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Resoluciones Dirección General de los Registros y el Notariado. Mayo 2018

Resoluciones Dirección General de los Registros y el Notariado. Mayo 2018

Admin, 08/05/2018

Indice:
  1. VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:
  2. SENTENCIAS SOBRE RESOLUCIONES
  3. 5/2018. ALCANCE DE LAS FACULTADES INTERPRETATIVAS DEL CONTADOR-PARTIDOR.
  4. 6/2018. INMATRICULACIÓN. DUDAS DE IDENTIDAD.
  5. 7/2018. ELEVACIÓN A PÚBLICO DE DOCUMENTO PRIVADO SIN INTERVENCIÓN DE UNO DE LOS FIRMANTES
  6. RESOLUCIONES PROPIEDAD 
  7. 158.** OBJETO DEL RECURSO. NO CABE CONTRA ASIENTOS YA PRACTICADOS. RECURSO EXTEMPORÁNEO
  8. 159.**  INMATRICULACIÓN ART 205 LH. PLAZO DEL AÑO CUANDO EL TÍTULO PREVIO ES UNA HERENCIA
  9. 160.*** ENCLAVADOS (o ENCLAVES). MENCIONES REGISTRALES Y SU CANCELACIÓN. INMATRICULACIÓN POR DESLINDE ADMINISTRATIVO.
  10. 161.() TRACTO SUCESIVO. DOBLE INMATRICULACIÓN.
  11. 162.*** VENTA DE FINCA POR FUNDACIÓN y REQUISITOS POSTERIORES. INICIAL ESTUDIO DE DETALLE DECLARADO NULO Y EFECTOS EN LAS FINCAS REGISTRALES.
  12. 163.() ADJUDICACIÓN AL ACREEDOR HIPOTECARIO POR DEBAJO DEL 50% DEL VALOR DE TASACIÓN
  13. 164.** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. DEMANDA Y REQUERIMIENTO DE PAGO AL TERCER POSEEDOR
  14. 165.*** RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA ART. 199 LH. CONTRUCCIONES CATASTRADAS A NOMBRE DE PERSONA DISTINTA DEL TITULAR REGISTRAL
  15. 166.** CONVENIO REGULADOR. RECTIFICACIÓN DE NATURALEZA DE LA VIVIENDA HABITUAL: DE GANANCIAL A PRIVATIVA
  16. 167.⇒⇒⇒ EXPEDIENTE NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA. NOTIFICACIONES A COLINDANTES REGISTRALES Y CATASTRALES
  17. 168.*** EXPEDIENTE NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA. NOMBRE DE COLINDANTES. NOTIFICACIONES A COLINDANTES REGISTRALES Y TITULARES DE FINCAS CATASTRALES COLINDANTES
  18. 169.** ANOTACIÓN CADUCADA: NO PERMITE CANCELAR CARGAS POSTERIORES
  19. 171. ** CONVENIO REGULADOR. PACTO SOBRE LA VIVIENDA HABITUAL
  20. 172.** ANOTACIÓN DE EMBARGO: TRACTO SUCESIVO. ANOTACIÓN DE SUSPENSIÓN
  21. 173.** INMATRICULACIÓN. POSIBLE INVASIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO. CARTOGRAFÍA CATASTRAL DESPLAZADA O ERRONEA.
  22. 174.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL ART 199 LH. OPOSICIÓN DE COLINDANTE
  23. 176.() ANOTACIÓN CADUCADA: NO PERMITE CANCELAR CARGAS POSTERIORES
  24. 177.*** DIVISIÓN HORIZONTAL TUMBADA EN MADRID. LICENCIA DE DIVISIÓN DE TERRENOS. CAMBIO DE USO DE UNIFAMILIAR A COLECTIVA.
  25. 178.** DERECHO DE TRANSMISIÓN. FALTA DE INTERVENCIÓN DEL CÓNYUGE VIUDO
  26. 179.** SENTENCIA EN JUICIO DECLARATIVO. AGRUPACIÓN Y EXCESO DE CABIDA. PLAZO DE INTERPOSICIÓN DEL RECURSO
  27. 180.*** SUSPENSIÓN DE LA INSCRIPCIÓN DE UN OFICIO POR EL QUE COMUNICA QUE UNA FINCA ESTÁ AFECTADA POR LA LEGISLACIÓN DE COSTAS.
  28. 181.** COMPRAVENTA. TRACTO SUCESIVO ABREVIADO
  29. 182.*** SEGREGACIÓN “POR ANTIGÜEDAD”. DERECHO INTERTEMPORAL
  30. 183.() SEGREGACIÓN “POR ANTIGÜEDAD”. DERECHO INTERTEMPORAL
  31. 184.* CANCELACIÓN DE HIPOTECA UNILATERAL NO ACEPTADA EN EL ÁMBITO PROCESAL.
  32. 185.** CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA POR CINCUENTA Y CINCO AÑOS Y DURACIÓN INDEFININDA.
  33. 186.** CANCELACIÓN DE HIPOTECA SOBRE FINCA SEGREGADA SIN DISTRIBUCIÓN DE LA RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA. SUBROGACIÓN EN LA DEUDA GARANTIZADA.
  34. 187.** MANDAMIENTO DE CANCELACIÓN DE INMATRICULACIÓN SIN SOLICITAR LA DE LAS CARGAS POSTERIORES
  35. 188.** INMATRICULACIÓN DE FINCA QUE PROCEDE DE OTRA MAYOR. INFRACCIÓN DE LA NORMATIVA DE UNIDAD MÍNIMA DE CULTIVO
  36. 189.* COMPRAVENTA. RATIFICACIÓN APORTADA EN FASE DE RECURSO. TRACTO SUCESIVO.
  37. 190.*** HERENCIA. SUSTITUCIÓN EJEMPLAR
  38. 191.* HIPOTECA: CANCELACIÓN POR CADUCIDAD. DIES A QUO
  39. 192.** SOLICITUD DE CONSTANCIA REGISTRAL DE SUBSISTENCIA DE HIPOTECA. CANCELACIÓN POR CADUCIDAD
  40. 193.** COMPRAVENTA CON PODER EXTINGUIDO: VALIDEZ DEL CONTRATO Y BUENA FE DEL APODERADO Y DEL TERCERO.  ASIENTOS DE PRESENTACIÓN Y TERCEROS INTERESADOS EN LA INSCRIPCIÓN.
  41. 194.** PROPIEDAD HORIZONTAL: MODIFICACIÓN DEL TÍTULO CONSTITUTIVO. TRACTO SUCESIVO
  42. 195.** SEGREGACIÓN. OPOSICIÓN DE COLINDANTE A LA INSCRIPCIÓN DE LA REPRESENTACIÓN GRÁFICA
  43. 196.* INMATRICULACIÓN POR EXPEDIENTE JUDICIAL DE DOMINIO. NECESIDAD DE GEORREFERENCIACIÓN
  44. 197.** ACEPTACIÓN DE HERENCIA Y TOMA DE POSESIÓN DE LEGADO. INTERPRETACIÓN DE CLAÚSULAS TESTAMENTARIAS
  45. 198.** EXPEDIENTE ARTÍCULO 199 LH. INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. ANOTACIÓN PREVENTIVA. DUDAS DE IDENTIDAD.
  46. 199.** CONVENIO REGULADOR: ADJUDICACIÓN DE BIEN INSCRITO POR MITAD EN SEPARACIÓN DE BIENES
  47. 201.* NEGATIVA A PRACTICAR ASIENTO DE PRESENTACIÓN. INSTANCIA SOLICITANDO RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO
  48. 202.** MANDAMIENTO SUBSANATORIO. SU FIRMEZA
  49. 203.** NEGATIVA A EXPEDIR CERTIFICACIÓN REGISTRAL POR NO IDENTIFICAR ADECUADAMENTE LAS FINCAS SOBRE LAS QUE SE SOLICITA
  50. 204. HIPOTECA: CANCELACIÓN SUJETA A CONDICIÓN SUSPENSIVA
  51. RESOLUCIONES MERCANTIL
  52. 170.** DEPÓSITO DE CUENTAS SIN INFORME DE AUDITOR NOMBRADO A INSTANCIA DE LA MINORÍA. NOTIFICACIÓN POR CORREO ELECTRÓNICO.
  53. 175.** DENEGACIÓN DE RESERVA DE DENOMINACIÓN: IDENTIDAD SUSTANCIAL.
  54. 200.*** REDUCCIÓN DE CAPITAL SOCIAL MEDIANTE RESTITUCIÓN DE APORTACIONES SOCIALES
  55. ENLACES

INFORME Nº 284. (BOE MAYO de 2018)

Segunda Parte:  RESOLUCIONES DGRN:

PROPIEDAD

MERCANTIL

MINI INFORME DEL MES CON LOS 10 PLUS

Ir a la Primera Parte (Disposiciones y Sección II Mayo)

IR A LISTA DE INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES

 

VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:

Se van a seguir estos criterios a juicio de las personas que las resumen:

()     Reiterativa o de escasísimo interés

*      Poco interés o muy del caso concreto

**    Interesante (categoría estándar)

***  Muy interesante.

⇒⇒⇒ Imprescindible.  

SENTENCIAS SOBRE RESOLUCIONES
5/2018. ALCANCE DE LAS FACULTADES INTERPRETATIVAS DEL CONTADOR-PARTIDOR.

Resolución de 16 de abril de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se publica, conforme a lo dispuesto en el artículo 327 de la Ley Hipotecaria, la sentencia del Juzgado de Primera Instancia n.º 4 de Burgos, de 19 de noviembre de 2014, que ha devenido firme.

Publica el fallo de la Sentencia firme del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Burgos de 19 de Noviembre de 2014, que estima la demanda interpuesta contra la R. 29 de enero de 2013

Declara que se ha de proceder a la inscripción del contenido de la escritura de protocolización de cuaderno particional, en lo que afecte a dicho Registro de la Propiedad, y en las condiciones determinadas legalmente. (JCC)

PDF (BOE-A-2018-6153 – 1 pág. – 217 KB)    Otros formatos

 

6/2018. INMATRICULACIÓN. DUDAS DE IDENTIDAD.

Resolución de 16 de abril de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se publica, conforme a lo dispuesto en el artículo 327 de la Ley Hipotecaria, la sentencia de la Audiencia Provincial de Oviedo, Sección Sexta, de 23 de febrero de 2015, que ha devenido firme.

Publica el fallo de la Sentencia firme de la Audiencia Provincial de Oviedo, Sección Sexta, de 23 de febrero de 2015, que revoca parcialmente la sentencia de 17 de febrero de 2014 del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Oviedo, declarando haber lugar a la inscripción en el Registro de la Propiedad de las fincas, cuya inscripción había suspendido el Registrador, habiendo confirmado su criterio en cuanto al primer defecto la R. 2 de julio de 2013, que ahora queda sin efecto en cuanto al mismo (JCC)

7/2018. ELEVACIÓN A PÚBLICO DE DOCUMENTO PRIVADO SIN INTERVENCIÓN DE UNO DE LOS FIRMANTES

Resolución de 16 de abril de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se publica, conforme a lo dispuesto en el artículo 327 de la Ley Hipotecaria, la sentencia del Juzgado de Primera Instancia n.º 6 de Badajoz, de 20 de septiembre de 2012, que ha devenido firme.

Publica el fallo de la Sentencia firme del Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Badajoz de 20 de Septiembre de 2012, que estima la demanda interpuesta contra la R. 16 de julio de 2011

Dicha resolución había considerado que tienen que otorgar la escritura de elevación necesariamente los otorgantes del mismo o en su defecto sus herederos

La Sentencia deja sin efecto la resolución impugnada, debiendo procederse a la inscripción interesada por la actora en su escrito inicial.

Se basa esta sentencia en que aunque la elevación a público fue realizada no por quien fue parte en el contrato privado sino por su cónyuge, ha de tenerse en cuenta: 1) que quien adquirió manifestó que lo hacía para su sociedad de gananciales; 2) que dicha sociedad conyugal fue disuelta por resolución judicial aprobando el convenio regulador en el que se adjudicaba el inmueble a la esposa. Es por ello por lo que ha de entenderse prestado el consentimiento del art. 1279 CC (JCC)

RESOLUCIONES PROPIEDAD 
158.** OBJETO DEL RECURSO. NO CABE CONTRA ASIENTOS YA PRACTICADOS. RECURSO EXTEMPORÁNEO

Resolución de 18 de abril de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la inmatriculación practicada por el registrador de la propiedad de Andújar. 

Resumen: Recurre extemporáneamente el Ministerio de Fomento una inmatriculación, que se le había notificado antes de inscribir. 

Hechos: se presenta escritura de herencia solicitando la inmatriculación de una finca, la cual linda, por el este y por el sur con vía de servicio, carretera de Andújar.

El registrador notificó al Ministerio de Fomento, colindante de dicha finca, el inicio del expediente de la representación gráfica que se pretendía inscribir. Al no recibir alegación alguna, se practicó la inmatriculación. A continuación, se practicaron las oportunas notificaciones a los colindantes de la finca inmatriculada, así como la oportuna publicación del edicto correspondiente.

Practicada la inmatriculación, el jefe de la Unidad de Carreteras del Estado en Jaén, interpuso recurso alegando que la notificación efectuada por el Registrador fue posterior – y no previa – a la inmatriculación de la finca.

Resolución: La DGRN desestima el recurso.

Doctrina: No cabe interponer recurso contra asientos ya practicados (artículo 1.3 LH). Además, en el caso resuelto, ha quedado debidamente acreditado, mediante la correspondiente incorporación de los acuses de recibo, que se han cumplido ambas notificaciones, sin haber recibido comunicación alguna por parte de Ministerio de Fomento con anterioridad a la práctica del oportuno asiento de inscripción. (ER)

159.**  INMATRICULACIÓN ART 205 LH. PLAZO DEL AÑO CUANDO EL TÍTULO PREVIO ES UNA HERENCIA

Resolución de 18 de abril de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Avilés n.º 2 por la que se deniega la inmatriculación de dos fincas.

Resumen: Cuando el título previo es una herencia la fecha del título, a los efectos de inmatriculación del siguiente título traslativo, no es la de la escritura de herencia sino la del fallecimiento del causante.

Hechos: Se otorga una escritura de herencia en la que los causantes fallecieron hace más de un año,  y con el número inmediatamente posterior una de compraventa en la que los herederos venden una finca de la herencia que ahora se pretende inmatricular.

El registrador deniega la inscripción pues considera que no existe una diferencia de un año entre ambos títulos ya que la inclusión de la finca en el caudal relicto no tiene justificación más allá de la mera manifestación de sus herederos por lo que no puede entenderse acreditada la adquisición con más de un año.

El interesado recurre y alega que sí existe esa diferencia de un año entre ambos títulos, ya que la fecha de adquisición de la herencia a todos los efectos, es la del fallecimiento del causante conforme al artículo 657 CC.

Resolución: La DGRN revoca la calificación y declara que:

Doctrina: El plazo de un año, a que se refiere el artículo 205 LH, se computa desde el fallecimiento del causante de la herencia, momento desde el cual se entiende adquirida por el heredero la posesión y la propiedad de los bienes hereditarios, y no desde el otorgamiento del título público de formalización de la aceptación y adjudicación de herencia.

Sin embargo, el registrador puede calificar si los títulos presentados para inmatricular una finca cumplen los requisitos legales o han sido elaborados “ad hoc” de manera artificiosa para eludir el cumplimiento de la finalidad y razón de ser esencial de tales preceptos, lo que no ha ocurrido en el presente caso. (AFS)

160.*** ENCLAVADOS (o ENCLAVES). MENCIONES REGISTRALES Y SU CANCELACIÓN. INMATRICULACIÓN POR DESLINDE ADMINISTRATIVO.

Resolución de 18 de abril de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Jaca, por la que se suspende la inscripción de la rectificación de la descripción de una finca consistente en la supresión de la constancia de un enclavado.

Resumen: Se define el concepto de enclave o enclavado (finca totalmente rodeada por otra); se define el concepto de mención registral en una descripción de finca (derecho no inscrito aunque susceptible de inscripción). Se aborda el tema de la cancelación de las menciones por solicitud. También el de deslinde administrativo y sus  efectos registrales.

Hechos: Consta inscrito un monte de 524 hectáreas a favor del Estado (Patrimonio Forestal del Estado) que se transfirió a la Comunidad de Aragón por traspaso de competencias. En la inscripción registral existe una mención relativa a que existe dentro de sus límites un enclave o enclavado consistente en una ermita con terreno anexo, propiedad del Obispado de Jaca. Ahora se presenta un certificado administrativo que documenta esa transmisión a la Comunidad Aragonesa, pero omitiendo en la descripción cualquier referencia al enclave. Se presenta también una certificación catastral no coincidente, de una parcela (unas 10 veces inferior a la finca registral) de la que resulta que la ermita forma parte del monte público.

El registrador inscribe el cambio de titularidad, pero mantiene  la descripción de la finca que consta en el registro con la referencia al enclave. Para la eliminación de dicho enclave sugiere o bien rectificar la descripción del título para ajustarla a la certificación catastral, o bien aportar representación gráfica alternativa coincidente con la que se pretenda que conste en el Registro, o bien un deslinde administrativo y aportar nueva representación gráfica georreferenciada.

El interesado, el órgano administrativo autonómico competente, recurre y alega su disconformidad con la no cancelación de la mención registral a la propiedad ajena de la ermita y terreno anexo, que entiende forma parte de la finca, argumentando que en el Certificado Catastral aportado aparece la ermita dentro de una parcela  catastral de la titularidad de la Comunidad de Aragón además de otras consideraciones sobre el historial administrativo de dicho monte.

Resolución: La DGRN estima parcialmente el recurso y revoca la calificación en cuanto a la posibilidad de cancelar la mención del enclave, y la confirma en cuanto a la necesidad de inscripción del enclave por vía de inmatriculación, pero no por rectificación de la descripción, declarando lo siguiente:

Doctrina: Para rectificar la descripción de una finca (en cuanto a la superficie) tiene que haber solicitud expresa y acompañarse la representación gráfica. Podría considerarse también que existe una solicitud si en el documento se rectifica la descripción literaria de la finca para adaptarla a la resultante de la representación geográfica georreferenciada que se incorpore, y ello sin perjuicio de la posible existencia de dudas del registrador. En el presente caso no ocurre ni una cosa (la modificación de la descripción) ni otra (la representación gráfica catastral aportada no es coincidente).

En cuanto a la rectificación de la descripción para suprimir la mención al enclavado, comienza por definir  «finca enclavada» como un derecho de dominio sobre una porción determinada de terreno que se halla rodeada en todo su perímetro por el derecho de dominio que otro u otros ostentan sobre su colindante, y distingue sin embargo entre la inscripción de un enclave o enclavado, que es una finca registral independiente, y la mención de un enclave que no supone la existencia de inscripción alguna.

En cuanto al concepto de mención, la define como toda carga, gravamen o derecho real mencionado en la inscripción de una finca, tomada del título presentado a inscripción, susceptible de inscripción separada y especial. No son menciones, sin embargo, las expresiones que se limitan a tener un alcance descriptivo, o identificativo para individualizar mejor la finca inscrita, ya que  no son susceptibles de inscripción separada y especial.

Las menciones actualmente están prohibidas por el artículo 29 LH, pero se pueden cancelar a instancia del interesado según lo dispuesto en el artículo 98 LH. Está solicitud está facilitada por el  artículo 353.3 RH según el cual se entiende hecha la solicitud con la presentación de un documento que conlleve la práctica de asientos sobre dicha finca o con la mera solicitud de expedición de una certificación. En el presente caso considera que existe una mención sobre la ermita susceptible de ser cancelada a petición de parte interesada, por lo que estima el recurso en este punto.

En cuanto a la posible inscripción de la superficie del enclavado con la ermita no es posible por la vía de la rectificación de la superficie basada en un certificado catastral de titularidad, que no tiene valor jurídico, sino que hay que inmatricular dicha finca y para ello la Administración puede acudir al procedimiento previsto en el artículo 206 LH, es decir certificación administrativa y certificado catastral coincidente, o, de no estar catastrada, representación gráfica alternativa e informe del Catastro.

Admite la posibilidad de inmatricular dicho enclave también por la vía del deslinde, conforme al artículo 48 de la Ley de Montes de Aragón, que serviría también para la «inscripción de rectificación de la descripción de las fincas afectadas y, en concreto, la rectificación de situaciones contradictorias con el deslinde que no se hallen amparadas por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, incluyendo el cambio de titularidad y la cancelación de inscripciones registrales».

COMENTARIO.-  En realidad en el asunto hay dos cuestiones mezcladas que aparentemente confunden tanto registrador como recurrente:

1) la relativa a la mención del enclave de la ermita, que el registrador debió de cancelar al practicar la inscripción del título.

2)  y la relativa a la inscripción a favor de la Administración de dicho enclave, que no es posible por la vía de la rectificación de la superficie, pues desde el punto de vista sustantivo está claro que nunca formó parte de la finca registral (tal y como resulta de la propia mención), y desde el punto de vista formal ni se ha solicitado expresamente ni tácitamente, al no variar la descripción de la finca ni aportar representación gráfica coincidente. La única posibilidad por tanto es inmatricular dicho enclave por la vía del artículo 206 LH, para lo cual habría que acudir a la vía administrativa del deslinde. Por ello se tiene que inmatricular el enclave como finca independiente e inmediatamente después habrá que agruparla con la finca ya inscrita destinada a monte. La ubicación de dicho monte y ermita puede verse con la referencia catastral indicada 22178A041000200000FO.

Es interesante también conocer la forma técnica de presentar los ficheros GML, que el registrador resume en su nota de calificación: 1) o bien mediante correo electrónico firmado electrónicamente por el presentante (con un fichero adjunto, se supone, o bien 2) en soporte físico (Cd o DVD) mediante instancia suscrita por el mismo presentante, o bien 3) mediante el sistema de validación gráfica alternativa del Catastro.

Esta última forma requiere que el técnico haya validado o intentado validar la nueva representación gráfica alternativa a la catastral (RGA) en la web del Catastro; esta web emite un informe de validación (que se suele incorporar a la escritura en papel) que tiene un código seguro de verificación o CSV con el que el Registro puede acceder al fichero GML, que está guardado en la base de datos del Catastro y desde ahí descargarlo.

En cuanto a los requisitos técnicos de dichos ficheros GML, aunque es un tema para los profesionales de la medición, deben de reunir los siguientes requisitos:

  1. La delimitación geográfica de las fincas deberá realizarse mediante la expresión de las coordenadas georreferenciadas de los vértices de todos sus elementos.
  2. Deberá contenerse en el fichero informático, en formato GML, cuyos datos deberán corresponderse con los datos literarios descriptivos y de superficie de la parcela o parcelas resultantes cuya inscripción se solicita. El citado fichero habrá de estar firmado electrónicamente, en su caso, por el técnico que haya intervenido en su elaboración, y autenticado con firma electrónica o por otros medios fehacientes por el propietario o autoridad competente según proceda.
  3. Deberá estar representada sobre la cartografía catastral y respetar la delimitación de la finca matriz o del perímetro del conjunto de las fincas aportadas que resulte de la misma, precisando las partes afectadas o no afectadas, de modo que el conjunto de todas las parcelas catastrales resultantes respete la delimitación que conste en la cartografía catastral.

Finalmente, podrá ser elaborado por un técnico, que es lo habitual, pero  también podrá ser una RGA aprobada por la autoridad correspondiente u obtenida privadamente por el particular mediante digitalización sobre la cartografía catastral. (AFS)

161.() TRACTO SUCESIVO. DOBLE INMATRICULACIÓN.

Resolución de 19 de abril de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Almansa por la que se suspende la inscripción de una escritura de aceptación y adjudicación de herencia.

Resumen: Para inscribir un título tienen que estar inscritos los títulos previos.

Hechos. Se pretende la inscripción de un título de herencia sobre una mitad indivisa de finca sin que consten inscritos dos títulos previos, uno de división material y otro de herencia.

La registradora suspende la inscripción por falta de tracto sucesivo.

El interesado recurre y alega que la finca que consta inscrita pertenecía a tres propietarios, que fue dividida  en su momento y que una de las nuevas fincas resultantes fue ya inscrita a favor del propietario actual, (se deduce del recurso que ha habido una doble inmatriculación). Por ello no entiende porque no se inscribe ahora otra de dichas fincas resultantes a favor del recurrente.

