CRÓNICA BREVE DE TRIBUNALES – 68
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ÁLVARO JOSÉ MARTÍN MARTÍN,
REGISTRADOR,
De la Real Academia de Legislación y Jurisprudencia de Murcia
ÍNDICE:
1.- El Ayuntamiento no llegó a adquirir la finca por no haber ejecutado los actos precisos.
2.- Prescripción de la acción de recuperación de elementos comunes.
3.- Desheredación por menosprecio y abandono.
4.- Arras confirmatorias o arras penitenciales
5.- Alimentos debidos y cesión de bienes a cambio de alimentos
1.- EL AYUNTAMIENTO NO LLEGÓ A ADQUIRIR LA FINCA POR NO HABER EJECUTADO LOS ACTOS PRECISOS. SE MANTIENE A LOS TITULARES REGISTRALES.
Tres particulares demandan al Ayuntamiento para que se les reconozca como dueños de una finca registral que había sido incluida en un plan parcial aprobado en 1974.
Se trataba de una finca calificada inicialmente como zona verde de uso privado, por lo que no se incluyó en las cesiones obligatorias que se formalizaron en 1982.
En 1991 la promotora y la Entidad Urbanística de Conservación firmaron un contrato privado por el que la primera transmitió a la segunda las zonas verdes incluidas en el plan, sin que se identificaran con cabida y linderos las fincas incluidas. Dicho contrato fue anulado en 2010 por sentencia firme basada en tratarse de una donación no formalizada en escritura pública.
EN 1998 el Ayuntamiento anunció la contratación de determinadas obras de modernización de infraestructuras sobre terrenos entre los que se encontraba la finca del pleito.
Hubo una serie de propietarios que exigieron que les fueran expropiadas sus fincas para ejecutar las obras, pero el Ayuntamiento se opuso considerando que ya eran de su propiedad, como sucesor de la Entidad Urbanisitica.
Seguido un procedimiento contencioso-administrativo contra dicha negativa resultó rechaza la demanda de los particulares, manifestando:
«si bien es cierto que los terrenos en este momento se encuentran inscritos en el Registro de la Propiedad a favor de terceros y no a favor del Ayuntamiento, ni tampoco este los tiene recogidos en su Inventario de Bienes, no es menos cierto que dichos terrenos a través de actuaciones urbanísticas han sido recepcionados por el Ayuntamiento y están destinados a uso público, lo que enerva, a los solos efectos de este recurso, la presunción de titularidad privada, debiendo determinar que la realidad física demuestra la propiedad municipal, actuando el Ayuntamiento en el ejercicio de dicha titularidad manteniendo y mejorando a su costa y bajo su dirección los espacios que reclaman los actores. Pues aunque es cierto que a tenor del art. 38 de la Ley Hipotecaria los pronunciamientos registrales consideran que los derechos inscritos existen y pertenecen a su titular, no es menos cierto que la Administración goza del privilegio de que los actos que ella dicta se entienden que son válidos y eficaces, aparte de ejecutivos. Y aunque sería conveniente, además de obligatorio como se ha puesto de manifiesto anteriormente, que el Ayuntamiento inscriba sus bienes con el fin de garantizar la seguridad jurídica, el Registro no puede ser obstáculo para la realización de la normativa legal.
La Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia confirmó dicha sentencia afirmando que su pronunciamiento “no tiene efecto fuera de este proceso, de forma que los demandantes podrán reclamar ante la jurisdicción civil el reconocimiento de la propiedad de terrenos incluidos en el antiguo Plan Parcial Finca Retamar, lo que exigiría la completa identificación de su situación, superficie y, sobre todo, título. Precisión no alcanzada en este proceso, ya que no ha quedado clara la ubicación y superficie de las fincas sobre las que se pretende la expropiación, pues la fe pública registral no alcanza a ese dato.”
En 2007 la promotora segregó de una de las fincas que seguían inscritas a su favor la que vendió a los tres demandantes de nuestro pleito que la inscribieron. Obtuvieron sentencia favorable en primera instancia pero la Audiencia Provincial estimó el recurso del Ayuntamiento afirmando que:
“la titularidad e identificación de la finca a favor de los actores en el registro de la Propiedad, en este caso, no constituye prueba plena y suficiente para acreditar la titularidad privada de un bien, que se cedió tiempo atrás para formar parte de los equipamientos y servicios municipales, y sobre los que la Corporación realizó obras pacíficas y consentidas.”
El Tribunal Supremo casa la sentencia.
F.D. TERCERO
1. “….la determinación del derecho de propiedad sobre la finca NUM000 , es decir, si pertenece a los demandantes o al demandado, es competencia exclusiva de la jurisdicción civil, sin perjuicio de la valoración que, a los solos efectos prejudiciales de un pronunciamiento sobre un acto administrativo, sometido al orden jurisdiccional contencioso-administrativo, pueda hacer un tribunal del citado orden, pero valoración cuyos efectos quedan circunscritos al proceso en que se adoptó.
Todo ello sin perjuicio de que, como explica la sentencia de esta sala 306/2010. de 25 de mayo, para la comprobación de la concurrencia en la finca litigiosa de las características físicas que determinan la existencia de un bien de dominio público, los tribunales civiles puedan servirse de lo actuado en el expediente administrativo y en el eventual proceso ante la jurisdicción contencioso-administrativa.”
“6.-En cualquier caso, aun cuando -a efectos dialécticos- se entendiera que la finca NUM000 sí que fue transmitida por URME a la Entidad de Conservación en el contrato de cesión de 11 de abril de 1991, no puede desconocerse que dicho negocio jurídico fue declarado nulo por la sentencia 65/2010, de 22 de marzo, dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 5 de Almería, en el procedimiento ordinario 1094/2007, seguido a instancia de URME frente a la Entidad de Conservación.”
