Resoluciones Dirección General de los Registros y el Notariado. Diciembre 2018

Admin, 03/12/2018

Indice:
  1. VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:
  2. RESOLUCIONES PROPIEDAD 
  3. 457.** RESOLUCIÓN JUDICIAL DE PERMUTA. REINCRIPCIÓN. CANCELACIÓN DE ASIENTOS POSTERIORES
  4. 458.** ANOTACIÓN PREVENTIVA DE QUERELLA: PRÓRROGA: REQUIERE MANDAMIENTO JUDICIAL
  5. 460.** RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA. SOSPECHAS DE INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO.
  6. 461.** DECLARACIÓN DE AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA POR ANTIGÜEDAD
  7. 462.() EXTINCIÓN DE COMUNIDAD. TRACTO SUCESIVO.
  8. 463.*** RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL INGLÉS ENTRE ESPAÑOL Y ALEMANA. PUNTOS DE CONEXIÓN Y ACREDITACIÓN.
  9. 464.**  NO CONSTANCIA REGISTRAL DE REFERENCIA CATASTRAL SIN NOTA DE CALIFICACIÓN.
  10. 465.** RENUNCIA ABDICATIVA AL DERECHO DE APROVECHAMIENTO POR TURNO
  11. 466.** DIVISIÓN HORIZONTAL PREVIA RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE DE OBRA NUEVA.
  12. 467.* SENTENCIA DECLARATIVA DE DOMINIO. INDETERMINACIÓN EN CUANTO A LA FINCA Y EN CUANTO A LOS ASIENTOS A PRACTICAR.
  13. 468.*** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. DIFERENCIAS DESCRIPTIVAS CON CATASTRO Y TÍTULO PREVIO
  14. 470.() EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. ADJUDICACIÓN POR CANTIDAD INFERIOR AL 50% DEL VALOR DE TASACIÓN
  15. 471.** SENTENCIA DECLARATIVA DE DOMINIO POR USUCAPIÓN
  16. 472.** SOLICITUD DE CANCELACIÓN DE NOTA DE AFECCIÓN FISCAL.
  17. 473.() PRIORIDAD. DOCUMENTOS PENDIENTES DE DESPACHO. MEDIOS DE RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA
  18. 474.*** LEGITIMACIÓN REGISTRAL INEXACTA PARA DISPONER VERSUS LEGITIMACIÓN CIVIL. MEDIOS DE PAGO: ACREDITACIÓN DE LA TRANSFERENCIA. JUICIO DE NOTARIAL SUFICIENCIA EN  ESCRITURAS RECTIFICATORIAS.
  19. 475.*** NO CABE INSTANCIA DE HEREDERO ÚNICO CUANDO SE LEGA AL CÓNYUGE EL USUFRUCTO
  20. 476.** ADICIÓN DE HERENCIA. LEGÍTIMA CATALANA
  21. 477.** CONSTANCIA REGISTRAL DE POLÍGONO Y PARCELA QUE YA TIENE OTRA FINCA
  22. 478.** DIVISIÓN JUDICIAL NO CONTENCIOSA DE HERENCIA. TÍTULO INSCRIBIBLE
  23. 479.** EJERCICIO DE RETRACTO LEGAL DE COMUNEROS SIN ESTAR PREVIAMENTE INSCRITA LA COMPRAVENTA
  24. 480.** SENTENCIA DECLARATIVA DE DOMINIO ADQUIRIDO POR PRESCRIPCIÓN. REBELDÍA.
  25. 481.** SEGREGACIÓN. PREVIA RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE CON REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA.
  26. 483.() DACIÓN EN PAGO DE DEUDA: TRACTO SUCESIVO
  27. 484.** HERENCIA. TRACTO SUCESIVO. INTERVENCIÓN DE LOS LEGITIMARIOS EN LA PARTICIÓN
  28. 486.** PROTOCOLIZACIÓN DE OPERACIONES PARTICIONALES POR CONTADOR PARTIDOR DATIVO
  29. 487.** HERENCIA. FINCA INSCRITA A FAVOR DEL ESTADO COMO BIEN DE DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE
  30. 488.**  HIPOTECA. CLÁUSULAS DE INTERESES ORDINARIOS Y DE DEMORA. CLÁUSULA DE VENCIMIENTO ANTICIPADO
  31. 489.** SEGREGACIÓN Y AGREGACIÓN CON REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA: COLINDANTES Y DOMINIO PÚBLICO.
  32. 491.* INMATRICULACIÓN DE FINCAS PERTENECIENTES A MONTE VECINAL EN MANO COMÚN (GALICIA)
  33. 493.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. ART. 199 LH. DUDAS DE IDENTIDAD
  34. 494.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. DUDAS DE IDENTIDAD CON OTRA FINCA YA INSCRITA
  35. 495.** DOBLE INMATRICULACIÓN. NEGATIVA A INICIAR EL EXPEDIENTE ART. 209 LH
  36. 496.** SOLICITUD DE CERTIFICACIÓN REGISTRAL PARA TRASLADO DE HISTORIAL REGISTRAL DE FINCA SITA EN TÉRMINOS MUNICIPALES DE DIFERENTES REGISTROS
  37. RESOLUCIONES MERCANTIL
  38. 459.*** JUNTA GENERAL SA. FORMA DE LA CONVOCATORIA. INTERPRETACIÓN DE ESTATUTOS Y SU ADAPTACIÓN A LOS CAMBIOS LEGISLATIVOS.
  39. 469.** DEPÓSITO DE CUENTAS. CIFRA DE CAPITAL SOCIAL NEGATIVA EN EPÍGRAFE DEL BALANCE
  40. 482.** LEGALIZACIÓN DE LIBROS SL. NECESIDAD DE CLARIDAD EN LA SOLICITUD.
  41. 485.** MODIFICACIÓN DE ESTATUTOS. NECESIDAD DE ESCRITURA PÚBLICA. NO ES SUFICIENTE EL ACTA NOTARIAL DE LA JUNTA. 
  42. 490.*** CONSTITUCIÓN DE SL NO PROFESIONAL. REFERENCIA A UNA PROFESIÓN EN LA DENOMINACIÓN SOCIAL.
  43. 492.** TRASLADO DE DOMICILIO SOCIAL. SOCIEDAD DISUELTA DE PLENO DERECHO.
  44. 497.** SOCIEDAD UNIPERSONAL: SOCIO ÚNICO NO INSCRITO. REQUISITOS PARA INSCRIPCIÓN DE SUS ACUERDOS.
  45. ENLACES:

INFORME Nº 291. (BOE DICIEMBRE de 2018)

Segunda Parte:  RESOLUCIONES DGRN:

PROPIEDAD

MERCANTIL

IR AL MINI INFORME DE DICIEMBRE

Ir a la Primera Parte (Disposiciones y Sección II Diciembre)

IR A LISTA DE INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES

 

VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:

Se van a seguir estos criterios a juicio de las personas que las resumen:

()     Reiterativa o de escasísimo interés

*      Poco interés o muy del caso concreto

**    Interesante (categoría estándar)

***  Muy interesante.

⇒⇒⇒ Imprescindible.  

 

RESOLUCIONES PROPIEDAD 
457.** RESOLUCIÓN JUDICIAL DE PERMUTA. REINCRIPCIÓN. CANCELACIÓN DE ASIENTOS POSTERIORES

Resolución de 15 de octubre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad interino de Mojácar a practicar la cancelación de determinados asientos en virtud de sentencia que acuerda la resolución de un contrato de permuta. 

Resumen: para que una sentencia despliegue toda su eficacia cancelatoria y afecte a titulares de asientos posteriores –cuando no se haya anotado preventivamente la demanda de resolución, o la anotación practicada haya caducado– es necesario que éstos al menos hayan sido citados en el procedimiento.

Hechos: se presenta en el Registro de la Propiedad testimonio de sentencia firme junto con un mandamiento de cancelación solicitando la reinscripción del dominio de una determinada finca registral a favor de los antiguos titulares por haberse resuelto el contrato de permuta y se acuerda la cancelación de las inscripciones motivadas por dicha escritura de permuta. El Registrador practica la reinscripción a favor de los antiguos titulares pero suspende la cancelación de las anotaciones preventivas que gravan la finca por falta de intervención en el procedimiento de los titulares de las mismas.

La DGRN confirma la calificación y señala que:

1º. La sentencia declarativa de una resolución de permuta dictada en pleito entablado sólo contra uno de los permutantes, no permite –ni siquiera aunque se hubiera pactado condición resolutoria explícita– la cancelación automática de los asientos posteriores que traigan causa de este último.

2º. Es necesario tener en cuenta:

a) Que los efectos de la sentencia se concretan a las partes litigantes.

b) Que la rectificación de los asientos registrales presupone el consentimiento de sus titulares o una sentencia firme dictada en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento atribuye algún derecho.

c) Que es exigencia constitucional la protección jurisdiccional de los derechos.

d) Que se canceló por caducidad la anotación preventiva de demanda practicada, y,

e) Que los titulares de tales asientos no sólo pueden sino que deben ser citados en el procedimiento de resolución para alegar lo que a derecho convenga en cuanto a si se han cumplido todos los presupuestos de la resolución. (ER)

458.** ANOTACIÓN PREVENTIVA DE QUERELLA: PRÓRROGA: REQUIERE MANDAMIENTO JUDICIAL

Resolución de 17 de octubre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Puerto del Rosario n.º 2, por la que se suspende la prórroga de una anotación preventiva de querella. 

Resumen: la prórroga de una anotación preventiva practicada en virtud de mandato judicial debe también ser acordada por mandamiento judicial sin que sea admisible instancia privada.

Hechos: se presenta instancia solicitando la prórroga de una anotación preventiva de querella.

El Registrador califica negativamente ya que, al amparo del artículo 86 LH, se precisa mandamiento judicial ordenando la prórroga no siendo la instancia privada título apto para ello.

La DGRN confirma la calificación y reconoce que aun cuando el artículo 86 LH dispone que: “Las anotaciones preventivas pueden prorrogarse a instancia de los interesados o por mandato de las autoridades que las decretaron, siempre que la prórroga sea anotada antes de que caduque el asiento”, siempre que se trate de una anotación ordenada por la autoridad judicial es a ella a quien corresponde ordenar igualmente la prórroga. Así resulta también de los artículos 721 y ss LEC y del artículo 199 RH. (ER)

460.** RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA. SOSPECHAS DE INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO.

Resolución de 18 de octubre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Eivissa n.º 4, por la que se suspende la inscripción de una rectificación de descripción de finca solicitada en instancia privada.

Resumen: Es necesario que las sospechas de invasión del dominio público se vean refrendadas con un pronunciamiento de la Administración en el procedimiento correspondiente.

Hechos: Mediante instancia privada la dueña de una finca solicita que se proceda a su coordinación catastral, de acuerdo con el artículo 199 y siguientes de la Ley Hipotecaria. Se acompañaba una escritura a en la que figuraba incorporada certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca.

El registrador deniega su inscripción porque, a la vista del contenido de la certificación catastral aportada así como, tras consultar el sistema de bases gráficas del Registro de la Propiedad según programa oficial del Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantil y de Bienes Muebles de España, así como la ortofotografía oficial disponible resultan indicios evidentes de una posible invasión del dominio público por su lindero Sur.

La recurrente alega que no se trata más que de un camino particular constituido entre particulares, sin la intervención de una Administración y que lo que solicita es solo la modificación de los titulares de los linderos de su finca, sin que ninguno de ellos sea la Administración pública y sin que se haya visto afectada su superficie y configuración.

Resolución: La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación del registrador.

Doctrina: Para delimitar el objeto del expediente aclara que, si bien en el escrito de recurso se solicita que se proceda a la rectificación de linderos, la solicitud inicial que fue objeto de calificación se refería expresamente a la coordinación catastral al amparo del artículo 199 de la Ley Hipotecaria.

Por tanto, hay que determinar si procede iniciar el procedimiento del citado artículo  para lograr la rectificación de linderos pretendida.

Como sabemos la protección que el Registro de la Propiedad brinda al dominio público no solo se refiere  a aquél que conste inscrito. Si el registrador duda de si se ha producido  una invasión del dominio público, es esencial la comunicación a la Administración titular del inmueble afectado a efectos de valorar si efectivamente se produce dicha invasión, y tal intervención sólo puede producirse durante la tramitación del procedimiento correspondiente.

Por tanto en el caso que nos ocupa la sospecha  por parte del registrador acerca de la titularidad pública del camino no puede ser determinante para mantener la calificación  sino que será una vez tramitado el procedimiento del artículo 199 de la LH cuando, a la vista de la intervención de la Administración supuestamente titular de lo que a juicio del registrador constituye dominio público que pudiera resultar perjudicado, pueda calificarse si efectivamente existe invasión de dicho dominio público.

Comentarios o conclusiones: Resulta claro de esta resolución de la DG que el registrador, ante una petición de coordinación con el catastro,  no puede adelantar, mediante su calificación, que a su juicio se ha producido una invasión del dominio público. Si tiene la duda o sospecha de que dicha invasión se ha producido, lo procedente será oficiar a la administración supuestamente perjudicada y a la vista de su contestación, en el correspondiente procedimiento, es cuando podrá proceder a la calificación sobre dicha base. Pero antes de que se pronuncie la administración debe abstenerse de calificar como defectuosa la petición de coordinación. (MGV)

461.** DECLARACIÓN DE AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA POR ANTIGÜEDAD

Resolución de 18 de octubre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Tías, por la que suspende la inscripción de una escritura de declaración de ampliación de obra nueva.

Resumen: Son inscribibles obras antiguas en suelos de especial protección acreditando por los medios admitidos que tiene una antigüedad anterior a la vigencia de la norma que impuso un régimen de imprescriptibilidad.

Hechos: Nos encontramos ante una escritura de declaración de ampliación de obra nueva por antigüedad, en la que concurren las circunstancias siguientes:

– La ampliación de la obra terminada se declara mediante escritura autorizada el día 4 de junio de 2018, sobre una finca registral descrita como «urbana, vivienda unifamiliar aislada situada en donde llaman (…) municipio de Tías, Lanzarote; tras la ampliación la superficie construida es de 146,84 metros cuadrados, y la total superficie del terreno, según reciente medición, es de 2.740 metros cuadrados; en Catastro la finca está clasificada como rústica de uso agrario.

– Se manifiesta en relación con las obras de ampliación una antigüedad de nueve años, con referencia a la fecha de terminación de 2009, acreditada mediante la certificación técnica incorporada a la escritura, de la que resulta, además, la misma superficie construida que se declara.

El registrador suspende la inscripción por dos defectos:

 El primero se refiere a la falta de acreditación del cumplimiento de los requisitos que impone el artículo 28.4 de la Ley de Suelo, ya que en orden a determinar dicha prescripción, en Canarias debe atenderse a la clase de suelo de que se trate dado que, conforme al artículo 361.5 de la Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias, caben medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen la demolición de construcciones realizadas sobre cualquiera de las categorías de suelo rústico de protección ambiental calificado como tal con carácter previo al inicio de la actuación.

 Y en concreto, “se trata de la declaración de obra sobre una finca rústica enclavada en (…), zona reclasificada como Espacio Protegido por la Ley 12/1994, de 19 de diciembre, de Espacios Naturales de Canarias y a la que es aplicable la excepción expuesta, prevista ya en el artículo 20.1 de la Ley 7/1990, de 14 de mayo, de Disciplina Urbanística y Territorial de Canarias.

Por lo anterior, para la inscripción del título presentado exige o la acreditación de su construcción anterior al 26 de diciembre de 1994 (fecha de entrada en vigor de la Ley 12/1994), o la tramitación del correspondiente expediente de legalización.

El segundo  se refiere a la falta de cumplimiento del requisito establecido en el artículo 202 de la Ley Hipotecaria ya que las coordenadas han sido aportadas mediante un fichero que no cumple los requisitos técnicos exigidos legalmente, defecto que no es objeto de impugnación en el recurso.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador.

Doctrina: La Dirección General declara aplicable el artículo 28.4 a obras declaradas en suelos de especial protección pero para ello es preciso que se acredite por certificación técnica, catastral o municipal que la antigüedad de la edificación sea anterior a la vigencia de la norma que impuso un régimen de imprescriptibilidad al suelo no urbanizable de protección o a la propia calificación urbanística.

No obstante en el caso que nos ocupa la edificación tiene una antigüedad, acreditada, que se remonta al año 2009, situándose en suelo calificado como Suelo Rústico de Protección Paisajística, al estar enclavada zona reclasificada como «espacio protegido» por la Ley 12/1994, de 19 de diciembre, de Espacios Naturales de Canarias, lo que supone su consideración como «terrenos en que se hallen presentes valores naturales o culturales precisados de protección ambiental», a los efectos de quedar sometidos régimen de imprescriptibilidad, que dispone el artículo 180 del Decreto-Legislativo 1/2000, de 8 de mayo, por el que se aprueba el texto refundido de las Leyes de Ordenación del Territorio de Canarias y de Espacios Naturales de Canarias, vigente al tiempo de la terminación de la ampliación de la obra nueva declarada, lo que determina la imposibilidad de consolidación de la obra por antigüedad y su inscripción al amparo del artículo 28.4 de la Ley de Suelo.

Lo anterior se podría evitar si se obtiene una resolución de la Administración que declare la situación de fuera de ordenación a fuera de ordenación por transcurso de los plazos de restablecimiento de legalidad de la edificación, bien porque se compruebe una mayor antigüedad suficiente, bien porque la finca sobre que se asienta la edificación efectivamente no se encuentre incluida en suelo de especial protección.

Comentario: Interesante resolución de la DG de la que se deriva que las obras nuevas antiguas sitas en suelos de especial protección son inscribibles al amparo del artículo 28.4 de la ley del Suelo pero para ello es preciso probar que su antigüedad es anterior la vigencia de la norma que impuso un régimen de imprescriptibilidad. (MGV)

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462.() EXTINCIÓN DE COMUNIDAD. TRACTO SUCESIVO.

Resolución de 19 de octubre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Cocentaina, por la que se suspende la inscripción de una escritura de extinción de comunidad.

Resumen: Para inscribir un título tiene que cumplirse el principio de tracto sucesivo y estar inscrito el título previo o presentarse simultáneamente junto con el nuevo título.

Hechos: Se otorga una escritura de disolución de comunidad de una finca; dicha finca figura inscrita en cuanto a una parte indivisa a favor de un tercero.

La registradora suspende la inscripción por falta de tracto sucesivo, ya que no está inscrito el título previo de la parte indivisa.

El interesado presenta el título que falta después de la calificación y recurre alegando que no hay interrupción de tracto porque se han presentado todos los títulos.

La DGRN desestima el recurso

Doctrina: Para inscribir un título tiene que estar inscrito el título previo o presentarse  antes o simultáneamente al título que se pretende inscribir. (AFS)

463.*** RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL INGLÉS ENTRE ESPAÑOL Y ALEMANA. PUNTOS DE CONEXIÓN Y ACREDITACIÓN.

Resolución de 19 de octubre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.º 28 a inscribir una escritura de compraventa.

Resumen: El régimen económico matrimonial no convencional es el que resulte de las manifestaciones de los cónyuges en la escritura, previo asesoramiento notarial de las normas de conflicto existentes, pero no es necesario explicitar los puntos de conexión que determinan dicho régimen y tampoco acreditarlos.

Hechos: Un español y una alemana compran una propiedad manifestando ser su régimen matrimonial el legal inglés de separación de bienes, pero no se explicitan los puntos de conexión que conducen a determinar ese régimen.

El registrador suspende la inscripción pues, a su juicio, es necesario manifestar los puntos de conexión (lugar del matrimonio y residencia inmediatamente después del matrimonio) y además acreditarlos.

El notario autorizante recurre y alega que ninguna norma exige especificar los puntos de conexión ni tampoco su acreditación.

La DGRN revoca la calificación.

Doctrina. Basta la manifestación de los interesados sobre su régimen matrimonial cuando el régimen aplicable no es uno pactado sino el legal de un país. En tal caso no es necesario especificar los puntos de conexión ni acreditarlos, pues dicha manifestación se realiza con el asesoramiento previo notarial, de acuerdo con la norma de conflicto española (artículo 9.2 CC) y lo dispuesto en el artículo 159 RN. Por ello deberá practicarse la inscripción conforme dispone el artículo 92 RH.

Recuerda también que el 29 de Enero de 2019 entrará en vigor el Reglamento (Ue) 2016/1103 de 24 de junio de 2016 de regímenes económicos matrimoniales que establece otras normas de conflicto y que será de aplicación para los matrimonios que se contraigan desde el día 29 de enero de 2019. Ver resumen. (AFS)

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464.**  NO CONSTANCIA REGISTRAL DE REFERENCIA CATASTRAL SIN NOTA DE CALIFICACIÓN.

Resolución de 19 de octubre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación expedida por la registradora de la propiedad de Arganda del Rey n.º 1, por la que se deniega la constancia registral de algunas de las referencias catastrales que se afirma corresponden a dos fincas registrales.

Resumen: La no expresión de la referencia catastral en la inscripción por no cumplirse los requisitos del art. 45 Ley Catastro NO necesita incluirse formal y expresamente como defecto en la calificación negativa o como inscripción parcial. Si fuera un error del Registrador, lo sería de concepto y requiere su conformidad o resolución judicial.

– Hechos: En 2016 se inscribe una escritura de compraventa sobre varias fincas, el registrador de entonces no consideró acreditada su correspondencia catastral y no hizo constar sus números de referencia catastral. Ahora mediante instancia y bajo un nuevo registrador, el comprador solicita que se incluyan las referencias catastrales por entender que se trató de un error material (ex arts 30, 39 y 40 LH) ya que en su día el 1er registrador no advirtió como defecto la falta de justificación de la correspondencia entre la finca registral y la catastral.