Resolución: La DGRN desestima el recurso y declara que:

Doctrina: Conforme a los principios registrales de salvaguardia judicial de los asientos, de legitimación registral, y a lo dispuesto en el artículo 20 LH, para inscribir un título en el Registro de la Propiedad se exige que esté previamente inscrito el derecho del transmitente. (AFS)

 

162.*** VENTA DE FINCA POR FUNDACIÓN y REQUISITOS POSTERIORES. INICIAL ESTUDIO DE DETALLE DECLARADO NULO Y EFECTOS EN LAS FINCAS REGISTRALES.

Resolución de 19 de abril de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Valladolid n.º 5 a inscribir una escritura de compraventa.

Resumen: El registrador puede tener en cuenta en su calificación sentencias de los tribunales de las que tenga conocimiento, que tengan relación con los actos jurídicos sujetos a inscripción. La declaración de nulidad de una norma o plan urbanístico no conlleva automáticamente la de todos los actos administrativos que tengan su origen en dicha norma o plan ni de las ventas de fincas subsiguientes por la doctrina jurisprudencial llamada de los actos separados. En las ventas otorgadas por Fundaciones basta un certificado del Secretario de la Junta del Patronato, acreditativo de que la venta se ha llevado cumpliendo las previsiones legales sin necesidad de  pronunciamiento expreso posterior ni del Patronato ni del Protectorado.

Hechos: Se pretende la inscripción de la compraventa de una finca y subsiguiente hipoteca. Dicha finca (un sótano de una edificación) tiene su origen último en un proyecto urbanístico de normalización basado en un Estudio de Detalle que fue declarado judicialmente nulo, con carácter firme. La parte vendedora es una Fundación y el acuerdo de venta de la Junta de Patronato fue autorizado por el Protectorado de Fundaciones de Castilla y León “asegurando la concurrencia pública y la imparcialidad en la selección del comprador, y por un precio de salida no inferior al de tasación”.

La registradora suspende la inscripción pues teniendo conocimiento de que el Estudio de Detalle ha sido declarado nulo puede serlo también la finca objeto de la compraventa que trae causa de aquél y por tanto la compraventa.  Además considera que no se acredita suficientemente que el acuerdo de venta lo adoptó la Junta del Patronato. Y finalmente que es necesario acreditar con nuevos acuerdos del Patronato y del Protectorado que la venta se efectuó cumpliendo los requisitos legales de libre concurrencia e imparcialidad.

El interesado, (no el comprador sino el acreedor hipotecario) en relación con el primer defecto, alega que la venta no es nula pues concurren en ella todos los elementos esenciales, sin que pueda tenerse en cuenta en la labor calificadora la nulidad declarada por la Sentencia por infringir los principios de calificación, prioridad y tracto sucesivo. Respecto de los otros dos defectos argumenta que la calificación de la registradora excede su competencia y  las previsiones del artículo 99 RH  y 18 de la LH, ya que  no procede la revisión del contenido de los actos administrativos.

Resolución: La DGRN revoca los tres defectos de la calificación.

Doctrina: En cuanto al primer defecto señala que, con una adecuada interpretación conforme a la realidad social del artículo 18 LH, el registrador no se puede limitar a los medios de calificación que consistan en los documentos presentados y en los asientos de la propia finca de que se trata sino que puede acudir a otros Registros y también a sentencias no inscritas en el Registro pero que tengan relación con los actos que pretendan acceder al Registro. Al no estar inscrita la sentencia no puede invocarse infracción del principio de prioridad ni del de tracto sucesivo.

En cuanto al fondo del defecto parte de considerar que los defectos de los actos administrativos pueden traer como consecuencia que sean nulos o anulables, y sin embargo los de las normas generales conllevan siempre la nulidad. Sin embargo, los efectos de la declaración de nulidad de una norma no son plenos o absolutos, sino que existen ciertas limitaciones que, en última instancia, obedecen al principio constitucional de seguridad jurídica. Por ello es de aplicación la doctrina del TS de los “actos separados”, que ha declarado que la nulidad de una norma no conlleva la nulidad automática de todos los actos administrativos firmes que estén fundamentados en la norma anulada, permaneciendo la posibilidad de impugnarlos en función del ordenamiento jurídico aplicable una vez declarada nula la disposición general. Los efectos y determinación del alcance de la sentencia es competencia de los tribunales y su ejecución concreta en el ámbito administrativo corresponde a la Administración por lo que el registrador carece por sí mismo de la facultad de decidir el alcance y extensión de la nulidad judicialmente declarada.

En el ámbito puramente civil la compraventa objeto de la presente es válida pues concurren todos los requisitos legales, por lo que revoca el defecto. Otra cuestión es que el comprador pueda instar posteriormente la nulidad de la compraventa por imposibilidad sobrevenida de cumplimiento de la prestación.

En cuanto al segundo defecto, relativo a  que no se acredita por certificación expedida por el secretario de la Fundación que el acuerdo de venta de la finca fue adoptado por el Patronato lo revoca también, pues si bien es cierto que el certificado aportado no contiene algunos extremos necesarios, éstos resultan del resto de la documentación aportada atendiendo al principio de que los defectos apreciados puedan ser subsanados mediante simples operaciones matemáticas o mediante una interpretación lógica y sistemática del resto del documento calificado, atendidas las reglas del sano juicio y la entidad de la falta.

En cuanto al tercer defecto de que no se acredita el precio mínimo y cuáles fueron las ofertas y proposiciones recibidas, a efectos de comprobar que la venta se ajusta a los términos autorizados por el protectorado, y acordados por el propio Patronato de la Fundación y  la exigencia de un pronunciamiento expreso por parte del Protectorado sobre si la venta se ajustó o no a la autorización previamente concedida por el mismo lo revoca también.

Declara que para acreditar las circunstancias de la venta bastará que el secretario de la Fundación certifique bajo su responsabilidad que tales condiciones de concurrencia pública, imparcialidad y precio de venta han sido efectivamente cumplidas por medio de una manifestación expresa al efecto, pero sin que sea necesario que se incluyan las ofertas y proposiciones recibidas, pues es algo que excede del control registral, debiendo quedar relegado a la exclusiva responsabilidad del secretario certificante la veracidad de tal manifestación. En el presente caso del conjunto de documentación sí resultan acreditadas  dichas circunstancias.

Tampoco es necesario un acto administrativo adicional del Protectorado, a modo de ratificación posterior, pues no lo exige la normativa aplicable y las restricciones han de ser objeto de interpretación estricta existiendo además una Resolución de la que resulta que se cumplieron todos los requisitos formales para la venta.

Comentario: El fondo del asunto, que tanto conflicto judicial ha conllevado y parece conllevará, es que el promotor del espacio urbanizable debía ceder la propiedad de una parcela  de determinadas dimensiones a la administración competente, por tanto de dominio público, y sin embargo la parcela se configuró como privada (formada por varios sótanos de garaje con fincas que fueron finalmente inscritas) y  se contemplaba únicamente la cesión de la superficie de la parcela para uso público, de ahí quizá la delimitación de la finca registral privada como espacio cúbico. Ver alguna información pública sobre el caso en internet. (AFS)

163.() ADJUDICACIÓN AL ACREEDOR HIPOTECARIO POR DEBAJO DEL 50% DEL VALOR DE TASACIÓN

Resolución de 20 de abril de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Fraga a inscribir un testimonio de un decreto de adjudicación dictado en un procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados. (ACM)

RESUMEN: Ejecución hipotecaria: tanto si la subasta queda desierta como si hay otros postores, y se trate o no de vivienda habitual, no cabe que se adjudique una finca por menos del 50% del valor de tasación. 

REITERA RR. 20 abril 2018,  23 marzo 2018, de 16 febrero 2018 y de 20 Septiembre 2017. 

164.** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. DEMANDA Y REQUERIMIENTO DE PAGO AL TERCER POSEEDOR

Resolución de 20 de abril de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Úbeda n.º 1 a inscribir un testimonio de un decreto dictado en un procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados.

RESUMEN: Ejecución hipotecaria:  es imprescindible demandar o requerir formalmente de pago (no basta notificación posterior) al 3er Poseedor que ha inscrito su adquisición antes de la ejecución, aún cuando sea una SL cuyo administrador único es el propio deudor ejecutado.

Hechos: Tras un procedimiento judicial de ejecución hipotecaria se presenta a inscripción el Decreto de adjudicación de la finca, del que resulta que el titular registral actual de la finca, es un 3er Poseedor (que adquirió con posterioridad a la hipoteca y que inscribió su derecho ANTES de la certificación de dominio y cargas) no ha sido demandado, sino solo notificado  de la ejecución hipotecaria.

Se da la circunstancia de que dicho actual titular registral es una SL (que adquirió por aportación no dineraria del deudor) cuyo administrador único es el mismo deudor.

El Registrador califica negativamente, conforme al Ppio constitucional de Tutela Judicial efectiva y proscripción de la indefensión (Aº 24 CE-78), porqué el actual titular registral (3er poseedor) no ha sido demandado formalmente (Arts. 132 LH y 685 LEC).

El Procurador de la Caja ejecutante recurre exponiendo que conforme al Art. 689 LEC bastaría con una simple notificación al 3er poseedor (y más tratándose de una sociedad cuyo administrador único es el propio deudor demandado).

Resolución: La DGRN desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina:
a) Reitera las Res DGRN de 27 junio y 2 agosto 2016, de 23 enero 2017 y 15 febrero 2018 y los criterios de la Sentencia TC de 8 abril 2013: existe litisconsorcio pasivo necesario entre el deudor y 3er poseedor, que (132 LH y 685 LEC) debe ser demandado y no solo notificado, cuando ha inscrito su derecho (la mera notificación sería subsidiaria para el caso de que se tuviera conocimiento de ese 3º pero no hubiera inscrito su Derecho). La posterior notificación de dicho procedimiento al actual titular no puede suplir a la demanda ni al requerimiento de pago.

b) Y en cuanto a la aplicabilidad de la doctrina del levantamiento del velo (deudor es administrador del 3er Poseedor) debe resolverse en vía judicial contradictoria. (ACM).

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165.*** RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA ART. 199 LH. CONTRUCCIONES CATASTRADAS A NOMBRE DE PERSONA DISTINTA DEL TITULAR REGISTRAL

Resolución de 23 de abril de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Ponteareas a inscribir una representación gráfica catastral y a rectificar la superficie de una finca.

Resumen: Trata de los requisitos necesarios para la rectificación descriptiva de finca, para incorporar la representación gráfica de fincas y para la inscripción de fincas discontinuas.

Hechos: Se pretende rectificar (reducir) la superficie de una finca en procedimiento registral del artículo 199 de la Ley Hipotecaria con base en la descripción catastral.

Registradora: advierte la existencia de una serie de parcelas que no son contiguas y opone como defectos que impiden la inscripción que las consultas catastrales no coinciden con la realidad física de la finca, debiendo aclararse la situación de las tres parcelas no colindantes, para lo que debe aportarse representación gráfica alternativa.

Recurrente: alega que la circunstancia de existir enclaves no contiguos se debe a que se trata de una unidad orgánica de explotación; y respecto del segundo de los defectos advertidos por la registradora en su nota de calificación, que en todo caso el suelo sobre el que se asientan las edificaciones consta catastrado a favor de la Comunidad de Montes de A Ribeira y que su existencia no es suficiente para dudar de la titularidad del suelo sobre el que se asientan.

Resolución. Desestima el recurso y confirma la calificación de la registradora

Doctrina.

1 Presupuesto para la rectificación descriptiva de la finca registral:

Aunque la identidad plena entre la descripción literaria y la gráfica en el título sólo se exige en los supuestos de inmatriculación, en cualquier procedimiento de rectificación descriptiva de finca inscrita debe apreciarse una correspondencia entre la descripción de la finca que conste en el Registro y la que resulte de la representación gráfica de la misma que se pretende inscribir.

 Todo ello, lleva a tomar en consideración las dudas de la registradora, advertidas en la nota de calificación, sobre la falta de correspondencia entre la descripción de la finca en el Registro, en el título y la que resulta de las representaciones gráficas aportadas y de la posible existencia de operaciones de modificación de entidades hipotecarias y negocios traslativos no formalizados debidamente y que no han tenido un adecuado acceso al Registro, por lo que el recurso debe ser desestimado en cuanto a este punto

2 Incorporación de la representación gráfica.

No cabe incorporar la representación gráfica catastral porque supondría incorporar al folio las construcciones  y el suelo sobre el que se asientan, lo que se haría omitiendo los posibles negocios traslativos habidos, operaciones de modificación de entidad hipotecaria, además de infringir el principio de tracto sucesivo (artículo 20 de la Ley Hipotecaria) [cfr. Resolución de 14 de noviembre de 2016] y pudiendo suponer además un supuesto de desinmatriculación,

3 Alcance del informe del registrador:

No pueden ser tomadas en consideración, a efectos de este recurso, las matizaciones efectuadas por la registradora en su informe en defensa de la nota, pues es doctrina de esta Dirección General que el informe es un trámite en el que el registrador puede profundizar sobre los argumentos utilizados para determinar los defectos señalados en su nota de calificación, pero en el que en ningún caso se pueden añadir nuevos defectos (o como en el supuesto objeto de este expediente, matizarlos), ya que sólo si el recurrente conoce en el momento inicial todos los defectos que impiden la inscripción del título según la opinión del registrador, podrá defenderse eficazmente, argumentando jurídicamente acerca de la posibilidad de tal inscripción (cfr. artículos 326 y 327 de la Ley Hipotecaria y Resoluciones de 29 de febrero de 2012, 17 de febrero y 3 de abril de 2017).

4 Fincas discontinuas.

La formación de una finca registral discontinua exige, además del otorgamiento de la escritura de agrupación, otros requisitos, no siendo suficiente la mera voluntad del propietario sin base alguna objetiva para que se constituya una unidad de finca. Al propio tiempo, para la formación de finca registral discontinua se exige que exista una relación o conexión de dependencia de alguna de las porciones con la finca o fincas que se consideren principales, por acreditarse objetivamente que están en una situación de dependencia o servicio con la misma de carácter permanente por razón de la propiedad y no por ejemplo, por un arrendamiento tan solo. O caso de no poderse hablar de porción principal y dependiente, que las dos porciones se encuentren en situación objetiva de mutua dependencia o servicio común de fincas resultantes de la titularidad de la propiedad y no de un mero arrendamiento u otro contrato.

Resulta en el caso presente de las referidas consultas catastrales que todas las parcelas que supuestamente integran la finca están destinadas a un uso agrario (pinar maderable y forestal, en alguno de los casos), su cercanía y el hallarse comunicadas algunas de estas parcelas a través de un camino, elementos que objetivamente revelan que es útil, factible y recomendable la unidad orgánica de explotación agrícola de ambas fincas por lo que pueden formar una unidad funcional de explotación. (JAR)

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166.** CONVENIO REGULADOR. RECTIFICACIÓN DE NATURALEZA DE LA VIVIENDA HABITUAL: DE GANANCIAL A PRIVATIVA

Resolución de 23 de abril de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Santiago de Compostela n.º 1 a inscribir la adjudicación de un inmueble mediante convenio regulador de separación aprobado judicialmente.

Resumen: En convenio regulador se puede rectificar el carácter ganancial o privativo de un bien, pero sólo si se cumplen los requisitos exigibles en cada caso.

Hechos: Se discute si en convenio regulador homologado judicialmente se puede modificar la naturaleza de la vivienda familiar, que en el asiento registral consta como ganancial y ahora pasaría a ser privativa. En el convenio la esposa manifiesta, y lo corrobora el marido, que la referida vivienda fue construida sobre terreno privativo suyo y se pagó con su dinero privativo.

Registradora: Suspende la inscripción solicitada porque la rectificación excede del contenido propio del convenio regulador e implica un desplazamiento patrimonial cuya causa no se expresa en el convenio.

Recurrente: alega que el reconocimiento es materia propia del convenio regulador y que no existe desplazamiento patrimonial sino un mero reconocimiento de privatividad, cuyo tratamiento específico viene recogido en los artículos 1359 del Código Civil y 95 y concordantes del Reglamento Hipotecario.

Resolución: No admite el recurso pero no confirma la calificación registral cuando dice que en convenio regulador no se pueda rectificar un asiento registral.

Doctrina.

1 No se puede afirmar genérica e indiscriminadamente que exceda del contenido típico del convenio regulador la rectificación de un asiento registral.

2 Para alterar el carácter ganancial o privativo de un bien inscrito hay que distinguir dos supuestos: (i) Que el carácter ganancial del bien resulte de la presunción de ganancialidad del artículo 1361 del Código Civil, (ii) o que  la ganancialidad del bien esté expresamente atribuida.

3 Si la ganancialidad resulta de atribución expresa, entonces se trata de un error que se puede rectificar mediante el consentimiento de todos los que intervinieron en el negocio, conforme al artículo 40.d) de la Ley Hipotecaria, pero para ello será necesario, al menos, que se declare el error que en su día se padeció, y, como consecuencia de ello, el asiento por practicar será la correspondiente inscripción de rectificación, que producirá los efectos que le son propios. Si no hubo error, se trata de una confesión o de un negocio que debe estar suficientemente causalizado.

Comentario: Interesa destacar que el convenio regulador, suscrito por los interesados sin intervención en su redacción de un funcionario competente -dice la Resolución- no deja de ser un documento privado que con el beneplácito de la aprobación judicial obtiene una cualidad específica, que permite su acceso al Registro de la Propiedad, siempre que el mismo no se exceda del contenido que a estos efectos señala el artículo 90 del Código Civil. (JAR)

167.⇒⇒ EXPEDIENTE NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA. NOTIFICACIONES A COLINDANTES REGISTRALES Y CATASTRALES

Resolución de 23 de abril de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Murcia n.º 7, por la que se suspende la inscripción de un acta notarial autorizada en expediente de rectificación de descripción de finca.

Resumen. La Resolución detalla el régimen jurídico de las notificaciones que notarios y registradores deben efectuar en los expedientes hipotecarios, aplicándose la regulación especial del título VI de la Ley Hipotecaria con respecto a la del Reglamento Notarial.

Hechos.

Se plantean una serie de cuestiones interesantes con ocasión de la inscripción de un expediente notarial de rectificación de fincas (Art.201 L.H).

La registradora opone como defectos que impiden la inscripción los siguientes: (i) no consta la notificación a los titulares de las fincas registrales colindantes que constan en la descripción literaria de la finca); (ii) no consta la notificación a la persona de quien proceden los bienes (que, además, aun constan como titular catastral de la finca), ya que se remitió la notificación notarial por correo certificado con acuse de recibo y ha sido devuelta la carta con la indicación de «ausente»; (iii) consecuentemente con el apartado anterior, tampoco consta la notificación a quien figura como titular catastral.

El notario argumenta lo siguiente: (i) En cuanto al primer defecto dice que los colindantes que figuran en la descripción literaria ya no están actualizados y que el registrador debe indicar en la certificación los colindantes actuales según los datos que obran en el Registro de la Propiedad y en la cartografía auxiliar que utiliza para la calificación. (ii) Respecto al segundo y tercer defecto dice que las notificaciones se han efectuado en la forma prevista en el artículo 202 del Reglamento Notarial y que, ausentes los notificados y dejado aviso por el Servicio de Correos sin recogerse la notificación por sus destinatarios, no es necesaria nueva publicación de edicto en el «Boletín Oficial del Estado», distinta de la  publicación genérica que ya se efectuó anunciando el inicio del procedimiento, en aras de la simplificación administrativa. A lo que debe añadirse la publicación de edictos efectuada en el Ayuntamiento; (iii) También alega en cuanto al tercer defecto que, constando documental y registralmente que el propietario de las fincas es el promotor del expediente, y que el titular catastral es la persona que le transmitió la finca, es evidente que está pendiente de actualizar el Catastro y no tiene sentido calificar como defecto la falta de notificación a un titular catastral ficticio.

Resolución. La DGRN desestima el recurso

Doctrina.

1 Régimen de las notificaciones de registradores y notarios en estos procedimientos:

NO se aplican los artículos 202 y concordantes del Reglamento notarial, pues, conforme al artículo 206 del mismo Reglamento, hemos de remitir la materia a la regulación específica contenida en el Título VI de la Ley Hipotecaria, que regula los procedimientos para la concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad física y jurídica extrarregistral, según la redacción dada por la Ley 13/2015, de 24 de junio.

2 Forma de practicar las notificaciones.

La notificación personal es preferente a la edictal en el BOE, de modo que, siempre que sea posible, se debe intentar por dos veces la notificación personal; se recurrirá a la notificación edictal cuando los interesados sean desconocidos, se ignore el lugar de la notificación o, tras dos intentos, hubiera resultado infructuosa la notificación personal, y ello sin perjuicio de utilizar, en todo caso, el sistema de alertas previsto en la regla séptima del artículo 203. Así resulta del artículo 199 y artículo 203 de la Ley Hipotecaria y la disposición adicional vigésimo primera de la Ley 30/1992, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común.

3 ¿Quiénes y dónde deben ser notificados?

Los propietarios de las fincas registrales y catastrales colindantes y los titulares de derechos reales constituidos sobre ellas; en los domicilios que consten en el Registro y, caso de ser distintos, en cualesquiera otros que resulten del expediente (regla quinta del apartado 1 del artículo 203 de la Ley Hipotecaria al que se remite el artículo 201.1)

4 ¿Quién determina los colindantes registrales?: La determinación de quienes son los colindantes registrales es competencia y responsabilidad del registrador.

5 ¿En qué momento deben quedar determinados y por qué medio debe manifestarlo al notario? En el momento de expedir la certificación inicial del procedimiento y precisamente en dicha certificación. En definitiva, en la certificación, además de la descripción literaria, el registrador deberá expresar cuáles sean los colindantes según las representaciones gráficas existentes y también otros posibles colindantes que puedan resultar de la consulta de los índices u otros asientos.

6 ¿Quién es colindante registral a estos efectos?: Serán colindantes quienes resulten de las representaciones gráficas y en todo caso los que consten en la descripción literaria.

7 Estado actual de las representaciones gráficas: Actualmente conviven en el Registro (i) fincas cuya representación gráfica se encuentra inscrita con (ii) otras que disponen de base gráfica archivada en cumplimiento de la normativa anterior a la Ley 13/2015 (anterior redacción del artículo 9 de la Ley Hipotecaria e Instrucción de esta Dirección General de 2 de marzo de 2000) e incluso (iii) un tercer grupo de fincas que carecen en absoluto de representación gráfica. Por tanto, atendiendo a esta situación, y en respuesta a la cuestión planteada por el recurrente, en cuanto a qué se entiende por colindantes registrales que deban ser notificados, serán (i) los que resulten de las representaciones gráficas inscritas o (ii) de las bases gráficas archivadas, pero también lo serán, (iii) en todo caso, los que figuren en la descripción literaria, esté o no actualizada; siendo labor del registrador, tal y como indica el recurrente, determinar adicionalmente de forma más precisa cuáles sean las fincas registrales colindantes que puedan resultar afectadas acudiendo a la consulta de los índices u otros asientos relacionados con la finca (por ejemplo, notas marginales de segregación), cuando se disponga de esta información en el Registro.

Comentarios: Didáctica resolución que se corresponde con el buen hacer notarial y registral puesto de manifiesto en la nota de calificación de la registradora como en el escrito del notario recurrente. (JAR)

168.*** EXPEDIENTE NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA. NOMBRE DE COLINDANTES. NOTIFICACIONES A COLINDANTES REGISTRALES Y TITULARES DE FINCAS CATASTRALES COLINDANTES

Resolución de 23 de abril de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Murcia n.º 7, por la que se suspende la inscripción de un acta notarial autorizada en expediente de rectificación de descripción de finca.

Resumen. Se fija el alcance que tiene la exigencia de coincidencia entre la finca objeto del expediente y su representación gráfica, catastral o subsidiariamente alternativa.

Hechos.

Es objeto de este expediente decidir si es inscribible un expediente notarial de rectificación de descripción de fincas.

La registradora opone a la inscripción que en la descripción dada a la finca en los distintos trámites de publicidad y notificaciones del expediente consta una mercantil como colindante por el norte, pero en el acta final se describe la finca con un colindante diferente en dicho lindero.

El notario alega que la variación en el lindero se debe al cambio de titularidad de dicha finca colindante que resulta de forma fehaciente de otra acta de rectificación presentada en el Registro, con número consecutivo de protocolo y que el mismo registrador advirtió este cambio de titular al tiempo de expedir la preceptiva certificación al comienzo del procedimiento a la vista de dicho documento.

También se plantean las mismas cuestiones y argumentos vistos en la resolución 167 de este Informe, a cuyo comentario nos remitimos,

Resolución.

En este punto concreto revoca la calificación, en los demás la confirma.

Doctrina.

