RESOLUCIONES 2023 DE LA DIRECCIÓN GENERAL DE DERECHO Y ENTIDADES JURÍDICAS DE CATALUÑA 

POR TERESA BEATRIZ SÁNCHEZ HERNÁNDEZ 

REGISTRADORA DE SANT FELIU DE LLOBREGAT

 

12. Consulta: NO TANTEO Y RETRACTO AYUNTAMIENTO DE BARCELONA EN APORTACIÓN DE INMUEBLES ARRENDEDOS POR PERSONA FÍSICA A SOCIEDAD. 

RESOLUCIÓN JUS/2745/2023, de 19 de julio, dictada en respuesta a la consulta formulada a la Dirección General de Derecho, Entidades Jurídicas y Mediación por parte del Colegio Notarial de Cataluña, sobre los derechos de adquisición preferente de la Administración en la transmisión de bienes inmuebles. DOGC 31 de julio de 2023.

Se dicta resolución en respuesta a la consulta formulada a la Dirección General de Derecho, Entidades Jurídicas y Mediación por parte del Colegio Notarial de Cataluña, sobre los derechos de adquisición preferente de la Administración en la transmisión de bienes inmuebles.

Resolución: En respuesta a la consulta dirigida por el Colegio Notarial de Cataluña, y con relación a los supuestos de aportación de un negocio consistente en diferentes inmuebles con varias viviendas arrendados por una persona física a una sociedad, esta dirección general resuelve con carácter vinculante para todos los notarios y notarias y los registradores y registradoras de la propiedad y mercantiles que no es procedente la aplicación de los artículos 173.1 del texto refundido de la Ley de Urbanismo y 1, 2 y 6 del Acuerdo de la Subcomisión de Urbanismo del Municipio de Barcelona, y, en consecuencia, la Administración y, en este caso, el Ayuntamiento de Barcelona, no disfruta de los derechos de tanteo y de retracto que establecen los mencionados preceptos.

11.** ESCRITURA DE MANIFESTACIÓN Y ACEPTACIÓN DE HERENCIA Y ENTREGA DE LEGADOS. INTERPRETACIÓN DE TESTAMENTO.

RESOLUCIÓN JUS/2744/2023, de 19 de julio, relativa al recurso interpuesto por M. S. R. y E. B. S. contra la nota de calificación del registrador de la propiedad titular del Registro de la Propiedad de Granollers núm. 3 que suspende la inscripción de una escritura de manifestación y aceptación de herencia y entrega de legados. DOGC 31 de julio de 2023.

Resumen: El usufructo universal de la herencia, atribuido al viudo o viuda, no grava los demás legados dejados en pleno dominio si, sin exigencia de literalidad, ésta es la voluntad del causante en su testamento.

Se presenta, para su inscripción, escritura pública de aceptación de herencia y de entrega de legados. Los intervinientes en esta escritura son la viuda del causante, una de sus dos hijas y los nietos.

En el testamento del causante se contienen las siguientes disposiciones de importancia para el presente caso:

• La cláusula tercera, en la que se lega el usufructo universal de la herencia a la viuda.
• Las cláusulas cuarta y quinta, en la que lega a sus hijas una serie de bienes en pleno dominio.
• Las cláusulas séptima y octava en las que lega distintos bienes a sus nietos, recogiéndose, en estas dos cláusulas del testamento, únicamente el término legar sin más precisiones.

A esta escritura pública se compaña acta de requerimiento al Notario competente para que, a su vez, notifique a la otra hija del causante el fallecimiento de éste y manifieste si, conforme al artículo 461-12 del C.C.C acepta o repudia la herencia.

 Esta aceptación consta en diligencia en la que también se manifiesta que, en relación a los legados, tomará posesión de ellos ante Notario de su confianza.

El Registrador emite calificación negativa y aduce, además la existencia de una escritura pública en la que esta última hija toma posesión de los legados expresados en el testamento por su progenitor en la cláusula cuarta, bajo la consideración de que lo fueron en pleno dominio; es decir, libres del usufructo universal legado a la consorte del causante.

El Registrador suspende la inscripción por ser necesaria que la interpretación de la voluntad del causante expresada en su testamento sea consensuada por las herederas universales y por la legataria del usufructo mencionado; en concreto, si los legados tienen que serlo en pleno dominio o si están sujetos al gravamen del usufructo.

Se recurre por las interesadas en la inscripción de la primera de las escrituras mencionadas, alegando, en esencia, que la interpretación de la cláusula tercera del testamento, que establece el usufructo universal de la herencia a favor de su esposa, debe regir el resto de las disposiciones testamentarias, y que, si los legados se consideran en pleno dominio, se vacía de contenido la disposición tercera. Igualmente, consideran se infringe el artículo 427-34.2 del C.C.C porque el legado de usufructo universal tiene eficacia real, y sólo quedaría excluido el usufructo universal en aquellos bienes que hayan sido objeto de donación por causa de muerte, que no es el caso.

Se reitera, por el Registrador, la necesidad de un consenso en la interpretación de la voluntad del causante; quedando, en consecuencia, por resolver el alcance del usufructo universal.

La DGDEJ acuerda desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota del Registrador de la Propiedad.

Doctrina:

• Se reitera el concepto de testamento como documento en el que el causante manifiesta la voluntad por la que se regirá su sucesión, conforme al artículo 421-1 del C.C.C.
• En cuanto al objeto de la resolución, esto es, el alcance de la cláusula del testamento que atribuye a la viuda el usufructo universal, el artículo 427-34 del C.C.C establece que el legado de usufructo universal se extiende a todos los bienes relictos, a menos que la voluntad del causante sea otra.
• Así, en el presente caso, la DGDEJ entiende que la utilización, en las cláusulas cuarta y quinta, de las palabras “pleno dominio”, referidas a los legados adjudicados a las hijas y, por otra parte, la utilización de las palabras “lega a su nieto”, sin mayores precisiones, empleadas en las cláusulas séptima y octava, tiene como consecuencia el que los legados referidos en las cláusulas cuarta y quinta lo sean en pleno dominio con exclusión del usufructo.
• Finalmente, no cabría hacer una partición distinta a la prevista por el causante, conforme permite el artículo 464-6 del C.C.C, por cuanto para atribuir el usufructo a la viuda sobre las fincas legadas habría que obtener el consentimiento de la otra segunda de las herederas referidas, lo que no acontece.

