Suspensión de la inscripción de los intereses y el vencimiento anticipado de una hipoteca

Cballugera, 03/01/2019

SUSPENSIÓN DE LA INSCRIPCIÓN DE LOS INTERESES Y EL VENCIMIENTO ANTICIPADO DE UNA HIPOTECA

 

Breve crítica y resumen de la resolución DGRN de 30 noviembre 2018

Carlos Ballugera Gómez

@BallugeraCarlos

 

  En la resolución que vamos a comentar, el registrador inscribe parcialmente un préstamo hipotecario con suspensión de la cláusula de intereses ordinarios y moratorios, de un lado, y por otro, con suspensión del vencimiento anticipado por incumplimiento de cualquiera de las obligaciones del préstamo y en caso de falsedad de los datos proporcionados por el deudor. La Dirección General revoca la nota y, en consecuencia, ordena la inscripción de todas las cláusulas suspendidas.

INTERESES.- En cuanto al primer defecto, por el que se suspenden los intereses ordinarios y de demora del préstamo, el “registrador fundamenta su decisión en el hecho de que, a su juicio, la cláusula es confusa y no permite que se entienda con claridad ni los tipos de interés a aplicar al contrato ni las fechas de su pago”.

Para la DGRN no hay falta de claridad y revoca el defecto por falta de concreción de la argumentación del registrador sobre los motivos de la suspensión y porque “de la documentación presentada a inscripción resulta con la debida claridad qué se entiende por tipo de interés ordinario y de demora, su definición y los conceptos y márgenes que los integran, así como la frecuencia de devengo y de pago”.

INTERÉS ORDINARIO.- Para analizar críticamente esa decisión, he copiado literalmente las cláusulas en el resumen que va más abajo y he indicado en ese texto las veces que se menciona el tipo de interés ordinario señalándolas con mayúsculas azules entre corchetes y resulta: [A] base (0%)+Compliance Funding Cost (0.35%)+diferencial o margen (1%)=un interés anual del 1,35%; [B] Coste de financiación 0,35%+ Margen 1%=un interés anual del 1,35%; [C] margen+ Coste de Cumplimiento de Financiación+ Coste de Financiación Interbancaria= ¿?+¿?+¿?=¿?; [D] «Coste Interbancario diciembre 2017: 0,00%+Margen: 1,00% Coste de cumplimiento de financiación: 0,35%=Total: 1,35%.

De ahí resulta que el interés ordinario se describe en cuatro lugares distintos, como el conjunto de una suma de tramos que se identifican con nombres heterogéneos y no totalmente coincidentes. No se sabe si todos los tramos son fijos o variables.

De ello resulta una formulación del interés ordinario no homogénea y ambigua que da lugar, en mi opinión, a la no incorporación de la cláusula al contrato sin posibilidad de integración a favor del banco, de modo que el préstamo subsiste sin intereses ordinarios.

INTERÉS DE DEMORA.- También he indicado las veces que se menciona el tipo de interés moratorio en la cláusula cuya inscripción se suspende, señalándolas en el texto del resumen con minúsculas rojas entre corchetes y resulta: [a] un diferencial del 2% respecto de los ordinarios=un interés de demora del 3,35%; [b] un 2% sobre el interés ordinario=un interés de demora del 3,35%; [c] Tipo de Interés establecido en la cláusula octava del Contrato+ un interés de demora del 5 por ciento anual=?+5% de interés de demora; [d] Intereses moratorios: 2%.

Aquí las diferencias y contradicciones son todavía más claras, se introducen varias cuantías para el tipo de interés de demora, en concreto tres, lo que igualmente produce la no incorporación de la cláusula sin integración con subsistencia del resto del préstamo.

En definitiva, un examen detallado de la redacción de la cláusula permite ver su falta de claridad y la corrección de la decisión del registrador. Frente a ello, la DGRN se limita a afirmar lo contrario sin desarrollo argumental.

