PRINCIPIO DE FE REPÚBLICA

Protección de terceros

Es inscribible la escritura de hipoteca otorgada, como deudor, por persona contra la que se dictó un mandamiento judicial de incapacidad, si la resolución judicial se dictó con posterioridad a la presentación de la escritura de hipoteca, que se encontraba pendiente de despacho cuando se presentó el mandamiento, pues en tal caso no solo el principio de prioridad, sino también el de fe pública registral deben proteger al acreedor hipotecario, todo ello sin perjuicio del fundamental derecho de los interesados de ejercitar las acciones oportunas ante los Tribunales de Justicia para ventilar y contender entre sí acerca de la validez o nulidad del título discutido.

26 mayo 1965

Protección de terceros.- No es inscribible la sentencia que declara la improcedencia de la resolución de una compraventa llevada a cabo unilateralmente por el vendedor y que ordena se inscriba de nuevo a favor del comprador, porque habiendo caducado antes de la sentencia la anotación de la demanda existente sobre una finca y no llegándose siquiera a anotar sobre la otra, la transmisión de fincas llevada a cabo en el intermedio a favor de terceros que no fueron parte en el procedimiento da lugar a que éstos resulten protegidos por la fe pública, sin que, por otra parte, el recurso gubernativo sea procedimiento adecuado para discutir si dichos terceros obraron o no de buena fe y, en consecuencia, se merecían o no la protección del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

31 octubre 1969

Protección de terceros.- Resuelto un contrato por incumplimiento de sus obligaciones por los compradores, no procede la cancelación de inscripciones a favor de terceros protegidos por la fe pública registral sin previo consentimiento de sus titulares o, en su caso, sentencia firme en el procedimiento correspondiente.

28 enero 1970

Protección de terceros.- No es anotable en el Registro un mandamiento judicial dictado en trámite de ejecución de sentencia cuando los bienes afectados se encuentran inscritos a nombre de terceros adquirentes que no fueron parte en el procedimiento y en la demanda no se hizo petición alguna referente a la situación registral de las fincas en litigio.

13 marzo 1972

Protección de terceros.- Hechos: 1) Se presenta en el Registro una escritura de venta. 2) Durante la vigencia del anterior asiento, se presenta mandamiento ordenando la suspensión de la inscripción de dicha venta como consecuencia de procedimiento criminal por estafa y falsedad en la adquisición anterior a la venta presentada. 3) Se declara por sentencia firme la nulidad de la venta anterior a la que ha sido objeto de presentación. 4) El Registrador deniega la inscripción de la venta por no ser la finca propiedad de la vendedora, al haber sido declarado nulo el título que motivó la inscripción a su favor. La Dirección entiende que la suspensión procede cuando lo que se pretende es evitar la inscripción de la propia transmisión presentada por constituir dicha transmisión un posible acto delictivo, pero no cuando se trata de un título otorgado en favor de un subadquirente de quien intervino en el negocio que puede ser declarado nulo y que, calificado conforme a la situación registral existente al tiempo de su presentación en el Registro, habría sido inscrito, lo que podría convertir a su beneficiario en tercero protegido por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria. En consecuencia, declarada la nulidad del título del actual titular y ordenada la cancelación de la inscripción a favor del mismo, la relatividad de la cosa juzgada impide que tal nulidad pueda hacerse efectiva contra el adquirente que no fue parte en el procedimiento, como consecuencia de lo cual la forma correcta de actuar, por virtud de los principios de prioridad y tracto sucesivo, será la de practicar primeramente la inscripción del título presentado en primer lugar, pues la suspensión ya ha sido levantada, y cancelar la inscripción a favor de la anterior titular registral, cancelación cuyo alcance contra el nuevo titular será el determinado por los artículo 34, 40 y 220 de la Ley Hipotecaria, siendo su aplicación competencia exclusiva de los Tribunales de Justicia.

27 mayo 1999

Protección de terceros.- No es inscribible la escritura de venta judicial, derivada de un juicio de retracto, en la que la Juez, en representación del retraído, vende la fincas al retrayente y ordena la cancelación de la inscripciones posteriores, teniendo en cuenta que se hallan inscritas a favor de personas que habían adquirido del retraído en su día y que no han sido demandadas, sin que la demanda de retracto hubiese sido anotada. La Dirección funda su criterio en el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos (artículo 24 de la Constitución), así como los principios registrales de legitimación, salvaguarda judicial de los asientos y tracto sucesivo (artículos 1.2, 20 y 38 de la Ley Hipotecaria). A ello añade que el Juez que, en ejecución de sentencia, otorga la escritura calificada, carece de legitimación para intervenir en nombre de quienes no han sido parte en el procedimiento y que aunque sea cierto, en principio, que el retracto es eficaz frente a terceros, dicha eficacia no puede hacerse efectiva frente a adquirentes protegidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

30 abril 2003

Protección de terceros.- 1. Se debate en el presente recurso si cabe cancelar dos inscripciones registrales correspondientes a sendas transmisiones de la finca registral número 18.280, como consecuencia de un auto de ejecución de títulos judiciales, en concreto, de una transacción judicial homologada judicialmente, siendo así que los titulares de los asientos que se acuerda cancelar constituyeron con posterioridad una hipoteca que figura inscrita. Los defectos alegados por el registrador se reducen en definitiva a uno: la falta de consentimiento del acreedor hipotecario.

