RESOLUCIONES 2025 DE LA DIRECCIÓN GENERAL DE DERECHO, ENTIDADES JURÍDICAS Y MEDIACIÓN DE CATALUÑA 

POR TERESA BEATRIZ SÁNCHEZ HERNÁNDEZ 

REGISTRADORA DE MARTORELL (BARCELONA)

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13.* DELIMITACION DEL CONCEPTO DE VIVIENDA DE USO TURISTICO A EFECTOS DE OBTENER EL NRUA

Resolución JUS/4370/2025, de 11 de noviembre, relativa al recurso interpuesto contra la nota de calificación negativa del registrador de la propiedad del Registro de la Propiedad de Arenys de Mar. (DOGC 03/12/2025)

Resumen: La prohibición estatutaria de destinar las viviendas a “casas de huéspedes” incluye la prohibición de destinar las viviendas a alquiler de los alojamientos para uso turístico.

Hechos: Se presenta en el Registro petición de asignación del número único de registro de arrendamiento de corta duración que prevé el Real decreto 1321/2024 acompañada de un documento acreditativo de la inscripción al Registro de turismo de Cataluña de la vivienda de uso turístico.

El registrador resuelve denegar la asignación “al constar en los estatutos de la comunidad de propietarios, debidamente inscritos en el registro, la prohibición siguiente: “Art. 13: “Queda prohibido a los propietarios y ocupantes de todas las viviendas que componen el conjunto desarrollar en ellas actividades que supongan alteración de su destino, y se prohíbe expresamente, además de las limitaciones que impone la ley: “destinar las viviendas a casas de huéspedes, colegios, academias o a cualquier actividad que resulte dañina para la finca…”.

El interesado interpone recurso por considerar, en esencia: a) cualquier restricción o prohibición del uso tiene que ser expresa y concreta y, en el caso actual, eso no pasa; b) La actividad de alquiler para uso turístico no supone una alteración del uso residencial de la vivienda; c) No es equiparable a una casa de huéspedes puesto que las casas de huéspedes se equiparan a establecimientos hoteleros, pero en ningún caso, a viviendas.

La DGDEJM acuerda desestimar el recurso y confirmar la calificación del registrador.

Doctrina: Con independencia de la exacta terminología debe entenderse que dentro de la categoría “casas de huéspedes” se integran los actuales arrendamientos para uso turístico pues su finalidad y características son las mismas. Para ello se basa en el artículo 221-1 del Decreto 75/2020, de 4 de agosto, de turismo de Cataluña que define la vivienda de uso turístico como aquella vivienda cedida por su propietario, directa o indirectamente, a terceros, a cambio de contraprestación económica para una estancia de temporada y en condiciones de disponibilidad inmediata.

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12.* NO EXISTE DERECHO DE ADQUISICION PREFERENTE A FAVOR DE LA GENERALITAT SI EL TRANSMITENTE GRAN TENEDOR ES PERSONA FISICA

Resolución JUS/3997/2025, de 16 de octubre, dictada en el recurso gubernativo interpuesto contra la calificación de la registradora del Registro de la Propiedad de Roses núm. 1 (DOGC 06/11/2025)

Resumen: .El derecho de adquisición preferente a favor de la Generalitat en las transmisiones efectuadas por personas gran tenedoras exige que la transmitente sea una persona jurídica

Hechos: Se presenta en el Registro escritura de compraventa en la que Y. H. H. vendió a O. C. del P. y J. R. C. C. dos viviendas situadas en Roses.

La registradora calificó la escritura porque: “Resulta de Registro que la parte transmitente… es titular de cinco derechos de pleno dominio y/o usufructo sobre viviendas en el Distrito hipotecario de Roses” y que “no se acredita la comunicación por parte del titular transmisor a la Agència de l’Habitatge de Catalunya de la decisión de transmitir la vivienda conforme el apartado b) del Decreto Ley (2/2025, de 25 de febrero, por el cual se adoptan medidas urgentes en materia de vivienda y de urbanismo) ni se acredita de manera fehaciente, sea la renuncia o sea que ha transcurrido el plazo de ejercicio del derecho de tanteo sin que la Administración haya notificado la voluntad de ejercerlo”.

El notario autorizante interpone recurso frente a la calificación y subraya la literalidad del nuevo artículo 2.2 del Decreto Ley 1/2015 según el cual están sujetos al derecho de adquisición preferente sólo los grandes tenedores personas jurídicas.

La DGDEJ acuerda estimar el recurso siendo inscribible la escritura calificada.

Doctrina: La cuestión que se plantea en este recurso es la de determinar si en las transmisiones de viviendas realizadas por personas físicas mayores tenedoras es de aplicación el derecho de adquisición preferente a favor de la Administración de la Generalitat.

El artículo 6.1. el Decreto ley 2/2025, de 25 de febrero, ha introducido un nuevo apartado 2 al artículo 2 del Decreto ley 1/2015, de 24 de marzo, que en su redacción dice: “También están sujetos al derecho de tanteo y retracto de la Administración de la Generalitat: 1. La transmisión de cualquier vivienda situada en una zona declarada mercado residencial tensado que sea propiedad de un gran tenedor persona jurídica (…).”

Basándose en la literalidad de esta norma debe concluirse que el derecho de adquisición preferente a favor de la Generalitat en las transmisiones efectuadas por personas gran tenedoras exige que la transmitente sea una persona jurídica.