EXTRALIMITACIÓN E INCONSECUENCIAS

Al hacer el análisis de la resolución, observamos a efectos de crítica, pero con el mayor respeto, que, por una parte, la resolución se extralimita al analizar la inscribilidad de un contenido ya inscrito y, por otra, resulta inconsecuente con las doctrinas que veremos de la misma Dirección General.

PRIMERA INCONSECUENCIA: Inscripción indeseable de cobertura por responsabilidad por intereses

La resolución, considera indeseable que se hayan inscrito las cláusulas de responsabilidad hipotecaria “con simultáneo rechazo de la que contiene la definición y determinación del tipo de interés ordinario y de demora aplicables”.

Parece que según criterio de la DGRN el rechazo de la inscripción de las cláusulas por intereses ordinarios y de demora debe dar lugar también al rechazo de la inscripción de la cláusula de responsabilidad hipotecaria. La DGRN se pronuncia sobre algo que no es objeto de recurso y que además se ha inscrito y, por tanto, está bajo la salvaguardia de los tribunales.

De nuevo vemos como detrás de las protestas teóricas según las que la DGRN no puede enjuiciar en el recurso sino la sujeción a derecho de la calificación impugnada, lo que hasta ahora venía recordándonos en muchas resoluciones, en este caso la misma DGRN sobrepasa esos límites autoimpuestos y enjuicia no ya un defecto que no aparece en la nota de calificación ni en el recurso sino la inscripción de parte del contenido contractual que, repito, está inscrita y, por tanto, bajo la salvaguardia judicial.

SEGUNDA INCONSECUENCIA: el registrador debe motivar la oscuridad, pero la resolución no motiva la claridad

Añade la resolución que el registrador debe, en caso de falta de claridad de la cláusula, decir los motivos concretos de ello, lo que ciertamente no hace. Tampoco la resolución desarrolla tales motivos de oscuridad como hemos visto más arriba, señalando la falta de homogeneidad de las distintas definiciones de los tramos que forman el interés ordinario, ni las diferentes cuantías del interés de demora, vigentes simultáneamente. La resolución en lugar de dar tales motivos se limita a decir, por el contrario, que la cláusula es clara y lo hace sin argumentarlo. Es decir, la resolución peca de lo mismo que achaca al registrador, la falta de argumentación.

TERCERA INCONSECUENCIA: en teoría se aplica la legislación consumerista, pero en la práctica no se hace uso de ella al enjuiciar la validez del vencimiento anticipado

En otro lugar, la resolución dice que como “ha afirmado este Centro Directivo […] se impone la aplicación de la citada normativa [la de protección de las personas consumidoras] dado su carácter obligatorio y la competencia que al respecto ostentan los registradores al ejercer su labor de calificación […] en supuestos en los que, como el presente, resulta indiscutida la calidad de consumidores de los prestatarios […]”

De nuevo la inconsecuencia, frente a la doctrina de la DGRN que dice que el procedimiento de recurso debe limitarse a valorar la sujeción a Derecho de los defectos impugnados, la DGRN aplica de oficio la normativa consumerista, pese a no haber sido invocada en la nota.

Para la resolución “el registrador no parece plantear que exista un supuesto de abusividad de una causa determinada de vencimiento anticipado sino que pueda atribuirse al acreedor, cualquiera que sea la causa invocada, la facultad de dejar «a su absoluta discreción la existencia de un supuesto de incumplimiento», por entender que en este caso se deja a su arbitrio la determinación de si concurre causa de vencimiento anticipado en contra de la previsión del artículo 1115 del Código Civil”.

Continúa diciendo la resolución que la atribución al acreedor de la facultad de resolver el contrato cuando se dé alguna de las causas o supuestos pactados no es abusiva al fundarse en el incumplimiento de la obligación u otro motivo grave.

Sin embargo, el vencimiento anticipado por incumplimiento de cualquier obligación y por haber proporcionado el deudor datos falsos –los supuestos motivos graves que justifican la resolución- son casos de vencimiento anticipado abusivos, como puede verse en mis fichas números 42.- Vencimiento anticipado por incumplimiento de cualquier obligación, y 45.- Vencimiento anticipado por datos falsos, donde puede consultarse una amplia jurisprudencia que establece el carácter abusivo de esas cláusulas.

