Resoluciones Cataluña 2019

Resoluciones Cataluña 2019

Admin, 28/01/2019

 

RESOLUCIONES 2019 DE LA DIRECCIÓN GENERAL DE DERECHO Y ENTIDADES JURÍDICAS DE CATALUÑA 

POR MARÍA TENZA LLORENTE

REGISTRADORA DE BARCELONA

 

5.*** INSPECCIÓN TÉCNICA DE EDIFICIOS. TRANSMISIÓN A COPARTÍCIPES: INNECESARIEDAD DE ENTREGA O EXONERACIÓN

RESOLUCIÓN JUS/1141/2019, de 29 de abril, dictada en el recurso gubernativo interpuesto por el notario de Palma Jesús María Morote Mendoza contra la calificación del registrador de la propiedad titular del Registro de la Propiedad núm. 3 de Barcelona que suspende la inscripción de una escritura de compraventa. 

Categoría: URBANISMO

Subcategoría: ITE

OPOSICIONES: TEMA 32 DERECHO CIVIL. TEMA 35 DERECHO HIPOTECARIO.

SUPUESTO DE HECHO. El supuesto de hecho que motiva este recurso es la presentación de una escritura pública por medio de la cual se vende una tercera parte indivisa de una finca a los comuneros de la misma sin que se manifieste que se ha entregado o exonerado por los adquirentes de la entrega de los documentos a que se refiere el artículo 15 del Decreto 67/2015, a saber: una copia del informe de la inspección técnica del edificio y del certificado de aptitud; o solamente una copia del informe que acredite la obtención del certificado de aptitud por silencio administrativo; o bien, si el informe pone de manifiesto deficiencias graves o muy graves, una copia de este informe que acredite en este caso que se ha presentado ante la Administración.

El notario autorizante interpone recurso gubernativo contra la calificación. El registrador mantiene la calificación negativa y eleva el expediente a la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas.

RESOLUCIÓN. La Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas estima el recurso y revoca la nota.

Desde el punto de vista procedimental, estima que es competente, pese a las alegaciones vertidas por el notario en el escrito del recurso sobre la competencia exclusiva del Estado en la regulación de la transmisión de la propiedad, pues el artículo 137 del Estatuto de autonomía atribuye a Cataluña competencia en materia de habitabilidad de las viviendas y el Libro VI del Código Civil de Cataluña regula además los contratos traslativos de dominio.

Por lo que respecta al fondo, y con independencia de la discusión sobre naturaleza jurídica de la transmisión de cuotas entre copartícipes, existe una impropia reducción parcial de condominio que en el caso analizado se articula como compraventa. En cualquier caso, considera que es innecesaria la entrega o exoneración expresa de la documentación a que se refiere el artículo 15 del Decreto 67/2015, de 5 de mayo, pues no hay ningún tercero que adquiera la finca o parte de ella, supuesto en que devendría exigible.

COMENTARIO.

Desde el punto de vista procedimental, la Direcció General reafirma su competencia, como en otras ocasiones[1], basándose no solo en normativa de Derecho civil Catalán, como en este caso el Libro VI, a propósito de las formas de transmisión de la propiedad, sino también en preceptos de Derecho administrativo y urbanístico, aunque con repercusiones civiles, como el Decreto 67/2015 o directamente el artículo 137 del Estatut.

En el plano sustantivo, la primera cuestión que se discute, si bien de un modo un tanto tangencial, es la naturaleza jurídica de la transmisión de cuotas entre condóminos. El notario invoca en el escrito del recurso el ATS (NO Sentencia) de la Sala Tercera del Tribunal Supremo (Sección 1ª) de 25 de abril de 2018 (JUR\2018\126994; MP: José Antonio Montero Fernández) en el que el caso planteado versa sobre la transmisión onerosa del 25 por ciento de una finca a uno de los comuneros. Pero, fuera del ámbito tributario, la cuestión debatida se ha tratado, entre otras, por la Resolución de 2 de noviembre de 2018 de la Dirección General de los Registros y Notariado, recogiendo la doctrina sentada en Resolución de 11 de noviembre de 2011 y 4 de abril de 2016. El caso resuelto partía de que los titulares de diversas partes indivisas de una finca adquirían la parte indivisa de otro cotitular por iguales partes siendo la contraprestación pactada por tal transmisión cierta suma de dinero. En el fundamento de Derecho tercero de esta Resolución se argumenta que cualquiera que sea la teoría que sobre su naturaleza jurídica se pretenda acoger entre las varias formuladas, bien la de considerar que en la comunidad hay una concurrencia de varias propiedades separadas recayente cada una de las cuales sobre una cuota o porción ideal de la cosa –artículo 399 del Código Civil–, bien la de entender que hay una sola propiedad o derecho que manteniéndose único se atribuye por cuotas ideales a los distintos comuneros –artículo 392 y 395 del Código Civil–, bien, en fin, la de estimar que en la comunidad se produce la concurrencia de varias propiedades totales sobre toda la cosa, recíprocamente limitadas por su concurso –artículo 394 del Código Civil y Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de mayo de 1986–, es lo cierto que en el supuesto de hecho del presente recurso no existe en el momento previo a la celebración del negocio jurídico documentado una situación de comunidad (subcomunidad) sobre la cuota indivisa perteneciente al comunero que la transmite a los otros tres comuneros adquirentes, por lo que difícilmente el título atributivo de dicha cuota a favor de estos últimos puede ser calificado como de disolución de comunidad, ni aun parcial, toda vez que aquéllos no eran partícipes en el derecho de cuota objeto del negocio y concluye que es un negocio encaminado a la extinción de la comunidad.

