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Resoluciones Dirección General de los Registros y el Notariado. Noviembre 2017

Resoluciones Dirección General de los Registros y el Notariado. Noviembre 2017

Admin, 06/11/2017

Indice:
  1. VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:
  2. 469.** COMPRAVENTA. PODER: POSIBLE CONFLICTO DE INTERESES ENTRE NUDO PROPIETARIO Y USUFRUCTUARIO.
  3. 470.** LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD CONYUGAL MEDIANTE TRANSACCIÓN APROBADA JUDICIALMENTE.
  4. 471.() CIERRE REGISTRAL POR BAJA PROVISIONAL EN EL INDICE DE ENTIDADES DE LA AEAT: EXCEPCIONES.
  5. 472.** SOLICITUD DE CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN DE EMBARGO PRORROGADA ANTES DE LA LEC 2000.
  6. 473.** SOLICITUD DE CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN DE EMBARGO PRORROGADA ANTES DE LA LEC 2000.
  7. 474.*** CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN. NÚMERO MÍNIMO Y MÁXIMO DE CONSEJEROS. JUNTA GENERAL: QUORUM DE ADOPCIÓN DE ACUERDOS.
  8. 475.** ESCRITURA DE LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES EXISTIENDO CONVENIO REGULADOR ANTERIOR.
  9. 476.** SERVIDUMBRE: CONSTANCIA EN EL PREDIO DOMINANTE POR NOTA MARGINAL (Y NO EN EL CUERPO DE LA DESCRIPCIÓN). RECTIFICACIÓN DE SERVIDUMBRE YA INSCRITA.
  10. 477.* RECTIFICACIÓN DE SEGREGACIÓN Y VENTA. TRACTO SUCESIVO. ACREDITACIÓN REPRESENTACIÓN NORMATIVA ANTERIOR. RECURSO SIENDO OTRO EL REGISTRADOR.
  11. 478.() PRETENSIÓN DE REVOCAR UNA ANOTACIÓN DE EMBARGO PRACTICADA
  12. 479.** RECTIFICACIÓN DE UNA ESCRITURA DE RENUNCIA POR OTRA DE ACEPTACIÓN HEREDITARIA.
  13. 480.** ACTA NOTARIAL ART. 208 LH PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO.  CAUSAHABIENTES DEL TITULAR REGISTRAL Y EXTRAORDINARIA DIFICULTAD.
  14. 481.** EJECUCIÓN HIPOTECARIA CONTRA LA HERENCIA YACENTE. RENUNCIA DE LOS HEREDEROS. DEFENSOR JUDICIAL: SU CARÁCTER EXCEPCIONAL.
  15. 482.** EJECUCIÓN CONTRA LA HERENCIA YACENTE. DEFENSOR JUDICIAL. RENUNCIA DE LOS HEREDEROS.
  16. 483.** DISOLUCIÓN Y LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD. ACTO DE CONCILIACIÓN O TRANSACCIÓN: REQUIERE ESCRITURA PÚBLICA.
  17. 484.*** CEUTA: APORTACIÓN A GANANCIALES Y POSTERIOR LIQUIDACIÓN SIN AUTORIZACIÓN ADMINISTRATIVA. ¿DEROGACIÓN TÁCITA DE DISPOSICIONES?
  18. 485.*** EJECUCIÓN HIPOTECARIA. CESIÓN DE REMATE POR IMPORTE DISTINTO DEL DE ADJUDICACIÓN.
  19. 486.*** NEGATIVA A INSCRIBIR REPRESENTACIÓN GRÁFICA POR EXISTIR DUDAS DE IDENTIDAD MOTIVADAS
  20. 487. ** CONTROL DE PLUSVALÍA MUNICIPAL EN EXTINCIÓN DE CONDOMINIO.
  21. 488.** PODER PARA VENDER: NO AUTORIZA PARA TRANSMITIR POR EXPROPIACIÓN FORZOSA.
  22. 489. *** ANOTACIÓN DE EMBARGO EN PROCEDIMIENTO CONTRA LA HERENCIA YACENTE
  23. 490. HERENCIA. SUSTITUCIÓN VULGAR. RENUNCIA
  24. 491. ** CANCELACIÓN DE ARRENDAMIENTO INSCRITO
  25. 492. TRANSMISIÓN DE VIVIENDA. SEGURO DECENAL. TRANCURSO DEL PLAZO DE 10 AÑOS
  26. 493.* DEPÓSITO DE CUENTAS. ASIENTO DE PRESENTACIÓN: DENEGACIÓN DE PRÓRROGA.
  27. 494.** JUNTA GENERAL. QUORUM DE ASISTENCIA INFERIOR AL ESTATUTARIO: HACE INVÁLIDA A LA  JUNTA.
  28. 495.⇒⇒⇒ EL PLAZO DE DURACIÓN DE LA HIPOTECA DE MÁXIMO ES UN PLAZO DE CADUCIDAD DEL ASIENTO. NOTIFICACIÓN POR ACTA NOTARIAL.
  29. 496.() EL PLAZO DE DURACIÓN DE LA HIPOTECA DE MÁXIMO ES ES UN PLAZO DE CADUCIDAD DEL ASIENTO
  30. 497.**INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA: LAS POSIBLES ALEGACIONES AL PROCEDIMIENTO DEL ART.199 DE LA L.H. NO SON OBJETO DE CALIFICACIÓN Y POR ELLO TAMPOCO DE RECURSO. 
  31. 498.** INSCRIPCIÓN DE NOMBRAMIENTO DE CONSEJERO. RECURSO EXTRAORDINARIO DE REVISIÓN: NO ES APLICABLE AL PROCEDIMIENTO REGISTRAL.
  32. 499. CANCELACIÓN PARCIAL DE HIPOTECA CUYA RESPONSABILIDAD SE DISTRIBUYÓ ENTRE VARIAS FINCAS
  33. 500.** CANCELACIÓN DE HIPOTECA EN SUPUESTOS DE FUSIÓN O ABSORCIÓN DE ENTIDADES CREDITICIAS. REQUISITOS PARA INSCRIBIR POR TRACTO ABREVIADO. PERÍMETRO DELIMITADOR.
  34. 501.*** REGISTRO MERCANTIL. DENEGACIÓN DE EXPEDICIÓN DE CÓDIGO LEI: NI LA BAJA EN LA AEAT, NI LA FALTA DE DEPÓSITOS IMPIDEN LA EMISIÓN DEL CÓDIGO LEI.
  35. 502.() TRANSACCIÓN HOMOLOGADA JUDICIALMENTE: NO CONVIERTE EN PÚBLICO EL DOCUMENTO PRIVADO NI LO HACE INSCRIBIBLE.
  36. 503. SOCIEDAD PROFESIONAL CON ACTIVIDADES EN EL OBJETO NO PROFESIONALES: NO SON POSIBLES.
  37. 504. HIPOTECA: INTERESES MORATORIOS
  38. 505.** REDUCCIÓN DE CABIDA DE ESCASA ENTIDAD, PERO CON DUDAS DE IDENTIDAD
  39. 506.*** EXCESO DE CABIDA. FINCA PROCEDENTE DE SEGREGACIÓN. DIFERENCIA DE LINDEROS ENTRE TÍTULO Y CATASTRO.
  40. 507.*** PROPIEDAD HORIZONTAL. SEGREGACIÓN DE PARTE DE UN LOCAL Y AUTORIZACIÓN ADMINISTRATIVA. 
  41. 508.() REGISTRO MERCANTIL. DESIGNACIÓN DE  AUDITOR DE CUENTAS POR LA JUNTA GENERAL UNA VEZ CERRADO EL EJERCICIO SOCIAL. ESPECIALIDADES DE LAS SOCIEDADES DEL SECTOR PÚBLICO.
  42. 509.** EXCESO DE CABIDA TRAMITADO NOTARIALMENTE. DUDAS DE IDENTIDAD POR LA CUANTÍA DEL EXCESO. SUSPENSIÓN DE LA ANOTACIÓN
  43. 510. DONACIÓN CON RESERVA DE USUFRUCTO
  44. 511.* CONSTITUCIÓN DE SL. IDENTIFICACIÓN DE LAS APORTACIONES. ASIGNACIÓN DE PARTICIPACIONES.
  45. 512.() CANCELACIÓN DE USUFRUCTO POR INSTANCIA PRIVADA. RECTIFICACIÓN
  46. 513. SI LA ANOTACIÓN DEL PROCEDIMIENTO CADUCÓ, NO CABE CANCELAR CARGAS POSTERIORES.
  47. 514.⇒⇒⇒ SUSTITUCIÓN VULGAR. ACREDITACIÓN DE LA INEFICACIA DEL LLAMAMIENTO SUSTITUTORIO POR MANIFESTACIÓN DEL RENUNCIANTE O DE ALGUNO DE LOS SUSTITUIDOS
  48. 515.*** NAVE INDUSTRIAL ENTRE MEDIANERAS. FALTA DE COINCIDENCIA EN LA SUPERFICIE OCUPADA ENTRE TÍTULO Y  COORDENADAS CATASTRALES
  49. 516.() DEPÓSITO DE CUENTAS SIN CUMPLIMENTAR CASILLAS DE LA CUENTA DE PÉRDIDAS Y GANANCIAS Y APLICACIÓN DE RESULTADO: SU CUMPLIMENTACIÓN ES OBLIGATORIA
  50. 517. ACCIÓN DE DIVISIÓN DE LA COSA COMÚN. HOMOLOGACIÓN JUDICIAL DE ACUERDO TRANSACCIONAL.
  51. 518. () NULIDAD DE INSCRIPCIÓN. CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES SIN HABER INTERVENIDO SUS TITULARES Y HABIENDO CADUCADO LA ANOTACIÓN
  52. 519.*  REGISTRO BIENES MUEBLES. TRACTO SUCESIVO. SENTENCIA DICTADA EN REBELDÍA.
  53. 520. **  DIVISIÓN JUDICIAL DE HERENCIA SIN OPOSICIÓN:  NECESIDAD DE PROTOCOLIZACIÓN NOTARIAL.
  54. 521.  REPRESENTACIÓN. DOCUMENTO EXTRANJERO. JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA Y JUICIO DE EQUIVALENCIA
  55. 522.**  DISOLUCIÓN Y LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD SIN ACTIVO A REPARTIR. CONDONACIÓN O CONFUSIÓN  DE DEUDA.
  56. 523.  NEGATIVA A HACER CONSTAR EL PRECIO DE COMPRAVENTA EN UNA CERTIFICACIÓN.
  57. 524.** TRANSMISIÓN DE FINCA DE REEMPLAZO DE CONCENTRACIÓN PARCELARIA CON CAMBIO DE POLÍGONO Y PARCELA Y DIFERENCIAS DE SUPERFICIE.
  58. 525.** RECTIFICACIÓN DE CONCENTRACIÓN PARCELARIA EN CUANTO A LA NATURALEZA GANANCIAL DE UNA FINCA. LEGITIMACIÓN PARA RECURRIR.
  59. 526.** DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD EN LA QUE LA ADJUDICATARIA, ERA COTITULAR DE VARIAS FINCAS, EN UNA PARTE, “PRIVATIVA” Y, EN OTRA, “PRIVATIVA POR CONFESIÓN”.
  60. ENLACES:

 INFORME Nº 278. (BOE NOVIEMBRE de 2017)

Segunda Parte: RESOLUCIONES.

Ir a la Primera Parte (Disposiciones y Sección II)

IR A LISTA DE INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES

 

VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:

Se van a seguir estos criterios a juicio de las personas que las resumen:

()     Reiterativa o de escasísimo interés

*      Poco interés o muy del caso concreto

**    Interesante (categoría estándar)

***  Muy interesante.

⇒⇒⇒ Imprescindible.  

 

469.** COMPRAVENTA. PODER: POSIBLE CONFLICTO DE INTERESES ENTRE NUDO PROPIETARIO Y USUFRUCTUARIO.

Resolución de 11 de octubre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Vitoria n.º 3 a inscribir una escritura de compraventa. 

 

Hechos: Se otorga una escritura de compraventa de una finca, cuya nuda propiedad pertenece a una hija y el usufructo a una madre. La hija tiene un poder de la madre, por lo que otorga la escritura de venta en su nombre y además, haciendo uso del poder, en el de la madre vendiéndose el pleno dominio a otras personas. El notario emite un juicio positivo de suficiencia del poder.

La registradora  considera que hay un conflicto de intereses (entre poderdante y apoderada) y por ello el juicio de suficiencia del notario debe incluir una mención a que en el poder se salva el autocontrato y el conflicto intereses.

El notario autorizante recurre y alega que no hay autocontrato, que no hay conflicto de intereses, sino intereses concurrentes, pues poderdante y apoderada son vendedoras por lo que el juicio de suficiencia cumple con todos los requisitos.

La DGRN revoca la calificación. Reconoce que, en teoría, el nudo propietario puede tener intereses diferentes del usufructuario pues hay una contraposición natural entre ambos derechos, pero que esos intereses también pueden ser concurrentes y marchar “pari passu” (literalmente “con igual paso”, en el sentido de a la par).

En el caso concreto, atendiendo a las circunstancias y a las estipulaciones del negocio documentado, no aprecia que exista conflicto de intereses. Por otro lado, si la registradora considerara que existe ese conflicto, debería fundamentarlo en su nota, lo que no ha ocurrido. (AFS)

 

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470.** LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD CONYUGAL MEDIANTE TRANSACCIÓN APROBADA JUDICIALMENTE.

Resolución de 11 de octubre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de La Vecilla, por la que se suspende la inscripción de un auto aprobatorio de transacción judicial relativa a la liquidación de una sociedad conyugal. 

Hechos: se presenta en el Registro testimonio de auto firme por el que se aprueba una transacción judicial referida a la liquidación de una sociedad de gananciales.

La Registradora califica negativamente al considerar que el documento presentado no es título inscribible en el Registro de la Propiedad al ser un certificado comprensivo de un auto en el que se aprueba un acuerdo alcanzado por las partes y ratificado a presencia judicial, sin que resulte relación alguna de este proceso con el previo de nulidad, separación o divorcio, lo que hace que no pueda ser considerado como parte del convenio regulador de los efectos de la separación o divorcio. El hecho de que un acuerdo transaccional esté homologado judicialmente, no altera el carácter privado del documento.

La DGRN confirma la calificación y tras reconocer la aplicación del principio de titulación formal en nuestro sistema registral, destaca:

1º.- El convenio regulador es un acuerdo privado pero la preceptiva aprobación judicial del mismo y el reconocimiento que se le confiere en los artículos 90 y siguientes del Código Civil, establecen un marco válido para producir asientos registrales definitivos, siempre que las cláusulas del mismo no excedan de su contenido típico y normal, como pudiera predicarse de la liquidación del régimen económico matrimonial.

Por el contrario, la mera homologación judicial de un acuerdo privado relativo a un proceso, que iniciado por demanda, acaba en acuerdo transaccional no puede ni debe tener acceso al Registro, debiendo ser objeto de elevación a escritura pública notarial si se pretende su incorporación a los libros del Registro.

2º.- En cuanto a la transacción (artículos 1.809 y ss CC y artículo 19 LEC), el Centro Directivo cita resoluciones recientes para fundamentar su decisión, en particular, la R. de 6 de septiembre de 2016, según la cual: ‘‘(…) la transacción, aun homologada judicialmente no es una sentencia (…) y el auto de homologación tampoco es una sentencia pues el Juez se limita a comprobar la capacidad de los otorgantes para transigir y la inexistencia de prohibiciones o limitaciones derivadas de la Ley pero sin que lleve a cabo ni una valoración de las pruebas ni un pronunciamiento sobre las pretensiones de las partes (…)” y la R. de 9 de julio de 2013, con arreglo a la cual, “(…) la homologación judicial no altera el carácter privado del documento pues se limita a acreditar la existencia de dicho acuerdo (…). Si bien es cierto que en virtud del principio de libertad contractual es posible alcanzar dicho acuerdo tanto dentro como fuera del procedimiento judicial, no es menos cierto que para que dicho acuerdo sea inscribible en el Registro de la Propiedad deberán cumplirse los requisitos exigidos por la legislación hipotecaria (…)’’.

En el caso resuelto, concluye el Centro Directivo señalando que no hay ningún dato que permita deducir que el procedimiento de liquidación de la sociedad de gananciales provenga de un proceso de nulidad, separación o divorcio por lo que no puede ser considerado como parte del convenio inicialmente propuesto pero no realizado. (ER)

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471.() CIERRE REGISTRAL POR BAJA PROVISIONAL EN EL INDICE DE ENTIDADES DE LA AEAT: EXCEPCIONES.

Resolución de 11 de octubre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador mercantil XV de Madrid, por la que se suspende la inscripción de elevación a público de acuerdos sociales de una mercantil por la que se solicita el cese de la administradora única y el nombramiento de nuevos administradores.

Hechos: Se suspende la inscripción de una escritura de 2001, relativa a cese y nombramiento de administradores por existir doble cierre de la hoja de la sociedad al estar dada de baja en el índice de entidades de la AEAT y por falta de depósito de cuentas.

La administradora cesada recurre y alega que el cierre por falta de depósito no debe afectar a su cese y que respecto del cierre por baja en el índice de entidades, el cese es muy anterior a la norma que se cita en la nota de calificación y a la baja, la cual debe carecer de retroactividad.

Doctrina: La DG confirma la nota de calificación.

Recuerda que es su doctrina reiterada en muchas resoluciones, doctrina que se basa en el artículo  119.2 de la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, y del artículo 96 del Reglamento del Registro Mercantil que sólo exceptúa del cierre “los actos que sean presupuesto necesario para la reapertura de la hoja, así como los relativos al depósito de las cuentas anuales”.

No toma en consideración las alegaciones de la recurrente pues la calificación se produce en el momento de la presentación de la escritura, sea cual sea la fecha de esta. Aparte de ello debió ser la administradora cesada la que en su día instara la inscripción correspondiente ya que de conformidad con el art. 26.3 del Ccom , “los administradores, sin distinguir si son los salientes o entrantes, están obligados a presentar en el Registro Mercantil, dentro de los ocho días siguientes a la aprobación del acta, testimonio notarial de los acuerdos inscribibles” y , por su parte, añadimos nosotros, el artículo 215 de la LSC, que está específicamente dedicado a la inscripción del  nombramiento de administradores, exige que la presentación en el registro se haga dentro de los diez días siguientes a la aceptación.

Comentario: Aunque la doctrina de la DG y las normas en que se basa son claras, estimamos que debería arbitrarse un medio legal para posibilitar la inscripción del cese de los administradores en estos casos, pues para los cesados, con independencia de las responsabilidades que se les puedan exigir, es un verdadero problema conseguir la inscripción en caso de baja en el índice de entidades de la AEAT. JAGV.

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472.** SOLICITUD DE CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN DE EMBARGO PRORROGADA ANTES DE LA LEC 2000.

Resolución de 13 de octubre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Aldaia, por la que se deniega la cancelación por caducidad de una serie de anotaciones preventivas de embargo, por encontrarse prorrogadas con anterioridad a la entrada en vigor de la vigente Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil. 

Hechos: el titular registral de una determinada finca presenta en el Registro una instancia solicitando la cancelación de una serie de anotaciones preventivas.

La Registradora califica negativamente por ser anotaciones que fueron prorrogadas con anterioridad a la entrada en vigor de la LEC 1/2000, que se produjo, el 8 de enero de 2001.

La DGRN confirma la calificación y recuerda su doctrina sobre caducidad de anotaciones preventivas con arreglo a los artículos 86 LH, 199 RH, la Instrucción de 12 de diciembre de 2000 y numerosas resoluciones posteriores y es que puedan darse las siguientes situaciones:

1) Anotaciones prorrogadas por mandamiento presentado en el Registro antes del 8 de enero de 2001: rige la legislación anterior y se encuentran en situación de prórroga indefinida sin necesidad de que se soliciten prórrogas sucesivas.

2) Anotaciones preventivas prorrogadas por mandamiento presentado en el Registro de la Propiedad después del 8 de enero de 2001: se rigen por el nuevo artículo 86 LH y quedan sujetas al plazo de caducidad de 4 años, sin perjuicio de que puedan prorrogarse sucesivamente (cada cuatro años) hasta la conclusión del proceso que las originó.

3) Anotaciones preventivas que, practicadas antes de la entrada en vigor de la LEC seguían vigentes (sin prórroga) a fecha de 8 de enero de 2001. Igual que en el caso anterior, se rigen por el nuevo artículo 86 LH y quedan sujetas al plazo de caducidad de 4 años, sin perjuicio de que puedan prorrogarse sucesivamente (cada cuatro años) hasta la conclusión del proceso que las originó.

4) Caducidad de las anotaciones prorrogadas indefinidamente conforme a la legislación anterior.

1) Si el mandamiento judicial ordenando la prórroga es posterior al 8 de enero de 2001, aunque la resolución judicial sea de fecha anterior y cite el artículo 199.2 RH, se aplicará el nuevo artículo 86 LH.

2) Por el contrario, si el mandamiento judicial instando la prórroga se presenta en el Registro antes del 8 de enero de 2001, y se practica el asiento de presentación antes del 8 de enero de 2001, se rige por el artículo 199.2 RH.

Así, es doctrina registral reiterada que, por aplicación analógica del artículo 157 LH (relativo a la hipoteca en garantía de rentas o prestaciones periódicas), transcurrido el plazo de seis meses desde la emisión de la resolución judicial firme en el proceso que motivó la anotación preventiva, la anotación preventiva ha de cancelarse por caducidad.

Además, con cita en la R. de 18 de mayo de 2016, reconoce el Centro Directivo que el expediente de liberación de cargas, no es medio hábil para la cancelación de las anotaciones preventivas prorrogadas, dado que según el artículo 210 LH (tras su reforma por la Ley 13/2015), el expediente se aplica a cargas o derechos que hayan quedado legalmente extinguidos por prescripción, caducidad o no uso; y no resulta medio hábil para la cancelación de anotaciones de embargo sin que quepa tampoco aplicar el artículo 1.964 CC como alega el recurrente. (ER)

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473.** SOLICITUD DE CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN DE EMBARGO PRORROGADA ANTES DE LA LEC 2000.

Resolución de 13 de octubre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Aldaia, por la que se deniega la cancelación por caducidad de una serie de anotaciones preventivas de embargo, por encontrarse prorrogadas con anterioridad a la entrada en vigor de la vigente Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil. 

Idéntica a la Resolución anterior resumida con el número 472. (ER)

PDF (BOE-A-2017-12756 – 8 págs. – 203 KB)    Otros formatos

 

474.*** CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN. NÚMERO MÍNIMO Y MÁXIMO DE CONSEJEROS. JUNTA GENERAL: QUORUM DE ADOPCIÓN DE ACUERDOS.

Resolución de 16 de octubre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil XI de Madrid a inscribir la escritura de elevación a público de acuerdos sociales de una entidad.

Hechos: Se discute en esta resolución dos cuestiones en relación a la inscribibilidad de determinadas cláusulas de los estatutos de una sociedad anónima:

Una si es posible establecer en estatutos, tras expresar que las juntas se rigen en todo por la Ley,  que determinados acuerdos de la Junta General se tomen como mínimo por el 60% del capital y dos si es posible que unos estatutos que dicen que el número de consejeros está entre 5 y 15, en otro artículo se establezca que determinados acuerdos del consejo exigen el voto de al menos 8 consejeros.

El registrador considera que no son inscribibles esas cláusulas de los estatutos pues si  el consejo está formado entre 5 y 12 consejeros, la exigencia de que voten ocho consejeros para determinados acuerdos es de imposible cumplimiento si el consejo lo integran menos de 9 consejeros. Y porque respecto de los acuerdos de junta “no se precisa si el quórum o mayoría de la junta para adoptar los acuerdos … es para primera o segunda convocatoria debiendo cumplirse, en todo caso, lo dispuesto en el artículo 193.2 LSC”.

La sociedad recurre invocando la libertad en las previsiones estatutarias para la adopción de acuerdos, reconociendo que determinados acuerdos no podrán ser adoptados por el consejo y respecto de la norma sobre el quorum de adopción de acuerdos en junta alega que el mismo artículo dice que las juntas, con la salvedad establecida, se rigen en todo por la Ley.

