SERVIDUMBRE

Requisitos reales

Requisitos reales

No es inscribible ni susceptible de anotación de suspensión la escritura de constitución de una servidumbre que, en el momento de ser calificada, mucho tiempo después de su otorgamiento, describe la finca en forma que no coincide con la descripción del Registro por haberse practicado mientras tanto diversas segregaciones en dicha finca.

15 febrero 1965

Requisitos reales.- Es doctrina reiterada de la Dirección General que la inscripción del derecho de servidumbre debe expresar su extensión, límites y demás características configuradoras, como presupuesto básico para la fijación de los derechos del predio dominante y las limitaciones del sirviente y, por tanto, no puede considerarse como suficiente, a tal efecto, la afirmación del establecimiento de servidumbre de paso y de luces y vistas, y la identificación de los predios dominantes y sirvientes dejando indeterminados datos tan importantes como la ubicación y anchura de los pasos o la altura y distancia que las construcciones tienen que guardar para respetar el derecho a tener luces y vistas. Se trata, pues, de convenios constitutivos, de carácter genérico, precisados de un ulterior desenvolvimiento que perfile, de modo definitivo, los gravámenes previstos, debiéndose, entre tanto, negar su inscripción en aras de la claridad y precisión que debe presidir el contenido de los pronunciamientos registrales en lo referente a la titularidad, extensión y límites de los derechos inscribibles.

24 octubre 1998

Requisitos reales.- Ver, más atrás, el apartado “De carácter personal”.

5 diciembre 2002

Requisitos reales.- 1. El único problema que se plantea en el presente recurso radica en dilucidar si la figura que se constituye para regular determinadas relaciones reales entre predios está correctamente constituida.

2. Por imperativo de lo que establece el artículo 326 de la Ley Hipotecaria, no se estudiarán en este recurso hipotéticos defectos distintos a los señalados por el Registrador en la nota de calificación.

3. Está admitido de manera casi unánime en la actualidad que en nuestro Derecho se sigue el sistema del «numerus apertus». Ello quiere decir que existe libertad entre los contratantes para crear derechos reales innominados o atípicos siempre que el derecho creado tenga las características esenciales del derecho real. Ello, como ha dicho la doctrina más autorizada, supone que se pueden crear derechos reales nuevos, los cuales en su mayoría serán combinaciones o variaciones sobre los existentes. Todo ello tiene como consecuencia que si los contratantes no quieren someterse a una figura de derecho real típica, no existe obstáculo para que se aparten de ella, siempre que no contravengan una prohibición legal. Por ello nada impide que pueda constituirse como servidumbre la figura que en la escritura se configura, sobre todo, teniendo en cuenta que en el campo de las servidumbres donde el Código Civil refleja el reconocimiento en nuestro Derecho del sistema de «numerus apertus» (cfr. artículo 594).

4. Además de ello, en la servidumbre que se constituye no existe la dualidad elementos privativos-elementos comunes típicos de la propiedad horizontal y de los complejos inmobiliarios, por lo que haría falta una configuración distinta, a la que no se puede obligar, para que los derechos y deberes resultantes pudieran subsumirse en una u otra figura. Del hecho de que la Ley del Suelo de 28 de mayo de 2007 establezca que cuando se superpongan propiedades podrá constituirse complejo inmobiliario no cabe deducir que forzosamente los derechos resultantes hayan de subsumirse en dicha figura.

5. Por otro lado, las consecuencias de los derechos que se crean son distintas que las que derivarían de la aplicación de la Ley de Propiedad Horizontal, por lo que no cabe obligar a los interesados, en una materia dejada a la autonomía de la voluntad, a aplicar una concreta figura jurídica cuyas consecuencias son distintas a las queridas por ellos.

6. Por lo que se refiere a la servidumbre de luces y vistas, la forma en que la misma se describe y la remisión al plano que se inserta son suficientes determinaciones para que la misma sea inscribible.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto.

2 noviembre 2009