Por lo que respecta al fondo, el criterio adoptado por la Dirección General de Dret en cuanto a la entrega de los documentos a que se refiere el artículo 15 del Decreto 67/2015, de 5 de mayo, o exoneración expresa, coincide con el sostenido en materia de cédula. Así según el fundamento de Derecho 3.2 de la Resolución JUS 20/2012, de 5 de enero; el fundamento de Derecho 2.2 de la Resolución 1507/2012, de 29 de junio o el también fundamento de Derecho 2.2 de la Resolución de dicha Dirección 2316/2013, de 25 de octubre, señalan como obiter que el artículo 132 de la Ley, que se refiere a escrituras de transmisión o cesión de uso, es instrumental, y que la norma material es la del artículo 26.2 transcrito anteriormente que exige la cédula en cualquier transmisión, por venta, alquiler o cesión de uso, incluidas las derivadas de segundas y sucesivas transmisiones (…). La cédula hace falta entregarla, pues, en negocios que comportan una transmisión voluntaria y efectiva del uso de la vivienda a cambio de un precio o contraprestación. Como consecuencia, y manteniendo el criterio establecido en las resoluciones mencionadas, entendemos que la cédula no es exigible en las transmisiones no voluntarias por el transmitente, como son las adjudicaciones en procedimientos de ejecución de cualquier tipo, las expropiaciones o las transmisiones por causa de muerte, ni en aquéllas que, a pesar de ser voluntarias, no comportan contraprestación a favor suyo, cómo son las donaciones. Consideramos que tampoco es exigible su aportación en negocios entre copropietarios en los cuales el adquirente o adjudicatario ya tenía, ni que sea parcialmente, el uso de la vivienda (como son la disolución de condominio ordinario o la liquidación del régimen matrimonial de comunidad de bienes -en el que no hay propiamente transmisión- o la compra por parte de un copropietario de la participación indivisa de la vivienda a otro copropietario) ni en actos de sucesión, universal o particular entre vivos, como son las que se producen en los supuestos de modificaciones estructurales de personas jurídicas que regula la Ley 3/2009, de 3 de abril, de modificaciones estructurales de las sociedades mercantiles o el capítulo IV del Título I del Libro tercero del Código civil de Cataluña. Así, se diferencia de los casos resueltos, para el caso de transmisión a terceros, resueltos por la Resolución JUS/1785/2018, de 20 de julio, respecto del certificado de aptitud[2], y la Resolución JUS/2823/2017, de 1 de diciembre [3] en relación al Libro del Edificio, exigido también por el Decreto 67/2015. En el mismo sentido de innecesariedad de aportación del certificado de gastos de la comunidad en casos de disolución de condominio se pronuncia la Dirección General de Registros y Notariado en Resolución de 2 de febrero de 2012 (fundamento de Derecho Segundo), que se basa más en la utilidad de la medida que en la naturaleza jurídica de la transmisión operada, al igual que la Direcció General de Dret en la JUS/2560/2010, de 28 de junio (fundamento de Derecho 3.3), dictada en un caso de aportación a sociedad.

En resumen, no cabe exigir los requisitos impuestos por el artículo 15 del Decreto 67/2015, de 5 de mayo en las transmisiones entre comuneros.

María Tenza Llorente,

                                                           Barcelona, 8 de mayo de 2019

[1] Así, Resolución JUS/2348/2017, de 22 de septiembre, en cuanto a Derecho Urbanístico. Vid. Boletín SERC número 189, septiembre-octubre 2017; páginas 25 a 30.

[2] Ver Boletín SERC número 194, julio-agosto 2018, páginas 45 a 48.

[3] Ver Boletín SERC, número 190, noviembre-diciembre 2017, páginas 144 a 150.

