Georreferenciación de obra nueva que ocupa todo el solar.

Georreferenciación de obra nueva que ocupa todo el solar.

Admin, 18/02/2019

COMENTARIO DEL RECURRENTE A LA RESOLUCION DE LA DGRN DE 4 ENERO 2019

(Juan Isidro Gancedo del Pino, Notario de Torre-Pacheco)

 

Interesante resolución por el fondo y paradójica en la forma, ya que confirma la calificación registral en los términos que pide el notario en su recurso. Es recomendable por tanto su lectura completa, calificación y escrito de recurso, incluidos.

La piedra angular de la calificación del registrador se basa en la premisa de que como la finca registral tiene una descripción meramente literaria, no se puede determinar su ubicación y delimitación espacial, ni por tanto si la parcela catastral es o no la registral, ni si la edificación declarada se ubica o no dentro de la finca registral. Esta tesis tiene como corolario que es imperiosamente necesario en todo caso georreferenciar previamente la finca registral (aplicando el art. 199 LH), para la inscripción de cualquier obra nueva, y por extensión para la inscripción de cualquier modificación de entidad hipotecaria de georreferenciación obligatoria (art. 9 letra b de la LH).

La DG no entra a valorar este argumento. Reitera la doctrina general ya conocida de que el registrador ha de llegar a la convicción de que la obra nueva no se extralimita del perímetro de la finca registral, y que la obligada georreferenciación de la superficie ocupada por la edificación no requiere la previa georreferenciación de la finca mediante un procedimiento especial (199 LH), salvo que el registrador tenga dudas fundadas acerca de si la edificación se extralimita de la finca sobre la que se declara.

No admite como duda fundada la descripción meramente literaria de la finca registral alegada en la calificación, pero sí añade un dato nuevo: el hecho de que la edificación se ubique en los límites de la parcela es relevante (factor de riesgo) a la hora de determinar si puede extralimitarse de la finca registral. Si algunas de las coordenadas de la edificación coinciden con el perímetro de la finca se está georreferenciado esta al menos en cuanto a ese lindero, con la consecuente repercusión respecto de la finca colindante, lo que hace conveniente que su propietario tenga noticia de ello, como ya indica el notario recurrente.

Es más, en el caso, al ocupar la edificación todo el solar, su inscripción supone georreferenciar este. Pues bien, ni en este caso entiende la DG necesario tramitar el procedimiento del art. 199 LH, a falta de duda fundada.

 

CONCLUSIONES.

De la doctrina de esta resolución extraigo las siguientes conclusiones:

  • Con carácter general, la georreferenciación obligatoria de cualquier edificación no precisa georreferenciar previamente la finca sobre la que se ubica. Son cosas distintas.
  • La georreferenciación de la obra nueva no requiere en principio un procedimiento especial con notificación a colindantes (no se precisa ni 199 ni siquiera notificaciones posteriores del 9.b) si no resulta afectado colindante alguno (cuyos eventuales derechos se deben tutelar). Y esto ocurrirá cuando las coordenadas geográficas de ocupación de la ON no coinciden con las del perímetro de la finca (está retranqueada o enclavada en ella).
  • EXCEPCIÓN: Que el Registrador tenga duda fundada acerca de que la edificación pudiera extralimitarse de la finca sobre la que se declara o en los casos que establece la DG de existencia de duda fundada sobre la identidad de la finca.
  • CONTRAEXCEPCIÓN: No tiene la condición de duda fundada la mera descripción literaria de la finca registral, que es un defecto estructural del sistema. Si la ON se sitúa distante de los linderos, a falta de duda fundada, no hay que notificar nada.
  • En los casos en que, por su ubicación, la ON se sitúa tangente a un lindero de la finca, ese lindero quedará al menos parcialmente georreferenciado, por lo que habrá que notificar a posteriori a dicho lindero o linderos, que pueden verse afectados por la georreferenciación parcial de la finca colindante, pero no a los demás, que no resultan afectados.
  • Si procede georreferenciar el solar (ya porque la ON ocupa toda su superficie -como es nuestro caso- ya porque así se pide expresa o tácitamente por rectificarse en el título cabida o linderos), no será necesario tramitar el 199 LH cuando se cumplan los siguientes requisitos:
    1. Que se aporte georreferenciación catastral (CCDG certificación catastral descriptiva y gráfica) de la finca o alternativa pero siempre que no supere el 5% de la cabida inscrita en el segundo caso o el 10% en el primero.
    2. Que el registrador no tenga dudas fundadas (en los términos que define la DG) sobre la correspondencia de la CCDG con la finca en cuestión, ni sobre la posible invasión de fincas colindantes ni de dominio público.

Entiendo, por último, que la misma doctrina es aplicable a los casos de georreferenciación obligatoria del art. 9.b) párrafo primero de la LH, de modo que no procede tramitar con carácter general e indiscriminado y con carácter previo a la inscripción el expediente del art. 199 de la misma Ley para la finca o fincas matrices inscritas o para la finca de resultado, sino que basta con la mera notificación posterior a la inscripción, a menos que el registrador albergue duda fundada sobre la correspondencia entre la finca registral y la nueva finca inscrita, que debe expresarse y razonarse en la nota de calificación, de modo que el interesado pueda en su caso recurrir (con conocimiento de causa), o solicitar (ahora sí) la tramitación del art. 199 LH, y sin que pueda alegarse en la calificación como duda genérica la descripción meramente literaria de la finca inscrita.

 

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