RESOLUCIONES 2026 DE LA DIRECCIÓN GENERAL DE DERECHO, ENTIDADES JURÍDICAS Y MEDIACIÓN DE CATALUÑA 

POR TERESA BEATRIZ SÁNCHEZ HERNÁNDEZ 

REGISTRADORA DE MARTORELL (BARCELONA)

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12.** CONSTITUCIÓN UNILATERAL DE SERVIDUMBRE Y NECESIDAD DE ACEPTACIÓN DEL TITULAR DEL PREDIO DOMINANTE

Resolución JUS/5015/2025, de 24 de octubre, dictada en el recurso gubernativo interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad titular del Registro de la Propiedad de Terrassa núm. 5, que suspende la inscripción de una escritura de constitución de derecho real de servidumbre de paso para personas. (DOGC 05/08/2026).

Resumen: La constitución voluntaria de una servidumbre de paso por los propietarios del predio sirviente requiere la aceptación del titular del predio dominante cuando este no ha intervenido en el otorgamiento. No cabe configurar unilateralmente una servidumbre real en beneficio de una finca ajena si con ello se atribuye gratuitamente un derecho al titular del predio dominante y, además, se le imponen obligaciones de mantenimiento.

Hechos: Los copropietarios de la finca registral 373 de Rellinars otorgaron escritura pública constituyendo, con carácter perpetuo, una servidumbre de paso para personas a favor de la finca registral 400, propiedad de un tercero que no compareció ni aceptó la servidumbre. La escritura establecía que las obras necesarias para el uso y conservación de la servidumbre serían a cargo de los titulares del predio dominante. La registradora suspendió la inscripción por considerar necesaria la aceptación del titular de la finca beneficiada.

Registrador: La registradora sostiene que la constitución de un derecho real limitativo exige el consentimiento de los titulares de la finca gravada y la aceptación de los beneficiarios. Considera que el artículo 566-2 del Código civil de Cataluña no autoriza la inscripción de servidumbres constituidas unilateralmente por el titular de uno solo de los predios afectados y que la posibilidad de constitución unilateral de derechos reales debe estar expresamente prevista por la ley. En consecuencia, exige la aceptación del titular del predio dominante.

Recurrentes: Los recurrentes sostienen que el artículo 566-2 del Código civil de Cataluña permite que la servidumbre sea constituida por los propietarios de la finca dominante o de la finca sirviente y que esa redacción admite tanto la actuación conjunta como separada de unos u otros. Defienden, por ello, la validez e inscribibilidad de la constitución unilateral otorgada por los propietarios del predio sirviente. Alegan también falta de motivación suficiente en la nota de calificación.

Dirección General: La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: Las servidumbres voluntarias deben constituirse mediante título, conforme al artículo 566-2 del Código civil de Cataluña, pero este precepto no permite configurar unilateralmente un derecho real de servidumbre en beneficio de una finca perteneciente a un tercero sin su aceptación. La constitución unilateral por los propietarios del predio sirviente implica una atribución gratuita de un derecho real a favor del titular del predio dominante y presenta naturaleza análoga a una donación, que exige aceptación del beneficiario conforme al artículo 531-7 del Código civil de Cataluña. La necesidad de aceptación resulta todavía más evidente cuando el título impone al titular del predio dominante obligaciones derivadas de la servidumbre, como las de conservación y mantenimiento, pues no pueden imponerse obligaciones a quien no ha consentido el negocio. La previsión del artículo 566-2 sobre quiénes pueden constituir servidumbres no equivale a admitir su constitución unilateral por uno solo de los titulares de los predios afectados.

• Enlace al DOGC de 5 de agosto de 2026

11.** PROTOCOLIZACIÓN DEL CERTIFICADO DE DEUDAS CON LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS EN LAS TRANSMISIONES DE VIVIENDAS

Resolución JUS/5008/2025, de 23 de septiembre, dictada en el recurso gubernativo interpuesto por el notario de Madrid Norberto González Sobrino contra la calificación de la registradora de la propiedad de Gavà que suspendió la inscripción de una escritura de compraventa. (DOGC 08/07/2026).

Resumen: La mera manifestación del transmitente de hallarse al corriente de pago y la constancia notarial de haber entregado al adquirente el certificado del estado de deudas con la comunidad de propietarios no permiten, por sí solas, la inscripción de la compraventa cuando dicho certificado no se incorpora a la escritura y el adquirente no ha renunciado expresamente a esa incorporación.

Hechos: En una escritura de compraventa el vendedor manifestó encontrarse al corriente del pago de los gastos de comunidad y el notario hizo constar que entregó al comprador el certificado acreditativo del estado de deudas. El certificado, sin embargo, no fue protocolizado. La registradora suspendió la inscripción por entender que era necesaria su incorporación a la escritura o, en su defecto, la renuncia expresa del adquirente. El notario solicitó calificación sustitutoria, que confirmó la nota, e interpuso recurso defendiendo que la ley exige únicamente la aportación del certificado, pero no su protocolización.