– La Registradora: califica negativamente, señalando que no se trata de un error, sino que no se ha justificado dicha correspondencia y existen dudas fundadas unas veces por no expresarse la partida de situación, o por haber excesos de cabida en que los colindantes se opusieron expresamente con documentación, o incluso por existir vías de comunicación de dominio público, de modo que las certificaciones catastrales presentadas no cumplen los requisitos del art. 45 T.R. Ley Catastro.

Por tanto, aunque la constancia registral de la referencia catastral conforme al art 9.a) LH tendrá efectos limitados (nunca puede equipararse con la coordinación gráfica del art 10 LH), no supone inscripción de la representación gráfica ni rectificación de la descripción literaria [art 9.b) párf.7º]. Para ello sería necesario que se hubiese solicitado la inscripción de tal representación gráfica y que se tramite el procedimiento correspondiente (arts 9.b) y 199LH), cosa que como se ha puesto de manifiesto en este caso ya se ha intentado respecto de algunas parcelas catastrales y resultó denegada.

 – El interesadorecurre exponiendo que dado que al inscribir la venta el registrador no expresó ningún defecto en su nota de calificación, debe tratarse de un error (ex arts 30, 39 y 40 LH), pues de lo contrario le causaría indefensión no haber podido oponer alegaciones.

Añade que los argumentos ahora dados por la registradora para denegar la incorporación de las referencias catastrales no son suficientes, pues debería haber notificado a la Administración titular de los viales públicos; y que el hecho de constar catastradas a nombre de distintos titulares algunas de las parcelas, no tiene relevancia, por no tratarse de un caso de georreferenciación.

– Resolución: La DGRN desestima el recurso y confirma la calificación.
Doctrina:
a) Previamente y aunque no constituye el objeto del recurso, aclara que la actuación registral en su día practicada por la 1ª registradora no precisa de la emisión de una nota de calificación formal al estar amparada por los arts. 43, 44 y 45 T.R. Ley Catastro, sin que ello constituya obstáculo o impedimento alguno para que en su día se hubieran interpuesto los recursos procedentes frente a la negativa de incorporación de las referencias catastrales correspondientes.

b) Y en cuanto al fondo del asunto, entiende la DGRN que no se trata de un error material sino de concepto, ex art 327 RH que incluye entre esos errores el contenido en algún asiento por la apreciación equivocada de los datos obrantes en el Registro, como en este caso; de modo que la rectificación de tal error, que habría cometido el propio registrador, precisa su consentimiento y conformidad, ex Art 217-1 y 218 LH, y en su defecto será necesaria la oportuna resolución judicial (y aquí falta uno y otra).

c) Igualmente confirma los demás defectos advertidos, al considerar fundadas las dudas de la registradora, sin que esté obligada a notificar a la AAPP para que se pronuncie sobre la posible invasión del dominio público, dado que esta notificación solo está prevista para los procedimientos inmatriculadores de los Arts 199, 201 y 205 LH, no para la simple constancia de la referencia catastral. (ACM)

465.** RENUNCIA ABDICATIVA AL DERECHO DE APROVECHAMIENTO POR TURNO

Resolución de 19 de octubre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Eivissa n.º 3, por la que rechaza la inscripción de una escritura pública de renuncia al derecho de aprovechamiento por turno.

Resumen: En un edificio dividido en propiedad horizontal y constituido en régimen de “multipropiedad” (conforme a la LEY 42/98), las dos cotitulares de una cuota de 1/45 de un apartamento renuncian a la misma “en forma unilateral, irrevocable y gratuita”, y lo notifican notarialmente al presidente de la comunidad y al administrador de la sociedad gestora. La DG establece que dicho acrecimiento no se produce, automáticamente, en favor de los otros copartícipes, que han de ser notificados. Tampoco se reactiva la anterior inscripción de dominio anterior a la de las renunciantes.

Hechos: Las dos cotitulares de una cuota de una cuarenta y cinco ava parte de uno de los apartamento de un edificio constituido, en régimen de “multipropiedad”, y cuya cuota da derecho al uso exclusivo de “una semana al año” del referido apartamento, así como de los elementos comunes del edificio, renuncian en instrumento público “abdicativamente y de forma unilateral, irrevocable y gratuita”, a su derecho sobre la cuota referida, y en el mismo documento público, requieren al notario para que notifique dicha renuncia, mediante remisión de copia simple de ella, al presidente de la comunidad y al administrador de la sociedad que rige la multipropiedad del edificio, lo que, el notario, lleva a cabo por diligencia posterior.

 Registrador: Suspende la inscripción solicitada, por los siguientes defectos:

 1).- Las renunciantes tienen en la multipropiedad, una serie de derechos. y obligaciones que deben cumplir, conforme a los pactos contractuales asumidos y que tienen fuerza de ley para ellas, al estar dividido, el edificio, en régimen de propiedad horizontal y constituido en multipropiedad, de acuerdo con la ley 42/1998.

2).- Dado que la renuncia abdicativa llevada a efecto afecta a derechos ajenos, se exige acreditar la notificación a cada uno de los restante copropietarios del apartamento, siendo necesario el consentimiento de éstos para que se produzca el acrecimiento que se pretende, con dicha renuncia, a favor de éstos.

 Recurrente: Una de las copropietarias de la cuota en cuestión interpone recurso contra la calificación registral, alegando:

 1).- Que notificada la escritura de renuncia al administrador de la multipropiedad y al presidente de la comunidad del edificio, es aquel quien debe notificarla al resto de los 45 copropietarios del apartamento, siendo éstos quienes tienen esta facultad, según resulta del artículo 13 de la LPH y art. 35 de los estatutos del edificio, que determina que es el administrador quien representa a la multipropiedad y tiene los datos personales de los restantes propietarios del apartamento.

 2).- Que no se puede privar a las propietarias de la cuota renunciada de su dcho. de renuncia, recogido en la ley, el cual es además inscribible, ya que se trata de un acto de extinción del dominio ((arts. 1 y 2 LH), y sin que sea obstáculo el art 9 LH, ya que cuando el título a registrar es de extinción, no se precisa hacer constar la identidad de la persona a cuyo favor se debe verificar la inscripción. Tratándose de la renuncia a un turno vacacional de un inmueble en multipropiedad, no se produce el acrecimiento pretendido, ya que el titular no es dueño de una parte alícuota, sino de “una cosa”, que es el propio turno, lo que explica la ausencia de acción de división, retracto de comuneros y renuncia liberatoria.

 3) El art 6 c.c. recoge el principio de renunciabilidad y el art 395 c.c. el referido supuesto para el caso de comunidad, existiendo otros supuestos de renuncia como son los arts. 544 y 575 del c.c. para las servidumbres, aunque siendo el art 395 c.c. el directamente aplicable al caso, al ser la multipropiedad o dcho. de aprovechamiento por turnos, una especialidad de la comunidad de bienes, asi como su configuración legal como un dcho. real que lleva a cabo la ley 42/1998 de aprovechamiento por turno de inmuebles de uso turístico, llega a la misma conclusión. Se cita además la RS 18 febrero de 2003, que acepta la inscripción de la renuncia unilateral, así como la jurisprudencia del TS y el art 21 de la Ley de Patrimonio del Estado, y la RS de 21 abril de 2015 de la Dirección Gral. de Entidades Jcas. de Cataluña.

Resolución: La DG desestima el recurso y confirma la nota de calificación registral.

Doctrina de la Dirección General: La DG establece la siguiente doctrina:

 1).- La DG declara que la renuncia abdicativa de bienes inmuebles es un título material inscribible en el Registro de la Propiedad (RS 10 enero de 2003 y 18 febrero de 2003), como manifestación del principio de libertad civil que proclama el art 348 c.c., aunque la RS 30 agosto 2013, hace referencia a la renuncia a un elemento independiente, integrado en una PH, ya que en este supuesto recae sobre un dcho. complejo (propiedad separada y elementos comunes) incardinado en una relación más amplia (en que están implicados otros propietarios), de suerte que la baja de un copropietario, sin que otro ocupe su lugar, afecta personalmente a los demás, y no sólo en los gastos generales, sino en el fondo de reserva y deudas de la comunidad, por lo que se trata de terceros jurídicamente interesados.

 2).- La RS 21 octubre 2014 , en supuesto parecido (renuncia del copropietario de un piso a favor de los restantes) establece que, al igual que en dicho supuesto, la renuncia a una cuota indivisa que lleva anejo un dcho. de uso exclusivo temporal por turnos, supone que el abandono por el renunciante en favor de otros “beneficiarios”, implica un abandono traslativo y liberatorio.

 Por tanto, la inscripción de la renuncia no puede ser automática, puesto que la renuncia abdicativa de la cuota de uso de un apartamento es posible, pero no basta con la mera notificación efectuada al presidente y al administrador, ya que, el acrecimiento de cuota, derivado de la renuncia abdicativa de un cotitular (RS 21 octubre 2014) no se produce por la mera realización de una notificación a un tercero, gestor y representante de la comunidad, puesto que no son los intereses de la comunidad los que están en juego, sino los propios de cada comunero que, con la renuncia, pueden ver su incrementado su patrimonio, en su activo, pero también en el conjunto de obligaciones que pudieran asumir.

 3).- La cuota objeto de renuncia tampoco se convierte en patrimonio del Estado, ya que no estamos ante una renuncia abdicativa de un inmueble sin dueño, sino que, de una renuncia abdicativa de una cuota de inmueble, cuyo destino natural sería el acrecimiento al resto de comuneros, a quienes no se puede imponer una acto ajeno a su voluntad ya que, al menos, deben tener la oportunidad de oponerse.

 No cabe pues la inscripción de la renuncia como tal, sin que al tiempo se practique la de aquellos a quienes acrece la renuncia de cuota, la cual no se puede llevar a cabo sin cumplir los requisitos exigidos por el ordenamiento, y sin que, en ningún caso, la inscripción de la renuncia abdicativa implique la reactivación de la inscripción de dominio anterior a la de las renunciantes (RS 30 agosto de 2013 y 5 de mayo de 2015). (JLN)

466.** DIVISIÓN HORIZONTAL PREVIA RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE DE OBRA NUEVA.

Resolución de 13 de noviembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Jerez de la Frontera n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de división horizontal. (IES)

Resumen: No es posible la rectificación de la superficie construida de una edificación al amparo de lo previsto en el artículo 201 apartado 3 de la LH; lo relevante para rectificar la superficie construida de una edificación es comprobar si de la documentación presentada resulta que se reúnen los requisitos propios para la modificación de una obra nueva. En este supuesto, el edificio con la descripción actual incluyendo los diferentes departamentos que integran la división horizontal cumple lo previsto en el artículo 28.4 de la Ley de Suelo, al quedar acreditada la antigüedad.

Hechos: Mediante escritura don J. P. G. y doña M. M. P. D., como titulares de una finca, dividieron horizontalmente en cuatro viviendas y dos locales el edificio que constaba declarado sobre la misma, previa rectificación de la superficie del solar en que se ubicaba.

La edificación se describe inicialmente en el título con una superficie construida de 903 metros cuadrados (conforme con la descripción registral). 

Posteriormente mediante diligencia complementaria se realiza una nueva descripción del edificio en su conjunto expresando que actualmente la superficie construida es de 873 metros cuadrados, lo cual es coincidente con certificación catastral y certificado técnico incorporado al título.

De certificado técnico resulta que la antigüedad de la edificación, con la distribución de cuatro viviendas y dos locales data al menos de 2001, habiendo realizado desde entonces únicamente obras menores.

Consta certificación municipal de acuerdo de declaración de innecesariedad de licencia para la división horizontal de la finca.

Registrador: Alega que no es posible efectuar al amparo del artículo 201.3 de la LH la rectificación de la superficie construida del edificio, de 903 a 873 metros cuadrados y que la transformación de un edificio destinado a casa, cuadra y picadero en cuatro viviendas y dos locales requiere la declaración de modificación de la obra nueva inscrita, pues afecta a la estructura esencial del edificio y pone en cuestión si con esta nueva estructura la edificación se ajusta a la legalidad urbanística. Entiende exigibles los requisitos legales de licencia de obra, certificado del técnico, licencia de primera ocupación, libro del edificio y georreferenciación. 

Dirección General:  Estima el recurso y revoca la calificación.

1º.- Determina que no es posible la rectificación de la superficie construida de una edificación al amparo de lo previsto en el artículo 201 apartado 3 de la LH. El apartado 1 del artículo 201 de la LH exceptúa en su letra e) de la tramitación del expediente regulado en dicho precepto, la rectificación descriptiva de edificaciones, fincas o elementos integrantes de cualquier edificio en régimen de división horizontal o fincas resultantes de expediente administrativo de reorganización de la propiedad, expropiación o deslinde. En tales casos, será necesaria la rectificación del título original o la previa tramitación del procedimiento administrativo correspondiente. Esta previsión es aplicable a los supuestos de rectificación que se recogen en el apartado 3 del artículo 201 LH.

Aunque en la diligencia de subsanación se exprese que «se solicita la rectificación de la superficie construida haciendo constar la real coincidente con el catastro, al ser la modificación inferior al 5% de la cabida inscrita (…)» lo relevante para rectificar la superficie construida de una edificación no son los términos en los que se solicita, sino si efectivamente de la documentación presentada resulta que se reúnen los requisitos propios para la modificación de una obra nueva.

El título reúne todos los requisitos para la inscripción de la rectificación de la descripción de la edificación que se pretende, quedando claramente acreditada la antigüedad de la edificación en los términos previstos en el apartado 4 del artículo 28 de la Ley de Suelo pues se acompaña certificado técnico en el que consta la descripción de la edificación en términos totalmente coincidentes con la nueva descripción que resulta de la diligencia de subsanación y se expresa una antigüedad de al menos 14 años.

2º.- En cuanto a la falta de la declaración de modificación de la obra nueva inscrita, previa a la división pretendida, el defecto no puede mantenerse. Del artículo 208 de la LH, en su redacción anterior a la Ley 13/2015, y del nuevo artículo 202, tras la citada Ley 13/2015, cabe deducir que para la declaración o modificación de una construcción basta que se haga constar la misma «en los títulos referentes al inmueble», tal como señala el artículo 202, sin que sea exigible un título o declaración específica como exige el registrador en su calificación.

En la diligencia de subsanación se contiene dicha descripción, siendo exactamente coincidente la nueva superficie construida de la edificación con la que resulta de los diferentes elementos en que se divide horizontalmente la finca.

3º.- La inscripción de la obra por la vía del apartado 4 del artículo 28 en nada merma las posibilidades de actuación del Ayuntamiento para, si fuera procedente, revisar su propia actuación anterior e incoar el expediente que en su caso proceda, dado, por un lado, que el Registro no sana las infracciones urbanísticas que hayan podido ser cometidas y, por otro, la posibilidad de que el Ayuntamiento, al que habrá de ser notificada la inscripción que se practique en los términos previstos por el artículo 28.4.b) y c) de la Ley de Suelo, interese la práctica de anotación preventiva a través de la cual acceda al Registro el expediente que, en su caso, pueda incoar.  De hecho, la inscripción de la obra nueva reforzará la posibilidad de control de su adecuación a la legalidad urbanística, en la medida en que, de conformidad con lo previsto en el artículo 65.3 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, aquella habrá de ser notificada por el registrador a la Consejería competente, la cual podrá iniciar actuaciones de revisión de la actuación municipal.

 4º.- Además, el artículo 65.3 antes citado, impone al registrador la obligación de notificar a la Comunidad Autónoma competente la inscripción de la constitución de regímenes de propiedad horizontal con los datos resultantes del Registro. (IES).

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467.* SENTENCIA DECLARATIVA DE DOMINIO. INDETERMINACIÓN EN CUANTO A LA FINCA Y EN CUANTO A LOS ASIENTOS A PRACTICAR.

Resolución de 13 de noviembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Santa María de Guía de Gran Canaria, relativa a un testimonio de determinada sentencia expedido por la letrada de la Administración de Justicia del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción n.º 1 de Santa María de Guía de Gran Canaria.

Resumen: Por exigencia de los principios de especialidad y de rogación no procede la cancelación de la finca registral sin que la resolución judicial contenga un mandato expreso en ese sentido.

Hechos: Se cuestiona la inscripción de testimonio de sentencia dictada en procedimiento declarativo de dominio que no expresa con claridad las operaciones registrales que deben practicarse sobre la finca objeto del pleito.

Registrador: Suspende la inscripción porque no se ordena de forma expresa la cancelación del historial de la finca registral.

Recurrente: Cita la STS 686/2001, de 9 de julio, según la que el hecho de haber ejercitado una acción contradictoria del dominio que figura inscrito a nombre de otro lleva claramente implícita  la petición  de cancelar el asiento contradictorio.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación registral.

Doctrina: El documento no contiene referencia certera respecto de la finca sobre la que deben practicarse los asientos ni determina de manera concreta las operaciones registrales procedentes.

Todo título inscribible debe contener y expresar con claridad suficiente todas las circunstancias que según la Ley y Reglamento Hipotecario (Art. 51.6 RH) debe contener la inscripción, lo que debe calificar el registrador. (JAR).

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468.*** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. DIFERENCIAS DESCRIPTIVAS CON CATASTRO Y TÍTULO PREVIO

Resolución de 14 de noviembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Sepúlveda-Riaza, por la que se suspende la inmatriculación de dos fincas.

Resumen: Entre la finca del título previo y la del título inmatriculador debe de haber una identidad razonable. Entre la del título inmatriculador y la certificación catastral una identidad absoluta.

Hechos: Se cuestiona la inmatriculación de dos fincas por el procedimiento del doble título previsto en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria, planteándose en la calificación del registrador y en el recurso del notario varias cuestiones.

Registrador y Notario: Disienten sobre el alcance de la exigencia de identidad entre la finca descrita en los títulos y en la descrita en certificación catastral, planteándose interesantes cuestiones prácticas.

Resolución: Estima el recurso y revoca la calificación.

Doctrina:

I IDENTIDAD RAZONABLE.

1 Entra la descripción de la finca contenida en el título previo y la contenida en  el título inmatriculador debe existir una identidad razonable.

2 Es evidente que no cabe exigir una identidad plena y absoluta como se deduce el texto literal del artículo 205 LH, que exige un juicio del registrador sobre el particular. La exigencia de un juicio implica la posible ausencia de identidad absoluta, que, de exigirse, no precisaría juicio alguno sino mera constatación del hecho objetivo de la falta de identidad.

3 Esta identidad razonable entre ambas descripciones se refiere  tanto a la superficie (cabe que no sea exactamente la misma) como a la ubicación, identificación y demás elementos definitorios.

4 El juicio exigible del registrador impone la necesaria fundamentación en caso de calificación negativa, sin que pueda limitarse a la simple constatación de la existencia de alguna diferencia. Habrá de expresar de modo motivado, como toda calificación, que no existe la identidad exigida por la Ley.

II IDENTIDAD ABSOLUTA O TOTAL COINCIDENCIA.

1 Entre las descripciones de la finca contenidas en el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica debe de existir  una total coincidencia.

2 Tanto en el caso del artículo 203 como en el artículo 205 LH se exige una identidad absoluta, es decir, total coincidencia, pues la norma no deja en este punto resquicios a excepción alguna.

III CUESTIONES CONCRETAS

1 ¿A qué se refiere la total coincidencia? A la finca como porción de superficie terrestre delimitada perimetralmente.

2 ¿Qué extremos comprende la total coincidencia? La total coincidencia “… debe referirse, de manera ineludible pero también suficiente, a la ubicación y delimitación gráfica de la finca, esto es, a su situación, superficie y linderos. Incluso en puridad conceptual bastaría con la concreción de la ubicación geográfica precisa de los linderos de la finca, que es tanto como decir la finca misma.

3 ¿Faltaría la total identidad si hubiera diferencias descriptivas literarias sobre las cualidades de la finca u otras circunstancias como, por ejemplo, ser de secano o regadío, erial o de cultivo, incluso rustica o urbana, etc? NO.

 4 ¿Si la finca se describiera en el título como rústica y en el Catastro tuviera dos referencias, una rústica y otra urbana, faltaría por ese solo hecho la identidad absoluta? NO.

5 ¿Faltaría la total identidad cuando no coincidieran los linderos subjetivos del título y los del Catastro, o cuando alguno de los catastrales figuraran en investigación? NO.

6 ¿Faltaría la total identidad cuando no coincidiera los titulares catastrales y los registrales de las fincas colindantes? NO. (R.12 de mayo de 2016).

7 ¿La total coincidencia exige que sean la misma persona el titular catastral y el titular dominical que pretende la inmatriculación? NO. No es aplicable, y debe entenderse derogado, el artículo 298 RH, que exigía que la finca constara catastrada a nombre del transmitente o del adquirente inmatriculador. Ello es coherente con la presunción contenida en el artículo 3 del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario (TRLCI)

8 ¿A los efectos de la inmatriculación qué descripción catastral debe de tenerse en cuenta? La que esté vigente en el momento de practica la inmatriculación.

9 ¿Cómo proceder si entre la autorización de la escritura y su presentación para inmatricularla hubiera habido correcciones en los datos catastrales alfanuméricos, como ocurre, por ejemplo, cuando el Catastro modifica la superficie de la finca para hacerla corresponder con la que resulta geométricamente de la parte grafica? Lo correcto es rectificar la descripción del título conforme a la nueva descripción gráfica catastral (Es lo que hizo el notario en este caso, de modo que la total coincidencia se predica de la descripción rectificada de datos alfanuméricos de la finca, que mantiene, sin embargo, la misma delimitación geométrica referenciada).

10 ¿El sólo hecho de que la titularidad de una finca catastral conste en investigación autoriza para fundamentar la duda de que la finca que se pretende inmatricular puede invadir el dominio público? NO.

11 ¿Cómo proceder cuando la finca a inmatricular linda con carretera perteneciente a la red estatal de carreteras? Al título inmatriculador se debe acompañar certificación de la Administración General del Estado acreditativa de que no se invade el dominio público (Art. 30.7 Ley estatal 37/2015, de 29 de septiembre).

