Resoluciones Dirección General de los Registros y el Notariado. Diciembre 2017

Resoluciones Dirección General de los Registros y el Notariado. Diciembre 2017

Admin, 01/12/2017

Indice:
  1. VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:
  2. 527.* ACUERDO TRANSACCIONAL DE DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD.
  3. 528.** TRANSMISIÓN DE FINCA DE REEMPLAZO DE CONCENTRACIÓN PARCELARIA CON DOS RECINTOS, CAMBIO DE POLÍGONO Y PARCELA, DIFERENCIAS DE SUPERFICIE Y DE DESCRIPCIÓN.
  4. 529.** REDUCCIÓN DE CAPITAL. OPERACIÓN ACORDEÓN. PRIMA DE EMISIÓN.
  5. 530.** VENTA DE FINCAS CON DISMINUCIÓN DE CABIDA SOLICITÁNDOSE LA COORDINACIÓN CATASTRAL. DUDAS DE IDENTIDAD
  6. 531.** INMATRICULACIÓN. TITULAR CATASTRAL «EN INVESTIGACIÓN». DOMINIO PUBLICO Y ÓRGANO AL QUE NOTIFICAR. LEGITIMACIÓN PARA RECURRIR DEL PRESENTANTE.
  7. 532.** COMPRAVENTA DE FINCA SITA EN DOS DISTRITOS HIPOTECARIOS
  8. 533.*** RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA ART. 201 LH. COLINDANTES EN DIVISIÓN HORIZONTAL. NOTIFICACIÓN AL PRESIDENTE DE LA COMUNIDAD
  9. 534.*** DEPÓSITO DE CUENTAS SIN CUMPLIMENTAR LA CASILLA PERIODO MEDIO DE PAGO A PROVEEDORES:
  10. 535.() DEPÓSITO DE CUENTAS SIN CUMPLIMENTAR LA CASILLA PERIODO MEDIO DE PAGO A PROVEEDORES DURANTE EL EJERCICIO, POR INACTIVIDAD DE LA EMPRESA
  11. 536.() DEPÓSITO DE CUENTAS SIN CUMPLIMENTAR LA CASILLA PERIODO MEDIO DE PAGO A PROVEEDORES DURANTE EL EJERCICIO POR INACTIVIDAD DE LA EMPRESA
  12. 537.() DEPÓSITO DE CUENTAS SIN CUMPLIMENTAR LA CASILLA PERIODO MEDIO DE PAGO A PROVEEDORES DURANTE EL EJERCICIO, POR INACTIVIDAD DE LA EMPRESA
  13. 538.() DEPÓSITO DE CUENTAS SIN CUMPLIMENTAR LA CASILLA PERIODO MEDIO DE PAGO A PROVEEDORES DURANTE EL EJERCICIO, POR INACTIVIDAD DE LA EMPRESA
  14. 539.** SENTENCIA EN JUICIO DECLARATIVO CONTRA HERENCIA YACENTE. ADMINISTRADOR JUDICIAL. ACREDITACIÓN FALLECIMIENTO. DESCRIPCIÓN DE FINCA. DOCTRINA SOBRE «IMPOSIBILIDAD MATERIAL».
  15. 540.** MANDAMIENTO DE CANCELACIÓN POR SENTENCIA. CALIFICACIÓN DE DOCUMENTOS JUDICIALES Y TRACTO SUCESIVO. TÍTULO DE PRESENTACIÓN Y ACTOS INSCRIBIBLES.
  16. 541 a 551.* DEPÓSITO DE CUENTAS SIN CUMPLIMENTAR LA CASILLA PERIODO MEDIO DE PAGO A PROVEEDORES DURANTE EL EJERCICIO: SU CUMPLIMENTACIÓN ES OBLIGATORIA.
  17. 552.*** INMATRICULACIÓN POR HERENCIA Y ELEVACIÓN A PÚBLICA DE VENTA EN DOCUMENTO PRIVADO LIQUIDADO. CÓMPUTO DEL PLAZO DEL AÑO.
  18. 553.() DEPÓSITO DE CUENTAS SIN CUMPLIMENTAR LA CASILLA PERIODO MEDIO DE PAGO A PROVEEDORES DURANTE EL EJERCICIO.
  19. 554.** ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA DE NULIDAD DE TESTAMENTO
  20. 555.*** CONVOCATORIA DE JUNTA GENERAL POR EL REGISTRADOR MERCANTIL. ACTA LEVANTADA POR NOTARIO DISTINTO AL DESIGNADO: TIENE CARÁCTER DE ACTA DE LA JUNTA. RECURSO FUERA DE PLAZO.
  21. 556.** RECTIFICACIÓN DE CABIDA MEDIANTE ACTA NOTARIAL ART. 201 LH. DUDAS DE IDENTIDAD, ANOTACIÓN PREVENTIVA Y EXPEDICIÓN CERTIFICADO.
  22. 557.** INSCRIPCIÓN DE TRANSMISIÓN DE FINCA DE REEMPLAZO. DIFERENCIAS DE SUPERFICIE INFERIORES AL 10%
  23. 558.** CERTIFICACIÓN PARA EXPEDIENTE DE REDUCCIÓN DE CABIDA ART. 201 LH DE FINCA GRAVADA CON HIPOTECA. ANOTACIÓN PREVENTIVA NO OBLIGATORIA.
  24. 559.** CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA. ACTIVO ESENCIAL. ARTÍCULO 160-F LSC.
  25. 560.** SOCIEDADES PROFESIONALES. DISOLUCIÓN DE  PLENO DERECHO. POSIBLES SOLUCIONES.
  26. 561.** ACTA NOTARIAL DE MODIFICACIÓN DESCRIPTIVA. CERTIFICACIÓN Y ANOTACIÓN SOLICITADA POR EL REPRESENTANTE DEL TITULAR REGISTRAL
  27. 562.** ADICIÓN DE HERENCIA. MENCIONES. ADJUDICACIÓN EN VACÍO
  28. 563.* MODIFICACIÓN DE ESTATUTOS. SUBSANACIÓN DE DEFECTOS MEDIANTE CERTIFICACIÓN CON FIRMA LEGITIMADA NOTARIALMENTE: NO ES POSIBLE.
  29. 564.*** REVOCACIÓN DE ADJUDICACIÓN POR LA TGSS. MANDAMIENTO DE CANCELACIÓN DE ANOTACIONES
  30. 565.** REPRESENTACIÓN. JUICIO DE SUFICIENCIA. AUSENCIA DE INCONGRUENCIA. AUTOCONTRATACIÓN NO SALVADA
  31. 566.** EXPROPIACIÓN FORZOSA. DETERMINACIÓN DEL DERECHO Y SUPERFICIE EXPROPIADA. DERECHO DE SUPERFICIE: TRACTO SUCESIVO. NO CABE CONFIGURAR COMO CONDICIÓN SUSPENSIVA UNA CONDITIO IURIS DE CUMPLIRSE UN REQUISITO LEGAL.
  32. 567.*** CIERRE REGISTRAL POR NO ACREDITACIÓN DE PLUSVALÍA. COMUNICACIÓN, AUTODECLARACIÓN Y DECLARACIÓN.
  33. 568.** REGISTRO MERCANTIL CENTRAL. DENEGACIÓN DE RESERVA DE DENOMINACIÓN POR IDENTIDAD SUSTANCIAL.
  34. 569.** SEGREGACIÓN, PRESENTÁNDOSE DESPUÉS EXPEDIENTE DE DISCIPLINA URBANÍSTICA POR AVOCACIÓN. EXCEPCIÓN AL PRINCIPIO DE PRIORIDAD.
  35. 570.*** ANOTACIÓN CADUCADA: NO PERMITE CANCELAR CARGAS POSTERIORES
  36. 571.*** COMPRAVENTA CON PRECIO APLAZADO. RESERVA DE DOMINIO. CONDICIÓN SUSPENSIVA. PACTO COMISORIO
  37. 572.** ART. 160-F LSC. VENTA POR SOCIEDAD EN LIQUIDACIÓN DE ACTIVO ESENCIAL SIN ACUERDO DE JUNTA.
  38. 573.*** ACTA DE FIN DE OBRA DE TRES DE LAS CUATRO VIVIENDAS DE UN EDIFICIO EN DIVISIÓN HORIZONTAL.
  39. 574.*** EXPEDIENTE DE DOMINIO DEL ART. 201 LH PARA RECTIFICACIÓN DE CABIDA DE FINCA CON EDIFICACIÓN.
  40. 575.() DEPÓSITO DE CUENTAS. INFORME DE AUDITOR DESIGNADO A INSTANCIA DE LA MINORÍA.
  41. 576.* EMBARGO DE DERECHO HEREDITARIO. ACREDITACIÓN DE LA CONDICIÓN DE HEREDERO
  42. 577.() EMBARGO DE DERECHO HEREDITARIO. ACREDITACIÓN DE LA CONDICIÓN DE HEREDERO
  43. 578.** USUCAPIÓN POR SENTENCIA, HABIENDO FALLECIDO LOS TITULARES REGISTRALES
  44. 579.** EJECUCIÓN JUDICIAL EN LA QUE NO SE DEMANDÓ AL TERCER ADQUIRENTE.
  45. 580.*** VENTA OTORGADA POR ADMINISTRADOR DE SL CON CARGO REVOCADO ANTES DE LA VENTA, PERO PUBLICADO EN EL BORME DESPUÉS.
  46. 581.*** PARTICIÓN EN LA QUE EL PADRE TESTADOR NOMBRA ADMINISTRADOR DE LOS BIENES LEGADOS POR LEGÍTIMA A LA HIJA MENOR EXCLUYENDO A LA MADRE.
  47. 582.** CAUSA EN CANCELACIÓN DE HIPOTECA SUJETA A CONDICIÓN SUSPENSIVA. RENUNCIA ABDICATIVA
  48. 583.***  TRANSMISIÓN DE PARTICIPACIONES SOCIALES. CLÁUSULA DE DRAG ALONG O DERECHO DE ARRASTRE: SU INTRODUCCIÓN EN ESTATUTOS EXIGE UNANIMIDAD.
  49. 584 A 613.() DEPÓSITO DE CUENTAS RECHAZADO POR NO CONSTAR EL PERIODO MEDIO DE PAGO A PROVEEDORES. ESTADO PATRIMONIO NETO.
  50. ENLACES:

 INFORME Nº 279. (BOE DICIEMBRE de 2017)

Segunda Parte: RESOLUCIONES.

Ir a la Primera Parte (Disposiciones y Sección II)

IR A LISTA DE INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES

 

VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:

Se van a seguir estos criterios a juicio de las personas que las resumen:

()     Reiterativa o de escasísimo interés

*      Poco interés o muy del caso concreto

**    Interesante (categoría estándar)

***  Muy interesante.

⇒⇒⇒ Imprescindible.  

 

527.* ACUERDO TRANSACCIONAL DE DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD.

Resolución de 8 de noviembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación negativa de la registradora de la propiedad de Zaragoza n.º 10, por la que se deniega la inscripción de un testimonio de sentencia y auto por el que se homologa un acuerdo de extinción de condominio.

Supuesto de hecho.

Ejercitada acción de división de cosa común (vivienda) que pertenece a dos personas por mitad y proindiviso, se dicta sentencia que declara procedente la división de la cosa común. Tras solicitar la ejecución de la sentencia, los dos condueños presentan un acuerdo de división que, mediante auto, se homologa judicialmente poniendo fin al procedimiento.

En la Sentencia se hace referencia a que la vivienda tiene el carácter de vivienda habitual. El recurrente afirma que ambos condueños habían sido pareja estable durante años, circunstancia que no resulta acreditada.

¿Procede inscribir el acuerdo de división homologado judicialmente? NO.

Solución de la DGRN.

Desestima el recurso porque el Auto que homologa el acuerdo transaccional no es título inscribible:

 “No nos encontramos ante un procedimiento de división de un patrimonio conectado con una situación de crisis matrimonial –tal y como resulta del propio documento presentado y de la afirmación del recurrente de tratarse de un procedimiento de división de cosa común– ni el acuerdo se configura como un convenio regulador. En definitiva, no resulta aplicable lo dispuesto en las Resoluciones de este Centro Directivo de 5 de diciembre de 2012, 5 de mayo de 2016 o 26 de julio de 2017, reconociendo al convenio regulador de la nulidad, separación o el divorcio como medio hábil –a efectos de su consideración como título apto para su acceso al Registro de la Propiedad– para dividir y adjudicar los bienes existentes y habidos durante el matrimonio. En consecuencia

Comentario.

La Resolución reitera el criterio de la DGRN en este punto, incluso muy recientemente en la resolución de 2 de noviembre de 2017, número 517 del Informe de NyR del mes de noviembre. (JAR)

PDF (BOE-A-2017-14076 – 6 págs. – 189 KB)    Otros formatos

 

528.** TRANSMISIÓN DE FINCA DE REEMPLAZO DE CONCENTRACIÓN PARCELARIA CON DOS RECINTOS, CAMBIO DE POLÍGONO Y PARCELA, DIFERENCIAS DE SUPERFICIE Y DE DESCRIPCIÓN.

Resolución de 10 de noviembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad accidental de Sigüenza, por la que se suspende la inscripción de un documento administrativo de compraventa de fincas de reemplazo resultantes de un procedimiento de concentración parcelaria. 

Hechos: se debate en la presente resolución si procede o no la inscripción de una transmisión de una finca de reemplazo de un procedimiento de concentración parcelaria. Dicha finca consta inscrita en el Registro como parcela 414 del polígono 1 del Plano General de la Concentración Parcelaria de la zona de Villaseca de Henares, con una superficie de 52 áreas y 90 centiáreas pero según el título y las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas que se acompañan, se trata de una finca separada en dos recintos por un camino y comprende las parcelas 414 y 10414 del polígono 501 y tiene una superficie de 55 áreas y 81 centiáreas.

La Registradora califica negativamente al haber apreciado los siguientes defectos:

1º. No acreditar la identidad de la finca en lo referente al cambio del número de polígono y parcela, en la medida en que son datos que no pueden modificarse por la simple manifestación de la parte interesadas.

2º. En cuanto a la rectificación de cabida cuya inscripción se solicita, existe una diferencia de superficie que está dentro del límite legal señalado por el artículo 201.3 de la LH del 10% para acreditar dichas rectificaciones por medio de certificación catastral descriptiva y gráfica. Sin embargo, concluye que puesto que la finca procede de concentración parcelaria, es preciso el consentimiento del órgano autonómico competente.

La DGRN estima el recurso y revoca la nota de calificación y realiza las siguientes afirmaciones:

1º. En cuanto a la identidad de la finca, señala que:

– La certificación catastral es un documento hábil para acreditar circunstancias tales como el cambio de nombre o de número de la calle, siempre que no existan dudas de las identidad de la finca (artículos 437 RH, 3, 11 y 45 de la Ley del Catastro Inmobiliario).

– Afirma el Centro Directivo que :“siempre que se formule un juicio de identidad de la finca por parte del registrador, no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados”.

– Una finca registral puede estar integrada por dos o más parcelas catastrales (artículo 9 “a” LH).

2º. En cuanto a la rectificación de la superficie de una finca resultante de un procedimiento de concentración parcelaria, con cita en la R. de 20 de abril de 2017, reconoce la DGRN que: “(…) es posible la inscripción de una finca de reemplazo en un procedimiento de concentración parcelaria aun cuando no exista una total coincidencia entre la descripción literaria que figura en el título y la que resulta de la representación gráfica catastral aportada, considerando lo dispuesto en los artículos 204 y 206 LH y la ausencia de dudas de identidad o correspondencia de la finca con dicha representación gráfica. En tales casos, señala esta Resolución, resulta de aplicación lo dispuesto en la letra b) del artículo 9 de la Ley Hipotecaria (…)”. (ER)

Ver también la R 10 de noviembre de 2017.

PDF (BOE-A-2017-14077 – 6 págs. – 190 KB)    Otros formatos

 

529.** REDUCCIÓN DE CAPITAL. OPERACIÓN ACORDEÓN. PRIMA DE EMISIÓN.

Resolución de 13 de noviembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora mercantil y de bienes muebles de Ciudad Real a inscribir la escritura de reducción del capital social de una entidad.

Hechos: Una sociedad reduce su capital a cero por pérdidas procediendo con posterioridad a su ampliación. La reducción se hace en base a un balance auditado expresando en su informe el administrador que  «tras la aplicación de la totalidad de las reservas existentes a la compensación de créditos (sic) (en cumplimiento del artículo 322.1 de la LSC),” se proponía a los socios la reducción a cero y la correlativa ampliación del capital.

El registrador suspende la inscripción por un doble defecto:

— No resulta del acuerdo de la Junta que el importe de la prima de asunción –emisión– se haya destinado a enjugar las pérdidas, ya que como exige el artículo 322 LSC, no puede reducirse el capital por pérdidas mientras la sociedad cuenta con cualquier clase de reservas voluntarias, teniendo esta consideración la prima de emisión, tal y como señaló la RDGRN de 31 de agosto de 1993.

— No regulándose en los estatutos el derecho de preferencia de segundo grado, éste deberá regirse por el artículo 307 LSC, que establece un plazo máximo de 15 días, no de 30 como se ha acordado.

El interesado recurre y expresa que el balance en base al cual se hace la reducción por pérdidas tiene fondos propios negativos y que “la prima de emisión es considerada por el PGC como una reserva más de la sociedad, por lo que, … entiende que se ha cumplido escrupulosamente con lo establecido en el artículo 322 de la LSC”.

— Con respecto al segundo defecto, se reconoce su existencia pero dado que no se ha hecho uso de dicho derecho el error “es irrelevante a la hora de inscribir la escritura”.

La registradora en su informe  desiste del segundo defecto.

Doctrina: La DG revoca la nota de calificación.

La DG parte de la base de que “al establecer el artículo 322 que el capital no se podrá reducir por pérdidas en tanto la sociedad limitada cuente con «cualquier clase de reservas», esta expresión debe entenderse en su acepción amplia, comprensiva de cualquier partida distinta del capital social que represente recursos propios y, por ende, abarca la prima de asunción”.

Así resulta además del último párrafo del artículo 36.1 del Código de Comercio que establece que: «A los efectos de la distribución de beneficios, de la reducción obligatoria de capital social y de la disolución obligatoria por pérdidas de acuerdo con lo dispuesto en la regulación legal de las sociedades anónimas y sociedades de responsabilidad limitada, se considerará patrimonio neto el importe que se califique como tal conforme a los criterios para confeccionar las cuentas anuales, incrementado en el importe del capital social suscrito no exigido, así como en el importe del nominal y de las primas de emisión o asunción del capital social suscrito que esté registrado contablemente como pasivo…».

Comentario: A los efectos de la reducción del capital por pérdidas, si en el balance existen primas de emisión de acciones o de asunción de participaciones, no es necesario emplear la frase sacramental de que esas primas se emplean para compensar las pérdidas, pues si se dice que todas las reservas se emplean en la compensación de pérdidas, se da por supuesto que también las “primas” se han empleado con dicha finalidad, máxime cuando como en el caso contemplado en la resolución en que los fondos propios eran negativos. (JAGV)

PDF (BOE-A-2017-14078 – 4 págs. – 173 KB)    Otros formatos

 

530.** VENTA DE FINCAS CON DISMINUCIÓN DE CABIDA SOLICITÁNDOSE LA COORDINACIÓN CATASTRAL. DUDAS DE IDENTIDAD

Resolución de 7 de noviembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Arganda del Rey n.º 1 a inscribir una escritura de subsanación de otra de compraventa con rectificación de descripción de fincas.

Supuesto de hecho.

Con ocasión de la inscripción de una escritura de compraventa en unión de otra complementaria, referidas a dos fincas registrales, se pretende la coordinación gráfica de dos fincas con el Catastro, incorporándose la representación gráfica de las dos fincas al folio registral.

La situación de las dos fincas es la siguiente: (i) La primera de las fincas presenta una disminución de cabida inferior al 10% respecto de la cabida inscrita y también se rectifican los linderos. La registradora expone dudas sobre la identidad de la finca, basando las mismas en la magnitud de la disminución de cabida pretendida y en la variación del número de parcelas catastrales que integran la finca. (ii) La segunda finca presenta una disminución de superficie respecto de la cabida inscrita que supera con creces el 10%. Tampoco se accede a la inscripción de la representación gráfica y la consiguiente disminución de cabida.

 Planteamiento.

La cuestión gira en torno a los diversos procedimientos actualmente previstos para modificar la descripción registral de las fincas, concretamente la superficie, y tanto si se trata de aumento como de disminución de cabida, pues han de tener el mismo tratamiento.

Reitera la Resolución que tras la plena entrada en vigor de la Ley Hipotecaria (1 de noviembre de 2015) cabe sistematizar los procedimientos de rectificación de las fincas registrales en tres grupos:

1º. Los que sólo modifican la superficie de la descripción literaria sin incorporar la representación gráfica de la finca (artículo 201.3, letras a) y b) de la Ley Hipotecaria): están limitados, cuantitativamente, a rectificaciones de superficie que no excedan del 10% o del 5%, respectivamente, de la cabida inscrita y no están dotados de ninguna tramitación previa.

2º. Los que permiten inscribir rectificaciones superficiales no superiores al 10% de la cabida inscrita, pero con simultánea inscripción de la representación geográfica de la finca, tomando como base la certificación catastral descriptiva y gráfica. (Arts. 9 letra b) y 201.3 letra b L.H). Este concreto supuesto tampoco está dotado de ninguna tramitación previa.

3º. Los que permiten inscribir rectificaciones descriptivas de cualquier naturaleza (tanto de superficie como linderos, incluso linderos fijos), de cualquier magnitud (tanto diferencias inferiores como superiores al 10% de la superficie previamente inscrita) y además obtener la inscripción de la representación geográfica de la finca y la lista de coordenadas de sus vértices (art. 199 y 201.1 LH). Estos sí están dotados de una serie de trámites y garantías previas.

En todo caso se precisa que el registrador no tenga dudas fundadas sobre la realidad de la modificación ni dudas sobre la representación gráfica aportada.

Resolución.

Las dos fincas objeto del recurso son encuadrables en dos de los tres supuestos vistos anteriormente:

PRIMERA FINCA.

Las diferencias entre la cabida inscrita y la catastral es inferior al 10%. La duda que plantea la calificación es que catastralmente la finca tiene dos referencias catastrales.

Solución: Según resulta del título presentado, (i) habiendo quedado debidamente justificado que no existen diferencias de superficie superiores al 10% entre la cabida inscrita y la catastral, (ii) que tampoco existen diferencias en cuanto a la denominación del sitio o paraje de la finca y su naturaleza, (iii) teniendo en cuenta los efectos limitados que tiene la incorporación de la referencia catastral, (iv) y la insuficiente motivación de las dudas de identidad aducidas, es por lo que debe afirmarse que es posible lograr la inscripción de la representación gráfica y rectificación de descripción

Respecto de las dudas derivadas de la variación del número de parcelas catastrales que integran la finca, no es determinante para este caso pues la constancia de la referencia catastral en el asiento tiene unos efectos limitados como recientemente ha señalado esta Dirección General (Resoluciones de 6 de mayo de 2016 y 17 de julio de 2017). Debe recordarse que la constancia registral de la referencia catastral conforme al artículo 9.a) de la Ley Hipotecaria tendrá unos efectos limitados, ya que en ningún caso puede equipararse con la coordinación gráfica a la que se refiere el artículo 10 de la Ley Hipotecaria, no supone la inscripción de la representación gráfica ni la rectificación de la descripción literaria conforme a la misma (artículo 9.b) párrafo séptimo). Para ello sería necesario que se hubiese solicitado la inscripción de tal representación gráfica y que se tramite el procedimiento correspondiente (artículos 9.b) y 199 de la Ley Hipotecaria)»

Segunda finca.

La segunda finca presenta una diferencia de superficie respecto de la cabida inscrita que supera con creces el 10%.

Solución: En este caso es preciso tramitar alguno de los procedimientos previstos en el artículo 199 (procedimiento registral) o 201 (procedimiento notarial), ambos de la Ley Hipotecaria.

Si en la tramitación del expediente del artículo 199 LH, la calificación registral manifestara dudas para incorporar la representación gráfica, con la consiguiente modificación descriptiva de la finca, tiene declarado esta Dirección General que, para lograr la registración de la rectificación pretendida, podrá tramitarse el expediente notarial de rectificación de descripción de fincas previsto en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria, en cuyo procedimiento podrán practicarse las actuaciones precisas para disipar las dudas alegadas por la registradora, o bien que así se declare en el correspondiente juicio declarativo a que se refiere el artículo 198 de la Ley Hipotecaria.

Las dudas que en tales casos puede albergar el registrador sobre la representación gráfica  han de referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria, sin que exista limitación de utilización de estos procedimientos por razón de la diferencia respecto a la cabida inscrita. (JAR)

531.** INMATRICULACIÓN. TITULAR CATASTRAL «EN INVESTIGACIÓN». DOMINIO PUBLICO Y ÓRGANO AL QUE NOTIFICAR. LEGITIMACIÓN PARA RECURRIR DEL PRESENTANTE.

Resolución de 7 de noviembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Arganda del Rey n.º 1, por la que se suspende la inmatriculación de una finca en virtud de título público.

Hechos: Se pretende la inmatriculación de varias fincas descritas en una escritura pública de compraventa aportando un certificado catastral del que resulta que dichas fincas aparecen sin titular y “en investigación”.

