Resoluciones Cataluña 2020

Resoluciones Cataluña 2020

Admin, 01/02/2020

 

RESOLUCIONES 2020 DE LA DIRECCIÓN GENERAL DE DERECHO Y ENTIDADES JURÍDICAS DE CATALUÑA 

POR POR TERESA BEATRIZ SÁNCHEZ HERNÁNDEZ 

REGISTRADORA DE SANT FELIU DE LLOBREGAT

 

4.** COMPRAVENTA. TANTEO A FAVOR DE LA ADMINISTRACIÓN NO VIGENTE AL OTORGARSE LA ESCRITURA.

RESOLUCIÓN JUS/1367/2020, de 11 de junio, dictada en el recurso gubernativo interpuesto contra la calificación de la registradora titular del Registro de la propiedad núm. 1 de Roses que suspende la inscripción de una escritura de compraventa. (DOGC 19/06/2020)

Hechos: En escritura autorizada el 22 de noviembre de 2019, la entidad Patrimonial Sant Marc, S.L. vendió un local comercial y seis viviendas las cuales están integradas en un mismo edificio del término municipal de Roses. La parte vendedora manifiesta en la escritura que el local está libre de arrendatarios y que las viviendas vendidas están arrendadas a diferentes arrendatarios, pero que, de acuerdo con el artículo 25.7 de la Ley de arrendamientos urbanos, no hay derecho de retracto a favor de los arrendatarios porque se venden conjuntamente todas las viviendas y entidades del vendedor en el inmueble.

La registradora suspendió la inscripción por no haberse acreditado la notificación de la transmisión a la administración competente de la Generalitat de Catalunya a fin de que ésta pueda ejercitar el derecho de tanteo establecido en los artículos 173 y 174 del Decreto legislativo 1/2010, de 3 de agosto, por el cual se aprueba el texto refundido de la Ley de urbanismo, en su redacción dada por el Decreto ley 17/2019, de 23 de diciembre, de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda.

El recurrente interpone recurso alegando: 1) que la registradora ha aplicado los artículos 173 y 174 de la Ley de urbanismo, en su redacción dada por el Decreto ley 17/2019, de 23 de diciembre, de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda, pero cuando se otorgó la escritura, el día 22 de noviembre de 2019, todavía estaba en vigor la redacción anterior de estos artículos. La nueva redacción entró en vigor el día 31 de diciembre de 2019. 2) En el momento de otorgarse la escritura de compraventa no existía ningún derecho de tanteo y retracto a favor de la Administración, porque, si bien el Decreto ley catalán 5/2019, de 5 de marzo, lo estableció, este decreto ley no fue convalidado por lo cual quedó extinguida la vigencia el día 18 de abril de 2019, que sólo se produjo entre los días 8 de marzo de 2019 y 17 de abril de 2019.

La registradora emitió su informe en el que admite que la nueva redacción de los artículos 173 y 174 dada por el Decreto ley 17/2019, de 23 de diciembre, entró en vigor el día 31 de diciembre de 2019, pero considera que antes de su entrada en vigor hay una laguna en el derecho civil catalán sobre esta materia, laguna que tiene que integrarse aplicando el derecho supletorio, en este caso, el artículo 25.7 de la Ley de arrendamientos urbanos española

La DGDEJ estima el recurso y revoca la nota de calificación registral.

Doctrina: En el momento de otorgamiento de la escritura, el 22 de noviembre de 2019, no existía este derecho de tanteo a favor de la Administración puesto que:

  • la inclusión de esta causa de tanteo y retracto en los artículos 173 y 174 de la Ley de urbanismo resulta del Decreto ley 17/2019, de 23 de diciembre de 2019, y, por lo tanto, de fecha posterior al otorgamiento de la escritura.
  • Aunque el derecho de adquisición preferente fue establecido por el Decreto ley 5/2019, de 5 de marzo esta norma quedó derogada en fecha 25 de abril de 2019, como consecuencia de ello recobró vigencia el anterior texto del artículo 158 de la Ley de urbanismo, que disponía que el planeamiento urbanístico general puede prever reservas de terrenos de posible adquisición, referidas a cualquier clase de suelo, para constituir o ampliar los patrimonios públicos de suelo y de vivienda. No se establecía ningún derecho de tanteo a favor de la Administración para aumentar el parque de viviendas, sólo se hacía una previsión que el planeamiento podría incluir reservas de terrenos destinados en el parque público de viviendas.
  • Extinguida la vigencia del decreto ley catalán, en aquel momento seguía estando vigente el artículo 25.7 de la Ley de arrendamientos urbanos, que, como señala la registradora en su nota de calificación, se tiene que aplicar a Cataluña como derecho supletorio al amparo del artículo 111-5 del Código civil de Cataluña. Ahora bien, este texto parece bastante claro: la legislación sobre la vivienda puede establecer el derecho de tanteo y retracto, pero estos derechos no los impone la Ley de arrendamientos urbanos, sino que se deja a discreción de la legislación de vivienda, de competencia autonómica, crearlos o no.