“…En otras palabras, los efectos de la declaración de nulidad del contrato se retrotraen al momento en que se celebró, lo que implica volver al estado jurídico preexistente como si el negocio no se hubiera concluido, y, por tanto, que URME recuperó las fincas que había cedido a la Entidad de Conservación en cumplimiento del contrato de 11 de abril de 1991.
Y tales efectos son oponibles a cualquier tercero, incluido el Ayuntamiento…”
“La circunstancia de que el Ayuntamiento no fuera parte en el procedimiento ordinario 1094/2007 no obsta para que la sentencia despliegue plenos efectos frente al mismo en cuanto que, primero, sí se demandó a la entidad que intervino en el contrato y de la que trae causa el Ayuntamiento, y, segundo, el Consistorio no procedió a inscribir el derecho que afirma transmitido con la recepción de las obras. En consecuencia, la declaración de nulidad del contrato que invoca como justo título es plenamente oponible al mismo.”
F.D. QUINTO
1.-Como se desprende de lo hasta ahora expuesto, la cuestión de fondo consiste en determinar si el justo título que poseen los demandantes (adquisición de la finca NUM000 , sobre cuya identificación no existen dudas, de quien aparecía como su titular registral desde 1967, mediante escritura pública que accedió al Registro de la Propiedad), con la presunción de titularidad y posesión contempladas en el art. 38 LH, puede entenderse desvirtuada, una vez descartada la validez y eficacia del contrato privado de 11 de abril de 1991 (tanto porque no se identifican las fincas cedidas como porque fue declarado nulo por sentencia firme), por la calificación contenida en los instrumentos urbanísticos, el Acta de Recepción de Obras de 5 de octubre de 2004 y las obras de urbanización efectivamente ejecutadas (abastecimiento y evacuación de aguas).
10.-En la sentencia recurrida se alude a los instrumentos de planeamiento urbanístico, la calificación urbanística, las zonas verdes de uso privado y espacios libres públicos, el destino del suelo, la cesión obligatoria de terrenos y el dominio público, conceptos que asimila para concluir la titularidad municipal de la finca.
“…ni el instrumento de planeamiento, ni la calificación que se haga de un terreno, ni la determinación de un destino o uso público, ni el hecho de se haya ejecutado una obra pública, se recogen entre los modos de adquirir el dominio.”
11.-La aplicación de la normativa y jurisprudencia expuestas conduce a estimar el recurso de casación.
En primer lugar, no consta que hubiera formalmente un acto de cesión en lo que respecta a la finca 17.079. Y, en segundo lugar, el hecho de que, con motivo de la recepción de las obras de urbanización (acuerdo plenario de 5 de octubre de 2004), el Ayuntamiento pudiera haber tomado posesión de la citada finca y ejecutado en la misma obras subterráneas de abastecimiento y evacuación de aguas o cualesquiera otras, en absoluto supone que adquiriera la propiedad de dicha finca.”
“Si bien de conformidad con la legislación del suelo la obligación de la cesión obligatoria de terrenos ha de realizarse en los términos que resulten del PGOU y de cada uno de los proyectos que lo desarrollen, ello no quiere decir que no deban cumplirse las formalidades legales para esta cesión. El solo hecho de que una finca o parte de ella esté destinada a zona verde o a un uso dotacional no permite afirmar su carácter de dominio público, ya que para ello eran precisas dos condiciones: la primera, que salieran del patrimonio de la entidad propietaria y entraran en el patrimonio municipal, y, la segunda, que una vez fuera del dominio particular y dentro del de la Administración, ésta realizara un acto de aceptación.
Dichas condiciones no consta que se materializaran en el supuesto litigioso porque, por una parte, no puede afirmarse la finca controvertida estuviera entre las cedidas, y, por otra parte, el Ayuntamiento no recepcionó fincas, sino obras que, por su naturaleza, podrían justificar un derecho de servidumbre, pero nunca la transmisión y consecuente adquisición del dominio.”
Cuenta la leyenda que un molinero se enfrentó con el rey Federico II de Prusia que quería expropiarle el molino para no oír la rotación de las aspas desde su palacio y, cuando la justicia le dio la razón (o tal vez antes, advirtiendo de su voluntad de defenderse) dijo “aún quedan jueces honestos en Berlín.
En nuestro caso bien pueden los tres demandantes que lo que querían era que les expropiaran, después del extenso periplo de pleitos y jurisdicciones decir lo mismo de los jueces de Madrid.
23 de abril de 2026
2.- PRESCRIPCIÓN DE LA ACCIÓN DE RECUPERACIÓN DE ELEMENTOS COMUNES
Los propietarios de uno de los dos pisos de un edificio en propiedad horizontal demandaron a los del otro porque habían construido un trastero en la terraza superior del edificio –elemento común-y se habían apropiado de él.
En la sentencia del Tribunal Supremo queda imprejuzgado si procede o no procede restituir la terraza a su estado original porque se devuelve el procedimiento a la Audiencia Provincial para que resuelva sobre el fondo.
La razón es que al haberse considerado de naturaleza personal la acción ejercitada tanto el Juzgado de Primera Instancia como la Audiencia Provincial habían considerado prescrita la acción, dado que la obra se había ejecutado 27 años antes de la interposición de la demanda.
El Tribunal Supremo casa la sentencia porque, de acuerdo con su jurisprudencia reiterada, la acción tiene naturaleza real, prescribiendo a los treinta años.
F.D. SEGUNDO
2. El recurso de casación será estimado porque la acción ejercitada en la demanda, que pretende no solo la declaración de ilicitud de la construcción realizada por la parte demandada en la terraza común del edificio y la reposición de la misma a su estado original, sino también la restitución del derecho de propiedad que correspondería a todos los comuneros, excede del contenido propio de las acciones personales según la jurisprudencia reiterada de esta sala.
