Resoluciones DGRN Octubre 2016

Admin, 04/10/2016

Indice:
  1. VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:
  2. 371.** CERTIFICACIÓN DE DOMINIO Y CARGAS. AMPLIACIÓN DE EMBARGO. 
  3. 372.* DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN. SOLICITUD DE NO INSCRIPCIÓN. 
  4. 373.* DEPÓSITO DE CUENTAS. INFORME DE AUDITORÍA REALIZADO POR AUDITOR NOMBRADO POR LA PROPIA SOCIEDAD, DISTINTO DEL AUDITOR INSCRITO.
  5. 374 a la 381.() LEGALIZACIÓN DE LIBROS DE ACTAS ENCRIPTADOS O CIFRADOS.
  6. 382.** RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO EN VIRTUD DE SENTENCIA QUE NO LA ORDENA EXPRESAMENTE
  7. 383.*** INSTANCIA INICIANDO EL PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH. NO HA DE LIQUIDARSE. SEGUNDA CALIFICACIÓN SOBRE SI HA HABIDO SUBSANACIÓN.
  8. 384.**  CAMBIO DE USO DE LOCAL A VIVIENDA PRESCRITO EN BALEARES. EQUIPARABLE A MODIFICACIÓN DE OBRA NUEVA.
  9. 385.⇒⇒⇒ DISOLUCIÓN DE SOCIEDAD. CONVERSIÓN AUTOMÁTICA DE ADMINISTRADORES EN LIQUIDADORES. CAUSA CESE DE ADMINISTRADORES.
  10. 386.** ELEVACIÓN A PÚBLICO DE DOCUMENTO PRIVADO. ACREDITACIÓN DE HEREDEROS DEL TITULAR REGISTRAL.
  11. 387.() CANCELACIÓN DE USUFRUCTO YA CANCELADO REGISTRALMENTE
  12. 388.** CESIÓN DE CRÉDITO HIPOTECARIO. PREVIA INSCRIPCIÓN DEL CESIONARIO EN EL REGISTRO PÚBLICO DE EMPRESAS PRESTAMISTAS LEY 2/2009
  13. 389.*** DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE. MARINAS INTERIORES. DESLINDE.
  14. 390.⇒⇒⇒ EQUIVALENCIA DE FUNCIONES Y CALIFICACIÓN REGISTRAL DE PODER OTORGADO EN EL EXTRANJERO, INGLATERRA
  15. 391**. HIPOTECA. TASACIÓN CONDICIONADA. INSCRIPCIÓN PARCIAL.
  16. 392.* DEPÓSITO DE CUENTAS. CIERRE REGISTRAL Y RECURSO CONTRA LA CALIFICACIÓN NEGATIVA.
  17. 393.() NO CABE RECURSO CONTRA ASIENTOS YA PRACTICADOS. OBJETO DEL RECURSO
  18. 394 a la 399.() LEGALIZACIÓN DE LIBROS DE ACTAS ENCRIPTADOS O CIFRADOS.
  19. 400.*** ACCESIÓN INVERTIDA EN OBRA NUEVA. SUELO PROTEGIDO. GEORREFERENCIACIÓN
  20. 401.** EJECUCIÓN HIPOTECARIA. ADJUDICACIÓN DE VIVIENDA HABITUAL POR EL 60% DEL VALOR DE TASACIÓN CON DEUDA SUPERIOR.
  21. 402.() GEORREFERENCIACIÓN EN LAS SEGREGACIONES. CRU.
  22. 403.** ANOTACIÓN DE EMBARGO POR CUOTAS DE URBANIZACION SOBRE FINCA DE ENTIDAD CONCURSADA
  23. 404.** VENCIMIENTO DE HIPOTECA POSTERIOR AL DE LA OBLIGACIÓN GARANTIZADA. TIPO MÁXIMO DE INTERESES A EFECTOS HIPOTECARIOS
  24. 405.** LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES. CAUSA
  25. 406.* EJECUCIÓN HIPOTECARIA. HERENCIA YACENTE
  26. 407.** CANCELACIÓN DE DERECHO INSCRITO. MENCIONES
  27. 408.** DERECHO DE SUPERFICIE Y OBRA NUEVA A FAVOR DE SOCIEDAD CIVIL
  28. 409.*** OBRA NUEVA. GEORREFERENCIACIÓN DE LA PARCELA. SUCESIVAS CALIFICACIONES Y PRINCIPIO DE LEGALIDAD
  29. 410.*** MEJORA DE PRESENTE POR VECINDAD CIVIL GALLEGA Y FINCA SITA EN CATALUÑA. CABE CONSULTA DE OTROS REGISTROS PERO NO DE LA OFICINA LIQUIDADORA. 
  30. 411.** DACIÓN EN PAGO DE DEUDA CON PACTO DE RETRO. ADMINISTRADOR NO INCRITO EN EL REGISTRO MERCANTIL.
  31. 412.* RECTIFICACIONES DESCRIPTIVAS. DIFERENTES SUPUESTOS. DUDAS DE IDENTIDAD
  32. 413.* MODIFICACIÓN DE ESTATUTOS: ES POSIBLE ESTABLECER EN ESTATUTOS QUE LA JUNTA GENERAL SE CELEBRE EN TÉRMINO MUNICIPAL DISTINTO DEL DOMICILIO SOCIAL.
  33. 414.* RECTIFICACIONES DESCRIPTIVAS. DIFERENTES SUPUESTOS. DUDAS DE IDENTIDAD. PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH
  34. 415.** INMATRICULACIÓN. CERTIFICACIÓN CATASTRAL COINCIDENTE. COORDENADAS DE LA EDIFICACIÓN. ACTA TRAMITADA ANTES DE LA LEY Y PRESENTADA DESPUÉS.
  35. 416.* INSCRIPCIÓN DE SENTENCIA CONTRA HERENCIA YACENTE. PRESCRIPCIÓN EXTRAORDINARIA
  36. 417.* INSCRIPCIÓN DE SENTENCIA CONTRA HERENCIA YACENTE. PRESCRIPCIÓN EXTRAORDINARIA
  37. 418.** INTERPRETACIÓN DE ARTÍCULO ESTATUTARIO DE DIVISIÓN HORIZONTAL SOBRE COMUNICACIONES.
  38. 419.** CONSTANCIA EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD DE QUE LA SOCIEDAD ESTÁ EN LIQUIDACIÓN.
  39. 420.*** VENTA DE CUOTA INDIVISA CON POSIBLE PARCELACIÓN. JUICIO NOTARIAL DE CAPACIDAD. PROHIBICIÓN JUDICIAL DE DISPONER. NO APORTACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
  40. 421.*** CAUSANTE VASCO: DERECHOS LEGITIMARIOS DE LOS ASCENDIENTES.
  41. 422.** PLAZO PARA RECURRIR SI SE APORTA DOCUMENTACIÓN COMPLEMENTARIA. SENTENCIA ORDENA CANCELACIÓN PARCIAL DE INSCRIPCIÓN.
  42. 423 a la 427.() LEGALIZACIÓN DE LIBROS DE ACTAS ENCRIPTADOS O CIFRADOS.
  43. ENLACES:

INFORME Nº 265. (BOE OCTUBRE de 2016).

Segunda Parte: RESOLUCIONES.

Ir a la Primera Parte (Disposiciones y Sección II)

 

VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:

Se van a seguir estos criterios a juicio de las personas que las resumen:

()     Reiterativa o de escasísimo interés

*      Poco interés o muy del caso concreto

**    Interesante (categoría estándar)

***  Muy interesante.

⇒⇒⇒ Imprescindible.  

371.** CERTIFICACIÓN DE DOMINIO Y CARGAS. AMPLIACIÓN DE EMBARGO. 

Resolución de 15 de septiembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa del registrador de la propiedad de Oliva a expedir una certificación de dominio y cargas en un procedimiento de ejecución. 

Se presenta mandamiento ordenando la expedición de certificación del art. 656 LEC. Sobre la finca existen practicadas dos anotaciones derivadas del mismo procedimiento, sin ninguna otra carga o gravamen. El registrador entiende que ha de aclararse en el mandamiento cuál de las anotaciones se halla en ejecución.

La Dirección expone su doctrina sobre la suma de responsabilidad a que queda afecto un bien gravado con una anotación de embargo: la cantidad que figura en el embargo no significa el límite de responsabilidad a que queda afecto el bien, puesto que del art. 613.2 en relación con el 610 LEC se deduce que el derecho al cobro íntegro por el acreedor embargante no puede ser impedido por ningún otro acreedor que no haya sido declarado preferente en tercería de mejor derecho; y si claramente se establece que el reembargo no puede perjudicar de ningún modo al embargante anterior, no hay razón para que la extensión de anotación de embargo posterior impida reflejar en la anotación del primer embargo, ese exceso de lo ya devengado por intereses y costas sobre lo inicialmente previsto en la ejecución en que se acordó, (lo que se confirma en el art. 613.3 que establece un supuesto en que la cantidad que figura en el embargo opera como límite de responsabilidad, pero se formula como excepción a la regla general y solo respecto a un tercero muy concreto – el que adquirió en una ejecución posterior. De acuerdo con todo ello y tratándose este supuesto de un supuesto de ampliación de embargo y, por tanto, de modificación de la anotación inicial y no de una nueva anotación, ninguna dificultad existe en el presente expediente en que se expida la certificación y se haga constar por medio de nota marginal de la primera anotación de embargo, de tal modo que su ejecución determinará la cancelación de las cargas posteriores. (MN)

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372.* DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN. SOLICITUD DE NO INSCRIPCIÓN. 

Resolución de 15 de septiembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Almería n.º 3, por la que se deniega la extensión de un asiento de presentación. 

Hechos

El curioso hecho de esta resolución lo constituye la presentación en el Registro de un escrito por el que se solicita que se deniegue  la inscripción a favor de «Unicaja Banco, S.A.U.» de   ciertas fincas registrales adjudicadas a la anterior en un procedimiento de ejecución hipotecaria  seguido contra el solicitante.

La registradora deniega la presentación de dicho documento por tratarse de documento privado que no puede motivar asiento alguno, haciendo referencia al artículo 420 del Reglamento Hipotecario.

El recurrente alega que la parte ejecutante (Unicaja Banco S.A.U.) no constaba inscrita en el Registro de la Propiedad como titular de la garantía sino que estaba inscrita como titular otra entidad distinta (Montes de Piedad y Caja de Ahorros de Ronda, Cádiz, Almería, Málaga y Antequera), y que en el procedimiento se había vulnerado su derecho a la tutela judicial efectiva, a la defensa, a un proceso con todas las debidas garantías y a obtener por parte de Jueces y Tribunales resoluciones judiciales motivadas.

Finalmente también considera que  la calificación del  Registrador es incongruente por cuanto que el  recurrente no pretendía  motivar asiento alguno, sino poner estos hechos en su conocimiento a fin de que denegare  la inscripción de las fincas a favor de un tercero, como consecuencia de haberse tramitado el procedimiento ejecutivo de forma totalmente irregular.

Decisión:

La Dirección General de los Registros y del Notariado, como no podía ser de otro modo, desestima el recurso confirmando la nota de calificación basándose en su doctrina relativa al asiento de presentación.

En primer lugar hace referencia a la idoneidad del recurso. Con la primera redacción del Reglamento Hipotecario ante la negativa a extender el asiento de presentación, cabía recurso de queja ante el juez de la localidad, posteriormente con la Ley 24/2001 se estableció la posibilidad de  interponer recurso de queja ante esta Dirección General, con alzada ante el juez de la capital de la provincia, pero al quedar derogado y dejado sin contenido por la Ley 24/2005 se ha entendido que la negativa a la práctica del asiento de presentación es una calificación más y por ello el recurso contra la misma se tramitará  a través del procedimiento previsto en los artículos 322 y siguientes de la Ley Hipotecaria, cuyo objeto será exclusivamente la decisión sobre si procede o no la práctica del asiento de presentación, sin prejuzgar sobre la futura calificación que el registrador deberá en su momento llevar cabo respecto al acceso del título presentado a los libros de inscripciones.

En segundo lugar por la importancia que sobre el principio de prioridad registral produce el asiento de presentación en el Libro Diario (artículos 17 y 24 de la Ley Hipotecaria), no se puede extender mecánicamente sino que el registrador ha de analizar cada documento, con el objeto de decidir si procede o no su efectiva presentación al Diario.

 Y, en tercer lugar en relación con lo que dispone el art 420 del Reglamento, la negativa a la práctica de un asiento de presentación sólo debe realizarse cuando el documento cuya constancia registral se solicita sea, indudablemente, de imposible acceso al Registro.

 En el caso de este expediente el documento presentado es un escrito en el que el interesado solicita no que se practique un asiento, sino que se impida la futura inscripción de los documentos derivados de un procedimiento de ejecución hipotecaria y por ello considera correcta la denegación de su presentación.

Finalmente nuestro Centro Directivo advierte del limitado alcance que ha de darse a los documentos cuya presentación en los registros se pretenda no para lograr la práctica de un asiento sino con el fin de advertir, ilustrar o incluso condicionar la calificación de documento presentado y que no deben interferir en ésta, pues sus autores  tienen abierta la vía judicial para impugnar la validez del acto cuyo acceso registral consideran improcedente o solicitar la adopción de medidas cautelares a fin de enervar los efectos que pudieran derivarse de la publicidad registral o incluso de conseguir un cierre registral, de obtener una resolución que ordene oportunamente la anotación de la demanda o la prohibición de disponer.(MGV)

373.* DEPÓSITO DE CUENTAS. INFORME DE AUDITORÍA REALIZADO POR AUDITOR NOMBRADO POR LA PROPIA SOCIEDAD, DISTINTO DEL AUDITOR INSCRITO.

Resolución de 15 de septiembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora mercantil y de bienes muebles II de Santa Cruz de Tenerife, por la que se deniega el depósito de las cuentas anuales del ejercicio 2011 de una sociedad mercantil.

Hechos: Se presenta el depósito de las cuentas anuales del ejercicio 2011 de una sociedad auditadas por auditor nombrado por la misma sociedad pero no inscrito. Del registro resulta que existe un nombramiento de auditor distinto al amparo del 265.2 de la LSC, nombrado a instancia de la minoría, y debidamente inscrito. En el expediente de designación de esta auditor la sociedad se opuso, oposición que fue desestimada, resolviendo el CD a favor de la designación del auditor por el registro.

El registrador deniega el depósito por dos motivos:

  1. Por faltar el depósito del ejercicio 2010.
  2. Por no haber sido auditadas las cuentas por el auditor nombrado por el registro de conformidad con el artículo 265.2 de la LSC (arts. 94.1.4º, 204 y 205 del RRM).

El interesado recurre. Respecto del primer defecto dice que dichas cuentas no están depositadas por el mismo defecto de que adolecen las del 2011, y añade que el informe de auditoría ya ha sido entregado al socio.

Respecto del segundo defecto alega la reiterada doctrina de la DG que, con apoyo en jurisprudencia del TS, ha declarado que es indiferente el origen del nombramiento del auditor, voluntario, judicial o registral, pues lo esencial es que se realice la auditoría.

Añade que el auditor nombrado por la sociedad lo fue antes de la solicitud del socio y la sociedad ha puesto a disposición y entregado al accionista solicitante de la auditoría los informes de auditoría correspondientes a los ejercicios …, 2011, …, según copia del recibí firmado por el representante legal del mismo.

Doctrina: La DG desestima el recurso.

Para ella, obviamente, el momento procesal oportuno para alegar el nombramiento anterior del auditor por parte de la sociedad, no es en este recurso, sino en el que se interpuso ante el acuerdo del registrador de admitir el nombramiento solicitado por el minoritario. Además ello se hizo así pero “esta alegación ya fue objeto de discusión y resuelta por este Centro Directivo mediante Resolución … favorable al nombramiento solicitado por el socio minoritario”. Añade que “establecido lo anterior es evidente que el recurso no puede prosperar de conformidad con la continua doctrina de este Centro Directivo … , relativa a la necesidad de acompañar el informe de verificación del auditor nombrado por el registrador. Concluye finalmente que “la situación registral al tiempo de llevar a cabo la calificación objeto de este expediente es la de existencia de auditor nombrado e inscrito a instancia de la minoría por lo que, de conformidad con la doctrina de esta Dirección General, no cabe llevar a cabo el depósito de las cuentas si la solicitud no se acompaña precisamente del preceptivo informe de auditoría realizado por el auditor nombrado e inscrito en el Registro Mercantil. Mientras que la inscripción de nombramiento de auditor a instancia de la minoría continúe vigente, el registrador debe calificar en función de su contenido de conformidad con las reglas generales (vid. Resolución de 17 de enero de 2012, por todas, y artículos 18 y 20 del Código de Comercio en relación a los artículos 7 y 366.1.5.ª del Reglamento del Registro Mercantil, y 265.2 y 279 de la Ley de Sociedades de Capital)”.

Comentario: Clara y contundente resolución de nuestro CD.

Si sólo existe un auditor inscrito, el designado a instancia de la minoría, es evidente que el informe de auditoría debe ser hecho por el mismo.  Sólo sería posible, a la vista de las alegaciones de la sociedad relativas a que el informe ya está en manos del minoritario, que este renunciara a la designación del auditor y previa notificación al mismo con reserva de sus derechos y prestación de su expresa conformidad-hay que cancelar una inscripción registral-, proceder a la cancelación de auditor inscrito para poder instar, en su caso, la inscripción del auditor voluntario. JAGV.

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374 a la 381.() LEGALIZACIÓN DE LIBROS DE ACTAS ENCRIPTADOS O CIFRADOS.

Resolución de 16 de septiembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil y de bienes muebles V de Valencia, por la que se rechaza una legalización de libros.

Similar a la 327, que se reproduce por una sola vez en este informe (donde hay muchas resoluciones similares):

Hechos: Se presentan en el registro telemáticamente para su legalización los libros Diario, Inventario y Cuentas Anuales de una sociedad encriptados.

El registrador en una extensa y explicativa nota suspende la legalización en esencia por no poder calificar “la validez del contenido de los libros que se pretenden legalizar, dado el sistema de encriptación de los documentos que se acompañan”. Y ello de conformidad con el artículo 18.3 de la Ley de apoyo a los emprendedores y su internalización de 27 de Septiembre de 2013. Según el registrador el sistema de encriptación vulnera el principio de legalidad. Cita igualmente la Instrucción de 12 de febrero de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, sobre legalización de libros de los empresarios en aplicación del artículo 18 de la Ley 14/2013, de 27 de septiembre, de apoyo a los emprendedores y su internacionalización y la posterior de 1 de julio de 2015 que fue la que estableció el sistema de encriptación de libros para su legalización. Añade que en el futuro debe regularse la posibilidad de desencriptar pues la confidencialidad del libro sólo debe regir para los terceros pero no para el registrador. Con ello se evitará “que puedan legalizarse libros que no son susceptibles de legalización” lo que sucede con relativa frecuencia “bien porque los libros pertenecen a otra sociedad, bien porque no se corresponden con su nomenclatura, bien porque el contenido no se corresponde al libro que se pretende legalizar, etc.”.

La sociedad recurre alegando que ha actuado y presentado los libros de acuerdo con la Instrucción de 1 de julio de 2015 de la Dirección General de los Registros y del Notariado, sobre mecanismos de seguridad de los ficheros electrónicos que contengan libros de los empresarios presentados a legalización en los registros mercantiles y otras cuestiones relacionadas” según la cual los libros podrán ser encriptados, tal y como se establece en la instrucción.

Doctrina: La DG revoca la nota de calificación ratificando la posibilidad de legalización de cualquier clase de libro que venga debidamente encriptado.

