JOAQUIN DELGADO: «PARADOJAS DE LA HIPOTECA: la tributación».

JDR, 23/04/2015

PARADOJAS DE LA HIPOTECA. ¿A quién protegen nuestras leyes?.

Episodio 1. La tributación en la constitución de la hipoteca.

  

Joaquín Delgado

Abril 2015.

 

Cualquier experto en publicidad o propaganda sabe que no hay mejor campaña publicitaria que la que se consigue disfrazar como noticia.

 

Del mismo modo, en la contratación mercantil en masa, aunque está comprobada la eficacia práctica que tiene para el contratante fuerte imponer sus condiciones generales en perjuicio de los consumidores, no hay duda de que el gran sueño de los predisponentes sería conseguir que ese “trabajo sucio” lo hiciera directamente la ley, y legitimara como previsión normativa lo que como estipulación contractual correría el riesgo de que un juez acabara considerando y declarando inmoral, injusto, abusivo, y nulo.

 

Lamentablemente para los consumidores, no son pocos los ejemplos en los que ese sueño del contratante fuerte se convierte en realidad y pesadilla para el débil.

 

Y precisamente suele ocurrir más cuanto más grande es la desproporción de fuerzas entre los contratantes.

 

El articulo 89.3 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios establece que en todo caso tiene la consideración de cláusula abusiva y por tanto nula “la estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario”.

 

A la vista de tales previsiones legales, parecería impensable que cuando un consumidor pide un préstamo a una entidad financiera y ésta le exige que constituya a su favor un derecho real de hipoteca sobre su inmueble para garantizar la operación, intentara la entidad colar, dentro de sus condiciones generales, una estipulación por la cual los impuestos que se pudieran devengar a cargo del prestamista fueran repercutidos al prestatario.

 

¿Impensable?

 

En efecto, así, es, pero no porque la entidad tema arriesgarse a vulnerar la ley y los derechos del consumidor, sino porque (no se sabe cómo), resulta que es la propia norma la que se encarga de que el impuesto que debía corresponder al banco lo pague el consumidor.

 

Es como si el ordenamiento jurídico se hiciera trampas a sí mismo jugando al solitario, y con una carta secreta invirtiera y pervirtiera para casos concretos los mismos principios generales que previamente establece.

 

Veamos:

 

En principio, según el articulo 8 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, estará obligado al pago del Impuesto a título de contribuyente en la constitución de préstamos de cualquier naturaleza, el prestatario; y en la constitución de derechos reales, aquél a cuyo favor se realice este acto, y todo ello, como proclama solemnemente , “cualesquiera que sean las estipulaciones establecidas por las partes en contrario”.

 

O sea, que cada palo aguante su vela:

 

El consumidor pagará el impuesto del préstamo que se le concede, al tipo del 1% tomando como base tan sólo el capital, y el banco pagará el impuesto por el derecho real de hipoteca que se constituye a su favor, también al 1% pero tomando como base además “las sumas que se aseguren por intereses, indemnizaciones, penas por incumplimiento u otro concepto análogo”. Y cualquier pacto por el que se pretenda lo contrario no tendrá efecto.

 

Además, el prestatario parece estar de suerte porque el articulo 45.1.b.15 prevé que estarán exentos del impuesto “los préstamos, cualquiera que sea la forma en que se instrumenten”, Y en cambio el banco no goza de tal privilegio, pues no hay exención alguna para la constitución de hipotecas.

 

El problema viene cuando, (no se sabe cómo), descubrimos una norma especial que encierra la primera gran trampa, al proclamar el artículo 25 del reglamento del impuesto que la constitución de derechos de hipoteca en garantía de un préstamo tributarán exclusivamente por el concepto de préstamo.

 

Ahora resulta que al banco se le libera graciosamente de su impuesto. Y aunque eso ya empieza a sonar mal, todavía no saltan las alarmas, porque ese regalito fiscal al acreedor hipotecario no parece –todavía- perjudicar al deudor, que sigue gozando de exención fiscal.

 

Lo curioso viene después: como el préstamo hipotecario está concedido por quien se dedica habitualmente a ello dentro de su actividad empresarial, resulta que deja de estar sujeto al impuesto de trasmisiones patrimoniales (donde, como hemos visto, estaría exento), y pasa a estar sujeto al impuesto sobre el valor añadido.

 

Y como según la ley del IVA el préstamo hipotecario también está exento de IVA, vuelve por vía de retorno a quedar sujeto al impuesto de transmisiones, pero no ya en la modalidad de “transmisiones patrimoniales onerosas” (donde, recordemos, estaba exento), sino a la modalidad de actos jurídicos documentados, por razón de que la hipoteca que lo garantiza tiene objeto valuable y es inscribible en el registro de la propiedad.

 

Pero lo verdaderamente grave es que, como por arte de magia, o al menos de prestidigitación, a lo largo de este mareante itinerario de ida y vuelta se producen los siguientes fenómenos o mutaciones paranormales que afectan a todos y cada uno de los elementos de la relación tributaria:

 

.- El hecho imponible: ya no es el préstamo hipotecario en sí, sino el documento notarial en el que necesariamente se formaliza el contrato de hipoteca.