3.La sentencia de pleno 540/2016, de 14 de septiembre….unificó la doctrina heterogénea resultante de las sentencias citadas en el siguiente sentido:
«Sobre esta cuestión y por las razones anteriormente expresadas esta sala considera que las acciones por las que la comunidad reclama la restitución de cualquier elemento común a su estado anterior frente al titular del elemento privativo que pudiera beneficiarse de dicha alteración, es de carácter real y por tanto el plazo de prescripción aplicable a las mismas es el de treinta años establecido en el artículo 1963 CC.
4. Más recientemente, la sentencia 364/2022, de 4 de mayo, dictada en un caso en el que se planteaba la desafectación de un elemento común, consideró que la acción tenía naturaleza real, pues lo que se pretendía a través de ella era la entrega de un espacio común.
5.En consecuencia, la sentencia recurrida, cuando limita el ámbito de las acciones reales a las que pretenden «recuperar la posesión usurpada de un elemento común» y califica la acción ejercitada en este caso como personal por considerar que «se pedía únicamente la declaración de ilicitud de la obra y la restitución de la propiedad a su estado original», se opone a la doctrina de esta sala, pues no tiene en cuenta que dicha acción también pretendía la restitución del derecho de propiedad del resto de los comuneros, y que en tales casos la acción debe calificarse como acción real sujeta al plazo de prescripción de 30 años ( art. 1963 CC). Dicho pazo no ha transcurrido en este caso, en el que únicamente se considera acreditado un periodo de 27 años desde la construcción del cobertizo, por lo que la acción no podía declararse prescrita.
6. Por todo ello, el recurso de casación de los demandantes debe estimarse, devolviendo las actuaciones al tribunal sentenciador para que dicte nueva sentencia en la que, no pudiendo tener ya por prescrita la acción, se pronuncie sobre las demás cuestiones planteadas en el recurso de apelación y que no han sido analizadas ( sentencias 1595/2025, de 11 de noviembre, y 182/2026, de 10 de febrero).”
Esta sentencia pone de relieve la importancia que tiene la redacción del suplico de las demandas.
Contando los mismos hechos y persiguiendo, en realidad, los mismos objetivos, si se hubiera pedido solo que se demoliera el trastero, el Tribunal Supremo hubiera confirmado las sentencias de los órganos inferiores.
Al introducir la petición de que se declare el carácter común de la superficie sobre la que se construyó, se amplía el plazo de prescripción en 15 años (hoy en día 25 años al haberse reducido a 5 años la prescripción de las acciones personales según la reforma del art. 1964.2 del Código Civil por la disposición final 1 de la Ley 42/2015, de 5 de octubre.
28 de abril de 2026
3.- DESHEREDACIÓN POR MENOSPRECIO Y ABANDONO
El padre desheredó a los dos hijos, constando en el testamento notarial, otorgado en 2017, que:
«Deshereda por causa del artículo 853.3(sic), maltrato psicológico, por la situación de menosprecio y abandono sufrido por el testador desde el divorcio y durante su grave enfermedad, a sus dos hijos D. Carlos José y D.ª Fermina «
Los hijos impugnaron el testamento en un procedimiento dirigido contra los herederos testamentarios (hermanos y sobrinos).
El Juzgado de Primera Instancia estimó la demanda al no considerar acreditada la causa expresada pero la Audiencia Provincial revocó dicho pronunciamiento declarando acreditada la causa legal de desheredación.
El Tribunal Supremo casa la sentencia y confirma la del Juzgado.
F.D. TERCERO
Como recuerda la sentencia 865/2025, de 2 de junio, para que podamos elevar a causa legítima de desheredación una situación de abandono afectivo que genere en el causante un malestar psicológico identificado como maltrato, como destaca la jurisprudencia, es preciso que sea imputable a un comportamiento reprobable e injustificado de los hijos, al que sea ajeno el testador, lo que no concurre cuando la situación es fruto de las conflictivas relaciones entre los padres de los demandantes, que provocaron la separación matrimonial y el ulterior distanciamiento entre padre e hijos.
Consideramos que esto es lo que ha sucedido en el caso, tal y como entendió la sentencia del juzgado, cuyo fallo estimatorio de la demanda vamos a confirmar.
“.. si partimos de los hechos acreditados en las dos sentencias de instancia, lo que apreciamos es que, en esa valoración efectuada por la sentencia recurrida, no se atiende, como exige la doctrina de la sala en casos semejantes al presente, a la situación de conflictividad familiar nacida del enfrentamiento entre los padres, que dio lugar a su divorcio y se proyectó en el enfriamiento de la relación de los hijos con el padre. Todo ello como consecuencia en buena medida del papel preponderante de la madre en el cuidado de los hijos, del reducido régimen de visitas fijado a favor del padre tras el divorcio, de las ulteriores denuncias interpuestas por la hermana del padre (encargada de recoger a los niños en casa de la madre) por incumplimiento del régimen de visitas, así como de los enfrentamientos personales, las denuncias policiales y los procesos judiciales seguidos en relación con el pago de los alimentos.
Los conflictos entre los padres se extendieron a los hijos cuando eran adolescentes, y no se puede considerar, a la vista de los hechos probados, que la falta de una mayor atención, cuidado o manifestaciones de afecto por parte de los hijos hacia su padre en la época final de su vida les sea imputables en exclusiva a los hijos.”