En definitiva, parece inconsecuente que se invoque, al menos nominalmente, la normativa consumerista y que, a continuación, no se aplique y no se declare, como de contrario hace a jurisprudencia, el carácter abusivo de las dos cláusulas de vencimiento anticipado impugnadas.

 

Quitarle el plazo al deudor tiene que responder a una justa causa

488. HIPOTECA. CLÁUSULAS DE INTERESES ORDINARIOS Y DE DEMORA. CLÁUSULA DE VENCIMIENTO ANTICIPADO

Resolución de 30 de noviembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Marbella n.º 3, por la que suspende la inscripción de determinadas cláusulas de una escritura de préstamo hipotecario.

Resumen: La DGRN revoca la nota del registrador por la que suspendía la inscripción de los intereses ordinarios y de demora por falta de claridad y la de vencimiento anticipado por el carácter unilateral de las facultades que el acreedor se reserva para apreciar la existencia del vencimiento anticipado.

Hechos: Se presenta una escritura de elevación a público de un contrato privado de préstamo y de constitución de hipoteca entre una entidad bancaria extranjera domiciliada en el Gran Ducado de Luxemburgo y dos personas físicas no residentes. Las cláusulas controvertidas son las siguientes:

«Segundo.–Cláusula de constitución de hipoteca. (…) don J. O. T. y doña A. L. T. constituyen hipoteca sobre la finca descrita bajo el expositivo I anterior, que la representación del banco acreedor acepta por la total responsabilidad hipotecaria que consta en el anexo III, en el cual también consta el desglose de la misma por principal, intereses ordinarios y [a] moratorios (que suponen un diferencial del 2% respecto de los ordinarios) y costas y gastos (…) En dicho anexo III consta también [A] el tipo de interés base (0,00%), sobre el cual se aplica el «Compliance Funding Cost» (0,35%), y el diferencial o margen (1%), [b] así como el interés moratorio (2% sobre el interés ordinario)

Del Anexo III en el que constaba la traducción al español del contrato de préstamo:

«Contrato de préstamo hipotecario español. [hay un número de casillas entre las que destacan las siguientes:] Frecuencia de pago de intereses (1 o 3 meses). 3 meses. Periodo de tipo de interés. Tipo variable 1, 3 o 6 meses. 3 meses. [B] Coste de financiación 0,35%. Margen 1%.»

A continuación estaba el texto en español del contrato de préstamo del que conviene destacar:

«1.1 Definiciones (…) «Fecha de pago del interés» significará el último día de cada Frecuencia de Pago de Interés. «Frecuencia de Pago de Intereses» significará la frecuencia de pago de intereses (es decir, mensual o trimestral) que se hubiese acordado con el desembolso del préstamo hipotecario.»

«6.1 Supuestos de incumplimiento El Banco se reserva el derecho de resolver este Contrato con carácter inmediato con la concurrencia de cualquiera de los siguientes supuestos. El Banco determinará a su absoluta discreción la existencia de un supuesto de incumplimiento: a) Si el Prestatario incumpliese cualquiera de los términos de este Contrato, incluidos entre otros, la falta de pago de todo importe debido en virtud de este préstamo ya fuese el principal, la amortización, intereses, comisiones, gastos, costes u otros (…) c) Si alguna información facilitada por el Prestatario o por los Garantes respecto de sus recursos o posición financieros fuese o resultase inexacta o errónea o si cualquiera de las manifestaciones efectuadas por el prestatario o que se estimasen efectuadas por este fuese o resultase falsa