 

10.** ELEVACIÓN A PÚBLICO DE UN DOCUMENTO PRIVADO DE DERECHO DE USUFRUCTO. PRINCIPIO DE PRIORIDAD.

RESOLUCIÓN JUS/2767/2023, de 17 de julio, dictada en el recurso gubernativo interpuesto por M. A. S. Ll. contra la calificación del registrador de la propiedad titular del Registro de la Propiedad núm. 4 de Manresa que suspende la inscripción de la elevación a público de un documento privado de derecho de usufructo porque consta inscrito un usufructo sobre la misma finca. DOGC 31 de julio de 2023.

Resumen: Se mantiene la prioridad registral recogida en el artículo 17 de la Ley Hipotecaria de un usufructo inscrito sobre otro cuya inscripción se pretende aun siendo éste anterior a aquel.

Se presenta en el Registro una escritura de elevación a público de contrato privado, suscrito en el año 1986, por el que se atribuye el usufructo vitalicio de una vivienda a dos cónyuges.

El Registrador, con fundamento en el artículo 20 de la Ley hipotecaria, acuerda suspender la inscripción solicitada porque consta un derecho de usufructo vitalicio de dicha finca inscrito a favor de un tercero, teniendo por causa escritura pública de testamento y motivando inscripción de fecha 2 de marzo de 2023.

Se recurre invocando el principio de inscripción y alegando que no es precisa la inscripción del usufructo, datado de 1986, para su validez. Alega, igualmente, que, en el documento sujeto a inscripción, se han reunido los herederos de los firmantes del documento privado original, acreditando así la situación posesoria e ininterrumpida de la usufructuaria y, en consecuencia, el usufructo ya inscrito deberá serlo con posterioridad al por ellos ostentado.

El Registrador mantiene su calificación.

Por su parte, la abogada de la titular del usufructo inscrito presenta escrito de alegaciones entre las que destaca el que no resulta acreditada la situación posesoria e ininterrumpida del usufructo cuya inscripción se pretende y que, habiendo sido la finca sobre la que recae el usufructo vendida en el año 2005 no constaba registralmente el usufructo cuya inscripción se pretende.

La DGDEJ acuerda desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota de calificación.

Doctrina:

• Empieza declarando la validez del usufructo cuya inscripción se pretende, en base al artículo 561-3 del C.C.C, y cómo esta validez no se ve afectada ni por la alegación de no resultar acreditada la situación posesoria e ininterrumpida ni la circunstancia de la venta de la finca.
• Igualmente, recalca que, efectivamente, consta ya un usufructo previamente inscrito al cual se pretende y que, por aplicación del artículo 17 de la LH, disfruta de prioridad registral.
• Finalmente, destierra la posibilidad de que el artículo 561-16.a del C.C.C. opere de tal manera que suponga la extinción del usufructo vitalicio cuya inscripción se pretende, pues tiene que ser a la defunción de su titular para, a partir de entonces, pasar a tener efecto el usufructo ya inscrito.

 

9.** ESCRITURA DE DIVISIÓN MATERIAL DE UN ELEMENTO PRIVATIVO DE UNA FINCA EN RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL.

RESOLUCIÓN JUS/1562/2023, de 5 de mayo, dictada en el recurso gubernativo interpuesto por la notaria Carlota Royes Perdrix contra la calificación de la registradora de la propiedad titular del Registro de la Propiedad de Barcelona núm. 22 que suspende la inscripción de división material de un elemento privativo de una finca en régimen de propiedad horizontal. (DOGC de 15 de mayo de 2023)

Resumen: No cabe entender como contrapartida al derecho de nuda propiedad el derecho de usufructo siendo posible que ostente tal condición el derecho de uso.

Se celebra un contrato privado en que se adjudica, en propiedad, una vivienda en pago de deuda. En el contrato el transmitente se reserva el uso de la vivienda, que constituye su vivienda habitual.

En la elevación a público de dicho contrato, se manifiesta, en la parte expositiva de la escritura, que se transmite la nuda propiedad de la finca y se reserva, el transmitente, el derecho de uso.

El Registrador hace una calefacción negativa poniendo de manifiesto la disparidad de términos empleados en el contrato privado y la escritura pública; así, el derecho transmitido según el contrato privado es el derecho de propiedad mientras que en la escritura es la nuda propiedad. En consecuencia, no queda claro si el transmitente se reserva sólo el derecho de uso, conforme al contrato privado o, si su intención es, además, reservarse el derecho de usufructo.

El notario recurre alegando que la contrapartida propia del derecho de uso es la nuda propiedad, citando para ello, la resolución de la DGSJFP, de 3 de octubre de 2019 y el artículo 562-1 del C.C.C.

Finalmente, el Registrador emite un informe en el que solicita aclare qué derecho se transmite, si la propiedad o la nuda propiedad. – En el presente caso, en el contrato privado y en la escritura se pacta la reserva del derecho de uso, no apareciendo el término usufructo reflejado en ningún documento. Consecuencia de lo anterior es que el empleo del término nuda propiedad en el expositivo de la escritura no permite deducir que su contrapartida sea un usufructo, pues la propiedad gravada con el derecho de uso no es plena; no pudiendo, por ejemplo, usar la totalidad de la vivienda.

La DGDEJ acuerda estimar el recurso interpuesto y revocar la nota de calificación.