12 ¿Cómo proceder cuando la finca a inmatricular linda con carretera no perteneciente a la red estatal de carreteras? Se aplicará la regla general contenida en el artículo 205 LH, según la que se debe notificar tal circunstancia a la entidad u órgano competente, acompañando la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca que se pretende inmatricular con el fin de que, por dicha entidad se emita el informe correspondiente, dentro del plazo de un mes a contar desde el día siguiente a la recepción de la notificación. Como resulta del precepto transcrito, esta notificación debe practicarse como una fase más dentro de la calificación que debe efectuar el registrador, previa al acuerdo de inscripción, suspensión o denegación.

Comentario: La Dirección General de los Registros y del Notariado continua en esta nueva etapa con resoluciones muy didácticas para la práctica diaria que son de agradecer. (JAR)

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470.() EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. ADJUDICACIÓN POR CANTIDAD INFERIOR AL 50% DEL VALOR DE TASACIÓN

Resolución de 15 de noviembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 19 a inscribir un decreto de adjudicación y el correspondiente mandamiento de cancelación de cargas dictados en un procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados.

RESUMEN: Ejecución hipotecaria: tanto si la subasta queda desierta como si hay otros postores, y se trate o no de vivienda habitual, no cabe que se adjudique una finca por menos del 50% del valor de tasación. 

– HECHOS: En un procedimiento judicial de ejecución hipotecaria sobre una VIVIENDA NO HABITUAL, la subasta queda desierta, y se adjudica al acreedor ejecutante, en pago de la cantidad debida por todos los conceptos, la cual es inferior al 50% del valor de tasación (23,31%) de la finca.

– El REGISTRADOR califica negativamente, conforme a las RR. DGRN de 20 Septiembre 2017 y de 16 febrero 2018, por entender que una interpretación conjunta del art 671 LEC con el art 651 LEC y el Ppio del principio constitucional de salvaguardia jurisdiccional de los derechos e interdicción de la indefensión (Art 24 CE-78) impiden que la adjudicación de una finca sea inferior al 50% de su valor de tasación.

  – La Caja ejecutante recurre oponiendo la literalidad del art 651 LEC, que se refiere solo a los bienes muebles (estableciendo un límite del 30%) y del art 671 LEC que no contempla tal limitación genérica, y únicamente limita el valor de adjudicación cuando se trata de la vivienda habitual del ejecutado (60% valor de tasación) lo que resultaría además del art 670-4 LEC y de la Disp. Adic. 6ª LEC.

  – Resolución: La DGRN desestima el recurso y confirma la calificación;
  – Doctrina: Reitera su reciente, pero ya consolidada, doctrina sentada en la Res de 20 de Septiembre de 2017 y las RR de 16 de febrero, 23 de marzo20 abril26 de octubre,  y 15  noviembre 2018, señalando, conforme al Ppio Gral de rechazo al enriquecimiento injusto o sin causa en nuestro Ordenamiento, y a una interpretación conjunta (Art 3 CC) del art 671 LEC con el art 651 LEC, que tanto si la subasta queda desierta como si hay otros postores, y se trate o no de vivienda habitual, no cabe que se adjudique una finca por menos del 50% del valor de tasación, salvo en el caso específico y con el procedimiento especial previsto en el art 670-4 “in fine” LEC. (ACM)

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471.** SENTENCIA DECLARATIVA DE DOMINIO POR USUCAPIÓN

Resolución de 15 de noviembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Zaragoza n.º 13 a inscribir un testimonio de sentencia dictada en un procedimiento ordinario. 

Resumen: en caso de herencia yacente, la exigencia del nombramiento del defensor judicial debe limitarse a los casos en que el llamamiento a los herederos desconocidos sea puramente genérico y no haya ningún interesado en la herencia que se haya personado en el procedimiento.

Hechos: se presenta a inscripción testimonio de una sentencia dictada en un procedimiento ordinario por la que se declara que los demandantes han adquirido la propiedad de una finca por usucapión. El referido procedimiento se ha seguido contra los desconocidos herederos y la herencia yacente de los titulares registrales.

La Registradora califica negativamente y aprecia los dos siguientes defectos: 1º) no constar la fecha del fallecimiento del causante, y 2º) no constar si se han llevado a cabo los trámites prevenidos en el artículo 791.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil para poder determinar, a su vez, si se han hecho los emplazamientos a las personas llamadas a la herencia, o si es necesario el nombramiento de un administrador judicial.

La DGRN confirma la calificación y tras reiterar su doctrina sobre el alcance de la calificación de los documentos judiciales, señala que en los casos en que interviene la herencia yacente, la doctrina de este Centro Directivo, impone que toda actuación que pretenda tener reflejo registral deba articularse,

a) Bien mediante el nombramiento de un administrador judicial, en los términos previstos en los artículos 790 y ss LEC,

b) Bien mediante la intervención en el procedimiento de alguno de los interesados en dicha herencia yacente.

Esta doctrina se ha matizado en los últimos pronunciamientos en el sentido de considerar que la exigencia del nombramiento del defensor judicial debe limitarse a los casos en que el llamamiento a los herederos desconocidos sea puramente genérico y no haya ningún interesado en la herencia que se haya personado en el procedimiento considerando el juez suficiente la legitimación pasiva de la herencia yacente. (ER)

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472.** SOLICITUD DE CANCELACIÓN DE NOTA DE AFECCIÓN FISCAL.

Resolución de 15 de noviembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad accidental de Mérida n.º 2 a la cancelación de una nota de afección fiscal por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

Resumen: La cancelación de una nota de afección fiscal requiere que se acredite el pago del impuesto con carácter firme o el transcurso del plazo de caducidad de la nota o bien que medie consentimiento de la Hacienda Pública o resolución judicial firme que ordene dicha cancelación.

Hechos: Mediante instancia, los adjudicatarios de unos bienes por herencia inscrita el 5 de marzo de 2015, solicitan la cancelación de las notas marginales de afección al pago del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

Acompañan para ello un certificado del Organismo Autónomo de Recaudación junto con tres recibos de pago referidos todos ellos al Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.

El Registrador deniega la cancelación por no haberse acreditado el pago del  Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, ya que los documentos justificativos aportados se refieren a un impuesto distinto.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la calificación impugnada.

Doctrina: Nuestro CD resuelve este expediente haciendo referencia a las dos vías que establece la legislación para garantizar a la Hacienda Pública la afección de los bienes al pago de los impuestos (artículo 79 de la Ley General Tributaria):

  1. La que impide la inscripción del acto traslativo si no se acredita el pago del impuesto correspondiente (cfr. artículos 254 de la Ley Hipotecaria1 del Reglamento del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones);
  2. Y la nota de afección al pago del impuesto establecida en el artículo 100.3 del referido Reglamento para el caso de que se encontrare pendiente de liquidación, provisional o definitiva, el documento presentado en la oficina competente y en los casos de autoliquidación, relativos a una determinada transmisión sujeta a ese impuesto.

Y asimismo hay dos formas de lograr su cancelación:

  1. Presentando la carta de pago de las liquidaciones cuyo pago garantizaba o se justifique fehacientemente el ingreso de estas y,
  2. Por caducidad, transcurridos cinco años desde su fecha (cfr. artículo 100.4 del mismo Reglamento).

Comentarios: Deja claro nuestra DG las dos vías que existen en nuestra legislación para cancelar las notas de afección fiscal practicadas en el registro. Una es la acreditación del pago del impuesto que se garantiza, y por ello nunca va a ser posible acreditando el pago de un impuesto que nada tiene que ver con el garantizado por la nota marginal cuya cancelación se pretende. (MGV)

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473.() PRIORIDAD. DOCUMENTOS PENDIENTES DE DESPACHO. MEDIOS DE RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA

Resolución de 19 de noviembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de San Martín de Valdeiglesias, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa. 

Resumen: los registradores deben despachar los documentos referentes a una misma finca por riguroso orden cronológico de su presentación en el Diario, salvo que sean compatibles entre sí.

Hechos: se presenta a inscripción una escritura de compraventa.

La Registradora suspende la inscripción por estar presentado y calificado con defecto, pendiente de despacho, el título previo, consistente en una rectificación descriptiva de la finca.

La DGRN confirma la calificación recordando el deber que tienen los que registradores de despachar los documentos referentes a una misma finca por riguroso orden cronológico de su presentación en el Diario, salvo que sean compatibles entre sí (artículos 17 y 18 LH). Consecuencia de las alegaciones del recurrente, el Centro Directivo reitera su doctrina (vid. R. de 17 de noviembre de 2015) sobre los medios para lograr la rectificación descriptiva de las fincas registrales. (ER)

474.*** LEGITIMACIÓN REGISTRAL INEXACTA PARA DISPONER VERSUS LEGITIMACIÓN CIVIL. MEDIOS DE PAGO: ACREDITACIÓN DE LA TRANSFERENCIA. JUICIO DE NOTARIAL SUFICIENCIA EN  ESCRITURAS RECTIFICATORIAS.

Resolución de 19 de noviembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Mazarrón, por la que se suspende la inscripción de una escritura de elevación a público de un contrato privado de compraventa.

Resumen: La legitimación registral de su titular es una presunción que puede ser inexacta y cede ante la legitimación civil del transmitente que resulte de la propia escritura y que determina su poder de disposición, pues al Registro sólo pueden acceder los actos civilmente válidos. Cuando el medio de pago es una transferencia se puede acreditar especificando ordenante, beneficiario, fecha, importe, entidad emisora y ordenante, y entidad receptora o beneficiaria, aunque no consten los dígitos de control de las cuentas. Las escrituras rectificatorias precisan también del juicio de suficiencia notarial, aunque basta una remisión a la escritura rectificada.

Hechos: Se otorga una escritura pública en virtud de la cual el titular registral de una finca A vende al comprador B, si bien se califica de elevación a público de documento privado. Entre A y B ha habido varios contratos intermedios según varios documentos privados, algunos de ellos otorgados en el extranjero que no se aportan. Tampoco se acreditan los medios de pago de esos contratos. La vendedora A es una sociedad en liquidación concursal. Hay una escritura posterior rectificatoria.

El registrador encuentra varios defectos: deben acreditarse lo que considera transmisiones intermedias y prestar su consentimiento todos los titulares intermedios y además debe acreditarse el pago de los impuestos; deben aclararse los medios de pago y aclararse el precio; finalmente alega que falta el juicio notarial de suficiencia en la escritura rectificatoria.

El interesado recurre y alega que el primer título intermedio no es de venta sino de arras o señal y los posteriores son de cesión de posición contractual, por lo que ninguno de los titulares intermedios ha adquirido la propiedad, sino solo los derechos derivados de las arras o señal, y por ello el último titular de esos derechos de señal es el que tiene derecho a exigir el otorgamiento de la escritura de compraventa, al haberse pagado la totalidad del precio.

Respecto de la pretendida confusión del precio alega que se explica por el IVA que ha ido variando en el momento de los pagos parciales del precio y en cuanto a la acreditación de los medios de pago, que el registrador no es competente para calificar ese extremo e impedir la inscripción.

Respecto del juicio de suficiencia en el documento rectificatorio argumenta que ya consta en la escritura de compraventa.

La DGRN desestima el recurso

Doctrina: En cuanto al primer defecto lo confirma, ya que, aunque existe la presunción de legitimación registral a favor del titular de los derechos inscritos recogida en el artículo 38 LH esta presunción puede ser inexacta según resulte del propio título, sin que pueda prescindirse del reconocimiento de la inexactitud de aquella presunción cuando el titular registral favorecido por ella alegue en su favor la presunción de legitimación.

Basa su posición en que al Registro sólo acceden los actos válidos, y dicha validez no viene determinada por el pronunciamiento registral legitimador, sino por la existencia de verdadero poder dispositivo en el transmitente atendiendo al contenido del título presentado. En el presente supuesto ha habido varias transmisiones intermedias, según resulta del propio título, que deben acreditarse así como el consentimiento de dichos titulares y la justificación de la liquidación de los impuestos correspondientes.

En cuanto al segundo defecto lo confirma también, pues el precio consignado es contradictorio con lo expresado en la propia escritura. Recuerda también que el registrador es competente para calificar el cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 24 de la Ley del Notariado sobre medios de pago y que  si el medio de pago ha sido una transferencia  puede identificarse o bien si se aportan los códigos de las cuentas de cargo y abono, o bien si se hacen constar  los siguientes datos: ordenante, beneficiario, fecha, importe, entidad emisora y ordenante, y entidad receptora o beneficiaria aunque no se aporten los códigos de dichas cuentas.

Respecto del tercer defecto, afirma que el juicio notarial de suficiencia debe existir también en el documento rectificatorio, si bien puede hacerse por remisión al título rectificado para lo que  bastaría que el notario manifieste que se acredita la representación en la misma forma ya expresada en la escritura rectificada sin necesidad de más detalles. (AFS)

475.*** NO CABE INSTANCIA DE HEREDERO ÚNICO CUANDO SE LEGA AL CÓNYUGE EL USUFRUCTO

Resolución de 19 de noviembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Vitigudino, por la que se suspende la inscripción de una instancia privada de heredero único. 

Resumen: NO cabe Instancia Privada para inscribir, si junto al heredero único concurre un usufructuario, debiendo otorgar ambos escritura pública. 

Hechos: Se presenta instancia privada suscrita por el heredero único y su madre usufructuaria solicitando la inscripción de una finca.

El Registrador:  lógica y acertadamente deniega la inscripción por defecto insubsanable, conforme al Ppio. de Titulación pública de los Arts 3 LH y 14 LH y la excepción del art 79 RH.

El herederorecurre insistiendo que es heredero único, lo que resulta además de un cuaderno particional liquidado de impuestos.

Resolución: La DGRN desestima el recurso y confirma la calificación.
Doctrina: Acertada Res. en la que el Centro Directivo sigue considerando que el requisito esencial, conforme a los Arts 14 LH y 79 RH, es que se trate de heredero único sin persona alguna con derecho a legítima [ex R. 26 julio 2016] y el viudo tiene derecho a ella (Arts 806 y 807-3º CC), que es “Pars bonorum” [RR. 22 de febrero y 31 octubre 2018] con su cuota legal usufructuaria. (ACM)

476.** ADICIÓN DE HERENCIA. LEGÍTIMA CATALANA

Resolución de 21 de noviembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Cervera de Pisuerga a inscribir una escritura de adición de herencia. 

Resumen: (i) La legítima catalana es un derecho de crédito (no concede al legitimario acción real). (ii) La ratificación puede ser expresa y tácita (por actos concluyentes), sin exigir notificación, ni siquiera conocimiento, de modo que desde la ratificación no se podrá revocar el negocio por el tercero.

Hechos: La hija y heredera de la fallecida otorga escritura de adición de la herencia de su madre y se adjudica una cuota indivisa de un bien que la causante había recibido como legitimaria de su hijo, quien la premurió sujeto a la legislación civil catalana.

El título adquisitivo formal de la referida cuarta parte indivisa fue la escritura de entrega en pago de la legítima otorgada por la heredera del hijo, quien también reconoce que el resto hasta alcanzar el total pago de la legítima ya se había entregado antes.

Son circunstancias relevantes para el recurso las siguientes: (i) La referida escritura de entrega la otorga la heredera del hijo en su propio nombre y en representación de la madre legitimaria (como mandataria verbal) el día 11 de mayo de 2016. Sin embargo, la madre legitimaria había fallecido unos días antes, concretamente el 28 de abril de 2016. (ii) Conforme a la legislación aplicable, la legítima de los progenitores se extingue si el acreedor (legitimario) fallece sin haberla reclamado judicialmente o por medio de requerimiento notarial (art. 451-25.2 del Código Civil catalán).

Registradora: Deniega la inscripción porque “no constando la reclamación judicial o notarial de la legítima foral catalana, existiendo un mandato verbal no ratificado, una donación en favor de persona fallecida y, por tanto sin personalidad jurídica para aceptar donaciones y una tutela extinguida, se trata de un acto inexistente por falta de consentimiento que no puede producir efecto alguno”.

Recurrente: Impugna la anterior calificación “poniendo énfasis en el acuerdo a que se había llegado con la heredera para satisfacer la legítima de la madre del difunto, en parte mediante abono de una suma de dinero y en parte entregando una participación indivisa de determinada finca”.  

Resolución: Estima el recurso y revoca la calificación.

Doctrina: Ha de partirse de la existencia de un crédito no satisfecho y claramente reconocido por la obligada al pago, cuya herencia por tanto integra. Reconocido el crédito por la heredera obligada al pago, y aceptado este por la heredera de la legitimaria, las consecuencias de todo lo actuado son obvias y conducen necesariamente al mantenimiento de los efectos de lo pretendido con la escritura de «entrega de legitima», que no es otra cosa que saldar una deuda.

Comentario: En el caso discutido no procede aplicar el referido art. 451-25.2 del Código Civil catalán pues no se discute la existencia del crédito legitimario, que es reconocido expresamente por la heredera deudora en escritura pública. Reconocido el crédito y pagado mediante la entrega de una cantidad de dinero y una parte indivisa de una finca, que la heredera de la legitimaria acepta por el hecho de otorgar la escritura de adición de herencia nada hay que oponer a la inscripción.

A destacar las siguientes notas entresacadas del texto de la Resolución:

1 Legítima catalana: En el Derecho civil especial de Cataluña la legítima es un derecho de crédito (sin garantía real alguna «de lega data») que determinados parientes tienen contra los herederos del causante, no siendo exacto seguir calificándola como «pars valoris bonorum», dado que el legitimario carece de acción real.

2 Legítimas: Se observa una tendencia legislativa a minorar (no solo cuantitativa, sino también cualitativamente) la cuota legitimaria, pues únicamente en el Derecho común la legítima permanece invariable en los dos tercios de la herencia. Así, en Galicia se ha rebajado la cuota a un cuarto (artículo 243 de la Ley 2/2006, de 14 de junio, de derecho civil de Galicia); en el País Vasco a un tercio (artículo 49 de la Ley 5/2015, de 25 de junio, de Derecho Civil Vasco) y en Aragón a la mitad (artículo 171 de la Ley 1/1999, de 24 de febrero, de Sucesiones por Causa de Muerte, hoy artículo 486 del Decreto Legislativo 1/2011, de 22 de marzo, del Gobierno de Aragón, por el que se aprueba, con el título de «Código del Derecho Foral de Aragón», el Texto Refundido de las Leyes civiles aragonesas).

Sin embargo, ello no impide que, dado el interés familiar que protegen las legítimas se imponga interpretar en beneficio de los legitimarios la normativa aplicable.

3 Ratificación: De acuerdo con las más modernas corrientes, la ratificación puede ser expresa y tácita, resultante esta última de actos concluyentes, sin exigir notificación, ni siquiera conocimiento, de modo que desde la ratificación no se podrá revocar el negocio por el tercero (cfr. en igual sentido la Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de mayo de 2014).(JAR)

477.** CONSTANCIA REGISTRAL DE POLÍGONO Y PARCELA QUE YA TIENE OTRA FINCA

Resolución de 21 de noviembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Pozuelo de Alarcón n.º 2, por la que se deniega la constancia de la referencia catastral de una finca.

Resumen: Asignada una referencia catastral a una finca ya inmatriculada, no es admisible atribuir la misma referencia a otra finca sin el consentimiento del titular registral de la misma  o, en su caso, resolución judicial.

Hechos: Se presenta en el registro una instancia en la que las dueñas de una finca registral solicitaban la constancia de los datos de polígono y parcela catastral, los que corresponden a determinada referencia catastral, acompañando resolución de la Gerencia Regional del Catastro en la que se afirmaba, en base a una resolución dictada por el Tribunal Económico Administrativo Central, la correspondencia entre la citada parcela catastral con la referencia catastral que se le asignaba y la finca registral  en cuestión.

La registradora suspende la incorporación de la referencia catastral en la finca registral por constar inscrito el mismo polígono y parcela en la inscripción de otra registral, precisando para ello el consentimiento de su titular o resolución judicial dictada en procedimiento en el que el mismo haya sido parte (artículo 99 del Reglamento Hipotecario y a la regla sexta del derogado artículo 53 de la Ley 13/1996).

Las recurrentes alegan que las funciones y competencias del Catastro y del Registro de la Propiedad son distintas, que no se trata de modificar, que se trata de añadir un dato de carácter tributario, que la referencia catastral de la otra finca no surte efectos frente a terceros,  que la atribución de la referencia catastral y de los datos de polígono y parcela en la finca registral no afecta a los titulares de la otra, no siendo preciso su consentimiento, que el  artículo 53 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre está derogado y finalmente de que lo que se trata es de concordar el registro con la realidad

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora.

Doctrina: El artículo 48 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, regula la incorporación de la referencia catastral en los asientos del Registro de la Propiedad, lo que requerirá la calificación, por parte del registrador, de que existe una efectiva correspondencia entre la finca y la referencia catastral que se le atribuye, conforme a los criterios contenidos en el artículo 45 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.

Se trataría de una circunstancia más de la inscripción, conforme al artículo 9.a) de la Ley Hipotecaria, teniendo unos efectos limitados, sin que se pueda equiparar con la coordinación gráfica a la que se refiere el artículo 10 de la Ley ya que no supone la inscripción de la representación gráfica ni la rectificación de la descripción literaria.

En cuanto a la derogación del artículo 53 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, citado en la calificación, señala que su contenido continúa vigente si bien recogido en el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.

Concluye, citando una reciente resolución, que “la referencia catastral es el código alfanumérico identificador que permite situar el inmueble inequívocamente en la cartografía oficial del Catastro (…) Por ello, constando asignada una referencia catastral a una finca ya inmatriculada, no es admisible, por aplicación de los principios hipotecarios de prioridad y tracto sucesivo, que pretenda atribuirse la misma referencia a otra finca…”

Para ello sería preciso el consentimiento del titular registral de la otra finca o, en su caso, resolución judicial dictada en juicio declarativo en que éste haya sido parte, o al menos, que se acredite la intervención del mismo en el procedimiento administrativo cuya resolución se aporta y por el que se asigna la referencia catastral a otra finca registral (cfr. artículos 20 y 40 de la Ley Hipotecaria).

