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Resoluciones Dirección General de los Registros y el Notariado. Junio 2018

Resoluciones Dirección General de los Registros y el Notariado. Junio 2018

Admin, 08/06/2018

Indice:
  1. VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:
  2. RESOLUCIONES PROPIEDAD 
  3. 205. CONVENIO REGULADOR: ADJUDICACIÓN DE BIEN INSCRITO POR MITAD EN SEPARACIÓN DE BIENES
  4. 206.*** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL TRAS AGRUPACIÓN. ART. 199 LH. NECESIDAD DE JUSTIFICAR LAS DUDAS. SOLICITUD DE COPIA DE LAS ALEGACIONES DEL COLINDANTE. 
  5. 207.** CANCELACIÓN DE NOTA DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE CARGAS SIN MANDAMIENTO JUDICIAL
  6. 209.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. DUDAS DE IDENTIDAD.  PROCEDIMIENTOS JUDICIAL Y NOTARIAL ALTERNATIVOS PARA RESOLVER DUDAS E INMATRICULAR
  7. 211. PROPIEDAD HORIZONTAL. INSCRIPCIÓN DE EDIFICACIÓN COMO ELEMENTO INDEPENDIENTE SIN PREVIA DESAFECTACIÓN DEL TERRENO COMÚN OCUPADO.
  8. 212. ADJUDICACIÓN DE VIVIENDA HABITUAL DEL DEUDOR POR EL 60% DEL VALOR DE TASACIÓN. INTERPRETACIÓN DEL ART. 671 LEC
  9. 213. EJECUCIÓN DE HIPOTECA POR EL PROCEDIMIENTO EJECUTIVO ORDINARIO. NECESIDAD DE PREVIA ANOTACIÓN DE EMBARGO
  10. 214. INMATRICULACIÓN EN VIRTUD DE CERTIFICACIÓN DE DOMINIO DE COMUNIDAD DE REGANTES
  11. 215.** SEGUNDA TRANSMISIÓN DE FINCA Y CERTIFICADO DE COSTAS. 
  12. 216. VENTA DE INMUEBLE DE UNA SL A OTRA: DISCREPANCIAS SOBRE SI ES ACTIVO ESENCIAL.
  13. 217. INSCRIPCIÓN DE USO SOBRE VIVIENDA FAMILIAR EN CONVENIO REGULADOR: DURACIÓN.
  14. 218. DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD MEDIANTE TRANSACCIÓN HOMOLOGADA JUDICIALMENTE.
  15. 220. TRANSFORMACIÓN DE SOCIEDAD CIVIL EN SL. TRACTO SUCESIVO.
  16. 221. MANDAMIENTO DE CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES A INSCRIPCIÓN NULA. TRACTO SUCESIVO.
  17. 224. EXCESO DE CABIDA MEDIANTE EXPEDIENTE JUDICIAL DE DOMINIO. DUDAS DE IDENTIDAD
  18. 225. INMATRICULACIÓN.  PRIORIDAD DEL TÍTULO INCOMPATIBLE PRESENTADO ANTES Y PENDIENTE DE INSCRIPCIÓN
  19. 226. HERENCIA YACENTE. SENTENCIA EN REBELDÍA
  20. 227. DACIÓN EN PAGO. CANCELACIÓN DE HIPOTECA
  21. 228. ACTA DE PROTOCOLIZACIÓN DE TRANSACCIÓN HOMOLOGADA JUDICIALMENTE
  22. 229. ACTA DE FINALIZACIÓN DE OBRA DE VIVIENDA UNIFAMILIAR DESTINADA A USO PROPIO DEL PROMOTOR: LIBRO EDIFICIO
  23. RESOLUCIONES MERCANTIL
  24. 208. DEPÓSITO DE CUENTAS. AUDITOR NOMBRADO A INSTANCIA DE LA MINORÍA. INFORME EFECTUADO POR AUDITOR DIFERENTE
  25. 210. SOCIEDAD LIMITADA. REDUCCIÓN DE CAPITAL SOCIAL
  26. 219. INSCRIPCIÓN DE ACUERDOS SOCIALES. CADUCIDAD DE ACCIÓN DE NULIDAD.
  27. 222. MODO EN QUE LAS EXIGENCIAS LEGALES SOBRE ACREDITACIÓN DE LA REPRESENTACIÓN DEBEN PLASMARSE EN EL INSTRUMENTO PÚBLICO.
  28. 223. NEGATIVA A EXPEDIR CERTIFICACIÓN PARA TRASLADO DE DOMICILIO SL
  29. 230. DENEGACIÓN DE RESERVA DE DENOMINACIÓN POR IDENTIDAD SUSTANCIAL.
  30. ENLACES

AVANCE INFORME Nº 285. (BOE JUNIO de 2018)

Segunda Parte:  RESOLUCIONES DGRN:

PROPIEDAD

MERCANTIL

Ir a la Primera Parte (Disposiciones y Sección II Junio)

IR A LISTA DE INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES

 

VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:

Se van a seguir estos criterios a juicio de las personas que las resumen:

()     Reiterativa o de escasísimo interés

*      Poco interés o muy del caso concreto

**    Interesante (categoría estándar)

***  Muy interesante.

⇒⇒⇒ Imprescindible.  