 

4.* CONVENIO REGULADOR: NECESIDAD DE APROBACIÓN JUDICIAL PARA SU INSCRIPCIÓN.

RESOLUCIÓN JUS/1019/2019, de 10 de abril, dictada en el recurso interpuesto por D. R. B. contra la calificación negativa de 28 de noviembre de 2018 del registrador de la propiedad titular del Registro de la Propiedad de Balaguer de suspensión de la inscripción de una escritura que formaliza un convenio regulador de extinción de pareja estable. *

Categoría: FAMILIA. Subcategoría: CONVENIO REGULADOR.

OPOSICIONES: TEMA 86 DERECHO CIVIL.TEMA 42 DERECHO HIPOTECARIO.

SUPUESTO DE HECHO. El supuesto de hecho que motiva este recurso trae causa de la Resolución de 26 de noviembre de 2015 (JUS/2941/2015, de 26 de noviembre). Se trata de la presentación de una escritura pública de cese de convivencia y extinción de pareja estable con una hija común menor de edad por la que se adjudica la mitad indivisa de la finca que constituyó el domicilio familiar a uno de los miembros de la pareja. El registrador suspende la inscripción porque del testimonio de la sentencia de modificación de medidas y adopción de definitivas presentado no resulta la aprobación del pacto relativo a la adjudicación de la vivienda familiar, sino solo de los pactos relativos a la guarda y custodia de la menor.

El interesado interpone recurso gubernativo contra la calificación. El registrador mantiene la calificación negativa y eleva el expediente a la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas.

RESOLUCIÓN. La Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas desestima el recurso y confirma la nota.

En primer lugar, parte de la necesidad de aprobación de los pactos referentes a la vivienda familiar como requisito para la inscripción registral, con cita de los artículos 233-3 y 234-8 del Libro II, referidos respectivamente a la familia matrimonial y a la no matrimonial, precisamente porque considera que la adjudicación de la vivienda familiar excede de las facultades de libre disposición patrimonial.

Por último, efectúa una serie de consideraciones sobre la incorrecta formulación del recurso gubernativo por parte del interesado, pues invoca preceptos no aplicables al caso.

COMENTARIO.

Es preciso remitirse al comentario de la Resolución JUS/2941/2015, de 26 de noviembre, de que trae causa[1], con la única diferencia de que en este caso, a consecuencia de la revocación del defecto relativo a la necesidad de escritura pública de compraventa, el registrador no la considera necesaria.

Respecto de la necesidad de aprobación judicial, el fundamento de Derecho tercero de la Resolución JUS/2612/2011, de 7 de octubre consideró ya, respecto del convenio de disolución de condominio de pareja estable, que desde el punto de vista de la forma, dado que el testimonio del secretario judicial es, evidentemente, un documento público, y dado que el convenio ha sido necesariamente ratificado por las partes interesadas ante la autoridad judicial a lo largo del procedimiento, si bien la aprobación judicial no convierte en inscribible el pacto sin más (así, Resolución JUS/1853/2016, de 21 de junio[2], según la cual no es inscribible un acuerdo derivado de una extinción de pareja de hecho aprobado judicialmente por el que se articula una transmisión de una finca de uno de sus miembros al otro). En este caso, la Direcció General de Dret no vincula necesariamente la necesidad de aprobación judicial con la existencia de un menor de edad, al menos de manera expresa. En cambio, la jurisprudencia diferencia estos supuestos. Así, el fundamento de Derecho segundo de la STSJC de 10 de septiembre de 2010[3] , dictada al amparo del entonces vigente artículo 78 del Código de Familia 9/1998, de 15 de julio- hoy 233-3 del Libro II- entiende que si se realiza un estudio de la normativa propia del Derecho civil catalán -en contraposición a la del Derecho civil común-, destaca la plena autonomía negocial de la que gozan los cónyuges para regular en un convenio de ruptura convivencial lo que tengan por conveniente, siempre, obviamente, que no sea contrario a las leyes, a la moral ni al orden público – art. 1255 CC – y que el legislador catalán en tal materia sólo ha velado por los hijos y no por los esposos.