[C] «Cláusula octava. Interés. Con arreglo a los términos de este contrato el tipo de interés aplicable al Préstamo para cada Periodo de interés relativo al mismo consistirá en el tipo anual determinado por el Banco como la suma de a) el Margen (1), b) un cargo fijo adicional (Coste de Cumplimiento de Financiación), que se define en la página 1, en sustitución por los requisitos del Banco para el Prestatario para satisfacer el aumento de costes o reducción de ingresos del Banco consecuencia del cumplimiento con toda ley o reglamento o directiva o exigencia oficial (…) y 3 el tipo («Coste de Financiación Interbancaria») conforme al cual los depósitos de cuantía aproximada a la del Préstamo (…) [c] 8.1 Interés de Demora En el supuesto de que el Prestatario no efectuase cualquier pago dentro del plazo en su fecha de vencimiento pertinente, se pagarán intereses sobre la cantidad atrasada calculados con base diaria desde la fecha de vencimiento pertinente hasta la fecha real de pago. El tipo de interés consistirá en el Tipo de Interés establecido en la cláusula octava del Contrato más un interés de demora del 5 por ciento anual

En el Anexo III, protocolizado en la escritura, constaba lo siguiente:

[D] «Coste Interbancario diciembre 2017: 0,00% Margen: 1,00% Coste de cumplimiento de financiación: 0,35% Total: 1,35% [d] Intereses moratorios: 2%.»

Registrador: La escritura se inscribe parcialmente. Entre las cláusulas no inscritas constan, en su integridad, la cláusula de intereses ordinarios y de demora (pese a que se inscribe el derecho de hipoteca y su cobertura de intereses ordinarios y de demora), así como la cláusula de vencimiento anticipado.

Nuevamente presentada la escritura pública con solicitud de inscripción expresa de las citadas cláusulas es objeto de nueva calificación negativa en los términos que resultan de los hechos.

Recurrente: El banco acreedor recurre y achaca al registrador el que escrituras similares han sido inscritas en otros registros, lo que según la DGRN no afecta a la seguridad jurídica, ya que es ejercicio de la independencia de calificación del registrador.

Resolución: La DGRN revoca los defectos.

Doctrina: La DG establece la siguiente doctrina:

INTERESES ORDINARIOS Y DE DEMORA ABUSIVOS

2. Entrando en el fondo de la cuestión dos son los defectos impugnados por la recurrente. En primer lugar se recurre la decisión de no practicar la inscripción de la cláusula octava relativa a los intereses ordinarios y de demora. El registrador fundamenta su decisión en el hecho de que, a su juicio, la cláusula es confusa y no permite que se entienda con claridad, ni los tipos de interés a aplicar al contrato ni las fechas de su pago.

Esta Dirección General no puede amparar el defecto. Dejando de lado la indeseable situación provocada por la inscripción de la cláusula de constitución de hipoteca en su integridad con simultáneo rechazo de la que contiene la definición y determinación del tipo de interés ordinario y de demora aplicables [había que haber rechazado también la inscripción de la responsabilidad], de la documentación presentada a inscripción resulta con la debida claridad qué se entiende por tipo de interés ordinario y de demora, su definición y los conceptos y márgenes que los integran, así como la frecuencia de devengo y de pago. […]

Ahora bien, siendo cierto lo anterior, es necesario poner de manifiesto que cuando la calificación entienda que de la documentación presentada a inscripción no resulte con la debida claridad los contornos o el contenido del derecho de hipoteca cuya inscripción se pretenda es preciso que se exprese con la debida precisión expresando los motivos concretos de los que se derive tal afirmación. La mera afirmación de que una cláusula es confusa no es suficiente pues deja en absoluta indeterminación el motivo en que se fundamenta impidiendo el debido ejercicio del derecho de impugnación […]

En el supuesto que da lugar a la presente, el registrador afirma que el carácter confuso de la cláusula impide conocer debidamente los tipos de interés a aplicar y las fechas de su pago. Sin embargo de los hechos resulta con la debida claridad la definición de los tipos de interés aplicables, tanto ordinario como de demora, así como los períodos de devengo y de pago. Si el registrador considera que esta información es insuficiente tendría que haber explicado el porqué de dicha afirmación pues resultando tales circunstancias (hasta el punto de que la propia cláusula de constitución de hipoteca explica, sin ser preciso en ese lugar, los conceptos que integran el tipo de interés ordinario), no resulta cual es la causa de su rechazo en términos tales que permitan una debida refutación por parte del recurrente […] Procede en suma la estimación de este motivo de recurso […]