1 Para estimar la coincidencia entre la finca objeto del expediente y la representación gráfica de la misma es ineludible, pero también suficiente, la coincidencia en la ubicación y delimitación geográfica de la finca, esto es, a su situación, superficie y linderos. Incluso, sigue diciendo la Resolución “… en puridad conceptual, bastaría con la concreción de la ubicación geográfica precisa de los linderos de la finca, que es tanto como decir la finca misma» (Resoluciones de 15 de diciembre de 2014 y 15 de junio de 2015).

2 La no coincidencia en el nombre de alguno de los titulares colindantes no basta por si sola para entender que no hay identidad entre las descripciones.

Comentario.

1 ¿La no coincidencia en el nombre de alguno de los titulares colindantes basta por si sola para entender que no hay identidad entre las descripciones? NO.

2 ¿A qué se refiere la exigencia de coincidencia a los efectos del expediente?

Es ineludible, pero también suficiente, la coincidencia en la ubicación y delimitación geográfica de la finca, esto es, a su situación, superficie y linderos.

3 Cuestión importante: una cosa es que no sea relevante por si sola la no coincidencia de un lindero a los efectos de juzgar la identidad de la finca, y otra distinta es que necesariamente el colindante “efectivo” deba ser necesariamente notificado en el curso del expediente. (JAR)

169.** ANOTACIÓN CADUCADA: NO PERMITE CANCELAR CARGAS POSTERIORES

Resolución de 23 de abril de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Málaga n.º 2, por la que se deniega la cancelación de cargas ordenada en un mandamiento dictado en procedimiento ejecutivo, por estar caducada la anotación en la que se sustenta la adjudicación.

Resumen. Si está caducada la anotación preventiva de embargo cuando se presenta el mandamiento de cargas posteriores a la misma, no cabe cancelarlas, en armonía con la Consulta Vinculante de 9 de abril de 2018

Hechos.

(i) En procedimiento ejecutivo se ordena practicar anotación preventiva de embargo que asegure el resultado del procedimiento dando preferencia al crédito que se ejecuta frente a posibles cargas posteriores que puedan gravar el inmueble. (ii) En el curso del procedimiento se expide la certificación registral de cargas y se practica la correspondiente nota marginal de la expedición. (iii) Concluido el procedimiento se presenta en el Registro el auto adjudicatario del bien y el mandamiento cancelatorio de la anotación preventiva y de las cargas posteriores a la misma. (iv) Sucede, sin embargo, que cuando esta documentación se presenta ya ha caducado la anotación preventiva que sustenta el procedimiento

El registrador rechaza la cancelación de las cargas posteriores porque la anotación está caducada cuando se presenta el mandamiento. El recurrente entiende que la denegación es improcedente porque la certificación de cargas expedida fija la situación registral del inmueble y cualquier alteración posterior (la caducidad de la anotación, por ejemplo) no altera dicha situación.

Resolución.

Desestima el recurso, confirma la calificación y reitera la doctrina de resoluciones anteriores.

Doctrina.

1 Deben distinguirse la esfera registral y la procesal. Registralmente el defecto debe ser confirmado: en vía registral, no cabe la prórroga indefinida de la anotación preventiva de embargo por el hecho de haber sido expedida la certificación de cargas en el procedimiento de ejecución.

2 Registralmente, la prórroga de vigencia de las anotaciones preventivas viene determinada por ley (artículo 86 de la Ley Hipotecaria). El registrador deberá calificar el mandamiento cancelatorio conforme al contenido registral en el momento de la presentación del título y rechazar su inscripción si la anotación que lo ampara esta caducada, por los asientos posteriores han visto mejorado su rango por la caducidad de la anotación preventiva que dejó de ser preferente. Ello no supone prejuzgar su eficacia en el ámbito civil.

3 El hecho de que se haya expedido la certificación de titularidad y cargas, que prevé la Ley de Enjuiciamiento Civil (art. 674) no implica, ni la prórroga de la anotación, ni su conversión en otra anotación, ya que las anotaciones solo se prorrogan en la forma establecida en el artículo 86 de la Ley Hipotecaria, que no contempla la prórroga de la anotación preventiva como consecuencia de la expedición de la certificación de cargas.

4 Todo ello sin perjuicio del derecho que asiste al adquirente de la finca adjudicada en el procedimiento de ejecución para acudir a un proceso judicial en el que pueda discutirse, con la intervención de todos los titulares de las cargas posteriores a la anotación caducada, si procede o no la cancelación de las mismas.

Comentario.

¿Cabe cancelar las cargas posteriores a la anotación  preventiva de embargo cuando el mandamiento cancelatorio se presenta en el Registro una vez caducada la anotación? NO.

¿Se altera este criterio si cuando se dicta el mandamiento está aún vigente la anotación preventiva? NO.

¿Qué fecha es determinante? La de presentación en el Registro.

 De especial interés resulta la Resolución de 9 de abril de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de la consulta vinculante formulada por el Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles en materia de caducidad de las anotaciones de embargo y sus efectos sobre la posible cancelación de cargas posteriores. (JAR)

171. ** CONVENIO REGULADOR. PACTO SOBRE LA VIVIENDA HABITUAL

Resolución de 24 de abril de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Martorell n.º 1, por la que se suspende la inscripción de determinado pacto en un convenio regulador de los efectos de un divorcio. (IES)

Resumen: Carece de transcendencia real un pacto contenido en un convenio regulador de los efectos de un divorcio aprobado judicialmente; se trata de una finca destinada a vivienda familiar propiedad por mitades indivisas de los titulares, manifestándose únicamente en dicho pacto que el señor L. dispondrá de un año para hacer efectiva la disolución del condominio y atribuirse la mitad indivisa de la señora G. Q.

Hechos: Se decide en el presente expediente si es o no inscribible determinado pacto sobre la vivienda familiar incluido en el convenio regulador de los efectos del divorcio. Los interesados inventarían la vivienda habitual dentro del citado convenio regulador y, sin realizar operación alguna de adjudicación de dicho inmueble, incluyen la siguiente cláusula: «El Señor L. dispondrá de un año para hacer efectiva la disolución del condominio y atribuirse la mitad del proindiviso de la Sra. G. Q. Deberá ser el propio señor L. quien asuma los gastos de impuestos, registros, etc. que conlleve dicho cambio de titularidad»

La Registradora califica negativamente porque, a su juicio, dicho pacto carece de trascendencia real.

El recurrente alega que, a pesar de la redacción del convenio, la voluntad inequívoca de las partes es la adjudicación al esposo de la finca, concediéndose las partes el plazo de un año para llevar a efecto la inscripción de la disolución del condominio.

La DGRN desestima el recurso y confirma la calificación.

Dicho pacto, tal y como se ha expresado, dispone una habilitación al esposo para «hacer efectiva la disolución del condominio y atribuirse la mitad del proindiviso (…)», pero sin incluir en el propio convenio una adjudicación en firme del bien en cuestión. La cláusula no comprende transmisión alguna de dicha finca, sino que recoge una facultad para la posterior celebración del negocio de disolución de comunidad en el plazo señalado.

Según el artículo 2 de la Ley Hipotecaria, «en los Registros expresados en el artículo anterior se inscribirán: Primero. Los títulos traslativos o declarativos del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos. Segundo. Los títulos en que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan derechos de usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipoteca, censos, servidumbres y otros cualesquiera reales. Tercero. Los actos y contratos en cuya virtud se adjudiquen a alguno bienes inmuebles o derechos reales, aunque sea con la obligación de transmitirlos a otro o de invertir su importe en objeto determinado». De la interpretación de este precepto, tal y como ha puesto de relieve este Centro Directivo en anteriores ocasiones, resulta que sólo es posible proceder a la inscripción de los actos o contratos que impliquen una verdadera transmisión, constitución, modificación o extinción de un derecho real, quedando vedado el acceso al Registro de los meros pactos obligacionales o personales, carentes de trascendencia real -con limitadas excepciones, aunque ajenas al caso ahora planteado-. Concretamente, y en relación con un convenio personal, ha afirmado que «consecuentemente, de acuerdo con los términos del convenio, en el que se asume únicamente el compromiso de transmitir la propiedad, no es inscribible en el Registro de la Propiedad, por cuanto no se ha operado la mutación jurídico real inmobiliaria, siendo así que en el Registro de la Propiedad, de acuerdo con el artículo 2 de la Ley Hipotecaria, se inscriben los títulos por los que se transmite la propiedad, pero no los meros compromisos de transmisión, como el presente» (IES)

172.** ANOTACIÓN DE EMBARGO: TRACTO SUCESIVO. ANOTACIÓN DE SUSPENSIÓN

Resolución de 24 de abril de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Vilagarcía, por la que se suspende la práctica de una anotación preventiva. 

Resumen: El demandante y demandada compraron la finca a la titular registral en documento privado, por lo que ha de inscribirse previamente la adquisición, al menos en lo que afecta a la parte demandada. No cabe anotación de suspensión al no ser titular registral la demandada.

Hechos: se presenta mandamiento ordenando la práctica de anotación preventiva de embargo sobre el 50% dos fincas registrales.

Junto con dicho mandamiento, se acompañaba copia de documento privado de compra de dichas fincas por el que la dueña las transmitió al embargante y embargado y de la sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Pontevedra, Sección Tercera, de reclamación de cantidad, siendo la embargada, apelante y el embargante, apelado.

El Registrador califica negativamente por falta de cumplimiento del principio de tracto sucesivo.

La recurrente alega que las fincas embargadas son titularidad por mitad del demandante y de la demandada según determinado contrato privado de compraventa. Y en el mismo escrito de recurso solicita que se practique anotación preventiva de suspensión en base a lo dispuesto en el artículo 629.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

La DGRN desestima el recurso con fundamento en el principio de tracto sucesivo toda vez que el procedimiento del que dimana el mandamiento calificado no aparece entablado contra el titular registral en el momento de presentación del mandamiento calificado, ya que es el propio demandante.

Es imprescindible la previa inscripción de la cuota de titularidad dominical a favor de la demandada para extender la referida anotación preventiva de embargo, sin que a tal efecto sea título adecuado la copia del documento privado aportado al expediente conforme a las exigencias del principio de titulación pública conforme al artículo 3 de la Ley Hipotecaria.

En cuanto a la solicitud de anotación preventiva de suspensión de la anotación preventiva de embargo, en el presente caso no concurren los presupuestos del artículo 629.2 LEC pues de la documentación aportada por la presentante, resulta que el derecho de dominio de la demandada trae causa de determinada vendedora y no del actual titular registral como exige el mencionado precepto. (ER)

173.** INMATRICULACIÓN. POSIBLE INVASIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO. CARTOGRAFÍA CATASTRAL DESPLAZADA O ERRONEA.

Resolución de 24 de abril de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Cangas a practicar la inmatriculación de tres fincas.

Resumen: Para inmatricular una finca el registrador tiene que comprobar que las coordenadas georreferenciadas de la finca a inscribir no invaden el dominio público. Si la cartografía catastral es errónea por estar desplazada hay que rectificar previamente dicha cartografía.

Hechos: Se pretende la inmatriculación, entre otras,  de tres fincas, que se describen conforme al certificado catastral.

La registradora detecta que la cartografía catastral está desplazada y que por tanto las fincas aparentemente invaden el dominio público (un camino o carretera local). Notificada la administración local se aporta informe del que resulta que las fincas invaden terreno municipal, por lo que deniega la inmatriculación solicitada.

El interesado recurre y alega que no hay tal invasión, que dicho camino colindante fue creado hace unos treinta años con parte de las fincas por una cesión gratuita y que ahora el Ayuntamiento de forma incongruente entorpece injustamente el acceso de los propietarios al Registro de la Propiedad.

Resolución: La DGRN desestima el recurso.

Doctrina: Comienza por no tener en consideración las alegaciones del recurrente en cuanto a determinados documentos no presentados al tiempo de la calificación.

Declara también que la protección registral que la ley otorga al dominio público no se limita exclusivamente al que ya consta inscrito, sino que también se hace extensiva al dominio público no inscrito pero de cuya existencia tenga indicios suficientes el registrador y con el que pudiera llegar a colisionar alguna pretensión de inscripción. Por ello ha de recabar informe o certificación administrativa que acrediten que la inscripción pretendida no invade el dominio público.

En caso de dudas, para lo que los registradores cuentan con un programa auxiliar de cartografía, tanto el artículo 203 LH como el 205 LH ordenan la denegación de la inscripción. En el presente caso concluye que dichas dudas están fundamentadas.

Comentario. En el presente caso parece que en la realidad no hay ninguna invasión del dominio público, el camino, y que el problema es sólo de cartografía. Lo que ocurre es que la finca se ha descrito y georreferenciado conforme a la cartografía catastral y que dicha cartografía es errónea porque está desplazada. Por tanto, la coincidencia con el Catastro no siempre va a conllevar  la inmatriculación y por eso, antes de otorgar la escritura, conviene revisar de forma visual la cartografía catastral con la opción de  superponer la parcela catastral sobre la foto aérea (normalmente del PNOA)  y si está mal solicitar del Catastro la rectificación previa mediante el correspondiente expediente administrativo de subsanación de discrepancias catastrales.

El problema es mayor si hay un desplazamiento general de la cartografía en esa zona, pero eso es ya es un tema técnico de la competencia exclusiva del Catastro. Para entender mejor lo dicho ver, por ejemplo, la cartografía catastral de la fincas que se pretendían inmatricular: 36008A027001300000JW, 36008A027001110000JM y 36008A027001150000JD. (AFS)

174.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL ART 199 LH. OPOSICIÓN DE COLINDANTE

Resolución de 24 de abril de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Arévalo, por la que se deniega la inscripción de una representación gráfica catastral.

Resumen: La simple oposición de un colindante a un expediente del art. 199 de la LH, por sí sola, no impide la inscripción, por lo que el registrador ha de dar argumentos adicionales para no inscribir.

Hechos: Se presenta en el registro una instancia, con firma legitimada notarialmente, por la que el titular de una finca registral, una vez tramitado el procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, solicita que se complete la descripción de la misma con los linderos y extensión superficial resultante de certificación catastral, de la que resultaba que la superficie de dicha finca según Catastro es de 23.653 metros cuadrados, figurando inscrita en el Registro con una superficie de 1 hectárea, 96 áreas y 50 centiáreas.

El registrador suspende la inscripción a la vista de la oposición del titular registral de una finca colindante.

El recurrente alega que la oposición del colindante no está fundamentada.

Resolución: La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación del registrador.

Doctrina: Comienza la DG haciendo referencia a el artículo 9 de la Ley Hipotecaria que en su apartado b) establece la posibilidad de incorporar a la inscripción, como operación específica, la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices. Cuya consecuencia es que «una vez inscrita la representación gráfica georreferenciada de la finca, su cabida será la resultante de dicha representación, rectificándose, si fuera preciso, la que previamente constare en la descripción literaria» (párrafo séptimo del artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria).

Para llevar a cabo esta incorporación potestativa han de aplicarse con carácter general los requisitos establecidos en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, del que se deriva que lo podrá solicitar el titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca inscrita, mediante la aportación de la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica, permitiendo la intervención de los titulares de fincas colindantes.

En todo caso, será objeto de calificación por el registrador la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, artículo 9.b), que  pueden referirse a:

  • Que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público,
  • A la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas, o
  • Se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 199 y 201 de la Ley Hipotecaria y Resoluciones de 22 de abril, 8 de junio y 10 de octubre de 2016).

Asimismo, el registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, otras representaciones gráficas disponibles, que le permitan averiguar las características topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que podrá acudirse a la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la Resolución de esta Dirección General de 2 de agosto de 2016.

La nueva regulación del artículo 199 se incardina en el marco de la desjudicialización de procedimientos que constituye uno de los objetivos principales de la nueva Ley 15/2015 de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria, y de la Ley 13/2015, de 24 de junio.

Así, de dicha normativa se deriva que, salvo que la Ley expresamente lo prevea, la formulación de oposición por alguno de los interesados no hará contencioso el expediente, ni impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto.

En base a lo anterior el artículo citado permite al registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas, decidir motivadamente según su prudente criterio y sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción. Lo que no debe de entenderse en el sentido de que no sean tenidas en cuenta tales alegaciones para formar el juicio del registrador, el cual, cuando formule un juicio de identidad no podrá ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados

En el caso que nos ocupa no resultan justificadas en la nota las dudas de identidad que impiden la inscripción de la representación gráfica, ya que se limita a rechazar la inscripción en base a las manifestaciones contenidas en un escrito de oposición de un colindante, pero sin  que se haya aportado documentación alguna que acredite tales manifestaciones y por ello dicha oposición no puede prevalecer sobre la solicitud de la representación gráfica catastral.

Comentarios o conclusiones: De la resolución resulta que la oposición a un expediente del artículo 199 de la LH, no es determinante a la hora de que el registrador deniegue o suspenda la inscripción. Para ello deberán expresarse en la nota de calificación las dudas que llevan al registrador a la suspensión de la inscripción y por parte del que se opone deberá aportarse la documentación pertinente que respalde su escrito de oposición. En definitiva que para impedir la inscripción no bastará con decir en el escrito de oposición que el colindante se opone a la inscripción. Y por parte del registrador no bastará con decir que se deniega la inscripción por la oposición del colindante. Se requiere algo más como hemos visto. (MGV)

176.() ANOTACIÓN CADUCADA: NO PERMITE CANCELAR CARGAS POSTERIORES

Resolución de 24 de abril de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Terrassa n.º 5, por la que se suspende la inscripción de un mandamiento de cancelación de cargas, dictado como consecuencia de procedimiento de ejecución, por estar caducada la anotación en la que se sustenta la adjudicación.

De igual contenido que la Resolución número 169 de este Informe. (JAR)

177.*** DIVISIÓN HORIZONTAL TUMBADA EN MADRID. LICENCIA DE DIVISIÓN DE TERRENOS. CAMBIO DE USO DE UNIFAMILIAR A COLECTIVA.

Resolución de 25 de abril de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Arganda del Rey n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de ampliación de obra antigua y división horizontal.

RESUMEN: Los casos de división horizontal tumbada se equiparan a los de división de terrenos cuando se asigna el uso exclusivo de todo el terreno; es necesario aportar licencia si así lo exige la legislación autonómica o bien declaración municipal de innecesariedad.

Hechos: Se otorga una escritura de ampliación de obra nueva declarando una nueva vivienda (con certificado de antigüedad) sobre una parcela en la que ya existía declarada otra vivienda, y a continuación se divide horizontalmente la finca de forma tumbada, formándose dos elementos privativos integrados cada uno por una vivienda y un patio, que al parecer agotan todo el suelo. Posteriormente se otorga otra escritura complementaria en la que un técnico certifica que el uso de la finca cambió de una vivienda a dos viviendas hace más de cuatro años.

La registradora exige que se aporte la licencia inicial de obras, para comprobar si se admite la construcción plurifamiliar, o bien nueva licencia o declaración municipal de su innecesariedad que permita el cambio de uso a plurifamiliar.

El notario autorizante recurre y alega que en la división horizontal hay dos elementos, los mismos que en la obra nueva, y que el cambio de uso, o mejor la intensificación del uso residencial, se basa en la prescripción.

Resolución: LA DGRN desestima el recurso.

Doctrina: Comienza por diferenciar la competencia urbanística entre el Estado y las Comunidades Autónomas, pues corresponde a la legislación autonómica determinar qué actos están sujetos a licencia urbanística y al Estado fijar en qué casos debe acreditarse el otorgamiento de la oportuna licencia para que el acto tenga acceso al Registro.

La ampliación de la obra nueva de la edificación y división horizontal que conlleva la formación de dos o más viviendas susceptibles de uso independiente supone un cambio de uso que puede estar sujeto a licencia conforme a la legislación autonómica. Sin embargo, en defecto de licencia, es posible también la inscripción en los casos en que se acredite la antigüedad y prescripción de la infracción (aplicando la legislación autonómica sustantiva), conforme a lo dispuesto en el artículo 28.4 de la Ley del Suelo.

En los casos de división horizontal tumbada con asignación de uso exclusivo del terreno que puedan suponer un acto equiparado a parcelación o división de terrenos es de aplicación lo dispuesto en el artículo 26.4 de la Ley del Suelo y en el artículo 53  del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, es decir habrá que aportarse licencia de división de terrenos (siempre que la legislación autonómica exija licencia) o declaración de innecesariedad de la misma, pues no basta el certificado técnico acreditativo de la antigüedad de la infracción.

En el presente caso entiende la DGRN que es posible la inscripción de la ampliación de la obra nueva (al acreditarse la antigüedad de la edificación conforme al artículo 28.4 de la Ley del Suelo) pero no la división horizontal tumbada pues al pasar de un uso de vivienda unifamiliar a uno de dos viviendas familiares hay un cambio de uso, y además la configuración de las dos viviendas con patios de uso exclusivo como fincas independientes en el acto de división horizontal es un acto equiparable a un acto de división de terrenos.

Por ello, y conforme a lo dispuesto en legislación sustantiva autonómica, que es el artículo 151 de la Ley 9/2001, de 17 de julio del Suelo de la Comunidad de Madrid, en este caso es exigible sustantivamente licencia tanto por el cambio de uso, (aunque no por la división horizontal propiamente dicha) como por la división de terrenos que supone. Para que la división horizontal pueda acceder al Registro, conforme a  la legislación estatal citada, (artículo 53  del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio y artículo 26.4 de la Ley del Suelo), será necesario o bien licencia o bien declaración de innecesariedad de la misma.

Comentario: Por tanto, para que puedan acceder al Registro los actos sujetos a licencia urbanística autonómica, habrá que aportar:

Actos de edificación: o bien licencia o bien certificado de antigüedad o de prescripción, por haber pasado el tiempo necesario para ello, según la legislación autonómica.

Actos de cambio de uso de las edificaciones: o bien licencia o bien certificado de antigüedad o de prescripción, por haber pasado el tiempo necesario para ello, según la legislación autonómica.

Actos de división de terrenos o equiparados a ellos: o bien licencia o bien declaración de innecesariedad.

Hay casos también fronterizos, como el de los locales o fincas divididas con tabiques de separación o muros construidos hace años, en los que la propia acreditación del técnico sobre la obra implica la antigüedad de la segregación.

Es frecuente en la práctica que los Ayuntamientos se nieguen o muestren resistencia a emitir esta declaración de innecesariedad, quizá porque tienen que valorar la prescripción al igual que lo que ha ocurrido con las obras antiguas en las que no se emiten apenas certificados de prescripción y hay que acudir al certificado de antigüedad del técnico. Esta declaración se ha de fundamentar en que, en el caso concreto, ya no es necesaria licencia por haber prescrito la infracción urbanística conforme al certificado de antigüedad o a las pruebas que se aporten.

La postura de la DGRN en el presente caso no parece suficientemente justificada por un doble motivo:

En cuanto al cambio de uso, la ampliación de la obra nueva con una nueva vivienda conlleva necesariamente un cambio de uso por el mero hecho de la construcción pues donde antes había una vivienda ahora hay dos, de la misma manera que la declaración de obra nueva de una vivienda donde antes no había ninguna conlleva un cambio de uso (antes destinado a solar y ahora a vivienda). Es decir que la obra nueva conlleva necesariamente un  cambio de uso, pues no tendría sentido que fuera ya legal la construcción (de una nueva vivienda) por prescripción de la infracción y no lo fuera el uso de esa vivienda. Por ello el  certificado de antigüedad de la edificación debe de ser suficiente para acreditar la posible prescripción del uso, que es una infracción por naturaleza menor y ha de quedar subsumida en la infracción mayor, la construcción. En el caso concreto, además, hay un certificado técnico de antigüedad del uso por lo que en ningún caso parece justificado aportar  la licencia o plan urbanístico que solicita la registradora.

En cuanto a la posible división de terrenos por consecuencia de la división horizontal hay que destacar en primer lugar que no es un defecto alegado por la registradora (que sólo alega un cambio de uso), por lo que la Resolución de la DGRN en realidad lo que hace es reformular el defecto incurriendo en una “reformatio in peius” que el recurrente, claro, no ha tenido oportunidad de rebatir.