Comentarios: Parece obvio que no pueden existir dos fincas distintas con la misma referencia catastral pues una de ellas será errónea. Por ello, pese a los muchos argumentos del recurrente, la solución que da el CD es acertada pues para que una referencia catastral ya existente en el Registro se asigne a otra finca, de forma previa o simultánea, deberá cambiarse la referencia catastral que primeramente ha accedido al registro. Y para ese cambio, y dado que la referencia catastral es una atributo asignado a la finca, será necesario que el titular inscrito de su consentimiento, que a su finca se le asigne la referencia catastral correcta, o bien que exista una resolución judicial o bien que en el expediente administrativo instruido de asignación de referencia catastral, haya sido citado, oído y cambiada de forma paralela, en su caso, la referencia catastral errónea. (MGV)

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478.** DIVISIÓN JUDICIAL NO CONTENCIOSA DE HERENCIA. TÍTULO INSCRIBIBLE

Resolución de 22 de noviembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Alicante n.º 3 a inscribir un testimonio de un decreto expedido por la Letrada de la Administración de Justicia del Juzgado de Primera Instancia n.º 8 de Alicante.

Resumen: En los procesos judiciales de división de herencia (art. 782 y ss LECi) y en los de liquidación del régimen económico matrimonial (art. 806 y ss LECi), que concluyen de manera no contenciosa, el título inscribible necesario es la escritura pública.

Hechos: Se cuestiona la inscripción de un testimonio de un decreto expedido por la letrada de la Administración de Justicia en el procedimiento de liquidación de la sociedad de gananciales, por el que “se aprueba el convenio/acuerdo de fecha 10 de abril de 2018, debidamente suscrito y ratificado por los cónyuges…” En dicho acuerdo los cónyuges adjudican determinadas fincas a la esposa. Este acuerdo no formó parte del convenio regulador del procedimiento de divorcio de los otorgantes, el cual se menciona en el acuerdo.

Registradora: Suspende la inscripción porque ser necesaria la protocolización del acuerdo sobre liquidación del régimen económico-matrimonial aprobado en sede judicial (conforme a los dos primeros apartados del artículo 788 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

Recurrente: Se opone por entender que el decreto testimoniado por la letrada de la Administración de Justicia es documento público, y es una resolución firme que resulta inscribible directamente (Arts. 145 y 788 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 453 de la L.O. del Poder Judicial).

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación registral.

Doctrina:

1 Fuera de los casos de convenio regulador homologado judicialmente en procedimientos de nulidad, separación o divorcio, el procedimiento procesal para la liquidación de cualquier régimen económico matrimonial es el regulado en los artículos 806 y siguientes de la LECivil, que se aplica, tanto si el régimen económico matrimonial ha sido establecido por capitulaciones matrimoniales o por disposición legal y exista una masa común que dividir.

2 El título inscribible en este procedimiento cuando concluye de forma no contenciosa es necesariamente la protocolización notarial del acuerdo alcanzado, como resulta del artículo 810.4 en relación con el 787.2, ambos  de la LECivil,  .

3 En el mismo sentido, esta Dirección General ha afirmado (cfr. Resolución de 19 de julio de 2016) que en los procesos judiciales de división de herencia que culminan de manera no contenciosa se precisa escritura pública; esta misma regla es aplicable, por la remisión legal vista  al caso de la liquidación judicial de gananciales.

Comentario: La Ley de Enjuiciamiento Civil se ocupa de la División Judicial de Patrimonios en el Título II del Libro IV (De los procesos especiales), estructurado en dos capítulos: El Capítulo primero regula la división de la herencia (arts. 782 y ss); y el Capítulo II se ocupa del procedimiento para la liquidación del régimen económico matrimonial (arts. 806 y ss).

Junto al procesal existe el procedimiento notarial, que es de naturaleza voluntaria porque son los interesados quienes deciden libremente la forma de componer sus intereses, con el debido asesoramiento y supervisión de la legalidad realizados notarialmente.

En ambos casos todo ello culmina en sendos documentos oficiales, uno procesal y el otro notarial, cuya respectiva eficacia viene determinada legalmente como corresponde a un Estado de Derecho garante de la seguridad jurídica.

Si descendemos un escalón más y nos centramos en tipos determinados de documentos (judiciales, administrativos, notariales) sucede lo mismo, pues, por ejemplo, en los notariales no es indiferente el empleo de la escritura pública, el acta notarial, la póliza o el testimonio. Ello es así porque a diferentes contenidos corresponden diferentes formas, y dichas formas responden y exigen diversas actuaciones, juicios y controles por parte del funcionario o autoridad competente.

Por ello, la Resolución reitera que su doctrina basada en el principio de legalidad (art. 3 Ley Hipotecaria) no cuestiona en este caso que el decreto del letrado de la Administración de Justicia sea forma documental pública, sino que dicha forma sea la adecuada y la congruente para la inscripción de un acuerdo sobre liquidación del régimen económico matrimonial, que exige forma pública notarial. (JAR)

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479.** EJERCICIO DE RETRACTO LEGAL DE COMUNEROS SIN ESTAR PREVIAMENTE INSCRITA LA COMPRAVENTA

Resolución de 28 de noviembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de San Javier n.º 1, por la que suspende la inscripción de una escritura de compraventa en ejercicio de derecho de retracto legal.

Resumen: Para inscribir un título en el Registro de la Propiedad se exige que esté previamente inscrito el derecho del transmitente.

Hechos: Ejercitado el retracto legal de comuneros, el retrayente presenta para su inscripción la escritura de compraventa, dándose la circunstancia de que la escritura previa que motivó el ejercicio del retracto no se había presentado en el Registro.

Registrador: Suspende la inscripción por falta de presentación e inscripción del título previo del que procede la adquisición del retrayente por exigencia del principio del tracto sucesivo.

Recurrente: La subrogación legal del retrayentes en la posición del anterior adquirente le faculta para inscribir su título (art. 1511 CC), sin que se le pueda penalizar con la no inscripción por la dejadez del anterior adquirente.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina: “… Como ha afirmado con reiteración esta Dirección General (vid., por todas, la Resolución de 10 de abril de 2017) es principio básico de nuestro Derecho hipotecario (…) el de tracto sucesivo, en virtud del cual, para inscribir un título en el Registro de la Propiedad se exige que esté previamente inscrito el derecho del transmitente (artículo 20 de la Ley Hipotecaria). La presunción «iuris tantum» de exactitud de los pronunciamientos del Registro, así como el reconocimiento de legitimación dispositiva del titular registral llevan consigo el cierre del Registro a los títulos otorgados por persona distinta de dicho titular…”.

Como cuestión previa se plantea el tema de la legitimación para recurrir. Dice la Resolución que el artículo 325 de la Ley Hipotecaria determina que puede interponer el recurso por quien ostente notoriamente la representación del interesado o la acredite de forma auténtica, resultando que la falta de acreditación de la misma se podrá subsanar en el plazo concedido para ello, no superior a diez días, salvo que las circunstancias del caso así lo requirieran. (…) esta Dirección General ha señalado que bien cabe entender que es el propio registrador, como impulsor del procedimiento, quien deberá examinar la documentación presentada y, si observare deficiencia, exigir al recurrente la subsanación de la misma, con referencia al plazo para hacerlo, en los términos establecidos por el artículo 68 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, apercibiendo al recurrente de que en caso contrario se le tendrá por desistido de su petición (….) Del presente expediente resulta que por parte del registrador no se ha efectuado tal requerimiento de subsanación, ni que por tanto el mismo haya sido desatendido por parte del recurrente, con lo que inadmitir el recurso podría provocar indefensión en el mismo…”. (RR. de 18 de mayo de 2016 y 23 de enero de 2017). (JAR)

480.** SENTENCIA DECLARATIVA DE DOMINIO ADQUIRIDO POR PRESCRIPCIÓN. REBELDÍA.

Resolución de 28 de noviembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Roa a inscribir un testimonio de una sentencia dictada en un procedimiento ordinario.

Resumen: La sentencias recaídas en juicio declarativo sirven para inmatricular, siempre que hayan sido demandados todos los que deber intervenir en el procedimiento del 203.

Se plantean dos cuestiones:

El computo de los plazos para la acción de rescisión en las sentencias dictadas en rebeldía: la Dirección reitera su doctrina según la cual para ser inscribible la sentencia, además de ser firme, ha de haber transcurrido el plazo de recurso de audiencia al rebelde; y que sólo el juzgado ante el que se siga el procedimiento podrá aseverar tanto el cumplimiento de los plazos que resulten de aplicación, incluyendo en su caso la prolongación de los mismos, como el hecho de haberse interpuesto o no la acción rescisoria.

El otro defecto analizado es la admisibilidad de una sentencia recaída en juicio ordinario para inmatricular. Señala la Dirección que no cabe duda de su admisibilidad, de conformidad con el artículo 204.5.º LH; aunque estableciendo una serie de cautelas o requisitos complementarios: «Además del procedimiento prevenido en el artículo anterior y la posibilidad de inscripción de los títulos previstos en los artículos 205 y 206, podrá obtenerse también la inmatriculación: (…) 5.º En virtud de sentencia que expresamente ordene la inmatriculación, obtenida en procedimiento declarativo en que hayan sido demandados todos los que, de conformidad con lo establecido en el artículo 203, deban intervenir en el expediente, observándose las demás garantías prevenidas en dicho artículo». Se confirma la calificación ya que no se acredita haber cumplido las formalidades y garantías del art. 203. Además, tampoco admite que pueda servir de titulo previo del art. 205, porque para ello deben presentarse simultáneamente ambos documentos a fin de que pueda calificarse el cumplimiento de los requisitos previstos en dicho precepto (MN)

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481.** SEGREGACIÓN. PREVIA RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE CON REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA.

Resolución de 28 de noviembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad interina de Saldaña, por la que se suspende la inscripción de una escritura de segregación.

Resumen: Se puede modificar la superficie de una finca más del 10%, mediante el expediente del art. 199, que además se tiene por solicitado cuando en el título presentado se rectifique la descripción literaria de la finca para adaptarla a la resultante de la representación geográfica georreferenciada que se incorpore. Para aportar las coordenadas de una finca mediante una representación gráfica alternativa, desde el punto de vista técnico, basta la validación del catastro.

Se presenta una escritura de segregación en la que, previamente se modifica la medida superficial de la finca en base a certificación catastral descriptiva y gráfica y acompañando, además, informe de validación gráfica catastral de las fincas resto y segregada.

La registradora alega los siguientes defectos:

Es preciso primero rectificar la superficie de la finca mediante un expediente de rectificación de superficie notarial, por ser superior al 10% de la cabida inscrita. La Dirección rechaza el defecto por cuanto la modificación descriptiva de la finca cuando es superior al 10% puede hacerse no solo mediante el expediente notarial, sino también mediante el procedimiento del art 199; este expediente se inicia mediante solicitud expresa del titular registral, pero de acuerdo con la Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015 sobre la interpretación y aplicación de algunos extremos regulados en la reforma de la LH operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, se entiende solicitado cuando en el título presentado se rectifique la descripción literaria de la finca para adaptarla a la resultante de la representación geográfica georreferenciada que se incorpore.

Otro defecto alegado por la registradora es que para inscribir la segregación, al no haberse producido la oportuna modificación catastral, ha de acompañarse representación gráfica georreferenciada de las fincas resultantes de la operación documentada, en formato GML homologado por el Colegio de Registradores. Este defecto también es rechazado por la Dirección General puesto que los requisitos de la representación gráfica alternativa se establecen en el art. 9.b), y el cumplimiento de los requisitos técnicos se puede acreditar mediante el informe de validación técnica del Catastro, de modo que la aportación de un informe de validación catastral es suficiente para permitir la inscripción en el Registro de la representación gráfica y la remisión de la información correspondiente para su incorporación al Catastro. Y ello: sea el informe positivo (supondrá que la representación gráfica es directamente incorporable al Catastro desde el punto de vista técnico, lo que no significa que sea inscribible en el Registro, ya que la representación de las parcelas colindantes afectadas deberá contar en todo caso con el consentimiento de sus titulares y, además, será objeto de calificación por el registrador) o negativo (ello impedirá la incorporación directa al Catastro pero esto no obsta que, en caso de calificación positiva por el registrador y tras la tramitación del pertinente procedimiento del art 199.2 en el que deberán intervenir los colindantes afectados, pueda inscribirse en el Registro la representación gráfica). (MN)

483.() DACIÓN EN PAGO DE DEUDA: TRACTO SUCESIVO

Resolución de 29 de noviembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Güímar, por la que se suspende la inscripción de una escritura de dación en pago de deuda.

Igual que la Resolución 479 de este Informe.  (JAR)

484.** HERENCIA. TRACTO SUCESIVO. INTERVENCIÓN DE LOS LEGITIMARIOS EN LA PARTICIÓN

Resolución de 29 de noviembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Roa, por la que se suspende la inscripción de una escritura de partición y adjudicación de herencia.

Resumen: Si el testador no hace la partición y se limita a disponer en el testamento algunas normas particionales, la intervención de todos los legitimarios en la partición es inexcusable

Hechos: En la escritura de herencia que se califica intervienen todos los interesados en la herencia testada salvo por uno de los legitimarios, a quien se le habían legado en el testamento determinados inmuebles con cargo a su legítima y el exceso, de haberlo, con cargo a los tercios de libre disposición y mejora. Dicho legado se entregó al legitimario mediante escritura pública otorgada en cumplimiento de sentencia pero sin hacer inventario y avalúo de todos los bienes del caudal relicto.

Registrador: Suspende la inscripción por las siguientes razones: (i) No coincide el segundo apellido de la causante que consta en el asiento y en los títulos; tal divergencia no se ha rectificado mediante algunos de los medios admitidos en Derecho para la rectificación del asiento. (ii) En la escritura de partición deben intervenir, inexcusablemente, todos los legitimarios; y tal exigencia no se cumple en el caso discutido aunque haya habido una entrega del legado.

Recurrente: Se opone porque el apellido se rectifica en la escritura de partición (además de aportar al recurso otros documentos); y en cuanto a la intervención del legitimario en la escritura de partición opone que, por haberse otorgado la escritura de entrega de legado en pago de su legítima, no cabe exigir que el legatario legitimario deba intervenir en la escritura de partición, a la que no podría oponerse pues no puede ir en contra de sus propios actos.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina.

La resolución trata dos cuestiones: una de ellas sobre un error en el nombre de la testadora, y la otra una cuestión particional.

1 ERROR EN EL APELLIDO DE LA CAUSANTE. (i) Como ha declarado reiteradamente esta Dirección General, los principios registrales de legitimación y tracto sucesivo, recogidos en los artículos 38 y 20 de la Ley Hipotecaria, obligan a denegar la práctica de asientos cuando la finca consta está inscrita a nombre de persona distinta de aquella que otorga el título presentado. (ii) Estando los asientos registrales bajo la salvaguardia de los tribunales de Justicia (cfr. artículos 1 y 40 de la Ley Hipotecaria), sólo cabe su rectificación o modificación con el consentimiento del actual titular registral (artículo 20 de la Ley Hipotecaria), o mediante sentencia firme dictada en el procedimiento judicial correspondiente directamente entablado contra él, circunstancias ambas que en el presente caso no constan. (iii) Tampoco se da en el presente supuesto la posibilidad de rectificar el asiento sin necesidad de acudir al procedimiento general de rectificación (pues el hecho básico que desvirtúa el asiento erróneo no resulta probado por documento fehaciente e independiente de la voluntad de los interesados, caso  en que bastaría para la rectificación tabular la mera petición de la parte interesada acompañada de los documentos que aclaren y acrediten el error padecido (RR 10 de marzo y 5 de mayo de 1978, 6 de noviembre de 1980, 26 noviembre de 1992, 10 de septiembre de 2004, 13 de septiembre de 2005, 19 de junio de 2010 y 7 de marzo y 15 de octubre de 2011).

2 PARTICIÓN: El legado de un bien inmueble hecho a un legitimario no constituye auténtica partición del testador, sino un legado que implica normas particionales. Por no ser partición, deben intervenir todos los herederos, incluidos todos los legitimarios, en la partición. (JAR)

486.** PROTOCOLIZACIÓN DE OPERACIONES PARTICIONALES POR CONTADOR PARTIDOR DATIVO

Resolución de 29 de noviembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Valencia n.º 10, por la que se suspende la inscripción solicitada de una escritura de protocolización de cuaderno particional. 

Resumen: Se formaliza una escritura de protocolización de operaciones particionales, compareciendo, a tal fin, un contador-partidor dativo, que deja protocolizados: el testimonio de su nombramiento judicial como contador en el año 2013, así como un testimonio de los autos de herencia, pero sin que conste la firmeza del decreto que aprueba las operaciones divisorias, lo que es exigido por la registradora y por la DG.

La registradora califica negativamente la escritura, en base a dos defectos: 1) Que el testimonio judicial aportado debe ser “firme” (de acuerdo con el art. 904 del c.c. y los arts. 3 y 82 de la LH) y que además que debe comparecer la viuda del causante, dado que en la herencia se incluyen bienes privativos y gananciales.

Hechos: Con fecha 16 de mayo de 2018, se formaliza determinada escritura de protocolización de herencia, compareciendo, a tal fin, el contador-partidor dativo, debidamente autorizado para ello, por diligencia de ordenación judicial, y dejando aquel unidos a la escritura: 1) La diligencia judicial referida, y además, 2) el testimonio expedido en fecha 15 de mayo de 2018, del cuaderno particional, judicialmente aprobado, y librado por la letrada de la Administración de Justicia del Juzgado competente, 3) y el testimonio del acta de la junta de herederos de 9 enero 2013, en la que se designaba a aquel como contador partidor, de acuerdo con el artículo 784 LEC.

Registradora: Califica desfavorablemente la documentación presentada, con los siguientes defectos:

1).- No consta la aprobación por decreto de las operaciones divisorias (art. 787.2 LEC), el cual deberá ser firme y además deberá estar identificado, indubitadamente, el cuaderno particional que se ordena protocolizar. Resulta que el contador-partidor compareciente, designado por acuerdo de todos los interesados, en acta de 9 de febrero de 2013, acepta su cargo en 15 febrero de 2013 y, en 19 junio 2014, se acuerda la entrega de los autos originales para el cometido encargado, en tanto el cuaderno particional que se protocoliza ahora lleva fecha 25 de enero de 2018. Por tanto, de acuerdo con lo que establece el art 904 c.c., deben acreditarse la existencia de las posibles prórrogas para el ejercicio del cargo, ya que dicho precepto fija el plazo de ejercicio del contador, en el máximo de 1 año, si no se ha fijado plazo para su ejercicio.

2) Además, se dice en el cuaderno aportado, que los interesados han optado porque la viuda reciba el tercio libre y se capitalice el usufructo vitalicio del tercio de mejora, debiéndose acreditar, todo ello, dados los términos del testamento, y dado que el contador no puede extralimitarse en sus facultades, aun habiendo obtenido la aprobación del Letrado de la Admón. de Justicia. Por ello se exige para la adecuada calificación, la aportación del decreto de aprobación de las operaciones particionales (art 787 LEC), el cual debe ser firme, y además se considera imprescindible la intervención de la viuda del causante para prestar su consentimiento a las operaciones de liquidación de la sociedad de gananciales, al existir en la herencia bienes gananciales y privativos

Registrador Sustituto: Solicitada calificación sustitutoria, el registrador sustituto confirma al primer defecto (o sea la necesidad de firmeza del auto judicial protocolizado y que el contador tenga su cargo vigente) y revoca el segundo (relativo a la necesaria intervención de la viuda en la partición).

Recurrente: El Letrado de los dos herederos, interpone recurso contra la calificación de la registradora, sólo en cuanto al primer defecto alegado por la misma, estimando que respecto a la necesaria identificación del cuaderno particional aprobado, se está ante una extralimitación de aquella, al exigir una duplicidad de testimonios (el expedido en 2013 y el nuevo de 2018), ya que es una redundancia que carece de sentido, el exigir un testimonio judicial que ya consta en autos, y más siendo el contador partidor la persona judicialmente designada para redactar dicho cuaderno particional, lo que hace innecesario aportar otro testimonio pues, el propio contador, se cuidará de que exista perfecta identidad del último cuaderno con el de la fecha inicial, ya que, como ejecutor de las operaciones particionales, está facultado para aportar la copia al notario autorizante; y, en cuanto a la exigencia de acreditar que el auto es firme, es un requisito superfluo, por extralimitado, ya que sólo si la resolución es firme, se lleva a cabo su ejecución. La competencia del registrador no se puede extender al documento que el notario debe admitir, pues sólo el contador es la persona que supervisa el documento, siendo judicialmente el encargado de ejecutar el mandato para que fue designado.

No es exigible, por tanto, exigir la identificación del cuaderno particional aprobado, ya que carece de sentido que el testimonio protocolizado notarialmente, pueda ser distinto del que obra en autos, pues, reitera, al ser el contador la persona designada para redactar el cuaderno particional, y éste aprobarse judicialmente y ser conocido por las partes, es innecesario exigir aportar otro testimonio, pues ya se cuidará el contador de que exista perfecta identidad, entre ambos, como ejecutor facultado para aportar la copia al notario autorizante.

Resolución: La DG desestima el recurso (en cuanto a la no necesidad, según el recurrente, de aportación del nuevo testimonio judicial firme) y confirma la nota de calificación de la registradora, en este punto.

