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Resoluciones Dirección General de los Registros y el Notariado. Abril 2018

Resoluciones Dirección General de los Registros y el Notariado. Abril 2018

Admin, 06/04/2018

Indice:
  1. VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:
  2. SENTENCIAS SOBRE RESOLUCIONES
  3. 2/2018. SENTENCIA EN DECLARATIVO ORDINARIO: CANCELACION E INSCRIPCION A FAVOR DEL DEMANDANTE
  4. 3/2018. INMATRICULACIÓN MEDIANTE LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES. TÍTULO PÚBLICO PREVIO Y ACTA DE NOTORIEDAD COMPLEMENTARIA. TÍTULOS INSTRUMENTALES
  5. 4/2018. INMATRICULACIÓN DE FINCA QUE PUDIERA FORMAR PARTE DE OTRA YA INSCRITA.
  6. RESOLUCIONES PROPIEDAD 
  7. 133. PROHIBICIÓN TESTAMENTARIA DE VENDER Y SE DONA A EXTRAÑOS.
  8. 134.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA SIN DIFERENCIA DE SUPERFICIE Y OPOSICIÓN DE COLINDANTE.
  9. 135. SEGREGACIÓN Y DIFERENCIA DE SUPERFICIE SUPERIOR AL 10%.
  10. 136. VENTA DE PARTICIPACIÓN URBANÍSTICA DE FINCA RÚSTICA EN ANDALUCÍA.
  11. 137.** EXPEDIENTE JUDICIAL DE REANUDACIÓN DE TRACTO SUCESIVO INTERRUMPIDO.
  12. 138.** INSTANCIA SOLICITANDO RECTIFICAR A PRIVATIVO EL CARÁCTER GANANCIAL DE UNA FINCA COMPRADA POR LA ARRENDATARIA.
  13. 139.*** VENTA DE FINCA PERTENECIENTE A PERSONA INCAPACITADA DE NACIONALIDAD ALEMANA RESIDENTE EN ALEMANIA.
  14. 140. MANDAMIENTO DE EMBARGO SIN FIRMEZA. RECURSO NO EXTEMPORÁNEO POR VARIAR LA NOTA.
  15. 141. ADJUDICACIÓN DE VIVIENDA NO HABITUAL POR LO DEBIDO POR TODOS LOS CONCEPTOS (29% DEL VALOR DE TASACIÓN).
  16. 142. RECTIFICACIÓN DE DOS ELEMENTOS DE LA DIVISIÓN HORIZONTAL: CONSENTIMIENTO DE SUS TITULARES REGISTRALES Y ACUERDO DE LA COMUNIDAD.
  17. 143.*** COMPRA POR CÓNYUGES DE NACIONALIDAD CHINA CON INDICACIÓN DE CUOTAS
  18. 144. RECTIFICACIÓN DE PROYECTO DE EQUIDISTRIBUCIÓN
  19. 145.** PUBLICIDAD FORMAL. NOTA SIMPLE. FINALIDAD E INTERÉS LEGÍTIMO. MODELO DE SOLICITUD.
  20. 146. CESIÓN UNILATERAL Y GRATUITA A UNA COMUNDAD DE PROPIETARIOS
  21. 147. OBRA NUEVA TERMINADA. USO PROPIO: NO NECESIDAD DE ACREDITACIÓN EN ESE MOMENTO
  22. 148.( ) DISOLUCIÓN JUDICIAL DE COMUNIDAD: TRACTO SUCESIVO
  23. RESOLUCIONES MERCANTIL
  24. ENLACES

INFORME Nº 283. (BOE ABRIL de 2018)

Segunda Parte:  RESOLUCIONES DGRN:

PROPIEDAD

MERCANTIL

Ir a la Primera Parte (Disposiciones y Sección II Abril)

IR A LISTA DE INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES

 

VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:

Se van a seguir estos criterios a juicio de las personas que las resumen:

()     Reiterativa o de escasísimo interés

*      Poco interés o muy del caso concreto

**    Interesante (categoría estándar)

***  Muy interesante.

⇒⇒⇒ Imprescindible.  

SENTENCIAS SOBRE RESOLUCIONES
2/2018. SENTENCIA EN DECLARATIVO ORDINARIO: CANCELACION E INSCRIPCION A FAVOR DEL DEMANDANTE

Resolución de 4 de abril de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se publica, conforme a lo dispuesto en el artículo 327 de la Ley Hipotecaria, la sentencia del Juzgado de Primera Instancia n.º 1 de Guadalajara, de 11 de julio de 2011, que ha devenido firme.

Publica el fallo de la Sentencia firme del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Guadalajara, de 11 de julio de 2011, que estima la demanda formulada por la Registradora contra la R. 10 de noviembre de 2009 (que había desestimado el recurso contra la calificación registral), declarándola nula y confirmando la calificación registral negativa.

Se planteaba en dicha resolución DGRN si una sentencia dictada en un procedimiento declarativo era título hábil para la cancelación de las inscripciones declaradas nulas y para la inscripción del pleno dominio a favor de la demandante. La DGRN entendió que no estamos ante una inmatriculación propiamente dicha; se trata de cancelar una inmatriculación y proceder a la inscripción a favor del actor en lo que formalmente será una inscripción segunda, por lo que no son exigibles los requisitos de la inmatriculación de la finca.

La sentencia antes citada declara nula esta resolución y confirma la calificación registral. (JCC)

PDF (BOE-A-2018-5030 – 1 pág. – 214 KB) Otros formatos

 

3/2018. INMATRICULACIÓN MEDIANTE LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES. TÍTULO PÚBLICO PREVIO Y ACTA DE NOTORIEDAD COMPLEMENTARIA. TÍTULOS INSTRUMENTALES

Resolución de 4 de abril de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se publica, conforme a lo dispuesto en el artículo 327 de la Ley Hipotecaria, la sentencia del Juzgado de Primera Instancia n.º 1 de Ourense, de 19 de mayo de 2015, que ha devenido firme.