Registrador: La registradora considera que el artículo 553-5.2 del Código civil de Cataluña exige, para la inscripción, que el certificado del estado de deudas quede incorporado a la escritura, salvo renuncia expresa del adquirente. Añade que la ausencia de protocolización impide entender cumplidos los requisitos legalmente exigidos.

Recurrente: El notario sostiene que el Código civil de Cataluña únicamente exige la declaración del transmitente y la aportación del certificado, sin imponer su protocolización. Invoca el valor probatorio de la escritura pública y la fe notarial respecto de la entrega del documento, afirma que la incorporación encarece innecesariamente la escritura y defiende la libertad del notario para decidir qué documentos protocoliza.

Dirección General: La Dirección General desestima el recurso.

Doctrina: La finalidad del artículo 553-5.2 del Código civil de Cataluña es proteger al adquirente frente a la afección real derivada de las deudas comunitarias, garantizando que dispone de información suficiente sobre el estado económico de la comunidad antes de adquirir la vivienda. Aunque el precepto exige la declaración del transmitente y la aportación del certificado, no impone literalmente su protocolización; sin embargo, la incorporación del certificado a la escritura constituye el medio idóneo para asegurar que el documento contiene toda la información legalmente exigida y permite al notario desarrollar adecuadamente su función de control de legalidad.

La Dirección General considera que la protocolización equivale a la aceptación por el adquirente del contenido del certificado. Cuando el certificado no se incorpora a la escritura, la protección del adquirente únicamente queda salvaguardada mediante una renuncia expresa a dicha incorporación y a los requisitos formales previstos en el artículo 553-5 del Código civil de Cataluña. En ausencia de esa renuncia, procede confirmar la suspensión de la inscripción.

Asimismo, recuerda que los informes emitidos por los registradores en defensa de la nota de calificación no pueden introducir fundamentos jurídicos nuevos distintos de los contenidos en la propia nota, pues ello genera indefensión al recurrente.

• Enlace al DOGC

10.** DIVISIÓN HORIZONTAL, SERVIDUMBRE DE PASO Y CONSENTIMIENTO DEL ACREEDOR HIPOTECARIO

Resolución JUS/2712/2026, de 25 de junio, relativa al recurso gubernativo interpuesto contra la calificación de la registradora del Registro de la Propiedad de Barcelona núm. 24, que suspende la inscripción de una escritura de división en régimen de propiedad horizontal. (DOGC 05/08/2026).

Resumen: La adaptación de un edificio antiguo al régimen de propiedad horizontal debe acomodarse a su realidad física y no permite imponer una servidumbre de paso no constituida voluntaria o legalmente. Sin embargo, cuando una hipoteca previa recaía solo sobre una parte del edificio y la división horizontal altera objetivamente esa parte, reduciéndola y atribuyendo otra porción a un tercero, es necesario el consentimiento del acreedor hipotecario para concretar la garantía sobre una de las nuevas entidades.

Hechos: Las propietarias de un edificio de la calle Ferran núm. 4 de Barcelona, cuya configuración histórica separaba la planta baja y entresuelo de las plantas superiores, otorgaron escritura de división horizontal en siete elementos privativos. La entidad núm. 1 comprendía un local y un vestíbulo que, de hecho, permitía el acceso a plantas del edificio colindante de la calle Ferran núm. 2; la entidad núm. 2 fue reconocida como propiedad de Conjunts d’Immobles, SL. Sobre la planta baja y el entresuelo existía una hipoteca a favor de Banco Santander, SA.

Registrador: La registradora sostiene, en primer lugar, que Banco Santander, SA debe consentir en escritura pública la concreción de la hipoteca sobre la entidad núm. 1 resultante de la división horizontal. En segundo lugar, considera que la zona de vestíbulo integrada en dicha entidad, utilizada para acceder a las plantas del inmueble colindante de la calle Ferran núm. 2, debe configurarse como elemento común o quedar gravada con una servidumbre de paso suficientemente delimitada, de acuerdo con el principio de especialidad registral.

Recurrente: Inversión y Gestión Bcn, SL sostiene que el vestíbulo es de su propiedad privativa y que el acceso del edificio colindante constituye un mero uso tolerado o en precario, sin título constitutivo de servidumbre. Alega que la registradora no puede imponer una configuración jurídica distinta de la querida por las partes ni establecer una limitación del dominio no prevista legalmente. El recurso no formula una argumentación específica contra el defecto relativo al consentimiento del acreedor hipotecario.

Dirección General: La Dirección General estima parcialmente el recurso: confirma el defecto relativo a la necesidad de consentimiento del acreedor hipotecario y revoca el defecto relativo a la constitución de una servidumbre o a la configuración del vestíbulo como elemento común.