 Doctrina: Ambos defectos son confirmados.

El primero porque en contra de las alegaciones del recurrente no se pueden sustraer de la competencia del consejo determinados acuerdos propios del órgano de administración, Por tanto es obvio que los estatutos no pueden establecer reglas que de forma indirecta, en base a exigencias de quorum imposibles en determinadas circunstancias, no hagan viable el adoptar acuerdos.

Y el segundo porque de conformidad con el art. 193. 2 de la LSC es imperativo que el quorum de constitución de la junta y de adopción de acuerdos sea inferior en segunda convocatoria respecto del que se exige en primero, sin que dado el quorum establecido ello sea compensado por la remisión general que se hace a la LSC.

 Consecuencia de ello es que no puede establecerse un único quorum de votación reforzado sin distinguir entre primera y segunda convocatoria.

Comentario: Interesante resolución, tanto por los problemas que directamente trata, como por los que apunta en sus fundamentos de derecho.

De ella podemos deducir estos principios:

Uno: No es posible establecer que determinado acuerdos se tomen por unanimidad de todos los consejeros.

Dos: Sí sería posible establecer que para la válida constitución del consejo estén presentes todos los consejeros. No obstante esta conclusión, establecida en una resolución de la DG de 7 de octubre de 2013, para una sociedad limitada, si bien favorece la colegialidad en la adopción de acuerdos, tiene el inconveniente que se da una especie de veto a cualquier consejero pues su ausencia hará que el consejo no pueda adoptar acuerdos. Por ello la DG no se pronuncia de forma expresa sobre ello en este expediente referido a una sociedad anónima. Es cuando menos una cuestión dudosa para la sociedad anónima en donde el aspecto personalista tiene una menor incidencia.

Tres: El número mínimo y máximo de consejeros establecidos en estatutos  debe estar en consonancia con los quorum de adopción de acuerdos.

Cuatro: No puede establecerse un quorum único, sin distinguir entre primera y segunda convocatoria, para adopción de acuerdos en las juntas generales de la sociedad anónima.

Cinco: No puede privarse al consejo de la posibilidad de adoptar acuerdos sobre facultades representativas que le son propias. JAGV.

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475.** ESCRITURA DE LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES EXISTIENDO CONVENIO REGULADOR ANTERIOR.

Resolución de 16 de octubre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Ibi, por la que se deniega la inscripción de una escritura de liquidación de sociedad de gananciales.

Hechos: Se otorga una escritura de liquidación de la sociedad de gananciales de un matrimonio ya divorciado en el que la vivienda familiar se adjudica a uno de los cónyuges. De la certificación del registro civil de la inscripción del matrimonio resulta la noticia de la existencia de un convenio regulador aprobado con posterioridad a la sentencia de divorcio, que no se menciona ni se aporta a la escritura.

La registradora deniega la inscripción porque alega que en el Convenio regulador se han adjudicado los bienes por mitad (al parecer se le ha aportado posteriormente una fotocopia del mismo) y que ahora ya no es posible liquidar la sociedad de gananciales porque ya está liquidada en el Convenio regulador, que habrá de inscribirse primero.

La interesada recurre y argumenta que el Registro publica una titularidad ganancial, que ha de presumirse válida conforme al principio de legitimación registral recogido en el artículo 38 LH de que los derechos existen y pertenecen a su titular registral, que los titulares registrales están disponiendo del bien en documento público, y que, en consecuencia,  la registradora debe de inscribir la escritura de liquidación.

La DGRN desestima el recurso, afirmando que debe de aportarse el Convenio ya que uno de los aspectos del mismo, que puede incidir en la liquidación, es la atribución del uso de la vivienda familiar, y en este caso además hay una menor.

Recuerda que el derecho de uso de la vivienda familiar no tiene carácter patrimonial, sino de orden puramente familiar y que ello conlleva ciertas limitaciones. Este derecho comporta por un lado un derecho ocupacional, y por otro que el titular dominical de la vivienda no podrá disponer de ella sin el consentimiento del titular del derecho de uso o, en su caso, autorización judicial. Normalmente el titular del derecho de uso será uno de los cónyuges aunque la sentencia también puede atribuirlo a los hijos. 

COMENTARIO.- La DGRN no tiene en cuenta que la registradora no se ha limitado a suspender la inscripción de la escritura solicitando que se aporte el Convenio, que sería lo admisible según esta interpretación, sino que ha denegado la inscripción en base a una fotocopia del Convenio, que no consta en el título presentado (la escritura)  y que en todo caso no goza de ninguna fehaciencia. (AFS)

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476.** SERVIDUMBRE: CONSTANCIA EN EL PREDIO DOMINANTE POR NOTA MARGINAL (Y NO EN EL CUERPO DE LA DESCRIPCIÓN). RECTIFICACIÓN DE SERVIDUMBRE YA INSCRITA.

Resolución de 16 de octubre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Majadahonda n.º 1, por la que se deniega la práctica de una rectificación en la descripción de una finca registral del mencionado registro.

– HECHOS: En un proyecto de compensación urbanística formalizado en escritura de 1995, modificada por otras 2 escrituras el mismo año (que no se acompañan), se constituye unas servidumbre de paso y de uso exclusivo de estacionamiento a favor del predio dominante sobre 2 sirvientes (que luego han sido divididos horizontalmente). Parece que la servidumbre consta en el predio dominante por Nota Marginal (de referencia a los sirvientes donde ya consta como carga) y no en la descripción de la finca. Ahora se presenta la escritura por los dueños del predio dominante para que la servidumbre conste en la descripción de la finca, como una cualidad de la misma  (Aº 13 LH).

– La REGISTRADORA  califica negativamente por dos razones:

a) El reflejo registral de la cualidad del predio dominante, en cuanto que disfruta de la servidumbre gravada sobre los predios sirvientes, se efectúa mediante nota marginal (Aº 13-1 LH), no siendo posible hacer constar la descripción global de las servidumbres que se hace en el predio dominante, cuyo (nuevo) contenido podría ser además contradictorio con el ya inscrito para la servidumbre en ambos predios sirvientes.

b) Para inscribir una modificación, conforme al Ppio de Tracto Sucesivo (Aº 20 LH) y las reglas de rectificación de asientos (por error u otros motivos) del Aº 40-d) LH requiere el consentimiento de todos los afectados o resolución judicial.

– Los interesados recurren y parece que solicitan, no que se modifique o corrija la servidumbre sino simplemente que conste en el cuerpo de la descripción de la finca, como una cualidad de la misma  (Aº 13-2 LH).

– La DGRN  desestima el recurso y confirma la calificación registral, señalando, con un criterio análogo a la reciente Res 19 julio 2017, que la inscripción de la servidumbre debe realizarse en los folios de las fincas sirvientes y con el consentimiento de los titulares de dichas fincas sirvientes gravadas. Es en estos folios donde deben practicarse los gravámenes sobre las fincas. Así resulta con toda claridad del Aº 13 LH y aunque su 2º párrafo establece la posibilidad de que “también se haga constar en el folio de la finca dominante, como una cualidad del mismo”, tal constancia se realiza por Nota Marginal, por referencia a los folios de las fincas sirvientes, ya que la servidumbre no se inscribe propiamente en el folio de la finca dominante.  (ACM).

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477.* RECTIFICACIÓN DE SEGREGACIÓN Y VENTA. TRACTO SUCESIVO. ACREDITACIÓN REPRESENTACIÓN NORMATIVA ANTERIOR. RECURSO SIENDO OTRO EL REGISTRADOR.

Resolución de 16 de octubre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Lepe, por la que se suspende la inscripción de una escritura de rectificación de otra de segregación y venta. 

– HECHOS:    En 1989 se otorgan 2 escrituras entre 2 SA, una de segregación y venta; y otra posterior de rectificación de la 1ª dejando sin efecto la segregación y extendiendo la venta a la totalidad de la Finca. Se presentan ahora en el registro y la finca fue ya objeto de vinculación “ob rem” a favor de 120 fincas registrales.

– El REGISTRADOR  lógicamente deniega el asiento por falta de Tracto Sucesivo (Aº 20 LH) y por tanto el consentimiento de todos los titulares registrales afectados, y por no aportarse el apoderamiento del representante de la SA para calificar su suficiencia. En el ínterin se produce un traslado del registrador, y una vez presentado el recurso el nuevo registrador forma directamente el expediente y lo eleva a la DGRN.

– El ABOGADO de los interesados recurre y señala que se halla pendiente de resolución un procedimiento de rectificación de errores de los asientos afectados (que en su día motivó un asiento de presentación, ya caducado y cancelado) y que el notario autorizante de la escritura, ya consideró suficientes, en su día, las facultades del apoderado.

Evidentemente la DGRN  desestima el recurso y confirma la calificación registral, señalando:
a) Que sin el consentimiento de todos los afectados no cabe rectificar el titulo previo no inscrito (Aº 20 LH);
b) Que en 1989 no se había promulgado el Art 98 LMFAOS -Ley 24/2001– y que el notario dice expresamente en la escritura que a la misma se acompañará el apoderamiento;
y c) Y que, aunque el nuevo registrador no lo diga expresamente, al formar el expediente y elevarlo a la DGRN aceptando el recurso, implica tácitamente su asunción de la calificación del registrador anterior (lo que es potestativo para el nuevo). (ACM).

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478.() PRETENSIÓN DE REVOCAR UNA ANOTACIÓN DE EMBARGO PRACTICADA

Resolución de 17 de octubre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto como consecuencia de la práctica de una anotación preventiva de embargo realizada por el registrador de la propiedad de Granollers n.º 2.

Supuesto: Se plantea si cabe revocar la práctica de una anotación preventiva de embargo ya practicada por entender el recurrente que el título ejecutivo estaba prescrito.

La DGRN desestima el recurso, dado que, como ha reiterado en numerosas resoluciones a)sólo cabe interponer recurso ante la DGRN cuando el registrador califica negativamente el título, sea total o parcialmente (arts 324 y 326 LH); b) el objeto del recurso es exclusivamente la determinación de si la calificación es o no ajustada a Derecho y no cualquier otra pretensión, señaladamente la determinación de la validez o no del título inscrito ni de su derecho a inscribir o anotar, cuestiones todas ellas reservadas al conocimiento de los tribunales (art. 66 LH); c) una vez practicado un asiento, el mismo se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales, produciendo todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud (arts 1, 38, 40 y 82 LH). Por tanto, conforme a esta reiterada doctrina, el recurso contra la calificación negativa del registrador no es cauce hábil para acordar la cancelación de asientos ya practicados.

Si el recurrente considera que la responsabilidad civil, de la que deriva el embargo y su anotación, ha prescrito, debe hacerlo valer en el procedimiento judicial solicitando se expida el correspondiente mandamiento judicial de cancelación. (JCC)

 

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479.** RECTIFICACIÓN DE UNA ESCRITURA DE RENUNCIA POR OTRA DE ACEPTACIÓN HEREDITARIA.

Resolución de 17 de octubre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Burjassot, por la que se suspende la inscripción de una escritura de partición de herencia.

Hechos: Con fecha 20 septiembre de 2016, se formaliza una escritura de partición de herencia, en la que, una de las herederas X, renuncia a la herencia de su causante, adjudicándose su participación, por acrecimiento, al resto de herederos. Se hace constar que, en el testamento del causante, dicha heredera renunciante, había sido sustituida vulgarmente, por sus descendientes.

Por otra escritura posterior de 1 de marzo de 2017 (seis meses después de aquella), se formaliza una escritura de rectificación de aquella de herencia, subsanándola, con la intervención de todos los comparecientes anteriores, y en ella se dice que hubo un error en la renuncia de la heredera X, ya que la misma aceptaba la herencia del causante.  Se alegaba error en el consentimiento por parte de la heredera y legitimaria, siendo este vicio de su consentimiento una excepción a lo que dispone el artículo 997 c.c.

Registradora: La registradora suspende la inscripción de dicha escritura, por cuanto la renuncia de herencia es irrevocable, y se debería, o acreditar la inexistencia de descendientes sustitutos vulgares de la heredera renunciante, o bien darse la intervención de los  mismos en la escritura de rectificación.

Dirección General: Interpuesto el recurso, la DG lo rechaza, razonando que, efectivamente, y conforme al art 997 c.c. la aceptación y repudiación de herencia, son irrevocables y sólo se pueden anular por error en el consentimiento o por aparecer un testamento desconocido. Bien es cierto que también el Reglamento Notarial art. 153 RN admite que los errores materiales, omisiones y defectos de forma, puede ser subsanados por el notario autorizante, su sustituto o sucesor, pero esto se refiere al notario y no es incompatible con el artículo 997 c.c., que se refiere a las rectificaciones por errores producidos en el mismo documento, que vicien el consentimiento.

Sin embargo la solución del artículo 153 del RN no puede aplicarse a lo que es un error obstativo, es decir a aquel en que, existiendo una correcta formación de la voluntad, ésta se expresa erróneamente, lo que el notario puede conocer por su asesoramiento al otorgante, o por los documentos fehacientes tenidos a la vista, sin olvidar los limitados medios con que cuenta al notario para practicar, de oficio, una rectificación, situación a la que se puede equiparar el error material, puramente documental.

Sin embargo, recalca la DG, la rectificación aquí producida no es de oficio o voluntaria,  y debe ser consentida no ya sólo por los otorgantes, sino por todos los afectados por la misma, y se produce este supuesto, cuando recaída una calificación registral, momento en que parece ser conocida por los otorgantes los efectos de la repudiación efectuada, no puede alegarse error de vicio u obstativo o de mera plasmación documental. Se trata pues de un error de derecho, ya que los efectos producidos no son los que los otorgantes pretendían, sustituyendo una repudiación pura y simple  por una renuncia traslativa, pero incluso este error no sería admisible como causa de impugnación de la repudiación, dado lo restrictivo de su admisión. Por tanto para ser admitido este tipo de error de derecho, sería imprescindible el consentimiento de la totalidad de afectados por el mismo, más cuando la rectificación se ha producido con una dilación de más de seis meses, lo que ha podido producir determinadas expectativas en los sustitutos de la heredera renunciante. En cuanto al supuesto de la RS de 21 abril de 2017, no tiene nada que ver con el presente, ya que en aquella, la rectificación se produjo a través de diligencia notarial en la misma escritura de renuncia, sin que hubiera habido (como ahora) una presentación en oficina pública y en el registro, y más habiéndose expedido la copia inicial, sin rectificación alguna, en su momento. (JLN)

 

480.** ACTA NOTARIAL ART. 208 LH PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO.  CAUSAHABIENTES DEL TITULAR REGISTRAL Y EXTRAORDINARIA DIFICULTAD.

Resolución de 18 de octubre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Guadix a inscribir un acta de reanudación del tracto sucesivo.

Hechos: Se solicita la reanudación del tracto sucesivo interrumpido en base a un Acta notarial para la reanudación del tracto del artículo 208 LH, finalizada con decisión notarial positiva de estimar acreditado el tracto respecto de una cuota indivisa (1/8) de una finca, estando el resto de dicha finca ya inscrito a favor de los titulares actuales.

El tracto está interrumpido desde hace más de 100 años y, salvo el primer título traslativo (de la esposa titular registral (A) a su esposo (B)), todos los demás títulos figuran en escritura pública; dichos títulos son una escritura de compra por un tercero (de B a C), una escritura de herencia a favor de los herederos de C (herederos D) y una de aportación a la sociedad de gananciales de cada uno de los herederos (D) a favor de sus cónyuges (E). Al parecer existe otra escritura de transmisión por herencia, de los herederos D y sus cónyuges E a los actuales titulares (F).

El requirente del Acta (F) es uno de los herederos y solicita la intervención notarial y la reanudación del tracto alegando su interés legítimo en su condición de heredero de los titulares D y E,  habiendo también otros coherederos que no han comparecido ni se acredita su representación. Tampoco se aporta al Registro la escritura de herencia a favor de F y de sus coherederos, aunque sí se acreditó al notario autorizante del Acta, al parecer.

La registradora encuentra varios defectos: el principal es que considera que el solicitante es causahabiente de la titular registral por lo que entiende que no hay verdadero interrupción de tracto. El solicitante no acredita la representación de los demás coherederos ni su condición de heredero ni el fallecimiento de sus causantes inmediatos. Finalmente la descripción de la finca cambia respecto de la inscrita, pues se rectifica la cabida y no se cumplen los requisitos legales para justificar dicho cambio.

El interesado recurre y alega que sí hay interrupción de tracto, que en todo caso sería extremadamente gravoso citar a todos los herederos después de más de cien años, que los actuales herederos tienen su título público, reseñado por el notario, que cualquiera de ellos está legitimado para instar el acta y en cuanto a la rectificación de la cabida que no se solicita ni debe de afectar al tracto.

La DGRN estima el recurso en cuanto al primero de los defectos y lo confirma respecto de los demás.

Revoca el primer defecto ya que considera que, faltando únicamente la documentación pública de la transmisión hereditaria efectuada de la titular registral A a su cónyuge B, no existe una verdadera interrupción del tracto. Sin embargo admite la alegación del recurrente relativa a la extraordinaria dificultad que supondría otorgar la documentación que subsanaría la falta de tracto sucesivo, ya que después de 100 años se desconocen los datos personales y los domicilios de los herederos de la titular registral y de su cónyuge. En este sentido cita sus propias Resoluciones de 24 de marzo de 2015 y 13 de julio de 2017.

En cuanto a la intervención de lo demás coherederos del requirente, dado que el promotor del expediente no pretende la reanudación del tracto a su favor, sino a favor de su causante, confirma que deben de intervenir todos, presentes o representados y que el que comparezca en nombre de los otros coherederos acredite su representación.

Respecto del último defecto lo confirma y recuerda que la sola presentación de un documento en el Registro implica la petición de la extensión de todos los asientos que en su virtud puedan practicarse, siendo competencia del registrador la determinación de cuáles sean éstos, sin que el principio registral de rogación imponga otras exigencias formales añadidas. Sin embargo el presentante o el interesado, a la vista del defecto, podrá solicitar la inscripción parcial del documento.

COMENTARIO: El Acta que recoge el expediente de dominio para reanudar el tracto en ningún caso es de notoriedad (como alega el recurrente) pues el notario no declara notorio nada sino que lo que hace es emitir una declaración de autoridad (en sede de jurisdicción voluntaria, equivalente a los antiguos Autos judiciales), es decir, declarar acreditado el tracto interrumpido entre el titular registral y el título último que se pretende inscribir. Su naturaleza pues no tiene nada que ver con las Actas de notoriedad en las que el notario declara la notoriedad de un hecho. Esta confusión de conceptos se observa también en algunos formularios notariales.

Finalmente, conviene recordar que se pueden admitir los requerimientos notariales para tramitar el expediente para reanudar el tracto sucesivo, no sólo cuando haya verdadera interrupción del tracto, sino cuando no habiéndola resultare una dificultad extraordinaria para localizar a los herederos del titular registral, pues una interpretación rigurosa en este punto abocaría al titular actual a un procedimiento judicial declarativo ocasionándole graves dificultades prácticas (de tiempo y de coste económico) que es justamente lo que se pretende evitar con este tipo de expedientes. (AFS)

 

481.** EJECUCIÓN HIPOTECARIA CONTRA LA HERENCIA YACENTE. RENUNCIA DE LOS HEREDEROS. DEFENSOR JUDICIAL: SU CARÁCTER EXCEPCIONAL.

Resolución de 18 de octubre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Icod de los Vinos a inscribir un decreto de adjudicación dictado en un procedimiento de ejecución hipotecaria. 

Hechos:

Se trata de un procedimiento de ejecución hipotecaria seguido a instancia de una entidad mercantil, frente a la herencia yacente y desconocidos herederos del titular registral de una finca.

 Consta en los autos el envío de exhortos teniendo a su presencia la hermana del ejecutado, manifestando que las herederas de su hermano renunciaron a la herencia, aportando escritura de renuncia, por la  que la viuda renuncia pura y simplemente a la herencia, testada o intestada de su esposo; y escritura de renuncia otorgada por la hija del fallecido en la que se hace constar que su padre falleció en estado de casado, de cuyo matrimonio nació una hija y sin haber otorgado disposición testamentaria alguna, y por la que renuncia pura y simplemente a la herencia de su difunto padre.

El registrador suspende la inscripción alegando que no procede dirigir la demanda contra herederos desconocidos del titular registral, pues se requiere que el Juez adopte las disposiciones procedentes relativas a la seguridad y administración de la herencia yacente, designando un administrador que la represente y respecto al cual sustanciar el procedimiento, y que el correcto llamamiento al titular registral o a su causahabientes, a fin de evitarles la indefensión, es susceptible de calificación registral conforme al artículo 100 del Reglamento hipotecario.

El recurrente por su parte considera que el presente caso ha de ser incardinado en los que se ha efectuado la notificación a interesados en la herencia, haciendo inaplicable la exigencia de nombrar defensor judicial de la herencia.

RESOLUCIÓN:

La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación del registrador.

Para fundamentarlo comienza afirmando que es principio básico de nuestro sistema registral el de que todo título que pretenda su acceso al Registro ha devenir otorgado por el titular registral o en procedimiento seguido contra él (cfr. artículos 20 y 40 de la Ley Hipotecaria), lo que desenvuelve en el ámbito registral el principio constitucional de salvaguardia jurisdiccional de los derechos e interdicción de la indefensión (cfr. artículo 24 de la Constitución Española) y el propio principio registral de salvaguardia judicial de los asientos registrales (cfr. artículo 1 de la Ley Hipotecaria).

Este principio deriva a su vez de la legitimación registral pues si conforme al artículo 38 de la Ley Hipotecaria la inscripción implica una presunción «iuris tantum» de exactitud de los pronunciamientos del Registro a todos los efectos legales en beneficio del titular registral, el efecto subsiguiente es el cierre del Registro a los títulos otorgados en procedimientos seguidos con persona distinta de dicho titular o sus herederos, lo que ha de ser tenido en cuenta por el registrador, al estar incluida dentro del ámbito de calificación de documentos judiciales contemplado en el artículo 100 del Reglamento Hipotecario.

Cuando interviene la herencia yacente, nuestra Dirección General impone que toda actuación que pretenda tener reflejo registral deba articularse bien mediante el nombramiento de un administrador judicial, en los términos previstos en los artículos 790 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, bien mediante la intervención en el procedimiento de alguno de los interesados en dicha herencia yacente.

La doctrina anterior se ha matizado en el sentido de considerar que la exigencia del nombramiento del defensor judicial debe limitarse a los casos en que el llamamiento a los herederos desconocidos sea puramente genérico y no haya ningún interesado en la herencia que se haya personado en el procedimiento considerando el juez suficiente la legitimación pasiva de la herencia yacente.

Por su parte, la doctrina jurisprudencial, admite el emplazamiento de la herencia yacente a través de un posible interesado, aunque no se haya acreditado su condición de heredero ni por supuesto su aceptación. Sólo, si no se conociera el testamento del causante ni hubiera parientes con derechos a la sucesión por ministerio de la ley, y la demanda fuera genérica a los posibles herederos del titular registral sería pertinente la designación de un administrador judicial.

A continuación se centra en el objeto del recurso en que concurren unas circunstancias especiales que han de ser tenidas en cuenta:

  • El Juzgado mediante diligencia ordenó notificar a la hermana, a la viuda y a la hija del demandado fallecido.
  • Consta en los autos otra diligencia de ordenación en donde se hace constar el envío de exhortos en cuya diligencia de requerimiento tuvo en su presencia a la hermana del ejecutado, quien manifestó que las herederas de su hermano renunciaron a la herencia, aportando escritura de renuncia de la viuda y de la hija del fallecido.

En estos casos nuestro Centro Directivo señala que la renuncia de los herederos en los supuestos de procedimientos seguidos contra la herencia yacente no evita la necesidad de nombrar administrador, pues, mediando la renuncia de los inicialmente llamados a la herencia, ésta pasa los siguientes en orden, sean testados o intestados, quienes serán los encargados de defender los intereses de la herencia.

