LA TRAMITACIÓN DEL ACTA DE SUBSANACIÓN DE DISCREPANCIAS (18,2 LCI)
Autora: Vanesa Molina Costa, Empleada de Notarías
I.- Introducción.
En el día a día de mi trabajo me puedo encontrar con varios expedientes de Actas de subsanación de discrepancias de las que regula el art. 18,2 LCI que me llegan nuevos de clientes, y ya os aviso de que cada uno es diferente y tienen sus propias peculiaridades.
Hay que tener en cuenta que para poder tramitar un Acta de subsanación de discrepancias esta debe aparecer en el tipo de operación como “subsanación”. Eso es muy importante, ya que si el técnico no califica ese Informe de Validación Gráfica como subsanación no cargará en la Sede de Catastro y le tendremos que pedir al técnico que lo modifique y que el IVG aparezca “subsanación” y no otra operación como puede ser “parcelación” “segregación” tipos de operaciones que son para trabajos diferentes.
Una vez explicado el tipo de operación con el cual vamos a trabajar las Acta de subsanación de discrepancias os comento como debemos empezar a ver estos expedientes para poder entenderlos y ayudar al cliente.
II.- Estudio de la situación.
Muchos clientes vienen a la Notaria con la referencia catastral de su parcela explicándome que catastralmente su parcela no está bien y me preguntan cómo lo pueden arreglar.
En estos casos me siento con ellos y accedemos a la página de la Sede electrónica del Catastro utilizando la referencia catastral que me aportan, para poder ver la situación física de ese inmueble.
Una vez dentro de la descripción del inmueble utilizo la herramienta Cartografía y procedo a utilizar la opción del PNOA para superponer la foto aérea de la parcela y poder ver los lindes del inmueble.
Comprobamos todos los lindes de la parcela y vemos que hay algún linde que no es correcto, le explico al cliente que para poder proceder al cambio en Catastro y actualizar la descripción del inmueble se necesita un Informe de Validación (IVG), que refleje su descripción real. Este IVG tiene que estar siempre validado positivamente (como podéis observar en la imagen anterior). Para ello le indico que debe contactar con un técnico para que lo realice, y después debe traernos dicho informe junto con el título de su propiedad a la Notaria para que nosotros podamos empezar a preparar la tramitación del Acta de subsanación de discrepancias 18.2 LCI.
III.- Revisión del IVG y comprobación de CSV.
Cuando el cliente nos entregue la documentación requerida anteriormente (el IVG) hay que revisar el Informe de Validación Grafica previamente delante del cliente, cotejándolo con la cartografía catastral para poder ver cuáles y cómo son los lindes afectados por la nueva descripción contenida en el IVG.
También es conveniente, antes de iniciar la tramitación del acta, comprobar en la Sede Electrónica del Catastro que acepta el CSV del Informe de Validación Gráfica, no vaya a ocurrir que tramitemos el acta con éxito y luego no podamos subirla al Catastro porque no se acepta el CSV del Informe de Validación Gráfica. Si nos ocurre esto hay que hablar con el técnico para que lo arregle antes de empezar la tramitación del Acta.
Si se diese este caso, esto suele ser por un solapamiento de parcelas, en estos casos si el técnico lo intenta arreglar pero el CSV sigue sin cargar en la Sede de Catastro, debemos contactar con Fedatarios (en mi caso, lo enviaría a fedatarios.alicante@catastro.hacienda.gob.es) y comentarles que estamos preparando un Acta de subsanación de discrepancias, pero el CSV da error, y les enviaremos también el IVG que tenemos para que ellos lo puedan comprobar, y el mismo día o al siguiente nos contestarán con una respuesta, a veces lo pueden arreglar ellos y el técnico podrá emitir un nuevo IVG con una nuevo CSV que volveremos a comprobar, de normal suelen cargar, si por algún motivo siguiese sin cargar, lo tendríamos que cargar fuera del apartado de Notarios “expedientes” y notificaríamos a Fedatarios de que hemos cargado un expediente notarial pero desde el apartado “trámites ante catastro”.
Echas todas estas comprobaciones sobre el CSV, cotejamos la hoja de NUEVA PARCELACION (página 2 del IVG) que muestra cómo debería quedar dicha finca y las fincas colindantes después de la modificación (si se llega a buen fin).