 

.- La base imponible: ya no es sólo el importe del préstamo, sino también, porque así lo impone el articulo 10.2.j, todas las cantidades accesorias que, porque así lo impone la minuta redactada unilateralmente por el banco, se garantizan con la hipoteca a su favor en concepto de futuros intereses ordinarios, de demora, eventuales gastos de cualquier tipo y posibles costas procesales de ejecución. Con lo que la base imponible, en la práctica, suele casi duplicarse.

 

.- El tipo impositivo: ya no es el 1% que como regla general grava los préstamos, sino el 1,5% que grava los documentos notariales que formalizan la hipoteca que garantiza el préstamo.

 

.- La exención fiscal de la que gozaba el préstamo en la modalidad de TPO, si fuera entre particulares, ha desaparecido por tratarse de un préstamo hipotecario concedido por una empresa prestamista y quedar sujeto de rebote a AJD, donde no hay tal exención.

 

.- ¿Y el sujeto pasivo? En la modalidad de AJD, que sólo surge porque el derecho de hipoteca que adquiere el banco es inscribible, tanto el articulo 29 de la ley como el articulo 68 de su reglamento señalan que será sujeto pasivo el adquirente del bien o derecho. O sea, el banco, ¿no? .

 

Pues no. Porque el reglamento se saca otro as de la manga y lo estampa triunfalmente sobre el tapete verde ganando la partida al solitario y diciendo que “cuando se trate de escrituras de constitución de préstamo con garantía se considerará adquirente al prestatario”.

 

Como consecuencia de todo ello, resulta el siguiente contraste y paradoja:

 

Si un particular presta a otro, y no le exige garantía hipotecaria, el prestatario no tiene que pagar ningún impuesto.

 

En cambio, si el prestamista es un banco, como ocurre en el 99,9 % de los casos, y exige que se constituya una hipoteca a su favor como garantía, el prestatario, que no adquiere derecho real alguno, – sino que lo constituye a favor del banco- tendrá que pagar el impuesto por el acto jurídico documentado de la hipoteca, con una base imponible duplicada y un tipo impositivo aumentado en un 50%.

 

Y todo porque el banco prestamista y acreedor hipotecario tiene la inmensa suerte de que (no se sabe cómo) una curiosa norma dice que la hipoteca en garantía de un préstamo sólo tributa por el concepto de préstamo y otra no menos curiosa que el adquirente del derecho de hipoteca, y por tanto sujeto pasivo del impuesto, se considera que es el prestatario.

 

Y también tiene la inmensa suerte de que el Tribunal Supremo reiteradamente ha confirmado la validez de esa norma reglamentaria.

Incluso, cuando un determinado  Tribunal Superior de Justicia en el año 2004 planteó la cuestión de su inconstitucionalidad, por estimar que el precepto vulnera el principio constitucional de capacidad económica, pues » el prestatario no realiza ninguna manifestación de capacidad económica para que pueda ser considerado como sujeto pasivo del tributo, dado que no adquiere ningún bien ni derecho en dicho acto de otorgamiento de una hipoteca en garantía de un préstamo, siendo el acreedor hipotecario el que adquiere un derecho real de hipoteca que le permitirá ejecutar el inmueble en caso de impago del crédito», lo que hizo el Tribunal Constitucional fue, por unanimidad de sus miembros, (Auto TC  223/2005, de 24 de mayo de 2005, que reiteraba el criterio de otro anterior de 18 de enero) inadmitir a trámite la cuestión de inconstitucionalidad, con el sorprendente argumento (fundamento jurídico 2ª) de que «tampoco apreciamos la vulneración del principio de capacidad económica previsto en el art. 31.1, porque “la capacidad de endeudarse es una manifestación de riqueza potencial y, por tanto, de capacidad económica susceptible de gravamen»

 

Con normas así de absurdas, injustas y abusivas, respaldadas y blindadas por sentencias al máximo nivel , es claro que los bancos ni siquiera necesitan mancharse las manos imponiendo en su clausulado estipulaciones que algún juez de a pié pudiera declarar nulas “por imponer al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario”.

 

Y muchos nos preguntamos: ¿A quién protegen nuestras leyes?

 

Las Capitulaciones de Granada. Boabdil entrega las llaves de la ciudad a los Reyes Católicos. Cuadro de F. Padilla.

Las Capitulaciones de Granada. Boabdil entrega las llaves de la ciudad a los Reyes Católicos. Cuadro de F. Padilla.

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Nuestros lectores opinan

  1. ito79

    Mil gracias por el artículo, por fin empiezo a aclararme sobre el lío de los gastos de formalización de la hipoteca (por mi formación técnica entender el derecho es cumplicadísimo…)

    Le he encontrado buscando información a raíz de la STS 705/2015 pero también hay otras sentencias en Oviedo de Liberbank que dicen que la del STS no considera la legislación tributaria, con lo cual no logro entender cual es de rango superior y por lo tanto de aplicación.

    Entonces en su opinión ¿Cómo quedaría este tema con la STS 705/2015?

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