Doctrina: La constitución o adaptación de un edificio al régimen de propiedad horizontal debe reflejar la realidad física y constructiva existente y no obliga a crear ex novo servidumbres entre edificios colindantes. En el derecho civil catalán, las servidumbres solo pueden constituirse mediante título voluntario o forzoso y no cabe imponer unilateralmente una servidumbre por razones de mera funcionalidad. La existencia de un uso de hecho de una parte privativa por los ocupantes de otro edificio no convierte por sí sola ese uso en un derecho real ni vulnera el principio de especialidad si el elemento privativo está suficientemente descrito. Distinta es la situación de la hipoteca: aunque la mera división de una finca hipotecada no exige, en principio, el consentimiento del acreedor y, a falta de distribución, la responsabilidad puede subsistir conforme al artículo 123 de la Ley hipotecaria, dicho consentimiento sí es necesario cuando la operación modifica sustancialmente el objeto inicialmente hipotecado. Si parte de la superficie hipotecada pasa a integrar una nueva entidad atribuida a un tercero y se pretende que la garantía quede concretada exclusivamente sobre otra entidad de menor superficie y distinto valor, la modificación del objeto de la hipoteca requiere el consentimiento del acreedor. Además, no puede mantenerse la garantía solidariamente sobre una entidad que carece de independencia funcional y de acceso directo o indirecto a la vía pública, porque no constituye un objeto autónomo susceptible de propiedad separada y ejecución.

• Enlace al DOGC de 5 de agosto de 2026

9.** DERECHO DE TRANSMISIÓN Y ACEPTACIÓN TÁCITA DE LA HERENCIA

Resolución JUS/2711/2026, de 17 de junio, dictada en el recurso gubernativo interpuesto contra la resolución de la registradora del Registro de la Propiedad de La Seu d’Urgell, por la que se deniega la inscripción de una escritura de manifestación, aceptación y adjudicación de herencia. (DOGC 05/08/2026).

Resumen: En el derecho de transmisión, el transmisario que acepta la herencia del causante originario adquiere sus bienes directamente de este. No existe aceptación tácita de la primera herencia si el transmitente, al realizar el acto supuestamente aceptativo, desconocía que la delación se había producido a su favor.

Hechos: Juan P. P. falleció intestado y le sobrevivió su hermano José P. P., con quien era copropietario por mitades de ocho fincas. Días después, José otorgó testamento legando el pleno dominio de esas fincas e instituyendo heredero a J. P. N., pero falleció sin haber aceptado ni repudiado formalmente la herencia de Juan. Posteriormente, J. P. N. aceptó la herencia de José, promovió la declaración de herederos abintestato de Juan -que declaró heredero a José- y, en ejercicio del ius delationis transmitido, aceptó también la herencia de Juan y se adjudicó sus mitades indivisas.

Registrador: La registradora sostiene que debe respetarse la voluntad testamentaria de José, quien, pocos días después del fallecimiento de su hermano, legó el pleno dominio de unas fincas de las que registralmente solo poseía una mitad indivisa. Entiende que esa voluntad impide adjudicar al transmisario la mitad procedente de Juan y defiende una aplicación atenuada de la doctrina de la adquisición directa, atendiendo a las circunstancias del caso y al contenido del testamento del transmitente.

Recurrente: El notario sostiene que existen dos sucesiones distintas y que José murió sin aceptar ni repudiar la herencia de Juan, por lo que los bienes de este nunca se integraron en su patrimonio. J. P. N. adquirió únicamente el ius delationis y, al aceptar la herencia de Juan, sucedió directamente a este; por ello, los legados ordenados por José solo podían afectar a los bienes que realmente formaban parte de su patrimonio.

Dirección General: La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación.

Doctrina: El derecho de transmisión del artículo 461-13 del Código civil de Cataluña presupone que el transmitente fallezca sin aceptar ni repudiar la herencia del causante originario. Si el transmisario acepta después esa herencia, adquiere directamente del primer causante los bienes que la integran, sin que estos lleguen a incorporarse al patrimonio del transmitente ni queden afectados por sus disposiciones testamentarias. La aceptación tácita exige no solo un acto que únicamente pueda realizarse en calidad de heredero, sino también que quien lo realiza tenga conocimiento de que la delación se ha producido a su favor. En la sucesión intestada, aunque la declaración de herederos produzca efectos retroactivos al fallecimiento del causante, no puede atribuirse eficacia de aceptación tácita a un acto realizado antes de que el llamado conozca que la delación se ha producido a su favor. Por ello, el testamento otorgado, pese a disponer del pleno dominio de bienes de los que solo era cotitular, no supuso aceptación tácita de la herencia de Juan y el ius delationis se transmitió a su heredero.