Sobre el fondo del asunto, hay que partir de la base de que el suelo y el vuelo en una división horizontal, y también en la tumbada, siguen siendo elemento común (como expresamente menciona la escritura); por tanto, conceptualmente no hay división de terrenos pues sigue habiendo una sola finca y elementos comunes. Otra cuestión  son los casos concretos en los que pueda haber un fraude de ley y que a veces llegan a los tribunales, en los que se utiliza la figura de la división horizontal para eludir la normativa urbanística sustantiva, como en los casos de división horizontal en fincas rústicas con asignación de uso exclusivo de terrenos inferiores a la unidad mínima de cultivo. Sin embargo estos casos de posible fraude, mientras no haya una normativa sustantiva que fije unas reglas claras,  no pueden ser objeto de presunción generalizada. Para apreciar un posible fraude, además de no presumirlo, habrá que fundamentarlos con precisión y para el caso concreto, lo que con los datos conocidos no parece que ocurra en el presente caso.(AFS)

178.** DERECHO DE TRANSMISIÓN. FALTA DE INTERVENCIÓN DEL CÓNYUGE VIUDO

Resolución de 25 de abril de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad interina de Infiesto, por la que se suspende la inscripción de una escritura de aceptación y adjudicación parcial de herencia.

Resumen. Todos los legitimarios del transmitente, incluido el cónyuge viudo, deben intervenir en la partición del primer causante, independientemente de la delación testamentaria o abintestato de las legítimas.

Hechos.

Se trata de la inscripción de una escritura de herencia en la que concurren las circunstancias siguientes: (i) el primer causante fallece abintestato y con cinco hijos, que son los herederos. (ii) Fallece posteriormente una de las hijas sin haber aceptado ni repudiado la herencia y sin haber otorgado testamento: es heredero abintestato su único hijo sin perjuicio de la cuota legal usufructuaria del viudo. (iii) En la escritura de herencia del primer causante intervienen todos los interesados, incluido el heredero de la hija transmitente, pero no el cónyuge viudo de la hija.

La registradora señala como defecto que en la partición del primer causante no ha intervenido el cónyuge viudo de la heredera transmitente. El notario recurrente alega que no se precisa la comparecencia del cónyuge viudo, que no es heredero y tiene una posición distinta a la de los legitimarios propiamente dichos, pues su legítima no es «pars bonorum».

Resolución.

Confirma la calificación registral.

Doctrina.

1 La protección de los derechos de los legitimarios del transmitente hace necesaria su intervención en la partición de la herencia del primer causante.

2 Ello es así porque para calcular la legitima de los legitimarios del transmitente también se computa el «ius delationis», que tiene valor económico, y de ahí que sea enajenable (artículo 1000.1.o del Código Civil).

3 Por tanto, al formar el derecho de transmisión parte de la herencia del transmitente, con ese derecho -y, por ende, con la herencia del primer causante- debe satisfacerse a los legitimarios del transmitente.

4) Esta solución no contradice el indudable carácter personalísimo de la opción que implica el «ius delationis» ni que, ejercitado positivamente, el transmisario adquiera la condición de heredero directo del primer causante, aunque ese derecho le viene dado por la previa vocación al transmitente.

5 Esta solución es predicable para todos los herederos forzosos, cónyuge viudo incluido, pues se le reconoce la misma protección que a los restantes herederos forzosos a la hora de realizar la partición y adjudicación de la herencia, aun cuando le legítima le haya sido deferida a título de legado y no de heredero (vid., por todas, la reciente Resolución de 22 de febrero de 2018), y lo mismo debe entenderse en el presente caso en que la legítima es deferida «ex lege» por haber fallecido intestada la transmitente.

Comentario.

Confirma la Resolución el criterio de las últimas resoluciones sobre el derecho de transmisión. ¿Debe intervenir en la escritura de herencia del primer causante el cónyuge viudo de la transmitente junto con su heredero? SI. (JAR)

179.** SENTENCIA EN JUICIO DECLARATIVO. AGRUPACIÓN Y EXCESO DE CABIDA. PLAZO DE INTERPOSICIÓN DEL RECURSO

Resolución de 25 de abril de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Sevilla n.º 8 a inscribir el testimonio de una sentencia dictada en juicio declarativo.

Resumen: En un exceso de cabida derivado de una agrupación declarada judicialmente en Sentencia, el registrador puede también suspender la inscripción por dudas en la identidad de las fincas detectando que hay otras fincas no incluidas en la agrupación pero que sí forman parte de la agrupada y su superficie total.

Hechos: Se presenta sentencia declarando el dominio sobre un inmueble fruto de la agrupación de una serie de fincas registrales que se identifican en dicha sentencia y ordenando la cancelación de las inscripciones contradictorias de dominio existentes a favor del mismo demandado en determinadas fincas, también identificadas en la Sentencia.

El Registrador: suspende la inscripción, porqué detecta un exceso de cabida que prácticamente es el equivalente a otras fincas registrales, que originariamente formaban también parte de la superficie agrupada, pero que no se mencionan en la sentencia, con lo que existe el riesgo de incurrir en doble inmatriculación si no se ordena la cancelación o cierre del folio de esas fincas omitidas, para lo cual se requiere que la Sentencia las especifique o que el demandado consienta tal cierre.

En el informe también opone la presentación extemporánea del recurso.

El Demandante  recurre y señala que el demandado, al allanarse, consintió tácitamente a tal cancelación de las fincas, cuya omisión en la demanda, sería un error, pero intrascendente al referirse siempre el juicio y la Sentencia a la totalidad de la finca mayor agrupada (y no necesariamente a cada uno de los elementos que la componían, aunque fueran fincas registrales independientes).

Resolución: La DGRN desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina:
a) El registrador no puede ni tiene que por qué suplir las omisiones de la Sentencia, por no incumbir en el ámbito competencial de la calificación, debiendo la Sentencia, conforme a los Ppios de Rogación y especialidad, determinar adecuadamente los asientos a cancelar. Y en su defecto, conforme a los Ppios de Legitimación y Tracto Sucesivo (arts 1, 2038 y 40-d LH), será preciso el consentimiento específico del titular registral de cada una de las fincas.

b) En cuanto a la presentación extemporánea del recurso, el plazo (días hábiles, Art 30 LPACAAPP) concluía un 28 de enero; en el registro llegó el 31 de enero; pero el escrito estaba sellado y presentado en Correos con fecha (estampada) 26 de enero; por lo que lógicamente sí hay que considerarlo presentado en tiempo. (ACM)

180.*** SUSPENSIÓN DE LA INSCRIPCIÓN DE UN OFICIO POR EL QUE COMUNICA QUE UNA FINCA ESTÁ AFECTADA POR LA LEGISLACIÓN DE COSTAS.

Resolución de 25 de abril de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Cullera, por la que suspende la inscripción de un oficio por el que comunica que determinada finca está afectada por la legislación de costas, perteneciendo íntegramente al dominio público marítimo-terrestre. 

Resumen: este complejo caso trata de la negativa a la inscripción de un expediente de deslinde de dominio público marítimo-terrestre que implicaría la inmatriculación de determinada finca por falta de intervención de los titulares registrales de una finca ya inscrita.

Hechos: El Ministerio de Agricultura, Alimentación y Medio Ambiente presentó en el Registro de la Propiedad un escrito en el que notificaba a dicho Registro, a los efectos prevenidos en el artículo 31.4 del Reglamento General de Costas, que dicha parcela está afectada por la legislación de costas, perteneciendo íntegramente al dominio público marítimo-terrestre. Se acompañaba certificado con el plano correspondiente a tal parcela. Dicho documento fue objeto de calificación negativa aunque no se interpuso recurso aunque sí se remitió un oficio exponiendo las razones de su desacuerdo con los defectos aducidos, entre las que incluye la referencia a diversas vicisitudes del procedimiento administrativo del deslinde tramitado entre las que figuran distintas comunicaciones realizadas por la citada Demarcación de Costas al Registro de la Propiedad desde el año 1995 hasta el 2011.

Con posterioridad, se presenta un nuevo oficio acompañado de la Resolución aprobatoria del deslinde de los bienes de dominio público marítimo-terrestre del tramo de costa de unos 2.600 metros de longitud.

El Registrador califica – nuevamente – de forma negativa.

La DGRN confirma la calificación debiendo destacar en la presente resolución lo siguiente:

I. LA REITERACIÓN EN LA CALIFICACIÓN.

– Cuando se reiteran calificaciones anteriores, se ha de distinguir según se aporte o no, durante la vigencia del inicial asiento de presentación, la misma documentación ya calificada sin documentación subsanatoria alguna, o bien con documentación complementaria o subsanatoria que, sin embargo, a juicio del registrador, no sea suficiente para levantar el obstáculo registral señalado en la calificación inicial. Vid. R. de 30 de octubre de 2012.

– Si se aportan documentos subsanatorios, la pretensión del recurrente, como sucede aquí, versa no sobre la existencia del defecto cuya subsanación intenta -ya que, al hacerlo, está reconociendo implícitamente que existe-, sino sobre la legalidad y procedencia de la subsanación intentada y rechazada.

II. LA IMPOSIBILIDAD DE INMATRICULAR UNA FINCA YA INMATRICULADA: artículo 13 de la Ley de Costas y 31 y 34 de su Reglamento.

Cuando la finca declarada por la resolución de aprobación del deslinde como demanial esté previamente inmatriculada, en el caso de que dicha inmatriculación no se haya practicado a favor de la propia Administración y como bien de dominio público marítimo-terrestre, procederá la rectificación de las situaciones jurídico-registrales contradictorias con el deslinde, rectificación que deberá tener lugar en «la forma y condiciones que se determinen reglamentariamente».

III. LA FALTA DE INTERVENCIÓN EN EL PROCEDIMIENTO DE DESLINDE DE LOS TITULARES REGISTRALES.

1) La normativa aplicable.

– Señala la DGRN que el punto de partida es la determinación de la norma aplicable por razón del momento de aprobación del deslinde del concreto tramo de costa en que se encuentra la finca registral objeto de este expediente.

– En el caso resuelto, la aprobación tuvo lugar por Resolución de 27 de octubre de 2010, es decir, en fecha anterior a la entrada en vigor de la Ley 2/2013, de 29 de mayo. Por lo tanto, es aplicable el Real Decreto 1471/1989, de 1 de diciembre, por el que se aprobó el Reglamento general para desarrollo y ejecución de la Ley 22/1988, de 28 de julio, de Costas (posteriormente derogado por el Real Decreto 876/2014, de 10 de octubre), en especial, los artículos 23 y 29.

– En cuanto a los interesados que deben intervenir en el expediente de deslinde, disponía el artículo 22.1 del Reglamento de 1989 que «en el procedimiento serán oídos la Comunidad Autónoma y el Ayuntamiento correspondiente, los propietarios colindantes, previa notificación, y demás personas que acrediten la condición de interesados (artículo 12.2 de la Ley de Costas)». Añadiendo a continuación el apartado 2 del mismo artículo, entre las actuaciones que debía realizar el Servicio Periférico de Costas en relación con tales propietarios colindantes y demás interesados a fin de identificarles, las siguientes: «(…) c) En su caso, la petición al Ayuntamiento o al Centro de Gestión Catastral y Cooperación Tributaria de la relación de titulares de las fincas colindantes, con su domicilio respectivo, para su posterior remisión al Registro de la Propiedad a fin de que su titular manifieste su conformidad a dicha relación o formule las observaciones que considere pertinentes. Transcurridos quince días desde la remisión al Registro sin que se reciba contestación de éste, se entenderá otorgada su conformidad».

– Es en el marco de esta regulación en la que se inscriben las comunicaciones de la Demarcación de Costas en Valencia dirigidas al Registro de la Propiedad entre los años 1995 y 2011, algunas de ellas, objeto de calificación negativa y respecto de las que no se interpuso recurso. El Centro Directivo reitera su doctrina de que en la tramitación del expediente de recurso no pueden ser tomados en consideración documentos no calificados por el registrador y que los asientos del Registro están bajo la salvaguardia de los Tribunales.

2) La calificación de los documentos administrativos.

– Dentro de los límites de su función, goza el registrador de una mayor libertad para calificar el documento administrativo respecto del judicial, y en particular si se trata del examen de los trámites esenciales del procedimiento seguido, a fin de comprobar el cumplimiento de las garantías que para los particulares están establecidas por las leyes y reglamentos.

– No obstante la ejecutividad y las presunciones de validez y eficacia de que legalmente están investidos los actos administrativos (artículos 38 y 39 de la actual Ley 39/2015, de 1 de octubre), el artículo 99 del Reglamento Hipotecario faculta al registrador para calificar, respecto de los documentos administrativos, entre otros extremos, la competencia del órgano, la congruencia de la resolución con el procedimiento seguido, los trámites e incidencias esenciales de éste, así como la relación del mismo con el título registral y a los obstáculos que surjan con el Registro.

– De acuerdo con esta doctrina, corresponde al registrador, examinar, entre otros extremos, la observancia de los trámites esenciales del procedimiento seguido, a fin de comprobar el cumplimiento de las garantías que para los particulares están establecidas por las leyes y los reglamentos, con el exclusivo objeto, de que cualquier titular registral no pueda ser afectado si, en el procedimiento objeto de la resolución, no ha tenido la intervención prevista por la Ley.

3) La intervención de los actuales titulares registrales del dominio de la finca y del titular de los derechos de hipoteca constituidos sobre la misma.

– El entonces vigente artículo 12.2 de la Ley de Costas de 1988, disponía que «en el procedimiento [de deslinde] serán oídos los propietarios colindantes, previa notificación, y demás personas que acrediten la condición de interesados».

Esta exigencia de notificación no puede entenderse suplida por la publicidad registral derivada de la anotación preventiva de incoación del expediente de deslinde que preveía el apartado 4 del mismo artículo (ni por la nota marginal prevista ahora en el artículo 21.3 del Reglamento de Costas de 10 de octubre de 2014 para los expedientes de deslinde que entran en su ámbito temporal de aplicación).

– Del mismo modo que cabe la rectificación de actuaciones jurídico-reales por resolución de la Administración, aunque estén inscritas en virtud de título no administrativo, con no menor razón debe admitirse la rectificación de situaciones jurídicas reales inscritas en virtud de título administrativo, si en el correspondiente expediente, éste, por nueva resolución de la Administración es alterado. No es, por tanto, inexcusable siempre y en todo caso el consentimiento de los titulares afectados o la resolución judicial supletoria, sino que bastará con que se trate de expedientes meramente rectificadores en los que la autoridad administrativa interviniente sea competente para la modificación que se acuerde y se cumplan en ella las garantías legales establecidas en favor de las personas afectadas. Manifestación concreta de esta posibilidad es la reflejada en el artículo 33.3 del vigente Reglamento de Costas de 2014.

En el caso objeto del presente expediente no consta extendida anotación preventiva de incoación del expediente de deslinde, ni nota marginal de expedición de la certificación registral de domino y cargas, ni consta la intervención en el expediente de deslinde de los actuales titulares registrales del dominio de la finca ni de las cargas hipotecarias constituidas sobre la misma, como tampoco consta el consentimiento de tales titulares a la rectificación de sus asientos, ni resolución judicial firme de la que resulte la rectificación interesada, ni la notificación a los citados titulares en el procedimiento administrativo seguido, de forma que hayan podido ejercitar sus derechos en la forma prevista legalmente, lo que imposibilita la cancelación de sus respectivos derechos en el Registro, pues de llevarse a cabo generaría, en contradicción con los fundamentos jurídicos antes expuestos, una vulneración de su derecho de audiencia y defensa proscrita por el ordenamiento jurídico. (ER)

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181.** COMPRAVENTA. TRACTO SUCESIVO ABREVIADO

Resolución de 25 de abril de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Valladolid n.º 6, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa.

Resumen: se admite la inscripción de una venta realizada directamente por los que acreditan ser herederos de los dos titulares registrales.

Hechos:

Se trata de una escritura de compraventa en la cual los vendedores manifiestan que les pertenece la finca como únicos herederos de uno de los titulares registrales quien a su vez fue heredero de la otra titular registral.

La registradora suspende la inscripción por falta de tracto sucesivo, expresando en su calificación que no se trata de ninguno de los supuestos de excepcionalidad del artículo 20 de la Ley Hipotecaria, ya que en realidad existen dos transmisiones y no se ha otorgado la necesaria escritura de partición de herencia.

El recurrente alega que según la ley y la doctrina registral, los interesados -todos- en una herencia pueden vender cualquiera de los bienes integrantes de la misma, sin adjudicársele (en proindiviso) previamente.

Resolución:

La Dirección General  estima el recurso interpuesto y revoca la calificación impugnada.

Comienza haciendo referencia a la relación existente entre los principios de salvaguardia judicial de los asientos registrales, el de legitimación, y el de tracto sucesivo, en virtud del cual, para inscribir un título en el Registro de la Propiedad se exige que esté previamente inscrito el derecho del transmitente (artículo 20 de la Ley Hipotecaria).

En base a lo anterior, estando inscrito el dominio a nombre de persona distinta del transmitente, no cabe acceder a la inscripción mientras no se presenten los títulos oportunos que acrediten las distintas transmisiones efectuadas, o se acuda a alguno de los medios que permite la Ley Hipotecaria para reanudar el tracto sucesivo interrumpido (cfr. artículo 208).

No existe ningún inconveniente para aplicar en este ámbito el principio del tracto sucesivo en su modalidad de tracto abreviado o comprimido sin que ello constituya en modo alguno una excepción al principio del tracto sucesivo en su sentido material o sustantivo, sino sólo a su vertiente formal o adjetiva, (un asiento por acto registrable), admitiéndose ciertos supuestos en que se permite que en una misma inscripción consten varios actos dispositivos, siendo el último de ellos el que determinará la titularidad registral vigente.

En estos casos, al no haber  excepción  al principio del tracto en su vertiente material, como la exigencia de un enlace entre el titular registral y el nuevo titular según el título que pretende su acceso al Registro, y por ello habrá de ser en todo caso calificado y exigido por el registrador.

En el caso que nos ocupa, siendo los vendedores, únicos herederos de uno de los titulares registrales quien a su vez fue heredero de la otra titular registral, entiende nuestro Centro Directivo que la calificación no puede ser mantenida quedando justificado el tracto abreviado sin necesidad de otorgamiento de ninguna otra escritura, ya que el penúltimo párrafo del artículo 20 de la Ley Hipotecaria dispone que «cuando en una partición de herencia, verificada después del fallecimiento de algún heredero, se adjudiquen a los que lo fuesen de éste los bienes que a aquél correspondían, deberá practicarse la inscripción a favor de los adjudicatarios, pero haciéndose constar en ella las transmisiones realizadas».

Este párrafo hace referencia al derecho de transmisión, supuesto en que un heredero (transmitente) fallece sin aceptar ni repudiar la herencia del causante y que según el artículo 1006 del Código Civil pasara a los suyos (transmisarios) el mismo derecho que él tenía, entendiéndose modernamente que existe una sola transmisión, y que éstos son  llamados a la herencia del primer causante de manera directa y no mediante una doble transmisión del causante al transmitente y de éste a los transmisarios, pero la determinación de quiénes son los éstos y en qué porcentaje y modo adquieren los bienes, viene determinado por la sucesión del transmitente, no por del primer causante.  

Conclusiones: El tracto sucesivo abreviado es una excepción al tracto sucesivo formal (asiento por acto registrable) pero no al tracto sucesivo material o sustantivo (cadena de titulares registrales) y se funda en el derecho de transmisión. (MGV)

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182.*** SEGREGACIÓN “POR ANTIGÜEDAD”. DERECHO INTERTEMPORAL

Resolución de 7 de mayo de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Palma de Mallorca nº 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de segregación por antigüedad.

Resumen: Cabe segregar una finca por antigüedad pero se precisa título administrativo habilitante, ya sea (i) licencia, (ii) declaración municipal de que es innecesaria (iii) o declaración de la Administración competente sobre la efectiva prescripción de la acción administrativa para restablecer la legalidad urbanística infringida,  o su situación de fuera de ordenación o similar.

Hechos: Se cuestiona la inscripción de una escritura de segregación por antigüedad de una finca inscrita (que no coincide con la realidad física), alegando la antigüedad de la segregación (más de 10 años) y su reflejo como parcela catastral independiente, tal y como resulta de la certificación catastral descriptiva y gráfica.

Registradora: Suspende la inscripción porque considera exigible que se aporte licencia de segregación o declaración municipal de que es innecesaria para evitar la formalización y consolidación de parcelaciones al margen de la ordenación urbanística aplicable.

Notario: Alega la doctrina del Centro Directivo sobre segregaciones antiguas y dice que, acreditada la antigüedad de la finca con la documentación catastral, no se necesitan más acreditaciones, pues queda justificada su antigüedad y la prescripción de la infracción; también dice que no consta anotado expediente de infracción urbanística sobre la finca.

Resolución: Confirma la calificación registral.

Doctrina:

1 Se admite por el Tribunal Constitucional y el Tribunal Supremo la aplicación retroactiva de las normas a aquellos efectos jurídicos no consumados o agotados de actos, negocios o relaciones jurídicas que han nacido al amparo de una legislación anterior. El límite de tal aplicación retroactiva es que no se podrán perjudicar derechos consolidados o situaciones beneficiosas para los ciudadanos.

2 Compatibilizando lo dicho con la función preventiva que desempeñan notarios y registradores en el control de la legalidad urbanística de los actos de parcelación, tal labor preventiva se concreta en la acreditación del título administrativo habilitante previsto en la respectiva legislación aplicable para la división o segregación documentada en la escritura.

3 Dicho título será ordinariamente la licencia de parcelación, pero también aquel por el que, sin denegarla, el órgano administrativo competente declare la improcedencia de conceder licencia al acto de segregación por haberse formalizado con anterioridad a la normativa vigente y haber transcurrido los plazos de restablecimiento de la legalidad.

4 Esta Dirección General en su Resolución de 17 de octubre de 2014 reconoció la aplicación analógica del artículo 28.4 de la Ley del Suelo a los actos de segregación y división de terrenos, si bien matizando algunas diferencias entre estos actos jurídicos y las declaraciones de obra nueva por antigüedad, concretamente: frente al caso de las obras nuevas por antigüedad, que se rigen estrictamente por lo dispuesto en el citado artículo 28.4 de la Ley del suelo, en las parcelaciones requiere aportar un título administrativo habilitante, ya sea licencia o la declaración municipal de que es innecesaria o una declaración de la Administración competente acerca de la efectiva prescripción de la acción administrativa para restablecer la legalidad urbanística infringida, o su situación de fuera de ordenación o similar.

Comentario: Se ocupa esta Resolución (como ya hizo el Centro Directivo en resoluciones anteriores, de la calificación rústica o urbana de las fincas, haciendo una detallada referencia a la variada legislación sectorial. A modo de resumen puede transcribirse el siguiente párrafo: “… En resumen, no cabe confundir la naturaleza con que se describe la finca en el título conforme al artículo 9 de la Ley Hipotecaria, y que puede basarse en la certificación catastral, cuya correspondencia puede calificar el registrador, con la clasificación y calificación urbanística acreditada por certificación municipal a la que también se refiere el artículo 9, y que, como se ha expuesto, puede coincidir o no con aquélla, aunque ambas puedan hacerse constar en el asiento”.

¿Es posible escriturar e inscribir una parcelación por antigüedad? SI.

¿Resulta aplicable la misma solución que la prevista para las obras nuevas por antigüedad? NO exactamente.

¿Qué diferencias hay? En la parcelación debe solicitarse de la Administración competente, con carácter previo, la licencia de segregación, la declaración de que es innecesaria o título habilitante.  (JAR)

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183.() SEGREGACIÓN “POR ANTIGÜEDAD”. DERECHO INTERTEMPORAL

Resolución de 7 de mayo de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Palma de Mallorca nº 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de segregación por antigüedad. (JAR)

Igual que la Resolución 182 precedente.

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184.* CANCELACIÓN DE HIPOTECA UNILATERAL NO ACEPTADA EN EL ÁMBITO PROCESAL.

Resolución de 7 de mayo de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Sevilla nº 2 a practicar una cancelación de una hipoteca unilateral no aceptada.

RESUMEN: Para cancelar una hipoteca unilateral no aceptada, aunque sea como garantía previa para la interposición de un recurso judicial no admitido, es necesario un requerimiento fehaciente al acreedor.

HECHOS: Se constituye una hipoteca unilateral, aún no aceptada, para la interposición de un recurso de suplicación en la vía judicial laboral. El recurso se inadmite precisamente por el órgano judicial al no considerar suficiente la garantía de hipoteca aportada. Ahora se otorga una escritura de cancelación de dicha hipoteca por el deudor.

El registrador suspende la inscripción en tanto no se requiera al acreedor para su aceptación y transcurra el plazo legal de dos meses.

El interesado recurre y alega que todos los acreedores han tenido conocimiento fehaciente dentro del procedimiento judicial y han transcurrido más de dos meses sin que hayan aceptado la hipoteca.

El notario autorizante informa que comparte los argumentos del recurrente y añade que es contradictorio con el carácter accesorio de la hipoteca exigir una aceptación que resulta imposible, pues ha concluido el procedimiento judicial en cuyo procedimiento podría haber tenido sentido la hipoteca.