Doctrina:

• En el presente caso, en el contrato privado y en la escritura se pacta la reserva del derecho de uso, no apareciendo el término usufructo reflejado en ningún documento. Consecuencia de lo anterior es que el empleo del término nuda propiedad en el expositivo de la escritura no permite deducir que su contrapartida sea un usufructo, pues la propiedad gravada con el derecho de uso no es plena; no pudiendo, por ejemplo, usar la totalidad de la vivienda.
• Finalmente recuerda la necesidad de calificar la escritura pública en su totalidad obviando el nomen iuris dado por los intervinientes y haciendo prevalecer la modificación jurídico-real querida por las partes.

8.** SOLICITUD DE CERTIFICACIÓN DE CARGAS Y DE CANCELACIÓN DE UN DERECHO DE OPCIÓN.

RESOLUCIÓN JUS/1379/2023, de 27 de febrero, relativa al recurso interpuesto por C. B. V., en nombre y representación de M., SL y G. L., SL, contra la nota de calificación negativa del registrador de la propiedad titular del Registro de la Propiedad de Sabadell núm. 5 con referencia a una solicitud de certificación de cargas y cancelación de un derecho de opción. (DOGC de 28 de abril de 2023).

Resumen: El derecho de opción se extingue, en territorio catalán, por falta de satisfacción del precio en el plazo pactado y su cancelación registral puede darse, además de por los medios contemplados en el artículo 82.1 de la LH por los del 82.2 de la misma Ley, esto es, por declaración de la ley o cuando la extinción resulte del mismo título en virtud del cual se hizo la inscripción.

Dos sociedades otorgan, en favor de otra, un derecho de opción de compra sobre una finca, derecho inscrito, con vigencia de un año y prorrogable automáticamente por un año, siempre y cuando no se dé renuncia expresa del optante.

La sociedad optante primera transmite el derecho a otra sociedad y la prórroga se produce.

Días antes de la finalización de la prórroga, la sociedad optante envía un burofax a las concedentes a fin de otorgar escritura de compra. Las sociedades concedentes responden emplazando a la firma al día de finalización de la prórroga.

No se otorga escritura por incomparecencia de la optante y las sociedades concedentes otorgan escritura declarando extinguido el derecho de opción.

Posteriormente, el abogado de las sociedades concedentes solicita certificación de título y cargas en que se recoja la cancelación del derecho de opción de compra. Esto supone la expedición de certificación por el Registrador y diligencia en la que consta la cancelación por caducidad del derecho de opción, conforme al artículo 82 de la LH.

Tras esto, se recibe en el Registro de la Propiedad burofax, por parte de la sociedad optante, en la que se comunica la interposición de demanda de juicio ordinario contra las sociedades originariamente concedentes. A éste le sigue otro, de igual remitente, en el que se manifiesta que la cancelación de la opción de compra no se puede llevar a cabo sin el consentimiento del optante o sin resolución judicial firme, con cita de la RDGRN de 14 de diciembre del 2010.

A continuación, el Registrador extiende nota de calificación negativa de la solicitud de certificación de cargas para cancelar las cargas caducadas, entre ellas, el derecho de opción de compra por no contar con el consentimiento del titular del derecho de opción

Las sociedades concedentes recurren, alegando que el Registrador ha modificado unilateralmente la calificación positiva que había expedido con anterioridad, con infracción de los artículos 214 y 217 de la LH, y que el derecho de opción ha caducado por falta de ejercicio en el plazo concedido, contraviniendo los artículos 174 del RH, 568-7 y 568-12 del C.C.C y de acuerdo con la Resolución de 5 de noviembre dec2009. En el marco de este recurso, la sociedad optante alega que el derecho de opción de compra se rige por el Código civil español, en adelante C.C.E, por haberlo pactado entre las partes, que la DGDEJ no es competente y que la legislación hipotecaria exige el consentimiento del optante o resolución judicial firmada para la cancelación registral de la opción de compra. Ello, en base a los artículos 1 de la Ley 5/2009, 111-6 del C.C.C; 1281 y siguientes del C.C.E, y de conformidad con la RDGRN de 14 de diciembre de 2010.

A causa de lo anterior, el Registrador emite un informe en el que señala que la cancelación del derecho de opción se hizo mediante nota marginal, y que la rectificación del criterio inicial de cancelar el derecho de opción se produjo por la vía formal de la rectificación de oficio del error de concepto conforme al artículo 217 de la LH. Resalta la dificultad de conjugar el derecho civil español, en el que basta la mera declaración de voluntad del optante frente al artículo 568-12 del C.C.C que exige, salvo pacto en contra, el pago o la consignación del precio para entender ejercido el derecho de opción. Si bien, reconoce que conforme a la normativa debiera operar la cancelación automática e, igualmente, conforme a la Resolución de 5 de noviembre de 2009, destaca que ésta ha sido la única Resolución en este sentido. Igualmente, justifica el que la recepción del burofax, anunciando la interposición de una demanda contra las sociedades concedentes, fue causa de modificación de la calificación inicial, en concreto, a fin de evitar la indefensión del titular de la opción. En definitiva, mantiene la calificación negativa, y eleva el expediente a la DGDEJ.

La DGDEJ acuerda estimar el recurso interpuesto y revocar la nota de calificación.

Doctrina:

• La DGDEJ tiene, conforme al artículo 1 de la Ley 5/2009, competencia objetiva en esta cuestión por fundamentarse el recurso en normas de derecho catalán y competencia territorial por tratarse de bienes inmuebles ubicados en territorio catalán.
• Las resoluciones de la DGDEJ, como la Resolución de 5 de noviembre de 2009, de especial importancia en este caso pues contenía, ya entonces, la solución al mismo, no deben reunir las exigencias de reiteración para la formación de jurisprudencia, bastando una sola como criterio orientativo en la interpretación de las normas jurídicas.
• En cuanto al derecho de opción, tal y como ya se mantenía en la citada resolución, cabe destacar dos cuestiones: En primer lugar, que conforme a los artículos 568-6.a, 568-7.1 y 568-12.1 del C.C.C, si el titular del derecho no satisface el precio o la contraprestación dentro del plazo de existencia del derecho, éste se extingue por el simple vencimiento de este plazo En segundo lugar, si bien su cancelación registral requiere de sentencia firme o escritura o documento en el que preste su consentimiento para la cancelación la persona a cuyo favor se hubiere hecho la inscripción, conforme el artículo 82.1 LH. Debe aplicarse el artículo 82.2 de la misma ley, que establece una excepción a aquel principio en virtud del cual se pueden cancelar sin necesidad de consentimiento de la persona a favor de la cual se ha hecho la inscripción los derechos inscritos que queden extinguidos por declaración de la ley o cuando la extinción resulte del mismo título en virtud del cual se hizo la inscripción.

