INFORME REGISTROS PROPIEDAD OCTUBRE 2025

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y ANTONIO MANUEL OLIVA IZQUIERDO

REGISTRADORES DE LUGO Y DE TRUJILLO (CÁCERES)

TEMA DEL MES: Por Antonio Oliva Izquierdo. DIEZ RESOLUCIONES ESCOGIDAS.

Sin perjuicio de un resumen más extenso de las mismas que puede consultarse en los Titulares de Resoluciones DGRN y DGSJFP de esta web de Notarios y Registradores, en el presente informe de la Oficina registral del mes de octubre de 2025, se pone de relieve, por su importancia, un breve resumen del contenido de diez Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública publicadas en el Boletín Oficial del Estado entre los meses de junio a julio de 2025:

DESHEREDACIÓN:

Resolución de 6 de mayo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 7 de junio de 2025): Una cosa es que no se exija la prueba de la falta de descendientes de los desheredados y baste una manifestación al respecto, y otra es que, ante la manifestación de los testadores sobre sus descendientes, quepa la mera manifestación en contra hecha por el heredero.

DISPOSICIÓN DE BIENES CONFESADOS PRIVATIVOS:

Resolución de 6 de mayo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 7 de junio de 2025): Según la doctrina de este Centro Directivo (vid. Resoluciones de 13 y 29 de junio de 2023, 5 de marzo de 2024 y 6 de marzo de 2025) la norma del artículo 95.4 del Reglamento Hipotecario es aplicable no sólo a los actos de enajenación del bien inscrito con carácter privativo, sino también a la adjudicación de éste mismo por herencia del cónyuge favorecido por la confesión, toda vez que para destruir la presunción de ganancialidad del artículo 1361 del Código Civil no es suficiente la confesión de un consorte sobre el carácter de la adquisición, pues ésta opera entre cónyuges (artículo 1324 del Código Civil), pero no ante terceros que se pudieran ver afectados, como son los posibles acreedores o legitimarios. En congruencia con ello, disuelta la sociedad de gananciales por fallecimiento del confesante, los actos de disposición necesitarían el consentimiento o la intervención de los legitimarios y a la hora de liquidarla también ésta es preceptiva para la ratificación del carácter privativo en la confección del inventario, a los efectos de quedar salvaguardada la cuantía de su legítima.

OPOSICIÓN A LA GEORREFERENCIACIÓN:

Resolución de 7 de mayo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 7 de junio de 2025): Cuando un particular formula oposición en términos confusos o sin que conste la autenticidad de su identidad, o validez y vigencia de la representación que alegue, o la identificación de cuál es la finca supuestamente invadida y en qué medida concreta, o cualquier otro extremo esencial, el registrador, como trámite para mejor proveer, puede requerirle para que subsane o complete tal escrito de oposición a fin de que el registrador pueda formarse un juicio cabal sobre la efectividad y fundamento de tal oposición y tomar la decisión que corresponda.

CONGRUENCIA DE LA DIVISIÓN HORIZONTAL CON LA DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA SOBRE LA QUE SE PROYECTA:

Resolución de 19 de mayo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 23 de junio de 2025): La propiedad horizontal presupone siempre la previa inscripción del edificio que se divide (artículo 8 de la Ley Hipotecaria). Por tanto, cuando existe discrepancia entre la edificación tal como aparece descrita en el Registro y la que según el título constitutivo del régimen de propiedad horizontal va a ser objeto de división, es precisa la previa inscripción de la correspondiente alteración, pues así lo imponen tanto la concordancia del Registro con la realidad extrarregistral como, de forma más específica, la propia normativa urbanística. Desde la perspectiva del artículo 10 de la Ley sobre propiedad horizontal, aplicable por ser legislación del Estado, debe entenderse, que proporciona plena cobertura legal al artículo 53 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística, al disponer: «Para inscribir los títulos de división horizontal o de modificación del régimen ya inscrito, se aplicarán las siguientes reglas: a) No podrán constituirse como elementos susceptibles de aprovechamiento independiente más de los que se hayan hecho constar en la declaración de obra nueva, a menos que se acredite, mediante nueva licencia concedida de acuerdo con las previsiones del planeamiento urbanístico vigente, que se permite mayor número (…)». El precepto es claro al exigir para inscribir los títulos de división horizontal que no pueden constituirse como elementos susceptibles de aprovechamiento independiente más de los que se hayan hecho constar en la declaración de obra nueva, a menos que se acredite mediante nueva licencia. Si la constitución de la propiedad horizontal es posterior a la declaración de obra nueva inscrita, el registrador habrá de tener en cuenta si en la inscripción de obra nueva aparecen un número determinado de viviendas, y en este caso existirá ese límite respecto a la propiedad horizontal (sin perjuicio de la aplicación de las normas sobre prescripción de las acciones derivadas de las infracciones urbanísticas y de las relativas a la restauración de la legalidad urbanística infringida, cuando resulten aplicables).

