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Resoluciones Dirección General de los Registros y el Notariado. Marzo 2017

Resoluciones Dirección General de los Registros y el Notariado. Marzo 2017

Admin, 01/03/2017

Indice:
  1. VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:
  2. 88.*** SOCIEDAD ANÓNIMA COTIZADA. NOMBRAMIENTO DE ADMINISTRADOR  POR COOPTACIÓN. JUNTA ENTRE VACANTE Y NOMBRAMIENTO.
  3. 89.*** INSTANCIA PRIVADA POR ENTIDAD LOCAL MENOR SOLICITANDO CAMBIO DE TITULARIDAD. BIENES PROCEDENTES DE DESAMORTIZACIONES.
  4. 90.** ELEVACIÓN A PÚBLICO DE ACUERDOS EXPROPIATORIOS. REQUISITOS FORMALES Y SUSTANTIVOS.
  5. 91 a 95.** CERTIFICACIÓN DE CARGAS EN VIRTUD DE MANDAMIENTO GENERADO ELECTRÓNICAMENTE Y PRESENTADO EN SOPORTE PAPEL. AUTENTICIDAD. CSV.
  6. 96.** INSTANCIA PRIVADA A FAVOR DE HEREDERO ÚNICO. SOLO PERMITE LA INSCRIPCIÓN DE LAS FINCAS INCLUIDAS EN LA INSTANCIA.  PRINCIPIO DE ROGACIÓN
  7. 97.** DIVISIÓN MATERIAL MEDIANTE DOCUMENTO JUDICIAL. LICENCIA O ANTIGUEDAD.
  8. 98.* RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO. ERRORES MATERIALES Y DE CONCEPTO.
  9. 99.** IDENTIFICACIÓN DE COMPARECIENTES. DIFERENCIAS EN LOS NÚMEROS DE LOS DOCUMENTOS OFICIALES.
  10. 100.** LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES MEDIANTE ACUERDO TRANSACIONAL HOMOLOGADO JUDICIALMENTE.
  11. 101.** ANOTACIÓN DE EMBARGO SOBRE BIENES GANANCIALES.
  12. 102.** TRANSFORMACIÓN DE SOCIEDAD CIVIL. PUBLICACIÓN EN DIARIO DE DIFUSIÓN, FECHAS.
  13. 103.*** OPCIÓN DE COMPRA. DURACIÓN DEL DERECHO Y PLAZO PARA SU EJERCICIO. OBJETO ALTERNATIVO. DISTRIBUCIÓN DEL PRECIO ENTRE VARIAS FINCAS
  14. 104.** EXCESO DE CABIDA MEDIANTE PROCEDIMIENTO DECLARATIVO
  15. 105 a 110.() EJECUCIÓN HIPOTECARIA EN VIRTUD DE DOCUMENTOS GENERADOS ELECTRÓNICAMENTE Y PRESENTADOS EN SOPORTE PAPEL. AUTENTICIDAD. CSV.
  16. 111.***  DONACIÓN INTER VIVOS CON EFICACIA POST MORTEM y DONACIÓN MORTIS CAUSA. DERECHO DE HABITACIÓN.
  17. 112 a 114.() PRÓRROGA DE EMBARGO EN VIRTUD DE MANDAMIENTO GENERADO ELECTRÓNICAMENTE Y PRESENTADO EN SOPORTE PAPEL. AUTENTICIDAD. CSV.
  18. 115.*** SUBCOMUNIDAD EN PROPIEDAD HORIZONTAL,  CONJUNTO INMOBILIARIO Y ELEMENTO PROCOMUNAL. VARIAS CALIFICACIONES SUCESIVAS.
  19. 116.** OBRA NUEVA “EN DOS CUERPOS”. DUDAS DE IDENTIDAD
  20. 117.** SERVIDUMBRE DE ACUEDUCTO: SU RECTIFICACIÓN POR INSTANCIA. CAUDAL MÁXIMO.
  21. 118.** RECTIFICACIÓN DE LA CALIFICACIÓN FUERA DE PLAZO, INSCRIPCIÓN  Y RECURSO.
  22. 119.** RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO. INEXISTENCIA DE ERROR MATERIAL NI DE CONCEPTO. INSCRIPCIONES EXTENSAS Y CONCISAS. AGRUPACIÓN.
  23. 120.** ACUERDO TRANSACCIONAL HOMOLOGADO JUDICIALMENTE
  24. 121 a 123.() PRÓRROGA DE EMBARGO EN VIRTUD DE MANDAMIENTO GENERADO ELECTRÓNICAMENTE Y PRESENTADO EN SOPORTE PAPEL. AUTENTICIDAD. CSV.
  25. 124.⇒⇒⇒ REGISTRO MERCANTIL. PUBLICIDAD FORMAL. NEGATIVA A EXPEDIR CERTIFICACIÓN. COMPETENCIA. ÍNDICES
  26. 125.() LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES EN ACUERDO TRANSACCIONAL HOMOLOGADO JUDICIALMENTE
  27. 126.() INSCRIPCIÓN DE APODERAMIENTO. SOCIEDAD CON OBJETO PROFESIONAL DISUELTA DE PLENO DERECHO. RECTIFICACIÓN O REACTIVACIÓN.
  28. 127.** OBRA NUEVA. DUDAS DE IDENTIDAD PARA HACER CONSTAR LAS COORDENADAS Y LA GEORREFERENCIACIÓN
  29. 128.** EXCESO DE CABIDA MEDIANTE ACTA DE NOTORIEDAD. DERECHO TRANSITORIO. CITACIÓN COLINDANTES. DUDAS DE IDENTIDAD
  30. 129.** DESISTIMIENTO DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN
  31. 130.** DIVISIÓN MATERIAL Y EXTINCIÓN DE CONDOMINIO: LICENCIA O DECLARACIÓN ADMINISTRATIVA DE PRESCRIPCIÓN.
  32. 131.* ACCIÓN DE DIVISIÓN DE COSA COMÚN EN REBELDÍA PROCESAL PLAZOS PARA LA INSCRIPCIÓN.
  33. 132.* EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA REANUDAR EL TRACTO. ADQUISICIÓN DIRECTA DEL TITULAR REGISTRAL O HEREDEROS
  34. 133.** ACEPTACIÓN Y ADJUDICACIÓN DE LEGADO
  35. 134.*** EJECUCIÓN DIRECTA SOBRE BIENES HIPOTECADOS. SOBRANTE Y ACREEDORES POSTERIORES A LA NOTA / CERTIFICACIÓN CARGAS.
  36. 135. *** VENTA POR ENTIDAD CONCURSADA, CONCLUIDO EL CONCURSO POR FALTA DE BIENES
  37. 136.() VENTA POR ENTIDAD CONCURSADA
  38. ENLACES:

 

INFORME Nº 270. (BOE MARZO de 2017).

Segunda Parte: RESOLUCIONES.

Ir a la Primera Parte (Disposiciones y Sección II)

 

VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:

Se van a seguir estos criterios a juicio de las personas que las resumen:

()     Reiterativa o de escasísimo interés

*      Poco interés o muy del caso concreto

**    Interesante (categoría estándar)

***  Muy interesante.

⇒⇒⇒ Imprescindible.  

 

88.*** SOCIEDAD ANÓNIMA COTIZADA. NOMBRAMIENTO DE ADMINISTRADOR  POR COOPTACIÓN. JUNTA ENTRE VACANTE Y NOMBRAMIENTO.

Resolución de 8 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil y de bienes muebles XIII de Barcelona a inscribir el nombramiento de un administrador de una sociedad.

Hechos: El supuesto de hecho de esta interesante resolución, que se plantea, que sepamos, por primera vez ante la DG, son los siguientes:

  1. En una sociedad anónima cotizada existe un acuerdo que fija en nueve el número de consejeros, aunque ello para nada influye en la solución.
  2. En el año 2014 se produce una vacante por dimisión, quedando 8 consejeros.
  3. Se celebran dos juntas generales, una en 2015, que no cubre la vacante y otra en 2016, que tampoco la cubre (tuvo lugar el mismo día de la celebración del consejo, aunque previamente a él).
  4. En el consejo celebrado a continuación de la junta se cubre dicha vacante por cooptación.

El registrador deniega la inscripción del nombramiento por cooptación por cuanto la Junta General tuvo la posibilidad de cubrir la vacante y no la cubrió, al haberse celebrado Juntas Generales en 2015 y en la misma fecha en que se cubre la vacante. (artículos 244 y 529 decies.2 de la Ley de Sociedades de Capital y artículos 139, 145.2 y 147.1.2.º del Reglamento del Registro Mercantil).´

La sociedad recurre alegando que el Registrador interpreta de forma errónea el  artículo 244 de la Ley de Sociedades de Capital en el sentido de que “el plazo para el nombramiento de Consejero por cooptación está restringido y tan solo podrá cubrirse, desde que se produzca la vacante, hasta la primera Junta General que se celebre”. Pero la interpretación correcta es que “la limitación de plazo lo es para la duración en el cargo, no para el acceso al mismo. El hecho de que, producida una vacante sobrevenida, se celebre una junta general, no priva al consejo de la facultad de cooptar”.

Doctrina: La DG desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Para llegar a dicha conclusión hace las siguientes reflexiones:

1ª. La facultad de cooptar “se encuentra revestida de un cierto carácter de excepcionalidad respecto de las reglas generales que atribuyen a la junta general la competencia para la elección de los administradores (cfr. artículo 214 de la Ley de Sociedades de Capital) y respecto de la duración del cargo”.

2ª. “Cuando se produce una vacante en el órgano colegiado de administración no existe una obligación legal por parte de la junta general de nombrar inmediatamente un administrador para cubrir dicha vacante”.

3ª. Una vez producido el nombramiento por cooptación, “se impone a la primera junta general que se reúna una vez producido tal nombramiento” decidir sobre el mismo.

4ª. A “falta de prohibición estatutaria, debe admitirse el nombramiento de administradores por cooptación para la provisión de las vacantes sobrevenidas cuando la junta general se haya reunido después de haberse producido las mismas”, si, figurando en el orden del día de la junta dicho nombramiento, esta no lo ha realizado.

5ª. Ello es una consecuencia de que “aunque figure en el orden del día de la junta el nombramiento de administradores, esta puede dejar sin cubrir voluntariamente alguna vacante: bien por haber preferido de momento no nombrar administradores; bien por reducir el número de miembros del consejo cuando, conforme al artículo 242.1 de la Ley de Sociedades de Capital, correspondiera a la junta de socios la determinación del número concreto de sus componentes por haber fijado los estatutos el número máximo y el mínimo de aquellos; o bien porque la junta no se pronuncie sobre dicho asunto del orden del día”.

6ª. Por el contrario –y salvo el supuesto excepcional de producción de la vacante una vez convocada la junta general y antes de su celebración, al que se refiere el artículo 529 decies de la Ley de Sociedades de Capital– debe rechazarse la autointegración del consejo por cooptación si la junta general no ha tenido la oportunidad de tratar la cuestión relativa al nombramiento de administradores por no figurar en el orden del día. En tal caso debe prevalecer la regla general de competencia de la junta para tal nombramiento.

Por todo ello, se confirma la nota pues no se acredita si en el orden del día de la junta de 2015, figuraba o no el punto relativo al nombramiento de administradores.  

Comentarios: La doctrina de la DG que se deriva de esta resolución es clara: Si la junta siguiente a la vacante producida en el consejo tiene entre sus puntos del orden del día el relativo al nombramiento de administradores, y no cubre una vacante ya producida, el consejo puede ejercitar la facultad de cooptación. Pero si esa junta no tiene entre los puntos del orden del día el relativo al nombramiento, como no ha podido pronunciarse sobre ello, el consejo no podrá cooptar y la vacante seguirá existiendo hasta la siguiente junta general.

Aunque la fundamentación de dicha doctrina es de una gran sutileza pues la conservación de la facultad de cooptar por parte del consejo dependerá del orden del día de la junta, y de la soberanía de la misma para nombrar o no nombrar administradores, soberanía que debemos reconocerle, quizás no se ha tenido en cuenta que la junta general puede tratar, aunque no conste en el orden del día, sobre la separación de los administradores y de forma correlativa sobre el nombramiento de los mismos. En este sentido  la DG en resolución de 6 de marzo de 2015 vino a decir que, en esencia, la renuncia de un administrador en el seno de la junta, se equipara al del cese del propio administrador por acto voluntario de la misma junta, y en ese caso, según doctrina del TS y de la propia DG, puede proceder a nombrar un nuevo administrador sin necesidad de que conste en el orden del día.

Desde este punto de vista, aunque en el orden del día no conste nada sobre el nombramiento de administrador, si admitiéramos que esa facultad de la junta se extiende también a la posibilidad de cubrir vacantes producidas por renuncia antes de su celebración, parece que el Consejo en ningún caso podría nombrar consejero por cooptación si se celebra una junta después de producida la vacante sin que se cubra, pues ésta siempre podrá cubrir la vacante, aunque de hecho no lo haga. De todas formas esta interpretación, que evitaría el manejo por los administradores del orden del día de la junta para conservar su facultad de cooptar,  es muy dudosa pues el orden del día es sagrado y las excepciones al mismo están tasadas a la separación expresa de administradores. Es obvio que esta interpretación no ha sido acogida por nuestro CD, pues si hubiera sido acogida la solución, siendo la misma, hubiera variado su fundamento.

La doctrina, por su parte, y aunque el recurrente cita determinado tratadista que admite el nombramiento por cooptación sin límite alguno, aunque se haya celebrado junta posterior, sin tener en cuenta su orden del día, tampoco tiene clara la solución del problema. Por ello la solución que proporciona nuestro CD, es razonable, no carente de lógica argumental, y clarificadora de una cuestión que, aunque extraña, puede darse en determinadas sociedades y que si se da, con el criterio sentado en esta resolución se puede encontrar una solución al problema de consejo de administración incompleto sin necesidad de convocar nueva junta general.(JAGV)

PDF (BOE-A-2017-2166 – 5 págs. – 234 KB)   Otros formatos

 

89.*** INSTANCIA PRIVADA POR ENTIDAD LOCAL MENOR SOLICITANDO CAMBIO DE TITULARIDAD. BIENES PROCEDENTES DE DESAMORTIZACIONES.

Resolución de 8 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Tui, por la que se deniega la inscripción de la adquisición de una finca a favor de una entidad local menor en virtud de instancia privada.

Hechos:

Se presenta en el registro  una instancia privada suscrita por el alcalde de una Entidad Local Menor, en la que se solicita el cambio de titularidad de un bien inscrito a favor de los vecinos de Camposancos, alegando que dicho bien había sido adquirido por la Entidad Local Menor mencionada, por atribución legal.

 El registrador suspende la inscripción señalando como defecto que se recurre, que el título alegado, de atribución por ley, no resulta de precepto legal alguno.

El recurrente, por su parte alega los preceptos que a su juicio atribuyen la propiedad de la finca a la Entidad Local Menor.

La Dirección General confirma la nota de calificación del registrador.

Para ello  en primer lugar analiza la naturaleza jurídica del bien inscrito, y por tanto de los bienes comunales.

Así tras citar al Tribunal Constitucional, al Supremo, a nuestro Centro Directivo y también la Ley de bases de Régimen Local, el Texto Refundido del Régimen Local y el Reglamento de Bienes de Entidades Locales,  llega a la conclusión que los bienes comunales son aquellos que siendo de dominio público, su disfrute y aprovechamiento le corresponde al común de los vecinos, pudiendo únicamente pertenecer a los municipios y entidades locales menores.

En cuanto al origen de su concepto está vinculado a la aprobación de la legislación desamortizadora a mediados del siglo XIX, en la que se ordenaba la enajenación de la mayor parte de los patrimonios públicos, quedando exceptuados de  venta aquellos que fueran de aprovechamiento común de los vecindarios.

Pero  junto a los bienes comunales típicos existen los que se denominan como bienes comunales atípicos que tendrían su origen en la compra por parte de los propios vecinos de los patrimonios que se vendieron durante la desamortización pero constituidos en comunidad vecinal o en formas societarias civiles.

A continuación la DG, volviendo al caso declara que alberga dudas sobre la caracterización jurídica del bien inscrito, por tres razones:

  1. Porque la inscripción esta practicada a favor de vecinos concretos y determinados, si bien con el añadido de demás vecinos de Camposancos.
  2. Por la existencia de un censo enfitéutico que gravaba esta propiedad, y que se redimió por el Ayuntamiento y el común de los vecinos. La existencia de este tipo de cargas no resulta posible en bienes de dominio público, no obstante, esta circunstancia no era definitiva, ya que, tras la promulgación del Código Civil de 1889 los bienes comunales fueron considerados como propiedad privada sometida formalmente al Derecho privado (artículos 344 y 345 del Código Civil), y no fue hasta la Constitución Española 1978 y de la legislación de régimen local cuando se configuraron como bienes de dominio público.
  3. Y finalmente por la existencia de una junta administradora. Así, según resulta de  certificación expedida por el secretario de la Entidad Menor de 21 octubre de 1963, se reconoce un acta de comparecencia notarial de 5 noviembre de 1955 en la que se manifiesta por los vecinos otorgantes que se faculta a los miembros de la junta administradora para llegar a un acuerdo con la entidad local menor a fin de liquidar cualquier descubierto por razón de obras.