7.* ESCRITURA DE MANIFESTACIÓN DE HERENCIA POR HEREDERO DE CONFIANZA.

RESOLUCIÓN JUS/1378/2023, de 13 de abril, relativa al recurso gubernativo interpuesto por el notario de Barcelona Lorenzo P. Valverde García contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad titular del Registro de la Propiedad de Barcelona núm. 6 que suspende la inscripción de una escritura de manifestación de herencia. (DOGC de 28 de abril de 2023).

Resumen: La condición de heredero de confianza resulta de la voluntad del causante y debe prevalecer sobre la denominación que el sujeto reciba, en el presente caso el de albacea universal.

La causante fallece soltera, sin ascendientes ni descendientes, habiendo otorgado testamento notarial, e instituyendo albaceas universales a dos sobrinas con encargo expreso de entregar la herencia en su universalidad a las personas designadas por la testadora en los términos y con las facultades que contienen los artículos 429-7, 429-8 del C.C.C y con derecho a percibir el diez por ciento del valor del activo hereditario líquido.

En posterior escritura autorizada aceptan el cargo de albaceas y proceden “a revelar la confianza en que les fue conferida” (sic) y a inventariar los bienes de la herencia. También manifiestan que los legados que revelan serán entregados en documentos aparte. Esta escritura es calificada como “manifestación de herencia por los herederos de confianza”.

La Registradora suspende la inscripción, en base a los artículos 426-11 y 424-15 del C.C.C, aduciendo que no estamos ante albaceas universales sino herederas o legatarias de confianza. Además, destaca el artículo 424-15.1 del C.C.C que establece que las instituciones de heredero y los legados de confianza caducan si los herederos o legatarios nombrados la revelan o cumplen

Tras esto, las interesadas otorgan acta complementaria insistiendo en su condición de albaceas y no herederas de confianza y rectifican la calificación notarial de la escritura de “manifestación de herencia por los herederos de confianza”. Del mismo modo manifiestan haber recibido instrucciones de la causante de forma verbal, la no prohibición de percepción de bienes de la herencia por los albaceas, tampoco en concepto de retribución, según el artículo 429-5.2 del C.C.C, y la ausencia de conflicto entre las interesadas.

La Registradora reitera su calificación, dando como argumento añadido el que “vista la similitud entre las figuras del albacea universal encargado de cumplir la confianza revelada (artículo 429-7.1 del CCC) y el heredero de confianza (artículo 424-11 del CCC), parece aplicable a los dos casos el artículo 424-15.1 del CCC”.

El Notario recurre alegando que la designación de albacea universal equivale al nombramiento de heredero, cosa que no pasa con la designación de heredero de confianza, y que la norma alegada por la registradora en relación con la revelación de la confianza a favor de los herederos de confianza es exclusiva de los herederos de confianza y no es aplicable a los albaceas universales.

Finalmente, la Registradora emite informe en igual sentido a lo ya mantenido y eleva la cuestión.

La DGDEJ acuerda desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota de calificación.

Doctrina:

• Debe prevalecer, a la hora de calificar la condición de las sobrinas, la voluntad de la causante, esto es, que entreguen la herencia a unas personas que ellas conocen y que no constan en el testamento, por lo que las tenemos que entender llamadas como herederas de confianza.
• La caducidad como causa de ineficacia sobrevenida del testamento hace que sus efectos decaigan y en el presente caso la revelación de la confianza que las sobrinas hicieron en la primera de la escritura comportó ex lege la caducidad en la parte en que resultó afectada.

 

6.* ESCRITURA DE ELEVACIÓN A PÚBLICO DE CONTRATO PRIVADO DE ADJUDICACIÓN DE FINCA EN PAGO DE DEUDA. NUDA PROPIEDAD Y DERECHO DE USO.

RESOLUCIÓN JUS/1377/2023, de 17 de abril, relativa al recurso gubernativo interpuesto por el notario Joan Ignasi Sorigué Abel contra la nota de calificación negativa del registrador de la propiedad titular del Registro de la Propiedad de Palamós de una escritura de elevación a público de contrato privado. (DOGC de 28 de abril de 2023)

Resumen: No cabe entender como contrapartida al derecho de nuda propiedad el derecho de usufructo siendo posible que ostente tal condición el derecho de uso.

Se celebra un contrato privado en que se adjudica, en propiedad, una vivienda en pago de deuda. En el contrato el transmitente se reserva el uso de la vivienda, que constituye su vivienda habitual.

En la elevación a público de dicho contrato, se manifiesta, en la parte expositiva de la escritura, que se transmite la nuda propiedad de la finca y se reserva, el transmitente, el derecho de uso.

El Registrador hace una calefacción negativa poniendo de manifiesto la disparidad de términos empleados en el contrato privado y la escritura pública; así, el derecho transmitido según el contrato privado es el derecho de propiedad mientras que en la escritura es la nuda propiedad. En consecuencia, no queda claro si el transmitente se reserva sólo el derecho de uso, conforme al contrato privado, si su intención es, además, reservarse el derecho de usufructo.

El Notario recurre alegando que la contrapartida propia del derecho de uso es la nuda propiedad, citando para ello, la resolución de la DGSJFP, de 3 de octubre de 2019 y el artículo 562-1 del C.C.C.

