Casos Prácticos Seminario Registral Madrid 2015-5

Admin, 16/08/2017

 SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL

MADRID, 2015 Nº 5

Coordina: Irene Montolío Juárez

Ponentes: Ana Solchaga López de Silanes y Sonia Morato González

Editores: Marta Cavero Gómez, Ángel Gutiérrez García y Carlos Ballugera Gómez. 

 

En este archivo se recogen algunos casos prácticos de los seminarios correspondientes a las sesiones de los días 7 de octubre de 2015 y 16 de diciembre de 2015

 

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CASO 31. EXPROPIACIÓN: LIBERTAD DE CARGAS. 

CASO 32. MEDIACIÓN SEGUNDA OPORTUNIDAD PERSONA FÍSICA. 

CASO 33. CERTIFICACIÓN DE FINCA DE PERSONA INCAPACITADA. 

CASO 34. AUTO DE ADJUDICACIÓN VERSUS ANOTACIÓN DE MEDIADOR CONCURSAL.

CASO 35. EXPEDIENTE DE DISCIPLINA URBANÍSTICA CONTRA TITULAR DE SÓLO UNA CUOTA DE FINCA.

CASO 36. ESCRITURA DE PARTICIÓN JUDICIAL SIN NINGÚN COMPARECIENTE.

CASO 37. PUBLICIDAD REGISTRAL Y PERIODISMO.

 

CASO 31.- EXPROPIACIÓN: LIBERTAD DE CARGAS. ¿Cabe inscribir una expropiación con cargas? En el caso concreto hay una anotación preventiva de embargo y no se solicitó en su momento la expedición de certificación del art. 32.1 RH.

Dice el artículo 8 de la Ley de Expropiación Forzosa: “La cosa expropiada se adquirirá libre de cargas. Sin embargo, podrá conservarse algún derecho real sobre el objeto expropiado, si resultase compatible con el nuevos destino que haya de darse al mismo y existiera acuerdo entre el expropiante y el titular del derecho”. Se recuerda también el art. 32 RH.

La Administración Expropiante había planteado la posibilidad de inscribir la expropiación manteniendo la anotación preventiva de embargo. El problema es que unánimemente se entendió que no se trata de una carga compatible, a efectos de lo dispuesto en el art. 8 LEF puesto que la ejecución de la anotación daría lugar a la pérdida de la finca.

El procedimiento no había sido correcto dado que no se entendió con el titular de la anotación de embargo. De hecho, ni siquiera se solicitó la práctica de la nota marginal del artículo 32 del Reglamento Hipotecario. Además la compatibilidad de la carga debió ser declarada en el expediente.

Se daba además la peculiaridad de que el deudor estaba declarado en concurso, habiendo optado la Administración Expropiante por consignar el dinero directamente en el Juzgado de lo Mercantil ante el que se seguía el procedimiento de concurso, en lugar de hacerlo en la Caja General de Depósitos. Se estimó que lo procedente era solicitar del Juzgado de lo Mercantil la expedición del mandamiento de cancelación del embargo.

 

CASO 32.- MEDIACIÓN SEGUNDA OPORTUNIDAD PERSONA FÍSICA. Se presenta acta de designación de mediador concursal en un procedimiento extrajudicial de pagos instado por una persona física, de profesión cerrajero, a efectos de llegar a un acuerdo con sus acreedores, con la diligencia de aceptación del mediador nombrado. En el inventario que consta en el acta los deudores son titulares registrales de una vivienda.

Conforme al último punto del art. 233.3 Ley concursal “Una vez que el mediador concursal acepte el cargo, el registrador mercantil, el notario o la Cámara Oficial de Comercio, Industria, Servicios y Navegación dará cuenta del hecho por certificación o copia remitidas a los registros públicos de bienes competentes para su constancia por anotación preventiva en la correspondiente hoja registral, así como al Registro Civil y a los demás registros públicos que corresponda, comunicará de oficio la apertura de negociaciones al juez competente para la declaración de concurso y ordenará su publicación en el «Registro Público Concursal»”.

