DACIÓN EN PAGO

Como garantía de una deuda

Como garantía de una deuda.- Contraídas determinadas deudas y estipulada, para el caso de incumplimiento y bajo tal condición suspensiva, la entrega a los acreedores de determinadas fincas a construir, considera la Dirección General, frente al criterio del Registrador, que no se trata de un pacto comisorio prohibido, pues la dación en pago, más que garantía de un préstamo impuesta por el prestamista, tiene una finalidad solutoria, puesto que, por una parte, la deuda está ya vencida y es exigible; por otra, el hecho de que la misma esté sometida a diversas condiciones suspensivas y el alargamiento del plazo por los acreedores revela que lo querido por los mismos es el pago que se les adeuda y no el abuso de su posición, que se podría haber dado con más claridad si no existiera la condición; pudiendo añadirse, finalmente, que el supuesto de hecho que da lugar a la explicación de una norma prohibitiva no puede presumirse ni ésta aplicarse extensivamente.

13 marzo 2000

Como garantía de una deuda.

1. Se presenta en el Registro una escritura por la que una sociedad hace dación «en pago de las deudas que otra sociedad tiene contraída con una tercera» de una participación indivisa de una finca. La dación en pago se hace con pacto de retro de manera que la cedente retraerá la cosa si el deudor o cualquier otra persona paga la misma cantidad en el plazo pactado.

La escritura se presenta en el Registro una vez transcurrido dicho plazo y sin que se haya ejercitado tal derecho.

El Registrador deniega la inscripción por entender que el negocio encubre un pacto comisario prohibido por el Código Civil, constituyendo una simulación negocial.

Los interesados recurren.

El recurso ha de ser estimado. Es cierto que la venta con pacto de retro ha sido vista frecuentemente con disfavor por encubrir a veces un pacto comisario; sin embargo, no puede presumirse ni la simulación ni el fraude de ley cuando se realiza una dación en pago, aunque la misma sea con pacto de retro. En el presente caso, además de dicha inexistencia de fraude existen elementos contrarios a tal fraude como son: el hecho de que el negocio sea de dación en pago de una deuda preexistente que se reconoce en la escritura, la circunstancia de que el retracto nunca llegó a ejercitarse, y, finalmente, como aduce el Notario en su informe, que el retracto se estableció, no a favor del deudor, sino del tercero que ha pagado por cuenta de tal deudor.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto.

24 septiembre 2007

Como garantía de una deuda

COMPRAVENTA

Como garantía de una deuda

No es inscribible un contrato llamado de venta en el que solamente hay entrega de una finca como garantía de una deuda reconocida y el compromiso de retransmitir la finca si la deuda resulta satisfecha en un plazo de quince años, pues falta un elemento esencial como es el precio, no hay promesa o prestación correlativa a la entrega de la cosa y la misma finalidad de garantía, así como la eventual restitución de la finca demuestran que no existe una transmisión definitiva del dominio pleno. Y dado que el Registrador debe calificar según el contenido del título, sin que sea labor suya integrar la naturaleza y alcance de la titularidad según la voluntad manifestada por las partes, debe negar la inscripción: a) A favor del llamado comprador porque, como queda dicho, no se ha adquirido la propiedad. b) En cuanto al derecho real de garantía constituido, porque ni su naturaleza ni su extensión aparecen expresadas en la escritura con la precisión y claridad que exige el principio de especialidad.

30 junio 1987

Como garantía de una deuda.- A diferencia de la venta con pacto de retro, diversos preceptos del Código Civil rechazan la venta en garantía o con pacto comisorio, que sería la que permitiría al acreedor apropiarse definitivamente de los bienes dados en garantía por el deudor en caso de incumplimiento. Por esta razón se confirma la calificación que deniega la inscripción de una escritura en la que una persona transmite a otra una finca en pago de una deuda y, a continuación, el transmitente acepta dos cambiales libradas por el adquirente, por idéntico importe al de la deuda reconocida, estipulándose que el aceptante podrá utilizar el derecho de retracto en el caso de que presente ante Notario las dos cambiales en un determinado plazo. Valorada esta operación en su conjunto, se pone de relieve que la verdadera voluntad de las partes no es provocar una transmisión dominical actual y definitiva, sino provisional y cautelar a consolidar en caso de incumplimiento de una obligación.

5 junio 1991

Como garantía de una deuda.- Dos cuestiones son decididas en esta Resolución: 1º) El problema se plantea ante una venta con pacto de retro, relativa a un bien sito en territorio de Derecho común, cuya articulación normativa es mera reproducción de las Leyes 475 y siguientes de la Compilación de Navarra, y la Dirección entiende que la legislación aplicable será el Código Civil, cualquiera que sea la vecindad de los otorgantes y el lugar de formalización documental del negocio, sin que quepa admitir una eventual sujeción del negocio a una ley distinta, lo que por otra parte tampoco puede inferirse del texto de dicho negocio (artículos 10. número 1 y 5, y 16 del Código Civil). 2º) Nuestro Código Civil rechaza enérgicamente toda construcción jurídica en cuya virtud el acreedor, en caso de incumplimiento de su crédito, puede apropiarse de los bienes dados en garantía, pero no prohíbe la venta con pacto de retro, que técnicamente no implica un préstamo con garantía real. Partiendo de esta premisa y después de analizar la diferencia entre ambas instituciones, la Dirección considera que en este caso existía un pacto comisorio, por lo siguiente: a) se estipulaba que la consumación de la venta y la consolidación del pleno dominio en el comprador no se produciría sino cuando transcurridos cinco meses desde la utilización del contrato, hubiese sido requerido de pago el vendedor y dicho requerimiento no fuese atendido dentro del mes siguiente; b) el derecho a retraer la cosa devolviendo el precio podría ejecutarse libremente dentro de los cinco primeros meses desde la celebración del contrato, y transcurrido ese plazo y hasta el vencimiento del cuarto año desde la celebración del contrato sólo quedaba el derecho a retraer si no hubiese mediado el previo requerimiento de pago no atendido en los treinta días siguientes; c) mientras estuviese en vigor el derecho a retraer, el vendedor conservaba la posesión y disfrute, siendo de su cuenta las obligaciones de pagar las cotizaciones, arbitrios e impuestos que graven la finca, dando lugar el incumplimiento de estas obligaciones a la extinción del llamado derecho de retracto.

18 octubre 1994

Como garantía de una deuda.- Concedida a un acreedor una opción de compra sobre determinada finca, como garantía de una deuda reconocida, se considera que ello vulnera la tradicional prohibición del pacto comisorio, la cual sigue vigente en nuestro ordenamiento, tal como confirman los artículos 1.859 y 1.884 del Código Civil.

30 septiembre 1998