Doctrina de la Dirección General: La DG establece la siguiente doctrina:

1).- Revocada parcialmente la nota de calificación, por el registrador sustituto, el único punto objeto de debate consiste en la necesidad de acreditar que el cuaderno particional aportado ha sido debidamente aprobado, por medio de decreto del letrado de la Admón. de Justicia. Conforme al art 787 de la LEC y de acuerdo con la doctrina del TS, el procedimiento de división de herencia es un proceso especial por razón de su materia, ya que tiene por objeto llevar a cabo la partición, al no haberla efectuado el testador o, en su caso, el contador partidor designado por el mismo, y no existir acuerdo entre los interesados, sobre la forma de realizarla o sobre la designación de un contador partidor (art 782.1 LEC). Este procedimiento está incardinado en la jurisdicción contenciosa (no en la voluntaria) tratándose por tanto de un proceso declarativo.

Si no hay acuerdo entre las partes, en cuanto a la partición propuesta por el contador, el procedimiento se transforma en contencioso, y si lo hay (aún con modificaciones) el procedimiento termina con un decreto del letrado de la Administración de Justicia, que las aprueba. Se pone fin de esta forma al procedimiento, pero, este título, no es por sí, susceptible de alterar el contenido del registro, ya que la ley exige además otro requisito, su protocolización notarial. Esta protocolización sólo se puede llevar a cabo, una vez finalizado el procedimiento, cuando el letrado de la Admón. Judicial dicta un Dto. que pone fin al procedimiento, y la resolución acredita la finalización del procedimiento que justifica el desenvolvimiento de los efectos legalmente previstos.

Pero este Dto. Judicial, que debe reunir los requisitos del art 208 de la LEC, no es suficiente para alterar el R de la P. sino que, además, el art 18 LH, exige el documento público notarial, sin perjuicio de que, dicho Dto. judicial, debe reunir además los requisitos del art. 208 de la LEC y por tanto recoger los hechos y fundamentos de derecho, que justifican la decisión tomada.

Por tanto, estimado el primer motivo de la calificación registral, no sólo debe constar, a efecto del Registro, el Dto. de aprobación que fundamente la actuación notarial, sino que también debe constar su firmeza y ello, pese a que, el recurrente, basa su argumentación en que el letrado de justicia no expediría el testimonio si la resolución judicial no fuera firme y ejecutiva, incluso estando recurrida, y salvo que tuviera efectos suspensivos.

Aparte de eso, las resoluciones judiciales deben tener su ejecución mediante inscripciones registrales firmes y definitivas, y no mediante asientos provisionales, por ello el art 524.4 LEC dice que “mientras las resoluciones no sean firmes o aun siéndolo no haya transcurrido el plazo para ejercitar la acción de rescisión de la sentencia en rebeldía, sólo procede la anotación preventiva de las sentencias que permitan la inscripción o anotación de asientos registrales. Y lo mismo cabe predicar de las resoluciones de los letrados de la A.J., cuando la resolución pone fin a un procedimiento susceptible de producir una mutación jco real en el R. de la P.”

En cuanto a si el cuaderno particional aportado para su protocolización debe ser un testimonio deducido de los autos por el letrado de la A.J., o es suficiente la copia que el contador partidor aporte al efecto, como sostiene el requirente, es al letrado de la A.J. a quien corresponde de forma plena y exclusiva, la formación y custodia de los autos judiciales, siendo ellos los únicos autorizados para expedir testimonios de su contenido, que produzcan los efectos previstos. De aquí que cualquier otra copia del contenido de los autos que no sea la expedida por el letrado de la A.J. no puede producir los efectos reservados a ellos por el Ordenamiento.

Por tanto, sólo el testimonio del letrado de la A.J., del contenido de los autos, es el que debe aportarse al notario autorizante para elaborar la escritura de protocolización del art. 787.2 LEC. No cabe prescindir de esta garantía legalmente prevista y trasladar al contador una competencia y responsabilidad atribuida exclusivamente al letrado de la A.J.

Por todo ello, se desestima el recurso en este punto y confirma la nota de calificación de la registradora. (JLN)

487.** HERENCIA. FINCA INSCRITA A FAVOR DEL ESTADO COMO BIEN DE DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE

Resolución de 30 de noviembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Barbate, por la que suspende la inscripción de una escritura de manifestación y adjudicación de herencia. 

Resumen: Los asientos registrales están bajo la salvaguardia de los tribunales. No es objeto del recurso gubernativo la validez o no de un título ya inscrito, ni la procedencia o no de la inscripción practicada.

Hechos: En escritura de herencia se adjudica una finca a los herederos que registralmente consta inscrita a favor del Estado formando parte del dominio público marítimo.

Registrador: Deniega la inscripción por constar la finca inscrita a favor del Estado. Fundamento: artículo 20 y 38 de la Ley Hipotecaria.

Recurrente: Rebate la calificación negativa por entender que dicha inscripción no debió haberse practicado.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina:

1 Es doctrina reiterada de este Centro Directivo que, una vez practicado un asiento, el mismo se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales, produciendo todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud, bien por la parte interesada, bien por los tribunales de Justicia de acuerdo con los procedimientos legalmente establecidos (artículos 1, 38, 40, 82 y 83 de la Ley Hipotecaria).

2  También es reiterada doctrina de esta Dirección General (basada en el contenido del artículo 324 de la Ley Hipotecaria y en la doctrina de nuestro Tribunal Supremo, Sentencia de 22 de mayo de 2000), que el objeto del expediente de recurso contra las calificaciones de los registradores de la Propiedad es exclusivamente la determinación de si la calificación negativa es o no ajustada a Derecho. No tiene en consecuencia por objeto cualquier otra pretensión de la parte recurrente, señaladamente la determinación de la validez o no de un título ya inscrito, ni de la procedencia o no de la práctica, ya efectuada, de los asientos registrales, cuestiones todas ellas reservadas al conocimiento de los tribunales.

Conclusión: En el presente caso, según resulta del contenido del Registro, la finca consta inscrita a favor del Estado como bien de dominio público marítimo-terrestre en virtud del correspondiente deslinde, por lo que, conforme a los citados principios registrales de legitimación y de tracto sucesivo, el recurso no puede prosperar. (JAR)

488.**  HIPOTECA. CLÁUSULAS DE INTERESES ORDINARIOS Y DE DEMORA. CLÁUSULA DE VENCIMIENTO ANTICIPADO

Resolución de 30 de noviembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Marbella n.º 3, por la que suspende la inscripción de determinadas cláusulas de una escritura de préstamo hipotecario.  (CB)

Resumen: La DGRN revoca la nota del registrador por la que suspendía la inscripción de los intereses ordinarios y de demora por falta de claridad y la de vencimiento anticipado por el carácter unilateral de las facultades que el acreedor se reserva para apreciar la existencia del vencimiento anticipado

Hechos: Se presenta una escritura de elevación a público de un contrato privado de préstamo y de constitución de hipoteca entre una entidad bancaria extranjera domiciliada en el Gran Ducado de Luxemburgo y dos personas físicas no residentes. Las cláusulas controvertidas son las siguientes:

«Segundo.–Cláusula de constitución de hipoteca. (…) don J. O. T. y doña A. L. T. constituyen hipoteca sobre la finca descrita bajo el expositivo I anterior, que la representación del banco acreedor acepta por la total responsabilidad hipotecaria que consta en el anexo III, en el cual también consta el desglose de la misma por principal, intereses ordinarios y [a] moratorios (que suponen un diferencial del 2% respecto de los ordinarios) y costas y gastos (…) En dicho anexo III consta también [A] el tipo de interés base (0,00%), sobre el cual se aplica el «Compliance Funding Cost» (0,35%), y el diferencial o margen (1%), [b] así como el interés moratorio (2% sobre el interés ordinario)

Del Anexo III en el que constaba la traducción al español del contrato de préstamo:

«Contrato de préstamo hipotecario español. [hay un número de casillas entre las que destacan las siguientes:] Frecuencia de pago de intereses (1 o 3 meses). 3 meses. Periodo de tipo de interés. Tipo variable 1, 3 o 6 meses. 3 meses. [B] Coste de financiación 0,35%. Margen 1%.»

A continuación estaba el texto en español del contrato de préstamo del que conviene destacar:

«1.1 Definiciones (…) “Fecha de pago del interés” significará el último día de cada Frecuencia de Pago de Interés. “Frecuencia de Pago de Intereses” significará la frecuencia de pago de intereses (es decir, mensual o trimestral) que se hubiese acordado con el desembolso del préstamo hipotecario.»

«6.1 Supuestos de incumplimiento El Banco se reserva el derecho de resolver este Contrato con carácter inmediato con la concurrencia de cualquiera de los siguientes supuestos. El Banco determinará a su absoluta discreción la existencia de un supuesto de incumplimiento: a) Si el Prestatario incumpliese cualquiera de los términos de este Contrato, incluidos entre otros, la falta de pago de todo importe debido en virtud de este préstamo ya fuese el principal, la amortización, intereses, comisiones, gastos, costes u otros (…) c) Si alguna información facilitada por el Prestatario o por los Garantes respecto de sus recursos o posición financieros fuese o resultase inexacta o errónea o si cualquiera de las manifestaciones efectuadas por el prestatario o que se estimasen efectuadas por este fuese o resultase falsa

[C] «Cláusula octava. Interés. Con arreglo a los términos de este contrato el tipo de interés aplicable al Préstamo para cada Periodo de interés relativo al mismo consistirá en el tipo anual determinado por el Banco como la suma de a) el Margen (1), b) un cargo fijo adicional (Coste de Cumplimiento de Financiación), que se define en la página 1, en sustitución por los requisitos del Banco para el Prestatario para satisfacer el aumento de costes o reducción de ingresos del Banco consecuencia del cumplimiento con toda ley o reglamento o directiva o exigencia oficial (…) y 3 el tipo (“Coste de Financiación Interbancaria”) conforme al cual los depósitos de cuantía aproximada a la del Préstamo (…) [c] 8.1 Interés de Demora En el supuesto de que el Prestatario no efectuase cualquier pago dentro del plazo en su fecha de vencimiento pertinente, se pagarán intereses sobre la cantidad atrasada calculados con base diaria desde la fecha de vencimiento pertinente hasta la fecha real de pago. El tipo de interés consistirá en el Tipo de Interés establecido en la cláusula octava del Contrato más un interés de demora del 5 por ciento anual

En el Anexo III, protocolizado en la escritura, constaba lo siguiente:

[D] «Coste Interbancario diciembre 2017: 0,00% Margen: 1,00% Coste de cumplimiento de financiación: 0,35% Total: 1,35% [d] Intereses moratorios: 2%.»

Registrador: La escritura se inscribe parcialmente. Entre las cláusulas no inscritas constan, en su integridad, la cláusula de intereses ordinarios y de demora (pese a que se inscribe el derecho de hipoteca y su cobertura de intereses ordinarios y de demora), así como la cláusula de vencimiento anticipado.

Nuevamente presentada la escritura pública con solicitud de inscripción expresa de las citadas cláusulas es objeto de nueva calificación negativa en los términos que resultan de los hechos.

Recurrente: El banco acreedor recurre y achaca al registrador el que escrituras similares han sido inscritas en otros registros, lo que según la DGRN no afecta a la seguridad jurídica, ya que es ejercicio de la independencia de calificación del registrador.

Resolución: La DGRN revoca los defectos.

Doctrina: La DG establece la siguiente doctrina:

INTERESES ORDINARIOS Y DE DEMORA ABUSIVOS

2. Entrando en el fondo de la cuestión dos son los defectos impugnados por la recurrente. En primer lugar se recurre la decisión de no practicar la inscripción de la cláusula octava relativa a los intereses ordinarios y de demora. El registrador fundamenta su decisión en el hecho de que, a su juicio, la cláusula es confusa y no permite que se entienda con claridad, ni los tipos de interés a aplicar al contrato ni las fechas de su pago.

Esta Dirección General no puede amparar el defecto. Dejando de lado la indeseable situación provocada por la inscripción de la cláusula de constitución de hipoteca en su integridad con simultáneo rechazo de la que contiene la definición y determinación del tipo de interés ordinario y de demora aplicables [había que haber rechazado también la inscripción de la responsabilidad], de la documentación presentada a inscripción resulta con la debida claridad qué se entiende por tipo de interés ordinario y de demora, su definición y los conceptos y márgenes que los integran, así como la frecuencia de devengo y de pago. […]

Ahora bien, siendo cierto lo anterior, es necesario poner de manifiesto que cuando la calificación entienda que de la documentación presentada a inscripción no resulte con la debida claridad los contornos o el contenido del derecho de hipoteca cuya inscripción se pretenda es preciso que se exprese con la debida precisión expresando los motivos concretos de los que se derive tal afirmación. La mera afirmación de que una cláusula es confusa no es suficiente pues deja en absoluta indeterminación el motivo en que se fundamenta impidiendo el debido ejercicio del derecho de impugnación […]

En el supuesto que da lugar a la presente, el registrador afirma que el carácter confuso de la cláusula impide conocer debidamente los tipos de interés a aplicar y las fechas de su pago. Sin embargo de los hechos resulta con la debida claridad la definición de los tipos de interés aplicables, tanto ordinario como de demora, así como los períodos de devengo y de pago. Si el registrador considera que esta información es insuficiente tendría que haber explicado el porqué de dicha afirmación pues resultando tales circunstancias (hasta el punto de que la propia cláusula de constitución de hipoteca explica, sin ser preciso en ese lugar, los conceptos que integran el tipo de interés ordinario), no resulta cual es la causa de su rechazo en términos tales que permitan una debida refutación por parte del recurrente […] Procede en suma la estimación de este motivo de recurso […]

VENCIMIENTO ANTICIPADO

3. La segunda cuestión se refiere a la suspensión de la total cláusula de vencimiento anticipado, cláusula sexta del contrato de préstamo elevado a público en la escritura presentada a inscripción. El registrador entiende que la cláusula es abusiva, subjetiva y unilateral, al conceder al banco el que determine «a su absoluta discreción la existencia de un supuesto de incumplimiento» […]

La recurrente, que limita su reclamación a la inscripción de las causas de vencimiento anticipado […] letras a) y c) de la cláusula, entiende que se trata de atribuir al acreedor, de acuerdo con el régimen general en materia de préstamos hipotecarios, la facultad de dar por resuelto el contrato cuando concurra causa de las previstas sin que resulte ni abusividad ni arbitrariedad alguna [en contra TS y DGRN].

No resulta de la nota de calificación que la utilización del carácter abusivo de la cláusula como causa de suspensión se fundamente expresamente en la legislación de protección de consumidores y usuarios […]

Como ha afirmado este Centro Directivo […] se impone la aplicación de la citada normativa dado su carácter obligatorio y la competencia que al respecto ostentan los registradores al ejercer su labor de calificación […] en supuestos en los que, como el presente, resulta indiscutida la calidad de consumidores de los prestatarios […]

Establecido lo anterior, esta Dirección General no puede confirmar la calificación del registrador por cuanto el hecho de que se atribuya al acreedor hipotecario la facultad de resolver el contrato cuando se produzca alguno de los supuestos pactados [que son abusivos, aunque la DGRN no lo analiza] no puede, por sí misma, impedir la inscripción solicitada. Como resulta del artículo 84.5 TRLGDCU, la existencia de semejante previsión carece de la cualidad de abusiva si se fundamenta en el incumplimiento de la obligación u otro motivo grave por lo que no cabe sin más una subsunción en el tipo legal de abusividad.

En realidad el registrador no parece plantear que exista un supuesto de abusividad de una causa determinada de vencimiento anticipado sino que pueda atribuirse al acreedor, cualquiera que sea la causa invocada, la facultad de dejar «a su absoluta discreción la existencia de un supuesto de incumplimiento», por entender que en este caso se deja a su arbitrio la determinación de si concurre causa de vencimiento anticipado en contra de la previsión del artículo 1115 del Código Civil […]

Sin embargo tampoco en este caso puede sostenerse la calificación por cuanto, con independencia de que la redacción de la cláusula en cuestión no es la más afortunada, lo cierto es que siempre que existe facultad unilateral de resolución, cualquiera que sea la causa, el acreedor afirma unilateralmente su concurrencia.

Precisamente por este motivo la acción de ejecución directa debe basarse en una demanda en la que, junto al título ejecutivo han de acompañarse los demás documentos en que se fundamente; es decir, aquellos que justifiquen el ejercicio de la acción de modo que, de no hacerse así o de no resultar debidamente justificada la causa de su ejercicio, pueda ser rechazada su admisión (artículos 550.1.4 y 552 en relación al artículo 579 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

La cláusula debatida afirma en primer lugar la facultad de resolución del acreedor cuando concurra causa de las previstas y, en segundo lugar, que dicha facultad la ejercita a su discreción. Nada hay que objetar a dichas previsiones por cuanto el ejercicio de la facultad de resolución unilateral se condiciona a la concurrencia de causa de las previstas [que son abusivas] lo que implica, necesariamente, que la apreciación de dicha causa es, asimismo, unilateral.

Procede en consecuencia la estimación del recurso también en cuanto a este segundo aspecto si bien con la aclaración de que sólo en relación a las causas de vencimiento señaladas con las letras a) y c) de las cláusulas sexta del contrato de préstamo por ceñirse a ellas la recurrente en su escrito de recurso.

Comentario a la resolución: Suspensión de la inscripción de los intereses y el vencimiento anticipado. (CB)

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489.** SEGREGACIÓN Y AGREGACIÓN CON REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA: COLINDANTES Y DOMINIO PÚBLICO.

Resolución de 27 de noviembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Santiago de Compostela n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de segregación y posterior agregación y su correspondiente representación gráfica georreferenciada. 

Resumen: Procede el 199 cuando se modifica la descripción basándose en una representación gráfica alternativa. Las dudas han de estar motivadas, y las alegaciones de los colindantes no tienen que incluir base gráfica necesariamente. Cuando las Administraciones Públicas han sido notificadas y no se oponen no puede dudarse de invasión de dominio público.

Se presenta una segregación y posterior agregación a otra finca inscrita con aportación de la una representación gráfica alternativa; se trata de fincas procedentes de concentración parcelaria. La registradora después de tramitar el procedimiento del art. 199, se opone a la inscripción por entender que se plantean dudas de invasión de fincas colindantes inscritas y del dominio público, dada la oposición de dos colindantes y al examinar la planimetría de la concentración.

La Dirección confirma la nota: Reitera los supuestos para la aplicación del expediente del art. 199, recordando que no procede para incorporar la representación gráfica de fincas en los supuestos de georreferenciación obligatoria del art. 9, ya que este artículo solo se remite al 199 cuando la georreferenciación es meramente potestativa, bastando con la notificación posterior a los colindantes. No obstante señala como excepciones, que se exceda del 10% de la superficie inscrita o que hay alteración cartográfica que no respecte la delimitación del perímetro de la finca matriz. En este caso, tratándose de una representación gráfica alternativa, procede la tramitación del procedimiento del citado artículo.

Admite las dudas motivadas de la registradora, ya que si bien no considera suficientes las alegaciones de los colindantes al basarse simplemente a modificaciones de la cartografía catastral, sin ningún otro elemento probatorio, al tratarse de fincas de concentración la registradora se basa además en la alteración en la planimetría resultante de los planos de concentración.

Otro de los defectos alegados por la registradora es tener dudas de posible invasión de dominio público, pero resultando del expediente que se ha notificado la pretensión de incorporar la basa grafica a todas las administraciones públicas involucradas sin que hubiera oposición, no pueden admitirse las dudas de la registradora.

Respecto a la alegación por el recurrente de que los colindantes afectados no aportaron una representación gráfica en apoyo de sus manifestaciones, también es rechazado por el Centro Directivo, ya que siendo conveniente y deseable que las alegaciones vengan acompañadas de un principio de prueba -que tratándose de la inscripción de una representación gráfica georreferenciada, es razonable entender que el mismo venga constituido por un dictamen pericial emitido por profesional especialmente habilitado al efecto-, la ausencia del mismo no debe conllevar la desestimación de las alegaciones ya que se trata de un trámite que no está contemplado de modo expreso por la legislación. (MN)

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491.* INMATRICULACIÓN DE FINCAS PERTENECIENTES A MONTE VECINAL EN MANO COMÚN (GALICIA)

Resolución de 5 de diciembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación expedida por la registradora de la propiedad de Vilalba, por la que se deniega la inmatriculación de una serie de fincas pertenecientes a un monte vecinal en mano común

Resumen: No cabe acudir al procedimiento de inmatriculación de montes vecinales en mano común cuando lo que se pide es la inmatriculación de 11 fincas que constituyen parcelas aisladas, aunque integren el Monte o pertenezcan al mismo, debiendo acudirse a los medios de los arts 203 o 205 LH.

– Hechos:  Se solicita mediante instancia, no la inscripción del monte vecinal en mano común en su totalidad (integrado por una serie de parcelas catastrales), sino la inmatriculación a favor del «Monte Vecinal en Mano Común, Barrazoso-Fragavella» de una serie de fincas, acompañando certificación catastral descriptiva y gráfica de las mismas, así como fotocopias compulsadas de la resolución de clasificación del monte vecinal y del acta de la reunión del Jurado Provincial de Lugo, junto con el nº del B.O.P. en que se publicaron.

– La Registradora:   califica negativamente por los siguientes defectos:
1) Que en los documentos no hay una descripción completa del monte con superficie de parcela y linderos referidos a la total superficie que ocupa el mismo, ni se definen las masas de tierra dispersas que se integran en el monte comunal, como finca discontinua, debiendo expresarse la superficie y linderos de las mismas, ni queda claro cuál es la parroquia donde se sitúan las fincas.
2) Que falta una solicitud expresa para la inmatriculación de fincas concretas (y no de todo un monte), resultando que la superficie de la finca sería la suma de las parcelas catastrales referidas en la instancia, debiendo coincidir con la completa descripción del monte.
3) Y que tales extremos se acreditan mediante simples fotocopias [compulsadas].

– El Presidente del Monte:   recurre exponiendo que todos los requisitos se cumplen en la documentación presentada, que es la exigida en la Ley [GALICIA] 13/1989, de 10 de octubre, de montes vecinales en mano común, y que las fotocopias se hallan compulsadas por una Administración Pública, siendo la compulsa bastante para acreditar su contenido.