• Enlace al DOGC de 5 de agosto de 2026

8.* DEPÓSITO DEL MODELO INFORMATIVO DE ARRENDAMIENTOS DE CORTA DURACIÓN Y NECESIDAD DE DISPONER DE NRUA DEFINITIVO

Resolución JUS/2015/2026, de 15 de junio, dictada en el recurso gubernativo interpuesto por N. C. C. contra la calificación del registrador de la propiedad de Vielha que deniega el depósito del modelo informativo de arrendamientos de corta duración de una finca. (DOGC 29/06/2026).

Resumen: El depósito del modelo informativo de arrendamientos de corta duración exige que la finca tenga previamente asignado un número de registro de alquiler de corta duración (NRUA) definitivo. No puede utilizarse el recurso contra la denegación del depósito para cuestionar indirectamente la calificación anterior que denegó la asignación del NRUA, cuando esta no fue objeto del recurso correspondiente.

Hechos: La recurrente solicitó telemáticamente el depósito del modelo informativo de arrendamientos de corta duración respecto de una vivienda situada en Salardú. El registrador denegó la solicitud porque la finca carecía de NRUA definitivo, al haber sido previamente rechazada su asignación por entender que la actividad de alquiler turístico estaba prohibida por los estatutos de la comunidad de propietarios. La interesada recurrió alegando que los estatutos no impedían el uso turístico de la vivienda y que tanto el Ayuntamiento como el Registro de Turismo de Cataluña habían reconocido la actividad.

Registrador: El registrador sostiene que el único motivo de la denegación del depósito es la inexistencia de un NRUA definitivo, requisito exigido por la normativa aplicable. Añade que el número comunicado a la recurrente tenía carácter meramente provisional y estaba pendiente de ratificación, por lo que no podía servir de fundamento para practicar el depósito. Asimismo, considera que la existencia de autorizaciones administrativas para el ejercicio de la actividad turística no condiciona la calificación registral relativa a la asignación del NRUA.

Recurrente: La recurrente sostiene que los estatutos de la comunidad no prohíben el alquiler turístico ni el arrendamiento de corta duración. Alega que el Ayuntamiento de Naut Aran autorizó la actividad y que la vivienda figura inscrita en el Registro de Turismo de Cataluña. Añade que una comunicación registral posterior reconocía la obtención del NRUA, por lo que entiende improcedente la denegación del depósito del modelo informativo.

Dirección General: La Dirección General desestima el recurso.

Doctrina: La Dirección General recuerda que es competente para conocer del recurso porque tanto la nota de calificación como el recurso se fundamentan en normas de derecho catalán. Asimismo, distingue claramente entre el procedimiento de asignación del NRUA y el procedimiento de depósito del modelo informativo de arrendamientos de corta duración.

El depósito únicamente puede practicarse cuando la finca dispone previamente de un NRUA definitivo. Los argumentos dirigidos a combatir la denegación anterior del número de registro no pueden examinarse en este procedimiento, ya que debieron hacerse valer mediante el recurso interpuesto contra aquella calificación.

En consecuencia, mientras la finca carezca de un NRUA definitivo, no procede practicar el depósito del modelo informativo de arrendamientos de corta duración.

• Enlace al DOGC de 29 de julio 2026

7.** DERECHO DE OPCIÓN DE COMPRA, RETENCIÓN DEL PRECIO Y GARANTÍA DEL PAGO EN EL EJERCICIO UNILATERAL

Resolución: Resolución JUS/2016/2026, de 11 de junio, dictada en el recurso gubernativo interpuesto por Growing People, SL y otras cuatro personas contra la calificación del registrador de la propiedad de Palafrugell que deniega la inscripción de una escritura de constitución de un derecho de opción de compra. (DOGC 29/06/2026).

Resumen: El derecho de opción de compra constituye una institución plenamente válida en el derecho civil catalán y no puede rechazarse su inscripción por meras sospechas sobre un eventual negocio fiduciario o pacto comisorio. Sin embargo, cuando el ejercicio unilateral de la opción prevé la retención de parte del precio para cancelar cargas o deudas del concedente, el pago debe quedar suficientemente determinado y garantizado, no siendo suficiente el depósito mediante cheque personal en la notaría.

Hechos: El propietario de una vivienda en Begur constituyó un derecho de opción de compra a favor de cinco optantes por cuatro años. Se pactó un precio del que podrían descontarse las cantidades necesarias para cancelar cargas o deudas del concedente. El registrador denegó inicialmente la inscripción por tres defectos y, durante la tramitación del recurso, mantuvo únicamente el relativo a la garantía del pago del precio.

Registrador: El registrador sostiene que la cláusula de retención del precio no determina con suficiente precisión las cantidades que podrán descontarse y que el depósito mediante cheque personal no garantiza el pago exigido por el artículo 568-12.3 del Código civil de Cataluña.