VENCIMIENTO ANTICIPADO

3. La segunda cuestión se refiere a la suspensión de la total cláusula de vencimiento anticipado, cláusula sexta del contrato de préstamo elevado a público en la escritura presentada a inscripción. El registrador entiende que la cláusula es abusiva, subjetiva y unilateral, al conceder al banco el que determine «a su absoluta discreción la existencia de un supuesto de incumplimiento» […]

La recurrente, que limita su reclamación a la inscripción de las causas de vencimiento anticipado […] letras a) y c) de la cláusula, entiende que se trata de atribuir al acreedor, de acuerdo con el régimen general en materia de préstamos hipotecarios, la facultad de dar por resuelto el contrato cuando concurra causa de las previstas sin que resulte ni abusividad ni arbitrariedad alguna [en contra TS y DGRN].

No resulta de la nota de calificación que la utilización del carácter abusivo de la cláusula como causa de suspensión se fundamente expresamente en la legislación de protección de consumidores y usuarios […]

Como ha afirmado este Centro Directivo […] se impone la aplicación de la citada normativa dado su carácter obligatorio y la competencia que al respecto ostentan los registradores al ejercer su labor de calificación […] en supuestos en los que, como el presente, resulta indiscutida la calidad de consumidores de los prestatarios […]

[…]

Establecido lo anterior, esta Dirección General no puede confirmar la calificación del registrador por cuanto el hecho de que se atribuya al acreedor hipotecario la facultad de resolver el contrato cuando se produzca alguno de los supuestos pactados [que son abusivos, aunque la DGRN no lo analiza] no puede, por sí misma, impedir la inscripción solicitada. Como resulta del artículo 84.5 TRLGDCU, la existencia de semejante previsión carece de la cualidad de abusiva si se fundamenta en el incumplimiento de la obligación u otro motivo grave por lo que no cabe sin más una subsunción en el tipo legal de abusividad.

En realidad el registrador no parece plantear que exista un supuesto de abusividad de una causa determinada de vencimiento anticipado sino que pueda atribuirse al acreedor, cualquiera que sea la causa invocada, la facultad de dejar «a su absoluta discreción la existencia de un supuesto de incumplimiento», por entender que en este caso se deja a su arbitrio la determinación de si concurre causa de vencimiento anticipado en contra de la previsión del artículo 1115 del Código Civil […]

Sin embargo tampoco en este caso puede sostenerse la calificación por cuanto, con independencia de que la redacción de la cláusula en cuestión no es la más afortunada, lo cierto es que siempre que existe facultad unilateral de resolución, cualquiera que sea la causa, el acreedor afirma unilateralmente su concurrencia.

Precisamente por este motivo la acción de ejecución directa debe basarse en una demanda en la que, junto al título ejecutivo han de acompañarse los demás documentos en que se fundamente; es decir, aquellos que justifiquen el ejercicio de la acción de modo que, de no hacerse así o de no resultar debidamente justificada la causa de su ejercicio, pueda ser rechazada su admisión (artículos 550.1.4 y 552 en relación al artículo 579 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

La cláusula debatida afirma en primer lugar la facultad de resolución del acreedor cuando concurra causa de las previstas y, en segundo lugar, que dicha facultad la ejercita a su discreción. Nada hay que objetar a dichas previsiones por cuanto el ejercicio de la facultad de resolución unilateral se condiciona a la concurrencia de causa de las previstas [que son abusivas] lo que implica, necesariamente, que la apreciación de dicha causa es, asimismo, unilateral.

Procede en consecuencia la estimación del recurso también en cuanto a este segundo aspecto si bien con la aclaración de que sólo en relación a las causas de vencimiento señaladas con las letras a) y c) de las cláusulas sexta del contrato de préstamo por ceñirse a ellas la recurrente en su escrito de recurso.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación del registrador.

 

 

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