Caso distinto sería que la renuncia de los herederos se produzca una vez iniciado el procedimiento de ejecución como consecuencia del requerimiento que se les había hecho en éste, pues en este caso sí habría habido posibilidad de intervención en defensa de los intereses de la herencia.

En nuestro caso la renuncia se produjo con anterioridad a la tramitación del procedimiento. En el curso de éste, se notificó a la viuda y a la hija del causante y a su hermana. Las dos primeras aportaron copias de escrituras públicas de renuncia. Se realizan distintas averiguaciones para tratar de identificar y citar a los posibles herederos del causante. Y  aunque la viuda y la hija acreditan que han renunciado a la herencia, la hermana, posible heredera intestada del causante (artículo 946 del Código Civil), ha comparecido sin que conste que haya realizado pronunciamiento alguno respecto a la ejecución.

Por ello y teniendo en cuenta que el nombramiento de defensor judicial de la herencia yacente no debe convertirse en un trámite excesivamente gravoso y que se debe de limitar a los casos en que el llamamiento a los herederos desconocidos sea puramente genérico y no haya ningún interesado en la herencia, en este caso, hemos de entender que no existe indefensión, al haberse notificado al menos a una de las posibles herederas del titular registral. (MGV)

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482.** EJECUCIÓN CONTRA LA HERENCIA YACENTE. DEFENSOR JUDICIAL. RENUNCIA DE LOS HEREDEROS.

Resolución de 18 de octubre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Cáceres n.º 1, por la que se suspende la inscripción de un decreto en un procedimiento de ejecución de títulos judiciales.

Hechos:

Se presenta en el registro un decreto de adjudicación, dimanante de proceso de ejecución de títulos judiciales seguido a instancia de una entidad mercantil frente a los desconocidos e ignorados herederos de un titular registral procediéndose a adjudicar la finca en subasta pública.

La registradora suspende la inscripción por haberse dirigido el procedimiento contra los desconocidos e ignorados herederos del titular registral., siento necesario el nombramiento de un defensor judicial.

El adjudicatario de la finca interpuso recurso en el que se alegaba que:

  1. El despacho de ejecución fue notificado al ejecutado, que compareció a través de procurador, oponiéndose al mismo, siendo desestimada con todas las garantías legales y procesales.
  2. Consta unida a Autos que los herederos del ejecutado fallecido comparecieron en el procedimiento ejecutivo, y solicitaron su renuncia a la herencia, acompañándose la correspondiente escritura de renuncia.
  3. Para el nombramiento de un defensor judicial es necesario que el procedimiento no haya sido dirigido frente al fallecido, ni frente a ninguno de sus concretos herederos, impidiéndose su comparecencia en el proceso para la defensa de sus intereses legítimos, lo que no ha sucedido en el procedimiento en el que nos encontramos.

RESOLUCIÓN:

La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora.

Con carácter previo a entrar en el fondo del asunto la DG hace referencia a los documentos aportados por el recurrente al escrito del recurso: a) copia del auto despachando ejecución b) notificación al ejecutado c) copia de la diligencia de ordenación por la que se solicita al ejecutante la identificación de los herederos d) escrito de desvinculación del procedimiento y renuncia a la herencia efectuado por quienes dicen ser herederos del fallecido, junto con escrituras de renuncia e) diligencia de constancia y f) auto convocando la subasta.

Estos, no fueron presentados en el Registro al tiempo de emitir la calificación ni posteriormente, una vez recaída esta, a efectos de intentar la subsanación de los defectos y por ello no pudieron ser analizados por la registradora para efectuar la calificación recurrida.

 En consecuencia,  y en base a reiterada doctrina, no pueden ser tenidos en cuenta para la resolución del recurso conforme a lo dispuesto en el artículo 326 de la Ley Hipotecaria.

 Tras esto se centra en el objeto del recurso, para ello comienza afirmando que es principio básico de nuestro sistema registral el de que todo título que pretenda su acceso al Registro ha devenir otorgado por el titular registral o en procedimiento seguido contra él (cfr. artículos 20 y 40 de la Ley Hipotecaria), lo que desenvuelve en el ámbito registral el principio constitucional de salvaguardia jurisdiccional de los derechos e interdicción de la indefensión (cfr. artículo 24 de la Constitución Española) y el propio principio registral de salvaguardia judicial de los asientos registrales (cfr. artículo 1 de la Ley Hipotecaria).

Este principio deriva a su vez de la legitimación registral pues si conforme al artículo 38 de la Ley Hipotecaria la inscripción implica una presunción «iuris tantum» de exactitud de los pronunciamientos del Registro a todos los efectos legales en beneficio del titular registral, el efecto subsiguiente es el cierre del Registro a los títulos otorgados en procedimientos seguidos con persona distinta de dicho titular o sus herederos, lo que ha de ser tenido en cuenta por el registrador, al estar incluida dentro del ámbito de calificación de documentos judiciales contemplado en el artículo 100 del Reglamento Hipotecario.

Cuando interviene la herencia yacente, nuestra Dirección General impone que toda actuación que pretenda tener reflejo registral deba articularse bien mediante el nombramiento de un administrador judicial, en los términos previstos en los artículos 790 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, bien mediante la intervención en el procedimiento de alguno de los interesados en dicha herencia yacente.

La doctrina anterior se ha matizado en el sentido de considerar que la exigencia del nombramiento del defensor judicial debe limitarse a los casos en que el llamamiento a los herederos desconocidos sea puramente genérico y no haya ningún interesado en la herencia que se haya personado en el procedimiento considerando el juez suficiente la legitimación pasiva de la herencia yacente.

Por su parte, la doctrina jurisprudencial, admite el emplazamiento de la herencia yacente a través de un posible interesado, aunque no se haya acreditado su condición de heredero ni por supuesto su aceptación. Sólo, si no se conociera el testamento del causante ni hubiera parientes con derechos a la sucesión por ministerio de la ley, y la demanda fuera genérica a los posibles herederos del titular registral sería pertinente la designación de un administrador judicial.

En el caso que nos ocupa del decreto y mandamiento presentados resulta que el llamamiento a los desconocidos herederos es genérico y no consta la forma en que se hayan producido las notificaciones a los mismos, ni si se ha llevado a cabo una investigación razonable, sobre la existencia de herederos testamentarios o legales del titular registral, por lo que se confirma el defecto.

Si bien, de la documentación presentada junto al escrito de recurso resulta que el procedimiento se inició originariamente frente al ejecutado en vida de éste, produciéndose posteriormente su fallecimiento, sin que conste si otorgó testamento, y que han intervenido distintas personas en condición de herederos que se personaron en el procedimiento en orden a renunciar a la herencia.

En los casos de renuncia la DG manifiesta que no evita la necesidad de nombrar administrador pues, mediando la renuncia de los inicialmente llamados a la herencia, ésta pasa los siguientes en orden, sean testados o intestados, quienes serán los encargados de defender los intereses de la herencia.

 Caso distinto sería que la renuncia de los herederos se hubiera producido una vez iniciado el procedimiento de ejecución como consecuencia del requerimiento que se les había hecho en éste, pues en este caso sí habría habido posibilidad de intervención en defensa de los intereses de la herencia

No obstante no analiza en este supuesto la citada documentación ya que no pudo ser analizada por la registradora en el momento de efectuar la calificación recurrida, sin perjuicio de que los interesados puedan presentarla junto con los títulos calificados, con la finalidad de obtener una nueva calificación. (MGV)

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483.** DISOLUCIÓN Y LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD. ACTO DE CONCILIACIÓN O TRANSACCIÓN: REQUIERE ESCRITURA PÚBLICA.

Resolución de 18 de octubre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora mercantil y de bienes muebles de Toledo, por la que se rechaza la inscripción de un mandamiento que ordena la inscripción de la disolución y liquidación de una sociedad.

Hechos: Se trata de un  auto de ejecución de títulos judiciales, en el que recayó auto, del Juzgado de 1ª Instancia. De  dicho auto resulta que se despachó ejecución del siguiente título judicial: auto de un Juzgado de Paz, recaído en acto de conciliación por el que se acuerda la disolución y liquidación de una sociedad, el cese de administradores, la designación de liquidadores mancomunados, así como la inscripción en el Registro de la Propiedad de la adjudicación a los cuatro socios por cuartas partes iguales del bien inmueble que constituye el activo social, ante la ausencia de acreedores.

La registradora deniega la inscripción pues la disolución de una sociedad requiere para su inscripción escritura pública otorgada por los liquidadores de la sociedad nombrados en la Junta General que contendrá las manifestaciones exigidas por el artículo 395 de la Ley de Sociedades de Capital, relativas al transcurso del plazo de impugnación del balance, al pago de acreedores, al pago de los socios, con  su identidad y el valor de la cuota de liquidación que les hubiere correspondido a cada uno. Si la cuota de liquidación se hubiere satisfecho mediante la entrega de otros bienes sociales, se describirán en la escritura, con indicación de sus datos regístrales, si los tuvieran, así como el valor de cada uno de ellos. Además debe incorporarse un balance y acompañarse los libros de la sociedad para su depósito o hacer la declaración de que se conservarán en poder del liquidador.

El interesado recurre alegando que dado que no fue posible el otorgamiento de la escritura pública se instó la ejecución judicial de la misma. Que el juzgado ordenó el otorgamiento de las escrituras y ante el incumplimiento de la persona requerida se dictó el auto de ejecución de un acto de transacción.

Doctrina: La DG confirma la nota de calificación.

La DG reitera su doctrina sobre los documentos inscribibles en el Registro Mercantil aprovechando la resolución para estudiar a fondo lo que significa un auto judicial de homologación de un convenio transaccional que no puede “ser equiparado a una resolución judicial recaída en procedimiento ordinario, pues en dicho auto el juez se limita a sancionar el acuerdo alcanzado por las partes, previa comprobación de la capacidad de éstas para transigir y de la inexistencia de prohibiciones o limitaciones legales (artículo 19 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), pero sin hacer una valoración de las pruebas practicadas ni pronunciarse sobre el fondo de las pretensiones de las partes (artículo 209 de la Ley de Enjuiciamiento Civil)”.

Añade que en “consecuencia, la homologación judicial no altera el carácter del documento pues se limita a acreditar la existencia de dicho acuerdo. Si bien las partes no podrán en ningún caso negar, en el plano obligacional, el pacto transaccional alcanzado y están obligados, por tanto, a darle cumplimiento”.

Por ello entiende que la LEC “no dispone la inscripción directa de los documentos presentados, sino que la nueva forma de ejecución procesal permite al demandante otorgar la escritura de elevación a público del documento privado compareciendo ante el notario por sí solo, apoyándose en los testimonios de la sentencia y del auto que suple la voluntad del demandado. El auto del artículo 708 de la Ley de Enjuiciamiento Civil tan sólo viene a hacer innecesaria la comparecencia de la autoridad judicial en el otorgamiento del negocio o contrato de la persona cuya voluntad ha sido suplida judicialmente. Por el contrario, sí sería directamente inscribible, en virtud del mandamiento judicial ordenando la inscripción, el testimonio del auto firme por el que se suplan judicialmente las declaraciones de voluntad del obligado a prestarlas, si se tratara de negocios o actos unilaterales, para cuya inscripción bastará, en su caso, la resolución judicial que supla la declaración de voluntad unilateral del demandado siempre que no lo impida la observancia de las normas civiles y mercantiles sobre forma y documentación de actos y negocios jurídicos”.

A continuación hace un estudio de la conciliación en la Ley e Jurisdicción Voluntaria(Ley 15/2015, de 2 de julio), que ha llevado a cabo una nueva y más completa regulación del acto de conciliación llegando también a la conclusión de que “el hecho de que el acta de conciliación que recoja el acuerdo alcanzado tenga la condición de documento público, tal y como sucede en el caso del auto que homologa la transacción, no significa que el acta o certificación expedida sean títulos inscribibles de los previstos en el artículo 3 de la Ley Hipotecaria, por cuanto no todo documento público de manera indiscriminada e intercambiable es título formal inscribible en los términos exigidos en el citado artículo 3 de la Ley Hipotecaria y 33 de su Reglamento, debiendo cumplirse los requisitos sustantivos y formales del título inscribible, así como los exigidos para la inscripción en los artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento”.

En conclusión termina la DG diciendo que en todo caso “es preceptivo el cumplimiento de las normas civiles sobre documentación de los negocios jurídicos y, en consecuencia, del requisito de escritura pública previsto en el artículo 3 de la Ley Hipotecaria. Esta es la situación que resulta de los hechos puestos de manifiesto en el expediente. Acordada en acto de conciliación ante el juez de Paz la disolución y liquidación de una sociedad de responsabilidad limitada, resulta el incumplimiento de lo pactado, por lo que la otra parte negocial acude a la ejecución por la vía de apremio. El Juzgado que conoce de la ejecución, constatado el incumplimiento, acuerda tener por disuelta y liquidada la sociedad constando los elementos esenciales del negocio jurídico de disolución y liquidación. Consecuentemente, conforme al artículo 708 de la Ley de Enjuiciamiento Civil la parte actora debe proceder al otorgamiento de la oportuna escritura pública pues los consentimientos precisos para ello se tienen por prestados en la forma determinada por el auto de ejecución. En definitiva, la escritura pública deberá otorgarse en cumplimiento del mencionado auto y comprender el conjunto de requisitos que permiten la inscripción tal y como resulta de la nota de la registradora Mercantil (aspecto éste no disputado por el escrito de recurso)”.

Comentario: Se trata de una resolución muy técnica en la que la DG aplica al documento inscribible en el Registro Mercantil la misma doctrina que al documento inscribible en el Registro de la Propiedad sobre la base del artículo 18.1 del Ccom.

Aunque la DG recuerda la necesidad de que el documento cancelatorio contenga todas las circunstancias necesarias para la inscripción, de los hechos resulta que el contenido del auto judicial contenía, al menos, los esenciales como es la adjudicación de determinados bienes a los socios y la inexistencia de acreedores. El resto de datos como son los relativos al balance, a la manifestación de transcurso del plazo para su impugnación o el relativo al depósito de los libros, se podrían haber cumplimentado por declaración de los liquidadores que habían sido nombrados en el acto de conciliación. Pero a la vista de la resolución no cabe otra solución que el otorgamiento de la pertinente escritura pública por el demandante supliendo la voluntad del demandado en base al auto judicial, y suponemos que también por los liquidadores mancomunados nombrados. En definitiva una complicación que quizás no sería estrictamente necesaria, desde un punto de vista meramente utilitario y no de precisa técnica jurídica,  pues la misma DG reconoce, como antes hemos señalado, que “las partes no podrán en ningún caso negar, en el plano obligacional, el pacto transaccional alcanzado y están obligados, por tanto, a darle cumplimiento”. (JAGV)

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484.*** CEUTA: APORTACIÓN A GANANCIALES Y POSTERIOR LIQUIDACIÓN SIN AUTORIZACIÓN ADMINISTRATIVA. ¿DEROGACIÓN TÁCITA DE DISPOSICIONES?

Resolución de 19 de octubre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Ceuta a la inscripción de sendas escrituras de aportación a la sociedad de gananciales y ulterior de capitulaciones matrimoniales y liquidación de sociedad conyugal.

Supuesto de hecho.

Se discute si resulta aplicable, en una adquisición por ciudadanos españoles de un inmueble situado en Ceuta, la disposición final primera del Reglamento que desarrolla la Ley 8/1975, de 12 de marzo, de zonas e instalaciones de interés para la Defensa Nacional, aprobado por el Real Decreto 689/1978, de 10 de febrero), que exige con carácter general la preceptiva autorización para la adquisición de dominio o la constitución del derecho real de hipoteca en la Ciudad de Ceuta.

En su escrito de impugnación, el notario recurrente alega que la disposición adicional introducida por la Ley 31/1990, de 27 de diciembre, en la citada Ley 8/1975 (norma de rango superior al Reglamento y que además es posterior en el tiempo) ha derogado tácitamente la norma reglamentaria invocada.

¿Es receptiva autorización para la adquisición de dominio o la constitución del derecho real de hipoteca en la Ciudad de Ceuta cuando los titulares son españoles? SI.

Doctrina de la Resolución.

I APRECIACION DE LA DEROGACIÓNTÁCITA DE LAS NORMAS.

  1. Principio general: La derogación tacita de normas con rango inferior a ley puede ser apreciada y declarada por cualquier órgano administrativo o jurisdiccional, salvo excepciones.
  2. Precisión: Sin embargo, junto a este principio, también hay acuerdo general en entender que la apreciación de la existencia de derogación tácita de normas con rango legal es materia propiamente jurisdiccional.

II SOLUCION DEL CASO CONCRETO.

La Resolución entiende que al dictarse el Reglamento cuya vigencia se discute, en ejecución de la disposición final segunda de la Ley 8/1975, vía habilitación al Gobierno por parte del Legislativo, el supuesto conflicto se produciría entre normas del mismo rango de ley, y en este punto ni notarios ni registradores estarían habilitados para resolverlo.

La Disposición final segunda de la Ley 8/1975, de 12 de marzo, de zonas e instalaciones de interés para la Defensa Nacional, aprobado por el Real Decreto 689/1978, de 10 de febrero), establece lo siguiente:

Con independencia de lo dispuesto en esta Ley, y sin perjuicio de su aplicación a Ceuta y Melilla, el Gobierno queda expresamente facultado para dictar, con relación a las mismas, las normas especiales que las necesidades de la defensa nacional aconsejaren según las circunstancias de cada momento y, entre aquéllas, la exigencia de autorización del Consejo de Ministros en todos los casos de transmisión y gravamen de la propiedad de bienes inmuebles, así como construcción de obras o edificaciones, cualquiera que sea la nacionalidad del adquiriente. Mediante Real Decreto, el Gobierno podrá acordar la desconcentración de la facultad para otorgar estas autorizaciones. Los órganos a los que se atribuya tal facultad tendrán la potestad sancionadora prevista en los párrafos primero y segundo del artículo treinta de esta Ley”.  (JAR)

Posible inconstitucionalidad de la norma: artículo de Guillermo Cerdeira Bravo de Mansilla, Catedrático de Derecho Civil de la Universidad de Sevilla.

 

485.*** EJECUCIÓN HIPOTECARIA. CESIÓN DE REMATE POR IMPORTE DISTINTO DEL DE ADJUDICACIÓN.

Resolución de 19 de octubre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de La Orotava, por la que se suspende la inscripción de un decreto de adjudicación en procedimiento de ejecución hipotecaria.

Supuesto de hecho

En el presente expediente en el decreto de adjudicación expresamente se aprueba el remate y la adjudicación a favor de doña M. C. D. G. por la cantidad de 67.900 euros importe por el que se había adjudicado inicialmente el ejecutante (que representaba el 70% del valor de tasación) importe por el que se libera al deudor, procediéndose a la imputación de pagos por ese importe (cfr. antecedentes de hecho séptimo del decreto de adjudicación), lo cual no impide que el importe efectivamente percibido por el acreedor ejecutante, por la cesión del remate, sea inferior. El pago del precio de la cesión, 25.000 euros, ha quedado documentalmente acreditado. Por lo tanto, se cumplen todos los requisitos antes señalados.

Verificada la adjudicación en un procedimiento de ejecución hipotecaria por la cantidad de 67.900 euros a favor de la ejecutante, que se corresponde con el 70% del valor de tasación por ser vivienda habitual, la adjudicataria procedió a la cesión del remate a favor de doña M. C. D. G. por importe de 25.000 euros. En la parte dispositiva del decreto se manifiesta la aprobación del remate y la adjudicación a favor de doña C. D. G (…) por la cantidad de sesenta y siete mil novecientos (67.900) euros». El registrador señala como defecto que «el juzgado ha de aclarar si el cedente ha recibido el precio del remate o precio de la venta forzosa del cesionario ya que según consta en el Decreto sólo se pagaron 25.000 euros de los 67.900 euros del remate».

La recurrente manifiesta, resumidamente, que «(…) el cedente ha recibido por la cesión la cantidad de 25.000 euros, precio total acordado con la cesionaria, si bien el precio de remate fue fijado en 67.900 euros por el juzgado, minorando en dicho importe la deuda de los ejecutados, tal y como refleja el auto de adjudicación que ya ha sido aportado (…)».

¿Es posible la cesión del remate por un importe inferior al precio de adjudicación? SI.

Doctrina de la Resolución.

1 El precio de cesión de remate y el precio de remate o ejecución son conceptos distintos, pudiendo ser el de cesión inferior o superior al de remate o ejecución: (i) El precio del remate es el importe de la mejor puja en el caso de que en la subasta haya postores; (ii) el precio de la adjudicación es el importe por el que el acreedor ejecutante adquiere la finca ante la inexistencia de postores; (iii) el precio de la cesión de remate es el importe que recibe el ejecutante que cede el remate del cesionario por la trasmisión de la finca que ha sido rematada o adjudicada a favor de aquél.

2 Se ha planteado por la doctrina si es posible la cesión del remate por un importe inferior al precio de adjudicación, es decir el ejecutante cede la adjudicación a pérdida. El artículo 647 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (relativo a la subasta de bienes muebles, pero aplicable a los procesos de ejecución hipotecaria, por la remisión que realizan los artículos 681.1 y 655.2) no prohíbe la cesión por un importe superior, ni tampoco por una cantidad menor a la ofrecida por el ejecutante, siempre que la adjudicación se realice por el importe del remate.

La solución debe ser positiva, el hecho de que el ejecutante transmita la finca por un precio inferior no implica perjuicio alguno para el deudor ejecutado, siempre que a efectos del pago de la deuda el importe que se tenga en consideración sea el de la adjudicación, descontándose de lo debido por el deudor la cantidad por la que el ejecutante se lo hubiera adjudicado en subasta de modo que el perjuicio o pérdida patrimonial lo asuma el adjudicatario. Y esto es así, porque en caso contrario, podrían eludirse los porcentajes mínimos de adjudicación que se regulan legalmente, causándose un perjuicio al deudor hipotecario.

En el decreto por lo tanto deberá mantenerse el precio de adjudicación que es el ofrecido inicialmente por el ejecutante y que se descontará de la cantidad reclamada; y a continuación se declarará que el adjudicatario ha satisfecho al ejecutante por la cesión una cantidad menor, identificándola. Este pago también tendrá que acreditarse documentalmente. (JAR).

 

486.*** NEGATIVA A INSCRIBIR REPRESENTACIÓN GRÁFICA POR EXISTIR DUDAS DE IDENTIDAD MOTIVADAS

Resolución de 19 de octubre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Tui, por la que se suspende la inscripción de una representación gráfica catastral.

Supuesto de hecho.

Se tramita expediente registral para incorporar la representación gráfica catastral por el procedimiento regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria.

Tramitado el procedimiento, el registrador suspende la inscripción por tener dudas sobre la identidad de la finca fundadas en que procede de previa segregación, existe una controversia judicial sobre la franja de terreno que pretende incorporarse a la descripción de la finca y se ha formulado oposición por dos colindantes.

El título que promueve el expediente es un acta notarial en la que los propietarios del inmueble rectificaron su descripción y solicitaron la inscripción de su representación gráfica georreferenciada catastral. Dicha finca consta en el Registro con una superficie de 581 metros cuadrados, manifestando dichos titulares que, en realidad, según reciente medición y según Catastro, su superficie es de 707 metros cuadrados

Doctrina de la Resolución

Tramitado el procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria corresponde al registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas, decidir motivadamente según su prudente criterio, debiendo tener en cuenta lo siguiente:

  1. Como ha reiterado este Centro Directivo, siempre que se formule un juicio de identidad de la finca por parte del registrador, no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados (Resoluciones de 8 de octubre de 2005, 2 de febrero de 2010, 13 de julio de 2011, 2 de diciembre de 2013, 3 de julio de 2014, 19 de febrero de 2015 y 21 de abril de 2016, entre otras).
  2. Aunque, como señala el artículo 199, «la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes no determina necesariamente la denegación de la inscripción», ello no puede entenderse en el sentido de que no sean tenidas en cuenta tales alegaciones para formar el juicio del registrador.
  3. En el presente caso resultan claramente identificadas y fundamentadas las dudas del registrador en la nota de calificación en cuanto a la existencia de conflicto entre fincas colindantes inscritas, pues (i) la oposición de otro colindante (ii) sumada a la existencia de una controversia judicial relativa a la delimitación física de la finca, con independencia de cuál sea la naturaleza y objeto concreto de la acción entablada, muestran indicios suficientes de que no resulta pacífica la representación gráfica aportada y la consecuente determinación de su cabida. (iii) Dudas que quedan corroboradas con los datos y documentos que obran en el expediente, en especial de los historiales registrales y la representación gráfica de la finca, resultando posible o, cuando menos, no incontrovertido, que no nos encontramos ante la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de finca inmatriculada, sino que con tal rectificación se altera la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, pudiendo afectar a los derechos de terceros.
  4. Toda vez que existen dudas, como previene el artículo 199, el promotor podrá instar el deslinde conforme al artículo siguiente y también puede acudirse al juicio declarativo correspondiente (cfr. artículo 198 de la Ley Hipotecaria).