Resume, de forma fundamentada, el nuevo sistema de legalización de libros, que nosotros concretamos en las siguientes notas:

  1. Del artículo 18.3 de la Ley de Emprendedores resultan tres obligaciones: (i)Los libros han de cumplimentarse en soporte electrónico; (ii) los libros han de ser legalizados tras su cumplimentación dentro de los cuatro meses siguientes al cierre social, y (iii)los libros han de ser presentados telemáticamente en el Registro Mercantil competente para su legalización·
  2. Con ello no se ha alterado el régimen competencial existente hasta su entrada en vigor.
  3. Lo que se ha pretendido es facilitar y simplificar la obligación de presentación a legalización de los libros de los empresarios en un entorno de mayor seguridad jurídica.
  4. De aquí que no sea posible hoy, como no lo era anteriormente, la conservación en el Registro de un ejemplar o copia de los ficheros presentados a legalización ni la publicidad del contenido de unos libros que no se depositan en ningún caso en la oficina registral.
  5. El innegable derecho de los sujetos obligados a mantener la confidencialidad de determinados aspectos de la gestión empresarial hacen necesaria una regulación complementaria que, por un lado, prevea los mecanismos técnicos precisos y que, por otro lado, unifique la práctica de forma que sean los propios interesados los que decidan el grado de seguridad y confidencialidad que escogen en el cumplimento de sus obligaciones legales.
  6. Es importante la Resolución de Consulta emitida por este Centro Directivo, en fecha 23 de julio de 2015, según la cual (i)es posible formalizar telemáticamente la legalización de los libros a que está obligada la sociedad y, en especial, los de actas del consejo de administración en archivo encriptado cuyo contenido resulte inaccesible al personal del Registro; (ii) no es posible instar la inmediata eliminación de los archivos recibidos de modo que el Registro solo conserve la correspondiente huella digital. No obstante el registrador está obligado a tomar las medidas adecuadas para que una vez que los ficheros temporales presentados con la única finalidad de llevar a cabo su legalización hayan sido objeto de despacho, sean debidamente borrados; (iii) no es posible remitir exclusivamente la correspondiente huella digital generada por un archivo que no se remitiría al Registro. Al igual que el o los libros remitidos en abierto deben ser objeto de presentación en formato electrónico y por vía telemática generando la huella digital a que se refiere el apartado decimoséptimo de la Instrucción de 12 de febrero de 2015, los libros presentados añadiendo la opción de encriptado de clave simétrica o mediante la utilización de cifrado con doble clave deben formar parte del soporte electrónico
  7. La competencia de legalización de libros no ha supuesto nunca la calificación o revisión de su contenido.
  8. El problema existente a partir de la Instrucción de 31 de diciembre de 1999 que permitía presentar los libros en soporte magnético o por vía telemática y por tanto sería posible su duplicación, era “un falso dilema pues con anterioridad a la previsión introducida por la Instrucción de 31 de diciembre de 1999, los registradores mercantiles, como el resto de registradores, se encontraban sujetos al conjunto de obligaciones derivadas de la legislación orgánica sobre protección de datos de carácter personal (Ley Orgánica 15/1999, de 13 de diciembre, de Protección de Datos de Carácter Personal y su antecedente, la anterior Ley Orgánica 5/1992, de 29 de octubre, de Regulación del tratamiento automatizado de los datos de carácter personal)”.
  9. En definitiva, los registradores mercantiles, en lo que ahora interesa, están obligados a dar cumplimiento a los principios esenciales de la Protección de Datos contenidos en los artículos 9, 10 y 11 de la Ley Orgánica y en especial del deber de secreto(artículo 10), el cual se encuentra garantizado en el caso de los Encargados de los Ficheros (registradores) por su condición de funcionarios públicos y por su sujeción al régimen sancionador previsto en la Ley y, en el caso de sus empleados, por las cláusulas de confidencialidad que se han incorporado a sus contratos laborales, y por la suscripción del documento denominado «Manual de Buenas Prácticas en la Seguridad de la Información».
  10. “El contenido de los libros de actas, registro de socios o de acciones nominativas o cualesquiera otros presentados a legalización,no quedan incorporados a los ficheros del Registro Mercantil por cuanto tienen la naturaleza de ficheros temporales de conformidad con el artículo 87 del Reglamento de desarrollo de la Ley Orgánica 15/1999, de 13 de diciembre, lo que implica que deben ser borrados una vez cumplido el fin para el que han sido creados”.
  11. “Como resulta del contenido de la propia Ley 14/2013 de 27 de septiembre y de sus Instrucciones de desarrollo, los libros de obligada legalización deben presentarse en formato electrónico con independencia de si su contenido es accesible o no. Como ya regulara la Instrucción de 31 de diciembre de 1999 en su artículo octavo, el fichero electrónico que contiene los libros a legalizar no puede diligenciarse físicamente (artículo 334.2 del Reglamento del Registro Mercantil), y de ahí que dé lugar a una certificación en la que el registrador hace constar, tras identificar al empresario: «los libros legalizados, con identificación de su clase y número, la firma digital generada por cada uno de ellos y los datos de la presentación y del asiento practicado en el Libro fichero de legalizaciones”.
  12. “Evidentemente, tratándose de libros cuyo contenido esté protegido por alguno de los sistemas que se han descrito, el registrador no podrá certificar si el contenido del soporte informático presentado corresponde a un libro de empresario o no pero sí podrá certificar sobre la declaración que al respecto haga quien lleve a cabo la presentación que es quien asume la responsabilidad sobre este hecho y cuya identidad está asegurada mediante el mecanismo de firma electrónica reconocida a que se refiere el apartado decimoctavo de la Instrucción de 12 de febrero de 2015”.
  13. De este modo se garantiza que la única documentación que se conserva en el Registro, la certificación de petición de legalización, es veraz en la medida que asevera la declaración de presentación de una relación determinada de libros de un empresario también determinado.
  14. También se garantiza así la obligación que incumbe al registrador mercantil de calificar «la regular formación sucesiva de los (libros) que se lleven dentro de cada clase» (artículo 18.3 de la Ley 14/2013, de 27 de septiembre)».

Comentario: Interesante e importante decisión de la DG que clarifica, si ya no lo había sido suficientemente por medio de las instrucciones citadas, el sistema de legalización de libros de los empresarios a partir de la vigencia del art. 18 de la Ley de Emprendedores.

Debemos no obstante reconocer que el sistema de encriptación o cifrado de los libros presentados a legalización supone una desconfianza en el carácter de funcionario y profesional del registrador y de las obligaciones y responsabilidades suyas, en materia de protección de datos, y también del personal que está a su cargo ¿Si se está sujeto a la Ley de Protección de Datos, para qué el encriptado, y si los libros vienen encriptados, para que la obligación de sujetarse a dicha Ley?

Si antes de todo el nuevo sistema, el registrador podía ver el contenido de los libros de contabilidad y también el contenido de los libros de actas, pues los mismos, para legalizar uno nuevo, debía presentarse el anterior a efectos de la debida comprobación de su total utilización, no se llega a comprender el por qué, si los libros se presentan en formato electrónico y por vía telemática, el empresario ha de suponer que el registrador pueda incumplir sus obligaciones de secreto profesional y de protección de datos a que está debidamente obligado.

Estimamos que el sistema establecido, que además ya se ve que no sólo se aplica a los libros de actas, sino a toda clase de libros obligatorios, es, desde nuestro particular punto de vista, innecesario y quizás en el futuro pueda dar lugar a problemas. Pero ello evidentemente no será responsabilidad del registrador. No obstante también reconocemos que el sistema creado pretende dar satisfacción a todos los intereses en juego y que para los efectos de la legalización es totalmente indiferente el contenido del libro o la denominación o nomenclatura que se le haya dado. Si en el momento de desencriptar, por los motivos que procedan, un libro legalizado de forma encriptada, resulta que el fichero está vacío o no responde a lo que en su día se dijo sobre dicho libro, ello será responsabilidad de la persona que solicitó la legalización. Quizás fuera en este punto en donde se debería poner el énfasis de la calificación del registrador en materia de libros encriptados, pero sobre ello nada se dice en las Instrucciones. Ni que decir tiene que a partir de ahora cobra especial importancia el debido archivo de las certificaciones de solicitud de legalización de libros de los empresarios, y el rastro de esa legalización en todo el sistema. (JAGV)

375.() LEGALIZACIÓN DE LIBROS DE ACTAS ENCRIPTADOS O CIFRADOS.

Resolución de 16 de septiembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil y de bienes muebles I de Valencia, por la que se rechaza una legalización de libros.

Similar a las resoluciones 327 y 374. (JAGV)

376.() LEGALIZACIÓN DE LIBROS DE ACTAS ENCRIPTADOS O CIFRADOS.

Resolución de 16 de septiembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil y de bienes muebles I de Valencia, por la que se rechaza una legalización de libros.

Similar a las resoluciones 327 y 374. (JAGV)

377.() LEGALIZACIÓN DE LIBROS DE ACTAS ENCRIPTADOS O CIFRADOS.

Resolución de 16 de septiembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora mercantil y de bienes muebles II de Valencia, por la que se rechaza una legalización de libros.

Similar a las resoluciones 327 y 374. (JAGV)

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378.() LEGALIZACIÓN DE LIBROS DE ACTAS ENCRIPTADOS O CIFRADOS.

Resolución de 16 de septiembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora mercantil y de bienes muebles II de Valencia, por la que se rechaza una legalización de libros.

Similar a las resoluciones 327 y 374. (JAGV)

379.() LEGALIZACIÓN DE LIBROS DE ACTAS ENCRIPTADOS O CIFRADOS.

Resolución de 16 de septiembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora mercantil y de bienes muebles II de Valencia, por la que se rechaza una legalización de libros.

Similar a las resoluciones 327 y 374. (JAGV)

380.() LEGALIZACIÓN DE LIBROS DE ACTAS ENCRIPTADOS O CIFRADOS.

Resolución de 16 de septiembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora mercantil y de bienes muebles II de Valencia, por la que se rechaza una legalización de libros.

Similar a las resoluciones 327 y 374. (JAGV)

381.() LEGALIZACIÓN DE LIBROS DE ACTAS ENCRIPTADOS O CIFRADOS.

Resolución de 16 de septiembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora mercantil y de bienes muebles VI de Valencia, por la que se rechaza una legalización de libros.

Similar a las resoluciones 327 y 374. (JAGV)

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382.** RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO EN VIRTUD DE SENTENCIA QUE NO LA ORDENA EXPRESAMENTE

Resolución de 12 de septiembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Las Palmas de Gran Canaria nº 1 a rectificar la descripción de una finca registral. 

HECHOS: Tras una segregación y compraventa el comprador otorga e inscribe una declaración de obra nueva sobre la porción segregada, incluyendo una cochera y edificio de aperos, que al parecer pertenecían a la finca matriz no vendida.

Ese mismo comprador, titular registral, entabla acción reivindicatoria contra sus vendedores, dueños de la matriz. Los tribunales desestiman totalmente la pretensión de ese comprador y se limitan a rechazar que sea propietario de esa cochera y cobertizo, al entenderse que forman parte de la matriz.

Ahora, los vendedores demandados, dueños de la matriz, acuden al registro aportando la Sentencia puramente desestimatoria (y sin que conste que hubieran formulado reconvención alguna, limitándose a oponerse a la reivindicatoria) y solicitan a la registradora que modifique directamente la descripción registral de la finca segregada, suprimiendo de ella la cochera y el cobertizo.

– La REGISTRADORA califica negativamente porque la Sentencia presentada no ordena tal rectificación registral, por lo que será precisa una sentencia ejecutoria que lo permita y se lo ordene a ese comprador titular registral (o bien que éste lo consienta en escritura de rectificación).

– La ABOGADA de los vendedores demandados recurre señalando:

    1) Que conforme al art 521-2 LEC, las sentencias constitutivas firmes son inscribibles sin necesidad de ejecución;

    2) Y que tal rectificación registral se inferiría directa y necesariamente de la Sentencia desestimatoria de la acción reivindicatoria (y que además el titular registral fue parte (demandante) en el proceso, y no quedaría en indefensión).

– La DGRN  desestima el recurso y confirma la calificación registral, porqué los propietarios demandados, pudiendo, no formularon reconvención solicitando del juez tal rectificación registral, que debe ordenarse expresa y específicamente por el Juez (conforme al  procedimiento de rectificación del registro (Art. 40.d) LH), de los que resulta es innegable la necesidad de intervención de tales personas, y añade el Centro Directivo que en la escueta sentencia no consta referencia alguna a la forma en que estos ignorados herederos hayan sido convocados.

Con todo, y “obiter dicta”, la D.G. deja abierta la posibilidad de solicitar la publicidad provisional de esa sentencia mediante anotación preventiva. (ACM)

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383.*** INSTANCIA INICIANDO EL PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH. NO HA DE LIQUIDARSE. SEGUNDA CALIFICACIÓN SOBRE SI HA HABIDO SUBSANACIÓN.

Resolución de 12 de septiembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Palma de Mallorca nº 8, por la que se suspende una instancia privada con firmas legitimadas de inicio de procedimiento de rectificación.

Mediante instancia se solicita se solicita la rectificación de la descripción de una finca registral y la iniciación del procedimiento del Art. 199 LH; entre otros defectos que no fueron objeto de recurso se señala que no se acredita el pago o exención del impuesto.

Como cuestión previa el registrador alega que es extemporáneo: tras la nota de calificación, el interesado para subsanar el defecto procedió a presentar el documento a la Agencia Tributaria de les Illes Balears mediante correo certificado, llevándose al Registro copia sellada por el Servicio de Correos. Sin embargo, el Centro Directivo recoge su doctrina según la cual un documento no puede ser objeto de calificaciones sucesivas con el fin de prorrogar los plazos. Pero cuando se aporta nueva documentación con el fin de subsanar los defectos el registrador tendrá que realizar nueva calificación y esta nueva calificación, en el caso de ser negativa en todo o en parte dará lugar a nueva prórroga del asiento de presentación con notificación y plazo para recurso, aunque sólo por lo que se refiere a la nueva calificación relativa a la subsanación, manteniendo en su caso la vigencia de la anterior, así como la notificación, plazo de recurso y prórroga por razón de la misma.

Respecto al fondo del asunto, reitera también su doctrina sobre el alcance del denominado cierre registral por no acreditar el cumplimiento de las obligaciones fiscales: el registrador, ante cualquier operación jurídica cuya registración se solicite, no sólo ha de calificar su validez y licitud sino decidir también si se halla sujeto o no a impuestos. Ahora bien, la valoración que haga de este último aspecto no será definitiva en el plano fiscal, pues no le corresponde la competencia liquidadora respecto de los diversos tributos, de modo que no concurriendo circunstancias de realización de especial tarea de cooperación con la Administración de Justicia (R. de 21 de diciembre de 1987) ni resultando supuestos de expresa e indubitada no sujeción al impuesto (art. 104 apdos 2 a 4 del TRLRHL) o de clara causa legal de exención fiscal -como ocurre en la aceptación de una hipoteca unilateral efectuada por la TGSS (R. de 23 de abril de 2007)-, imponer al registrador la calificación de la sujeción o no al impuesto supondría obligarle a realizar inevitablemente declaraciones tributarias que quedan fuera del ámbito de la competencia; de modo que si para salvar su responsabilidad exigiere la correspondiente nota de pago, exención, prescripción o no sujeción, habrán de ser los órganos tributarios competentes los que podrán manifestarse al respecto. Lo que ocurre en el presente expediente es que se trata del comienzo de un procedimiento de rectificación registral que no conlleva acto traslativo de derechos, ni negocio jurídico alguno, por lo que debe entenderse que es un claro supuesto de no sujeción. En el hipotético supuesto que el exceso de cabida encubriese una adquisición de finca colindante el registrador tendría que calificar negativamente el expediente pero desde una perspectiva registral, no fiscal, pues se trataría de la pretensión de incorporar a la finca registral una porción de superficie que no la integra. (MN)

384.**  CAMBIO DE USO DE LOCAL A VIVIENDA PRESCRITO EN BALEARES. EQUIPARABLE A MODIFICACIÓN DE OBRA NUEVA.

Resolución de 12 de septiembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Ibiza nº 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura pública de cambio de uso de un inmueble.

Hechos: Se otorga una escritura pública en la que se declara el cambio de uso de un local a vivienda, y se justifica con un certificado de un técnico del que resulta que las obras de adecuación fueron terminadas en 2006 y por tanto ha prescrito la posible infracción urbanística (8 años en Baleares).

El registrador considera defecto la falta de la correspondiente licencia municipal para el cambio de uso de local a vivienda, conforme a los artículos 134 y 178 de la Ley 2/2014, de 25 de marzo, de ordenación y uso del suelo en Baleares. Argumenta que la infracción de cambio de uso es una infracción continuada y no prescribe hasta que no finaliza el uso, según dicha norma, por lo que en el presente caso la considera implícitamente no prescrita.

El notario autorizante alega que la normativa aplicable es la existente en el momento de terminación de la obra para el cambio de uso, Ley 10/1990, de 23 de octubre, de Disciplina Urbanística, y que en el momento de entrada en vigor de la citada nueva normativa ya se había consumado la prescripción (ocho años) por lo que no es de aplicación la normativa citada por el registrador.

La DGRN estima el recurso. Comienza considerando que el cambio de uso de la edificación es un acto de modificación de la obra nueva inscrita y que dicha situación reconduce a los requisitos para la inscripción de obras nuevas, por lo que es posible practicar la inscripción sin licencia en los supuestos en que la Ley así lo permite y que actualmente vienen contemplados en el artículo 28.4 de la Ley de Suelo y en el artículo 52 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio.

En el caso concreto considera que es de aplicación la Ley 10/90, vigente en el momento del inicio del cambio de uso, pero que no había prescrito la infracción (8 años) cuando entró en vigor la nueva normativa Ley 2/2014 (que mantiene el plazo de 8 años).

Sobre la consideración del cambio de uso como infracción continuada por la nueva norma balear señalada por el registrador, argumenta que no es competencia del registrador calificar la naturaleza de la infracción cometida, aunque sí decidir el plazo aplicable a los efectos del artículo 28..4 LS, pues se trata de la constatación tabular de la modificación de la declaración de obra inscrita, en concreto de unos de sus elementos descriptivos definitorios.

Por tanto, el cambio de uso de un inmueble es equiparable a la modificación de la declaración de obra inscrita, y en el presente caso, al haber pasado el plazo de 8 años establecido por la normativa autonómica para la prescripción urbanística, el cambio de uso es inscribible. (AFS)

385.⇒⇒⇒ DISOLUCIÓN DE SOCIEDAD. CONVERSIÓN AUTOMÁTICA DE ADMINISTRADORES EN LIQUIDADORES. CAUSA CESE DE ADMINISTRADORES.

Resolución de 12 de septiembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil y de bienes muebles de Castellón, por la que se rechaza la inscripción de una escritura.

Hechos: Se presenta una escritura en la que se procede a aceptar el cargo de liquidador de una sociedad. En dicha escritura se hace constar lo siguiente:

a) que en junta de socios la sociedad acordó su disolución, que consta inscrita;

b) que de la propia junta (y de su correspondiente inscripción) resulta el acuerdo de que «ante la imposibilidad de alcanzar un acuerdo de socios sobre la persona del liquidador y no siendo aconsejable que sean designados los dos administradores solidarios como liquidadores (…), se acuerda que se proceda al nombramiento de un liquidador por el órgano judicial;

c) que la misma junta que acordó la disolución de la sociedad acordó previamente ejercer la acción social de responsabilidad de uno de los administradores solidarios. Así como su destitución, conforme al artículo 238.2 de texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital (dicho extremo, no obstante, no consta inscrito en el Registro, tal y como resulta del contenido del mismo que obra en el informe del registrador);

d) consta unida a la escritura fotocopia de testimonio de la sentencia, de estimación parcial de la demanda de acción social de responsabilidad, interpuesta … frente al administrador destituido;

e) consta unida a la escritura fotocopia de testimonio de otra sentencia firme, que desestima íntegramente tanto la pretensión de la declaración de nulidad de los acuerdos de disolución y liquidación de la sociedad y nombramiento de liquidadores, pretensión instada por el destituido, como también íntegramente desestima la pretensión instada por la sociedad, en demanda reconvencional, de cesar a los administradores de la sociedad y se procediese, judicialmente, al nombramiento de persona o personas ajenas a los socios que hubieran de ejercer las funciones de liquidación (entre otros extremos del suplico de la misma);

f) que, conforme al fundamento de Derecho segundo de dicha sentencia, y en base al artículo 376 de la Ley de Sociedades de Capital, procede la conversión automática de los administradores en liquidadores, y

g) que, expuesto cuanto antecede el compareciente, … aceptó el cargo de liquidador de la compañía mercantil.

El registrador califica la escritura con los siguientes defectos:

  1. Respecto de la conversión de administradores en liquidadores: No es posible esa conversión, debiendo ser nombrados los liquidadores por acuerdo de la Junta General pues en la junta en que se acuerda la disolución no se había procedido al nombramiento, sino que se aplazó hasta la decisión judicial, y en la sentencia no se produce el nombramiento de liquidador. Artículo 376 y 160. 2 de la Ley de Sociedades de Capital y artículo 243 y 245 del Reglamento del Registro Mercantil.
  1. Respecto del cese del administrador sujeto a acción social de responsabilidad: Dicho cese no es posible pues los administradores ya han cesado de conformidad con lo dispuesto en el artículo 374 de la Ley de Sociedades de Capital y así consta en la inscripción 6ª de la hoja social.