La registradora suspende la inscripción pues tiene dudas de una posible invasión del dominio público por el hecho de estar en investigación en el Catastro.

El interesado recurre y alega que si existen dudas es labor de la registradora despejarlas, y que, en caso de tales dudas, debía de haber procedido conforme dispone el artículo 205 LH notificándolo a la Administración Pública competente.

La DGRN revoca la calificación. Comienza por recordar que el presentante del documento no está legitimado para recurrir si no acredita fehacientemente la representación (artículo 325.a LH).

En cuanto al fondo del asunto, considera hoy inaplicable el artículo 298 RH que exige coincidencia con el titular catastral del transmitente o del adquirente.

En caso de dudas de posible invasión del dominio público recuerda que, conforme al  artículo 205 LH, antes de emitir la calificación el registrador tiene que comunicarlo al organismo público competente, que a su vez dispone de un mes para efectuar alegaciones. Esa notificación hay que hacerla, tratándose de bienes y derechos que presumiblemente sean de la titularidad de la Administración General del Estado, al director general del Patrimonio del Estado que es el  órgano competente para acordar la incoación del procedimiento de investigación conforme al artículo 46 y 47 de la Ley 33/2003.  (AFS)

532.** COMPRAVENTA DE FINCA SITA EN DOS DISTRITOS HIPOTECARIOS

Resolución de 7 de noviembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Cartagena n.º 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa.

HECHOS:

 Se trata de una escritura de compraventa de una finca que, según la descripción que se da en el  título, radica en dos términos municipales.

La registradora suspende la inscripción, por no quedar determinado en el título cuál es la superficie que corresponde a cada uno de dichos términos, lo cual impide determinar el registrador competente, conforme al artículo 2 de la Ley Hipotecaria, siendo preciso,  que se aporten certificados municipales acreditativos de la superficie que radica en cada término.

El notario autorizante recurre alegando:

  • que la finca ya constaba inscrita en dicho Registro, por lo que la labor de interpretación y de integración de su ubicación exacta y competencia, ya la han efectuado los registradores de la Propiedad anteriores;
  • que la propia registradora se ha considerado competente al expedir la correspondiente nota registral relativa a su estado de cargas y gravámenes;
  • que en el propio historial registral de la finca ya consta en la descripción la circunstancia de que la finca está situada en ambos términos;
  • que de la certificación catastral descriptiva y gráfica georreferenciada, que se acompaña, resulta claramente el término municipal donde se ubica principalmente la finca;

RESOLUCIÓN:

La  Dirección General  estima el recurso y revoca la calificación de la registradora.

Comienza para ello haciendo referencia al principio del folio real, consagrado en los artículos  243,8  y 9 de la Ley Hipotecaria, el cual  implica que a cada finca se le abre un único folio real y se le asigna un código registral único, identificador inequívoco a nivel nacional y en base al cual se producirá la interoperabilidad e interconexión de la información registral. Y que todas las inscripciones, anotaciones, cancelaciones o notas marginales relativas a esa única finca han de constar en su folio real.

Por otro lado, la Ley consagra como pilar básico de la organización del servicio registral el de competencia territorial, pues conforme al artículo 1 «las expresadas inscripciones o anotaciones se harán en el Registro en cuya circunscripción territorial radiquen los inmuebles».

 El artículo 2 del Reglamento Hipotecario, en su redacción original, estableció que «si alguna finca radicase en territorio perteneciente a dos o más Registros, Ayuntamientos o Secciones, se hará la descripción de la totalidad en todos ellos, especificando la cabida correspondiente a cada Sección o Ayuntamiento. Se consignará también, si constare, la descripción especial de cada porción».

La Disposición final primera del Real Decreto 195/2017, de 3 de marzo, por el que se modifica la demarcación de los Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles, da una nueva redacción al artículo 2 del Reglamento que en la actualidad dispone: «1. Conforme a lo dispuesto en el párrafo segundo del artículo primero de la Ley, las inscripciones o anotaciones se harán en el registro en cuya circunscripción territorial radiquen los inmuebles. Si alguna finca radicase en territorio perteneciente a dos o más registros, será íntegramente competente aquél en cuya circunscripción se ubique la mayor parte de la finca».

Esta norma ha sido interpretada por nuestro CD en Resolución de 7 de julio de 2017, en el sentido de que, respecto de una misma finca, solo será competente un único registro, y en particular, aquél en cuya circunscripción se ubique la mayor parte de la finca, entendiendo por tal la mayor parte de superficie de suelo, medida ésta en proyección sobre el plano horizontal al nivel de la rasante del terreno.

La norma anterior, se complementa con la disposición transitoria cuarta del mismo Real Decreto, sobre el modo de proceder en estos casos, que será la determinada en el artículo 3.º del Reglamento Hipotecario:

  • Se entenderá solicitado el traslado con la práctica del asiento de presentación del título que contenga dichas fincas en cualquiera de los registros en que se encuentren inscritas. Los conflictos que como consecuencia del traslado puedan surgir por una eventual falta de coincidencia en los historiales registrales de las fincas inscritas en varios registros, se resolverán según las normas previstas para la subsanación de doble o múltiple inmatriculación.

En base a esto las fincas que se pretendan inmatricular tras la entrada en vigor del Real Decreto 195/2017 sólo podrán serlo en aquel Registro, Ayuntamiento o Sección, en cuya circunscripción se ubique la mayor parte de la finca. Y, respecto de las fincas inmatriculadas con anterioridad, se dicta la disposición transitoria cuarta del Real Decreto citado relativa a los traslados que hay que efectuar para conseguir que la finca registral, como objeto jurídico unitario que es, tenga un único folio real en el único registro de la propiedad, ayuntamiento o sección competente en cada caso.

Aunque el nuevo artículo 2 del Reglamento Hipotecario  no contempla la exigencia de especificar la cabida correspondiente a cada Sección o Ayuntamiento, la Dirección General ha afirmado, que en la descripción de la finca, cuando la misma se encuentre situada en dos o más términos municipales, habrá de hacerse constar qué superficie y porción concreta de la finca está ubicada en cada término municipal.

Centrándonos en el caso concreto que nos ocupa, en la descripción que de la finca se hace en el título se expresa que consta situada en dos términos municipales pero sin determinarse la superficie que corresponde a cada uno.

Al estar la finca ya inscrita, debería aportarse certificación catastral descriptiva y gráfica que acredite el hecho, tal y como indica el artículo 3 del Reglamento Hipotecario.

De la incorporada al título resulta una parcela situada únicamente en un término municipal, existiendo una diferencia de superficie inferior al 10% respecto al de la inscrita (cfr. artículo 45 Ley del Catastro), solicitando la rectificación de descripción al amparo del artículo 201.3, letra a), de la Ley Hipotecaria.

Por tanto, estando situada la finca íntegramente en un término municipal, según la certificación catastral incorporada, y solicitando expresamente los interesados la rectificación de la descripción conforme a la misma, y existiendo además sólo una diferencia de superficie inferior al 10% de la inscrita, concluye la DG que la calificación no puede mantenerse en los términos formulados. (MGV)

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533.*** RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA ART. 201 LH. COLINDANTES EN DIVISIÓN HORIZONTAL. NOTIFICACIÓN AL PRESIDENTE DE LA COMUNIDAD

Resolución de 7 de noviembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Priego de Córdoba, por la que se suspende la inscripción de un acta notarial autorizada en expediente de rectificación de descripción de finca.

Supuesto de hecho.

Con ocasión de la inscripción de un acta notarial que rectifica la superficie de una finca registral se discute la forma de hacer la notificación cuando una de las fincas colindantes es un edificio constituido en régimen de propiedad horizontal.

Planteamiento.

Las cuestiones que aborda la Resolución se centran en la notificación que debe hacerse en el procedimiento notarial de rectificación de finca registral (ex. art. 201. 1 de la Ley Hipotecaria (LH). (i) Por un lado, se plantea quiénes deben ser notificados en caso de que la finca colindante sea un edificio dividido en régimen de propiedad horizontal: ¿deben ser notificados individuamente todos los propietarios de los elementos privativos del edificio, o basta la notificación realizada en la persona del presidente de la comunidad de propietarios? Esta cuestión se plantea porque, a diferencia de lo que sucede en el art. 199 de la LH, los artículos 201 y 203 LH no contemplan la forma de hacer la notificación en tales casos. ¿Cabe aplicar analógicamente el artículo 199 LH a estos supuestos? (ii) En segundo lugar se cuestiona sobre la forma de hacer la notificación, fijando el papel subsidiario que tiene la notificación en el tablón edictal del BOE respecto de la notificación personal, criterio aplicable a todos los procedimientos independientemente del funcionario -notario o registrador- que los tramite.

También se refiere la Resolución el alcance del Informe del Registrador en caso de recurso gubernativo, reiterando su doctrina de que “…el informe es un trámite en el que el registrador puede profundizar sobre los argumentos utilizados para determinar los defectos señalados en su nota de calificación, pero en el que en ningún caso se pueden añadir nuevos defectos”, por evidentes razones de seguridad jurídica y proscripción de la indefensión.

Resolución.

I Destinatarios de la notificación:

1 ¿Si la finca colindante es un edificio constituido en régimen de propiedad horizontal, la notificación debe hacerse a todos y cada uno de los propietarios del edificio? NO.

2 ¿A quién debe dirigirse la notificación? Al presidente de la comunidad de propietarios.

3 ¿Ante el silencio del artículo 201 LH cabe aplicar analógicamente lo previsto en el artículo 199 LH en caso de finca en régimen de propiedad horizontal? SI.

A) FINALIDAD PERSEGUIDA CON LA NOTIFICACIÓN: La Resolución argumenta a favor de esta solución teniendo en cuenta la finalidad que persigue la notificación, que no es otra que impedir “que se produzcan situaciones de indefensión, asegurando, además que puedan tener acceso al registro situaciones litigiosas o que puedan generar una doble inmatriculación, siquiera parcial. Aplicando la doctrina de la Resolución de 5 de marzo de 2012, la notificación a los colindantes constituye un trámite esencial en este tipo de procedimientos: (…) por cuanto son los más interesados en velar que el exceso de superficie de la finca concernida no se haga a costa, o en perjuicio, de los fundos limítrofes. Por eso constituye un requisito capital que se les brinde de un modo efectivo esa posibilidad de intervenir en el expediente. En caso contrario se podría producir un supuesto de indefensión».

B) PONDERACIÓN DE TRÁMITES, PLAZOS Y COSTES: Garantizada la finalidad dicha, debe emplearse aquel medio que procure el menor número de trámites, plazo y costes, que también es uno de los objetivos perseguidos por la Ley 13/2015 de 24 de junio, según dice en su Exposición de Motivos. Dice en este sentido la Resolución que “…requerir tal notificación a todos y cada uno de los titulares de dominio y cargas de los elementos de un edificio dividido horizontalmente supone una exigencia desproporcionada en relación con la tutela de los intereses de los titulares de fincas colindantes, que es finalidad de este trámite, tutela que quedará suficientemente satisfecha con la notificación realizada al presidente de la comunidad de propietarios, que es quien ostenta legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten (artículo 13.3 de la Ley sobre propiedad horizontal). Por todo ello, la calificación no puede mantenerse en cuanto a esta exigencia señalada como primer defecto.

II Forma de practicar la notificación.

1 ¿La notificación en el tablón edictal del BOE es subsidiaria respecto de la notificación personal? SI.

Dice la Resolución (ex. arts. 199 y 203 LH) “…previamente a la notificación edictal, es preceptivo intentar la notificación personal, salvo que nos encontremos ante un caso en el que se ignore el lugar de la notificación.” Téngase en cuenta que “… la disposición adicional segunda de la Ley 13/2015, de 24 de junio, se refiere a estas formas de notificaciones que han de realizar tanto notarios como registradores, al disponer que «los anuncios y edictos que los Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles, así como los Notarios, deban publicar en el «Boletín Oficial del Estado» con carácter supletorio cuando, en los procedimientos en los que intervengan por razón de su cargo, los interesados sean desconocidos, se ignore el lugar de la notificación o, tras dos intentos, hubiera resultado infructuosa la notificación personal, tendrán el tratamiento previsto en la disposición adicional vigésimo primera de la Ley 30/1992, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común».

Comentario.

En la práctica notarial es discutida la forma de hacer la notificación en estos casos, discusión propiciada por el lamentable retraso en incorporar las novedades introducidas por las últimas leyes (en materia de jurisdicción voluntaria, hipotecaria y catastral) al Reglamento notarial.

Gira la discusión entre quienes opinan que las notificaciones previstas en estos artículos de la Ley Hipotecaria que ahora nos ocupan deben regirse por el procedimiento notarial previsto en el artículo 206 y concordantes del Reglamento Notarial (notificación mediante personación del Notario y con las limitaciones derivadas de la jurisdicción notarial, que obligan al exhorto entre notarios), y quienes opinamos que se trata de procedimientos especiales cuya notificación tiene una regulación específica, especialmente condicionada por la naturaleza administrativa del procedimiento, que es uniforme para notarios y registradores y trata de dar noticia de un procedimiento en cuya personación o intervención pueden estar interesados los notificados.

A mi juicio, la Resolución avala esta segunda opinión al poner el acento en lograr el equilibrio necesario entre la seguridad jurídica, que evite la indefensión de los notificados, y la necesaria agilidad y el ahorro de costes que se persigue por la nueva legislación con la intervención de los funcionarios -notarios y registradores- a quienes atribuye estas competencias.

Un último apunte práctico referido a las propiedades horizontales en las que el número de propietarios no exceda de cuatro (ex. art. 13. 8 de la Ley de Propiedad Horizontal), pues cuando se aplique este párrafo (yo frecuentemente lo preveo cuando se trata de edificaciones familiares) pienso que las notificaciones deberán dirigirse individualmente a todos los titulares de las fincas. (JAR)

534.*** DEPÓSITO DE CUENTAS SIN CUMPLIMENTAR LA CASILLA PERIODO MEDIO DE PAGO A PROVEEDORES:

SI LA SOCIEDAD ESTÁ INACTIVA EN EL EJERCICIO CORRIENTE Y EN EL ANTERIOR NO ES NECESARIA SU CONSTANCIA.

Resolución de 7 de noviembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil I de Alicante, por la que se rechaza el depósito de cuentas de una sociedad correspondiente al ejercicio 2016.

Hechos: El problema que se plantea en esta resolución se centra en determinar si es posible el depósito de cuentas del ejercicio 2016, cuando en el impreso normalizado no aparece cumplimentado el apartado correspondiente a «información sobre el periodo medio de pago a proveedores durante el ejercicio», contenido en la hoja IDA2, resultando que  en la hoja anterior -IDA1- de datos generales, se ha hecho constar que la sociedad está inactiva.

El registrador estima que el depósito no es posible citando en apoyo de su calificación la Resolución de 2 de enero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, BOE 25 de enero de 2017 y Orden JUS/471/2017 de 19 de mayo, BOE 25 de mayo de 2017 y Artículo 368º del Reglamento del Registro Mercantil.

El interesado recurre y alega que se trata de una sociedad inactiva y que por tanto si no existen compras a proveedores el período medio de pago será cero no pudiendo expresarse en días como exige el impreso correspondiente.

Doctrina: La DG revoca la nota de calificación.

Inicia su resolución aludiendo al origen de la obligación de hacer constar en la memoria el período medio de pago a proveedores que está en la disposición adicional tercera de la Ley 15/2010, de 5 de julio, de modificación de la Ley 3/2004, de 29 de diciembre, por la que se establecen medidas de lucha contra la morosidad en las operaciones comerciales (en la redacción dada por la Ley 31/2014, de 3 diciembre, que modifica la Ley de Sociedades de Capital para la mejora del gobierno corporativo).

Por su parte la Orden JUS/471/2017, de 19 de mayo, por la que se aprueban los nuevos modelos para la presentación en el Registro Mercantil de las cuentas anuales de los sujetos obligados a su publicación, introduce en los modelos obligatorios para el depósito de cuentas  la denominada hoja de «Datos generales de identificación e información complementaria requerida en la legislación española», a la que se le añade una hoja adicional, con información sobre la aplicación de los resultados y el período medio de pago a proveedores.

La fórmula para su cálculo es la siguiente:

Periodo medio de pago = Saldo medio acreedores comerciales × 365 Compras netas y gastos por servicios exteriores. El dato resultante se ha de expresar en días.

Por ello dice el CD que “para que pueda existir un resultado en días, es preciso que exista una cifra de divisor de la ecuación y de dividendo distinta de cero. O lo que es lo mismo, el resultado de la fórmula no puede ser un número de días si no existe una cifra de saldo medio o una cifra de compras y gastos. La cuestión es trascendental porque si la sociedad que deposita cuentas ha carecido de acreedores comerciales durante el ejercicio o de compras y gastos por servicios exteriores, es evidente que no puede expresar un periodo medio de pago”.

Dado que no existe “una previsión legal de esta situación de hecho, la cuestión hace tránsito al modo en que se puede hacer constar dicha circunstancia, a fin de justificar debidamente la inexistencia de periodo medio de pago a los proveedores y la respuesta no puede ser otra que la constancia en la propia memoria de las cuentas anuales”.

Finalmente se pregunta la DG “¿cómo hacer constar dicha circunstancia en el modelo normalizado de cuentas previsto en el Anexo I de la Orden JUS/471/2017, de 19 de mayo? Y concluye que “la consignación en el epígrafe correspondiente (01903), de la hoja IDA1, sobre datos generales de identificación e información complementaria requerida en la legislación española, de que la empresa está inactiva es suficiente para justificar la ausencia de datos en los epígrafes relativos al periodo medio de pago a proveedores”.

Comentario: El problema planteado en esta resolución tiene un doble origen: Por una parte la falta de previsión en los modelos de incluir una casilla para hacer constar el estado de inactividad de la sociedad. Si se hace constar que está inactiva y que por tanto carece de acreedores comerciales, parece claro que su consecuencia sea que no pueda cumplimentarse el período medio de pago a proveedores pues se carece de ellos. Y por otra al tener que expresarlo en días no era posible poner 0 días pues ello pudiera llevar a error al presuponer que todos los pagos a proveedores eran al contado lo que lógicamente no era cierto pues estos proveedores eran inexistentes.

Pero si pesar a la inexistencia de casilla predeterminada, tanto de la hoja de identificación, como del propio balance de la sociedad, de la cuenta de pérdidas y ganancias y de la memoria que acompañan a las cuentas anuales resulta dicha circunstancia, el hecho de que la casilla de pago medio aparezca en blanco está más que justificado.

En conclusión aunque no se modificaran los modelos para el ejercicio próximo, si de los datos generales resulta que la sociedad está inactiva durante dos ejercicios consecutivos, o aunque ello no conste de la hoja de datos generales, resulta claro del resto de los documentos depositados, no procede suspender un depósito de cuentas por no constar dato alguno en el apartado correspondiente a “`período medio de pago a proveedores”. (JAGV)

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535.() DEPÓSITO DE CUENTAS SIN CUMPLIMENTAR LA CASILLA PERIODO MEDIO DE PAGO A PROVEEDORES DURANTE EL EJERCICIO, POR INACTIVIDAD DE LA EMPRESA

Resolución de 7 de noviembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil I de Alicante, por la que se rechaza el depósito de cuentas de una sociedad correspondiente al ejercicio 2016.

Idéntica a la 534. (JAGV)

536.() DEPÓSITO DE CUENTAS SIN CUMPLIMENTAR LA CASILLA PERIODO MEDIO DE PAGO A PROVEEDORES DURANTE EL EJERCICIO POR INACTIVIDAD DE LA EMPRESA

Resolución de 7 de noviembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil I de Alicante, por la que se rechaza el depósito de cuentas de una sociedad correspondiente al ejercicio 2016.

Idéntica a la 534. (JAGV)

537.() DEPÓSITO DE CUENTAS SIN CUMPLIMENTAR LA CASILLA PERIODO MEDIO DE PAGO A PROVEEDORES DURANTE EL EJERCICIO, POR INACTIVIDAD DE LA EMPRESA

Resolución de 7 de noviembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil I de Alicante, por la que se rechaza el depósito de cuentas de una sociedad correspondiente al ejercicio 2016.

Idéntica a la 534. (JAGV)

538.() DEPÓSITO DE CUENTAS SIN CUMPLIMENTAR LA CASILLA PERIODO MEDIO DE PAGO A PROVEEDORES DURANTE EL EJERCICIO, POR INACTIVIDAD DE LA EMPRESA

Resolución de 7 de noviembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil I de Alicante, por la que se rechaza el depósito de cuentas de una sociedad correspondiente al ejercicio 2016.

Idéntica a la 534. (JAGV)

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539.** SENTENCIA EN JUICIO DECLARATIVO CONTRA HERENCIA YACENTE. ADMINISTRADOR JUDICIAL. ACREDITACIÓN FALLECIMIENTO. DESCRIPCIÓN DE FINCA. DOCTRINA SOBRE «IMPOSIBILIDAD MATERIAL».

Resolución de 14 de noviembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Tordesillas a inscribir el testimonio de una sentencia judicial.

HECHOS:

Se presenta en el registro una sentencia declarando el dominio de una finca a favor de la demandante en un procedimiento declarativo seguido frente al titular registral y sus desconocidos herederos.

El registrador suspende la inscripción por tres motivos:

a) necesidad del nombramiento de un administrador judicial que tutele los intereses de la herencia yacente en el procedimiento;

b) debe acreditarse la fecha de fallecimiento del titular registral, y

c) de la documentación presentada no resulta identificada la finca registral sobre la que practicar los correspondientes asientos.

Calificación recurrida en todos sus puntos por la parte interesada.

RESOLUCIÓN:

La  Dirección General estima el recurso en cuanto al segundo defecto recogido en la nota, y confirma la calificación respecto de los otros dos defectos objeto de impugnación.

En cuanto al primero de los defectos comienza la DG recordando que es principio básico de nuestro sistema registral el de que todo título que pretenda su acceso al Registro ha de venir otorgado por el titular registral o en procedimiento seguido contra él (cfr. artículos 20 y 40 de la Ley Hipotecaria), lo que implica desenvolver en el ámbito registral el principio constitucional de salvaguardia jurisdiccional de los derechos e interdicción de la indefensión (cfr. artículo 24 de la Constitución Española) y el propio principio registral de salvaguardia judicial de los asientos registrales (cfr. artículo 1 de la Ley Hipotecaria) y derivando a su vez de la legitimación registral del artículo 38 de la Ley Hipotecaria.

Lo anterior provocará  el cierre del Registro a los títulos otorgados en procedimientos seguidos con persona distinta de dicho titular o sus herederos, y que esta circunstancia debe ser tenida en cuenta por el registrador, al estar incluida dentro del ámbito de calificación de documentos judiciales contemplado en el artículo 100 del Reglamento Hipotecario.

 El respeto a la función jurisdiccional, no va a excluir la obligación del registrador de calificar determinados extremos, entre los que no está el fondo de la resolución, pero sí el de examinar si en el procedimiento han sido emplazados aquellos a quienes el Registro concede algún derecho que podría ser afectado por la sentencia, lo que implica poder no practicar el asiento solicitado si existe algún obstáculo derivado del registro.

Cuando interviene la herencia yacente, nuestra Dirección General impone que toda actuación que pretenda tener reflejo registral deba articularse bien mediante el nombramiento de un administrador judicial, en los términos previstos en los artículos 790 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, bien mediante la intervención en el procedimiento de alguno de los interesados en dicha herencia yacente.

La doctrina anterior se ha matizado en el sentido de considerar que la exigencia del nombramiento del defensor judicial debe limitarse a los casos en que el llamamiento a los herederos desconocidos sea puramente genérico y no haya ningún interesado en la herencia que se haya personado en el procedimiento considerando el juez suficiente la legitimación pasiva de la herencia yacente.

Por su parte, la doctrina jurisprudencial, admite el emplazamiento de la herencia yacente a través de un posible interesado, aunque no se haya acreditado su condición de heredero ni por supuesto su aceptación. Sólo, si no se conociera el testamento del causante ni hubiera parientes con derechos a la sucesión por ministerio de la ley, y la demanda fuera genérica a los posibles herederos del titular registral sería pertinente la designación de un administrador judicial.

Asimismo se considera que las peculiaridades derivadas de la presentación de una demanda contra una herencia yacente no impide la necesidad de procurar la localización de quien pueda ostentar su representación en juicio como paso previo a una posterior declaración en rebeldía.

Por ello para evitar la indefensión es preciso que se haya cumplido con la obligación de averiguar los domicilios de los desconocidos herederos demandados, por lo que la citación por medio de edictos fijados en el tablón de anuncios e incluso la notificación de la sentencia publicándola en el BOE requiere que, previamente, se hubieran agotado todos los medios de averiguación que la Ley de Enjuiciamiento Civil impone.

En el caso que nos ocupa, el procedimiento se ha dirigido contra los desconocidos herederos del titular registral de la finca, que se dice fallecido, sin que conste en la sentencia si se efectúo emplazamiento a personas determinadas como posibles llamados a la herencia, y sin que tampoco resulte si se efectuaron todos los medios de averiguación que la Ley de Enjuiciamiento Civil impone para identificar a esos desconocidos herederos y su domicilio a efectos de notificaciones.

Por todo ello, nuestro Centro Directivo confirma la calificación en cuanto al primer defecto, siendo necesario o bien acreditar que se llevaron a cabo en el procedimiento las formalidades exigidas a que se ha hecho referencia anteriormente o bien el nombramiento de un administrador judicial que represente los intereses de la herencia yacente.