Recurrentes: Los recurrentes sostienen que la calificación se basa en meras sospechas sobre un negocio fiduciario y que el derecho de opción es plenamente válido. Añaden que las cláusulas contractuales garantizan suficientemente el pago y la determinación de las cantidades retenidas.

Dirección General: La Dirección General desestima el recurso.

Doctrina: La Dirección General declara que la opción de compra es una figura plenamente admitida por el derecho civil catalán y que la mera sospecha de un negocio fiduciario o de un pacto comisorio no justifica la denegación de la inscripción. No obstante, cuando el ejercicio unilateral permite retener parte del precio para cancelar cargas o deudas, el pago debe quedar suficientemente garantizado. La consignación mediante un cheque personal no ofrece la seguridad exigida legalmente, por lo que deben utilizarse medios que aseguren de forma efectiva la disponibilidad del importe, como un cheque bancario o una transferencia a la cuenta de provisiones de la notaría.

• Enlace al DOGC de 29 de junio de 2026

6.* DECLARACIÓN RESPONSABLE Y NÚMERO ÚNICO DE REGISTRO PARA VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO

Resolución: Resolución JUS/1751/2026, de 22 de mayo, dictada en el recurso gubernativo interpuesto por Gestió d’Espais Recuperats, SL, contra la calificación de la registradora de la propiedad del Registro de la Propiedad de Barcelona núm. 24, que suspende la asignación del número de identificador único de alquiler de corta duración para una vivienda utilizada como vivienda de uso turístico por considerar necesaria la aportación de la licencia correspondiente. (DOGC 10/06/2026).

Resumen: La declaración responsable presentada conforme a la normativa catalana vigente en el momento del inicio de la actividad constituye título habilitante suficiente para ejercer la actividad de vivienda de uso turístico y obtener el número único de registro de arrendamientos de corta duración previsto en el Real Decreto 1312/2024. No puede exigirse la aportación de una licencia administrativa ni la acreditación del transcurso de un plazo cuando la actividad quedó válidamente habilitada mediante declaración responsable, sin perjuicio de las facultades de control de la Administración y del régimen transitorio introducido por la normativa urbanística posterior.

Hechos: Gestió d’Espais Recuperats, SL solicitó la asignación del número único de registro de arrendamiento de corta duración para una vivienda situada en Barcelona destinada a uso turístico. Aportó la declaración responsable presentada en septiembre de 2016, cuando dicho instrumento constituía el título habilitante para el ejercicio de la actividad. La registradora suspendió la asignación y la calificación sustitutoria confirmó la suspensión.

Registrador: El registrador sostiene que la declaración responsable no basta para obtener el número único de registro y resulta necesaria la aportación de la licencia de vivienda de uso turístico o, al menos, acreditar que ha transcurrido el plazo necesario para el inicio de la actividad. Añade que la vivienda no figura en el buscador municipal de viviendas de uso turístico.

Recurrente: La recurrente sostiene que la declaración responsable presentada en 2016 constituye un título habilitante plenamente eficaz desde su presentación, conforme a la Ley 16/2015 y al artículo 69 de la Ley 39/2015, sin necesidad de resolución administrativa ni de esperar plazo alguno. Añade que el Ayuntamiento nunca dejó sin efecto la declaración y que existen resoluciones judiciales que reconocen su eficacia.

Dirección General: La Dirección General estima el recurso.

Doctrina: La declaración responsable presentada conforme a la legislación catalana vigente produce efectos habilitantes desde el mismo momento de su presentación y constituye título suficiente para el ejercicio de la actividad de vivienda de uso turístico, sin quedar sometida al régimen del silencio administrativo propio de las autorizaciones o licencias. En consecuencia, no resulta exigible la aportación de una licencia administrativa ni la acreditación del transcurso de plazo alguno para obtener el número único de registro previsto en el Real Decreto 1312/2024.

La Dirección General recuerda que la eficacia inmediata de la declaración responsable no impide el ejercicio por la Administración de sus potestades de comprobación, inspección y control, ni excluye la obligación de adaptarse al régimen transitorio introducido por el Decreto ley 3/2023, de modo que los titulares deberán obtener la correspondiente licencia urbanística antes del 9 de noviembre de 2028 si desean continuar desarrollando la actividad.

En consecuencia, la declaración responsable constituye un título habilitante suficiente para obtener el número único de registro de viviendas de uso turístico mientras conserve su eficacia jurídica, sin perjuicio del posterior cumplimiento de las exigencias derivadas de la normativa urbanística sobrevenida.

• Enlace al DOGC de 10 de junio de 2026

4 y 5.* DERECHO DE TANTEO Y RETRACTO DE LA GENERALITAT EN LA VENTA DE UNA PARTICIPACIÓN INDIVISA DE UNA VIVIENDA

Resolución JUS/1735/2026, de 11 de mayo, dictada en el recurso gubernativo interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Barcelona núm. 18. (DOGC 09/06/2026).