El liquidador recurre: Alega que los estatutos sociales dicen que con la apertura del período de liquidación cesarán en su cargo los administradores y quienes fueren administradores quedarán convertidos en liquidadores. Que en otra junta se intentó el cese de administradores y el nombramiento de liquidadores, sin que fuera posible adoptar acuerdo alguno. Que el juzgado deniega el nombramiento de liquidador precisamente por la existencia de esa conversión. Que para la conversión no es necesario el nombramiento o aceptación de los mismos, criterio sustentado por la Audiencia Provincial de Castellón, sentencia de 24 de enero de 2002. Que sería incluso innecesario nombrar al liquidador en la sentencia que decreta la disolución de la sociedad. Que dicho criterio se mantiene en sentencia dictada por la propia Audiencia Provincial de 25 de septiembre de 2007, confirmada por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo en Sentencia de 11 de abril de 2011 y por las Audiencias Provinciales de Almería (sentencia de 16 de julio de 2012) y de Madrid (sentencia de 28 de abril de 2014). Que la destitución del administrador y el ejercicio de la acción social de responsabilidad se produjo antes de ser acordada la disolución y liquidación de la compañía. La inscripción de la destitución del administrador tiene trascendental incidencia, toda vez que el administrador destituido no puede asumir el cargo de liquidador. Que el único acuerdo que impide la conversión es precisamente el de designación de liquidadores.

El notario por su parte informa que “sólo la junta general que acuerda la disolución puede designar liquidadores evitando el juego de la conversión legal del administrador-liquidador, y que la conversión legal es imperativa y obligatoria, sin perjuicio del derecho del administrador-liquidador a cesar posteriormente”.

Doctrina: La DG revoca la nota de calificación.

“Dos son las cuestiones que se plantean. La primera si acordada la disolución, acordando también la misma junta que el liquidador fuera designado por el órgano judicial, y no produciéndose la designación por el juez, queda o no excluida la aplicación de la conversión automática de los anteriores administradores en liquidadores prevista por los artículos 376 de la Ley de Sociedades de Capital y 32 de los estatutos de la sociedad y, por tanto, si es o no ineludible un nuevo acuerdo de junta sobre la designación de liquidadores.

La segunda si, inscrito el acuerdo de disolución, pero habiéndose ejercitado la acción social de responsabilidad frente a uno de los administradores, existiendo incluso sentencia firme de condena, puede o no reflejarse en el Registro Mercantil, con posterioridad, el cese del administrador afectado justo como consecuencia del ejercicio de aquella acción”.

Dice la DG respecto de la primera cuestión que “nuestra LSC  configura un sistema que evite, en lo posible, la acefalia en la representación de la sociedad”. No obstante sobre dicho sistema prima la autonomía de la voluntad, de forma que, o bien los estatutos o bien la junta pueden obviar esa conversión automática estableciendo un sistema diferente o nombrando directamente a los liquidadores sociales.

Por tanto en el sistema de nuestra LSC para que se produzca el efecto de la no conversión, “la designación ha de producirse inmediata y simultáneamente al acuerdo de disolución”.

Lo que ocurre es que en este caso, “aunque la junta había manifestado su deseo de que el liquidador lo designara la autoridad judicial, hay una negativa por parte de esta y el señalamiento en uno de los fundamentos de derecho de la misma sentencia que lo procedente, es la aplicación del artículo 376.1 de la Ley de Sociedades de Capital” pues al ser imposible el cumplimiento del acuerdo de la junta, la situación es como si no hubiera sido nombrado liquidador alguno, produciéndose aunque en una segunda fase la conversión de los administradores en liquidadores sociales, sin necesidad de acuerdo expreso de la junta.

Además añade que en estos casos “no se precisa aceptación alguna, dado que la aceptación ya se produjo en el momento de aceptar el cargo de administrador”, y para el caso de que la eventualidad de la disolución se produjera”.

Concluye que no obstante ello si el administrador convertido automáticamente en liquidador quiere que se haga constar su aceptación expresa, no “parece existir inconveniente en que tal manifestación de voluntad pueda reflejarse en el Registro Mercantil”.

En cuanto al segundo problema, sobre si es posible que aunque un administrador ya haya sido cesado puede hacerse constar en el registro otra vez su cese, en principio si “el administrador está cesado, parece difícil acceder a una nueva constancia del cese. Ahora bien en este caso ocurre que el cese por incurrir en causa de destitución fue anterior al cese por disolución y además que los efectos de una u otra causa de ceso son totalmente distintos en uno u otro caso. Por tanto constando  “debidamente acreditado, en el documento judicial, el acuerdo de la junta a que el artículo 238 se refiere y que, por lo tanto, determinó la inmediata destitución del administrador, pese a su cese puede hacerse constar el cese anterior que además provocó que no se convirtiera en liquidador.

Comentario: Interesantísima resolución de nuestra DG que aclara los efectos que produce la disolución de la sociedad en relación a los administradores. Estos efectos van a ser los siguientes:

1. Si se acuerda la disolución de la sociedad y nada se dice, los administradores se convierten automáticamente en liquidadores, sin necesidad de aceptar expresamente su nuevo cargo (artículo 238.2 del RRM). No apunta la DG la forma de actuación como liquidadores pero entendemos que esa forma de actuación sería la misma que tenían como administradores. Ello debe hacerse constar en la hoja de la sociedad aunque nada se diga ni en la escritura ni en el acuerdo.

2. Si los administradores convertidos en liquidadores desean aceptar expresamente el cargo se hará constar también así en la inscripción. Ello no significa que si alguno por cualquier motivo no acepta expresamente, él no se haya convertido en liquidador. Es decir la conversión es automática y lo único posible es renunciar al cargo de liquidador.

3. En todo caso si los estatutos establecen algún sistema diferente para nombramiento de liquidadores, a ellos debe estarse.

4. Si nada dicen los estatutos y la junta, en el mismo momento de la disolución, no en un momento posterior, nombra expresamente liquidadores, estos serán los que hagan la liquidación.

5. Si el no nombramiento por la junta es expreso y la causa de ese no nombramiento justificada, todavía es posible la conversión de administradores en liquidadores cuando desaparezca el motivo o la causa por el que la junta no procedió a su nombramiento. En este caso será el registrador el que califique si esa causa es o no suficiente a estos efectos.

6. Finalmente en caso de cese de administradores, es fundamental la causa por la que se produce y si esa causa tiene efectos especiales puede hacerse constar en el registro aunque previamente, por cualquier motivo (por ejemplo por caducidad) se haya hecho constar el cese por otra causa. (JAGV)

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386.** ELEVACIÓN A PÚBLICO DE DOCUMENTO PRIVADO. ACREDITACIÓN DE HEREDEROS DEL TITULAR REGISTRAL.

Resolución de 13 de septiembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Madrid nº 16, por la que se suspende la inscripción de una escritura de elevación a público de un contrato de compraventa verbal.

Hechos: Se eleva a escritura pública un acuerdo verbal de compra de un bien inmueble. Por la parte vendedora comparecen los herederos del en su momento vendedor. Al notario autorizante se le acreditó dicha cualidad de herederos por medio de una escritura de herencia previa, que no es aportada ahora al Registro, pero que fue mencionada en el documento notarial.

La registradora considera defecto la no aportación de dicha escritura previa de herencia, del testamento y los certificados correspondientes de defunción y de actos de última voluntad.

El interesado recurre y alega que dichos extremos ya se han probado fehacientemente al constar en escritura pública.

La DGRN desestima el recurso. La cuestión planteada es si queda suficientemente acreditado o no que quienes firman la escritura de elevación a público del contrato privado sean los herederos del titular registral, y concluye que NO pues es necesario aportar dichos documentos conforme al artículo 20 LH, y artículos 76 y 78 RH. (AFS)

387.() CANCELACIÓN DE USUFRUCTO YA CANCELADO REGISTRALMENTE

Resolución de 13 de septiembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Cieza nº 1 a cancelar un usufructo.

Supuesto de hecho.

Se discute sobre la cancelación de un derecho de usufructo que ya consta cancelado registralmente. Mediante instancia se solicita la cancelación del usufructo por fallecimiento del usufructuario. El registrador califica negativamente por entender, resumidamente, que el usufructo ya se encontraba extinguido por aplicación del artículo 513.3 del Código Civil.

Se trata de una materia reiteradamente resuelta por la DGRN.

Doctrina de la DGRN.

1 El objeto del recurso gubernativo es exclusivamente determinar si la calificación registral negativa es o no ajustada a Derecho.

2 No cabe recurso gubernativo contra un asiento practicado, que se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales y produce todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud por la parte interesada o por decisión judicial.

2 En el presente caso, la Dirección General no es competente para determinar si fue correcta la cancelación practicada en su día, ni determinar si la nuda propiedad adquirida por donación con carácter privativo, y el usufructo adquirido por compra con carácter privativo por confesión, suponía la extinción del usufructo, recordando igualmente la tradicional doctrina de esta Dirección General en el sentido de que conforme al artículo 217 de la Ley Hipotecaria «los errores de concepto cometidos en inscripciones, anotaciones o cancelaciones, o en otros asientos referentes a ellas, cuando no resulten claramente de las mismas, no se rectificarán sin el acuerdo unánime de todos los interesados y del registrador, o una providencia judicial que lo ordene». (JAR)

388.** CESIÓN DE CRÉDITO HIPOTECARIO. PREVIA INSCRIPCIÓN DEL CESIONARIO EN EL REGISTRO PÚBLICO DE EMPRESAS PRESTAMISTAS LEY 2/2009

Resolución de 13 de septiembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Barcelona nº 11, por la que se suspende la inscripción de una escritura de cesión de hipoteca.

Supuesto de hecho. Se discute la inscripción de una escritura de cesión de crédito hipotecario en el que se da la circunstancia de que la cesionaria es una persona física que ya tiene inscritos varios créditos hipotecarios a su favor en el último año. Ni transmitente ni adquirente son entidades de crédito.

¿Es exigible la previa inscripción en el registro de empresas prestamistas no financieras, conforme dispone la Ley de 2009? SI.

Doctrina de la DGRN.

1 La cesionaria es una persona física que ya tiene inscritos varios créditos hipotecarios a su favor en el último año, lo que revela una cierta habitualidad, pues es evidente que las repetidas intervenciones en el mercado crediticio evidencian una alta probabilidad de actuación profesional de la cesionaria en la concesión o adquisición de operaciones crediticias fuera de los cauces financieros regulados. Esta circunstancia apoya de manera suficiente la exigencia impuesta por el registrador, al exigir la previa inscripción en el registro de empresas prestamistas no financieras, aplicando de esta manera la normativa recogida en la Ley de 2009.

2 El negocio jurídico de «cesión del contrato» debe reputarse contenido dentro del ámbito de aplicación de la Ley 31 de marzo de 2009 (art.1).

3 Dada la situación de debilidad que presenta la posición del consumidor en los contratos en masa o por adhesión, como ha tenido a bien señalar nuestro Tribunal Supremo y el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, las normas que protegen los intereses de los consumidores merecen una interpretación amplia en favor del interesado adherente, de tal manera que la protección que las mismas le confieran quede verdaderamente asegurada y resulte efectiva, debiéndose por ello potenciar la aplicación de las normas que defiendan estos intereses.

Por ello, la adquisición de los créditos ya concedidos por medio de un negocio de cesión queden igualmente sujetas al régimen de las concesionarias originarias, puesto que muchas de esas limitaciones quedan orientadas al control de la solvencia, transparencia y correcta actuación en el mercado (siendo estas circunstancias imperativas, tal y como señala el artículo 6 de la ley en cuestión), y si estas imposiciones se exigen al acreedor como concedente de la operación del crédito o préstamo, deben igualmente imponerse al que se subrogue en su condición, como ocurre, a modo de ejemplo, en el contrato de cesión del mismo préstamo o crédito.

4 Acta de notoriedad para acreditar que no se tiene la condición de empresario o profesional: La DGRN considera que la declaración contenida en el acta de notoriedad no puede ser admitida en el presente caso por no reunir los requisitos reglamentarios para su consideración como tal (cfr. artículo 209 del Reglamento Notarial).

No se ha solicitado información de los Registros de la Propiedad, ni del Servicio Colegial de Intercomunicación entre los Registros, ni se ha notificado a los deudores, como terceros posibles afectados por el acta, lo que entra en contradicción con lo dispuesto en el citado artículo 209 del Reglamento Notarial.

Además, la cesionaria aparece como titular registral de otras garantías hipotecarias que aseguran la efectividad de otros tantos préstamos, todas ellas inscritas en distintos registros de la Propiedad. Y, todo ello, resulta de la consulta realizada por el propio registrador al Servicio de Interconexión de los Registros. Por todo lo cual, la declaración contenida en el acta de notoriedad no puede ser admitida en el presente caso, por no reunir los requisitos reglamentarios para su consideración como tal (cfr. artículo 209 del Reglamento Notarial).

 Comentario.

1 Reitera la Resolución la doctrina del Centro Directivo sobre la aplicación expansiva de las normas que protegen los intereses de los consumidores y usuarios en la celebración de contratos de adhesión o en base a condiciones generales de contratación, pues, tratándose de contenidos negociales predispuestos por la parte que tiene una posición dominante, deben ser tutelados especialmente los intereses de los consumidores y usuarios.

2 Tiene razón, a mi juicio, la Resolución cuando no acepta como prueba determinante el acta de notoriedad aportada, que no resulta congruente en su tramitación con lo dispuesto en el artículo 209 RN al prescindir de la notificación a los interesados “cedidos” y de los medios auxiliares notariales y registrales actualmente disponibles.

Ver comentario de Carlos Ballugera a la Resolución 22 de julio de 2016, número 321 del Informe del mes de septiembre.

Sobre acta de notoriedad ver comentario de J.A Riera a Resolución 13 de julio de 2016. (JAR)

389.*** DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE. MARINAS INTERIORES. DESLINDE.

Resolución de 14 de septiembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Roses nº 1 a inscribir un acta de adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas.

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Vista de la parcela catastral remarcada en azul con los puntos de amarre

Hechos: Se pretende la inscripción de una transmisión forzosa (mediante subasta administrativa) de varias cuotas indivisas de una finca que conllevan la titularidad cada una de un derecho de amarre dentro de una marina interior. La finca es colindante al dominio público, ya deslindado en 2010, cuyo deslinde consta en el Registro. El amarre aparece descrito en el Registro como “una porción de terreno destinada a zona de amarre de embarcaciones del conjunto residencial (…) sito en el término de Roses, urbanización (…), de… metros de superficie”. La lámina de agua colindante a los amarres aparece descrita como elemento común de la finca matriz. Para mejor comprensión de la situación, incorporamos dos imágenes de la marina objeto del recurso y de la parcela catastral, que pueden hacerse mayores pinchando en ellas.

La registradora exige, aparte de subsanar otro defecto no recurrido, que se acredite la modificación del deslinde del dominio público por Costas, conforme a lo establecido en la Ley 2/2013 de protección y uso sostenible del litoral, acreditativo de que dicha finca no forma parte de dicho dominio, por lo que suspende la inscripción.

El interesado recurre y alega que el Registro tiene que reflejar la titularidad civil, que la no inscripción puede causarle graves perjuicios, incluso la pérdida de propiedad y que, en todo caso, los amarres no forman parte del dominio público según determinados planos y documentos que acompaña y según consta también en los asientos del Registro.

La DGRN desestima el recurso, y analiza los siguientes temas:

En cuanto a la naturaleza jurídica de la denominada “marina interior”, la define como “el conjunto de obras y de instalaciones necesarias para comunicar permanentemente el mar territorial con terrenos interiores de propiedad privada o de la Administración pública, urbanizados o susceptibles de urbanización, a través de una red de canales, con la finalidad de permitir la navegación de las embarcaciones deportivas a pie de parcela, dentro del marco de una urbanización marítimo-terrestre”.

En cuanto a la competencia administrativa sobre estas marinas, entiende que confluyen la del Estado que tiene competencia para delimitar el dominio público marítimo terrestre y por tanto es de aplicación la norma estatal Ley 2/2013, y la de la Generalitat de Cataluña, que la tiene en lo relativo a la gestión de las instalaciones portuarias por lo que es de aplicación también la  Ley de Puertos de Cataluña, de 17 de abril de 1998.

En cuanto al carácter de bien de dominio público o privado, parte de que el artículo 4 de la Ley de Costas 22/88 señalaba en su artículo 4.3 que son de dominio público «los terrenos invadidos por el mar que pasen a formar parte de su lecho por cualquier causa». Sin embargo esa definición ha sido modificada por la citada ley 2/2013 de forma que ahora se establece una excepción  a esa norma general, pues se introduce una disposición adicional 10ª a la ley de 1988 según la cual “El terreno inundado se incorporará al dominio público marítimo-terrestre. No obstante, no se incluirán en el dominio público marítimo-terrestre los terrenos de propiedad privada colindantes a la vivienda y retranqueados respecto del canal navegable que se destinen a estacionamiento náutico individual y privado. Tampoco se incorporarán al dominio público marítimo-terrestre los terrenos de titularidad privada colindantes con el canal navegable e inundados como consecuencia de excavaciones, que se destinen a estacionamiento náutico colectivo y privado.”

Por tanto, hay terrenos inundados en la marina que no se incorporan ya al dominio público; sin embargo, para la DGRN, esa no incorporación no significa propiamente que haya que reintegrar los que ya eran de dominio público al dominio privado, y que, en todo caso, para ser reintegrados, necesitan de un nuevo deslinde conforme a la disposición adicional sexta de la ley 2/2013. Este punto lo regula la disposición adicional 7ª (no 9ª) del Reglamento de Costas aprobado por Real Decreto 876/2014.

En definitiva, considera la DGRN que es de aplicación el artículo 36 del Reglamento de Costas y por ello que es necesario acreditar que conforme al nuevo deslinde no existe invasión del dominio público marítimo terrestre.

COMENTARIO: Para entender esta situación tan compleja de las marinas interiores, a mi modo de ver hay que diferenciar entre:

  1. Los terrenos, que son propiedades privadas colindantes con el agua interior, en los que existe normalmente una vivienda o un edificio que muchas veces cuentan con su propio embarcadero, y que son fincas registrales normales.
  2. Los Amarres, que son los diques entrantes en el agua a los que se amarran las embarcaciones y que están rodeados de agua, menos por un punto de acceso desde tierra: si son fijos y su subsuelo es tierra, serán por tantos privados, al no estar inundados; si son flotantes sobre el agua (pantalanes) tendrán la misma consideración que el agua sobre la que flotan.
  3. Las láminas de agua colindantes con los amarres y en general las zonas inundadas que están  retranqueadas respecto del canal navegable, en las que se estacionan amarradas las embarcaciones. Hasta 2013 tenían la consideración de dominio público y su uso necesitaba por tanto de concesión administrativa, pero, desde entonces, tienen la consideración de dominio privado, aunque para entregarlos a sus nuevos propietarios haya que modificar previamente el deslinde o fijar un nuevo deslinde si no lo había.
  4. El canal navegable desde el mar al interior de la urbanización o marina, a modo de calle principal, que era y continúa siendo de dominio público, aunque inicialmente el terreno inundado fuera privado.

  La solución dada al presente caso por la DGRN me parece excesivamente rigurosa y perturbadora del tráfico jurídico (como apunta el recurrente), si se tiene en cuenta que la inscripción de la transmisión se practicaría con la finca definida como objeto de derecho tal y como ya consta descrita en el Registro de la Propiedad y por tanto con la seguridad de que no invade el dominio público al estar ya deslindada y constar el deslinde en el Registro. El artículo 36 del Reglamento de Costas creo que no es de aplicación al presente caso porque ya consta el deslinde y la no invasión, aunque haya que hacer uno nuevo a los efectos de reintegración del dominio privado.

vista-general-marina

Vista general de la marina y el mar.

Lo único que ocurrirá en su momento es que la Administración reintegrará al dominio privado el terreno retranqueado del canal principal, inundado por el agua, y es en ese momento cuando se deberá de acreditar el deslinde.