Comentario.

El expediente registral seguido trata de reflejar una cabida que supera en más de un 10% la cabida inscrita. Para registrar un exceso de estas características la Ley Hipotecaria contempla el procedimiento registral del artículo 199 y el procedimiento notarial del artículo  201.1.

 En los dos casos se deben cumplir una serie de trámites tendentes a garantizar los derechos de terceros y a evitar que se acoja una superficie que no se corresponde con la realidad física de la finca, pues, según reiterada doctrina del Centro Directivo (se citan numerosas resoluciones en el texto) estas modificaciones de la superficie inscrita sólo caben cuando se trata de rectificar un erróneo dato registral referido a la descripción de finca inmatriculada, es decir, que ha de resultar indubitado que tal rectificación no altera la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, de modo que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originariamente registrados.

Entre los trámites exigidos cobra especial relevancia la notificación (e intervención en su caso) de los colindantes, que constituye un trámite esencial del procedimiento (RR. 19 de julio de 2016 y 5 de marzo de 2010) para evitar su indefensión. Sin embargo, su importancia no llega hasta el extremo de poder paralizar el procedimiento registral o notarial con la mera oposición no fundada (ex. art. 199 de la Ley Hipotecaria).

Tiene dicho en este sentido la Dirección General lo siguiente (R. 13 de julio de 2017. BOE 2 de agosto de 2017): 1. No toda oposición formulada en un expediente de jurisdicción voluntaria, notarial o registral, lo paraliza, sino que se debe expresar una causa y aportar una prueba escrita que fundamente el derecho de quien se opone. Hecha la alegación por el interesado, decidirán el notario o el registrador motivadamente según su prudente criterio (vgr. Arts. 199, 201 y 203 L.H, entre otros). 2. Uno de los principios de la nueva regulación de la jurisdicción voluntaria es que, salvo que la ley expresamente lo prevea, la formulación de oposición por alguno de los interesados no hará contencioso el expediente, ni impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto, tal y como se destaca en la Exposición de Motivos de la citada Ley 15/2015 o su artículo 17.3. (JAR)

 

487. ** CONTROL DE PLUSVALÍA MUNICIPAL EN EXTINCIÓN DE CONDOMINIO.

Resolución de 20 de octubre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Talavera de la Reina n.º 2, por la que se suspende la calificación de un documento mientras no se acredite la previa autoliquidación o declaración del impuesto de incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana. 

Hechos: se presenta en el Registro escritura de extinción de condominio de una finca urbana en la que uno de los comuneros se adjudica toda la finca abonándole al otro el exceso de adjudicación en metálico.

El Registrador califica negativamente por no acreditarse la previa autoliquidación o la declaración del impuesto sobre el incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.

El recurrente alega que no existe obligación tributaria alguna y que, como consecuencia de la propia naturaleza del negocio contenido en el título, extinción de comunidad, no hay sujeción al Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana en base a lo dispuesto en el artículo 110 del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.

La DGRN confirma la calificación y reitera su doctrina sobre la interpretación de los artículos 254 y 255 LH que puede sintetizarse de la siguiente forma:

1º. El registrador, ante cualquier operación jurídica cuya registración se solicite, no sólo ha de calificar su validez y licitud, sino decidir también si se halla sujeto o no a impuestos. No obstante, en lo que al plano fiscal se refiere, la valoración que haga de la sujeción o no al impuesto, no será definitiva, pues no le corresponde al Registrador la competencia liquidadora respecto de los diversos tributos. En lo que al plano registral se refiere, esto es, al sólo efecto de decidir la inscripción, el Registrador puede apreciar por sí la no sujeción fiscal del acto inscribible, evitando una multiplicación injustificada de los trámites pertinentes para el adecuado desenvolvimiento de la actividad jurídica registral.

2º. Ahora bien, no concurriendo circunstancias de realización de especial tarea de cooperación con la Administración de Justicia, ni resultando supuestos de expresa e indubitada no sujeción al Impuesto (apartados 2 a 4 del artículo 104 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales) o de clara causa legal de exención fiscal (como ocurre en la aceptación de una hipoteca unilateral efectuada por la TGSS), imponer al registrador la calificación de la sujeción o no al Impuesto de ciertos actos contenidos en el documento presentado a inscripción supondría obligarle a realizar inevitablemente declaraciones tributarias que (aunque sea con los limitados efectos de facilitar el acceso al Registro de la Propiedad) quedan fuera del ámbito de la competencia reconocida a este Centro Directivo.

3º. Si el Registrador, para salvar su responsabilidad, exige la correspondiente nota de pago, exención, prescripción o no sujeción, deberán ser los órganos tributarios competentes los que podrán manifestarse al respecto al recibir la comunicación impuesta por ley. (ER)

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488.** PODER PARA VENDER: NO AUTORIZA PARA TRANSMITIR POR EXPROPIACIÓN FORZOSA.

Resolución de 20 de octubre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Málaga n.º 4, por la que se suspende la inscripción de un acta de ocupación y pago.

Hechos: Dentro de un procedimiento de expropiación forzosa se otorga un Acta de Ocupación de la finca expropiada y pago del precio por el órgano administrativo y los propietarios. Varios de ellos están representados por un poder para vender.

La Registradora  parte de la premisa de que, a falta de juicio notarial de suficiencia, es competente para calificar el poder. Y considera  que el poder para vender no es suficiente para consentir la expropiación forzosa.

El interesado (Ayuntamiento de Málaga) recurre y alega que el poder para vender incluye también para consentir la expropiación. Y que, en todo caso, la registradora debía de haber inscrito parcialmente el Acta respecto de la titularidad de los restantes propietarios.

La DGRN desestima el recurso. Comienza por afirmar que la determinación de los actos de riguroso dominio que comprende el poder ha de ser objeto de interpretación estricta, si bien realizada en el ámbito de la voluntad e intención del poderdante.

Declara que el poder para vender no contiene una autorización genérica para enajenar ni siquiera una autorización genérica para enajenar por título oneroso. Además, la venta se enmarca dentro del ámbito de la autonomía de la voluntad, mientras que la expropiación forzosa se enmarca dentro del poder coactivo de la Administración.

En cuanto a la posibilidad de  inscripción parcial, exige un doble requisito: que se solicite expresamente por el interesado y que el pacto rechazado no afecte a la esencialidad del contrato. (AFS)

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489. *** ANOTACIÓN DE EMBARGO EN PROCEDIMIENTO CONTRA LA HERENCIA YACENTE

Resolución de 20 de octubre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación negativa de la registradora de la propiedad de Talavera de la Reina n.º 3, por la que se suspende la extensión de una anotación preventiva de embargo de una finca registral. 

Hechos: se presenta mandamiento ordenando la práctica de anotación preventiva de embargo. La Registradora califica negativamente por no constar el nombramiento de un administrador judicial que represente los intereses de la herencia yacente. Comunicada la interposición del recurso al Juzgado que expidió el mandamiento, la letrada de la Administración de Justicia de dicho Juzgado acordó la innecesaridad de nombramiento de defensor judicial.

La DGRN confirma la calificación y tras reiterar su doctrina sobre calificación de los documentos judiciales, realiza las siguientes afirmaciones:

1.- LOS CASOS DE HERENCIAS YACENTES.

En los casos de herencias yacentes, toda actuación que pretenda tener reflejo registral deba articularse mediante el nombramiento de un administrador judicial, en los términos previstos en los artículos 790 y ss LEC, bien mediante la intervención en el procedimiento de alguno de los interesados en dicha herencia yacente. Con arreglo a la más reciente doctrina de la DGRN, la exigencia del nombramiento del defensor judicial no debe convertirse en una exigencia formal excesivamente gravosa y debe limitarse a los casos en que el llamamiento a los herederos desconocidos sea puramente genérico y no haya ningún interesado en la herencia que se haya personado en el procedimiento considerando el juez suficiente la legitimación pasiva de la herencia yacente.

2. EL ARTÍCULO 166 RH: LA CALIFICACIÓN REGISTRAL.

La DGRN analiza los distintos supuestos que pueden plantearse en las solicitudes de anotación de embargo cuando el titular registral está fallecido y sus requisitos:

a) Procesos por deudas del titular registral fallecido antes o durante el procedimiento:

– Si falleció durante el procedimiento deberá acreditarse al registrador: 1º) que se demandó al titular registral, 2º) que ha fallecido y 3º) que se ha seguido la tramitación con sus herederos por sucesión procesal.

– Si falleció antes de iniciado el procedimiento, además del fallecimiento deberá acreditarse:

        – Si los herederos fueran ciertos y determinados, que la demanda se ha dirigido contra       éstos indicando sus circunstancias personales (artículo 166.1.º párrafo primero RH), sin que proceda en este caso aportar los títulos sucesorios.

         – Si los herederos fueran indeterminados se abordará posteriormente la circunstancia relativa a la herencia yacente.

b) Procesos ejecutivos por deudas de los herederos ciertos y determinados del titular registral fallecido antes de iniciado el procedimiento: igual que en supuesto anterior deberá acreditarse: 1º) el fallecimiento, 2º) que la demanda se ha dirigido contra éstos indicando sus circunstancias personales y además, 3º) acompañando los títulos sucesorios y el certificado del Registro General de Actos de Última Voluntad (art. 166.1.º párrafo segundo RH). En definitiva deberá acreditarse su condición de herederos del titular registral.

c) Procesos ejecutivos contra herederos indeterminados herencia yacente– del titular registral, bien sea por deudas propias del causante o de la propia herencia yacente, será preciso para poder considerarse cumplimentado el tracto sucesivo, o bien que se acredite en el mandamiento que se ha dado emplazamiento a alguno de los posibles llamados a la herencia, o bien que se ha procedido al nombramiento judicial de un administrador.

3. EN EL CASO RESUELTO: LA RENUNCIA A LA HERENCIA.

En el supuesto de este expediente, la DGRN confirma la calificación porque el llamamiento a los desconocidos herederos es genérico y no consta la forma en que se hayan producido las notificaciones a esos herederos indeterminados, ni si se ha llevado a cabo una investigación razonable, sobre la existencia de herederos testamentarios o legales del titular registral.

De la documentación presentada resulta que el procedimiento se inició originariamente frente al ejecutado en vida de éste -y por lo tanto por deudas propias del causante-, produciéndose posteriormente su fallecimiento, sin que conste si otorgó testamento. También resulta que han intervenido distintas personas en condición de herederos que se personaron en el procedimiento en orden a renunciar a la herencia, y que finalmente se ha decidido judicialmente continuar el procedimiento contra los ignorados herederos del causante.

Como ha reconocido en anteriores ocasiones el Centro Directivo, la renuncia de los herederos en los supuestos de procedimientos seguidos contra la herencia yacente, no evita la necesidad de nombrar administrador pues, mediando la renuncia de los inicialmente llamados a la herencia, ésta pasa los siguientes en orden, sean testados o intestados, quienes serán los encargados de defender los intereses de la herencia (vid. R. de 19 de septiembre de 2015). Supuesto distinto y analizado en la R. de 15 de noviembre de 2016 sería que la renuncia de los herederos se produjese una vez iniciado el procedimiento de ejecución (como consecuencia del requerimiento) pues sí habría habido posibilidad de intervención en defensa de los intereses de la herencia. (ER)

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490. HERENCIA. SUSTITUCIÓN VULGAR. RENUNCIA

Resolución de 23 de octubre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Olvera, por la que se suspende la inscripción de una escritura de aceptación y adjudicación de herencia. (JAR)

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491. ** CANCELACIÓN DE ARRENDAMIENTO INSCRITO

Resolución de 23 de octubre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa del registrador de la propiedad de Barbate, por la que se suspende la cancelación de una inscripción de arrendamiento. 

Hechos: se presenta testimonio de decreto firme relativo a un procedimiento de desahucio por impago de la renta. El Registrador califica negativamente por constar inscrito un arrendamiento de fecha diez de febrero de dos mil diez, pactado por un plazo inicial de diez años renovables y a contar desde el día uno de enero de dos mil nueve y considerar que no se identifica suficientemente el asiento a practicar en virtud de la expresada resolución, por exigencia del principio de especialidad. Añade que si lo pretendido es la cancelación de la inscripción de arrendamiento, será necesario presentar la resolución judicial en que se declare la extinción del arrendamiento y se ordene expresamente la cancelación del mismo. En otro caso, y para proceder a su cancelación, sería necesario escritura pública de extinción del arrendamiento.

La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación. Tras recordar su doctrina sobre el alcance de la calificación de los documentos judiciales, señala el Centro Directivo que: “Si con la presentación del documento judicial se pretende la cancelación de asientos vigentes en el Registro debe especificarse en el mismo qué asiento o asientos han de ser objeto de cancelación”.

Cuando se trata de arrendamientos rústicos, el artículo 25 LAR señala como causa de resolución del contrato: la falta de pago de las rentas correspondientes. Por su parte, el artículo 79.2 LH dispone que: “Podrá pedirse y deberá ordenarse, en su caso, la cancelación total de las inscripciones o anotaciones preventivas: 2Cuando se extinga también por completo el derecho inscrito o anotado”.

En el caso resuelto, a la sentencia firme de desahucio por falta de pago se acompaña, además, decreto de lanzamiento del inquilino y toma de posesión por el arrendador-propietario y consta que el titular registral del derecho de arrendamiento ha sido demandado (por lo que no se ha producido indefensión). Por este motivo, considera el Centro Directivo que:

1º. Aunque no se haya pedido expresamente la cancelación de la inscripción de arrendamiento, debe entenderse implícitamente solicitada la cancelación del asiento registral, si la demanda de desahucio por falta de pago se ha dirigido contra el titular del derecho inscrito.

2º. Es título suficiente para la cancelación del derecho de arrendamiento inscrito el testimonio firme por el que se decreta el desahucio por falta de pago de las rentas debidas, junto con el decreto de lanzamiento y toma de posesión por el propietario. (ER)

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492. TRANSMISIÓN DE VIVIENDA. SEGURO DECENAL. TRANCURSO DEL PLAZO DE 10 AÑOS

Resolución de 23 de octubre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Oliva a la inscripción de una escritura de compraventa. (JAR)

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493.* DEPÓSITO DE CUENTAS. ASIENTO DE PRESENTACIÓN: DENEGACIÓN DE PRÓRROGA.

Resolución de 23 de octubre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora mercantil y de bienes muebles II de Santa Cruz de Tenerife, por la que se deniega la solicitud de suspensión de la vigencia del asiento de presentación correspondiente al depósito de cuentas de una sociedad mercantil.

Hechos: Se solicita por escrito la suspensión de la vigencia de un asiento de presentación correspondiente al depósito de cuentas por haberse recurrido en vía judicial la denegación de su depósito.

El registrador deniega la solicitud de ya que a fecha de presentación de esta, el  asiento consta cerrado por caducidad de conformidad con el artículo 327 de la Ley Hipotecaria, ya que habiendo transcurrido dos meses desde la publicación de la resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado denegando el depósito, no ha sido notificado y presentado en este Registro la interposición de recurso judicial.

El interesado recurre alegando que interpuso el recurso judicial en fecha pero que dicho recurso no fue admitido hasta pasados más de cinco meses desde la resolución de la DGRN, por lo que no se pudo comunicar al registro la interposición.

 Doctrina: La DG confirma la nota de calificación.

Basa su decisión la DG en que para que se pueda suspender o prorrogar la vigencia del asiento de presentación es requisito imprescindible de que conste al registrador la interposición del recurso judicial. Además para que el asiento pueda ser prorrogado es también requisitos imprescindible que esté vigente lo que no ocurre en este caso pues cuando se solicita la prórroga el asiento ya había sido cancelado.

Comentario: Son evidentes las dos afirmaciones del CD contenidas en esta resolución: Si no se da conocimiento al registrador de la interposición el recurso judicial difícilmente podrá prorrogar el asiento y si como consecuencia de ello ya lo ha caducado más difícil todavía es que pueda prorrogarlo. Son claras aplicaciones de pura técnica registral. Lo que procede en estos casos es que con la sola interposición del recurso debe notificarse al registro para que proceda a la prórroga y si despues no fuera admitida la demanda se procedería a su cancelación definitiva.(JAGV)

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494.** JUNTA GENERAL. QUORUM DE ASISTENCIA INFERIOR AL ESTATUTARIO: HACE INVÁLIDA A LA  JUNTA.

Resolución de 24 de octubre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil y de bienes muebles XV de Barcelona a inscribir la escritura de elevación a público de acuerdos sociales de una entidad.

Hechos: Una sociedad anónima acuerda en primera convocatoria su transformación en  sociedad de responsabilidad limitada. El acuerdo se adopta unanimidad de todos los socios presentes y representados, titulares de acciones que representan el 95% del capital social. En los estatutos, debidamente inscritos, se dice que para la transformación de la sociedad será necesaria la asistencia en primera convocatoria del 100% del capital social.

El registrador deniega la inscripción por el defecto insubsanable de que según estatutos no hay quorum suficiente, para celebrar la Junta General en primera convocatoria.

La sociedad recurre. Alega que la exigencia de la unanimidad de quorum de asistencia a la Junta (como es el presente caso, ya que se exige el 100% del capital) es algo que la doctrina ha rechazado, incluso por la propia DGRN se han dictado resoluciones que así lo establece, dado que admitir la unanimidad implica, entre otras, dotar al socio de un derecho de veto que dificultaría el funcionamiento de la Junta General.

En consecuencia y dado que se cumplen todas las mayorías reforzadas previstas tanto en el art. 194.1 como en el art. 201.2 de la Ley de Sociedades de Capital, el acuerdo es inscribible.

Doctrina: La DG confirma la nota de calificación.

Tras destacar una vez más el carácter cuasi normativo que tienen los estatutos de la sociedad, lo que ha sido puesto de manifiesto por la jurisprudencia del Tribunal Supremo y la doctrina de la propia DG, y señalar la imposibilidad de establecer que los acuerdos se tomen por unanimidad pues ello es contrario a las normas sobre mayorías en la adopción de acuerdos, señala que “en el presente caso debe tenerse en cuenta que no se exige la unanimidad para adoptar el acuerdo de transformación sino tan solo la asistencia de todos los socios a la junta general que en primera convocatoria haya de tomar tal acuerdo”.

Y añade que esta “exigencia de que participen en el debate decisorio todos los miembros, de que se requiera el concurso de todos para la válida constitución de la junta, no contradice el principio mayoritario, pues no pretende sino conseguir la mayor participación e implicación de todos los socios en los debates sobre tal acuerdo”. Y en definitiva que no existe ningún “derecho de veto a favor de cada uno de los socios que dificultaría el funcionamiento de la junta general, pues frente a la actitud obstruccionista de alguno de los socios cabría la celebración de la junta general en segunda convocatoria (para la que los estatutos exigen que asistan socios que representen, al menos el 75% del capital suscrito con derecho de voto)”.

Comentario: Lógica decisión de nuestro CD. La norma estatutaria, si bien de tintes personalistas, quizás no muy adecuados para una sociedad anónima, no contradice sus principios configuradores, ni el principio mayoritario,  y por ello es perfectamente inscribible en el Registro. Pero aunque no lo fuera, si está inscrita, debe pasarse por ella y la solución al caso planteado sería la misma. Lo único posible es que sea impugnada por los socios y los tribunales en su caso, decidan sobre su nulidad. (JAGV)

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495.⇒⇒⇒ EL PLAZO DE DURACIÓN DE LA HIPOTECA DE MÁXIMO ES UN PLAZO DE CADUCIDAD DEL ASIENTO. NOTIFICACIÓN POR ACTA NOTARIAL.

Resolución de 24 de octubre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Villareal n.º 1, por la que se deniega la cancelación de una hipoteca solicitada en virtud de instancia.

Figura inscrita una hipoteca de máximo del art. 153 bis LH en el que se determina un plazo de vencimiento en los términos siguientes: «Que al amparo de lo establecido en el art. 153 bis de la Ley Hipotecaria, según redacción dada por la Ley 41/07 los comparecientes han pactado garantizar las obligaciones antes descritas con la hipoteca de máximo que se constituye por plazo de cinco años a contar desde el veintinueve de mayo de dos mil doce, a cuyo vencimiento se entenderá prorrogado tácitamente por trimestres hasta un máximo de cuatro trimestres más, salvo que alguna de las partes notifique a la otra su voluntad en contra por escrito, al menos quince días antes del vencimiento de cada periodo trimestral» y «Sexta. Constitución de hipoteca. Con independencia de las obligaciones personales….1. Naturaleza de la Hipoteca. La hipoteca se constituye en garantía de una sola obligación futura. Tal obligación es el saldo final de la cuenta antes referida según la siguiente responsabilidad hipotecaria: (…)».

Se presenta ahora una instancia pretendiendo la cancelación de la hipoteca por caducidad de conformidad con el art. 82 LH.

El registrador alega 2 defectos:

Que el vencimiento del plazo pactado en el presente supuesto no constituye un caso de cancelación automática. La Dirección sin embargo revoca este defecto. Entiende que es una hipoteca flotante del art. 153 bis en el que el plazo no tiene que coincidir con el de las obligaciones garantizadas (RR de 22 de septiembre de 2016 y 13 de abril de 2016). Concluye a su vez que la consecuencia jurídica más importante de la fijación de este plazo propio de duración de la hipoteca flotante o global es que su duración no vendrá determinada, por accesoriedad, por el plazo de la obligación única garantizada, a partir del cual empezaría a operar la prescripción de la acción ejecutiva hipotecaria o la caducidad del derecho real de hipoteca –art 82.5.º y 128 LH) sino que el plazo de duración propio de la hipoteca flotante opera como un plazo de caducidad del asiento registral correspondiente, el cual se cancelará automáticamente llegado su vencimiento en aplicación de los arts. 82.2.º de la Ley Hipotecaria y 353.3 RH, a semejanza de lo que ocurre con las anotaciones preventivas, salvo que en tal momento conste practicada la nota marginal acreditativa de que se ha iniciado la ejecución de la hipoteca por aplicación analógica de lo dispuesto en el art. 82.5 LH. Otra cosa es que en este supuesto en el momento de presentarse la instancia solicitando la cancelación de la hipoteca no ha trascurrido el plazo de prorroga tacita por trimestres, con un máximo de 4, lo que enlaza con el segundo defecto alegado por el registrador:

Que la notificación realizada al objeto de acreditar la no aplicación de la/s prórroga/s no reúne las garantías suficientes para entender cumplido el trámite por dos motivos:

1.-la notificación se firma únicamente por uno de los deudores que a su vez es el hipotecante (existen otros dos deudores no hipotecantes que no comparecieron en la escritura de constitución de hipoteca). Este motivo se rechaza por el Centro Directivo ya que entiende que el deudor hipotecante, único titular de las fincas hipotecas, por lo que la facultad de dar por finalizada la cobertura hipotecaria, notificando su voluntad en contra de la prórroga, corresponde en exclusiva al mismo;

y 2.- que la notificación no puede hacerse por burofax sino por acta notarial y en el domicilio que a tal efecto se hubiera pactado en la escritura en la persona que se acredite tiene la representación suficiente del acreedor. En este punto la Dirección considera que por analogía con el art. 2 de la Ley 2/1994 debe hacerse por acta notarial pero sería suficiente que se verificara en la oficina de la entidad acreedora en que el prestatario tenga abierta la cuenta operativa a efectos del respectivo crédito o préstamo o en el fijado especialmente en la escritura, y mediante su entrega a cualquier apoderado que tenga facultades para recibir notificaciones o también para otorgar o cancelar préstamos hipotecarios, los cuales tiene la obligación de su traslado al departamento social correspondiente (MN)

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496.() EL PLAZO DE DURACIÓN DE LA HIPOTECA DE MÁXIMO ES ES UN PLAZO DE CADUCIDAD DEL ASIENTO

Resolución de 24 de octubre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Nules n.º 3, por la que se deniega la cancelación de una hipoteca solicitada en virtud de instancia.