Finalmente, el Registrador emite un informe en el que solicita aclare qué derecho se transmite, si la propiedad o la nuda propiedad. – En el presente caso, en el contrato privado y en la escritura se pacta la reserva del derecho de uso, no apareciendo el término usufructo reflejado en ningún documento. Consecuencia de lo anterior es que el empleo del término nuda propiedad en el expositivo de la escritura no permite deducir que su contrapartida sea un usufructo, pues la propiedad gravada con el derecho de uso no es plena; no pudiendo, por ejemplo, usar la totalidad de la vivienda.

La DGDEJ acuerda estimar el recurso interpuesto y revocar la nota de calificación.

Doctrina:

• En el presente caso, en el contrato privado y en la escritura se pacta la reserva del derecho de uso, no apareciendo el término usufructo reflejado en ningún documento. Consecuencia de lo anterior es que el empleo del término nuda propiedad en el expositivo de la escritura no permite deducir que su contrapartida sea un usufructo, pues la propiedad gravada con el derecho de uso no es plena; no pudiendo, por ejemplo, usar la totalidad de la vivienda.
• Finalmente recuerda la necesidad de calificar la escritura pública en su totalidad obviando el nomen iuris dado por los intervinientes y haciendo prevalecer la modificación jurídico-real querida por las partes.

 

5.** SOLICITUD DE CANCELACIÓN DE UNA ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO QUE GRAVA UN DERECHO DE USUFRUCTO. USUFRUCTO DE PROPIETARIO.

RESOLUCIÓN JUS/1376/2023, de 17 de abril, relativa al recurso interpuesto por J. M. G., en nombre y representación de C. de M., SL, contra la nota de calificación negativa del registrador de la propiedad titular del Registro de la Propiedad núm. 2 de Girona con referencia a la solicitud de cancelación de una anotación preventiva de embargo que grava un derecho de usufructo. (DOGC de 28 de abril de 2023)

Resumen: En la presente resolución, la cancelación de anotación preventiva de embargo recaída sobre un usufructo temporal debe hacerse tomando en consideración exclusivamente las normas relativas a la cancelación de asientos, caducidad por transcurso de un plazo de cuatro años o consentimiento del titular del gravamen, no siendo trascendente si estaba bien o mal practicado el mismo de origen. También destaca que la figura de la consolidación, en sede de usufructo, recayente sobre bien inmueble, no es causa de extinción de éste, sino que origina el llamado “usufructo de propietario.

Hechos: El 1 de enero de 2014 se otorga, en contrato privado de compraventa, usufructo temporal, recayente en local comercial, en favor de persona jurídica. Se constituye, el usufructo, por periodo de una año y once meses, prorrogable, un máximo de seis veces, por igual plazo, a voluntad del usufructuario y requiriendo aviso a la propiedad.

El 22 de octubre del 2019 se practica anotación preventiva de embargo sobre el derecho de usufructo temporal a favor de la TGSS.

El 30 de septiembre de 2019 se celebra contrato privado extinguiendo el contrato de usufructo temporal. Se eleva a escritura pública en fecha de 25 de marzo de 2023 y se inscribe 16 de mayo, cancelándose, además, el derecho de usufructo temporal.

En nota simple de 17 de mayo de 2022 consta que el anteriormente concedente del usufructo temporal ostenta la totalidad de la nuda propiedad y del usufructo, constando, como carga propia, sobre la totalidad del usufructo temporal de la finca, la anotación de embargo en favor de la TGSS.

Posteriormente, el Registrador, deniega instancia de cancelación de carga hecha por los interesados; argumentando que, al ser la anotación de fecha de 22 de octubre de 2019, no opera la caducidad del artículo 86 LH; que, si bien el usufructo está extinguido y cancelado, el tercero, la TGSS, no se puede ver perjudicado, conforme al artículo 561-16.3 del C.C.C sino hasta que el usufructo se extinga por causas ajenas a la voluntad del usufructuario y, finalmente, que la cancelación requiere el consentimiento de la TGSS.

Los interesados recurren, alegando dos motivos, la anotación preventiva de embargó se practicó estando extinguido el derecho de usufructo y que trasladado al Registro de la Propiedad el contrato privado de extinción se procedió a la cancelación del derecho de usufructo, pero subsistiendo la anotación preventiva de embargo sobre el mismo.

La Registradora interina, finalmente, mantiene la no cancelación basándose en que, al momento de la anotación preventiva de embargo no constaba en el Registro la cancelación del usufructo temporal, resaltando la eficacia inter partes del contrato privado de cancelación de usufructo. Reitera la imposibilidad de cancelar la anotación preventiva de embargo, conforme al artículo 561-16.3 del C.C.C y finaliza manifestando la voluntad de liberar la finca de este gravamen de manera gratuita habiéndose retenido, en el marco de estas operaciones, la cantidad necesaria para satisfacer la deuda ante la TGSS.

La DGDEJ acuerda desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota del Registrador de la Propiedad.

Doctrina:

• Recoge el carácter temporal del derecho de usufruto, la fijación de su duración, en el título constitutivo y, en caso de no ser así, la presunción de una duración de treinta años si es constituido en favor de persona jurídica. Igualmente, enumera, como causa de extinción del derecho de usufructo, el transcurso del plazo de vigencia del mismo, con independencia de que no recogerse tal causa explícitamente en el C.C.C. Posteriormente, corrige la calificación recurrida manifestando que la extinción del derecho de usufructo por dicho transcurso no supone una “extinción voluntaria”.
• Recalca que, la consolidación, esto es, la concurrencia en una misma persona la titularidad del derecho de propiedad y del derecho de usufructo, cuando recae sobre un inmueble no es causa de extinción, dando lugar al conocido como “usufructo de propietario” que es el que ostenta la quien es titular de la nuda propiedad.
• Destaca la idoneidad de elevar a público el acuerdo de no renovación del derecho de usufructo si lo que se desea es que produzca efectos frente a tercero.
• Finalmente, tras reconocer que la práctica de la anotación preventiva de embargo por deuda pendiente con la TGSS es incorrecta, pues en el momento de practicarse la anotación se hallaba extinguido el derecho de usufructo temporal en favor del deudor, remarca que el objeto del recurso debe ser exclusivamente la cancelación de la anotación preventiva. Cancelación a la que no hay lugar pues sólo puede darse en caso de caducidad, cuarto años, o por consentimiento del titular del gravamen, lo que no acontece en el presente caso.