Por estas dudas sobre la naturaleza jurídica del bien inscrito, de que sean bienes comunales típicos o atípicos, considera nuestro Centro Directivo  que no queda acreditado, que se trate indubitadamente de bienes comunales típicos y que el dominio haya sido adquirido por la Entidad Local Menor por atribución de ley.

Y por lo expuesto, la rectificación del Registro deberá realizarse por los medios establecidos en el artículo 40 de la Ley Hipotecaria, teniéndose en cuenta  el nuevo expediente notarial de reanudación de tracto, regulado en el artículo 208 de la Ley Hipotecaria, según redacción dada por la Ley 13/2015, de 24 de junio.(MGV)

90.** ELEVACIÓN A PÚBLICO DE ACUERDOS EXPROPIATORIOS. REQUISITOS FORMALES Y SUSTANTIVOS.

Resolución de 9 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Almodóvar del Campo, por la que se suspende la inscripción de una escritura denominada de elevación a públicos de acuerdos expropiatorios.

Hechos: Se otorga una escritura que se denomina de elevación a públicos de acuerdos expropiatorios, relativa a una finca. Se incorporan determinados documentos administrativos de expropiación y comparece a su otorgamiento  únicamente el beneficiario de la expropiación

La Registradora suspende la inscripción porque no comparecen los titulares registrales, porque en el acta de expropiación incorporada sólo presta el consentimiento uno de los titulares registrales y porque no consta que los expropiados hayan recibido el pago del justiprecio.

El Notario autorizante recurre y alega que por la propia naturaleza de la expropiación no es necesario que presten su consentimiento los titulares registrales y que de los documentos incorporados consta la orden de pago del justiprecio.

La DGRN estima el recurso. Señala en primer lugar que la escritura no es propiamente de elevación a público, como erróneamente se califica por el notario, ya que los documentos expropiatorios incorporados son documentos públicos. Sin embargo si verdaderamente fuera una elevación a público se necesitaría el consentimiento de todos los interesados.

En cuanto a los aspectos formales de dichos documentos protocolizados considera que se han cumplido los requisitos legales pues son copias compulsadas de sus originales por funcionario administrativo conforme al artículo 27 de la Ley 39/2015. No entra a valorar si se ha acreditado o no la competencia y facultades del funcionario expedidor de las copias por no haberse cuestionado por la registradora.

En cuanto a los aspectos sustantivos de la expropiación examina si los documentos administrativos incorporados cumplen los requisitos que exige el artículo 32.4 RH y concluye que sí pues son el acta de ocupación (en la que consta que el procedimiento se ha dirigido contra  todos los titulares registrales, si bien sólo comparece uno de ellos) y el documento que acredita el pago, en este caso un oficio dirigido por el delegado provincial a la Consejería de Economía y Hacienda autonómica para que le sea abonado el justiprecio con sus intereses a cada uno de los expropiados, detallándose concepto, importe y personas. (AFS)

 

91 a 95.** CERTIFICACIÓN DE CARGAS EN VIRTUD DE MANDAMIENTO GENERADO ELECTRÓNICAMENTE Y PRESENTADO EN SOPORTE PAPEL. AUTENTICIDAD. CSV.

Resolución de 10 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Almería n.º 3, por la que no expide la certificación ordenada por mandamiento.

Idéntica a la R. de 25 de enero de 2017 resumida en el Informe de Febrero de 2017 (ER).

PDF (BOE-A-2017-2169 – 5 págs. – 179 KB)   Otros formatos

 

92.** CERTIFICACIÓN DE CARGAS EN VIRTUD DE MANDAMIENTO GENERADO ELECTRÓNICAMENTE Y PRESENTADO EN SOPORTE PAPEL. AUTENTICIDAD. CSV.

Resolución de 10 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Almería n.º 3, por la que no expide la certificación ordenada por mandamiento. 

Idéntica a la R. de 25 de enero de 2017 resumida en el Informe de Febrero de 2017 (ER).

 

93.() EMBARGO EN VIRTUD DE MANDAMIENTO GENERADO ELECTRÓNICAMENTE Y PRESENTADO EN SOPORTE PAPEL. AUTENTICIDAD. CSV.

Resolución de 10 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Almería n.º 3, por la que no practica las anotaciones de embargo ordenadas por mandamiento. 

Misma doctrina que la contenida en la R. de 25 de enero de 2017 resumida en el Informe de Febrero de 2017 si bien en este caso el título presentado a inscripción es un mandamiento ordenando la práctica de anotaciones de embargo (ER)

 

94.() PRÓRROGA DE EMBARGO EN VIRTUD DE MANDAMIENTO GENERADO ELECTRÓNICAMENTE Y PRESENTADO EN SOPORTE PAPEL. AUTENTICIDAD. CSV.

Resolución de 10 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Almería n.º 3, por la que no se practican las prórrogas de anotaciones de embargo ordenadas. 

Misma doctrina que la contenida en la R. de 25 de enero de 2017 resumida en el Informe de Febrero de 2017 si bien en este caso el título presentado a inscripción es un mandamiento ordenando la prórroga de una anotación de embargo. (ER)

 

95.() CERTIFICACIÓN DE CARGAS EN VIRTUD DE MANDAMIENTO GENERADO ELECTRÓNICAMENTE Y PRESENTADO EN SOPORTE PAPEL. AUTENTICIDAD. CSV.

Resolución de 10 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Almería n.º 3, por la que no se expide certificación ordenada en procedimiento de ejecución hipotecaria. 

Idéntica a la R. de 25 de enero de 2017 resumida en el Informe de Febrero de 2017 (ER).

PDF (BOE-A-2017-2173 – 5 págs. – 179 KB)   Otros formatos

 

96.** INSTANCIA PRIVADA A FAVOR DE HEREDERO ÚNICO. SOLO PERMITE LA INSCRIPCIÓN DE LAS FINCAS INCLUIDAS EN LA INSTANCIA.  PRINCIPIO DE ROGACIÓN

Resolución de 13 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Melilla a practicar una inscripción por título de adquisición hereditaria.

Hechos:

Se trata de una instancia privada de heredero único, acompañada de los oportunos documentos complementarios en la que se hace referencia expresa a una sola finca registral, planteándose si la inscripción debe practicarse sobre otra finca, respecto de la cual no se hace solicitud expresa, sobre la base de que así se hizo en un título anterior que fue acompañado debidamente de los documentos aclaratorios correspondientes.

El registrador, con rotundidad, considera que se ha de rectificar la instancia.

La recurrente, sin embargo, solicita que se regularice de oficio el cambio de titularidad de la finca cuyo número se obvió pero que está incluida en la suma de superficie y linderos en el documento hereditario anterior al presente debidamente regularizado.

La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador declarando que para la resolución de este expediente se requiere la aplicación conjunta de los principios de voluntariedad de la inscripción y el principio de rogación.

  • El principio de voluntariedad, que implica que con carácter general el traslado tabular de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales se practicará de manera voluntaria a instancia de quien acredite legitimación conforme a lo establecido en el artículo 6 de la Ley Hipotecaria.
  • Y el principio de rogación, consecuencia de la voluntariedad de la inscripción, implica que, salvo casos excepcionales,  no se puede practicar en el Registro ningún asiento sin que hayan sido solicitado por los interesados, que lo serán las personas enumeradas en el artículo 6 de la Ley Hipotecaria, pero, la legislación hipotecaria a su vez, para  evitar el excesivo rigor formal en el procedimiento registral y  facilitar la agilidad del mismo, cuenta con  el artículo 39 del Reglamento Hipotecario que considera que el presentante del documento es representante del interesado  y con el artículo 425 del Reglamento Hipotecario por el que presentado un título, se entiende, salvo que expresamente se limite o excluya parte del mismo, que la presentación afecta a la totalidad de los actos y contratos comprendidos en el documento y de las fincas a que el mismo se refiera siempre que radiquen en la demarcación del Registro.

Por su parte nuestro Centro Directivo en una  Resolución  de 11 de febrero de 1998, y  más recientemente la  de 20 de julio de 2006 declara que la sola presentación de un documento en el Registro implica la petición de la extensión de todos los asientos que en su virtud puedan practicarse, siendo competencia del registrador la determinación de cuáles sean éstos, pero sin  que el registrador  pueda actuar de oficio ni practicar asientos distintos de los solicitados, lo que sólo quedaría  excepcionado en caso de documentos judiciales, cuyas características aconsejan que el registrador actúe de oficio cuando sea posible la inscripción parcial, a fin de dar cumplimiento a su deber constitucional de colaboración con las autoridades judiciales.

En el presente expediente  la instancia presentada por el heredero único  sólo  solicita que se practiquen las oportunas operaciones registrales respecto de una  finca, sin comprender la otra referida en el titulo anterior, sin que por aplicación de los principios anteriores pueda  sobreentenderse que el registrador pueda practicar operación alguna respecto de la finca registral omitida en la instancia, ya que por el  sistema registral español de folio registral recogido en el  artículo 8 de la Ley Hipotecaria implica que las descripciones contenidas en los títulos deben de adaptarse a las exigencias impuestas en la legislación hipotecaria, si se pretende su inscripción. (MGV)

PDF (BOE-A-2017-2483 – 4 págs. – 172 KB) Otros formatos

 

97.** DIVISIÓN MATERIAL MEDIANTE DOCUMENTO JUDICIAL. LICENCIA O ANTIGUEDAD.

Resolución de 13 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Madrid nº 12, por la que se suspende la inscripción del testimonio de una sentencia firme. 

Hechos: se presenta testimonio de una sentencia por la que se declara la disolución de una comunidad adjudicando a los partícipes, por prescripción adquisitiva, la parte que han venido poseyendo a título de dueño sobre una parcela que queda dividida en dos.

La Registradora suspende la inscripción por no aportarse licencia para la división o declaración de innecesariedad.

La recurrente hace constar que el Ayuntamiento se ha negado a otorgar la declaración de innecesariedad solicitada por no cumplir una de las parcelas resultantes la condición de parcela mínima.

 La Dirección General:

1) Confirma la calificación: para la inscripción de sentencias civiles en las que se exige la previa división o segregación de una finca registral, debe aportarse el correspondiente título administrativo habilitante. Afirma el Centro Directivo que: “El control registral del cumplimiento de la legalidad urbanística en los actos de parcelación, se concreta en la exigencia de acreditación de la licencia o declaración de innecesariedad, o bien, cuando se solicite su inscripción por antigüedad, la prueba de ésta, mediante certificación catastral, escritura o certificado municipal, que si es superior al plazo de prescripción de las acciones de restablecimiento de legalidad urbanística permitirá su inscripción, debiendo el registrador comunicar su práctica al Ayuntamiento y al órgano autonómico y dejando constancia en el asiento, en la nota de despacho y en la publicidad que se expida de la finca. Esta actuación registral permitirá al órgano administrativo competente controlar el acto y actuar en consecuencia”. Añade que: “Esta actuación registral será independiente del tipo de documento público en que se formalice el acto de parcelación, notarial, judicial o administrativo (…)”.

2) En segundo lugar, en esta Resolución reitera el Centro Directivo su doctrina sobre el derecho intertemporal aplicable a las divisiones o segregaciones citando la doctrina contenida en la Resolución de 16 de enero de 2017.

3) Recuerda la Resolución de 17 de octubre de 2014, la cual, aplicó analógicamente el régimen de las declaraciones de obra antigua, a actos o usos del suelo menos invasivos que la edificación, como el que supone efectuar una división o parcelación de aquél, si concurriere el mismo fundamento conceptual y legal, es decir, que se trate de actos de división o segregación de fincas respecto de los cuales ya no procede adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su reagrupación forzosa, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes.

4) En el caso resuelto, no es posible aplicar la doctrina comentada toda vez que el Ayuntamiento de Madrid manifestó la necesidad de previa y preceptiva licencia en relación con la finca objeto de este expediente y resolvió que no procedía la emisión del certificado de innecesariedad de la parcelación. Por lo tanto, en la medida en que al registrador le conste que el órgano con competencia en disciplina urbanística ha calificado el acto sujeto a licencia, no puede proceder a la inscripción por la vía del artículo 28.4 TRLS. (ER)

PDF (BOE-A-2017-2484 – 8 págs. – 205 KB) Otros formatos

 

98.* RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO. ERRORES MATERIALES Y DE CONCEPTO.

Resolución de 13 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad accidental de Oropesa del Mar nº 2, por la que se suspende la rectificación de un asiento del Registro en virtud de una instancia privada.

Hechos:

  • En 1985 y a través de una escritura pública un matrimonio vendió, a la ahora recurrente, la siguiente finca: «Número nueve. –Apartamento en primera planta alta, del tipo A (…) Cuota: 3’158 por ciento. Inscripción: (…) finca 6.389», inscribiéndose la venta en dicha finca.
  • El día 19 de septiembre de 2016, la titular registral solicita en instancia la rectificación de la inscripción al considerar que la entidad número nueve es la finca registral número 6.391 y no la 6.389 que por error se introdujo en la escritura, cuando los datos descriptivos del inmueble y de titularidad de los causantes corresponden exacta y necesariamente con la registral 6.391.

 La registradora suspende la inscripción ya que al estar los asientos del Registro  bajo la salvaguarda de los tribunales  sólo es posible su rectificación mediante documento judicial que así lo ordene o mediante escritura pública en la que todos los titulares registrales afectados por la modificación presten su consentimiento, al pretenderse  el traslado del historial registral de una finca a otra. Señalando que la finca registral 6.391 pertenece actualmente a distintos titulares.

La recurrente entiende que el error es subsanable por el registro mediante la oportuna diligencia sin necesidad de citar a los interesados ni acudir a los tribunales, toda vez que el asiento fue indebidamente practicado.

La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora por las razones análogas a las que esta señaló en su nota.

 El artículo 40 de la Ley Hipotecaria,  contempla diversos supuestos que pueden originar la inexactitud del Registro, siendo uno de ellos el  motivado por la existencia de errores materiales o de concepto en la redacción del asiento, que se rectificará en la forma determinada en el Título VII.

El error de concepto, según el artículo 216 de la Ley Hipotecaria, se comete, cuando al expresar en la inscripción alguno de los contenidos en el título se altere o varíe su verdadero significado.

Si el error de concepto resulta claro y evidente, tiene declarado el Tribunal Supremo  que la rectificación no requiere ese cónclave entre los particulares y el Registrador, ni tampoco acudir a la autoridad jurisdiccional, sino que  bastará con que el registrador, como encargado de la oficina, compruebe la equivocación padecida y la subsane mediante la oportuna diligencia.

Pro para el caso objeto del presente recurso hay una norma específica en nuestra normativa hipotecaria, así el artículo 320 del Reglamento Hipotecario señala que «la extensión de un asiento en folio perteneciente a finca distinta de aquella en que debió haberse practicado, se considerará comprendido en el artículo 213 de la Ley, y si procediere la rectificación se trasladará el asiento al lugar y folio que le corresponda, extendiendo al margen del asiento rectificado una nota expresiva del número, folio, finca y tomo en que se ha practicado el nuevo asiento y la causa del traslado».

 El mencionado artículo 213 de la Ley Hipotecaria señala que los Registradores pueden  rectificar por sí, bajo su responsabilidad, los errores materiales cometidos en los asientos de inscripción, cuyos respectivos títulos se conserven en el Registro.

Por tanto, en nuestro caso, si no hubiera habido asientos posteriores en la finca registral al que se pretende dar traslado, el error podría ser rectificado de oficio por la registradora, pero en el historial registral de la finca que se pretende la rectificación, hay tres asientos posteriores, siendo el último de dominio, que también ha de ser rectificado, el cual no se puede considerar un error del Registro, sino un asiento inexacto.

Dicho asiento, al ser de dominio hace que no pueda practicarse la rectificación sin rectificar a la vez la inscripción del titular registral actual, ya que lo contrario implicaría admitir una dualidad de titularidades del dominio sobre el mismo objeto.

En base a todo lo expuesto la DG concluye declarando que será preciso que conste el consentimiento de todos los titulares de derechos inscritos o anotados que pudieran verse perjudicados (y por tanto el del actual titular registral) o en su defecto acudir a un procedimiento judicial entablado contra aquéllos, y todo sin perjuicio de las responsabilidades civiles en que se hayan podido incurrir. (MGV)

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99.** IDENTIFICACIÓN DE COMPARECIENTES. DIFERENCIAS EN LOS NÚMEROS DE LOS DOCUMENTOS OFICIALES.