Publica el fallo de la Sentencia firme del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Ourense, de fecha 19 de mayo de 2015, que estima la demanda contra la R. 4 de Agosto de 2014, declarándola no ajustada a derecho en la parte que confirma la calificación registra, por lo que deja sin efecto la totalidad de la nota de calificación.

Dicha resolución había confirmado uno de los defectos de la calificación registral, en concreto el referente a la instrumentalidad de los títulos por los que se pretendía inmatricular, pues en el caso concreto se daban varias de las notas (aunque no todas) de la instrumentalidad del título inmatriculador, en particular el nulo coste fiscal y la circularidad.

La Sentencia antes citada declara nula esta resolución en cuanto a este punto. (JCC)

PDF (BOE-A-2018-5031 – 1 pág. – 216 KB) Otros formatos

 

4/2018. INMATRICULACIÓN DE FINCA QUE PUDIERA FORMAR PARTE DE OTRA YA INSCRITA.

Resolución de 4 de abril de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se publica, conforme a lo dispuesto en el artículo 327 de la Ley Hipotecaria, la sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante, Sección Sexta, de 9 de marzo de 2015, que ha devenido firme.

Publica el fallo de la Sentencia firme de la Audiencia Provincial de Alicante, Sección Sexta, de 9 de marzo de 2015, que estima el recurso de apelación contra la sentencia de 3 de noviembre de 2014 del Juzgado de Primera Instancia nº 9 de Alicante, que desestimó la demanda interpuesta contra la R. 10 de Marzo de 2014

Dicha resolución DGRN desestimó el recurso interpuesto contra la nota de calificación registral negativa, confirmando el criterio del Registrador, al entender justificadas las dudas de identidad porque la finca inscrita que genera las dudas lo está a favor de un causahabiente del causante de la herencia que se pretende inmatricular, porque el Catastro ha cambiado varias veces la descripción de la finca a inmatricular en los últimos años, y porque el registrador ya emitió un anterior certificado para la tramitación del Acta alegando su imposibilidad de determinar que la finca no estuviera ya inmatriculada.

La Sentencia de instancia desestima la demanda contra dicha resolución, pero la de la Audiencia estima el recurso de apelación, con lo que deja sin efecto esta resolución. (JCC)

PDF (BOE-A-2018-5032 – 2 págs. – 218 KB) Otros formatos

 

RESOLUCIONES PROPIEDAD 
133. PROHIBICIÓN TESTAMENTARIA DE VENDER Y SE DONA A EXTRAÑOS.

Resolución de 21 de marzo de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa del registrador de la propiedad de San Javier n.º 2, por la que acuerda denegar la práctica de inscripción de una escritura de donación. (JLN)

134.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA SIN DIFERENCIA DE SUPERFICIE Y OPOSICIÓN DE COLINDANTE.

Resolución de 21 de marzo de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Manzanares, por la que se suspende la inscripción de una representación gráfica catastral. 

Hechos: se presenta instancia con firma legitimada notarialmente por la que el dueño de una determina finca registral solicita la inscripción de su representación gráfica georreferenciada catastral, de la que resulta que la superficie de dicha finca, según Catastro, es coincidente con la que figura en el Registro.

La Registradora califica negativamente porque, efectuadas las notificaciones previstas en el artículo 199 LH, se han presentado alegaciones en plazo legal por dos propietarios colindantes. Al existir oposición por parte de un colindante registral, que puede verse perjudicado, resulta que existe un conflicto que debe resolverse por acuerdo entre las partes enfrentadas o, en su defecto, en la vía judicial.

El recurrente alega que no ha solicitado la tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, ya que no ha solicitado la rectificación de la descripción literaria y porque no resulta necesario al ser coincidente la superficie registral y catastral; que no se le ha dado traslado de los recursos que el colindante alega haber interpuesto ante el Catastro, por lo que se suponen inadmitidos; y que no hay coincidencia con una representación gráfica inscrita.

La DGRN confirma la calificación y realiza las siguientes afirmaciones que interesa destacar:

1º. El artículo 9 “b” LH contempla la posibilidad de incorporar a la inscripción, como operación específica, la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices.

2º. La consecuencia derivada de dicha incorporación es que «una vez inscrita la representación gráfica georreferenciada de la finca, su cabida será la resultante de dicha representación, rectificándose, si fuera preciso, la que previamente constare en la descripción literaria».

3º. La tramitación del procedimiento del artículo 199 LH es correcta ya que se ha solicitado expresamente la inscripción de la representación gráfica y es este el procedimiento previsto en la Ley Hipotecaria con esta finalidad.

4º. La notificación a los colindantes constituye un trámite esencial en los procedimientos para la acreditación de un exceso de cabida.

5º. Es posible inscribir la representación gráfica sin tramitación previa del procedimiento del 199 LH en los dos supuestos siguientes:

1) Cuando no existan diferencias superficiales o,

2) Cuando las diferencias superficiales no superen el límite máximo del 10% de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los colindantes.

Existiendo una solicitud expresa de inscripción de representación gráfica, está plenamente justificado el inicio de la tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, cualquiera que sea la diferencia de superficie o incluso no habiéndola (como ocurre en este caso), si a juicio del registrador existen colindantes registrales que pudieran resultar afectados por la inscripción de dicha representación y que deben ser notificados previamente a la práctica de la inscripción y en todo caso, será objeto de calificación por el registrador la existencia o no de dudas en la identidad de la finca. (ER)

135. SEGREGACIÓN Y DIFERENCIA DE SUPERFICIE SUPERIOR AL 10%.

Resolución de 21 de marzo de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Zafra, por la que se suspende la inscripción de una escritura de segregación y compraventa. (AFS)

136. VENTA DE PARTICIPACIÓN URBANÍSTICA DE FINCA RÚSTICA EN ANDALUCÍA.

Resolución de 22 de marzo de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Barbate, por la que suspende la inscripción de una escritura de compraventa de participación indivisa de una finca rústica. (AFS)

137.** EXPEDIENTE JUDICIAL DE REANUDACIÓN DE TRACTO SUCESIVO INTERRUMPIDO.