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10 y 11.* DELIMITACION DEL CONTENIDO DE LOS ARRENDAMIENTOS DE CORTA DURACIÓN A EFECTOS DE OBTENER EL NRUA

Resolución JUS/4366/2025, de 17 de septiembre, dictada en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Barcelona núm. 1. (DOGC 03/12/2025)

Resolución JUS/4368/2025, de 19 de septiembre dictada en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Barcelona núm. 1. (DOGC 03/12/2025)

Resumen: Dos resoluciones idénticas, según las cuales, la norma estatutaria que prohíbe dedicar los elementos privativos a colegio, academia, hospedería, vivienda de uso turístico, bed & breakfast, fonda, pensión, hotel o cualquier modalidad análoga no comprende el arrendamiento de corta duración en la modalidad de arrendamiento no turístico.

Hechos: Se solicita asignación de número único de registro de arrendamientos de corta duración previsto en el Real decreto 1312/2024, en la modalidad de arrendamiento no turístico.

El registrador lo deniega por entender que el arrendamiento de corta duración para el que se solicita la asignación de número constituye una actividad prohibida en los estatutos de la comunidad de propietarios. Concretamente el artículo 25 de sus estatutos establece que las entidades privativas que integran la comunidad en ningún caso se podrán dedicar a colegio, academia, hospedería, vivienda de uso turístico, bed & breakfast, fonda, pensión, hotel o cualquier modalidad análoga.

El interesado recurre y argumenta que las actividades para las que se solicita el NRUA no se corresponden con las que prohíbe el artículo 25 de los estatutos de la comunidad de propietarios, sino que se corresponden con los de un arrendamiento residencial de temporada regulado por el artículo 3.2 de la Ley de arrendamientos urbanos (LAU) como arrendamientos de uso diferente del de vivienda, en concreto, con la finalidad de proporcionar una vivienda temporal a estudiantes durante el curso escolar.

La DGDEJM acuerda estimar el recurso interpuesto y revocar la nota del registrador de la propiedad.

Doctrina: El artículo 2.a del Real decreto 1312/2024 establece que al alquiler de alojamientos de corta duración le es aplicable la regulación del arrendamiento de temporada del artículo 3.2 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos, y que este precepto, al regular los arrendamientos para uso diferente del de vivienda, señala que tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea esta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercer en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, sean cuales sean las personas que los celebren.

Es decir, el precepto contrapone dentro de los arrendamientos para uso diferente del de vivienda dos categorías o clases diferentes: los arrendamientos de temporada, sea de verano o cualquier otra, entre el cual están los arrendamientos de pisos a estudiantes, y los celebrados para ejercer en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial o cultural. En este sentido, de la interpretación del artículo 25 de los estatutos de la comunidad se desprende que las actividades que prohíbe se inscriben en esta segunda categoría de arrendamientos, a través de los cuales se desarrolla una actividad industrial, comercial o docente, pero no a la primera categoría, referida a los arrendamientos de temporada en sentido estricto.

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9.* PRESENTACION DE NUEVOS DOCUMENTOS CON OCASIÓN DE LA CANCELACION DE UNA SUSTITUCION FIDEICOMISARIA

Resolución JUS/4371/2025, de 17 de septiembre, relativa al recurso gubernativo interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Sant Boi de Llobregat. (DOGC 03/12/2025)

Resumen: Procede cancelar la sustitución fideicomisaria que grava una finca si se aporta autorización del juez otorgada en su día por la que accedía a la venta en concepto de libre del gravamen fideicomisario.

Hechos: El presente recurso es continuación del ya resuelto en Resolución de 17 de agosto de 2024. En aquella ocasión se decidía sobre una instancia con firma legitimada en la cual se solicitaba la cancelación de la sustitución fideicomisaria que afectaba una finca de su propiedad, y se daba la circunstancia que el fideicomiso había pasado a una finca diferente por subrogación real, manteniéndose igualmente en la finca originaria y produciendo una doble afección. Denegada la solicitud por el registrador de la propiedad de Sant Boi de Llobregat porque no contaba con el consentimiento de los titulares registrales o con una resolución judicial obtenida en procedimiento contradictorio, la resolución confirmó la nota del registrador y desestimó el recurso.

El presente recurso se origina, ahora, con motivo de una escritura pública en la que, como documentos adjuntos, aporta, en primer lugar, escritura de 1951 de establecimiento de censo sobre la finca 4.745, por parte de la usufructuaria y los fiduciarios, con cargo al que por cuarta trebeliánica no prohibida les correspondía a su herencia y, por lo tanto, no gravada por la sustitución fideicomisaria y, en segundo lugar, testimonio del auto de 12 de marzo de 1971, dictada por el Juzgado de 1.ª Instancia de L’Hospitalet de Llobregat, que autoriza la subrogación real de los bienes sujetos a fideicomiso de sustitución, para poder alienarlos como libres.

El registrador considera que la aportación del inventario que exige la detracción de la cuarta trebeliánica es imprescindible a efectos de cancelar el gravamen fideicomisario, sin que se acreditara su realización al inscribirse el censo en 1950 y sin que los documentos que se adjuntan ahora en la escritura de 26 de marzo de 2025 puedan enmendar su falta de aportación.

El interesado interpone recurso en el que denuncia lo que considera una extralimitación de la función calificadora ante el contenido de una resolución judicial, al desconocer la nota lo que establecía el auto de 1971, que autorizó la alienación como libre del derecho de censo y la adquisición de otros bienes de mayor rentabilidad.

La DGDEJM acuerda estimar el recurso y revocar la nota de calificación.