Idéntica a la anterior (que es muy importante). (MN)

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497.**INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA: LAS POSIBLES ALEGACIONES AL PROCEDIMIENTO DEL ART.199 DE LA L.H. NO SON OBJETO DE CALIFICACIÓN Y POR ELLO TAMPOCO DE RECURSO. 

Resolución de 25 de octubre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Hellín, por la que se desestiman unas alegaciones formuladas en procedimiento de inscripción de representación gráfica.

Hechos:

Mediante escrito, se formulan alegaciones en un procedimiento del art. 199 de la Ley Hipotecaria sobre inscripción de representación gráfica georreferenciada de una finca registral, por las que se pedía que se dejase sin efecto la solicitud de rectificación de cabida sobre la  finca.

El registrador, desestima las alegaciones formuladas por quien no figura como colindante, resolviendo en forma de nota de calificación, «no estimar las alegaciones presentadas y por tanto, mantener la inscripción del exceso de cabida, modificación de linderos e inscripción de declaración de obra nueva». Calificación que es objeto de recurso ante nuestro Centro Directivo.

RESOLUCIÓN:

La Dirección General desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del registrador.

Comienza la DG exponiendo que el nuevo procedimiento de inscripción de la representación gráfica georreferenciada y su coordinación con el Catastro se incardina en el marco de la desjudicialización de procedimientos que constituye uno de los objetivos principales de la nueva Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria, y de la Ley 13/2015, de 24 de junio, regulándose en esta última los procedimientos que afectan al Registro de la Propiedad y atribuyendo competencia para la tramitación y resolución a los registradores de la propiedad.

Uno de los principios de esta nueva regulación es que, salvo que la ley expresamente lo prevea, la formulación de oposición por alguno de los interesados no hará contencioso el expediente, ni impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto.

En base a lo anterior el artículo 199 dispone que «el Registrador denegará la inscripción de la identificación gráfica de la finca, si la misma coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, circunstancia que será comunicada a la Administración titular del inmueble afectado. En los demás casos, y la vista de las alegaciones efectuadas, el Registrador decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción. La calificación negativa podrá ser recurrida conforme a las normas generales».

Por tanto en caso de calificación positiva de la representación gráfica, se practicaría la inscripción, y únicamente si la calificación de la representación gráfica es negativa, puede recurrirse conforme a las normas generales.

Pero lo que no se prevé es que se efectúe una calificación de cada una de las alegaciones, sujeta a posibilidad de recurso. Lo cual, supondría un grave entorpecimiento del tráfico, pudiendo llegar a causar grandes dilaciones en el procedimiento.

Por lo que se considera incorrecta la calificación negativa del registrador ante un escrito de alegaciones, que no es título inscribible sujeto a tal calificación y menos aún, cuando efectivamente se llegado a practicar la inscripción como consecuencia de la finalización del procedimiento.

Pero al haberle dado al interesado la posibilidad de recurrir incluyendo el correspondiente pie de recurso, la  Dirección General  lo admite a trámite para evitar la indefensión del recurrente.

 Como sabemos del artículo 326 de la Ley Hipotecaria se deriva el recurso es el cauce legalmente arbitrado para impugnar las calificaciones de los registradores cuando suspendan o denieguen el asiento solicitado y conforme al artículo 324 de la Ley Hipotecaria el recurso podrá interponerse contra las calificaciones negativas del registrador y deberá recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con dicha calificación pero nunca podrán ser objeto de recurso los asientos ya practicados, al estar bajo la salvaguarda de los tribunales (párrafo tercero del artículo 1 de la Ley Hipotecaria).

Por ello el recurso tiene por objeto, exclusivamente, determinar si la calificación negativa es o no ajustada a Derecho. No podrá resolverse por el mismo cualquier otra pretensión de la parte recurrente, como la determinación de la procedencia de las alegaciones en un procedimiento de jurisdicción voluntaria finalizado con acuerdo de practicar la inscripción, ni de la procedencia o improcedencia de la práctica, ya efectuada, de los asientos registrales con los que se ha culminado dicho procedimiento, cuestiones reservadas al conocimiento de los tribunales. Y como no cabe instar recurso  frente a una calificación positiva por la que se acuerda extender el correspondiente asiento, de estimarse por la Dirección General el recurso, supondría estimar un recurso contra una inscripción realizada. (MGV)

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498.** INSCRIPCIÓN DE NOMBRAMIENTO DE CONSEJERO. RECURSO EXTRAORDINARIO DE REVISIÓN: NO ES APLICABLE AL PROCEDIMIENTO REGISTRAL.

Resolución de 25 de octubre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil XI de Madrid, por la que se rechaza la solicitud de declaración de nulidad de una inscripción.

Hechos: Se interpone un recurso extraordinario de revisión contra la práctica de determinada inscripción relativa a nombramiento de un consejero, por considerarla indebidamente practicada.

El registrador deniega la inscripción por cuanto el escrito no contiene acto alguno inscribible en este Registro (artículos 16 y 22 del Código de Comercio y 94 y 95 del Reglamento del Registro Mercantil).

Doctrina: La DG confirma la nota de calificación.

Reitera que los únicos recursos posibles frente a una nota de calificación registral son los  contenidos en el Título XIV de la Ley Hipotecaria.

Pero si ello no fuera suficiente el recurso extraordinario de revisión no es aplicable al procedimiento registra pues la disposición adicional primera de la  Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común “titulada «especialidades por razón de materia» … ordena que «los procedimientos administrativos regulados en leyes especiales por razón de la materia que no exijan alguno de los trámites previstos en esta Ley o regulen trámites adicionales o distintos se regirán, respecto a éstos, por lo dispuesto en dichas leyes especiales»”.

Aparte de ello el artículo 125 de la misma Ley exige, para que sea procedente el excepcional recurso extraordinario de revisión, que al dictar la resolución recurrida «se hubiera incurrido en error de hecho, que resulte de los propios documentos incorporados al expediente», siendo evidente que la cuestión que se discute no es una cuestión de hecho, sino una cuestión jurídica” y además el mismo artículo 125 de la Ley 39/2015 establece claramente que ese recurso extraordinario de revisión podrá interponerse ante el órgano administrativo que lo dictó, que también será el competente para su resolución”.

Finalmente reitera la DG que los asientos del registro están bajo la  “salvaguardia de los tribunales, por lo que sólo dichos tribunales pueden declarar la nulidad de un asiento”.

Comentario: De esta resolución resulta claramente la forma de proceder ante la interposición de un recurso extraordinario de revisión conforme a la Ley de PAC. Denegar su admisión por falta de los presupuestos necesarios para que pueda ser aplicable dicho recurso al procedimiento registral. JAGV.

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499. CANCELACIÓN PARCIAL DE HIPOTECA CUYA RESPONSABILIDAD SE DISTRIBUYÓ ENTRE VARIAS FINCAS

Resolución de 30 de octubre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Azpeitia a inscribir una escritura de cancelación parcial de hipoteca. (MGV)

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500.** CANCELACIÓN DE HIPOTECA EN SUPUESTOS DE FUSIÓN O ABSORCIÓN DE ENTIDADES CREDITICIASREQUISITOS PARA INSCRIBIR POR TRACTO ABREVIADO. PERÍMETRO DELIMITADOR.

Resolución de 30 de octubre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Majadahonda nº 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de cancelación de hipoteca.

Hechos: Se otorga por Bankia una escritura de cancelación de una hipoteca  en garantía de un préstamo concedido en su día por Bancaja. En la escritura se menciona que Bancaja fue absorbida por el Banco Financiero y que éste lo fue a su vez por Bankia por lo que ésta ha sucedido a la primera en la posición contractual respecto de la hipoteca que se cancela. En el Registro de la Propiedad la hipoteca continúa apareciendo como de la titularidad de Bancaja.

La registradora exige que se solicite expresamente la inscripción a favor de Bankia, y que se diga también que dicho préstamo no figura entre los activos excluidos de la sucesión a favor de Bankia.

El notario autorizante recurre y alega que la escritura contiene todos los datos relativos a la sucesión de sociedades y que no considera fundada la exigencia de que tenga que haber una manifestación expresa de que dicha hipoteca no forme parte de los activos excluidos de la sucesión, pues al intervenir dos apoderados de Bankia tácitamente están reconociendo que el bien forma parte de dicha entidad.

La DGRN desestima el recurso. Recuerda que, en los casos de modificaciones estructurales de las sociedades, se produce la transmisión de bienes con la inscripción en el Registro Mercantil (que es constitutiva) y su criterio en otras Resoluciones ha sido que para inscribir en el Registro de la Propiedad la inscripción de los bienes inmuebles objeto de la sucesión tiene que solicitarlo el interesado y acompañar el título de sucesión universal, o bien, si no se describiera el bien en dicho título universal, acompañar el documento fehaciente en el que se describa el bien que se trate de inscribir.

En el caso de restructuración de entidades financieras, la inscripción de la transmisión del bien o derecho cuando se solicite con motivo de la inscripción de otro negocio o acto  jurídico diferente, pero referido al mismo derecho (como en los casos de cancelación o novación), debe practicarse necesariamente por el procedimiento de tracto abreviado en un solo asiento, según la disposición adicional segunda de la Ley 8/2012.

Dicho criterio ahora lo matiza (expresamente para los casos de sucesiones de entidades financieras en los que proceda el tracto abreviado)  diferenciando:

a) Si la sucesión ha sido universal o bien parcial pero con un “perímetro delimitador” en el sentido de criterio de transmisión (bienes del negocio bancarios sí y el resto no, por ejemplo), en cuyo caso es necesaria solicitud, pero no es necesario aportar el título universal ni el particular de propiedad del bien y ni siquiera es necesaria una manifestación expresa del interesado acreditativa de que dicho bien está incluido dentro de los bienes transmitidos.

b) Que la sucesión sea parcial, pero sin “perímetro delimitador” para los bienes excluidos, (unos sí y otros no sin un criterio general) en cuyo caso es imprescindible la manifestación del interesado (del banco) en la que declare que el bien no ha sido excluido de la transmisión.

En el presente caso la primera transmisión de Bancaja a Banco Financiero ha sido casi universal, salvo excepciones bien delimitadas (bienes no pertenecientes al negocio bancario), pero la segunda de Banco Financiero a Bankia contenía numerosas excepciones (en un listado de cien folios anexo a la escritura pública), razón por la cual tiene que haber una manifestación expresa en ese sentido en la escritura de que el bien no está excluido de los activos transmitidos, como recogen normalmente los modelos utilizados por Bankia. (AFS)

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501.*** REGISTRO MERCANTIL. DENEGACIÓN DE EXPEDICIÓN DE CÓDIGO LEI: NI LA BAJA EN LA AEAT, NI LA FALTA DE DEPÓSITOS IMPIDEN LA EMISIÓN DEL CÓDIGO LEI.

Resolución de 30 de octubre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador mercantil y de bienes muebles II de A Coruña, por la que se deniega la solicitud de código LEI de una sociedad mercantil.

Hechos: Ser solicita en formulario estandarizado la expedición del código LEI para una sociedad.

El registrador suspende la expedición por los siguientes motivos:

a) La sociedad está dada de baja en el índice de entidades de la AEAT.

b) La hoja de la sociedad está cerrada por falta de depósito de cuentas.

c) El domicilio social o registral que figura en la solicitud no coincide con el que consta inscrito.

d) No consta el segundo apellido de la persona que figura como representante legal de la Sociedad.

El interesado recurre alegando la resolución de 16 de julio de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, según la cual  la competencia atribuida al registrador mercantil  por el Real Decreto-ley 14/2013, de 29 de noviembre, no debe confundirse con la de calificación que le atribuye el artículo 18 del Código de Comercio sino que lo que procede es que emita una resolución estimatoria o desestimatoria de la pretensión del solicitante.

Doctrina: La DG, antes de entrar en el fondo de la cuestión planteada, reitera su doctrina sobre la naturaleza de la competencia relativa a la expedición del LEI:

— Se trata de lo que se conoce como otras competencias del Registro Mercantil.

— No es una función de calificación

— Se caracteriza por la  ausencia de rigorismo formal.

— Se aplica subsidiariamente la Ley de Procedimiento Administrativo y el sistema de recursos propio de dicha Ley.

Por consiguiente, “el registrador Mercantil en uso de la competencia atribuida por el tan citado Real Decreto-ley debe emitir una resolución estimatoria o desestimatoria de la pretensión del solicitante, no una calificación”.

Pese a ello y en virtud del principio “pro  actione”, entra en el fondo de la cuestión debatida haciendo las siguientes consideraciones:

— No es obstáculo a la concesión del código LEI el cierre de la hoja de la sociedad, sea por baja en la AEAT o por falta de depósito de cuentas, pues la “asignación de este código, se enmarca en la política de lucha contra el blanqueo de capitales y financiación del terrorismo y, en consecuencia, el interés protegible es éste y no el fiscal ni el derivado de la falta de depósito de cuentas”.

 — En cambio la falta de coincidencia entre el domicilio que consta en la instancia y el registral impide la concesión del LEI pues el registrador debe comprobar “la concordancia de los datos jurídicos identificadores de la entidad según resultan de la solicitud con los que figuran inscritos en el Registro, a fin de evitar la confusión de que quede registrado junto al LEI un domicilio distinto del Registral, que se presume exacto”.

— Finalmente tampoco “debe ser motivo de denegación la falta de constancia en la solicitud del segundo apellido del representante de la sociedad, al constar en ella su DNI, siendo ello suficiente a efectos de identificación”.

Comentario: Interesante resolución de nuestro CD en cuanto por ella se va consolidando una doctrina en torno a la concesión de Códigos LEI.

Esta doctrina es muy clara pues de ella resulta que en ningún caso debemos calificar negativamente la expedición de un código LEI, sino que lo que procede en este caso es abrir un expediente, el cual, como resultado, dará lugar a una desestimación de la solicitud expresando obviamente los fundamentos jurídicos en que se basa dicha denegación. En caso de que la resolución sea estimatoria entendemos que la propia concesión, dado que no existe contienda, será suficiente para entender cumplido el trámite del expediente.

También resulta de la resolución que el cierre de la hoja de la sociedad no es obstáculo para la concesión del LEI, dada la finalidad que se persigue con su asignación,  pero si lo es la discordancia entre el domicilio real de la sociedad y que será el que conste en la solicitud y el domicilio registral. Este obstáculo es importante pues debido el cierre del registro difícilmente la sociedad podrá inscribir ese cambio de domicilio.

Y finalmente la omisión de uno de los apellidos del administrador tampoco es motivo de desestimar la petición del LEI si no existen dudas sobre su identidad al constar el DNI coincidente con el que figura en el registro. Ya hemos señalado en otras ocasiones que en estos casos el defecto, si existe, debe ser precisamente la existencia de dudas sobre la identidad del administrador, y no la falta o disparidad  de nombre o apellidos. (JAGV)

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502.() TRANSACCIÓN HOMOLOGADA JUDICIALMENTE: NO CONVIERTE EN PÚBLICO EL DOCUMENTO PRIVADO NI LO HACE INSCRIBIBLE.

Resolución de 31 de octubre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Cuenca a inscribir un acta de conciliación judicial.

Reitera la abundante y reciente doctrina DGRN de que  la homologación judicial de un acuerdo transaccional no altera su naturaleza de documento privado y su inscripción requiere escritura pública notarial.

– HECHOS:      Se presenta a inscripción Testimonio Judicial de un simple ACTO DE CONCILIACIÓN ante un Juzgado de Paz de homologación de un acuerdo transaccional en el que se reconoce el dominio de una de las partes sobre una finca registral.

– El REGISTRADOR,  califica acertada y negativamente conforme al Ppio. de Legalidad del Art 3º LH, porqué el documento presentado no es título inscribible ya que el acuerdo transaccional se equipara al documento privado aunque esté homologado judicialmente, por lo que no es un título formal adecuado; la transacción judicial, aún homologada judicialmente, no es una sentencia y por ello carece de su contenido y efectos por cuanto no contiene un pronunciamiento judicial sobre el fondo del asunto.

– El ABOGADO de los interesados recurre señalando que el Auto judicial sería un título público auténtico que encajaría dentro de las previsiones del Art 3º LH;

– La DGRN  desestima el recurso y confirma la calificación registral, reiterando su doctrina de que :

1) La homologación judicial no altera el carácter privado del documento, pues se limita a acreditar la existencia de dicho acuerdo permitido por el art. 1809 CC y 19 LEC, entre otros. (R. 9 de julio 2013);

2) No estamos ante un documento judicial resultante de un procedimiento ordinario ya que el Juez se limita a declararlo terminado sin llevar a cabo un pronunciamiento sobre la valoración de las pruebas y las pretensiones de las partes, y sin entrar al FONDO del asunto planteado.

COMENTARIO (ACM).- Interesante y acertada resolución que crea ya una jurisprudencia REITERADA y CONSOLIDADA sobre la mecánica de las homologaciones judiciales de acuerdos privados en general,  de exigir escritura pública notarial para inscribir acuerdos transaccionales, así, entre otras,  en las RR. DGRN de 9 julio (dación en pago entre cónyuges) y 5 agosto 2013 (adjudicaciones pro indiviso); de 25 febrero 2014 (servidumbre de paso), de 3 marzo 2015 (exceso de cabida); o en 2016, las de 2 de junio (compraventa), 19 de julio (disolución de condominio) y 6 de septiembre de 2016 (división de cosa común) u otra de 30 de noviembre (liquidación de una sociedad conyugal), las RR. de 17 octubre (Convenios Reguladores de divorcio y de Parejas de Hecho) y de 24 octubre de 2016  (declaración de Obra Nueva en convenio regulador) la de 21 de diciembre 2016 (división de cosa común) las RR. 5 de abril (, para la Liquidación de Gananciales #172/17) y de 6 de abril  (disolución de condominio #173/17) de 2017; la R. 30 de mayo de 2017 (para la resolución por incumplimiento una permuta);  R. 7 septiembre 2017 (dación en pago de deuda de costas procesales); 18 de octubre de 2017 (Disolución y Liquidación SL); esta R. de 31 de octubre de 2017 (Reconocimiento dominio) y  las RR 2 noviembre 2016 y 18 de mayo y 3 de noviembre de 2017 (protocolización de operaciones particionales). (ACM).

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503. SOCIEDAD PROFESIONAL CON ACTIVIDADES EN EL OBJETO NO PROFESIONALES: NO SON POSIBLES.

Resolución de 31 de octubre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil y de bienes muebles XV de Barcelona a inscribir la escritura de elevación a público de acuerdos sociales de una entidad.

Hechos: Se trata de una escritura de transformación en sociedad limitada profesional.

 El artículo relativo al objeto dispone que su objeto será,  I) como actividad profesional a) servicios técnicos de arquitectura y diseños e interpretación de planos, añadiendo otra serie de actividades  relativas a instalaciones en inmuebles, y II) Como actividad profesional-mercantil a) compra venta y construcción de todo tipo de edificios u urbanizaciones de cualquier naturaleza, añadiendo otras serie de actividades relativas a la construcción.

En otro artículo de los estatutos se dice que  «corresponden 308 participaciones sociales a la actividad profesional; y 300 participaciones a la actividad mercantil (…) las participaciones sociales correspondientes a la actividad profesional, necesariamente deben pertenecer a socios que reúnan las características y requisitos exigidos para el ejercicio de la actividad profesional de arquitecto.

El registrador suspende la inscripción por estos dos motivos:

a) Las sociedades profesionales únicamente pueden tener por objeto el ejercicio de actividades profesionales, no pudiendo desarrollar conjuntamente actividades profesionales y actividades que no revistan tal consideración.

b) Existe error al diferenciar participaciones como «actividad o ámbito mercantil» ya que al ser una sociedad, todas las participaciones son mercantiles. En su caso, puede distinguirse entre participaciones profesionales y no profesionales (artículo 1 de la Ley de Sociedades de Capital).

El interesado recurre. Para él las sociedades profesionales deben “cumplir toda la normativa de las sociedades de capital, y la especifica de las sociedades profesionales, que como tales son sociedades de capital con la especialidad de ser profesionales” y en consecuencia pueden desarrollar todo tipo de actividades.

Doctrina: La DG desestima el recurso en cuanto al primer defecto y lo estima, de forma limitada, en cuanto al segundo.

Para la DG, al igual que para la EM de la Ley 2/2007, estas sociedades tienen por objeto posibilitar “la aparición de una nueva clase de profesional colegiado, que es la propia sociedad profesional”  y por ello se parte del principio de la exclusividad del objeto social.

Añade, para rematar su argumentación que en “el presente caso, la propia disposición estatutaria no especifica la concreta profesión cuyo ejercicio constituye el objeto de la sociedad”, por lo que dada la “claridad y precisión en la determinación del objeto social, debe concluirse que una enumeración de actividades como la que es ahora cuestionada no puede ser admitida”.

En cuanto al segundo defecto, pese a reconocer que “la redacción de tales disposiciones estatutarias adolece de una imprecisión terminológica que se relaciona con lo antes expuesto respecto de la definición del objeto social”, si este fuera debidamente precisado en el sentido que la misma DG apunta, “ningún obstáculo existiría a la inscripción por el hecho de que se utilice en tales artículos la expresión de participaciones «correspondientes a la actividad profesional» o «correspondientes a la actividad mercantil», toda vez que dicha imprecisión podría salvarse con una adecuada interpretación de la totalidad de las disposiciones estatutarias”.

Comentario: De esta decisión de nuestro CD destacamos lo que ya venimos defendiendo desde la promulgación de la Ley 2/2007 y que es que la mejor forma de reflejar el objeto de estas sociedades consiste en mencionar la profesión que la misma va a desarrollar. Mencionado la profesión la sociedad podrá llevar a cabo todo lo que pueda llevar a cabo el profesional de que se trate pese a no estar mencionado en el objeto social.

En cuanto al segundo defecto nos parece correcta también la postura adoptada pues no debe rechazarse la inscripción de una constitución de sociedad o de una modificación de  sus estatutos por un uso vulgar y no excesivamente técnico de los términos empleados si del conjunto de sus disposiciones resulta claro lo querido por los socios. (JAGV)

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504. HIPOTECA: INTERESES MORATORIOS

Resolución de 31 de octubre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Cebreros, por la que se deniega la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario por la razón de considerar abusiva la cláusula referida al interés moratorio. (CB)

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505.** REDUCCIÓN DE CABIDA DE ESCASA ENTIDAD, PERO CON DUDAS DE IDENTIDAD

Resolución de 26 de octubre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Guadix, por la que se suspende la inscripción de un exceso de cabida.

Supuesto de hecho.

En el año 2002 se segrega una finca registral que se inscribe en el Registro con una superficie de 187 m2, que constan en la escritura de segregación y en la licencia municipal concedida al efecto. En el año 2017, y previamente a la venta de la parcela segregada, se rectifica su superficie de modo coincidente con la certificación catastral, resultando una superficie de 189 m2.

La diferencia de superficie (2 metros cuadrados) representa una disminución de un 1,069% respecto de la cabida inscrita y es conforme con la certificación catastral. La calificación registral fundamenta la duda en que la finca procede de segregación y que simultáneamente se ha presentado en el Registro otra escritura en la que igualmente se rectifica la cabida de otra de las fincas segregadas de la misma matriz, “lo cual no tendría sentido, pues la finca matriz de la que proceden sólo tenía inscrita la cabida de 569 m2. que le quedaban como resto tras múltiples segregaciones efectuadas con anterioridad”.

 1 ¿Es justificada una duda fundada en el hecho de que la finca procede de previa segregación? NO.