 

RESOLUCIONES PROPIEDAD 
205. CONVENIO REGULADOR: ADJUDICACIÓN DE BIEN INSCRITO POR MITAD EN SEPARACIÓN DE BIENES

Resolución de 21 de mayo de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Palma de Mallorca n.º 6 a inscribir la adjudicación de un inmueble mediante convenio regulador de los efectos de un divorcio. (ACM)

206.*** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL TRAS AGRUPACIÓN. ART. 199 LH. NECESIDAD DE JUSTIFICAR LAS DUDAS. SOLICITUD DE COPIA DE LAS ALEGACIONES DEL COLINDANTE. 

Resolución de 21 de mayo de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad interina de Infiesto, por la que se deniega la inscripción de una representación gráfica catastral. 

Resumen: se plantea si es inscribible una representación gráfica catastral, tras una agrupación con exceso de cabida superior al 10%, una vez tramitado el procedimiento del artículo 199 LH. Se analiza si el interesado puede obtener copia de las aligaciones hechas por el colindante.

Hechos: se presenta escritura en la que se agrupan dos fincas registrales (de 4 áreas y 80 centiáreas, una y de 4 áreas la otra). Se acompaña representación gráfica georreferenciada catastral de la finca resultante de tal agrupación, de la que resultaba que la superficie de dicha finca, según Catastro, es de 995 metros cuadrados.

Calificación: la registradora emite nota de calificación negativa por existir dudas ya que, notificado el inicio del procedimiento, uno de los interesados en el mismo presentó alegaciones manifestando su absoluta oposición a dicho procedimiento y, a la falta de coincidencia entre los linderos que consta en el Registro y de los de la certificación catastral aportada.

Interpuesto recurso por el interesado, aduce que no se le ha dado traslado de las alegaciones formuladas en el procedimiento originando indefensión, y que, a su juicio, no existen discrepancias entre los linderos según los títulos, el Registro y el Catastro.

Resolución: La DGRN revoca la calificación.

Doctrina:

1º. Ámbito de aplicación del artículo 9 LH.

El artículo 9 LH en el sentido de incluir en su ámbito de aplicación cualquier supuesto de modificación de entidad hipotecaria que conlleve el nacimiento de una nueva finca registral, como sucede en el presente supuesto en el que se formaliza una agrupación de fincas.

Regla general: cuando la inscripción de representación gráfica tiene carácter preceptivo (supuestos enunciados en el artículo 9, letra b, primer párrafo), no será necesaria la tramitación previa del procedimiento del artículo 199 LH, sin perjuicio de efectuar las notificaciones previstas en el artículo 9, letra b, párrafo séptimo, una vez practicada la inscripción correspondiente.

Excepción: se exceptúan aquellos supuestos en los que, por incluirse además alguna rectificación superficial de las fincas superior al 10% o alguna alteración cartográfica que no respete la delimitación del perímetro de la finca matriz que resulte de la cartografía catastral (cfr. artículo 9, letra b, párrafo cuarto), fuera necesaria la tramitación del procedimiento del artículo 199 LH para preservar eventuales derechos de colindantes que pudieran resultar afectados.

2º. Calificación registral.

En todo caso, será objeto de calificación por el registrador la existencia o no de dudas en la identidad de la finca. Las dudas pueden referirse:

– A que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público,

– A la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o,

– Se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria.

3º. El artículo 199 LH.

Tras analizar los principios que inspiraron la reforma de la Ley 13/2015 (principalmente, la desjudicialización de procedimientos), señala la DGRN que: “el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, al regular el procedimiento registral para la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro, dispone que «a la vista de las alegaciones efectuadas, el Registrador decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción». No obstante, como ha reiterado este Centro Directivo, la dicción de esta norma no puede entenderse en el sentido de que no sean tenidas en cuenta tales alegaciones para formar el juicio del registrador”.