Mientras ese deslinde especial, para reintegración al dominio privado, llega (y eso puede tardar muchos años) no se debería paralizar el tráfico jurídico, o mejor la inscripción de esas fincas inscritas, por la propia lógica del tráfico jurídico y porque ninguna norma  apoya esa suspensión de la inscripción pues no se está variando la descripción de la finca ni parece que pueda haber ningún perjuicio para el dominio público, razón de ser de la norma. (AFS)

390.⇒⇒⇒ EQUIVALENCIA DE FUNCIONES Y CALIFICACIÓN REGISTRAL DE PODER OTORGADO EN EL EXTRANJERO, INGLATERRA

Resolución de 14 de septiembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Mazarrón, por la que acuerda suspender la inscripción de una escritura de compraventa con subrogación de hipoteca.

Se cuestiona en esta Resolución el valor y eficacia de un Certificado notarial expedido por un notario de Liverpool (sistema jurídico de Inglaterra y Gales)

Comienza la DGRN señalando que la norma de conflicto aplicable a la representación voluntaria es el artículo 10.11 del Código Civil «…a la representación voluntaria, de no mediar sometimiento expreso, (se aplicará) la ley del país en donde se ejerciten las facultades conferidas». Tratándose de una representación voluntaria sobre la que no se ha pactado otra cosa, y que se va a ejercitar en España, la Ley que regula la representación es la española.

Posteriormente, entra a valorar la forma/eficacia del documento con arreglo a la ley española teniendo en cuenta que el derecho español exige, en ciertos casos (artículo 1280.5 del Código Civil), que conste en documento público el poder que «…tenga por objeto un acto redactado o que deba redactarse en escritura pública, o haya de perjudicar a tercero» (artículo 3 de LH)

Partiendo de la base que la aplicación de los Reglamentos en sede de Justicia Civil de la Unión Europea y la Ley 29/2015, de 30 de julio, de la Cooperación Jurídica Internacional en materia civil, permiten la utilización de apoderamientos otorgados ante notario extranjero, se centra en el punto esencial: la aceptación en España de una determinada forma, esto es, ha de decidirse si el documento público de apoderamiento otorgado en Inglaterra conforme a sus leyes produce en España el efecto de tipicidad que permita subsumir éste en la categoría documento público requerido conforme al Derecho español para la representación en la compra del inmueble.

 El Centro Directivo (R de 23 de febrero de 2015), señala que la presentación al notario de un poder otorgado fuera de España exige un análisis jurídico que conllevará conforme a los artículos 10.11 y 11.1 del Código Civil, de una parte, la remisión respecto de la suficiencia del poder, a la ley española a la que se somete el ejercicio de las facultades otorgadas por el representado, de no mediar sometimiento expreso, y de otra, artículo 11.1 del Código Civil al análisis de la equivalencia de la forma en España, forma que habrá de regirse por la ley del país en que se otorguen. Ello implica que, analizado el valor del documento en el país de origen, tanto desde la perspectiva material como formal, pueda concluir su equivalencia o aproximación sustancial de efectos, en relación con un apoderamiento para el mismo acto otorgado en España toda vez que nuestro ordenamiento, en aplicación del principio de legalidad, establece una rigurosa selección de los títulos inscribibles que han de ser sometidos a la calificación del registrador, exigiendo que se trate de documentos públicos o auténticos (artículos 3 de LH y 33 y 34 de su Reglamento).  

La doctrina relativa a la idoneidad documentos otorgados en el extranjero expresada ya en la Resolución de 11 de junio de 1999 y confirmada por muchas otras posteriores, pone de manifiesto cómo, con independencia de la validez formal del documento de acuerdo a las normas de conflicto aplicables (artículo 11 del CCC) y de su traducción y legalización (artículos 36 y 37 del RH), es preciso que el documento supere un análisis de idoneidad o de equivalencia en relación a los documentos públicos españoles, requisito sin el cual no puede considerarse apto para modificar el contenido del Registro. El artículo 4 de la Ley Hipotecaria señala que «también se inscribirán los títulos otorgados en país extranjero que tengan fuerza en España»; lo que exige determinar cuándo concurre dicha circunstancia. El documento extranjero sólo es equivalente al documento español si concurren en su otorgamiento aquellos elementos estructurales que dan fuerza al documento público español: que sea autorizado por quien tenga atribuida en su país la competencia de otorgar fe pública y que el autorizante de fe, garantice, la identificación del otorgante así como su capacidad para el acto o negocio que contenga (vid. en el mismo sentido el artículo 323 de la LEC o el artículo 2.c del Reglamento 1215/2012 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 12 de diciembre de 2012 -Bruselas I refundido-). Este juicio de equivalencia debe hacerse en función del ordenamiento extranjero aplicable por corresponderle determinar el alcance y eficacia de la actuación del autorizante lo que a su vez impone que dicha circunstancia sea debidamente acreditada, fuera del supuesto en que el registrador no lo considere preciso (artículo 36 del RH).

Por otra parte, la legalización, la apostilla en su caso, o la excepción de ambos, constituyen un requisito para que el documento autorizado ante funcionario extranjero pueda ser reconocido como auténtico en el ámbito nacional y, concretamente, para que pueda acceder a los libros del Registro, artículo 36 del RH; la falta de toda referencia a la legalización impide tener por cumplida la previsión legal del apartado segundo del artículo 98 de la Ley 24/2001.

Será preciso que en la reseña que el notario español realice del documento público extranjero del que resulten las facultades representativas, además de expresarse todos los requisitos imprescindibles que acrediten su equivalencia al documento público español, deberá expresarse todos aquellos requisitos que sean precisos para que el documento público extranjero pueda ser reconocido como auténtico, especialmente la constancia de la legalización, la apostilla en su caso, o la excepción de ambos, de acuerdo con los tratados internacionalesSi tales indicaciones constan en la escritura, la reseña que el notario realice de los datos identificativos del documento auténtico y su juicio de suficiencia de las facultades representativas harán fe, por sí solas, de la representación acreditada.

El registrador calificará en estos casos de poderes extranjeros, la eficacia formal del poder (legalización, apostilla y traducción, en su caso) y, además, que exprese el cumplimiento de los requisitos de equivalencia del poder otorgado en el extranjero (disposición adicional tercera de la Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria, y el artículo 60 de la Ley 29/2015, de 30 de julio, de cooperación jurídica internacional en materia civil), es decir, que la autoridad extranjera haya intervenido en la confección del documento desarrollando funciones equivalentes a las que desempeñan las autoridades españolas en la materia de que se trate y surta los mismos o más próximos efectos en el país de origen, que implica juicio de identidad y de capacidad de los otorgantes y que resulta sustancial y formalmente válido conforme a la ley aplicable (artículos 10.11 y 11 del Código Civil), si bien el registrador, bajo su responsabilidad, puede apreciar esa equivalencia (cfr. artículo 36 del Reglamento Hipotecario) y si el registrador disintiera de la equivalencia declarada por el notario deberá motivarlo adecuadamente.

En el presente supuesto, la notaria manifiesta que «…a los efectos de lo dispuesto en el artículo 36 del Reglamento Hipotecario, hago constar que la parte poderdante tiene la aptitud y la capacidad legal necesaria conforme a la legislación de su país de origen para otorgar dicho poder y, además, que se han observado las formas y solemnidades exigidas por dicha legislación para el otorgamiento del mismo; por lo que juzgo a la apoderada, bajo mi responsabilidad, con facultades representativas suficientes para el otorgamiento de la presente escritura de compraventa».  Aporta certificado notarial expedido por el notary public de Liverpool, don V, de fecha 7 de noviembre de 2015, en el que identifica a la firmante del documento de autorización. Con este juicio que emite la notaria se cumple lo dispuesto en el artículo 36 del RH en cuanto a la acreditación del Derecho extranjero en lo relativo a la capacidad legal del otorgante, pero no respecto de la equivalencia de funciones del funcionario público extranjero y el notario español.

Recuerda la DGRN que en los sistemas notariales anglosajones la equivalencia de los documentos notariales difiere notablemente. El notary public no emite juicio de capacidad de los comparecientes y no puede considerarse equivalente; mientras que los notaries-at-law o lawyer notaries, sí pueden considerarse equivalentes. En el presente expediente, el notary public inglés se ha limitado únicamente a legitimar la firma, sin que esta legitimación de firma pueda equiparse al documento público previsto en el artículo 1280.5 del Código Civil, antes expuesto.

  Confirma la nota de calificación.

COMENTARIOS:

El artículo 10.11 del código civil, somete a la ley del país donde se ejercitan las facultades, de no mediar sometimiento expreso a otra ley, todas las cuestiones concernientes a si el representante puede obligar a la persona por cuya cuenta actúa frente a terceros. El tercero que contrata con el representante tiene la seguridad que se va a aplicar la ley donde se ejercitan las facultades por lo que el alcance de éstas vendrá determinado por dicha ley. Si las facultades se ejercitan en España es la ley española la que determinará todas las cuestiones relativas al poder: su propia existencia, facultades, alcance e interpretación de las mismas, suficiencia, duración, extinción, ejercicio extralimitado del poder y consecuencias del abuso en dicho ejercicio. Los terceros que contratan con el apoderado no tienen por qué preocuparse e indagar acerca de las relaciones internas existentes entre poderdante y apoderado, sólo tienen que confiar en el contenido del poder que se interpretará con arreglo a nuestro Ordenamiento si las facultades se ejercitan aquí.

Los aspectos de la forma del apoderamiento se regulan por el artículo 11; el artículo 11 CC favorece la validez formal del apoderamiento gracias a la conexión lex loci actus, por tanto, si se ajusta a la forma de la ley del país donde se otorga, el poder será formalmente válido.

Una vez acreditado lo anterior, queda todavía un tema de capital importancia, la aceptación en España de determinados documentos autorizados por autoridades extranjeras, pues el hecho de que un acto sea válido desde un punto de vista formal (artículo11 CC) no excluye la necesidad de colmar las formalidades exigidas por nuestro Ordenamiento para la producción de aquellos efectos jurídicos que nuestra ley anuda a “determinada forma”, (el derecho español exige, artículo 1280.5 del CC, que conste en documento público el poder que «…tenga por objeto un acto redactado o que deba redactarse en escritura pública, o haya de perjudicar a tercero», artículo 3 de LH) para lo cual es preciso que el documento supere un análisis de idoneidad o de equivalencia en relación a los documentos públicos españoles: el poder debe haber sido autorizado (intervenido o autenticado) por autoridad que desarrolle funciones legales equivalentes, esto es, que tengan atribuidas funciones equivalentes a las que desempeña un notario español en la materia de que se trate (en este caso, cuando autoriza una escritura de poder) y surta los mismos o más próximos efectos en el país de origen, e implica juicio de identidad y de capacidad de los otorgantes y además (artículo 10.11 y 11 CC) que resulte sustancial y formalmente válido conforme a la ley aplicable, que esté legalizado, o apostillado o, en su caso, determinar el Tratado o Reglamento en virtud del cual está exceptuado de este trámite y que esté traducido, en su caso.

Es el ordenamiento extranjero al que pertenece la autoridad al que corresponde determinar el alcance y eficacia de su actuación: En el sistema jurídico anglosajón nos encontramos con varios tipos de notario, los scrivener notaries, situados fundamentalmente en Londres, que “sirven de puente” entre los dos sistemas jurídicos el de Derecho latino y el de Common law y que se ajustan a las formas propias del país donde el documento va a producir efectos, notarios cuyas funciones pueden considerarse equivalentes en esta materia; luego hay notarios públicos “cualificados” valiéndome de la expresión utilizada por Carrascosa González (Derecho Internacional Privado Volumen II, decimosexta edición, 2016, editorial Comares, Granadas, pagina 36) o como señala la resolución,  notaries-at-law o lawyer notaries  que actúan como notary public y solicitor y cuyas funciones pueden ser equivalentes en materia de apoderamientos. Y también existe, fundamentalmente en Norteamérica, lo cual es un problema para el tráfico jurídico, notary public, que no son profesionales, ejercen el cargo como segunda o tercera ocupación que compaginan con otras, carecen de formación jurídica y se limitan a reconocer la firma del documento (no tienen atribuida la dación de fe) y que, en modo alguno, cumplen las exigencias del art.1280. 5º CC.

Una página de información sobre el notariado inglés. (IES)

391**. HIPOTECA. TASACIÓN CONDICIONADA. INSCRIPCIÓN PARCIAL.

Resolución de 14 de septiembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación suscrita por la registradora de la propiedad de Jumilla, por la que acuerda no practicar la inscripción de una escritura de constitución de hipoteca en garantía de cuenta corriente de crédito. (CB)

EL CASO.- Mediante escritura de 10 marzo 2016, se constituye hipoteca sobre las fincas 9.835, 18.135 y 28.111/dup, en garantía de una cuenta corriente de crédito concedida a la «S.A.T. Número 1.870 Casa Pareja de Responsabilidad Limitada» por la «Caja Rural Central, S.C.C.».

El certificado de tasación de dos fincas hipotecadas se condiciona a que «se subsane e inscriba en el Registro de la Propiedad la correcta descripción de la ubicación del inmueble objeto de tasación, conforme a la realidad definida en el informe de tasación, complementada dicha identificación, con la aportación de plano protocolizado, detallado y acotado/escalado del conjunto de la finca firmado por técnico competente relacionando en dicho plano la equivalencia entre finca registral objeto de tasación y su identificación catastral».

Los registradores (titular y sustituto) suspenden la inscripción de la hipoteca de las tres fincas porque:

– primero, porque la normativa reguladora del mercado hipotecario exige para la validez del certificado que el valor de tasación sea expresado sin sujeción a condicionante alguno, lo que no ocurre en el presente supuesto respecto de dos de las fincas, las números 18.135 y 28.111,

– y segundo, porque se plantean dudas al tasador en torno a la correspondencia o identidad entre esos inmuebles valorados, las parcelas catastrales y las fincas registrales hipotecadas.

El notario recurrente argumenta en contrario que el citado condicionamiento impuesto a la tasación oficial únicamente determina la imposibilidad de titulizar el préstamo -porque las fincas hipotecadas no están correctamente identificadas-, pero no implica que la tasación no haya sido realizada conforme la normativa del mercado hipotecario y que no pueda, en consecuencia, inscribirse el procedimiento de ejecución directa o el extrajudicial.

La DGRN revoca la nota

VALIDEZ DE LA TASACIÓN CONDICIONADA PARA LA EJECUCIÓN ESPECIAL.- La única cuestión que plantea el recurso es determinar si la tasación oficial prevista en la Ley 1/2013, de 14 de mayo, para la inscripción de los pactos de ejecución directa hipotecaria y extrajudicial, puede condicionarse a que «se subsane e inscriba en el Registro de la Propiedad la correcta descripción de la ubicación del inmueble objeto de tasación […]

El significado del certificado de tasación de las fincas hipotecas a efectos de inscripción de los procedimientos especiales de ejecución ha sido ya abordada por la DGRN para destacar el carácter imperativo de los requisitos de los arts. 682 LEC y 129 LH, entre ellos la tasación ECO realizada por entidad homologada de la finca hipotecada, cualquiera que sea la entidad o persona acreedora.[…]

Para poder inscribir los pactos de ejecución directa sobre bienes hipotecados o el pacto de venta extrajudicial, resulta imprescindible la tasación conforme a la Ley 2/1981, de 25 de marzo, para que el registrador pueda comprobar que el tipo de subasta no es inferior al 75% del valor de dicha tasación. Su infracción implicaría la nulidad de la estipulación correspondiente, lo que la inhabilita para su acceso al Registro de la Propiedad y, por tanto, para permitir el ejercicio de la acción hipotecaria por tales vías procedimentales.

VALIDEZ DEL CERTIFICADO DE TASACIÓN.- En cuanto a la validez del certificado de tasación sujeto a condicionamientos, es cierto, como señala la registradora calificante, que el art. 9 de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, dispone que «para que el valor de tasación calculado de acuerdo con la presente Orden pueda ser utilizado para alguna de las finalidades señaladas en su artículo 2 (ámbito de aplicación) ha de ser expresado sin sujeción a ningún condicionante» […]

En el presente supuesto se plantea cuáles han sido las concretas discrepancias entre la descripción del inmueble tasado y la de la finca registral gravada apreciadas por el tasador que afectan significativamente a su valoración; ya que si las mismas indujeron realmente a dudar sobre la identidad entre ambas fincas, el informe de tasación debió denegarse, y si no influyeron significativamente en la valoración, el tasador debió limitarse a una advertencia genérica. […]

No se entiende, en consecuencia, el significado del condicionante incorporado al certificado de tasación, ya que en el mismo no se indica que las discrepancias afecten significativamente a la valoración y, además, su aplicación obliga al titular registral hipotecante no sólo a la concordancia de las fincas registrales con la parcela catastral para «confirmar los supuestos adoptados en el informe», respecto de los que se manifiesta expresamente que no existen dudas ciertas, sino que también parece imponer una agrupación de las fincas registrales al exigir «la correcta descripción en el Registro de la ubicación del inmueble tasado conforme a la realidad definida en el informe (inmueble físico y catastral único)». Obligaciones formales que exceden del alcance que al certificado de tasación le atribuyen los arts. 682 LEC y 129 LH y que, por tanto, no pueden impedir la inscripción de los pactos a los que afecta aquél –y en su caso de la hipoteca–; si la identificación del inmueble tasado con la finca o fincas registrales ha sido satisfactoria y su valoración se ha llevado a cabo sin que las posibles discrepancias descriptivas y de superficie incidan de manera significativa en la misma.

[…] sólo es posible titulizar aquellas hipotecas que tengan el rango de primeras y se encuentren constituidas sobre bienes que pertenezcan en pleno dominio y en su totalidad al hipotecante; pero ello no impide la utilización y validez de la valoración ECO para cumplir los arts. 682 LEC y 129 LH cuando la hipoteca recae sobre bienes o derechos que no cumplan con dichos requisitos. Igualmente, en supuestos como el que es objeto de este expediente, independientemente que el condicionamiento recogido en el certificado, no obstante, la vaguedad de su fundamento, pueda impedir la titulización de la hipoteca, nada obsta a la utilización y validez de la certificación ECO a efectos de los pactos de ejecución directa y/o extrajudicial de la hipoteca. […]

INSCRIPCIÓN PARCIAL DE OFICIO.- Por último, aunque no ha sido objeto del recurso, procede recordar, como se hace en la calificación sustitutoria, la doctrina de este Centro Directivo que señala que las escrituras de constitución de hipoteca no son susceptibles de inscripción parcial, en caso de no aportarse el certificado de tasación homologada (o no ser éste válido) o el domicilio para notificaciones a que se refiere el art. 682 LEC y 129 LH, si no media solicitud expresa del acreedor (arts. 19 bis y 322 LH), por constituir las cláusulas relativas al procedimiento de ejecución directo o a la venta extrajudicial -que devendrían ininscribibles- un elemento esencial delimitador del derecho real de hipoteca.

Ahora bien, esta doctrina de la inscripción parcial de un documento en virtud de petición expresa de las partes tiene como presupuesto que el pacto o estipulación rechazados afecten a la esencialidad del contrato, pero decae, dado que la presentación de un documento en el Registro implica la petición de práctica de todos los asientos que en su virtud puedan practicarse, cuando el defecto afecte sólo a alguna de las fincas o derechos independientes objeto del negocio jurídico y no exista perjuicio para nadie, en cuyo caso podrá practicarse la inscripción parcial de oficio por parte del registrador respecto a esa finca o derecho no afectada por el defecto. Por tanto, en el presente supuesto sí debió inscribirse la hipoteca, no obstante, el defecto alegado en cuanto a las otras dos fincas hipotecadas, respecto de la finca registral número 9.835 no afectada por el mismo. (CB)

Ver artículo de Segismundo Álvarez Royo-Villanova.

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392.* DEPÓSITO DE CUENTAS. CIERRE REGISTRAL Y RECURSO CONTRA LA CALIFICACIÓN NEGATIVA.

Resolución de 19 de septiembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora mercantil y de bienes muebles de Zamora, por la que se deniega la reapertura de la hoja de una sociedad cerrada por falta de depósito de cuentas.

Hechos: Son los siguientes:

  1. Cuentas anuales aprobadas por la junta general.
  2. Se presentan para su depósito en el RM, transcurrido un año desde el cierre del ejercicio y el depósito es denegado.
  3. Se interpone recurso contra la nota de calificación.
  4. Ahora se solicita la reapertura de la hoja conforme al artículo 378.5 del RRM.

La registradora no procede a la reapertura pues, según su nota, “no estamos ante el supuesto excepcional contemplado en el artículo 378.5 del Reglamento del Registro Mercantil, pues la falta de depósito de las cuentas anuales del 2014 no procede de la falta de aprobación de las cuentas por la Junta General de la Sociedad”.