– Resolución: La DGRN estima parcialmente el recurso pero confirma la mayor parte de la calificación.

– Doctrina:
a) El título inmatriculador para lograr la 1ª inscripción es la resolución firme de clasificación dictada por el Jurado Provincial correspondiente, y NO la instancia privada suscrita por el presidente del Monte, máxime cuando lo solicitado en la misma no es la inmatriculación del monte vecinal, sino de 11 fincas que se corresponden con once parcelas catastrales, por mucho que su titularidad catastral corresponda al mismo, siendo el medio idóneo para lograr la inmatriculación de tales parcelas aisladas que se solicita el regulado en los arts 203 o 205 LH, y sin perjuicio de la posibilidad de que una finca registral venga formada por varias parcelas catastrales o de que se trate de una finca discontinua por existir una conexión económica o unidad orgánica de explotación.

b) El título inscribible ha de contener una descripción precisa y completa de los inmuebles a que se refieren, por tanto, el defecto señalado por la registradora relativo a la ausencia de descripción debe confirmarse, sin que puedan tomarse en consideración los documentos aportados con posterioridad.

c) El defecto de falta de concreción de la parroquia de situación de las fincas, debe revocarse y estimarse el recurso pues tal lugar resulta del examen de la documentación.

d) En cuanto a las fotocopias compulsadas el criterio de esta Dirección General es que no cabe negar autenticidad a las mismas, por lo que no habiéndose cuestionado en la nota de calificación la competencia y facultades del funcionario para extender tales diligencias, dichas copias han de ser reputadas como copias auténticas de su original. (ACM)

493.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. ART. 199 LH. DUDAS DE IDENTIDAD

Resolución de 5 de diciembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Córdoba n.º 5, por la que se suspende la inscripción de una representación gráfica catastral. 

Resumen:  Establece los criterios de la calificación del registrador para hacer constar exceso o defecto de cabida y la conveniencia de acudir cuando la superficie que se pretende rectificar es considerable al procedimiento previsto en el artículo 201.1 de la LH, dado que permite practicar por el notario las diligencias que se estimen oportunas para disipar dudas de identidad que puedan surgir por este motivo.

Hechos: La finca registral 2.387 objeto de este recurso se describe en el Registro como resto tras varias segregaciones, constando con una superficie de 32 metros cuadrados y lindando al este con «el resto de la propia parcela catastral 4879919 fuera del límite de la vía pecuaria desafectada Cañada Real (…)».

Consta en la inscripción 1.ª del historial registral de la finca, la descripción de la misma, antes de las segregaciones, con una superficie de 329 metros cuadrados y 27 decímetros cuadrados, constando en el lindero este el «límite oriental del tramo desafectado de la vía pecuaria». Dicha inscripción se practica en virtud de certificación administrativa, al amparo del artículo 206 de la LH, constando como título adquisitivo resolución aprobatoria en expediente administrativo de desafectación de vía pecuaria, así como la inscripción en el Inventario General de Bienes y Derechos de la Administración. 

Se pretende inscribir la representación gráfica catastral de la parcela, cuya superficie gráfica son 107 metros cuadrados. De la representación gráfica resulta que linda por el este con casa número 10 de una calle y con la casa número 7 de otra calle. –

Se ha tramitado el procedimiento del artículo 199 de la LH, sin que se haya formulado oposición por ninguno de los notificados en el expediente. 

Registro: suspende la inscripción con base a:

La diferencia entre la cabida inscrita,  32 metros cuadrados, y la de la base gráfica, 107 metros cuadrados. 

La no correspondencia de los linderos. La finca, según Registro, linda al este con resto de la propia parcela catastral 4879919 fuera del límite de la vía pecuaria desafectada, Cañada Real, y, según Catastro, linda con casa en una calle y con otra casa en calle distinta.

La finca procede de una desafectación parcial de la «Cañada Real (…)», lo que implica que se realizó una medición exacta. Además de que su lindero este era el límite oriental del tramo desafectado de la vía pecuaria Cañada Real. –

Se describió el resto después de 3 segregaciones anteriormente inscritas, todas por su lindero oeste, se actualizó el lindero este, «límite oriental del tramo desafectado de la vía pecuaria Cañada Real (…)», siendo sustituido por «resto de la propia parcela catastral 4879919 fuera del límite de la vía pecuaria desafectada Cañada Real (…)».

El recurrente manifiesta que no han existido alegaciones, en especial de la Administración titular del inmueble afectado y que no se pronuncia la registradora acerca de si la representación gráfica catastral, coincide en todo o en parte con otra base gráfica inscrita o con el domino público.

Dirección General.–  Desestima el recurso y confirmar la calificación de la registradora.

1º)  El exceso -y defecto- de cabida puede configurarse como aquel procedimiento y solución en el que se hace constar en los libros la correcta extensión y descripción de la finca como base del Registro. Como se ha señalado en las Resoluciones de 17 de octubre de 2014 y 21 de marzo de 2016, siguiendo la registración de un exceso de cabida stricto sensu solo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de la finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originalmente registrados; fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el Registro corresponde a determinada finca será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente.

2º)  El artículo 9 b de la LH, contempla la posibilidad de incorporar a la inscripción, como operación específica, la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria;  inscrita la representación gráfica georreferenciada de la finca, su cabida será la resultante de dicha representación, rectificándose, si fuera preciso, la que previamente constare en la descripción literaria (párrafo séptimo del artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria). 

3º) Según el citado artículo 9.b), para efectuar esta incorporación potestativa han de aplicarse con carácter general los requisitos establecidos en el artículo 199 de la LH donde se regula el procedimiento que en esencia consiste en permitir la intervención de los titulares de fincas colindantes.

4º) En todo caso, será objeto de calificación por el registrador la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, artículo 9.b), valorando la falta de coincidencia, siquiera parcial, con otra representación gráfica previamente incorporada, así como la posible invasión del dominio público. Se entenderá que existe correspondencia entre la representación gráfica aportada y la descripción literaria de la finca cuando ambos recintos se refieran básicamente a la misma porción del territorio y las diferencias de cabida, si las hubiera, no excedan del diez por ciento de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los colindantes.

Por tanto, las dudas pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 199 y 201 de la LH y Resoluciones de 22 de abril, 8 de junio y 10 de octubre de 2016, entre otras).

5º)  Dispone el precepto que a los efectos de valorar la correspondencia de la representación gráfica aportada, el registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, otras representaciones gráficas disponibles, que le permitan averiguar las características topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que podrá acudirse a la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la Resolución de esta Dirección General de 2 de agosto de 2016.

 6º)  El juicio de identidad de la finca por parte del registrador, no puede ser arbitrario ni discrecional, ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados.

En el presente caso, resultan fundadas las dudas de la registradora, manifestadas con toda claridad en la nota de calificación, atendiendo a los datos físicos, comparados con la descripción registral y catastral de la finca afectada, y a las circunstancias que concurren en la procedencia de las fincas como es un expediente de desafectación del dominio público, con determinación exacta de la superficie de la finca, resultante del Inventario General de Bienes y Derechos de la Administración, según la inscripción 1.ª del historial registral de la finca.

La alegación del recurrente relativa a la ausencia de oposición en el expediente, no puede excluir la calificación por el registrador de la identidad de la finca en los términos expresados en los fundamentos anteriores. No puede interpretarse de otro modo la expresión del artículo 199 de la Ley Hipotecaria cuando señala que «a la vista de las alegaciones efectuadas, el Registrador decidirá motivadamente según su prudente criterio».

7º) Dada la magnitud de la rectificación de superficie que se pretenderesultaría más adecuado el procedimiento previsto en el artículo 201.1 de la LH, dado que permite practicar por el notario las diligencias que se estimen oportunas para disipar dudas de identidad que puedan surgir por este motivo. (IES)

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494.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. DUDAS DE IDENTIDAD CON OTRA FINCA YA INSCRITA

Resolución de 5 de diciembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Utrera n.º 1, por la que se suspende la inmatriculación de una finca. (IES)

RESUMEN: En el procedimiento de inmatriculación debe evitarse la coincidencia incluso parcial con otras fincas inscritas. Ante la calificación negativa de practicar la inmatriculación, la persona legitimada: puede recurrir judicialmente contra la calificación registral ante los juzgados de la capital de la provincia por las normas del juicio verbal; puede desistir el promotor en cualquiera de los expediente regulados en el Título VI, lo que no impedirá la incoación de un proceso jurisdiccional posterior con el mismo objeto que aquel. Y, en particular, si se trata de una pretensión de inmatriculación, puede usar la vía del artículo 204 5º LH y puede acudir, previamente al procedimiento notarial de inmatriculación del artículo 203 LH. NO cabe la aplicación de lo dispuesto en los artículos 300 y 306 RH.

Hechos: Constituye el objeto del expediente decidir si procede la inmatriculación de una finca de conformidad con lo dispuesto en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria habiendo manifestado la registradora que tiene dudas fundadas de que la finca que se pretende inmatricular proceda de otra que consta inscrita.

La registradora  considera que si la finca, procede por segregación de la finca registral 24.490 de Utrera, deberá segregarse de la misma, aportando la licencia y acreditando las sucesivas transmisiones que se hayan podido producir, bien aportando los títulos públicos de adquisición de dicha finca, bien acudiendo al procedimiento de reanudación del tracto regulado en el artículo 208 de la LH.

El notario autorizante recurre, alega que la finca registral 24.490 nada tiene que ver con la de éste expediente, que la circunstancia de que las fincas colindantes a la que se pretende inmatricular procedan por segregación de dicha matriz constituye un débil argumento. Destaca la coincidencia de la certificación catastral aportada con la finca descrita en el título de la finca que se pretende inmatricular, así como que la titularidad que consta en la misma es la del causante del dueño de la misma que consta en el antetítulo. Cita una Sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante, Sección Sexta, de fecha 9 de marzo de 2015, en la que se afirma que ante la previsibilidad de existir una doble inmatriculación, existen mecanismos para solventar esta situación,  como son los artículos 313 del Reglamento Hipotecario y 1473 del Código Civil.

Dirección General.–  Desestima el recurso y confirma la calificación.

El artículo 205 de la LH establece que el Registrador no habrá de tener dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras que hubiesen sido previamente inmatriculadas. 

La registradora, en su nota de calificación, expresa los motivos por los que tiene indicios fundados de que la finca que se pretende inmatricular coincide con otra previamente inmatriculada. En particular la fundamentación de las dudas deriva de la localización por la registradora de las fincas colindantes a la que se pretende inmatricular y la procedencia de todas ellas de la misma matriz, al igual que otra lindante con estas últimas, quedando perfectamente identificada la finca que pudiera verse afectada por la operación que pretende acceder al Registro, así como su titular registral.

La necesaria coincidencia descriptiva del título con Catastro es un requisito para lograr la inmatriculación (cfr. artículo 205 de la Ley Hipotecaria) pero  debe el registrador evitar que por vía de una adaptación de la descripción a la resultante del Catastro se trate de eludir la localización de una finca inscrita que figure con una descripción que haya podido quedar obsoleta por el transcurso del tiempo.

El registrador debe extremar el celo en las inmatriculaciones para evitar que se produzca la doble inmatriculación. El hecho de existir regulados procedimientos legales para solventar esta situación patológica no implica que puedan admitirse que accedan al registro situaciones que den lugar a la misma.

El procedimiento previsto en el artículo 205 de la LH tiene menores garantías, al no exigir la previa intervención de titulares de fincas colindantes que pudieran verse afectados.

Plantea, como hizo en la Resolución de 5 de mayo de 2016, si en casos como el presente, continúa o no siendo de aplicación lo dispuesto en los artículos 300 y 306 del Reglamento Hipotecario.

Es decir, si en los casos de suspensión de la inmatriculación por dudas del registrador sobre la coincidencia con otras fincas ya inmatriculadas, puede o no la autoridad que expidió el documento inmatriculador acudir al juez de Primera Instancia del partido en que radique el inmueble para que, éste, a la vista de los antecedentes registrales y documentales, y dando audiencia a los titulares registrales de las fincas previamente inmatriculadas, dicte auto declarando o no procedente la inmatriculación pretendida.

Tras la desjudicialización de tales procedimientos, Ley 13/2015, ya no se mantiene la posibilidad de tramitación de tales expedientes en sede judicial, ni la posibilidad de resolverlos mediante simple auto. La competencia judicial, en lo que se refiere a los procedimientos de concordancia del Registro con la realidad física y jurídica extrarregistral, queda concretada y ceñida a su labor estrictamente jurisdiccional, a través del procedimiento declarativo que en cada caso corresponda, y que habría de culminar en forma de sentencia.

Por ello, ante la negativa del registrador a practicar la inmatriculación pretendida por cualquiera de las vías reguladas en el nuevo Título VI de la Ley Hipotecaria, el legitimado para ello podrá, bien recurrir judicialmente contra la calificación registral ante los juzgados de la capital de la provincia a la que pertenezca el lugar en que esté situado el inmueble, siendo de aplicación las normas del juicio verbal conforme al artículo 324 de la Ley Hipotecaria -si lo que pretende es la revisión judicial de la calificación registral-; o bien hacer uso de lo dispuesto en el nuevo artículo 198, que, tras enunciar los diferentes procedimientos –y entre ellos, el de inmatriculación– para lograr la concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad física y jurídica extrarregistral, señala que «la desestimación de la pretensión del promotor en cualquiera de los expedientes regulados en este Título no impedirá la incoación de un proceso jurisdiccional posterior con el mismo objeto que aquel».

Y en particular, si de una pretensión de inmatriculación se tratare, el artículo 204 de la Ley Hipotecaria establece que «además del procedimiento prevenido en el artículo anterior y la posibilidad de inscripción de los títulos previstos en los artículos 205 y 206, podrá obtenerse también la inmatriculación de fincas en el Registro de la Propiedad (…) 5.º En virtud de sentencia que expresamente ordene la inmatriculación, obtenida en procedimiento declarativo en que hayan sido demandados todos los que, de conformidad con lo establecido en el artículo 203, deban intervenir en el expediente, observándose las demás garantías prevenidas en dicho artículo».

Podría acudirse, previamente, al específico procedimiento notarial de inmatriculación previsto en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria, en cuya tramitación, con las garantías y con audiencia de los interesados que señala tal precepto (en especial los titulares de fincas colindantes o de la finca que se ha identificado como coincidente), podrían disiparse las dudas alegadas por la registradora.

No cabe, en modo alguno, la aplicación de lo dispuesto en los artículos 300 y 306 del Reglamento Hipotecario, pues, como ya señaló la citada Resolución de 17 de noviembre de 2015, «deben entenderse tácitamente derogados todos los artículos del Título VI del Reglamento Hipotecario, los cuales fueron dictados en ejecución del anterior Título VI de la Ley Hipotecaria, pues la nueva redacción legal es en sí misma suficientemente detallada, y basada en principios inspiradores totalmente diferentes de los que dieron cobertura en su día a los artículos reglamentarios que, ahora, por ello, han de entenderse íntegramente derogados a partir del 1 de noviembre de 2015.». (IES)

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495.** DOBLE INMATRICULACIÓN. NEGATIVA A INICIAR EL EXPEDIENTE ART. 209 LH

Resolución de 5 de diciembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Santa Cruz de La Palma a iniciar un expediente de doble inmatriculación.

Resumen: La decisión del registrador de no iniciar el expediente del art. 209 LH solicitado o de rechazar su continuidad es una calificación recurrible, y ha de ser motivada basándose en criterios objetivos y razonados.

Supuesto: Se trata de decidir si procede iniciar el expediente para la subsanación de la doble o múltiple inmatriculación regulado en el artículo 209 LH, en virtud de determinada instancia privada

El registrador deniega el inicio del expediente por no apreciarse la coincidencia de las fincas relacionadas en el mismo, y, en consecuencia, la posibilidad de doble inmatriculación, total o parcial

La DGRN estima el recurso interpuesto.

Para ello comienza analizando el régimen jurídico del tratamiento de la doble inmatriculación entre dos o más fincas o partes de ellas, que cambia sustancialmente tras la entrada en vigor de la Ley 13/2015, además, ahora, con rango de ley, debiendo por tanto entenderse tácitamente derogado el art. 313 RH en virtud de la D. Derogatoria de dicha ley.

El primer requisito para iniciar la tramitación del procedimiento de subsanación es que el registrador aprecie la existencia de doble inmatriculación. Y la decisión de no iniciarlo o de rechazar su continuidad: a) es una calificación recurrible; b) debe ser motivada en los mismos términos que la DG exige para  los casos de inmatriculación o excesos de cabida, es decir, no puede ser arbitraria ni discrecional, debiendo basarse en criterios objetivos y razonados.

En el presente caso, la nota no indica cuáles son los criterios en que se fundamenta para apreciar la falta de coincidencia entre las fincas, a través de las investigaciones pertinentes practicadas en los libros del Registro, en la aplicación informática para el tratamiento registral de bases gráficas y en la cartografía catastral, por lo que estima el recurso. (JCC)

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496.** SOLICITUD DE CERTIFICACIÓN REGISTRAL PARA TRASLADO DE HISTORIAL REGISTRAL DE FINCA SITA EN TÉRMINOS MUNICIPALES DE DIFERENTES REGISTROS

Resolución de 5 de diciembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación negativa extendida por la registradora de la propiedad de Callosa d’en Sarrià, por la que suspende la expedición de certificación solicitada para formalizar el traslado del historial registral de una finca ubicada en dos términos municipales pertenecientes a la circunscripción territorial de dos registros

Resumen: Ningún precepto legal exige a tal efecto la aportación de certificación administrativa de conformidad de los respectivos ayuntamientos. Los principios de prioridad y tracto sucesivo no son aplicables a la emisión de publicidad formal.

Supuesto: Se solicita por un registrador la expedición de certificación literal del historial registral de determinada finca, perteneciente en parte a su distrito hipotecario, a un Registro colindante, con objeto de trasladar el historial de la finca al suyo, en el que se encuentra la parte mayor, conforme a la D.T 4 RD 195/2017, de 3 de Marzo, en relación con los arts. 2 y 3 RH, con ocasión de la presentación de una escritura de compraventa de la finca en el Registro solicitante (que también se había presentado en el otro Registro y había sido suspendida su calificación por falta de acreditación del pago del impuesto). 

La registradora deniega la expedición de la certificación por falta de previa inscripción de la escritura de compraventa, y por falta de certificaciones de los Ayuntamientos en los que se ubica la finca, que acredite la conformidad al traslado de que se trata.

La Dirección estima el recurso interpuesto:

En cuanto al primer defecto, porque ni el principio de prioridad ni el de tracto sucesivo son aplicables a la emisión de publicidad formal de los asientos del Registro mediante la expedición de las correspondientes certificaciones de su contenido, que no se ven afectadas por el efecto de cierre registral que resulta de dichos principios.

En cuanto al segundo defecto, porque ningún precepto legal exige la aportación de una certificación administrativa de conformidad de los Ayuntamientos respectivos para la emisión de las certificaciones registrales previstas en el procedimiento de traslado, ni para la unificación de los historiales registrales de fincas ubicadas en el territorio de más de un término municipal.

Aunque el vigente art. 2 RH ya no contempla la exigencia de especificar la cabida correspondiente a cada Sección o Ayuntamiento, como ocurría en su anterior redacción, esta Dirección General ha afirmado, en R. 7 de julio de 2017 (ante consulta del Colegio de Registradores), que en la descripción de la finca, cuando la misma se encuentre situada en dos o más términos municipales, y a los efectos, entre otros, de efectuar las notificaciones registrales al Ayuntamiento, a la Comunidad Autónoma o al Catastro, según la normativa pertinente en cada caso, habrá de hacerse constar qué superficie y porción concreta de la finca está ubicada en cada término municipal, determinación que se precisa, también para fijar la competencia territorial del Registrador, siendo certificación administrativa hábil a tal efecto, como señalara la R. 7 de noviembre de 2017, la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica. Sin embargo, lo que solicita la registradora en su calificación no es esta certificación, sino otra distinta que tendría por objeto acreditar la conformidad para el traslado del historial registral de los dos Ayuntamientos en cuyos respectivos términos se ubica la finca, requisito totalmente ajeno a la regulación que acabamos de examinar.

Cuando existen dudas fundadas al respecto, debidamente expresadas por el Registrador que en cada caso proceda, según la R. 7 de Julio de 2017, quedará en suspenso la traslación y unificación de folios reales, haciéndolo constar así por nota al margen de los mismos, hasta que con la oportuna georreferenciación de la finca y del distrito, ayuntamiento o sección o por resolución de este Centro Directivo, queden resueltas tales dudas, sin que dicha nota produzca el cierre registral de los respectivos historiales, que mantendrán su autonomía hasta tanto se proceda a resolver sobre la procedencia del traslado. Pero tampoco en la nota de calificación la registradora alegó ni motivó la existencia de dudas sobre la identidad de la finca, ni sobre la realidad de las superficies especificadas en la descripción registral de las respectivas porciones, ni estimó necesario proceder, con carácter previo al traslado, a la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca, conforme al art. 199 LH. (JCC)

RESOLUCIONES MERCANTIL
459.*** JUNTA GENERAL SA. FORMA DE LA CONVOCATORIA. INTERPRETACIÓN DE ESTATUTOS Y SU ADAPTACIÓN A LOS CAMBIOS LEGISLATIVOS.

Resolución de 17 de octubre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador mercantil VII de Madrid, por la que se suspende la inscripción de determinados acuerdos adoptados por la junta general de una sociedad.

Resumen: Es admisible una convocatoria de junta, basada en un artículo de los estatutos que en su día no era válido para ello, pero que posteriores modificaciones legales, lo hacen posible.