A continuación (página 3 del IVG) viene la hoja de PARCELACION CATASTRAL, que nos dice como se encuentra en la actualidad descrita dicha parcela y sus colindantes.
En la siguiente página (página 4 del IVG) SUPERPOSICIÓN CON CARTOGRÁFICA CATASTRAL, ahí podemos apreciar cómo afecta la modificación a los inmuebles colindantes. Es en este apartado donde debemos ver exactamente en el IVG si los lindes afectados son realmente una modificación por discrepancia física o simplemente una modificación por precisión métrica.
Es ahí donde nosotros debemos explicarle todo el procedimiento de tramitación de dicha Acta al cliente para que pueda entender lo que vamos a realizar.
IV.- Asesoramiento al cliente.
Lo primero que hay que hacer es explicarle lo que puede suponer al cliente que esos lindes de inmuebles colindantes afectados por causa de la precisión métrica se incluyan en la tramitación del acta del Acta 18,2 LCI.
Es decir, una modificación de un linde de un inmueble colindante por una pequeña diferencia en la precisión métrica (estamos hablando de modificar 1 o 2 metros, más o menos, no suelen ser mucho más) supone que cuantas más notificaciones tengamos que hacer a colindantes afectados aumenta la posibilidad de que algún colindante se oponga y se paralice el expediente. En este caso dicho expediente se tendría que cerrar con una diligencia por oposición de un colindante y no llegaría a buen término la modificación catastral.
Por eso, hay que explicarles bien a los clientes la necesidad de modificar solamente los lindes que en verdad supongan para la finca objeto de dicha acta una modificación física, y así disminuiremos el riesgo de cierre del acta por oposición de un colindante ya que a menos colindantes afectados, menos notificaciones que hacer y menos riesgo de que alguien se oponga y nos paralice la tramitación del expediente.
Muchos colindantes afectados cuando reciben la notificación nos llaman o vienen a Notaria para que les expliquemos que significa la carta que han recibido, en esos casos, cojo el expediente me sitúo en la cartografía de la finca objeto del acta y le explico al colindante como afecta a su finca y a veces lo ven y lo entienden y otras no, y es ahí donde les decimos que busquen a un técnico para que le mida su parcela y si no está de acuerdo pueden presentar alegaciones con documentación para paralizar dicho expediente, también hay que explicarles que tienen 20 días hábiles desde la recepción de la carta para presentar alegaciones si no están de acuerdo.
Se me ha dado el caso de que un colindante no estuvo de acuerdo y presento alegaciones junto con la documentación oportuna y el expediente se paralizó, en estos casos después de la diligencia de oposición firmada por el colindante afectado, cerramos el expediente sin poder enviar la modificación a Catastro para dicho cambio.
En este caso, que no ha llegado a buen fin el Acta de Subsanación de discrepancias (18,2, LCI), se le notifica al cliente promotor del Acta para que éste intente ponerse en contacto con ese colindante para poder llegar a un acuerdo por donde debe ir el linde, pero ahí la Notaria ya no entra, ya que es una cuestión que deben arreglar entre los afectados y técnicos.
Si la tramitación del expediente llega a buen término, es decir, en este caso las notificaciones enviadas a los colindantes han sido entregadas todas o casi todas, porque puede darse el caso de que alguna no se entregue porque no hay nadie en casa y tampoco van a Correos para recoger la carta, entonces en estos casos procedo a publicar en el BOE un edicto relativo a la tramitación de dicha Acta, dejando pasar también un plazo de 20 días hábiles desde su publicación.
Una vez pasado el plazo de 20 días hábiles desde la recepción de las cartas y si hubiese publicación en el BOE, sin oposición de ningún colindante afectado el siguiente paso es el cierre del Acta de subsanación mediante una diligencia y es entonces cuando podemos subir a la Sede Electrónica de Catastro dicho expediente para que Catastro trabaje sobre dicho expediente y lo pueda subsanar, y justo en ese momento se nos asignaría un número de expediente.
De normal, los cambios suelen ser rápidos, aunque puede darse el caso de algún expediente que se demore un poco más, pero entre 2 días y 15 días, son los plazos que yo les doy a los clientes y el cambio suele estar ya realizado.
