Resoluciones Cataluña 2020

Resoluciones Cataluña 2020

Admin, 01/02/2020

 

RESOLUCIONES 2020 DE LA DIRECCIÓN GENERAL DE DERECHO Y ENTIDADES JURÍDICAS DE CATALUÑA 

POR POR TERESA BEATRIZ SÁNCHEZ HERNÁNDEZ 

REGISTRADORA DE SANT FELIU DE LLOBREGAT

 

2.** COMPRAVENTA DE CUOTA INDIVISA DE EDIFICIO PLURIFAMILIAR. DERECHOS DE TANTEO Y RETRACTO.

RESOLUCIÓN JUS/743/2020, de 12 de marzo, dictada en el recurso gubernativo interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad núm. 20 de Barcelona, que suspende la inscripción de una escritura de compraventa por no haberse acreditado la notificación al Ayuntamiento de Barcelona de la decisión de transmitir la finca, a los efectos de poder ejercer sus derechos de tanteo y retracto.

RESUMEN: A los efectos de los derechos de tanteo y retracto establecidos por la Modificación del Plan general metropolitano en la ciudad de Barcelona debe acreditarse la notificación al Ayuntamiento de la decisión de transmitir cuando se vendan cuotas indivisas de un edificio plurifamiliar entero utilizado principalmente como vivienda, pues aunque lo que se transmita sea una participación indivisa, se refiere a la totalidad de un edificio, quedando de este modo dentro del supuesto de hecho de la norma.

HECHOS: El 14 de octubre de 2019, en escritura pública autorizada por el notario de Barcelona Ariel Sultán Benguigui, A. M. P vendió la mitad indivisa de la finca “Urbana: casa formada de bajos tres pisos y el ático (…) ubicada en la barriada de Sant Andreu del Palomar de esta ciudad, (…)” .

La REGISTRADORA accidental del Registro de la Propiedad número 20 de Barcelona calificó negativamente la escritura presentada, y suspendió su inscripción, por falta de acreditación de la notificación al Ayuntamiento de Barcelona de la decisión de transmitir la finca, a los efectos de poder ejercer sus derechos de tanteo y retracto en relación con la transmisión de un edificio plurifamiliar entero utilizado principalmente como vivienda, hecho que comporta que nos encontremos ante el supuesto regulado por el apartado a) del artículo 2 de la Modificación del Plan general metropolitano para la declaración del área de tanteo y retracto en la ciudad de Barcelona y definición de los plazos de edificación del municipio de Barcelona, modificada por la Subcomisión de Urbanismo el día 5 de diciembre de 2018 (DOGC de 20.12.2018).

Solicitada la calificación sustitutoria ésta fue confirmada.

RECURRENTE: M. B. H., en calidad de administrador de la sociedad compradora, interpone recurso argumentando:

  • que en la escritura de compraventa se transmite, por título de compraventa y por parte de una de las copropietarias, la mitad indivisa de un edificio destinado principalmente a vivienda y, por lo tanto, no se puede entender de ninguna manera que se vende un “edificio entero” y
  • en tanto que lo que se está planteando es la existencia de un derecho de tanteo, la doctrina científica y la jurisprudencia estipula que este derecho limita el derecho de dominio, ya que condiciona la facultad de libre disposición de la titular dominical de la cosa al determinar la persona del adquirente y, por lo tanto, tiene que ser interpretado de forma restrictiva.

RESOLUCIÓN: La DGDEJ desestima el recurso y confirma la nota de calificación estableciendo la siguiente doctrina:

  • De la lectura del artículo 1 de la normativa reguladora de la Subcomisión de Urbanismo del Ayuntamiento de Barcelona (Edicto de 14.12.2018, DOGC núm. 7772), por la que se aprueba el expediente de Modificación del Plan general metropolitano para la declaración de área de tanteo y retracto en la ciudad de Barcelona y definición de los plazos de edificación, del municipio de Barcelona, promovido y enviado por el Ayuntamiento, se desprende claramente que el inmueble del cual se transmite la mitad indivisa está ubicado en el área de tanteo y retracto. El artículo 2 de la mencionada normativa cuando define los “Inmuebles sujetos”, se especifica, entre otros, en el apartado “a) Los edificios plurifamiliares enteros utilizados principalmente como vivienda”.
  • Este derecho de tanteo y retracto a favor del Ayuntamiento de Barcelona está pensado para que tenga la posibilidad de adquirir la totalidad de edificios y poder destinarlos a alquiler social.
  • En el caso analizado se transmite el 50 % del indiviso de la totalidad del edificio. La vendedora y por lo que respecta a su derecho de propiedad en el referido inmueble, sí que vende la totalidad de dicho inmueble –su 50 % del total inmueble.
  • Al vender A. M. P. la totalidad de su participación en el inmueble, el derecho de tanteo y retracto a favor del Ayuntamiento de Barcelona es plenamente vigente y eficaz. En último término, de admitirse la tesis de la recurrente, nos podríamos encontrar ante una situación de fraude de ley, en el sentido que en los edificios plurifamiliares enteros destinados principalmente a vivienda y que fueran propiedad de dos o más copropietarios, para evitar aplicar el derecho de tanteo y retracto se podrían efectuar ventas parciales de los inmuebles eludiendo de esta forma la aplicación de la norma.