Resolución de 22 de marzo de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Guadarrama-Alpedrete, por la que se suspende la inscripción del testimonio de un auto judicial dictado en procedimiento de reanudación del tracto sucesivo interrumpido. 

Hechos: se presenta auto judicial declarando justificado el dominio en expediente para la reanudación del tracto sucesivo.

La registradora deniega la inscripción al haber apreciado los siguientes defectos:

1º. No consta que se haya citado en el expediente a los titulares registrales.

2º. No consta la convocatoria a las personas ignoradas a quienes pueda perjudicar la inscripción solicitada por medio de la publicación de edictos en uno de los periódicos de mayor circulación en la provincia siendo el valor de la finca superior 300 euros.

3º. No consta que, citado el titular registral, éste no hubiere formulado oposición.

La DGRN confirma el primer y tercer defecto. En este expediente interesa destacar las siguientes cuestiones:

I. Normativa aplicable.

– Pese a ser un documento presentado en el Registro de la Propiedad correspondiente con posterioridad a la entrada en vigor de la Ley 13/2015, de 24 de junio (el 1 de noviembre de 2015), debe aplicarse la disposición transitoria única que establece que los expedientes regulados en el Título VI de la Ley Hipotecaria iniciados en el momento de la entrada en vigor de la citada norma deberán continuar su tramitación conforme a la normativa anterior.

– En el caso resuelto, es de aplicación la norma contenida en el artículo 201 LH, según la redacción anterior a la expresada ley de reforma, y sus concordantes del reglamento de desarrollo.

II. La falta de citación al titular registral.

– El recurrente alega que la inscripción tiene más de treinta años, que el titular registral se encuentra fallecido (lo que se acredita con certificado de defunción que se acompaña a la documentación presentada) y que se ignora quiénes son sus herederos.

– La correcta citación a titulares registrales es objeto de calificación por el registrador, y ello con fundamento en los artículos 24, 201, 202 LH, 285 y 286 RH.

– El recurrente alega que constando fallecido el titular, bastaría la notificación genérica a cuantos pudiera perjudicar el expediente. Sin embargo, la DGRN estima que el artículo 202 (antes de la reforma por la Ley 13/2015) exige una citación a éste «en debida forma», lo que en principio no puede entenderse comprendida en una citación genérica «a cuantas personas ignoradas pudiera perjudicar la inscripción».

– A dicha conclusión se llega también con la nueva regulación del procedimiento para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido tras la Ley 13/2015, de 24 de junio: artículo 208 LH. Ver R. de 23 de mayo de 2016 y de 27 de abril de 2017.

III. La publicación de edictos.

Como ya defendiera la R. de 11 de febrero de 1999, «la publicación omitida no puede considerarse como un trámite esencial del procedimiento, cuestión que quizá pudiera discutirse si el expediente de dominio fuera para la inmatriculación de la finca, pero en ningún caso cuando tiene por objeto la reanudación del tracto sucesivo, pues en este último supuesto la citación personal y no oposición del titular registral es el trámite esencial que la calificación da por cumplimentado». (ER)

138.** INSTANCIA SOLICITANDO RECTIFICAR A PRIVATIVO EL CARÁCTER GANANCIAL DE UNA FINCA COMPRADA POR LA ARRENDATARIA.

Resolución de 22 de marzo de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Madrid n.º 53, por la que se deniega la rectificación de una inscripción en virtud de instancia privada. 

Hechos: Una finca consta inscrita a favor de una persona para la sociedad de gananciales. Se presenta instancia solicitando la rectificación de dicho asiento por considerar que en realidad se adquirió con carácter privativo como consecuencia del ejercicio de un derecho de retracto arrendaticio.

El Registrador califica negativamente y señala que no se trata de un error de concepto. Señala que, “con fundamento en el artículo 1346.4 CC son bienes privativos “Los adquiridos por derecho de retracto perteneciente a uno solo de los cónyuges”. Y se argumenta que al haber sido adquirida la finca por la arrendataria, dado que existe un derecho de adquisición preferente a favor de los arrendatarios, es de aplicación este artículo. En conclusión, sería privativa la finca. Pero aquí no estamos ante la consecuencia del ejercicio del derecho de adquisición preferente sino ante una compra ordinaria hecha por la arrendataria. Luego, al no haber sido adquirida la finca como consecuencia del ejercicio del retracto arrendaticio no puede atribuirse carácter privativo como prescribe el artículo 1346-4.º del Código Civil, que por otra parte -en la redacción actual y que se alega- no era de aplicación en el momento de la compraventa inscrita”.

La DGRN revoca la calificación y reitera su doctrina sobre los diversos procedimientos para rectificar los errores –materiales o de concepto -.

En el caso concreto, de la escritura de compraventa que provocó la inscripción se desprende que la finca fue adquirida con carácter privativo, por haberla comprado como consecuencia de su cualidad de arrendataria según contrato de arrendamiento suscrito en estado de viuda, por lo que la inscripción no debió practicarse con carácter ganancial. En la escritura únicamente se expresa que dicha persona solicitó la compra de la vivienda como «actual arrendatario, previa instrucción de expediente sumario»; que «(…) con objeto de proceder a su enajenación, la Comisión Liquidadora [del organismo público vendedor] formuló propuesta de venta para que, previo informe de la Asesoría Jurídica del Departamento (…), se concediese autorización para otorgar la correspondiente escritura de venta al arrendatario. Dicha propuesta obtuvo la aprobación del Excmo. Señor Ministro de la Vivienda con fecha 28 de Mayo de 1.975 (…)»; y se añade que «así resulta de la certificación expedida por el Iltmo. Señor Secretario General de la Dirección General de Arquitectura y Tecnología de la Edificación de la referida Comisión, de fecha cinco de Mayo de mil novecientos setenta y cinco, (…); fotocopia de la cual, se acompañará a la primera que de la presente se expida».