Resolución de 15 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Sant Mateu, por la que acuerda suspender la inscripción de una escritura de herencia.

No justifica que en cualquier caso de discordancia, por ligera que esta sea, deba rechazarse la inscripción, toda vez que solo podrán oponerse a la inscripción del título aquellas discrepancias que, respecto de los asientos registrales, tengan suficiente trascendencia.

Hechos: Se otorga una escritura de herencia de una mitad indivisa de un bien en la que el heredero, esposo de la causante, se dice que es titular del pasaporte de su nacionalidad irlandesa número X (también tiene NIE). En el Registro, dicho heredero aparece como titular de la otra mitad con un pasaporte número Y.

El registrador suspende la inscripción pues tiene dudas de que el heredero sea la misma persona que el titular registral de la otra mitad, al no coincidir sus pasaportes, aunque no motiva dichas dudas.

El notario autorizante recurre y alega que el Registrador se limita a señalar la discrepancia de pasaportes, pero no argumenta dichas dudas, que el documento notarial lleva implícito un juicio de justificación de titularidad y que la escritura calificada contiene abundantes indicios o medios de prueba que atribuyen la titularidad de la finca a los identificados en la misma.  

La DGRN revoca el defecto. Recuerda su doctrina según la cual el notario realiza un juicio de identidad de las personas intervinientes en el acto y que el registrador debe de calificar, sin perjuicio de que el notario también deba comprobarlo, que la persona identificada por el notario es el titular registral y no otra persona con igual nombre y apellidos.

Dichas dudas del registrador tienen que estar suficientemente motivadas y no basta cualquier caso de discordancia, por ligera que esta sea, sino sólo aquellas discrepancias que, respecto de los asientos registrales, tengan suficiente trascendencia. En los casos de los nacionales de los países en los que cambia el número de pasaporte el notario tiene que emitir un juicio expreso de correspondencia entre el titular registral y el compareciente, que será suficiente para la inscripción, excepto que el registrador no considere suficiente dicho juicio motivándolo adecuadamente.

En el presente caso no se trata de un acto dispositivo de un titular registral y de discrepancia de numeración de los pasaportes que justificaría la calificación registral, sino de una adquisición hereditaria por un heredero que será nuevo titular registral. Además la identidad del heredero está suficientemente acreditada con los documentos presentados (testamento, certificados, nombre de los esposos, incluso el NIE en el certificado catastral) todos coincidentes. (AFS)

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100.** LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES MEDIANTE ACUERDO TRANSACIONAL HOMOLOGADO JUDICIALMENTE.

Resolución de 16 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Almadén a inscribir el testimonio de un auto dictado en procedimiento de liquidación de una sociedad de gananciales.

Supuesto de hecho. Se plantea la posibilidad de inscribir el testimonio de un auto dictado en un procedimiento de liquidación de la sociedad de gananciales que homologa el acuerdo extrajudicial alcanzado entre los ex cónyuges, y cuya virtud se adjudica a la esposa una vivienda que pertenecía por mitad y pro indiviso a ambos.

La registradora considera que el acuerdo transaccional homologado por el juez no deja de tener carácter de documento privado, por lo que no constituye título formal hábil para practicar la inscripción.

Por su parte, la recurrente invoca la equiparación de este caso al del convenio regulador de los procesos de separación o divorcio, a los efectos de solicitar su acceso al Registro.

¿Es título hábil para la inscripción? NO.

¿Cabe aplicar analógicamente el mismo criterio previsto para los convenios reguladores aprobados en los procedimientos de separación o divorcio? NO

Doctrina de la Resolución.

Esta Dirección General ha señalado (cfr. Resolución de 19 julio de 2016) que en los procesos judiciales de división de herencia que culminan de manera no contenciosa se precisa escritura pública, esta misma regla es aplicable por la remisión legal que se efectúa conforme ha quedado expuesto, al caso de la liquidación judicial de gananciales, todo ello conforme al artículo 810.4 que se remite al artículo 788 en relación con el artículo 787.2, todos ellos de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Comentario.

La cuestión ya ha sido resuelta por la R. 30 de noviembre de 2016: El procedimiento previsto en la LECivil (arts. 806 y ss) para la liquidación del régimen económico matrimonial está previsto para cuando no hay acuerdo entre los cónyuges (art. 806). Caso de haber acuerdo no se recurrirá a este procedimiento sino que procederá otorgar la correspondiente escritura pública.

Conviene distinguir los dos siguientes escenarios:

1 Si la liquidación del régimen económico matrimonial se realiza en el seno de un procedimiento de separación o divorcio judicial, será el convenio regulador el documento que la refleje, el cual, una vez homologado judicialmente, constituirá título inscribible si contiene actos o negocios de carácter familiar encaminados a liquidar el conjunto de relaciones patrimoniales existentes entre los cónyuges y derivadas de la vida en común, como, por ejemplo, la liquidación del patrimonio ganancial e, incluso, en los supuestos del régimen de separación de bienes- la adjudicación de la vivienda habitual y otros bienes accesorios a ella, destinados a la convivencia y uso ordinario de la familia.

2 Cuando la liquidación no se produce en el seno de un procedimiento de separación o divorcio, ante la falta de acuerdo inicial se procederá a la solicitud de inventario (art. 808) y a la formación del mismo (art. 809).

Concluido el inventario, el Letrado de la A.J. señalará, dentro de un plazo máximo de diez días, día y hora para la comparecencia de los cónyuges con el objeto de que se pueda llegar a un acuerdo (Art. 810).

En esta fase procedimental puede suceder lo siguiente: (i) Que haya acuerdo. (ii) Que uno de los cónyuges no comparezca sin justa causa. (iii) Que no haya acuerdo:

1 En los dos primeros casos se considera que hay acuerdo que se consignará en acta dando por concluido el acto, llevándose a efecto lo acordado conforme a lo previsto en el artículo 788 de la LECivil: este artículo contempla la entrega de los bienes adjudicados a cada heredero y prevé que, luego de ser protocolizadas las operaciones particionales, se pueda entregar a los partícipes que lo soliciten testimonio de su haber y adjudicación respectiva (art. 788, 1 y 2).

 Esta protocolización notarial viene dispuesta en el artículo 787 .2 LECivil, que imperativamente señala que realizadas las operaciones particionales y “pasado dicho término (termino para oponerse) sin hacer oposición o luego que los interesados hayan manifestado su conformidad, el Secretario Judicial dictará decreto aprobando las operaciones divisorias, mandando protocolizarlas”.

2 Caso de no haber acuerdo (supuesto III) se sustanciará el procedimiento contenciosamente por los trámites del juicio verbal (788.5 y 810.5 LECivil). (JAR)

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101.** ANOTACIÓN DE EMBARGO SOBRE BIENES GANANCIALES.

Resolución de 16 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Madrid nº 37 a practicar una anotación de embargo.

Supuesto de hecho. Se cuestiona la práctica de una anotación de embargo sobre el piso del matrimonio por las cantidades debidas a la comunidad de propietarios. El inmueble está inscrito con carácter ganancial a nombre del cónyuge demandado, pero no consta que el otro cónyuge haya sido demandado ni se le haya notificado la demanda.

La registradora considera que no cabe la práctica de la anotación porque no consta que la esposa del ejecutado haya sido demandada, o que se le haya notificado el embargo.

El recurrente alega que se trata de deudas a cargo de la sociedad de gananciales de la que responden solidariamente los esposos y los bienes gananciales.

¿Debe practicarse la anotación preventiva? NO.

 Doctrina de la Resolución.

A la luz de los artículos 144.1 RH y 541.2 LECivil resulta evidente que no cabe sino confirmar el criterio sostenido por la registradora en su nota de calificación y desestimar el recurso, dado que para que resulte anotable un embargo sobre un bien inscrito con carácter ganancial, es imprescindible que la demanda se haya dirigido contra ambos esposos, o que, habiéndose demandado sólo al que contrajo la deuda, se le dé traslado de la demanda ejecutiva y del auto que despache ejecución al cónyuge no demandado.

Comentario.

Se trata de un criterio muy reiterado de la DGRN que no admite dudas. Lo mismo sucede con la referencia al ámbito de la calificación registral de documentos judiciales y la importancia que tiene en este punto la observancia del tracto sucesivo.

La DGRN aprovecha para fijar la naturaleza de la sociedad de gananciales reiterando también la doctrina jurisprudencial y del Centro Directivo, que cita la S. de 1 de febrero de 2016. Muy sintéticamente cabe destacar:

1 La sociedad de gananciales no tiene personalidad jurídica, por lo que en sentido estricto no puede contraer deudas. Son los cónyuges los deudores.

2 Se habla de deudas “a cargo de la sociedad de gananciales” para referirse a las contraídas para satisfacer atenciones de la sociedad y que deben ser soportadas por el patrimonio ganancial.

3 Sin embargo, no existe una estricta coincidencia entre el carácter de la deuda (ganancial o privativa) y el patrimonio que ha de responder, pues de las “deudas gananciales” también responden los bienes privativos de cada cónyuge sin perjuicio de los reintegros pertinentes.

4 Tanto la jurisprudencia del Tribunal Supremo, como la doctrina de este Centro Directivo configuran la sociedad legal de gananciales, al igual que la generalidad de la doctrina, como una comunidad de tipo germánico, sin atribución de cuotas sobre los bienes concretos pues la titularidad de los bienes gananciales se predica globalmente respecto de todo el patrimonio ganancial, como patrimonio separado colectivo, en tanto que conjunto de bienes con su propio ámbito de responsabilidad y con un régimen específico de gestión, disposición y liquidación, que presupone la actuación sobre la totalidad del bien (JAR).

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102.** TRANSFORMACIÓN DE SOCIEDAD CIVIL. PUBLICACIÓN EN DIARIO DE DIFUSIÓN, FECHAS.

Resolución de 16 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil y de bienes muebles XVI de Barcelona a inscribir la escritura de transformación de una sociedad civil en sociedad de responsabilidad limitada.

Hechos: El problema se plantea en relación a una escritura de transformación de una sociedad civil en sociedad limitada adoptado el acuerdo por sus dos únicos socios.

El registrador suspende la inscripción por un doble defecto:

1º. Porque considera que el medio en que se ha publicado el anuncio de transformación, no es un diario «de gran circulación de la provincia en que la Sociedad tenga su domicilio».

2º. Porque la publicación en el diario se ha realizado con anterioridad a la fecha del acuerdo.

La sociedad recurre diciendo que el artículo 14 de la Ley 3/2009, de 3 de abril, sobre modificaciones estructurales de las sociedades mercantiles, no define qué debe entenderse por «gran circulación en la provincia» y que el diario en que se ha hecho la publicación, según documentos que acompaña, es de gran circulación.

Y que respecto de la fecha de publicación, los artículos citados en la calificación negativa no hacen referencia a tal aspecto y además, en todo caso, el acuerdo se tomó en la fecha de la publicación y con antelación al otorgamiento de la escritura.

Doctrina: La DG revoca el primer defecto y confirma el segundo.

Dice la DG que el registrador puede apreciar si el diario en el que se ha hecho una publicación ordenada por la Ley es o no de gran circulación pero que “la calificación de tal extremo debe motivarse adecuadamente, según criterios objetivos, sin que pueda aceptarse una valoración puramente subjetiva”. Normalmente serán los Tribunales, en caso de plantearse contienda, los que apreciarán si el diario es o no es de gran circulación.

En cuanto al segundo de los defectos, se trata de un hecho evidente que resulta de la fecha del anuncio y de la fecha de acuerdo.

Comentario: El recurso es claro y la DG resuelve en consonancia con el tenor de la nota de calificación.

Quizás de la resolución lo que más nos interesa sean las declaraciones adicionales que hace el CD sobre la publicidad de los acuerdos en general y de los acuerdos de transformación en particular.

En este sentido hace las siguientes declaraciones:

1ª. La idoneidad de un diario para hacer o no hacer publicaciones de la LSC, no puede resolverse mediante una interpretación literal de la norma.

2ª. A estos efectos debe estarse a la finalidad “perseguida por el legislador con la imposición de tales publicaciones que no es otra que asegurar, en la medida de lo posible, la difusión del hecho objeto de publicidad”.

3ª. Debe atenderse al hecho de que no se evidencie un ánimo de ocultación del hecho publicado.

4ª. El mecanismo de publicidad establecido para las transformaciones, es contrario a la política de simplificación del Derecho de las sociedades de capital que se ha emprendido en los últimos años, tanto en la Unión Europea como en nuestra legislación nacional.

5ª. La norma del artículo 14 de la Ley 3/2009, debe interpretarse atendiendo a la realidad social y legislativa actual (cfr. artículo 3.1 del Código Civil) en aras de la simplificación y el ahorro de costes que no afecten a la adecuada tutela de los acreedores.

6ª. Para tener por cumplida dicha publicidad, caso de junta universal, basta que en la escritura de transformación el administrador o persona competente para elevar a público el acuerdo de transformación manifieste que se ha realizado la comunicación individual por escrito a todos y a cada uno de los acreedores (y a los titulares de derechos especiales, de existir según el tipo social de que se trate) que exige la norma legal, o se manifieste –en dicha escritura o en el propio acuerdo de transformación– que no existen acreedores (ni titulares de derechos especiales, en su caso).

A todo ello añadimos nosotros que en el caso contemplado por la resolución de transformación de sociedad civil en limitada, no existía problema alguno de protección de socios o acreedores, pues respeto de los socios todos tenían conocimiento del acuerdo al haberse tomado por todos ellos y respecto de los acreedores la transformación les era indiferente, pues en nada cambia la responsabilidad personal de los socios de la sociedad civil por las deudas sociales(cfr. art. 21.2 de la Ley 3/2009, entendiendo que la publicación en el Borme a que se refiere la norma es la publicación de la inscripción de transformación y no del acuerdo).(JAGV)

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103.*** OPCIÓN DE COMPRA. DURACIÓN DEL DERECHO Y PLAZO PARA SU EJERCICIO. OBJETO ALTERNATIVO. DISTRIBUCIÓN DEL PRECIO ENTRE VARIAS FINCAS

Resolución de 16 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Puerto del Rosario nº 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de opción de compra.

Hechos: Se otorga una escritura de opción de compra en la que el optante puede ejercer su derecho alternativamente o bien sobre un inmueble o bien sobre un conjunto de otros cinco, fijándose el precio de la opción, el de la compraventa y el plazo para ejercitar el derecho (dos años) a partir de una fecha determinada (en 2018).

El Registrador encuentra varios defectos: considera que, como no se puede ejercitar el derecho hasta pasada una fecha determinada, carece de trascendencia real, que el precio de la opción no está suficientemente determinado, que el objeto de la opción está indeterminado a voluntad del optante por el carácter alternativo que se establece, y finalmente que no se distribuye el precio de la venta entre las diferentes fincas.

El interesado recurre y alega que el plazo para el ejercicio del derecho de opción está dentro del límite temporal de 4 años que señala el artículo 14.3 RH, que el precio de la opción está claramente establecido, que el objeto del derecho de opción también está determinado ya que son todas las fincas descritas, y que no hay que distribuir el precio entre todas las fincas pues el derecho recae sobre todas las fincas y ha de ejercitarse conjuntamente o sobre el grupo de una o sobre el grupo de 5.

La DGRN estima el recurso para los tres primeros defectos, confirmando la calificación para el cuarto.

Comienza por diferenciar entre el plazo de duración del derecho de opción (que no puede exceder de cuatro años desde la firma del contrato) y el plazo para su ejercicio (que no puede exceder tampoco de los cuatro años desde la constitución del derecho) pero que puede ser diferente del anterior. En el presente supuesto el plazo pactado en ambos casos respeta el plazo máximo establecido en el artículo 14.3 RH, por lo que revoca el defecto.

En cuanto al segundo defecto no lo considera justificado pues el contrato privado incorporado a la escritura dejar claro cuál es el precio de la opción.

Respecto del tercer defecto también lo revoca; parte para ello del principio de la autonomía de la voluntad y de la posibilidad de configurar nuevos derechos reales así como de modificar los existentes ya tipificados, si bien esa autonomía debe de limitarse a la existencia de una razón justificativa suficiente, a la determinación precisa de los contornos del derecho real, y a la inviolabilidad del principio de libertad del tráfico. En el presente caso, aunque hay una indeterminación inicial del objeto del derecho de opción (o bien la finca 1 o bien las fincas 2 a 5) dicho objeto es determinable, pues quedará determinado en el momento del ejercicio del derecho de la opción conforme a los términos de la escritura.