En cuanto al Centro Directivo, el fundamento de Derecho segundo de la Resolución de la Dirección General de Registros y Notariado de 16 de mayo de 2018, con cita de otras anteriores como la de Resolución de 11 de octubre de 2017, puso de relieve que el convenio regulador como negocio jurídico -tanto en su vertiente material como formal- propio y específico, goza de una aptitud privilegiada a los efectos de permitir su acceso a los libros del Registro. Si bien no deja de ser un acuerdo privado, la preceptiva aprobación judicial del mismo y el reconocimiento que se le confiere en los artículos 90 y siguientes del Código Civil, establecen un marco válido para producir asientos registrales definitivos, siempre que las cláusulas del mismo no excedan de su contenido típico y normal, como pudiera predicarse de la liquidación del régimen económico-matrimonial, sin necesidad por tanto de escritura pública. En este sentido, la Resolución de fecha 21 de septiembre de 2015 , reiterada en la de 16 de octubre de 2017 (fundamento de Derecho tercero), con apoyo en las Sentencias de Tribunal Supremo de 15 de febrero de 2002, y 31 de marzo de 2011[4], redunda en la necesidad de aprobación judicial de los convenios reguladores y distingue entre el convenio, en principio y en abstracto, es un negocio jurídico de derecho de familia; en segundo lugar, el convenio regulador aprobado judicialmente queda integrado en la resolución judicial, con toda la eficacia procesal que ello conlleva; en tercer lugar, el convenio que no ha llegado a ser aprobado judicialmente, tiene la eficacia correspondiente a todo negocio jurídico, tanto más si contiene una parte ajena al contenido mínimo que prevé la normativa civil y que se incardina dentro del principio de autonomía de la voluntad. Por ello, entiende exigible la aprobación judicial para su validez así como las de sus ulteriores modificaciones en aquellos casos en que los convenios afectan a los hijos o incidan sobre aspectos que de modo expreso quedan sustraídos a la autonomía de la voluntad.

En resumen, para que resulte inscribible la modificación del convenio regulador por el que se adjudica la vivienda a uno de los miembros de la pareja es precisa la aprobación judicial expresa y concreta de tal pacto.

María Tenza Llorente,

                                                           Barcelona, 25 de abril de 2019.

[1] Ver Boletín SERC núm. 180, noviembre- diciembre 2015, páginas 21 a 26.

[2] Ver Boletín SERC núm. 183, julio-agosto-septiembre, páginas 32 a 35.

[3] Sentencia núm. 34/2010 de 10 septiembre. RJ 2011\2458, MP: Enrique Anglada Fors

[4] Sentencia núm. 217/2011 de 31 marzo. RJ 2011\3137, MP: Encarnación Roca Trías, reiterada en la Sentencia núm. 615/2018 de 7 noviembre. RJ 2018\4748, fundamento de Derecho tercero, MP: Eduardo Baena Ruiz.

 

3.** CANCELACIÓN DE CENSOS NO DIVIDIDOS: DISPOSICIÓN TRANSITORIA 13ª LIBRO V.

RESOLUCIÓN JUS/268/2019, de 6 de febrero, dictada en el recurso gubernativo interpuesto por L. M. B. V., en representación de J. A. S., contra la calificación de la registradora de la propiedad titular del Registro de la Propiedad núm. 1 de Barcelona que deniega la cancelación de un censo cuya acreditación de vigencia consta inscrita, pero no se acreditó la división. 

CATEGORÍA: CENSOS.

SUBCATEGORÍA: DIVISIÓN DE CENSOS.

OPOSICIONES: TEMA 49 DERECHO CIVIL.

SUPUESTO DE HECHO. El supuesto de hecho que motiva este recurso es la presentación de una instancia con firma notarialmente legitimada, por la que se solicita la cancelación de un censo que grava una finca por no haber sido dividido, de conformidad con lo dispuesto por la Disposición Transitoria 13ª de la Ley 5/2006, de 10 de mayo, por la que se aprueba el Libro Quinto. Aduce además el interesado que la nota de acreditación de la vigencia del censo se efectuó una vez transcurrido el plazo legal para hacerlo. La registradora entiende improcedente la cancelación pues al haberse practicado, además de la nota de vigencia del censo, la de herencia de aquel, estos asientos se encuentran bajo la salvaguardia de los tribunales.

El interesado interpone recurso gubernativo contra la calificación. La registradora mantiene la calificación negativa y eleva el expediente a la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas.

RESOLUCIÓN. La Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas estima el recurso y revoca la nota.

En primer lugar, parte de la consideración de que la constancia de la vigencia del censo, efectuada después de haber transcurrido el plazo previsto por la Disposición Transitoria Tercera de la Ley 6/1990, de 16 de marzo, pudo deberse a la aplicación de la doctrina emanada de los Autos del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña de fechas 25 de julio, 21 de noviembre y 4 de diciembre de 1995. Pero que, en todo caso, aunque estuviera mal practicado el asiento, no puede esta cuestión ser debatida en sede de recurso. Por ello, centrándose en la cuestión de la falta de división del censo, confirma la doctrina sentada en otras Resoluciones por las que entiende que la falta de acreditación de la división de censos dentro de plazo, comporta su extinción ope legis. Con anterioridad, el Tribunal Superior de Justicia en los autos citados, al admitir la posible existencia de escrituras de división de censos que no hubieran tenido acceso al Registro, exigía para cancelar expediente de liberación de gravámenes. Fue la Ley 5/2006 de 10 de mayo, la que, para poner fin a esta situación de inseguridad, estableció en la Disposición Transitoria Decimotercera la extinción de los censos cuya división no se hubiera efectuado el día 1 de julio de 2007, sin necesidad de tramitar expediente de liberación de gravámenes y completando así un iter que se había iniciado con la Ley de censos de 26 de diciembre de 1957 (artículos 13 y 16). Por ello, declara procedente la cancelación del censo que motiva el supuesto de hecho.