Doctrina: Aportados nuevos documentos por el recurrente, el registrador debe calificarlos. En particular, auto judicial de 12 de marzo de 1971, en el que el juez autorizó la compraventa de la finca como libre del fideicomiso. En dicho documento se expresa que se presentó ante el juez la escritura de inventario de los bienes relictos en base a lo cual accedió a lo solicitado, es decir, dictar auto, concediendo a los fiduciarios actores la precisa autorización judicial, para alienar como libre la finca. En definitiva, lo que corresponde una vez visto el auto firme, que se ha presentado en el registro como en documento complementario, es cancelar el gravamen fideicomisario.

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8.** ACEPTACIÓN Y ENTREGA DE LEGADOS POR UN COHEREDERO SIN LA CONCURRENCIA DEL OTRO

Resolución JUS/4369/2025, de 1 de agosto, relativa al recurso gubernativo interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Barcelona núm. 6. (DOGC 03/12/2025).

Resumen: El coheredero a quien el testador ha dejado en concepto de prelegado el usufructo de una finca, puede por sí sólo y sin la intervención del otro coheredero, entregar la nuda propiedad a la persona designada por el causante, pues se considera un acto necesario para la efectiva y completa toma de posesión de su derecho de usufructo.

Hechos: Se otorga escritura de aceptación y entrega de legados, en la cual el compareciente, en su calidad de hijo y coheredero, entregaba la nuda propiedad de varias fincas a sus cuatro hijos, habiendo recibido, como prelegado de su madre, el usufructo vitalicio de las fincas entregadas. Dicha sucesión resulta del testamento por el cual la testadora instituye herederos a sus dos hijos, distribuye la herencia en dos grandes lotes, uno de ellos para uno de los hijos en usufructo vitalicio y la nuda propiedad a favor de los nietos y un segundo lote a favor del otro hijo en los mismos términos. En el testamento se establece que los legatarios del usufructo podrán tomar posesión de los legados por ellos mismos.

La registradora califica negativamente la escritura presentada porque los legados han sido entregados sin la concurrencia del otro coheredero. La registradora manifiesta que, para la entrega del legado, es necesaria la concurrencia del otro heredero (artículo 427-22.3 del Código civil de Cataluña –CCC–- y 81.c del Reglamento hipotecario –RH–), a menos que este haya renunciado a la herencia o todavía no la haya aceptado, de forma que puede, en este último supuesto y al amparo del artículo 411-9 del CCC, entregar el legado el único heredero aceptante y bajo su responsabilidad, supuesto que en el presente caso no se da.

El interesado presenta recurso alegando que los legados fueron entregados sin la intervención del otro coheredero, en su condición de prelegatario del usufructo vitalicio de los bienes inmuebles objeto de la escritura, y la entrega de la nuda propiedad es un acto necesario para la efectiva y completa toma de posesión de su derecho de usufructo; toma de posesión por sí solo, sin necesidad de comparecencia ni consentimiento del otro heredero, que tiene, por una parte, expresamente autorizada por la causante en testamento y, por otra parte, le corresponde legalmente en cuanto a prelegatario (artículo 427-22.4 del CCC).

Notificada la calificación negativa al notario autorizante afirma en su escrito de alegaciones que cuando se ordenan los legados a favor de los hijos, simples prelegados, se autoriza la toma de posesión de los legados por parte de los prelegatarios, aunque es redundante ya que es una facultad atribuida por la Ley, y, por lo tanto, la autorización se puede hacer extensiva a cada estirpe de los legatarios, tomando como un todo usufructo y nuda propiedad acentuando el carácter particional. Incluso si se entiende que solo se ha autorizado la toma de posesión por los hijos usufructuarios, habría que ver hasta qué punto es esencial para el usufructuario dejar plenamente determinada la relación jurídica que adquiere con la determinación clara y específica de quién es la persona titular de la nuda propiedad del objeto que él usufructúa, y, como es así, entregar la nuda propiedad entra en la misma esencia de tomar la posesión del usufructo.

La DGDEJM acuerda estimar el recurso interpuesto y revocar la nota de calificación.

Doctrina: La entrega de la nuda propiedad a los nietos no deja de ser un acto necesario para dejar establecida la relación jurídica entre usufructuario y los nudos propietarios en relación con los bienes inmuebles afectados, y, como dice el notario en sus alegaciones, solo haría falta ver hasta qué punto es esencial para el usufructuario dejar plenamente determinada la relación jurídica que adquiere con la determinación clara y específica de quién es la persona titular de la nuda propiedad del objeto que él usufructúa. Y efectivamente entregar la nuda propiedad entra en la misma esencia de tomar la posesión del usufructo, y se puede entregar por sí solo uno de los herederos sin la concurrencia del otro.

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7.** INEFICACIA DE SUSTITUCION PREVENTIVA DE RESIDUO

Resolución JUS/4367/2025, de 16 de abril, dictada en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad titular del Registro de la Propiedad núm. 15 de Barcelona. (DOGC 03/12/2025)

Resumen: La sustitución preventiva de residuo no entra en juego si el heredero instituido muere habiendo otorgado testamento en el que designa nuevo heredero voluntario. La facultad de destinar los bienes hereditarios recibidos corresponde al heredero instituido y, solo si este no los destina mortis causa los adquiere la persona designada por el testador como sustituto.

Hechos: Se presenta escritura de aceptación de herencia y adjudicaciones en la que los comparecientes se adjudican participaciones indivisas de determinada finca.