 El segundo de los defectos es revocado ya que aunque es indiscutible la necesidad de  acreditar la fecha del fallecimiento del titular registral por exigirlo así el artículo 166.1 del Reglamento Hipotecario, en el caso objeto de recurso concurren  circunstancias  que han de ser atendidas:

 El hecho de que la última inscripción de dominio de la finca sea del año 1887 pone de manifiesto la imposibilidad material de que dicho titular siga aún con vida. Y, sobre todo, si se tiene en cuenta que el juez ha admitido, que los únicos que podían actuar en el proceso oponiéndose a la pretensión de la demandante, son los «los herederos desconocidos de quien aparece como titular registral de una mitad indivisa, según inscripción del año 1887».

En base a esto la DG declara que no puede ahora el registrador, dentro de los límites  del artículo 100 del Reglamento Hipotecario, exigir la acreditación de un hecho que la sentencia ha dado por sentado.

El tercer defecto hace referencia a que de la documentación presentada no resulta identificada la finca registral sobre la que practicar los correspondientes asientos.

En este punto la doctrina de la DG  tiene sentado que siendo la finca el elemento primordial de nuestro sistema registral -de folio real-, (cfr. artículos 1, 8, 9, 17, 20, 38 y 243 de la Ley Hipotecaria y 44 y 51.6 del Reglamento Hipotecario), constituye presupuesto básico de toda actividad registral la coincidencia indubitada entre la finca que aparece descrita en el título presentado y la que figura inscrita en el Registro.

En base a ello, para su acceso al Registro, los títulos inscribibles han de contener una descripción precisa y completa de los inmuebles a que se refieren, de modo que éstos queden suficientemente individualizados e identificados (artículos 9.1 de la Ley Hipotecaria y 51, reglas 1.ª a 4.ª, del Reglamento Hipotecario). Y  artículo 21.1 de la Ley Hipotecaria.

Doctrina matizada en cuanto a los inmuebles ya inscritos cuya descripción ya recoge los requisitos establecidos en el ordenamiento hipotecario en estos casos, por lo que  la omisión o discrepancia de algunos de los datos descriptivos con que éstos figuran en el Registro no constituye en todo caso un obstáculo para la inscripción si su ausencia no impide la perfecta identificación de la finca. Por el contrario, debe entenderse que dicho obstáculo existirá cuando la omisión o discrepancia sea de tal condición que comprometa la correspondencia segura y cierta entre el bien inscrito y el que según el título se transmite.

En el presente caso la DG confirma el defecto por la  imposibilidad de identificar la finca sólo con los datos catastrales, que son los únicos a que hace referencia la sentencia.

Comentario: Destacamos de forma muy breve la doctrina de la “imposibilidad material” recogida en esta decisión de nuestro CD.

Dicha doctrina, que compartimos plenamente, nos puede servir para purgar en ocasiones el registro de derechos, fundamentalmente usufructos, cuya vigencia, a la hora en que se nos solicita su cancelación, es imposible humanamente que sigan vigentes. Su aplicación, evitará gastos y quebraderos de cabeza a los actuales o futuros titulares registrales.(MGV)

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540.** MANDAMIENTO DE CANCELACIÓN POR SENTENCIA. CALIFICACIÓN DE DOCUMENTOS JUDICIALES Y TRACTO SUCESIVO. TÍTULO DE PRESENTACIÓN Y ACTOS INSCRIBIBLES.

Resolución de 14 de noviembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad interino de Sanlúcar de Barrameda a inscribir un mandamiento judicial.

Hechos: Se otorga la escritura de constitución de una sociedad aportándose las cuotas indivisas de determinados bienes por el socio A (10/16) y por el socio B (1/16) (estando representado B  con un poder que se utiliza indebidamente, según se declarará por el juzgado después) (inscripción 17ª). Posteriormente se disuelve y liquida la sociedad adjudicándose todas las cuotas indivisas aportadas a un tercer socio C (11/16) (inscripción 18ª); finalmente todos los titulares de la finca pactan la disolución de la comunidad indivisa y se adjudica la totalidad de la finca  a C (16/16) (inscripción 19ª), todo debidamente inscrito.

Por último se sigue juicio por B contra C y se declara la nulidad de la constitución de la sociedad (y por tanto de la aportación de su 1/16), la nulidad de la liquidación de la sociedad (y por ello de la adjudicación a C), y la nulidad parcial de la disolución de la comunidad ordenándose cancelar las dos primeras inscripciones de dichos bienes (la aportación y la liquidación) y rectificar la tercera (manteniendo a C con 15/16) y recuperando B la 1/16 de que era propietario antes de la constitución. Se presenta a inscripción el mandamiento judicial de cancelación ordenando la cancelación de las inscripciones 17ª y 18ª y rectificando la 19ª.

El registrador suspende la inscripción pues considera que falta el tracto sucesivo ya que al declararse la nulidad de dos inscripciones hay que volver a la situación previa, de forma que A volvería a ser titular de 10/16 y no C, a menos que se acredite la transmisión de A a C. 

El interesado recurre y alega que el registrador ha excedido los límites del ámbito de calificación que establece el artículo 100 RH respecto de los documentos judiciales, y que, en todo caso, A transmitió sus participaciones indivisas a C dentro de la sociedad, por lo que no hay falta de tracto.

La DGRN desestima el recurso. Comienza por señalar que la sola presentación de un documento en el Registro implica la petición de la extensión de todos los asientos que en su virtud puedan practicarse, siendo competencia del registrador la determinación de cuáles sean estos, aunque tiene que estar bien determinada la naturaleza, extensión y condiciones del derecho cuya inscripción se solicite.

Cuando una sentencia judicial declara la nulidad de una inscripción, lo que corresponde, conforme a lo establecido en el artículo 79 de la Ley Hipotecaria, es proceder a su cancelación. Sin embargo analiza también si es posible rectificar la última inscripción (de extinción de condominio) y llega a la conclusión de que no porque el principio de tracto sucesivo lo impide, ya que de practicarse las dos  cancelaciones ordenadas (de las inscripciones 17ª y 18ª) habría que cancelar también, por su dinámica natural, la número 19ª. La rectificación ordenada de la 19ª (en cuanto a 1/16) mantendría a C como dueño de las restantes 15/16 cuando según la inscripción 16ª debería ser A el dueño de 10/16, por lo que sólo podrá practicarse la rectificación solicitada si C presenta algún título de adquisición a A de las 10/16 partes.

COMENTARIO.- La acción judicial ejercitada adolece del defecto de que la relación procesal está mal entablada desde el principio y la “petitio” es incoherente con la parte demandada, por lo que lo es también la sentencia, lo cual plantea los problemas que se ponen de manifiesto en la calificación, agravados porque es un título judicial.

En primer lugar, si el debate está en la aportación indebida de 1/16 de B a la sociedad (por no estar legitimado A para ello), no debería solicitarse la nulidad total de la escritura sino sólo la parcial respecto de esa aportación demandando a A (o a sus herederos) y a los socios fundadores de la sociedad, pues todos resultan afectados al ser un acto plurilateral.

En segundo lugar, como consecuencia de lo anterior, si se pretende la nulidad de la adjudicación de 1/16 en la disolución de la sociedad habría que demandar la nulidad parcial de la liquidación, y demandar al adjudicatario C y a  la totalidad de los socios finales que intervinieron en la disolución de la sociedad.

Finalmente, la nulidad de los actos anteriores (sea total o parcial) lleva consigo necesariamente la nulidad de la extinción de la comunidad (acto para lo que se requiere unanimidad) para lo que habría que demandar a los restantes comuneros (dueños de 5/16) que cedieron su derecho a C.

En definitiva si B se considera dueño de 1/16 debería haber solicitado la nulidad parcial de la aportación a la sociedad de dicho porcentaje ( demandando a A o a sus herederos y a los restantes socios), la nulidad parcial de la adjudicación en la liquidación de la sociedad (demandando a C, su adjudicatario y a los socios en ese momento) y la nulidad total de la disolución de la comunidad (demandando a C y a todos los partícipes) de forma que la situación quedaría así: C dueño de 10/16 por liquidación social; B, dueño de 1/16 por nulidad total o parcial de los títulos anteriores; y los restantes comuneros dueños de 5/16 en virtud de sus títulos anteriores. Para ello se cancelaría la inscripción 19ª y se rectificarían las 17ª y 18ª que sería la vigente, una vez rectificada (en cuanto a C) recobrando su vigencia las que afecten a las 6/16 partes restantes (de B y restantes comuneros).

Si B considerara que ha habido nulidad total en la constitución de la sociedad (algo improbable) debería haber demandado a A y a todos los socios ; como consecuencia de ello también la nulidad total de la liquidación, demandando a C y a todos los socios, y la nulidad total de la extinción del condominio, demandando a todos los partícipes. En tal caso la situación quedaría como antes de la constitución, así: A dueño de 10/16 como propietario inicial; B, dueño de 1/16 por nulidad de los tres títulos anteriores; y los restantes comuneros dueños de 5/16. Para ello se cancelaría la inscripción 19ª y también las 18ª y 17ª, recobrando su vigencia la 16ª y anteriores en cuanto reflejen las titularidades reseñadas.

El demandante sólo quería recuperar su 1/16 y para ello se olvida de que el sistema español es un sistema causal, y que la nulidad total de un título conlleva necesariamente la de los posteriores; y ello sin perjuicio de la protección registral a adquirentes de buena fe a título oneroso, que en el presente caso no se ha planteado o tenido en cuenta. (AFS)

541 a 551.* DEPÓSITO DE CUENTAS SIN CUMPLIMENTAR LA CASILLA PERIODO MEDIO DE PAGO A PROVEEDORES DURANTE EL EJERCICIO: SU CUMPLIMENTACIÓN ES OBLIGATORIA.

Resolución de 14 de noviembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil y de bienes muebles II de Murcia, por la que se rechaza el depósito de cuentas de una sociedad correspondiente al ejercicio 2016.

Es idéntica a la resolución de 2 de enero de 2017 resumida bajo el número 29 de esta serie. Idéntica en cuanto al defecto que se discute en este expediente.

Copiamos no obstante el último fundamento de derecho de esta resolución en cuanto ratifica los comentarios que hacemos a las resoluciones relativas a  falta de constancia del dato de período medio de pago en las resoluciones precedentes 534 a 538.

“No ocurre así en la sociedad que presenta las cuentas cuyo deposito se solicita que ni ha cumplimentado el dato correspondiente al período medio de pago a proveedores ni ha expresado en la hoja correspondiente ni en la memoria presentada motivo alguno que le exima del cumplimiento de la obligación legal. Bien al contrario, del conjunto de la documentación presentada resulta fuera de duda que la sociedad ha estado activa durante el ejercicio realizando operaciones que dan lugar a los saldos que resultan de su cuenta de pérdidas y ganancias”. (JAGV)

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552.*** INMATRICULACIÓN POR HERENCIA Y ELEVACIÓN A PÚBLICA DE VENTA EN DOCUMENTO PRIVADO LIQUIDADO. CÓMPUTO DEL PLAZO DEL AÑO.

Resolución de 16 de noviembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Villafranca del Bierzo, por la que se suspende la inmatriculación de una finca solicitada.

HECHOS:  En abril 2016 fallece el causante. Se otorga, en enero 2017, la escritura de herencia con una finca no inmatriculada. Se vende la finca por el heredero en documento privado, que se liquida de impuestos en febrero 2017. Finalmente en mayo 2017 se otorga escritura pública de compraventa, que se presenta al Registro solicitando la inmatriculación por doble titulación pública ex actual Art 205 LH.

El REGISTRADOR califica negativamente, entendiendo que aún no ha transcurrido el plazo de 1 año, introducido, tras la Reforma de la Ley 13/2015, por el Art 205 LH, ya que el documento privado tiene fecha fehaciente (Art 1227 CC), y por tanto entre la fecha de la adquisición (muerte del causante en abril 2016) del 1er título, y la fecha de la liquidación de la venta (febrero 2017) solo han transcurrido 9 meses.

El interesado recurre alegando que el Art 205 LH exige que el plazo de un año se compute desde la fecha de adquisición material, en el 1er título (muerte del causante), pero que para la 2ª adquisición solo habla de la fecha “de otorgamiento del título”; es decir la fecha de la escritura y no de la adquisición reflejada (elevada a público) en ella.

La DGRN estima el recurso y revoca la calificación, no solo ante la dicción literal del Art 205 LH (“títulos públicos traslativos otorgados por personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público”) sino también porqué no cabe equiparar a un mero documento privado con fecha fehaciente, que por ejemplo no acredita la “traditio” (título y modo), a un título público como la escritura, que lleva implícita (Art 1462-2 CC) la Tradición instrumental y por tanto la transferencia dominical. En consecuencia, para la inmatriculación el plazo del año se cuenta hasta la fecha de la escritura -no del documento privado—. Por tanto ha transcurrido más de un año desde la fecha de la muerte del causante (cualquiera sea la fecha de la escritura de herencia; retroactividad efectos aceptación) hasta la fecha de la escritura de formalización pública de la venta (cualquiera que sea la fecha del documento privado -liquidado de impuestos- en que se sustente). (ACM).

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553.() DEPÓSITO DE CUENTAS SIN CUMPLIMENTAR LA CASILLA PERIODO MEDIO DE PAGO A PROVEEDORES DURANTE EL EJERCICIO.

Resolución de 16 de noviembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil y de bienes muebles I de Murcia, por la que se rechaza el depósito de cuentas de una sociedad correspondiente al ejercicio 2016.

Idéntica a la 541. (JAGV)

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554.** ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA DE NULIDAD DE TESTAMENTO

Resolución de 20 de noviembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Vélez-Málaga n.º 2, por la que se suspende parcialmente la toma de razón de una anotación preventiva de demanda. 

Hechos: se presenta en el Registro mandamiento de toma de razón de anotación de demanda sobre tres fincas en virtud de auto recaído en procedimiento de medidas cautelares. Del auto resulta el ejercicio por la actora de acción de nulidad de un testamento solicitando que, como consecuencia de la declaración de nulidad, se le reconozca el carácter de heredera universal. El auto concede la medida cautelar solicitada de anotación preventiva sobre las fincas que especifica por haber sido adquiridas por la titular registral, la demandada, a consecuencia de la sucesión testada cuyo título es objeto de la anotación.

 El Registrador practica la anotación sobre dos de las tres fincas a que se refiere el auto. Respecto de la tercera califica negativamente porque resulta de los libros del Registro que la citada finca, fue adquirida por la demandada, por compra en estado civil de soltera. Añade que: “Siendo el objeto de la demanda la nulidad del testamento otorgado por don X esposo de la demandada, en aras de que se declarara además el derecho de la actora como heredera única universal en línea descendente del citado señor, sin perjuicio del derecho que corresponda a la viuda, y no solicitándose en el mandamiento la anulación de la inscripción, o de la compra, o el dominio de dicha finca, o la constitución, modificación, o extinción de un derecho real sobre tal finca, ha de concluirse que no estamos ante uno de los supuestos del Artículo 42 de la Ley Hipotecaria, para la práctica de la referida anotación de demanda, no siendo admisible la anotación solicitada, ya que en ningún caso, la declaración de nulidad del citado testamento afectaría a la repetida finca (…)”.

El recurrente alega que la vivienda en cuestión estaba gravada con un préstamo hipotecario que se pagó prácticamente en su totalidad, constante el matrimonio regido por el sistema de gananciales por lo que existe un derecho de crédito a favor de la herencia.

 La DGRN confirma la calificación y realiza los siguientes pronunciamientos:

 1º. El ámbito del recurso: con arreglo al artículo 326 LH, «El recurso deberá recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del Registrador, rechazándose cualquier otra pretensión basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma».

 – El objeto del expediente de recurso contra calificaciones de registradores de la Propiedad es exclusivamente la determinación de si la calificación es o no ajustada a Derecho.

 – En la tramitación del expediente de recurso no pueden ser tomados en consideración documentos no calificados por el registrador (y que han sido aportados al interponer el recurso).

 2º. La anotación preventiva de demanda:

 – El artículo 42 LH da cobertura, no sólo a las demandas en que se ejercita una acción real, sino también a aquellas otras en que se hace valer una pretensión puramente personal que pueda conducir a una mutación jurídico-real inmobiliaria.

 – Lo determinante es que la demanda ejercite una acción atinente a la propiedad o a un derecho real sobre el mismo inmueble, de suerte que la estimación de la pretensión del demandante propiciara directamente una alteración registral.

 3º. En el caso resuelto: de la documentación presentada a calificación (que es la única que debe tomarse en consideración) resulta que la medida cautelar se concede en el ámbito del ejercicio de la acción de nulidad de un testamento y que se extiende a las fincas adquiridas como consecuencia de las adjudicaciones llevadas a cabo por tal título y no a las fincas adquiridas por un título distinto procediendo en consecuencia la desestimación del recurso, siendo preciso que por el Juzgado se aclare si la medida cautelar es igualmente extensible a la finca adquirida en estado de soltera por la demandada. (ER)

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555.*** CONVOCATORIA DE JUNTA GENERAL POR EL REGISTRADOR MERCANTIL. ACTA LEVANTADA POR NOTARIO DISTINTO AL DESIGNADO: TIENE CARÁCTER DE ACTA DE LA JUNTA. RECURSO FUERA DE PLAZO.

Resolución de 20 de noviembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora mercantil IV de Alicante, por la que se suspende la inscripción de una escritura de elevación a público de acuerdos sociales.

Hechos: Los hechos de esta resolución son los siguientes:

  1. Se acuerda en expediente de jurisdicción voluntaria por el Registro Mercantil la convocatoria de junta designado a determinado notario para que actúe de secretario.
  2. Se presenta escritura de cese y nombramiento de administrador acordado en dicha junta, aceptando el cargo.
  3. En la propia escritura el compareciente hizo constar que la falta de depósito de las cuentas de la sociedad correspondientes al ejercicio 2012 y siguientes fue debido a la falta de aprobación por la junta general y que, como consecuencia, y de conformidad con el artículo 378.5 del Reglamento del Registro Mercantil, solicitaba el levantamiento del cierre registral.
  4. Se acompaña un acta notarial de la junta levantada por distinto notario del designado en su acuerdo por el RM, el cual fue requerido previamente por un socio designándolo como secretario de la junta.

La registradora suspende la inscripción de los acuerdos por los siguientes defectos:

  1. La junta celebrada no ha cumplido los requisitos previstos por la resolución del Registrador Mercantil sobre convocatoria de la junta, ya que en la misma se estableció que el secretario de la junta debía ser un notario distinto del que después lo fue efectivamente (artículo 170 Ley de Sociedades de Capital).
  2. No consta el sistema y fecha de aprobación del acta, ya que el acta de notificación y requerimiento que se acompaña no puede tener la consideración de acta notarial, toda vez que el requerimiento de la presencia del notario para levantar acta de la junta general es competencia reservada por la ley al órgano de administración con carácter exclusivo. Artículos 101 y 112.1 RRM y 203 LSC y Resolución de la DGRN, de 20 de septiembre de 2000.
  3. La sociedad no ha depositado las cuentas anuales de los ejercicios 2013, 2014 y 2015, por lo que se encuentra en situación de cierre registral. Artículos 282 R.D.L. 1/2010 de la Ley de Sociedades de Capital y 378.1 del Reglamento del Registro Mercantil. La manifestación realizada, de conformidad con el artículo 378.5 Reglamento Registro Mercantil, no puede tenerse por válida a los efectos de producir el levantamiento del cierre registral, toda vez que el acta de notificación y requerimiento que se acompaña no tiene la consideración de acta notarial de la junta como resulta del punto 2 de esta nota.

El administrador recurre y alega  que la decisión del registrador es un absurdo administrativo y jurídico pues se basa en la afirmación de que el requerimiento para la presencia de notario solo puede ser efectuado por el administrador de la sociedad, que los fundamentos de Derecho de la calificación no respaldan su contenido y que se puso en contacto con el notario designado, quien le comunicó la imposibilidad de asistir a la junta por no ser ya notario de la ciudad de Benidorm, señalándole al notario que finalmente actuó como delegado del distrito.

La registradora informa que el recurso es   intempestivo al haber transcurrido el plazo de un mes para su interposición. Resulta lo anterior del traslado de impresión de pantalla del programa de gestión del Registro Mercantil.

Doctrina: La DG revoca la nota de calificación.

Con carácter previo examina si el recurso ha sido o no interpuesto dentro de plazo.

A estos efectos considera que la impresión de pantalla del programa de gestión del Registro Mercantil… del que resulta un apunte informático de notificación presencial al presentante en la fecha expresada” no es suficiente para tener por cumplido el hecho de la notificación pues dicha impresión de pantalla ni acredita “la identidad del destinatario ni el hecho mismo de la entrega de la notificación”.

Entrando en el fondo del recurso parte de la base de que la competencia del registrador mercantil para convocar junta se extiende también, para protección de los socios, a la designación de presidente y secretario de la junta.

En el caso de que se designe a un notario, añade la DG, “cabe preguntarse si el acta redactada en ejercicio de su obligación como tal secretario, constituye acta notarial de junta en el sentido previsto en el artículo 203 de la Ley de Sociedades de Capital”. Aunque de la interpretación literal del artículo 203 resulta que solo los administradores tienen la potestad y obligación de requerir la presencia de notario a fin de que levante acta de junta una consideración “más atenta de la situación provocada por la solicitud de convocatoria de junta general, aconseja mantener la postura contraria por los siguientes motivos: a) cuando el registrador Mercantil designa a un notario para actuar de secretario lo hace en cuanto tal notario; es decir, en cuanto «funcionario público autorizado para dar fe, conforme a las leyes, de los contratos y demás actos extrajudiciales»; de lo anterior resulta que el designado ostentará las facultades propias para ejercer como tal en el desarrollo de la junta general de conformidad con la previsión del artículo 102 del Reglamento del Registro Mercantil. … b) el notario es designado para que actúe como secretario de la junta, es decir, para que redacte el acta con el contenido previsto en el artículo 97 del Reglamento del Registro Mercantil y con las señaladas especialidades de su artículo 102 en cuanto actúa en su condición de notario…

De ello deduce el CD que “el acta que levante en ejercicio de su función tendrá el carácter de acta de la junta a los efectos del artículo 203 de la Ley de Sociedades de Capital”.

En cuanto a la cuestión relativa a si un notario puede ser sustituido por otro la DG recuerda que para “el supuesto de presidente designado por un juez (de acuerdo al tenor del entonces vigente artículo 169 de la Ley de Sociedades de Capital), este Centro Directivo entendió en su Resolución de 3 de mayo de 2002, que únicamente en el caso de que la designación hubiera sido hecha con carácter personalísimo podía entenderse que la ausencia del designado conllevaba la imposibilidad de celebración de la junta. Cuando la designación se había realizado sin aquel carácter, esta Dirección General entendió que la actuación de otra persona por causa justificada no podía afectar ni a la válida constitución ni a la validez de la propia junta por entender que el interés de los socios a que la junta se celebrase debía prevalecer sobre la designación nominal. Idéntico razonamiento cabe llevar a cabo por lo que se refiere a la designación del secretario o a la designación de notario secretario”.

Por todo ello concluye que “acreditada la justa causa que justifique la sustitución, no debe existir impedimento (para) la constitución de la mesa de la junta general (a salvo siempre el supuesto de que resulte de la convocatoria el carácter personalísimo de la designación).

Además en este caso  “la designación de una persona física como secretario de la junta fue realizada ex oficio, por razón de su condición de notario con competencia territorial en el lugar de celebración de la junta general; es por tanto la condición de notario competente la que prima sobre la persona física concreta a la que se designa”.

De ello deduce la DG que “aunque no resulte de la documentación presentada a calificación, el motivo por el que actuó un notario en el lugar designado, lo trascendental es que actuó un notario competente para hacerlo cumpliendo así la designación llevada a cabo por el registrador”.

En definitiva que dada “la competencia funcional de todos los notarios idéntica como idéntica es la exigencia de independencia, imparcialidad y profesionalidad que a los mismos incumbe, no existe inconveniente en aceptar la actuación de un notario distinto al designado por el registrador Mercantil dado que no resulta ni su designación con carácter personalísimo, ni su designación en cuanto a persona física desligada de su condición de notario”.

Comentarios: Interesantes son las conclusiones que se derivan de esta resolución, no sólo para la inscripción de los acuerdos derivados de una junta convocada por el registrador, sino también para el propio expediente de convocatoria de junta.

Así resulta de ella lo siguiente:

— Cuando el registrador designe a un notario como secretario de la junta que convoque en expediente de jurisdicción voluntaria, lo puede hacer, además de en consideración a su condición de notario, con carácter personalísimo, señalando por su nombre y apellidos al notario de que se trate e indicando que debe ser él mismo el que actúe como secretario, o bien hacerlo a favor de un notario que, aunque lo señale por su nombre y apellidos, carece de dicho carácter.

— Si no lo hace con carácter personalísimo es posible la sustitución de un notario por otro, incluso sin indicar el motivo de dicha sustitución.

— El acta que levante dicho notario, pese a no ser designado a instancia de los administradores, tiene la consideración de acta de la junta.

— Si del expediente resulta que se designa como secretario de la junta al notario  NN, sin más especificaciones, se va a presumir que no lo es con carácter personalísimo.

— Si los solicitantes al iniciar el expediente señalan a un notario determinado para que, si el registrador lo estima procedente, actúe como secretario de la junta, conviene que el mismo peticionario precise si debe actuar en todo caso ese notario pues desea que el nombramiento lo sea con carácter personalísimo o lo hace simplemente por su condición de notario.