Hechos: Se trata de una sociedad anónima cuyos estatutos, en sus artículos 12 y 13, se expresan del siguiente modo: “Artículo 12. La Convocatoria, tanto para las Juntas Generales Ordinarias como para las Extraordinarias, se realizará, mediante anuncio publicado en el Boletín Oficial del Registro Mercantil y en uno de los diarios de mayor circulación en la provincia, …. Artículo 13 de los Estatutos. Cuando todas las acciones sean nominativas, el órgano de Administración podrá, en los casos permitidos par la Ley, suplir las publicaciones establecidas legalmente por una comunicación escrita a cada accionista o interesado cumpliendo en todo caso lo dispuesto por la Ley”.

Ahora se presenta una escritura de modificación de estatutos y el registrador la deniega por dos motivos:

1º. Cierre de hoja por falta de los depósitos de los ejercicios 2015 y 2016.

2º. Porque la “forma de convocatoria de la Junta General de la sociedad que se ha realizado, no se ajusta lo establecido en el artículo 12° de los Estatutos Sociales, que es mediante anuncio publicado en el BORME y en uno de los diarios de mayor circulación en la provincia. Art. 11 y 58 R.R.M”.

Aclara en la nota de calificación que las cuentas de 2015 y 2016 están aquejadas del mismo defecto.

El interesado recurre y alega que siempre en su sociedad la convocatoria de la junta se ha hecho de la misma forma, es decir tal y como dispone el artículo 13 de los estatutos sociales, por comunicación escrita, lo que ahora permite la LSC. Apoya sus argumentos en que hasta este momento no han tenido problemas con dicha forma de convocar la junta y por tanto, a su juicio, y con apoyo en la Constitución, dice que se infringe el principio de «la interdicción de la arbitrariedad» constitucional.

Resolución: La DG revoca la nota de calificación.

Doctrina: Comienza diciendo que, según su “doctrina reiterada (…), existiendo previsión estatutaria sobre la forma de llevar a cabo la convocatoria de junta dicha forma habrá de ser estrictamente observada, sin que quepa la posibilidad de acudir válida y eficazmente a cualquier otro sistema, goce de mayor o menor publicidad, incluido el legal supletorio”.

Supuesto lo anterior, la DG repasa las distintas vicisitudes que ha sufrido la forma de convocar la junta de una sociedad anónima desde la Ley de 17 de julio de 1951 sobre régimen jurídico de las sociedades anónimas, pasando por la Ley de reforma, Ley 19/1989, y su TR, el TR aprobado por RDL 1/2010, de 2 de julio, el Real Decreto-ley 13/2010, de 3 de diciembre, la Ley 25/2011, de 1 de agosto, siendo esta la que igualando sociedades anónimas y limitadas, permite convocar o bien en la página web de la sociedad o bien por cualquier procedimiento de comunicación, individual y escrita”,  hasta llegar a la Ley 1/2012, de 22 de junio que modificó el artículo 173 en los términos actualmente vigentes, según los cuales la junta general de las sociedades de capital «será convocada mediante anuncio publicado en la página web de la sociedad si ésta hubiera sido creada, inscrita y publicada (…). Cuando la sociedad no hubiere acordado la creación de su página web o todavía no estuviera ésta debidamente inscrita y publicada, la convocatoria se publicará en el «Boletín Oficial del Registro Mercantil» y en uno de los diarios de mayor circulación en la provincia en que esté situado el domicilio social», y que en sustitución del anterior sistema “los estatutos podrán establecer que la convocatoria se realice por cualquier procedimiento de comunicación individual y escrita”.

Todas las reformas que hemos señalado tienen un denominador común que es facilitar y simplificar la forma de convocar la junta de las sociedades de capital con la finalidad de hacer más competitivas a las sociedades al suprimir o minimizar gastos de funcionamiento.

La DG a continuación señala que las normas estatutarias discutidas son anteriores a todas las reformas señaladas, pues provienen de la adaptación de la sociedad al TR de 1989 y por tanto lo que debe examinarse ahora es “en qué medida quedaron afectados los estatutos por la sucesión de normas legales desde que los mismos fueron aprobados”.

Para llegar a una conclusión la DG dice que al “no modificar los socios sus estatutos, se produjo la llamada adaptación legal que supone la derogación de los artículos de los estatutos contrarios a las normas legales imperativas”. Ahora bien para ver en qué medida quedaron afectados los estatutos se deben tener en cuenta, dada su naturaleza a la vez normativa y contractual,  “las normas dadas en materia de interpretación de la Ley y de los contratos”. Sobre ello dice lo siguiente que “las normas «se interpretarán en relación con el contexto, los antecedentes históricos y legislativos, y la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas, atendiendo fundamentalmente al espíritu y finalidad de aquéllas» (artículo 3.1 del Código Civil).  Añade que “en materia de interpretación contractual, de los artículos 1281 y 1282 del Código Civil resulta que la intención evidente de los contratantes prevalece sobre las palabras, que para «juzgar de la intención de los contratantes, deberá atenderse principalmente a los actos de éstos, coetáneos y posteriores al contrato» y de los artículos 1284 y 1285 resulta que si «alguna cláusula de los contratos admitiere diversos sentidos -los artículos de los estatutos objeto de debate- deberá entenderse en el más adecuado para que produzca efecto» y que las «cláusulas de los contratos deberán interpretarse las unas por las otras, atribuyendo a las dudosa en sentido que resulte del conjunto de todas».

A la vista de todo ello para la DG es claro que “al establecer los socios la regulación de los artículos 12 y 13 de sus estatutos, lo que quisieron fue sustituir la forma legal de convocar la junta general (publicaciones en el «Boletín Oficial del Registro Mercantil» y en uno de los diarios de mayor circulación en la provincia) por la comunicación escrita a los accionistas si la ley lo permitiera y en los términos en que esta lo hiciera”.

Por todo ello concluye que según los estatutos debatidos debe entenderse que los mismos “disponen que la convocatoria se debe realizar por cualquier procedimiento de comunicación individual y escrita, que asegure la recepción del anuncio por todos los socios en el domicilio designado al efecto o en el que conste en la documentación de la sociedad”.

Ello está conforme con la doctrina del CD  “según el cual si existe un cambio normativo que afecte en todo o en parte al contenido de los estatutos sociales es forzoso entender que la nueva norma se impone sobre su contenido por la simple fuerza de la Ley y que “si el régimen legal imperativo sobre el modo en que ha de llevarse a cabo la convocatoria de junta sufre una modificación de suerte que la previsión estatutaria en parte entra en contradicción con aquél, prevalece el régimen legal” y que “esta doctrina, (…), no debe afectar al total artículo cuestionado de los estatutos sociales sino solamente a la parte del mismo que se encuentra en clara contradicción con el texto legal vigente.

Como colofón de todo lo dicho y tras admitir la forma de convocatoria utilizada dice que a la junta celebrada asistieron la totalidad de los socios convocados.

Comentarios o conclusiones: Importante resolución sobre la cual ya ha escrito un brillante, interesante y documentado estudio nuestro compañero Alfonso Ventoso Escribano en esta misma web.

Ventoso Escribano sostiene en su estudio que el artículo 13 de los estatutos, sobre el cual la DG construye toda su tesis de que la posibilidad establecida en dicho artículo de que si lo permite la Ley la convocatoria puede hacerse por comunicación escrita, no está pensado ni puesto en los estatutos para regular la forma de convocar la junta en el caso de que en un futuro incierto la Ley lo permitiera. Dicho artículo, en su opinión, es un trasunto de lo que decía el antiguo artículo art. 158,2 TRLSA de 1989 en relación con el derecho de suscripción preferente y que hoy recoge el artículo 305 de la LSC y del artículo  170,3 TRLSA de 1989, hoy 339 de la LSC, en relación con la reducción mediante adquisición de acciones propias.

Efectivamente si nos vamos al primero de los artículos citados, el 305 de la LSC,  vemos que en relación al posible ejercicio del derecho de suscripción preferente en los aumentos de capital, después de establecer que “El plazo para el ejercicio del derecho no podrá ser inferior a un mes desde la publicación del anuncio de la oferta de (…) de suscripción de nuevas acciones en el Boletín Oficial del Registro Mercantil”, añade que “… en las sociedades anónimas cuando todas las acciones sean nominativas, el órgano de administración podrá sustituir la publicación del anuncio por una comunicación escrita a cada uno de los socios (…), computándose el plazo de (…) las nuevas acciones desde el envío de la comunicación”. En similar sentido, que no idéntico, se pronuncia el artículo 338  respecto del plazo para la adquisición por los socios de acciones propias por reducción del capital social.

Para Ventoso Escribano no hay duda de que el artículo de los estatutos sobre cuya base se hace la convocatoria de junta por comunicación a todos los socios, “se estaba refiriendo a los supuestos regulados por el art. 158,2 TRLSA1989 en relación con el derecho de suscripción preferente (que hoy se recoge en el vigente art. 305) y el art. 170,3 TRLSA1989 en relación con la reducción mediante adquisición de acciones propias (que hoy se recoge en el vigente art. 339 matizando que la comunicación sea por correo certificado con acuse de recibo)”.

Es decir que el artículo 13 de los estatutos cuestionado no se refiere para nada a la forma de convocar la junta, sino fundamentalmente a la posibilidad establecida de cambiar Borme por comunicación en las sociedades anónimas con acciones nominativas. Sostiene su tesis sobre la base de diversos argumentos, de los cuales destacamos, por parecernos el de gran peso, el hecho de que tanto en la LSC, como en el artículo de los estatutos, es al administrador al que se le da la posibilidad de cambiar la forma legal de cambiar la forma de comunicación, en nuestro caso la forma de convocatoria, si a bien lo tiene. Es decir, no es un precepto imperativo, sino meramente dispositivo. Y a este respecto recuerda que la doctrina de la DG en este punto ha sido clara pues no permite formas alternativas de convocar la junta, ya que a su juicio el socio siempre debe tener certeza acerca del medio por el que deba recibir la convocatoria.

 Por ello, Ventoso, sobre la base de que los fundadores de la sociedad, o los que adaptaron sus estatutos a la nueva Ley del año 1989, no es que fueran unos visionarios que previeran el futuro y de que el artículo cuestionado se reprodujo en muchos estatutos, lo que confirmamos nosotros por nuestra experiencia en el RM, se hace una serie de inteligentes preguntas que quedan sin contestar. Así plantea si ello “significa que todas las sociedades que tengan un artículo en esa línea ¿han cambiado el procedimiento de la convocatoria? ¿Las que se han convocado conforme al BORME y diario han sido mal convocadas? los notarios, cuando autoricen una escritura de elevación a público de una junta convocada por BORME o diario, o cuando levanten el acta notarial de la junta de la que previamente tienen que verificar la legalidad de la convocatoria (art. 101 RRM), si ha sido convocada por BORME y diario, ¿deben denegar su función notarial? ¿Los registradores deben calificar negativamente?”.

Por nuestra parte y sin ningún ánimo de contradecir la opinión de Ventoso, ni de entrar en una polémica inútil, ni defender a ultranza la postura de la DG, creemos que a día de hoy existen una serie de razones o causas que hacen explicable la tesis del CD.

Para mí estas razones, desde un punto de vista meramente utilitarista y práctico, pudieran ser las siguientes:

1ª. La colocación del artículo 13 de los estatutos a continuación del que regula la forma de convocar la junta hace pensar que parezca que se refiere a ella y no al supuesto de aumento o reducción de capital que seguro que en los estatutos de la sociedad eran regulados en lugares distintos y alejados de la forma de convocar la junta.

2ª. La progresiva simplificación de los requisitos de convocatoria, hace que el intérprete se acoja a cualquier resquicio para dar validez a una junta convocada de forma más simple y económica que la legal supletoria.

3ª. Decir en estatutos lo que dice la Ley es inútil y redundante por lo que si los socios lo incluyen pudieran estar refiriéndose a supuestos distintos de los regulados legalmente. Obsérvese que el artículo cuestionado repite dos veces que será posible la comunicación siempre que ello esté permitido por la Ley. Tanta insistencia en ello, cuando la Ley en el tiempo en que se redactaron los estatutos lo permitía expresamente, hace pensar que los socios querían extender ese sistema a supuestos distintos de los regulados legalmente. No obstante reconocemos que la mayoría de modelos de estatutos reproducen, a veces de forma deficiente, preceptos legales.

4ª. Aunque nos sea una razón puramente jurídica, el hecho de que según dice la DG asistiera el 100% del capital social, si no hubo reservas ni protestas sobre el hecho de constitución de la junta, no tiene mucho sentido el rechazar sus acuerdos, pues entra de lleno en lo que hoy nos dice el artículo 204 de la LSC. No obstante reconocemos también que, en el artículo citado, Ventoso nos dice que en las juntas aprobatorias de las cuentas sólo asistió el 98% del capital social, por lo que la razón anterior sólo valdría para la junta que aprueba la modificación de estatutos cuya nota es la que se recurre. De todas formas y desde un punto de vista meramente práctico, en las juntas aprobatorias de las cuentas poco puede cambiar ese 2% inasistente.

5ª. Si consideramos el tiempo en que deben ser aplicados los estatutos, y sobre todo que quizás el sentido de la modificación del artículo 12 de esos estatutos era en el de permitir la convocatoria por correo certificado con acuse de recibo, o sistema similar, es más que razonable que se permita la inscripción de esos acuerdos.

6ª. Reconocemos que la alternatividad del sistema al quedar en manos de los administradores utilizar la forma de convocar la junta por el artículo 12, es decir la legal, o por el artículo 13, es decir la de la comunicación, es una obstáculo para la admisión del sistema, pero creo que la DG, se apoya en el caso concreto contemplado y sobre esa base declara la inscribibilidad de la escritura. Por tanto, la doctrina que deriva de esta resolución no creemos que deba ser aplicable de forma indiscriminada, sino siempre a la vista de las concretas circunstancias del caso. Si una sociedad, según el mismo registro, ha estado adoptando sus acuerdos con la forma simple de convocar la junta, creo que salvo que las circunstancias nos lleven a la solución contraria, que debemos seguir admitiendo dicha forma. En cambio si esa misma sociedad que convoca sus juntas por comunicación en un momento dado cambia a convocar por Borme ya se puede presumir que lo que desean los administradores es que los socios no se enteren de que la junta ha sido convocada y en este caso no creo que ningún juzgado admita la validez de esa junta (ya hay una sentencia del TS en dicho sentido) aunque esos mismos acuerdos puedan ser inscritos en el RM. Así pues, la conjunción de los dos artículos de los estatutos pudiera interpretarse en el sentido de que no existe alternatividad pues, al permitir la ley la forma de convocar privada, el administrador deberá convocar obligatoriamente de dicha forma.

7º. La razón que deriva de los artículos 1284 y 1285 del CC, también nos parece de peso pues los estatutos deben interpretarse en el sentido más adecuado para que produzcan efectos y siempre unos artículos con otros atribuyendo a los dudosos, como es este caso, el sentido que resulte de todo el conjunto estatutario.

En definitiva que la DG, en línea con las nuevas tendencias del derecho de sociedades, nos ofrece en esta resolución un apoyo para no rechazar la inscripción de un acuerdo de junta cuya convocatoria se base en un artículo similar al debatido y cuyas circunstancias de celebración nos lleven al convencimiento de la regularidad, tanto de la convocatoria, como del hecho de que la misma ha llegado a todos los socios. Desde este punto de vista creemos que es loable la postura de la DG. (JAGV)

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469.** DEPÓSITO DE CUENTAS. CIFRA DE CAPITAL SOCIAL NEGATIVA EN EPÍGRAFE DEL BALANCE

Resolución de 14 de noviembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil I de Alicante, por la que se rechaza el depósito de cuentas de una sociedad correspondiente al ejercicio 2017.

Resumen: No es posible un depósito de cuentas en cuyo balance figura la cifra del capital social precedida de un signo negativo (-)

Hechos: Se trata de un depósito de cuentas en cuyo balance, casilla 21100, aparece la cifra del capital social precedida del signo negativo.

El registrador suspende el depósito por no ser esa cifra la que consta como capital social en el registro. Se remite al Plan General Contable, y  a las  Res. DGRN de 28 de Febrero de 2005 (BOE 13.04.2005) y 23 de enero de 2006 (BOE 4.03.2006).

La sociedad recurre diciendo que el capital no ha cambiado y que siempre se ha reflejado de esa forma.

Resolución: La DG confirma la nota de calificación.

Doctrina:  La DG después de decir que en materia de cuentas “la calificación no puede alcanzar al contenido intrínseco de las cuentas, ni al análisis de la correcta contabilización, registro o imputación de todas y cada una de las partidas, ya sean del balance o de la cuenta de pérdidas y ganancias, por ser función que no le atribuye la Ley”, sí “ha estimado procedente el rechazo del depósito de las cuentas anuales cuando la cifra de capital consignada en las mismas no coincida con la que figure inscrita en el Registro Mercantil (Resoluciones de 28 de febrero de 2005, 16 y 23 de enero de 2006, 10 de diciembre de 2008, 16 de marzo de 2011 y 17 de diciembre de 2012)” fundamentando dicha decisión  en la presunción de validez y exactitud del contenido del registro.

Sobre esta base en el caso contemplado “es evidente la falta de coincidencia entre la cifra del capital social que figura inscrita (tres mil euros), toda vez que en las cuentas presentadas figura con signo negativo, algo que, por definición, no resulta admisible si se tiene en cuenta la función que como cifra de retención cumple el capital social”.

Comentarios o conclusiones: Es realmente extraño que en el balance de la sociedad figue el capital social bajo signo negativo. No tiene explicación contable alguna y el recurrente tampoco se la da por lo que, aunque se trate de un defecto menor, parece procedente, para evitar dudas a los destinatarios de publicidad formal, que ese signo negativo desaparezca de la contabilidad. (JAGV)

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482.** LEGALIZACIÓN DE LIBROS SL. NECESIDAD DE CLARIDAD EN LA SOLICITUD.

Resolución de 28 de noviembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil VII de Madrid, por la que se rechaza la legalización de un libro de una sociedad correspondiente al ejercicio 2017.

Resumen: No es posible legalizar un libro de detalle de actas del consejo si, presentado junto con los demás libros del ejercicio vencido, no indica el ejercicio a que corresponde que debe ser el corriente.

Hechos: Se solicita por una sociedad la legalización de determinados libros relativos al ejercicio de 2017. Entre ellos figura un  Libro detalle de Actas Consejo de Administración, sin indicar el ejercicio a que se refiere.

 El registrador suspende la legalización por no resultar claro de la instancia la clase de libro que se quiere legalizar. “El libro detalle de actas del consejo se podrá legalizar con actas del ejercicio corriente a efectos probatorios o de cualquier otra naturaleza, y sin perjuicio de que en el libro de actas de todo el ejercicio se incluyan de forma obligatoria estas actas”. Es decir no se legaliza pues del envío “no resulta si el libro que se pretende legalizar es el correspondiente efectivamente a las actas del consejo de administración correspondiente a dicho ejercicio (2017) o, por el contrario, el correspondiente al ejercicio corriente 2018, como libro detalle”.

La sociedad recurre e insiste que en su instancia cumple todos los requisitos necesarios para la legalización de los libros.

Resolución: La DG desestima el recurso.

Doctrina: Lo primero que dice la DG es que se  trata de una nimia cuestión que podía fácilmente haber sido solucionada con un poco de buena voluntad.

Entrando en el fondo de la cuestión planteada, para solucionarla  se apoya en su Instrucción sobre legalización de libros de 12 de febrero de 2015, en cuya regla novena se venía a decir que los libros de detalle de actas del ejercicio corriente se podían legalizar en cualquier momento del ejercicio sin perjuicio de la legalización, en los cuatro meses siguientes a su cierre, de la totalidad de dicho libro de actas.

Por ello y dado que en el supuesto de hecho que se plantea se solicita la legalización de un libro de detalle de actas del ejercicio 2017, es decir de un ejercicio ya vencido, es obvia “falta de claridad sobre el objeto de la rogación al registrador” ya que si es un libro de detalle no puede venir referido a un ejercicio vencido. En consecuencia concluye que “Dados los efectos probatorios derivados del procedimiento de legalización (artículo 26 en relación al 20 del Código de Comercio), resulta plenamente justificada la solicitud de clarificación contenida en la nota de calificación pues debiendo contener la solicitud la relación de libros cuya legalización se solicita (artículo 330 del Reglamento del Registro Mercantil), no podrá llevarse a cabo sino resulta con claridad este extremo”.

Comentario: La DG es clara en su decisión: la instancia solicitando la legalización de los libros de un ejercicio debe ser clara en cuanto a la denominación de dichos libros, sobre todo si se trata de los libros de actas,  debiendo resultar de la instancia la naturaleza y ejercicio a que se refieren los libros incluidos en la misma.

Sólo nos queda una duda y es la relativa a que si el libro suspendido en cuanto a su legalización, libro de detalle de actas, venía en fichero abierto, como permite la Instrucción de 1 de julio de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, sobre mecanismos de seguridad de los ficheros electrónicos que contengan libros de los empresarios presentados a legalización, si no hubiera sido posible que el registrador, a su vista, hubiera apreciado con claridad las fechas de las actas incluidas en el libro y hubiera procedido a su legalización aclarando en la nota de despacho el tipo de libro que se legalizaba. JAGV.

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485.** MODIFICACIÓN DE ESTATUTOS. NECESIDAD DE ESCRITURA PÚBLICA. NO ES SUFICIENTE EL ACTA NOTARIAL DE LA JUNTA. 

Resolución de 29 de noviembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil XIII de Madrid a inscribir determinados acuerdos sociales de una sociedad.

Resumen: Para la inscripción de una modificación de estatutos es necesaria escritura pública sin que sea suficiente el acta notarial de la junta.

Hechos. El problema que plantea esta resolución es si una modificación de estatutos se puede inscribir en el Registro Mercantil con un acta notarial de la junta o es necesaria una escritura pública.

Se presenta en el registro acta notarial de una junta entre cuyos acuerdos figura el de la modificación de uno de los artículos de los estatutos de la sociedad.

El registrador en su nota exige escritura pública de conformidad con el artículo 95 del RRM.