También puede darse el caso, de que catastro vea en dicho expediente que falta alguna notificación que nosotros no hayamos contemplado y nos notifique dicho defecto, entonces procederemos a notificar ese colindante, o institución pública, según lo que nos indique Catastro, el procedimiento será el mismo que he explicado anteriormente, y una vez transcurrido ese plazo cerraremos el acta mediante nueva diligencia que subiremos a la Sede desde el apartado “Expedientes” utilizando el número de expediente que tenemos asignado, y avisaríamos a Fedatarios desde el mismo correo que se nos ha notificado a nosotros.
Una vez Catastro nos avise de que dicho expediente ha sido cerrado correctamente, es decir, que dicha modificación a llegado a buen fin, iremos a la página de Catastro y comprobaremos que la nueva superficie que aparece en Catastro es la solicitada en el Acta, entonces imprimiremos la nueva certificación tal y como se ha pedido en el Acta, prepararemos una diligencia de cierre con la nueva certificación descriptiva y gráfica donde se aprecia la nueva forma y superficie gráfica del inmueble. Entonces ya podemos avisar al cliente de que su Acta ha llegado a buen término y el cambio se ha realizado correctamente.
V.- Casos prácticos.
Después de esta explicativa rápida de como trabajar las Actas de subsanación de discrepancias 18,2 me gustaría poder explicaros algún caso de los comentados anteriormente de precisión métrica para que lo podáis ver y entender.
CASO 1.
En este caso, y para poder entender todas las líneas que salen en el IVG rojas y negras, os explico cómo funcionan, las líneas rojas indican como está en la actualidad la finca en catastro, y las negras como queremos que quede nuestra parcela.
Una vez explicado lo que cada línea significa podemos apreciar un cambio físico de la parcela por la parte Este y Sur, en este caso, está claro que debemos notificar a los colindantes afectados porque se ve que la parcela catastralmente no está bien definida, en el linde Este, actualmente en Catastro el colindante afectado invade nuestra parcela, y en el linde Sur, es nuestra parcela la que invade un trozo del colindante afectado, en el linde Oeste, ahí observamos que la modificación es más bien una diferencia de precisión métrica, porque no hay una modificación física, y en el linde Norte, se aprecia una pequeña modificación de escasos metros que también la podríamos considerar una diferencia de precisión métrica.
En este caso, es cuando debemos explicarle al cliente promotor del expediente que modificar los lindes Norte y Oeste, supone aumentar innecesariamente el riesgo de oposición en las notificaciones a colindantes, si el cliente accediese a no modificar esos lindes, el técnico debería modificar dicho IVG para proceder a modificar los lindes Este y Sur, que ahí es donde se aprecia lo explicado anteriormente.
CASO 2:
Este es otro caso, que se me ha dado recientemente, os dejo primero el plano y os explico lo que yo vi y como se lo expliqué al cliente.
Como veréis, en la zona Oeste se aprecia que la línea roja y negra están una encima de la otra, es decir esto es más bien un cambio de precisión métrica porque lo calculé delante del cliente para explicarse y que él decidiera, la diferencia era de 1 metro, y en la parte Sur la diferencia era de 4 metros, como podréis ver y observar, arriesgar a hacer esa notificación por esos metros, pues hay que plantearse si en verdad vale la pena o no.
Por eso, yo se lo explique al cliente promotor dándole esa información para que el viese si le convenia o no hacer esas modificaciones, pero me dijo que si, que conocía al colindante y que hablaría con él, entonces a mí solo que quedo que decirle que lo él decidiera ya que yo simplemente le estaba informando de como podíamos actuar.
En la parte Norte las fincas afectadas ya cambiaban más su superficie, es decir, esas parcelas estaban bastante claras que sí se iban modificar.
Entonces, una vez avisado el cliente de todo como puede influir y como se va a proceder, solo quedaba comprobar el CSV y preparar el Acta para su posterior firma y notificaciones, ya os contare en un próximo articulo como queda este expediente.
Quiero agradecer a mi jefe y maestro por enseñarme tanto durante todos estos años que llevo con él, sobre este mundo del Catastro que para mí es gratificante, puedo decir que me encanta y lo disfruto mucho, viendo y explicando los expedientes a los clientes, espero seguir aprendiendo mucho todavía y seguir viendo muchos más casos.
También quiero agradecer a Don Miguel Prieto Escudero por su libro que también me está enseñando mucho y dando muchas pistas sobre esta materia las cuales yo no había percibido, así como a Manuel Trinitario Vicente Moreno, de la Gerencia del Catastro de Alicante, por ayudarme en cada consulta que le hago respecto a nuevos expedientes.