2 ¿Debe aplicarse en este caso el procedimiento registral del art. 199 o el procedimiento notarial del art. 201.1, ambos de la Ley Hipotecaria? NO.

3 ¿Cabe rectificar la superficie inscrita de una finca procedente de segregación sin necesidad de nueva licencia o autorización? SI, siempre y cuando (i) se cumplan los requisitos y procedimientos contemplados para ello en la Ley Hipotecaria (vgr. Art. 199 y 201 Ley Hipotecaria) y siempre que (ii) las rectificaciones pretendidas no impliquen una nueva reordenación de terrenos diferente a la resultante de la modificación hipotecaria para la que se concedió la licencia (cfr. Resolución de 29 de septiembre de 2017).

 Doctrina de la Resolución.

La duda fundada alegada no puede estimarse suficiente en el caso que nos ocupa, toda vez que la diferencia de cabida es de muy escasa entidad, 2 metros cuadrados, lo que representa un 1,069%, es decir encaja en el supuesto de rectificación de superficie del artículo 201.3.b) de la Ley Hipotecaria, debiendo destacarse que queda justificado por el certificado catastral, que es plenamente coincidente con la finca registral, sin que existan dudas en cuanto a este extremo, ni pueda deducirse la existencia de alteración alguna de la realidad física de la finca.

Además, también se ha reconocido por esta Dirección General (cfr. Resolución de 12 de mayo de 2016) que en ocasiones se producen modificaciones catastrales sobrevenidas que responden a la rectificación de alguno de los datos alfanuméricos que constan en la certificación catastral pero con mantenimiento pleno de la geometría georreferenciada del inmueble, como viene ocurriendo cuando el Catastro, por razones de congruencia, sustituye la cifra de la superficie que antes se expresada en la parte alfanumérica de la certificación, por la que resulta geométricamente de la parte gráfica. Estas modificaciones sobrevenidas pueden ser la causa de diferencias con la superficie que ya consta en el Registro.

Conclusión: En el presente caso cabe la rectificación de la superficie conforme al artículo 201.3 b) de la Ley Hipotecaria por cuanto no existen dudas fundadas sobre la identidad de la finca. (JAR).

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506.*** EXCESO DE CABIDA. FINCA PROCEDENTE DE SEGREGACIÓN. DIFERENCIA DE LINDEROS ENTRE TÍTULO Y CATASTRO.

Resolución de 26 de octubre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Guadix, por la que se suspende la inscripción de un exceso de cabida.

Supuesto de hecho.

En el año 2002 se segrega una finca registral que se inscribe en el Registro con una superficie de 187 m2, que constan en la escritura de segregación y en la licencia municipal concedida al efecto. En el año 2017, y previamente a la venta de la parcela segregada, se rectifica su superficie de modo coincidente con la certificación catastral, resultando una superficie de 200 m2.

La diferencia de superficie (13 metros cuadrados) representa un exceso del 6’95 %, si bien se aporta certificado catastral que permitiría inscribir el exceso de cabida conforme al artículo 201.3.a) Ley Hipotecaria

1 ¿Es justificada una duda fundada en el hecho de que (i) la finca proceda de previa segregación que se verificó en virtud de licencia municipal (ii) que hubo una previa rectificación de superficie de la finca matriz, quedando, por tanto, perfectamente determinada tal superficie, (iii) y sin que se pueda considerar como una mera rectificación de errores al superar el 5% de la cabida inscrita, el recurso debe ser desestimado? SI.

2 ¿ Debe aplicarse en este caso el procedimiento registral del art. 199 o el procedimiento notarial del art. 201.1, ambos de la Ley Hipotecaria? SI.

3 ¿Se incumple la exigencia de la plena coincidencia entre los datos descriptivos de la parcela inscrita y los contenidos en el título y en la certificación catastral cuando en el título no se reflejan los linderos catastrales de las esquinas o vértices de la finca (ex. Art. 201.3 a) ley Hipotecaria)? NO.  

Doctrina de la resolución.

1 Diferencia de superficie inferior al 10% pero superior al 5% de la inscrita: En el presente caso, dado que la rectificación de superficie es de 13 metros cuadrados, lo que representa un 6’95 %, si bien se aporta certificado catastral que permitiría inscribir el exceso de cabida conforme al artículo 201.3.a), sin embargo, atendiendo a la circunstancia de que la finca proviene de segregación que se verificó en virtud de licencia municipal, que hubo una previa rectificación de superficie de la finca matriz, quedando, por tanto perfectamente determinada tal superficie, y sin que se pueda considerar como una mera rectificación de errores al superar el 5% de la cabida inscrita, el recurso debe ser desestimado.

Conclusión: puedan utilizarse los procedimientos previstos en los artículos 199 y 201.1, ambos de la Ley Hipotecaria, que exigen en su tramitación mayores garantías para lograr la rectificación descriptiva pretendida, y en los que cobra especial relevancia la representación gráfica de la finca, aportando una mayor certeza a la descripción del inmueble al practicar las diligencias oportunas que permitan despejar las dudas manifestadas.

2. Linderos catastrales de los vértices de las fincas: según la calificación registral, no hay coincidencia entre la descripción contenida en la escritura y en la certificación catastral, pues en esta última hay dos linderos más que no constan en aquélla, concretamente referidos ambos a linderos “en punta”. Esta omisión, dice la Resolución, que “…puede obedecer a que, como alega el notario recurrente, no siempre ha sido costumbre mencionar los linderos en esquina, es decir, los que sólo tienen un punto común y no un tramo de línea en común…”.

Conclusión: “… tal omisión por sí sola, atendidos el resto de datos descriptivos, no permite concluir que no haya identidad esencial entre la descripción de la finca en el título y la del inmueble en la certificación catastral incorporada. Por lo tanto, el primer defecto… ha de ser revocado”. (JAR)

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507.*** PROPIEDAD HORIZONTAL. SEGREGACIÓN DE PARTE DE UN LOCAL Y AUTORIZACIÓN ADMINISTRATIVA. 

Resolución de 26 de octubre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Ourense n.º 1, por la que se suspende la inscripción de la segregación de una parte de un local en régimen de propiedad horizontal.

Supuesto de hecho.

El registrador suspende la inscripción de la segregación de parte de un local que constituye elemento privativo de una propiedad horizontal por el defecto de que no se acompaña la autorización administrativa o en su caso la declaración municipal de su innecesariedad que prevé el artículo 10.3.b) de la vigente Ley sobre propiedad horizontal.

 El notario autorizante de la escritura, y ahora recurrente, alega en esencia que «la exigencia de autorización administrativa del art. 26–6 del Decreto–legislativo 7/2015 (al que se remitiría art. 10–3–b de la Ley de Propiedad Horizontal) pretende fiscalizar sólo aquellos casos en los que la división pueda implicar un fraccionamiento del suelo (…) En otro caso, no será necesaria autorización administrativa para la subdivisión de locales comerciales o garajes, salvo que del texto de la licencia resulte que el número de locales comerciales o de plazas de garaje constituye condición esencial de su concesión (art. 53–a del Decreto 1093/1997)».

¿Es exigible autorización administrativa para segregar parte de un local integrado en un edificio en régimen de propiedad horizontal? SI (Art. 10.3 b) de la Ley de Propiedad Horizontal y art. 26.6 del T.R de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana).

Doctrina de la resolución.

1 La constitución o modificación de un conjunto inmobiliario, al igual que los actos de división, agregación y segregación de elementos integrantes de un edificio en régimen de propiedad horizontal (incluidos locales comerciales y plazas de garaje), requerirán en todo caso la obtención de la correspondiente autorización administrativa, siempre que de estos actos se derive un incremento de los elementos privativos existentes o autorizados en la licencia de edificación.

2 Es la propia normativa estatal (Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas) la que impone la necesidad de autorización administrativa previa, y lo hace simultáneamente en ambos supuestos (complejos inmobiliarios y propiedad horizontal), y se trata de normativa que, según la disposición final decimonovena, tiene el carácter de legislación básica.

3 ¿Quedan excluidos de esta obligación los locales comerciales y las plazas de garaje? NO.

No cabe alegar en contra lo dispuesto en el art. 53.a) del RD 1093/1997, pues el artículo 10.3.b) de la Ley sobre propiedad horizontal ha suprimido el inciso o exención especial relativa a los locales comerciales o plazas de garaje. Por tanto, y en virtud de la derogación normativa de cualquier precepto legal o reglamentario anterior que se oponga o resulte contrario a la nueva redacción legal, ha de concluirse que la excepción alegada por el recurrente quedó tácitamente derogada y por tanto no resulta de aplicación. (JAR) 

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508.() REGISTRO MERCANTIL. DESIGNACIÓN DE  AUDITOR DE CUENTAS POR LA JUNTA GENERAL UNA VEZ CERRADO EL EJERCICIO SOCIAL. ESPECIALIDADES DE LAS SOCIEDADES DEL SECTOR PÚBLICO.

Resolución de 26 de octubre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil V de Valencia, por la que se deniega la inscripción de nombramiento de auditor.

Hechos: Su contenido es idéntico al de la resolución resumida bajo el número 435.(JAGV)

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509.** EXCESO DE CABIDA TRAMITADO NOTARIALMENTE. DUDAS DE IDENTIDAD POR LA CUANTÍA DEL EXCESO. SUSPENSIÓN DE LA ANOTACIÓN

Resolución de 27 de octubre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Villacarriedo, por la que se suspende la práctica de anotación preventiva solicitada en procedimiento de rectificación de descripción de finca.

Hechos: Se tramita mediante Acta notarial un expediente de dominio para rectificación de cabida de una finca que pasaría de unos 27000 m2 a unos 47000 m2. Como trámite de dicho expediente se solicita la certificación registral de dominio y cargas de la finca y la anotación preventiva que regula el artículo 203.1.3 LH.

La registradora expide la certificación, pero deniega dicha anotación porque tiene dudas de que el exceso de cabida encubra una transmisión, dada la gran diferencia de metros, porque se modifican  linderos fijos y porque linda con un monte público.

Los interesados recurren y argumentan principalmente que la diferencia de cabida se recoge ya en una escritura de 1955 y en todos los títulos posteriores, y explican también que en realidad no hay modificación de linderos.

La DGRN estima el recurso. Comienza por recordar que la registración de un exceso de cabida solo puede configurarse como la rectificación de un error referido a la descripción de la finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la descripción registral.

Señala también que en este tipo de expedientes no existe un límite cuantitativo de superficie para la aplicación del procedimiento previsto en el artículo 201 y que tampoco la sola magnitud del exceso o la existencia de una alteración de linderos pueden basar la denegación de la anotación o de la inscripción, ya que las dudas tienen que estar justificadas y han de referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria.

A continuación restringe los efectos de las dudas de identidad del exceso de cabida en el momento inicial de la tramitación del expediente, conforme al criterio sentado por la Resolución de 27 de Junio de 2016 para las inmatriculaciones, sentando el criterio de que la existencia de esas dudas iniciales no impide la tramitación del expediente ya que precisamente con las pruebas aportadas al expediente se pueden disipar dichas dudas, conforme dispone el artículo 201.1 LH .

En el caso concreto considera que las dudas de la registradora, basadas en exceso de superficie y cambio de linderos, no justifican que encubran un negocio traslativo; ello unido a que se trata del momento inicial del expediente lleva a la DGRN a desestimar el expediente y a ordenar practicar la anotación solicitada.

COMENTARIO.-  De los anteriores criterios de la DGRN resulta que en el momento inicial del expediente de dominio el registrador deberá expedir la certificación y practicar la anotación preventiva solicitada y reservarse sus dudas para el momento en el que finalice el expediente y se solicite la inscripción del exceso.

A destacar también, en favor de este criterio, que si sólo se solicita la expedición de la certificación de dominio y cargas de la finca parece que en todo caso ha de expedirse (aunque la legislación no es clara), como ocurre en este expediente, y por tanto queda libre la vía para seguir tramitando el expediente. Sin embargo no parece congruente que si además de la certificación se solicita la anotación preventiva y se deniega haya que suspender el expediente, a pesar de haberse expedido la certificación.

Quizá, como método de conciliación de ambas posiciones, lo procedente sea expedir la certificación y practicar la anotación siempre, y en un apartado adicional de la certificación informar el registrador que podrían (cuando finalice el expediente y se solicite la inscripción del exceso) suscitarse dudas de identidad de la finca sobre el exceso, por los motivos que señale, y que servirían de aviso al interesado y al notario autorizante para que en el expediente se aporten pruebas que despejen dichas posibles dudas. (AFS)

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510. DONACIÓN CON RESERVA DE USUFRUCTO

Resolución de 27 de octubre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad accidental de Las Palmas de Gran Canaria n.º 2 a inscribir una escritura de donación. (JAR)

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511.* CONSTITUCIÓN DE SL. IDENTIFICACIÓN DE LAS APORTACIONES. ASIGNACIÓN DE PARTICIPACIONES.

Resolución de 27 de octubre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora mercantil y de bienes muebles de Toledo a inscribir la escritura de constitución de una sociedad de responsabilidad limitada.

Hechos: Se constituye una sociedad unipersonal con aportaciones no dinerarias. El objeto social es la «reparación de toda clase de vehículos a motor, la comercialización de éstos, así como de piezas y componentes de los mismos». El socio fundador manifiesta «que ninguno de los bienes aportados es matriculable ni registrable». Además en el inventario “figura el valor que se ha dado a los bienes y las participaciones asignadas por ellos, individualmente en muchos casos y por lotes respecto de otros”.

La registradora suspende la inscripción pues “algunos de los bienes aportados, en tanto que son bienes registrables, (Compresor, Pistola neumática, generador de aire caliente, ordenador, pantalla, adaptador, equilibradora y elevadores), tienen que describirse con su marca, modelo y número de serie o fabricación, faltando en los citados casos algunas de esas reseñas. En el caso de los compresores, generadores de aire caliente, adaptadores helper, equilibradoras y elevadores, al ser bienes individuales unos de otros, tiene que constar individualizada la numeración de las participaciones asignadas por cada uno de ellos”. Todo ello de conformidad con el art. 63 de la LSC, artículo 43 de la Ley de Hipoteca Mobiliaria y artículo 133 del RRM.

La notaria recurre y alega que todo se describe de forma suficiente y en la medida  de lo posible y que la exigencia de individualización de participaciones respecto de algunos bienes es un exceso de rigor “para la finalidad por la que existe la norma”.

Doctrina: La DG revoca ambos defectos.

Tras revisar las normas aplicables, concluye que “habida cuenta de la finalidad de las normas objeto de debate en este expediente (cfr. artículo 3 del Código Civil), al objeto de la inscripción en el Registro Mercantil de la escritura de constitución de la sociedad o de aumento del capital social, tratándose de bienes registrables, será suficiente expresar sus datos registrales; respecto del resto de bienes no fungibles será bastante una descripción somera pero suficiente; y, tratándose de bienes no fungibles, que no sean de perfecta identificación, cabe su descripción «genérica» (cfr. Resoluciones de 7 de junio y 19 de diciembre de 2016 y 3 de enero de 2017, así como, respecto del supuesto similar de descripción de bienes adjudicados mediante la liquidación de la sociedad, la Resolución de 3 de mayo de 2017)”.

Todo ello resulta de la escritura.

En cuanto al segundo defecto estima que es “suficiente la especificación de las participaciones que se atribuyen al aportante por cada lote de bienes según se indica en el referido inventario, pues las referidas a los bienes que integran los lotes expresados son aportaciones de conjuntos de bienes, de la misma clase o género, que no son considerados en su estricta individualidad, sino que son contemplados en globo, por lo que la norma debatida ha de ser aplicada con suficiente flexibilidad, atendiendo a su espíritu y finalidad”.

Comentario: El problema de la descripción de  los bienes muebles aportados a una sociedad, así como el problema conexo de las participaciones que se le atribuyen en pago, es una cuestión de hecho respecto de la que es muy difícil dar reglas generales.

Para solucionar los casos dudosos deberemos tener en cuenta tanto la naturaleza como la importancia económica de los bienes aportados y la consideración de si son nuevos o usados y si de dicha consideraciones resulta que el exigir una descripción más detallada o el exigir una individualización de las participaciones se va a convertir en una labor poco menos que imposible, debemos concluir que se cumple la Ley con la descripción somera pero suficiente y con la asignación de participaciones por lotes o grupos de bienes. (JAGV)

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512.() CANCELACIÓN DE USUFRUCTO POR INSTANCIA PRIVADA. RECTIFICACIÓN

Resolución de 27 de octubre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad interino de Burgos n.º 3, por la que se deniega la cancelación de un usufructo.

HECHOS:

Se solicita la anulación de una inscripción de un usufructo vitalicio en virtud de instancia privada a la que se acompaña una resolución suscrita por la jefa de la Sección de Impuestos Directos del Servicio Territorial de Hacienda, en el que se acuerda rectificar el error en que se ha incurrido respecto al hecho imponible de sucesiones, y excluir como sujeto pasivo del citado expediente a la titular del usufructo que se pretende cancelar.

El registrador suspende la inscripción ya que  el escrito que se presenta es una reiteración de otra solicitud, que fue calificada negativamente por el registrador titular, el sustituto y el interino y que fue objeto de desestimación por la DGRN en Resolución de 26 de abril de 2017, al considerar que la resolución del Servicio Territorial de Hacienda, además de no ser un documento fehaciente y no constar su firmeza, no se dirige a rectificar el contenido del Registro de la Propiedad sino el de un expediente tributario y que los asientos registrales están bajo la salvaguardia de los tribunales, artículo 1.3 de la Ley Hipotecaria y por tanto la rectificación del contenido del Registro y la cancelación de asientos exige el consentimiento del titular registral o en su defecto resolución judicial en base al artículo 40 LH.

Solicitada calificación sustitutoria se ratificó íntegramente la nota de calificación extendida por el Registrador sustituido.

El recurrente alega:

Que en base a los los artículos 1216 y 1218 del Código Civil la resolución presentada es un documento público, y hace prueba del hecho que motiva su otorgamiento.

Y que los efectos legales de la resolución sí modifican el contenido del Registro, porque en base al artículo 33 del Reglamento Hipotecario dentro de las formalidades cuyo cumplimiento se debe acreditar está la que ordena el artículo 254 de la Ley Hipotecaria. Que en este caso la resolución firme al haber excluido a la solicitante como sujeto pasivo en el hecho imponible de sucesiones, no le reconoce los derechos que otorga la Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, entre ellos el de presentar Liquidación o Autoliquidación para que a través de la misma se proceda de acuerdo al artículo 254 de la Ley Hipotecaria a inscribir en el Registro de la Propiedad la inscripción del usufructo, quedando de este modo incumplido el artículo 33 RH.

RESOLUCIÓN: La Dirección General desestima el recurso y confirma la calificación impugnada.

Considera que procede recordar su doctrina relativa a la rectificación del Registro, partiendo del principio esencial y básico en nuestro Derecho hipotecario que afirma que los asientos registrales están bajo la salvaguardia de los tribunales y producen todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud (artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria).

Lo que va a implicar que la rectificación o cancelación de los asientos exija:

  • bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho.
  • bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho.

Principio consagrado en el artículo 40.d) de la Ley Hipotecaria referido a las inexactitudes del Registro que procedan de falsedad, nulidad o defecto del título que hubiere motivado el asiento y en general de cualquier otra causa no especificadas en la Ley.

En conclusión, si el recurrente entiende que la titularidad que refleja el Registro es inexacta y la cancelación no puede obtenerse con el consentimiento unánime de todos los interesados, debe instar la correspondiente demanda judicial. Y el hecho de acompañar la citada resolución administrativa en nada va a modificar la anterior doctrina, ya que la misma desplegará sus efectos en el ámbito tributario pero carece de virtualidad  para obtener la cancelación de un derecho real de usufructo debidamente publicado en el registro de la propiedad. (MGV)

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513. SI LA ANOTACIÓN DEL PROCEDIMIENTO CADUCÓ, NO CABE CANCELAR CARGAS POSTERIORES.

Resolución de 8 de noviembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Pozoblanco, por la que se suspende la cancelación de cargas, ordenada en mandamiento judicial, dictado como consecuencia de procedimiento de ejecución. (JAR)

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514.⇒⇒ SUSTITUCIÓN VULGAR. ACREDITACIÓN DE LA INEFICACIA DEL LLAMAMIENTO SUSTITUTORIO POR MANIFESTACIÓN DEL RENUNCIANTE O DE ALGUNO DE LOS SUSTITUIDOS

Resolución de 2 de noviembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad interina de Alicante n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de manifestación y adjudicación de herencia. 

Supuesto de hecho.

Se discute si es o no inscribible una escritura de adjudicación de herencia en la que concurren las circunstancias siguientes: hay llamamiento a un legado con sustitución a favor de los descendientes de la legataria; se ha producido la renuncia del legado y la renunciante manifiesta que no tiene descendientes, lo que es ratificado por todos los herederos.

¿Es necesario en este caso acreditar de modo auténtico la inexistencia de descendientes? NO. ¿Es suficiente la declaración del renunciante? SI.

Solución de la Resolución.

1 En caso de ser llamados genéricamente como sustitutos los descendientes del legatario, basta que el legatario renunciante manifieste en la escritura de partición, o en otro documento público, que carece de descendientes. No cabe exigir otra prueba. Por tanto, la manifestación hecha por el legatario renunciante es suficiente prueba de la inexistencia de descendientes.

Argumenta la Resolución que son numerosos los casos en los que la manifestación del interesado es medio de prueba, por ejemplo: prueba del estado civil (art. 363 del Reglamento de Registro Civil; RRDGRN de 16 de noviembre de 1994 y 5 de julio de 1995, lo extendieron al estado de separado judicialmente o separado legalmente; en igual sentido el art. 159 del Reglamento Notarial).

2 Frente a situaciones similares a las del presente caso (por ejemplo, “inexistencia de personas llamadas a la sucesión, determinación de sustitutos vulgares en caso de premoriencia, o de los legitimarios en el caso de hijos desheredados… y como ocurre en este supuesto, la acreditación de los sustitutos o inexistencia de los mismos en el caso de renuncia del heredero o del legatario”), no cabe una solución única, pues “resulta perfectamente compatible la exigencia de acreditar la inexistencia de los llamados como sustitutos con la doctrina de la no necesidad de justificar que existen otros que los que acrediten serlo con un título suficiente, tal como sentara la Resolución de 8 de mayo de 2001”.

 Como ya recogió este Centro Directivo en Resolución de 21 de mayo de 2003, «no puede identificase, el supuesto de inexistencia de otras personas interesadas en la herencia que las llamadas como tales en el título sucesorio, un hecho negativo que no es necesario probar, con la posibilidad de prescindir en la partición de las que sí han sido llamadas, pues la exclusión de éstas en la partición de la herencia exige el justificar el por qué no se les atribuyen los derechos a los que han sido llamados. Y no puede desconocerse que, en una sustitución vulgar para el caso de premoriencia del instituido, los sustitutos aparecen condicionalmente instituidos de suerte que, acreditado el cumplimiento de la condición que determina su llamamiento, la muerte del instituido habrá que probar la razón por la que el mismo no tiene efectividad».

3 Por tanto, la solución será diferente según se trata de premoriencia o de renuncia del heredero o legatario sustituido. En el caso de premoriencia deberá probarse la inexistencia de sustitutos; sin embargo, en el caso de renuncia bastará con la declaración hecha en tal sentido por el renunciante.

En todo caso, compareciendo sustitutos, éstos no necesitan acreditar la inexistencia de otros. Sin embargo, si no hay sustituto alguno, deberá probarse que no hay sustitutos.