La registradora suspende la inscripción por considerar que la finca está sujeta a sustitución de residuo establecida por la esposa del testador a favor de personas que no intervienen en el documento. Literalmente dispuso “los sustitutos vulgares designados lo serán también, para los mismos casos y de la misma forma, preventivos de residuo respecto de aquellos bienes que el heredero primeramente instituido o anteriormente instituido no hubiera dispuesto por acto inter vivos en el momento de su muerte”. Y toda vez que el causante sigue siendo titular registral de la finca en el momento de su muerte, la finca tiene que hacer tránsito a los sustitutos previstos. El hecho de haber otorgado un testamento no es obstáculo para la aplicación de la sustitución prevista., dado que facultó para disponer en vida de los bienes, pero deseaba que, si no lo había hecho, los bienes se transmitieran a los sustitutos designados por ella. Todo ello conforme a los arts 243 y ss del CS de 30 diciembre de 1991 aplicables al presente caso.

El interesado recurre y alega que en la sustitución preventiva de residuo el heredero puede disponer inter vivos sin necesidad de autorización de los bienes heredados y puede disponer también mortis causa y, en tal caso, la sustitución prevista por el primer testador queda sin efecto, de acuerdo con el artículo 250 del CS. Dado que en este caso el heredero sí otorgó testamento la sustitución preventiva instituida por su esposa quedaba sin efecto.

La DGDEJM acuerda estimar el recurso revocando en este punto la calificación.

Doctrina: La sustitución preventiva de residuo trata de evitar la sucesión intestada de los bienes atribuidos por el testador al heredero instituido, de modo que, no hay un orden sucesivo de llamamientos, sino un único llamamiento y una conditio iuris – defunción del heredero instituido sin haber dispuesto mortis causa de los bienes que le atribuye el testador –, de manera que solo si se cumple esta condición se produce el llamamiento a los sustitutos.

En este sentido, la Sentencia del TSJC de 25 de mayo de 2009 recuerda que en la sustitución preventiva de residuo el heredero adquiere la herencia sin ningún tipo de gravamen y la delación a favor del sustituto opera únicamente si quedan bienes de los cuales no haya dispuesto, bien sea por actos inter vivos o mortis causa (artículo 216 de la CDCC).

Lo que no se puede pretender es que estos bienes adquiridos de la esposa correspondan a los sustitutos preventivos por el simple hecho de tratarse de “bienes de los cuales el marido no hubiera dispuesto por acto inter vivos en el momento de su muerte”, obviando que para que las personas designadas por la testadora puedan adquirir dichos bienes es necesario que, previamente, el heredero o legatario (originariamente instituido) muera sin dejar heredero voluntario, cosa que no ha sucedido en el caso analizado pues el primeramente instituido falleció habiendo otorgado testamento.

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6.** CONFIGURACION JURIDICA DE LOS DERECHOS DE LOS SOCIOS DE LA SOCIEDAD DEL GRAN TEATRE DEL LICEU

Resolución JUS/3812/2025, de 14 de febrero, dictada en el recurso gubernativo interpuesto por el Consorcio del Gran Teatre del Liceu contra la calificación de la registradora de la propiedad titular del Registro de la Propiedad de Barcelona núm. 3. (DOGC 24/10/2025)

Resumen: El libro V del CCC introdujo una nueva categoría de derechos reales limitados, los llamados derechos de aprovechamiento parcial, dentro de la cual se incluyen las servidumbres personales, sometidos a las causas de extinción propias de todos los derechos reales, entre ellas la consolidación. Extinción que, si bien, no se produce de manera automática por la remisión que hace a las reglas del usufructo, no puede negarse que la concurrencia en una misma persona de la titularidad de estos derechos y de la propiedad, le faculta para poder extinguirlos por su sola voluntad.

Hechos: Son hechos relevantes para la resolución de este recurso los siguientes

• Con motivo del incendio del Teatro del Liceu el 31 de enero de 1994 se formalizaron escrituras en 1994 y 1998. En virtud de la primera, la Societat transmite al Consorci la propiedad del teatro, a cambio que este lo reconstruya y que reconozca a favor de los socios de la Societat un derecho real de servidumbre personal y perpetua sobre los palcos y las butacas que tienen asignadas. En virtud de la segunda, se extingue el derecho real de servidumbre personal constituido a favor de la Societat, que sustituyen por una pluralidad de derechos reales de servidumbre perpetua y personal a favor de los socios, que dan derecho a utilizar los palcos y las butacas que tienen asignados.
• En escritura formalizada el 30 de junio de 2023 y, que motiva el recurso, los titulares de tres derechos reales de servidumbre perpetua y personal venden estos derechos al Consorci del Gran Teatre del Liceu, titular de la propiedad del teatro, y el comprador solicita la cancelación registral de los derechos reales de servidumbre objeto de compraventa por confusión, al haberse consolidado a favor suyo el pleno dominio de las butacas.

Presentada esta última escritura en el Registro, la registradora califica negativamente en una extensa nota en la que afirma que no es procedente la consolidación, porque no concurre en un único patrimonio el conjunto de todas las facultades, los derechos, las obligaciones y los deberes que se desprenden de las servidumbres personales a que hace referencia la escritura.

El Consorci del Gran Teatre del Liceu, como principal interesado, interpone recurso en el que afirma que el derecho civil catalán no reconoce las llamadas servidumbres personales, que solo tienen cobertura jurídica en el artículo 531 del CCE, no aplicable a Cataluña, y que estas servidumbres se han recalificado por ministerio de la ley en derechos de aprovechamiento parcial [artículo 563-1 CCC] con la entrada en vigor del libro quinto del CCC, el 1 de julio de 2006. Como corolario de todo eso, los derechos sobre los palcos y las butacas de los socios de la Societat del Gran Teatre del Liceu son susceptibles de consolidación y extinción cuando se reúnen en una misma persona la titularidad de la finca y la del aprovechamiento que la grava. El recurso cita como fundamentos de derecho los artículos 532-1, 532-3.2, 323-9, 545-4.2, 563-1, 566-1.