COMENTARIO. En primer término, por lo que respecta al procedimiento, la Dirección General de Derecho acoge la postura del Centro Directivo en cuanto a que el recurso no es el mecanismo para resolver sobre la procedencia o improcedencia de un asiento ya practicado y su conformidad a Derecho, en aras al respeto de los principios de legitimación y la presunción de exactitud del contenido del Registro. Así, según el fundamento de Derecho segundo de la Resolución de 2 de enero de 2019, por todas, señala el Centro Directivo que una vez practicado un asiento, el mismo se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales, produciendo todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud, bien por la parte interesada, bien por los tribunales de Justicia de acuerdo con los procedimientos legalmente establecidos (artículos 1, 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria), por tanto, conforme a esta reiterada doctrina, el recurso contra la calificación negativa del registrador no es cauce hábil para acordar la cancelación de asientos ya practicados.

Por lo que respecta al fondo, esta cuestión ha sido tratada en múltiples Resoluciones a cuyo comentario es preciso remitirse, pues no hace sino reiterar que no es posible la práctica de asientos que afecten a censos no vigentes, bien por no haberse acreditado su existencia o bien por no haberse procedido a su división en los plazos establecidos por las Disposiciones Transitorias Primera y Tercera de la Ley 6/1990, de 16 de marzo y la Decimotercera de la Ley 5/2006, de 10 de mayo. De este modo, la Resolución 952/2017, de 17 de abril[1], cuyo supuesto de hecho lo constituye una instancia mediante la cual se solicita la cancelación de un censo por prescripción sobre un piso, al haber transcurrido un año desde la entrada en vigor del Libro V. Este censo procedía de una finca que había sido objeto de diversas modificaciones de entidades hipotecarias, la última de las cuales fue una segregación practicada en 1973 que dio lugar a la matriz. Constaba dividido el censo en el año 1961 y acreditada su vigencia por nota al margen en el año 1995, por lo que la Dirección General de Derecho entiende procedente su cancelación, siguiendo la doctrina sentada por las Resoluciones de 24 de noviembre de 2006 y 1, 2 y 3 de diciembre de 2008. Asimismo, en las Resoluciones de 12 de junio de 2014[2] y 14 de mayo de 2015[3] entiende la Direcció General que no procede la práctica de operación registral alguna en relación con el caso motivado por la presentación de documentos por los que los censalistas pretendían hacer constar un domicilio a efectos de notificaciones de censos cuya vigencia había quedado acreditada pero que no habían sido divididos. Esta doctrina es de suma importancia desde el punto de vista de la practica registral a tenor de lo establecido en el artículo 565-11.4,en redacción dada por Ley 3/2017, de 15 de febrero, según el cual el plazo de diez años de prescripción de las pretensiones del censualista, motivo de extinción del censo, puede interrumpirse por notificación notarial al censatario o bien por nota al margen de la inscripción del censo, que debe practicarse en virtud de una instancia firmada por el censualista con este fin. La práctica de esta nota marginal[4], por tanto, no será posible en casos como los resueltos por estas Resoluciones.

En resumen, cuando no constare practicada la división del censo antes del 1 de julio de 2007, no puede practicarse asiento alguno, siendo procedente la cancelación aun cuando conste en el historial registral la nota de vigencia de censo y asientos ulteriores atinentes a tal derecho.

María Tenza Llorente,

                                                           Barcelona, 18 de febrero de 2019

[1] Ver Boletín SERC núm. 187, mayo-junio 2017; páginas 26 a 33.

[2] Ver Boletín SERC núm. 171, mayo- junio 2014, página 22 y siguientes.

[3] Ver Boletín SERC, núm. 177, mayo- junio 2015, página 31 y siguientes.

[4] Ya se han presentado instancias con este fin en los Registros de la Propiedad.

 

2.*** COMPRAVENTA. CERTIFICACIÓN DE GASTOS DE LA COMUNIDAD: REQUISITOS FORMALES.