Resolución: LA DGRN desestima el recurso.

Doctrina: Considera que, conforme a lo dispuesto en los artículos 141 LH y 237 RH, 1) la hipoteca unilateral existe desde su inscripción, 2) que, en caso de no aceptación, la Ley contempla un procedimiento especial para procurar su cancelación, y que 3) tal procedimiento exige una solicitud del titular del derecho hipotecado en escritura pública, la práctica de un requerimiento al designado como acreedor en la inscripción, y el transcurso de dos meses desde su práctica sin que resulte del Registro la aceptación de la hipoteca.

El hecho de que los acreedores puedan haber tenido conocimiento dentro del procedimiento judicial no es bastante pues la normativa citada exige una especial intimación o requerimiento en el que se determinará expresamente que transcurridos los dos meses sin hacer constar en el Registro la aceptación se cancelará la hipoteca.

Comentario: A pesar de la dicción literal de dichos artículos, cuando la obligación garantizada por la hipoteca unilateral cae dentro del ámbito judicial o administrativo parece innecesario y excesivamente riguroso practicar un requerimiento vacío de contenido para una aceptación que es imposible que tenga nunca lugar por carecer de sentido procesal, lo que se puede además acreditar fehacientemente.

Además de ello se complica innecesariamente la cancelación en el presente caso porque el beneficiario o acreedor de la hipoteca es la otra parte litigante y sin embargo debió de serlo el propio juzgado, ya que el juzgado debe de ser el beneficiario o destinatario de la garantía habitual (dinero o aval bancario) como encargado de la ejecución de la sentencia declarativa o de la obligación garantizada. Ver artículo 230 LPL(AFS)

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185.** CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA POR CINCUENTA Y CINCO AÑOS Y DURACIÓN INDEFININDA.

Resolución de 8 de mayo de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Cartagena nº 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de arrendamiento de finca urbana.

RESUMEN: Es posible pactar un contrato de arrendamiento por plazo de 55 años, pues la legislación establece un plazo máximo, que el arrendatario pueda desistir unilateralmente del contrato preavisando, y prórrogas tácitas siempre que cualquiera de las partes pueda desistir.

Hechos: Se otorga una escritura de elevación a público de un contrato privado de arrendamiento por plazo de 55 años, prorrogable tácitamente, salvo desacuerdo de cualquiera de las partes. El arrendatario puede desistir en cualquier momento preavisando con dos meses de antelación.

La registradora considera que el contrato queda al arbitrio de uno de los contratantes y que de hecho es de duración indefinida y cita en su apoyo varias sentencias.

El notario autorizante recurre y alega que la propia Ley de Arrendamientos Urbanos contempla que el arrendatario pueda desistir unilateralmente del contrato, y que no hay duración indefinida ya que cualquiera de las partes puede oponerse.

Resolución: LA DGRN estima el recurso.

Doctrina: Respecto del primer defecto, argumenta que el artículo 11 LAU permite que el arrendatario pueda desistir unilateralmente del contrato avisando con un mes de antelación (y aquí se pactan dos).

Tampoco entiende que haya una duración indeterminada, pues la ley no establece un plazo máximo y no prohíbe las prórrogas. El plazo pactado aunque largo es determinado, y para que se produzca la prórroga tiene que haber acuerdo de las partes.

Finalmente considera que la jurisprudencia alegada por la registradora no es aplicable al presente caso pues en los enjuiciados la prórroga quedaba al arbitrio del arrendatario. (AFS)

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186.** CANCELACIÓN DE HIPOTECA SOBRE FINCA SEGREGADA SIN DISTRIBUCIÓN DE LA RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA. SUBROGACIÓN EN LA DEUDA GARANTIZADA.

Resolución de 8 de mayo de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Mazarrón, por la que suspende la inscripción de una escritura de cancelación de hipoteca.

Resumen: Es posible cancelar una hipoteca recayente sobre una finca segregada, sin distribución de la responsabilidad, si en el momento de la segregación el comprador del resto se ha subrogado, con conformidad del acreedor, en la total responsabilidad de la deuda, sin que sea necesario el consentimiento de ese comprador.

Hechos: Se trata de una escritura pública por la que una entidad bancaria otorga cancelación de hipoteca sobre una finca segregada de otra mayor sobre la que se constituyó inicialmente la hipoteca.

De esa finca se segregó una porción de la misma, determinado  el resto resultante.

La finca matriz tenía una hipoteca a favor de una entidad bancaria, que no interviene en la escritura de segregación la cual se hizo sin distribuir la responsabilidad entre las dos fincas.

En la misma fecha la titular registral de la finca vende la finca resto, con la intervención de la entidad bancaria, llevándose a cabo la venta con subrogación del comprador en la totalidad de la deuda y novación parcial del préstamo, pactándose expresamente que «(…) el capital pendiente de amortizar del préstamo reseñado en la parte expositiva, se satisface subrogándose de forma liberatoria, en la posición jurídica de deudor, asumiendo con carácter sustitutivo, la obligación personal garantizada con la hipoteca, con la aprobación de la entidad acreedora, compareciente en la escritura».

Ese mismo día el banco otorga una escritura de cancelación de la hipoteca que grava, por razón de su procedencia, la finca segregada, haciéndose constar lo siguiente: «(…) sin que esta cancelación implique carta de pago alguno respecto de la deuda, la cual queda subsistente sin la garantía hipotecaria que por la presente se levanta».

El registrador suspende la inscripción por ser necesario, a su juicio, el consentimiento del nuevo dueño de la finca resto, por cuanto dicha cancelación supone la concreción de la responsabilidad hipotecaria únicamente sobre dicha finca resto.

El notario recurrente entiende que dicho consentimiento no es necesario, por estimar que el titular de la finca resto no sólo conoce la existencia de la hipoteca y de la obligación garantizada, sino que se subroga en ella liberando al deudor con consentimiento del acreedor; que la cancelación no se realiza por causa de pago; y que todas las operaciones se realizan en unidad de acto formando una sola operación conocida y querida por las partes.

El defecto se subsana y por tanto se procede a practicar la inscripción correspondiente. Pese a ello el recurso sigue su curso.

Resolución: La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación del registrador.

Doctrina: En primer lugar, recuerda nuestro Centro Directivo su doctrina por la que la subsanación del defecto y la práctica en su caso de la inscripción solicitada no son obstáculo para la interposición del recurso contra la calificación del registrador. Es decir que aunque ya no sea posible el recurso a efectos doctrinales y dado que «el objeto del recurso no es el asiento registral sino el acto de calificación del registrador» y se puede declarar si dicha calificación fue o no ajustada a Derecho, lo cual «es posible jurídicamente aunque el asiento se haya practicado».

A continuación entra en el fondo de la cuestión recordando la prohibición que existe en nuestro derecho de las llamadas hipotecas solidarias porque se prestan a maquinaciones del acreedor disminuyendo las posibilidades del tráfico y del crédito territorial de cada uno de los dueños de las fincas afectadas ya que pende sobre cada una de las fincas afectadas la amenaza de ejecución si no se paga el entero asegurado.

Lo anterior tiene una excepción en los casos de división o segregación de la finca hipotecada realizada unilateralmente por su propietario, sin acordar con el acreedor la distribución de la responsabilidad hipotecaria entre las diversas fincas resultantes, pues entonces puede éste exigir la totalidad de la suma asegurada contra cualquiera de las nuevas fincas en que haya dividido la primera o contra todas a la vez (vid. artículo 123 de la Ley Hipotecaria).

En estos casos ¿puede el acreedor hipotecario, por sí solo liberar de la hipoteca alguna de las fincas resultantes de la división o segregación?

Para contestar esta pregunta se ha de tener en cuenta que cuando un mismo y único gravamen recaiga por entero sobre cada una de las varias fincas, sin que se haya distribuido  entre ellas la responsabilidad hipotecaria, se producen no solo relaciones jurídicas entre el titular del derecho real y cada uno de los dueños de las fincas resultantes de la división o segregación, sino también entre los distintos dueños de estas fincas afectadas por el mismo gravamen.

Por ello, si cualquiera de ellos hiciere el pago total de la deuda garantizada, podrá reclamar de los demás no la totalidad de lo pagado sino solo la parte que proporcionalmente les correspondiere satisfacer, teniendo para ello las mismas garantías con que contaba el acreedor principal (vid. artículos 1085, 1087, 1145, 1212, 1839 y1844 del Código Civil).

Por lo que el acreedor podría renunciar a sus derechos sobre cualesquiera de las diversas fincas, sin que tenga como efecto la cancelación de la hipoteca mientras subsista sobre las demás fincas, pero para la liberación de una de las fincas y cancelación parcial de la hipoteca total, se requerirá «además del consentimiento del acreedor, la conformidad de los que en el Registro aparezcan como adquirentes, con posterioridad a la constitución de la hipoteca, de las fincas procedentes de la división de la primitiva, a excepción de los dueños de aquellas cuyo gravamen sea totalmente cancelado, ya que, en caso contrario, por el juego de la solidaridad resultante de los artículos 122 y 123 de la Ley Hipotecaria, puede concentrarse el gravamen en forma arbitraria e incluso desproporcionada, sobre alguna finca, con evidente perjuicio de su titular».

La DG considera que esta doctrina no es aplicable al presente caso por lo que la calificación, que la invoca como fundamento jurídico, no puede ser mantenida.

En nuestro caso de compraventa con subrogación de hipoteca se produce la subrogación legal en la responsabilidad derivada de la hipoteca que grava la finca vendida y también la convencional del comprador en la obligación personal garantizada pero ello no supone la liberación adicional de la responsabilidad real que por consecuencia del gravamen hipotecario inicialmente constituido sobre la finca matriz sigue recayendo sobre la finca segregada.

Por lo anterior es preciso otorgar una escritura de cancelación para que dicha finca quede liberada de la responsabilidad real de la hipoteca, ya que su dueño, si bien no estaría obligado al pago, pero sí sujeto a la carga de efectuarlo para evitar, en su caso, la ejecución de la hipoteca sobre su finca por impago del obligado, lo que se deriva de la solidaridad entre las fincas afectas al gravamen hipotecario como consecuencia de la no distribución previa de la responsabilidad hipotecaria entre las mismas.

Para otorgar dicha escritura de cancelación no sería preciso el consentimiento del comprador del resto de la finca matriz que se ha subrogado en la total obligación personal garantizada por la hipoteca, pues en ningún caso se puede producir una concentración del gravamen «en forma arbitraria e incluso desproporcionada» sobre su finca, pues dicha concentración de la responsabilidad hipotecaria sobre su finca es correlativa a la asunción de la obligación personal garantizada exactamente por la misma cuantía, que además actúa como medio de pago de parte del precio acordado por la venta de la finca que adquiere.

El único perjuicio derivado de la cancelación es el que sufre el banco acreedor, que ve reducida la garantía de su crédito sobre una sola finca, razón por la cual el consentimiento cancelatorio de dicha entidad acreedora es requisito necesario para la cancelación de la hipoteca sobre la finca segregada (cfr. artículo 82 de la LH).

Comentario: Muy lógica la solución a la que llega nuestro Centro Directivo ya que por la cancelación de la hipoteca sobre la finca segregada no se produce en ningún caso concreción de la responsabilidad hipotecaria sobre la finca resto, sino que dicha “concentración” es consecuencia de la asunción por parte del comprador de la total obligación personal garantizada. Carece de sentido pedir el consentimiento del nuevo dueño de la finca si él mismo aceptó que la total deuda se concentrara sobre su persona y consiguientemente sobre  la finca que compraba.(MGV)

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187.** MANDAMIENTO DE CANCELACIÓN DE INMATRICULACIÓN SIN SOLICITAR LA DE LAS CARGAS POSTERIORES

Resolución de 8 de mayo de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Caldas de Reis, por la que suspende la inscripción de un mandamiento judicial de cancelación.

Resumen: no es posible cancelar una carga posterior a una inscripción de dominio declarada nula si sus titulares, habiendo sido parte en el proceso, han sido absueltos de las pretensiones ejercitadas contra los mismos, aparte de no resultar indubitadamente de la sentencia la solicitud de cancelación de dicho asiento.

Hechos: Se presenta en el registro una sentencia, relativa a una finca en la que constaban practicados dos asientos: la inscripción 1.ª de dominio de la finca a favor de un Ayuntamiento y la  2.ª relativa a una concesión administrativa para la ocupación de terrenos del monte para la instalación de aerogenerador del parque eólico a favor de una empresa.

  En el fallo de la sentencia se declara y acuerda:

  • la nulidad del título por el que se practicó la inscripción de la finca en favor del Ayuntamiento así como la cancelación de dicha inscripción de dominio, y
  • la nulidad de los actos y/o contratos ejecutados por el Ayuntamiento que tuvieran por objeto dicha finca.

 En el suplico de la demanda no se solicitó la cancelación de la inscripción de la concesión y su titular resultó absuelta al considerar el juzgador acreditado que la concesión otorgada  no tenía por objeto la finca objeto del pleito, sino otra distinta de titularidad del mismo Ayuntamiento.

 La registradora practica una inscripción 3.ª de nulidad total de la primera, pero no practica la cancelación de la inmatriculación al considerar que esta no es posible en perjuicio de cargas posteriores cuya cancelación no se solicita, además de haber sido absuelto su titular por considerar que se trata de un tercero protegido.

El recurrente solicita que se practiquen ambas cancelaciones, la primera por ordenarlo sentencia firme y la segunda por haberse declarado la nulidad de los actos de los que traía causa la inmatriculación.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la calificación impugnada.

Doctrina: Comienza nuestra Dirección General haciendo referencia a su doctrina relativa a la calificación de los documentos judiciales en la que se entrelazan la obligación  del registrador de cumplir las resoluciones judiciales con la de calificar determinados extremos, entre los cuales “no está el fondo de la resolución, pero sí el de examinar si en el procedimiento han sido emplazados aquellos a quienes el Registro concede algún derecho que podría ser afectado por la sentencia, con objeto de evitar su indefensión”, proscrita por el artículo 24 de la Constitución Española y su corolario registral del artículo 20 de la Ley Hipotecaria.

Asimismo sabemos que el registrador puede y debe calificar si se ha cumplido el principio del tracto aun cuando se trate de documentos judiciales, ya que el artículo 100 del Reglamento Hipotecario permite al registrador calificar del documento judicial «los obstáculos que surjan del Registro», y entre ellos se encontraría la imposibilidad de practicar un asiento registral  cuando habiendo sido parte el titular registral en el procedimiento,  hayan resultado desestimadas  las pretensiones ejercitadas contra el mismo.

En base a lo anterior para que una sentencia despliegue toda su eficacia cancelatoria y afecte a titulares de asientos posteriores – cuando no se haya anotado preventivamente la demanda de nulidad con anterioridad a los mismos- es necesario que:

  • Hayan sido emplazados en el procedimiento y que
  • hayan sido vencidos en dicho procedimiento (lo que no ha tenido lugar en relación con la entidad titular de la concesión administrativa inscrita bajo la inscripción 2.ª).

Por tanto la sentencia produce efectos respecto de la entidad, al haber sido parte en el procedimiento, pero al ser absuelta de las pretensiones ejercitadas contra la misma, impide acoger favorablemente la pretensión de la recurrente cancelando la inscripción de la concesión.

 Nuestro Centro Directivo, ha afirmado que “la falta de expresión en el título presentado ante el registrador de la solicitud explícita de los asientos cuya cancelación se pretende no constituye una violación del principio de rogación pues la sola presentación en el Registro (artículo 6 de la LH), lleva implícita la solicitud de la práctica de todos los asientos que puedan practicarse siendo incumbencia del registrador la determinación de cuales sean estos.

La doctrina anterior es compatible con la que sostiene que tratándose de documentos judiciales debe especificarse qué asientos deben ser objeto de cancelación puesto que no incumbe al registrador determinar cuál es el alcance de los efectos producidos por la sentencia presentada (artículos 214 y 215 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

No obstante lo anterior se ha de evitar una excesiva rigidez en los casos en los que no haciéndose referencia al asiento concreto a cancelar, “del conjunto del documento se infiera indubitadamente cual es el asiento a que se refiere”, lo que no ocurre en el caso que nos ocupa.

Finalmente  nuestra DG declara que los asientos posteriores que traen causa de otro cuyo título ha sido declarado nulo, no pueden ser cancelados como consecuencia de la declaración de nulidad del primero, si en el procedimiento no han intervenido los titulares respectivos o,  habiendo intervenido han resultado desestimadas todas las pretensiones ejercitadas contra los mismos. Lo que no impide que pueda inscribir la nulidad del título que motivó la última inscripción de dominio, sin formal desinmatriculación de la finca «a fin de evitar que el Registro siga abierto a nuevos actos dispositivos que, fraudulentamente y amparados en su apariencia tabular, pudieran celebrar posteriormente los titulares registrales de dicha inscripción»

En base a ello, para que se pueda cancelar la inscripción de dominio será preciso que la cancelación de ésta se acompañe simultáneamente de la inscripción del título dominical que haya vencido en el pleito en que se declaró la nulidad del inscrito.

Comentario: La solución que nos da la DG es coherente con el principio registral de que  la primera inscripción ha de ser de dominio y también con el principio  de que la llevanza del registro es por fincas. Por ello no permite la cancelación de una inscripción de dominio en perjuicio de terceros, sin simultánea inscripción del título dominical de los titulares civiles del monte. (MGV)

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188.** INMATRICULACIÓN DE FINCA QUE PROCEDE DE OTRA MAYOR. INFRACCIÓN DE LA NORMATIVA DE UNIDAD MÍNIMA DE CULTIVO

Resolución de 9 de mayo de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Iznalloz, por la que deniega la inmatriculación de determinadas fincas.  

Resumen: En la Inmatriculación, si la finca catastral es inferior a la “unidad mínima de cultivo”, el Registrador puede consultar el catastro histórico y si resulta que procedía de una parcela catastral mayor y aunque el 2º título sea una venta, puede entender que constituye una parcelación y comunicarlo (Aº 80 RHU) a la AA.PP. Agraria para que lo admita o decrete su nulidad.

– Hechos:      Solicitada la inmatriculación (por doble titulación basada en una herencia y posterior venta) de tres fincas catastrales independientes, colindantes y de extensión inferior a la “unidad mínima de cultivo”, la registradora consulta el catastro histórico, y deduce que se trata de un acto de parcelación ilegal por provenir catastralmente las fincas de otra catastral mayor, por lo que lo comunica (Aº 80 RHU) a la Administración Agraria Autonómica que decreta la nulidad de la “segregación”.

– La Registradora:   En consecuencia califica negativamente, por defecto insubsanable, atendiendo a la resolución de la Consejería (parece que en la Nota Informativa “negativa” –de falta de inmatriculación- no constaba esa procedencia de las fincas ni la sospecha de la registradora de que su inmatriculación separada podría entrañar parcelación).

 – La notario:    recurre exponiendo que:
a) La registradora se extralimitó en su actuación y en su interpretación extensiva del Art 80 RHU (RD-97) que solo habla de actos de parcelación, segregación o división, no de compraventa,
b) SIN que tampoco pueda basarse en el Catastro histórico, pues el Art 205-1 “in fine” LH lo que exige es la coincidencia descriptiva actual, con arreglo a una certificación catastral vigente al tiempo de la inmatriculación;
c) Y en definitiva, porqué Art 205 LH no exige en ningún momento que la finca deba tener, para acceder al Registro, una superficie determinada, (y aunque históricamente constara en el catastro que originariamente procedieron de una finca mayor, está claro que a día de hoy ya no lo son).

– Resolución: La DGRN desestima el recurso y confirma la calificación.

– Doctrina:
a) Tras un repaso de la normativa histórica sobre “unidad mínima de cultivo”, y a la actual, llega a la conclusión de que tanto en la normativa agraria (Art 24 LMEA) como en la urbanística (arts 16-2 “in fine” y 26-2 L.Suelo y Aº 80 RHU) que su régimen puede aplicarse no solo a las “parcelaciones” o “segregaciones” strictu sensu y en sentido formal, sino también a cualquier negocio jurídico, como la compraventa (tales preceptos mencionan la transmisión de participaciones indivisas que den derechos de uso exclusivo sobre una porción, o la constitución de Sociedades).

    No obstante, y como veremos en los “comentarios”, aboga por una interpretación restrictiva de esta aplicabilidad normativa que supone una limitación de las facultades dominicales y SIN que quepa admitir a estos efectos las meras sospechas o conjeturas o la exigencia de una prueba del hecho negativo de que «no se ha formado por división o segregación de otra mayor»”, pues las normas no deben ser interpretadas desde la perspectiva de su eventual incumplimiento (art 3 CC).

b) Que los Registradores están facultados para consultar otros Registros y Bases de datos que obren a su disposición y que puede emplear como medio auxiliar a su calificación (Aº 18 LH), resulta de múltiples RR.DGRN, p.ej. para las consultas al Registro Mercantil, al Concursal, al propio Catastro, o para la comprobación de códigos seguros de verificación.

c) Al inmatriculante interesado, como resulta del propio Aº 80 RHU (que prevé Anotación preventiva ante la impugnación en vía contencioso-administrativa) le queda la posibilidad de impugnar la resolución administrativa (en alzada o judicialmente, incluida la revisión de los propios actos advos), y, de obtener una rectificación, presentar de nuevo los 2 títulos para la inmatriculación (pués dice la DGRN que “la nulidad inicialmente declarada por la Administración competente, no puede considerarse obstativa de una nueva resolución de signo diferente”). (ACM)

– Comentario: No acabo de compartir los criterios de la resolución y la calificación, que van mucho más allá de la dicción literal de las normas invocadas que siempre piensan en “segregación”, “divisiones” o “parcelaciones”, de fincas o cuotas indivisas de las mismas, entre una pluralidad de personas para que las disfruten por separado, pero no se contemplan, ni para una compraventa a una sola persona de fincas independientes, ni para el hecho mismo de la inmatriculación, que es lo que se pretende con la doble titulación pública (sin que en ninguno de los títulos haya ninguna segregación, ni siquiera disolución de condominio).

    Me pregunto qué hubiera ocurrido si en lugar de una sola escritura de venta para las 3 fincas, se hubieran otorgado 3 escrituras separadas, incluso en fechas o notarios diferentes, para cada finca individual… ¿Tampoco hubiera podido ser inmatriculada? (nótese que en el caso se trata de fincas rústicas de cultivo que no han sido edificadas ni presentan riesgo alguno de formar ningún núcleo de población).

    Tampoco acabo de ver que, el hecho de que en el Catastro, no el actual, sino el histórico, apareciera como una sola parcela deba tener tanta trascendencia, cuando el Catastro no publica titularidades dominicales ni condominios… solo la situación gráfica de las parcelas con arreglo a criterios geográficos y orográficos no de titularidades. Que históricamente en el Catastro figuraran como una sola parcela grafica, no significa que fuera de un solo propietario, ni que este haya parcelado con posterioridad. 

    Acudir al expediente del Aº 80 RHU tampoco es, ante una inmatriculación basada en una herencia y una venta (no en una segregación), muy acorde con el Ppio de Seguridad Jurídica, pues esa notificación registral a la AAPP de la CCAA se verifica “a posteriori”, sin que los interesados puedan acceder al contenido de esa notificación (cuya redacción puede inducir a la CCAA a denegar por mera precaución), ni tienen posibilidad de defender ni formular alegaciones ANTES de que recaiga la resolución Adva (sino solo “a posteriori”, una vez dictada). Al menos, debería ser necesario que previamente, en la Nota Informativa “negativa” –de falta de inmatriculación- el registrador hiciera constar esa consulta al catastro histórico y la procedencia catastral de las fincas y la sospecha de que su inmatriculación separada podría entrañar parcelación, para que el notario autorizante y los interesados, especialmente los compradores, puedan saber a qué atenerse antes de celebrar el negocio, presuntivamente válido y lícito (como recuerda la DGRN: no cabe presumir su carácter potencialmente fraudulento).