DIVORCIO TRAS TESTAMENTO:

Resolución de 26 de mayo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 25 de junio de 2025): En Resoluciones de 26 de noviembre de 1998, 26 de febrero de 2003 y 27 de febrero, 9 de agosto y 25 de septiembre de 2019 se ha entendido que en los casos de disposición testamentaria en favor del cónyuge que, después deja de serlo por divorcio, no podrá, sin la pertinente declaración judicial de ineficacia, prescindirse del testamento del que deriva la condición de heredero o legatario del excónyuge del causante. Y en el presente caso debe mantenerse el mismo criterio respecto del cese de la situación de unión de hecho. Como puso de relieve la primera de esas Resoluciones, la revocación de los testamentos abiertos, en Derecho común, no puede tener lugar sino a través del otorgamiento de un nuevo testamento válido. No se produce la revocación de los testamentos mediante actos o negocios jurídicos que no adopten las formas testamentarias, ni en virtud de causas no previstas legalmente (cfr. artículos 738, 739 y 743 del Código Civil). Debe resaltarse, a este respecto, que no está previsto como efecto de la separación o divorcio de los cónyuges, de la nulidad del matrimonio, o el cese de la unión de hecho la revocación o ineficacia, «ministerio legis», de las disposiciones testamentarias efectuadas por uno de ellos en favor del otro (a diferencia de lo establecido respecto de los poderes y consentimientos en los artículos 102 y 106 del Código Civil). Así, debe tenerse en cuenta: a) que del hecho de que la disposición testamentaria ahora cuestionada se refiera a la existencia de la unión de hecho con la legataria no puede concluirse que haya una clara expresión del motivo del legado, por lo que no sería aplicable la norma del artículo 767 del Código Civil. Pero, además, si se aplicara dicho precepto, necesariamente debería llevar a concluir que aun entendiendo que esa forma de disposición comporta la expresión del motivo del legado y ese motivo deviene posteriormente erróneo, debería considerarse dicha expresión como no escrita y, por ende, probarse que del propio testamento resulta que el testador no habría ordenado tal disposición si hubiese conocido dicho error. En definitiva, a falta de una norma que –como las antes referidas de las legislaciones forales y comparadas– establezca la presunción de ineficacia de la disposición en favor del excónyuge o de la expareja de hecho, debe probarse que el testador no habría otorgado la disposición de haber podido conocer que cesaría la unión de hecho; b) que, en congruencia con la naturaleza del testamento como acto formal y completo una vez otorgado, ha de ser determinante la voluntad pretérita del testador, su voluntad en el momento de otorgar la disposición, por lo que la simple alteración sobrevenida de circunstancias tiene su adecuado tratamiento en la revocabilidad esencial del testamento (cfr. artículo 739 del Código Civil) y en la posibilidad de otorgamiento de una nueva disposición testamentaria, y c) que, no obstante, a la hora de interpretar la verdadera voluntad del testador no debe descartarse que ésta presupusiera, para la validez de la disposición, la persistencia de una situación –la unión de hecho entre la favorecida y el testador hasta el fallecimiento de éste– que después queda interrumpida, y esa voluntad deba prevalecer de conformidad con el criterio interpretativo en sede de testamentos recogido en los artículos 675 y 767 del Código Civil, sin que constituya óbice alguno la referencia que tales preceptos hacen al propio testamento como base de la interpretación, porque, según la reiterada doctrina del Tribunal Supremo, dicha interpretación ha de hacerse con un criterio subjetivista, pues aunque tenga un punto de partida basado en las declaraciones contenidas en el documento testamentario, su finalidad primordial es la de investigar la voluntad real del testador, tratando de armonizar en lo posible las distintas cláusulas de aquél, e incluso haciendo uso, con las debidas precauciones, de los llamados medios de prueba extrínsecos, o circunstancias exteriores o finalistas a la disposición de última voluntad que se interpreta (cfr. las Sentencias de 3 de abril de 1965, 12 de febrero de 1966, 29 de enero de 1985, 6 de abril de 1992, 29 de diciembre de 1997, 23 de junio de 1998, 24 de mayo de 2002, 14 de octubre de 2009 y 25 de noviembre de 2014, entre otras muchas). Este Centro Directivo no puede desconocer el criterio del Tribunal Supremo en las Sentencias número 531/2018, de 26 de septiembre, y 539/2018, de 28 de septiembre. Pero respecto del ámbito notarial y registral cabe recordar que la privación de eficacia del contenido patrimonial de un determinado testamento exige, a falta de conformidad de todos los afectados, una previa declaración judicial que, tras un procedimiento contencioso instado por quien esté legitimado para ello, provoque su pérdida de eficacia (total o parcial). Y ello porque el principio constitucional de salvaguarda judicial de los derechos (cfr. artículo 24 de la Constitución Española) en conjunción con el valor de ley de la sucesión que tiene el testamento formalmente válido (cfr. artículo 658 del Código Civil), conduce inexorablemente a la necesidad de una declaración judicial para privar de efectos a un testamento que no incurra en caducidad ni en vicios sustanciales de forma (cfr. Resoluciones de esta Dirección General de 13 de septiembre de 2001, 21 de noviembre de 2014 y 2 de agosto y 5 de octubre de 2018).