RESOLUCIÓN JUS/112/2019, de 23 de enero, dictada en el recurso gubernativo interpuesto por el notario de Sant Feliu de Guíxols Pablo Vázquez Moral contra la calificación negativa del registrador de la propiedad titular del Registro de la Propiedad núm. 1 de Lloret de Mar que suspende la inscripción de una escritura de compraventa.

CATEGORÍA: PROPIEDAD HORIZONTAL.

SUBCATEGORÍA: DEUDAS.

OPOSICIONES: TEMAS 39 Y 41 DERECHO CIVIL. TEMA 33 DERECHO HIPOTECARIO

SUPUESTO DE HECHO. El supuesto de hecho que motiva este recurso es la presentación de una escritura pública de compraventa de finca integrada en un edificio en régimen de propiedad horizontal en la que se protocoliza una certificación de gastos de la comunidad expedido por la administradora de fincas. El registrador suspende la inscripción por entender que para que sea válida esta certificación se requiere que se expida por el secretario con el visto bueno del presidente de la comunidad, que cuente con la legitimación notarial de la firma y además que se acredite la vigencia y del nombramiento de los cargos citados.

El notario interpone recurso gubernativo contra la calificación. El registrador mantiene la calificación negativa y eleva el expediente a la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas.

RESOLUCIÓN. La Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas estima el recurso y revoca la nota.

En primer lugar, considera innecesario el visto bueno del presidente de la comunidad, pues aunque el artículo 553-15.2 de la Ley 5/2006, de 10 de mayo, del Libro Quinto del Código civil de Cataluña, relativo a derechos reales establece que la administración de la comunidad se puede encargar a una persona externa que reúna las condiciones profesionales legalmente exigibles, lo que implica que esté colegiado como ejerciente y que no esté suspendido, esta manifestación se halla bajo la responsabilidad de la persona firmante. En segundo lugar, tampoco estima necesaria la legitimación notarial de las firmas al no ser un requisito impuesto por el artículo 553-5 del Libro V ni e artículo 65.2 de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, pues de lo contrario el legislador expresamente lo habría contemplado. Por último, revoca el defecto de falta de acreditación de los cargos pues se remite en caso de falsedad o inexistencia a depurar las responsabilidades pertinentes en vía judicial y termina argumentando que, si la Ley admite la renuncia expresa, no resulta congruente exigir un plus de control cuando se aporta la certificación.

COMENTARIO.

De conformidad con el artículo 553-5.2 del Libro Quinto sin la manifestación de estar al corriente de pago de los gastos y sin la aportación de la certificación relativa al estado de deudas con la comunidad no se puede otorgar la escritura, a menos que los adquirentes renuncien expresamente. La Dirección General de Registros y del Notariado, respecto de una exigencia parecida contenida al artículo 9.1.e de la Ley de propiedad horizontal de 21 de julio de 1960, reformada por la Ley 8/1999, de 6 de abril, establece que la exigencia de la declaración es una obligación del notario y un requisito de la escritura. En este artículo sí se exige que la certificación se expida por el secretario y que cuente con el visto bueno del presidente. Pero si la manifestación no consta, la transmisión se puede inscribir (Resoluciones de 11 de diciembre de 2003 y 13 de marzo de 2008). Así, la Resolución de 25 de abril de 2012 señaló que sólo la falta de aportación de la certificación o de la exoneración, impide al notario la autorización de la escritura y por lo tanto sería defecto para la inscripción. A continuación distingue entre tres situaciones: la primera, que se aporte el certificado de la comunidad de propietarios, del que resulta que se está al corriente de pago, en cuyo caso este último cubre las dos reglas con garantía absoluta de que el comprador no será objeto de reclamación alguna; siempre sin perjuicio de la responsabilidad del certificante por error o negligencia, en este caso ante la junta de propietarios; la segunda, que la certificación indique que hay deudas, en cuyo caso, el comprador sólo responderá del importe total si lo admite o retiene del importe correspondiente del precio, o se subroga expresamente; en otro caso, esto es en el supuesto de que no haya manifestación expresa de subrogación, el máximo de su responsabilidad será la afección real del año y del anterior, conforme determina el penúltimo párrafo del artículo 9.1.e. citado; y la tercera situación, que no se aporte la certificación y se utilice el sistema de exoneración, de forma que cuando esto ocurra, la responsabilidad del adquirente se limitará exclusivamente a la afección real del año actual y del anterior (fundamento de Derecho tercero).