Señala el Centro Directivo que en dicha escritura no existe referencia alguna al hecho de que el contrato de arrendamiento hubiera sido convenido en estado de viuda. Por ello, no puede afirmarse que la inexactitud del asiento registral venga provocada por la actuación equivocada del registrador al extender aquel, sino que sería consecuencia de la omisión de tal extremo en el título que motivó el asiento, por lo que la rectificación del Registro precisaría el consentimiento del titular registral (en este caso del cónyuge de la compradora («rectius», de sus herederos, pues de la documentación presentada con la solicitud resulta que falleció en el año 1982), pero no del registrador cuya actuación ha sido ajena al origen de la inexactitud.

Ahora bien, de las circunstancias del caso, debe entenderse que se han aportado documentos fehacientes, independiente de la voluntad de los interesados, de los que resulta el hecho susceptible de provocar la alteración del Registro (contrato de arrendamiento, libro de familia…).

Continúa señalando la DGRN que,

1º. Frente a la regla general de la presunción de ganancialidad del artículo 1.361 CC, el artículo 1346 CC contempla como bien privativo aquél que haya sido adquirido por derecho de retracto perteneciente a uno de los cónyuges.

2º. Aun cuando el precepto sólo se refiera al derecho de retracto, no hay duda que este precepto es aplicable a cualesquiera supuestos de derechos de adquisición preferente, convencionales o legales, de preadquisición o de postadquisición, algo que supone una concreta aplicación del principio de subrogación real relacionado con el de accesión, puesto que el bien adquirido va a seguir la misma condición del derecho del que trae causa y que claramente se deriva de un bien privativo.

En el caso resuelto, dado que la finca se adquirió como consecuencia de un derecho de adquisición privativo concedido legalmente a la arrendataria, la adquisición dominical debe tener también dicho carácter. (ER)

139.*** VENTA DE FINCA PERTENECIENTE A PERSONA INCAPACITADA DE NACIONALIDAD ALEMANA RESIDENTE EN ALEMANIA.

Resolución de 23 de marzo de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa de la registradora de la propiedad de Inca n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa.

En el presente expediente son relevantes las siguientes circunstancias:

Mediante escritura se formaliza la compraventa de determinadas fincas. Por la parte vendedora interviene don D. G. S. R., en nombre y representación de don W. S., de nacionalidad alemana, haciendo uso de un poder otorgado por don C. B., tutor del vendedor, mediante escritura autorizada por un notario alemán el día 15 de mayo de 2017. El notario autorizante de la escritura de compraventa hace constar que se le exhiben los siguientes documentos: a) copia autentica de dicha escritura de poder, a doble columna en español y alemán, debidamente apostillada, que se reseña; b) «copia testimoniada por el Juzgado de Bretten de Betreuerausweis, del Juzgado Local de Bretten, Juzgado de Incapacitados y Tutelas, debidamente traducida y apostillada conforme a lo dispuesto en el Convenio de La Haya de 5 de octubre de 1961, el día 23 de mayo de 2017, con el número (…)». y c) «auto del Juzgado de Bretten de Betreuerausweis, del Juzgado Local de Bretten, Juzgado de Incapacitados y Tutelas, debidamente traducida y apostillada conforme a lo dispuesto en el Convenio de La Haya de 5 de octubre de 1961 el día 23 de mayo de 2017, con el número (…)». Añade el notario que de los documentos exhibidos resultan facultades que estima suficientes para dicha escritura de compraventa.

En la escritura no se testimonian los referidos documentos judiciales ni se especifica nada más de su contenido.

La registradora de la Propiedad suspende la inscripción solicitada con base en los siguientes motivos: a) El notario alude esos dos documentos judiciales, que ha tenido a la vista, pero no expresa a qué se refieren (si son de declaración de incapacidad y nombramiento de tutor y aceptación del nombramiento, etc.). b) Al tratarse de la incapacidad de una persona extranjera, no consta acreditado cuál es el contenido vigente del Derecho positivo extranjero aplicable -en este caso el ordenamiento alemán-, y conforme al artículo 36 del RH, debe probarse el contenido y vigencia del Derecho extranjero para poder cumplir con la función de calificación del artículo 18 de la Ley Hipotecaria.

El notario recurrente alega que habiendo reseñado todos los documentos que se han utilizado para emitir el juicio notarial de suficiencia de las facultades representativas, la registradora no puede exigir ningún dato más sobre el contenido de tales documentos porque dicho juicio de suficiencia de tales facultades compete exclusivamente al notario y que carece de lógica jurídica la pretensión de la registradora de que se le acredite el contenido vigente del Derecho alemán, precisamente porque carece de competencia para realizar ese juicio de suficiencia de las facultades representativas.

La DGRN resuelve:

La cuestión central no se refiere propiamente a la representación voluntaria sino a la acreditación del cumplimiento de las normas sustantivas aplicables a la venta de inmuebles por parte de una persona de nacionalidad alemana, mayor de edad, que se encuentra bajo custodia legal («Betreuung») en base a la resolución del Tribunal de Incapacidades y Tutelas («Betreuungsgericht»).

Tenemos que acudir a la norma de conflicto establecida en el Derecho español, al tratarse de una materia sobre la que no existe aún instrumento de Derecho europeo y no ser parte España del Convenio de La Haya de 13 de enero de 2000 sobre Protección Internacional de los Adultos

La norma de conflicto  no resulta del apartado 1 del artículo 9 del Código Civil, que conduce a la nacionalidad del representado, sino que está constituida por el apartado 6 del artículo 9 del Código Civil (en redacción dada por Ley 26/2015, de 28 de julio, de modificación del sistema de protección a la infancia y a la adolescencia). La ley aplicable a la protección de las personas mayores de edad se determinará por su residencia habitual.