 

4.* ESCRITURA DE DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD POR EXTINCIÓN DE UNIÓN ESTABLE DE PAREJA.

RESOLUCIÓN JUS/1375/2023, de 19 de abril, relativa al recurso gubernativo interpuesto por la notaria de Terrassa Eva-Maria Corbal San Adrián contra la nota de calificación negativa del registrador de la propiedad titular del Registro de la Propiedad de Sabadell núm. 4 que suspende la inscripción de una escritura de disolución de comunidad ordinaria. (DOGC de 28 de abril de 2023).

Resumen: No cabe tomar en consideración, al calificar una disolución de condominio, si los cotitulares son unión estable de pareja, matrimonio o si tienen hijos entre sí. También se reitera el menor formalismo previsto, por la legislación catalana, para la regulación de la unión estable de pareja frente a la exigida a la institución del matrimonio.

Hechos: El día 25 de julio de 2022 se otorga escritura pública en la que los dos otorgantes extinguen la unión estable en que se hallaban por ruptura de las relaciones personales y disuelven la comunidad ordinaria que tenían sobre una finca. Resaltar que en la escritura nada se dice sobre la existencia de hijos de los anteriormente miembros de la unión estable de pareja.

El Registrador suspende la inscripción, con base en los artículos 234-6 del C.C.C y del artículo 54 de la Ley del notariado, entiende requisito ineludible para que pueda darse la disolución de unión estable de pareja mediante documento notarial la inexistencia de hijos; no recogiéndose tal circunstancia en la escritura pública la misma deviene nula y no inscribible.

La Notaria recurre y alega que en la escritura se recogen dos actos, una extinción de unión estable de pareja y una disolución de condominio, cuya validez no depende la una de la otra; así, si se puede otorgar disolución del condominio sin mención a la pareja estable, tampoco su inscripción precisa de ésta. Igualmente alega que para establecer la separación en una unión de hecho el convenio es potestativo y, en caso de que se pacte, la homologación lo es igualmente.

El Registrador emite un informe y reitera que para inscribir una escritura regulatoria de los efectos de la extinción de una pareja estable en una escritura pública es preciso que no haya hijos comunes que dependan de los convivientes, lo que entiende sí acontece por considerar que así lo ha manifestado de manera indirecta la Notaria en su recurso.

La DGDEJ acuerda estimar el recurso interpuesto y revocar la nota de calificación.

Doctrina:

• Resalta la diferencia que, en cuanto a su extinción, se da entre la extinción del matrimonio y la pareja estable. Así, el primero requiere, un acto de autoridad, una sentencia judicial, un decreto, de un letrado de justicia o una escritura notarial, conforme a los artículos 83 y 89 del C.C.E; mientras que la segunda no lo requiere, bastando el cese de la convivencia con ruptura de la comunidad de vida, tal y como establece el artículo 234-4 del C.C.C.
• También en cuanto a la necesidad de convenio, siendo exigido, en caso de extinción del matrimonio, artículo 233-2 del C.C.C, y de carácter potestativo si se trata de la extinción de una unión estable de pareja, conforme al artículo 234-6 del C.C.C.
• Igualmente, el propio contenido del convenio, definido, delimitado y con marcado carácter formalista en caso de extinción de matrimonio y, por contra, con una redacción más abierta cuando se trata de una unión estable de pareja, como así se establece en los artículos 233-2 y 234-6 del C.C.C.
• En el caso objeto de la presente resolución, en contra de lo mantenido por el Registrador, la escritura no contiene ningún convenio, únicamente, un simple reconocimiento de un hecho, el cese en la convivencia.
• Finalmente, considera errónea la calificación registral pues, en una disolución de condominio no se precisa que los cotitulares declaren nada en relación a si son pareja, están casados o si tienen hijos. Son cuestiones que, para la disolución, carecen de trascendencia y, en caso de ser necesarias tales declaraciones, así debiera requerirlo de manera clara la Ley, como ocurre, por ejemplo, en cuanto a la vivienda familiar, en el artículo 231-9 del CCC.

3.** ADJUDICACIÓN DE LA MITAD INDIVISA DE UNA FINCA POR CESE Y EXTINCIÓN DE CONDOMINIO AL CESAR UNA PAREJA ESTABLE HOMOLOGADO JUDICIALMENTE.

RESOLUCIÓN JUS/593/2023, de 20 de febrero, dictada en el recurso gubernativo interpuesto por T. E. H. M. contra la calificación de la registradora de la propiedad titular del Registro de la Propiedad de Tortosa núm. 2 que suspende la inscripción de la adjudicación de la mitad indivisa de una finca por cese y extinción de condominio homologado judicialmente. (DOGC 02/03/2023)

Resumen: No es necesario el otorgamiento de escritura pública en el marco de una división de cosa común a consecuencia de la finalización de una relación de pareja estable habiéndose producido en acuerdo homologado judicialmente.

Se presenta en el Registro testimonio de auto firme aprobando acuerdo de división de cosa común. El acuerdo, alcanzado por dos personas físicas que habían estado en situación de pareja estable, contiene los siguientes pactos:

• Se acuerda la adjudicación de la mitad indivisa de una finca en favor de una de las partes que pasa a ser pleno propietario.
• Se condonan la deuda objeto del procedimiento judicial y un contrato de préstamo.
• Se acuerda que una de las partes asuma la obligación de liquidar y amortizar la totalidad de la hipoteca de la finca adjudicada.
• Finalmente se acuerda que todos los gastos de adjudicación de la finca y de cancelación de hipoteca sean asumidos por una de las partes.