– En cuanto a la solicitud de los recurrentes de acceder al contenido de las alegaciones,

  • La Ley Hipotecaria no se pronuncia al respecto al regular el procedimiento en el artículo 199, que no contiene ninguna previsión sobre la necesidad de dar traslado de las mismas al promotor del expediente.
  • Como ya se indicó en la R. de 14 de noviembre de 2016, el artículo 342 RH dispone que «también podrán expedir los Registradores, a petición de los interesados, certificaciones de los documentos que conserven en su archivo y respecto de los cuales puedan considerarse como sus archiveros naturales», documentos entre los que, sin duda, se encuentran los incorporados a la tramitación del expediente previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria. 
  • Esta posibilidad debe entenderse limitada a los efectos informativos que se desprenden de los citados preceptos, sin que en ningún caso pueda traducirse en nuevos trámites no contemplados en el procedimiento que pudieran suponer sucesivas intervenciones de los interesados, lo que, además de no preverse en dicho expediente registral, haría derivar el mismo en una suerte de procedimiento contencioso que desvirtuaría su naturaleza.

– Concluye el Centro Directivo señalando que en el presente caso no resultan justificadas en la nota de calificación las dudas de identidad toda vez que la mera oposición -que no esté debidamente fundamentada- no pueden considerarse fundados los motivos por los que existen las dudas de identidad, ni las razones por las que la oposición del titular colindante debe prevalecer sobre la solicitud de inscripción de la representación gráfica catastral. (ER)

207.** CANCELACIÓN DE NOTA DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE CARGAS SIN MANDAMIENTO JUDICIAL

Resolución de 21 de mayo de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Olivenza, por la que se suspende la cancelación solicitada mediante instancia de una nota marginal de expedición de certificación de dominio y cargas.

Resumen: La nota marginal de expedición de certificación de cargas no está sujeta a caducidad. Por ello no puede cancelarse una hipoteca por caducidad cuando habiéndose extendido la nota marginal de expedición de la certificación de cargas antes de haber llegado la fecha de vencimiento de la obligación aún no han transcurrido los 21 años desde la misma, aunque si desde la fecha de extensión de la nota.

Hechos:

– Al margen de una inscripción de hipoteca consta extendida nota de fecha 15 de junio de 1990 de expedición de certificación de cargas para procedimiento de ejecución hipotecaria, constando como fecha de vencimiento del plazo de la obligación el día 6 de mayo de 1997.

– En fecha 2 de febrero de 2018 se presentó en el Registro una instancia suscrita en la misma fecha por los titulares registrales del dominio de la finca, en la que se solicita la cancelación por caducidad de la citada nota marginal, como requisito previo necesario para la posterior cancelación de la inscripción de la hipoteca.

El registrador suspende la cancelación por ser necesario un mandamiento judicial que acuerde la cancelación de la nota marginal conforme a los artículos 131 de la Ley Hipotecaria y 688.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Los recurrentes entienden que en el presente caso la nota marginal de certificación de cargas puede ser cancelada por caducidad conforme al artículo 82.5.º de la Ley Hipotecaria, sin necesidad de mandamiento judicial.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador.

Doctrina: Comienza nuestra Dirección General haciendo referencia a las características propias de la nota marginal acreditativa de haberse expedido certificación de dominio y cargas para el procedimiento de ejecución hipotecaria, la cual:

  • No conlleva un cierre registral, pero actúa como una condición resolutoria que determinará la cancelación de todos los asientos practicados con posterioridad al de la hipoteca que sea base del procedimiento.
  • No constituye una mera publicidad noticia sino que tiene valor de notificación formal y función sustitutiva de notificaciones individualizadas respecto de los titulares posteriores a la misma conforme a lo dispuesto en los artículos 132.2.º y 1.º de la Ley Hipotecaria.
  • Es la única forma de tener conocimiento de la apertura de la fase ejecutiva de la garantía real constituida en fase de yacencia.
  • Tiene eficacia interruptiva de la prescripción de la acción hipotecaria conforme a lo dispuesto por el artículo 1973 del Código Civil, impidiendo con su constancia el poder cancelar la hipoteca por caducidad (artículo 82.5 de la Ley Hipotecaria).
  • No determina por sí sola el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza deba ser satisfecha en su totalidad.
  • No está sujeta a plazo de caducidad, y la supuesta caducidad de la hipoteca no tiene ningún efecto cancelatorio sobre la misma.

