RESOLUCIONES 2025 DE LA DIRECCIÓN GENERAL DE DERECHO, ENTIDADES JURÍDICAS Y MEDIACIÓN DE CATALUÑA

POR TERESA BEATRIZ SÁNCHEZ HERNÁNDEZ

REGISTRADORA DE MARTORELL (BARCELONA)

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**3.* ÁMBITO DE CALIFICACIÓN DE LOS DOCUMENTOS JUDICIALES Y EL CONCEPTO DE CONGRUENCIA**

Resolución JUS/792/2025, de 24 de enero, relativa al recurso interpuesto contra la nota de calificación negativa de la registradora de la propiedad titular del Registro de la Propiedad de Tortosa número 2. (DOGC 14/03/2025).

Resumen: Cuando el artículo 100 del RH hace mención a la calificación de la “congruencia”, no se refiere a la congruencia de la sentencia, porque eso sería “entrar en el fondo”, sino a la congruencia de la declaración de la “decisión” con el tipo de procedimiento en el cual se ha dictado.

Hechos:

En 1984 los cónyuges S. L. S. y J. G. P. adquirieron por compra en escritura pública un derecho de vuelo que les facultaba para construir una segunda y una tercera planta sobre el primer piso de la edificación originaria y para modificar la cuota de cada uno de los elementos que integraban la propiedad horizontal y que fue objeto de inscripción.
En 2002, E. C. N. adquirió un piso en la finca mencionada con pleno conocimiento de la existencia de la vivienda construida en las plantas segunda y tercera.
En 2020, los cónyuges otorgaron escritura de obra nueva y modificación de propiedad horizontal en la que declararon las obras realizadas en virtud del derecho de vuelo que ostentaban y que se habían ejecutado ya hacía treinta y cinco años. La escritura causó la oportuna inscripción en la finca matriz, así como en las fincas ya existentes.
Posteriormente el titular ECN presentó una demanda de juicio ordinario que finalizó con sentencia en la que, después de declarar prescrito el derecho de vuelo, decretó también la nulidad de la declaración de obra nueva, de la modificación de la propiedad horizontal y de la constitución del derecho de vuelo establecidas en la escritura de 2020, acordó la cancelación de todas las inscripciones practicadas con relación a esta escritura y declaró que el terrado o la cubierta general del inmueble tienen el carácter de elemento común.

La Registradora emite una nota de calificación negativa, al amparo de los artículos 18, 19 y 19 bis de la LH y del artículo 567-2 del CCC, apreciando la concurrencia de dos motivos que justifican su decisión: 1º) La incongruencia entre la decisión de la sentencia y su fundamentación puesto que, la sentencia admite, por una parte, la existencia de la construcción de las plantas segunda y la tercera, declara que no se discute ni niega la propiedad de la planta segunda de los demandados y que solo la terraza tiene que ser considerada elemento común, mientras que, por otra parte, ordena al registrador que cancele la inscripción de la declaración de obra nueva de las plantas segunda y tercera. Y 2º) La existencia de obstáculos en el registro que impiden la inscripción, pues como apunta la registradora, para poder inscribir la sentencia, esta tiene que rectificar la división horizontal originaria de 1984, de manera que incluya la declaración de obra nueva de las plantas segunda y tercera y de la terraza y las escaleras, y se declare la propiedad de la segunda planta a favor de los demandados y el carácter de elemento común de la terraza, y se distribuyan las cuotas de forma correcta.

El procurador de los tribunales, actuando en nombre y representación de E. C. N., interpuso un recurso sucinto en el que se limita a señalar que la nota vulnera el artículo 522.1 de la Ley de enjuiciamiento civil (LEC), cuando dispone que todas las personas y autoridades, especialmente las encargadas de los registros públicos, tienen que acatar y cumplir lo que se disponga a las sentencias constitutivas y atenerse al estado o la situación jurídica que surja.

La DGDEJ acuerda desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación por entender que la actuación de la Registradora ha sido ajustada a derecho en la medida en que se ha limitado a cumplir lo dispuesto en el art 100 del RH relativo al ámbito de calificación de los documentos judiciales, si bien hace una importante precisión: Con respecto a la incongruencia, conviene advertir que, cuando el artículo 100 del RH hace mención a la calificación de la “congruencia”, no se refiere a la congruencia de la sentencia, porque eso sería “entrar en el fondo”, sino a la congruencia de la declaración de la “decisión” con el tipo de procedimiento en el cual se ha dictado, y, en este caso, tratándose de un juicio ordinario, dirigido contra los titulares registrales, no existe incongruencia. En cambio, con respecto a los obstáculos que surjan del registro, la argumentación de la registradora es impecable, porque es imposible mantener la inscripción de la terraza y del cuarto técnico y, al mismo tiempo, cancelar la inscripción de la obra nueva.