En primer lugar, no compartimos la valoración de la sentencia recurrida respecto de la imputación exclusiva a la hija, Fermina , de la falta de relación con el padre. La sentencia recurrida centra la atención únicamente en la falta de contacto con el padre desde el año 2011, y menciona que solo fue a ver a su padre al hospital en2010. Sin negar que sean ciertos los hechos acreditados en la sentencia de primera instancia, la de segunda instancia no les otorga relevancia, cuando a juicio de esta sala permiten concluir que no se le puede imputar a la hija el nivel de desafecto en la relación, generado cuando se separaron los padres y no corregido por el comportamiento ulterior del padre, que era el adulto y, por tanto, a quien se presume mayor capacidad para tomar la iniciativa de enmendar una relación tan gravemente deteriorada por causa de las actitudes y comportamientos de los progenitores. Que fuera absuelto de un delito de maltrato el 5 de marzo de 2009 no supone negar la realidad de que el padre le pegó a Fermina un bofetón («cachete») que dio lugar, junto a otros hechos, a un procedimiento penal. Que ya fuera tenido en cuenta en el procedimiento matrimonial no hace que pueda prescindirse del dato de que cuando se separaron los progenitores, los hijos (ambos) tuvieran la percepción de que el padre no les hacía caso en las visitas, que se enfadaba siempre, o que estaba todo el día durmiendo, tal como manifestaron los hijos en la exploración judicial. Que no pudieran disfrutar del único intento de una semana de vacaciones con el padre en el año 2008, y que como consecuencia de los desencuentros tuvieran que ser interrumpidas las vacaciones y volver con su madre, cuando por la edad de los hijos es difícil atribuirles toda la responsabilidad de esas desavenencias, muestra el grado de conflictividad familiar existente. El mismo hecho de que el padre no conociera la enfermedad de la hija, desarrollada a partir de ese momento, y que no estuviera al tanto de los internamientos y de su operación, ni de su salud mental, permite concluir que hubo una ausencia y falta de presencia paterna en la vida de la hija en momentos difíciles, cuando ella también era vulnerable y, por su edad, necesitada de protección, afecto y cuidado.
En segundo lugar, tampoco compartimos la valoración de la sentencia recurrida respecto de la falta de relación de Mauricio con su padre. De una parte, respecto de la alta conflictividad familiar constatada a partir de la separación matrimonial y trasvasada a los hijos, a los que se hizo partícipes del enfrentamiento de los padres, es aplicable cuanto se ha dicho respecto de Fermina . Por otra parte, la sentencia recurrida, que da por probado que Mauricio recuperó la relación con el padre a partir de 2014 y la mantuvo en 2015, da mucha importancia a que desde la enfermedad con el padre no habló con los médicos que le trataban, y concluye que el acercamiento inicial no tuvo ni la continuidad deseada ni la intensidad para interesarse por el estado de salud de su padre, pero no parece considerar relevantes otros datos que menciona, como que Mauricio sí vio en los últimos meses a su padre (en la cama, tumbado, sin que le reconociera), y que la última vez que llamó al padre este no quiso ponerse al teléfono. A partir de ahí, puesto que no convivían desde la separación matrimonial, y el padre desde su enfermedad convivía con su hermana, entendemos que no nos encontramos ante una situación de menosprecio por parte del hijo hacia el padre de la que habla la sentencia recurrida.
En consecuencia, casamos la sentencia recurrida, asumimos la instancia y, por las mismas razones, desestimamos el recurso de apelación de la demandada y confirmamos la sentencia del juzgado, que estimó la demanda.”
La falta de una previsión en el Código Civil similar a la que la Ley 10/2008, de 10 de julio, del libro cuarto del Código Civil de Cataluña, introdujo en el art. 451.17.2 (e) al admitir como causa legal de desheredación “La ausencia manifiesta y continuada de relación familiar entre el causante y el legitimario, si es por una causa exclusivamente imputable al legitimario”, ha obligado al Tribunal Supremo a desarrollar una doctrina en la que, partiendo del obligado respeto a las legítimas y a una interpretación estricta de las causas legales de desheredación, permitan calificar el abandono o desatención como de suficiente entidad como para causar un daño psíquico al testador, subsumible en el maltrato de obra que recoge el art. 853.2ª del Código Civil.
Por dicha causa el Tribunal Supremo estimó legal la desheredación objeto de la STS. 258/2014, que marca el inicio de una doctrina jurisprudencial seguida por las sentencias 59/2015 y 267/2019.
Pero debo advertir que la mayoría de las sentencias de la Sala de lo Civil, sin cambiar la doctrina, son contrarias a apreciar en el caso concreto que la desheredación estuviera justificada.
Así sucede en la sentencia que nos ocupa y en las precedentes sentencias 401/2018; 419/2022; 556/2023; 802/2024 y 865/2025 todas de la Sala Primera.
Hace poco tuve que refrescar la memoria sobre este asunto a propósito de una calificación sustitutoria solicitada por los herederos testamentarios contra la negativa a inscribir fincas legadas en un testamento ológrafo que desheredaba a los tres hijos del testador “por el estado de desprecio y abandono que recibo por parte de los tres” sin mayor explicación. Me he acordado de la expresión leyendo la frase, prácticamente idéntica del testamento del pleito que nos ocupa y que he transcrito más arriba.
Posiblemente se deba a que el ponente de la sentencia pionera sobre la materia, la de 3 de junio de 2014 núm. 258/2014, el magistrado Orduña Moreno, incluyó en el F.D. Segundo.6 un párrafo que dice: “los hijos, aquí recurrentes, incurrieron en un maltrato psíquico y reiterado contra su padre del todo incompatible con los deberes elementales de respeto y consideración que se derivan de la relación jurídica de filiación, con una conducta de menosprecio y de abandono familiar que quedó evidenciada en los últimos siete años de vida del causante”.