La Registradora acuerda suspender la inscripción por las siguientes causas:

• No consta, en la documentación, la liquidación de los impuestos pertinentes.
• Se requiere, para la disolución de la comunidad y la adjudicación del pleno dominio a uno de los cotitulares, el otorgamiento de escritura pública. Ello, en base a los artículos 18, 19, 19 bis de la LH, los artículos 97 a 102 y 434 del RH, el artículo 787.2 de LEC y las resoluciones de 18 de mayo y de 26 de julio de 2017 de la DGRN, hoy DGSJFP.

Se recurre, por una de las partes alegando, en esencia, que la causa de haberse suspendido la inscripción es la falta de prueba de que hubieran sido pareja de hecho. Así, se aduce que la condición de pareja estable se reconoce en la resolución judicial cuya inscripción se pretende y, además, se cita lo dispuesto en el artículo 234-1 del CCC establece que dos personas que conviven en una comunidad de vida análoga a la matrimonial se consideran pareja estable si la convivencia dura más de dos años ininterrumpidos.

Por su parte, la Registradora reitera la ausencia de liquidación del impuesto y la necesidad de otorgamiento de escritura pública.

La DGDEJ acuerda estimar el recurso interpuesto y revocar la nota de calificación.

Doctrina:

• Es competencia de la DGDEJ para resolver la cuestión conforme al artículo 147.2 del Estatuto de autonomía de Cataluña.
• No corresponde a la registradora la calificación jurídica de pareja de hecho que, además, ya ha sido reconocida como tal en el fundamento jurídico segundo del Auto a inscribir.
• Hay innecesariedad de otorgamiento de escritura pública después de que las partes han llegado a un acuerdo homologado judicialmente por un auto judicial, ya que se aplica el mismo criterio a los casos de ruptura de pareja estable que a los procedimientos de separación, divorcio o nulidad matrimonial, tal como establece el artículo 552-11.6 del CCC. En este sentido la Resolución JUS/2491/2015, de 26 de noviembre que expresa que la familia disfruta de protección jurídica sin discriminación conforme al artículo 231-1 del CC.
• Finalmente, presupone que la liquidación de los impuestos pertinentes se ha realizado.

 

2.** INSTANCIA PRIVADA DE RELACIÓN DE BIENES CON POSIBLE CONFLICTO DE INTERÉS POR RENUNCIA A LA HERENCIA DE UN MENOR.

Resolución JUS/592/2023, de 20 de febrero, dictada en el recurso gubernativo interpuesto por R. T. S. contra el acuerdo de calificación del registrador de la propiedad titular del Registro de la Propiedad de Lloret de Mar núm. 1 que suspende la inscripción de una instancia privada de relación de bienes fundamentada en una declaración de herederos intestados y dos escrituras de renuncia de herencia. (DOGC 02/03/2023)

Resumen: La presente Resolución versa sobre si en el supuesto de que los titulares de la potestad parental sobre un menor renuncien a una herencia en nombre de su hijo con autorización familiar alternativa a la judicial, puede haber conflicto de intereses entre el menor y el pariente que tiene que dar la autorización. No existe conflicto de intereses, en el presente caso, por dos motivos. El primero es que no puede predicarse conflicto de interés entre el que simplemente actúa como autorizante y el representado, pudiendo darse, en su caso, entre el representante, progenitor, y el representado, hijo. Y, en segundo lugar, la autorización prestada por quien finalmente acaba siendo nombrada heredera única se produjo estando llamada a la herencia persona distinta a ella.

Hechos: 

El 4 de agosto de 2021 fallece un hombre sin haber otorgado testamento ni ningún otro acto de última voluntad. Vivía en régimen de unión de pareja estable, no tenía hijos ni descendientes y sus progenitores lo habían premuerto. Como única familia tenía una hermana con dos hijos de once años, por tanto, sobrinos del causante y una tía.

El día 11 de marzo de 2022 la primera llamada, la persona conviviente en régimen de pareja estable, renunció ante Notario.

El día 13 de enero de 2022, la hermana y sus dos hijos de once años renuncian ante Notario siendo los menores representados por sus progenitores y con el consentimiento del abuelo paterno y la tía del causante.

El día 6 de mayo de 2022 en el acta de declaración de herederos se determina que la única parienta llamada por la ley a la herencia intestada es la tía del causante.

El 8 de septiembre de 2022 se presentó en el Registro de la Propiedad de Lloret de Mar número 1 la instancia privada por la tía del causante como heredera única.

El Registrador dicta un acuerdo de calificación suspendiendo la inscripción por entender que existe conflicto de intereses entre la tía y los sobrinos menores del causante: alegando, como fundamentos de derecho, los artículos 236-27.e y 236-30.b del libro segundo del C.C.C.

La interesada recurre, aduciendo, en síntesis, los siguientes motivos:

• Los artículos que refiere el Registrador no guardan relación con el motivo por el que se suspende la inscripción. (El artículo 236-27.e del libro segundo del C.C.C se refiere a qué actos de los progenitores requieren la autorización judicial y el 236-30.b a la autorización alternativa a la judicial).
• En ningún artículo del libro cuarto se prohíbe que los parientes que prestan el consentimiento a una renuncia puedan ser declarados herederos, añadiendo que los parientes no renuncian, sino prestan una autorización.
• Hace una remisión a los artículos del Código Civil Catalán regulatorios del conflicto de intereses (artículos 222-17, 222-29, 222-47, 223-7, 224-1, entre otros)
• Finalmente, aduce la inexistencia de otros parientes que puedan prestar el consentimiento.

La DGDEJ acuerda estimar el recurso interpuesto y revocar la nota de calificación.