El interesado recurre: En esencia alega que “hasta que se resuelva el «recurso de alzada» interpuesto sobre la calificación relativa al depósito de las cuentas anuales correspondientes al ejercicio 2014, debe procederse a la reapertura del Registro Mercantil”.

Doctrina: La DG desestima el recurso.

Reitera su doctrina sobre la correcta interpretación del artículo 378 del RRM, que recordamos y resumimos a continuación:

  1. Para que el cierre del registro no se produzca es necesario que las cuentas a depósito se presenten antes de que transcurra un año del cierre del ejercicio a auditar.
  1. En el caso anterior si se interpone recurso contra la denegación del depósito el asiento de presentación queda prorrogado y el cierre no se producirá hasta la resolución del recurso.
  1. Para «impedir el cierre», la certificación expresiva de no aprobación de las cuentas anuales de la sociedad «deberá presentarse en el Registro Mercantil antes de que finalice el plazo de un año desde el cierre del ejercicio.
  1. Si la presentación de las cuentas es posterior en más de un año al cierre del ejercicio, como el cierre ya se ha producido, para el levantamiento de ese cierre será preciso que el depósito de las cuentas se produzca efectivamente.
  1. En el caso anterior parece obvio que si se interpone recurso contra la calificación negativa del depósito el cierre sigue persistiendo hasta la resolución y sólo se levantará cuando, dictada resolución, se revoque la nota o, si se confirma, se subsanen los defectos y se practique el depósito.
  1. Por tanto una vez transcurrido el plazo del año desde el cierre del ejercicio lo único posible es, conforme al apartado 7 del artículo 378 del RRM, solicitar la apertura si las cuentas no han sido debidamente aprobadas cualquiera que hubiera sido la causa de ello.

Comentario: Se limita la DG a recordar su doctrina, que nos parece acertada, sobre la correcta interpretación del artículo 378 del RRM. Lo que resulta de dicho artículo es que  si el registro se ha cerrado por falta de depósito de cuentas, su reapertura solo es posible si las cuentas no han sido debidamente aprobadas, pues, en otro caso, si se quiere la reapertura, necesariamente deberá practicarse el depósito de cuentas de la sociedad. Se trata de un sistema que trata de  garantizar la práctica del depósito evitando sucesivas reaperturas ante unas cuentas aprobadas y no depositadas. (JAGV)

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393.() NO CABE RECURSO CONTRA ASIENTOS YA PRACTICADOS. OBJETO DEL RECURSO

Resolución de 19 de septiembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra nota de despacho de la registradora de la propiedad de Ciempozuelos.

La DGRN reitera:

-Que solo cabe interponer recurso ante la DGRN cuando el registrador califica negativamente el título, sea total o parcialmente, no por tanto cuando el asiento se encuentra practicado.

-Que el objeto del expediente es exclusivamente la determinación de si la calificación es o no ajustada a Derecho, sin que por tanto pueda tener por objeto cualquier otra pretensión de la parte recurrente, señaladamente la determinación de la validez o no del título inscrito ni de su derecho a inscribir o anotar, cuestiones todas ellas reservadas al conocimiento de los tribunales

Que una vez practicado un asiento, el mismo se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales, produciendo todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud, bien por la parte interesada, bien por los tribunales de Justicia de acuerdo con los procedimientos legalmente establecidos, por tanto, conforme a esta reiterada doctrina, el recurso contra la calificación negativa del registrador no es cauce hábil para acordar la cancelación de asientos ya practicados.(JCC)

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394 a la 399.() LEGALIZACIÓN DE LIBROS DE ACTAS ENCRIPTADOS O CIFRADOS.

Resolución de 20 de septiembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil y de bienes muebles I de Valencia, por la que se deniega la legalización de un libro de actas correspondiente al ejercicio social 2014.

Similar a las resoluciones 327 y 374. (JAGV)

PDF (BOE-A-2016-9188 – 8 págs. – 208 KB)Otros formatos

395.() LEGALIZACIÓN DE LIBROS DE ACTAS ENCRIPTADOS O CIFRADOS.

Resolución de 20 de septiembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora mercantil y de bienes muebles II de Valencia, por la que se deniega la legalización de un libro de actas correspondiente al ejercicio social 2014. 

Similar a las resoluciones 327 y 374. (JAGV)

PDF (BOE-A-2016-9189 – 8 págs. – 207 KB)Otros formatos

396.() LEGALIZACIÓN DE LIBROS DE ACTAS ENCRIPTADOS O CIFRADOS.

Resolución de 20 de septiembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora mercantil y de bienes muebles II de Valencia, por la que se deniega la legalización de un libro de actas correspondiente al ejercicio social 2015.

Similar a las resoluciones 327 y 374. (JAGV)

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397.() LEGALIZACIÓN DE LIBROS DE ACTAS ENCRIPTADOS O CIFRADOS.

Resolución de 20 de septiembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora mercantil y de bienes muebles II de Valencia, por la que se deniega la legalización de un libro de actas correspondiente al ejercicio social 2015. 

Similar a las resoluciones 327 y 374. (JAGV)

PDF (BOE-A-2016-9191 – 8 págs. – 208 KB)Otros formatos

398.() LEGALIZACIÓN DE LIBROS DE ACTAS ENCRIPTADOS O CIFRADOS.

Resolución de 20 de septiembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora mercantil y de bienes muebles II de Valencia, por la que se deniega la legalización de un libro de actas correspondiente al ejercicio social 2014.

Similar a las resoluciones 327 y 374. (JAGV)

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399.() LEGALIZACIÓN DE LIBROS DE ACTAS ENCRIPTADOS O CIFRADOS.

Resolución de 20 de septiembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora mercantil y de bienes muebles II de Valencia, por la que se deniega la legalización de un libro de actas correspondiente al ejercicio social 2014. 

Similar a las resoluciones 327 y 374. (JAGV)

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400.*** ACCESIÓN INVERTIDA EN OBRA NUEVA. SUELO PROTEGIDO. GEORREFERENCIACIÓN

Resolución de 21 de septiembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Orihuela nº 4 a inscribir una escritura de ejercicio de opción legal «ex artículos 361 y 364 del Código Civil», condonación y declaración de obra nueva terminada.

Hechos: Se otorga una escritura en la que se declara una obra nueva de una vivienda. Los propietarios del suelo (A y B) reconocen que la obra ha sido edificada por C (su hijo) con buena fe, por lo que, conforme al artículo 361 CC optan porque C les indemnice el valor del suelo (indemnización que luego le condonan). En el terreno, que es indivisible, ya existe una vivienda de los padres, que valoran en 1/3 del total, por lo que optan por transmitir la parte restante proporcional (2/3) al hijo.

El registrador  encuentra tres defectos:

1º.-No es de aplicación el artículo 361 CC al ser la finca indivisible, y porque de serlo todos, A, B y C, serían propietarios de las dos edificaciones proindiviso.

2º.-Es necesario acreditar si el suelo es protegido o no, conforme al artículo 236.5 de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana, pues en suelo protegido las infracciones urbanísticas no prescriben.

3º.-La certificación del técnico no contiene todas las coordenadas georreferenciadas de la obra declarada. 

El notario autorizante recurre los defectos. En cuanto al primero alega que sí es de aplicación dicho artículo 361 CC, si bien la situación particular de indivisibilidad de la finca se salva con el acuerdo entre las partes, que es válido conforme al principio de libertad de pactos en nuestro derecho civil. Respecto del segundo defecto, sólo sería exigible la acreditación pretendida por el registrador si el carácter de suelo protegido constara en el título o en el Registro, o si el registrador tuviera dudas fundadas, cosa que no ocurre en el presente caso. En cuanto al tercero, además de considerar imprecisa la nota de calificación, considera que la obra está debidamente georreferenciada en el plano del técnico aportado.

La DGRN revoca los dos primeros defectos y mantiene el tercero. En cuanto al primero considera que ha de prevalecer el principio de autonomía de la voluntad, y que existe un negocio jurídico de carácter oneroso, que aunque no esté expresamente nombrado, tiene aptitud suficiente para provocar el traspaso patrimonial cuya inscripción se solicita.

En cuanto al segundo señala que no es competencia del registrador calificar la naturaleza de la infracción cometida, aunque sí decidir el plazo aplicable a los efectos del artículo 28.4 LS, que no requiere una prueba exhaustiva de la efectiva prescripción. Si el registrador tuviera dudas debidamente justificadas sobre si el suelo sobre el que se asienta la edificación tiene el carácter de suelo protegido, debe suspenderse la inscripción hasta que se acredite por la Administración competente mediante la oportuna resolución. Sin embargo en el presente caso el registrador no ha manifestado dichas dudas, ni consta en el folio de la finca ni en la documentación aportada dato alguno que revele que el suelo sea protegido, por lo que revoca el defecto.

En cuanto al tercer defecto lo mantiene, pues no constan las coordenadas de todos los vértices de la porción de suelo ocupada por la edificación ni se encuentra representada en un plano georreferenciado que permita deducir tales coordenadas.

Recuerda que será válida la aportación de una representación gráfica de la porción de suelo ocupada realizada sobre un plano georreferenciado o dentro de una finca georreferenciada, aunque no se especifiquen las coordenadas concretas de aquella y que no es necesario aportar un fichero GML.

La finalidad de la norma para las obras nuevas es permitir que el registrador en su calificación compruebe si tal edificación o instalación se encuentra plenamente incluida, sin extralimitaciones, dentro de la finca registral del declarante de tal edificación, y por otra, que se pueda calificar en qué medida tal superficie ocupada pudiera afectar o ser afectada por zonas de dominio público, o de servidumbres públicas, o cuál sea la precisa calificación y clasificación urbanística del suelo que ocupa.

COMENTARIO: La figura utilizada en esta escritura, que podríamos llamar accesión invertida, plantea, como casi siempre, un problema fiscal subyacente, no un problema civil que no lo hay normalmente habiendo acuerdo de voluntades.

 Si el dueño del suelo ejercita su derecho de opción y el edificante tiene que pagarle el valor del suelo, ¿Cuál será la base imponible a efectos de ITP, el valor del suelo o el valor de toda la finca con la construcción? Parece que si el propietario del suelo no ha dejado de serlo nunca, por el principio de accesión del vuelo al suelo, la base imponible será el valor de toda la finca, que es lo que se transmite, aunque el edificante sólo pague por el suelo. Hay que tener en cuenta que la construcción  también se transmite, aunque no se pague en dinero pues se compensa con su derecho de crédito por el importe invertido en su construcción. 

De todos modos, está muy extendido entre los fiscalistas el criterio de que la base imponible es el valor del suelo, habiendo una Sentencia del TSJ de Extremadura en ese sentido. Ver informe de Joaquín Zejalbo. (AFS)

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401.** EJECUCIÓN HIPOTECARIA. ADJUDICACIÓN DE VIVIENDA HABITUAL POR EL 60% DEL VALOR DE TASACIÓN CON DEUDA SUPERIOR.

Resolución de 21 de septiembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Tavernes de la Valldigna, por la que se suspende la inscripción de un testimonio de decreto de adjudicación y de mandamiento de cancelación de cargas dictados en el seno de un procedimiento de ejecución hipotecaria.

Hechos: Se sigue un procedimiento judicial de ejecución hipotecaria en el que, tras quedar desierta la subasta, se adjudica la casa hipotecada al acreedor por el 60% del valor de tasación de la finca. La finca subastada es la vivienda habitual del deudor. Lo adeudado por el deudor es superior al 60% del valor de tasación, por lo que, después de esta adjudicación, el deudor todavía debe una parte de la deuda al acreedor.

El registrador suspende la inscripción, ya que interpreta el artículo 671 LEC en el sentido de que, si la deuda es superior al 60% del valor de subasta (e inferior al 70%), el acreedor tiene que adjudicarse la vivienda por un importe igual a lo adeudado por todos los conceptos (en este caso el 61,5%) conforme al criterio de la DGRN en su Resolución de 12 de Mayo de 2016.

El interesado recurre y alega que la dicción del artículo 671 LEC es clara y que se tiene que adjudicar por el 60% al ser la cantidad adeudada inferior al 70%.

La DGRN confirma la calificación y reitera su doctrina de la Resolución de 12 de Mayo de 2016, cuyo resumen en esta web transcribimos por ser idéntico al de la presente:

«COMPETENCIA DEL REGISTRADOR PARA CALIFICAR LA SUFICIENCIA DEL PRECIO DE ADJUDICACIÓN AL ACREEDOR TRAS SUBASTA DESIERTA.- Tras recordar su doctrina sobre la calificación registral de las resoluciones judiciales, la DGRN indica que siendo la inscripción de la hipoteca uno de los pilares básicos de la ejecución hipotecaria (cfr. art. 130 LH), la fijación de un domicilio a efectos de notificaciones y la tasación, son elementos esenciales sobre los cuales gira la licitación, confiriendo distintos derechos al postor, al ejecutado y al ejecutante en función del porcentaje que la postura obtenida en la puja represente respecto del valor, en los términos de los arts. 670 y 671 LEC, siendo determinante dicho precio para la evaluación acerca de si el valor de lo adjudicado ha sido igual o inferior al importe total del crédito del actor y de la existencia y eventual destino del sobrante, extremos estos expresamente calificables por el registrador al amparo de lo dispuesto en el art. 132.4 LH.

SUBASTA DESIERTA: VALOR SEGÚN LA LEC DE LA ADJUDICACIÓN AL ACREEDOR.- Procede evaluar si en el presente caso, y puesto que la subasta quedó desierta por falta de licitadores y se trata de vivienda habitual, la adjudicación debió realizarse por el 60% del valor de tasación, o por la cantidad que se ha liquidado como debida al ejecutante por todos los conceptos, que en el presente caso es inferior al 70% pero superior al 60% del valor de subasta. En concreto, dicha cantidad debida equivale al 68,53% del valor de subasta de la finca.

Para el caso de ejecución de bienes inmuebles existiendo postores, el art. 670.4 LEC señala que «cuando la mejor postura ofrecida en la subasta sea inferior al 70 por ciento del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, podrá el ejecutado, en el plazo de diez días, presentar tercero que mejore la postura ofreciendo cantidad superior al 70 por ciento del valor de tasación o que, aun inferior a dicho importe, resulte suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante. Transcurrido el indicado plazo sin que el ejecutado realice lo previsto en el párrafo anterior, el ejecutante podrá, en el plazo de cinco días, pedir la adjudicación del inmueble por el 70% de dicho valor o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior al sesenta por ciento de su valor de tasación y a la mejor postura».

Y para el caso de subasta sin ningún postor, el art. 671 LEC, en su redacción dada por la Ley 1/2013, de 14 de mayo, señala que «si en la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor, en el plazo de los veinte días siguientes al del cierre de la subasta, pedir la adjudicación del bien. Si no se tratare de la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación por el 50 por cien del valor por el que el bien hubiera salido a subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos. Si se tratare de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60 por cien».

Para la DGRN, conforme al art. 3 CC, la interpretación del art. 671 no puede ser la puramente literal, ya que puede producir un resultado distorsionado, cuando, como es el caso del presente expediente, por el hecho de que la deuda sea ligeramente inferior al 70% del valor de subasta, se permita al acreedor adjudicarse la finca por el 60% y seguir existiendo un saldo a su favor, o deuda pendiente a cargo del ejecutado que se ve privado de su vivienda habitual, siendo así que si la deuda fuera del 70% la adjudicación se realizaría por dicho importe, quedando pagada la deuda, mientras que si el saldo de la deuda fuera algo inferior al 70% del valor por el que hubiera salido a subasta, la adjudicación se produciría por el 60%.

Por ello, debe también atenderse al espíritu y finalidad de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, que fue la de aumentar la protección a los ejecutados en el caso de ejecución de su vivienda habitual, así como a los criterios de interpretación sistemática y contextual, comparando la redacción de los arts. 670 y 671 citados, y concluyendo que la redacción literal del art. 671 ha de ser interpretada en el mismo sentido que la del art. 670, es decir, que el ejecutante tiene derecho a pedir la adjudicación del inmueble por el 70% del valor de subasta, o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por la cantidad que se le debe por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior al sesenta por ciento de su valor de subasta.

Finalmente, ha de destacarse que esta correcta interpretación del art. 671 LEC no supone imponer una dación de la finca en pago de la deuda reclamada cuando el importe de ésta se encuentre entre el 60% y el 70% del valor de subasta de aquélla, ya que en ningún caso estaríamos ante el derecho del ejecutado de imponer tal dación en pago, sino ante el derecho del ejecutante a solicitar la adjudicación de la finca por tal importe, si así le conviene, o de no hacerlo en caso contrario.

La interpretación ponderada y razonable del art. 671 LEC, para evitar un resultado literal contrario al espíritu y finalidad de la ley, habrá de ser la de que «si se tratare de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por la cantidad que se le deba al ejecutante por todos los conceptos, con el límite mínimo del 60 por cien del valor de subasta».»

Ver archivo especial con comentario más amplio. (AFS)

 

 

402.() GEORREFERENCIACIÓN EN LAS SEGREGACIONES. CRU.

Resolución de 21 de septiembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad interina de Fregenal de la Sierra, por la que se suspende la inscripción de una escritura de segregación, dación en pago y agrupación. (ACM)

Prácticamente idéntica a la muy importante R. 2 de septiembre de 2016, cuyos criterios reitera; por tanto:

  1. En caso de segregación también ha de inscribirse la representación gráfica del resto o matriz; pero se exceptúan los casos del art 47 RH cuando no sea posible la descripción de este resto o matriz, en que BASTA con georreferenciar la porción segregada.
  2. Con todo, matiza que si adicionalmente se aporta una base gráfica alternativa y validada por el Catastro del resto o matriz, pero hay diferencias de cabida superiores al 10% respecto de la registral del resto o matriz, no cabe coordinar ésta, sin perjuicio de inscribir la segregación y su coordinación. (ACM)
403.** ANOTACIÓN DE EMBARGO POR CUOTAS DE URBANIZACION SOBRE FINCA DE ENTIDAD CONCURSADA

Resolución de 22 de septiembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Llíria, por la que se deniega la práctica de una anotación preventiva de embargo ordenada por una Tesorería municipal.

Se plantea si procede o no anotar un mandamiento de embargo expedido por la Tesorería de un Ayuntamiento en expediente de apremio por impago de determinadas cuotas de urbanización, cuando tanto la providencia de apremio como la diligencia de embargo son posteriores a la fecha de la inscripción del concurso de acreedores del titular registral.

La Dirección analiza el carácter real de la garantía que se pretende ejecutar: según el art. 16.6 de TR de la Ley del Suelo “los terrenos incluidos en el ámbito de las actuaciones y los adscritos a ellas están afectados, con carácter de garantía real, al cumplimiento de los deberes de los apartados anteriores”, lo que corrobora el art. 153 de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana; así mismo el art 19 del RD 1093/1997, dispone que «quedarán afectos al cumplimiento de la obligación de urbanizar, y de los demás deberes dimanantes del proyecto y de la legislación urbanística, todos los titulares del dominio u otros derechos reales sobre las fincas de resultado del expediente de equidistribución, incluso aquellos cuyos derechos constasen inscritos en el Registro con anterioridad a la aprobación del Proyecto, con excepción del Estado en cuanto a los créditos a que se refiere el art 73 LGT y a los demás de este carácter, vencidos y no satisfechos, que constasen anotados en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la práctica de la afección». Y, en su apartado 2, establece que «en caso de incumplimiento de la obligación de pago resultante de la liquidación de la cuenta, si la Administración optase por su cobro por vía de apremio, el procedimiento correspondiente se dirigirá contra el titular o titulares del dominio y se notificará a los demás que lo sean de otros derechos inscritos o anotados sujetos a la afección. Todo ello sin perjuicio de que en caso de pago por cualesquiera de estos últimos de la obligación urbanística, el que la satisfaga se subrogue en el crédito con facultades para repetir contra el propietario que incumpla, como resulta de la legislación civil, lo cual se hará constar por nota marginal». Además el mismo TS ha considerado los gastos derivados de los gastos de urbanización como una hipoteca legal tácita y declarado expresamente que «… las derramas o cuotas de urbanización giradas por la junta de compensación, devengadas con anterioridad a la declaración del concurso, cuya afectación constaba en el Registro de la Propiedad, son créditos concursales con privilegio especial, tienen la consideración de hipoteca legal tácita, y cumplen los requisitos establecidos en el artículo 90.2 LC a los efectos de reconocerles el privilegio especial del art. 90.1.1.º LC. Las cuotas giradas después de la declaración de concurso, tienen la consideración de crédito contra la masa…». (STS 396/2014, de 21 de julio, y 438/2015, de 23 de julio).