Resumen: La transmisión por un gran tenedor de una participación indivisa de una vivienda situada en una zona de mercado residencial tensionado no queda sujeta al derecho de tanteo y retracto de la Generalitat cuando el transmitente conserva otra participación indivisa del inmueble. La normativa vigente se refiere a la transmisión de la vivienda y no permite extender, por analogía, las limitaciones al poder de disposición previstas para las transmisiones de la totalidad del inmueble.

Hechos: Una sociedad mercantil, inscrita como gran tenedora de vivienda, vendió a dos adquirentes el 50 % indiviso de una vivienda situada en Barcelona, conservando en su patrimonio el otro 50 %. Presentada la escritura en el Registro de la Propiedad, la registradora suspendió la inscripción por no acreditarse la notificación previa a la Generalitat de Catalunya a efectos del posible ejercicio de los derechos de tanteo y retracto.

Registrador: El registrador sostiene que la venta de una cuota indivisa constituye una transmisión onerosa sujeta a los derechos de tanteo y retracto. Considera obligatoria la notificación previa a la Generalitat por tratarse de una vivienda situada en una zona tensionada y ser la transmitente una gran tenedora. Añade que excluir las transmisiones parciales permitiría eludir fraudulentamente estos derechos mediante ventas sucesivas de participaciones indivisas y mantiene íntegramente su nota de calificación.

Recurrente: La recurrente sostiene que la normativa solo se aplica cuando se transmite la vivienda o toda la participación del transmitente, circunstancia que no concurre porque la sociedad conserva el 50 % del inmueble. Añade que la resolución invocada por la registradora no resulta aplicable al presente supuesto.

Dirección General: La Dirección General estima el recurso.

Doctrina: Los derechos de tanteo y retracto de la Generalitat constituyen una limitación legal al poder de disposición y deben interpretarse de forma estricta. La normativa aplicable se refiere a la transmisión de la vivienda y no contempla expresamente la venta de participaciones indivisas cuando el transmitente conserva parte de su derecho sobre el inmueble.

La Dirección General distingue este supuesto del resuelto en la Resolución JUS/743/2020, en el que el transmitente se desprendía de toda su participación. En este caso mantiene el 50 % del inmueble, por lo que no se produce una transmisión íntegra de la vivienda.

En consecuencia, la venta de una participación indivisa por un gran tenedor no activa por sí sola el derecho de tanteo y retracto cuando el transmitente conserva otra participación sobre el inmueble. La eventual existencia de fraude de ley deberá apreciarse según las circunstancias concretas del caso, sin que ello permita extender por analogía el ámbito de aplicación de la norma.

• Enlace al DOGC de 9 de junio de 2026
• Enlace al DOGC de 9 de junio de 2026

3.** SUSTITUCIÓN EJEMPLAR, DERECHO TRANSITORIO Y APERTURA DE LA SUCESIÓN INTESTADA

Resolución JUS/1707/2026, de 13 de mayo, dictada en el recurso gubernativo interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Terrassa núm. 2. (DOGC 05/06/2026).

Resumen: La existencia de descendientes del testador no determina por sí sola la ineficacia de una sustitución ejemplar ordenada antes de la entrada en vigor del libro cuarto del Código civil de Cataluña cuando la disposición testamentaria puede conservar su validez conforme al régimen transitorio y al artículo 425-12 del CCC. La eficacia de la sustitución exige comprobar si concurren los requisitos actualmente previstos por la ley, cuestión que, en caso de controversia, corresponde resolver a la autoridad judicial.

Hechos: El causante otorgó testamento en 1989 instituyendo herederos a sus diez hijos y ordenando respecto de uno de ellos, afectado por discapacidad psíquica, una sustitución ejemplar a favor de la Associació Terrassenca Pro Disminuïts. Fallecido el padre, nueve de los diez hijos aceptaron su herencia, quedando pendiente la aceptación por el hijo sustituido. A la muerte de este, en 2025, sus nueve hermanos aceptaron su herencia intestada y, por derecho de transmisión, aceptaron también la participación que le correspondía en la herencia paterna. El acta de declaración de herederos consideró ineficaz la sustitución ejemplar al entender que, conforme al artículo 160 de la Compilación de Derecho Civil de Cataluña, la existencia de descendientes del testador impedía que heredara una tercera persona.

Presentadas las escrituras en el Registro de la Propiedad, la registradora suspendió la inscripción por dos motivos: en primer lugar, porque el certificado del Registro General de Actos de Última Voluntad reflejaba un acto de última voluntad del causante bajo la expresión «otras modalidades» que no se había aportado; y, en segundo lugar, porque entendía que la ineficacia de la sustitución ejemplar y la apertura de la sucesión intestada solo podían declararse judicialmente.