4 Otros supuestos: esta doctrina, como dice la Resolución de 31 de enero de 2008 «si inicialmente (…) se aplicaba a supuestos en los que junto a la designación nominal de unos herederos existía otra hecha cautelarmente por circunstancias –la institución, junto con unos hijos específicamente designados, de los demás que en el futuro pudiera tener el testador– pasó igualmente a aplicarse al supuesto de designación hecha simplemente por circunstancias –la institución hecha a favor de los hijos de determinada persona–, pero partiendo de la base de que los que concurrían como tales a la partición acreditaban estar incluidos en el llamamiento. Incluso esa doctrina de la innecesariedad de probar hechos negativos llega a mantenerse en el supuesto de premoriencia de un heredero legitimario al señalar que no es preciso justificar que haya dejado descendientes que ostenten derecho a la legítima (…) Debe concluirse, por tanto, que acreditado en el título sucesorio que quien invoca la condición de sustituto hereditario es descendiente del sustituido y como tal llamado a la herencia de la causante, no es necesario acreditar el hecho – negativo– de la inexistencia de otros sustitutos (cfr., por todas, las Resoluciones de 8 de mayo de 2001, 21 de mayo de 2003 y 23 de febrero y 13 de diciembre de 2007)».

5 Para el caso de que sea necesaria la prueba reitera la Resolución la doctrina del Centro directivo sobre el particular: acta de notoriedad (art. 209 RN), acta declaratoria de herederos (art. 209 bis RN) o testamento del sustituido, incluso, la realizada por los albaceas atendiendo a las circunstancias concurrentes en cada caso. (cfr. Resolución de 30 de septiembre de 2013) (JAR)

 

515.*** NAVE INDUSTRIAL ENTRE MEDIANERAS. FALTA DE COINCIDENCIA EN LA SUPERFICIE OCUPADA ENTRE TÍTULO Y  COORDENADAS CATASTRALES

Resolución de 2 de noviembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Sevilla n.º 11, por la que se suspende la inscripción de una ampliación de edificación.

Supuesto de hecho.

Se cuestiona la inscripción de una ampliación de nave industrial ya inscrita, de la que se aportan las coordenadas de la porción de suelo ocupada por la nave según resultan del Catastro. Lo que sucede es que no coincide la superficie ocupada por la obra nueva según la descripción literaria que figura en el título y el informe técnico (1.336,31 m2) y la que resulta de las coordenadas catastrales aportadas para dar cumplimiento al artículo 202 de la Ley Hipotecaria (1.344 m2). (Concretamente, la certificación catastral que se acompaña expresa una superficie en planta baja de 1.332 metros cuadrados, si bien del fichero GML en el que consta la geometría de la edificación resulta una superficie de parcela ocupada de 1.344 metros cuadrados).

Doctrina de la Resolución.

No cabe inscribir la ampliación de la obra nueva mientras no se resuelvan las diferencias existentes entre la superficie ocupada por la edificación, según el título e informe técnico, y la que resulta de las coordenadas catastrales a las que se remite el título para dar cumplimiento a lo previsto en el artículo 202 LH.

Para inscribir esta ampliación de la obra nueva cabe: o bien adaptar la superficie ocupada por la edificación a la que resulta de las coordenadas catastrales, modificando el título; o bien mantener la superficie ocupada que dice el título aportando el interesado las coordenadas catastrales coincidentes con dicha superficie, de modo que permitan determinar con exactitud la ubicación gráfica concreta de los 1.336,31 metros cuadrados ocupados por la edificación a que se refiere el título (cfr. Resoluciones 5 de julio de 2016 ó 27 de julio de 2017).

No puede suplirse la inexactitud, sin embargo, por la existencia de mera identidad entre la parcela catastral y la finca registral, en los términos del artículo 45 de la Ley del Catastro Inmobiliario. La circunstancia de encontrarse representada la edificación en la cartografía catastral no implica que no deba calificarse la correspondencia de la misma con la que se describe en el título, y más aún, si la propia Sede Electrónica del Catastro permite obtener la geometría precisa de la edificación.

Comentario.

Hace la Resolución un resumen del estado actual de la cuestión, del que interesa destacar lo siguiente:

1 Para inscribir cualquier edificación terminada, nueva o antigua, cuya declaración documental y solicitud de inscripción se presente en el Registro de la Propiedad a partir del 1 de noviembre de 2015, fecha de la plena entrada en vigor de la Ley 13/2015, será requisito, en todo caso que la porción de suelo ocupada habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica.

2 De entre todos los supuestos legales en los que la nueva ley exige georreferenciación, el caso de las edificaciones es el que menor complejidad presenta desde el punto de vista técnico, pues, aun cuando deberá hacerse en el mismo sistema oficial de referencia (Resolución Conjunta de 26 de octubre de 2015), no necesita ser aportada necesariamente en el concreto formato GML, siendo válida la aportación de una representación gráfica de la porción de suelo ocupada realizada sobre un plano georreferenciado o dentro de una finca georreferenciada, aunque no se especifiquen las coordenadas concretas de la edificación. En estos casos, las coordenadas podrán resultar por referencia o en relación a las del plano o finca sobre el que se representa la edificación, quedando suficientemente satisfecha la exigencia del artículo 202 de la Ley Hipotecaria, si bien en este caso el formato aportado deberá permitir la remisión de la información al Catastro.

3 Si la ampliación de obra nueva inscrita no altera la superficie de suelo ocupada (por ejemplo, declaración de una segunda planta sin afectar al suelo) no es preciso aportar las coordenadas de la porción de suelo ocupada para dar cumplimiento a lo previsto en el artículo 202 de la Ley Hipotecaria y no habrá obstáculo para la inscripción (RR. de 23 de mayo de 2016 y 6 de febrero de 2017).

4 Si la ampliación de obra nueva inscrita altera la superficie de suelo ocupada consignada en el Registro, es procedente aportar las coordenadas de la porción de suelo ocupada.

5 La obligada georreferenciación de la superficie de suelo ocupada por cualquier edificación no afecta propiamente al concepto ni al proceso de «coordinación geográfica» entre la finca registral y el inmueble catastral, ya que el atributo de «finca coordinada» o «finca no coordinada» se califica y predica respecto del contorno perimetral de la finca, es decir, su ubicación y delimitación geográfica, con independencia de los elementos físicos que puedan materialmente estar ubicados en el interior de la finca así delimitada, y por supuesto, con independencia también de las titularidades jurídicas que recaigan sobre ella. (JAR) 

 

516.() DEPÓSITO DE CUENTAS SIN CUMPLIMENTAR CASILLAS DE LA CUENTA DE PÉRDIDAS Y GANANCIAS Y APLICACIÓN DE RESULTADO: SU CUMPLIMENTACIÓN ES OBLIGATORIA

Resolución de 2 de noviembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil y de bienes muebles de Almería, por la que se rechaza el depósito de cuentas de una sociedad correspondiente al ejercicio 2016.

Similar a la Resolución 29 de 2/1/2017.

Para el debido depósito de cuentas siempre será necesaria la cumplimentación de todos de los datos relativos a las cuentas sin que sin causa justificada se dejen de cumplimentar algunos. (JAGV)

 

517. ACCIÓN DE DIVISIÓN DE LA COSA COMÚN. HOMOLOGACIÓN JUDICIAL DE ACUERDO TRANSACCIONAL.

Resolución de 2 de noviembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación negativa de la registradora de la propiedad de Ribadeo-A Fonsagrada, por la que se deniega la inscripción de un testimonio de auto por el que se homologa un acuerdo de extinción de condominio. (JAR)

 

518. () NULIDAD DE INSCRIPCIÓN. CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES SIN HABER INTERVENIDO SUS TITULARES Y HABIENDO CADUCADO LA ANOTACIÓN

Resolución de 3 de noviembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Tudela n.º 1, por la que se deniegan las cancelaciones ordenadas en un mandamiento judicial.

En el Registro figura anotada y prorrogada una sentencia firme en la que se declara la nulidad de un contrato y de las inscripciones a que dio lugar el mismo así como un auto en el que se declara la nulidad y cancelación registral de cuantas inscripciones posteriores traigan causa de la misma. Todas estas anotaciones están caducadas en el momento de la calificación. Poteriormente se inscribien varias hipotecas sobre las fincas.

El Registrador deniega la cancelación de las hipotecas por no haber sido demandados los acreedores ni haber intervenido en el procedimiento judicial en el que se ordena su cancelación

La Dirección confirma la calificación conforme a su reiteradísima doctrina según la cual la declaración de nulidad de una escritura pública en un procedimiento judicial, en el que no han sido parte los titulares de titularidades y cargas posteriores y que no fue objeto de anotación preventiva de demanda de nulidad con anterioridad a la inscripción de tales cargas o derechos, no puede determinar su cancelación automática. En el presente caso se habían tomado anotaciones preventivas pero estas han caducado: las anotaciones preventivas tienen una vigencia determinada (art. 86 LH) y su caducidad opera «ipso iure» una vez agotado el plazo de cuatro años, hayan sido canceladas o no, si no han sido prorrogadas previamente, careciendo desde entonces de todo efecto jurídico, entre ellos la posición de prioridad que las mismas conceden a su titular, y que permite la inscripción de un bien con cancelación de cargas posteriores, de modo que los asientos posteriores mejoran su rango en cuanto dejan de estar sujetos a la limitación que para ellos implicaba aquel asiento y no podrán ser cancelados en virtud del mandamiento prevenido en el artículo 175.2.ª RH, si al tiempo de presentarse aquél en el Registro, se había operado ya la caducidad. (MN)

 

519.*  REGISTRO BIENES MUEBLES. TRACTO SUCESIVO. SENTENCIA DICTADA EN REBELDÍA.

Resolución de 3 de noviembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil y de bienes muebles I de Santa Cruz de Tenerife, por la que se suspende la inscripción de un testimonio de sentencia.

Hechos: Se ejercita una acción declarativa de dominio en la que se dicta sentencia en rebeldía de los demandados declarando el dominio sobre determinado vehículo automóvil acordando la inscripción en el Registro a su nombre y la cancelación de las inscripciones contradictorias que pudieran resultar.

El registrador suspende la inscripción pues el vehículo no consta inscrito a nombre de los demandados, no consta la firmeza de la resolución judicial, y que dictada la sentencia en rebeldía de la parte demandada debe acreditarse para la práctica de la inscripción, que ha transcurrido el plazo máximo de dieciséis meses de la notificación de la sentencia fijado en el artículo 502 de la Ley de Enjuiciamiento Civil para el ejercicio de la acción de rescisión.

El interesado recurre diciendo que “el fallo de la sentencia estima la demanda a favor de la recurrente declarando el pleno dominio sobre el vehículo y ordenando la inscripción a su nombre con cancelación de las inscripciones contradictorias, por lo que cualquier contradicción que conste en el Registro debe cancelarse”. Al propio tiempo acompaña un edicto notificando la sentencia.

Doctrina: Retirado por el registrador el defecto relativo a la firmeza de la sentencia, la DG confirma los otros dos defectos de la nota de calificación.

Confirma la aplicabilidad del principio de tracto sucesivo al Registro de Bienes Muebles con el mismo alcance con que es aplicable en el RP.

Ahora bien, añade,  dado que los demandados son los compradores en un contrato con reserva de dominio a favor del financiador dice que “cuestión distinta se habría producido si la sentencia limitase sus efectos a los derechos inscritos a favor de los demandados o si la presentante o interesada hubiese solicitado expresamente la inscripción parcial limitada a los derechos inscritos a su favor en el procedimiento declarativo”.

En cuanto al segundo defecto, afirma la aplicabilidad del artículo 524 de la LEC y que “el transcurso de tales plazos debe resultar del propio documento presentado a la calificación o bien de otro documento que lo complemente, indicando la imposibilidad de ejercicio del procedente recurso por transcurso del plazo aplicable al supuesto concreto”.

Comentario: Sigue la DG en esta resolución aplicando al RBM los principios básicos de todo registro de titularidades. Con ello se confirma que al RBM debemos aplicar, como supletorias, ante la evidente ausencia de normas propias, pero con las debidas adaptaciones, todas las normas que sean procedentes de la LH y el RH, pudiendo basar en ellas nuestra calificación. (JAGV)

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520. **  DIVISIÓN JUDICIAL DE HERENCIA SIN OPOSICIÓN:  NECESIDAD DE PROTOCOLIZACIÓN NOTARIAL.

Resolución de 3 de noviembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad interina de Cangas del Narcea-Tineo, por la que se rechaza la inscripción de un testimonio de auto de aprobación de operaciones divisorias de herencia.

– HECHOS:    Se presente testimonio del Auto aprobatorio de una partición de herencia verificada en un procedimiento judicial de división tramitado sin oposición ni contradicción (por lo que carece de efecto de cosa juzgada) al aceptar las partes la propuesta del perito y contador.

– La REGISTRADORA califica negativamente por no haberse incorporado, conforme a los Arts. 787-2 y 788 LEC, en Acta notarial de protocolización.

– El ABOGADO de los interesados recurre señalando que el Auto por sí solo sería un titulo público judicial directamente inscribible.

– La DGRN  desestima el recurso y confirma la calificación registral, reiterando su abundante doctrina, entre otras, en la Res. 2 noviembre 2016 y las Res. de 18 de mayo y de 20 junio de 2017, de que es precisa el acta notarial de protocolización de las operaciones particionales por exigirlo expresamente Arts. 787-2 y 788 LEC (y en este caso, además, ordenarlo expresamenete el propio Auto). (ACM).

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521.  REPRESENTACIÓN. DOCUMENTO EXTRANJERO. JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA Y JUICIO DE EQUIVALENCIA

Resolución de 6 de noviembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Marbella n.º 1 a inscribir una escritura de compraventa.

Para la resolución de este recurso son relevantes los siguientes hechos:

  1. Se pretende la inscripción en el Registro de la Propiedad de una escritura de «compraventa de usufructo» autorizada por un notario de Gibraltar, por la que un representante de una sociedad domiciliada en Delaware, vendió el usufructo de una finca registral de Marbella.
  2. La intervención del representante de la vendedora es reseñada en el título de la siguiente forma: «La primera parte compareciente, en nombre y representación de (Gibraltar) Trustees Limited en nombre y representación de la sociedad Parr Properties LLC (…); actúa en su calidad de director, cargo para el que fue nombrado en escritura otorgada el 17 de agosto de 2012 ante el Notario de Gibraltar don Eric Charles Ellul (…) Tienen a mi juicio, según intervienen, capacidad suficiente, para otorgar la presente escritura».

En su escueta calificación el registrador señala como defecto que falta el juicio de suficiencia de las facultades representativas del director de la entidad vendedora, y que falta el juicio de equivalencia de la escritura del nombramiento de dicho director de la entidad, otorgada en el extranjero por lo que suspende la inscripción y solicita la aportación de la escritura de nombramiento del director de la entidad vendedora, a los efectos de comprobar la equivalencia de dicho documento público exigida por la legislación española.

El recurrente, dando por supuesta la inaplicabilidad del Reglamento (CE) número 593/2008, Reglamento ROMA I, al caso concreto, alega que las facultades de representación ejercitadas en este supuesto se sujetan a la legislación propia de Gibraltar, al ser en tal territorio donde de facto se han ejercitado las facultades concretas conferidas y dando por sentado que la legislación española no resulta de aplicación respecto de la dimensión interna, externa, ni formal del apoderamiento voluntario considera inaplicable el artículo 98 de la Ley 24/2001 y alega que sería distinto si se discutiera la validez del título aportado para dotar de eficacia real al contrato de compraventa de usufructo conforme a las normas de conflicto internas aplicación, algo que tendría que haberse fundamentado en la nota de calificación.

La calificación -recuerda el centro directivo-, tal como ha sido formulada en el presente caso, es la que debe ser objeto de análisis; no obstante, subraya que deberían haberse abordado otras cuestiones que derivan de preceptos vigentes en el momento del otorgamiento y de la presentación al Registro del documento calificado; entre tales cuestiones cabe citar, por ejemplo, no sólo la relativa a la exigencia de identificación de los medios de pago o a otras medidas de prevención del blanqueo de capitales, sino las relativas a normas relevantes y plenamente en vigor al tiempo de presentarse el título a inscripción como las disposiciones que se contienen en la Ley 29/2015, de 30 de julio, de cooperación jurídica internacional en materia civil, que dedica su Capítulo VI a la inscripción en Registros públicos, disponiendo su artículo 58 que el procedimiento registral, los requisitos legales y los efectos de los asientos registrales se someterán, en todo caso, a las normas del Derecho español; y su artículo 60 que «los documentos públicos extranjeros extrajudiciales podrán ser inscritos en los registros públicos españoles si cumplen los requisitos establecidos en la legislación específica aplicable y siempre que la autoridad extranjera haya intervenido en la confección del documento desarrollando funciones equivalentes a las que desempeñan las autoridades españolas en la materia de que se trate y surta los mismos o más próximos efectos en el país de origen». Asimismo, el artículo 56 establece lo siguiente: «1. Los documentos públicos expedidos o autorizados por autoridades extranjeras serán ejecutables en España si lo son en su país de origen y no resultan contrarios al orden público. 2. A efectos de su ejecutabilidad en España deberán tener al menos la misma o equivalente eficacia que los expedidos o autorizados por autoridades españolas» y para los supuestos en que sea aplicable según su ámbito normativo, con carácter preferente a lo dispuesto en la Ley 29/2015, la disposición adicional tercera de la Ley 2/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria, según la cual un documento público extranjero no dictado por un órgano judicial es título para inscribir el hecho o acto de que da fe siempre que cumpla los siguientes requisitos: a) que el documento ha sido otorgado por autoridad extranjera competente conforme a la legislación de su Estado; b) que la autoridad extranjera haya intervenido en la confección del documento desarrollando funciones equivalentes a las que desempeñan las autoridades españolas en la materia de que se trate y surta los mismos o más próximos efectos en el país de origen; c) que el hecho o acto contenido en el documento sea válido conforme al ordenamiento designado por las normas españolas de Derecho internacional privado, y d) que la inscripción del documento extranjero no resulte manifiestamente incompatible con el orden público español.

La DGRN destaca que en la calificación debieron haberse planteado otras cuestiones en relación con el documento mismo de compraventa en lo referente a exigencias establecidas en nuestra legislación justificadas por imperiosas razones de interés general y trae a colación las consideraciones del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, en Sentencia de 9 de marzo de 2017 –asunto C-342/15–, según la cual el hecho de reservar las actividades relacionadas con la autenticación de documentos relativos a la creación o la transferencia de derechos reales inmobiliarios a una categoría específica de profesionales, depositarios de la fe pública y sobre los que el Estado miembro de que se trate ejerce un control especial, constituye una medida adecuada para alcanzar los objetivos de buen funcionamiento del sistema del Registro de la Propiedad y de legalidad y seguridad jurídica de los actos celebrados entre particulares.

Entrando ya en el análisis del defecto tal como ha sido expresado por el registrador en su calificación, existiendo un elemento de extranjería, debe determinarse cuál es la ley aplicable conforme a la norma de conflicto. El Reglamento (CE) número 593/2008 del Parlamento Europeo y el Consejo de 17 de junio de 2008 (Roma I) tiene carácter universal y la «lex contractus» determinada por la norma de conflicto se aplicará a las obligaciones contractuales en materia civil y mercantil. No obstante, existen ciertos aspectos que se excluyen de su aplicación en el artículo 1.2, como son las cuestiones relativas al Derecho de Sociedades referentes a la constitución, la capacidad jurídica, el funcionamiento interno y la disolución y la responsabilidad personal de los socios y los administradores –artículo 1.2, f)–, que se regirán por el artículo 9.11 CC, según el cual la ley personal de las personas jurídicas es la determinada por su nacionalidad y rige todo lo relativo a la capacidad, constitución, representación, funcionamiento, transformación, disolución y extinción; también se excluye del Reglamento Roma I, la posibilidad de un intermediario de obligar frente a terceros a la persona por cuya cuenta pretende actuar –artículo 1.2, g); representación voluntaria a la que, de no mediar sometimiento expreso, se le aplica la ley del país en donde se ejerciten las facultades conferidas (artículo 10.11 CC).

En el presente supuesto no consta si se trata de representante orgánico o voluntario (la escritura calificada se limita a expresar que el compareciente «actúa en su calidad de director» de la sociedad vendedora) pero tanto si se trata de representación orgánica como de representación voluntaria, el negocio instrumentado en ejercicio del poder conferido, esto es, la compraventa del inmueble, por aplicación de la regla dispuesta en el artículo 4.1.c) del Reglamento (CE) número 593/2008, se rige por la ley española, que también regula el acceso de dicho negocio a los libros del Registro de la Propiedad. Al Registro sólo pueden acceder títulos en apariencia válidos y perfectos, debiendo ser rechazados los títulos claudicantes puesto que sólo así puede garantizarse la seguridad jurídica preventiva que en nuestro sistema jurídico tiene su apoyo basilar en el instrumento público y en el Registro de la Propiedad.  «A Notarios y registradores les incumbe en el desempeño de sus funciones un juicio de legalidad, que, recae, respectivamente, sobre los negocios jurídicos que son objeto del instrumento público, o sobre los títulos inscribibles» como ya expresara la sala tercera del TS en Sentencia de 24 de octubre de 2000.

Nuestro ordenamiento, en aplicación del principio de legalidad, establece una rigurosa selección de los títulos inscribibles que han de ser sometidos a la calificación del registrador, exigiendo que se trate de documentos públicos o auténticos (artículos 3 de la LH y 33 y 34 de su Reglamento) y esta selección alcanza, en el caso de negocios en los cuales se ejercitan las facultades representativas, al documento en que se haya formalizado el apoderamiento.

La doctrina relativa a la idoneidad de los documentos otorgados en el extranjero para producir una modificación del contenido del Registro español, expresada en la Resolución de 11 de junio de 1999 y confirmada por muchas otras posteriores, pone de manifiesto cómo, con independencia de la validez formal del documento de acuerdo a las normas de conflicto aplicables, y de su traducción y legalización (artículos 36 y 37 del RH), es preciso que el documento supere un análisis de idoneidad o de equivalencia en relación con los documentos públicos españoles, requisito sin el cual no puede considerarse apto para modificar el contenido del Registro; el artículo 4 de la LH señala que «también se inscribirán los títulos otorgados en país extranjero que tengan fuerza en España (…)»; lo que exige determinar cuándo concurre dicha circunstancia. El documento extranjero sólo es equivalente al documento español si concurren en su otorgamiento aquellos elementos estructurales que dan fuerza al documento público español: que sea autorizado por quien tenga atribuida en su país la competencia de otorgar fe pública y que el autorizante de fe, garantice, la identificación del otorgante, así como su capacidad y también su legitimación para el acto o negocio que contenga.

Desde la perspectiva formal, la legalización o la apostilla en su caso, o la excepción de ambos, constituyen un requisito para que el documento autorizado ante funcionario extranjero pueda ser reconocido como auténtico en el ámbito nacional. Sin embargo, ello no obsta para que la actuación de la autoridad apostillada deba ser valorada de acuerdo con el principio de equivalencia de funciones que informa el ordenamiento español en esta materia, en los términos antes referidos.

 Por lo que se refiere a la acreditación fehaciente de las facultades representativas del otorgante, procedo a realizar el siguiente esquema extraído de la resolución para facilitar su análisis:

 Si se trata de escritura de apoderamiento autorizada por un notario español, la reseña que el notario (autorizante de la escritura que contenga el negocio en el cual se ejercita las facultades representativas) realice de los datos identificativos del documento auténtico y su juicio de suficiencia de aquellas facultades representativas harán fe, por sí solas, de la representación acreditada, en los términos establecidos en el artículo 98 de la Ley 24/2001.  Como señaló este Centro Directivo en la Resolución de 17 de abril de 2017, el juicio de suficiencia en caso de actuación representativa constituye una obligación del notario cuya competencia exclusiva ha sido reiteradamente reconocida (vid. STS, Sala Tercera, de 20 de mayo de 2008 y continua doctrina de esta Dirección General al respecto, por todas, R de 14 de diciembre de 2016); pero esto es así sólo respecto de las escrituras otorgadas ante notario español.