Doctrina: Podemos destacar las siguientes notas:

• Tratándose de una autorización familiar alternativa hay que distinguir entre consentimientos, emanados de los progenitores y meros asentimientos, prestados por los parientes autorizantes.
• Por conflicto de intereses debe entenderse como “situaciones de riesgo en que el interés particular de una persona interfiere en el ejercicio de sus funciones y lo que beneficia a la persona que las ejerce es en detrimento de la otra sobre la que se ejercen.” Pudiendo ser directo o de primer grado, el habido entre progenitor y el menor representado e indirecto o indirecto, entendido como el que se da con los parientes próximos a las personas que ejercen las funciones y el menor representado.
• Se reitera lo establecido en la Resolución JUS/2425/2014 estableciendo que, para apreciar la existencia de un conflicto de intereses, la contradicción o colisión se tiene que suscitar entre las personas que intervienen en el acto controvertido como representante y representado, pero no en relación a las personas que emiten una declaración complementaria o accesoria, como es el caso presente.
• Finaliza diciendo que la autorización alternativa es un acto jurídico que debe valorarse por él mismo, de acuerdo con el resultado inmediato que puede producir, no de acuerdo con una potencial contraposición futura. De ahí que tenga especial trascendencia, en el caso que nos ocupa, para desterrar un posible conflicto de intereses el que la autorización prestada por la tía del causante se produjo estando la pareja estable del difunto llamada a la herencia y no aquélla.

 

1.** ADJUDICACIÓN DE FINCAS A LIQUIDACIÓN DE LOS BIENES Y CARGAS COMUNES EN CONVENIO REGULADOR DE RUPTURA DE PAREJA ESTABLE DE MUTUO ACUERDO APROBADO JUDICIALMENTE.

RESOLUCIÓN JUS/432/2023, de 7 de febrero, dictada en el recurso gubernativo interpuesto por R. C. S. contra la calificación del registrador de la propiedad titular del Registro de la Propiedad de Sant Boi de Llobregat que suspende la inscripción de la adjudicación de fincas a liquidación de los bienes y cargas comunes en convenio regulador de ruptura de pareja estable de mutuo acuerdo aprobado por la autoridad judicial. (DOGC de 22 de febrero de 2023).

Resumen: El convenido regulador de ruptura de pareja estable con menores puede contener acuerdos relativos a adjudicaciones de vivienda familiar y otros inmuebles como la plaza de garaje sin necesidad de otorgar, ambos cónyuges escritura pública ni mencionar el convenio regulador que éste se otorga en interés de los menores o del cónyuge más necesidad.

Hechos: El 26 de agosto de 2022 se presenta, en el Registro de la Propiedad de Sant Boi de Llobregat, testimonio de sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 6 de Sant Boi de Llobregat aprobando convenio regulador de ruptura de pareja estable con menores en común.

La jueza estima la demanda presentada de común acuerdo por las partes y aprueba el convenio regulador que contiene, además de las medidas de carácter familiar y personal propias de estos acuerdos, la adjudicación de la mitad indivisa de la vivienda familiar y de la plaza de garaje a uno de los anteriormente miembros.

El Registrador suspende la inscripción aduciendo la insuficiencia del convenio regulador que, como documento privado entre los otorgantes relativo exclusivamente a las relaciones paternofiliales y a los efectos personales entre los convivientes, precisará, para hacer efectivos los acuerdos relativos al dominio de los bienes inmuebles, el otorgamiento de posterior escritura pública por ambos interesados. Ello, en base a los artículos 234-5, 234-6, 551-1 del C.C.C, artículo 3 de la Ley Hipotecaria y 100 del Reglamento Hipotecario.

El interesado recurre la calificación argumentando, en esencia, la existencia de una misma protección jurídica, en el derecho civil catalán, de las prelaciones familiares con independencia de su origen en un vínculo matrimonial o en una unión estable de pareja e invoca la Resolución JUS/2941/2015, de 26 de noviembre, que admite que, en un convenio de extinción de pareja estable, se puedan regular aspectos patrimoniales de la ruptura y pactar disoluciones de condominio.

La jueza, en síntesis, alega el principio general de no discriminación en materia de protección de la familia recogido en el artículo 231-1 del C.C.C; la equiparación que los artículos 234-7 y 234-8 del C.C.C hacen de los efectos de la extinción de la pareja estable y los habidos en sede de rupturas matrimoniales y, finalmente, la Disposición Adicional Quinta del Libro Segundo del C.C.C que, parece permitir que en convenio regulador de los efectos de la disolución de la pareja estable también se puedan incluir disposiciones relativas a la división de bienes en común.

La DGDEJ acuerda estimar el recurso interpuesto y revocar la nota de calificación.

Doctrina:

• Conforme se establece en la Resolución JUS/2491/2015, de 26 de noviembre, y, por aplicación del artículo 231-1 del C.C.C debe entenderse que la extinción de la pareja estable con un hijo en común (en aquel caso) como una causa análoga a la ruptura del vínculo matrimonial; que justifica que los pactos alcanzados por los miembros de la pareja que regulen los efectos personales y patrimoniales de la extinción se asimilen a los mismos pactos alcanzados en rupturas matrimoniales.
• El artículo 234-6 del C.C.C, al regular la posibilidad de someter a autorización judicial una propuesta de convenio en caso de ruptura de pareja estable no debe circunscribirse exclusivamente a “las relaciones paternofiliales y a los efectos personales entre los convivientes” pudiendo contener adjudicaciones como consecuencia de la extinción de condominio.
• No es preciso, en el convenio regulador por causa de ruptura de pareja estable, que se mencione expresamente que éste se otorga “en interés de los menores” o “del cónyuge más necesidad” como pudiera parecer exige el artículo 234-8 del C.C.C; entendiendo que, en el concurso de voluntades entre las partes y en la aprobación judicial posterior ya se han valorado los intereses en juego.
• Pudiéndose instar la acción de división de cosa común en un procedimiento de extinción de pareja estable, conforme a la Disposición Adicional Quinta del Libro Segundo del C.C.C, no hay ningún obstáculo para que en el convenio regulador de los efectos de la disolución de la pareja estable también se puedan incluir disposiciones relativas a la división de los bienes en común. Ello, por interpretar que el artículo 234-6 del C.C.C equipara los acuerdos alcanzados después del cese de la convivencia y aprobados por la autoridad judicial que incluyan todos los efectos que la extinción tenga que producir con los acuerdos a que se refiere el artículo 233-3 del CCC para el caso de convenio regulador de separación, nulidad o divorcio.

 

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