Confirmé la calificación negativa porque entiendo que en los casos en que no contiene el testamento una imputación directa de hechos que legalmente constituyan causa de desheredación es exigible, bien que estén conformes los desheredados, bien que sea declarada la misma en un procedimiento judicial en que todos sean parte y en que pueda establecerse, a partir del conjunto de pruebas aportadas, si se cumplen o no se cumplen los requisitos jurisprudencialmente exigidos que, como digo antes, en la mayoría de los casos se viene apreciando que no permiten desheredar a los legitimarios.
1 de mayo de 2026
P.D. Aún sin publicación en el BOE conozco ahora que la Dirección General ha declarado inscribible el documento a que me refiero.
4.- ARRAS CONFIRMATORIAS O ARRAS PENITENCIALES
Entre 2015 y 2016, la promotora firmó precontratos de compraventa con varios compradores que incluían la siguiente estipulación referente a la entrega de dinero inicial de seis mil euros que cada uno hacía:
«Esta cantidad se entrega en concepto de arras penitenciales, según lo dispuesto en el Art. 1454 del Código Civil, y con la obligación de que el RESERVISTA viene obligado a firmar el contrato de compraventa de la vivienda, la plaza de garaje y el trastero dentro del plazo de 30 días desde que sea requerido para ello por la PROMOTORA, una vez obtenida por ésta la licencia municipal de obras. Por tanto, en caso de no verificarse la operación de compraventa, tal como se ha pactado, por causa imputable al RESERVISTA, las cantidades entregadas en concepto de señal quedarán adjudicadas a la promotora como resarcimiento de los posibles daños y perjuicios ocasionados. Si por el contrario, el compromiso se resuelve a instancia de la PROMOTORA, el RESERVISTA recibirá el importe entregado por duplicado».
En 2018 , la promotora, no interesada en llevar a efecto la construcción, vendió el solar a otra empresa del ramo y desistió de los precontratos, devolviendo el doble de lo recibido a los contratantes que lo admitieron y consignando judicialmente lo de los demás.
Los disconformes demandaron en 2019 el cumplimiento del contrato por equivalencia solicitando importantes indemnizaciones que, aunque bastante reducidas respecto de lo pedido, concedió el Juzgado de Primera Instancia.
Pero la Audiencia Provincial, estimando la existencia de una cláusula penal no abusiva redujo la indemnización a lo pactado en el contrato como arras.
Esta es, también, la opinión del Tribunal Supremo.
F.D. TERCERO: LAS ARRAS PACTADAS ERAN PENITENCIALES
El motivo se fundamenta en la infracción de los artículos 1281, apartado 2.º, 1285 y 1288, en relación con el art. 1454 del Código Civil, y oposición a la doctrina del Tribunal Supremo ( SSTS 583/2018 de fecha 17 de octubre, y 719/2010, de 11 de noviembre), que establece un criterio interpretativo restrictivo en atención al carácter excepcional de las arras penitenciales, y la exigencia de una voluntad indubitada de las partes para poder calificarlas como tales.
Dice la STS 719/2010, de 11 de noviembre, que: «La doctrina distingue las siguientes modalidades de arras: a) confirmatorias, que son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución, b) penales, cuya finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento, y c) penitenciales, que constituyen un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el artículo 1454 ( SSTS de 24 de octubre de 2002, 20 de mayo de 2004, 24 de marzo de 2009, RC n.º 946/2005)»
Pues bien, a los efectos de la interpretación de la cláusula controvertida, la audiencia parte del criterio literal, y de esta manera concluye que las arras son penitenciales con expresa referencia al art. 1454 del CC que las regula. En efecto, en el precontrato se indica que los reservistas entregan la cantidad de 6.000 euros, y que «esta cantidad se entrega en concepto de arras penitenciales, según lo dispuesto en el artículo 1454 del Código Civil», por lo que a tenor de dicha condición contractual la precitada suma dinero tenía la finalidad de que operase bajo dicha modalidad de arras, con lo que el razonamiento de la audiencia no puede reputarse ilógico, irracional o arbitrario.
En definitiva, la conclusión de la audiencia en cuanto a la calificación de las arras como penitenciales que permiten desistir del contrato con la pérdida de la cantidad de dinero entregada o su devolución doblada tiene apoyo en el criterio literal, no entra en irremediable colisión con el sistemático derivado de las relaciones jurídicas documentadas de reserva o precontrato de compraventa que se concertaría ulteriormente, ni determina la oscuridad de la cláusula, por todo ello no podemos reputar que la interpretación de la audiencia sea ilógica, irracional o arbitraria, por lo que su juicio sobre la naturaleza jurídica de la cláusula controvertida ha de prevalecer.
F.D. CUARTO: EL PROMOTOR NO INFRINGIO LA LEGISLACIÓN DE CONSUMIDORES
El segundo motivo del recurso de casación se fundamenta en la infracción de los artículos 82.1, 82.4 a), del texto refundido de la Ley General de Consumidores y Usuarios,,,,, En su desarrollo, se indica que la precitada cláusula segunda del contrato incorpora al pacto de arras una condición contractual que impone al consumidor la obligación de firmar el contrato de compraventa proyectado en el plazo de 30 días a requerimiento de la promotora, una vez obtenida la licencia de obras, mientras que esta no está sujeta a ningún plazo, lo que provoca la infracción de los artículos citados y un desequilibrio en perjuicio de los consumidores. La importancia del motivo radica en que de considerarse nula la cláusula quedaría eliminada la facultad de desistimiento de la promotora, así como de los reservistas.