DISPOSICIÓN DE VIVIENDA FAMILIAR HABITUAL:

Resolución de 6 de junio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 2 de julio de 2025): La finalidad de la norma del citado artículo 1320 del Código Civil es proteger la vivienda que es la habitual de la familia al tiempo del acto dispositivo y no la que vaya a ocuparse con tal carácter en el futuro. Con tal disposición legal se trata de impedir que, por la voluntad unilateral del disponente, sea privada la familia de la vivienda en que se desarrollan las actividades y relaciones que son propias de aquélla. Por ello, si de la documentación calificada resulta que uno de los cónyuges declara una obra, en fase inicial de su construcción, sobre un terreno privativo y manifiesta que va a constituir su vivienda habitual y simultáneamente la hipoteca en garantía de un préstamo que tiene por finalidad la construcción de la vivienda y del cual se dispondrá previa presentación de certificaciones de obra y en proporción a la obra ejecutada que de éstas resulte, debe concluirse que esa declaración relativa al destino futuro de la vivienda cuya construcción -in fieri- se declara no justifica la exigencia expresada por el registrador sobre la intervención del otro cónyuge asintiendo la constitución de la hipoteca, pues se trata de una finca que, en el momento del otorgamiento de la escritura, no es apta para constituir vivienda habitual.

SOLICITUD TÁCITA DE GEORREFERENCIACIÓN:

Resolución de 24 de junio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 26 de julio de 2025): Se entiende que hay solicitud tácita de georreferenciación de una finca, cuando se presenta una georreferenciación catastral y se adapta la descripción de la finca a la que resulta de la georreferenciación catastral, o se declara que la misma coincide con la realidad física del inmueble; en este caso se entenderá solicitado el inicio de un expediente del artículo 199.1 de la Ley Hipotecaria; cuando se presenta una georreferenciación alternativa, en este caso se entenderá solicitado el inicio de un expediente del artículo 199.2; y en los casos en los que solicitándose la inscripción de un acto que suponga reordenación de los terrenos y apertura de folio registral a una nueva finca, existe una discordancia previa entre el contenido del Registro y la realidad física extrarregistral, que ha de subsanarse, por ser la georreferenciación circunstancia necesaria del asiento, como declaró la Resolución de esta Dirección General de 5 de diciembre de 2023, lo que puede hacerse perfectamente extensivo a aquéllos supuestos en que se exija la previa o simultánea inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca aun no tratándose de supuestos de inscripción obligatoria, como ocurre en el caso de la inscripción de la declaración de obra nueva

ARTÍCULO 92 DEL REGLAMENTO HIPOTECARIO:

Resolución de 30 de junio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 26 de julio de 2025): De conformidad con el artículo 92 del Reglamento Hipotecario, es suficiente que la adquisición realizada conjuntamente por los cónyuges se haga bajo la manifestación de que la misma tiene lugar para su régimen económico-matrimonial legal de su nacionalidad, con indicación de cual es ésta; de modo que será en el momento de la enajenación posterior –voluntaria o forzosa–cuando haya de acreditarse el concreto derecho extranjero aplicable. Ahora bien, cuando en el Estado de nacionalidad común de los adquirentes no existe una regulación civil de un régimen económico matrimonial propiamente dicho, o no existe propiamente un régimen de bienes del matrimonio, perteneciendo a cada cónyuge los suyos, de los que puede administrar y disponer sin consentimiento del otro, debe concluirse que no es correcta la afirmación de que se adquiere para el régimen económico-matrimonial legal de su nacionalidad, pues no existe como tal; motivo por el que se considera justificada la exigencia de que conste en la escritura la cuota que corresponde a cada uno de los adquirientes del bien objeto de inscripción, conforme al artículo 54 del Reglamento Hipotecario.

