NUEVO LIBRO: DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA Y SU CONSTANCIA REGISTRAL

Autora: María Teresa Peñalva Ribera, Registradora de la Propiedad de Elda nº 1. Notaria en excedencia.

Reseña: Álvaro Cordero Taborda, Notario de Valladolid

Reseña:

La obra nueva, institución a medio camino entre la accesión civil y el acto administrativo, ha sido una de las figuras de nuestro Ordenamiento respecto de las cuales el legislador y la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública han estado más pendientes en la última década, tanto en el aspecto sustantivo -con el Texto Refundido de la Ley del Suelo de 2015-, como en el registral -la Ley 13/2015-. Asimismo, el corpus de resoluciones emandas del Centro Directivo es abundante. El régimen vigente ha añadido, a los aspectos civiles y administrativos, los técnicos relativos derivados de la georreferenciación, con su reflejo registral.

La autora de la monografía que tengo el placer de recensionar es María Teresa Peñalva Ribera, Notaria y Registradora de la Propiedad -actualmente destinada en el Registro de la Propiedad de Elda nº 1-, cuyo trabajo constituye un utilísimo manual de consulta jurisprudencial del Centro Directivo y del Tribunal Supremo, tanto en lo referencia a supuestos de hecho como a requisitos para el acceso al Registro de la Propiedad de una construcción declarada.

En cuanto a los supuestos de hecho, el lector encontrará referencias a la accesión invertida, al acceso registral contemporáneo de construcciones sufragadas con fondos gananciales previas a la Ley de 13 de mayo de 1981 sobre suelo privativo, supuestos de comunidad, a la intervención de menores, o a una serie de títulos que legitiman para edificar –superficie, vuelo, subedificación- o incluso el análisis de figuras tan originales y ricas como la propiedad volumétrica y los engalabernos.

Un capítulo trata específicamente del escenario inverso: la ausencia de obra. El supuesto de ruinas y derribos es un escenario habitual cuando se procede a realizar una nueva construcción en un antiguo solar, y si bien la Dirección General ha simplificado la cuestión en el caso de obras nuevas con licencia -la obtención de licencia para edificar presupone la de demolición de lo previamente construido-, la cuestión es más casuística cuando pretende declararse la obra nueva por antigüedad. Precisamente, la declaración de obras por antigüedad es una práctica habitual en nuestro mundo rural, y, predicable de todo tipo de escenarios geográficos, la ampliación por antigüedad de obras nuevas ya declaradas. A esta cuestión se dedica otro capítulo.

La adecuación de lo construido a la licencia obtenida (“ajuste”) es, asimismo, una cuestión de gran casuismo, ante discrepancias que pueden ser relevantes o irrelevantes. Una cuestión analizada en el capítulo dedicado a la intervención del técnico competente.

A lo largo de una segunda parte de la obra encontraremos un análisis detallado de cada uno de los requisitos para declarar una obra -licencia, certificado final de obra, certificado de eficiencia energética, libro del edificio, seguro decenal…-. La georreferenciación de las construcciones fue una de las más importantes novedades introducidas en nuestro Ordenamiento por la Ley 13/2015, siendo objeto de una reciente interpretación de la Dirección General proclive a su extensión a toda la finca cuando se declara una obra. La autora se hace eco, asimismo, de una problemática habitual a la que tiene que hacer frente el Registrador: los desplazamientos en la cartografía catastral.

Una tercera parte sería la dedicada a la protección pública del suelo y su tratamiento registral. El tema del silencio administrativo y su régimen constituye, asimismo, otro de los aspectos tratos.

La obra se completa con un capítulo dedicado a los cambios de uso y otro a las divisiones y segregaciones por antigüedad, una creación de la Dirección General que parte de una aplicación analógica, con cautelas, del régimen de la obra nueva por antigüedad. En el último capítulo el lector encontrará un repaso a especialidades urbanísticas autonómicas atinentes a las declaraciones de obra.

En definitiva, un repaso práctico tanto a la propia declaración de obra como a sus colindantes jurídicos: legislación del suelo, titularidad que legitima su construcción y declaración, y la expresión de su constatación en el espacio. El lector encontrará una obra de consulta ágil y bien estructurada.

ÍNDICE:

Capítulo I. Concepto y legislación aplicable
Capítulo II. La declaración de obra como negocio jurídico
Capítulo III. La ausencia de obras: ruinas y derribos
Capítulo IV. La antigüedad de la obra
Capítulo V. La intervención del técnico
Capítulo VI. Licencia de primera ocupación
Capítulo VII. El libro del edificio
Capítulo VIII. Eficiencia energética
Capítulo IX. Seguro decenal
Capítulo X. Protección pública del suelo
Capítulo XI. Silencio administrativo
Capítulo XII. Coordenadas georreferenciadas de la edificación
Capítulo XIII. La georreferenciación de la parcela
Capítulo XIV. Patologías catastrales
Capítulo XV. La propiedad volumétrica
Capítulo XVI. Engalabernos
Capítulo XVII. El subsuelo
Capítulo XVIII. Derechos sobre edificaciones ya existentes
Capítulo XIX. Obras nuevas y propiedad horizontal
Capítulo XX. Aplicación analógica de la normativa de la obra nueva a
otras instituciones. Cambios de uso por antigüedad
Capítulo XXI. Divisiones y segregaciones por antigüedad
Capítulo XXII. Las particularidades en el ámbito del Derecho Foral