El recurso se desestima por el siguiente conjunto argumental: 1. En primer término, se señala que la cláusula contractual genera un desequilibrio entre las partes y que su juego convencional depende exclusivamente de la voluntad de la promotora. Sin embargo, no existe desequilibrio cuando a ambas partes se les atribuye la posibilidad de separarse del contrato mediante el juego de las arras penitenciales, en cuyo supuesto debían abonar la misma suma de dinero de 6.000 euros cada una de ellas, lógicamente la perderían los reservistas y la devolvería doblada la promotora, como así hizo con respecto a quienes aceptaron el desistimiento o en caso negativo a través de consignación judicial. Tampoco existe desequilibrio porque sea la promotora la que requiera a los reservistas para la firma del contrato de compraventa cuando es la que conoce la fecha de la concesión de la licencia, así como la obtención y marcha de las negociaciones bancarias para la subrogación, en su caso, en un préstamo hipotecario gestionado por ella en el BBVA, lo que no podía es quedar el plazo de la firma sin fecha. Los reservistas, hasta la firma del contrato de compraventa, podían desistir mediante la pérdida de las arras, lo mismo que la promotora, por haberlo pactado así. Una vez firmada la compraventa operarían las condiciones convencionales de este último contrato. Además, existía una fecha determinada de entrega de las viviendas conforme a la estipulación contractual tercera.
4. No se otorgó a la promotora la posibilidad de resolución unilateral del contrato, sino que nos hallamos ante un supuesto legítimo de operatividad de unas arras penitenciales, cuyo juego normativo atribuye a ambas partes la facultad de desligarse de la reserva pactada, los reservistas mediante la pérdida de la suma de 6000 € entregada a la promotora, y esta con la obligación de devolverlas duplicadas; es decir que, en ambos casos, de desistimiento las partes contratantes, como ya hemos advertido, han de devolver la misma suma de dinero. Tampoco nos encontramos ante una relación contractual de duración indefinida, toda vez que la condición contractual tercera establece que la entrega de la finca tendrá lugar en el plazo de 25 meses a contar desde la obtención de la licencia de obras por parte de la promotora.
En cualquier caso, lo que se considera abusivo por esta sala es el apartamiento, en los contratos no negociados individualmente celebrados con los consumidores, del régimen dispositivo de las arras penitenciales establecido en el art. 1454 del Código Civil, cuando se hace en perjuicio del consumidor porque este puede desistir del contrato celebrado o previsto perdiendo la cantidad entregada en concepto de arras, pero el empresario puede desistir sin devolverlas dobladas, como así se dijo en las SSTS 501/2008, de 3 de junio, 213/2014, de 21 de abril y 638/2014, de 24 de noviembre.
F.D. QUINTO. EL PROMOTOR NO FUE CONTRA SUS ACTOS PROPIOS
En esta ocasión, se consideran infringidos los artículos 7.1 y 1258 CC, así como la doctrina de los actos propios emanada de la jurisprudencia que se reseña en el motivo.
5.1 Desarrollo del motivo.
La cuestión jurídica que se somete a este tribunal radica en determinar si el desistimiento ejercitado por la demandada en virtud de la previsión de la cláusula objeto de la litis, en función de los hechos declarados probados en la sentencia de primera instancia, ha infringido los mencionados preceptos y doctrina de los actos propios, toda vez que, en diversas comunicaciones recibidas por los reservistas, la promotora les indicaba que se firmarían los contratos, sin embargo, lo cierto es que se procedió al desistimiento de los mismos mediante la activación de las arras penitenciales.
5.3 Desestimación del motivo El reseñado motivo deberá de correr la misma suerte que los anteriores, puesto que, de los comunicados dirigidos por la promotora a los reservistas, no cabe concluir, objetivamente, que constituyan una manifestación inequívoca de que no se ejercitarían las facultades de desistimiento previstas en el artículo 1454 del Código Civil; lejos de ello, ponían en conocimiento de los demandantes las dificultades que atravesaba la demandada para la obtención de la financiación, lo que postergaba la firma de los contratos de compraventa y que, en consecuencia, la operación prevista podría verse frustrada, por lo que la activación de las facultades del art. 1454 CC, por parte de la promotora, no se encontraba descartada ni mucho menos renunciada, situación que incluso provocó requerimientos de letrados de los reservistas. No podemos pues concluir que la conducta observada fuera incompatible con la ulteriormente observada con atentado a la buena fe.
En el caso se pone de relieve la importancia de redactar bien y leer hasta el final esos documentos con los que se inicia el proceso de adquisición de una vivienda, especialmente si la compra es sobre plano. Muchas veces se emplea el concepto de señal sin tener suficiente información sobre la existencia de tres tipos distintos con muy distinto régimen.
El Tribunal Supremo se atiene a lo que se firmó, claramente arras penitenciales, rechazando que lo previsto en el art. 1454 del Código Civil sea abusivo, aunque lo utilice un profesional en un contrato con un consumidor.
Debe tratarse de uno de tantos negocios que se vinieron abajo tras la crisis financiera y el notable endurecimiento de las condiciones de los préstamos para promoción y venta de viviendas propias de la pasada década, aunque las viviendas finalmente debieron construirse porque alguno de los demandantes terminaron comprando a la promotora cesionaria del solar, aunque por mayor precio.
11 de mayo de 2026
5.- ALIMENTOS DEBIDOS Y CESIÓN DE BIENES A CAMBIO DE ALIMENTOS
En 2009 el padre de la demandante y de la demandada firmó con ésta una escritura pública de cesión de tres fincas con prohibición de enajenar dos de ellas en vida del cedente “a cambio de recibir de ella «sustento, habitación, vestido y asistencia médica, según su posición social, teniéndolo en su casa y compañía”, lo que quedó garantizado con condición resolutoria.
El padre falleció en 2015 y la otra hija demandó en 2019 a la cesionaria para que se declarara la nulidad, por encubrir una donación de las fincas y ser obligación legal de la cesionaria prestar alimentos a su padre. Subsidiariamente pedía la resolución porque el finado atendió sus necesidades con su propio patrimonio.
En primera instancia el Juez estimó la demanda, pero la A.P. revocó la sentencia y absolvió a la hermana demandada.
El Tribunal Supremo confirma la sentencia apelada.