Pero reitera su doctrina según la cual la LC parte del principio del derecho concursal que el conjunto de relaciones jurídico patrimoniales del concursado quedan sujetas al procedimiento de concurso (Exp de motivos y arts 8, 24, 55, 56, 57 de la LC) por lo que no queda resuelto todo el problema, pues queda por determinar a quién compete determinar la clasificación del crédito y si éste puede ser ejecutado fuera del concurso. En el presente expediente, en el mandamiento de anotación preventiva de embargo se dice expresamente que las deudas por las que se despacha tal mandamiento, se corresponden con las cuotas de urbanización no pagadas y el bien embargado está sujeto a la afección que con carácter real y preferente a cualquier otra carga se encuentra inscrita en la finca objeto de embargo. Sin embargo la determinación de si los créditos son comunes o si son de urbanización, con la calificación de créditos con privilegio especial o, en su caso, de créditos contra la masa, así como las consecuencias que puedan derivarse de la cancelación por caducidad de la afección registral por gastos de compete al Juzgado de lo Mercantil que conoce del concurso, sin que pueda admitirse tampoco una ejecución separada al amparo del art. 55.1 LC pues ni la diligencia de embargo es anterior a la fecha de declaración de concurso, ni resulta la declaración del juez del concurso acerca del carácter no necesario del bien. Al no haberse constituido con anterioridad al concurso una específica hipoteca en garantía de los gastos de urbanización, (arts. 150 y 153 de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana) la ejecución de esta garantía debe desarrollarse bajo la competencia del juez del concurso, quien a instancia de parte decidirá sobre su procedencia. Si se hubiera constituido hipoteca, su ejecución se verificará atendiendo a las reglas generales de si resultan o no necesarios para la continuidad de su actividad profesional o empresarial (art. 56 LC) y la fase del concurso en que se encuentre. (MN)

404.** VENCIMIENTO DE HIPOTECA POSTERIOR AL DE LA OBLIGACIÓN GARANTIZADA. TIPO MÁXIMO DE INTERESES A EFECTOS HIPOTECARIOS

Resolución de 22 de septiembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Conil de la Frontera, por la que se suspende la inscripción de una escritura de hipoteca de máximo en garantía de un crédito. (CB)

EL CASO.- Nos encontramos ante una hipoteca constituida por tres sociedades sobre sendas fincas pertenecientes a cada una de ellas, para posibilitar la refinanciación de la deuda preexistente (y obtener efectivo para necesidades operativas) que la primera de ellas tiene con las entidades de crédito «Banco Santander, S.A.», «Banco de Sabadell, S.A.» y «Bankinter, S.A.».

La hipoteca se constituye con «la naturaleza de hipoteca de máximo al amparo del art. 153 bis LH» y en garantía de «todas las obligaciones derivadas o que puedan derivarse en el futuro para la parte acreditada en virtud de la financiación expuesta, incluyendo el pago de cualesquiera cantidades y el cumplimiento de cualesquiera obligaciones (incluyendo, pero no limitado, la obligación de devolución del principal del préstamo contenido en el Contrato de Financiación y de las pólizas de crédito bilaterales suscritas con base en el mismo, así como el pago de los intereses, intereses de demora, impuestos, costes adicionales, costas, gastos y comisiones bajo dichos contratos), cubriendo por tanto todas las obligaciones pecuniarias derivadas de la financiación para la parte acreditada, incluyendo los Costes de Ruptura en su caso» […]

Los citados contratos de financiación, que incluye la concesión de un préstamo sindicado de carácter mancomunado de 29.500.000 euros y el compromiso de concertar sendas pólizas de crédito hasta un importe máximo conjunto de 4.000.000 euros, y los tres contratos o pólizas de crédito bilaterales suscritos –una con cada una de las entidades de crédito por importes de 2.000.000 euros, 1.000.000 euros y 1.000.000 euros respectivamente– se incorporan a la escritura de hipoteca formando parte de la misma.

En cuanto a la cuestión de los plazos de la hipoteca y de las obligaciones garantizadas, la escritura de hipoteca establece que «la fecha de vencimiento de la hipoteca será el 28 de julio de 2030», y las fechas de vencimiento final de las distintas obligaciones garantizadas son el 28 de junio de 2027 para el préstamo sindicado y la póliza de crédito de «Banco Santander, S.A.», y el 28 de julio de 2027 para las pólizas de crédito de «Banco de Sabadell, S.A.» y «Bankinter, S.A.».

Y respecto a los intereses ordinarios y de demora y su cobertura hipotecaria, se establece su garantía hipotecaria hasta un máximo de: «ii) 2.512.000 euros por los intereses ordinarios de Financiación, y iii) 4.178.500 euros por los intereses de demora de la Financiación». Los concretos intereses de cada una de las obligaciones garantizadas son los siguientes: a) del préstamo sindicado, un interés inicial 2,32 %, con un tipo referencial variable del Euribor a doce meses más un margen 2,15 puntos, e interés moratorio igual al interés remuneratorio más 2 puntos de penalización; b) de la póliza de crédito de «Banco Santander, S.A.», un interés inicial 2,313 %, con un tipo referencial variable del Euribor de doce meses más un margen 2,15 puntos, e interés moratorio igual al interés remuneratorio más 2 puntos; c) de la póliza de crédito de «Banco de Sabadell, S.A.», un interés inicial 2,32 %, con un tipo referencial variable del Euribor de doce meses más un margen 2,15 puntos, e interés moratorio del 29 %, y d) de la póliza de crédito de «Bankinter, S.A.», un interés inicial 2,34 %, con un tipo referencial variable del Euribor de doce meses más un margen 2,15 puntos, e interés moratorio igual al interés remuneratorio más 2 puntos.

LA NOTA.- La registradora suspende la inscripción de la hipoteca hasta la subsanación de los siguientes defectos: PRIMERO: Existe una contradicción respecto al vencimiento de la hipoteca, que es el 28 de julio de 2030, y el préstamo que es el 28 de junio de 2027. SEGUNDO: No se ha establecido un tipo máximo para los intereses ordinarios y de demora, sin que sea suficiente, al ser éstos variables, fijar la cantidad máxima de responsabilidad, por exigencia del principio de especialidad.

EL RECURSO.- La parte recurrente argumenta en contra del primer defecto, en primer lugar, la posibilidad reconocida legal y doctrinalmente de las partes pacten válidamente un plazo de caducidad convencional para una hipoteca. Y, en segundo lugar, que el art. 153 bis LH establece como elemento esencial de la hipoteca global el plazo de duración propio y autónomo, plazo que considera es de caducidad.

Respecto del segundo defecto, los recurrentes argumentan que el principio de especialidad hipotecaria queda cumplido con la determinación de una cifra de responsabilidad hipotecaria, sin necesidad de fijar el tipo máximo de los intereses, porque tal fijación atenta contra el principio de la autonomía de la voluntad, y porque su ausencia es inocua frente a terceros, respecto de los cuales es que opera el límite de cinco años del art. 114.2º LH. El art. 220 RH, exponen, no exige la determinación de un tipo de interés máximo «a efectos hipotecarios» sino sólo la delimitación «erga omnes» (no «inter partes»), mediante la fijación de una cantidad máxima, de la responsabilidad hipotecaria por intereses, que es lo que se hace en el supuesto objeto del recurso.

DECISIÓN DE LA DGRN.- Estima el recurso y revoca la nota de la registradora en cuanto al primero de los defectos, y lo desestima y confirma la nota en cuanto al segundo.

Nos encontramos ante una hipoteca de las denominadas flotantes o globales que se caracterizan por garantizar una pluralidad de obligaciones, en este caso cuatro presentes, por lo que, por un lado, el principio de accesoriedad de la hipoteca, que se encuentra matizado, no puede referenciarse sólo a una de esas obligaciones y, por otro lado, a falta de tal accesoriedad se hace preciso una especial concreción o determinación de los elementos esenciales configuradores del derecho real de hipoteca, especialmente su duración y la responsabilidad hipotecaria por intereses, ya que las distintas obligaciones garantizadas pueden diferir en el contenido de los mismos.

CUESTIÓN PREVIA.- El objeto del expediente es exclusivamente la determinación de si la calificación negativa es o no ajustada a Derecho tanto formal como sustantivamente; no pudiendo entrar a valorar otros posibles defectos [1] que pudiera contener la escritura, [2] ni tampoco aquellos defectos puestos de manifiesto en la nota que no hubieran sido impugnados [3] o cuyo recurso hubiere admitido el registrador calificante con ocasión de su informe.

Las únicas cuestiones que se plantean son: a) si existe, una contradicción que impida la inscripción entre el plazo que señala de vencimiento de la hipoteca, que es el 28 julio 2030, y la fecha de vencimiento del préstamo garantizado, que es el 28 junio 2027; ya que la registradora entiende que no es posible fijar un vencimiento para la hipoteca superior al de la obligación garantizada, pues al ser la hipoteca accesoria de la obligación, aquélla se extingue al extinguirse la misma, y b) si es necesaria, por exigencia del principio de especialidad, la fijación de un tipo máximo a efectos hipotecarios para los intereses ordinarios y de demora cuando éstos son variables, o si es suficiente, como ocurre en el presente supuesto, con fijar una cantidad máxima de responsabilidad hipotecaria por tales conceptos.

PRIMER DEFECTO: FALTA DE COINCIDENCIA ENTRE EL PLAZO DE LA HIPOTECA Y DE LA OBLIGACIÓN.- Para resolver la cuestión de la no coincidencia del plazo de la hipoteca con el plazo del préstamo garantizado, debe tenerse en cuenta que el art. 153 bis LH eleva el plazo de duración de la hipoteca flotante, cualquiera que fuere el número, clase o naturaleza de las obligaciones garantizadas, al carácter de requisito estructural o de constitución de la misma, de tal manera que sin el mismo no se podrá inscribir la hipoteca.

Este plazo de duración de la hipoteca flotante no tiene que coincidir con el plazo de vencimiento de ninguna de las obligaciones garantizadas, porque en la hipoteca flotante no existe la accesoriedad propia del resto de las hipotecas que garantizan una única obligación, siendo esta la razón por la que la Ley ha establecido la necesidad de dicho pacto, ya que la duración de las distintas obligaciones garantizadas pueden no coincidir entre sí, e incluso ser desconocida en el momento de constitución de la hipoteca flotante por incluir ésta la garantía de obligaciones futuras aun no nacidas ni pactados sus términos definitorios.

La consecuencia jurídica más importante de la fijación de este plazo propio de duración de la hipoteca flotante o global es que, como queda señalado, su duración no vendrá determinada, por accesoriedad, por el plazo de la obligación única garantizada, a partir del cual empezaría a operar la prescripción de la acción ejecutiva hipotecaria o la caducidad del derecho real de hipoteca, no pudiéndose cancelar la hipoteca hasta el transcurso de esos segundos plazos. Según opinión doctrinal mayoritaria, el plazo de duración propio de la hipoteca flotante opera como un plazo de caducidad del asiento registral correspondiente, el cual se cancelará automáticamente llegado su vencimiento en aplicación del art. 353.3 RH, a semejanza de lo que ocurre con las anotaciones preventivas, salvo que en tal momento conste practicada la nota marginal acreditativa de que se ha iniciado la ejecución de la hipoteca por aplicación analógica de lo dispuesto en el art. 82.V LH.

Precisamente es este efecto jurídico tan radical de caducidad, el que motiva que en la práctica bancaria el plazo de duración de las hipotecas flotantes no se haga coincidir con la fecha de vencimiento de ninguna de la obligaciones garantizadas, ni siquiera de la de mayor duración, sino que en las mismas se suele fijar, en presencia sólo de obligaciones presentes, en un margen temporal superior al de la obligación garantizada más longeva para posibilitar el ejercicio de la acción ejecutiva en caso de impago de alguno de los últimos vencimientos de las obligaciones garantizadas. A partir de esta circunstancia, válida por responder a una causa adecuada y específica de este tipo de hipotecas, el art. 153 bis LH no establece ninguna limitación a la fijación de dicho plazo por lo que debe tenerse como ajustado a derecho el señalado en la escritura objeto de este recurso.

SEGUNDO DEFECTO: TIPO MÁXIMO DE INTERÉS A EFECTOS HIPOTECARIOS.- La exigibilidad de la constancia en la hipoteca del tipo máximo a efectos hipotecarios aplicable a los conceptos de intereses ordinarios y de demora, debe recordarse que es doctrina consolidada de este Centro Directivo (en especial a partir de las Resoluciones de 26 y 31 de octubre de 1984), como señalara recientemente la Resolución de 31 de octubre de 2013 que se da por reproducida. En el mismo sentido, las Resoluciones de 8 y 9 de febrero de 2001, cuya doctrina resulta aplicable al caso objeto del presente recurso.

Y ello es así porque el máximo de cinco años a que se refiere el art. 114.II LH no está dirigido a operar en el plano de la definición del derecho real de hipoteca a todos los efectos, sino en el de la fijación del número de anualidades por intereses que pueden ser reclamados con cargo al bien hipotecado en perjuicio de terceros (Resolución de 3 de diciembre de 1998). Por ello la doctrina recogida en las Resoluciones de 8 y 9 de febrero de 2001, no debe ser confundida con la que establece que los límites que por anualidades señala el reiterado art. 114 LH sólo operan cuando exista perjuicio de terceros, al punto de poderse compatibilizar en el sentido de que cuando no se dé aquel perjuicio, puede el ejecutante proceder contra la finca por razón de los intereses debidos, cualquiera que sea el período a que correspondan, siempre que estén cubiertos por la garantía hipotecaria por estar comprendidos dentro del tipo máximo previsto, en tanto que de darse tal perjuicio (art. 146 LH), tan sólo podrá hacerlo, aparte de respetando aquel tipo máximo, por los realmente devengados durante los períodos temporales que señala el citado art. 114.

Existe por tanto en el presente supuesto una indeterminación en relación con el cumplimiento o no del límite de años establecido en el citado art. 114 LH […] En consecuencia, siendo admisible que la responsabilidad hipotecaria por intereses se fije hasta una cantidad máxima o en un porcentaje, desde el momento en que ésta no puede exceder del resultado de aplicar a un período de cinco años el tipo de interés máximo a efectos hipotecarios establecido, la determinación de cuál haya de ser ese tipo es de todo punto necesaria. Dicho en otras palabras, la falta de fijación de un tipo de interés máximo a efectos hipotecarios impide discernir el cumplimiento o no del límite del art. 114 LH.

La expresión «a efectos hipotecarios» no puede ser entendida sino en el sentido de fijar la extensión de la cobertura hipotecaria de tales intereses, esto es, de definir el alcance del propio derecho real de hipoteca, como se ha expuesto, tanto «inter partes» como «erga omnes», por lo que su colocación sistemática adecuada sería en la cláusula referida a la fijación de la responsabilidad hipotecaria, siendo desaconsejable su inclusión en las cláusulas financieras relativas a los intereses remuneratorios o moratorios, para evitar la confusión del prestatario entre el alcance del interés máximo a efectos obligacionales y el interés máximo a efectos hipotecarios.

No debe confundirse, a estos efectos, el hecho de que el tipo máximo de los intereses –ordinarios o moratorios– a efectos hipotecarios (de fijación obligatoria y no limitada cuantitativamente, salvo supuestos especiales como el del art. 114.III LH) tenga alcance tanto «inter partes» como «erga omnes» en cuanto contribuye a la determinación de la extensión de la cobertura hipotecaria, de modo que más allá de ella no puedan ser satisfechos los intereses devengados directamente con cargo al precio de remate; con que los intereses efectivamente devengados que excedan de tal cobertura, por no existir limitación a efectos obligacionales (que no es necesaria) o por ser la misma superior al tipo hipotecario máximo, sean exigibles en las relaciones personales acreedor-deudor.

No constituye, en consecuencia, la exigencia de fijación de un tipo máximo a efectos hipotecarios de intereses ordinarios y moratorios por parte del registrador de la propiedad, la imposición por parte de éste de una limitación al principio de autonomía de voluntad contractual, como afirma la recurrente, sino una obligación de dicho funcionario a los efectos del cumplimiento de su función de comprobar si la limitación legal del alcance de la responsabilidad hipotecaria por tales conceptos se ha respetado. Exigencia de determinación que se antoja más necesaria si cabe en este supuesto de hipoteca global del art. 153 bis LH, por cuanto la garantía de una pluralidad de obligaciones independientes (sin refundición de su principal e intereses en las partidas de una cuenta corriente novatoria), con intereses remuneratorios iniciales diversos, con intereses moratorios no siempre coincidentes y con la ausencia de la fijación de unos intereses máximos comunes a efectos obligaciones; impide la utilización alternativa para llevar a cabo tal comprobación del criterio del interés inicial, si es que éste fuere admisible, o del parámetro del interés máximo a efectos obligacionales. (CB)

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405.** LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES. CAUSA

Resolución de 23 de septiembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Guadix, por la que se suspende la inscripción de una escritura pública de liquidación de sociedad de gananciales.

Supuesto de hecho.

En convenio regulador aprobado en sentencia de separación matrimonial se adjudica a la esposa un inmueble que se considera ganancial. Tal consideración era errónea pues cuando se presenta el convenio a inscripción resulta que el bien es privativo del marido, lo que impide la inscripción.

Ante la negativa del marido a otorgar escritura de transmisión del inmueble a su esposa, esta última insta procedimiento judicial con tal finalidad: (i) El marido es requerido judicialmente para el otorgamiento de la escritura y ante su negativa e incomparecencia el juez considera prestado el consentimiento en rebeldía (art.708 LECivil). (ii)  El marido recurre la decisión judicial pero la Audiencia confirma el fallo. (iii) Ya firme la sentencia, el letrado de la Administración de Justicia dicta decreto en el que se tiene por emitida la declaración de voluntad del marido. (iv) En base a ello, la esposa otorga unilateralmente la escritura por la que adquiere la propiedad del inmueble. En dicha escritura se hace constar como causa negocial de la transmisión que se trata de una contraprestación de otras adjudicaciones de bienes gananciales efectuadas al marido en la liquidación de la sociedad conyugal.

La calificación registral exige para la inscripción que se aclare cuál es la causa negocial de la transmisión y sobre qué recae el consentimiento del marido, pues en las sentencias se parte de una supuesta liquidación de gananciales que es improcedente porque el bien es privativo, mientras que en la escritura se hace constar como causa onerosa de la trasmisión el ser la contraprestación de otras adjudicaciones hechas al marido en la liquidación ganancial.

Doctrina de la DGRN.

La DRGN revoca la calificación y declara inscribible el bien a nombre de la esposa pues la declaración de voluntad se entiende emitida en la escritura presentada y es válida y plenamente eficaz. “De la propia escritura -dice la Resolución- resulta que la causa «…constituyó la contraprestación a favor de doña C. por las adjudicaciones hechas a su esposo en dicha liquidación (de la sociedad de gananciales)…».

Reitera que “el sistema español es causalista, y que todo título que pretenda acceder al Registro debe expresar la causa del mismo, la cual habrá de ser formulada por ambas partes del contrato, sin que pueda ser suficiente la declaración unilateral de una de ellas integrando o creando uno de los elementos que como ya hemos señalado es esencial en todo contrato”.

Comentario.

La escritura expresa correctamente la causa onerosa del negocio y enmienda la errónea calificación del bien en el convenio regulador y en el procedimiento judicial seguido posteriormente para declarar el consentimiento en rebeldía. Ante tal error de base, tiene razón la calificación registral cuando pone de manifiesto la incongruencia del procedimiento judicial y su opacidad sobre la causa negocial y el objeto sobre el que recae el consentimiento del marido.

La DGRN salva la coyuntura en base a la escritura otorgada y argumenta que “…los fallos judiciales consideran que la voluntad del otro esposo ha de entenderse como emitida a los efectos de celebrar el negocio jurídico correspondiente, que permita la inscripción posterior del bien en cuestión en el registro de la propiedad en favor de la demandante. El mandato judicial, por ello, habilita a la parte compareciente en la escritura para elaborar los elementos necesarios del contrato (objeto y causa), emitido su consentimiento propio, y dándose por formulado el de la otra parte…”.