    En efecto, me da la sensación de que la DGRN adopta su criterio en esta Res ante el hecho consumado de que la Consejería Autonómica acabó decretando la nulidad de la “segregación” (sic) y evitar así entrar en contradicción entre AAPP, [aunque en algún momento parece incluso invitar a impugnarla…], pues lo cierto, como hemos apuntado, es que la propia DGRN señala múltiples requisitos y restricciones para aplicar su doctrina y dice literalmente en la Res:

“(…) Por tanto, en principio, no pueden considerarse aplicables tales normas a otros actos o negocios jurídicos, singularmente la transmisión de propiedad, aunque tengan por objeto fincas de dimensión inferior a la unidad mínima de cultivo. Pues las normas no deben ser interpretadas desde la exclusiva perspectiva de su eventual incumplimiento (art 3 CC) y es doctrina de este Centro Directivo que el principio de libertad de tráfico, con amparo en el art 348 CC, exige que las limitaciones legítimamente impuestas a la propiedad y, en consecuencia, a su facultad dispositiva, sean interpretadas de forma restrictiva (…)”

– Y añade la DGRN que  (…)Fuera de este supuesto, procederá la inmatriculación de finca rústica de dimensión inferior a la unidad mínima de cultivo sin que quepa iniciar el procedimiento señalado, y no cabe admitir a estos efectos las meras sospechas o conjeturas o la exigencia de una prueba del hecho negativo de que «no se ha formado por división o segregación de otra mayor»”.

     Finalmente también entiendo que ante la calificación del defecto como insubsanable, y aunque la Consejería declare la “nulidad civil” (no solo administrativa”) de la “segregación”; dado que realmente no se trata de una segregación sino de una inmatriculación (y sin perjuicio de la citada posibilidad de impugnar, judicial o administrativamente, la declaración adva), considero que también cabría logar la inmatriculación, como una sola finca unitaria simplemente  rectificando la descripción de las 3 fincas y fusionándola en una sola, y sin necesidad de agrupación, operación tabular para fincas registrales ya inmatriculadas. Tras esa descripción unitaria de la finca, considero que deberá ser posible inscribirla con independencia de que su superficie sea superior o inferior a la “unidad mínima de cultivo”. (ACM)

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189.* COMPRAVENTA. RATIFICACIÓN APORTADA EN FASE DE RECURSO. TRACTO SUCESIVO.

Resolución de 9 de mayo de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Torrevieja n.º 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa.

Resumen: En la venta de una cuota indivisa de varias fincas registrales, que dan derecho a la utilización singular y exclusiva de determinada plaza de aparcamiento, hay que observar el principio de tracto sucesivo. No cabe aportar, ya iniciado el recurso, una escritura de ratificación de un mandato verbal, tratando de subsanar uno de los defectos alegados por el registrador.

Hechos: Se presenta una escritura formalizada en 1980, en la que dos entidades A y B, titulares entonces de cuatro fincas registrales (4 de la primera y 1 de la segunda), venden a C una cuota indivisa de 0’724 milésimas por ciento que se corresponden con la utilización singular y exclusiva de una plaza de aparcamiento.

Registrador: Suspende la inscripción, ya que: a) El adquirente está representado en la escritura verbalmente, sin que se haya ratificado dicha representación, b) Las fincas que habían sido propiedad de la sociedad A, ya no estaban inscritas a su favor, habiéndose hecho ventas posteriores de las mismas, habiendo pasado todas a ser de titularidad de la Entidad B.

Recurrente: El adquirente interpone recurso, alegando: 1) que aporta la escritura de ratificación del mandato verbal y 2) que siendo cierto que alguna de las participaciones vendidas habían pasado de la sociedad A a la B, ésta era hoy la titular de todas ellas.

Resolución: La DG ratifica la calificación registral.

Doctrina: En cuanto al primer defecto (falta de ratificación por el comprador), indica que el recurso debe recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionan directa e inmediatamente con la calificación registral, debiendo ser rechazado cualquier motivo o documento que no ha sido presentado en tiempo y forma. Por tanto, el recurso no es la vía adecuada para subsanar los defectos alegados por el registrador, ni se puede admitir en fase de recurso la escritura de ratificación del mandato verbal.

Y en cuanto al segundo, se indica que es preciso además observar el principio del tracto sucesivo, lo que exige que todas las participaciones estuvieran inscritas a favor de una de las sociedades transmitentes, en el Registro de la Propiedad. Por tanto, estando las fincas inscritas en el Registro bajo la salvaguarda de los tribunales a favor de una persona distinta del transmitente, no puede accederse a la inscripción del título calificado, sin consentimiento del titular registral, que resulte de los títulos traslativos con causa adecuada. De esta forma se garantiza el principio constitucional de protección de los derechos e intereses legítimos y la interdicción de la indefensión. Por lo tanto, no cabe acceder a la inscripción mientras no se presenten los títulos oportunos que acrediten las distintas transmisiones efectuadas o se acuda a los remedios de la LH para reanudar al tracto interrumpido (art 208 LH).

Comentario: Es un hecho que, con anterioridad a la reforma llevada a cabo en el artículo 68 RH por el RD 1867/1998 (BOE nº 233 del 29), la redacción previa del artículo 68 del RH dio lugar a multitud de problemas, como el que nos ocupa. En muchos casos (y uno ha vivido algunos supuestos) ya no se sabía cuántas cuotas había en el garaje, porque muchas veces, tras de su registro, se iban subdividiendo, muchas no tenían numeración o se numeraban bis, y todavía en el día de hoy, multitud de garajes, están en una situación tan lamentable como la que resulta de este recurso (una sociedad había sido titular de cuatro fincas que luego había ido vendiendo por cuotas indivisas) y a ella se le sumaba la cuota de otra finca que era titular de sociedad, cuya cuota luego se había vendido a la primera.  Algo han subsanado el problema los párrafos añadidos por el Dto. citado, en la que ya se exige una descripción pormenorizada de la zona que ocupa el garaje, número de orden, fijación de linderos y dimensiones perimetrales, superficie útil, descripción de elementos comunes, y su referencia ya a un plano, cuya copia testimoniada se debe archivar en el registro. Dcho. Hipotecario Roca Sastre y otros, tomo V, pág. 122.  (JLN)

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190.*** HERENCIA. SUSTITUCIÓN EJEMPLAR

Resolución de 10 de mayo de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de A Coruña n.º 1, por la que se deniega la inscripción de una escritura de aceptación y adjudicación de herencia. (IES)

Resumen: La institución por vía de sustitución ejemplar debe reputarse plenamente eficaz cuando, aunque existe testamento otorgado por la sustituida en el año 1979, antes de su incapacitación en 1990, los nombrados herederos en él no la sobrevivieron, por lo que debe entenderse que al fallecimiento de ésta no existe testamento a los efectos de la entrada en juego de la sustitución ejemplar ordenada en el testamento de la madre.

Hechos: Doña A. E. S. D. falleció el día 19 de febrero de 2004, viuda, y con una única hija, incapacitada judicialmente desde el año 1990, llamada doña M. L. C. S. Otorgó testamento el día 12 de mayo de 2003 en el que instituye heredera a su mencionada hija; y respecto de los bienes de los que en vida de ésta no se hubiere dispuesto por los tutores, «la testadora nombra sustitutos ejemplares de la misma, que para el supuesto de premoriencia de su hija serían sus herederos directos, a las personas que a continuación se indican y en la siguiente proporción: 1.–[A continuación se designan a diez personas y entidades respecto de cantidades y bienes a cada una de ellas, con algunos modos y cargas del destino de esas cantidades y bienes] 11. En el resto de sus bienes, derechos y acciones, por iguales partes, a todos los herederos nombrados en esta cláusula». La única hija, heredera, falleció el día 22 de septiembre de 2016. Antes de su incapacitación, había otorgado testamento el día 3 de mayo de 1979, en el que instituyó heredera a su madre, sustituida para el caso de premoriencia por una tía carnal de la testadora que falleció el día 17 de mayo de 1991.

El registrador  considera que no es el testamento otorgado por la madre el que ha de regir la sucesión de su hija sino el otorgado por ésta en el año 1979, y si éste deviene ineficaz por fallecimiento de los herederos se abrirá, en su caso, la sucesión legítima conforme al artículo 912 del Código Civil.

El notario recurrente alega que la voluntad de la madre testadora está claramente manifestada en el testamento, y el artículo 658 del Código Civil establece que la voluntad del testador es la ley de la sucesión; que, respecto de la sustitución ejemplar, la voluntad del legislador es que sólo quedará sin efecto la sustitución por el testamento realizado por el incapacitado después de la incapacitación y tras la recuperación de la razón o en un intervalo lucido (artículo 776 del Código Civil); que un testamento del sustituido otorgado antes de la enajenación mental no afecta a la eficacia de la sustitución ejemplar, pues de otra forma ésta quedaría vacía de contenido, y la madre al otorgar testamento tiene en cuenta el estado actual de su hija, por lo que establece la sustitución ejemplar; y que el testamento de la hija otorgado antes de su incapacitación regirá la sucesión de ésta respecto de sus bienes de carácter propio y no de los de herencia de su madre, cuyo destino se debe regir por la voluntad de ésta.

Resolución: La DGRN estima el recurso y revoca la calificación pero es importante la razón de la estimación.

DGRN: La cuestión central que se debate en este expediente es si el testamento otorgado por la sustituida antes de ser judicialmente incapacitada –anterior también al otorgado por la sustituyente–- impide o no la eficacia de la sustitución ejemplar. Se trata de una cuestión que no está prevista en la regulación del Código Civil que se limita a establecer que la sustitución ejemplar quedará sin efecto por el testamento del incapacitado hecho durante un intervalo lúcido o después de haber recobrado la razón (artículo 776, párrafo segundo). En la doctrina no existe una opinión unánime, pues algunos intérpretes concluyen que el fundamento de la sustitución ejemplar –que no es simplemente la prevención de la sucesión intestada sino, esencialmente, la protección del incapacitado– exige que el ascendiente, mediante la sustitución testamentaria, pueda revocar el testamento anterior del sustituido en atención de la nueva circunstancia –la modificación judicial de su capacidad–; pero, para otros, la sustitución ejemplar es eficaz sólo si el sustituido no ha otorgado testamento antes de su incapacitación, como resulta de la Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de junio de 1941, al referir la declaración de incapacidad no al momento de la sustitución sino al tiempo del fallecimiento «sin testar del sustituido», así como del artículo 664 del Código Civil según el cual el «testamento hecho antes de la enajenación mental es válido»; de modo que, según esta tesis, las disposiciones sucesorias otorgadas por una persona antes la modificación judicial de su capacidad no pueden ser alteradas por la sustitución ejemplar ordenada por su ascendiente.

En el presente caso, la concreta cuestión planteada puede solventarse atendiendo a la «ratio» del precepto legal y a su interpretación lógica y sistemática: si conforme al testamento otorgado por la sustituida en el año 1979, antes de su incapacitación en 1990, instituyó heredera a su madre, sustituida para el caso de premoriencia por su tía carnal, y ninguna de éstas ha sobrevivido a la testadora, debe entenderse que al fallecimiento de ésta no existe testamento (vid. artículo 912.3.º del Código Civil, según el cual la sucesión legítima tiene lugar cuando el heredero muere antes que el testador) a los efectos de la entrada en juego de la sustitución ejemplar ordenada en el testamento de la madre. Por ello, esta institución por vía de sustitución debe reputarse plenamente eficaz.

Comentario:  Me adhiero a la doctrina de la Sentencia de 10 de junio de 1941. Hay dos hechos referidos al momento del fallecimiento del sustituido que tienen que concurrir para que la sustitución ejemplar sea eficaz que son la existencia de la modificación judicial de su capacidad de obrar y la inexistencia de un testamento suyo (IES)

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191.* HIPOTECA: CANCELACIÓN POR CADUCIDAD. DIES A QUO

Resolución de 10 de mayo de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 32 a practicar la cancelación de una hipoteca por caducidad solicitada en virtud de instancia.

Resumen: Para la cancelación por caducidad de las hipotecas del Art 82-5 LH debe transcurrir por completo el plazo de 21 años (20 +1) aun cuando el inicio del cómputo no resulte directamente del registro siempre que pueda inferirse claramente de las condiciones inscritas.

– Hechos:      Se presenta instancia privada solicitando la cancelación por caducidad (Art 82-5 LH) de una hipoteca en que no queda claro el plazo inicial, pués se concede a un promotor para construir y vender en un plazo (de carencia) máximo de 4 años,  y otros 10 años de amortización por cuotas anuales, consintiendo de antemano la Caja acreedora la subrogación de los futuros adquirentes, siempre que sea en esos 4 años; transcurridos los cuales el promotor debe restituir completamente la parte proporcional de cada piso o bien iniciar el pago de las cuotas mensuales durante 10 años.

En el registro no consta si el promotor usó o no los fondos ni la fecha de disposición de los mismos.

– El Registrador:  califica negativamente, exigiendo escritura pública de cancelación ante la imposibilidad de determinar el inicio del cómputo del plazo, y aún deduciéndose indirectamente no habrían transcurrido los 21 años (20 +1) exigidos por el Art 82-5 LH.

 – El interesado:   recurre señalando que la fecha de inicio del cómputo del plazo de caducidad puede inferirse del contrato y del registro, incluso de otras fincas registrales cuyos dueños sí consiguieron la cancelación (aunque lo hicieron mediante escritura otorgada por la entidad acreedora).

– Resolución: La DGRN desestima el recurso y confirma la calificación.

– Doctrina:
Aunque el plazo de inicio de los pagos de las cuotas no resulte claramente, puede inferirse que si el promotor vendió y la caja nada reclamó, es que sí había construido y empleado los fondos, por los que los  10 años pueden computarse desde la fecha de la escritura de venta [o bien computando 14 (4+10) años desde la escritura de hipoteca] pero lo cierto es que ni en uno ni en otro caso, todavía no habrían transcurrido los citados  21 años (20 +1) del Art 82-5 LH    (ACM)

192.** SOLICITUD DE CONSTANCIA REGISTRAL DE SUBSISTENCIA DE HIPOTECA. CANCELACIÓN POR CADUCIDAD

Resolución de 10 de mayo de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Las Palmas de Gran Canaria n.º 4 a practicar determinado asiento sobre subsistencia de una hipoteca.

Resumen: Imposibilidad de modificar o hacer constar circunstancias relativas a una hipoteca caducada según el registro, aunque no cancelada

Se presenta una instancia solicitando que se haga constar el fallecimiento de dos de las tres deudoras de un préstamo hipotecario, así como la subsistencia del préstamo respecto a la tercera de ellas.

El Registrador alega que la hipoteca está caducada.

La Dirección confirma la nota. Entiende que se ha producido la caducidad del asiento de hipoteca, al haber transcurrido 20 años desde la fecha en que debió haberse satisfecho el préstamo (art. 82.5 LH) y el plazo de 40 años desde el ultimo asiento relativo a la titularidad de la propia garantía (art. 210 LH) y por ello debe entenderse extinguido el derecho real de hipoteca. (MN)

193.** COMPRAVENTA CON PODER EXTINGUIDO: VALIDEZ DEL CONTRATO Y BUENA FE DEL APODERADO Y DEL TERCERO.  ASIENTOS DE PRESENTACIÓN Y TERCEROS INTERESADOS EN LA INSCRIPCIÓN.

Resolución de 10 de mayo de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.º 9 a inscribir una escritura de compraventa.

Resumen: La cuestión de si el poder utilizado para una venta está presumiblemente extinguido por muerte del poderdante debe debatirse en la esfera judicial no en la registral. La validez del contrato en tal caso necesita de la buena fe del tercero y también del apoderado. En caso de  existir terceros interesados tienen que acudir a la esfera judicial, pero no pueden presentar documentos no inscribibles ni se les ha de notificar el recurso gubernativo.

Hechos: Se otorga una escritura de compraventa en la que el vendedor está representado por un apoderado que asevera la vigencia del poder. Posteriormente se presenta en el Registro  un certificado de defunción (por la presunta viuda del vendedor) del que resulta que el vendedor murió el mismo día del otorgamiento de la escritura, pero de madrugada (a la 01:00) y se practica el asiento de presentación.

El registrador suspende la inscripción, pues  considera que ha de aclararse la subsistencia del poder, dada la hora del fallecimiento. Cuando posteriormente se presenta el recurso contra su calificación notifica este hecho a la citada viuda presentante del certificado, a quien considera interesada, y luego recoge sus alegaciones.

El interesado recurre y alega que el registrador se ha extralimitado en su función, pues nunca tuvo que ser practicada la presentación de dicho certificado de defunción en el Registro, que no puede ser tenido en cuenta en su calificación. Añade que incluso aún cuando el poder estuviera extinguido,  el contrato es válido porque el comprador es un tercero de buena fe.

Resolución: La DGRN revoca la calificación.

Doctrina: Comienza por indicar que el registrador sólo debe y puede trasladar el recurso al interesado, al notario, autoridad judicial o funcionario que expidió el título; por ello concluye que el registrador nunca debió de notificar a la viuda la existencia del recurso, pues no está previsto legalmente. En cuanto al certificado de defunción nunca debió de ser objeto de asiento de presentación, conforme al artículo 420 RH, y por ello tampoco puede fundamentar el defecto.

Respecto de la denominada ultractividad del poder (después de su extinción) recuerda que la jurisprudencia del TS ha interpretado el artículo 1738 CC en el sentido de exigir la concurrencia de buena fe en el tercero y también en el apoderado: es decir que el tercero desconociera la anterior extinción del mandato, y que el apoderado, en el momento de hacer uso del poder, ignorara la causa que hacen extinguir el poder.

Por tanto, la cuestión de la posible subsistencia o no del poder en este caso es ajena a la esfera registral, en la que no se pueden adoptar medidas cautelares, y deberá ser planteada en la esfera judicial que es la competente para decidir sobre el fondo del asunto y adoptar medidas cautelares. (AFS)

194.** PROPIEDAD HORIZONTAL: MODIFICACIÓN DEL TÍTULO CONSTITUTIVO. TRACTO SUCESIVO

Resolución de 11 de mayo de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Burgos n.º 4 a inscribir la escritura de elevación a público de acuerdos de una junta de propietarios. (IES)

Resumen:  La modificación del título constitutivo de la Propiedad Horizontal, aunque sea a través de un consentimiento colectivo, no puede afectar a los titulares registrales de departamentos que adquirieron con posterioridad al acuerdo de modificación y accedieron al Registro con anterioridad a la pretensión de inscripción de la modificación del título constitutivo y ello con independencia de la formulación de los consentimientos en acto colectivo o individualizado.

 Hechos: Mediante escritura se elevan a público determinados acuerdos adoptados el día 16 de febrero de 2004 por la Junta General de una Comunidad de Propietarios en la que se modificaban los estatutos de la misma. Concretamente, se acordaba el cambio del punto VII, letra c), apartado b), de los estatutos de la comunidad en relación con los gastos de sustitución de los ascensores, que pasaban de ser sufragados exclusivamente por los propietarios de viviendas y/o apartamentos, a ser sufragados por todos los propietarios en función de su coeficiente de comunidad; y el punto VII, letra d), en cuanto al régimen de uso de las diferentes unidades suprimiendo la expresión «con la sola excepción de actividades sindicales o políticas».

 El registrador decide no practicar la inscripción solicitada por no haberse tomado el acuerdo de modificación de estatutos con el consentimiento de todos los propietarios ya que el acuerdo se tomó en Junta del día 16 de febrero de 2004 y con posterioridad a esa fecha se han inscritos transmisiones de elementos privativos. El titular que inscribe no puede quedar afectado por acuerdos que en la fecha de la inscripción de su derecho no constaban inscritos aun cuando estos acuerdos fueran anteriores a su adquisición.

El interesado, recurre y alega que la modificación estatutaria es un acto de la junta como órgano colectivo de la comunidad, que ha de adoptarse por unanimidad de los propietarios en los términos previstos en la norma primera del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, y por ello el defecto no puede ser mantenido, toda vez que la calificación, en este tipo de acuerdos, no puede extenderse a los requisitos que derivarían del principio de tracto sucesivo, los cuales no son exigibles al no tratarse de un acto individual de cada uno de los propietarios

 Resolución: La DGRN desestima el recurso y confirma la calificación.

 Según doctrina reiterada de este Centro Directivo (cfr. Resoluciones de 23 de mayo de 2001, 4 de marzo de 2004 y 5 de julio de 2005, entre otras), en materia de Propiedad Horizontal debe distinguirse entre los acuerdos que tienen el carácter de actos colectivos, los cuales no se imputan a cada propietario singularmente, sino a la junta como órgano y aquellos otros actos que por afectar al contenido esencial del derecho de dominio de pisos o elementos privativos requieren el consentimiento individualizado o «uti singuli» de los propietarios correspondientes, el cual habrá de constar en documento público (mediante una adecuada interpretación de los artículos 3, 8 y 18.2 de la Ley sobre Propiedad Horizontal). Esta distinción entre actos colectivos y actos individualizados sólo afecta a la forma de expresión del consentimiento de los titulares, que en los actos colectivos basta que se produzca a través de un acuerdo en junta de propietarios por unanimidad o cuasi unanimidad conforme al artículo 17 de la Ley sobre Propiedad Horizontal cuando se trata de supuestos como el presente; mientras que cuando se trata de actos individualizados se exige el consentimiento individual de los propietarios respectivos en aquello en que les afecte singularmente.

 Fuera de la especialidad del principio de consentimiento en relación con la forma de prestarlo en los actos colectivos, deben aplicarse los demás principios hipotecarios a las modificaciones del título constitutivo o de sus estatutos, como son el de inoponibilidad del artículo 32 de la Ley Hipotecaria, con su lógico complemento del principio de oponibilidad del artículo 13 y el de cierre registral del artículo 17 de la Ley Hipotecaria, cuando, como ocurre en el presente supuesto, con posterioridad al acto colectivo o individualizado, han surgido nuevos propietarios titulares registrales que se han anticipado en cuanto a su acceso al Registro a aquellos actos que pretenden acceder con posterioridad al mismo.

 El consentimiento unánime de los propietarios que para la modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal exige el artículo 5 de la Ley sobre Propiedad Horizontal ha de ser no sólo de los propietarios que lo fueran en la fecha de adopción del acuerdo de modificación del título constitutivo, sino de los que sean titulares registrales a la fecha en que dicho acuerdo y la consiguiente modificación estatutaria haya de acceder al Registro y ello por cuanto para los propietarios actuales no pueden producir efectos aquellas modificaciones del título constitutivo que no hubieran sido inscritas oportunamente, pues para dichos titulares el acto no inscrito constituiría una verdadera carga oculta carente de la transparencia y publicidad necesaria que exige el sistema registral o hipotecario, conforme a sus preceptos y a sus principios. (IES)

195.** SEGREGACIÓN. OPOSICIÓN DE COLINDANTE A LA INSCRIPCIÓN DE LA REPRESENTACIÓN GRÁFICA

Resolución de 11 de mayo de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Eivissa n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una segregación y de su correspondiente representación gráfica georreferenciada.

Resumen: La mera oposición de un colindante catastral no es suficiente por sí sola para suspender la inscripción de una segregación y su representación gráfica georreferenciada.

Hechos: Mediante escritura la entidad titular registral de una finca, procede a la segregación de una porción de 1.610 metros cuadrados, aportando representación gráfica alternativa de la finca segregada y de la finca resto.

Dicha finca consta en el Registro con una superficie de 95.854,50 metros cuadrados, expresando el título que la cabida real de la finca es de 79.623 metros cuadrados y resultando del certificado municipal de innecesariedad y del informe técnico incorporado que la finca tiene una superficie, según medición, de 91.531 metros cuadrados, sin deducciones por unas expropiaciones y que en la actualidad es de 79.623 metros cuadrados y se halla dividida en dos suertes.

El Registrador, una vez tramitado el procedimiento previsto en el artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria, suspende la inscripción a la vista de las alegaciones formuladas por un colindante catastral de las que se desprende una posible invasión parcial.

El recurrente hace una serie de alegaciones considerando que la resolución del registrador no está motivada ni fundada en criterios objetivos y razonados.

Resolución: La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación del Registrador.

Doctrina: De nuevo nuestro CD estudia en este recurso el régimen jurídico aplicable a las segregaciones en relación a la incorporación de la representación gráfica georreferenciada de las fincas resultantes de tal operación, tanto segregada como resto.

El artículo 9 de la Ley Hipotecaria en su redacción otorgada por la Ley 13/2015 configura la incorporación de la representación gráfica georreferenciada de las fincas con carácter preceptivo, siempre que se lleve a cabo operaciones de segregación de fincas.

En lo que respecta al procedimiento y conjunto de trámites  para llevar a cabo la calificación registral y en su caso la inscripción de la preceptiva representación georreferenciada, el artículo 9 de la Ley Hipotecaria se remite al procedimiento del artículo 199 en los supuestos en los que la aportación para su inscripción es meramente potestativa.

La principal finalidad de dicho procedimiento es la tutela de los eventuales derechos de titulares de fincas colindantes, siempre que estas se vean afectadas por la representación gráfica que pretende inscribirse, por lo que no se deben de generalizar si de la calificación registral de la representación gráfica no resulta afectado  ningún colindante alguno.