El notario recurrió alegando que la referencia a «otras modalidades» correspondía precisamente a la sustitución ejemplar ordenada por el padre y que la ineficacia de la cláusula derivaba directamente de la ley, al existir descendientes del testador, por lo que procedía abrir la sucesión intestada.

La Dirección General estima parcialmente el recurso: revoca el primer defecto de la nota de calificación y confirma el segundo.

Doctrina: La referencia contenida en el Registro General de Actos de Última Voluntad a un acto otorgado bajo la modalidad de «otras modalidades» identifica la cláusula de sustitución ejemplar contenida en el testamento del padre, por lo que no existe un acto adicional de última voluntad que deba aportarse al Registro.

Por otra parte, la eficacia de una sustitución ejemplar ordenada con anterioridad al libro cuarto del Código civil de Cataluña debe analizarse conforme a la disposición transitoria segunda de dicho texto legal. Aunque la cláusula pudiera haber resultado contraria al antiguo artículo 160 de la Compilación, puede conservar su validez si reúne los requisitos materiales exigidos por el vigente artículo 425-12 del CCC, que permite designar como sustituta a una persona física o jurídica que hubiera ejercido funciones de tutela, cuidado o asistencia del sustituido.

En consecuencia, la mera existencia de descendientes del testador no basta para declarar ineficaz la sustitución ejemplar ni para abrir automáticamente la sucesión intestada. Mientras no se acredite que la entidad designada no reúne los requisitos legalmente exigidos y no haya podido intervenir en el procedimiento, la eficacia de la cláusula testamentaria no puede descartarse en sede registral y, en caso de controversia, deberá ser resuelta por la autoridad judicial.

• Enlace al DOGC de 5 de junio de 2026

2.** ATRIBUCIÓN DEL USO DE LA VIVIENDA FAMILIAR AL CÓNYUGE PROPIETARIO Y NECESIDAD DE FIJAR SU DURACIÓN

Resolución JUS/1418/2026, de 9 de abril, dictada en el recurso gubernativo interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Sant Vicenç dels Horts núm. 1. (DOGC 13/05/2026).

Resumen: La atribución del uso de la vivienda familiar al cónyuge que, como consecuencia del convenio regulador, adquiere la plena propiedad del inmueble no constituye un derecho de uso autónomo inscribible ni exige fijar un plazo de duración. La temporalidad prevista en el artículo 233-20 del Código civil de Cataluña únicamente resulta exigible cuando el derecho de uso se atribuye al cónyuge no propietario o no propietario exclusivo.

Hechos: En un procedimiento de divorcio de mutuo acuerdo, los cónyuges pactaron atribuir el uso de la vivienda familiar a la esposa y a los hijos menores, cuya guarda y custodia correspondía a la madre. En el mismo convenio, el esposo adjudicó a la esposa su mitad indivisa de la vivienda, pasando ésta a ser propietaria exclusiva. Presentado el testimonio judicial, se suspendió la inscripción. La esposa recurrió indicando que solo pretendía inscribir la adjudicación del pleno dominio y no un derecho de uso.

Registrador: El registrador entiende que no puede inscribirse el título porque la atribución del uso carece de plazo de duración y no puede determinarse si el derecho corresponde únicamente a la esposa o también a los hijos. Añade que, si la esposa adquiere el pleno dominio, carece de sentido inscribir un derecho de uso a su favor, mientras que si se pretende atribuirlo a los hijos debe fijarse su duración.

Recurrente: La recurrente sostiene que únicamente solicitó la inscripción del pleno dominio de la vivienda y no del derecho de uso. Añade que la exigencia de fijar un plazo no resulta aplicable a un convenio regulador de mutuo acuerdo y que la resolución invocada por la registradora se refería a un procedimiento contencioso.

Dirección General: La Dirección General estima el recurso.

Doctrina: El derecho civil catalán configura la atribución del uso de la vivienda familiar como un derecho cuyo beneficiario solo puede ser uno de los cónyuges, mientras que los hijos ostentan la condición de meros usuarios de la vivienda, sin adquirir un derecho autónomo sobre ella. Cuando el cónyuge beneficiario de la atribución adquiere además la plena propiedad del inmueble en virtud del convenio regulador, el uso queda integrado en el contenido propio del derecho de dominio y deja de tener autonomía jurídica.

La exigencia de fijar un plazo de duración responde a la naturaleza temporal del derecho de uso cuando este limita las facultades del cónyuge propietario, supuesto que únicamente concurre cuando el beneficiario no es titular exclusivo de la vivienda. En cambio, cuando el beneficiario ostenta el pleno dominio, el uso encuentra su fundamento en el propio derecho de propiedad, sin necesidad de constituir un derecho real independiente ni de fijar un término de duración.

En consecuencia, la adjudicación del pleno dominio de la vivienda familiar al cónyuge beneficiario de la atribución del uso excluye la necesidad de inscribir un derecho de uso autónomo y de establecer un plazo de duración, al quedar el uso plenamente amparado por el derecho de propiedad.