En fin, sobra cualquier otro comentario que no sea la razón práctica que hace valer la propia Resolución cuando dice que “en otro caso, la imposibilidad de acudir a la otra parte del contrato haría imposible la eficacia del proceso judicial, ya firme, tendente a considerar por emitida dicha voluntad”. (JAR)

406.* EJECUCIÓN HIPOTECARIA. HERENCIA YACENTE

Resolución de 23 de septiembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Torrelavega nº 2, por la que se deniega la inscripción de un auto de adjudicación recaído en procedimiento de ejecución hipotecaria. 

Hechos:

El hecho que da origen a este recurso lo constituye la presentación en el registro de un decreto dictado en el procedimiento de ejecución hipotecaria  seguido a instancia de una entidad bancaria frente a una  herencia yacente y los herederos desconocidos e inciertos del titular registral de la finca que acaba adjudicándose a la ejecutante. Asimismo en el procedimiento, se dicta mandamiento por el que se ordena la cancelación de la inscripción de los gravámenes que han dado lugar a la adjudicación así como de las inscripciones y anotaciones posteriores y de la nota marginal de expedición de certificación.

La registradora deniega la inscripción del documento por el defecto que se considera insubsanable, de no haber intervenido nadie en calidad de representante de los derechos e intereses de la herencia yacente, por lo que no puede entenderse cumplido el principio de tracto sucesivo ya que lo contrario significaría indefensión y vulneración del derecho constitucional a la tutela judicial efectiva (art. 24 de la Constitución), o en su caso, por no haberse designado un administrador judicial.

La denegación de la inscripción del decreto de adjudicación implica la de las cancelaciones ordenadas en el mandamiento de cancelación.

Por su parte, el procurador de los tribunales, en nombre y representación de la entidad bancaria interpone recurso considerando haber cumplido rigurosamente con la legislación vigente así como con los requisitos jurisprudencialmente exigidos.

Decisión:

La Dirección General de los Registros y del Notariado, al igual que en otros supuestos similares desestima el recurso y confirma la nota de calificación en base a su doctrina reiterada sobre los procedimientos de ejecución hipotecaria seguidos frente a la herencia yacente y los herederos desconocidos e inciertos del titular registral cuando no consta el nombramiento e intervención de un defensor judicial.

Para ello comienza expresando que  es principio básico de nuestro sistema registral el de que todo título que pretenda su acceso al Registro ha de venir otorgado por el titular registral o en procedimiento seguido contra él (cfr. artículos 20 y 40 de la Ley Hipotecaria), lo que se trata de desenvolver, en el ámbito registral el principio constitucional de salvaguardia jurisdiccional de los derechos e interdicción de la indefensión (cfr. artículo 24 de la Constitución Española) y el propio principio registral de salvaguardia judicial de los asientos registrales (cfr. artículo 1 de la Ley Hipotecaria).

 Este principio deriva a su vez de la legitimación registral pues si conforme al artículo 38 de la Ley Hipotecaria la inscripción implica una presunción «iuris tantum» de exactitud de los pronunciamientos del Registro a todos los efectos legales en beneficio del titular registral, el efecto  es el cierre del Registro a los títulos otorgados en procedimientos seguidos con persona distinta de dicho titular o sus herederos, y que esta circunstancia debe ser tenida en cuenta por el registrador, al estar incluida dentro del ámbito de calificación de documentos judiciales contemplado en el artículo 100 del Reglamento Hipotecario.

También considera que  la obligación del registrador  de cumplir las resoluciones judiciales es compatible con la obligación del mismo  de calificar determinados extremos, entre los cuales no está el fondo de la resolución, pero sí el de examinar si en el procedimiento han sido emplazados aquellos a quienes el Registro concede algún derecho que podría ser afectado por la sentencia, con objeto de evitar su indefensión.

 En los casos en que interviene la herencia yacente nuestro Centro Directivo ha impuesto  que toda actuación que pretenda tener reflejo registral deba articularse bien mediante el nombramiento de un administrador judicial, en los términos previstos en los artículos 790 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, bien mediante la intervención en el procedimiento de alguno de los interesados en dicha herencia yacente. Exigiéndose únicamente  el nombramiento de defensor judicial en los casos en que el llamamiento a los herederos desconocidos sea puramente genérico y no haya ningún interesado en la herencia que se haya personado en el procedimiento considerando el juez suficiente la legitimación pasiva de la herencia yacente.

 En el supuesto de este expediente el llamamiento a la herencia es genérico («herederos indeterminados» del fallecido) y la citación ha sido por edictos, sin que  se ha seguido el procedimiento de ejecución con persona alguna en concepto de heredero del titular registral, por lo tanto no cabe sino confirmar el defecto advertido en la nota de calificación.(MGV)

407.** CANCELACIÓN DE DERECHO INSCRITO. MENCIONES

Resolución de 27 de septiembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Estepa, por la que se suspende la cancelación de un derecho inscrito.

Una finca aparece descrita como casa. En una inscripción de 1931 se trasmite la finca con la siguiente manifestación: ”a la espalda o cola de la citada finca existe una habitación encaramada de nueva construcción la cual tiene puerta de entrada a los extramuros. Sólo es objeto del presente asiento la finca de este número con exclusión de la referida habitación”. En sucesivas inscripciones se mantiene la exclusión de tal habitación indicando expresamente que de la misma «se reservó su propiedad Don F. R. C.». Y además los causantes del ahora recurrente, adquirieron la vivienda con exclusión expresa de la habitación. Se plantea la cuestión si tal exclusión debe ser considerada una mención de derechos susceptibles de inscripción separada y especial a los efectos de lo dispuesto en el art 29 LH.

La Dirección confirma el criterio del registrador: Hay que tener en cuenta que hasta la reforma por la Ley de 26 de octubre de 1939 (que modifico el art. 396 CC y 8 LH) el art. 8  LH establecía que «se considerará como una sola finca… toda finca urbana o todo edificio, aunque pertenezca en porciones señaladas, habitaciones o pisos a diferentes dueños en dominio pleno o menos pleno». Consecuentemente la inscripción practicada en el año 1931 obedece a la legislación entonces vigente y no puede calificarse de mención. (MN)

408.** DERECHO DE SUPERFICIE Y OBRA NUEVA A FAVOR DE SOCIEDAD CIVIL

Resolución de 28 de septiembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Montblanc a inscribir un derecho de superficie y la declaración de obra nueva a favor de una sociedad civil. 

Hechos

Los hechos que son objeto de esta interesante resolución lo constituyen unas escrituras  otorgadas en 2015 y 2016 por las que  los copropietarios de determinada finca y los dos únicos socios de una sociedad civil –de la que se limitan a expresar su domicilio y su C.I.F.–, elevan a público un documento privado suscrito, según afirman, el día 20 de diciembre de 2000 (y presentado en la oficina liquidadora del impuesto correspondiente el día 22 de abril de 2016) por el que  cedieron a la indicada sociedad un derecho de superficie sobre la finca, por 6.010,12 euros y un plazo de cincuenta años a contar desde el día 27 de diciembre de 2000, para construir las edificaciones que tuvieran por convenientes. Asimismo, en una de las escrituras, se hace constar que los dos intervinientes como únicos socios de la sociedad civil declaran formalmente que desde el año 2001 existe construida la obra descrita, consistente en una nave industrial.

La registradora deniega la inscripción fundamentalmente por los siguientes defectos:

  • Considera que debe aportarse la escritura de constitución de la sociedad civil para valorar si tiene o no personalidad jurídica, y si su naturaleza es civil o mercantil.
  • También, que al exigirse escritura pública para la constitución del derecho de superficie, el documento privado de 27 de diciembre de 2000 no es título constitutivo de dicho derecho, sino que lo es la propia escritura por la que tal documento se eleva a público, otorgada el 26 de abril de 2016, de modo que no se puede declarar la obra construida en el año 2001, antes de la constitución de aquel derecho.

Los recurrentes por su parte  alegan que la personalidad jurídica y el carácter mercantil de la sociedad se acreditan con el documento privado de constitución de dicha sociedad que aportan con el escrito de recurso.

 Y en cuanto al segundo de los defectos consideran  que, al haberse constituido el derecho de superficie en diciembre de 2000, con anterioridad a la primera regulación de tal derecho aplicable en Cataluña que es la Ley 22/2001, de 31 de diciembre, debe aplicarse la regulación del Código Civil, y concretamente el artículo 1278, por lo que el otorgamiento de escritura pública no es exigencia legal para la validez y eficacia del derecho de superficie, sino sólo un requisito de forma que puede cumplirse una vez celebrado el negocio.

Decisión:

Nuestra Dirección General, en cuanto al primer defecto, lo confirma pues constituye reiterada doctrina que en los recursos contra la calificación de los registradores sólo cabe tener en cuenta los documentos presentados en tiempo y forma en el Registro para su calificación, debiendo rechazarse cualquier otra pretensión basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma. Por otro lado  la registradora en su informe expresa determinadas objeciones que impedirían considerarlo apto para obtener la inscripción solicitada en el caso de que se hubiera presentado en tiempo con dichos títulos,  ya que como  ha declarado  doctrina reiterada de la Dirección General  todo contrato por el que se constituye una sociedad cuyo objeto sea la realización de actividades empresariales, tiene naturaleza mercantil  y, por tanto, la sociedad quedará sujeta, en primer lugar, a las disposiciones contenidas en el Código de Comercio, de acuerdo con sus artículos 2 y 50 y con lo establecido en los artículos 35 y 36 del Código Civil, sin que para eludir la aplicación de las reglas mercantiles de las sociedades sea suficiente la expresa voluntad de los socios de acogerse al régimen de la sociedad civil, pues las normas mercantiles aplicables son, muchas de ellas, de carácter imperativo por estar dictadas en interés de terceros o del tráfico.

Y por ello, este Centro Directivo ha rechazado que acceda a los libros del Registro la titularidad de una sociedad denominada civil pero cuyo objeto sea el desarrollo de una actividad indubitadamente mercantil y cuyo contrato de constitución no cumpla mínimamente con las normas imperativas que rigen las sociedades mercantiles.

En cuanto al segundo de los defectos, si se admite la tesis de los recurrentes por la que el derecho se constituyó en diciembre del año 2000, debe tenerse en cuenta que en tal momento estaba vigente el Decreto Legislativo 1/1990, de 12 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de los textos legales vigentes en Cataluña en materia urbanística, en cuyo artículo 240 establecía que tanto el derecho de superficie constituido por personas públicas como por particulares «se regirá por las disposiciones contenidas en esta sección, por el título constitutivo del derecho, y subsidiariamente, por las normas del Derecho privado»; y el artículo 241.2 del mismo texto refundido disponía que «la constitución del derecho de superficie deberá de ser en todo caso formalizada en escritura pública, y, como requisito constitutivo de su eficacia, inscribirse en el Registro de la Propiedad».

 Sin profundizar en las polémicas relativas a la posibilidad de constituir un derecho de superficie al margen de la legislación urbanística, en relación con el vigente artículo 40.2 del Texto Refundido de la ley del suelo la doctrina más autorizada entiende que el precepto al no hacer distinción se refiere tanto al derecho de superficie pactado entre particulares como al que se inscribe en el marco de una actuación urbanística.

 El Tribunal Supremo, en algunas Sentencias tras recordar que la doctrina científica  exige  la necesidad de otorgamiento de escritura pública para su constitución, en otras  ha entendido que el derecho de superficie, en cuanto significa desmembración  del dominio y constituye una excepción al principio «aedificium solo cedit» consagrado en el artículo 358 del Código Civil, ha de ser objeto de categórica constitución, y por ello no puede presumirse, por lo que «precisa  para que pueda reconocerse su existencia legal que se demuestre con la escritura de su constitución o algún otro documento justificativo si bien,  dicha doctrina es acotada en sus justos límites por otra Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de diciembre de 2013, que al interpretar la norma urbanística  por la que la constitución del derecho de superficie deberá ser en todo caso formalizada en escritura pública y, como requisito constitutivo de su eficacia, inscribirse en el Registro de la Propiedad se pronuncia en el sentido que la jurisprudencia flexibilizó las exigencias de este precepto, considerando que junto a la modalidad «urbanística» del derecho de superficie,  podía distinguirse otra modalidad, la «urbana común o clásica», que por dar satisfacción a intereses puramente particulares y recaer sobre suelos de esta naturaleza, no tenía por qué verse afectada por una regulación distinta de la que establece el Derecho Civil. Por ello, consideraba la Sala en esa sentencia que los preceptos imperativos de la Ley del Suelo, al constituir una importante excepción de principio espiritualista de libertad de contratación y de autonomía de la voluntad privada, solamente podían encontrar justificación en aquellas ocasiones  en que se hallaran en juego finalidades de interés público, como sucede cuando la Administración decide utilizar el derecho de superficie como instrumento de intervención en el mercado del suelo, pero que carecían del menor fundamento para ser impuestos en las relaciones contractuales de particulares que no tienden a conseguir finalidades sociales, sino auténticamente privadas.

En el presente caso falta la escritura pública de constitución del derecho de superficie o, si se admitiera la interpretación jurisprudencial más flexible antes citada, ese otro documento justificativo acreditativo de su «categórica constitución», en la fecha pretendida –el 20 de diciembre de 2000–, algo que no puede estar constituido por el mero documento privado presentado en la oficina liquidadora, ya que éste sólo tiene fecha fehaciente desde el momento de su presentación en tal oficina –22 de abril de 2016– y, por tanto en ningún caso podría entenderse que acredite la constitución del derecho de superficie en el año 2000 y además,  desde el punto de vista del Registro de la Propiedad sólo puede considerarse como fecha en la que se produjo el negocio cuya inscripción se pretende la del documento público en base a lo siguiente:

a) la fehaciencia del artículo 1227 del Código Civil sólo se extiende «a la fecha» del documento y no a su contenido negocial, ni a la identidad de las personas que en el mismo intervinieron, ni acredita la capacidad natural de dichas personas para la celebración del acto o contrato documentado, y

b) la exigencia de documento auténtico que establecen los artículos 3 de la Ley Hipotecaria y 33 de su Reglamento respecto a los títulos formales que pretenden su acceso al Registro de la Propiedad no puede entenderse satisfecha en este caso, por cuanto el documento privado con fecha fehaciente carece de fuerza probatoria respecto del «hecho que motiva su otorgamiento».

 Por todo lo anterior, el derecho de superficie en cuestión debe entenderse constituido mediante la escritura de elevación a público de documento privado otorgada el 26 de abril de 2016, es decir en un momento en que no se trataría de un derecho de superficie para construir una edificación, sino de un derecho de superficie que recae sobre edificio construido con anterioridad a la constitución de tal derecho, que atribuye al superficiario temporalmente la propiedad separada de las construcciones ya realizadas regulado en los artículos 564-1 y 564-2 de la  Ley 5/2006, de 10 de mayo, del libro quinto del Código Civil de Cataluña, relativo a los derechos reales, por lo que la DG en este punto también confirma la nota de la registradora. (MGV)

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409.*** OBRA NUEVA. GEORREFERENCIACIÓN DE LA PARCELA. SUCESIVAS CALIFICACIONES Y PRINCIPIO DE LEGALIDAD

Resolución de 28 de septiembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Ejea de los Caballeros, por la que se suspende la inscripción de un acta notarial de finalización de obra. 

Supuesto de hecho.

Se pretende la constancia registral de la finalización de dos edificaciones y para ello se aportan las coordenadas UTM que georreferencian la porción de suelo que ocupan. La finca registral sobre la que se declaran tiene una superficie muy superior a la del suelo ocupado por las edificaciones, concretamente dos hectáreas catorce áreas cincuenta y cinco centiáreas. La finca no tiene, sin embargo, la representación gráfica georreferenciada y se da la circunstancia de que, además, la finca registral no se corresponde exactamente con una parcela catastral, pues ocupa una parcela catastral y parte de otra, lo que lleva al registrador a tener dudas sobre la identidad de la finca y por ello entiende ineludible que previa o simultáneamente consten en el siento las coordenadas de la finca sobre la que se ha edificado. Se reitera en Resolución DGRN nº#83 y #161/17 [RR. 6 febrero y 29 marzo 2017].

¿Para la constancia registral de las coordenadas del suelo ocupado por la edificación (Art. 202 LH) es ineludible la previa o simultánea constancia registral de las coordenadas perimetrales de la finca? NO.

¿La falta de la georreferenciación de la parcela es por sí misma causa de una duda fundada sobre la ubicación del edificio? NO.

¿Basta que la superficie ocupada por las edificaciones sea inferior (incluso notablemente inferior) a la superficie de la parcela para disipar cualquier duda? NO, porque no es un problema de “metros cuadrados” sino de la ubicación de dichos “metros”.

Doctrina de la DGRN.

Más allá de la cuestión concreta de si existe o no duda fundada sobre la ubicación del edificio, la DGRN se ocupa de una serie de cuestiones de interés práctico para el quehacer diario de notarios y registradores. Se trata de una Resolución densa cuyo comentario completo desborda la brevedad razonable que exige un resumen como el presente.

Primero: A partir de 1 de noviembre de 2015 han de constar, obligatoriamente, en el asiento registral, las coordenadas del suelo ocupado por la edificación cuya obra nueva se declara ya finalizada, o con ocasión de la declaración de su finalización. Sin embargo, dicha georreferenciación no es exigible para el acceso registral de la declaración de obra nueva en construcción.

Segundo: La exigencia de georreferenciar el suelo ocupado por la edificación (art. 202 LH) responde a la necesidad de fijar con claridad la ubicación del edificio dentro del perímetro de la finca, de modo que resulte acreditado que la edificación no se ha extralimitado.

Tercero: Tal acreditación, y consiguiente comprobación por el registrador, se verá facilitada si consta inscrita la delimitación georreferenciada de la finca, pues se posibilita el análisis geométrico espacial mediante los datos objetivos suministrados por las georreferencias del suelo ocupado y del perímetro de la finca, disipando cualquier duda sobre la ubicación de la edificación.

Cuarto: Aunque la falta de georreferenciación de la parcela dificulte o imposibilite en ocasiones el análisis geométrico espacial, tal georreferenciación, ni constituye un requisito imprescindible cuya ausencia impida la georreferencia del suelo ocupado por la edificación, ni es causa automática de la duda fundada sobre la ubicación del edificio dentro de la parcela.

Quinto: Cualquier duda que pueda albergar el registrador sobre la ubicación de la edificación en la parcela (y en general el juicio sobre la identidad de cualquier finca) ha de ser fundada, es decir, que no puede ser arbitraria ni discrecional, sino fundada en criterios objetivos y razonados (RR. DGRN 8 de octubre de 2005, 2 de febrero de 2010, 13 de julio de 2011, 2 de diciembre de 2013, 3 de julio de 2014, 19 de febrero de 2015 y 21 de abril de 2016, entre otras).

Sexto: Si, efectivamente, existiera duda fundada sobre la ubicación del edificio en la parcela, es posible que se necesite que, previa o simultáneamente, y a través del procedimiento que corresponda, se acredite la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique (tal y como ya contempló este Centro Directivo en el apartado octavo de su Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015 sobre la interpretación y aplicación de algunos extremos regulados en la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio).

Séptimo: En cuanto a la forma de georreferenciar la porción de suelo ocupada por la edificación, dice la Resolución que es el supuesto, de entre los previstos legalmente, que presenta menor complejidad para su cumplimiento y constancia registral. En este sentido, admite que la georreferenciación del suelo ocupado pueda hacerse por referencia o en relación a las coordenadas del plano o finca sobre el que se representa la edificación, es decir, que no es imprescindible la georreferenciación específica del suelo ocupado, como tampoco es imprescindible que se presente en formato GML.

Octavo: Aclara que la georreferencia del suelo ocupado por la edificación es independiente y no “afecta propiamente al concepto ni al proceso de «coordinación geográfica» entre la finca registral y el inmueble catastral”

Noveno (cuestión previa):  Reitera la DGRN su doctrina sobre la necesidad de que la calificación sea global y unitaria por exigencia del principio de seguridad jurídica, así como que debe prevaler frente a una calificación defectuosa el principio de legalidad.

Solución del caso planteado:

En el caso presente no hay duda fundada sobre la ubicación del edificio: en la calificación sólo se afirma que la finca se corresponde con la parcela catastral 1151 y además con parte de la parcela 135 de las del polígono 101 del Catastro de rústica, sin que esta mera falta de coincidencia de la finca registral con la situación catastral de las fincas pueda justificar las dudas de que la edificación se encuentre ubicada efectivamente en la finca registral. En la calificación no se manifiesta ninguna circunstancia adicional justificativa de tales dudas como pudieran ser, por ejemplo, la ubicación de la edificación respecto de los linderos de la finca o la existencia de modificaciones de descriptivas que se hubieran manifestado en el título. Tales circunstancias no concurren en el expediente y, en todo caso, deben justificarse en la nota de calificación. (JAR)

Se reitera en Resolución DGRN nº#83/17  (R. 6 febrero 2017).