No parece aconsejable ni que el interesado solicite un determinado notario  para que actúa como secretario de forma que sólo él pueda serlo, como tampoco que el registrador actúe de igual forma, pues dado que la celebración de la junta debe ser en un día determinado, si ese notario por motivos de traslado, como es el caso del expediente, por imposibilidad física o material o por enfermedad o por cualquier otra causa no pudiera actuar como secretario se frustraría la totalidad del expediente al no poder ser  celebrada la junta general.

— A partir de este expediente parece aconsejable que en los expedientes registrales de convocatoria de junta, si se designa como secretario de la misma a un determinado notario, se añada que dicho notario puede ser sustituido por otro expresando la causa de la sustitución, pues, aunque “por su imparcialidad, independencia y profesionalidad”, cualquier notario puede desempeñar esa función no cabe duda de que en ocasiones ese nombramiento puede estar hecho en contemplación de una mayor especialización en derecho societario del notario designado.

— Como es lógico al tener el acta notarial levantada consideración de acta de la junta desaparecen los toros defectos señalados por el registrador.

Finalmente por lo que respecta a la doctrina sobre si el recurso está o no dentro de plazo, estimamos que si la notificación de la calificación se hace de forma física en la recepción del registro, se exija que el que retira la documentación nos firme el retirado indicando su identidad con expresión del DNI y la fecha en que lo hace.(JAGV)

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556.** RECTIFICACIÓN DE CABIDA MEDIANTE ACTA NOTARIAL ART. 201 LH. DUDAS DE IDENTIDAD, ANOTACIÓN PREVENTIVA Y EXPEDICIÓN CERTIFICADO.

Resolución de 21 de noviembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Cartagena n.º 3, por la que se suspende la expedición de certificación solicitada en procedimiento de rectificación de descripción de finca.

Hechos: Se tramita un acta notarial para rectificar la cabida de una finca inscrita conforme al artículo 201 LH, que, de unos 8000 metros, pasaría a unos 19.000, teniendo en cuenta que la finca fue formada por segregación de otra finca inscrita y previamente declarado un exceso de cabida en dicha finca matriz. El certificado catastral es coincidente con la superficie actual. Se solicita ahora la expedición del certificado catastral previsto en el artículo 203 LH, aunque no se solicita la anotación preventiva.

La registradora deniega la expedición de dicho certificado pues le parece evidente que no se trata de una rectificación de un dato erróneo (la superficie) por la entidad del exceso y las circunstancias concurrentes. Añade que, aunque no fuera así, lo procedente sería suspender la emisión de dicho certificado por tener dudas de la identidad de la finca y por no haberse solicitado la anotación preventiva (que le parece imprescindible solicitar).

El notario autorizante recurre y alega que no hay límite para tramitar este tipo de expedientes, ni en cuanto a la cuantía del exceso ni tampoco porque la finca proceda de segregación. Añade que de los trámites ya practicados resulta que ninguno de los colindantes se ha opuesto a la acreditación del exceso, por lo que no están justificadas las dudas y finalmente que la emisión del certificado es obligatoria para el registrador, con independencia de que se tome o no anotación preventiva, pues en otro caso estaría haciendo una dejación de funciones.

La DGRN revoca la calificación. Comienza por recordar que un exceso de cabida, en sentido estricto, solo puede configurarse como la rectificación de un dato registral erróneo referido a la descripción de la finca inmatriculada.

Declara también que este tipo de expediente regulado en el artículo 201 LH permiten inscribir rectificaciones descriptivas de cualquier naturaleza (tanto de superficie como linderos, incluso linderos fijos), de cualquier magnitud (tanto diferencias inferiores como superiores al 10% de la superficie previamente inscrita) y además obtener la inscripción de la representación geográfica de la finca y la lista de coordenadas de sus vértices.

Es necesario además que no existan dudas sobre la realidad de la modificación solicitada y de que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, o la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas por encubrir un negocio traslativo u operaciones de modificación de la entidad hipotecaria.

Las dudas de identidad al comienzo del procedimiento no impiden continuar con la tramitación de mismo. Por ello el registrador debe de expedir la certificación y  manifestar las dudas de identidad que pudieran impedir la inscripción una vez terminado el procedimiento, ya que de este modo se evitan a los interesados dilaciones y trámites innecesarios, pudiendo el notario realizar actuaciones y pruebas que permitan disipar tales dudas.

Finalmente señala que la petición de anotación preventiva es voluntaria e independiente de la obligación de emitir la certificación.

COMENTARIO.- Parece evidente que un exceso de cabida como el que se pretende acreditar, y además procediendo la finca de segregación, está condenado al fracaso pues difícilmente será la rectificación de un dato inicialmente erróneo. Y ello con independencia de que la finca en la realidad sea así y esté murada y los colindantes no se opongan, pues una cosa es la realidad física y otra la realidad jurídica, coincidente con la finca registral. Es más que probable que la diferencia de cabida no sea fruto de un dato inicialmente erróneo sino de la existencia de otra u otras fincas adquiridas por otro título, que habría que inmatricular y quizá luego agrupar con la ya inscrita.

Sin embargo, esas circunstancias no justifican la no emisión del certificado por el registrador que habrá de emitir en todo caso, aunque no se haya pedido la anotación preventiva, si bien expresando en ese momento las dudas, precisamente para que luego se puedan disipar con las pruebas en el expediente notarial.  (AFS)

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557.** INSCRIPCIÓN DE TRANSMISIÓN DE FINCA DE REEMPLAZO. DIFERENCIAS DE SUPERFICIE INFERIORES AL 10%

Resolución de 21 de noviembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad accidental de Sigüenza, por la que se suspende la inscripción de un documento administrativo de compraventa de finca de reemplazo. 

Hechos: se presenta en el Registro documento administrativo de compraventa de una finca de reemplazo de un procedimiento de concentración parcelaria. Dicha finca consta inscrita en el Registro con una superficie de 16 áreas y 20 centiáreas. Según el título y certificación catastral descriptiva y gráfica que se acompaña tiene una superficie de 16 áreas y 82 centiáreas. Se solicita expresamente la rectificación de la cabida de la finca pasando de 1.620 metros cuadrados a 1.682.

La Registradora califica negativamente porque, al proceder la finca en cuestión de concentración parcelaria, es necesario el consentimiento del órgano autonómico competente debiendo procederse a la rectificación del título original o, a la previa tramitación del procedimiento administrativo correspondiente.

Se advierte que la superficie de la finca que consta en el título y en el Registro es totalmente coincidente con la superficie alfanumérica que consta como superficie total de cultivo de la finca según la certificación catastral aportada.

La DGRN revoca la nota de calificación y reitera la doctrina contenida en las R. de 20 de abril y de 10 de noviembre de 2017:

1) Es posible la inscripción de una finca de reemplazo en un procedimiento de concentración parcelaria aun cuando no exista una total coincidencia entre la descripción literaria que figura en el título y la que resulta de la representación gráfica catastral aportada, considerando lo dispuesto en los artículos 204 y 206 LH y la ausencia de dudas de identidad o correspondencia de la finca con dicha representación gráfica. En tales casos, señala esta resolución, resulta de aplicación lo dispuesto en la letra b) del artículo 9 LH.

2) Debe admitirse igualmente que en una inscripción posterior se rectifique la descripción cuando, como ocurre en el presente caso, no existe duda alguna de correspondencia de la finca inscrita con la que figura en la certificación catastral aportada para acreditar tal rectificación, dado que es totalmente coincidente la superficie registral con la superficie alfanumérica que consta como superficie total de cultivo de la finca según dicha certificación catastral.

3) El artículo 201.1, letra e), LH no permite la tramitación del expediente regulado en dicho precepto para la rectificación descriptiva de fincas resultantes de expediente administrativo de reorganización de la propiedad, exigiendo en tal caso la rectificación del título original o la previa tramitación del procedimiento administrativo correspondiente. Sin embargo en el presente caso se aprecia la identidad total de la finca inscrita con la parcela catastral, y por ello no se justifica la exigencia de rectificación del título de concentración parcelaria.

4) Es perfectamente posible utilizar la certificación catastral para lograr la rectificación de la finca al amparo de la letra a) del apartado 3 del artículo 201 LH que permite tal rectificación sin expediente previo «cuando las diferencias de cabida no excedan del diez por ciento de la inscrita y se acredite mediante certificación catastral descriptiva y gráfica, siempre que de los datos descriptivos respectivos se desprenda la plena coincidencia entre la parcela objeto del certificado y la finca inscrita». (ER)

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558.** CERTIFICACIÓN PARA EXPEDIENTE DE REDUCCIÓN DE CABIDA ART. 201 LH DE FINCA GRAVADA CON HIPOTECA. ANOTACIÓN PREVENTIVA NO OBLIGATORIA.

Resolución de 21 de noviembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Cartagena n.º 3, por la que se suspende la expedición de certificación solicitada en procedimiento de rectificación de descripción de finca.

Hechos:

Mediante acta notarial prevista en los artículos 201 en relación con el 203 de la Ley Hipotecaria, se solicita la expedición de la certificación prevista en dichos preceptos, por los titulares de una finca registral con el fin de rectificar su descripción.

La registradora la suspende por existir dudas de identidad de la finca considerando la magnitud del defecto de cabida y su falta de correspondencia con la situación catastral que figura en una escritura de constitución de hipoteca previamente inscrita. A tal efecto añade que las parcelas catastrales fueron tenidas en cuenta al efectuar la tasación hipotecaria y la culminación del expediente con la menor superficie supondría una alteración y notable reducción del objeto del derecho real de hipoteca sin el consentimiento del acreedor.

También señala que no puede expedirse la certificación correspondiente a dicho procedimiento sin que se practique la anotación preventiva que se prevé en los citados preceptos.

El notario recurrente alega que la expedición de dicha certificación por parte de la registradora es de obligado cumplimiento.

RESOLUCIÓN:

La  Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación de la registradora.

Comienza haciendo una síntesis de las cuestiones que se plantean en este expediente:

  1. si es preciso el consentimiento del acreedor hipotecario para promover el expediente;
  2. si se encuentran justificadas las dudas de identidad de la finca,
  3. y si puede la registradora manifestar tales dudas de identidad al tiempo de solicitarse la expedición de certificación registral, suspendiendo su expedición y, en consecuencia, paralizando la tramitación de dicho expediente por esta causa, y, además, si la renuncia del interesado a que se practique la anotación preventiva también produce este efecto por tener dicha anotación carácter preceptivo.

No considera procedentes las manifestaciones del recurrente acerca de que la registradora haya incurrido en «dejación de funciones» por no expedir la certificación solicitada ya que al haber efectuado su calificación excluye este planteamiento, con independencia de que los argumentos de tal calificación para justificar tal proceder puedan o no mantenerse, cuestión esta que se dilucidará precisamente en la presente Resolución al constituir el objeto del recurso.

En primer lugar nos da el concepto del exceso de cabida siguiendo su doctrina consolidada: Es un método que sólo debe permitir la corrección de un dato mal reflejado en su término inicial al inmatricular la finca, por lo que la existencia de dudas que pudiera albergar el registrador de encontrarnos en cualquier otro caso –inmatriculaciones de parcelas colindantes o encubrimiento de otras operaciones como agrupaciones o agregaciones– pueden y deben generar una calificación negativa a la inscripción del exceso –o defecto– de cabida declarado.

Tras la reforma operada por la Ley 13/2015 para proceder a cualquier rectificación de la descripción también es preciso que no existan dudas sobre la realidad de la modificación solicitada y el expediente del artículo 201 de la Ley Hipotecaria, se regula con la finalidad específica de lograr toda clase de rectificación descriptiva en el que se limita los supuestos en los que pueden manifestarse dudas de identidad de la finca.

Y cuando  se formule un juicio de identidad de la finca por parte del registrador no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados.

En el presente caso la DG declara que las dudas de identidad (magnitud de la reducción y alteración de parcelas catastrales) de la registradora no justifican la suspensión del procedimiento ya que a través de éste se pueden practicar las diligencias oportunas para disiparlas y más teniendo en cuenta que para la aplicación del procedimiento previsto en el artículo 201 no existe un límite cuantitativo de superficie.

En relación al momento en el que han de manifestarse las dudas de identidad de la finca, afirma que es preciso cohonestar el contenido del art.201 y 203 para determinar el contenido y alcance de la certificación que debe expedirse al comienzo del procedimiento del artículo 201 de la Ley Hipotecaria y la extensión, en su caso, de la correspondiente anotación preventiva. De los mismos resulta que el registrador al tiempo de expedir la certificación debe manifestar las dudas de identidad que pudieran impedir la inscripción una vez terminado el procedimiento, ya que de este modo se evitan a los interesados dilaciones y trámites innecesarios.

Y ello sin perjuicio de la calificación que procede efectuar una vez concluida la tramitación ante notario, a la vista de todo lo actuado, sin que sea pertinente en dicho momento apreciar dudas de identidad, salvo que de la tramitación resulte un cambio en las circunstancias o datos que se tuvieron a la vista al tiempo de expedir la certificación.

En cuanto a la necesidad del consentimiento del acreedor hipotecario para promover el expediente, el defecto no puede mantenerse: De las reglas segunda y quinta del artículo 203.1 resulta que corresponde al titular del dominio promover el procedimiento y se prevé expresamente a lo largo de la tramitación del mismo la intervención de los titulares de cargas, quedando así salvaguardados sus derechos, lo que será calificado una vez concluido el procedimiento y no al tiempo de expedirse la certificación.

Finalmente plantea la registradora que no puede expedirse la certificación al haber renunciado los interesados a la práctica de la anotación preventiva de la pretensión de rectificación de descripción de finca registral.

Esta anotación, prevista en la regla tercera del artículo 203.1 se conecta con la publicidad registral de este expediente, y con ella se logra la prioridad registral de dicha pretensión, por su posible conversión en inscripción definitiva, evitando la práctica de otros asientos que modifiquen la configuración física de la finca.

No obstante lo anterior,  su conveniencia no determina que tenga un carácter obligatorio, pues ello no encajaría con el principio de voluntariedad de la inscripción que rige en el sistema registral español.

En conclusión, en el presente caso la registradora debió de expedir la certificación y continuar el procedimiento con independencia de las dudas de identidad de la finca, la ausencia del consentimiento del acreedor hipotecario y la renuncia a la anotación preventiva la pretensión de rectificación de descripción de finca registral. (MGV)

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559.** CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA. ACTIVO ESENCIAL. ARTÍCULO 160-F LSC.

Resolución de 22 de noviembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.º 25 a inscribir una escritura de constitución de hipoteca en garantía de un préstamo.

Hechos: Se otorga una escritura de compra de una finca por una sociedad en la que el administrador acredita estar facultado por la Junta General al tratarse de un activo esencial; en la escritura siguiente se concierta un préstamo con garantía hipotecaria para financiar la adquisición.

El registrador inscribe la compraventa pero suspende la inscripción de la hipoteca argumentando que al ser el bien hipotecado un activo esencial tiene que estar facultado por la Junta General de la sociedad.

El notario autorizante recurre y alega que la compraventa y la hipoteca forman un acto complejo y que el artículo 160-F de la Ley de Sociedades de Capital no exige autorización de la Junta General para la constitución de hipoteca.

La DGRN revoca la calificación. Comienza por recordar que  no existe ninguna obligación de aportar un certificado o de hacer una manifestación expresa por parte del administrador de que el activo objeto del negocio documentado no es esencial y que la omisión de esta manifestación expresa en la escritura no es por sí defecto que impida la inscripción.

El registrador, sin embargo,  podrá calificar el carácter esencial del activo únicamente cuando sea manifiesto o cuando resulte de los elementos de que dispone al calificar (la escritura o los asientos del Registro, básicamente).

El notario cumple su deber de diligencia con la exigencia de esa certificación del órgano de administración competente o manifestación del representante de la sociedad sobre el carácter no esencial del activo, para una mejor protección del tercer adquirente que lo sea de buena fe y sin culpa grave.

En el  presente supuesto considera aplicable la teoría de los negocios complejos que comporta la primacía de negocio principal, (la compraventa, que cuenta con autorización de la Junta General),  y cuya causa absorbe la de los concurrentes ( la hipoteca). No resulta tampoco en este caso que con la hipoteca quede comprometido el objeto social ni la forma en que se desarrollan las actividades sociales.

COMENTARIO.- La DGRN no se pronuncia expresamente sobre lo alegado por el notario recurrente y que parece obvio, es decir que el acto de hipoteca no está sujeto en ningún caso a la autorización de la Junta General, pues según el art 160-F LSC sólo hay que considerar el concepto de “activo esencial” cuando se trate de un acto de adquisición, enajenación o  aportación a otra sociedad y es claro que la hipoteca no es ninguno de los actos anteriores, ya que es un acto de gravamen. El defecto tuvo que ser  revocado por este motivo, con independencia de que además sea aplicable la teoría del negocio complejo. (AFS)

560.** SOCIEDADES PROFESIONALES. DISOLUCIÓN DE  PLENO DERECHO. POSIBLES SOLUCIONES.

Su contenido es idéntico, aunque no es la única,  al de la resolución de 14 de junio de este mismo año resumida y comentada bajo el número 283 de esta serie.

No obstante hemos de reconocer que en el caso de esta resolución el objeto era más claramente profesional pues se concretaba en “el ejercicio de la medicina en sus aspectos clínico, quirúrgicos y de urgencias en centro médico…”, aunque quizás la referencia a centro médico pudiera haber introducido alguna duda.

De todas formas lo que es realmente complicado es comprobar si ese ejercicio de la medicina se realizaba, como dice el artículo 1 de la Ley 2/2007, de forma tal que “los actos propios de la misma sean ejecutados directamente bajo la razón o denominación social y le sean atribuidos a la sociedad los derechos y obligaciones inherentes al ejercicio de la actividad profesional como titular de la relación jurídica establecida con el cliente”.

Por todo ello está más que justificada la prevención que la DGRN reitera en esta resolución, procedente de la de 14 de junio,  y que es la relativa a que el registrador debe actuar con la mayor cautela “a la hora de apreciar el incumplimiento de la citada disposición transitoria primera de la Ley 2/2007 y practicar en consecuencia la cancelación de la hoja registral. Por ello, sólo cuando por los documentos presentados a calificación o por los asientos registrales pueda el registrador apreciar tales circunstancias deberá practicar el correspondiente asiento de cancelación de la hoja registral”.

Se apunta con acierto por algunos registradores mercantiles -Álvaro José Martín Martín y Luis Fernández del Pozo-,  que la solución a los problemas puntuales que plantea la DT1ª de la Ley 2/2007 deberían haber encontrado solución en un adecuado desarrollo reglamentario de la Ley, articulando un sistema de notificaciones a la sociedad con posible aclaración u oposición por parte de esta con recurso a la DG en caso de desacuerdo. Nos consta que dicho desarrollo existe pero que el excesivo retraso en la publicación del nuevo RRM hace que todavía no haya visto la luz. Esperemos que lo haga pronto, no sólo por la DT1ª, sino por otras cuestiones que plantea la ley citada y que presumiblemente harían que se revitalizara la figura.

No entramos en los términos, quizás excesivos, y que como hemos visto no hacen cambiar de opinión a nuestro CD, en que se produce el escrito el recurrente.  (JAGV)

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561.** ACTA NOTARIAL DE MODIFICACIÓN DESCRIPTIVA. CERTIFICACIÓN Y ANOTACIÓN SOLICITADA POR EL REPRESENTANTE DEL TITULAR REGISTRAL

Resolución de 22 de noviembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Segovia n.º 3, por la que se suspende la expedición de certificación solicitada para un procedimiento de rectificación de descripción de finca. 

HECHOS: Se presenta, una 1ª vez, Acta notarial para un exceso de cabida, en la que la notaria deniega su juicio de notoriedad y cierra y da por concluida el acta, ante la calificación registral negativa en su día remitida por la registradora, por sus dudas sobre la identidad de la finca.

Ahora, se presenta por 2ª vez esa misma acta por el abogado del requirente, solicitando que, en continuación del procedimiento de rectificación de superficie, la registradora expida certificación y practique la oportuna anotación preventiva.

Tanto la REGISTRADORA inicial como la SUSTITUTA califican negativamente, entendiendo, esta  2ª vez, que el abogado (ni su representado requirente inicial) carece de legitimación para presentar directamente el acta notarial inicial y solicitar la anotación sin la intervención del notario, pues ex Art 203-1-Tercera LH dice «El Notario levantará acta a la que incorporará la documentación presentada, remitiendo copia de la misma al Registrador de la Propiedad competente solicitando la expedición de certificación (…) y que, en su caso, practique anotación (…)».

El abogado del interesado recurre alegando que no cabe una interpretación tan literal del precepto, que no supone conceder al notario una legitimación exclusiva y excluyente, pudiendo también presentarse directa e indistintamente, ex Art 6 LH, por el propio “adquirente”, o por el interesado en asegurar el derecho que se deba inscribir” y por “quien tenga la representación de cualquiera de ellos.

También pretende el abogado recurrir la calificación previa (la incorporada al acta) señalando que no basta denegar la certificación y la práctica de la anotación, por simples diferencias de superficie o basarse en la simple magnitud del exceso, sin motivar ni fundar exactamente las dudas que tenga el registrador para calificar negativamente.

La DGRN desestima el recurso y confirma la calificación:

  a) En cuanto al carácter fundado o no de las dudas de la calificación previa, porque el plazo para recurrir ésta ya ha caducado y no es objeto ya del recurso ni de la calificación recurrida (que no entra en este tema, sino solo en la legitimación).

  b) Y en cuanto a la presentación directa del expediente por el interesado, señala el Centro Directivo que no cabe confundir 2 situaciones distintas: el hecho de la presentación material del expediente al registro, que efectivamente puede realizarla el notario, el requirente o su abogado, indistintamente; lo que no es lo mismo que en dicho expediente el notario no exprese su conformidad a la tramitación, es decir deniegue la notoriedad pretendida y dé por conclusa el acta, pues en tal caso no cabe continuar el expediente contra el criterio del notario (y del registrador) ni cabe pedir que se continúe y se inscriba un acta que ya está cerrada y concluida.

Todo ello sin perjuicio de que el interesado pueda acudir a la vía judicial declarativa, o incluso instar de nuevo notarialmente la tramitación de una nueva acta  (ACM).

562.** ADICIÓN DE HERENCIA. MENCIONES. ADJUDICACIÓN EN VACÍO

Resolución de 23 de noviembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Cáceres n.º 1, por la que se deniega la inscripción de una escritura de adición de herencia. 

HECHOS:

Se trata de una escritura de adición de herencia en la que concurren las circunstancias siguientes:

  1. En el año 2006, en la originaria escritura de herencia se incluye la finca matriz en el inventario; en el testamento consta lo siguiente: Ordena los siguientes legados: a) a sus sobrinos A, B, C, por iguales partes entre ellos:
  • El precio obtenido por la venta de una parcela de unas setenta hectáreas de extensión, efectuada a favor de una determinada Compañía mercantil.
  • Este legado comprendería la totalidad del precio acordado según un contrato privado suscrito con la parte compradora, exceptuada la cantidad de novecientos mil euros que se legan a continuación a otros sobrinos.
  • Respecto de las cantidades ya cobradas el legado se entenderá referido a los depósitos, fondos de inversión, acciones o cualquier fórmula de ahorro financiero en la que se haya invertido. Y en cuanto a las cantidades pendientes de percibir, el legado comprende los derechos de crédito dimanantes del contrato y con carácter general, cualesquiera otros que se deriven de la posición jurídica del vendedor, en la cual le sucederán, a todos los efectos, sus expresados sobrinos. Facultándoles para otorgar, las escrituras necesarias para titular la finca vendida a nombre de la entidad compradora.
  • En el remanente de sus bienes, derechos y acciones instituye herederos universales, por partes iguales, a sus mismos sobrinos.
  1. En el año 2008, se otorga una escritura de segregación de la finca en cuestión, al objeto de preparar la elevación a público del contrato, para lo que segregan de la matriz la finca objeto del expediente; aparece una anotación caducada de suspensión de otra de embargo sobre la finca.
  2. En el año 2017, se otorga escritura de adición de la herencia en la que se adjudican los herederos que son también los mismos legatarios la finca segregada.

La registradora señala como defecto que están facultados para otorgar, en su caso, las escrituras necesarias para titular la finca vendida a nombre de la entidad compradora, es decir, que se les legó el precio obtenido por la venta de esta finca pero no la finca en sí.

 El notario recurrente alega que la interpretación del testamento es clara: legarles la finca o el precio en caso de consumación de venta a unos legatarios que además son los mismos herederos.

La Dirección General estima el recurso y revoca la calificación de la registradora, en primer lugar manifiesta que la referencia a una promesa de venta o cualquier contrato hecho en documento privado, incluso relatado por el causante en su testamento que no ha causado asiento de inscripción ni anotación separada y especial, no puede constituir más que la mención de un derecho que en su caso puede ser susceptible de inscripción si se cumpliesen los elementos necesarios para ello.

 En cuanto a si se puede tratar de una adjudicación en vacío, para determinado sector doctrinal estas adjudicaciones hereditarias realizadas como mero trámite para cumplir las exigencias del principio de tracto sucesivo generan, al igual que las adjudicaciones para pago de deudas hereditarias, titularidades fiduciarias que el propio Registro de la Propiedad puede publicar, según el artículo 2.3.º de la Ley Hipotecaria. Lo que no permite nuestra legislación registral es una inscripción de dominio en favor de alguien que propiamente no es titular dominical y que sólo ostenta determinadas facultades de actuación. Así resulta del artículo 20 de la Ley Hipotecaria, ya que en el Registro de la Propiedad y a diferencia del Registro Mercantil, no se inscribe la representación.

