COMPRAVENTA

Precio aplazado y sujeto a diversas condiciones

El objeto del presente recurso se centra en determinar si es o no inscribible en el Registro de la Propiedad una escritura de compraventa de un inmueble en la que se estipula un precio de doscientos sesenta mil seiscientos sesenta y siete euros con ochenta y siete céntimos, parte del cual se confiesa recibido por compensación de ciertas deudas que la vendedora tenía contraídas con la compradora, parte la recibe en efectivo metálico en el momento del otorgamiento, otra parte la retiene para el pago del saldo de una deuda garantizada con hipoteca que grava la misma finca vendida, y el resto se aplaza en términos que se condicionan en función de que el arrendatario de la finca vendida, titular de un derecho de opción de compra no inscrito sobre la misma, ejercite o no este derecho de opción. En concreto la estipulación relativa al pago de esta parte del precio aplazado es del siguiente tenor: «1.–Si no se ejercitase la opción de compra por el arrendatario, antes de la fecha indicada (marzo 2009) mediante pagos mensuales mínimos de (1.000,00) mil euros, obligándose a pagar el importe íntegro del precio pactado en el plazo máximo de cinco años, desde el otorgamiento de la presente escritura, momento en el cual, deberá quedar íntegramente satisfecha la cantidad indicada. No obstante la cantidad indicada, la parte compradora podrá anticipar total o parcialmente en cualquier momento la cantidad aplazada a la parte vendedora. 2.–Si se ejercitase la opción de compra por el arrendatario, dentro de la fecha citada, deberá abonarse la cantidad aplazada, y pendiente de satisfacer en dicho momento, en el plazo máximo de seis meses, a contar desde el otorgamiento de la escritura pública de venta en ejecución de la opción de compra antes indicada. El precio que queda aplazado, devengará el interés simple del 5%, hasta el día que se liquide la deuda». A continuación las partes contratantes pactan una condición resolutoria explícita en garantía del pago del precio aplazado.

El Registrador suspende la inscripción por un doble motivo: por un lado, por infracción del principio del tracto sucesivo al no haberse inscrito previamente la opción de compra a cuyo ejercicio se subordina alternativamente la forma del pago del precio aplazado y, por otro lado, porque la falta de inscripción separada de dicho derecho de opción supondría, en caso de inscripción del título calificado, una violación del artículo 29 de la Ley Hipotecaria que proscribe la mención de derechos susceptibles de inscripción separada. Por el contrario, el recurrente considera que el principio del tracto sucesivo sólo es aplicable respecto de los derechos objeto de inscripción y no se extiende a los pactos ajenos a dicho objeto, y que el pacto trascrito no constituye una mención registral del derecho de opción en su sentido técnico, sino un convenio sobre la forma del pago del precio aplazado, garantizado mediante condición resolutoria, inscribible al amparo de la regla 7.ª del artículo 51 del Reglamento Hipotecario.

El principio del tracto sucesivo se encuentra consagrado normativamente en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, cuyo párrafo primero establece que «Para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos». Ahora bien, es evidente que esta exigencia de previa inscripción del derecho a favor del otorgante del título, o de su representado, como condicionante de la inscripción de este último, al margen de sus excepciones legales (como en los supuestos de inmatriculación o de tracto sucesivo abreviado), opera tan sólo respecto del propio derecho que pretende su acceso al Registro como objeto directo de intabulación, sin proyectarse sobre otros derechos que puedan estar relacionados directa o indirectamente con aquél por integrar en todo o en parte la contraprestación pactada a través de su cesión, modificación o extinción, o por modalizar o condicionar la forma de cumplimiento de dicha contraprestación, como sucede en el presente caso. Es obvio que cuando estos últimos derechos tienen carácter meramente obligacional o carecen de titulación adecuada no podrán inscribirse, sin que ello constituya obstáculo alguno para la inscripción del derecho real pretendida. Lo mismo debe mantenerse para el caso de que los derechos que integren la contraprestación tengan carácter real y consten en documento público cuando las partes contratantes, con arreglo al principio de voluntariedad y rogación, que constituye la regla general en materia de inscripciones (cfr. art. 6 L.H.), no soliciten su intabulación registral pues, como se ha dicho, el requisito de la previa inscripción a favor del otorgante es predicable tan sólo respecto del concreto derecho que se pretende inscribir, esto es, el que pasará al «acta de la inscripción» (cfr. regla 10.ª del artículo 51 R.H.), y sobre el que se proyectarán todos los efectos previstos por la legislación hipotecaria respecto de los derechos inscritos (cfr. arts. 17, 20, 32, 34 y 38, entre otros, de la Ley Hipotecaria).
Un segundo obstáculo opone el Registrador al título calificado basado en la idea de que la referencia que habría de hacerse en caso de inscripción del título calificado en el cuerpo del asiento al derecho de opción a que se refiere la estipulación discutida constituiría una infracción a los artículos 29 y 98 de la Ley Hipotecaria que proscriben la mención de derechos susceptibles de inscripción separada y especial. Tampoco este obstáculo puede ser mantenido en esta instancia. Como ha declarado reiteradamente este Centro Directivo (vid. Resoluciones citadas en los «Vistos»), el reflejo en el Registro del aplazamiento del pago del precio tiene su fundamento en el artículo 10 de la Ley Hipotecaria que exige se haga constar la forma en que se hubiese hecho o convenido el pago, pago que, en el presente caso, dependerá en su secuencia temporal y en el importe de las sucesivas cuotas en que se habrá de materializar del «aleas» del ejercicio o no del derecho de opción que ostenta sobre la finca su arrendatario. La expresión de esta circunstancia, exigida legalmente, sirve para concretar con más exactitud el negocio causal a que obedece la adquisición. En consecuencia, la expresión del aplazamiento del precio y la forma en que se ha de verificar su pago, incluso no asegurado con garantía real – garantía que en el presente caso existe a través de la condición resolutoria pactada -, no tiene el carácter de una mención en sentido técnico y por eso no es de aplicación el artículo 29 de la Ley Hipotecaria a efectos de impedir la inscripción del título, ni los artículos 98 de la Ley Hipotecaria y 353.3.º.2.º de su Reglamento a efectos de proceder a su cancelación. Por lo demás, no cabe en este caso poner en entredicho la validez del contrato calificado por posible indeterminación de la prestación de una de las partes (cfr. artículos 1.261-1 y 1.271 a 1.275 del Código Civil), toda vez que la contraprestación asumida por el adquirente se halla correctamente definida en sus aspectos cuantitativo y temporal a través de la estipulación debatida, que cumple, en lo que ahora interesa, una función determinativa de la causa del negocio adquisitivo que debe reflejarse en la inscripción por imperativo del artículo 10 de la Ley Hipotecaria y que, en este caso, produce efectos frente a terceros en virtud de su aseguramiento real mediante la condición resolutoria pactada (cfr. art. 11 L.H.).

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto, en los términos que resultan de los anteriores fundamentos.

23 junio 2009