F.D. SEGUNDO
“En este caso, la sentencia recurrida considera que, partiendo de los hechos probados, no resulta posible inferir la simulación invocada por la demandante. La audiencia parte de la diferencia entre la figura de la obligación legal de alimentos entre parientes y los alimentos convencionales acordados entre las partes (lo que es cuestión jurídica, y no un hecho, como pretende la recurrente, y será analizada al dar respuesta al recurso de casación). Y, respecto del caso, la audiencia atiende al contenido de la escritura pública en la que se recoge el contrato de alimentos impugnado, analiza sus cláusulas, y las pone en relación, de una parte, con la situación personal en la que se encontraba el padre tras el fallecimiento de su pareja y sus ingresos hospitalarios, y, de otra, con las obligaciones de cuidado asumidas por la hija, de acuerdo con las necesidades requeridas por el padre y su voluntad de ser cuidado de manera personal, tratando de evitar tener que acabar en una residencia. A la vista de las concretas circunstancias concurrentes, que la audiencia analiza, no apreciamos en modo alguno que el juicio de inferencia realizado por la sentencia de apelación sea ilógico, absurdo o irracional. Así, a cambio de un capital, se asume por la hija la prestación de cuidado y convivencia personal con el padre, enfermo, solo tras el fallecimiento de su pareja; el contrato de alimentos se otorga tras pasar el padre un tiempo solo en su casa después de haberse recuperado previamente de un ictus en casa de la hija, que vivía en una población alejada; no se trataba de favorecer a una hija con la que el padre tuviera especial relación, pues prácticamente no tenía relación con ninguna, si bien la alimentante lo iba a ver más; con su pensión el padre no hubiera sido autosuficiente y los rendimientos asociados a la titularidad de los bienes cedidos a la hija se destinaban a hacer frente a sus gastos….”
“…respecto a que la valoración de la manifestación de la demandada de que no hubiera cuidado al padre de no celebrar el contrato, la audiencia advierte que la motivación última de la alimentante no es inmoral, cuando el propio legislador regula un contrato de alimentos por el que se recibe un capital a cambio de cuidados. Respecto a la premura en el otorgamiento de la escritura, por entender la recurrente que tras el ictus sufrido por el padre, y ante el peligro de fallecimiento inmediato, se celebró el contrato para privar a la actora de sus derechos legitimarios, la audiencia por el contrario considera acreditado que la demandada, «tras llevar a su padre del [hospital del] Neveral al pueblo de El Milá (Tarragona), volvió a traerlo ya recuperado a DIRECCION001(Jaén) y tras estar un tiempo sólo fue cuando se otorgó la escritura el 18-8-09». Y, por lo que se refiere a la alegación de que el contrato se desarrolló como una donación, la audiencia constata que durante casi siete años la demandada atendió al padre, teniéndolo en su casa, cuidándolo. ….Finalmente, la audiencia descarta que la voluntad del cedente pudiera ser beneficiar a una hija en perjuicio de la otra, lo que es perfectamente coherente con el hecho de que, desde hacía años, su relación era prácticamente nula con las dos.”
F.D. TERCERO
“En el primer motivo se denuncia la infracción del concepto de alimentos que se contiene en el art. 142 CC y sobre el que el art. 143 CC impone a determinados parientes la obligación legal de prestarse recíprocamente alimentos. Considera que la sentencia recurrida erróneamente incluye la obligación asumida contractualmente por la demandada en la figura del art. 1791 CC, cuando es la misma que se regula en los arts. 142 y 143 CC.”
“2.2. Existen diferencias importantes entre la obligación legal de alimentos entre parientes y el contrato de alimentos regulado en los arts. 1791 y ss. CC. En este último supuesto, la extensión y la calidad de la prestación de alimentos son las que resulten del contrato y, a falta de pacto en contrario, no dependen de las vicisitudes del caudal y necesidades del obligado ni de las del caudal de quien los recibe ( art. 1793 CC). La obligación contractual de dar alimentos no cesa por las causas previstas en el art. 152 CC para la obligación legal de alimentos entre parientes, salvo el supuesto de muerte del alimentista ( art. 1794 CC). Y, sobre todo, el contrato puede resolverse si se incumple la obligación de alimentos ( art. 1795 CC).”
“2.3. La jurisprudencia de esta sala no ha negado nunca que pueda existir un contrato de alimentos con causa onerosa entre los parientes obligados legalmente a prestarse alimentos. Por el contrario, este es un supuesto frecuente que nunca se ha cuestionado en las sentencias sobre el contrato de alimentos, que se han pronunciado sobre otros aspectos discutidos.”
2.4. “…Entre las prestaciones que pueden integrar el contrato de alimentos el art. 1791 CC específica la obligación de proporcionar vivienda, manutención y asistencia de todo tipo a una persona durante su vida, pero es la propia función asistencial la que justifica el contrato de alimentos. Por ello, la enumeración de las prestaciones que menciona el art. 1791 CC resulta descriptiva y dispositiva. En cada caso serán las necesidades que pretenda cubrir el alimentista y que hayan sido asumidas por el alimentante las que integrarán el contenido del contrato, siempre que no llegue a desvirtuarse las características esenciales relativas a la onerosidad y a la aleatoriedad.”
2.6. “ El art. 149 CC, al permitir el cumplimiento in natura de la obligación de alimentos mediante acogimiento en el domicilio del obligado, solo está admitiendo una modalidad de cumplimiento de una obligación legal. Pero es una opción que corresponde exclusivamente al alimentante con el fin de facilitarle el cumplimiento de una obligación que, legalmente, no comprende la de acoger al alimentista en casa y cuidarlo personalmente.