Así declara que la cancelación de la hipoteca cuando consta extendida nota marginal de expedición de cargas indicativa de la existencia de un procedimiento de ejecución, aparece regulada por distintas disposiciones legales que tienen la finalidad de evitar que se cancele una hipoteca cuya ejecución está en tramitación o, incluso, ultimada y pendiente la inscripción registral de la adjudicación correspondiente” (artículo 131 de la Ley Hipotecaria, párrafo segundo del artículo 688.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

En una primera Resolución de 4 de junio de 2005 declaró que una hipoteca con nota de expedición de certificación debe ser cancelada por transcurso del tiempo si han transcurrido los plazos que señala el párrafo quinto del artículo 82 de la ley Hipotecaria, contado desde la fecha en que dicha nota se extendió.

Posteriormente para valorar el alcance de la mencionada nota marginal en relación con la prescriptibilidad de la de hipoteca a cuyo margen se practica distingue:

– si se expide después del vencimiento de la obligación garantizada por la hipoteca, la nota marginal de expedición interrumpe la prescripción de la acción y vuelve a iniciarse el cómputo del plazo legal, pudiéndose cancelar la hipoteca por caducidad trascurridos veintiún años contados desde la fecha en que la nota se extendió, sin que medie otro asiento que otra circunstancia acredite.

– Si se expide antes, la nota no interrumpe la prescripción y no podrá cancelarse la hipoteca hasta que no trascurran veintiún años desde el vencimiento de la obligación.

Por lo anterior, en el caso que nos ocupa al vencer el plazo el día 6 de mayo de 1997 y habiéndose extendido la nota marginal en fecha 15 de junio de 1990, no podrá cancelarse la hipoteca hasta que transcurran veintiún años contados desde la fecha en venció el plazo de la obligación garantizada, lo que no tiene lugar hasta el 6 de mayo de 2018, fecha posterior a la de la presentación de la instancia y de la calificación impugnada.

Para acabar distingue el régimen del artículo 82.5 de la LH y el nuevo artículo 210 de la misma por su íntima relación con el tema que nos ocupa, así, el primero tiene su fundamento en la figura de la prescripción, y presupone que el plazo de cumplimiento conste en el Registro y el segundo fija unos plazos propios, regulando un auténtico régimen de caducidad de los asientos y presupone que no conste en el Registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada, lo que tampoco concurre en el supuesto planteado.

Comentario: Es lógica la solución a la que llega nuestro Centro Directivo ya que al haberse extendido la nota durante el periodo contractual de amortización no determina la misma ninguna fecha especial en relación al plazo de prescripción de la hipoteca. (MGV)

PDF (BOE-A-2018-7671 – 7 págs. – 250 KB)   Otros formatos

 

209.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. DUDAS DE IDENTIDAD.  PROCEDIMIENTOS JUDICIAL Y NOTARIAL ALTERNATIVOS PARA RESOLVER DUDAS E INMATRICULAR

Resolución de 22 de mayo de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Las Palmas de Gran Canaria n.º 1, por la que se deniega la inmatriculación de una finca en virtud de título público.

Resumen: En caso de inmatriculación el registrador tiene que fundamentar las dudas sobre la finca, si las tiene. Esas dudas pueden resolverse, alternativamente,  o bien con el expediente de dominio notarial o bien con sentencia judicial en proceso declarativo.

Hechos: Se pretende inmatricular una finca por la vía del artículo 205 LH .

La registradora suspende la inscripción pues considera que la finca procede de una finca matriz inscrita o de alguna de las cuatro segregadas de la matriz por lo que debe de procederse a reanudar el tracto.

El interesado recurre y alega que las dudas son genéricas y no están motivadas ni fundamentadas y que traslada al ciudadano una obligación de identificar las fincas registrales que no le corresponde.

Resolución: La DGRN desestima el recurso

Doctrina.  La calificación registral tiene que expresar la razón que justifica la negativa a inscribir para que el interesado pueda alegar lo que conviene a su defensa. En el presente caso se especifican las dudas y los fundamentos en los que se apoya la registradora para justificarlas, por lo que la calificación está suficientemente motivada.

En cuanto al fondo del asunto considera que las dudas están suficientemente justificadas pues la registradora expresa con detalle los motivos por los que tiene no sólo indicios fundados sino el convencimiento de que la finca que se pretende inmatricular está ya inscrita, tales como localización, colindancia, procedencia de la misma finca matriz y procedencia de la misma titularidad.

No puede exigirse a la registradora que exprese concretamente la finca de origen, pues hasta La ley 13/2015 la descripción de las fincas era literaria lo que puede conllevar una cierta imprecisión a la hora de determinar la coincidencia de la finca con otras inmatriculadas con anterioridad a dicha norma.