Diario Oficial de la Generalidad de Cataluña número 8090, de 20 de marzo de 2020.

 

1.** DISCORDANCIA DE DATOS DEL INMUEBLE ENTRE DOCUMENTACIÓN Y REGISTRO. ACREDITACIÓN DEL PAGO DEL IMPUESTO.

Resolución de 19 de diciembre de 2019, dictada en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad titular del Registro de la Propiedad núm. 11 de Barcelona que suspende la inscripción de una escritura de compraventa porque no existe una coincidencia indudable entre los datos de la finca a que se refiere la documentación adjunta a la escritura y los datos que resultan del registro.

Resumen. La discordancia entre los datos que figuran en la documentación aportada junto con la escritura relativos a la finca y los que constan en el Registro suspende la inscripción pero no meras omisiones que no impiden su perfecta identificación. Y debe entenderse justificado el pago del impuesto si en el documento constan los datos del impuesto que se satisface y del acto jurídico autoliquidado aunque no esté completo.

Hechos. Se presenta escritura de compraventa en la que el notario protocoliza los siguientes documentos: certificación catastral de la finca, cédula de habitabilidad, certificado de eficiencia energética, certificado de aptitud, certificado de la administración de la comunidad de propietarios e informe de deudas relativo al Impuesto sobre bienes inmuebles.

El Registrador suspende la inscripción por dos defectos: 1) la cédula de habitabilidad y los certificados catastrales, energético y de la comunidad de propietarios corresponden a la finca situada en la calle Harmonía, 5, 2º 4ª, mientras que la finca transmitida es el departamento número 11, apartamento número 8, situado en la planta 2ª del bloque Q3 de la calle Harmonía, 5, de acuerdo con los datos resultantes del Registro y de la misma nota simple protocolizada en su día por el notario autorizante de la escritura; y 2) la liquidación del impuesto sobre actos jurídicos documentados está incompleta, porque falta una hoja. 

El notario autorizante de la escritura de compraventa interpone recurso basado en los siguientes motivos: con respecto a la discordancia entre los datos que figuran en la documentación aportada junto con la escritura y los que constan en el Registro de la Propiedad, manifiesta que muchos de estos últimos no son trasladables a la mencionada documentación, que en el Registro falta tan sólo la mención a la «puerta» del departamento y que hay otros criterios, a los cuales el registrador tiene acceso, que permiten hacer la identificación y justificar la coincidencia entre la finca a la cual se refiere la documentación aportada y la finca registral vendida. Y con respecto a la justificación del pago del impuesto sobre actos jurídicos documentados, el notario recurrente alega que la copia telemática está completa y que el registrador no justifica cuál es la hoja que falta y qué trascendencia tiene en la calificación su supuesta omisión.

La DGDEJ (después de recordar que, cuando en relación con un determinado supuesto sea de aplicación la legislación catalana la competencia para resolverlo corresponde a esta Dirección General, con independencia de que sean de aplicación, además, normas pertenecientes a la legislación estatal) revoca la calificación.

  • En cuanto a la necesaria coincidencia entre los datos relativos a la finca que se desprenden de la documentación adjunta a la escritura y los datos que resultan del Registro de la Propiedad afirma la DG que efectivamente no puede haber ninguna duda en relación con esos datos, de modo que en caso de discordancia lo procedente es suspender la inscripción. Sin embargo, en el caso analizado no existe tal discordancia sino únicamente la omisión de la mención a la puerta del departamento objeto de compraventa pero sin que ello impida identificarlo.
  • En cuanto al segundo defecto, esto es, la falta de justificación del pago de los impuestos derivados de la escritura que se pretende inscribir, ya que, junto con ella, sólo se protocoliza una hoja de la certificación emitida por la Agencia tributaria, la DG también lo revoca pues aunque dicha certificación esté incompleta resulta suficiente para constatar el pago del impuesto al constar los datos del impuesto que se satisface y del acto jurídico autoliquidado de forma telemática.

 

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