 

3.** TOMA DE POSESIÓN DEL USUFRUCTO SIN INTERVENCIÓN DE LAS HEREDERAS.

RESOLUCIÓN JUS/1366/2020, de 5 de junio, dictada en el recurso gubernativo interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad núm. 6 de Barcelona que suspende la inscripción de una escritura en la que la recurrente, como usufructuaria universal del causante, toma posesión del usufructo de una finca sin el consentimiento de todas las personas herederas. (DOGC 19/06/2020).

RESUMEN: El usufructo universal no pierde este carácter por el hecho de que se excluyan del mismo ciertos bienes concretos. Ello tiene como consecuencia que en tal caso el legatario podrá tomar posesión por sí mismo del legado pues así lo permite el art  427-22 punto 4. Ello es conforme con el espíritu de la Ley 10/2008, de 10 de julio, del libro cuarto, que aumentó el número de supuestos en los cuales es posible la toma de posesión por parte del legatario de todos los prelegados (427-22.4) e incrementó el número de personas que pueden hacer la entrega (411-9.4), todo con la finalidad de facilitar el cumplimiento de la voluntad del causante.

Relación de hechos:

  • En el testamento que rige la sucesión el testador expone que está casado con M.C.H., con quien tiene dos hijos que se llaman R. y C.S.C., y que tiene otros dos hijos de un matrimonio anterior que se llaman F. y S.S.V. Acto seguido dispone que: 1) Deja a la esposa el derecho de usufructo universal y vitalicio sobre toda su herencia con la excepción de dos plazas de aparcamiento que lega a cada uno de los hijos de su anterior matrimonio. 2) Deja a los hijos R. y C. por partes iguales la nuda propiedad del piso de la plaza de la Bonanova. 3) En el remanente de sus bienes, nombra herederos en un 50 % a sus hijos R. y C.S.C. por partes iguales y, en el otro 50 %,a sus hijos F. y S.S.V., por partes iguales.
  • En la escritura de herencia comparecen M.C.H. y sus hijos R. y C.S.C. (no los otros dos hijos del causante) se adjudican por mitades indivisas la nuda propiedad del piso de la plaza de la Bonanova, mientras que su madre, la viuda M.C.H., acepta y se adjudica el usufructo universal con excepción de las dos plazas de garaje, que corresponden a los hijos que no comparecen, F. y S.S.V..

La registradora suspende la inscripción del usufructo porque en el testamento no se autorizó a la legataria a tomar posesión por ella sola del legado y el usufructo, que no es universal, aunque el testamento lo califique como tal, excluye las dos plazas de aparcamiento, todo de conformidad con el artículo 427-22 del Código civil de Cataluña.

La interesada, M. C. H., presenta recurso y alega que el usufructo universal comprende todos los bienes de la herencia a menos que la voluntad del causante sea otra, de acuerdo con el artículo 427-34.2 del Código civil de Cataluña y, por lo tanto, excluir dos fincas del usufructo universal no excluye que este siga siendo universal; que la finca usufructuada es la vivienda habitual del causante y de su viuda, la recurrente, que por lo tanto ya tiene la posesión física del usufructo y que los legatarios de la nuda propiedad han consentido el usufructo. También hace referencia al hecho de que la legítima es un límite legal al usufructo universal y, finalmente, que la existencia de legados no hace perder al heredero su calidad de heredero universal de manera que tampoco la existencia de bienes excluidos del usufructo tiene que hacer perder al usufructo universal este carácter.

La DGDEJ estima el recurso y revoca la nota de calificación de la registradora estableciendo la siguiente doctrina:

  • Lo que se discute en este recurso es si un legado de usufructo universal que excluye del usufructo unos bienes concretos sigue siendo universal y permite, por lo tanto, que el usufructuario tome posesión del usufructo sin consentimiento de los herederos, tal y como permite el art 427-22 punto 4.
  • La respuesta hace falta encontrarla en el artículo 427-34 del Código civil de Cataluña que, en el punto 2, establece que “El legado de usufructo universal, a menos que la voluntad del causante sea otra, se extiende a todos los bienes relictos, salvo los que hayan sido objeto de donación por causa de muerte, sin perjuicio de lo que este libro establece sobre las legítimas.”
  • Afirma la DG que la exclusión del usufructo de bienes concretos no hace perder al derecho su carácter de universal. En primer lugar, porque la misma ley lo establece así. En segundo lugar, porque siendo los legatarios de los bienes excluidos del usufructo legitimarios del testador, la exclusión más concretamente la ordena la misma ley. Se tiene que tener en consideración que el usufructo universal voluntario no se extiende nunca a las legítimas de conformidad con el artículo 451-9 del Código civil de Cataluña (salvo el juego que pueda dar la cautela sociniana) a diferencia del usufructo legal abintestato (artículo 442-4). Y así mismo afirma que el legado de usufructo universal es un legado de eficacia real (artículo 427-34-1), y por la muerte del causante el legatario adquiere su derecho (427-15.1) y si el artículo 427-22.2 establece que tiene acción para exigir la entrega, es en relación con los bienes que no estén en posesión de la persona legataria en el momento de la defunción del causante. En el caso presente no se ha contradicho que la finca, vivienda habitual del causante y de la viuda, está en posesión física de ella, por lo cual nada se tendría que oponer a la inscripción de su derecho.