PREVIA GEORREFERENCIACIÓN DE SUELO OBLIGATORIA EN DECLARACIONES DE OBRA NUEVA:

Resolución de 24 de junio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 26 de julio de 2025): Constituye un presupuesto esencial para toda inscripción de obra nueva la previa inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca, con independencia de que la edificación ocupe la totalidad de la superficie de la finca o se encuentre adosada a un lindero (lo que no ocurre en el supuesto de hecho de este expediente, pese a lo afirmado por el registrador en su nota de calificación), incluso en el caso de que el registrador no aprecie dudas en cuanto a su concreta ubicación, pues únicamente a través de la inscripción de la base gráfica podrá realizarse tal análisis geométrico espacial que permitirá comprobar que, efectivamente, la edificación se ubica dentro de los límites de la finca resultantes de las coordenadas georreferenciadas de sus vértices y, además, evitará que a través del reflejo registral de las coordenadas de la porción de suelo ocupada por la edificación tenga acceso al Registro un listado de coordenadas que ubiquen la finca (al menos parcialmente) en el territorio, sin sujetarse a lo previsto en los artículos 9.b) y 199 de la Ley Hipotecaria y, especialmente, a lo preceptuado en el artículo 10.5 de la Ley Hipotecaria, conforme al cual, «alcanzada la coordinación gráfica con el Catastro e inscrita la representación gráfica de la finca en el Registro, se presumirá, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 38, que la finca objeto de los derechos inscritos tiene la ubicación y delimitación geográfica expresada en la representación gráfica catastral que ha quedado incorporada al folio real». Por tanto, la representación gráfica debe ser objeto de inscripción en toda declaración de obra nueva, según lo expuesto, con el efecto fundamental de la extensión de los efectos del principio de legitimación registral a la ubicación y delimitación geográfica resultante de la representación gráfica inscrita y, por extensión, a la ubicación de la edificación que se declara.

NÚMERO DE REGISTRO ÚNICO DE ALQUILER DE CORTA DURACIÓN:

Resolución de 2 de julio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 28 de julio de 2025): Un título habilitante administrativo (autonómico en este caso) se mueve en la esfera administrativa, pero no supone la validez civil del alquiler turístico en la finca; siendo la comunidad de propietarios quien –si lo desea– podrá modificar los estatutos para excluir, de las actividades prohibidas, la actividad turística (cfr. artículos 7.3 y 12 de la vigente ley sobre propiedad horizontal).

DISPOSICIONES GENERALES. Por María Núñez Núñez (el resto del informe).

ONCE, Cruz Roja, Discapacidad. Real Decreto 796/2025, de 9 de septiembre: Se adaptan diversos organismos colegiados de protección social a las modificaciones en la estructura de la Administración General del Estado, asegurando también una presencia equilibrada entre mujeres y hombres y la participación de las personas con discapacidad. Entre estos órganos colegiados -del artículo 15.2 de la Ley del Sector Público-, adscritos al Ministerio, se encuentran el Consejo de Protectorado de la Organización Nacional de Ciegos Españoles, el Consejo de Protección de Cruz Roja Española, el Consejo Nacional de la Discapacidad y el Foro de Cultura Inclusiva. También depende de este ministerio el organismo autónomo del Real Patronato sobre Discapacidad.

Permiso de nacimiento y cuidado: convalidación.

Resolución de 9 de septiembre de 2025, del Congreso de los Diputados, por la que se ordena la publicación del Acuerdo de convalidación del Real Decreto-ley 9/2025, de 29 de julio, por el que se amplía el permiso de nacimiento y cuidado, mediante la modificación del texto refundido de la Ley del Estatuto de los Trabajadores, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2015, de 23 de octubre, el texto refundido de la Ley del Estatuto Básico del Empleado Público, aprobado por el Real Decreto Legislativo 5/2015, de 30 de octubre, y el texto refundido de la Ley General de la Seguridad Social, aprobado por el Real Decreto Legislativo 8/2015, de 30 de octubre, para completar la transposición de la Directiva (UE) 2019/1158 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 20 de junio de 2019, relativa a la conciliación de la vida familiar y la vida profesional de los progenitores y los cuidadores, y por la que se deroga la Directiva 2010/18/UE del Consejo.

Ir al resumen del Real Decreto-ley 9/2025, de 29 de julio, que ahora se convalida.