La regla de la residencia habitual, prevista en el Código Civil y en el citado Convenio del que España no es parte, es coincidente con la establecida en el Convenio de La Conferencia de La Haya de 19 de octubre de 1996, relativo a la competencia, la ley aplicable, el reconocimiento, la ejecución y la cooperación en materia de responsabilidad parental y de medidas de protección de los niños.

Es una regla de conflicto tuitiva: la residencia habitual del sujeto precisado de protección. En estos instrumentos tuitivos, el principio orientador es el interés superior del niño o del adulto vulnerable.

Hubiera sido deseable que en la escritura constase el Juicio notarial sobre la ley aplicable, esto es, que se hubiese detenido en los hechos relevantes para la fijación de la residencia habitual del representado, en cuanto elemento central de la determinación de la ley aplicable. De las circunstancias concurrentes resulta que el adulto sujeto a tutela tiene residencia en Alemania. Por lo tanto, es necesario acudir a la ley alemana, constituida por el Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Conforme a éste -parágrafo 1896-, si una persona mayor de edad, por razón de enfermedad mental o discapacidad física, mental o emocional, no puede en todo o en parte cuidar de sus asuntos, el Tribunal de Incapacidades y Tutelas («Betreuungsgericht»), a su solicitud o de oficio, le designara un representante («Betreuer») en el grupo de tareas en las que se encontrara el representado necesitado de protección. La modulación de la representación y su flexibilidad en interés de la persona con discapacidad es característica de esta normativa.

Actualmente, no existen mecanismos que faciliten el conocimiento por parte de las autoridades de otro Estado europeo de las concretas medidas de protección que corresponden al adulto precisado de protección. Los documentos públicos relativos a la incapacidad o medidas directamente dirigidas a la protección del patrimonio de personas adultas vulnerables no están incluidas en la lista de documentos públicos previstos en el Reglamento (UE) 2016/1191 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 6 de julio de 2016, por el que se facilita la libre circulación de los ciudadanos simplificando los requisitos de presentación de determinados documentos públicos en la Unión Europea (artículo 2.1), que será aplicable en su mayor parte, en los Estados miembros el 16 de febrero de 2019.

Por ello, debe tenerse en cuenta el artículo 36 del RH, que regula los medios de prueba del Derecho extranjero en relación con la observancia de las formas y solemnidades extranjeras y la aptitud y capacidad legal necesarias para el acto y que, como señala la Resolución de la Dirección General de 1 de marzo de 2005, resulta también extensible a la acreditación de la validez del acto realizado según la ley que resulte aplicable.

Según este precepto los medios de prueba del Derecho extranjero son «la aseveración o informe de un Notario o Cónsul español o de Diplomático, Cónsul o funcionario competente del país de la legislación que sea aplicable». El precepto señala además que «por los mismos medios podrá acreditarse la capacidad civil de los extranjeros que otorguen en territorio español documentos inscribibles». La enumeración expuesta no contiene un «numerus clausus» de medios de prueba ya que el precepto permite que la acreditación del ordenamiento extranjero podrá hacerse «entre otros medios», por los enumerados. Asimismo, las autoridades públicas que desarrollan funciones no jurisdiccionales (cfr. artículos 281 de la LEC, 168.4 del RN y 36, párrafo segundo, del RH), pueden realizar bajo su responsabilidad una valoración respecto de la alegación de la ley extranjera aunque no resulte probada por las partes, siempre que posea conocimiento de la misma (vid., entre otras, las Resoluciones de 14 de diciembre de 1981 y 5 de febrero y 1 de marzo de 2005).

En definitiva, el artículo 36 del RH posibilita que el Derecho extranjero pueda ser acreditado, entre otros medios, mediante aseveración o informe de un notario, habiendo manifestado esta Dirección General (cfr. Resolución 20 de julio de 2015) que si el registrador entendiese, que del informe emitido por el notario no se dedujera la conclusión pretendida en cuanto al sentido, alcance e interpretación de las normas extranjeras, deba el registrador al calificar expresar y motivar las concretas razones de su rechazo, sin que, por tanto, sea suficiente una referencia genérica de falta de prueba del Derecho extranjero.

En el presente caso, de la escritura calificada no resulta ningún juicio o valoración del notario autorizante sobre la aptitud y capacidad legal necesarias para el acto escriturado, conforme a la legislación alemana aplicable. Y, basándose la representación en un poder autorizado por notario alemán, que habrá tenido en cuenta su propia legislación, tampoco existe una reseña adecuada del contenido de los documentos en los que se basa la actuación del representante, para acreditar que la enajenación de un bien inmueble en España -que, conforme a la ley del foro, hubiera exigido autorización judicial- cumple adecuadamente las exigencias de protección del adulto sujeto a tutela, conforme a la ley de su residencia habitual. A tales efectos, es claramente insuficiente la mera cita por el notario de unos documentos judiciales que, aun cuando los haya tenido a la vista, ni siquiera son detallados en cuanto a su objeto (declaración de incapacidad, nombramiento de tutor, etc.).

La Dirección General desestima el recurso interpuesto y confirma la calificación recurrida. (IES)

140. MANDAMIENTO DE EMBARGO SIN FIRMEZA. RECURSO NO EXTEMPORÁNEO POR VARIAR LA NOTA.

Resolución de 23 de marzo de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Zafra a practicar una anotación preventiva de embargo. (ACM)

141. ADJUDICACIÓN DE VIVIENDA NO HABITUAL POR LO DEBIDO POR TODOS LOS CONCEPTOS (29% DEL VALOR DE TASACIÓN).

Resolución de 23 de marzo de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Illescas n.º 1 a inscribir un testimonio de un decreto de adjudicación dictado en un procedimiento de ejecución sobre bienes hipotecados. (ACM)

142. RECTIFICACIÓN DE DOS ELEMENTOS DE LA DIVISIÓN HORIZONTAL: CONSENTIMIENTO DE SUS TITULARES REGISTRALES Y ACUERDO DE LA COMUNIDAD.