Declara también que las dudas no puede resolverlas el juez en expediente de jurisdicción voluntaria mediante Auto, pues los artículos 300 y 306 del Reglamento Hipotecario han de considerarse derogados. Sólo cabe en la esfera judicial acudir a la vía jurisdiccional, bien mediante el juicio verbal contra la calificación regulado en el artículo 324 LH, bien mediante sentencia en un procedimiento declarativo, al que se remiten los artículos 198 LH y 204 LH,  en que hayan sido demandados todos los que, de conformidad con lo establecido en el artículo 203 LH, deban intervenir en el expediente, observándose las demás garantías prevenidas en dicho artículo.

Alternativamente cabe acudir al expediente notarial de dominio para inmatricular regulado en el artículo 203 LH, con las garantías y con audiencia de los interesados que señala tal precepto (en especial los titulares de fincas colindantes), y que podrían disipar las dudas alegadas por la registradora

Comentario: En el presente caso, si se quiere acudir al expediente de dominio notarial, habría que determinar previamente si la finca procede de una inscrita o no es así, pues en el primer caso lo que procede es un expediente de dominio para reanudar el tracto, y en el segundo un expediente de dominio para inmatricular; eso ha de ser manifestado en primer lugar por el requirente y en segundo lugar por el registrador al emitir el certificado de dominio y cargas.

Si se acudiera a la vía jurisdiccional del juicio declarativo y la sentencia fuera favorable a la inmatriculación entonces el registrador no podría denegar la inmatriculación por tener dudas (o incluso certeza) de su coincidencia con otra finca ya inscrita, aunque sí podría calificar si se han cumplido los trámites esenciales del procedimiento, fundamentalmente las notificaciones a colindantes  y a los anteriores titulares. (AFS)

 

211. PROPIEDAD HORIZONTAL. INSCRIPCIÓN DE EDIFICACIÓN COMO ELEMENTO INDEPENDIENTE SIN PREVIA DESAFECTACIÓN DEL TERRENO COMÚN OCUPADO.

Resolución de 22 de mayo de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Azpeitia, por la que suspende la inscripción de una escritura de obra nueva. (JAR)

 

212. ADJUDICACIÓN DE VIVIENDA HABITUAL DEL DEUDOR POR EL 60% DEL VALOR DE TASACIÓN. INTERPRETACIÓN DEL ART. 671 LEC

Resolución de 23 de mayo de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Torrejón de Ardoz n.º 3, por la que se suspende la inscripción de la adjudicación de una finca y la cancelación de cargas posteriores decretada en procedimiento de ejecución hipotecaria. (CB)

213. EJECUCIÓN DE HIPOTECA POR EL PROCEDIMIENTO EJECUTIVO ORDINARIO. NECESIDAD DE PREVIA ANOTACIÓN DE EMBARGO

Resolución de 23 de mayo de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Aldaia, por la que suspende la autorización de una certificación de dominio y cargas y la práctica de la nota marginal de su expedición. (ACM)

214. INMATRICULACIÓN EN VIRTUD DE CERTIFICACIÓN DE DOMINIO DE COMUNIDAD DE REGANTES

Resolución de 24 de mayo de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Zaragoza n.º 13, por la que se deniega la inmatriculación de varias fincas en virtud de certificación administrativa. (ER)

PDF (BOE-A-2018-7876 – 15 págs. – 296 KB)    Otros formatos

 

215.** SEGUNDA TRANSMISIÓN DE FINCA Y CERTIFICADO DE COSTAS. 

Resolución de 23 de mayo de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de El Rosario-Área Metropolitana de Santa Cruz de Tenerife, por la que se deniega la inscripción de una compraventa de finca por invadir en parte el dominio público marítimo-terrestre.

Resumen: En las segundas transmisiones de fincas ya inscritas el registrador debe comprobar que no invaden el dominio público, aunque estén inmatriculadas después de la Ley de Costas de 1988, y en caso de duda proceder como dispone el artículo 36 del Reglamento de Costas.

Hechos: Se otorga una escritura de compraventa respecto de una finca registral inmatriculada en 2006, que es segunda transmisión. 

La registradora suspende la inscripción porque, después de consultar la sede electrónica del Catastro, considera que la finca pudiera intersectar o colindar con el dominio público marítimo-terrestre, lo que se confirma con un Informe de Costas que se aporta posteriormente del que resulta que la finca invade el dominio público, según deslinde de 2003.