Si el documento del que emana la representación ha sido otorgado en el extranjero, corresponde al notario español que autorice el negocio representativo, asegurarse de la equivalencia de aquel con nuestros documentos públicos, además de la suficiencia de las facultades conferidas; siendo juicios distintos, el de suficiencia y el de equivalencia, aquél cuando se produce de forma expresa necesariamente ha de implicar el de que el poder es equivalente. Si el notario español autorizante de la escritura otorgada por el apoderado hace un juicio expreso de que el poder que se le exhibe es suficiente para el otorgamiento, cabalmente tendrá que haber apreciado su equivalencia conforme al Derecho español (ex artículos 58 y 60 de la ley de cooperación jurídica internacional en materia civil). De lo contrario no sería suficiente. El juicio de equivalencia notarial no tiene por qué ajustarse a fórmulas sacramentales, ni tiene que necesariamente adoptar la forma de informe separado, sino que basta la reseña del documento extranjero, el nombre y residencia del notario autorizante, la ley extranjera conforme a la cual se ha autorizado y la existencia de la apostilla o legalización, en su caso, y que el notario con base en las circunstancias del caso y a su conocimiento de la ley extranjera hiciera constar bajo su responsabilidad «que el poder reseñado es suficiente para el otorgamiento de esta escritura de (…), entendiendo que el mismo es funcionalmente equivalente a los efectos de acreditar la representación en el tráfico jurídico internacional» o fórmulas similares.

Tratándose del juicio de suficiencia del artículo 98 de la Ley 24/2001 el notario español tiene la obligación inexcusable de emitirlo (artículo 166 del RH y STS de 5 de mayo de 2008); por el contrario, la acreditación del principio de equivalencia no es un requisito estructural de la escritura pública autorizada por notario español ni compete en exclusiva a éste, lo que resulta del todo lógico si la autoridad española no está obligada a conocer el derecho extranjero.

En el caso de que el negocio representativo haya sido otorgado en el extranjero con base en un poder de representación foráneo, es necesario acreditar esa equivalencia; la declaración de que la autoridad extranjera actúa en términos equivalentes al notario español puede ser llevada a cabo en el mismo instrumento público o mediante la aportación de documentación complementaria ya sea expedida por notario español o extranjero ya por otro funcionario con competencia al respecto o incluso por la aportación de otros medios de prueba. Se trata de constatar que el documento extranjero cumple los requisitos que el ordenamiento jurídico español exige para que pueda provocar una alteración del contenido del Registro (artículo 58 de la Ley 29/2015 de 30 de julio, de cooperación jurídica internacional en materia civil en relación con los artículos 1280 del Código Civil y 3 de la Ley Hipotecaria).

El funcionario español al que más propiamente compete la emisión de ese juicio es el notario, quien de esta forma, mediante la emisión del correspondiente documento en que plasme su opinión oficial al respecto, complementará en forma y medida adecuada el documento extranjero para que éste tenga plena efectividad en nuestro país (precisamente, el poder –formalizado el 25 de abril de 2017 ante un notario belga- por el que se acredita la representación otorgada por la recurrente para la interposición del presente recurso incluye también facultades para «comparecer ante Notario español con el fin de que éste efectúe el preceptivo juicio de equivalencia de la Escritura Pública de Compraventa de Usufructo. A estos efectos, se entenderá por juicio de equivalencia (…), sin carácter limitativo, el análisis jurídico a realizar por el Notario español de conformidad con el artículo 10.1 del Código Civil, el artículo 3 de la Ley Hipotecaria, los artículos 33, 34, 36 y 37 del Reglamento Hipotecario, el artículo 60 de la Ley 29/2015 de Cooperación Jurídica Internacional en Materia Civil y Mercantil y la Disposición Adicional Tercera de la Ley 15/2015, de Jurisdicción Voluntaria (…)»).

En cuanto al ámbito de la calificación registral.–  Si se trata de representación voluntaria conferida en el extranjero, el registrador calificará la eficacia formal del poder (legalización, apostilla y traducción, en su caso) y, además, que exprese el cumplimiento de los requisitos de equivalencia del poder otorgado en el extranjero (cfr. los artículos 60 de la Ley 29/2015, de 30 de julio, de cooperación jurídica internacional en materia civil; y, en su caso, la disposición adicional tercera de la Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria), es decir, que la autoridad extranjera haya intervenido en la confección del documento desarrollando funciones equivalentes a las que desempeñan las autoridades españolas en la materia de que se trate y surta los mismos o más próximos efectos en el país de origen, que implica juicio de identidad, de capacidad y de legitimación de los otorgantes y que resulta sustancial y formalmente válido conforme a la ley aplicable (artículos 10.11 y 11 del Código Civil), si bien el registrador, bajo su responsabilidad, puede apreciar esa equivalencia (cfr. artículo 36 del Rh, que es fuente de la cooperación jurídica internacional –vid. la disposición adicional primera, en relación con el artículo 2, de la Ley 29/2015- y Resolución 5 de enero de 2017.

En el presente caso la objeción del registrador, al calificar el negocio susceptible de inscripción formalizado en escritura ante notario extranjero, se centra en el título representativo del otorgante, al que son aplicables «mutatis mutandis» las consideraciones anteriores. Como se ha expuesto, ni siquiera se expresa qué tipo de representación se ejercita –orgánica o voluntaria-. Pero, al tratarse de una sociedad, la actuación del titular registral debe realizarse a través de los órganos legítimamente designados de acuerdo con la Ley y normas estatutarias de la entidad de que se trate, o de los apoderamientos o delegaciones conferidos por ellos conforme a dichas normas, lo que debe especificarse y acreditarse (vid. Resolución de 12 de abril de 1996, citada expresamente por la Resolución de 12 de abril de 2002) y regla novena del artículo 51 del Reglamento Hipotecario.

En el caso de este expediente nada se expresa en la escritura calificada sobre las facultades representativas de quien la otorga en nombre de la sociedad vendedora, ni sobre la equivalencia formal y material, no ya de esa escritura respecto de las otorgadas por notarios españoles, sino del documento que constituye el título representativo. Por ello, no puede reputarse suficiente para acreditar la legalidad y existencia de la representación alegada en nombre del titular registral a los efectos de la inscripción de la transmisión en el Registro de la Propiedad.  

La Dirección General desestima el recurso y confirma la calificación.

COMENTARIO.– La DGRN en esta resolución ha profundizado en la doctrina de equivalencia de funciones que en realidad absorbe la denominada “doctrina de equivalencia de formas”, en el sentido de que esta última no desaparece y tampoco deja de estar vigente la doctrina emanada de las Resoluciones 11/06/1999 y 23/05/2006, recordemos que la primera admite los denominados poderes legitimación bajo ciertos condicionantes; resolución de 11/06/1999 mencionada de forma concreta y especial en este recurso por el centro directivo; de hecho y desde siempre, el notario español receptor de un documento extranjero se asegura que la autoridad que lo autoriza o interviene sea titular de la función pública de dar fe, y formando parte de la tarea de “reconocer” o “aceptar” documentos provenientes de una autoridad extranjera y dependiendo de la categoría del documento que tiene que ser aceptado o reconocido cobra relieve el estatuto y la actuación de la autoridad extranjera que pone el concreto documento en circulación de tal forma que un documento otorgado en el extranjero será válido «prima facie» para las exigencias del Derecho español si la autoridad extranjera autorizante cumple unas funciones equivalentes a las de una autoridad española en esa concreta categoría de documento. Se trata en definitiva de una cuestión que gira en tormo a la eficacia extraterritorial de los documentos extranjeros y ello depende del negocio o acto que contenga el documento y de los efectos que el documento (y por ende el acto o negocio que lo contiene) aspire a obtener al insertarse en nuestro sistema jurídico para lo cual las autoridades públicas sobre las que se asienta la seguridad jurídica preventiva en España (notarios y registradores) tienen que realizar el control de legalidad que el Estado les encomienda con el fin de proteger los actos celebrados entre particulares, a las partes y a terceros, en suma, el tráfico jurídico. Habrá documentos que contengan apoderamientos, capitulaciones matrimoniales, en los que se habrá de acreditar si el documento extranjero que contiene estos actos o negocios extrajudiciales, puede ser calificado como público o auténtico, equiparable al documento autorizado por notario español, equiparación que se traduce en el hecho de que el documento extranjero por si mismo certifique de forma fehaciente el consentimiento; en otros negocios y tal como reconoce la propia STJUE de 9 de marzo de 2017 (Asunto C-342/15), tal equivalencia no será posible y habrá actividades que se reserven a profesionales, funcionarios del Estado receptor, depositarios de la fe pública, como medida adecuada (proporcional) para alcanzar el objetivo del buen funcionamiento del sistema del Registro de la Propiedad y de legalidad y seguridad jurídica de los actos celebrados entre particulares; cuestión que dejan clara preceptos hoy vigentes, artículos 56, 58 y 60 ley 29/2015 de 30 de julio de Cooperación Jurídica Internacional en materia civil y disposición adicional de la Ley 2/2015, de 2 de julio, de Jurisdicción Voluntaria. (IES)

Ver artículo de Vicente Martorell.

522.**  DISOLUCIÓN Y LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD SIN ACTIVO A REPARTIR. CONDONACIÓN O CONFUSIÓN  DE DEUDA.

Resolución de 6 de noviembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil y de bienes muebles I de Palma de Mallorca a inscribir una escritura de disolución y liquidación de una sociedad de responsabilidad limitada.

Hechos: En escritura de disolución, liquidación y extinción de sociedad consta la disolución de la misma por acuerdo voluntario entre los socios, “se aprueba el balance de liquidación, del que resulta que no existen deudas pendientes salvo con los socios, en proporción a sus respectivas participaciones, y se hace constar que no existe activo repartible alguno, por lo que no hay reparto de dinero a los socios, adjudicándose a éstos la deuda existente en proporción a sus participaciones, de modo que se extingue por confusión.

El registrador estima que no es inscribible pues al “no haber activo alguno a repartir, los socios –únicos acreedores de la sociedad según así se manifiesta en la certificación y en la escritura– deben proceder a condonar la deuda que figura en el balance”.

El notario recurre y dice que es “evidente que cuando la Ley de Sociedades de Capital se refiere al «pago de los acreedores», no se está refiriendo al «pago» «stricto sensu», sino a que se haya extinguido la obligación correspondiente” y se pregunta de forma retórica el ¿Por qué habría de ser válida la condonación como forma de extinguir la obligación y no habría de serlo la confusión, como se manifiesta en la escritura calificada negativamente?

Doctrina: La DG revoca la nota de calificación.

La DG parte del principio básico de que el previo pago a los acreedores es “requisito inexcusable para el reparto del haber social entre los socios y la consiguiente constancia de la extinción de la sociedad”.

Sobre esta base, que no se discute,  concluye que “efectos de la constancia de extinción de la sociedad y cancelación de sus asientos registrales, ningún obstáculo puede oponerse a la manifestación que el liquidador realiza sobre el hecho de que, con consentimiento de todos los socios las deudas pendientes con ellos han quedado extinguidas por confusión por haber sido «adjudicadas» a los mismos en proporción a sus respectivas participaciones, expresión que puede entenderse como renuncia a su exigibilidad, o incluso como imposibilidad de su cobro ante la inexistencia de activo social (algo que, como manifiesta el recurrente, no comporta ánimo de liberalidad)”.

Comentario: No resulta claro el sentido de la calificación registral, que sin duda para el registrador calificante lo tenía, ni a quien se pretendía proteger con la misma, si a los socios o a los acreedores que eran los mismos, ni que plus de seguridad jurídica se conseguía con la condonación expresa de las deudas sociales.

Cuando en una extinción de sociedad se manifiesta que los únicos acreedores son los socios, en puridad no sería ni siquiera necesario añadir más. Se da por supuesto que si los socios acuerdan la extinción de la sociedad, es dan por buenas las operaciones liquidatorias -hay aprobación del balance final del que resultarán las deudas y la inexistencia de bienes – y nada podrán ya exigir a la sociedad. Existe, como dice la DG, una a modo de renuncia a cobrar las deudas o una manifestación tácita de su imposibilidad de cobro. Exigir un acto de condonación expresa de esas deudas es redundante y quizás lo único que podría provocar sería un acto liquidable por la Administración Tributaria, acto que no ha existido en la realidad. (JAGV)

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523.  NEGATIVA A HACER CONSTAR EL PRECIO DE COMPRAVENTA EN UNA CERTIFICACIÓN.

Resolución de 6 de noviembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Almuñécar, por la que se deniega la constancia del precio en una certificación. (MN)

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524.** TRANSMISIÓN DE FINCA DE REEMPLAZO DE CONCENTRACIÓN PARCELARIA CON CAMBIO DE POLÍGONO Y PARCELA Y DIFERENCIAS DE SUPERFICIE.

Resolución de 10 de noviembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad accidental de Sigüenza, por la que se suspende la inscripción de un documento administrativo de compraventa de fincas de reemplazo resultantes de un procedimiento de concentración parcelaria.

Hechos

 Se trata de un documento administrativo de compraventa de fincas de remplazo  resultantes de un procedimiento de concentración parcelaria.

Dicha finca consta inscrita como parcela 303-2 del polígono 1 del Plano General de la Concentración Parcelaria, con una superficie de 30 áreas y 30 centiáreas. Según el título y certificación catastral descriptiva y gráfica que se acompaña, se trata de la parcela 628 del polígono 501 y tiene una superficie de 28 áreas y 98 centiáreas.

La registradora opone como defectos:

  1. que no resulta acreditada la identidad de la finca en lo referente al cambio del número de polígono y parcela, que son datos que no pueden modificarse por la simple manifestación de la parte interesada, sino que son datos de Policía, cuya modificación depende de la competente autoridad administrativa
  2. y que no puede rectificarse la descripción de la finca sin rectificar el título original o previa tramitación del procedimiento administrativo correspondiente.

El recurrente  alega  que tratándose de  fincas rústicas la identificación es competencia del Catastro, de tal manera que la identificación de la finca objeto de la transmisión está plenamente acreditada con la aportación de la certificación descriptiva y gráfica catastral y en cuanto a la rectificación que las diferencias de cabida no exceden del 10% acreditándose mediante la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica y que  de los datos descriptivos se desprende la plena coincidencia entre la parcela objeto del certificado y la finca inscrita, no existiendo obstáculo que impida la inscripción de la transmisión.

Es un hecho relevante para la resolución de este expediente, no puesto de manifiesto por la registradora ni por el recurrente, que la superficie de la finca que consta en el título y en el Registro es totalmente coincidente con la superficie alfanumérica que consta como superficie total de cultivo de la finca según la certificación catastral aportada.

RESOLUCIÓN:

La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación de la registradora.

 En primer lugar analiza el defecto relativo al cambio de número de polígono y parcela. La registradora considera aplicable el artículo 437 del Reglamento Hipotecario, conforme al cual estima necesario aportar certificación del Ayuntamiento del acuerdo aprobatorio del cambio de número de los polígonos y de parcela de dicha finca, no obstante nuestro Centro Directivo ya ha declarado que la certificación catastral es un documento hábil para acreditar circunstancias tales como el cambio de nombre o de número de la calle, siempre que no existan dudas de las identidad de la finca y sobre la base de lo dispuesto en los artículos 437 del Reglamento Hipotecario y 3, 11 y 45 de la Ley del Catastro Inmobiliario.

En cuanto al segundo defecto relativo a la improcedencia de la rectificación de la superficie de una finca resultante de un procedimiento de concentración parcelaria, sin rectificar el título original o previa tramitación del procedimiento administrativo correspondiente, en base a lo dispuesto en el artículo 201.1, letra e), de la Ley Hipotecaria, se ha de recordar que en la Resolución de 20 de abril de 2017 se concluyó que es posible la inscripción de una finca de reemplazo en un procedimiento de concentración parcelaria aun cuando no exista una total coincidencia entre la descripción literaria que figura en el título y la que resulta de la representación gráfica catastral aportada, considerando lo dispuesto en los artículos 204 y 206 de la Ley Hipotecaria y la ausencia de dudas de identidad o correspondencia de la finca con dicha representación gráfica.

En tales casos, resultaría de aplicación lo dispuesto en la letra b) del artículo 9 de la Ley Hipotecaria, cuando prevé que «se entenderá que existe correspondencia entre la representación gráfica aportada y la descripción literaria de la finca cuando ambos recintos se refieran básicamente a la misma porción del territorio y las diferencias de cabida, si las hubiera, no excedan del diez por ciento de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los colindantes». Y todo ello sin perjuicio de que, conforme al mismo artículo 9.b), al practicarse la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca, su cabida será la resultante de dicha representación, rectificándose, si fuera preciso, la que previamente constare en la descripción literaria y notificándose por el registrador el hecho de haberse practicado tal rectificación a los titulares de derechos inscritos.

En el caso que nos ocupa dado que la finca de reemplazo ya se encuentra inscrita, la transmisión del dominio de la misma no es un supuesto en el que obligatoriamente deba inscribirse la representación gráfica (artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria). Pero al admitirse que al practicar la primera inscripción de la finca no exista total coincidencia entre la descripción literaria que figura en el título y la que resulta de la representación gráfica catastral aportada, se considera procedente que en una inscripción posterior se rectifique la descripción cuando no exista duda alguna de correspondencia de la finca inscrita con la que figura en la certificación catastral aportada para acreditar tal rectificación.

Y aunque el artículo 201.1, letra e), de la Ley Hipotecaria no permita la tramitación del expediente regulado en dicho precepto para la rectificación descriptiva de fincas resultantes de expediente administrativo de reorganización de la propiedad, exigiendo en tal caso la rectificación del título original o la previa tramitación del procedimiento administrativo correspondiente. En este caso al apreciarse la identidad total de la finca inscrita con la parcela catastral, no se justifica la exigencia de rectificación del título de concentración parcelaria.

Tampoco resulta de la calificación, ni se aprecia de la documentación aportada en el expediente, que existan otras dudas de identidad de la finca.

Por todo ello nuestro CD considera posible utilizar la certificación catastral para lograr la rectificación de la finca al amparo de la letra a) del apartado 3 del artículo 201 de la Ley Hipotecaria que permite tal rectificación sin expediente previo «cuando las diferencias de cabida no excedan del diez por ciento de la inscrita y se acredite mediante certificación catastral descriptiva y gráfica, siempre que de los datos descriptivos respectivos se desprenda la plena coincidencia entre la parcela objeto del certificado y la finca inscrita».(MGV)

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525.** RECTIFICACIÓN DE CONCENTRACIÓN PARCELARIA EN CUANTO A LA NATURALEZA GANANCIAL DE UNA FINCA. LEGITIMACIÓN PARA RECURRIR.

Resolución de 13 de noviembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Santiago de Compostela n.º 1 a la inscripción de un acta de rectificación de un acta de reorganización de la propiedad en concentración parcelaria.

Hechos: Consta inscrita una finca en virtud de de acta de reorganización de la propiedad en una concentración parcelaria a favor de A, con carácter privativo. Ahora se presenta Acta notarial conteniendo un documento administrativo de rectificación de la titularidad, confiriendo a la finca el carácter ganancial y por tanto propiedad  de A y B. No consta el consentimiento de la titular registral A.

La registradora suspende la inscripción argumentando que es necesario el consentimiento de la titular registral o en su defecto resolución judicial, conforme al artículo 40.d LH.

Un particular, al parecer interesado, recurre. Argumenta que en otra finca de la misma concentración parcelaria hubo un error similar y no se exigió el consentimiento de los titulares, y protesta por el trastorno que supondría acudir a la vía judicial, pues la titular está fallecida.

La DGRN desestima el recurso. Analiza en primer lugar la legitimación del recurrente, que ha acreditado su condición de heredero de C, pero no que C tuviera algún derecho sobre la finca objeto del recurso, no obstante lo cual la DGRN lo admite  porque la registradora, como instructora del expediente, lo aceptó y por economía procesal.

Respecto del fondo del asunto, confirma que no basta el documento administrativo de subsanación del error en el título de concentración, pues una vez inscrita la finca de concentración está sujeta, como las restantes fincas, a los mismos principios hipotecarios, sin más particularidades que las de la inscripción obligatoria y la de exigirse acompañar un plano cuando se altere el perímetro de la finca, art 238 Decreto 118/73 .  Añade que el registrador en su calificación no está obligado a seguir los criterios de otros registradores ni aún los suyos propios de otras presentaciones. (AFS)

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526.** DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD EN LA QUE LA ADJUDICATARIA, ERA COTITULAR DE VARIAS FINCAS, EN UNA PARTE, “PRIVATIVA” Y, EN OTRA, “PRIVATIVA POR CONFESIÓN”.

Resolución de 13 de noviembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad accidental de Lucena n.º 2 a inscribir una escritura de extinción de comunidad.

Hechos: Se formaliza en escritura pública, en la que se extingue una comunidad de bienes, sobre varias fincas, pertenecientes, en proindiviso y por iguales partes, a cuatro copropietarias. En dicha escritura, se adjudican a Doña X, todas las fincas integrantes del proindiviso, en pleno dominio, pero con la particularidad de que, “la participación originaria” que mantenía la adjudicataria, en tres de las fincas adjudicadas, era privativa plena, y en otras tres fincas, tal participación originaria, era privativa “confesada”, en los términos que prevé el artículo 95.4 del RH y art. 1324 del c.c..

Registrador: El registrador suspende la inscripción de dicha escritura de extinción del condominio, en base a que la participación originaria, inscrita, de la adjudicataria en tres de las fincas adjudicadas era “privativa confesada” por lo que no cabe inscribir la adjudicación realizada respecto de ellas como “privativa pura”, dados los términos de los arts. 95.4 del RH y 1324 del c.c., debido a que la adquisición derivada de cada participación en ellas, debe seguir el carácter que tenía la participación indivisa originaria de la adjudicataria. Por ello, sería necesaria la rectificación del título, a efecto de determinar la equivalencia de las participaciones privativas y privativas por confesión en los bienes adjudicados o acreditar su carácter privativo puro en los términos del artículo 95.2 del RH, si fuere éste el supuesto.

Recurrente: Para la recurrente, todas las participaciones originarias son “privativas”, procedentes de una liquidación de la sociedad de gananciales y herencia del padre de la titular, por lo que todas eran originariamente privativas, y ninguna lo era por confesión, pese a lo que publica “erróneamente” el registro de la Propiedad, por tanto debería procederse a la rectificación del error registral.

Dirección General: La DG da la razón al registrador, estimando  que para la rectificación registral  será necesaria la rectificación del título, ya que los asientos registrales están bajo la salvaguarda de los tribunales, y si se quiere rectificar un asiento, debe acudirse al procedimiento de rectificación de errores que se regula en el artículo 40 de la LH, y sobre todo que la procedencia o improcedencia de determinada particularidad no se puede dilucidar en un recurso gubernativo, aunque cabría solicitar la rectificación del registro y ante la negativa recurrir la misma.

  La extinción de comunidad termina con una situación de condominio y constituye un dcho. de propiedad exclusiva a favor del comunero, a quien se adjudica el bien entero o cada una de las participaciones materiales resultantes, y ello se puede llevar a cabo a través de un negocio traslativo, o a cambio de abonar, el adjudicatario, el exceso en metálico, lo que no es un acto de enajenación sino meramente especificativo, es decir la extinción de comunidad puede tener lugar por la división de la cosa común, bien por reunirse todas las cuotas en una sola persona en virtud de los correspondientes desplazamientos patrimoniales (incluso por renuncia de un comunero) o por adjudicación del bien  un comunero que compensa el derecho de los demás.

En este supuesto debe entenderse que la finca o fincas adjudicadas, tras la extinción de copropiedad, conservan la misma naturaleza que tenía la titularidad originaria de la condueña adjudicataria, es decir la cuota indivisa de que trae causa la adjudicación, y por tanto debe determinarse la participación de los bienes o el bien que ha sido adjudicado en pago de la participación que figura inscrita como “bien privativo confesado”· (JLN)

 

ENLACES:

INFORME NORMATIVA NOVIEMBRE 2017 (Secciones I y II BOE)

INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES

TITULARES DE RESOLUCIONES DESDE 2015

POR VOCES PROPIEDAD      POR VOCES MERCANTIL 

DICCIONARIO FRANCISCO SENA

RESOLUCIONES CATALUÑA

¿SABÍAS QUÉ?

RESOLUCIONES REFORMA LEY HIPOTECARIA Y CATASTRO

SECCIÓN RESOLUCIONES DGRN

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Resoluciones Dirección General de los Registros y el Notariado. Noviembre 2017

Cascada en la península de Anaga (Tenerife). Por Juan Villalobos Cabrera, notario de Zamora.

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