Resolución de 23 de marzo de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación expedida por el registrador de la propiedad de Almonte, por la que en la que se deniega la inscripción de una escritura de rectificación de elementos integrantes de un edificio en régimen de división horizontal. (AFS)

PDF (BOE-A-2018-4715 – 16 págs. – 296 KB)Otros formatos

 

143.*** COMPRA POR CÓNYUGES DE NACIONALIDAD CHINA CON INDICACIÓN DE CUOTAS

Resolución de 2 de abril de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa de la registradora de la propiedad de Barcelona n.º 22, por la que acuerda suspender la inscripción de una escritura de compraventa.

 Por medio de escritura dos cónyuges de nacionalidad china compran una vivienda, haciéndose constar en dicho título que están casados entre sí en el régimen establecido en la legislación de China y que compran en un 80 % la esposa y en el 20 % restante el esposo.

 La registradora suspende la inscripción porque, a su juicio, siendo el régimen legal chino el de comunidad y comprar la finca transmitida con carácter privativo en la proporción indicada, deberá acreditarse que conforme al Derecho de China los cónyuges pueden adquirir bienes inmuebles por cuotas privativas con su simple manifestación o con el consentimiento del consorte.

El notario alega que la calificación incurre en el error de afirmar que en la escritura de compraventa los mencionados cónyuges compran la finca «con carácter privativo», cuando en realidad lo que se expresa es que los compradores compran en determinada proporción, y, por tanto es aplicable el artículo 92 del RH, de modo que deberá practicarse la inscripción de la adquisición de cada cónyuge «con sujeción al régimen matrimonial de la legislación china».

La DGRN recuerda la doctrina sentada en otras resoluciones; el notario español está obligado a aplicar la norma de conflicto española (artículo 12.6 del Código Civil) y a determinar, de acuerdo a dicha norma, la ley material que resulte aplicable al régimen económico de los cónyuges. Así aunque el notario desconozca el contenido de la ley material extranjera reflejará debidamente en la comparecencia del instrumento público cuál ha de ser la norma aplicable a las relaciones patrimoniales entre cónyuges. En definitiva, no debe confundirse la falta de obligación de conocer el Derecho extranjero con el deber de determinar cuál es la legislación extranjera aplicable.

Frente a la regla general de nuestro sistema registral, que exige que esté claramente determinada la extensión de los derechos inscritos en el Registro de la Propiedad (artículo 51.6.ª RH), y aunque, desde un punto de vista estrictamente dogmático, para la adquisición de un bien por extranjero casado debería acreditarse el régimen económico en ese momento, a fin de inscribir dicho bien según la determinación de dicho régimen, artículo 51.9.ª a) del RH, lo cierto es que tales reglas están flexibilizadas para los supuestos de inscripción de bienes a favor de adquirentes casados sometidos a legislación extranjera, pues no se exige la acreditación «a priori» del régimen económico matrimonial, bastando que la inscripción se practique a favor del adquirente o adquirentes casados, haciéndose constar en la inscripción que se verificará con sujeción a su régimen matrimonial (artículo 92 RH).         

El Centro Directivo primero y el artículo 92 del RH después (desde la reforma de 1982), asumieron que la solución más acertada consiste en aplazar tal prueba para el momento de la enajenación o gravamen posterior, inscribiéndose la adquisición sin necesidad de expresar el régimen en la inscripción («con indicación de éste, si constare» expresa la disposición «in fine» de ese precepto reglamentario), difiriendo la prueba para el momento de la enajenación posterior, pues dicha expresión de régimen podía obviarse si después la enajenación o el gravamen se hacía contando con el consentimiento de ambos (enajenación voluntaria), o demandando a los dos (enajenación forzosa).

Esta norma no necesita mayor aclaración en los casos en que, como ocurre respecto del presente expediente, los dos cónyuges extranjeros tengan la misma nacionalidad, pues su régimen económico-matrimonial, a falta de pacto será el régimen legal supletorio correspondiente a su ley nacional común (artículo 9.2 del Código Civil).

Como ha expresado esta Dirección General en reiteradas ocasiones (vid. Resoluciones de 19 de diciembre de 2003, 10 de enero y 4 y 12 de febrero de 2004 y 31 de agosto de 2017, entre otras),  en casos en los que la escritura se limite a expresar que los cónyuges extranjeros adquieren con sujeción a su régimen económico matrimonial sin que conste cuál sea este, y el registrador tiene conocimiento del mismo y, por ejemplo, es un régimen de separación, se considera justificada su exigencia sobre la constancia en dicha escritura de la cuota que corresponde a cada uno de los adquirientes del bien objeto de inscripción, conforme al artículo 54 del RH. En el presente caso, la registradora reconoce en su calificación que el régimen económico-matrimonial legal chino es de comunidad, si bien, por entender que la adquisición se realiza por los cónyuges con carácter privativo, exige que se acredite que ser puede realizar dicha adquisición en el Derecho chino. Lo que ocurre es que, como aduce el recurrente, resulta inequívocamente de la escritura calificada que los adquirentes no atribuyen tal carácter privativo a sus respectivas cuotas adquiridas, por lo que ningún obstáculo existe para inscribirlas a nombre de cada uno de los cónyuges con sujeción a su régimen matrimonial, de modo que será en el ulterior momento de su enajenación -voluntaria o forzosa- cuando habría que acreditar si conforme al Derecho chino puede la misma realizarse sin consentimiento de ambos consortes.