La DGDEJM acuerda estimar el recurso interpuesto y revocar la calificación.

Doctrina.

• El 1 de julio de 2006 entra en vigor la Ley 5/2006, de 10 de mayo, del libro quinto del Código civil de Cataluña, relativo a los derechos reales, estableciendo una regulación especialmente innovadora en materia de servidumbres. El libro V formaliza la exclusión de las servidumbres personales del ordenamiento jurídico catalán, de manera que no es que queden prohibidas, sino que desaparecen y se reconducen a una nueva categoría de derechos reales limitados que crea el derecho civil catalán: la de los derechos de aprovechamiento parcial. Regulación que se aplica también a las servidumbres personales constituidas bajo la vigencia de la legislación anterior, como así lo sanciona de manera tajante la disposición transitoria decimosexta: “Las servidumbres constituidas antes de la entrada en vigor de este libro se rigen por las normas de este a partir del día en que entra en vigor”.
• En consecuencia, los derechos reales de servidumbre personal y perpetua originarios de los socios de la Societat del Gran Teatre del Liceu se han convertido en derechos reales limitados de aprovechamiento parcial de acuerdo con la legislación vigente.
• Admitido lo anterior resultan aplicables causas de extinción propias de los derechos reales limitados, entre las cuales se encuentra la consolidación.
• Además, en el ámbito de los derechos reales limitados de aprovechamiento parcial, la consolidación presenta matices particulares, derivados de la remisión que, con respecto a su régimen jurídico, establece el artículo 563-1, in fine del CCC a “las normas que regulan el derecho de usufructo, en aquello que sea compatible.” En efecto, con respecto a la consolidación como a causa de extinción del derecho de usufructo, el artículo 561-16.1.cdel CCC no hace referencia al derecho que recae sobre un bien inmueble, sino que solo la predica del derecho de usufructo que recae sobre un bien mueble. Con relación al derecho de usufructo –y, por extensión, al derecho de aprovechamiento parcial– sobre bienes inmuebles, la concurrencia en una misma persona de la titularidad del derecho de propiedad del inmueble gravado y de la titularidad del derecho de usufructo no extingue este último derecho por consolidación por este solo hecho, de forma directa e inmediata, dando lugar al usufructo de propietario.
• Ahora bien, por más que la consolidación no constituya por sí misma una causa de extinción de los derechos de usufructo y de aprovechamiento parcial que gravan un inmueble, la concurrencia en una misma persona de la titularidad de estos derechos y de la titularidad del derecho de propiedad, la faculta para poder extinguirlos por su sola voluntad y obtener la cancelación en el Registro de la Propiedad, que es lo que ha sucedido en la escritura que motiva el recurso, siendo procedente por tanto la cancelación solicitada.

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5.** PROTECCIÓN DEL DEUDOR Y CUMPLIMIENTO DE LA LEY 5/2019 EN LOS CONTRATOS DE OPCIÓN DE COMPRA EN GARANTÍA

Resolución JUS/3811/2025, de 10 de febrero, relativa al recurso gubernativo interpuesto contra la calificación del Registrador de la Propiedad de Tarragona núm. 3.

Resumen: En derecho catalán es posible configurar la opción de compra en función de garantía, pero si la entidad prestamista se dedica profesionalmente a conceder financiación, deberá cumplir los requisitos de la Ley 5/2019.

Hechos: se presenta en el Registro de la Propiedad escritura de opción de compra sobre vivienda domicilio del concedente. El concedente es persona física y la optante persona jurídica, que no consta inscrita como prestamista profesional.

En virtud del citado documento, se paga una prima de siete mil euros al concedente, siendo el precio de compraventa de cuarenta y dos mil. Asimismo, se pacta la posibilidad de ejercicio unilateral de la opción siempre que se presente acta de notificación en el citado inmueble así como la posibilidad de que el optante retenga cantidades del precio para pago de gastos y deudas. Dicha cantidad podrá ser determinada unilateralmente por el optante por cálculo aproximado, sin perjuicio de la obligación de abonar después las diferencias que puedan resultar.

El Registrador tiene conocimiento de que dicha escritura se corresponde con el contenido de otras escrituras autorizadas reiteradamente conforme a minuta.

El Registrador considera que el documento presentado no es inscribible. Se trata de una opción de compra en garantía que incumple de los requisitos de protección del deudor en la configuración de los derechos reales de garantía inmobiliaria (falta de determinación de valor del bien, del importe de la deuda y del procedimiento de ejecución) y la necesidad de acreditar el cumplimiento de los requisitos de transparencia material de la Ley 5/2019. El Registrador alega igualmente el criterio de la DGSJFP en esta materia en resolución de 9 de septiembre de 2.024.

También muestra su oposición a las cláusulas de ejercicio unilateral y las relativas a la retención de precio por el optante.

El interesado interpone recurso por no considerar aplicable el criterio de la DGSJDP para un inmueble sito en Cataluña, así como el hecho de que no pueda presumirse que toda opción de compra constituya un préstamo, aunque la escritura se redacte conforme a minuta.

La DGDEJM acuerda desestimar el recurso.