Finalmente respecto del último defecto lo mantiene por cuanto aunque el derecho de opción recae sobre varios bienes conjuntamente (fincas 2 a 5) y se configura como un derecho que tiene que ser ejercitado de forma indivisible sobre todas ellas, lo cierto es que para su acceso al Registro es necesario distribuir el precio entre las diferentes fincas a los efectos de servir de cifra de garantía en beneficio de posibles terceros titulares futuros de derechos sobre las fincas, pues dicho precio pasará a ocupar por subrogación real la posición jurídica que al inmueble correspondía si se ejercitara dicho derecho de opción.

COMENTARIO.- Por tanto, el plazo para el ejercicio del derecho no tiene por qué coincidir con el de duración del propio derecho de opción, pero ninguno de los dos puede superar el plazo de cuatro años desde la constitución del derecho que será el de la firma de la escritura.

También hay que diferenciar, cuando hay varias fincas, que desde el punto de vista civil es válido el pacto de que el derecho de opción recaiga conjuntamente sobre todas ellas (en base al principio de autonomía de la voluntad) y sin embargo para que dicho derecho pueda acceder al Registro haya que distribuir el precio de compra entre ellas a los efectos de que si alguna de las fincas pasara a un tercero antes del ejercicio del derecho de la opción y como consecuencia de dicho ejercicio el tercero se viera privado de la finca adquirida esté ya determinado el precio que, por subrogación de la finca, le deberá abonar o depositar el optante al tercero adquirente.(AFS)

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104.** EXCESO DE CABIDA MEDIANTE PROCEDIMIENTO DECLARATIVO

Resolución de 17 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Badajoz nº 1, por la que se acuerda no practicar la inscripción de exceso de cabida acordada en procedimiento ordinario. 

Hechos: se presenta sentencia firme dictada en procedimiento ordinario por la que se declara legítima propietaria de una finca registral a la sociedad demandante. Según la sentencia, la finca tiene una cabida de 115,57 áreas.

 El Registrador no accede a la práctica de la inscripción toda vez que la finca ya consta inscrita a favor de la citada sociedad demandante con una cabida de 15 áreas sin que el procedimiento ordinario sea el medio adecuado para el acceso al Registro de los excesos/defectos/rectificaciones de cabida.

 La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación:

 1) Recuerda su doctrina sobre la inscripción de los excesos de cabida: la registración de un exceso de cabida “stricto sensu” sólo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de la finca inmatriculada de forma que la superficie que ahora se pretende hacer constar es la que debió reflejarse en su día. Fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la cabida no encubre sino el intento de aplicar el folio de esta última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado sería la previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente. Es imprescindible que el registrador no tenga dudas acerca de la identidad de la finca y, si las tiene, deben estar fundamentadas en criterios objetivos y razonables.

 2) La DGRN revoca la calificación reconociendo que ya antes de la reforma operada por la Ley 13/2015, se había admitido la inscripción de un exceso de cabida a través de un procedimiento judicial declarativo. Tras la citada reforma, es aplicable el nuevo artículo 204 LH.

 3) Por último, recuerda el Centro Directivo la necesidad de incluir la representación gráfica de la finca cuando se trata de inmatriculaciones de fincas o de rectificaciones descriptivas que supongan diferencias de superficie superiores al 10% de la cabida inscrita (artículos 9”b” y 198 y siguientes LH) y que para el caso de no aportarse certificación catastral descriptiva y gráfica con las correspondientes coordenadas georreferenciadas, el registrador, a solicitud del interesado, puede obtenerle directamente de la Sede Electrónica de la Dirección General del Catastro. (ER)

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105 a 110.() EJECUCIÓN HIPOTECARIA EN VIRTUD DE DOCUMENTOS GENERADOS ELECTRÓNICAMENTE Y PRESENTADOS EN SOPORTE PAPEL. AUTENTICIDAD. CSV.

Resolución de 14 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Almería n.º 3, por la que no se practican las inscripciones y cancelaciones ordenadas. 

Misma doctrina que la contenida en la R. de 25 de enero de 2017 resumida en el Informe de Febrero de 2017 si bien en este caso el título presentado a inscripción es un testimonio de un decreto de adjudicación y consiguiente mandamiento de cancelación (ER)

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106.() ANOTACIÓN DE EMBARGO EN VIRTUD DE MANDAMIENTO GENERADO ELECTRÓNICAMENTE Y PRESENTADO EN SOPORTE PAPEL. AUTENTICIDAD. CSV.

Resolución de 14 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Almería n.º 3, por la que no practica las anotaciones de embargo ordenadas. 

Misma doctrina que la contenida en la R. de 25 de enero de 2017 resumida en el Informe de Febrero de 2017 si bien en este caso el título presentado a inscripción es un mandamiento ordenando la práctica de anotaciones preventivas. (ER)

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107.() PRÓRROGA DE EMBARGO EN VIRTUD DE MANDAMIENTO GENERADO ELECTRÓNICAMENTE Y PRESENTADO EN SOPORTE PAPEL. AUTENTICIDAD. CSV.

Resolución de 14 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Almería n.º 3, por la que no practica la prórroga de anotaciones de embargo ordenadas. 

Misma doctrina que la contenida en la R. de 25 de enero de 2017 resumida en el Informe de Febrero de 2017 si bien en este caso el título presentado a inscripción es un mandamiento ordenando la prórroga de determinadas anotaciones preventivas en el ámbito de un procedimiento de ejecución. (ER)

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108.() ANOTACIÓN DE EMBARGO EN VIRTUD DE MANDAMIENTO GENERADO ELECTRÓNICAMENTE Y PRESENTADO EN SOPORTE PAPEL. AUTENTICIDAD. CSV.

Resolución de 14 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Almería n.º 3, por la que no practica las anotaciones preventivas de embargo ordenadas. 

Misma doctrina que la contenida en la R. de 25 de enero de 2017 resumida en el Informe de Febrero de 2017 si bien en este caso el título presentado a inscripción es un mandamiento ordenando la práctica de anotaciones preventivas. (ER)

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109.() PRÓRROGA DE EMBARGO EN VIRTUD DE MANDAMIENTO GENERADO ELECTRÓNICAMENTE Y PRESENTADO EN SOPORTE PAPEL. AUTENTICIDAD. CSV.

Resolución de 17 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Almería n.º 3, por la que no practica las anotaciones preventivas de prórroga de embargo ordenadas. 

Misma doctrina que la contenida en la R. de 25 de enero de 2017 resumida en el Informe de Febrero de 2017 si bien en este caso el título presentado a inscripción es un mandamiento ordenando la prórroga de determinadas anotaciones preventivas en el ámbito de un procedimiento de ejecución. (ER)

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110.() PRÓRROGA DE EMBARGO EN VIRTUD DE MANDAMIENTO GENERADO ELECTRÓNICAMENTE Y PRESENTADO EN SOPORTE PAPEL. AUTENTICIDAD. CSV.

Resolución de 17 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Almería n.º 3, por la que no practica las anotaciones de prórroga de embargo ordenadas. 

Misma doctrina que la contenida en la R. de de 25 de enero de 2017 resumida en el Informe de Febrero de 2017 si bien en este caso el título presentado a inscripción es un mandamiento ordenando la prórroga de determinadas anotaciones preventivas en el ámbito de un procedimiento de ejecución. (ER)

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111.***  DONACIÓN INTER VIVOS CON EFICACIA POST MORTEM y DONACIÓN MORTIS CAUSA. DERECHO DE HABITACIÓN.

Resolución de 20 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Nájera a inscribir una escritura de donación de un derecho de habitación.

Hechos: Se otorga una escritura de donación intervivos, que se dice con eficacia post mortem, de un derecho de habitación al esposo de la donante, la cual no surtirá efecto hasta la muerte de la donante, que tiene el carácter de irrevocable (salvo por las causas legales), y que se condiciona a que el donatario no esté divorciado o separado de la donante en el momento de su fallecimiento. Se regulan también los supuestos de extinción del derecho.

El Registrador deniega la inscripción pues entiende que estamos ante una donación mortis causa del artículo 620 del CC, que no transmite de presente la propiedad, que es revocable y además que tiene que tener forma testamentaria.

El notario autorizante recurre y alega que la figura de la donación intervivos con eficacia post mortem está admitida en nuestro derecho por la jurisprudencia del TS y de la DGRN, que además es la querida por los otorgantes “causa matrimonii”, y por ello no es una donación mortis causa. En consecuencia puede pactarse el carácter de irrevocable, salvo los supuestos legales en los que proceda la revocación. Finalmente añade que a pesar de que la transmisión de la propiedad no se producirá hasta la muerte de la donante sí produce algunos efectos legales inmediatos, como son la transmisión irrevocable de la expectativa de derecho,  que queda restringido el poder de disposición de la donante sobre el derecho donado, tanto por actos inter vivos como mortis causa, y que el contrato afectará a  los herederos de la donante.

La DGRN revoca la calificación. Declara que es posible la donación tal y como ha sido configurada en la escritura, pues esta figura ha sido ya admitida por el TS y la DGRN.

Diferencia entre  donación mortis causa, en la que  el donante no pierde su poder de disposición sobre el bien donado y por ello la puede revocar, y  la donación intervivos con eficacia post mortem en la que sí lo pierde pues  hay transmisión de un derecho de presente aunque esté condicionado suspensivamente a la muerte del donante, por lo que concluye que puede acceder al Registro de la Propiedad la donación, con esa situación de pendencia, en beneficio del favorecido. (AFS)

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112 a 114.() PRÓRROGA DE EMBARGO EN VIRTUD DE MANDAMIENTO GENERADO ELECTRÓNICAMENTE Y PRESENTADO EN SOPORTE PAPEL. AUTENTICIDAD. CSV.

Resolución de 21 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Almería nº 3, por la que no practica la prórroga de una anotación preventiva de embargo ordenada. 

Misma doctrina que la contenida en la R. de 25 de enero de 2017 resumida en el Informe de Febrero de 2017 si bien en este caso el título presentado a inscripción es un mandamiento ordenando la prórroga de determinadas anotaciones preventivas en el ámbito de un procedimiento de ejecución. (ER)

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113.() CERTIFICACIÓN DE CARGAS EN VIRTUD DE MANDAMIENTO GENERADO ELECTRÓNICAMENTE Y PRESENTADO EN SOPORTE PAPEL. AUTENTICIDAD. CSV.

Resolución de 21 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Almería nº 3, por la que no expide la certificación ordenada. 

Misma doctrina que la contenida en las R. de 25 de enero de 2017 y de 10 de febrero de 2017 resumidas respectivamente en los Informes de Febrero y Marzo de 2017. (ER)

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114.() ANOTACIÓN DE EMBARGO EN VIRTUD DE MANDAMIENTO GENERADO ELECTRÓNICAMENTE Y PRESENTADO EN SOPORTE PAPEL. AUTENTICIDAD. CSV.

Resolución de 21 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Almería nº 3, por la que no practica las anotaciones de embargo ordenadas. 

Misma doctrina que la contenida en la R. de 25 de enero de 2017 resumida en el Informe de Febrero de 2017 si bien en este caso el título presentado a inscripción es un mandamiento ordenando la práctica de anotaciones preventivas. (ER)

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115.*** SUBCOMUNIDAD EN PROPIEDAD HORIZONTAL,  CONJUNTO INMOBILIARIO Y ELEMENTO PROCOMUNAL. VARIAS CALIFICACIONES SUCESIVAS.

Resolución de 22 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Puerto del Rosario nº 2 a inscribir una escritura de ampliación de obra en construcción y división horizontal.

Hechos: Se otorga una escritura de ampliación de obra nueva y modificación de una división horizontal complementada luego por otra. La ampliación de obra se realiza sobre elementos comunes y la modificación de la propiedad horizontal consiste en crear varios elementos privativos nuevos que se configuran como una subcomunidad cuya propiedad se vincula “ob rem” a los restantes elementos privativos preexistentes. No se presenta la licencia de obras sino un documento administrativo diferente, del que resulta que se concedió dicha licencia.

El registrador encuentra varios defectos. No se aporta la licencia de obras. No hay subcomunidad pues algunos de los elementos privativos carecen de unidad y dependencia funcional. La vinculación “ob rem” exige el consentimiento individualizado de todos los propietarios afectados, incluso de los titulares de cargas.

El notario autorizante recurre y alega que el documento administrativo presentado es un expediente sobre la caducidad de la licencia del que se deduce la existencia de dicha licencia, que el registrador no concreta los elementos privativos nuevos que incumplen esa unidad y dependencia funcional, y que las obras se aprobaron en Junta General por unanimidad y dado el tiempo transcurrido ha de presumirse que ha habido un consentimiento tácito de todos los propietarios. Considera también que se han añadido defectos nuevos respecto de la primera calificación de forma indebida que provocan indefensión al recurrente.

La DGRN desestima el recurso. Recuerda en primer lugar que el registrador no está vinculado por anteriores calificaciones incluso aunque sean las suyas propias, pues caducado el asiento de presentación sin subsanar el defecto cesan los efectos de dicha calificación y ante una nueva presentación puede emitir una nueva calificación con nuevos defectos.

En cuanto al primer defecto, señala que hay que aportar la propia licencia para su calificación y no bastan documentos de los que se deduzca que existe tal licencia.

Respecto del segundo defecto, considera que no hay subcomunidad en el sentido de la Ley pues no hay varios propietarios de elementos privativos que dispongan en régimen de comunidad de ciertos elementos o servicios comunes que sean independientes y diferenciados respecto de otros elementos comunes de la misma división horizontal; tampoco es un complejo inmobiliario al no existir dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí, cuyo destino principal sea la vivienda o locales, que participen de una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios. Considera que la situación creada se asemeja más a la de los elementos procomunales que se caracterizan porque necesitan precisar el departamento privativo destinado al servicio común, y su conexión “ob rem” y cuota con los otros elementos privativos con los que se vincule y de los que sería inseparable. En el presente caso falta el consentimiento para dicha vinculación, conforme se dice en el defecto tercero.

Finalmente, respecto del último defecto, señala que esa vinculación “ob rem” de los elementos procomunales a los elementos privativos originarios, con la precisión de sus cuotas, exige el consentimiento individualizado de todos los propietarios afectados el cual debe constar mediante documento público para su acceso al Registro de la Propiedad, no bastando un acuerdo de Junta General, aunque sea unánime ni una mera aclaración en escritura complementaria.

COMENTARIO.- Interesante y didáctica diferenciación de conceptos entre subcomunidad, conjunto inmobiliario y elemento procomunal. En cuanto a la necesidad o no de consentimiento individualizado para la configuración de los elementos procomunales (que pasarían de ser elementos comunes a procomunales) y su vinculación ob rem a todos los elementos privativos ordinarios anteriores habría que diferenciar:

Si se hace en proporción a las cuotas preexistentes, como parece ser el caso presente, entiendo que es un acto colectivo cuya competencia es de la Junta General y bastaría un acuerdo por unanimidad al ser una modificación del título constitutivo sin necesidad de consentimiento individualizado de los copropietarios, dado que, en realidad, no se altera su derecho individual sino que sólo varía la naturaleza del bien sobre el que recae, pues de ser común pasa a procomunal.

Si no se hace en proporción a las cuotas preexistentes y por tanto no afecta a todos los copropietarios por igual, entonces además del acuerdo de la Junta de Propietarios por unanimidad sería necesario el consentimiento individualizado de todos los copropietarios, pues al variar su cuota respecto de dichos elementos procomunales en realidad se está variando su derecho sobre los elementos comunes previos.

No entra la DGRN a valorar si además del consentimiento individualizado de los copropietarios se hace necesario el consentimiento de los titulares de cargas, por ejemplo de hipotecas, y la respuesta ha de ser negativa pues no son propietarios que tengan que votar el acuerdo de modificación de la propiedad horizontal. Otra cuestión será que, si ejercitan su derecho, puedan desconocer los acuerdos o las modificaciones adoptadas en Junta de Propietarios que les perjudiquen, como titulares de un derecho real preferente en caso de ejecución del mismo, lo que harán valer, en su caso, ante la autoridad judicial, pero ni es necesario su consentimiento para adoptar el acuerdo conforme a la Ley de Propiedad Horizontal ni ello puede condicionar su inscripción. (AFS)

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116.** OBRA NUEVA “EN DOS CUERPOS”. DUDAS DE IDENTIDAD

Resolución de 22 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad interino de Hoyos, por la que se suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva. 

 Hechos: se presenta escritura pública de declaración de obra nueva “antigua”.

 El Registrador aprecia inicialmente cuatro defectos si bien, posteriormente, en el trámite de informe en defensa de la nota de calificación, mantiene los dos siguientes:

Primero.- La existencia de dudas fundadas sobre la identidad de la finca que pasa de ser rústica a urbana sin acreditarse debidamente aun cuando se aporta certificado municipal en los términos del art. 437 RH; se produce un defecto de cabida relevante sin acreditarse debidamente y, no se describen las fincas resultantes en los términos exigidos por la legislación hipotecaria.

Segundo.- La falta de licencia toda vez que la división de un edificio en dos volúmenes implica una parcelación.

