RECENSIÓN DEL LIBRO “LA ESTRUCTURA BÁSICA DEL INSTRUMENTO PÚBLICO NOTARIAL” DE ANTONIO JIMÉNEZ CLAR.
Carmen Rodríguez Pérez, Notaria de Cieza (Murcia)
Todos sabemos de la importancia que en la actualidad tiene el uso de sistemas de información estructurada en el ejercicio de la profesión notarial, ya que es lo que permite un intercambio correcto y fluido de la información entre el notariado y las diferentes Administraciones Públicas, entre otras muchas cosas; si el dato no figura o no está incluido correctamente se producen fallos en ese intercambio que en muchas ocasiones generan cambios no deseados, con las molestias que ello puede conllevar para el ciudadano.
Ahora bien, los datos se proporcionan sobre la base de un negocio jurídico detrás, con su propia estructura; en función del negocio jurídico que se otorgue así será la información que se ha de suministrar. En el ámbito notarial esos datos que hemos de incorporar son cada vez mayores, a fin de proporcionar la máxima seguridad jurídica; lo que es especialmente importante en las transacciones inmobiliarias. Se ha de conocer por tanto la estructura del negocio, para, a partir de ahí, redactar la escritura en los términos más inteligibles posibles para el ciudadano.
En ocasiones, la ingente cantidad de datos que se han de incluir en aras del cumplimiento de esa serie de obligaciones nos impiden ver que la estructura de la transacción inmobiliaria, el negocio jurídico, no ha cambiado, y que es sobre ese esqueleto sobre el que hemos de construir todo lo demás. Esta afirmación, que es predicable a cualquier acto o negocio jurídico, es especialmente importante en el ámbito de las transacciones inmobiliarias, donde la cuestión se hace aún más compleja por la existencia de dos sistemas que nos proporcionan información sobre el inmueble, a saber, el Registro de la Propiedad y Catastro, y la posible existencia de discrepancias entre estos y la realidad.
Antonio Jiménez Clar, con su habitual claridad y maestría, nos describe en su libro cuál ese esqueleto, cómo es la estructura básica de la transacción inmobiliaria, para, a partir de ahí construir el negocio, redactando una escritura que sea por un lado coherente e inteligible, pero que por otro proporcione la información que se pide en cada momento, sin que nada falte y de un modo estructurado. Para ello va poco a poco desgranando cada una de las partes del instrumento público notarial, explicando lo que necesariamente se ha de incluir en cada una de ellas, y, no menos importante, el por qué y para qué. Todo desde un punto de vista eminentemente práctico.
De este modo Antonio disecciona, con la precisión de un cirujano, cada uno de los componentes del instrumento público, enseñándonos su esqueleto, para, a partir de ahí, construir la escritura. Y lo hace desde el encabezamiento hasta la autorización, con indicaciones precisas en cada una de ellas, siendo especialmente interesante la parte destinada a la exposición. En el libro se presenta una especial atención al objeto del negocio jurídico en la transmisión inmobiliaria, la finca, explicando con todo detalle qué datos son precisos en la descripción para que ésta sea adecuada y coherente y permita, por un lado, una adecuada identificación, y por otro que contenga todo lo necesario para que ese título provoque los cambios necesarios en los diferentes registros. Con igual minuciosidad desgrana Antonio las cargas, el precio en las estipulaciones y todos los aspectos del documento público notarial.
En definitiva, una obra que es de extremada utilidad para oficiales de notaria, y para aquellos operadores jurídicos que tienen que relacionarse habitualmente con el documento notarial. Y sirve también un buen recordatorio para los notarios, puesto que, como el propio Antonio señala, a veces los árboles nos impiden ver el bosque.
Carmen Rodríguez Pérez
ÍNDICE DEL LIBRO:
CAPÍTULO I. LAS TRANSACCIONES INMOBIIARIAS
1. LA ESTRUCTURA DE UNA TRANSACCIÓN INMOBILIARIA
2. LOS SISTEMAS DE INFORMACIÓN TERRITORIAL (LIMS)
3. LA FRAGMENTACIÓN DE LOS SISTEMAS DE INFORMACIÓN TERRITORIAL (LIMS)
4. LA ORDENACIÓN PATRIMONIAL DEL TERRITORIO: LOS SISTEMAS DE DERECHOS REALES INMOBILIARIOS (DRI)
CAPÍTULO II. LA ESTRUCTURA DEL INSTRUMENTO PUBLICO
1. REQUISITOS PREVIOS 28
2. ASPECTOS GENERALES DE LA ESTRUCTURA
DEL INSTRUMENTO PÚBLICO NOTARIAL.
CAPÍTULO III EL DESPIECE DEL INSTRUMENTO PÚBLICO
1. EL ENCABEZAMIENTO
1. El número de protocolo
2, El lugar del otorgamiento
3. La fecha del otorgamiento
4. El nombre del notario autorizante
2. LA COMPARECENCIA
2. 1. El contenido de la comparecencia
2. 2. La identificación de los comparecientes
2. 2. 1. La identificación de las personas físicas
1. Nombre y apellidos
2. Edad
3. Estado civil
4. Profesión o actividad
5. Domicilio
6. Nacionalidad
7. Documento de identidad
8. Identificación fiscal
3. LA INTERVENCIÓN
3. 1. supuestos
3. 2. la identificación de las personas jurídicas
1. Nombre o denominación social
2. Constitución
3. Objeto
4. Domicilio
5. Titular real
6. Inscripción
7. Identificación fiscal
3. 3. el control de la intervención
4. LA EXPOSICIÓN
4. 1. Descripción
4.1.1. El formato de la descripción
4.1.2. La fuente de la descripción
4.1.3. La estructura de la descripción
4.2. El Valor del inmueble
4.3.1. Los derechos reales limitados
4.3.2. Las fuentes de la información sobre las cargas
4.3. Cargas
4.4. Arrendamientos
4.5. Acreditación del pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles
4.6. Los gastos de comunidad
4.7. El título de adquisición
4.8. Otras limitaciones
5. EL OTORGAMIENTO (LAS ESTIPULACIONES)
5.1. La transmisión
5.4. Documentos que se incorporan en las estipulaciones al instrumento público notarial
5.2. El precio
5.2.1. El importe del precio
5.3. Los gastos
5.2.2. El pago del precio
5.2.2.1. La forma de pago del precio
5.2.2.2. Los medios de pago del precio
5.2.2.3. La justificación de los medios de pago del precio
5.3.1. La plusvalía municipal o Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. (IIVTNU)
5.3.2. Los gastos de Notaría
5.3.3. Los impuestos originados por la transacción
5.3.4. Los gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad
5.4.1. el Certificado de Eficiencia Energética
5.4.2. el Certificado de residencia fiscal
5.4.3. La licencia de ocupación y la declaración responsable
5.4.4. El activo esencial
5.4.5. Derechos de adquisición preferente y autorizaciones administrativas
5.5. Declaraciones que se efectúan en las estipulaciones al instrumento público notarial
5.5.1.1. Retenciones a no residentes
5.5.1.2. Representantes fiscales de no residentes
5.5.1.3. Actividades no contaminantes
5.5.1.4. La presentación telemática
5.5.1.5. El encargo de gestión
5.5.1. Declaraciones de los otorgantes
5.5.2. Declaraciones del notario
5.5.2.1. La protección de datos
5.5.2.2. Las reservas y advertencias legales
6. LA AUTORIZACIÓN
6.1. La lectura del instrumento público notarial
6.2. La firma del instrumento público notarial
6.3. La autorización del instrumento público notarial
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