Navegación aérea: servidumbres y otros contenidos

Ley 8/2025, de 29 de septiembre, por la que se modifican la Ley 48/1960, de 21 de julio, sobre Navegación Aérea, y la Ley 21/2003, de 7 de julio, de Seguridad Aérea. Se modifica la Ley de Navegación Aérea en materia de servidumbres aeronáuticas, normas de planeamiento o concepto de personal aeronáutico. Se sustituye la referencia al Registro Mercantil por el Registro de Bienes Muebles. También se modifica la Ley de Seguridad Aérea en cuanto a la tramitación de actividades aeronáuticas, uso de aeronaves no tripuladas o régimen sancionador. Se prevé la conexión del Aeropuerto de Barcelona con la Línea de Alta Velocidad.

DISPOSICIONES AUTONÓMICAS

Se ha publicado normativa de Castilla-La Mancha (agilización administrativa, organizaciones agrarias) y Madrid (tributos cedidos: , para incrementar la bonificación aplicable a los parientes incluidos en el Grupo III de parentesco en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones y simplificar los requisitos de acceso a los beneficios fiscales en el Impuesto sobre Donaciones).

TRIBUNALES

Resumen. Tribunal Constitucional: Conflictos del Senado con el Congreso y con el Gobierno, normativa valenciana sobre menores trans, Actos Jurídicos documentados para Sociedades de Garantías Recíprocas en Galicia. Tribunal Supremo: Anulación de la reforma del Reglamento de Costas aprobada en 2022.

TRIBUNAL CONSTITUCIONAL

Conflicto Congreso – Senado. El Pleno ha acordado admitir a trámite el conflicto entre órganos constitucionales, promovido por el Senado frente al Congreso de los Diputados, en relación con el acuerdo de la Mesa del Congreso de los Diputados, de 18 de marzo de 2025, de no proceder a la tramitación por el Pleno de la Cámara de las enmiendas aprobadas por el Pleno del Senado por las que se introducen en el Proyecto de Ley de prevención de las pérdidas y el desperdicio alimentario la disposición adicional sexta y la disposición final decimoquinta, por haber expresado el Gobierno su disconformidad con la tramitación de las mismas.

Conflicto Gobierno – Senado. El Pleno ha acordado admitir a trámite el conflicto entre órganos constitucionales promovido por el Gobierno de la Nación frente al Senado, en relación con el acuerdo de la Mesa del Senado de 25 de febrero de 2025 y la resolución del presidente del Senado de 27 de febrero de 2025, ratificados con fecha 19 de marzo de 2025, por los que se rechaza la disconformidad del Gobierno a la tramitación de las enmiendas números 5 y 109, 32, 33, 34 y 45, 36, 104 y 110 presentadas al Proyecto de Ley de prevención de las pérdidas y el desperdicio alimentario.

Menores trans Valencia. Recurso de inconstitucionalidad contra el párrafo segundo del artículo 16.2.b) de la Ley 8/2017, de 7 de abril, integral del reconocimiento del derecho a la identidad y a la expresión de género en la Comunitat Valenciana, incorporado mediante el artículo 136 de la Ley 5/2025, de 30 de mayo, de medidas fiscales, de gestión administrativa y financiera, y de organización de la Generalitat.

AJD para SGR en Galicia. Cuestión de inconstitucionalidad en relación con artículo 15.seis del texto refundido de las disposiciones legales de la Comunidad Autónoma de Galicia en materia de tributos cedidos por el Estado, aprobado por el Decreto Legislativo 1/2011, de 28 de julio.

TRIBUNAL SUPREMO

Sentencia de la Sala Tercera del Tribunal Supremo, que estima el recurso contencioso-administrativo interpuesto por la representación de don Klaus Peter Bach contra el Real Decreto 688/2022, de 1 de agosto, por el que se modifica el Reglamento General de Costas, aprobado por Real Decreto 876/2014, de 10 de octubre: Estima el recurso contencioso-administrativo interpuesto contra el Real Decreto 668/2022, de 1 de agosto, por el que se modifica el Reglamento General de Costas, que se declara nulo de pleno derecho, por no estar ajustado al ordenamiento jurídico; con imposición de costas a la Administración General del Estado.

Ver resumen de la reforma anulada.

SECCIÓN II.

Concurso de Registros: resultado en el BOE

RR de 8 de septiembre de 2025, de la DGSJFP y de la Dirección General de Derecho, Entidades Jurídicas y Mediación, del Departamento de Justicia y Calidad Democrática, por la que se resuelve el concurso para la provisión de Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles n.º 322.

En total, se han cubierto 40 vacantes, quedando desiertas para el Cuerpo de Aspirantes, 6 plazas, que, unidas a las 42 ya existentes alcanzan el número de 48 plazas (salvo error), dos más que los aprobados en la última Oposición.

Ir al archivo de concursos.