 La Dirección analiza las siguientes cuestiones:

 Primera.- Para inscribir cualquier edificación terminada, nueva o antigua, cuya declaración documental y solicitud de inscripción se presente en el Registro a partir del 1 de noviembre de 2015, será requisito, en todo caso, que la porción de suelo ocupada esté identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica.

 Segundo.- El certificado municipal del art. 437 RH no es el medio adecuado para poder asociar una referencia catastral a una determinada finca registral pero sí es el medio idóneo para identificar la finca registral con la realidad física.

 Tercero.- En cuanto a la posible parcelación urbanística, es doctrina registral reiterada que el concepto de parcelación urbanística trasciende actualmente de la estricta división material de la fincas, la tradicional segregación, división o parcelación, para alcanzar la división ideal del derecho y del aprovechamiento, y en general todos aquellos supuestos en que, manteniéndose formalmente la unidad del inmueble, se produce una división en la titularidad o goce, ya sea en régimen de indivisión, de propiedad horizontal, de vinculación a participación en sociedades, o de cualquier otro modo en que se pretenda alcanzar los mismos objeticos. Ver, por todas, R. de 10 de septiembre de 2015.

Recuerda el Centro Directivo su doctrina sobre la materia señalando que: “es el uso individualizado de una o varias partes de la finca, bien porque se atribuya el uso exclusivo de un espacio determinado susceptible de constituir finca independiente, bien porque exista algún otro elemento de juicio que pueda llevar a la conclusión de la existencia de la repetida parcelación. Ahora bien, ni la ausencia de asignación formal y expresa de uso individualizado de una parte del inmueble en la escritura ni la manifestación contraria al hecho o voluntad de que se produzca aquella asignación bastan tampoco por sí solas para excluir la calificación de parcelación urbanística, pues el elemento decisorio es la existencia de indicios suficientes, que desvirtúen dichas afirmaciones”.

En el caso resuelto, estima la DGRN que no implica la existencia de una parcelación o división el que sobre una misma finca pueda declararse las obras nuevas correspondientes a diversas edificaciones existentes sobre la misma, pues la finca debe ser transmitida en su conjunto como una unidad. Cuando de los datos fácticos –no jurídicos– del expediente, el registrador tenga las dudas a que se refiere el art. 79 del RD 1093/1997, lo que procede es iniciar las actuaciones previstas en este precepto. Finalmente, concluye el Centro Directivo señalando que: “salvo los casos en que, conforme a la legislación aplicable, resulte expresamente exigida la licencia, por tratarse de actos jurídicos de división o segregación, o actos contemplados por norma legal como reveladores de parcelación, el registrador debe limitar su actuación al marco procedimental del artículo 79 del Real Decreto de 1093/1997, siempre y cuando pueda justificar debidamente, con los medios de calificación de que dispone, la existencia de elementos indiciarios de la existencia de parcelación urbanística”. (ER)

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117.** SERVIDUMBRE DE ACUEDUCTO: SU RECTIFICACIÓN POR INSTANCIA. CAUDAL MÁXIMO.

Resolución de 23 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Linares, por la que se deniega la solicitud efectuada en instancia privada para la rectificación de una inscripción de servidumbre.

Hechos: Se trata de una instancia presentada en el registro por la que se solicita la subsanación y/o modificación de unas servidumbres constituidas sobre una finca en el sentido de eliminar de la inscripción toda mención al otorgamiento y/o limitación de caudales de agua, por no ser éstos competencia de una sociedad mercantil otorgante de dichas servidumbres, acompañándose copia autenticada de una sentencia de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía. 

 La registradora deniega tal pretensión por varios defectos:

  1. La instancia no tiene las firmas legitimadas.
  2. Que la sentencia que se acompaña dictada en un recurso contencioso-administrativo no contiene ningún acto inscribible.
  3. Y que la modificación de una inscripción al estar bajo la salvaguardia de los tribunales requeriría la concurrencia de la otra parte, o sea de los titulares del predio sirviente o sentencia firme en procedimiento seguido a tal efecto contra los mismos.

 Algunos de los firmantes de la instancia recurren la calificación negativa, aportando en su recurso la legitimación de sus firmas, y alegando, que es la Confederación Hidrográfica del Guadalquivir el único órgano del Estado competente para otorgar las concesiones de aguas de naturaleza pública, y que la anotación registral de unas servidumbres constituidas por una entidad mercantil como derechos de conexión que incluyan además una asignación de caudales por una entidad mercantil es contraria a derecho.

 Subsanado por el recurrente el primer defecto, que no es objeto de recurso, la Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación recurrida.

En relación al segundo defecto, nuestro Centro Directivo confirma que la sentencia que acompaña a la instancia presentada no contiene contenido inscribible en el Registro de la Propiedad. Dicha sentencia desestima un recurso interpuesto por una entidad mercantil, contra una resolución administrativa de la Confederación Hidrográfica del Guadalquivir, que no se acompaña, pero que se refiere a la caducidad de una concesión administrativa de aprovechamiento de aguas, que no consta inscrita en el Registro y por tanto no puede ser ahora objeto de cancelación o modificación registral, precisamente por falta de previa inscripción de la concesión administrativa, conforme exige el artículo 20 de la Ley Hipotecaria.

 En lo que respecta a la alegación de las recurrentes en el sentido de que no fue procedente inscribir en su día el extremo de la servidumbre relativo a la asignación de determinados caudales máximos, recuerda la Dirección General que no es el recurso el cauce adecuado para discutir sobre la validez o nulidad de actos cuya inscripción se ha practicado, pues el objeto del recurso es exclusivamente la determinación de si la calificación es o no ajustada a Derecho, sin que por tanto pueda tener por objeto cualquier otra pretensión  y que para modificar una inscripción practicada y que está bajo la salvaguardia de los tribunales es necesario el consentimiento y concurrencia no solo de los titulares de los predios dominantes, sino también del predio sirviente, o, en su defecto, una sentencia firme dictada en procedimiento seguido a tal efecto contra los mismos y que expresamente ordenara la rectificación registral pretendida.

Se da la razón a los recurrentes en el sentido que no es una sociedad mercantil, sino el organismo público competente, quien puede asignar caudales de aguas públicas. Pero lo cierto es que la expresión que consta inscrita, tomada del título constitutivo de la servidumbre, y cuya cancelación parece pretenderse por las recurrentes, lo que dice es que el suministro de agua lo será «con un consumo máximo diario de un metro cúbico». La DG la considera como la fijación de una limitación al caudal máximo diario de agua de una servidumbre privada de acueducto. Y en esta hipótesis interpretativa, no sería procedente que los titulares de los predios dominantes pretendieran por sí solos cancelar una limitación registral inscrita a su derecho de servidumbre.

Por todo ello afirma con rotundidad la DG que la supresión de una expresión concreta inscrita y contenida en el titulo constitutivo de una servidumbre ha de ser consentida por el titular del predio sirviente. (MGV)

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118.** RECTIFICACIÓN DE LA CALIFICACIÓN FUERA DE PLAZO, INSCRIPCIÓN  Y RECURSO.

Resolución de 23 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Ejea de los Caballeros, por la que se suspende la calificación de una escritura de compraventa de finca urbana.

Hechos: Se otorga una escritura de venta de un bien (en Aragón) en la que el vendedor, según el título previo, estaba casado en separación de bienes y su cónyuge había renunciado al derecho expectante, aunque no se acreditó en ese momento. El bien, no obstante, aparece inscrito con carácter privativo a favor del vendedor y además interviene en la venta la esposa que presta su consentimiento para la venta.

El registrador suspende inicialmente la inscripción solicitando la aportación de las capitulaciones matrimoniales. Una vez interpuesto el recurso por el notario y, aportada la escritura solicitada, el registrador revoca la calificación (pasados más de 5 días desde la interposición) por lo que considera que no procede ya la tramitación del recurso añadiendo que la revocación la ha realizado, no por la aportación de la documentación solicitada sino porque fue errónea en su momento.

El notario autorizante recurre y ante la posterior revocación de la calificación solicita que continúe la tramitación del recurso a efectos doctrinales.

La DGRN admite el recurso y revoca la calificación.

Recuerda que el objeto del recurso no es la denegación de la inscripción sino la calificación, por lo que se puede recurrir incluso aunque se hayan subsanado los defectos y practicada la inscripción (art. 325 LH in fine).  El registrador puede también revocar su calificación a la vista del recurso, pero en el presente supuesto aunque el registrador la ha revocado lo ha hecho fuera del plazo de cinco días establecido en el artículo 327 LH por lo que procede la tramitación y resolución del recurso.

En cuanto al fondo del asunto, al haber prestado el consentimiento ambos cónyuges consideran que no hay duda de que no hay ningún defecto la escritura debe de ser inscrita. (AFS)

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119.** RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO. INEXISTENCIA DE ERROR MATERIAL NI DE CONCEPTO. INSCRIPCIONES EXTENSAS Y CONCISAS. AGRUPACIÓN.

Resolución de 27 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Cangas, por la que se suspende la rectificación de un asiento del Registro en virtud de una instancia privada.

Hechos:

  1. Mediante escritura pública, doña J. M. aporta a su sociedad conyugal con su esposo, cinco fincas, procediéndose a su agrupación por dichos cónyuges.
  2. El registrador inmatriculó tres de las fincas aportadas que no se hallaban previamente inscritas en el Registro y practicó la correspondiente inscripción sobre las otras dos fincas aportadas que sí figuraban inscritas en este Registro y como última operación las agrupa todas ellas.
  3. En la inscripción de agrupación señala que «se forma por agrupación de las fincas registrales y que la extensa es la primera de una de las fincas inmatriculadas.
  4. El marido de la aportante, solicita, en instancia, la rectificación de la inscripción al considerar que la extensa debe ser la inscripción 1.ª de la finca registral agrupada.

 La registradora suspende la inscripción al señalar que no existe error alguno ya que la primera operación registral realizada en virtud de dicha escritura fue la inmatriculación de la primera finca, a la que, en consecuencia, se remiten como extensa las demás inscripciones practicadas en virtud del mismo documento, entre ellas la inscripción 1ª de agrupación de la finca 19.336.

El recurrente considera que la extensa debería de ser la primera de la finca agrupada, careciendo de justificación la denegación formulada.

La Dirección General  desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora. Para ello comienza haciendo referencia al principio esencial que afirma que los asientos registrales están bajo la salvaguardia de los tribunales y producen todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud (artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria). Lo que implica  que la rectificación de los asientos exija, bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho, bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho.

La rectificación del registro ha de hacerse como indica el artículo 40 de la Ley Hipotecaria, que contempla diversos supuestos que pueden originar la inexactitud del Registro, entre ellos, el motivado por la existencia de errores materiales o de concepto en la redacción del asiento se rectifica en la forma determinada en el Título VII.

Según el artículo 216 de la Ley Hipotecaria, se entiende cometido un error de concepto, cuando al expresar en la inscripción alguno de los contenidos en el título se altere o varíe su verdadero significado.

Para la rectificación de errores materiales o de concepto, la intervención/consentimiento del registrador es necesaria (artículos 213 y 217 de la Ley Hipotecaria). Y ello se debe a que, en caso de error, la inexactitud viene provocada por la actuación equivocada del registrador al extender los asientos, de forma que lo que publica el Registro contraviene lo querido por las partes y plasmado correctamente en el título, y en defecto de acuerdo entre las personas que deban de intervenir sería  necesaria la oportuna resolución judicial.

En el caso concreto que nos ocupa considera nuestro Centro Directivo  que no procede el procedimiento de rectificación de errores de concepto o materiales  ya que para acudir a él es preciso que se trate claramente de errores y así lo reconozca el registrador, lo que no ocurre en este caso, en el que la registradora mantiene como correcta la inscripción practicada y lo justifica suficientemente en su nota de despacho, siendo necesario en consecuencia, conforme a lo dispuesto en el artículo 218 de la Ley Hipotecaria, resolver la controversia en juicio ordinario.

Comentario: Curiosa resolución de mínima trascendencia pero que sin duda preocupó al interesado al no constar en la inscripción de la que  sería la finca definitiva todos los datos del negocio reflejado en el documento.

Realmente  el registrador actuó correctamente y con la lógica que le impone el artículo 245 de la LH, es decir hacer la extensa en la primera inscripción practicada materialmente que fue la inmatriculación de una de las fincas. Pero quizás, a la vista del artículo 381 del RH que dice que “Los Registradores cuidarán de verificar las inscripciones extensas en alguna de las fincas principales o en la de mayor valor”, el interesado tenía parte de razón pues qué duda cabe que la agrupada era la finca principal o de mayor valor de todas las que contenía el documento. Claro que para aplicar este artículo, en caso de agrupación, es preciso forzar la mecánica registral pues la agrupación siempre va a ser la última inscripción a practicar. Reconocemos, no obstante, la conveniencia de que en esta inscripción se refleje la totalidad del negocio y de las circunstancias del artículo 9 de la LH y 51 de su Reglamento,  para evitar que cuando se suministre publicidad formal de la única finca ya existente sea necesario darla también de los datos que resultan de una finca registral y físicamente inexistente. Quizás lo aconsejable en estos casos sea, forzando el RH y la LH, y aunque implique un plus de trabajo hacer dos inscripciones extensas. (MGV)

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120.** ACUERDO TRANSACCIONAL HOMOLOGADO JUDICIALMENTE

Resolución de 27 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Benalmádena nº 2, por la que se suspende la inscripción de un auto de homologación judicial de un acuerdo transaccional.

Hechos:

Se trata de un testimonio judicial, presentado en el registro, por el que se solicita la inscripción de varias operaciones contenidas en un acuerdo transaccional privado homologado judicialmente.

El registrador suspende la inscripción basándose en la existencia de tres defectos:

  1. En primer lugar considera que el documento presentado no es título inscribible ya que se limita a acreditar la existencia de un acuerdo transaccional privado que carece de eficacia traslativa de dominio. Asimismo reconoce que la homologación judicial del acuerdo le da los efectos atribuidos por la Ley a la transacción judicial –art.º 415.2 de la LEC–  pero faltaría la  ejecución del auto, bien mediante escritura pública, bien mediante mandamiento judicial que ordene la puesta en posesión, ejecución e inscripción de la transacción.
  2. No constan las circunstancias personales de los firmantes del acuerdo transaccional homologado.
  3. Y finalmente dice en su nota que en el referido acuerdo transaccional se describen dos fincas, bajo los números 1) y 2), y en el punto segundo del mismo acuerdo, las partes acuerdan que la finca descrita pase a ser propiedad exclusiva de Doña T. R. S sin que se especifique si es la finca 1) o 2), o son ambas fincas.

La recurrente alega en relación a los tres defectos señalados que el documento es inscribible, ya que se trata de una sentencia judicial firme sin que sea necesario encontrarse en un proceso ejecutivo, que los datos de los firmantes constan en el propio documento inscribible, y en relación al último,  que la transmisión se refiere a las dos fincas.

La Dirección General  desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador en cuanto a los dos primeros defectos y estima el recurso y revoca la nota de calificación respecto del tercer defecto.

En relación al primer defecto, comienza haciendo referencia al  principio de titulación pública consagrado en el artículo 3 de la Ley Hipotecaria, siendo muy excepcional los supuestos en los que se permite la mutación jurídico real en documento o instancia privada con plena relevancia registral, sin que en este caso pueda encajarse en alguna de estas excepciones.

 Así, considera necesario que debe analizarse cuál es la verdadera naturaleza que tiene el acuerdo transaccional, así como la eficacia formal que le confiere, en su caso, la homologación judicial recaída.

La DG, basándose en el concepto que de esta nos da el Código Civil y la ley jurisdiccional Civil, ha elaborado una doctrina ya reiterada sobre el supuesto de hecho ante el que nos encontramos, así, en una Resolución de 6 de septiembre de 2016 señaló que: ‘‘ la transacción, aun homologada judicialmente no es una sentencia y por ello carece de su contenido y efectos por cuanto, al carecer de un pronunciamiento judicial sobre el fondo del asunto, nada impide su impugnación judicial en los términos previstos en la Ley (artículo 1817 del Código Civil). El auto de homologación tampoco es una sentencia pues el Juez se limita a comprobar la capacidad de los otorgantes para transigir y la inexistencia de prohibiciones o limitaciones derivadas de la Ley (artículo 19 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), pero sin que lleve a cabo ni una valoración de las pruebas ni un pronunciamiento sobre las pretensiones de las partes (artículo 209 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

Basándose en lo expresado, declara que no se puede equiparar el supuesto de hecho al de presentación en el Registro de la Propiedad del testimonio de una sentencia recaída en procedimiento ordinario ya que la homologación judicial no altera el carácter privado del documento pues se limita a acreditar la existencia de dicho acuerdo. Las partes no podrán en ningún caso negar, en el plano obligacional, el pacto transaccional alcanzado y están obligados a darle cumplimiento.