 En el caso que nos ocupa, respecto a la consumación del compromiso de compraventa mencionada en el testamento, no consta que se haya satisfecho el precio ni que se haya producido la tradición, por lo que no se ha producido la transmisión del dominio (artículos 609 y 1095 del Código Civil) y en consecuencia, faltando la «traditio» y, por tanto, la transmisión del dominio, la finca forma parte del caudal relicto al no haber salido del patrimonio del causante.

En base a lo anterior nos encontramos ante la mera mención de un derecho susceptible de inscripción separada y especial, y en cuanto su valor y efectos registrales sabemos que el artículo 29 de la Ley Hipotecaria dispone que «la fe pública del Registro no se extenderá a la mención de derechos susceptibles de inscripción separada y especial». Por ello la DG en anteriores resoluciones ha dicho que, a los efectos de la protección que dispensa el Registro de la Propiedad, la simple mención, indicación o reseña de derechos que, por su naturaleza, podrían ser inscritos separadamente no ha de tener trascendencia alguna; de ahí que disponga el artículo 98 de la misma Ley que las menciones no tendrán la consideración de gravámenes y serán canceladas por el registrador a instancia de parte interesada; cancelación que se encuentra  facilitada por el artículo 353.3 del Reglamento Hipotecario.

Por lo anterior la proscripción registral de las menciones está claramente asentada en la Ley.

En nuestro caso al estar inscrito el dominio de la finca inscrita a favor del causante, y no habiendo título presentado, inscripción, anotación, o asiento que lo desvirtúe, los herederos suceden en los derechos y en las obligaciones que haya asumido el causante, entre los que están la propiedad de la finca y los compromisos de venta a los que se obligó en vida,  por tanto, si no se consuma la venta y no se recibe el precio, la voluntad del testador es que los destinatarios del inmueble sean quienes ostentan simultáneamente la condición de legatarios del precio y herederos del remanente.

Finalmente, el legado ordenado por el causante referido al precio obtenido por una promesa de compra y venta o, incluso, por una compraventa que no se ha consumado es, en definitiva, un legado de un crédito contra un tercero (artículo 870 del Código Civil) con lo que los legatarios tienen las acciones que le competan contra el deudor en su caso. (MGV)

563.* MODIFICACIÓN DE ESTATUTOS. SUBSANACIÓN DE DEFECTOS MEDIANTE CERTIFICACIÓN CON FIRMA LEGITIMADA NOTARIALMENTE: NO ES POSIBLE.

Resolución de 23 de noviembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil y de bienes muebles XV de Barcelona a inscribir determinado acuerdo social de modificación de los estatutos de una entidad.

Hechos: El problema planteado por esta resolución es muy simple.

Se otorga escritura de transformación de sociedad en limitada profesional disponiendo uno de los artículos, no de forma literal, que en caso de varios administradores solidarios la mayoría o mitad más uno deben ser socios profesionales. El registrador estima que en    caso de administradores solidarios todos ellos deben ser profesionales. Ante ello los interesados celebran una nueva junta general y modifican el artículo en dicho sentido presentado certificación de los acuerdos de la junta con firma legitimada notarialmente.

El registrador estima que dado que se trata de una modificación de estatutos es exigible la escritura pública conforme al artículo 290 de las LSC.

El interesado recurre y se limita a decir que el art. 64 del RRM permite la subsanación por escrito con firma legitimada.

Doctrina: La DG confirma sin más la nota de calificación.

Dado la claridad con que se pronuncia el artículo 290 de la LSC no cabe otra solución. Además el art. 64 del RRM claramente exceptúa del escrito con firmas legitimadas el supuesto de que sea exigible un documento público u otro medio especialmente adecuado.

Comentario: Debido al cambio sustancial que se producía en el artículo de los estatutos está más que justificada la exigencia registral y de la DG. Toda modificación de estatutos exige escritura pública.

Cuestión distinta hubiera sido si el defecto o error del artículo de los estatutos hubiera sido menor pues la omisión de un párrafo o letra u otro cualquier aspecto de la cláusula estatutaria hubiera sido de las que admiten inscripción parcial (cfr. art. 63 RRM). En estos casos estimamos que la modificación, que en definitiva supone copiar o reproducir correctamente un precepto legal, pueda hacerse por certificación con firmas legitimadas si los interesados desean que sus estatutos figuren de forma completa en la inscripción.

De todas formas son cuestiones que dependen mucho de las circunstancias de hecho que concurran en el caso planteado y respecto de las cuales no pueden darse reglas fijas ni seguras. (JAGV)

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564.*** REVOCACIÓN DE ADJUDICACIÓN POR LA TGSS. MANDAMIENTO DE CANCELACIÓN DE ANOTACIONES

Resolución de 23 de noviembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación negativa del registrador de la propiedad de Villacarriedo, por la que se suspende la inscripción del mandamiento de cancelación dictado por la directora provincial de la Tesorería General de la Seguridad Social de Cantabria. 

Hechos: el documento presentado a calificación es un mandamiento de cancelación de inscripción en el que se acuerda revocar la adjudicación en un procedimiento de subasta y se declara la nulidad de la certificación de adjudicación de bienes inmuebles y del mandamiento de cancelación de las anotaciones de embargo.

Situación registral:

– La finca figura inscrita (inscripción 4ª) a favor de don E. R. F., por título de compraventa. Se halla gravada con un derecho de hipoteca a favor de la «Caja de Ahorros de Santander y Cantabria», hoy «Liberbank, S.A.», por su inscripción 2ª.

– Con posterioridad, se practicaron anotaciones preventivas de embargo letras A y B a favor de la TGSS. Con la práctica de cada una de las anotaciones se expidió la correspondiente certificación de dominio y cargas en la que se hizo constar convenientemente la existencia del derecho de hipoteca referido.

– En el seno del procedimiento de apremio, la TGSS requirió a la entidad «Liberbank, SA», para que informase acerca de las cargas afectantes a la finca. La citada entidad remite contestación en que manifiesta la inexistencia de carga hipotecaria subsistente sobre la citada finca. En consecuencia la TGSS publicó el anuncio de subasta, resultando adjudicatario don X y emitiéndose certificación administrativa de adjudicación, se inscribe el dominio a favor de don X, gravada la finca con la hipoteca, que continuaba vigente según el Registro, y se cancelan la las anotaciones preventivas A y B.

 Posteriormente, «Liberbank, SA», comunica a la TGSS la subsistencia de la hipoteca. El adjudicatario solicita la declaración de nulidad de la adjudicación y se dicta resolución administrativa por la que se acuerda revocar la adjudicación en subasta de la finca, se declara la nulidad de la certificación de adjudicación de bienes inmuebles y del mandamiento de cancelación de las anotaciones de embargo letras A y B de dicha finca.

El Registrador califica negativamente con fundamento en los artículos 1.3 y 82 LH añadiendo que no existe la reviviscencia de cargas canceladas, por lo que de cancelarse la inscripción solicitada, solo produciría una reposición de la situación registral al momento anterior parcial. La finca quedaría inscrita a nombre del titular anterior quien no ha prestado su consentimiento ni ha tenido intervención en el procedimiento y ello con arreglo al artículo 24 CE.

La DGRN estima el recurso y revoca la nota de calificación:

1º. La revocación de oficio de los actos administrativos: artículos 106 y ss de la Ley 39/2015 y artículos 46 y ss del Reglamento General de Recaudación de la Seguridad Social así como en el artículo 26 de la Orden TAS/1562/2005, de 25 de mayo, por la que se establecen normas para la aplicación y desarrollo del Reglamento General de Recaudación de la Seguridad Social.

Competencia: la TGSS es competente para la revisión de oficio de la adjudicación.

2º. La rectificación del Registro:

– Si el error proviene de la tramitación de un expediente administrativo que dio lugar a la certificación administrativa que sirvió de título inscribible, se precisa su rectificación.

– Del mismo modo que cabe la rectificación de actuaciones jurídico-reales por resolución de la Administración, aunque estén inscritas en virtud de título no administrativo, con no menor razón debe admitirse la rectificación de situaciones jurídicas reales inscritas en virtud de título administrativo, si en el correspondiente expediente, éste, por nueva resolución de la Administración es alterado.

3º. La cancelación de asientos:

– La regla general consagrada en el artículo 82 LH, es la exigencia del consentimiento del titular registral del derecho o sentencia judicial firme en proceso en el que sea parte, lo que no obsta, como el propio artículo reconoce, a la procedencia de otros supuestos, concebidos como excepción, como «(…) cuando el derecho inscrito o anotado quede extinguido por declaración de la Ley o resulte así del mismo título en cuya virtud se practicó la inscripción (…)» y «(…) sin perjuicio de las normas especiales que sobre determinadas cancelaciones se comprenden en esta Ley (…)».

– El acuerdo de enajenación como acto administrativo, se inscribió mediante un documento administrativo sin consentimiento del deudor, y si bien la intervención de la TGSS en el procedimiento de apremio no implica que sea propiamente la parte transmitente de los bienes embargados, no es menos cierto que actúa en cierto modo en nombre del deudor.

– La adjudicación es consecuencia del apremio de los bienes tramitada por la propia Administración a la que no puede oponerse el propietario del bien, en la medida que tal situación ha sido causada por su negativa a cumplir el acto administrativo previo.

– El deudor deberá ser parte interviniente en el procedimiento del cual resulte la anulación de la adjudicación y la reversión de la titularidad del bien a su favor y si bien en la revisión de oficio no consta que tal intervención se haya producido, sí consta que ha sido notificado del acuerdo alcanzado, al igual que el titular de la hipoteca que en última instancia provocó el error, sin que hayan interpuesto alegaciones, con lo cual la resolución administrativa ha devenido firme.

No es, por tanto, inexcusable siempre y en todo caso, el consentimiento de los titulares afectados o la resolución judicial supletoria, sino que bastará con que se trate de expedientes rectificadores en los que la autoridad administrativa interviniente sea competente para la modificación que se acuerde y se cumplan en ella las garantías legales establecidas en favor de las personas afectadas, entendiendo por tales no solo a los intervinientes en el procedimiento sino a todos los titulares de derechos inscritos a los que la revocación pudiera afectar.

– En el supuesto de este expediente, se declara expresamente la nulidad de las cancelaciones de las anotaciones A y B: todos los afectados en el expediente han intervenido o han tenido posibilidad de hacerlo y no existen terceros registrales que pudieran verse afectados, por lo que nada obsta a la reposición de la situación registral anterior a la adjudicación y cancelación anuladas. (ER)

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565.** REPRESENTACIÓN. JUICIO DE SUFICIENCIA. AUSENCIA DE INCONGRUENCIA. AUTOCONTRATACIÓN NO SALVADA

Resolución de 27 de noviembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad interina de Ortigueira, por la que suspende la inscripción de una escritura de aceptación y adjudicación de herencia.

Debe decidirse si es o no inscribible una escritura de aceptación y adjudicación de herencia que es otorgada por uno de los dos únicos hijos y herederos abintestato de los causantes, quien interviene en su propio nombre y además en nombre y representación de su hermano; la notaria autorizante reseña el poder que acredita la representación alegada, en los siguientes términos: «(…) ejerce esta representación en virtud de poder general autorizado el día (consta fecha), por el Notario de (población), Don (nombres y apellidos), con el número (consta) de protocolo, cuya copia autorizada tengo a la vista en la que aprecio que contiene facultades suficientes para el otorgamiento de la presente escritura de Aceptación y Adjudicación de Herencia». En dicha escritura, después de describirse las fincas y valorarse conjuntamente, se añade que los dos herederos indicados (el ausente representado por el compareciente y el compareciente) aceptan la herencia de sus mencionados padres y acuerdan adjudicar las fincas descritas al compareciente.

La registradora suspende la inscripción solicitada porque observa una incongruencia entre el juicio notarial de suficiencia y el contenido del título presentado en que no se produce ninguna «aceptación y adjudicación» a favor del poderdante. Añade que tampoco consta la posibilidad de salvar el autocontrato o el conflicto de intereses, todo ello con base en el art.98 1 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre

  La DGRN resuelve: En relación con el juicio de suficiencia de facultades representativas del apoderado, tras reproducir los contenidos del citado artículo 98 y del artículo 166 del RN, recuerda la interpretación de la referida norma legal por la STS de 23 de septiembre de 2011 y la doctrina de esta Dirección General;  conforme a ese criterio, para entender válidamente cumplidos los requisitos del mencionado artículo 98 en los instrumentos públicos otorgados por representantes o apoderado, el notario deberá emitir con carácter obligatorio un juicio acerca de la suficiencia de las facultades acreditadas para formalizar el acto o negocio jurídico pretendido o en relación con aquellas facultades que se pretendan ejercitar. Las facultades representativas deberán acreditarse al notario mediante exhibición del documento auténtico. El notario deberá hacer constar en el título que autoriza, no sólo que se ha llevado a cabo el preceptivo juicio de suficiencia de las facultades representativas, congruente con el contenido del título mismo, sino que se le han acreditado dichas facultades mediante la exhibición de documentación auténtica y la expresión de los datos identificativos del documento del que nace la representación.

El notario debe emitir su juicio relativo a la suficiencia de las facultades representativas para el acto concreto que autoriza, bien especificando cuál sea éste o bien incluyendo otra reseña, siquiera mínima, de facultades.

El registrador calificará la concurrencia de los dos requisitos y también la congruencia de ese juicio notarial con el acto o negocio jurídico documentado

El criterio seguido por este Centro Directivo se adapta plenamente a la doctrina del TS que resulta de las Sentencias, Sala de lo Contencioso-Administrativo, de 20 de mayo de 2008, y Sala de lo Civil, de 23 de septiembre de 2011 (cfr. sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 2 de diciembre de 2015 que revoca la Resolución de 4 de junio de 2012). Expresamente se rechaza la posibilidad de que el juicio de suficiencia se realice de forma genérica, debiendo hacerse de manera concreta en relación con un específico negocio jurídico, si bien puede hacerse dicha especificación al hacer la reseña de las facultades representativas (de acuerdo con la interpretación dada por el Tribunal Supremo en su Sentencia de 20 de mayo de 2008), o bien al emitirse el juicio de suficiencia, como se deduce de la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 23 de septiembre de 2011.

Según la doctrina de este Centro Directivo, se entiende que hay falta de congruencia si el citado juicio notarial es erróneo, bien por resultar así de la existencia de alguna norma que exija algún requisito añadido como, por ejemplo, un poder expreso y concreto en cuanto a su objeto, bien por inferirse el error de los datos contenidos en la misma escritura que se califica, u obrantes en el propio Registro de la Propiedad o en otros registros públicos que el notario y el registrador de la Propiedad pueden consultar.

Según la doctrina de esta Dirección General (vid., entre otras, las Resoluciones de 9 de julio de 2014, 20 de octubre de 2015, 26 de mayo y 3 de agosto de 2016 y 9 de marzo de 2017), al emitir el juicio de suficiencia de facultades representativas acreditadas, el notario debe hacer mención expresa a la facultad de autocontratar o a la autorización para incurrir en conflicto de intereses. La Resolución de 13 de febrero de 2012 puso de relieve que la autocontratación, si hay riesgo de conflicto de intereses, debe entrar siempre en el ámbito de la calificación registral, ya que, según el artículo 18.1.º de la Ley Hipotecaria, comprende, junto a otros supuestos, «la validez de los actos dispositivos por lo que resulte de las escrituras públicas…», la autocontratación si hay conflicto de intereses, teniendo en cuenta la falta de imparcialidad del autocontratante y el potencial perjuicio para el representante, produce la nulidad del negocio salvo que se acredite la licencia o autorización del «dominus» razón por la cual el registrador, antes de practicar el asiento, deberá calificar, conforme a dicho precepto, si se da, según el contenido del título, el supuesto de autocontratación con conflicto de intereses y en caso afirmativo, si existe la licencia, autorización o ratificación del «dominus negotii» que permita salvar dicha autocontratación. Todo ello en concordancia con los principios hipotecarios: de tracto sucesivo del artículo 20 de la LH, el de salvaguardia judicial de los asientos del párrafo tercero del artículo 1 de la LH y el de fe pública registral del artículo 34 de la misma, cuyo sustento no es otro que la confianza que el mercado deposita en la legalidad de los asientos registrales.  A la misma conclusión se llega cuando se parte de la congruencia que se exige del juicio notarial de suficiencia, pues, a efectos de la calificación de la congruencia, siempre será necesario que, en caso de resultar conflicto de intereses del contenido del título, conste la expresión, por parte del notario, de la existencia de la licencia, autorización o ratificación del «dominus negotii».

En el presente caso es indudable que existe autocontrato y que es válido porque se ha autorizado expresamente en el poder de representación, pero esta última circunstancia debe ser objeto de la correspondiente indicación por la notaria en la expresión de su juicio sobre la suficiencia de las facultades representativas acreditadas por el apoderado. Por ello, el defecto debe ser confirmado. 

Cuestión diferente es la relativa a la incongruencia que, a juicio de la registradora, existe entre el juicio notarial de suficiencia de tales facultades y el contenido del título presentado por el hecho de que «no se produce ninguna «aceptación y adjudicación» a favor del poderdante». Esta última objeción, en los términos en que se expresa en la calificación impugnada, no puede ser confirmada toda vez que según consta expresamente en la escritura el apoderado acepta la herencia, en su propio nombre y también en representación del poderdante.   También, según interviene, expresa que poderdante y apoderado acuerdan adjudicar todas las fincas descritas al apoderado y de acuerdo con la reiterada doctrina del TS  y de este Centro Directivo, los herederos mayores de edad que tengan la libre administración de sus bienes y capaces pueden verificar la partición del modo que tengan por conveniente –artículo 1058 del CC–, por lo que no se advierte obstáculo alguno para que los otorgantes, mayores de edad y capaces, puedan transmitirse recíprocamente bienes por cualquier título adecuado (artículos 609, 618 y siguientes, 1255 y 1261 a 1263 del Código Civil). No obstante, según doctrina de esta Dirección General, el mero negocio particional no puede justificar cualquier transmisión patrimonial, si no queda suficientemente causalizada y sin perjuicio de que pueda implicar la existencia de excesos o defectos de adjudicación, declarados o comprobados. Además debe tenerse en cuenta: a) la exigencia de una causa lícita y suficiente para todo negocio traslativo (artículos 1274 y siguientes del Cc); b) la extensión de la calificación registral a los extremos determinantes de la validez del negocio inscribible, según los medios con los que cuenta el registrador (artículo 18 de la LH); c) la necesidad de reflejar en el Registro de la Propiedad de forma completa el negocio jurídico determinante del derecho real a inscribir (cfr. artículos 9 de la LH y 51 del RH y d) las distintas exigencias en cuanto a validez de los diferentes tipos negociales, así como las específicas repercusiones que el concreto negocio adquisitivo tiene en el régimen jurídico del derecho adquirido (subrayar las diferencias entre las adquisiciones a título oneroso y las realizadas a título gratuito, por ejemplo, en el ámbito de su protección –cfr. artículos 34 Ley Hipotecaria y 1297 del Código Civil–  su firmeza –cfr. artículos 644 y siguientes del Código Civil–).

En el presente caso el apoderado nada expresa sobre la satisfacción de los derechos que en la masa hereditaria le corresponden al representado pero dado que  el recurso debe recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del registrador (STS, sala 3ª, de 22/05/2000 y art.326 LH) con el objeto de no producir indefensión para el recurrente (vid., entre otras muchas, las Resoluciones de 24 de marzo de 2004 y 13 de diciembre de 2010) es la calificación tal y como ha sido formulada en el presente caso, la que debe ser objeto de análisis, sin que pueda decidirse en este expediente si en la escritura calificada se exterioriza o no debidamente el completo negocio que justifique jurídicamente el resultado perseguido respecto del exceso de adjudicación existente; y, concretamente, si la causa está o no correctamente expresada, habida cuenta del exceso de adjudicación existente a favor del apoderado. Se desestima el recurso en los términos expuestos. (IES)

566.** EXPROPIACIÓN FORZOSA. DETERMINACIÓN DEL DERECHO Y SUPERFICIE EXPROPIADA. DERECHO DE SUPERFICIE: TRACTO SUCESIVO. NO CABE CONFIGURAR COMO CONDICIÓN SUSPENSIVA UNA CONDITIO IURIS DE CUMPLIRSE UN REQUISITO LEGAL.

Resolución de 27 de noviembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Santa Lucía de Tirajana, por la que suspende la inscripción de unas actas levantadas en expedientes expropiatorios. 

HECHOS: En un expediente de Expropiación Forzosa, con documentos advos (actas de ocupación y depósito) y escrituras, se constituye por el 98,57% de los propietarios (los conformes con la expropiación) un derecho de superficie y diversas servidumbres de paso, sujetos todos a la condición suspensiva de que el propietario del 1,43 % restante consienta o sea expropiado.

El REGISTRADOR califica negativamente, y advierte varios defectos, la mayoría de los cuales son reconocidos por la propia SA beneficiaria de la expropiación, anunciando que los subsanará, por lo que el recurso se circunscribe a solo 2 defectos:

a) Hay indeterminación, tanto en el objeto del derecho expropiado, pues no queda claro si es el pleno dominio, o sólo el derecho de superficie y/o servidumbre; como también en la superficie expropiada pues expresa que será solo la necesaria e imprescindible para el Parque Eólico a desarrollar.

b) No cabe constituir un derecho de superficie sin el consentimiento unánime de todos los copropietarios (y sin que baste solo con el 98,57%).

La SA  BENEFICIARIA  recurre alegando que:

a) En el expediente se relacionan y describen todas las fincas registrales y catastrales expropiadas, que se indica siempre que se expropia el pleno dominio,

b) y que el 98,57% de los propietarios ha aceptado voluntariamente la expropiación suscribiendo un convenio, y aunque el propietario del 1,43 % restante no ha consentido, precisamente por ello se ha condicionado suspensivamente la constitución del derecho de superficie.

La DGRN estima el 1er motivo del recurso PERO mantiene la calificación en cuanto al 2º defecto:

a) De la documentación aportada y sus anexos oficialmente publicados, se desprende que se expropia el pleno dominio y se describen las fincas y porciones expresadas, expresando las diversas superficies afectadas por las servidumbres.

b) PERO NO cabe constituir un derecho de superficie sin el consentimiento unánime de todos los copropietarios (y sin que baste solo con el 98,57%) y SIN que TAMPOCO pueda sujetarse a Condición Suspensiva, lo que en realidad es una “conditio iuris” de eficacia del negocio, exigido por la propia Ley (que concurra la totalidad de los titulares del derecho de disposición, por exigencias del Ppio de Tracto sucesivo), De lo contrario podrían burlarse las exigencias legales, facilitando fraudes o dando una apariencia externa de legalidad a un negocio viciado o carente de un requisito esencial. (ACM).

567.*** CIERRE REGISTRAL POR NO ACREDITACIÓN DE PLUSVALÍA. COMUNICACIÓN, AUTODECLARACIÓN Y DECLARACIÓN.

Resolución de 27 de noviembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Madrid n.º 6, por la que se suspende la inscripción de una escritura de manifestación y aceptación de herencia.

Supuesto de hecho.

Se presenta en un Registro de la Propiedad de Madrid escritura pública que contiene una transmisión que constituye hecho imponible en el impuesto municipal sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.

Se acompaña a la escritura pública autorizada en Zaragoza, copia del escrito remitido al Servicio de Plusvalía Municipal del Ayuntamiento de Madrid constando en el mismo sello de imposición de Correos. También se acompaña justificante de la remisión.

El registrador entiende que la documentación presentada no acredita el cumplimiento del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana de las obligaciones derivadas del hecho imponible de la ciudad de Madrid, al ser preciso presentar la autoliquidación que contenga validación bancaria o declaración con sello de la oficina municipal.

La recurrente alega que la ordenanza municipal de Madrid permite la presentación por declaración cuando se alegue no sujeción o exención en cuyo caso será la Administración la que practique, en su caso, liquidación del Impuesto. Además, afirma que habiéndose adjudicado el bien en pago de la participación en la sociedad consorcial se trata de un supuesto de no sujeción como resulta del artículo 104 de la Ley de Haciendas Locales.

Planteamiento.

La cuestión planteada estriba en el modo de acreditar a efectos registrales el cumplimiento de la obligación fiscal en el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía). A lo dispuesto en la norma básica registralmente hablando, el artículo 254 de la Ley Hipotecaria (LH), ha de añadirse la Ordenanza municipal del Ayuntamiento competente por razón del lugar donde radica la finca en relación con el artículo 110.6 de la Ley de Haciendas Locales (LHL).

Examina la Resolución los tres posibles procedimientos de autoliquidación, declaración y comunicación (que no son alternativos) y la forma de cumplimentarlos.

Resolución.

I Solución del caso planteado.

1 A los efectos de cumplir con la preceptiva declaración del hecho imponible, y en lo que se refiere al levantamiento del cierre registral motivado por la acreditación de cuestiones fiscales, ha de quedar acreditado que el documento se ha presentado ante la Administración Tributaria competente para exigirlo, y no en cualquier otra oficina pública. (Y ello con independencia que, con efectos fiscales, el contribuyente puede presentar la declaración en cualquiera de las oficinas a las que se refiere el artículo 16.4 de la vigente Ley del Procedimiento Administrativo Común, surtiendo tal presentación efectos en el procedimiento tributario de referencia, según su propia normativa).