Procede entonces hacer una anotación preventiva en la hoja de la vivienda con expresión de los efectos de la apertura del procedimiento de acuerdo extrajudicial de pagos a que se refiere el art. 235 Ley concursal, a saber,

(1) el deudor se abstendrá de realizar cualquier acto de administración y disposición que exceda los actos u operaciones propias del giro o tráfico de su actividad;

(2) los acreedores no podrán continuar ejecución judicial o extrajudicial alguna sobre la vivienda de los deudores mientras se negocia el acuerdo extrajudicial hasta un plazo máximo de tres meses;

(3) no podrán anotarse respecto de los bienes del deudor instante embargos o secuestros posteriores a la presentación de la solicitud del nombramiento de mediador concursal, salvo los que pudieran corresponder en el curso de procedimientos seguidos por los acreedores de derecho público;

(4) durante el plazo de negociación del acuerdo extrajudicial de pagos y respecto a los créditos que pudieran verse afectados por el mismo, se suspenderá el devengo de intereses;

y (5) el deudor que se encontrase negociando un acuerdo extrajudicial no podrá ser declarado en concurso, en tanto no transcurra el plazo previsto en el artículo 5 bis.5 (tres meses).

 

CASO 33. CERTIFICACIÓN DE FINCA DE PERSONA INCAPACITADA. Piden una certificación de dominio de una finca de la que uno de los titulares es una persona incapacitada judicialmente. En concreto solicitan “certificación de dominio donde conste las limitaciones y facultades dispositivas de doña… para procedimiento judicial”. 

Lo único que resulta de la inscripción -una herencia- es que dicha señora está incapacitada constando la fecha de la sentencia de incapacitación y el Juzgado que la dictó, el auto de nombramiento del defensor judicial que se nombró para representarla en la partición de la herencia y el auto por el que se aprobó la partición. ¿Se puede incluir en la certificación que dicha titular está incapacitada y la fecha de la sentencia de incapacitación?

La mayoría de los asistentes entendieron que sí se podían incluir los datos anteriormente referidos, salvo la causa de la incapacidad de la titular registral, por cuanto se considera un dato sensible a los efectos de la Ley de Protección de Datos. Igualmente se señaló la conveniencia de que se indique por cuenta de quién actúa el abogado que lo solicita.

 

CASO 34. AUTO DE ADJUDICACIÓN VERSUS ANOTACIÓN DE MEDIADOR CONCURSAL.– Se presenta auto de adjudicación de 7 octubre 2015 y mandamiento de cancelación firme de 16 noviembre en una ejecución directa sobre vivienda en la que existe anotado el nombramiento de mediador concursal a los efectos de instar un acuerdo extrajudicial de pagos en el seno de la ley de segunda oportunidad. El deudor es una persona consumidora, el acreedor un banco. Se plantea si cabe el despacho a la luz del art. 235 Ley concursal.

En concreto, dado que el nombramiento del mediador concursal es de septiembre y la aprobación del remate se produce en octubre, se plantea si afecta a la ejecución la suspensión legal.

Dice el art. 235 Ley concursal: Efectos de la iniciación del expediente.

1. Una vez solicitada la apertura del expediente, el deudor podrá continuar con su actividad laboral, empresarial o profesional. Desde la presentación de la solicitud, el deudor se abstendrá de realizar cualquier acto de administración y disposición que exceda los actos u operaciones propias del giro o tráfico de su actividad.

2. Desde la comunicación de la apertura de las negociaciones al juzgado competente para la declaración del concurso, los acreedores que pudieran verse afectados por el posible acuerdo extrajudicial de pagos:

a) no podrán iniciar ni continuar ejecución judicial o extrajudicial alguna sobre el patrimonio del deudor mientras se negocia el acuerdo extrajudicial hasta un plazo máximo de tres meses. Se exceptúan los acreedores de créditos con garantía real, que no recaiga sobre bienes o derechos que resulten necesarios para la continuidad de la actividad profesional o empresarial del deudor ni sobre su vivienda habitual. Cuando la garantía recaiga sobre los bienes citados en el inciso anterior, los acreedores podrán ejercitar la acción real que les corresponda frente a los bienes y derechos sobre los que recaiga su garantía sin perjuicio de que, una vez iniciado el procedimiento, quede paralizado mientras no hayan transcurrido los plazos previstos en este apartado.

Practicada la correspondiente anotación de la apertura del procedimiento en los registros públicos de bienes, no podrán anotarse respecto de los bienes del deudor instante embargos o secuestros posteriores a la presentación de la solicitud del nombramiento de mediador concursal, salvo los que pudieran corresponder en el curso de procedimientos seguidos por los acreedores de derecho público.

En este caso, se entendió que producida la subasta en marzo de 2015, ya se había producido la adjudicación del inmueble, y por tanto producida la “traditio” solamente faltaba el “titulo” para la transmisión. Así en este supuesto no tiene sentido: una vez celebrada la subasta ¿qué pueden mediar deudor y acreedor?

Igualmente se planteaba la posibilidad de la referencia a otros bienes que conformaran el patrimonio del concursado y respecto de los cuales no haya tenido lugar la subasta. 