Doctrina: 1.- Versando el recurso sobre el derecho de opción de compra, regulado por el Código Civil catalán, la DGDEJM es la competente para resolver el recurso. 2.- Que la calificación no puede tomar en consideración motivos ajenos al título y los Libros del Registro para calificar un negocio como simulado. 3.- La validez en derecho catalán de la opción de compra en garantía (La admisión en derecho catalán de los negocios fiduciarios en función de garantía e inexistencia en derecho catalán de una prohibición general del pacto comisorio). 4.- El derecho catalán requiere notificación fehaciente al concedente para para el ejercicio unilateral de la opción. 5. Las opciones de compra en garantía deben cumplir los requisitos en materia de consumidores y usuarios. 6- Que las entidades que se dediquen a conceder financiación mediante la fórmula de la opción de compra en garantía, tienen que estar inscritas en los términos de la Ley 5/2019 y acreditar tal circunstancia, en caso contario procederá la calificación denegatoria del Registrador.

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4.* EFICACIA DE LA CLAUSULA DE DESHEREDACION CUANDO ES CONTRADICHA POR EL LEGITIMARIO.

Resolución JUS/3636/2025, de 4 de febrero, dictada en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador titular del Registro de la Propiedad de Tortosa núm. 1

Resumen: Si el legitimario desheredado impugna el desheredamiento alegando la inexistencia de la causa, la prueba de que ésta existía corresponde al heredero. De modo que, si no se llega a probar la certeza de la causa, el desheredamiento es injusto y el legitimario desheredado injustamente puede exigir aquello que por legítima le corresponda. Lo anterior no impide que el heredero no quiera o no pueda justificar la causa de desheredamiento y tenga por acertado atribuir la legítima al legitimario, cuando el legitimario ha reclamado la legítima.

Hechos:

• E. F. murió bajo testamento en el que deshereda a sus cinco hijos, así como a los hijos de estos, nietos del testador, por la ausencia manifiesta y continuada de relación familiar sobre la base del artículo 451-17.edel Código civil de Cataluña (CCC) e instituye heredero universal al Ayuntamiento de La Aldea.
• Se presenta escritura de aceptación de herencia y reconocimiento de legítima en la que, con la finalidad de evitar pleitos, demandas y reclamaciones judiciales innecesarias, el Ayuntamiento, en su calidad de único heredero del finado, acepta la petición de los hijos del causante y reconocer la legítima que les puede corresponder.

El Registrador califica negativamente por entender que es necesaria una resolución judicial que reconozca el derecho de los legitimarios, dado que estos han negado la causa de la desheredación.

El interesado recurre argumentando que con el acuerdo de todos los afectados, no es preciso un procedimiento contencioso que declare la falta de eficacia del testamento. Alega que sería ocioso y dilatorio ir a un procedimiento judicial para debatir la concurrencia de la justa causa de la desheredación, ya que debería defenderlo el mismo heredero del causante (artículo 411-1 del CCC), y este ha renunciado a hacerlo, al reconocer de forma expresa la inexistencia de causa justa de desheredación; por lo tanto, no hay ninguna controversia que se tenga que someter a la decisión judicial.

La Dirección General acuerda estimar el recurso interpuesto y revocar la nota de calificación.

Doctrina: Si bien puede parecer que el CCC solo se refiere a la necesidad de impugnación judicial del desheredamiento para privar la cláusula de la eficacia, nada se opone al hecho de que todos los interesados –legitimarios y heredero– puedan dejarla sin efecto por convenio entre las partes. Así lo tendría que permitir el principio de libertad civil, al que se refiere el artículo 111-6 del CCC, siempre que no se perjudique a nadie. Si bien recuerda que para ello será necesario contar con el consentimiento de todos los interesados.

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3.* ÁMBITO DE CALIFICACIÓN DE LOS DOCUMENTOS JUDICIALES Y EL CONCEPTO DE CONGRUENCIA

Resolución JUS/792/2025, de 24 de enero, relativa al recurso interpuesto contra la nota de calificación negativa de la registradora de la propiedad titular del Registro de la Propiedad de Tortosa número 2. (DOGC 14/03/2025).

Resumen: Cuando el artículo 100 del RH hace mención a la calificación de la “congruencia”, no se refiere a la congruencia de la sentencia, porque eso sería “entrar en el fondo”, sino a la congruencia de la declaración de la “decisión” con el tipo de procedimiento en el cual se ha dictado.

Hechos:

• En 1984 los cónyuges S. L. S. y J. G. P. adquirieron por compra en escritura pública un derecho de vuelo que les facultaba para construir una segunda y una tercera planta sobre el primer piso de la edificación originaria y para modificar la cuota de cada uno de los elementos que integraban la propiedad horizontal y que fue objeto de inscripción.
• En 2002, E. C. N. adquirió un piso en la finca mencionada con pleno conocimiento de la existencia de la vivienda construida en las plantas segunda y tercera.
• En 2020, los cónyuges otorgaron escritura de obra nueva y modificación de propiedad horizontal en la que declararon las obras realizadas en virtud del derecho de vuelo que ostentaban y que se habían ejecutado ya hacía treinta y cinco años. La escritura causó la oportuna inscripción en la finca matriz, así como en las fincas ya existentes.
• Posteriormente el titular ECN presentó una demanda de juicio ordinario que finalizó con sentencia en la que, después de declarar prescrito el derecho de vuelo, decretó también la nulidad de la declaración de obra nueva, de la modificación de la propiedad horizontal y de la constitución del derecho de vuelo establecidas en la escritura de 2020, acordó la cancelación de todas las inscripciones practicadas con relación a esta escritura y declaró que el terrado o la cubierta general del inmueble tienen el carácter de elemento común.

