartado 1 del artículo 2 del Decreto ley 1/2015, de 24 de marzo, la cual afirma que «este derecho de adquisición preferente afecta la primera y posteriores transmisiones de las viviendas durante la vigencia de este Decreto ley”. Tal como está redactado, el precepto permite entender que el derecho de adquisición opera efectivamente en relación con cualquier transmisión de vivienda, no sólo respecto a la primera, sino también respecto a las que puedan otorgarse con posterioridad, pero siempre que la primera transmisión hubiera determinado el nacimiento de este derecho de adquisición. Y así, si el derecho de propiedad adquirido en el proceso de ejecución hipotecaria no está gravado con este derecho de tanteo y retracto –y no lo está en las adquisiciones anteriores al Decreto ley 1/2015, de 24 de marzo–, su transmisión posterior a un segundo titular se produce libre de estos gravámenes, y lo mismo sucede con las transmisiones que se puedan otorgar después.

(Fecha de publicación 15 de febrero de 2021)

2.*** VENTA DE BIENES HEREDADOS POR MENORES DE EDAD: CUÁNDO SE EXCLUYE LA AUTORIZACIÓN JUDICIAL. POR EL TESTADOR. 

RESOLUCIÓN JUS/3519/2020, de 23 de diciembre, dictada en el recurso interpuesto contra la calificación que suspende la inscripción de una escritura de compraventa en la que el vendedor y la vendedora son menores de edad.

Resumen: Cuando los artículos 222-43 en sede de tutela como 236-27 del CCC en sede de potestad parental dicen que “No hace falta la autorización judicial con relación a los bienes adquiridos por donación o a título sucesorio si el donante o el causante la han excluido expresamente” la voluntad testatoria debe manifestar de manera clara e inequívoca la intención de excluir la intervención judicial.

Hechos: Se presenta una escritura en la que una menor de edad sujeta a tutela y otro menor de edad sujeto a potestad parental venden una finca que adquirieron por herencia de su abuela en la que causante nombró a un administrador para cada uno de ellos hasta que llegaran a la edad de veinticinco años. Estos administradores tendrían las más amplias facultades para la custodia y administración de los bienes, incluso facultades dispositivas, siempre que lo aconseje el interés del heredero.

La Registradora suspende por entender que la causante había concedido a los administradores la facultad de disponer de los bienes, pero nada dijo con respecto a la posibilidad de prescindir de la autorización judicial cuando fuera necesaria.

La Notaria recurre y argumenta que la causante dispuso que los administradores de la herencia tuvieran facultades para la custodia y administración de los bienes, incluso las facultades dispositivas, y, por lo tanto, la correcta interpretación es que no hay que pedir autorización judicial previa porque la testadora no previó en el testamento esta limitación de los derechos dispositivos de la herencia para los administradores, la cual, al ser una restricción de una facultad otorgada por la causante, tendría que haberse previsto explícitamente en el testamento, y no consta en el mismo.

La DGDEJ desestima el recurso y confirma la nota de calificación registral.

Doctrina: Para resolver la cuestión parte de los siguientes preceptos. El artículo 461-24.3 del CCC: “Para la disposición o el gravamen de bienes de menores de edad e incapacitados adquiridos por título sucesorio, se aplican las reglas que haya establecido el causante, incluso en caso de que afecten a la legítima, y, si no hay, rigen las normas generales para hacer estos actos.”. Y, tanto el artículo 222-43 en sede de tutela como el artículo 236-27 del CCC en sede de potestad parental se expresan de manera idéntica: “2. No hace falta la autorización judicial con relación a los bienes adquiridos por donación o a título sucesorio si el donante o el causante la han excluido expresamente.”

Y analizando los anteriores preceptos afirma la DG que la exclusión expresa no sólo es aquella que utiliza las mismas palabras que la ley, sino que es aquella dicción en palabras a través de la que la causante exterioriza, mediante expresiones semánticas idóneas, una voluntad inequívoca en este sentido, ya sea utilizando los mismos términos que utiliza la ley (“excluyo la necesidad de autorización judicial”), o incluso, utilizando otros que permitan llegar a la misma conclusión.