En Cataluña, a la entrada en vigor de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda, el artículo 65.2 refuerza aquella exigencia en relación con segundas o ulteriores transmisiones de viviendas. Este artículo se tiene que relacionar con los artículos 132 d) y 135 de la misma Ley que exigen, para la escritura y para la inscripción de los actos de compra venta o cesión a pago de viviendas que se manifieste que se han cumplido los requisitos y se han entregado los documentos que exige el capítulo VI del título IV, entre los que hay, en viviendas integradas en un edificio en régimen de propiedad horizontal, la obligación de declarar cuál es el estado de gastos con la comunidad y justificarlo. Desde la entrada en vigor de la Ley de la vivienda, pues, al amparo de su artículo 135 los registradores no pueden inscribir escrituras de transmisión onerosa de viviendas de segunda o ulterior transmisión que no contengan aquella manifestación. Así se manifiesta la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas de Cataluña en Resolución JUS/2560/2010, de 28 de junio (Fundamento de Derecho Segundo), si bien en el supuesto de hecho no lo consideró exigible al tratarse de una aportación a sociedad, no de una transmisión onerosa (a diferencia de la aportación de cédula de habitabilidad donde sí lo considera necesario de conformidad con la Resolución de dicha Dirección de 25 de octubre de 2013). Pero en el fundamento de Derecho tercero, extiende la innecesariedad de certificación de estad de deudas a los negocios entre copropietarios (como la Resolución de la Dirección general de Registros y Notariado de 2 de febrero de 2012, fundamento de Derecho segundo), como la disolución de comunidad, venta de cuota indivisa de un copropietario a otro o liquidación de sociedad conyugal, ni lo será en procedimientos de ejecución judicial, esta vez sí de un modo análogo a la inexigibilidad de cédula de habitabilidad (así, Resoluciones de 31 de marzo de 2009 y de 20 de abril de 2010).

En resumen, no resulta exigible que la certificación que acredita el estado de deudas de la comunidad de propietarios en las transmisiones onerosas esté firmada por el secretario con el visto bueno del presidente, con firmas legitimadas y no se ha de acreditar la vigencia y el nombramiento de dichos cargos.

María Tenza Llorente,

                                                           Barcelona, 31 de enero de 2019

 

1.** CONVENIO REGULADOR: DERECHO DE USO SOBRE VIVIENDA FAMILIAR: NECESIDAD DE FIJACIÓN DE PLAZO.

RESOLUCIÓN JUS/26/2019, de 7 de enero, dictada en el recurso gubernativo interpuesto por M. C. F. M. contra la calificación de la registradora de la propiedad titular del Registro de la Propiedad núm. 1 de Cornellà de Llobregat que suspende la inscripción del derecho de uso de una vivienda pactado en convenio de separación por mutuo acuerdo aprobado por la autoridad judicial.

CATEGORÍA: VIVIENDA FAMILIAR.

SUBCATEGORÍA: DERECHO DE USO.

OPOSICIONES: TEMA 46 DERECHO CIVIL. TEMA 42 DERECHO HIPOTECARIO.

SUPUESTO DE HECHO. El supuesto de hecho que motiva este recurso es la presentación de un convenio regulador en el que se atribuye el derecho de uso a la ex esposa, titular de la mitad indivisa de la finca junto con su ex esposo, pero sin fijación de plazo. Consta en el convenio que el hijo del matrimonio es independiente y que vive en un domicilio diferente del de sus progenitores, así como que la separación no causa desequilibrio económico, razón por la cual las partes no pactan ninguna pensión compensatoria. La registradora suspende la inscripción pues entiende necesaria la fijación de un plazo de conformidad con el artículo 233-20 del Libro II del Código Civil de Cataluña.

La interesada interpone recurso gubernativo contra la calificación. La registradora mantiene la calificación negativa y eleva el expediente a la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas.

RESOLUCIÓN. La Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas desestima el recurso y confirma la nota.

En primer término, realiza un análisis de la naturaleza jurídica del derecho partiendo de su doble vertiente. Por un parte, se trata de un derecho de naturaleza familiar que se manifiesta en que constituye una de las maneras de satisfacer el derecho de alimentos que tienen los hijos menores de edad, vinculado a la guarda, pero sin que pueda condicionarse su duración a la mayoría de edad (artículo 232-2.4.b y artículo 233-20.1 del Código Civil de Cataluña, STSJC 11/2014, de 24 de febrero); o bien como una forma de pago de la prestación compensatoria a la cual pueda tener derecho uno de los ex cónyuges (artículo 233-20.7 del Código Civil de Cataluña), o se puede atribuir al cónyuge que más lo necesite (artículo 233- 20.3 y 4 del Código Civil de Cataluña). La segunda de las vertientes se refleja en el carácter inscribible del derecho, en que no condiciona las transmisiones ulteriores de la vivienda, que su titularidad únicamente la ostenta el cónyuge, que se extingue por consolidación y que necesita la fijación de su plazo y del alcance material del mismo. Teniendo en cuenta todas las circunstancias concurrentes en este supuesto de hecho, concluye que es preciso que se determine su duración para dar cumplimiento al principio de especialidad registral. Además entiende que en caso de una hipotética disolución de condominio, esta quedaría dificultada por la indeterminación del derecho.