2. De conformidad con lo establecido en el artículo 326 de la Ley Hipotecaria, no se abordará en el presente recurso más que el defecto atribuido al título por el registrador, desechando cualquier otro tema.

3. Es evidente, y ello lo reconocen en la transacción los interesados, que la hipoteca continúa subsistente por mucho que se cancele la inscripción de dominio a favor de los constituyentes de la misma. Por tanto, como ha dicho anteriormente este Centro Directivo y el Tribunal Supremo (vid. Sentencia y Resoluciones citadas en el «Vistos») subsistirá la hipoteca sin alteración sobre el mismo objeto hipotecado mientras no se declare su nulidad en procedimiento dirigido contra el acreedor hipotecario. Debe tenerse en cuenta además, que el acreedor hipotecario no tiene por qué verse afectado por la declaración de nulidad del título adquisitivo del deudor, en la medida que está protegido de los defectos que anulen o resuelvan el título de su adquirente por causas que no consten en el Registro por la fe pública registral, principio proclamado en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria y que se extiende al adquirente que inscribe.

El problema radica entonces en dilucidar si, dada tal subsistencia de la hipoteca, debe cancelarse el título declarado nulo inscrito a favor del hipotecante o, por el contrario, debe ser mantenida esa inscripción.

La doctrina de esta Dirección General en esta materia no ha resuelto definitivamente esta cuestión. Así, de la Resolución de 15 de marzo de 1994 parece derivarse que el título anterior al del tercero que debe quedar indemne debe ser mantenido. Por su parte, la de 3 de marzo de 2011, referida a la inscripción de la ilegalidad de una licencia de construcción, sigue el criterio de que no puede practicarse la inscripción por no haberse citado a los titulares de derechos reales o cargas afectados.

4. Para tratar de dar respuesta al problema expuesto, debe partirse de la diferencia de objeto a que se refieren los artículos 33 y 34 de la Ley Hipotecaria. Hay que dejar sentado en primer lugar que este último artículo no es una excepción del artículo 33 de la Ley Hipotecaria, como se recogía en la Ley Hipotecaria de 1909, y en la primera Ley Hipotecaria de 1861 y que fue modificado en la reforma de 1944-46, donde ambos artículos 33 y 34 de la Ley Hipotecaria quedaron deslindados. El artículo 33, al expresar que la inscripción no convalida los actos nulos refleja que nuestro sistema registral no es de fuerza convalidante. Como se ha dicho, la inscripción no tiene la virtud taumatúrgica de hacer válido lo que es nulo. Trasladando tal criterio al caso ahora planteado, si la inscripción no convalida los actos nulos, declarada la nulidad por los Tribunales, debe practicarse la cancelación correspondiente (artículo 79.3 de la Ley Hipotecaria).

Pero tal cancelación no puede afectar al derecho del acreedor hipotecario, pues se trata de un tercero protegido por el artículo 34, que, de conformidad con lo que establece dicho artículo, no puede ser afectado por la nulidad del título de su otorgante cuando la causa de tal nulidad no resulta del propio Registro. Y ello es así porque, como ha dicho la doctrina más autorizada, la inscripción no convalida el acto o negocio declarado nulo. Ahora bien, mientras esté vigente el asiento, el mismo surte sus propios efectos, y entre ellos, el de servir de base para la adquisición del derecho por el tercero. Por ello, como ha dicho la Sentencia del Tribunal Supremo de 5 de marzo de 2007, el hecho de que no se pueda cancelar registralmente la hipoteca, por no haber sido parte en el procedimiento judicial el acreedor hipotecario titular registral de aquélla, no tiene como consecuencia necesariamente que no pueda inscribirse la ejecutoria ordenando la cancelación de la inscripción de dominio declarada nula. En efecto, ningún obstáculo registral se opone a la constatación registral de la declaración de dominio contenida en la resolución judicial, y la consiguiente cancelación de la inscripción de dominio a favor de los demandados, dada la declaración de nulidad de su título de adquisición. Y ello es así porque en nada perjudica al acreedor hipotecario la cancelación del título del constituyente de la hipoteca, hecho que hace que tal conclusión se diferencie del supuesto de hecho de la Resolución de 3 de marzo de 2011, en que la cancelación podría suponer la destrucción del objeto sobre el que recaían los derechos de los terceros.

5. Además de todo lo anterior, y no perjudicando la cancelación al acreedor hipotecario, con el asiento solicitado se da plena eficacia a la resolución judicial, de la que se concluye que los dueños de la finca son los que transmitieron y que ahora volverán a ser titulares registrales, si bien con un dominio gravado por la hipoteca inscrita. Con este criterio se alcanza plenamente la concordancia entre el Registro y la realidad.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto.

4 julio 2011