En el presente caso, la cláusula testamentaria no permite deducir la existencia de una voluntad inequívoca de excluir la autorización judicial. Dicha declaración de voluntad de la testadora tiene un significado cuantitativo –atribuye al administrador “las más amplias facultades”–, pero no cualitativo pues no se refiere a cómo se tienen que ejercer estas amplias facultades que concede al administrador, ni dice si en este ejercicio es necesaria o no la intervención judicial, razón por la que de esta declaración de voluntad no se puede deducir una voluntad clara e inequívoca de la testadora de excluir la necesidad de la autorización judicial en el mencionado ejercicio.

Resolución publicada el 13 de enero de 2021

1.** ESCRITURA DE REDUCCIÓN DE CAPITAL Y DERECHO DE TANTEO Y RETRACTO

RESOLUCIÓN JUS/3403/2020, de 22 de diciembre, dictada en el recurso interpuesto contra la calificación que suspende la inscripción de una escritura de reducción de capital con devolución de aportaciones a los socios.

Resumen: Conceptualmente los derechos de tanteo y de retracto sólo pueden tener lugar en las alienaciones en las que el titular del derecho puede hacer o dar aquello a que se han obligado los adquirentes.

Hechos: Se presenta escritura en la que se formaliza una reducción de capital por devolución de aportaciones en la que se adjudican a los socios bienes inmuebles que eran de la sociedad.

El Registrador calificó negativamente por no constar la notificación al Ayuntamiento de Barcelona, a los efectos del ejercicio de los derechos de tanteo y de retracto previstos en la modificación del Plan general metropolitano del municipio de Barcelona, según consta en el edicto de 14 de diciembre de 2018 cuyo artículo 1 dispone que «quedan sometidas al ejercicio de estos derechos las transmisiones onerosas de los inmuebles descritos en el artículo 2 y se extienden a la transmisión de acciones o de participaciones sociales de sociedades mercantiles, en los términos del artículo 15 de la Ley 7/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda.

El interesado recurre argumentando que la reducción de capital no es un contrato con causa onerosa en el sentido del artículo 1274 del Código civil español, ya que la sociedad es un contrato plurilateral con causa colaborativa y, por lo tanto, los actos que afectan a la esfera interna de la sociedad –los que relacionan a los socios con la sociedad– no se pueden calificar como onerosos.

DGDEJ estima el recurso y declara inscribible la escritura calificada.       

Doctrina: Para resolver la cuestión parte la DGDEJ del artículo 568-1 del CCC, que, en relación con el tanteo, indica que es el derecho que faculta a su titular a adquirir a título oneroso un bien en las mismas condiciones pactadas con otro adquirente y, en relación al retracto, dice que faculta a su titular para subrogarse en el lugar del adquirente en las mismas condiciones convenidas en un negocio jurídico oneroso una vez ha tenido lugar la transmisión. Conceptualmente, pues, los derechos de tanteo y de retracto sólo pueden tener lugar en las alienaciones en las que el titular del derecho puede hacer o dar aquello a que se han obligado los adquirentes, a menos que la propia ley ofrezca una solución diferente.

Y eso es precisamente lo que no sucede en el supuesto analizado, en el que no puede negarse que la reducción de capital, cuando se hace con la finalidad de hacer la devolución del valor de las aportaciones de los socios, es una operación societaria de carácter oneroso pero que no permite al titular del derecho de adquisición preferente en este caso el Ayuntamiento de Barcelona adquirir el bien en las mismas condiciones pactadas con el socio receptor o de subrogarse en el lugar del socio receptor en las mismas condiciones convenidas con los otros socios y con la sociedad, lo que lleva indudablemente a negar la existencia del derecho de adquisición preferente en este caso.  

Resolución publicada el 4 de enero de 2021

 

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