En todo caso, parece que puede despacharse pues no le debe afectar y se proceda a cancelar la anotación de nombramiento de mediador concursal. Igualmente debe pedirse al Juzgado la fecha del decreto de adjudicación.

 

CASO 35.- EXPEDIENTE DE DISCIPLINA URBANÍSTICA CONTRA TITULAR DE SÓLO UNA CUOTA DE FINCA. Una finca tiene muchos titulares dominicales inscritos con cuotas distintas.  La situación fáctica más probable es que cada uno disfrute en exclusiva de un trozo de terreno dentro de la total finca. La finca se incluyó en el catálogo de urbanizaciones ilegales consecuencia de la Ley de Disciplina Urbanística de 1984. Dicha inclusión no ha tenido reflejo registral.

Contra uno de los titulares que tiene menos del uno por ciento de la finca se ha incoado expediente de disciplina urbanística y ahora se ha presentado en el registro el mandamiento para la anotación preventiva.

¿Puede tomarse anotación preventiva si no han sido citados los demás? O ¿se requiere que hayan sido parte en el procedimiento? O ¿no hay inconveniente en inscribir?

El registrador consultante ve como inconveniente que si se trata de un proindiviso y la parcelación de hecho es ilegal el comunero no es dueño de unos metros sino de una parte del todo. Esto es predicable de sus condueños por lo que la infracción urbanística no puede concretarse en la cuota porque esa cuota no da derecho a metros privativos. El que el autor de la infracción haya sido el perseguido en el procedimiento que motiva la solicitud de anotación tampoco cambia nada.

Hay que tener en cuenta los arts. 57.2 y 59 del RD 1093/1997 de 4 de julio. En tanto que unos, entienden que ello va contra los principios esenciales del derecho hipotecario pues no hay una porción físicamente atribuida al titular denunciado, otros asistentes, sin embargo, entienden que es importante saber cuál es el objeto del expediente administrativo. Siendo éste la ilegalidad en la construcción que no en una parcelación, se entiende anotable la anotación preventiva por infracción urbanística a los efectos de publicidad respecto de terceros, y todo ello, sin necesidad de notificar a los cotitulares pues hay un reconocimiento oficial (el citado catálogo) de que no estamos ante un proindiviso.

   

CASO 36.- ESCRITURA DE PARTICIÓN JUDICIAL SIN NINGÚN COMPARECIENTE. ¿Es inscribible una escritura de protocolización de operaciones particionales realizadas por un contador partidor judicialmente nombrado en la que no comparece nadie, ni siquiera el contador partidor? Se incorporan a la escritura el cuaderno particional, el testimonio del auto de aprobación de las operaciones particionales y el oficio remitido a la notaría para la protocolización de las operaciones particionales.

Una parte de los asistentes señalaron que al haber sido ordenado directamente por el Juez, valdría la protocolización de las operaciones particionales otorgadas de oficio por el Notario autorizante de la misma, pero la mayoría de los asistentes optaron por la necesidad de la comparecencia o bien del Juez o bien del contador partidor designado judicialmente.

   

CASO 37.- PUBLICIDAD FORMAL Y PERIODISMO. El consultante ha recibido solicitudes de nota de FLOTI en las que aparece como solicitante “El País S.L”, y el interés alegado es la investigación jurídico-económica.

¿Puedo denegar por entender que un periódico no puede tener otro interés que el de investigación periodística, por mucho que alegue interés jurídico económico? El “investigado” es un político.

El tema le preocupa porque por otra parte está llamando un periodista preguntando si puede pedir certificación de una finca en la que conste el precio y ya le ha dicho que no se la va a dar, que no tiene interés legítimo.

En cuanto a la certificación se negó la expedición de la certificación con el señalamiento del precio por ser un dato protegido por la ley.

Es un conflicto entre el derecho a la información y la ley de protección de datos. La DGRN dice, como criterio general, que la información debe responder a los fines del Registro como institución. Si se trata de información relativa a personas jurídicas no hay problema, no hay derecho a la intimidad que proteger. Pero si se trata de personas físicas hay que delimitar. Debe distinguirse entre particulares y personajes públicos.

En este último caso el derecho a la información tiene prevalencia pero en todo caso deben eliminarse los datos sensibles. Se puede dar la nota pero omitiendo en cuanto al titular el estado civil y el domicilio y en cuanto al bien, la situación concreta de la finca y el precio, pero sí pueden darse los metros cuadrados y número de plantas de la casa y las cargas. Sobre el tema ver RRDGRN de 14/09/201224/01/2013, y 30/05/2014.

 

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