• Enlace al DOGC de 13 de mayo de 2026

1.** MODIFICACION DE ESTATUTOS DE PH POR LA QUE SE ADSCRIBE EL USO PRIVATIVO DE PLAZAS DE APARCAMIENTO A DETERMINADOS ELEMENTOS PRIVATIVOS

Resolución JUS/4983/2025, de 18 de diciembre, dictada en el recurso gubernativo interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Lloret de Mar núm. 2. (DOGC 15/04/2026)
Resumen: El acuerdo por el que se adscribe el uso exclusivo de plazas de garaje configuradas como elemento común a determinados elementos privativos exige unanimidad de conformidad con el art 553-26.1, letra c, del CCC. Esta unanimidad se entenderá alcanzada cuando hayan votado favorablemente todos los propietarios que han participado en la votación y en el plazo de un mes desde la notificación del acuerdo, no se ha opuesto ningún otro propietario mediante un escrito enviado a la secretaría por cualquier medio fehaciente.

Hechos: Se presenta en el Registro escritura de elevación a público de modificación de los estatutos de comunidad en propiedad horizontal por la que se adscribe el uso privativo de plazas de aparcamiento a determinados elementos privativos. Concretamente en el registro las plazas 7 y 9 tenían atribuido su uso a la finca 902 y las número 8 y 10 a la finca 905, si bien para una mejor utilización del espacio se considera conveniente atribuir contiguas las plazas que han de corresponder a cada propietario, de modo que, tras la modificación efectuada las números 7 y 8 corresponderán a la finca 902 y las 9 y 10 a la finca 905.
En la escritura se protocolizan dos certificaciones expedidas por el secretario de la comunidad, una de ellas relativa a la toma del acuerdo en la junta celebrada con un cuórum de asistencia del 71,725 %, y habiéndose aprobado el acuerdo por unanimidad de los asistentes, en la cual se cuenta el propietario de la casa número 902, entre otros propietarios; y la otra certificación, de la que resulta que no ha habido oposición ni ninguna impugnación, dentro de plazo legal, por parte de los titulares de las casas que no asistieron personalmente a la reunión.

Registradora: Presentada la escritura en el Registro fue objeto de calificación negativa por entender que no resulta del mismo certificado la asistencia de los propietarios de la casa 905, la cual es objeto de modificación”. Basa su calificación en el artículo 553-10 del Código civil de Cataluña (CCC), sobre modificación del título de constitución, y en el artículo 553-26 del mismo Código, sobre adopción de acuerdos por unanimidad y por mayorías cualificadas.

Interesado: Interpone recurso alegando que estamos ante un acuerdo válidamente adoptado pues cuenta con la mayoría de las cuatro quintas partes, exigida en el apartado 2 del artículo 553-26 del CCC, en el supuesto de entender que estamos ante una modificación del título de constitución y los estatutos previsto en la letra a del mencionado precepto; y todavía más, cuenta con la unanimidad de todos los propietarios, contando el voto favorable de todos los asistentes a la junta y la ausencia de oposición del resto de propietarios no asistentes. 

La DGDEJ acuerda estimar el recurso y revocar la nota de calificación. 

Doctrina: Según el artículo 553-26.1, letra c, del CCC, es necesario el voto favorable de todos los propietarios con derecho al voto para vincular el uso exclusivo de patios, jardines, terrazas, cubiertas del inmueble u otros elementos comunes a uno o varios elementos privativos. Aclarado el cuórum de votación necesario para adoptar el acuerdo, añade el artículo 553-26.3 del CCC, cuando el acuerdo requiere unanimidad, se entiende adoptado el acuerdo cuando han votado favorablemente todos los propietarios que han participado en la votación y en el plazo de un mes desde la notificación del acuerdo, no se ha opuesto ningún otro propietario mediante un escrito enviado a la secretaría por cualquier medio fehaciente. De los antecedentes expuestos en los hechos, es incontestable que se ha alcanzado la unanimidad que requiere la ley.

En la nota de calificación registral se exige el consentimiento del propietario afectado y, por lo tanto, sin mencionarlo formalmente. parece que se invoque el artículo 553-25.4 del CCC, según el cual “Los acuerdos que […] priven a cualquier propietario de las facultades de uso y disfrute de elementos comunes […] requieren el consentimiento expreso de los propietarios afectados”. Sin embargo, el supuesto de hecho de este precepto no se considera aplicable al caso analizado pues el cambio en la adscripción del uso no supone un cambio esencial en el uso, dado que los elementos comunes que se adscriben a los propietarios no eran antes de uso común sino que estatutariamente siempre han sido adscritos a un departamento privativo y, por lo tanto, sencillamente se cambia la adscripción de departamento y el uso sigue siendo exclusivo.

• Enlace DOGC de 15 de abril de 2026

 

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