Para el interesado es más que suficiente el acta notarial.

Resolución: La DG confirma la nota de calificación.

Doctrina: La DG se limitaba citar el  artículo 290.1 de la Ley de Sociedades de Capital, expresivo de que «en todo caso, el acuerdo de modificación de estatutos se hará constar en escritura pública que se inscribirá en el Registro Mercantil» (cfr., en el mismo sentido, artículo 95.1, en relación con el artículo 94.1.2.º, del Reglamento del Registro Mercantil). Añade que el acta sí “puede servir de base para la elevación a público de los acuerdos que constan en ella, como dispone el artículo 107.1, «in fine», del Reglamento del Registro Mercantil”.

Comentario: El problema planteado es claro como también es clara la decisión adoptada por el Centro Directivo.

No obstante, tal y como hemos defendido en otras ocasiones, si el acta ha sido autorizada a requerimiento del órgano de administración con facultad de elevación a público de acuerdos sociales, y además el notario, pese a su carácter como acta,  ha dado fe de conocimiento del otorgante, de su capacidad, de la lectura del documento y se presenta en el registro acompañado de solicitud suscrita por el mismo compareciente solicitando su inscripción con firma legitimada o ratificada ante el registrador, por razones de economía del procedimiento creemos que se podría acceder a la inscripción de esa acta pues, la escritura que en su caso se otorgue, poco añadirá a lo que consta en el acta notarial, salvo la manifestación de la persona que comparece de tener los acuerdos por elevados a público. Incluso sin necesidad de solicitud expresa pues la mera presentación es ya un claro indicio de la voluntad de inscribir los acuerdos.

En apoyo de esta interpretación podemos citar la resolución de la misma DG de 4 de noviembre de 2000, que, aunque se trataba de un caso muy distinto, permitió la inscripción de una llamada acta de manifestaciones en la que se posponía una hipoteca. Ello no supone desconocer la diferencia sustancial entre acta y escritura, constancia de hechos jurídicos o de declaraciones de voluntad, sino de minimizar costes  de formalización, costes que en ocasiones no son entendidos por los operadores empresariales o jurídicos no especializados. JAGV.

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490.*** CONSTITUCIÓN DE SL NO PROFESIONAL. REFERENCIA A UNA PROFESIÓN EN LA DENOMINACIÓN SOCIAL.

Resolución de 5 de diciembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil V de Valencia a inscribir la escritura de constitución de una sociedad.

Resumen: Es posible utilizar en la denominación de las sociedades en general, una denominación que hace referencia a una profesión determinada, aunque la sociedad no sea profesional.

Hechos: Se constituye una sociedad bajo la denominación de veterinarios Specivets. S.L.

Su objeto es, entre otros, «la prestación de asistencia veterinaria en todas sus especialidades»; A continuación se aclara que el objeto se realizará “por medio de los correspondientes profesionales” y que la sociedad no es una sociedad profesional de la Ley 2/2007, sino una sociedad de intermediación.

El registrador deniega la inscripción por el defecto insubsanable de que no siendo una sociedad profesional incluye en la denominación una actividad profesional infringiendo la doctrina de la sentencia del TS de  “18 de Julio de 2012 que exige que debe constar claramente la concreta naturaleza de la sociedad”. Añade en la nota que “Asimismo aplica dicha doctrina en cuanto a la denominación social la DGRN en su Resolución de 23 de Septiembre de 2015 y 6 de septiembre de 2016, que trata un tema similar y en la que se señaló la infracción del artículo 402 del R.M.M., prohibitivo de una denominación objetiva que haga referencia a una actividad no incluido en el objeto de la Sociedad. Asimismo, se conculca el principio de veracidad que informa esta materia y por ende el artículo 406 del R.M.M., que prohíbe denominaciones que induzcan a error o confusión en el tráfico mercantil sobre la propia identidad de la sociedad (RDGRN de 16 de marzo de 2012).

El notario, en un extenso escrito, recurre centrando su recurso en el extremo relativo “a si la denominación social elegida induce a error o confusión sobre la clase o naturaleza de la sociedad o sobre las actividades que integran su objeto social”.

En su opinión “es evidente que la sociedad que se constituye mediante la escritura calificada no pretende ser otra cosa ni tener otra naturaleza que la de una sociedad mercantil de responsabilidad limitada”, sin que en su denominación se incluya “ningún termino relativo a entidades de otra clase, tipo, forma o naturaleza”.  Por tanto a su juicio la denominación elegida no produce “error o confusión sobre el tipo, clase ni naturaleza de la sociedad, en concreto sobre su carácter de sociedad no profesional” Aparte de ello considera improcedente la invocación de la sentencia del TS, que trataba un problema distinto y que “las disposiciones que limiten” el principio de libre elección de denominación “deben ser objeto de una interpretación restrictiva”. Y finalmente que una interpretación del artículo 402 del RRM “acudiendo a los criterios sociológico (la atención a la realidad social en que ha de ser aplicada la norma) y teleológico (el espíritu y finalidad de la norma, los intereses que trata de tutelar, los propósitos que persigue) también debe llevar al rechazo de la calificación que por la presente se recurre”.

Resolución: La DG revoca la nota de calificación.

Doctrina: La DG reitera su doctrina sobre la denominación de las sociedades, aunque con un cambio radical de criterio en el problema que se plantea en esta resolución.

Según la DG la denominación debe responder a “un principio general de libertad de elección, si bien sujeta a determinadas limitaciones y exigencias: de unidad (no es posible más de una denominación por persona jurídica), de originalidad o especialidad (no puede ser idéntica a la de otra sociedad preexistente) y al de veracidad (no puede inducir a confusión sobre la identidad o naturaleza de la sociedad)”. El problema que plantea este recurso es si la denominación responde al principio de veracidad.

Añade que para cumplir con la finalidad perseguida por el legislador de que con la denominación de las sociedades se eviten “confusiones en el tráfico jurídico mercantil”, se impone la  “necesaria claridad de las denominaciones sociales a fin de que no se resienta la seguridad de dicho tráfico”. Recuerda a continuación su doctrina de las resoluciones de 23 de septiembre de 2015, y de 6 de septiembre de 2016, en que declaró que la denominación de “ingeniería” o de “arquitectura” no podían formar parte de sociedades no profesionales aunque se dedicaran a dichas actividades, con la salvedad en la segunda de que se hubiera indicado en su denominación que se trataba de una sociedad de intermediación.  Y este es el criterio, que con acierto a nuestro juicio, se cambia en esta resolución.

Lo que exige la Sentencia de 12 de julio de 2012, es la «certidumbre jurídica», afirmando expresamente que «se trata, en suma, de que las sociedades sean lo que parecen y parezcan lo que son, pues ninguna forma mejor hay de garantizar el imperio de la ley y los derechos de los socios y de los terceros que contraten con la sociedad».

Para ello nos dice que “la restricción de la libertad de elección de la denominación que resulta de la prohibición de aquéllas que induzcan a error o confusión en el tráfico mercantil sobre la propia identidad de la sociedad y sobre su clase o naturaleza (artículo 406 del Reglamento del Registro Mercantil) ha de ser aplicada estrictamente en aquellos casos en los que los terceros puedan realmente resultar confundidos acerca del tipo y, por tanto, del régimen jurídico de la entidad con la que se relaciona”.

Aplicando este criterio reconoce que “en la denominación de la sociedad no se indica necesariamente que se trate de una sociedad profesional, y en la definición estatutaria del objeto se determina expresamente que se trata de una sociedad de intermediación en la actividad de «veterinaria» y por ello la “inclusión en la denominación social de la palabra «veterinarios» (a mayor abundamiento, en plural), no implica necesariamente que su objeto” tenga las características de las verdaderas sociedades profesionales, es decir que se imputen el ejercicio profesional, que sea centro subjetivo de la relación con el cliente y que su actividad profesional se desarrolle bajo la denominación social.

 En definitiva, concluye la DG “no parece que induzca a error sobre la existencia de una sociedad profesional sujeta a la Ley 2/2007, de 15 de marzo, de sociedades profesionales, la inclusión en la denominación social de la palabra «Veterinarios», unida a la no inclusión de la sigla «P», o «Profesional» en la mención relativa a la forma societaria”.

Comentarios: Como ya apuntamos en los comentarios a las resoluciones antes citadas y cuya doctrina se cambia, nos parecía excesivamente rígida la postura de la DG pues dejaba fuera del “mercado” de denominaciones, salvo para las propias sociedades profesionales, una gran multitud de denominaciones utilizadas tradicionalmente por las sociedades españolas que pueden hacer referencia a la medicina, a sus distintas especialidades, a la abogacía, con sus cada vez más frecuentes derivaciones, a la psicología, a la arquitectura, a la informática, cada vez más frecuentes, y en definitiva al conjunto de las distintas profesiones.

Es decir que desde nuestro punto de vista una sociedad, como era el caso planteado, puede tener en su denominación la palabra “veterinarios” sin necesidad de que sea profesional y sin necesidad de que incluya en su denominación la palabra intermediación con la finalidad de no provocar confusión en el tráfico jurídico. Sí debe incluirse en su objeto social o indicarse en otro su carácter de mediadora.

La Ley de sociedades profesionales, no contiene ninguna reserva de denominación a favor de las sociedades de esta clase, al menos de forma clara y terminante, y por tanto las denominaciones que hagan referencia a las distintas profesiones pueden ser utilizadas por las sociedades en general siempre que tengan en su objeto relación con la actividad de la profesión de que se trate.

Por otra parte este ha sido el criterio tradicional de la misma DG como se ve en la Resolución de 16 de marzo de 2012, en vino a decir que sólo debe impedirse la inscripción en el RM de sociedades con denominaciones que incidan de forma clara en prohibiciones legales; o en otra de  13 de septiembre de 2000 admitió el término laboral por no inducir a confusión, y finalmente en otra de R. 26 de Mayo de 2003 concluyó que no induce a confusión incluir las siglas “SAT” en la denominación de una sociedad pues si se tratara propiamente de una sociedad agraria de transformación sería necesario que figurase en la denominación el número que le corresponda en el Registro General administrativo.

Bienvenida sea por tanto esta decisión de nuestro CD en cuanto se amplía la libertad de los empresarios para escoger la denominación que mejor se adapte a su objeto social. (JAGV)

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492.** TRASLADO DE DOMICILIO SOCIAL. SOCIEDAD DISUELTA DE PLENO DERECHO.

Resolución de 5 de diciembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil XVIII de Madrid, por la que se suspende la inscripción de un traslado de domicilio.

Resumen: Para la inscripción de un traslado de domicilio a provincia distinta de una sociedad disuelta de pleno derecho en el registro de origen, será necesario presentar  el acuerdo de reactivación de la sociedad en términos tales que sea inscribible.

Hechos: Para la mejor comprensión del supuesto de hecho planteado, seguimos el relato, convenientemente resumido, que del mismo hace la resolución:

a) Una sociedad limitada inscrita en el Registro Mercantil de Burgos, traslada su domicilio a Madrid por acuerdo de su consejo de administración. Esta escritura se presenta en el RM de Madrid.

b) El consejo de administración que adopta el acuerdo no consta inscrito en el Registro Mercantil. La escritura en que consta se presenta también en el Registro Mercantil de Madrid.

c) La junta general de la sociedad ratifica el traslado del domicilio social con el voto favorable del 99,39% del capital y con el voto en contra del 0,61% según escritura tampoco inscrita y se acompaña a las dos anteriores ante el Registro Mercantil de Madrid.

d) Según el certificado emitido por el Registrador Mercantil de Burgos a los efectos del artículo 19 del Reglamento del Registro Mercantil (emitido en cumplimiento de la Resolución de este Centro Directivo de 28 de mayo de 2018), la hoja social se encuentra sujeta a las siguientes vicisitudes de interés para la presente: En primer lugar, se encuentra cerrada por falta de depósito de cuentas del ejercicio 2016 de conformidad con la previsión del artículo 378 del Reglamento del Registro Mercantil; es decir, desde el día 1 de enero de 2018, si bien ni el Registrador en su nota de defectos ni el Notario recurrente hacen mención alguna a esta circunstancia por lo que tampoco lo hará esta Dirección General al quedar fuera del contenido de la presente (artículo 326 de la Ley Hipotecaria). En segundo lugar, resulta por nota marginal de fecha 6 de febrero de 2017 que la sociedad se encuentra disuelta de pleno derecho y sus asientos cancelados de conformidad con lo dispuesto en el apartado 3, de la disposición transitoria primera de la Ley 2/2007, de 15 de marzo, de sociedades profesionales.

Así las cosas el Registrador Mercantil de destino, el de Madrid, en una extensa nota, rechaza la inscripción alegando lo siguiente:

  1. Es posible haya podido incurrir “en disolución de pleno derecho conforme a la disposición transitoria primera de dicho texto legal, y es causa de entrada de la sociedad en fase de su liquidación. Así ha sido al entender el Registrador Mercantil del Registro Mercantil de Burgos”.
  2. La hoja de la sociedad tiene cierre registral por disolución de pleno derecho, de conformidad con la Disposición Transitoria 1.ª de la Ley 2/2007 de 15 de marzo de sociedades profesionales, y diversas resoluciones de la DG.
  3. El registrador de Burgos exige “para reactivar la hoja social la unanimidad del capital social, que como ha quedado claro no se ha producido por oponerse a ello el 0.61% del capital” en manos de un solo socio. En esta junta también se acuerda el cambio de objeto.
  4. Por ello no es posible la reactivación pues para ello según doctrina de la DGRN se exige la unanimidad “o, sea una nueva constitución”.
  5. Por ello dice que confirma la nota de calificación del RM de Burgos.

Añade que salvo que por la DGRN se estimara que el socio que ha votado en contra tiene derecho de separación la reactivación no es posible y por ello tampoco el traslado de domicilio.

El Notario autorizante recurre alegando que lo único que se solicita es el traslado de domicilio, y no el cambio de objeto, y que si la sociedad está disuelta de pleno derecho, no existe por dicho hecho inconveniente alguno para que la misma pueda trasladar su domicilio.

Resolución: La DG confirma la nota de calificación.

Doctrina: Comienza la DG diciendo que en todo traslado de domicilio a provincia distinta el registrador de destino debe practicar una doble inscripción: “una, de transcripción del contenido literal de la hoja de la sociedad en el Registro Mercantil de origen tal y como resulta del certificado por el Registrador mercantil y, dos, la inscripción de traslado de domicilio”. Ambas inscripciones son simultáneas no siendo posible la una sin la otra.

Por ello añade que “si existe cierre del Registro, será preciso acompañar la documentación de la que resulte la apertura, exactamente igual que si la solicitud de inscripción se realizara en el registro de origen (por ejemplo, acompañando la documentación por la que proceda la cancelación del cierre previsto en el artículo 96 o en el artículo 378 del Reglamento del Registro Mercantil)”.

Como consecuencia de ello, si la hoja de la sociedad está cancelada por aplicación de la DT1ª de la Ley 2/2007 de sociedades profesionales “para poder realizar la inscripción de traslado de domicilio al Registro Mercantil de destino es preciso que junto con la documentación que ampare dicho traslado se acompañe aquella otra que permita dejar sin efecto el contenido de la nota marginal de cierre y cancelación de asientos a que se refiere el párrafo anterior”.

 Por tanto si no ha existido unanimidad en la adopción de acuerdos de la junta relativos al cambio de objeto y reactivación de la sociedad no será posible levantar el cierre de hoja mediante la reactivación de la sociedad.

Finalmente en cuanto a la parte de la nota que se refiere al cambio de objeto y a la existencia de un posible derecho de separación, la DG dice que se ha presentado con el recurso una escritura en la que el órgano de administración de la sociedad afirma que no se ha ejercitado dicho derecho. No obstante la DG no entra en ello al no ser el momento procesal oportuno para su presentación. En cambio sobre las alegaciones del recurrente de que sólo se solicitaba el cambio de domicilio la DG dice que en este punto la nota, pese a su falta de claridad,  es congruente con lo solicitado pues la única forma de remover el obstáculo que resulta de la inscripción de disolución de pleno derecho practicada en el RM de origen es mediante el acuerdo de reactivación.

Comentario: Una resolución más sobre el problema que se plantea con las pseudosociedades profesionales, si las mismas son disueltas de pleno derecho en aplicación de la DT1ª de la Ley 2/2007.

La DG se limita a ratificar su doctrina de que si se ha practicado la inscripción de disolución, esta inscripción está bajo la salvaguarda de los Tribunales y por tanto para hacerla desaparecer será necesario actuar tal y como de forma reiterada ha establecido la misma DG. Es decir reactivando la sociedad, pero siendo necesario para ello, dado que la disolución es de pleno derecho, un nuevo consentimiento contractual de los socios el cual, y en esta resolución se dice claramente, no es necesario que se refleje en escritura sino que será suficiente con que el acuerdo de reactivación y demás que en su caso sean procedentes, se tomen en junta general por todos los socios y por unanimidad.

Concluimos diciendo que el problema con que el registrador de destino se encuentra en el supuesto planteado ya lo adelantamos en nuestros comentarios a la resolución citada de 28 de mayo de 2018.(JAGV)

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497.** SOCIEDAD UNIPERSONAL: SOCIO ÚNICO NO INSCRITO. REQUISITOS PARA INSCRIPCIÓN DE SUS ACUERDOS.

Resolución de 7 de diciembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil III de Sevilla, por la que se rechaza la solicitud de inscripción de cese y nombramiento de administrador único.

Resumen: No es posible la inscripción de un acuerdo adoptado por un socio único distinto del inscrito, sin que este acredite debidamente su condición de tal.

Hechos: Los hechos de esta resolución son los siguientes:

  1. Se procede al cese y nombramiento de administrador único de una sociedad.
  2. El cese y nombramiento, a su favor, se hace por el que dice ser socio único de la sociedad.
  3. Se notifica el cese a la anterior administradora única de la sociedad. Esta manifiesta al notario que la escritura en la que se hizo constar el nombramiento “era nula de pleno derecho por estar basada en la falsa afirmación de que (el nombrado) era socio único de la sociedad, cuando era ella la socia única como resultaba de la escritura pública que citaba y que manifestaba exhibir. También hizo referencia a determinadas maniobras para que elevara a público un inexistente contrato privado de compraventa de participaciones sociales, así como a la existencia de una denuncia policial interpuesta por una entidad de crédito”.

El registrador suspende la inscripción basado en la inexistencia de previa inscripción a favor del socio único que efectúa el nombramiento. Cita la resolución de fecha 23 de Enero de 2015, en la que se estableció que “para acreditar la existencia del socio único es necesario la previa inscripción del mismo en el Registro Mercantil, o que se aporte certificación del Libro Registro de Socios, o que se acredite dicha situación mediante escritura pública, lo que no resulta del documento calificado”.

Añade el registrador que de la diligencia de notificación resulta que la condición de socio único resulta de un documento privado no reconocido por la anterior administradora única, pues dice que su firma en dicho documento como vendedora está falsificada. Además se ha presentado en el registro el “escrito de oposición previsto en el artículo 111 del Reglamento del Registro Mercantil donde la administradora inscrita no reconoce al socio único que resulta de la repetida escritura calificada, y donde se aporta denuncia por falsificación de firma en el contrato privado de fecha 2 de mayo de 2009”.

El interesado recurre y alega que el registrador interpreta indebidamente la RDGRN de 23 de enero de 2015, que la querella no debe impedir la inscripción, mucho menos una simple denuncia y que lo que se discute, que es el no reconocimiento del nuevo socio único, sólo puede ser valorado por los tribunales.

Resolución: La DG confirma la nota de calificación.

Doctrina: Centra el problema en lo que constituye la esencia de la calificación registral que es la no acreditación de la titularidad del nuevo socio único.

A continuación la DG recuerda su doctrina de que en relación a la unipersonalidad debe tenerse en cuenta de que “en un registro de personas como es el Registro Mercantil, la aplicación de algunos principios registrales como el de tracto sucesivo ha de ser objeto de interpretación restrictiva y no puede tener el mismo alcance que en un registro de bienes”.

Por tanto lo que debe dilucidarse es “la cuestión de quien ostenta la legitimación para actuar en nombre del socio único y los medios que han de sustentar dicha situación”.

Para ello, el artículo 109.3 del Reglamento del Registro Mercantil establece “para las certificaciones de la sociedad con socio único, dos posibilidades: la certificación hecha por el socio único y la expedida por el administrador”. Si es por el administrador el cargo debe estar vigente e inscrito y, si es por el socio único, el precepto citado, no habla ni de vigencia ni de inscripción.

Por su parte  el artículo 108 establece que las decisiones del socio único, consignadas en acta bajo su firma o la de su representante podrán ser ejecutadas y formalizadas por el propio socio o los administradores. Pero añade la DG que para “que esto sea así es preciso que la segunda cuestión, la acreditación de la condición de unipersonalidad, quede debidamente acreditada” al notario, bien por el Libro Registro de Socios, bien por el documento público que acredite la titularidad de las participaciones.

Dado que en el supuesto de esta resolución es el propio notario el que advierte que no se le ha acreditado la unipersonalidad,  por consiguiente, en aplicación de la doctrina antes expuesta, la inscripción no es posible.

Comentarios o conclusiones: Como vemos la DG confirma su doctrina sobre la no necesidad, en principio, de inscripción previa a favor de un socio único para que este pueda hacer valer sus acuerdos. Conforme con esa doctrina, en tesis general, no es necesaria la previa inscripción del socio único, pero si este pretende ejecutar sus propios acuerdos debe inscribirse previamente con los documentos exigidos por el artículo 203 del RRM, o, en su caso, debe acreditar que efectivamente es el socio único de la sociedad para así poder desvirtuar la titularidad de otro socio único distinto que emana del propio registro y que se ampara en el principio de legitimación registral. Por ello en estos supuestos, tanto notario como registrador, lo que deben controlar es si la certificación de acuerdos está bien expedida y si la elevación a público, en su caso, se hace por persona con facultades para ello.  (JAGV)

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