La normativa relevante (Ley de Matrimonio de la República Popular China de 1980 modificada, de acuerdo con la «Decisión sobre Enmiendas de la Ley de Matrimonio de la República Popular China», de 2001) en su artículo 19 permite cierto margen de acuerdo a los cónyuges acerca de la forma de tenencia de los bienes comunes; señala el Centro directivo que  la protección legal de los bienes privados en la República Popular China lo es por igual que los estatales y colectivos, dejado a salvo que «la propiedad pública es la base de la economía de mercado», definiéndose los patrimonios personales desde 2007, reconocidos ya por ley, en cuanto integrados por ingresos, bienes inmuebles, inversiones y otros activos. Por ello, han de tenerse muy presente las normas del foro en sede registral (artículos 10.1 y 12.1 y 3 del Código Civil), máxime cuando la compraventa y su efecto traslativo del dominio tiene lugar en España, sobre un bien situado en España y entre residentes en España; por ello concluye que no puede confirmarse una interpretación como la mantenida en la calificación en cuanto haría inaplicable injustificadamente una norma como la del artículo 92 del RH en un caso como el presente, en el cual cobra todo su sentido a fin de permitir el tráfico jurídico con unas garantías suficientes, permitiendo que la inscripción se practique a favor del cónyuge comprador de la cuota respectiva, con sujeción a su régimen matrimonial de comunidad; la Dirección General estima el recurso interpuesto y revoca la nota de calificación.

Con relación a una herencia relativa a la participación indivisa de un bien inscrito conforme al régimen económico matrimonial chino, vid. R. 4 de mayo de 2004  (BOE  3 de junio de 2004).(IES)

PDF (BOE-A-2018-5024 – 7 págs. – 246 KB)Otros formatos

 

144. RECTIFICACIÓN DE PROYECTO DE EQUIDISTRIBUCIÓN

Resolución de 2 de abril de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Mijas n.º 2, por la que se suspende la inscripción de un acuerdo de revisión de oficio de un proyecto de reparcelación. (MGV)

PDF (BOE-A-2018-5025 – 15 págs. – 291 KB)Otros formatos

 

145.** PUBLICIDAD FORMAL. NOTA SIMPLE. FINALIDAD E INTERÉS LEGÍTIMO. MODELO DE SOLICITUD.

Resolución de 3 de abril de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de San Javier n.º 1 a la emisión de una nota simple informativa.

Hechos:

Se presenta en el registro una instancia por la que se solicita la expedición una nota simple de una finca registral.

El registrador no accede a su expedición en base a los siguientes defectos:

  1.  ausencia de interés legítimo en el peticionario;
  2.  no ajustarse la instancia que se califica al modelo normalizado por la Dirección General de Registros y del Notariado;
  3.  es necesario presentar la solicitud por abogado que tenga la representación del titular registral;
  4.  la solicitud ha de estar motivada (especificando la nota el tipo de motivación: «para el inicio de acciones judiciales o administrativas, o para el previo estudio de las mismas») –esta indicación está relacionada con el defecto señalado bajo la letra a), y
  5.  además, la solicitud ha de estar suscrita con firma legitimada notarialmente o firmada en la propia oficina del Registro.

El recurrente entiende que la resolución recurrida carece de fundamentación jurídica ya que consta el interés legítimo y la cualificación profesional del suscribiente.

Resolución:

La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación del registrador.

Su acuerdo se basa en su doctrina sobre los límites de la publicidad registral en relación con la legislación hipotecaria y la legislación de protección de datos. Teniendo en cuenta lo dispuesto en los artículos 221 y 222 de la Ley Hipotecaria y 332 de su Reglamento, por los que el contenido del Registro sólo se ha de poner de manifiesto a quienes tengan interés en conocer el estado de los bienes y derechos inscritos y, por tanto, este interés se ha de justificar ante el registrador de acuerdo con el sentido y función de la institución registral.

Por ello ante una solicitud de publicidad formal se debe de calificar:

En primer lugar, si procede o no expedir la información o publicidad formal respecto de la finca o derecho que se solicita, atendiendo a la causa o finalidad alegada;

En segundo lugar, deberá valorar la existencia de un interés legítimo, y

En tercer lugar, qué datos y circunstancias de los incluidos en el folio registral correspondiente puede incluir o debe excluir de dicha información.

Dicha publicidad ha de ser para finalidades de la institución registral como la investigación, jurídica, en sentido amplio, patrimonial y económica, así como la investigación estrictamente jurídica encaminada a la contratación o a la interposición de acciones judiciales. No cabe para la investigación privada de datos no patrimoniales si no es cumpliendo estrictamente con la normativa de protección de datos. En el presente caso se solicita para «investigación jurídico-económica sobre créditos, solvencia o responsabilidad».

En relación con el interés legítimo, sostiene la Dirección General que debe ser:

  1. un interés conocido, en el sentido de acreditado o justificado (a excepción de los casos de autoridades, empleados o funcionarios públicos que actúen por razón de su oficio a los que la legislación hipotecaria presume dicho interés);
  2.  ha de ser un interés directo o acreditar debidamente el encargo sin perjuicio de la dispensa del artículo 332.3 del Reglamento Hipotecario, y
  3.  ha de ser legítimo. Este concepto de interés legítimo es un concepto más amplio que el de «interés directo», pues alcanza a cualquier tipo de interés lícito.

Cuando se ajusta a tal finalidad, la publicidad del contenido del registro no requiere el consentimiento del titular, ni tampoco que se le notifique su cesión o tratamiento, sin perjuicio del derecho de aquél a ser informado, a su instancia, del nombre o de la denominación y domicilio de las personas físicas o jurídicas que han recabado información respecto a su persona o bienes (vid. artículo 4 de la Instrucción de 5 de febrero de 1987 y principio tercero de la Instrucción de 17 de febrero de 1998). Y ello sin perjuicio del régimen especial legalmente previsto para la publicidad o cesión de datos a favor de funcionarios y Administraciones Públicas para el ejercicio de sus atribuciones (cfr. artículo 21 de la Ley Orgánica 15/1999, de 13 de diciembre).