2 Por tanto, en el caso planteado no basta acreditar que se ha presentado la declaración (a través de cualquiera de las oficinas que señala el artículo 16 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, entre ellas las oficinas de Correos a las que se encomienda la prestación del Servicio Postal Universal, siempre que se cumplan las formalidades previstas en los en el artículo 31 del Real Decreto 1829/1999, de 3 de diciembre), sino que debe quedar acreditado el hecho de la recepción por la Administración Tributaria competente

II Comunicación, declaración y autoliquidación.

A) COMUNICACIÓN.

1 Es el procedimiento más simple de los tres previstos, pues constituye una medida excepcional para evitar el cierre registral y facilitar el derecho a la inscripción que tiene el adquirente en las transmisiones onerosas, el cual no es sujeto pasivo del impuesto y no debe ser perjudicado en su derecho porque el sujeto pasivo del impuesto (transmitente) decida no cumplir o retrasar la presentación debida (declaración o autoliquidación).

2 Para justificar el cumplimiento del deber de comunicar basta acreditar la remisión del documento correspondiente a través de cualquiera de las oficinas que señala el artículo 16 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, entre ellas las oficinas de Correos a las que se encomienda la prestación del Servicio Postal Universal, siempre que se cumplan las formalidades previstas en los en el artículo 31 del Real Decreto 1829/1999, de 3 de diciembre (RRDGRN de 3 de junio de 2013 y 6 de febrero de 2015).

B) AUTOLIQUIDACIÓN.

Caso de exigirse el procedimiento de autoliquidación (como sucede en el supuesto cuestionado, pues en Madrid es obligatorio), se liberará del cierre registral presentando el ejemplar original de la autoliquidación con la validación bancaria del ingreso. Es claro, pues, que no basta con presentar los modelos de declaración-autoliquidación (los impresos naranjas a los que alude el registrador en su nota de calificación) que no lleven la correspondiente validación bancaria y/o sello de las oficinas municipales (RDGRN 9 de diciembre de 2015).

(Los procedimientos de autoliquidación y declaración producen los mismos efectos, dependiendo el empleo de la autoliquidación de que el Ayuntamiento en cuestión lo imponga, como resulta del artículo 110 LHL).

C) DECLARACIÓN.

En los casos que proceda hacer declaración el cierre registral se levantará cuando se presente la declaración tributaria debidamente sellada por las oficinas municipales.

De no presentarse directamente en la dependencia municipal competente, y a diferencia de lo que ocurre en el caso de la comunicación, no basta acreditar la mera remisión de un documento de autoliquidación o de declaración (RDGRN 9 de diciembre de 2015), sino que es preciso, como resulta de la dicción del propio artículo 254.5, que la acreditación comprenda el hecho de la recepción por la Administración Tributaria competente (RDGRN de 3 de marzo de 2012, entre otras, en relación con los artículos 119 y 120 de la Ley General Tributaria (LGT). (JAR)

568.** REGISTRO MERCANTIL CENTRAL. DENEGACIÓN DE RESERVA DE DENOMINACIÓN POR IDENTIDAD SUSTANCIAL.

Resolución de 27 de noviembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil central I, por la que se deniega reserva de denominación.

Hechos: Se deniega la denominación  “Tu Gestoría en Línea”, por existir otra previamente registrada bajo la denominación de  “Gestión de Líneas, S.L.”.

El solicitante recurre y alega la no identidad entre una y otra denominación.

Doctrina: La DG estima el recurso.

 Recuerda su doctrina de que las normas sobre identidad de denominaciones sociales deben interpretarse “a partir de la finalidad de la norma que la prohíbe, que no es otra que la de evitar la confusión en la denominación de las compañías mercantiles”.

Añade que de “este modo puede decirse que nuestro sistema prohíbe la identidad, sea esta absoluta o sustancial, de denominaciones, pero no la simple semejanza…”

Sobre esta base dice que “no se aprecian en la denominación solicitada y aquella ya registrada elementos suficientes que puedan sostener la existencia de una identidad sustancial ni desde el punto de vista gramatical ni desde el punto de vista fonético. Desde el punto de vista gramatical (artículo 408.1.1.ª y. 2.ª del Reglamento del Registro Mercantil), la denominación solicitada «Tu Gestoría en Línea» es suficientemente singular y perfectamente distinguible de la existente «Gestión de Líneas», que no permite la identificación entre la actividad (Gestoría), y la acción (Gestión), ni facilita la confusión gramatical entre el nombre y la forma verbal. Además, la denominación solicitada hace referencia a la prestación de un servicio de forma telemática o no presencial (es decir, se centra en la forma de prestación), mientras que la registrada hace referencia al objeto de la prestación. No existe en definitiva posible confusión gramatical entre la denominación solicitada y la existente. A la misma conclusión se llega desde el punto de vista fonético (artículo 408.1.3.ª del Reglamento del Registro Mercantil), en el que con toda claridad no existe identidad ni similitud que produzca error o confusión entre una denominación y la otra”.

Comentario: Desde nuestro limitado punto de vista, ya que no se le solicitó al Registrador Mercantil Central nota de calificación explicativa, coincidimos con el criterio de la DG. Quizás lo que lleva a confusión sea la similitud de gestoría y gestión, bien diferenciadas no obstante por la DG,  y la de línea y líneas, aunque respecto de estas últimas por el contexto de la total denominación se ve claramente  que se trata de distintas líneas. (JAGV)

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569.** SEGREGACIÓN, PRESENTÁNDOSE DESPUÉS EXPEDIENTE DE DISCIPLINA URBANÍSTICA POR AVOCACIÓN. EXCEPCIÓN AL PRINCIPIO DE PRIORIDAD.

Resolución de 28 de noviembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Talavera de la Reina n.º 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de segregación.

HECHOS:

Se trata de una escritura de segregación autorizada mediante licencia de segregación expedida por el alcalde de la Entidad de Ámbito Inferior al Municipio de Talavera la Nueva cuando, estando presentada en el Registro, se presenta certificado firmado por el secretario del Ayuntamiento de Talavera de la Reina, que contiene el decreto de Alcaldía, donde se hace constar el hecho de haberse iniciado expediente de disciplina urbanística, solicitando y practicando la anotación preventiva del mismo.

 El citado decreto acuerda avocar la competencia que «de facto» ejercía la citada entidad, iniciar la revisión de oficio de la disposición dictada y la medida cautelar de suspensión de efectos de la misma y su comunicación al Registro de la Propiedad.

La registradora resuelve no practicar la segregación, por haber tenido acceso al Registro certificación del Secretario General del Excelentísimo Ayuntamiento en el que consta el Decreto de Alcaldía donde figura el inicio de Expediente de disciplina urbanística, por considerar que existe una actuación ilegal amparada en un acto administrativo.

El recurrente alega que la escritura debe ser inscrita ya que la denegación viene fundada en un acto administrativo nulo de pleno de derecho, que no es firme y que no se han seguido los trámites en el procedimiento de la avocación de competencias, y que ésta se ha producido respecto a un acto administrativo firme.

RESOLUCIÓN:

La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora.

Comienza haciendo referencia a su reiterada doctrina de que la calificación de un documento deberá realizarse en función de lo que resulte del título que se califica y de la situación tabular existente en el momento mismo de su presentación en el Registro, lo que implica que los registradores pueden y deben tener en cuenta documentos pendientes de despacho relativos a la misma finca o que afecten a su titular, aunque hayan sido presentados con posterioridad.

Doctrina que siempre ha exigido el respeto del principio de prioridad registral, de modo que la calificación conjunta de los documentos presentados no puede comportar una alteración injustificada en el orden de despacho de los mismos.

Cuando se trata de calificar actos y documentos administrativos esta debe de ser coherente con su presunción de validez y eficacia –artículo 39 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas– y con el alcance al que se refiere el artículo 99 del Reglamento Hipotecario, al que se le aplican también los efectos que señala el artículo 101 del Reglamento Hipotecario, teniendo en cuenta que el artículo 106 de la Constitución Española determina que sólo los jueces y tribunales pueden controlar la legalidad de la actuación administrativa, y según el art. 2 de la Ley 29/1998, de 13 de julio,  de  Jurisdicción Contencioso-administrativa, será competente  esta jurisdicción para entender de todas las cuestiones que se susciten en relación con la validez o legalidad de los actos o disposiciones de las corporaciones de Derecho público, adoptados en el ejercicio de funciones públicas.

El caso que nos ocupa debe analizarse desde la base de la competencia administrativa en materia de disciplina urbanística en el ámbito de la legislación de Castilla-La Mancha. Reviste especial interés el artículo 80 del Reglamento de Disciplina de dicha Comunidad, del que se deriva que con independencia del resultado del procedimiento de disciplina urbanística iniciado, de la falta de firmeza de su resolución e incluso de la existencia de licencia o autorización urbanística, se faculta a la Administración municipal para adoptar «en cualquier momento», las medidas cautelares previstas en los artículos 178.4 y 179.3 de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística de Castilla La-Mancha, mediante resolución que será notificada a la persona titular del inmueble y que se hará constar en el Registro de la Propiedad conforme a lo dispuesto en la normativa Hipotecaria.

Dichos preceptos parten del carácter cautelar de tales medidas para prever su constancia por anotación preventiva, de duración temporal, por tanto, hasta que recaiga resolución administrativa firme que ponga fin al procedimiento administrativo o incluso resolución judicial,  artículo 63 y  64 de la Ley de Suelo estatal.

En conclusión al ser la calificación registral global y unitaria –artículo 258 de la Ley Hipotecaria– el principio de prioridad registral y orden de presentación de documentos, no debe obstar a calificar negativamente un título cuando la presunta validez del mismo resulta contradicha por otro presentado posteriormente, en este caso la medida cautelar acordada por el Ayuntamiento de Talavera de la Reina que desvirtúa la eventual eficacia que pudiera atribuirse a la resolución del alcalde de la Entidad de Ámbito Inferior al Municipio, lo que deberá decidirse en el seno del procedimiento administrativo, o contencioso administrativo correspondiente, cuyo resultado se trata de asegurar con la anotación practicada. (MGV)

570.*** ANOTACIÓN CADUCADA: NO PERMITE CANCELAR CARGAS POSTERIORES

Resolución de 28 de noviembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad interino de Villafranca del Bierzo, por la que se suspende la inscripción de un decreto de adjudicación y de un mandamiento de cancelación de inscripciones, dictados como consecuencia de procedimiento de ejecución. 

Hechos: se presenta decreto de adjudicación y mandamiento de cancelación en el que se ordena la cancelación de la anotación de embargo causada en dicho procedimiento, así como la de las cargas posteriores a la misma.

El Registrador califica negativamente porque a la fecha de presentación de dicho mandamiento en el Registro de la Propiedad la anotación en la que se sustentaba el procedimiento se encontraba ya caducada. Añade un segundo defecto y es que no consta el estado civil del adjudicatario.

La DGRN confirma la calificación y reitera su doctrina sobre imposibilidad de cancelar las cargas posteriores cuando a la fecha de presentación del mandamiento de cancelación en el Registro, la anotación estaba ya caducada.

1) Desde la inicial Ley Hipotecaria, la publicidad registral de los embargos se realiza mediante un asiento provisional, transitorio, de duración limitada, como es la anotación preventiva, frente al asiento de inscripción, de duración indefinida, que recoge situaciones duraderas.

Las anotaciones preventivas tienen una vigencia determinada y su caducidad opera «ipso iure» una vez agotado el plazo de cuatro años, hayan sido canceladas o no, si no han sido prorrogadas previamente, careciendo desde entonces de todo efecto jurídico.

2) Caducada la anotación no es posible obtener el trasvase de prioridad en detrimento de los asientos posteriores, debiendo el registrador denegar la inscripción del mandamiento en que dicha cancelación se pretenda.

3) Aunque a la fecha de adjudicación estuviese vigente la anotación, la resolución judicial no implica prórroga del plazo de vigencia de la anotación y debe estarse a la fecha de su presentación en el Registro de la Propiedad.

– En el caso resuelto, cuando el decreto de adjudicación y el mandamiento de cancelación de cargas se presentan en el Registro, la caducidad de la anotación del embargo de los que dimanan ya se había producido.

– La expedición de la certificación de titularidad y cargas no implica ni su conversión en otra anotación ni su prórroga. Para mantener la vigencia, podría haberse dictado mandamiento judicial ordenando la prórroga de dicha anotación preventiva.

– Por último, indicar que la DGRN confirma también el segundo defecto alegado por el registrador en su nota, la falta de constancia del estado civil del adjudicatario, y ello con fundamento en los artículos 9 LH y 51.9 RH.

* ESPECIAL REFERENCIA A LA STS DE 7 DE JULIO DE 2017.

  Señala el Centro Directivo en esta Resolución que tras la STS de 7 de julio de 2017, cuando se expida una certificación de cargas en un procedimiento de ejecución de embargo, el registrador deberá extender nota al margen de la anotación, y dar a dicha nota la virtualidad de prorrogar indefinidamente la anotación a la que se refiere. Sin embargo, no hay apoyo legal que permita hacerlo pues ello resulta contrario al artículo 86 LH y al espíritu de la LEC 1/2000, que acabó con la vigencia indefinida de las anotaciones preventivas prorrogadas, precisamente para evitar un obstáculo permanente para el mercado inmobiliario.

En conclusión, la DGRN confirma la calificación (si la anotación de embargo que causa el procedimiento se encuentra caducada al tiempo de presentación en el Registro del decreto de adjudicación y mandamiento de cancelación no procede la cancelación de las cargas posteriores) pero hace una importante precisión y es que la confirmación del defecto no prejuzga “(…) la decisión que los tribunales, en su caso, puedan adoptar en orden a la preferencia entre cargas, mediante la interposición de las correspondientes tercerías de mejor derecho, o de dominio, o por la ausencia de buena fe, con demanda a todos los interesados, evitando su indefensión (cfr. artículos 24 de la Constitución Española y 20 y 38 de la Ley Hipotecaria), como así ha ocurrido en la citada Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de julio de 2017 (…)”. “El estricto ámbito de la calificación no permite entrar en valoraciones sobre preferencia civil de embargos, que quedan reservadas a los procedimientos judiciales contenciosos, y fuera del ámbito de la seguridad jurídica preventiva, en la que la caducidad opera de manera automática”. (ER)

571.*** COMPRAVENTA CON PRECIO APLAZADO. RESERVA DE DOMINIO. CONDICIÓN SUSPENSIVA. PACTO COMISORIO

Resolución de 28 de noviembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Pedreguer, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa con precio aplazado.

Supuesto de hecho.

Se presenta para su inscripción una escritura de compraventa en la que se aplaza íntegramente el pago del precio, que se garantiza mediante un pacto de reserva de dominio, cuya inscripción se discute porque se cuestiona su viabilidad en materia inmobiliaria y por incurrir en la prohibición del pacto comisorio.

Planteamiento.

La Resolución hace un recorrido muy didáctico sobre las cuestiones que plantea el pacto de reserva de dominio para dar una visión general del mismo, tanto desde el punto de vista estrictamente sustantivo como de su proyección registral.

En primer lugar, se cuestiona su aplicación en el ámbito inmobiliario y contesta que sí resulta aplicable. Seguidamente explica su fundamento y el soporte normativo y jurisprudencial del pacto, deteniéndose en su naturaleza y efectos. Da respuesta positiva a su inscripción y explica su desenvolvimiento en la esfera registral.

¿El hecho de que no se transmita el dominio hace que nada haya que inscribir? NO. ¿El pacto supone de facto un pacto comisorio prohibido por el ordenamiento jurídico? NO.

Resolución.

I CONCEPTO Y VALIDEZ DEL PACTO DE RESERVA DE DOMINIO.

Como afirma la Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de marzo de 1993: «El pacto de reserva de dominio tiene plena validez, según doctrina uniforme de esta Sala [SS. 16-2-1894, 8-3-1906, 30-11-1915 y 10 enero y 19 mayo 1989 (RJ 1989\3778)]; en la compraventa, supone que el vendedor no transmite al comprador el dominio de la cosa vendida hasta que éste le pague por completo el precio convenido, significa una derogación convencional del art. 609 del CC en relación con los arts. 1461 y concordantes y aunque se entregue la cosa no se transmite la propiedad, viniendo a constituir como cualquier otra cláusula que se establezca con tal fin, una garantía para el cobro del precio aplazado, cuyo completo pago actúa a modo de condición suspensiva de la adquisición por el comprador del pleno dominio de la cosa comprada, y verificado tal completo pago se produce ipso iure la transferencia dominical; no afecta, pues, a la perfección, pero sí a la consumación, sin que se desnaturalice el concepto jurídico de la compraventa ni se prive a los contratantes, una vez perfecta aquélla por el libre consentimiento, del derecho a exigirse recíprocamente el cumplimiento de las obligaciones esenciales de la misma».

Merece destacarse la expresión “a modo” que utiliza la Sentencia, pues como también destaca la STS de 24 julio de 2012, decir que el pacto produce efectos a modo de condición suspensiva no quiere decir que en realidad se trate de una condición que afecte al contenido total del contrato de compraventa, pues las partes no quieren condicionarlo, sino que, con finalidad de garantía, supeditan la plenitud del efecto transmisivo al momento en que se complete el pago del precio.

II EFECTOS.

Admitida la plena validez del pato de reserva de dominio en materia inmobiliaria y su transcendencia jurídico real, los efectos que producen justifican que sea inscribible en el Registro de la propiedad:

1. El adquirente bajo condición suspensiva, titular de un derecho expectante, puede, antes del cumplimiento de la condición, ejercitar las acciones procedentes para conservar su derecho (art. 1121).

2. Una vez cumplida la condición, los efectos de la obligación condicional se retrotraen al día de su constitución (art. 1120), pues desde la perfección son queridos y el cumplimiento de la condición confirma el derecho que existía en estado latente o expectante desde la celebración del contrato.

3. El vendedor, pendiente el pacto de reserva de dominio y mientras el comprador esté cumpliendo su obligación de pago aplazado, carece de poder de disposición o facultad de transmisión (voluntaria o forzosa) de la cosa a tercero por lo que se concedió a los compradores «pendente conditione» el ejercicio de tercería de dominio frente al vendedor y sus acreedores, pues así lo exigía la conversación de su derecho (art. 1121), la equidad (art. 3.2), los principios generales de la contratación («pacta sunt servanda») y que el cumplimiento de los contratos no puede dejarse al arbitrio de uno de los contratantes (art. 1256)».

4. Pendente conditione, el indudable derecho del ejercicio de la tercería de dominio sobre la vivienda adquirida y trabada en embargo por deudas propias de quien se la vendió, a las que es totalmente ajena» (SSTS de 16 marzo de 2007, 12 de marzo de 1993).

III SITUACIÓN REGISTRAL.

1. Pendiente la condición: El Registro refleja dos titularidades diferenciadas y contrapuestas -actual una, expectante la otra- pero complementarias, por cuanto su reunión agota la plena titularidad del derecho condicionalmente trasmitido.

En tal caso, para la verificación y consiguiente inscripción -pero libre de la condición impuesta- de actos dispositivos sobre el dominio objeto de la transmisión se precisará la actuación conjunta de ambos titulares.

2. Cumplida la condición: Ya no habrá en los asientos del Registro dos titularidades, sino que resultará de los asientos la extinción de una de ellas y la consolidación de la otra, aunque pueda quedar indeterminado en favor de cuál de los dos sujetos de la trasmisión se produjo la consolidación.

En tales casos, para que la inscripción despliegue plenos efectos a favor del titular “efectivo” (legitimación y tracto sucesivo) es necesario que resulte acreditado quien es el titular pleno por efecto de la condición.

En esta hipótesis, los principios registrales de legitimación y tracto sucesivo, así como el necesario respeto de la similar posición registral que corresponde al otro de los sujetos en cuyo favor pudo producirse la consolidación (artículos 1, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria), impedirán la inscripción de la posterior transmisión del dominio otorgada exclusivamente por uno de ellos en tanto no se acredite debidamente que el desenvolvimiento de la condición se realizó a su favor (vid. artículos 3 y 23 de la Ley Hipotecaria y 56 y 238 del Reglamento Hipotecario)».

3 Consignación: En la esfera registral resulta aplicable –en último término, por vía analógica– la norma del artículo 175.6.º del Reglamento Hipotecario, de modo que para la constancia de la extinción de la titularidad del comprador habrá de presentarse el documento que acredite haberse consignado en un establecimiento bancario o Caja Oficial el importe percibido que haya de ser devuelto a dicho comprador o corresponda, por subrogación real, a los titulares de derechos extinguidos por la resolución (R. de 4 de diciembre de 2010).  (JAR).

Ver artículo de Ángel Carrasco

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572.** ART. 160-F LSC. VENTA POR SOCIEDAD EN LIQUIDACIÓN DE ACTIVO ESENCIAL SIN ACUERDO DE JUNTA.

Resolución de 29 de noviembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Córdoba n.º 3 a inscribir una escritura de compraventa.

Hechos: El liquidador de una sociedad transmite un bien que reconoce que es un activo esencial, por exceder de más del 25% del activo de la sociedad, pero a la vez considera que no es necesario el acuerdo de la Junta General establecido en el artículo 160-F LSC.

La registradora suspende la inscripción pues entiende que es necesario en todo caso el acuerdo de la Junta General al tratarse de un activo esencial, ya que dicha norma atribuye esta competencia a la Junta General.

El interesado recurre y alega que al estar la sociedad en fase de liquidación el activo no puede ya considerarse esencial para el funcionamiento de la sociedad, por lo que no se dan los presupuesto para la aplicación de dicho artículo.

La DGRN estima el recurso. Reitera su doctrina sobre este punto en relación al alcance del citado artículo y obligaciones de notario y registrador (ver la Resolución de 22 de Noviembre de 2017, número 559 de este informe).

La razón de ser del mencionado artículo 160-F LSC, en las ventas de bienes de la sociedad, es que la enajenación puede llegar a tener efectos similares a las modificaciones estructurales o equivalentes al de la liquidación de la sociedad o porque se considera que excede de la administración ordinaria de la sociedad.

En el caso de sociedad en liquidación carece de justificación la aplicación de dicho artículo en caso de enajenaciones, ya que no son sino actos de realización del nuevo objeto social liquidatorio. Además, es la propia norma (artículo 387 LSC) la que impone al órgano de administración la enajenación de los bienes para pagar a los acreedores y repartir el activo social entre los socios. (AFS)

573.*** ACTA DE FIN DE OBRA DE TRES DE LAS CUATRO VIVIENDAS DE UN EDIFICIO EN DIVISIÓN HORIZONTAL.

Resolución de 29 de noviembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad interina de Manises a inscribir un acta de terminación parcial de obra nueva.

Supuesto de hecho.

Se trata de la inscripción de un acta notarial de final de obra otorgada por los cuatro titulares registrales de las cuatro viviendas (dos situadas en la planta baja y dos en la planta primera) en régimen de propiedad horizontal, si bien dicha declaración de final de obra se circunscribe únicamente a tres de las cuatro viviendas.

La escritura de obra nueva y división horizontal fue autorizada el 20 de mayo de 2010.

Planteamiento.

Se trata de una interesante resolución que resume buena parte de la doctrina del Centro Directivo en esta materia: (i) se ocupa del certificado de eficiencia energética y se detiene en los criterios para determinar la normativa urbanística aplicable al autorizar e inscribir los actos y negocios jurídicos de naturaleza urbanística; (ii) también se refiere al seguro decenal y al alcance de la excepción que supone la D.A. segunda de la Ley de Ordenación de la Edificación, recordando lo que se debe entender por autopromotor individual y por única vivienda unifamiliar, con una referencia a la “comunidad valenciana”; (iii) igualmente, se ocupa del final de obra y de qué técnicos pueden certificar.

A lo expuesto se añade la curiosa solicitud del recurrente de que se le conceda una prórroga para subsanar los defectos alegados en la nota de calificación, lo cual no es posible (se puede ver en el texto de la Resolución).

Resolución.

I CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA.

1. Edificios nuevos: La exigencia actual del certificado de eficiencia energética se refiere a los edificios de nueva construcción, pues está pendiente de regulación la certificación para los edificios ya existentes.

Como ha dicho la Resolución de 2 de abril de 2013, «(…) De la regulación legal se desprende que la eficiencia energética es un atributo exigible a toda edificación nueva, que es indiferente del uso a que se destine la edificación (salvo excepciones).

Por edificio ha de entenderse toda «construcción techada con paredes en la que se emplea energía para acondicionar el clima interior; puede referirse a un edificio en su conjunto o a partes del mismo…» (Directiva 2010/31/UE de 19 de mayo).

2. Edificios ya existentes: Está pendiente de una reglamentación específica. Hay que tener en cuenta que la Directiva 2010/31 UE, de 19 de mayo, permitió a los Estados distinguir entre edificios nuevos y edificios existentes, así como entre diferentes categorías de edificios (artículo 4), e impuso que «los Estados miembros tomarán las medidas necesarias para garantizar que los edificios nuevos cumplan los requisitos mínimos de rendimiento energético mencionados en el artículo 4».

3. Aplicación temporal de las normas urbanísticas: Reitera doctrina de resoluciones anteriores: Como punto de partida hay que destacar en el presente caso que la escritura de declaración de obra nueva en construcción y división horizontal se autorizó en el año 2010, y que desde el Texto Refundido de la Ley del Suelo de 2008 (RDL 2/2008, de 20 de junio) ya se imponía el certificado de eficiencia energética.