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**2.* PLAZO DE DURACIÓN DEL DERECHO DE VUELO O SOBREEDIFICACIÓN**

Resolución JUS/791/2025, de 20 de enero, dictada en el recurso gubernativo interpuesto por contra la calificación de la registradora de la propiedad titular del Registro de la Propiedad de Badalona núm. 1 que suspende la inscripción de la escritura pública de enmienda de otra escritura anterior de división de propiedad horizontal y extinción de comunidad en relación con el plazo del derecho de vuelo o sobreedificación. (DOGC 14/03/2025)

Resumen: Con independencia del nomen iuris utilizado, constituido un derecho de vuelo bajo la vigencia de la ley anterior al CCC, no cabe su modificación para configurarlo con una duración indefinida pues resulta aplicable la DT 17ª que establece que los derechos de vuelo constituidos por un plazo indefinido o superior a treinta años se extinguen una vez transcurridos treinta años contados desde la entrada en vigor del presente libro.

Hechos: En 2003 en escritura de división en régimen de propiedad horizontal y extinción de comunidad se constituyó un derecho de vuelo para elevar una planta más sobre el edificio, con el mismo perímetro que la entidad número tres y por el plazo de treinta años sobre determinada finca.

En escritura de 2023 se modifica el plazo del derecho de vuelo, establecido inicialmente en “treinta años” y pasa a fijar un “plazo indefinido”. Posteriormente en diligencia aclaratoria se hace constar que el derecho constituido no es un derecho de vuelo sino un derecho de sobreedificación que regula el artículo 16.2 del Reglamento hipotecario (RH). Esta última escritura fue objeto de presentación en el Registro.

La Registradora suspende la inscripción por entender que la modificación del derecho de vuelo para pasar a ser indefinido es contraria a lo que dispone el artículo 567.2.1.c del libro quinto del Código civil de Cataluña (CCC). Y si bien el derecho de vuelo o sobreedificación lo regula la legislación hipotecaria a través del artículo 16.2 del RH, dado que el inmueble está situado en Cataluña, para el derecho real de vuelo o sobreedificación hay que atenerse a lo que establece el CCC.

El interesado interpone recurso basado en que el derecho de sobreedificación está admitido en el resto de España y no está justificada la no admisión de su inscripción en Cataluña.

Notificado el recurso al notario autorizante formula alegaciones poniendo de manifiesto que el artículo 553.10 del CCC prevé expresamente la posibilidad de constituir derechos de sobreelevación, subedificación y edificación diferentes de un derecho de vuelo. Y se mencionan estos derechos separadamente del derecho de vuelo, porque a los derechos de sobre o subedificación les corresponde una cuota de los elementos y gastos comunes en tanto que el derecho de vuelo no tiene asignada ninguna cuota o parte y, además, la propiedad separada que confiere es temporal.

La DGDEJM desestima el recurso y confirma la nota de calificación en base a los siguientes argumentos:

El derecho de vuelo en Cataluña está regulado en los artículos 567-1 a 567-6. A su vez, la disposición transitoria 17.ª de la Ley 5/2006, de 10 de mayo, establece de forma inequívoca que los derechos de vuelo existentes a la entrada en vigor del libro V del Código civil de Cataluña se regirán por la legislación anterior que les era aplicable, aunque con aplicación de las causas de extinción del artículo 567-6.
De dicha regulación resulta que los derechos de vuelo constituidos por un plazo indefinido o superior a treinta años se extinguen una vez transcurridos treinta años contados desde la entrada en vigor de este libro, es decir, el 1 de julio de 2036, toda vez que no hay un gravamen perpetuo sobre la propiedad, y no se puede fijar un plazo para el ejercicio del derecho de vuelo en Cataluña superior a los treinta años, y menos, como el presente supuesto, fijarlo de forma indefinida.
Todo lo anterior debe entenderse con independencia de la diligencia aclaratoria en la que se hizo constar que el derecho modificado era realmente un derecho de sobreedificación que regula el artículo 16.2 del RH, pues lo que se pretendió fue disimular un derecho de vuelo existente e inscrito. Sin embargo, hay que tener presente que derecho de vueloy derecho de sobredificar son denominaciones diferentes de una misma institución.
Por lo tanto, al entender la DGDEJM, que estamos ante un derecho de vuelo, pues los contratos son lo que son y no lo que las partes dicen que son, resulta aplicable la normativa citada y la duración máxima de 30 años.

