CANCELACIÓN

En perjuicio de tercero: improcedencia

En perjuicio de tercero: improcedencia

Resuelto un contrato por incumplimiento de sus obligaciones por los compradores, no procede la cancelación de inscripciones en favor de terceros protegidos por la fe pública registral sin previo consentimiento de sus titulares o, en su caso, sentencia firme en el procedimiento correspondiente.

28 enero 1970

En perjuicio de tercero: improcedencia.- Declarada la retroacción de una quiebra y ordenada la cancelación de ciertas inscripciones de compra y otras posteriores, se considera que la nulidad de los actos comprendidos en el periodo de retroacción que prevé el artículo 878 del Código de Comercio no puede afectar al tercero que reúne los requisitos del artículo 34 de la Ley para ser protegido, quien en virtud de lo establecido en el artículo 82 de la misma Ley quedaría en indefensión si su inscripción pudiera cancelarse sin su consentimiento y sin previamente haber sido citado ni oído, situación ésta que podría haberse evitado mediante la anotación de la demanda de declaración de quiebra, con lo cual los terceros adquirentes estarían advertidos de la situación en que pueden encontrarse los inmuebles propiedad del demandado y quedaría enervada la protección que les dispensa el artículo 34 de la Ley.

20 enero 1986

En perjuicio de tercero: improcedencia.- Presupuesto de hecho: se inscribe una compraventa sujeta a condición resolutoria para el caso de falta de pago del precio aplazado. Posteriormente se anota un embargo y, como consecuencia de él, se adjudica la finca a un tercero haciendo constar entre las cargas la existencia de la condición. Por último, el primitivo vendedor resuelve el contrato por falta de pago, a lo que se allana el comprador. El Registrador deniega, entre otros defectos, por: a) no reseñarse las letras de cambio ni hacer constar que las letras protestadas e impagadas fueron puestas a disposición del comprador, b) no constar la consignación de la parte de precio pagada, c) no constar el consentimiento del tercero para la cancelación o bien sentencia cancelatoria. Tras un procedimiento seguido entre comprador y vendedor, se dictó sentencia ordenando la cancelación de la compraventa y asientos posteriores, así como el derecho del vendedor a hacer suya la cantidad percibida en concepto de daños y perjuicios. El Registrador denegó nuevamente por falta de citación al tercero y por no aportar la documentación complementaria exigida en la primera nota. La Dirección comienza afirmando que la publicidad del Registro, que anuncia la existencia de la condición resolutoria, impone al tercero el deber de tomar la iniciativa para evitar los perjuicios que la resolución puede producirle y que este tercero no puede equipararse al tercer poseedor de finca hipotecada, al que debe hacerse un requerimiento de pago, pues a diferencia de la hipoteca, la condición resolutoria no persigue la enajenación forzosa de una finca, sino su recuperación por el vendedor. Añade a ello que, producida la resolución, se extingue no sólo el derecho del comprador, sino el de todos los adquirentes posteriores. Pero a continuación, confirma la calificación registral, porque considera que para la eficacia de la resolución es preciso que conste la efectiva concurrencia de sus presupuestos de hecho (los que indicaba el Registrador en su primera nota), pues en otro caso la cancelación en perjuicio de tercero precisa su consentimiento o resolución judicial.

28 mayo 1992

En perjuicio de tercero: improcedencia.- Hechos: una persona concede a su hija, por vía de donación, un derecho real de vuelo subordinado al cumplimiento de las ordenanzas municipales; se estipula, además, que solo la donataria, esposo e hijos podrán usar lo construido en vida de la donante y se añade la prohibición de arrendar o disponer también durante la vida de aquélla. Posteriormente, donante y donataria acuerdan que «dado que ha sido imposible a esta última, a pesar del tiempo transcurrido y las gestiones realizadas, obtener la licencia para la construcción de una nueva planta por no permitirlo la normativa urbanística, queda extinguido el derecho de vuelo por ser de imposible cumplimiento, considerando revocada la donación en virtud de la cual se constituye este derecho, quedando sin valor ni efecto alguno». La Dirección confirma la negativa del Registrador basándose en que, sin prejuzgar si la imposibilidad urbanística de realizar la construcción contemplada por el derecho de vuelo implica o no la extinción por ministerio de la ley de dicho derecho, ni siquiera se ha acreditado tal imposibilidad; además de lo anterior y por existir una anotación de embargo sobre el derecho de vuelo, es aplicable el artículo 6º del Código Civil, que proscribe la renuncia de derechos en perjuicio de tercero; aparte de que la cancelación del derecho de vuelo supondría la rectificación del Registro en perjuicio de tercero, lo que no puede realizarse sin su consentimiento o sin decisión de la correspondiente autoridad judicial, conforme a los artículos 1, 20, 40, 82 y siguientes de la Ley Hipotecaria.

13 mayo 1996

En perjuicio de tercero: improcedencia.- Cancelada una anotación de demanda e inscrita posteriormente una transmisión del dominio, se pretende, en virtud de mandamiento, dejar sin efecto la cancelación anterior y la Dirección confirma la calificación denegatoria: 1) porque la cancelación de un asiento implica su extinción, lo que produce la extinción del derecho al que se refería; 2) los asientos del Registro están bajo la salvaguardia de los Tribunales mientras no se declare su inexactitud, lo que requiere el consentimiento del titular registral o resolución judicial dictada en juicio declarativo.

1 julio 1999

En perjuicio de tercero: improcedencia.- De acuerdo con el principio constitucional de tutela judicial (artículo 24 de la Constitución), el criterio de eficacia «inter partes» de la sentencia (artículo 1.252 del Código Civil) y el principio registral de salvaguardia judicial de los asientos del Registro (artículo 1 de la Ley Hipotecaria), no es inscribible la sentencia dictada en juicio penal que declara nulo el título que originó una inscripción de dominio, cuando el juicio se ha seguido contra todos los otorgantes de dicho título, pero sin intervención alguna de los titulares de asientos posteriores basados en aquella inscripción. Sin embargo, puede reflejarse la nulidad de dicho título, sin perjuicio de los asientos posteriores existentes, con el fin de evitar que el Registro siga abierto a nuevos actos dispositivos que, fraudulentamente y amparados en su apariencia tabular, pudieran celebrar posteriormente esos titulares registrales actuales.

29 diciembre 1999

En perjuicio de tercero: improcedencia.- Es inscribible la cancelación de una inscripción de compraventa, ordenada en juicio penal seguido contra el titular registral, sin perjuicio de que con posterioridad a dicha inscripción se hubiera extendido una anotación de embargo. La anotación no será posible cancelarla, si en el procedimiento no tuvo intervención su titular, pues lo impiden el principio constitucional de tutela judicial efectiva (artículo 24 de la Constitución), la eficacia «inter partes» de la sentencia (artículo 1252 del Código Civil) y el principio registral de salvaguardia judicial de los asientos del Registro (artículos 1 y 40 de la Ley Hipotecaria), que exige para su rectificación el consentimiento de los titulares respectivos o la oportuna declaración judicial en juicio declarativo contra ellos entablado. Ahora bien, lo anterior no obsta para que, sin perjuicio de esos asientos posteriores, pueda reflejarse registralmente la nulidad del título que motiva la última inscripción de dominio, a fin de evitar que el Registro siga abierto a nuevos actos dispositivos que, fraudulentamente y amparados en su apariencia tabular, pudieran celebrar posteriormente los titulares registrales de dicha inscripción.

24 febrero 2001