 Y aunque el acuerdo se pueda alcanzar tanto dentro como fuera del procedimiento judicial, para que el mismo sea inscribible en el Registro de la Propiedad deberán cumplirse los requisitos exigidos por la legislación hipotecaria.

En relación al segundo defecto relativo a la falta de expresión de las circunstancias identificativas de los intervinientes declara nuestro Centro Directivo que el principio de determinación o especialidad registral, configurado con carácter básico en los artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento, establece cuáles son las circunstancias que han de reflejarse, según cada caso, en los asientos de inscripción, circunstancias que deben por tanto venir consignadas en los títulos que sirven de base para practicar esos asientos.

 Y en cuanto al último defecto revocado por la DG, considera que aunque literalmente se utiliza el término «finca» en singular, sin embargo, del contexto del acuerdo transaccional (artículo 1285 del Código Civil) debe interpretarse que la adjudicación se refiere a ambas fincas.(MGV)

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121 a 123.() PRÓRROGA DE EMBARGO EN VIRTUD DE MANDAMIENTO GENERADO ELECTRÓNICAMENTE Y PRESENTADO EN SOPORTE PAPEL. AUTENTICIDAD. CSV.

Resolución de 28 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Almería nº 3, por la que no practica la anotación de prórroga de embargo ordenada. 

Misma doctrina que la contenida en la R. de 21 de febrero de 2017 resumida en este mismo informe. (ER)

 

122.() CERTIFICACIÓN DE CARGAS EN VIRTUD DE MANDAMIENTO GENERADO ELECTRÓNICAMENTE Y PRESENTADO EN SOPORTE PAPEL. AUTENTICIDAD. CSV.

Resolución de 28 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Almería n.º 3, por la que no expide la certificación ordenada. 

Misma doctrina que la contenida en la R. de 21 de febrero de 2017 resumida en este mismo informe. (ER)

 

123.() PRÓRROGA DE EMBARGO EN VIRTUD DE MANDAMIENTO GENERADO ELECTRÓNICAMENTE Y PRESENTADO EN SOPORTE PAPEL. AUTENTICIDAD. CSV.

Resolución de 28 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Almería n.º 3, por la que no practica la prórroga de anotación de embargo ordenada. 

Misma doctrina que la contenida en la R. de 21 de febrero de 2017 resumida en este mismo informe. (ER)

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124.⇒⇒⇒ REGISTRO MERCANTIL. PUBLICIDAD FORMAL. NEGATIVA A EXPEDIR CERTIFICACIÓN. COMPETENCIA. ÍNDICES

Resolución de 1 de marzo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil y de bienes muebles II de Las Palmas de Gran Canaria a expedir una certificación realizada.

Hechos: Se solicita certificación de todas las sociedades mercantiles en las que constasen, en todo el territorio nacional, como administradores o apoderados, determinadas personas, cuyos datos se especifican, a los efectos de prueba documental.

El registrador deniega la certificación pues, los índices de las Sociedades se configuran por sus denominaciones, independientemente de quienes sean sus Administradores o Apoderados.

El interesado alega en esencia que por mor de la interconexión de registros, la búsqueda por apoderado o por administrador es posible.

Doctrina: La DG desestima el recurso.

No obstante aprovecha para establecer los principios o parámetros a que debe ajustarse la petición de publicidad formal por administradores o apoderados.

Estos principios de forma resumida son los siguientes:

1º. El contenido del Registro Mercantil es público.

2º. La competencia de cada registro es territorial, de forma que sólo puede expedir publicidad formal de su propio registro.

3º. El artículo 30 del Reglamento del Registro Mercantil sólo hace referencia al índice informático y a su contenido, por denominaciones sociales.

4º. La realidad informática de los registros mercantiles ha desbordado esta previsión.

5º. El propio Reglamento del Registro Mercantil impone a los registradores mercantiles la obligación de transmitir al Registro Mercantil Central, por medios electrónicos, la información relativa a la identidad de quienes ejerzan cargos de administración o representación (artículo 387.1.8.º), así como de los apoderados generales.

6º. Lo mismo ocurre respecto al Servicio de Índices del Colegio Nacional de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles de España, que se nutre de los datos proporcionados por los registros mercantiles.

7º. En los dos casos anteriores la información solicitada se expide, no como certificación del contenido de los asientos, sino como nota simple informativa.

8º. El tratamiento profesional que ha de dar el registrador mercantil de la publicidad, se realizará de acuerdo con los principios contenidos en los artículos 221, 222, 227 y 248 de texto refundido de la Ley Hipotecaria,

9º. La doctrina general de la DG es que la publicidad formal de los asientos registrales no puede consistir en dar conocimiento indiscriminado del patrimonio de las personas. Es necesario acreditar un interés legítimo.

10º. El artículo 12.3 del Reglamento del Registro Mercantil impone al registrador una concreta obligación, al disponer que «los Registradores Mercantiles calificarán, bajo su responsabilidad, el cumplimiento de las normas vigentes en las solicitudes de publicidad en masa o que afecten a los datos personales reseñados en los asientos.

Tras todo ello concluye que la certificación puede darse pero con los tres siguientes condicionantes: Que se limite al contenido del propio registro de que se solicita, que “deberá acreditarse al registrador el interés legítimo que lo justifique” y que la publicidad proporcionada  se limitará a la fecha desde que los índices constan debidamente informatizados.

Comentario: Importante resolución en cuanto aborda por primera vez que sepamos, un problema que se da en los Registro Mercantiles cuando la solicitud de publicidad formal no se hace indicando el nombre de la sociedad, sino la identidad de una persona que supuestamente es administrador o apoderado.

Sobre ello tiene razón el registrador cuando dice que los únicos índices de llevanza obligatoria en el RM son los que se ordenan por denominaciones sociales. Pero también tiene razón la DG cuando indica que la previsión reglamentaria ha quedado desbordada por la realidad de los hechos y por las aplicaciones informáticas usadas en los programas registrales.

Hoy día es perfectamente posible la búsqueda por apoderados o administradores, siempre que se den los datos de identificación por CIF o NIF, para evitar posibles confusiones. Por tanto el denegar la publicidad formal por certificación de los datos solicitados, supondría una infrautilización de las posibilidades de publicidad del contenido del Registro Mercantil.

Por tanto, tras esta resolución, es posible para todos los registros mercantiles el expedir una certificación de su contenido cuando los datos que se dan no lo son de la denominación de la sociedad, sino de la identidad de una persona física o jurídica. Ahora bien siguiendo la doctrina de la DG siempre será necesario que se acredite el interés legítimo y que por parte del registro se tenga la prevención de indicar que la publicidad sólo abarca desde el año 1990 y que se da sujeta a la limitación de que los índices, por no ser los de llevanza obligatoria y por su carácter informático pudieran no ser totalmente fiables por identidad de apellidos entre dos personas o por error en el suministro del NIF o CIF respecto del cual deba hacerse la búsqueda.

Aunque la DG habla de “acreditar” el interés legítimo entendemos que ello quedará al arbitrio del registrador siendo suficiente, en la mayor parte de los casos con que simplemente se manifieste. Ni que decir tiene que este interés legítimo no será necesario ni acreditar ni justificar cuando la publicidad formal se solicite por los órganos jurisdiccionales o administrativos en ejercicio de sus propias competencias. (JAGV)

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125.() LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES EN ACUERDO TRANSACCIONAL HOMOLOGADO JUDICIALMENTE

Resolución de 1 de marzo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la registradora de la propiedad interina de Rivas-Vaciamadrid a inscribir una transacción homologada judicialmente.

Reitera contenido de la Resolución de 16 de febrero de 2017 (BOE 8 de marzo de 2017), número 100 de este mismo Informe. (JAR)

 

126.() INSCRIPCIÓN DE APODERAMIENTO. SOCIEDAD CON OBJETO PROFESIONAL DISUELTA DE PLENO DERECHO. RECTIFICACIÓN O REACTIVACIÓN.

Resolución de 2 de marzo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil y de bienes muebles de Burgos a inscribir una escritura de apoderamiento.

Hechos: El problema planteado por esta resolución se limita a si es posible la  inscripción del apoderamiento de una  sociedad que tiene por objeto  «el asesoramiento, estudio, confección y realización de toda clase de proyectos urbanísticos, mediante la intervención de los titulares correspondientes cuando sea preceptivo», cuando la sociedad ha sido disuelta por  no haberse adaptado a la Ley 2/2007, de 15 de marzo, de sociedades profesionales.

El interesado recurre diciendo que la sociedad nunca ha tenido ni ejercido actividad profesional y que por ello debe ser revocada la decisión del Sr. Registrador en cuanto a la disolución de pleno derecho de la Sociedad.

Doctrina: La DG confirma la nota de calificación.

Reitera su doctrina acerca de la disolución de pleno derecho de las sociedades con objeto profesional,  y a su posible reactivación mediante  la prestación de un nuevo consentimiento contractual por los socios que entonces ostenten dicha condición de conformidad con el artículo 223 del Código de Comercio. Y por supuesto respecto de la solicitud del interesado de dejar sin efecto el asiento de disolución de la sociedad, no accede a ello sin perjuicio de poderse instar por el interesado, conforme a las reglas generales la rectificación del registro con la conformidad del registrador.

Comentario: Una nueva resolución sobre la disolución de pleno derecho de las sociedades con objeto profesional. La DG reitera su doctrina y por nuestra parte también reiteramos nuestra opinión que ante objetos que no sean lo suficientemente claros del carácter profesional de la sociedad lo prudente y adecuado es abstenerse de disolver, sin perjuicio de notificar al interesado que para el despacho de su escritura, si la sociedad no es profesional,  será necesario que indique de forma expresa que el objeto de la sociedad es el de la mediación o intermediación. Así se evitarán posibles perjuicios y rectificaciones  de inscripciones practicadas o la necesidad de nuevos otorgamientos con las dificultades o gastos que ello puede suponer.(JAGV)

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127.** OBRA NUEVA. DUDAS DE IDENTIDAD PARA HACER CONSTAR LAS COORDENADAS Y LA GEORREFERENCIACIÓN

Resolución de 2 de marzo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de La Rinconada, por la que se suspende la inscripción de una escritura de declaración obra nueva terminada.

Supuesto de hecho. Es objeto del recurso decidir si es inscribible una escritura de declaración de obra nueva terminada manifestando la registradora dudas de identidad de la finca para hacer constar las coordenadas de la superficie de parcela ocupada, así como la necesaria previa georreferenciación de la parcela.

Doctrina de la Resolución.

1 Alcance de la obligación de georreferencia el suelo ocupado: El artículo 202 LH proclama “de manera general, clara y sin excepciones, que la porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica.

Este requisito se aplica a cualquier inscripción que se pretenda a partir del día 1 de noviembre de 2015, fecha de la plena entrada en vigor de la Ley 13/2015, pero sólo exigible en los casos en que la edificación se encuentre finalizada, momento en el que podrán determinarse efectivamente las coordenadas de la porción ocupada por la misma en dicha realidad extrarregistral.

.2 ¿La georreferenciación del suelo ocupado exige siempre la delimitación georreferenciada de la finca sobre la que se ubica la edificación, instalación o plantación? NO. Sólo será preciso cuando, por existir dudas fundadas de identidad, deba acreditarse ante el registrador que la porción de suelo ocupada por la edificación, instalación o plantación está dentro del perímetro de la finca (cfr. Resoluciones 28 de septiembre de 2016 ó 6 de febrero de 2017), dudas que en este caso no se han expresado.

3 Delimitación de las posibles dudas: Las dudas han de referirse a que (i) la representación gráfica coincide en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, (ii) a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas (iii) o a que se esté encubriendo un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidades hipotecarias. En cualquier caso el juicio de identidad no puede ser arbitrario o discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados.

4 Casuística sobre las dudas de identidad: La Resolución entra en el examen de una serie de casos que son útiles porque objetivan una materia que tiene un acusado ingrediente subjetivo:

(I) No cabe argumentar como objeción la existencia en el Registro de una nota marginal caducada relativa a un expediente de reparcelación, pues carece de virtualidad jurídica y no debe ser tomada en consideración para la calificación.

(ii) No cabe alegar la existencia de un posible título reparcelatorio porque no produce el cierre del Registro hasta que se inscriba con la consiguiente cancelación de las fincas de origen.

(iii) No cabe alegar la posible invasión -no acreditada- del dominio público (199LH), pues “de las circunstancias del expediente no resulta acreditada gráficamente la invasión de dominio público, sino una mera sospecha o indicio”.

(iv) Además, tampoco consta en qué forma afectaría la inscripción de la georreferenciación que se pretende a las fincas colindantes, o qué elementos o circunstancias fácticas de las mismas se vería afectadas (situación, linderos, etc).

 (v) Sí cabe alegar, como sucede en el caso cuestionado, las dudas de identidad de la parcela catastral y de la finca registral teniendo en cuenta las siguientes circunstancias: a) que se altera la naturaleza de la finca, inscrita como rústica y ahora se dice urbana, pero sin acreditar ni coincidir la nomenclatura y el número de población de la calle en que se ubica. b) Se alteran superficie y linderos.

5 Reiterando el criterio de anteriores resoluciones, manifiesta que la forma de acreditar las coordenadas georreferenciadas en el caso de la porción de suelo ocupada está más suavizada que en otros supuestos, y en este sentido:

(i) No precisa ser aportada la georreferencia necesariamente en el concreto formato GML exigido por la Resolución Conjunta de 26 de octubre de 2015.

(ii) Igualmente será válida la aportación de una representación gráfica de la porción de suelo ocupada realizada sobre un plano georreferenciado o dentro de una finca georreferenciada, aunque no se especifiquen las coordenadas concretas de aquélla.

 En estos casos, las coordenadas podrán resultar por referencia o en relación a las del plano o finca sobre el que se representa la edificación, quedando suficientemente satisfecha la exigencia del artículo 202 de la Ley Hipotecaria, si bien en este caso el formato aportado deberá permitir la remisión de la información al Catastro en los términos previstos en el punto sexto de la citada Resolución Conjunta de 26 de octubre de 2015.

(iii) En el caso de edificaciones cuya geometría conste previamente en la cartografía catastral, el registrador podrá tomar las coordenadas directamente de la Sede Electrónica del Catastro utilizando el servicio habilitado para ello.

(iv) La obligada georreferenciación de la superficie de suelo ocupada por cualquier edificación (aun cuando habrá de ser preceptivamente comunicada por los registradores al Catastro) no afecta propiamente al concepto ni al proceso de «coordinación geográfica» entre la finca registral y el inmueble catastral, ya que el atributo de «finca coordinada» o «finca no coordinada» se califica y predica respecto del contorno perimetral de la finca, es decir, su ubicación y delimitación geográfica, con independencia de los elementos físicos que puedan materialmente estar ubicados en el interior de la finca así delimitada, y por supuesto, con independencia también de las titularidades jurídicas que recaigan sobre ella. (JAR)

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128.** EXCESO DE CABIDA MEDIANTE ACTA DE NOTORIEDAD. DERECHO TRANSITORIO. CITACIÓN COLINDANTES. DUDAS DE IDENTIDAD

Resolución de 6 de marzo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Granada n.º 5, por la que se suspende la inscripción de la declaración de un exceso de cabida. 

Hechos: se presenta acta de notoriedad complementaria a un título público de adquisición solicitando la inscripción de un exceso de cabida superior al diez por ciento de la cabida inscrita sobre una finca procedente por segregación.

La registradora se opone a la inscripción por no constar la notificación a los colindantes y por tener dudas de identidad de la finca al proceder la misma por segregación de otra estando, por tanto, su superficie determinada desde el origen.

La Dirección General confirma la calificación. En esta resolución interesa destacar los siguientes aspectos:

Primero.- Normativa aplicable. En el caso resuelto, el asiento de presentación se extendió tras la entrada en vigor de la Ley 13/2015 pero el procedimiento notarial se inició en fecha anterior (en 2014).

Según la Disposición Transitoria Única de la Ley 13/2015, de 24 de junio, “Todos los procedimientos regulados en el Título VI de la Ley Hipotecaria, así como los derivados de los supuestos de doble inmatriculación que se encuentren iniciados a la fecha de entrada en vigor de la presente Ley, continuarán tramitándose hasta su resolución definitiva conforme a la normativa anterior. A efectos de la inmatriculación a obtener por el procedimiento recogido en el artículo 206, sólo se tendrá dicho procedimiento por iniciado si a la fecha de entrada en vigor de la presente Ley estuviese presentado el título público inmatriculador en el Registro de la Propiedad.

 A la vista de esta Disposición, procede distinguir:

– Si se trata de una pretensión de inmatriculación al amparo del anterior artículo 205 LH: es aplicable la nueva regulación resultante de la Ley 13/2015.