Por esta razón es exigible el cumplimiento de este requisito en la escritura y así debe ser calificado, pues tiene dicho este centro Directivo “… a propósito de la aplicación temporal de los requisitos de acceso registral de edificaciones (cfr. Resoluciones de 21 de enero y 1 de marzo de 2012, 11 de marzo de 2014 o 24 de marzo de 2015), que «en relación con la eficacia temporal de las normas en esta materia, hay que recordar que, (…) en materia de inscripción de actos o negocios jurídicos regulados por las normas urbanísticas de trascendencia inmobiliaria, el registrador debe basar su calificación, no sólo en la legalidad intrínseca de los mismos, sino también en las exigencias especiales que las normas exigen para su documentación pública e inscripción registral. Son en consecuencia las sucesivas redacciones legales en la materia (…) las que serán de aplicación a los documentos otorgados durante sus respectivos períodos de vigencia, aunque las correspondientes obras se hayan ejecutado en un momento anterior…”.

Conclusión: Procede en el presente caso la exigencia de la certificación de eficiencia energética.

II SEGURO DECENAL.

1. Regla general: La L.O. de la Edificación impone al promotor la obligación de suscribir este seguro decenal (artículo 9.2.d) “para edificios cuyo destino principal sea el de vivienda”. A fin de garantizar el cumplimiento de esta obligación, establece, a su vez, una obligación de control de tal cumplimiento por parte de los Notarios y de los registradores, al establecer en su artículo 20.1 que no se autorizarán ni se inscribirán en el Registro de la Propiedad escrituras públicas de declaración de obra nueva de edificaciones que entren en el ámbito de aplicación de la ley (cfr. artículo 2) «sin que se acredite y testimonie la constitución de las garantías a que se refiere el artículo 19».

2. Excepción: La D.A. segunda de esta Ley (tras su redacción por Ley 53/2002, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, incorpora una excepción a la regla general de la obligatoriedad del seguro de caución antes referido, en «el supuesto del autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio».

A) Autopromotor individual (requisito subjetivo):

a) El concepto de autopromotor individual (I) no debe ser objeto de interpretación rigorista o restrictiva, sino. (ii) Abarca tanto a las personas físicas como a las personas jurídicas, dado que en última instancia éstas son una sola entidad, esto es, son individuales siguiendo un criterio numérico (RR. de 9 de julio de 2003 y 5 de abril de 2005), (iii) o sea, que el concepto de autopromotor individual ha de interpretarse en contraposición al promotor colectivo que contempla la propia ley, (iv) por ello, hecho de que una única vivienda familiar pertenezca en copropiedad a varias personas distintas no impide que puedan ser considerados como autopromotores individuales a estos efectos atendiendo a la finalidad de la norma (R. de 16 de mayo de 2014).

b) El caso de la “comunidad valenciana”: En esta línea interpretativa la Resolución Circular de 3 de diciembre de 2003 afirmó la inclusión dentro del concepto de promotor individual de la denominada «comunidad valenciana» para la construcción de edificios; «si bien únicamente cuando las circunstancias arquitectónicas de la promoción de viviendas así lo permitan, y respecto de cada uno de los promotores que se asocien en cuanto a su propia vivienda unifamiliar para cuya construcción se han constituido en comunidad. Para ello, debe tenerse presente que en esta especie de comunidad (i) no rigen las normas de propiedad horizontal, sino que (ii) se constituyen diversas viviendas por una pluralidad de propietarios, siendo dueños cada uno de ellos de su propia vivienda con carácter independiente; de tal manera que (iii) los vicios o defectos de que adolezca cada vivienda unifamiliar únicamente fueren imputables a sus propios elementos estructurales (cada vivienda una entidad única), y (iv) no a los derivados de la estructura de los elementos comunes del total conjunto, generalmente sitos en parcela independiente».

Conclusión: En este caso no se cumplen los requisitos subjetivos para entender que hay un autopromotor individual en los términos expuestos, pues “la declaración de final de obra es realizada por los titulares comparecientes de forma conjunta, y no de forma separada respecto de cada una de las viviendas. Lo que hubo en su momento fue una declaración conjunta de construcción del edificio y ulterior división horizontal con cesación de comunidad, que por su propia naturaleza es un acto colectivo (cfr. artículo 398 del Código Civil)

B Única vivienda unifamiliar para uso propio (requisitos objetivos).

a) Concepto de vivienda unifamiliar: la vivienda unifamiliar se define por unas características constructivas y arquitectónicas determinadas, y especialmente por una concreta ordenación jurídica, que configuran a la edificación como autónoma, separada y que se destina a un uso individual. Jurídicamente se estructura como una única entidad física y registral, susceptible de una sola titularidad

b) Uso propio por parte del autopromotor (i) excluyente de otras titularidades de disfrute sobre el mismo bien coetáneas a las del autopromotor, (ii) que no pretende destinarla originariamente a posterior enajenación, entrega o cesión a terceros por cualquier título (cfr. artículo 9 de la ley). (iii) Dentro de este concepto de terceros deben comprenderse, como se ha indicado, tanto los titulares del pleno dominio de la finca, como los de cualquier derecho real de uso y disfrute sobre la misma, así como a los arrendatarios.

c) Única vivienda:

(i) No quiere decir que el autopromotor no pueda tener más viviendas, (ii) ni que la construida deba ser necesariamente su residencia habitual, (iii) o sea que puede ser usada temporal o esporádicamente y estar destinada a un uso principal o secundaria (R. de 5 de abril de 2005).

Lo que trata de evitar el legislador mediante este requisito es que el promotor pueda excluir del seguro decenal un número indefinido e ilimitado de viviendas unifamiliares (edificaciones separadas) con la mera declaración de que va a destinarlas a uso propio, circunstancia que sería posible de no haberse establecido legalmente esta condición.

Conclusión: en el presente caso no se trata de una edificación integrada por una única vivienda unifamiliar, sino de un edificio plurifamiliar integrado por cuatro viviendas en la que existen elementos comunes a todas ellas que resultan de la división horizontal previa Por ello, la construcción no puede considerarse individual por cada uno de los propietarios respecto del edificio con la inseparabilidad del conjunto de los elementos estructurales comunes de los edificios que arquitectónicamente hace interdependientes unos elementos privativos con otros.

III FINAL DE OBRA: SU CERTIFICACIÓN.

1. Final de obra parcial: puede que el final de obra sea parcial, es decir, por fases e incluso por pisos, pero es obligado acreditar no solo la terminación de la vivienda, sino también de los correspondientes elementos comunes (R. de 13 de noviembre de 2012).

2. Facultades certificantes: Es válido el certificado final de obra expedido por los directores de ejecución de la misma y visado colegialmente por el Colegio Oficial de Aparejadores, Arquitectos Técnicos e Ingenieros de la Edificación de Valencia.

 Hay que recordar que los directores de ejecución de obra tienen la consideración de agentes de la edificación al amparo del artículo 13.1 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, y que, a pesar de que el artículo 50 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, no hace expresa referencia a estos agentes, por cuanto ni firmaron el proyecto (artículo 50, apartado 1) ni tuvieron encomendada la dirección de la obra (artículo 50, apartado 2, del mismo Real Decreto), lo cierto es que tienen cabida dentro del apartado número 3 del mismo, según el cual podrá certificar como técnico competente «cualquier otro técnico, que mediante certificación de su colegio profesional respectivo, acredite que tiene facultades suficientes», supuesto en el que se exige un visado que acredite la cualificación y habilitación profesional del técnico certificante al tiempo de la emisión del certificado (vid. la Resolución de 1 de diciembre de 2015). (JAR)

574.*** EXPEDIENTE DE DOMINIO DEL ART. 201 LH PARA RECTIFICACIÓN DE CABIDA DE FINCA CON EDIFICACIÓN.

Resolución de 29 de noviembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de La Bañeza, por la que se suspende la expedición de certificación y práctica de anotación preventiva solicitada en procedimiento de rectificación de descripción de finca.

Hechos: Se tramita un expediente de dominio para rectificación de cabida mediante Acta notarial de las reguladas en el artículo 201 LH sobre una finca en la que existe una edificación; se solicita por ello del registrador la expedición del certificado de dominio y la anotación preventiva prevista en dicho artículo.

El registrador deniega la expedición del certificado y la anotación preventiva porque considera que este expediente de rectificación de cabida del artículo 201 LH no es el medio adecuado para rectificar cabida cuando se trata de fincas construidas, ya que la nueva superficie construida debe de acreditarse con los requisitos exigidos por la legislación urbanística. Además, se pretende la rectificación de la calle y del número de policía, de la superficie construida y del destino de la edificación y este expediente tampoco lo considera adecuado.

El notario autorizante recurre y alega que la excepción que el propio  artículo 201.1.e LH establece para fincas edificadas se refiere a fincas divididas horizontalmente y no es el caso; que la acreditación de los requisitos urbanísticos no debe impedir la tramitación del expediente para la rectificación de la cabida de la finca; que el cambio de número de policía se acredita con certificación catastral y que el cambio de destino está pendiente de formalizar en escritura de modificación de obra nueva y no es objeto del Acta.

La DGRN revoca la calificación y declara lo siguiente:

1.- Es posible tramitar este tipo de expedientes del artículo 201 LH en fincas construidas, pues el objeto de los mismos es el suelo, no la edificación.

2.- No es posible tramitar este tipo de expedientes para la rectificación de la descripción y superficie construida de las edificaciones, pues han de cumplir los requisitos urbanísticos habituales exigibles para las obras nuevas.

3.- Sin embargo, la nueva descripción de la edificación y su superficie construida puede constar no sólo en escritura de declaración de obra nueva sino también en el Acta del 201 LH, sin perjuicio de que hayan de acreditarse los requisitos urbanísticos necesarios para las obras nuevas. En el presente caso se acreditan en el propio expediente con el certificado catastral, por lo que es un medio apto para acreditar la modificación de la construcción.

4.- Para rectificar el cambio de nombre de la calle y del número de policía no es necesario tramitar el expediente del artículo 201, pero ello no impide que en dicho procedimiento pueda acreditarse el cambio de calle y número con el certificado catastral correspondiente.

5.- El cambio de destino de la edificación no se solicita en el título, por lo que no cabe plantearse la cuestión y el defecto.

COMENTARIO.- Aunque en el mismo expediente pueden constar la rectificación de cabida del suelo y la nueva descripción de la edificación con la ampliación de la obra nueva, como dice la DGRN, creo que lo más lógico, incluso desde el punto de vista fiscal, será no mezclar ambos temas: el Expediente de Dominio del 201 LH se empleará para la rectificación de cabida del suelo, y si se quiere con la actualización de calle y número, pero sin modificar la descripción de la edificación. Y en otra escritura aparte, porque tiene sustantividad propia, la ampliación de obra nueva de la edificación y el cambio de uso acreditando el cumplimiento de los requisitos urbanísticos.

Aun cuando se mezcle todo en el expediente de dominio notarial, ello no es motivo para denegar la expedición del certificado de dominio y la anotación preventiva por el registrador, pues siguen siendo dos actos jurídicos diferentes aunque consten en un solo documento y el primero de ellos justifica por sí solo el expediente. Cuando se finalice el Acta y se presente en el  Registro se verá en ese momento si se han acreditado o no los requisitos urbanísticos para la ampliación de obra nueva, pero ello no ha de interferir en la rectificación de la cabida del suelo. (AFS)

575.() DEPÓSITO DE CUENTAS. INFORME DE AUDITOR DESIGNADO A INSTANCIA DE LA MINORÍA.

Resolución de 29 de noviembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil XI de Madrid, por la que se rechaza el depósito de cuentas de una sociedad correspondiente al ejercicio 2016.

Hechos: Se solicita un depósito de cuentas que se suspende por no aportarse  un ejemplar del informe emitido por el auditor independiente nombrado por el Registro Mercantil.

La sociedad recurre y alega que tanto la aprobación de las cuentas como la solicitud de depósito fueron anteriores al nombramiento y que cuando se emita el informe del auditor el mismo será debidamente depositado.

Doctrina: La DG confirma la calificación de forma  tajante y rotunda, reiterando su doctrina ya claramente establecida de que “no cabe llevar a cabo el depósito de las cuentas si la solicitud no se acompaña precisamente del preceptivo informe de auditoría realizado por el auditor nombrado e inscrito en el Registro Mercantil”.

Comentario: Reproduce la DG doctrina ya establecida en múltiples resoluciones de las cuales resulta con claridad meridiana que, sean cuales sean las causas de la falta de informe del auditor, las cuentas no se pueden depositar sin el mismo. (JAGV)

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576.* EMBARGO DE DERECHO HEREDITARIO. ACREDITACIÓN DE LA CONDICIÓN DE HEREDERO

Resolución de 30 de noviembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Alicante n.º 4 a practicar una anotación de embargo.

Habiéndose decretado  el embargo de los derechos hereditarios que al ejecutado correspondan sobre determinada finca, inscrita a nombre de sus padres, el registrador exige que se aporten los documentos que acrediten que el demandado es heredero de los titulares registrales de la finca.

La Dirección General, reitera la R. de 9 de julio de 2001, recogiendo un esquema de los distintos supuestos que pueden plantearse en las solicitudes de Anotación embargo cuando el titular registral está fallecido y sus requisitos:

  • procesos por deudas del titular registralfallecido antes o durante el procedimiento: si falleció durante el procedimiento deberá acreditarse al registrador que se demandó al titular registral, que ha fallecido y que se ha seguido la tramitación con sus herederos por sucesión procesal conforme al art. 16 LEC; Si falleció antes de iniciado el procedimiento, además del fallecimiento deberá acreditarse, si los herederos fueran ciertos y determinados, que la demanda se ha dirigido contra éstos indicando sus circunstancias personales (artículo 166.1.º párrafo primero RH), sin que proceda en este caso aportar los títulos sucesorios. Si los herederos fueran indeterminados se abordará posteriormente la circunstancia relativa a la herencia yacente.
  • procesos ejecutivos por deudas de los herederos ciertos y determinados del titular registral fallecido antes de iniciado el procedimiento: igual que en supuesto anterior deberá acreditarse el fallecimiento, que la demanda se ha dirigido contra éstos indicando sus circunstancias personales y además, acompañando los títulos sucesorios y el certificado del Registro General de Actos de Última Voluntad (art. 166.1.º párrafo segundo RH). En definitiva deberá acreditarse su condición de herederos del titular registral.
  • procesos ejecutivos contra herederos indeterminados herencia yacente– del titular registral, bien sea por deudas propias del causante o de la propia herencia yacente, será preciso para poder considerarse cumplimentado el tracto sucesivo, o bien que se acredite en el mandamiento que se ha dado emplazamiento a alguno de los posibles llamados a la herencia, o bien que se ha procedido al nombramiento judicial de un administrador.

En  consecuencia confirma el defecto ya que tratándose de deudas propias del heredero demandado, el art 166.1.ª2.º RH posibilita que se tome anotación preventiva únicamente en la parte que corresponda el derecho hereditario del deudor, y para ello, será imprescindible aportar el título sucesorio correspondiente, exigiendo que en la Anotación, que se practicará sobre los inmuebles o derechos que especifique el mandamiento judicial en la parte que corresponda el derecho hereditario del deudor, se hagan constar las circunstancias del testamento o declaración de herederos y de los certificados del Registro General de Actos de Última Voluntad y de defunción del causante. (MN)

577.() EMBARGO DE DERECHO HEREDITARIO. ACREDITACIÓN DE LA CONDICIÓN DE HEREDERO

Resolución de 30 de noviembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Alicante n.º 4 a practicar una anotación de embargo.

Idéntica a la anterior nº 576 (MN)

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578.** USUCAPIÓN POR SENTENCIA, HABIENDO FALLECIDO LOS TITULARES REGISTRALES

Resolución de 1 de diciembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Requena, por la que se suspende la inscripción del testimonio de una sentencia firme. 

Hechos: se presenta testimonio de sentencia firme en la que se declara que los demandantes son dueños -de una tercera parte indivisa y de dos terceras partes indivisas, respectivamente- de una finca registral, por prescripción adquisitiva.

La Registradora califica negativamente por no haberse dirigido la demanda contra el titular registral, o, sus herederos toda vez que los herederos de una de las titulares registrales no han sido demandados, pudiendo entablarse la demanda contra herederos ciertos y determinados en virtud del acta de declaración de herederos abintestato, o si fueran desconocidos, contra los herederos indeterminados en el procedimiento judicial.

La DGRN confirma la nota de calificación. Reitera cuál es el ámbito de calificación cuando se trata de documentos judiciales, la exigencia de que el titular registral sea demandado en el procedimiento, y recuerda que, en los casos de herencias yacentes, toda actuación que pretenda tener reflejo registral deba articularse mediante el nombramiento de un administrador judicial, en los términos previstos en los artículos 790 y ss LEC, bien mediante la intervención en el procedimiento de alguno de los interesados en dicha herencia yacente. El nombramiento del defensor judicial debe limitarse a los casos en que el llamamiento a los herederos desconocidos sea puramente genérico y no haya ningún interesado en la herencia que se haya personado en el procedimiento. (ER)

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579.** EJECUCIÓN JUDICIAL EN LA QUE NO SE DEMANDÓ AL TERCER ADQUIRENTE.

Resolución de 1 de diciembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Sanlúcar la Mayor n.º 2, por la que se suspende la inscripción de un auto de adjudicación y mandamiento de cancelación derivados de un procedimiento de ejecución hipotecaria. (CB)

EL CASO, NOTA Y DECISIÓN DE LA DGRN.- En decreto de adjudicación diamante del procedimiento de ejecución hipotecaria, a instancias de «Banco Popular Hipotecario, S.A.» contra «Urbanizaciones y Contratas del Sur, S.L.», se adjudicó la finca 9.180 de Espartinas, por de cesión de remate, a «Aliseda, S.A.U.» y se ordenó la cancelación de la hipoteca ejecutada, así como, en su caso, la cancelación de las inscripciones y anotaciones posteriores a la inscripción de aquélla.

La registradora puso calificación negativa, porque la sociedad mercantil «Desarrollo Urbanístico del Suelo 2005, S.L.», como tercer poseedor, no ha sido demandada ni requerida de pago conforme al art. 689 LEC.

La DGRN confirma la nota.

HECHOS SUBRAYADOS.- 1. Son datos a tener en cuenta los siguientes:

– La finca 9.180 de Espartinas fue adquirida por la ejecutada, «Urbanizaciones y Contratas del Sur S.L.», por dación en pago de deuda el 14 diciembre 2007, según la inscripción 5ª de 27 noviembre 2008, con la carga de una hipoteca a favor de «Banco Popular Hipotecario, S.A.», hoy «Banco Popular Español, S.A.», inscrita por la inscripción 2ª de 5 noviembre 2002.

– En la inscripción 7.ª de 19 agosto 2009, dicha entidad vendió la finca a «Desarrollo Urbanístico del Suelo 2005, S.L.», según escritura de 30 junio 2009, en la que se subrogaba en la hipoteca.

– El Juzgado de Primera Instancia e Instrucción 1 de Sanlúcar la Mayor, en procedimiento de ejecución hipotecaria 633/2012, solicitó certificación de dominio y cargas, de conformidad con el art. 688 LEC, en mandamiento de 2 julio 2013; y dicha certificación se expidió el 19 septiembre 2013, en la que se hizo constar el nuevo titular de la finca, practicándose la oportuna nota al margen.

– En dicho procedimiento de ejecución hipotecaria se dictó decreto de adjudicación, adjudicando la referida finca a «Aliseda, S.A.U.», por título de cesión de remate.

CUESTIÓN DEBATIDA.- 2. Se trata de dilucidar si es inscribible un decreto de adjudicación en ejecución directa, si en el procedimiento no se ha demandado ni requerido de pago a quien, no siendo deudor del préstamo hipotecario ni hipotecante no deudor, adquirió la finca ejecutada e inscribió su adquisición antes de iniciarse dicho procedimiento.

Del art. 132.1 LH y 686 LEC […] resulta que es necesaria la demanda y requerimiento de pago al tercer poseedor de los bienes hipotecados que haya acreditado al acreedor la adquisición de sus bienes, entendiendo la Ley Hipotecaria que lo han acreditado aquéllos que hayan inscrito su derecho con anterioridad a la nota marginal de expedición de certificación de cargas, quienes, en virtud del principio constitucional de tutela judicial efectiva, y por aparecer protegidos por el Registro, han de ser emplazados de forma legal en el procedimiento.

Por ello, conforme al art. 100 RH […] la calificación por los registradores del cumplimiento del tracto sucesivo no supone apreciar una eventual tramitación defectuosa (que no compete al registrador determinar), sino la puesta de manifiesto por éstos de la existencia de un obstáculo registral. Todo ello, no es sino consecuencia de un principio registral fundamental, el de legitimación, regulado en el art. 38 LH […]

3. Como se ha señalado, el art. 685.I LEC condiciona la legitimación pasiva del tercer poseedor a que éste hubiese acreditado al acreedor la adquisición de la finca.

El Tribunal Supremo había entendido que este requisito implicaba una «conducta positiva» a cargo del adquirente (STS de 3 junio 2004) no siendo suficiente por lo tanto para entender cumplida aquella condición con su inscripción en el Registro de la Propiedad. […] Sin embargo, esta postura (muy criticada por un sector de la doctrina), que sostiene el recurrente, no puede mantenerse tras la Sentencia del Tribunal Constitucional 79/2013, de 8 de abril […] «la validez global de la estructura procedimental de la ejecución hipotecaria en modo alguno admite excepciones al derecho de defensa de los interesados, no siendo admisibles lecturas restrictivas de la intervención de quienes son titulares de derechos e intereses legítimos, entre los que figuran los denominados legalmente como «terceros poseedores» y el propietario de los bienes que no se ha subrogado en el contenido obligacional garantizado con la hipoteca (…) En este sentido, el art. 685 LEC establece que la demanda debe dirigirse frente al tercer poseedor de los bienes hipotecados «siempre que este último hubiese acreditado al acreedor la adquisición de dichos bienes», precepto este que entendido según el art. 24 CE nos lleva a la conclusión de que la situación de litis consorcio necesario se produce en todo caso respecto de quien tiene inscrito su título adquisitivo, pues el procedimiento de ejecución hipotecaria no puede desarrollarse a espaldas del titular registral, como aquí ha sucedido, al serlo con anterioridad al inicio del proceso de ejecución hipotecaria. En efecto, la inscripción en el Registro produce la protección del titular derivada de la publicidad registral, con efectos erga omnes, por lo que debe entenderse acreditada ante el acreedor la adquisición desde el momento en que este conoce el contenido de la titularidad publicada, que está amparada por la presunción de exactitud registral. Esta solución resulta reforzada por lo dispuesto en el art. 538.1.3 LEC, de aplicación al proceso especial de ejecución hipotecaria ex art. 681.1 LEC, donde se reconoce la condición de parte al titular de los bienes especialmente afectos al pago de la deuda, así como por lo dispuesto en el art. 132 LH, que exige al registrador, a la hora de realizar la calificación del título, que constate si se ha demandado y requerido de pago al deudor, hipotecante no deudor y «terceros poseedores que tengan inscritos su derecho en el Registro en el momento de expedirse certificación de cargas en el procedimiento»».

De conformidad, pues, con esta doctrina constitucional el tercer adquirente debe ser demandado en el procedimiento hipotecario si antes de la interposición de la demanda tiene su título inscrito quedando suficientemente acreditada frente al acreedor (art. 685.1 LEC) desde el momento que éste conoce el contenido de la titularidad publicada.

[…] Pues bien, de los documentos presentados no se infiere que la titular registral de la finca haya sido demandada ni requerida debidamente de pago (as. 685 y 686 LEC) y no consta su consentimiento ni la pertinente sentencia firme en procedimiento declarativo entablado directamente contra la misma, como exigen los arts. 1, 40 y 82 LH para rectificar o cancelar los asientos registrales, que se encuentran bajo la salvaguardia de los tribunales.

La adquisición por el nuevo titular se realizó en 2009, con fecha anterior a la presentación de la demanda interpuesta dado que el procedimiento es de 2012, pero no solo la adquisición fue anterior a la demanda, también y fundamentalmente, su inscripción registral, practicada con fecha 19 agosto 2009, se produjo con anterioridad a aquélla, por lo que no puede alegarse, en los términos antes expuestos, el desconocimiento de la existencia del tercer poseedor y en todo caso, las anteriores circunstancias se pusieron de manifiesto en la certificación expedida en sede del procedimiento de ejecución con fecha 19 septiembre 2013.

Asimismo […] la posterior notificación que sobre la existencia de dicho procedimiento se haya podido realizar al actual titular no puede suplir a la demanda ni al requerimiento de pago.

En cuanto a la alegación que realiza el recurrente, relativa al conocimiento por el tercer poseedor de la existencia del procedimiento al ser don F. M. M. socio único, según afirma, de ambas sociedades mercantiles (la demandada «Urbanizaciones y Contratas del Sur, S.L.», y la titular registral actual, «Desarrollo Urbanístico del Suelo 2005, S.L.»), se trata de una mera manifestación que no se formuló ante el registrador, y que, por lo tanto, ha de rechazarse, al no haber sido planteada en tiempo y forma (art. 326 LH), sin perjuicio de poder presentarse nuevamente en el Registro de la Propiedad el título objeto del presente recurso y los demás documentos oportunos y ser objeto de una ulterior calificación.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación de la registradora.

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580.*** VENTA OTORGADA POR ADMINISTRADOR DE SL CON CARGO REVOCADO ANTES DE LA VENTA, PERO PUBLICADO EN EL BORME DESPUÉS.