El interesado recurre y alega la ilegalidad del artículo 36 del Reglamento de Costas; también que la zona en que se encuentra dicha vivienda forma parte de un núcleo consolidado de viviendas existentes con anterioridad a la Ley de Costas de 1988 y por ello,  de acuerdo con la Sentencia del Tribunal Constitucional n.º 57/2016 de 17 de marzo, dicha zona tiene que ser desafectada del dominio público  mediante expediente de Costas que el mencionado  Servicio no ha iniciado aún, a pesar de estar obligado, por lo que concluye que su situación es de indefensión y que se vulneran sus derechos como  tercero hipotecario.

El notario autorizante emite un Informe en el que pone de manifiesto que la finca está inmatriculada en 2006, vigente ya la actual Ley de Costas y el citado deslinde, por lo que el control de legalidad y calificación en relación al dominio público marítimo terrestre ya fue hecho necesariamente al practicar el asiento de inmatriculación y al tratarse la presente compraventa de una segunda transmisión no procede ningún control o calificación adicional sobre este punto conforme al criterio de la Resolución de la DGRN de fecha 6 de septiembre de 2012; añade que de mantenerse la calificación se produciría una quiebra de los principios registrales.

Resolución: La DGRN desestima el recurso

Doctrina. Recuerda que el TS declaró la legalidad del antiguo artículo 35 del Reglamento de Costas, hoy artículo 36, aplicable a las segundas transmisiones.

El dominio público es  inatacable aunque no esté inscrito, puesto que su carácter nace de la Ley y es protegible frente a los asientos registrales y a la posesión continuada dado su carácter inalienable, imprescriptible e inembargable, por lo que frente al dominio público no operan los principios registrales de fe pública y legitimación registral.

Respecto de la doctrina del Tribunal Constitucional alegada por el recurrente concluye que no es directamente aplicable y que es necesario tramitar un expediente de desafectación del dominio público, lo cual es competencia exclusiva de la Demarcación de Costas, por lo que mientras no se desafecte la zona seguirá siendo de dominio público y no será inscribible la transmisión.

Comentario: Nuevamente se pone de manifiesto la extralimitación e indefensión que provoca el artículo 36 del Reglamento de Costas, que es de aplicación conforme al criterio del TS,  si se tiene en cuenta además en el caso concreto que la finca fue inmatriculada bajo la vigencia de la Ley de Costas de 1988, y que han pasado más de 15 años del deslinde sin que el Servicio de Costas haya actuado contra los titulares de la finca registral (que supuestamente invade en todo o en parte el dominio público) para recobrar la posesión, ni ha anotado o inscrito el dominio público, ni, alternativamente, ha tramitado expediente de desafección de la vivienda por estar en un núcleo antiguo consolidado, como alega el recurrente.

Todo ello provoca una gran divergencia entre la teoría (la finca es en todo o en parte dominio público) y la práctica (el titular sigue en posesión de la finca, paga sus impuestos locales, disfruta de su vivienda) lo cual genera una gran confusión e inseguridad jurídica pues nadie sabe ya a ciencia cierta hasta donde llega el dominio público ni quien es el propietario ni si se puede confiar en el Registro, ni cuáles son los derechos del propietario que tiene su escritura de propiedad debidamente registrada, ni si puede vender o no, …

En el caso particular de esta Resolución, si se sospechaba que la finca invadía el dominio público, (ver parcela catastral y núcleo de viviendas con el  deslinde aprobado) no se entiende por qué se inmatriculó la finca en 2006 y por qué el ahora comprador tiene que aportar un Certificado del Servicio de Costas pues según el artículo 36.2 del Reglamento de Costas debió de tomarse anotación preventiva por 90 días y notificarse esa circunstancia de oficio a Costas que tenía 1 mes para contestar al Registro, teniendo en cuenta que a falta de contestación  el documento de compraventa se convertía en inscribible. (AFS)

PDF (BOE-A-2018-7949 – 17 págs. – 304 KB)    Otros formatos

 

216. VENTA DE INMUEBLE DE UNA SL A OTRA: DISCREPANCIAS SOBRE SI ES ACTIVO ESENCIAL.

Resolución de 31 de mayo de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Vélez-Málaga n.º 1 a inscribir una escritura de compraventa.

Resumen: Una SL vende un inmueble a otra SL, manifestando los administradores de ambas mercantiles que el inmueble transmitido no era activo esencial de la vendedora: no se requiere acuerdo de junta general, a los efectos del art. 160 LSC, a pesar de que en una instancia un socio  dice lo contrario. La instancia no debió de causar asiento de presentación.

Hechos: Se presenta, en el Registro de la Propiedad, una escritura de venta de un inmueble de una SL a otra, con la manifestación de los administradores de ambas, de que los inmuebles vendidos, no son elemento esencial de la Mercantil vendedora, y presentándose, no obstante, más tarde, una instancia del socio titular del 50% del capital de la primera, en la que se alegaba, por el contrario, que, dichos inmuebles, tenían el carácter de activo esencial de la mercantil vendedora y superaban el 25% de los activos del balance.