 

2.** COMPRAVENTA DE CUOTA INDIVISA DE EDIFICIO PLURIFAMILIAR. DERECHOS DE TANTEO Y RETRACTO.

RESOLUCIÓN JUS/743/2020, de 12 de marzo, dictada en el recurso gubernativo interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad núm. 20 de Barcelona, que suspende la inscripción de una escritura de compraventa por no haberse acreditado la notificación al Ayuntamiento de Barcelona de la decisión de transmitir la finca, a los efectos de poder ejercer sus derechos de tanteo y retracto.

RESUMEN: A los efectos de los derechos de tanteo y retracto establecidos por la Modificación del Plan general metropolitano en la ciudad de Barcelona debe acreditarse la notificación al Ayuntamiento de la decisión de transmitir cuando se vendan cuotas indivisas de un edificio plurifamiliar entero utilizado principalmente como vivienda, pues aunque lo que se transmita sea una participación indivisa, se refiere a la totalidad de un edificio, quedando de este modo dentro del supuesto de hecho de la norma.

HECHOS: El 14 de octubre de 2019, en escritura pública autorizada por el notario de Barcelona Ariel Sultán Benguigui, A. M. P vendió la mitad indivisa de la finca “Urbana: casa formada de bajos tres pisos y el ático (…) ubicada en la barriada de Sant Andreu del Palomar de esta ciudad, (…)” .

La REGISTRADORA accidental del Registro de la Propiedad número 20 de Barcelona calificó negativamente la escritura presentada, y suspendió su inscripción, por falta de acreditación de la notificación al Ayuntamiento de Barcelona de la decisión de transmitir la finca, a los efectos de poder ejercer sus derechos de tanteo y retracto en relación con la transmisión de un edificio plurifamiliar entero utilizado principalmente como vivienda, hecho que comporta que nos encontremos ante el supuesto regulado por el apartado a) del artículo 2 de la Modificación del Plan general metropolitano para la declaración del área de tanteo y retracto en la ciudad de Barcelona y definición de los plazos de edificación del municipio de Barcelona, modificada por la Subcomisión de Urbanismo el día 5 de diciembre de 2018 (DOGC de 20.12.2018).

Solicitada la calificación sustitutoria ésta fue confirmada.

RECURRENTE: M. B. H., en calidad de administrador de la sociedad compradora, interpone recurso argumentando:

  • que en la escritura de compraventa se transmite, por título de compraventa y por parte de una de las copropietarias, la mitad indivisa de un edificio destinado principalmente a vivienda y, por lo tanto, no se puede entender de ninguna manera que se vende un “edificio entero” y
  • en tanto que lo que se está planteando es la existencia de un derecho de tanteo, la doctrina científica y la jurisprudencia estipula que este derecho limita el derecho de dominio, ya que condiciona la facultad de libre disposición de la titular dominical de la cosa al determinar la persona del adquirente y, por lo tanto, tiene que ser interpretado de forma restrictiva.

RESOLUCIÓN: La DGDEJ desestima el recurso y confirma la nota de calificación estableciendo la siguiente doctrina:

  • De la lectura del artículo 1 de la normativa reguladora de la Subcomisión de Urbanismo del Ayuntamiento de Barcelona (Edicto de 14.12.2018, DOGC núm. 7772), por la que se aprueba el expediente de Modificación del Plan general metropolitano para la declaración de área de tanteo y retracto en la ciudad de Barcelona y definición de los plazos de edificación, del municipio de Barcelona, promovido y enviado por el Ayuntamiento, se desprende claramente que el inmueble del cual se transmite la mitad indivisa está ubicado en el área de tanteo y retracto. El artículo 2 de la mencionada normativa cuando define los “Inmuebles sujetos”, se especifica, entre otros, en el apartado “a) Los edificios plurifamiliares enteros utilizados principalmente como vivienda”.
  • Este derecho de tanteo y retracto a favor del Ayuntamiento de Barcelona está pensado para que tenga la posibilidad de adquirir la totalidad de edificios y poder destinarlos a alquiler social.
  • En el caso analizado se transmite el 50 % del indiviso de la totalidad del edificio. La vendedora y por lo que respecta a su derecho de propiedad en el referido inmueble, sí que vende la totalidad de dicho inmueble –su 50 % del total inmueble.
  • Al vender A. M. P. la totalidad de su participación en el inmueble, el derecho de tanteo y retracto a favor del Ayuntamiento de Barcelona es plenamente vigente y eficaz. En último término, de admitirse la tesis de la recurrente, nos podríamos encontrar ante una situación de fraude de ley, en el sentido que en los edificios plurifamiliares enteros destinados principalmente a vivienda y que fueran propiedad de dos o más copropietarios, para evitar aplicar el derecho de tanteo y retracto se podrían efectuar ventas parciales de los inmuebles eludiendo de esta forma la aplicación de la norma.