– Si, como ocurre en el presente caso, se trata de un procedimiento distinto de los de inmatriculación iniciado antes de la entrada en vigor de la Ley 13/2015 (1 de noviembre de 2015): se aplica la normativa anterior incluso cuando la documentación con la que se concluya el procedimiento se presente en el Registro con posterioridad al 1 de noviembre de 2015. En consecuencia, se estima aplicable el párrafo 1º del artículo 298.3 RH.

Segundo.- La intervención de los titulares de las fincas colindantes.

a) La necesaria participación de los titulares de predios colindantes. Señala la Resolución que: “la participación de los titulares de los predios colindantes a la finca cuya cabida se rectifica reviste especial importancia por cuanto son los más interesados en velar que el exceso de superficie de la finca concernida no se haga a costa, o, en perjuicio de los fundos limítrofes. Por eso constituye un requisito capital que se les brinde de un modo efectivo esa posibilidad de intervenir en el expediente. En caso contrario se podría producir un supuesto de indefensión”.

b) Forma de la notificación. Es aplicable el artículo 202 RN y la doctrina contenida en la de 5 de marzo de 2012 según la cual: “”…siempre que se cumplan los procedimientos establecidos en el precepto (202 RN), ya se haga la entrega de la documentación objeto de notificación personalmente o a través del servicio de Correos, ya se constate la negativa a la recepción, o en su caso (si en el domicilio que corresponda no hay persona idónea para recibirla) se lleven a cabo los dos intentos infructuosos de entrega de la cédula de notificación (uno de ellos por el notario de forma personal), ha de tenerse por efectuada la notificación. Es decir, con carácter general basta con asegurar la posibilidad razonable de que el notificado pueda informarse y conocer el contenido de lo que haya de comunicársele, sin que se exija o se imponga el resultado de que tenga un conocimiento efectivo. En los casos de negativa a la recepción del documento por persona idónea, la falta de entrega del mismo es imputable al destinatario, por lo que esta circunstancia no debe impedir la eficacia de la actuación objeto de comunicación. Sin embargo, esta regla general puede tener excepciones si la norma que regula la materia, de la que emana el requisito de la notificación exige, en caso de que no haya sido posible la entrega, la cumplimentación de otras actuaciones, principalmente, la notificación edictal (…)”.

Tercero.- Las dudas de identidad de la finca, al tratarse, en el caso resuelto de una finca procedente por segregación. El Centro Directivo reitera su doctrina sobre lo que debe entenderse por exceso de cabida frente a lo que es propiamente una inmatriculación y que las dudas del registrador – que no podrán ser arbitrarias, genéricas o meramente temerarias – pueden y, deben, generar una calificación negativa.

a) La regla general.- Tratándose de una finca formada por segregación, la regla general es que se estima que debe tener una cabida necesariamente determinada, razón por la cual, la normativa vigente contempla el supuesto de previa segregación como motivo suficiente, por sí mismo, para albergar dudas fundadas acerca de si la nueva medida pretendida para la porción segregada, cualquiera que sea su magnitud relativa con respecto a la que consta inscrita, perteneció siempre a la finca de la que se predica (la segregada), o, en realidad, pertenece a otra finca (el resto de matriz o colindantes).

b) Por excepción a la regla anterior, se ha admitido la posibilidad de declarar excesos de cabida en fincas procedentes de segregación, cuando la finca consta inscrita en tales términos que no permiten dudar de ese exceso. Así ocurre, por ejemplo, cuando los linderos que constan en la inscripción y en el título son fijos. (ER).

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129.** DESISTIMIENTO DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN

Resolución de 6 de marzo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad accidental de Sabadell n.º 4, por la que se deniega el desistimiento de un asiento de presentación. 

Hechos: la Notaría autorizante presenta en el Registro de modo telemático una escritura de elevación a público de acuerdos sociales por el que se amplía el capital de una sociedad y, como consecuencia de dicho aumento, se aportan varias fincas. El aportante solicita, mediante instancia privada con firmada legitimada, el desistimiento del asiento de presentación.

El Registrador deniega el destisimiento por ser ésta solicitado sólo por el transmitente – aportante de modo que si se accediese al desistimiento se causaría un perjuicio para el adquirente que no ha prestado su consentimiento.

La Dirección General, tras reconocer que la regla general en nuestro sistema es que la actuación del registrador sea rogada, interpreta el artículo 433 RH, el cual, permite que el desistimiento sea solicitada por “el presentante o los interesados” y concluye señalando que: “Respecto del concepto de «interesado», debe entenderse que lo es el interesado por cuya orden actúe el presentante, dado que, si el desistimiento puede solicitarlo el presentante, que de conformidad con el artículo 39 del Reglamento Hipotecario se considera comprendido en el apartado d) del artículo 6 de la Ley Hipotecaria, conforme al cual ostenta la representación de cualquiera de los citados en el mismo artículo, es evidente que también el representado puede solicitarlo. Pero para ello será preciso, en el presente expediente, que se acredite que el presentante es representante únicamente del transmitente y no del adquirente. En defecto de esta acreditación se requiere el consentimiento de todos los interesados”.

En consecuencia, desestima el recurso. (ER)

130.** DIVISIÓN MATERIAL Y EXTINCIÓN DE CONDOMINIO: LICENCIA O DECLARACIÓN ADMINISTRATIVA DE PRESCRIPCIÓN.

Resolución de 7 de marzo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Albacete n.º 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de división material y extinción de condominio.

Hechos: Se presenta una escritura pública otorgada el 31 de marzo de 1989 por la que se  procede a la división material de finca y extinción de condominio.

La registradora suspende la inscripción por el siguiente defecto: No se protocoliza ni acompaña licencia de segregación, tal como exige la normativa vigente, sino un informe emitido por la Gerencia Municipal de Urbanismo de 2014, en el que se hace constar que “resulta indivisible la finca propiedad de la solicitante y no se puede otorgar licencia de segregación sobre la misma”.

Los recurrentes alegan que en la documentación presentada se demuestra que formaron por división las dos nuevas fincas y las mismas catastradas y a nombre cada una de su respectivo propietario, teniendo hoy la consideración de suelo urbano en que existen construcciones por las que se tributa el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, para cuya división no se obtuvo licencia municipal y por el tiempo transcurrido ha caducado la acción de la Administración para restablecer la legalidad urbanística, citando expresamente la doctrina de la Resolución de la  Dirección General de 17 de octubre de 2014, a la que haremos referencia con posterioridad.

La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora.

Para ello, comienza haciendo referencia a toda la normativa que exige para inscribir las segregaciones que se acredite el otorgamiento de licencia o su declaración municipal de innecesariedad citando  el apartado 2 del artículo 26 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, el artículo 165 del Decreto Legislativo 1/2010, de 18 de mayo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística de Castilla-La Mancha y el artículo 78 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística.

Todo ello hace que el Registro de la Propiedad se conciba como instrumento fundamental en el control preventivo de la irregularidad urbanística, concretándose respecto de los actos de parcelación, en la exigencia de acreditación de la licencia o declaración de innecesariedad, actuación, en principio independiente, del tipo de documento público en que se formalice el acto de parcelación, notarial, judicial, o administrativo.

A continuación, hace referencia a el problema de derecho intertemporal que se plantea cuando se presenta en el Registro, en este caso el año 2016, un documento público que acredita la práctica de una división realizada con anterioridad a la legislación vigente y que se produjo en fecha, en que la legislación aplicable no exigía licencia para las mismas o que, exigiéndola, no resulta acreditada, pero puede considerarse prescrita la facultad de restablecimiento de legalidad urbanística, al menos, a efectos registrales.

Nuestro Centro Directivo, interpretando la jurisprudencia del Tribunal Constitucional y del Tribunal Supremo relativa a la retroactividad de la ley, ha señalado que el problema de derecho intertemporal  en el caso concreto que nos ocupa debe resolverse en el sentido de que la segregación es un acto jurídico cuya inscripción queda sujeta a los requisitos impuestos por las normas de carácter registral vigentes en el momento de presentar la escritura o la sentencia en el Registro, aunque el otorgamiento de aquélla se haya producido bajo un régimen normativo anterior –cfr. disposición transitoria cuarta del Código Civil–.

 Lo anterior deberá conciliarse con los efectos jurídicos de los actos de segregación o división conforme a la legislación material vigente a la fecha en que se produzcan, ya que el hecho de que tales efectos no se hayan consumado es presupuesto, para la aplicación excepcional de la retroactividad.

Asimismo, hace referencia a su Resolución de fecha 17 de octubre de 2014 que reconoció la analogía en la admisión de la vía de la prescripción acreditada para inscribir no sólo edificaciones, sino también divisiones o segregaciones antiguas, aplicable también en cuanto a las cautelas y actuaciones que de oficio ha de tomar el registrador, con carácter previo y posterior a la práctica del asiento, debiendo de constatar que haya prescrito la posible infracción y  además, no sea posible ya el ejercicio de potestades de protección de la legalidad urbanística que hubiera podido infringirse.

 Las cautelas desde el punto de vista de la protección de legalidad urbanística y la información a terceros se basarán en la comunicación posterior a inscripción que hará el registrador tanto al Ayuntamiento como a la Comunidad Autónoma, con constancia en el asiento y en la publicidad registral, como prevén los artículos 28.4 y 65.3 de la Ley estatal de Suelo, salvo que, como dispone el propio precepto se haya practicado previamente alguna medida cautelar acordada por la Administración.

La doctrina anterior permite compatibilizar:

 – el reconocimiento de los derechos adquiridos válidamente por los propietarios y, en principio, consolidados desde un punto de vista urbanístico

 – con la función preventiva que desempeñan tanto notarios como registradores en el control de legalidad urbanística de los actos de parcelación.

Tal labor preventiva se concreta, como se ha expuesto anteriormente, en la acreditación del título administrativo habilitante previsto en la respectiva legislación aplicable para la división o segregación documentada en la escritura, título que será ordinariamente la licencia de parcelación, pero también aquél por el que, sin denegarla, el órgano administrativo competente declare la improcedencia de conceder licencia al acto de segregación por haberse formalizado con anterioridad a la normativa vigente y haber transcurrido los plazos de restablecimiento de la legalidad.

 Declaración administrativa que no resulta acreditada en el presente supuesto, por lo que procede  a confirmar la calificación, de modo que las alegaciones de los recurrentes respecto a la antigüedad de la parcelación deberán ventilarse en el seno del procedimiento administrativo y, en su caso, contencioso-administrativo. (MGV)

131.* ACCIÓN DE DIVISIÓN DE COSA COMÚN EN REBELDÍA PROCESAL PLAZOS PARA LA INSCRIPCIÓN.

Resolución de 7 de marzo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación realizada por el registrador de la propiedad de Leganés n.º 2, relativa a un testimonio emitido por letrada de la Administración de Justicia.

Hechos: Se presenta en el registro testimonio de sentencia firme dictada en el seno de un procedimiento en el que se dirimía un proceso judicial de disolución de la comunidad existente entre dos personas respecto de una finca registral y en la que la finca se adjudica a la parte demandante siendo la parte demandada declarada en rebeldía procesal.

El registrador suspende la inscripción basándose en la existencia de dos defectos:

  1. Por no constar las circunstancias personales del demandante.
  2. Y porque al haber sido dictada la sentencia en rebeldía de la parte demandada no consta que haya transcurrido el plazo máximo previsto en la Ley para la revisión de la sentencia.

En cuanto al primer defecto es objeto de subsanación por el recurrente y en cuanto al segundo alega que el registrador aplica el art 502.2 LEC y por tanto un plazo de 16 meses de suspensión desde la notificación de la sentencia sin tener en cuenta la jurisprudencia relativa a la situación de rebeldía procesal cuando se produce de modo voluntario y sin que haya habido ningún supuesto de fuerza mayor que haya impedido al demandado personarse en el proceso.

La Dirección General  desestima el  recurso y confirma la calificación impugnada, diciendo que la cuestión que se plantea en este expediente relativa a si es inscribible un testimonio de una sentencia de ejercicio de la acción de división de cosa común dictada en rebeldía procesal de uno de los demandados, sin que conste el transcurso de los plazos indicados por la Ley de Enjuiciamiento Civil para el ejercicio de la acción de rescisión, pese a constar en el propio testimonio la firmeza de la misma, ha sido ya resuelta por la misma de forma uniforme al entender que dictada una sentencia en rebeldía procesal de los demandados resulta de aplicación lo dispuesto en el artículo 524.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, del que se deriva que aun cuando conste acreditado en tiempo y forma la firmeza de la resolución ,es preciso que, además de ser firme, haya transcurrido el plazo del recurso de audiencia al rebelde.

La Ley de Enjuiciamiento Civil señala tres plazos de caducidad para el ejercicio de la acción de rescisión de las sentencias dictadas en rebeldía, a contar desde la notificación de la sentencia:

  • El primero, de veinte días, para el caso de que dicha sentencia se hubiera notificado personalmente;
  • El segundo plazo de cuatro meses, para el caso de que la notificación no hubiera sido personal,
  • y un tercer plazo extraordinario máximo de dieciséis meses para el supuesto de que el demandado no hubiera podido ejercitar la acción de rescisión de la sentencia por continuar subsistiendo la causa de fuerza mayor que hubiera impedido al rebelde la comparecencia.

 El transcurso de los plazos indicados ha de resultar del propio documento presentado a la calificación o bien de otro documento que lo complemente, indicando la imposibilidad de ejercicio del procedente recurso por transcurso del plazo aplicable al supuesto concreto.

 En la sentencia presentada no constaba nada  sobre el transcurso de los plazos para el ejercicio de la acción de rescisión a que se refieren los artículos 501 y 502 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ni sobre la forma ni efectividad de las notificaciones a partir de las cuales se cuentan dichos plazos, circunstancias, todas ellas  esenciales para la calificación del registrador, puesto que según el artículo 524 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, mientras quepa la acción de rescisión, la sentencia dictada no es inscribible sino solamente susceptible de anotación preventiva. (MGV)

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132.* EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA REANUDAR EL TRACTO. ADQUISICIÓN DIRECTA DEL TITULAR REGISTRAL O HEREDEROS

Resolución de 8 de marzo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad accidental de Ponferrada n.º 3, por la que se suspende la inscripción del testimonio de un auto judicial dictado en procedimiento de reanudación del tracto sucesivo interrumpido.

Hechos:

Se trata de un auto judicial dictado en un procedimiento de reanudación del tracto sucesivo interrumpido.

La finca consta inscrita a nombre de A, casado con B, con carácter presuntivamente ganancial.

Los promotores adquirieron la finca de B por documento privado de fecha 20 de mayo 2003, que es la única heredera de A.

También consta que B está ya fallecida y que le sucede una sobrina.

La registradora considera que no existe una verdadera interrupción del trato sucesivo ya que al existir un heredero, lo adecuado sería que éste eleve a público el contrato privado de compraventa, llevado a efecto en su día entre los titulares registrales y los promotores del expediente de domino.

Los recurrentes entienden que sí que existe interrupción del tracto al no ser los interesados en la inscripción causahabientes de los titulares registrales ya que ellos adquirieron la finca de B, que no era titular registral del 100 por 100 de la propiedad, sino únicamente del 50 por 100, habiendo adquirido el otro 50 por 100 por herencia de su esposo, sin haber efectuado título notarial o judicial al efecto y sin, por tanto, haber inscrito su pleno dominio en el Registro de la Propiedad.

La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora, para ello considera que en primer lugar hay que determinar la normativa aplicable al supuesto de hecho, ya que pese a ser un documento presentado en el Registro  con posterioridad a la entrada en vigor de la Ley 13/2015, de 24 de junio (el 1 de noviembre de 2015), debe aplicarse la disposición transitoria única que establece que los expedientes regulados en el título VI de la Ley Hipotecaria iniciados en el momento de la entrada en vigor de la citada norma deberán continuar su tramitación conforme a la normativa anterior. Siéndole por tanto de aplicación la norma contenida en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria, según la redacción anterior a la expresada Ley de reforma, y sus concordantes del reglamento de desarrollo.

 En lo que respecta del fondo del asunto parte la DG de su doctrina reiterada en la materia por la que el auto recaído en expediente de dominio para reanudar el tracto sucesivo interrumpido es un medio excepcional para lograr la inscripción de una finca a favor del promotor,  por una triple razón:

a) porque contra la regla básica de nuestro sistema que exige para la rectificación de un asiento el consentimiento de su titular o una resolución judicial dictada en juicio declarativo contra él entablado, dicho auto puede provocar la cancelación de un asiento sin satisfacer ninguna de esas dos exigencias;

b) porque contra la presunción, a todos los efectos legales, de existencia y pertenencia del derecho inscrito a favor del titular registral, se va a posibilitar una declaración dominical contraria al pronunciamiento registral en un procedimiento en el que no ha de intervenir necesariamente el favorecido por dicho pronunciamiento, y

c) porque contra la exigencia de acreditación fehaciente del título adquisitivo para su acceso al Registro, se posibilita la inscripción en virtud de un auto que declara la exactitud del título adquisitivo invocado por el promotor.