La Registradora emite una nota de calificación negativa, al amparo de los artículos 18, 19 y 19 bis de la LH y del artículo 567-2 del CCC, apreciando la concurrencia de dos motivos que justifican su decisión: 1º) La incongruencia entre la decisión de la sentencia y su fundamentación puesto que, la sentencia admite, por una parte, la existencia de la construcción de las plantas segunda y la tercera, declara que no se discute ni niega la propiedad de la planta segunda de los demandados y que solo la terraza tiene que ser considerada elemento común, mientras que, por otra parte, ordena al registrador que cancele la inscripción de la declaración de obra nueva de las plantas segunda y tercera. Y 2º) La existencia de obstáculos en el registro que impiden la inscripción, pues como apunta la registradora, para poder inscribir la sentencia, esta tiene que rectificar la división horizontal originaria de 1984, de manera que incluya la declaración de obra nueva de las plantas segunda y tercera y de la terraza y las escaleras, y se declare la propiedad de la segunda planta a favor de los demandados y el carácter de elemento común de la terraza, y se distribuyan las cuotas de forma correcta.

El procurador de los tribunales, actuando en nombre y representación de E. C. N., interpuso un recurso sucinto en el que se limita a señalar que la nota vulnera el artículo 522.1 de la Ley de enjuiciamiento civil (LEC), cuando dispone que todas las personas y autoridades, especialmente las encargadas de los registros públicos, tienen que acatar y cumplir lo que se disponga a las sentencias constitutivas y atenerse al estado o la situación jurídica que surja.

La DGDEJ acuerda desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación por entender que la actuación de la Registradora ha sido ajustada a derecho en la medida en que se ha limitado a cumplir lo dispuesto en el art 100 del RH relativo al ámbito de calificación de los documentos judiciales, si bien hace una importante precisión: Con respecto a la incongruencia, conviene advertir que, cuando el artículo 100 del RH hace mención a la calificación de la “congruencia”, no se refiere a la congruencia de la sentencia, porque eso sería “entrar en el fondo”, sino a la congruencia de la declaración de la “decisión” con el tipo de procedimiento en el cual se ha dictado, y, en este caso, tratándose de un juicio ordinario, dirigido contra los titulares registrales, no existe incongruencia. En cambio, con respecto a los obstáculos que surjan del registro, la argumentación de la registradora es impecable, porque es imposible mantener la inscripción de la terraza y del cuarto técnico y, al mismo tiempo, cancelar la inscripción de la obra nueva.

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2.* PLAZO DE DURACIÓN DEL DERECHO DE VUELO O SOBREEDIFICACIÓN

Resolución JUS/791/2025, de 20 de enero, dictada en el recurso gubernativo interpuesto por contra la calificación de la registradora de la propiedad titular del Registro de la Propiedad de Badalona núm. 1 que suspende la inscripción de la escritura pública de enmienda de otra escritura anterior de división de propiedad horizontal y extinción de comunidad en relación con el plazo del derecho de vuelo o sobreedificación. (DOGC 14/03/2025)

Resumen: Con independencia del nomen iuris utilizado, constituido un derecho de vuelo bajo la vigencia de la ley anterior al CCC, no cabe su modificación para configurarlo con una duración indefinida pues resulta aplicable la DT 17ª que establece que los derechos de vuelo constituidos por un plazo indefinido o superior a treinta años se extinguen una vez transcurridos treinta años contados desde la entrada en vigor del presente libro. 

Hechos: En 2003 en escritura de división en régimen de propiedad horizontal y extinción de comunidad se constituyó un derecho de vuelo para elevar una planta más sobre el edificio, con el mismo perímetro que la entidad número tres y por el plazo de treinta años sobre determinada finca.

En escritura de 2023 se modifica el plazo del derecho de vuelo, establecido inicialmente en “treinta años” y pasa a fijar un “plazo indefinido”. Posteriormente en diligencia aclaratoria se hace constar que el derecho constituido no es un derecho de vuelo sino un derecho de sobreedificación que regula el artículo 16.2 del Reglamento hipotecario (RH). Esta última escritura fue objeto de presentación en el Registro.

La Registradora suspende la inscripción por entender que la modificación del derecho de vuelo para pasar a ser indefinido es contraria a lo que dispone el artículo 567.2.1.c del libro quinto del Código civil de Cataluña (CCC). Y si bien el derecho de vuelo o sobreedificación lo regula la legislación hipotecaria a través del artículo 16.2 del RH, dado que el inmueble está situado en Cataluña, para el derecho real de vuelo o sobreedificación hay que atenerse a lo que establece el CCC.

El interesado interpone recurso basado en que el derecho de sobreedificación está admitido en el resto de España y no está justificada la no admisión de su inscripción en Cataluña.

Notificado el recurso al notario autorizante formula alegaciones poniendo de manifiesto que el artículo 553.10 del CCC prevé expresamente la posibilidad de constituir derechos de sobreelevación, subedificación y edificación diferentes de un derecho de vuelo. Y se mencionan estos derechos separadamente del derecho de vuelo, porque a los derechos de sobre o subedificación les corresponde una cuota de los elementos y gastos comunes en tanto que el derecho de vuelo no tiene asignada ninguna cuota o parte y, además, la propiedad separada que confiere es temporal.