Diario Oficial de la Generalidad de Cataluña número 8090, de 20 de marzo de 2020.

 

1.** DISCORDANCIA DE DATOS DEL INMUEBLE ENTRE DOCUMENTACIÓN Y REGISTRO. ACREDITACIÓN DEL PAGO DEL IMPUESTO.

Resolución de 19 de diciembre de 2019, dictada en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad titular del Registro de la Propiedad núm. 11 de Barcelona que suspende la inscripción de una escritura de compraventa porque no existe una coincidencia indudable entre los datos de la finca a que se refiere la documentación adjunta a la escritura y los datos que resultan del registro.

Resumen. La discordancia entre los datos que figuran en la documentación aportada junto con la escritura relativos a la finca y los que constan en el Registro suspende la inscripción pero no meras omisiones que no impiden su perfecta identificación. Y debe entenderse justificado el pago del impuesto si en el documento constan los datos del impuesto que se satisface y del acto jurídico autoliquidado aunque no esté completo.

Hechos. Se presenta escritura de compraventa en la que el notario protocoliza los siguientes documentos: certificación catastral de la finca, cédula de habitabilidad, certificado de eficiencia energética, certificado de aptitud, certificado de la administración de la comunidad de propietarios e informe de deudas relativo al Impuesto sobre bienes inmuebles.

El Registrador suspende la inscripción por dos defectos: 1) la cédula de habitabilidad y los certificados catastrales, energético y de la comunidad de propietarios corresponden a la finca situada en la calle Harmonía, 5, 2º 4ª, mientras que la finca transmitida es el departamento número 11, apartamento número 8, situado en la planta 2ª del bloque Q3 de la calle Harmonía, 5, de acuerdo con los datos resultantes del Registro y de la misma nota simple protocolizada en su día por el notario autorizante de la escritura; y 2) la liquidación del impuesto sobre actos jurídicos documentados está incompleta, porque falta una hoja. 

El notario autorizante de la escritura de compraventa interpone recurso basado en los siguientes motivos: con respecto a la discordancia entre los datos que figuran en la documentación aportada junto con la escritura y los que constan en el Registro de la Propiedad, manifiesta que muchos de estos últimos no son trasladables a la mencionada documentación, que en el Registro falta tan sólo la mención a la «puerta» del departamento y que hay otros criterios, a los cuales el registrador tiene acceso, que permiten hacer la identificación y justificar la coincidencia entre la finca a la cual se refiere la documentación aportada y la finca registral vendida. Y con respecto a la justificación del pago del impuesto sobre actos jurídicos documentados, el notario recurrente alega que la copia telemática está completa y que el registrador no justifica cuál es la hoja que falta y qué trascendencia tiene en la calificación su supuesta omisión.

La DGDEJ (después de recordar que, cuando en relación con un determinado supuesto sea de aplicación la legislación catalana la competencia para resolverlo corresponde a esta Dirección General, con independencia de que sean de aplicación, además, normas pertenecientes a la legislación estatal) revoca la calificación.

  • En cuanto a la necesaria coincidencia entre los datos relativos a la finca que se desprenden de la documentación adjunta a la escritura y los datos que resultan del Registro de la Propiedad afirma la DG que efectivamente no puede haber ninguna duda en relación con esos datos, de modo que en caso de discordancia lo procedente es suspender la inscripción. Sin embargo, en el caso analizado no existe tal discordancia sino únicamente la omisión de la mención a la puerta del departamento objeto de compraventa pero sin que ello impida identificarlo.
  • En cuanto al segundo defecto, esto es, la falta de justificación del pago de los impuestos derivados de la escritura que se pretende inscribir, ya que, junto con ella, sólo se protocoliza una hoja de la certificación emitida por la Agencia tributaria, la DG también lo revoca pues aunque dicha certificación esté incompleta resulta suficiente para constatar el pago del impuesto al constar los datos del impuesto que se satisface y del acto jurídico autoliquidado de forma telemática.

 

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