Resolución de 1 de diciembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Zaragoza n.º 3, por la que se deniega la inscripción de una escritura pública de compraventa.

HECHOS:

Nos encontramos ante la compraventa de la mitad indivisa de una finca produciéndose las siguientes circunstancias:

a) En la escritura pública, de fecha 14 de octubre de 2013, comparece, para vender, el administrador único de la sociedad limitada propietaria. La notaria autorizante hace el oportuno juicio de suficiencia en virtud de la escritura pública de la que resultó su nombramiento e inscripción en el Registro Mercantil, inscripción 5ª.

b) Consultado ahora el contenido del Registro Mercantil por la registradora de la Propiedad, resulta que por la inscripción 6ª de fecha 15 de octubre de 2013, llevada a cabo en virtud del acta notarial autorizada el día 2 de octubre de 2013 y presentada en el Registro Mercantil el mismo día, se cesó al compareciente con designación de nuevo administrador.

c) El contenido de la inscripción 6ª se publicó en el «Boletín Oficial del Registro Mercantil» el día 24 de octubre de 2013.

La registradora, entiende que al tiempo del otorgamiento de la escritura pública el cargo del administrador estaba revocado lo que provoca la ausencia de título representativo y  tacha de incongruente el juicio de suficiencia de la notaria autorizante.

 El recurrente pone en tela de juicio el contenido de la inscripción 6ª en virtud de la que se hizo constar el cese y entiende que no es oponible al ser la publicación en el «Boletín Oficial del Registro Mercantil», posterior al otorgamiento.

La  Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación de la registradora.

La DG comienza afirmando que no procede que se pronuncie sobre las cuestiones del recurrente sobre contenido de la inscripción 6ª del Registro Mercantil por la que se toma razón del acuerdo de fecha 2 de octubre de 2013, por el que se lleva a cabo el cese del administrador y ello porque según  el artículo 326 de la Ley Hipotecaria establece que el recurso debe recaer exclusivamente sobre cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del registrador, y el artículo 1 de la citada ley determina que los asientos del Registro están bajo la salvaguardia de los tribunales.

A continuación, se centra en el objeto del expediente que es determinar si el contenido de la inscripción de cese de administrador en el Registro Mercantil es oponible o no a la adquirente de la mitad indivisa de finca, teniendo en cuenta que se presenta en el registro copia del ejemplar del «Boletín Oficial del Registro Mercantil» de fecha 24 de octubre de 2013 del que resulta el contenido de la inscripción 6ª de toma de razón del cese del administrador( hecho determinante para la estimación del recurso).

Haciendo un poco de historia, fue la primera Directiva en materia de sociedades la que introdujo, en el ámbito del Derecho de sociedades la distinción entre efectos de la inscripción o registro de un hecho y efectos en relación a terceros.

Su transposición fue llevada a cabo por la Ley 19/1989, 25 julio, de Reforma Parcial y Adaptación de la Legislación Mercantil a las Directivas de la Comunidad Económica Europea en materia de Sociedades, que dio nuevo contenido al artículo 21 del Código de Comercio. Dice así el artículo 21, en sus apartados 1 y 4 de este cuerpo legal: «1. Los actos sujetos a inscripción sólo serán oponibles a terceros de buena fe desde su publicación en el Boletín Oficial del Registro Mercantil. Quedan a salvo los efectos propios de la inscripción (…) 4. La buena fe del tercero se presume en tanto no se pruebe que conocía el acto sujeto a inscripción y no inscrito, el acto inscrito y no publicado o la discordancia entre la publicación y la inscripción».

 Con anterioridad a la reforma citada la Dirección General se pronunció, de acuerdo con el entonces vigente artículo 26 del Código de Comercio, en el sentido de que la inscripción de cese de un administrador perjudicaba a tercero desde la fecha del asiento de presentación (vid. Resolución de 2 de abril de 1986).

Pero tras la misma, la DG concluye que no puede sino reiterar la estimación del recurso, ya que sin perjuicio de la presunción de validez y exactitud de los asientos practicados en el Registro Mercantil, la inscripción del cese del administradorno va a producir efectos frente al tercer adquirente sino desde  su publicación en el Boletín Oficial del Registro Mercantil sin perjuicio de que si la sociedad considera que la adquirente no ostenta la condición de tercero por no reunir los requisitos establecidos en el artículo 21.4 del Código de Comercio, tiene abierta la vía jurisdiccional para la defensa de su posición jurídica. (MGV)

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581.*** PARTICIÓN EN LA QUE EL PADRE TESTADOR NOMBRA ADMINISTRADOR DE LOS BIENES LEGADOS POR LEGÍTIMA A LA HIJA MENOR EXCLUYENDO A LA MADRE.

Resolución de 4 de diciembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Majadahonda n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de partición y adjudicación de herencia.

Hechos: Se formaliza una escritura de herencia, en la que el causante, fallece divorciado y teniendo una hija menor de edad, sujeta a la patria potestad de su madre (ex esposa de aquel), y habiendo establecido, en su testamento, un legado a favor de su hija, en pago de su legítima, y nombrado como herederos a sus hermanos, pero disponiendo en dicha última voluntad (conforme al artículo 164 del c.c.) que quedarán excluidos de la administración materna los bienes legados a su hija, y nombrando, a tal fin, un administrador, para el caso de que su hija precisara representación legal. Dicho administrador había renunciado al cargo como tal y en su caso al cargo de tutor de la menor, con anterioridad a la formalización de la herencia.

Finalmente, en la escritura de herencia, intervienen los hermanos herederos y una apoderada, nombrada por la madre de la legitimaria menor, como madre y titular de la patria potestad sobre su hija.

Registrador: Suspende la inscripción de la escritura referida, ya que, para él, no es suficiente la intervención de la madre de la menor, aunque se lleve a cabo por una apoderada, sino que es exigible el nombramiento de un administrador judicial o de un defensor judicial, que represente en la herencia a la menor, y que tenga su cargo inscrito en el Registro Civil (conforme al artículo 284 RRC). Además, sería necesario, una vez realizada la partición, con intervención bien del administrador judicial o del defensor nombrado, la aprobación judicial de las operaciones particionales realizadas.

Solicitada la calificación sustitutoria, ésta confirma la calificación anterior.

Recurrente: La madre de dicha menor, legitimaria del causante, interpone recurso contra la calificación sustituida, en la que alega: que los bienes hereditarios del causante se habían adjudicado por cuotas indivisas entre los herederos y la menor legitimaria; que ya se había obtenido la autorización judicial para la venta de los bienes adquiridos por la menor, representada por su madre, con lo que en cierto modo se había obtenido la autorización judicial que se consideraba necesaria. Que en la adjudicación y en la venta no existe contraposición entre los intereses de la hija y la madre, sino que sus intereses son paralelos. Y que es a los padres (en este caso a la madre de la menor) y no al tutor ad hoc, ni al administrador, a quien corresponde la representación legal de la hija, sin que en ningún caso sea precisa la aprobación judicial. Considera que el testador podría haber nombrado a un contador partidor para resolver el problema, y que es dudoso que el administrador, que ahora se solicita, debiera someter además su cargo, a la aprobación judicial. Y que, en cuanto a la capacidad procesal, para representar a la menor en la partición, les corresponde a sus representantes legales (en este caso a su madre) y no al administrador voluntario, quien, a diferencia del tutor, les corresponde dicha representación legal, sin necesidad de aprobación judicial.

Dirección General: La DG establece la siguiente doctrina:

La primera cuestión por resolver es la de si la exclusión de las facultades de administración del art. 164.1 c.c., alcanza también a los actos de aceptación y partición de la herencia, ya que, si ello no es así, la representación legal de la madre se extendería a tales actos, dado que la privación de su representación se limita únicamente a los actos de administración.

Por otro lado, pese a que pudiera pensarse que dicho administrador tendría facultades para aceptar la herencia del padre, en nombre de la menor, es mucho más defendible la idea de que la voluntad del testador no es decisiva en esta materia que es de orden público, y no queda, por tanto, sujeta a la disposición de los particulares, sino que en cada caso debe buscarse siempre el interés de los representados, en este caso de la menor.

 Por ello, se resuelve que, el nombramiento de un administrador testamentario no priva a los progenitores (en este supuesto, la madre sobreviviente) de su representación legal general, encomendándosele a la misma, la defensa de la persona y patrimonio de la menor (art. 227 c.c.

 Por tanto, la administración establecida por el testador no puede ser ilimitada, sino que tiene límites institucionales, dado que el administrador designado en el testamento no puede tener funciones generales, no siendo equiparable su actuación a la de los padres y a su patria potestad.

 La aceptación de la herencia excede de las facultades de un administrador testamentario, ya que, igual que podría considerarse que dicho administrador nombrado puede aceptar la herencia, también podría repudiarla, lo cual es insostenible.

 Estamos, por tanto, ante una legitimaria, que no es heredera, lo que excluye la posible responsabilidad por deudas, pero si trasladamos este mismo supuesto al caso de una donación, resultaría que el donante podría elegir a la persona que puede o no aceptar la donación en nombre de un donatario, incluyendo responsabilidades personales, como podrían ser la del caso de una donación en fraude de acreedores, que privaría al representante legal del menor de la grave decisión de aceptar o repudiar la donación.

 En el caso de la herencia se pueden reproducir los argumentos anteriores, ya que no estamos ante un acto de administración, sino de un acto previo necesario, como sería el de determinar los concretos bienes y titularidades que corresponden al menor. Por otro lado, el testador podría haber elegido mejor para ello otra figura más al caso, como es el nombramiento de un contador partidor testamentario, pero aun admitiendo el nombramiento, como es el caso, de un administrador, el testador habría tenido que determinar las facultades de dicho administrador en orden a la partición de la herencia, lo que no sucede.

 Finalmente, la DG acude a varias RRSS como la de 12 julio 2013 y 14 junio 2003, de las que resulta que el administrador judicial nombrado, en tanto dura un procedimiento de incapacitación, carece de facultades para aceptar herencias.

 Con todo ello, queda claro que la exclusión expresa de la intervención de la madre de la menor, por parte del testador, en orden a la administración de la herencia, no puede alcanzar a la aceptación de herencia o legado de dicha menor.

 Asumido pues que es la madre de la menor, dentro de la representación legal que tiene (patria potestad), quien debe actuar, en nombre de ésta, en los actos de aceptación de legado y partición de la herencia, no cabe plantear la intervención de un defensor judicial o de un administrador nombrado por el juez, que pueda suplir al administrador testamentario renunciante.

Por tanto, se estima el recurso y se revoca la calificación. (JLN)

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582.** CAUSA EN CANCELACIÓN DE HIPOTECA SUJETA A CONDICIÓN SUSPENSIVA. RENUNCIA ABDICATIVA

Resolución de 4 de diciembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad accidental de Roquetas de Mar n.º 1 a practicar una cancelación de hipoteca, por razón de faltar la expresión de la causa. (CB)

EL CASO, NOTA Y DECISIÓN DE LA DGRN.- 1. En este expediente debe decidirse si puede o no practicarse la cancelación de una hipoteca concurriendo las circunstancias siguientes: a) en la escritura calificada, de 5 septiembre 2016, se cancela una hipoteca constituida en garantía de la devolución de un crédito por importe de 112.000 euros, supeditando tal cancelación a la condición suspensiva de vender la finca en un plazo máximo de tres meses y por un precio de 68.500 euros, así como la acreditación de los medios de pago; b) en la diligencia complementaria, de fecha 12 septiembre 2016, se hacen constar los datos de la venta, el importe del precio y los medios de pago del mismo, dando así por cumplida tal condición suspensiva, y c) en la diligencia subsanatoria de fecha 30 agosto 2017, se sustituye el contenido de la cláusula primera «cancelación de hipoteca y condición suspensiva», en la que tras la modificación se señala que, «en cuanto a la cuenta corriente de crédito garantizada con la hipoteca causante de la inscripción 2ª, ampliada por la 3ª y modificada por la 5ª, la compareciente, con objeto de facilitar el tráfico jurídico normal de la finca, y de conformidad con el art. 82 LH, cancela la hipoteca constituida a favor de «Banco Bilbao Vizcaya Argentaria S.A.», en la escritura antes referenciada en el exponendo I), única y exclusivamente en cuando dicha hipoteca afecta a la finca que se ha descrito en el exponendo I) [la registral 52.492], a la que libera de toda responsabilidad derivada de la hipoteca, consintiendo la práctica del oportuno asiento en el Registro de la Propiedad [sigue la misma condición suspensiva antes señalada]».

La registradora calificante suspende la cancelación porque, falta la expresión de la causa por la que se extingue la totalidad de la responsabilidad hipotecaria de la finca, ya que ni en la escritura ni en las diligencias, se dice si el importe total del crédito ha sido satisfecho y por tanto si se da carta de pago, o si, el importe del precio de la venta ha sido para abonar parte del crédito, condonándose la diferencia.

El notario recurrente señala que en la escritura, tras la subsanación, se encuentra perfectamente causalizado el acto que da lugar a la cancelación, que se trata de una renuncia abdicativa del titular registral al derecho real de hipoteca que grava una de las fincas dadas en garantía, porque el acreedor dispone unilateralmente que la finca quede liberada de «toda responsabilidad derivada de la hipoteca» y esa liberación de la hipoteca no es otra cosa que la extinción de la garantía: los términos «liberación» y «extinción» de la hipoteca son absolutamente sinónimos. En definitiva, reconociendo que el sistema registral español es causalista, el notario entiende que, en este supuesto, el titular del derecho real de hipoteca no se limita a dar un mero consentimiento formal para cancelar el asiento registral, sino que dispone unilateralmente del derecho real de hipoteca del que es titular.

La DGRN revoca la nota.

FUNDAMENTOS JURÍDICOS.- 2. El art. 82 LH exige para cancelar las inscripciones practicadas en virtud de escritura pública el consentimiento de la persona a cuyo favor se hubiera hecho la inscripción o una sentencia firme […] Ahora bien […] cuando el titular del derecho real de hipoteca no se limita a dar un mero consentimiento para cancelar, sino que dispone unilateralmente de su derecho a cancelar la hipoteca, hay que interpretar que estamos ante una abdicación unilateral de la hipoteca por su titular, ante una renuncia de derechos, acto que por sí sólo tiene eficacia sustantiva suficiente conforme al art. 6.2 CC para, por su naturaleza, producir su extinción y, consiguientemente, dar causa a la cancelación de la hipoteca conforme a los arts. 2.2.º y 79 LH. Por tanto, renunciando el acreedor de forma indubitada al derecho real de hipoteca son intrascendentes, a la hora de su reflejo registral, las vicisitudes del crédito por él garantizadas que se hayan reflejado en la escritura, se haya extinguido o subsista, sea con unas nuevas garantías o tan sólo con la responsabilidad personal del deudor, pues todo ello queda limitado al ámbito obligacional de las relaciones «inter partes».

3. En el presente supuesto […] Es cierto que hubiera sido deseable una mayor claridad en la redacción de la escritura y sus diligencias, e incluso la intervención del banco acreedor en la diligencia subsanatoria; pero del conjunto de datos de que se dispone puede concluirse razonablemente que la voluntad del acreedor ha sido la de facilitar la transmisión de la finca, a la que libera de toda responsabilidad derivada de la hipoteca (renuncia a la hipoteca según las doctrina de este Centro Directivo), condicionando suspensivamente el consintiendo para la práctica del oportuno asiento cancelatorio a la acreditación, por parte del prestatario, de la obtención de fondos que le permitan pagar el crédito garantizado en la cuantía previamente determinada, sin que, a estos efectos, tenga transcendencia si la diferencia de dicha cuantía con el saldo final de la cuenta deriva de una quita o de un previo pago parcial del mismo.

En definitiva, esa voluntad del acreedor de extinguir la hipoteca, en las condiciones que se establecen, es precisamente la causa jurídica que consta en el título formal que se presenta en el Registro y que justifica la operación registral de cancelación del asiento correspondiente.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación impugnada.

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583.***  TRANSMISIÓN DE PARTICIPACIONES SOCIALES. CLÁUSULA DE DRAG ALONG O DERECHO DE ARRASTRE: SU INTRODUCCIÓN EN ESTATUTOS EXIGE UNANIMIDAD.

Resolución de 4 de diciembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora mercantil y de bienes muebles I de Barcelona a inscribir la escritura de elevación a público de acuerdos sociales de modificación de estatutos de una entidad.

Hechos: Se trata de un acuerdo de junta general en el que se procede a la modificación de estatutos sociales en lo relativo a la transmisión de participaciones sociales.

En dicha modificación, tras decir que la transmisión se rige por lo dispuesto en la LSC, añade que, si uno o varios socios titulares del 65% del capital recibe una oferta de un tercero condicionada a la adquisición de un número de participaciones superior a la ofertada, ese socio o socios podrán obligar a los restantes a la venta de sus participaciones para cubrir la oferta del tercero a un precio determinado en los mismos estatutos. Se regulan las condiciones de su ejercicio y al final se añade que el “derecho de adquisición preferente de los socios previsto… prevalecerá sobre el derecho de arrastre …”

La registradora suspende la inscripción pues a su juicio el derecho de arrastre establecido “precisa el acuerdo unánime de todos los socios, por cuanto puede implicar una exclusión de los socios que se ven obligados al cumplimiento del mismo y exige el consentimiento individual de los afectados. (Artículos 291 y 351 de la Ley de Sociedades de Capital)”.

El interesado recurre y tras exponer los requisitos que a su juicio exige la cláusula debatida de “drag along” y que según él son (i) que se establezca la forma y plazos de ejercicio del derecho, (i) que se regule el precio mínimo para la transmisión de las participaciones sociales, (iii)  que se fije el porcentaje mínimo del capital social que debe tener el socio que ejerce el derecho, y (iv) relación de prioridad entre este derecho y el derecho de adquisición preferente de los socios, defiende la validez de la cláusula sin necesidad del consentimiento de todos los socios pues a su juicio no implica una exclusión de los mismos al ser preferente su derecho de adquisición preferente sobre el de arrastre.

Doctrina: La DG, en los términos que ahora veremos, confirma la nota de calificación.

Inicia confirmando la validez de las cláusulas estatutarias “por las que un socio que pretenda transmitir sus participaciones a un tercero obligue a los demás socios a transmitir también las suyas a ese tercero en las mismas condiciones o en las que los propios socios hubieren previamente acordado. Con este tipo de disposiciones estatutarias, denominadas de arrastre, o «drag along», se pretende facilitar la adquisición por un tercero de una cantidad significativa de participaciones frente a posibles conductas obstruccionistas de socios minoritarios”.

A continuación pasa a estudiar si es o no necesario en estos casos el consentimiento de todos los socios y cita “una serie de medidas tuitivas, establecidas en preceptos de la Ley 2/1995, y trasladadas a la Ley de Sociedades de Capital, que se centran, en unos casos, en la exigencia del acuerdo de todos los socios, en otros, en la necesidad del consentimiento individual del socio afectado, y finalmente, en otros, en la posibilidad de separación del socio disconforme. Esta idea tuitiva respecto del socio que subyace en toda la Ley de Sociedades de Capital, debe servir para, en caso de duda, llegar a una interpretación correcta de los preceptos legales”.

Sostiene que “la principal tutela de los socios ante la modificación estatutaria del régimen de transmisión de las participaciones es el derecho de separación de los socios que no hubieran votado en favor del acuerdo modificatorio (artículo 346.2 de la Ley de Sociedades de Capital). En el presente caso, la «cláusula de arrastre» –próxima a la «clausola di trascinamento» como se la conoce en Derecho italiano o en la denominación inglesa de «drag-along»– tanto se considere que es un supuesto de imposición de obligaciones a los socios a que se refiere el artículo 291 de la Ley de Sociedades de Capital, como una causa estatutaria de exclusión del socio (artículo 351 de la misma ley), exige en su configuración estatutaria el consentimiento unánime de los socios, sin que pueda suplirse, dicho consentimiento unánime, atribuyendo un derecho de separación al socio que no hubiere votado a favor, por no ser una mera cláusula de restricción de transmisión de participaciones sociales (cfr. artículo 346.2 de la Ley de Sociedades de Capital)”.

Finalmente dulcifica ese consentimiento unánime  pues estima que en principio bastaría el acuerdo mayoritario de los socios, siempre que a ese acuerdo “presten su consentimiento individual todos los demás socios, en la misma junta o en un momento posterior” (cfr. artículo 207.2 del Reglamento del Registro Mercantil).

Comentario: Interesante resolución de la DG en cuanto trata con carácter novedoso la cuestión relativa a la posibilidad de introducción en los estatutos de una sociedad de la denominada cláusula de arrastre o de “drag along”.

Establece en esta resolución una serie de principios básicos a los cuales debe acogerse esta cláusula:

— Su posibilidad. Es decir que no existe problema alguno para la consideración de dichas cláusulas como perfectamente  inscribibles, tanto en la constitución de la sociedad, en la cual no existe problema pues el consentimiento de los constituyentes se proclama sobre la totalidad de los estatutos, como con posterioridad a la constitución.

— Si la cláusula se introduce vía modificación de estatutos es necesario el consentimiento de todos los socios.

— Ese consentimiento se puede expresar bien por haber votado a favor del acuerdo en la junta, o bien por prestar su consentimiento al mismo, en la misma junta o  con posterioridad.

— Entendemos que la forma de acreditar la prestación de ese consentimiento posterior puede ser por certificación del órgano de  administración, expresado en la misma certificación que después se eleva a público con la modificación de los estatutos, o por certificación independiente de la primera certificación.

— Para nada influye en la necesidad o no del consentimiento de todos los socios el que el derecho de arrastres se condicione al ejercicio del derecho de adquisición preferente de los socios. Por consiguiente esta preferencia, en su caso, de un derecho de preferente adquisición sobre las acciones o participaciones puestas en venta respecto del derecho de arrastre no es requisito necesario para que dicho derecho sea inscribible aunque qué duda cabe que si se establece los minoritarios verán más protegidos sus derechos o al menos tendrán la posibilidad de evitar quedar fuera de la sociedad.

Al igual que es inscribible la especial cláusula de arrastre, de igual forma debemos considerar inscribible la llamada cláusula de acompañamiento o de “tag along”, en virtud de la cual los socios minoritarios pueden obligar a un tercero a la adquisición de sus participaciones cuando ese tercero haya realizado una oferta a uno o varios socios mayoritarios para la adquisición de las suyas. En definitiva  dicha cláusula faculta o  permite al socio y/o accionista minoritario unirse a la transacción ofertada o pactada entre un tercero y los accionistas mayoritarios, en idénticas condiciones establecidas para ellos.

Ahora bien esta especial cláusula en cuanto lo que establece es una facultad que podrá o no ser ejercitada por el minoritario, no debe quedar sujeta a la doctrina establecida por la DGRN para la introducción de la cláusula de arrastre, de forma que podrá incluirse en los estatutos, sólo por acuerdo mayoritario de los socios y sin necesidad del consentimiento de los minoritarios, si bien en tanto que puede dificultar la venta o transmisión de las acciones o participaciones de esos mayoritarios, entendemos que el acuerdo de estos debe ser por al menos por los votos de todos los socios cuyos pactos con el tercero permitan la facultad de acompañamiento de las minorías. (JAGV)

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584 A 613.() DEPÓSITO DE CUENTAS RECHAZADO POR NO CONSTAR EL PERIODO MEDIO DE PAGO A PROVEEDORES. ESTADO PATRIMONIO NETO.

Resolución de 5 de diciembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora mercantil VI de Valencia, por la que se rechaza el depósito de cuentas de una sociedad correspondiente al ejercicio 2016.

 Se trata de una nueva serie de resoluciones en las que se plantea el mismo problema que en las resumidas bajo los números 541 a 551, salvo en dos de ella en las que el problema planteado es el relativo a si es o no obligatorio en los depósitos de  cuentas abreviadas y de Pymes el incluir el estado de patrimonio neto.

Respecto de la cuestión relativa a la constancia en la hoja general de identificación de la expresión del plazo de pago medio a proveedores, la DG ratifica su doctrina estableciendo la obligatoriedad de dicho dato, exigido por el PGC, salvo que en el ejercicio de que se trate no hayan existido adquisiciones de bienes o servicios o  la empresa haya permanecido inactiva en cuyo caso expresándolo así,  no sería necesaria la cumplimentación de dicha casilla. Pero si nada se dice el depósito no puede realizarse sin que se haya cumplimentado el dato de plazo de pago a proveedores.

En cuanto a la cuestión relativa a la necesidad o no de depositar el estado de patrimonio neto en las cuentas abreviadas o de Pymes, la DG también es tajante, pues dicho estado NO es obligatorio si la sociedad puede presentar balance abreviado o cuentas Pymes. Así resulta también claramente de la legislación mercantil contable. El problema surgió porque en la aprobación de las cuentas se expresaba que había sido aprobado también el estado de patrimonio neto y sobre dicha base el registrador exigió que se acompañara para poder practicar el depósito. Pero la DG dice claramente que se haya aprobado o no por la junta el estado de patrimonio neto, es claro que su depósito no es obligatorio.

En conclusión que no debe existir inconveniente alguno para que una sociedad, si así lo estima conveniente por claridad y transparencia contable, formule el estado de patrimonio neto y el mismo sea aprobado por la junta general, pero de ello no debe derivarse en ningún caso el que el depósito de dicho documento sea necesario a efectos de tenerlo por  efectuado.(JAGV)

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Resoluciones Dirección General de los Registros y el Notariado. Diciembre 2017

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