De ahí que del propio tenor del artículo 9 se deduce la posibilidad de inscripción de representación gráfica sin tramitación previa de dicho procedimiento, en los supuestos en los que no existan diferencias superficiales o estas no superen el límite máximo del 10% de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los colindantes.

Cuando la inscripción de representación gráfica es preceptiva, la falta de una remisión expresa desde el artículo 9 al artículo 199 supone que con carácter general no será necesaria la tramitación previa de este procedimiento, sin perjuicio de efectuar las notificaciones previstas en el artículo 9, letra b, párrafo séptimo, una vez practicada la inscripción correspondiente, salvo en los siguientes casos:

  • Si se incluye alguna rectificación superficial de las fincas superior al 10%, o
  • Alguna alteración cartográfica que no respete la delimitación del perímetro de la finca matriz que resulte de la cartografía catastral (cfr. artículo 9, letra b, párrafo cuarto)

En el caso que nos ocupa se aportaba representación gráfica alternativa excluyendo de la misma determinadas porciones de terreno que han sido objeto de expropiación,  y recuerda su doctrina relativa a el supuesto especial que para la constancia registral de la representación gráfica suponen los casos previstos en el artículo 47 del Reglamento Hipotecario, en el que se permite que accedan en diferente momento temporal segregaciones de múltiples porciones en las que únicamente “deberá aportarse, para su constancia en el folio real, la representación gráfica correspondiente a la porción que es objeto de inscripción en cada momento (ya sea la segregada o el resto, según los casos), sin que pueda exigirse representación gráfica de otras porciones que no son objeto del título en cuestión ni causan asiento de inscripción” (cfr. artículo 9 de la Ley Hipotecaria).

Tras dejar claro el carácter preceptivo de la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca en los casos de segregación y la necesidad de tramitar el procedimiento previsto en el artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria cuando la representación gráfica aportada no respete la delimitación del perímetro de la finca matriz que resulte de la cartografía catastral,  entra a valorar si la oposición de un colindante catastral, alegando una posible invasión parcial de su parcela, sin aportar un elemento probatorio en el que sustentar dicha afirmación, es suficiente para servir de apoyo a una calificación negativa a la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de una finca.

El artículo 199 regula el procedimiento para la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro, el apartado 2 del artículo 199 remite, en caso de tratarse de una representación gráfica alternativa a la catastral, a la misma tramitación de su apartado 1, con la particularidad de que han de ser notificados los titulares catastrales colindantes afectados.

Pero, en todo caso, será objeto de calificación por el registrador la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria.

Además, para valorar la correspondencia de la representación gráfica aportada, el registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, otras representaciones gráficas disponibles, para lo que podrá acudirse a la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la Resolución de esta Dirección General de 2 de agosto de 2016.

 El Registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas, podrá decidir motivadamente según su prudente criterio.

La nueva regulación del artículo 199 se incardina en el marco de la desjudicialización de procedimientos que constituye uno de los objetivos principales de la nueva Ley 15/2015 de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria, y de la Ley 13/2015, de 24 de junio.

Así, de dicha normativa se deriva que, salvo que la Ley expresamente lo prevea, la formulación de oposición por alguno de los interesados no hará contencioso el expediente, ni impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto.

En base a lo anterior el artículo citado permite al registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas, decidir motivadamente según su prudente criterio y sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción. Lo que no debe de entenderse en el sentido de que no sean tenidas en cuenta tales alegaciones para formar el juicio del registrador, el cual, cuando formule un juicio de identidad no podrá ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados

 En el caso que nos ocupa no pueden considerarse fundados los motivos por los que existen las dudas de identidad, ni las razones por las que la oposición del colindante catastral debe prevalecer sobre la solicitud de la representación gráfica alternativa de la porción segregada. Por todo ello la calificación no puede ser mantenida y, en consecuencia, se estima el recurso.

Conclusión: Nuevamente la Dirección General pone por encima el acceso al registro de la representación gráfica georreferenciada de la finca sobre la oposición del colindante catastral y unas dudas del registrador no basadas en criterios objetivos y razonados. (MGV)

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196.* INMATRICULACIÓN POR EXPEDIENTE JUDICIAL DE DOMINIO. NECESIDAD DE GEORREFERENCIACIÓN

Resolución de 11 de mayo de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Jerez de la Frontera n.º 3, por la que se suspende la inscripción de un testimonio firme de auto relativo a un expediente de dominio de inmatriculación.

Resumen: para inmatricular por expediente de dominio judicial de la legislación anterior ha de aportarse la certificación catastral, pero el registrador debe descargarla de la sede de catastro si la aportada no está vigente.

Se presenta para la inmatriculación de una finca un expediente de dominio anterior a la ley 13/2015. Se acompaña certificación catastral coincidente, pero sin que incluya las coordenadas ya que era una certificación de 2008.

El Registrador alega que la Certificación catastral no incorpora las coordenadas georreferenciadas de la finca, exigibles según el art 9 LH

La Dirección revoca la nota: Confirma que aunque se trate de una expediente anterior a la legislación actual, es inscribible pero siempre con la representación gráfica georreferenciada exigible según el citado art. 9.b) LH. Sin embargo entiende que no es necesario que el interesado aporte la certificación catastral actual sino que el registrador, a solicitud del interesado, puede obtenerla directamente de la Sede Electrónica de la Dirección General del Catastro, (apdo. 1º de la Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015, en base a que la Resolución Conjunta de la DGRyN y de la DG del Catastro, de fecha 26 de octubre de 2015, por la que se regulan los requisitos técnicos para el intercambio de información entre el Catastro y los Registros de la Propiedad, establece en su apartado segundo, número 3, letra b), que «la DG del Catastro, a través de su Sede Electrónica, proporcionará a los registradores de la propiedad los siguientes servicios: (…) Obtención de certificaciones catastrales descriptivas y gráficas que incluyan las coordenadas georreferenciadas de los vértices de las parcelas catastrales».) Además en el caso de este expediente no es precisa siquiera una solicitud expresa del interesado, dado que el propio interesado ya aportó una certificación catastral, por lo que debe entenderse cumplido el principio de rogación.

Así mismo el apartado 8.º de la citada Resolución Conjunta, establece que para inscribir la representación geográfica de la finca aportada por los interesados y calificar su correspondencia gráfica con la parcela catastral de acuerdo con los criterios establecidos en la Ley Hipotecaria, el registrador deberá tener en cuenta la descripción catastral vigente en el momento de la inscripción, a cuyo fin podrá consultar en la Sede Electrónica de la Dirección General del Catastro la información catastral disponible sobre las fincas afectadas y obtener la certificación catastral descriptiva y gráfica actualizada de las mismas, sin que la apreciación de la falta de correspondencia pueda basarse exclusivamente en diferencias en la identidad de los titulares catastrales y registrales de la fincas colindantes» (R de 12 de mayo de 2016) Cosa distinta es que al descargar la certificación actual hubiera discrepancias en la descripción, pero no entra en ese defecto al no haber sido planteado en la nota de calificación. (MN)

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197.** ACEPTACIÓN DE HERENCIA Y TOMA DE POSESIÓN DE LEGADO. INTERPRETACIÓN DE CLAÚSULAS TESTAMENTARIAS

Resolución de 16 de mayo de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Murcia n.º 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de aceptación y toma de legado de cosa cierta y determinada.

Resumen. La interpretación del testamento, a falta de albacea, contador partidor o persona específicamente designada por el testador, corresponde a los herederos y, si no hubiera acuerdo, a los Tribunales de Primera Instancia.

 Hechos: El heredero único, que también es colegatario, otorga escritura de aceptación de herencia y en su condición de único heredero tomó y recibió para sí el pleno dominio de una cuarta parte indivisa de un inmueble que se le había sido legado junto a otros tres legatarios, todos sobrinos de la testadora. El problema surge porque la finca legada a los cuatro sobrinos también se menciona en otro legado que se ordena a favor de uno de esos sobrinos.

Registrador: señala como defecto que existe una clara contradicción entre ambas cláusulas y que, si bien es cierto que, a falta de albacea, la interpretación del testamento corresponde en primer término al heredero instituido, en el presente caso existen dudas fundadas acerca de que la interpretación efectuada por el heredero sea la correcta. Exige que intervenga el sobrino del segundo legado dando su consentimiento a la adjudicación.

Notario: alega la falta de motivación en la calificación; que no existe contradicción entre dos cláusulas sino una imprecisión terminológica; que la interpretación ha sido realizada además por el propio notario autorizante del testamento.

Resolución: estima el recurso interpuesto y revoca la calificación.

Doctrina:

1 A falta de albacea (que en el caso concreto tenía el cargo caducado), procede la interpretación por el heredero único, y tratándose de una simple imprecisión terminológica, debe ser aceptada la interpretación realizada.

2 Resulta convincente la interpretación que el notario realiza de la voluntad de la causante, ya que la apertura de la sucesión ocurre bajo la vigencia del último testamento otorgado por la misma, autorizado por el mismo notario que autoriza la manifestación del legado, y que participó en la redacción de la cláusula testamentaria, lo que favorece su conocimiento de lo que efectivamente era la voluntad de la testadora (interpretación auténtica).

Comentario:

No cabe plantear que uno de los legados pudiera referirse a otra finca porque la testadora sólo tenía en la localidad las tres fincas objeto de los dos legados. Así las cosas, la resolución es coherente con la doctrina del Tribunal Supremo y de la propia Dirección General de los Registros y del Notariado sobre interpretación de los testamentos, de las que pueden extraerse los siguientes principios de interpretación:

1 El centro de gravedad de la interpretación de las disposiciones de última voluntad radica esencialmente en la fijación de la voluntad real del testador (criterio subjetivista o espiritualista de las disposiciones).

2 Como primera norma de interpretación está la literalidad de las palabras empleadas en el testamento, si bien atemperada y matizada por los elementos lógicos, teleológicos y sistemáticos, e incluyendo también el recurso a medios de prueba extrínsecos o circunstancias exteriores o finalistas que permitan conocer la voluntad real del testador.

3 Se deben armonizar en lo posible las distintas cláusulas del testamento y debe prevalecer la interpretación favorable a la eficacia de la institución, en congruencia con el principio de conservación de las disposiciones de última voluntad que late en diversas normas del Código Civil.

4 La literalidad de las palabras se ve reforzada en el testamento autorizado por notario, quien, una vez indagada la voluntad del testador, la expresa en palabras que tienen el significado técnico que les asigna el ordenamiento (ver artículos 145, 147 y 148 del Reglamento Notarial).

Conclusión: Partiendo de la literalidad del testamento, considerando la circunstancia extrínseca de que la testadora no tiene más fincas en la zona que las legadas, atendiendo también a los principios de armonización de las distintas cláusulas (interpretación sistemática) y de la conservación del testamento (favor testamenti), y considerando la interpretación autentica del notario, que fue quien autorizó el testamento, es lógica la solución dada.  (JAR)

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198.** EXPEDIENTE ARTÍCULO 199 LH. INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. ANOTACIÓN PREVENTIVA. DUDAS DE IDENTIDAD.

Resolución de 16 de mayo de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Arganda del Rey n.º 1 a la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral.

Resumen: En el expediente del 199 LH el registrador tiene que practicar anotación preventiva en los últimos 15 días de vigencia del asiento de presentación, si no se ha resuelto el expediente. Si el registrador tiene dudas de identidad de la finca tiene que fundamentarlas, pero el promotor puede acudir a la vía judicial.

Hechos: Se tramita un expediente del artículo 199 LH en el que se solicita la inscripción de una representación gráfica alternativa (RGA) de una finca, que comprende varias parcelas catastrales, algunas a nombre de otros titulares catastrales; en el expediente tramitado alguno de los colindantes, también titulares catastrales y registrales, se opone por entender que puede afectar a otra finca registral de su titularidad.

La registradora suspende la inscripción de la RGA por tener dudas de identidad de la finca al haber habido oposición de alguno de los colindantes y constar catastradas algunas de las parcelas afectadas a favor de dichos colindantes.

El interesado recurre y alega que las dudas de la registradora no están suficientemente determinadas, que no ha solicitado la inscripción de la representación gráfica sino la constancia de las parcelas catastrales correspondientes a la finca registral,  que la finca de los que se oponen se ubica en distinto paraje y, en definitiva, que la actuación de la registradora es arbitraria.

Resolución: La DGRN desestima el recurso.

Doctrina: Recuerda a los registradores, en primer lugar, que si el asiento de presentación del expediente del 199 LH fuera a vencer (por estar dentro de los últimos 15 días, pero no antes) debe practicar una anotación preventiva por imposibilidad de terminar el expediente en plazo y luego practicar una nota marginal a dicha anotación expresiva de la decisión adoptada.

Rechaza en este caso  los argumentos del recurrente, pues es obvio que ha habido  solicitud expresa de inscripción de la RGA y por ello el expediente tramitado es el que prevén los artículos 198 y 199 LH.

En cuanto al fondo del asunto, considera justificadas las dudas de la registradora que están suficientemente motivadas, pues en el fondo  subyace una disputa por la titularidad de las referidas catastrales y su identificación con las respectivas fincas registrales.

Recuerda también al promotor del expediente que puede instar el deslinde conforme al artículo 200 LH, a que se remite el citado artículo 199 LH, o interponer demanda en procedimiento judicial declarativo que determine la propiedad de la superficie disputada y con lleve la consiguiente rectificación registral pretendida. (AFS)

199.** CONVENIO REGULADOR: ADJUDICACIÓN DE BIEN INSCRITO POR MITAD EN SEPARACIÓN DE BIENES

Resolución de 16 de mayo de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Ayamonte, por la que se suspende la inscripción de la adjudicación de un inmueble mediante convenio regulador de los efectos de un divorcio.

Resumen: En un convenio regulador de divorcio de cónyuges en régimen de Separación de Bienes, pueden adjudicarse bienes privativos adquiridos constante el matrimonio (no los anteriores, salvo la vivienda familiar) pero especificando el carácter privativo o ganancial de cada bien y la fecha y título de adquisición individual.

Hechos: En una sentencia de divorcio de unos cónyuges inicialmente sujetos al Régimen de Gananciales y después al capitular de separación de bienes, se liquidan conjuntamente, en una masa única, una serie de bienes que se adjudican a uno u otro cónyuge sin especificar si cuando se adquirieron  eran privativos o gananciales.

El registrador califica negativamente señalando que en convenio regulador no pueden incluirse bienes privativos de uno de los cónyuges (salvo la vivienda familiar)

La interesada recurre invocando la Res DGRN de 21 de enero de 2006 (reiterada en otras posteriores) que señaló que “el régimen de separación de bienes está basado en la comunidad romana pero ello no autoriza a identificar ambas regulaciones, ya que el régimen económico matrimonial de separación, a diferencia de la comunidad, sólo puede existir entre cónyuges, y que hay otras consecuencias patrimoniales derivadas de las circunstancias personales de los cónyuges que en ningún momento existen en la comunidad romana.”.

Resolución: La DGRN desestima el recurso y confirma la calificación

Doctrina:
a) Pero nuestro Centro Directivo no se basa tanto por los motivos esgrimidos por el registrador, ni por el recurrente (cuya Res invocada admite la DG) sino en el hecho de no especificarse el carácter privativo o ganancial de cada bien ni la fecha y circunstancias del título de adquisición que permitan deducirlo, pues se produce una confusión de bienes gananciales y de otros adquiridos en régimen de separación de bienes, que no permite comprobar si existe una formación de haberes adecuada y, por ende, si existen adjudicaciones sin título o con un título no identificado.

b) Pero fuera de este defecto, la DGRN ha reiterado que el contenido propio de un Convenio Regulador de Divorcio es la liquidación del haber conyugal generado durante el vínculo matrimonial -o a otros pactos relativos a la vivienda habitual-, siendo indiferente si se trata de una comunidad romana o en mano común, es decir, con independencia del tipo y características del régimen económico-matrimonial bajo cuya vigencia se generó la masa patrimonial objeto de liquidación, pero siempre que  se realice respecto de los bienes adquiridos vigente el régimen de separación de bienes, en el cual es posible que la liquidación sea innecesaria (por no existir deudas pendientes o por su conversión en una comunidad ordinaria), pero puede ocurrir lo contrario cuando existe un patrimonio activo común que no se desea seguir compartiendo o deudas de las que no se desea seguir respondiendo. (ACM)

201.* NEGATIVA A PRACTICAR ASIENTO DE PRESENTACIÓN. INSTANCIA SOLICITANDO RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO

Resolución de 17 de mayo de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Gijón n.º 5 a practicar un asiento de presentación.

Resumen: Es correcta la denegación de la práctica de un asiento de presentación de un documento en el que lo que se solicita es la cancelación de una inscripción que el interesado considera erróneamente practicada.

Hechos: Se presenta en el Registro instancia solicitando que se acuerde la rectificación de la inscripción de una escritura de partición y adjudicación de herencia porque, a juicio del solicitante, “no se ha calificado correctamente dicha escritura y hay un procedimiento judicial en marcha respecto de determinados bienes objeto de la misma”.

La registradora deniega la práctica del asiento de presentación por aplicación del art. 420 RH y por entender que, conforme a los principios que informan el sistema registral español, la rectificación del contenido del Registro o la anulación de un asiento registral presupone, bien el consentimiento del titular del asiento inexacto en virtud de documento público o bien la oportuna sentencia firme dictada en juicio declarativo contra él entablado.

La DGRN desestima el recurso y confirma la calificación registral.

  1. En primer lugar reitera que la negativa a extender el asiento de presentación es una calificación más, por lo que frente a ella cabe el mismo recurso que puede interponerse contra una calificación que deniegue o suspenda la inscripción del documento.
  2. En segundo lugar, con respecto a si en el presente caso procede o no la práctica del asiento de presentación, la DG recuerda previamente, que:

a) conforme al art. 326 LH, en el expediente del recurso contra la calificación registral no pueden admitirse documentos que el registrador no haya tenido a la vista a la hora de emitir dicha calificación.

b) Dados los efectos que, conforme al principio de prioridad registral produce el asiento de presentación (arts 17 y 24 LH), es lógico que dicho asiento no se extienda mecánicamente con la sola aportación del título correspondiente al Registro, por lo que registrador ha de analizar cada documento, si bien al sólo objeto de decidir si procede o no su efectiva presentación al Diario si concurren los requisitos que nuestro ordenamiento establece en el art. 420 RH en consonancia con el art. 3

De acuerdo con dichos preceptos, los registradores no extenderán asiento de presentación de los documentos privados, salvo en los supuestos en que las disposiciones legales les atribuyan eficacia registral. Por lo demás, la DGRN ha reiterado que la negativa a la práctica de un asiento de presentación sólo debe realizarse cuando el documento cuya constancia registral se solicita sea, palmaria e indudablemente, de imposible acceso al Registro.

Pues bien, es indudable que en el presente expediente nos encontramos, con claridad meridiana, ante una instancia privada que no puede provocar asiento registral alguno, por lo que debe confirmarse la decisión de la registradora.

  1. Pero además, aunque el documento hubiera podido presentarse en el Libro Diario, y la DG tuviera que examinar la pretensión («que se acuerde la anulación del asiento registral ya practicado por no haberse calificado correctamente la escritura») es doctrina reiterada DGRN (entre otras muchas, R. 6 de junio de 2017) que el objeto del expediente de recurso contra calificaciones de registradores de la Propiedad es exclusivamente determinar si la calificación negativa es o no ajustada a Derecho, no teniendo por tanto por objeto cualquier otra pretensión del recurrente, señaladamente la cancelación de un asiento ya practicado, cuestión reservada al conocimiento de los tribunales (art. 66 LH), y que una vez practicado un asiento, el mismo se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales produciendo todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud bien por la parte interesada, bien por los tribunales de Justicia de acuerdo con los procedimientos legalmente establecidos, por lo que no es posible, en el concreto ámbito de este expediente, revisar, como se pretende, la legalidad en la práctica de dichos asientos ni la calificación positiva previa en que encuentran su fundamento los efectos de legitimación que dichos asientos generan (JCC)
202.** MANDAMIENTO SUBSANATORIO. SU FIRMEZA

Resolución de 17 de mayo de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Sarria-Becerreá a practicar las cancelaciones ordenadas en mandamiento librado en un procedimiento concursal.

Resumen: En un mandamiento que subsana otro anterior por el que se cancelaba una anotación de concurso e hipotecas anteriores no es necesario que conste su firmeza, pues esta sólo se le va a exigir a la resolución judicial que es el título material inscribible, pero no al mandamiento que es solo el acto de comunicación de aquella al registro.

Hechos: Se trata de un mandamiento ordenando la cancelación de una anotación de concurso de la titular registral, así como de las cargas anteriores.

Dicho mandamiento fue objeto de calificación negativa, por considerar la registradora que no se había acreditado el cumplimiento de los requisitos que para la cancelación de dichas hipotecas prevé el artículo 155 de la Ley Concursal.

Frente a dicha nota de calificación se interpuso recurso ante la Dirección General, que fue desestimado mediante Resolución de 18 de noviembre de 2013, entendiendo que «debe constar expresamente en el mandamiento que se ha dado conocimiento a los acreedores hipotecarios del plan de liquidación, las medidas tomadas con relación a la satisfacción del crédito con privilegio especial y que el plan de liquidación –no el auto ordenando la cancelación– es firme».

Se presenta ahora un nuevo mandamiento del juzgado de lo mercantil que dispone «que los acreedores hipotecarios han sido parte en el procedimiento de concurso y que tuvieron conocimiento del plan de liquidación y de las medidas acordadas para la satisfacción de sus créditos».

La registradora suspende la inscripción al entender que el mandamiento no es firme al haber sido impugnado por uno de los acreedores y entra a cuestionar la valoración judicial de los hechos anteriores.

El recurrente estima que son firmes todas las resoluciones judiciales que justifican dicha cancelación y que el nuevo mandamiento se ha adicionado para cumplir con lo exigido en la Resolución de esta Dirección General de 18 de noviembre de 2013.

Resolución: La Dirección General  estimar el recurso y revoca la calificación impugnada.

Doctrina: Nuestro Centro Directivo resuelve este expediente siguiendo el mismo criterio que ya se sostuvo en la Resolución de 18 de noviembre de 2013 y que ha sido confirmado por el Tribunal Supremo en su Sentencia de 21 de noviembre de 2017.

Comienza haciendo referencia a el régimen jurídico aplicable para la enajenación de bienes del concursado gravados con hipotecas previas, las cuales “tienen carácter imperativo y a ellas necesariamente debe ajustarse el plan de liquidación, reglas imperativas que rigen también en defecto de aprobación del plan de liquidación”. Estas las encontramos en el artículo 155.4 de la Ley Concursal, por su parte, el artículo 149.2 de la misma ley,  introduce un régimen especial si dicha enajenación se lleva a cabo como una unidad productiva.

De la conjunción de ambos vemos que cuando la transmisión se hace sin subsistencia de la garantía, se distingue según el precio alcance o no el valor de dicha garantía, siendo en este segundo caso necesario que presten su conformidad todos los acreedores con privilegio especial, o, si se trata de la enajenación de una unidad productiva, los acreedores de este tipo que representen el 75% del pasivo de esta naturaleza.

Asimismo haciendo referencia  a la Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de noviembre de 2017 y a su doctrina relativa al ámbito de calificación de los documentos judiciales llega a la conclusión de que “si en el procedimiento judicial se ha considerado que se habían cumplido los requisitos que la Ley Concursal prevé para que se pueda llevar a cabo la cancelación de las hipotecas existentes sobre la finca, entendiendo que los acreedores con privilegio especial afectados han tenido la intervención adecuada en el proceso concursal, excede de las facultades de calificación, el discrepar de esta valoración y entender incumplidos dichos requisitos”, entendiendo correcto el texto adicionado al mandamiento.

Finalmente también revoca el defecto relativo a la falta de firmeza del mandamiento objeto de calificación ya tal requisito  solo se le va a exigir a la resolución que constituye el título material inscribible, pero no al mandamiento ya que:

  • es un acto de comunicación procesal que se limita a trasladar la resolución al Registro.
  • no es título formal en los términos del art 3 de la LH, ya que no contiene el título material (art 2 LH) capaz de modificar el contenido del registro.

Y, además porque en el caso que nos ocupa, el mandamiento calificado sí que recoge una referencia expresa a la firmeza de la resolución judicial (providencia de 22 de marzo de 2013) que ha acordado las cancelaciones correspondientes.