Reducida, en nuestro sistema registral, por razones de seguridad, eficacia, eficiencia y economía, la investigación jurídica de la propiedad y de las empresas a la mera solicitud de publicidad formal, es preciso cohonestar esta simplicidad procedimental con la finalidad que le atribuyen sus normas rectoras y conciliarla con los principios que inspiran nuestra legislación en materia de protección de datos. 

La DG aplica la doctrina anterior al objeto del recurso declarando en cuanto a la exigencia de acreditación de la representación a favor del abogado que firma la solicitud que la misma está dispensada por el artículo 323.3 del RH, si bien, esta presunción de representación no significa que no deban especificar el interés legítimo que ha de ser calificado por el registrador así como la cualidad de profesional del peticionario. El único caso en que se presume el interés sería respecto de «toda autoridad, empleado o funcionario público que actúe por razón de su oficio o cargo».

En cuanto a la exigencia de la concurrencia de un interés legítimo, y  la necesidad de que la solicitud ha de estar motivada, aparece expresada en la misma en los siguientes términos: «investigación jurídico-económica sobre créditos, solvencia o responsabilidad», que es una de las finalidades de la institución registral, sin que se pueda limitar  los motivos habilitantes del interés legítimo en la «interposición de acciones judiciales/administrativas o para el estudio previo a las mismas», pues dentro de las actuaciones profesionales de los abogados caben otras actuaciones ajenas a la interposición o estudio de acciones judiciales o administrativas, que pueden ser perfectamente válidas para fundar un interés legítimo.

En cuanto al defecto relativo a que la instancia no se ajusta al modelo normalizado aprobado por la DGRN, carece de fundamento normativo, ya que no existe norma  en la legislación hipotecaria que imponga como requisito de forma inexcusable un determinado «modelo normalizado» en la solicitud de notas simples presentadas físicamente, ni existe tal modelo normalizado aprobado por este Centro Directivo.

Distinto de ello es lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 222 bis de la LH para las peticiones de información por vía telemática, que han de ajustarse a un modelo informático, previsión normativa aún pendiente de desarrollo, sin que ello pueda impedir obtener la información registral solicitada, ya que su ámbito de aplicación es exclusivo de las peticiones de información realizadas por vía telemática.

Por último en cuanto a la exigencia de que la instancia ha de estar suscrita con firma legitimada notarialmente o firmada en la propia oficina del Registro, doctrina reciente de nuestro Centro Directivo sostiene que «la exigencia de identificación del instante no puede limitarse a la comparecencia física o legitimación notarial sino que debe comprender cualquier otro que cumpla igualmente dicha finalidad ya sea realizada por medios físicos o telemáticos». Del escrito de recurso resulta que una copia de la solicitud se presentó también, además de a través de correo administrativo, físicamente en el Registro junto con copia del DNI y del carné profesional del solicitante, afirmación que no rebate el registrador en su informe ni en cuanto a la existencia de tales hechos, ni en cuanto al valor identificativo del solicitante que de los mismos se desprende, por lo que el defecto señalado, en los términos en que ha sido formulado, tampoco puede confirmarse.

Conclusiones: De esta resolución, en línea con otras anteriores, podemos destacar que la presunción de representación de los profesionales no exime de la necesidad de expresar el interés legítimo, que este interés, cuando se trata de abogados no tiene que ser necesariamente la interposición de acciones judiciales o administrativas, que no existe un modelo normalizado para la solicitud de notas simples y por tanto no es obligatoria su utilización y que si no existen dudas sobre la identidad del solicitante no puede exigirse ni la legitimación de su firma ni alternativamente la ratificación ante el registrador.(MGV)

PDF (BOE-A-2018-5026 – 8 págs. – 251 KB)Otros formatos

 

146. CESIÓN UNILATERAL Y GRATUITA A UNA COMUNDAD DE PROPIETARIOS

Resolución de 3 de abril de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Marbella n.º 4, por la que suspende la inscripción de una escritura pública de cesión unilateral de determinada finca. (AFS)

PDF (BOE-A-2018-5027 – 11 págs. – 271 KB)Otros formatos

 

147. OBRA NUEVA TERMINADA. USO PROPIO: NO NECESIDAD DE ACREDITACIÓN EN ESE MOMENTO

Resolución de 4 de abril de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Alicante n.º 4, por la que se suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva terminada. (AFS)

PDF (BOE-A-2018-5028 – 9 págs. – 261 KB)Otros formatos

 

148.( ) DISOLUCIÓN JUDICIAL DE COMUNIDAD: TRACTO SUCESIVO

Resolución de 4 de abril de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad interino de Canjáyar a inscribir un decreto de adjudicación derivado de un procedimiento de ejecución de sentencia. 

Hechos: se presenta testimonio de decreto de adjudicación de finca como consecuencia de la venta realizada en subasta pública por la cual se acuerda la disolución de la comunidad existente sobre una determinada finca registral.

El Registrador califica negativamente porque no se ha dirigido la demanda contra todos los titulares registrales al estar el 50% de la finca inscrita a nombre de otra titular y el 25% a favor de una sociedad.

La DGRN estima parcialmente el recurso respecto de la falta de intervención de uno de los titulares registrales, la sociedad, y desestimarlo respecto del resto de la calificación impugnada y ello porque:

– De las circunstancias del caso se desprende que la sociedad no ha sido demandada pero ha tenido intervención en el procedimiento como parte actora.

– Respecto de la titular del 50% de la finca, no resulta de la documentación aportada que la misma haya tenido intervención en el procedimiento y ello con fundamento en los artículos 20 LH y 24 CE. (ER)

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Resoluciones Dirección General de los Registros y el Notariado. Abril 2018

Jacinto azul. Por Kranchan.

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