Este carácter excepcional justifica que el registrador deba de llevar a cabo una comprobación minuciosa del cumplimiento de los requisitos y exigencias legalmente prevenidas, a fin de evitar la utilización de este cauce para la  indebida apropiación de derechos de terceros o para la elusión de las obligaciones fiscales.

Por lo anterior su normativa es objeto de interpretación restrictiva, y en especial de las que definen la propia hipótesis de interrupción de tracto, de modo que sólo cuando efectivamente concurra esta hipótesis y así resulte del auto calificado, puede accederse a la inscripción.

Nuestro Centro Directivo entiende que no hay verdadera interrupción del tracto cuando los promotores adquirieron del titular registral o de sus herederos. Esta doctrina, ha sido elevada a rango legal por la Ley 13/2015, de 24 de junio, que da nueva redacción al artículo 208 de la Ley Hipotecaria cuya regla primera prevé que «no se entenderá producida la interrupción del tracto sucesivo cuando la persona a cuyo favor haya de practicarse la inscripción haya adquirido su derecho directamente del titular registral o sus herederos».

Sí que existiría tal interrupción cuando existan varios títulos pendientes de inscripción  y también cuando el promotor del expediente haya adquirido, no de todos, sino sólo de alguno o algunos de los herederos del titular registral.

Sin embargo, en el presente caso, la adquisición por los promotores se realiza de la única heredera del titular registral, concurriendo la circunstancia de que, además, es también titular con carácter presuntivamente ganancial de la finca. Sin que se aprecie ni se haya invocado, la existencia de una dificultad extraordinaria para la elevación a público de la documentación, sino justo lo contrario, al expresarse en el auto quién ha sucedido a la titular que otorgó el documento privado de compraventa, por lo que consta identificada quién debe proceder a dicha elevación a público del documento privado de adquisición de los promotores.

Esta doctrina no queda modificada por el hecho de que el auto entienda justificada la reanudación del tracto interrumpido ya que el deber del registrador de cumplir las resoluciones judiciales que sean firmes no excluye que el mismo sea competente para calificar la congruencia de la resolución judicial con el procedimiento seguido (cfr. artículo 100 del Reglamento Hipotecario) a efectos de su acceso a los asientos registrales lo que no se ha producido en el caso estudiado.(MGV)

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133.** ACEPTACIÓN Y ADJUDICACIÓN DE LEGADO

Resolución de 9 de marzo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Badajoz n.º 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de aceptación de legado y adjudicación de bienes de herencia.

Supuesto de hecho.

Se cuestiona la inscripción de dos escrituras de entrega de legados en las que concurren las siguientes circunstancias: son otorgadas por los legatarios sin intervención de los herederos, alegándose que las herencias están distribuidas totalmente en legados. Se da la circunstancia de que en los testamentos se dispuso, junto con los legados, una institución residual de heredero “en el remanente”. Los herederos nombrados renunciaron las herencias y también lo hicieron los sustitutos vulgares que se habían previsto.

¿Cabe entender que las herencias están distribuidas en legado totalmente cuando hay una institución de heredero “en el remanente”? NO.

¿Pueden los legatarios tomar por su propia hereditaria los bienes legados en el presente caso? NO.

No obstante las renuncias de herederos y sustitutos ¿es necesario probar que no hay más sustitutos que los renunciantes? SI.

¿Habiendo autocontrato es preciso incluirlo expresamente en el juicio notarial de suficiencia del poder? SI.

Doctrina de la Resolución.

1 La institución de heredero “en el remanente” obliga a que se tenga que acreditar cumplidamente que toda la herencia está distribuida en legados, no bastando la afirmación de los otorgantes para desvirtuar lo dispuesto por el testador. “Debe tenerse en cuenta que (…) la causante ordenó en su testamento un llamamiento a título de herencia en el remanente, por lo que no hay base alguna para especular, tal y como hace el recurrente y al menos en el reducido marco en el que se desenvuelve el recurso contra la calificación registral, que la herencia se ha distribuido íntegramente en legados”.

2 Los legatarios no pueden tomar por su propia autorizada posesión de los bines legados y hacerse la entrega de los mismos, pues “según el artículo 885 del Código Civil, «el legatario no puede ocupar por su propia autoridad la cosa legada, sino que debe pedir su entrega y posesión al heredero o al albacea, cuando éste se halle autorizado para darla». Así pues, conforme el artículo 885 del Código Civil, el legatario, por regla general, no puede ocupar por sí la cosa legada, debiendo exigir tal entrega al albacea facultado para la misma o a los herederos”.

En el presente caso no hay albaceas facultados para ello, de modo que, si no hay herederos testamentarios por haber renunciado, lo procedente es nombrar herederos abistentasto, que serán los que deban entregar los legados por aplicación de “la regla general de que la entrega deben hacerla los herederos, salvo que se acreditase de forma indubitada que toda la herencia se ha distribuido en legados”.

3 Sobre la prueba de la inexistencia de otros sustitutos además de los renunciantes: la solución parte de si el llamamiento ha sido o no efectivo, pues, “cuando comparecen sustitutos descendientes, siendo efectivo el llamamiento sustitutorio (…) no es necesario acreditar que haya más descendientes” (RRDGRN de 4 de mayo de 1999 y 29 de enero de 2016)., no puede ser estimada la exigencia de que debe acreditarse la inexistencia de otros descendientes a los designados en los respectivos testamentos, toda vez que ello conduciría a la ineficacia de todo testamento como título sucesorio si no va acompañado de un acta acreditativa de la inexistencia de otros herederos que los nombrados en el propio testamento, consecuencia ésta que aparece contradicha en la propia regulación legal (cfr. artículo 14 de la Ley Hipotecaria).

En el presente caso el llamamiento no ha sido efectivo, sin embargo, pues no comparece ninguno de los sustitutos previstos y se manifiesta que no hay otros que los renunciantes, caso en el que habrá que acreditar que los pretendidos sustitutos son los únicos que hay y que, a su vez, no tienen persona alguna que pueda sustituirles. Es esa renuncia, como incompleta, el defecto que se señala en la calificación.

En cuanto a los medios de prueba posibles, como han señalado las RRDGRN

de 1 de marzo de 2014 y 29 de enero y 6 de junio de 2016), resulta especialmente hábil como medio de prueba el acta de notoriedad tramitada conforme al Reglamento Notarial (párrafos tercero y cuarto del artículo 82 del Reglamento Hipotecario), sin perjuicio de que sean posibles otros medios para acreditar la inexistencia de sustitutos, “entendiendo actualmente este Centro Directivo que pudiera admitirse incluso la realizada por los albaceas atendiendo a las circunstancias concurrentes en cada caso. (cfr. Resolución de 30 de septiembre de 2013)”.

4 En relación con la autocontratación y el conflicto de intereses reitera la doctrina de la RDGRN de 13 de febrero de 2012, en el sentido de que (i) la autocontratación, si hay riesgo de conflicto de intereses, debe entrar siempre en el ámbito de la calificación registral, por lo que (ii) a efectos de la calificación de la congruencia, siempre será necesario que, en caso de resultar conflicto de intereses del contenido del título, conste la expresión, por parte del notario, de la existencia de la licencia, autorización o ratificación del «dominus negotii».

Comentario.

Únicamente destacar que la DGRN reitera su doctrina sobre la entrega de legados, materia sobra la que ha tratado en los últimos tiempos en varias resoluciones.

La regla general es que el legatario no puede por su propia autorizada tomar posesión de los bienes legados salvo que esté expresamente autorizado por el testador y siempre que no haya legitimarios interesados en la herencia, cuya participación en la entrega es obligada.

Tampoco pueden intervenir unilateralmente los prelegatarios aunque, según la doctrina científica y la de esta Dirección General (cfr. Resoluciones de 28 de abril de 1876 y 18 de julio de 1900), tal entrega no es necesaria en el caso de que se trate de un prelegatario que a la vez sea el heredero único, pues, si existen otros herederos (cfr. Resolución de 25 de septiembre de 1987), no puede uno solo de ellos (sin constarle la renuncia de los demás) hacer entrega del legado. (JAR).

134.*** EJECUCIÓN DIRECTA SOBRE BIENES HIPOTECADOS. SOBRANTE Y ACREEDORES POSTERIORES A LA NOTA / CERTIFICACIÓN CARGAS.

Resolución de 9 de marzo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 11 a inscribir el testimonio de un decreto de adjudicación y un mandamiento de cancelación de cargas dictados en un procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados. (ACM)

HECHOS: En un procedimiento judicial de ejecución hipotecaria existen otros acreedores posteriores a la nota de expedición del certificado de cargas que no han comparecido.

La finca se adjudica al acreedor hipotecario por una cantidad que no excede del total de responsabilidad hipotecaria en su conjunto, pero sí hay exceso de imputación en el importe por intereses de demora.

– La REGISTRADORA califica negativamente, señalando, conforme a los Arts. 132-3 y 4 LH y 692 LEC, que el sobrante (exceso de imputación, no puede compensarse con otros conceptos) debe ponerse a disposición de los acreedores posteriores, aunque hayan anotado después de haberse expedido la Certificación de cargas.

  – El PROCURADOR del Banco ejecutante recurre arguyendo que solo debe consignarse el sobrante a favor de los acreedores anteriores a la nota expresiva de la certificación de cargas, no a los posteriores, que conociendo el procedimiento y pudiendo comparecer en él, no lo han hecho. En consecuencia el acreedor puede destinar ese sobrante a satisfacer el importe total de su deuda (Art. 692 “in fine” LEC) cuando el propietario del bien es el propio deudor.

    – La DGRN estima el recurso y revoca la calificación, reiterando el “obiter dicta” que formuló en las Res DGRN de 11 de marzo de 2014, de 3 de julio 2015 y de 7 de junio de 2016, por lo que tanto solo tienen derecho a la consignación los acreedores anteriores a la nota de expedición de cargas o bien a los posteriores que se hayan personado voluntariamente en el procedimiento; pero No a los posteriores que no hayan comparecido pues, de lo contrario, se obligaría al Juez a una actitud inquisitiva, que va en contra de las reglas generales del sistema y tener que solicitar nueva certificación registral expedida al tiempo de repartir el sobrante, lo que ningún precepto establece, se precisaría a este efecto que estuviese prevista una norma (los trámites procesales están sujetos a reserva de ley ex art 117 CE-78). Por tanto, si en el proceso de ejecución no se conoce la existencia de tales acreedores posteriores, y el deudor es el titular de la finca, no cabe hablar de sobrante, sino que procedente satisfacer al acreedor ejecutante la totalidad de lo reclamado, aunque exceda de los límites de la responsabilidad hipotecaria por los diferentes conceptos.  (ACM).

135. *** VENTA POR ENTIDAD CONCURSADA, CONCLUIDO EL CONCURSO POR FALTA DE BIENES

Resolución de 10 de marzo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Badajoz n.º 1, por la que se deniega la inscripción de una escritura de compraventa. 

Hechos: mediante auto del mes de marzo de 2016, una sociedad mercantil es declarada en concurso de acreedores acordando el Juez de lo Mercantil, simultáneamente, la conclusión del mismo por insuficiencia de la masa activa así como su extinción y el cierre de la hoja en el Registro Mercantil.

En el mes de julio de 2016, esto es, con posterioridad, la citada sociedad vendió las participaciones indivisas de la finca registral de que era titular. Dichas participaciones se encontraban gravadas con hipoteca y se procedió a la cancelación de las mismas, previa condonación de la parte del crédito no cubierta con el importe de la venta.

En el mes de noviembre de 2016, se dicta providencia –sin que conste su firmeza – y el Juez de lo Mercantil resuelve que. no constando solicitud de reapertura, y dado que el concurso está archivado, carece de competencia para autorizar o refrendar la compraventa de julio de 2016.

 El Registrador inscribe la escritura de cancelación de hipoteca pero califica negativamente la escritura de compraventa por entender que la condonación de parte de la deuda por parte de la entidad acreedora y, consiguiente cancelación de hipoteca, implica la aparición de un “activo sobrevenido” con posterioridad a la declaración de conclusión del concurso por insuficiencia de la masa activa siendo necesario la ratificación de dicha venta por parte del Juez de lo Mercantil ya que, condonada la deuda, la finca, el activo, debería destinarse al pago de los restantes acreedores. Además, se alega la falta de legitimación de los administradores de la sociedad extinguida para el otorgamiento de la escritura de compraventa toda vez que la apertura de la fase de liquidación conlleva el cese de los administradores sociales extinguiéndose su poder de representación.

La Dirección revoca la calificación:

 1) Comienza analizando lo que doctrinalmente se denomina “concursos sin masa”, cuestión que ha sido recientemente tratada en la R. de 14 de diciembre de 2016.

 2) El Centro Directivo considera que en este expediente no se dan los presupuestos para la reapertura del concurso ex artículo 179.2 de la Ley Concursal en la medida en que la cancelación de hipoteca se encuentra dentro de las operaciones liquidatorias que deben llevarse a cabo por la administración de la sociedad toda vez que el acreedor hipotecario no hubiera consentido la cancelación si no hubiera percibido el importe de la venta posterior y ello aunque la venta se haya producido a favor de un tercero y no del propio acreedor.

 3) La extinción de la sociedad: el artículo 178.3 de la Ley Concursal. Dispone el citado precepto que, “3. La resolución judicial que declare la conclusión del concurso por liquidación o por insuficiencia de la masa activa del deudor persona jurídica acordará su extinción y dispondrá la cancelación de su inscripción en los registros públicos que corresponda, a cuyo efecto se expedirá mandamiento conteniendo testimonio de la resolución firme”. Interpretando este precepto señala la DG que: “La definitiva desaparición de la sociedad (…) sólo se producirá cuando la cancelación registral prevista en el citado artículo responda a la situación real; o sea, cuando la sociedad haya sido liquidada en forma y se haya satisfecho a los acreedores y no quede patrimonio sin repartir”. En cuanto a la forma de proceder a la liquidación, la Ley Concursal distingue según el concursado sea persona natural o jurídica:

– Si el concursado es persona natural: el juez designará un administrador concursal que deberá liquidar los bienes existentes y pagar los créditos contra la masa (artículo 176 bis.4).

– Si el concursado fuera persona jurídica: la resolución judicial que abra la fase de liquidación contendrá la declaración de disolución si no estuviese acordada y, en todo caso, el cese de los administradores o liquidadores, que serán sustituidos por la administración concursal, sin perjuicio de continuar aquéllos en la representación de la concursada en el procedimiento y en los incidentes en los que sea parte (artículo 145.3).

 4) ¿Qué ocurre cuando la apertura y la conclusión del concurso se producen de manera simultánea de forma que aún no se ha designado al administrador concursal? La doctrina ha apuntado diversas soluciones que son analizadas en la resolución si bien a juicio del Centro Directivo: “(…) la situación es equiparable a aquellas en que la junta social no ha designado liquidador alguno, lo que por otra parte en este caso no podría efectuarse ya que la sociedad se ha extinguido en sede concursal. La consecuencia ha de ser, por tanto, la conversión automática de los anteriores administradores en liquidadores de forma que el último administrador con cargo inscrito sea quien, actuando como liquidador, mantenga su poder de representación, si bien limitado, como sucede con la personalidad de la sociedad, a las operaciones de liquidación”.

 Por lo tanto,

 1º. El último administrador que conste inscrito tiene capacidad para llevar a cabo las operaciones liquidatorias posteriores

 2º Para la inscripción en el Registro de la Propiedad de las operaciones liquidatorias que afecten a los inmuebles que, como en este supuesto, permanezcan en el haber social será necesario además que se acredite que no se ha solicitado la reapertura del concurso conforme a lo dispuesto en el artículo 179 de la Ley Concursal. En el caso resuelto se cumplen las formalidades necesarias para inscribir las escrituras aunque debe acreditarse la firmeza de la resolución judicial que se pronunciaba sobre la inexistencia de solicitud de reapertura del concurso. (ER)

136.() VENTA POR ENTIDAD CONCURSADA

Resolución de 10 de marzo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Badajoz n.º 1, por la que se deniega la inscripción de una escritura de compraventa. 

Idéntica a la resolución de la misma fecha resumida con el número anterior (135) de este mismo informe. (ER)

 

ENLACES:

INFORME NORMATIVA MARZO 2017 (Secciones I y II BOE)

INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES

TITULARES DE RESOLUCIONES DESDE 2015

POR VOCES PROPIEDAD      POR VOCES MERCANTIL 

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Resoluciones Dirección General de los Registros y el Notariado. Marzo 2017

Hotel Vela de Barcelona. Por Silvia Núñez

 

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