COMENTARIO. Esta materia es tratada por la Direcció General de Dret en Resoluciones anteriores a cuyo comentario es preciso remitirse. Así, en la Resolución JUS/1856/2016, de 21 de junio,[1] la Direcció General de Dret resuelve un supuesto en el que el uso se atribuye a la esposa que ostenta la guarda y custodia de los hijos menores de edad –con el matiz que también se apunta en esta Resolución de que no se puede condicionar su existencia a la minoría de edad de los hijos, como se ha indicado-; la Resolución JUS/600/2018[2], de 20 de marzo, que admite la constitución de un derecho real de hipoteca sobre la vivienda habitual sobre la que constaba inscrito un derecho de uso a favor de los hijos menores de edad como consecuencia de un convenio regulador de divorcio o la Resolución JUS/1165/2018, de 6 de junio[3], que consideraba también necesaria la determinación de un plazo para la inscripción de un derecho de uso en un supuesto anterior a la vigencia del Libro II. A diferencia de estas Resoluciones en esta o existen hijos por cuya guarda se constituya el derecho analizado y además introduce un matiz en su fundamento de Derecho tercero in fine, pues apunta la posibilidad de que los ex cónyuges pacten su duración indefinida[4]. Esta última afirmación parece entrar en contradicción con la doctrina sostenida por la Direcció General y con el entendimiento de que si la finalidad del derecho de uso familiar es excluir esta misma facultad que corresponde del otro condómino ex artículo 552-6.1[5] del Libro V, también se exige que se determine su duración. En cualquier caso, esta postura es coincidente con la del Centro Directivo en cuanto a que si la atribución del derecho de uso no responde a la necesidad de guarda y custodia de los hijos es preciso que se determine su plazo (así, Resoluciones de 27 de diciembre de 2017, 11 de enero de 2018 o 30 de mayo de 2018, fundamentos de Derecho cuarto).

En cuanto a la jurisprudencia, los diversos pronunciamientos del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña sobre esta materia reiteran el carácter necesariamente temporal del derecho de uso. En este sentido se manifiestan, entre otras, la STSJC 40/2016, de 2 de junio (JUR\2016\173731), en el fundamento de Derecho tercero, que considera necesaria la fijación de plazo del derecho de uso, sin perjuicio de sus ulteriores prórrogas, invocando el Preámbulo del Libro II, además del artículo 233-20 del mismo Cuerpo legal, dada la excepcionalidad del mismo. Por otra parte, la STSJC 8/2017, de 20 de febrero (RJ\2017\1742) rechaza la concesión de una prórroga al derecho de uso por otros veinte años más, al entender que dado que este ya había durado veintisiete años y pese a que concurrían circunstancias en el titular que merecían protección (edad avanzada, patologías diversas), resuelve que lo procedente es la disolución de la cosa común o liquidación del régimen pues el derecho de uso no puede revestir carácter indefinido (fundamento de Derecho segundo). Por último, la STSJC 29/2018, de 19 de marzo (RJ 2018\2841), considera que no cabe condicionar el derecho de uso a la extinción del condominio cuando hay hijos menores, pues su duración vendría determinada por esta y su subsistencia es posible dada su compatibilidad (si la atribución se hace al otro titular), si bien solo es oponible a hipotéticos terceros que adquirieran la finca en caso de subasta si consta inscrito en el Registro (fundamento de Derecho tercero).

En resumen, es necesaria la fijación de plazo en los convenios reguladores en que se pacta un derecho de uso, máxime cuando su atribución no está vinculada a la guarda y custodia de los hijos o a la compensación del desequilibrio económico entre los cónyuges.

María Tenza Llorente,

                                                           Barcelona, 16 de enero de 2019

[1] Ver Boletín SERC núm. 183, julio-agosto-septiembre 2016, págs.42-46.

[2] Ver Boletín SERC núm. 192, marzo-abril 2018, págs. 28-34.

[3] Ver Boletín SERC número 193, mayo-junio 2018, páginas 36 a 39.

[4] En la STSJC 8/2017 que posteriormente se cita se rechaza expresamente esta posibilidad.

[5] Señala el fundamento de Derecho tercero de la STSJC 20 julio 2017. RJ 2018\1346 Magistrado Ponente: José Francisco Valls Gombau) que a falta de acuerdo válido de reglamentación específica del uso de la cosa común, no incumbe al comunero imponerse a sí mismo el límite del que su uso «no perjudique el interés de la comunidad.

 

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