De ahí que sea posible que, al margen de una obligación legal de alimentos (que nacerá en caso de necesidad de prestaciones con un contenido económico), pueda asumirse contractualmente el compromiso de acoger al alimentista y cuidarlo en casa, aunque disponga de medios para sufragarse una vivienda.”
2.7. “Aplicando las consideraciones anteriores al caso que juzgamos, debemos concluir que la sentencia recurrida es correcta y no infringe los preceptos cuya infracción denuncia la recurrente.”
“De acuerdo con la doctrina de la sala, dada la función típica asistencial del contrato de alimentos, debe atenderse no solo a la situación de necesidad económica o la insuficiencia de recursos para subsistir, características de las obligaciones legales de alimentos, sino de una manera más amplia a la necesidad de recibir cuidados y atenciones personales (materiales, afectivas y morales), tal como hemos declarado en las sentencias 115/2022, de 15 de febrero, y 276/2025, de 19 de febrero.
En este caso, tal y como hemos explicado en el apartado 2.2 del fundamento de derecho segundo al desestimarle primer motivo del recurso por infracción procesal, partiendo de las diferencias entre la obligación legal de alimentos entre parientes regulada en los arts. 142 y ss. CC y el contrato de alimentos regulado en los arts.1791 y ss. CC, la sentencia recurrida analiza el contenido de la escritura pública de cesión y sus cláusulas, así como las razones que justificaron la celebración del contrato de alimentos…. A partir de ahí, la sentencia concluye razonablemente:
«En resumen, la onerosidad del contrato lejos de lo pretendido y acogido en la instancia se ha de estimar acreditada, sin que tampoco se pueda aseverar que dicho contrato se hiciera para perjudicar a la actora como heredera, con la que dicho sea de paso el padre no tenía relación, al igual que con D.ª Natalia hasta que se vio sólo y enfermo. Además dicha intención deja de ser relevante puesto que la onerosidad del contrato justifica que se cedieran los bienes con la consiguiente reducción o consumo de un futuro caudal hereditario, sin que la libre disposición de aquellos para cubrir sus necesidades o para lo que tuviera a bien, pudiera verse restringida por tal motivo.
»Así pues, como exponíamos más arriba, aunque en supuestos como el presente, la prueba de presunciones es apta por sí misma para la justificación de la simulación contractual, lo cierto es que en el parecer de este Tribunal, entre los hechos base acreditados, no es que no se produzca de forma unívoca el enlace preciso y directo de los que se infiere el hecho-consecuencia o indicio de la simulación que como causa de nulidad se proponía y finalmente se estimó, entendiendo que la realidad habida entre las partes fue una donación remuneratoria, es que tal consecuencia no se compadece con las reglas de la lógica, ni se estima razonablemente inferida como humildemente hemos tratado de explicar, por lo que en definitiva se ha de estimar el motivo de apelación sin necesidad de entrar a conocer del subsidiario».
“En definitiva, compartimos el criterio de la audiencia cuando explica que el padre, persona de edad avanzada, con limitaciones y en situación de soledad tras el fallecimiento de su compañera, deseaba ser atendido y tener compañía y afecto, sin tener que ir a una residencia. Esa es la razón que justifica la transmisión de sus bienes a la demandada. Las partes incluyeron como prestación a cargo de la hija que tendría al padre en su casa y compañía. No estamos ante un contrato gratuito sino ante un contrato oneroso de alimentos. La prestación de asistencia personal y afectiva del alimentista no excluyen la onerosidad, pero tampoco la aleatoriedad. La exigencia de estas prestaciones persiste hasta el fallecimiento, y es máxima de experiencia que la necesidad de cuidado personal va en aumento a medida que el alimentista tiene más edad y hasta su fallecimiento.”
“En el caso, por lo demás, tampoco hubo incumplimiento de las prestaciones asumidas por la alimentista. Ha quedado acreditado en la instancia que el padre fue cuidado y atendido por la hija durante cerca de siete años hasta su fallecimiento, y también que la hija, que lo tuvo en su compañía de acuerdo con lo pactado, destinó a su cuidado los rendimientos de los bienes que el padre le había transmitido.”
Esta sentencia imagino que tendrá interés para los compañeros que se están ocupando con encomiable acierto del conjunto de situaciones en que se encuentran las personas de edad avanzada y, también, para los que, como este cronista, se aproximan ya a esa edad.
Es la primera vez que se plantea ante la Sala de lo Civil la compatibilidad de que una persona que está obligada legalmente a prestar alimentos suscriba un contrato de alimentos. No se aprecia incompatibilidad, como declara la sentencia.
La sentencia de primera instancia había considerado nulo el contrato, alegando, entre otras consideraciones, las siguientes:
»Por otra parte, acudiendo al contenido del contrato, llama la atención en su página 6 que ante la advertencia del Notario con la falta de coincidencia en las referencias catastrales, las partes aleguen razones de urgencia para el otorgamiento de la escritura. Tales razones de urgencia no tienen más explicación que las partes ante la situación clínica del padre, señalando la actora en juicio que al tiempo de sufrir el ictus los médicos temieron por su vida informándole que era el resultado más probable, y que la esperanza vital de éste no era muy alta, a los fines de asegurar la descapitalización de su patrimonio y de su haber hereditario a favor de la demandada antes de que tuviese lugar el fallecimiento, procedieron a celebrar el contrato omitiendo los medios legales de desheredación de la actora o modificación testamentaria que obligaría a respetar la legítima.”
Ni la A.P. ni el Tribunal Supremo consideran acreditada dicha intención lesiva para la actora. Hay veces que, lo que no deja de ser una cláusula de estilo, da lugar a interpretaciones desafortunadas.
15 de mayo de 2026
Álvaro José Martín Martín
Registrador Mercantil de Murcia
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Parroquia de San Patricio en Lorca (Murcia). Por María Jesús Gil del Campo