Registrador: Suspende la inscripción, porque, a su juicio, la manifestación sobre el carácter de ser activo esencial el inmueble vendido es competencia de las juntas de las respectivas sociedades y no de sus representantes, alegando además que, su calificación, se basaba en la presentación de una instancia privada, suscrita por quien manifestaba ser titular del 50% del capital social de la vendedora, lo que permitía al registrador calificar el carácter de esencial de los activos vendidos.

Recurrente: El notario autorizante, recurre la calificación, alegando: que la regulación del artículo 160 LSC (ley 31/2014) no define lo que es un “activo esencial”, y sólo establece una presunción de carácter económico, manifestando que son esenciales aquellos bienes sociales que superan el 25% del valor de los activos según el último balance aprobado, por lo que si el activo vendido no supera este valor, será el administrador el que tendrá que probar, bajo su responsabilidad y en su caso, que tal activo enajenado no es activo esencial de la mercantil. Además, y según la interpretación que ha hecho la DGRN del precepto (RS 22 noviembre 2017 y 29 noviembre 2017), no existe ninguna obligación por parte del administrador de llevar a cabo tal manifestación, pese a la instancia presentada por el socio mayoritario de la mercantil vendedora.

Resolución: La DG estima el recurso y revoca la calificación registral.

Doctrina: La DG establece la siguiente doctrina:

1.- Es verdad que la transmisión de los activos esenciales de la sociedad excede de la competencia de los administradores sociales, pero debe entenderse que el notario cumple con su obligación con la simple exigencia de la certificación del órgano de administración que indica que no es el inmueble vendido activo esencial, pero sin que dicha certificación o la manifestación por parte del representante de la mercantil transmitente, sean imprescindibles para practicar la inscripción, en atención a que el tercer adquirente de buena fe debe quedar protegido en este sentido, conforme al art 234.2 de la LSC.

 2.- Que, pese a que la omisión de este certificado o de la manifestación del administrador de la entidad vendedora, tal omisión no es defecto que impida la inscripción, aunque, el registrador puede calificar de esencial el activo cuando bien: resulta su carácter de forma manifiesta (activo afecto al objeto social); o bien resulta de los elementos de que disponga al calificar (así por ejemplo resulte del título o de los asientos, una contravención legal).

 3.- Pero en ningún caso, puede el registrador exigir intervención alguna de la junta general de la sociedad vendedora, habida cuenta de las manifestaciones de los administradores de ambas mercantiles, vendedora y compradora, y menos, puede aquel, apoyar su calificación en la mera afirmación de un tercero, a través de una instancia (la presentada por el socio titular del 50% del haber social de la vendedora) que ha sido -indebidamente- objeto de un asiento de presentación, lo que no es óbice para la inscripción pretendida, ya que sólo pueden ser objeto de este asiento aquellos documentos privados, a los que las disposiciones legales les atribuyan eficacia registral. Así resulta del artículo 420 del RH. (JLN)

PDF (BOE-A-2018-8000 – 9 págs. – 264 KB) Otros formatos

 

217. INSCRIPCIÓN DE USO SOBRE VIVIENDA FAMILIAR EN CONVENIO REGULADOR: DURACIÓN.

Resolución de 30 de mayo de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 11 a inscribir el derecho de uso sobre la vivienda familiar constituido en un convenio regulador aprobado por sentencia de divorcio. (JAR)

PDF (BOE-A-2018-8051 – 9 págs. – 259 KB) Otros formatos

 

218. DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD MEDIANTE TRANSACCIÓN HOMOLOGADA JUDICIALMENTE.

Resolución de 30 de mayo de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Navalmoral de la Mata a inscribir un testimonio de un auto de homologación de una transacción judicial. (ACM)

PDF (BOE-A-2018-8052 – 7 págs. – 250 KB) Otros formatos

 

220. TRANSFORMACIÓN DE SOCIEDAD CIVIL EN SL. TRACTO SUCESIVO.

Resolución de 30 de mayo de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Lleida n.º 1, por la que se suspende la inscripción de transmisión solicitada. (ER)

PDF (BOE-A-2018-8054 – 6 págs. – 242 KB) Otros formatos

 

221. MANDAMIENTO DE CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES A INSCRIPCIÓN NULA. TRACTO SUCESIVO.

Resolución de 31 de mayo de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Tudela n.º 1 a cancelar determinadas inscripciones en virtud de mandamiento judicial. (MGV)