Comentario: La DG nos deja claro que es la propia resolución judicial la que constituye el cuerpo (título formal) y el alma (título material) del acto jurídico que va a acceder al registro mientras que el mandamiento subsanatorio solo va a ser el acto de comunicación procesal de aquella. (MGV)

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203.** NEGATIVA A EXPEDIR CERTIFICACIÓN REGISTRAL POR NO IDENTIFICAR ADECUADAMENTE LAS FINCAS SOBRE LAS QUE SE SOLICITA

Resolución de 17 de mayo de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Valencia n.º 3, por la que deniega la expedición de certificación literal del historial registral de determinadas fincas.

Resumen: Los problemas para identificar las fincas registrales no justifican que se expida certificación de asientos y cargas cancelados o caducados; la solicitud debe identificar adecuadamente las fincas a las que se refiere.

 Reiterando su doctrina relativa a la emisión de la publicidad forma la Dirección General resuelve:

1.- En la solicitud inicial de publicidad formal debe concretarse la específica finalidad o motivo que justifique su interés legítimo para obtener la información registral solicitada

2.-Indicando como finalidad la correcta identificación de las distintas fincas relacionadas con una escritura de compraventa es suficiente una certificación comprensiva de la descripción del inmueble, y de la descripción, titularidad y cargas vigentes de todos los departamentos o fincas registrales que lo integran; sin que proceda la inclusión de los asientos cancelados sobre titularidad dominical y cargas ya canceladas pues no se vislumbra en qué forma podrían ayudar a despejar las dudas.

3.- Para solicitar una certificación es preciso también la adecuada concreción del bien sobre el que se pretende obtener la publicidad, de manera que el registrador pueda cumplir su deber de calificación respecto del interés legítimo. art 222 bis párrafo 5º LH  en relación con el 341 del RH al establecer que las fincas y derechos se identificarán a través de: a) Cualesquiera de sus titulares, haciendo constar el apellido, nombre y número de documento nacional de identidad o documento que permita identificar a las personas físicas y razón social o denominación de las personas jurídicas. b) Libro, asiento, tomo y folio registral. c) Referencia catastral, cuando constare en el Registro. (MN)

204. HIPOTECA: CANCELACIÓN SUJETA A CONDICIÓN SUSPENSIVA

Resolución de 18 de mayo de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Igualada n.º 2 a inscribir una escritura de cancelación de hipoteca. 

Resumen: La DGRN rechaza la cancelación condicional y analiza si determinada condición es meramente potestativa.

Hechos:  En escritura se solicita la cancelación de una hipoteca: «Cláusula primera.–Cancelación de hipoteca y condición suspensiva- En cuanto a la cuenta de crédito garantizada con hipoteca […] la compareciente, por así convenir a los intereses de la entidad financiera representada, renuncia a la garantía hipotecaria existente sobre la finca y consiente la cancelación de la hipoteca causante de la misma, quedando supeditada dicha renuncia y cancelación a que la finca objeto de la presente escritura sea transmitida a un tercero en un plazo máximo de tres meses desde el día de hoy, por un precio mínimo de ciento noventa y dos mil quinientos euros (192.500 €) y se acredite el medio de pago utilizado, de lo que dejaré constancia mediante diligencia o diligencias posteriores».

El registrador rechaza la inscripción porque no caben las renuncias condicionales, y tampoco las cancelaciones de asientos sometidas a condición, por atentar ello contra los principios de especialidad y seguridad jurídica, y, además, porque, aun admitiendo su validez, el hecho en que consiste la condición es un hecho cuya realización o cumplimiento depende de la exclusiva voluntad del deudor titular registral, contra art. 1115 CC.

El notario recurrente entiende que tal inscripción es posible porque, en primer lugar, no hay precepto alguno que impida que la renuncia, y en general cualquier negocio jurídico pueda ser sometida a condición […] y porque la condición en cuestión entra dentro de las «simplemente potestativas», en contraposición con las «puramente potestativas», siendo las primeras admitidas por la DGRN.

La DGRN confirma la nota.

Doctrina: 

CONDICIÓN SIMPLEMENTE POTESTATIVA.- 3. Entrando ya en el fondo del asunto, el registrador opone que la condición objeto de debate vulnera la prohibición del art 1115 CC […] Sin embargo, en el presente caso la fijación de un plazo (breve) y un precio concreto para efectuar la transmisión determina que no cabe, por tanto, calificar de puramente potestativa la condición que ahora se analiza dado que su posible cumplimiento no depende de la pura arbitrariedad del deudor, sino también de hechos y voluntades externas, pues […] la efectiva celebración del contrato de compraventa depende en última instancia de la decisión de un tercero.

CANCELACIÓN CONDICIONAL.- 4. Habida cuenta de la validez de la referida condición debe determinarse si cabe o no practicar el asiento de cancelación […] ya que […] si la validez sustantiva de un negocio es presupuesto de su inscripción, no todo negocio válido es necesariamente inscribible, ya que para ello ha de adecuarse a las exigencias del sistema registral cuya finalidad última es brindar seguridad jurídica.

Es tradicional por parte de la doctrina, a la hora de conceptuar y definir los caracteres del asiento de cancelación, calificarlo como un asiento negativo, accesorio de otro principal al que extingue […] extintivo (cfr. arts. 76 y 97 LH), y definitivo.

Esta última nota es la que debe analizarse en el presente caso; y a ella se ha referido este Centro Directivo en varias ocasiones […] resoluciones de 27 diciembre 1945 […] de 4 de abril de 1960 […] 12 de noviembre de 1990 […] 5 de diciembre de 2006 […]

A la vista de los anteriores pronunciamientos […] indudablemente, debe rechazarse que la cancelación de la hipoteca quede sujeta a condición resolutoria, pues el asiento de cancelación produce efectos extintivos absolutos (ya sea totales o parciales) […] poniendo fin irreversiblemente al reflejo registral del bien o derecho inscrito. Y lo mismo puede decirse de la renuncia al derecho de hipoteca sujeta a condición resolutoria. […]

Los indicados efectos extintivos absolutos de la cancelación y la irreversibilidad de su reflejo registral, determinan que no pueda admitirse una renuncia y cancelación de hipoteca condicionada suspensivamente. Ello supondría publicar una situación de pendencia sobre la existencia del derecho en la que queda indeterminado el régimen jurídico al que éste queda sometido en tal situación […] Todo ello resulta incompatible con la claridad que precisan los pronunciamientos registrales y las presunciones que de ellos se derivan, más aún considerando el carácter constitutivo de la inscripción de hipoteca y tratándose en este caso de un derecho real de garantía que lleva aparejado un procedimiento especial de ejecución.

[…] debe concluirse que no puede accederse a la cancelación solicitada hasta que se produzca la transmisión de la finca en los términos convenidos. Distinto sería el supuesto en que los interesados consientas no la cancelación de la hipoteca sino una mera novación de la misma sujeta la expresada condición suspensiva. En tal caso ningún inconveniente habría en practicar la inscripción de tal novación condicionada, al amparo del art. 23 LH. Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación impugnada. (CB)

RESOLUCIONES MERCANTIL
170.** DEPÓSITO DE CUENTAS SIN INFORME DE AUDITOR NOMBRADO A INSTANCIA DE LA MINORÍA. NOTIFICACIÓN POR CORREO ELECTRÓNICO.

Resolución de 23 de abril de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil y de bienes muebles I de Santa Cruz de Tenerife, por la que se rechaza el depósito de cuentas de una sociedad correspondientes al ejercicio 2014.

Resumen: Si hay auditor inscrito a instancia de la minoría, sólo es posible el depósito con su informe. Para que una notificación telemática surta sus efectos, es necesario el acuse de recibo, es decir la confirmación de lectura.

Hechos: Se solicita del registro el depósito de cuentas de una sociedad correspondiente al ejercicio de 2014.

El registrador suspende el depósito por los siguientes motivos:

1. Los administradores solidarios no tienen su cargo inscrito.

2. El capital que consta en el balance no coincide con el registral al existir dos aumentos pendientes de inscripción por estar defectuosos y que “deben de inscribirse … ya que si las ampliaciones no se inscribiesen, las cuentas deberían formularse como recoge el Plan General Contable en su Norma 6.ª de Elaboración de las Cuentas Anuales en su apartado 9”.

3. El auditor que hace el informe no coincide con el nombrado por el registro en expediente a instancia de la minoría.

4. Falta el depósito de cuentas del ejercicio de 2013(art. 378 RRM y RDGRN de 21 de noviembre de 2011).

El interesado recurre alegando que existe auditor nombrado por la sociedad y que el informe del mismo ha sido entregado a la solicitante de la auditoría.

Por su parte el registrador en su informe dice que “el recurso es extemporáneo, por cuanto se notificó a la presentante, por medio de correo electrónico” sistema que fue autorizado en la instancia de presentación. Ello “se justifica por traslado de la pantalla del sistema de gestión del correo electrónico”.

Resolución: La DG confirma con rotundidad el único defecto recurrido que es el relativo al informe del auditor.

Doctrina: Como cuestión previa examina si el recurso está o no dentro de plazo lo que conecta con la validez de la notificación por correo electrónico.

A este respecto hace las siguientes consideraciones conforme a la ley 39/2015:

— Las personas jurídicas están obligadas a relacionarse con la administración por medios electrónicos.

— Por tantolas notificaciones derivadas de la calificación negativa a que se refiere el artículo 322 de la Ley Hipotecaria, pueden ser realizadas de forma electrónica”.

— Para “que la notificación se entienda realizada es preciso que se verifique conforme a lo que dispone el artículo 40.1 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, … es decir siempre que permitan tener constancia de su envío o puesta a disposición, de la recepción o acceso por el interesado o su representante, de sus fechas y horas, del contenido íntegro, y de la identidad fidedigna del remitente y destinatario de la misma”.

— Si falta algún requisito las notificaciones “surtirán efecto a partir de la fecha en que el interesado realice actuaciones que supongan el conocimiento del contenido y alcance de la resolución o acto objeto de la notificación, o interponga cualquier recurso que proceda”.

— En el caso de la resolución “del informe del registrador Mercantil, resulta acreditada la notificación en hora determinada y en fecha 4 de enero de 2018, de la calificación de las cuentas a que se refiere el escrito de recurso, así como la identidad del remitente y de la persona física destinataria. No obstante, no resulta acreditado en modo alguno la «recepción o acceso por el interesado», tal y como exige la norma transcrita más arriba, lo que impide tener la notificación por realizada en los términos exigidos”.

Por todo ello admite el recurso.

También resuelve otra cuestión previa relativa a la posible suspensión del asiento de presentación a la que no accede pues “se trata de un efecto determinado legalmente y que, en consecuencia, no depende de una resolución estimatoria de este Centro Directivo”.

 En cuanto al fondo del asunto, resultando que había sido “designado auditor a instancia de la minoría, constando dicha circunstancia por inscripción en la hoja de la sociedad, y no acompañándose para su oportuno depósito el correspondiente informe de verificación llevado a cabo por el auditor designado, no procede que el registrador Mercantil lleve a cabo el depósito de cuentas”.

Y remata ante las peticiones del recurrente de revisión del expediente primitivo de designación del auditor, al habérsele entregado el informe a la solicitante,  que no es posible por haber devenido firme no siendo este recurso forma adecuada para dicha petición.

 Finalmente confirma que sólo la solicitante, “a quien se reconoció el interés expresado”, es la única que puede renunciar al nombramiento efectuado.

Comentario: Quizás lo más interesante de esta resolución sea la síntesis que la DG hace sobre las notificaciones de defectos por vía de correo electrónico. Como hemos visto, tratándose de particulares, debe pedirse confirmación de lectura y hasta que la misma llegue no podrá darse por notificada la calificación. (JAGV)

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175.** DENEGACIÓN DE RESERVA DE DENOMINACIÓN: IDENTIDAD SUSTANCIAL.

Resolución de 24 de abril de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil central I, por la que se deniegan reservas de denominación.

Resumen: Pese a la semejanza con otras inscritas, son posibles denominaciones sociales siempre que no exista riesgo de confusión con otras ya existentes.

Hechos: Se solicitan las siguientes denominaciones al RMC: «ASP Abogados y Asesores Tributarios Sociedad Civil Profesional»; «ASP Abogados, Sociedad Civil Profesional»; «ASP Asesores Jurídicos y Tributarios, Sociedad Civil Profesional»; «ASP Asesores Tributarios y Abogados, Sociedad Civil Profesional», y «ASP Abogados y Asesores, Sociedad Civil Profesional».

El registrador las deniega por el siguiente motivo:

Por resultar la existencia de las denominaciones ya inscritas «PSG Abogados y Asesores Tributarios SL», «S&P Abogados y Asesores Tributarios SL», «STS Abogados S.A.», «A&C Abogados Sociedad Limitada», «Asesores Jurídico-Tributarios Sociedad Anónima», «I.T.L. Asesores Jurídicos y Tributarios Sociedad Limitada Profesional», «Abogados Asesores SL» y «AP Abogados Asesoría S.L.», entre otras. Existiendo, de conformidad con el artículo 408 del RRM una cuasi identidad entre las solicitadas y las previamente inscritas.

En definitiva que las partículas  «ASP», «PSG», «S&P», «STS», «A&C», «ITL» y «AP», contenidas en las citadas denominaciones solicitadas y existentes, son de escasa significación.

“Que, por consiguiente, de acuerdo con la vigente normativa en materia de denominaciones, se considera que existe identidad entre las denominaciones interesadas y las citadas denominaciones existentes”.

El interesado recurre alegando que no existe identidad ni cuasi identidad.

Resolución: La DG estima el recurso y revoca la nota del registrador.

Doctrina: Reitera una vez más su doctrina de que debe “interpretarse el concepto de identidad a partir de la finalidad de la norma que la prohíbe, que no es otra que la de evitar la confusión en la denominación de las compañías mercantiles. Por eso, como tiene declarado este Centro Directivo, en materia de denominaciones sociales el concepto de identidad debe considerarse ampliado a lo que se llama «cuasi identidad» o «identidad sustancial». De este modo puede decirse que nuestro sistema prohíbe la identidad, sea esta absoluta o sustancial, de denominaciones, pero no la simple semejanza”.  Ahora bien el apreciar si existe esa identidad o cuasi identidad es una cuestión puramente fáctica y por ello va examinado las distintas denominaciones solicitas, por su orden de preferencia, con las ya existentes.

En esencia, tras el detallado examen, concluye que el término “ASP” “que puede leerse tanto como palabra como deletreado, no se confunde con los ya inscritos que necesariamente deben pronunciarse de forma deletreada” o simplemente son diferentes. Sólo pudiera existir alguna pequeña duda ente el término ASP y el término AP ya inscrito pero en este caso se da la circunstancia de que existe una palabra diferenciadora como es la de «Asesoría».

Comentario: Como dice la DG la cuestión relativa a la denegación de denominaciones sociales por identidad, cuasi identidad o semejanza, es una materia que no puede resolverse de forma anticipada. Será en cada caso concreto cuando a la vista de las denominaciones se decidirá si los términos existentes diferencian o no suficientemente una denominación de otra a los efectos de evitar confusiones en el tráfico jurídico que es precisamente la función de la sección de denominaciones del RMC. (JAGV)

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200.*** REDUCCIÓN DE CAPITAL SOCIAL MEDIANTE RESTITUCIÓN DE APORTACIONES SOCIALES

Resolución de 16 de mayo de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil III de Sevilla, por la que se rechaza la inscripción de un acuerdo de reducción de capital adoptado.

Resumen: Un acuerdo de reducción de capital por restitución de aportaciones no exige el consentimiento de todos los socios. Para la restitución la compensación sólo es posible si el socio da su consentimiento.

Hechos: Los hechos de esta resolución son los siguientes:

— Junta con asistencia del 85,7028% del total capital social.

— Por unanimidad  se toma el acuerdo de reducir el capital social con devolución de las aportaciones a los socios.

— Por mayoría del 83,3326% del capital se acordó que “la reducción  se llevase a cabo mediante la disminución del valor nominal de la totalidad de las participaciones sociales que integraban el capital social” y que “la restitución de aportaciones (se hiciera) mediante entrega de cheque nominativo a los socios, con excepción de la que procedía a uno de ellos, “que se llevaría a cabo mediante compensación de una deuda que mantiene con la sociedad y el resto mediante cheque nominativo”. A este acuerdo vota en contra el socio cuyo crédito se compensa.

El registrador deniega la inscripción por los siguientes defectos:

  1. “No se puede imponer a todos los socios una reducción de capital por restitución de aportaciones, si estos no lo han consentido. Defecto subsanable”. Lo funda en la “tutela del socio y de la minoría con límites al poder mayoritario de la Junta General en caso de modificaciones estatutarias (artículo 292 LSC)” y en que la reducción por restitución de aportaciones es voluntaria.
  2. “La reducción de capital social acordada implica la exclusión de la sociedad de los socios que sólo tenían una participación social”. Defecto insubsanable Dice que “la reducción de capital social implica la exclusión de la sociedad de 4 socios que sólo titulaban una participación social, y la exclusión sólo puede tener lugar en los supuestos legales (artículo 350 LSC) o estatutariamente (artículo 351 LSC) previstos”.
  3. “Para que la reducción de capital social pueda ser mediante la compensación de la deuda que el socio tenga con la sociedad, hace falta el consentimiento del socio deudor. Defecto subsanable”. Dice que la regla general es que la restitución se haga en efectivo. Para admitir otra forma es necesario el consentimiento del afectado. (RDGRN de 4 de diciembre de 2.017).
  4. No consta “la fecha de remisión al último de los socios de la convocatoria de la Junta, el contenido del orden del día, y el derecho que asiste a los socios a examinar en el domicilio social el texto íntegro de la modificación propuesta y a solicitar su envío gratuito, cuando no se trate de Junta Universal”. “Ver artículos 173 y siguientes de la LSC, así como la R.D.G.R.N. de fecha 16 de septiembre de 2.011. Defecto subsanable”.

La sociedad recurre y alega que la reducción afecta por igual a todas las participaciones sociales, que los acuerdos han sido ejecutados, y que la compensación opera de forma automática “cuando concurran los requisitos legalmente establecidos en el artículo 1196 del Código Civil”. Respecto del defecto cuatro dice que lo que exige el registrador consta en el acta notarial de la junta.

El registrador en su informe mantiene todos los defectos salvo el segundo.

Resolución: La DG revoca el primer defecto y confirma el tercero.

Doctrina: La DG limita su decisión a  defectos primero y tercero pues dado que al acta notarial no ha sido presentada en tiempo y forma el defecto cuatro es firme.

Respecto del primero llega a la conclusión de que no es necesario que el acuerdo de reducción de capital por restitución de aportaciones exija el consentimiento de todos los socios. Lo único importante en este punto es que haya paridad de trato es decir que la reducción afecte por igual a todos los socios. Así resulta del artículo 329 y 330 de la Ley de Sociedades de Capital. Añade que de “acuerdo con los artículos transcritos, el acuerdo de reducción de capital con devolución de aportaciones debe afectar por igual a todos los socios de la sociedad lo que conlleva que la alteración que de la posición jurídica resulte debe ser idéntica para todos ellos”.

Exigir dicho consentimiento unánime “supondría el establecimiento de una regla general de excepción al sistema establecido de determinación de las mayorías en el ámbito de las sociedades de capital, excepción que no encuentra amparo en el ordenamiento jurídico”. Por todo ello concluye que “si el acuerdo adoptado con las mayorías legalmente exigibles no supone una violación del principio de igualdad de trato, no existe justificación alguna para exigir un consentimiento adicional que la Ley no demanda”.

En cuanto al segundo problema relativo a si la restitución que proceda en caso de reducción de capital por restitución de aportaciones puede compensarse con una deuda que el socio tenga con la sociedad, su conclusión es contraria a ello.

Aunque la LSC “no contiene una previsión expresa de que su ejecución haya de llevarse a cabo mediante la entrega de una cantidad de numerario a cada uno de los socios a los que afecte”, sí contiene “indicios  suficientemente convincentes de que la situación que establece es precisamente la de reembolso en dinero” Así “el propio concepto de restitución del valor a que se refieren los artículos 317, 329 y 330 del texto legal hace referencia al carácter de equivalencia que cumple el dinero como medida de valor”. Y de forma más clara  el Reglamento del Registro Mercantil cuando en su artículo 170 se refiere, en su caso, a la «suma que haya de abonarse a los accionistas», o el artículo 201.3 cuando refiriéndose a la reducción con restitución del valor se refiere a «la suma dineraria (…) que haya de entregarse a los socios». Añade que de “todo ello puede deducirse, en palabras de la Resolución de este Centro Directivo de 30 de julio de 2015 (1.ª), que: «La regla general es la de percepción en dinero (…) del valor de la aportación que se devuelva al socio mediante la reducción del capital social», sin perjuicio de aquellos otros supuestos en los que, en aplicación del principio de autonomía de la voluntad (artículo 28 de la Ley de Sociedades de Capital), los estatutos prevean otra cosa o, por unanimidad, se hubiere acordado lo contrario”

 Supuesto lo anterior se pregunta la DG “si en ejecución del acuerdo por parte del órgano de administración puede este, unilateralmente, compensar determinado crédito que la sociedad ostenta contra el socio a quien se reembolsa”. Responde de forma negativa diciendo que  “la compensación, como medio de extinción total o parcial de la obligación (artículo 1156 del Código Civil), requiere de la concurrencia de unos requisitos cuya apreciación no puede quedar al arbitrio de una de las partes (artículo 1256 del Código Civil), por lo que, a falta de consentimiento no puede ser impuesta sino por resolución judicial, de acuerdo con los principios que rigen nuestro ordenamiento”.

Concluye que en “definitiva, tiene razón la recurrente cuando afirma que no existe precepto alguno que restrinja o prohíba la compensación como medio de extinción del crédito de reembolso pero carece de ella cuando pretende hacerlo valer frente al socio que ha votado en contra del sistema de reembolso y que no ha prestado su consentimiento (vid. Sentencias del Tribunal Supremo números 429/2014, de 17 julio, y 1375/2007, de 5 enero).

Comentarios o conclusiones: Acertadas las conclusiones a que llega nuestro CD en cuanto a los dos problemas planteados en esta resolución.

En cuanto al primero si se exigiera la unanimidad en este tipo de acuerdos,  habría que exigirlos también en otros muchos imposibilitando la vida de la sociedad. Si el acuerdo no crea disparidades entre los socios, sino que afecta por igual a todos ellos, basta que el mismo se adoptado con las mayorías legal o estatutariamente exigidas.

En cuanto al segundo problema y dado que el socio había votado en contra de que la ejecución del acuerdo de reducción de capital se llevara a cabo por compensación de una deuda que él mismo tenía con la sociedad, también es acertado que contra su expreso consentimiento no se puedan compensar las deudas concurrentes. La DG parte del principio de que la restitución debe hacerse en metálico y supuesto esto es evidente que cualquier otra forma de pago exige consentimiento del afectado.

Ahora bien lo que nos tenemos que preguntar es si es requisito para la inscripción del acuerdo de reducción del capital social por restitución de aportaciones que en la escritura se manifieste que la restitución se ha hecho en metálico. Si se trata de sociedades anónimas parece que no pues el artículo 170, como requisito de la escritura de reducción, sólo dice que se manifestará “que se han satisfecho a los accionistas afectados los reembolsos correspondientes”. Para las sociedades limitadas al RRM es más expresivo pues el artículo 201 habla de que es requisitos de la escritura que se manifieste “La suma dineraria o la descripción de los bienes que hayan de entregarse a los socios, así como la declaración de los otorgantes de que han sido realizados los reembolsos correspondientes”. Este artículo abre la puerta a que el reembolso se haga con bienes, sin especificar si para ello es necesario el acuerdo de los socios. Pero lo que parece claro es que se ha de manifestar o suma dineraria o bienes.

Pero también parece posible que en estos casos, ante la negativa del socio a compensar la deuda, la sociedad le podría exigir la compensación por vía judicial, pues si concurren los requisitos del CC, la compensación opera de forma automática aunque de ello, como dice el artículo 1202 del mismo Código, “no tengan conocimiento de ella los acreedores y deudores”. Por tanto quizás lo esencial en este punto no sea el consentimiento expreso, sino la no oposición. Es más en la sentencia del TS citada en la resolución se dice de forma expresa que en la compensación judicial los requisitos de la compensación legal o voluntaria, puede ser valorados de forma más flexible por el Tribunal. Ahora bien también parece claro que la oposición se puede poner de manifiesto, tanto en el momento de tomar el acuerdo como en el momento de su ejecución. En definitiva es el socio el que tendrá que decidir si acepta o no la compensación como forma de pago, pero si el administrador dice que se le ha efectuado el reembolso correspondiente, ello querrá decir que no se ha opuesto al mismo y en todo caso la manifestación queda cubierta por la declaración del administrador.  (JAGV)

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