La DGDEJM desestima el recurso y confirma la nota de calificación en base a los siguientes argumentos:

• El derecho de vuelo en Cataluña está regulado en los artículos 567-1 a 567-6. A su vez, la disposición transitoria 17.ª de la Ley 5/2006, de 10 de mayo, establece de forma inequívoca que los derechos de vuelo existentes a la entrada en vigor del libro V del Código civil de Cataluña se regirán por la legislación anterior que les era aplicable, aunque con aplicación de las causas de extinción del artículo 567-6.
• De dicha regulación resulta que los derechos de vuelo constituidos por un plazo indefinido o superior a treinta años se extinguen una vez transcurridos treinta años contados desde la entrada en vigor de este libro, es decir, el 1 de julio de 2036, toda vez que no hay un gravamen perpetuo sobre la propiedad, y no se puede fijar un plazo para el ejercicio del derecho de vuelo en Cataluña superior a los treinta años, y menos, como el presente supuesto, fijarlo de forma indefinida.
• Todo lo anterior debe entenderse con independencia de la diligencia aclaratoria en la que se hizo constar que el derecho modificado era realmente un derecho de sobreedificación que regula el artículo 16.2 del RH, pues lo que se pretendió fue disimular un derecho de vuelo existente e inscrito. Sin embargo, hay que tener presente que derecho de vueloy derecho de sobredificar son denominaciones diferentes de una misma institución.
• Por lo tanto, al entender la DGDEJM, que estamos ante un derecho de vuelo, pues los contratos son lo que son y no lo que las partes dicen que son, resulta aplicable la normativa citada y la duración máxima de 30 años.

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1.** EFECTOS DE LA REVOCACIÓN UNILATERAL DE PACTO SUCESORIO

Resolución JUS/790/2024, de 5 de diciembre, dictada en el recurso gubernativo interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad titular del Registro de la Propiedad de El Vendrell núm. 2. (DOGC 14/03/2025)

Resumen: Si el favorecido por un pacto sucesorio, que posteriormente es revocado, se opone o no se le notifica con éxito, la revocación unilateral no producirá efecto y deberá instarse judicialmente. Entretanto, mientras no haya una sentencia firme que confirme la revocación, el pacto sucesorio sigue produciendo todos los efectos y será objeto de inscripción.

Relación de hechos

• En escritura autorizada en 2016 J. P. J. y su hijo J. P. O. convinieron un pacto sucesorio de atribución particular, en el cual el primero atribuyó al segundo, para el momento de su óbito, la plena propiedad de luna determinada finca. Y que dio lugar a la correspondiente nota marginal en su historial registral.
• Ocho años después J. P. J., de 89 años, revoca por voluntad unilateral el pacto sucesorio y al poco tiempo fallece. La escritura de revocación fue presentada en el Registro.
• Dentro del mes siguiente a la notificación, J.P.O. otorga una escritura de oposición a la revocación del pacto sucesorio.
• Por último J.P.O. otorga la escritura de consumación del pacto sucesorio.

La Registradora suspende la inscripción de la escritura de consumación por entender que, dado que se ha presentado la escritura de revocación unilateral del pacto sucesorio y que consta la oposición a la revocación, hace falta ir a la vía judicial para dirimir la cuestión, y que corresponde a los herederos de J. P. J. el ejercicio de la acción judicial de revocación que dispone el artículo 431-15.3 del Código civil de Cataluña (CCC).

El abogado del interesado recurre argumentando que es aplicable el artículo 431-15.3 del CCC, que dice literalmente: “Si la persona afectada por la revocación se opone […], la acción de revocación se tiene que ejercer ante la autoridad judicial competente de su domicilio en el plazo de un año a contar de la oposición…” habiendo muerto el señor J. P. J., corresponde a sus herederos ejercer la acción, de acuerdo con el artículo 411-1 del CCC. No es admisible que la registradora se erija en garante de los derechos de quien se convierta en heredero del difunto en detrimento de los derechos dominicales (sic) del beneficiado en el pacto sucesorio. No hay ninguna norma ni doctrina que avale la no inscripción ante la previsión de una hipotética acción que se tendría que ejercitar en un futuro.

La DGDEJ acuerda estimar el recurso interpuesto y revocar la nota de calificación en base a lo siguiente:

• En el CCC el principio general es el de la imposibilidad de modificar unilateralmente los pactos sucesorios. Los casos de revocación unilateral son excepcionales y tasados. Así resulta, no sólo de la lógica del pacta sunt servanda, sino también de los principios generales de buena fe y actos propios que proclaman en los artículos 111-7 y 111-8.
• El artículo 431-15 del CCC al regular el ejercicio de la facultad de revocar distingue dos supuestos: En el primero, la persona afectada no se opone a la revocación, y el pacto se vuelve ineficaz. En el segundo, si la persona perjudicada no es notificada con éxito o se opone a la revocación, la revocación unilateral no produce efecto y hay que instarla judicialmente. Entretanto, mientras no haya una sentencia firme que confirme la revocación, el pacto sucesorio sigue produciendo todos los efectos, aunque sea de manera claudicante.
• En el caso analizado, estando vigente el pacto, se ha producido la defunción del padre otorgante. Así pues, se produce el efecto que establece el artículo 431-30 del CCC: “Al morir el causante, el [favorecido…] hace suyos los bienes independientemente que el heredero acepte la herencia y puede tomar posesión por él mismo.”. Nada puede impedir, pues, que el favorecido ejerza su derecho, ni siquiera la sospecha de que el pacto pueda ser ineficaz, si se insta con éxito la acción de revocación dentro de plazo y se obtiene la sentencia que corresponda.

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