PDF (BOE-A-2018-8055 – 14 págs. – 292 KB) Otros formatos

 

224. EXCESO DE CABIDA MEDIANTE EXPEDIENTE JUDICIAL DE DOMINIO. DUDAS DE IDENTIDAD

Resolución de 28 de mayo de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Lepe, por la que se suspende la inscripción de un auto dictado en expediente de dominio para la inscripción de exceso de cabida. (MN)

225. INMATRICULACIÓN.  PRIORIDAD DEL TÍTULO INCOMPATIBLE PRESENTADO ANTES Y PENDIENTE DE INSCRIPCIÓN

Resolución de 28 de mayo de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Caspe, por la que se suspende la inscripción de una escritura de agrupación y compraventa. (MN)

 

226. HERENCIA YACENTE. SENTENCIA EN REBELDÍA

Resolución de 29 de mayo de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Igualada n.º 2 a inscribir un testimonio de una sentencia que declara la adquisición del dominio por prescripción. (MGV)

 

227. DACIÓN EN PAGO. CANCELACIÓN DE HIPOTECA

Resolución de 29 de mayo de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de San Sebastián de los Reyes n.º 2 a cancelar una hipoteca. (IES)

228. ACTA DE PROTOCOLIZACIÓN DE TRANSACCIÓN HOMOLOGADA JUDICIALMENTE

Resolución de 29 de mayo de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Santiago de Compostela n.º 2 a inscribir un acta de protocolización de una transacción homologada judicialmente. (JAR)

229. ACTA DE FINALIZACIÓN DE OBRA DE VIVIENDA UNIFAMILIAR DESTINADA A USO PROPIO DEL PROMOTOR: LIBRO EDIFICIO

Resolución de 29 de mayo de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Toledo n.º 2, por la que se suspende la inscripción de un acta notarial de finalización de obra. (JLN)

 

RESOLUCIONES MERCANTIL
208. DEPÓSITO DE CUENTAS. AUDITOR NOMBRADO A INSTANCIA DE LA MINORÍA. INFORME EFECTUADO POR AUDITOR DIFERENTE

Resolución de 21 de mayo de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil IV de Madrid, por la que se rechaza el depósito de cuentas de una sociedad. (JAGV)

210. SOCIEDAD LIMITADA. REDUCCIÓN DE CAPITAL SOCIAL

Resolución de 22 de mayo de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil II de Alicante, por la que se rechaza la inscripción de acuerdos de reducción de capital social. (JAGV)

PDF (BOE-A-2018-7674 – 7 págs. – 248 KB)    Otros formatos

 

219. INSCRIPCIÓN DE ACUERDOS SOCIALES. CADUCIDAD DE ACCIÓN DE NULIDAD.

Resolución de 30 de mayo de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil V de Madrid, por la que se rechaza la inscripción de acuerdos sociales (JAGV)

PDF (BOE-A-2018-8053 – 8 págs. – 255 KB) Otros formatos

 

222. MODO EN QUE LAS EXIGENCIAS LEGALES SOBRE ACREDITACIÓN DE LA REPRESENTACIÓN DEBEN PLASMARSE EN EL INSTRUMENTO PÚBLICO.

Resolución de 31 de mayo de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil y de bienes muebles I de Palma de Mallorca, por la que se suspende una inscripción de rectificación solicitada (JAGV)

PDF (BOE-A-2018-8056 – 6 págs. – 244 KB) Otros formatos

 

223. NEGATIVA A EXPEDIR CERTIFICACIÓN PARA TRASLADO DE DOMICILIO SL

Resolución de 28 de mayo de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil y de bienes muebles de Burgos a expedir certificación para traslado del domicilio social de una sociedad de responsabilidad limitada. (JAGV)

PDF (BOE-A-2018-8140 – 12 págs. – 276 KB)    Otros formatos

 

230. DENEGACIÓN DE RESERVA DE DENOMINACIÓN POR IDENTIDAD SUSTANCIAL.

Resolución de 29 de mayo de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil central II, por la que se deniega reserva de denominación. (JAGV)

ENLACES

INFORME NORMATIVA JUNIO 2018 (Secciones I y II BOE)

INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES

TITULARES DE RESOLUCIONES DESDE 2015

POR VOCES PROPIEDAD      POR VOCES MERCANTIL 

DICCIONARIO FRANCISCO SENA

RESOLUCIONES CATALUÑA

¿SABÍAS QUÉ?

RESOLUCIONES REFORMA LEY HIPOTECARIA Y CATASTRO

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