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1. EFECTOS DE LA REVOCACIÓN UNILATERAL DE PACTO SUCESORIO**

Resolución JUS/790/2024, de 5 de diciembre, dictada en el recurso gubernativo interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad titular del Registro de la Propiedad de El Vendrell núm. 2. (DOGC 14/03/2025)

Resumen: Si el favorecido por un pacto sucesorio, que posteriormente es revocado, se opone o no se le notifica con éxito, la revocación unilateral no producirá efecto y deberá instarse judicialmente. Entretanto, mientras no haya una sentencia firme que confirme la revocación, el pacto sucesorio sigue produciendo todos los efectos y será objeto de inscripción.

Relación de hechos

En escritura autorizada en 2016 J. P. J. y su hijo J. P. O. convinieron un pacto sucesorio de atribución particular, en el cual el primero atribuyó al segundo, para el momento de su óbito, la plena propiedad de luna determinada finca. Y que dio lugar a la correspondiente nota marginal en su historial registral.
Ocho años después J. P. J., de 89 años, revoca por voluntad unilateral el pacto sucesorio y al poco tiempo fallece. La escritura de revocación fue presentada en el Registro.
Dentro del mes siguiente a la notificación, J.P.O. otorga una escritura de oposición a la revocación del pacto sucesorio.
Por último J.P.O. otorga la escritura de consumación del pacto sucesorio.

La Registradora suspende la inscripción de la escritura de consumación por entender que, dado que se ha presentado la escritura de revocación unilateral del pacto sucesorio y que consta la oposición a la revocación, hace falta ir a la vía judicial para dirimir la cuestión, y que corresponde a los herederos de J. P. J. el ejercicio de la acción judicial de revocación que dispone el artículo 431-15.3 del Código civil de Cataluña (CCC).

El abogado del interesado recurre argumentando que es aplicable el artículo 431-15.3 del CCC, que dice literalmente: “Si la persona afectada por la revocación se opone […], la acción de revocación se tiene que ejercer ante la autoridad judicial competente de su domicilio en el plazo de un año a contar de la oposición…” habiendo muerto el señor J. P. J., corresponde a sus herederos ejercer la acción, de acuerdo con el artículo 411-1 del CCC. No es admisible que la registradora se erija en garante de los derechos de quien se convierta en heredero del difunto en detrimento de los derechos dominicales (sic) del beneficiado en el pacto sucesorio. No hay ninguna norma ni doctrina que avale la no inscripción ante la previsión de una hipotética acción que se tendría que ejercitar en un futuro.

La DGDEJ acuerda estimar el recurso interpuesto y revocar la nota de calificación en base a lo siguiente:

En el CCC el principio general es el de la imposibilidad de modificar unilateralmente los pactos sucesorios. Los casos de revocación unilateral son excepcionales y tasados. Así resulta, no sólo de la lógica del pacta sunt servanda, sino también de los principios generales de buena fe y actos propios que proclaman en los artículos 111-7 y 111-8.
El artículo 431-15 del CCC al regular el ejercicio de la facultad de revocar distingue dos supuestos: En el primero, la persona afectada no se opone a la revocación, y el pacto se vuelve ineficaz. En el segundo, si la persona perjudicada no es notificada con éxito o se opone a la revocación, la revocación unilateral no produce efecto y hay que instarla judicialmente. Entretanto, mientras no haya una sentencia firme que confirme la revocación, el pacto sucesorio sigue produciendo todos los efectos, aunque sea de manera claudicante.
En el caso analizado, estando vigente el pacto, se ha producido la defunción del padre otorgante. Así pues, se produce el efecto que establece el artículo 431-30 del CCC: “Al morir el causante, el [favorecido…] hace suyos los bienes independientemente que el heredero acepte la herencia y puede tomar posesión por él mismo.”. Nada puede impedir, pues, que el favorecido ejerza su derecho, ni siquiera la sospecha de que el pacto pueda ser ineficaz, si se insta con éxito la acción de revocación dentro de plazo y se obtiene la sentencia que corresponda.

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