410.*** MEJORA DE PRESENTE POR VECINDAD CIVIL GALLEGA Y FINCA SITA EN CATALUÑA. CABE CONSULTA DE OTROS REGISTROS PERO NO DE LA OFICINA LIQUIDADORA. 

Resolución de 29 de septiembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Vilanova i la Geltrú nº 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de adjudicación de una finca mediante pacto sucesorio de mejora al amparo de los artículos 209 y siguientes de la Ley de derecho civil de Galicia.

Mediante la escritura cuya calificación es objeto del presente recurso, los cónyuges propietarios de una finca situada en Cataluña adjudican en concepto de mejora con entrega de presente el pleno dominio de la misma a sus dos hijas, quienes aceptan y adquieren dicho inmueble. En la escritura se expresa que los transmitentes nacieron y tienen su domicilio en Galicia y que son de vecindad civil gallega.

La registradora suspende la inscripción alegando que, según los antecedentes que figuran en el Registro de la Propiedad, los transmitentes tenían fijada su residencia habitual en Barcelona cuando –mediante escritura otorgada en el año 1979– adquirieron el bien que ahora transmiten y de los datos obrantes en la Oficina Liquidadora a cargo de dicho Registro resulta que el domicilio fiscal de los transmitentes hasta el año 2009 ha sido el fijado en Cataluña, por lo que a la vista de tales antecedentes y en atención a la vecindad civil de los otorgantes en el momento del otorgamiento, la transmisión que se realiza debe quedar sujeta al Derecho civil de Cataluña, sin que los otorgantes puedan por razones fiscales elegir la legislación civil aplicable a la transmisión.

El Centro Directivo recuerda que el registrador en el ejercicio de su función calificadora puede tener en cuenta los datos que resulten de organismos oficiales a los que pueda acceder directamente, para el mayor acierto en la calificación y para liberar a los interesados de la presentación de documentos que puede obtener directamente cuando ello le sea factible sin paralizar el procedimiento registral. Así, este Centro Directivo ha admitido la posibilidad de que el registrador de la Propiedad, en el ejercicio de sus funciones, pueda consultar de oficio el Registro Mercantil (Rs de 16 de febrero de 2012 [1ª, 2ª y 3ª]), siendo compatible el principio de rogación, que exige que se inscriba lo que se pide, con la posibilidad de consulta al Registro Mercantil por parte del registrador de la Propiedad para acreditar el cargo y la representación del administrador de una sociedad, pudiendo incluso consultar de oficio, en algún caso, el Registro General de Actos de Última Voluntad para aclarar una determinada cuestión (Resolución de 1 de junio de 2013), o calificar la declaración de concurso por consulta al Registro Mercantil (Rs de 1 y 11 de julio y 6 de septiembre [6ª] de 2013), o, por último, consultar los asientos de su propio Registro y/o el «Servicio de Interconexión entre los Registros» en relación con la habitualidad de los prestamistas que no tengan el carácter de entidades financieras (Resoluciones de 4 de febrero de 2015 y 31 de mayo de 2016). Según Resolución de 3 de julio de 2013 (3ª), el registrador en su calificación no tiene necesariamente que limitarse a la pura literalidad del artículo 18.1 de la LH en cuanto a los medios o elementos de calificación consistentes en los documentos presentados y en los asientos del Registro sino a su interpretación conforme a la realidad social y a la finalidad y principios del propio Registro como consecuencia del ámbito del procedimiento y tratamiento de datos por la imparable introducción de nuevas tecnologías que hacen insostenible esa pura literalidad del precepto, teniendo en cuenta además los principios de facilidad probatoria y proporcionalidad, así como los constitucionales de eficacia, legalidad y tutela del interés público, que permiten que tenga en cuenta el contenido de otros registros a los que pueda acceder el registrador por razón de su cargo pero esto último, en modo alguno, es predicable respecto de datos obrantes en la Oficina Liquidadora a su cargo, a la que obviamente no puede acceder fácil ni directamente ningún otro registrador, pues sus datos, como todos los fiscales, son reservados y utilizables únicamente en expedientes administrativos de comprobación, gestión e inspección tributaria, toda vez que tener eventualmente a su cargo una oficina liquidadora implica ejercer unas funciones absolutamente separadas de la propia registral y que en modo alguno pueden interferir en esta.

Debe diferenciarse cuándo el registrador actúa como tal y cuándo actúa como liquidador, pues en el primer caso lo hace bajo su propia responsabilidad y goza de independencia a la hora de calificar e inscribir documentos en el Registro y emitir su publicidad; y, por el contrario, cuando el registrador actúa como liquidador, sus actos no son independientes sino que se hallan sometidos a las directrices que marcan los órganos competentes de la Comunidad Autónoma en función del principio de jerarquía administrativa. Es incorrecto servirse de la eventual consulta de datos reservados para fundamentar una calificación, y menos aún para alegar un posible conflicto de índole tributaria entre dos Comunidades Autónomas.

En relación con la vecindad civil, y la correspondiente sujeción al Derecho civil común o al especial o foral, es de difícil prueba, ya que, en términos generales, no hay datos suficientes para estimar positivamente o verificar con la inscripción del Registro Civil las circunstancias que, por cambio de residencia o domicilio, produzcan la modificación de la vecindad civil conforme al artículo 14 del Código Civil, y por ello, salvo en los casos de las declaraciones que los interesados puedan hacer ante el encargado de dicho Registro para la conservación de la misma o para su cambio por plazo abreviado de dos años, que dan lugar al correspondiente asiento registral, sería necesario acudir a la posesión de estado o, en último término, y con las limitaciones que en el ámbito del Registro pueden ser acogidas, a presunciones como la establecida en el artículo 68 de la Ley del Registro Civil de 8 de junio de 1957 –69 de la Ley 20/2011, de 21 de julio, pendiente de entrar en vigor–, o la que deriva del expediente tramitado y resuelto conforme a las previsiones del artículo 96 del mismo cuerpo legal –92 de la Ley 20/2011– (R de 23 de junio de 1964, 3 de julio de 1967 y 30 de noviembre de 2013).  

Precisamente por la trascendencia que la vecindad civil tiene en la capacidad de la persona, el artículo 156.4º del RN establece que en la comparecencia de la escritura «se expresará la vecindad civil de las partes cuando lo pidan los otorgantes o cuando afecte a la validez o eficacia del acto o contrato que se formaliza…», dadas las dificultades para su prueba antes referidas, el artículo 160 del mismo Reglamento dispone que la circunstancia de la vecindad se expresará por lo que conste al notario o resulte de las declaraciones de los otorgantes y de sus documentos de identidad. El notario, en cumplimiento de su deber genérico de control de legalidad de los actos y negocios que autoriza, debe hacer las indagaciones oportunas sobre tal extremo, desplegando la mayor diligencia al reflejar en el documento autorizado cuál es la vecindad civil de los otorgantes; esto es, aunque según el artículo 160 RN, sea suficiente la declaración del otorgante sobre vecindad civil (que primordialmente versa sobre datos fácticos como el de la residencia continuada), aquella debe entenderse en el sentido de que tal extremo debe expresarse solo tras haber informado y asesorado en Derecho el notario a los otorgantes. Por lo demás, cabe acudir a otros medios para acreditar suficientemente la vecindad civil, como puede ser el acta de notoriedad regulada en el artículo 209 del RN, (R de 3 de julio de 1967) y artículos 56.2 y 53 de la Ley del Notariado (tras la reforma de la Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria).   

El elemento determinante para la adquisición de la vecindad civil es el de la residencia, identificándose el lugar de «residencia habitual» con el de domicilio civil, según el artículo 40 del CC, siendo independiente de la vecindad administrativa o de la inscripción en el padrón municipal o en registros fiscales (la STS de 14 de septiembre de 2009, que cita, a su vez, la de 8 de marzo de 1983 afirmó que «las vecindades administrativas no siempre coinciden con el efectivo domicilio, teniendo escasa influencia las certificaciones administrativas que derivan de los datos del padrón municipal de habitantes, siendo el lugar de residencia habitual aquel que corresponde a la residencia permanente e intencionada en un precisado lugar debiendo tenerse en cuenta la efectiva vivencia y habitualidad, con raíces familiares y económicas»). Por lo demás, el CC establece en su artículo 14.6 una norma de cierre, que actúa como presunción «iuris tantum», cual es que, en caso de duda, prevalecerá la vecindad civil que corresponda al lugar de nacimiento, por lo que, a afectos de este recurso, debe primar la situación que respecto de la vecindad civil de los disponentes resulta del título calificado.

Por lo que se refiere a la objeción que alega la registradora que entiende que la aplicación de la ley gallega pretende sujetar el negocio jurídico a una legislación civil fiscalmente favorable en fraude de la prevista en Cataluña, recuerda a la registradora que, como ha expresado este Centro Directivo en R de 1 de octubre de 2009, conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria, los Registradores calificarán la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras presentadas a inscripción por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro pero ello no significa que ejerzan una función de carácter judicial. En el procedimiento registral se trata de hacer compatible la efectividad del derecho a la inscripción del título, cuando concurran los requisitos legales para ello, con la necesidad de impedir que los actos que estén viciados accedan al Registro, dada la eficacia protectora de este.

Asimismo, (R 22-06-2006- BOE 20 de julio) subraya que «la facultad que se atribuye al Registrador para calificar la validez del título no puede ir más allá de la comprobación de que, según los medios que puede tomar en cuenta al formar su juicio (los propios títulos presentados y los asientos del Registro), el contenido del documento no es contrario de forma clara a la ley imperativa o al orden público, ni existe falta alguna de requisitos esenciales que vicie el acto o negocio documentado haciéndolo inválido o ineficaz civil o registralmente. Para que el Registrador pueda apreciar el carácter fraudulento del título presentado debería resultar de modo patente del mismo (R de 21 de mayo de 2007) y en el caso del presente expediente no se deduce de modo indubitado del documento presentado tal circunstancia.

Respecto del negocio documentado, la Resolución de 13 de julio de 2016 señaló: «… Con fundamento en el artículo 214, el pacto de mejora se define como aquel pacto sucesorio que constituye un sistema específico de delación de la herencia (artículo 181.2) en virtud del cual un ascendiente o, en su caso, los ascendientes, convienen la atribución de bienes concretos y determinados en favor de un hijo o descendiente. De esta definición resulta que el mejorado debe ser tratado como un auténtico legatario en la medida en que la distinción entre heredero y legatario no es predicable únicamente de la sucesión testada, sino que también tiene plena aplicación en el ámbito de la sucesión general con independencia de la forma en que se haya deferido la herencia (artículo 181) y, por tanto, en sede de sucesión contractual. Esta identificación del mejorado con la del legatario resulta especialmente útil para solucionar los problemas de integración normativa que se presentan en materia sucesoria, de tal forma que al sucesor a título particular de origen contractual le es aplicable todo lo dispuesto para los sucesores de origen testamentario en lo que no sea propio de este último modo de deferirse la herencia…”

Añade, que el artículo 215 distingue según el pacto de mejora conlleve o no la entrega de presente de los bienes objeto del mismo al mejorado o adjudicatario. Cuando el pacto de mejora vaya acompañado de la entrega de bienes de presente, el mejorado adquirirá desde ese mismo momento la propiedad de dichos bienes (artículo 215) sin necesidad, como regla general, de «traditio» real de los mismos e incide en que la posición del mejorado dentro del fenómeno sucesorio es equiparable a la del legatario.

Tales razonamientos predeterminan que la solución que debe darse al presente recurso, discurre necesariamente por senderos distintos de los que se derivarían de la aplicación del artículo 10.1 del Código Civil, toda vez que la posición que se mantiene en la nota de calificación resultaría contraria al principio de unidad de la sucesión que proclama el artículo 9.8 de nuestro Código Civil y el propio Reglamento UE 650/2012 si en la sucesión aparece algún elemento internacional, artículo 23 inciso primero (vid Resoluciones 15 de junio y 28 de julio de 2016). Si no cabe escindir la sucesión en función de una posible dispersión de elementos de la relación jurídica entre diversos Estados, con mayor razón carece de toda lógica cualquier pretensión de escindirla en un conflicto interregional, que habrá de ser resuelto conforme a los criterios que fija el Título Preliminar del Código Civil, aplicando por consiguiente al caso que motiva este recurso la legislación civil gallega.

La Dirección General estima el recurso y revoca la calificación impugnada.

COMENTARIO.- La vecindad civil como, acertadamente, la define el profesor Echevarría (Jesús Delgado Echeverría. “Comentario a los artículos 14 y 15 Cc.”, en Comentarios al Código civil, I, Título Preliminar, coordinados por Joaquín Rams Albesa, ed. J. M. Bosch Editor, S.A., Barcelona, 2000, págs. 387-419) es la circunstancia personal de los nacionales españoles que determina la aplicabilidad, como ley personal suya, del Derecho del Código civil o de uno de los Derechos civiles autonómicos o forales. Es punto de conexión fundamental en los conflictos de leyes internos. Como cualidad o condición de la persona, forma parte de su estado civil, a la vez que contribuye a configurarlo al determinar la ley española aplicable al mismo (cfr. arts. 16.1.1ª y 9.1). Sólo las personas físicas de nacionalidad española tienen vecindad civil; todas ellas tienen una (por más tiempo que residan en el extranjero, mientras conserven la nacionalidad), y solamente una (no es posible la «doble vecindad» en ningún concepto)

En cuanto a la residencia, la doctrina sostiene que debe ser continuada e inmediatamente anterior a la petición o adquisición automática. No requiere vecindad administrativa en sentido estricto (inclusión en el padrón municipal) la cual será un indicio de la efectiva permanencia en el lugar, pero no bastará por sí sola y tampoco debe considerarse imprescindible. La residencia es una cuestión de hecho que puede acreditarse como cualquier otro hecho mediante todos los medios de prueba legales. Se quiere evitar con la residencia continuada que se pueda cumplimentar con periodos de residencia espaciados en el tiempo; (Rodrigo Bercovitz Rodríguez-Cano, “Comentario al código civil y compilaciones forales”, dirigidos por Manuel Albaladejo y Silvia Díaz Alabart, Tomo I, Vol. 2, artículos 8 a 16 del código civil, Editorial Revista de Derecho Privado, Madrid 1995, página1242)

Por otra parte, según la Ley 2/2006 de Derecho Civil de Galicia, artículo 181, “La sucesión se defiere en todo o en parte, por: … 2º) Cualquiera de los pactos sucesorios admisibles conforme al derecho”. La posición que mantiene la registradora, aplicación de la Lex rei sitae, conculca el principio de unidad de la sucesión que proclama el artículo 9.8 CC, principio por el que, además, se decanta Europa en el Reglamento Sucesorio nº 650/2012. (IES)

411.** DACIÓN EN PAGO DE DEUDA CON PACTO DE RETRO. ADMINISTRADOR NO INCRITO EN EL REGISTRO MERCANTIL.

Resolución de 29 de septiembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Málaga nº 8, por la que se suspende la inscripción de una dación en pago de deuda con pacto de retro.

Supuesto de hecho.

Se suspende la inscripción de una escritura de dación en pago otorgada por el administrador de una sociedad cuyo nombramiento no está inscrito en el Registro Mercantil. En la escritura se relaciona en cuanto al nombramiento lo siguiente: (i) Notario autorizante de la escritura que eleva a público el nombramiento del administrador. (ii) Las fechas del otorgamiento y de los acuerdos de junta general que se elevan a público. (iii) El número de protocolo). Asimismo, emite juicio notarial de suficiencia de facultades representativas del compareciente.

¿La relación de circunstancias realizada es suficiente para entender acreditado el nombramiento válido y vigente del administrador? NO.

Doctrina de la DGRN.

1 Se reitera la doctrina de la DGRN sobre el carácter no constitutivo pero obligatorio de la inscripción de los nombramientos de administradores en el Registro Mercantil, así como las relativas al carácter obligatorio de la inscripción.

2 Se reitera la validez de lo actuado por el administrador desde el nombramiento y aceptación del cargo y la necesidad de probar por medios extrarregistrales la vigencia y validez del nombramiento de los administradores no inscritos cuando existe una discordancia entre el contenido del Registro Mercantil al que no accedió el nombramiento y el propio nombramiento del administrador no inscrito.

3 Si falta la inscripción del nombramiento de administrador en el Registro Mercantil, la reseña identificativa del documento o documentos fehacientes de los que resulte la representación acreditada al notario autorizante de la escritura debe contener todas las circunstancias que legalmente sean procedentes, concretamente: (i) el acuerdo válido del órgano social competente para su nombramiento debidamente convocado, (ii) la  aceptación por el administrador de su nombramiento y (iii) en su caso, notificación o consentimiento de los titulares de los anteriores cargos inscritos en términos que hagan compatible y congruente la situación registral con la extrarregistral (vid. artículos 12, 77 a 80, 108, 109 y 111 del Reglamento del Registro Mercantil); todo ello para que pueda entenderse desvirtuada la presunción de exactitud de los asientos del Registro Mercantil y que, en el presente caso, se hallan en contradicción con la representación alegada en la escritura calificada.   

4 Si en estos casos de inscripción obligatoria el nombramiento o el poder ha sido efectivamente inscrito, corresponderá apreciar al registrador mercantil competente dichas circunstancias que justifican la validez y eficacia del nombramiento, por lo que la reseña en la escritura de los datos de inscripción en el Registro Mercantil dispensará de cualquier otra prueba al respecto para acreditar la legalidad y válida existencia de dicha representación dada la presunción de exactitud y validez del contenido de los asientos registrales. (JAR)

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412.* RECTIFICACIONES DESCRIPTIVAS. DIFERENTES SUPUESTOS. DUDAS DE IDENTIDAD

Resolución de 3 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de las Palmas de Gran Canaria nº 2 a inscribir una escritura de compraventa con pago aplazado. 

Hechos:

Se presenta en el registro una escritura de compraventa  con precio aplazado de dos fincas registrales cuyas descripciones se rectifican para adecuarlas al catastro.

El registrador suspende la inscripción por existir dudas fundadas de identidad entre el bien inscrito y el transmitido.

Por su parte, el recurrente alega que se trata de las mismas fincas, sin perjuicio de que existan diferencias de superficie y de linderos que se deberán subsanar por el procedimiento que corresponda, solicitando que se inscriba el negocio de trasmisión de las fincas con la descripción que consta en el registro suspendiéndose en cuanto a la rectificación de la descripción.

Decisión:

La Dirección General de los Registros y del Notariado estima el recurso y revoca la nota de calificación. Para ello comienza haciendo referencia a su reciente aunque reiterada doctrina sobre los medios hábiles  para obtener la inscripción  de rectificaciones descriptivas aplicables a partir de 1 de noviembre de 2015, fecha de la plena entrada en vigor de la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015  y que se pueden dividir en tres grandes grupos:

 – Los que sólo persiguen y  permiten inscribir una rectificación de la superficie contenida en la descripción literaria, pero sin simultánea inscripción de la representación gráfica de la finca, como ocurre con los supuestos regulados en el artículo 201.3, letra a) y letra b), de la Ley Hipotecaria, que están limitados a rectificaciones de superficie que no excedan del 10% o del 5%, respectivamente, de la cabida inscrita, y que no están dotados de ninguna tramitación previa con posible intervención de colindantes y terceros, sino solo de notificación registral tras la inscripción «a los titulares registrales de las fincas colindantes.

 – El supuesto que persigue y permite inscribir rectificaciones superficiales no superiores al 10% de la cabida inscrita, pero con simultánea inscripción de la representación geográfica de la finca. Este concreto supuesto está regulado, con carácter general, en el artículo 9, letra b), de la Ley Hipotecaria. Este concreto supuesto tampoco está dotado de ninguna tramitación previa con posible intervención de colindantes y terceros, si bien, como señala el artículo citado, «el registrador notificará el hecho de haberse practicado tal rectificación a los titulares de derechos inscritos, salvo que del título presentado o de los trámites del artículo 199 ya constare su notificación».

Si bien, tratándose de rectificaciones superficiales no superiores al 10% y basadas en certificación catastral descriptiva y gráfica puede acogerse tanto a la regulación y efectos del artículo 201.3, letra a), como a la del artículo 9, letra b).

 – Y, finalmente, los que persiguen y potencialmente permiten inscribir rectificaciones descriptivas de cualquier naturaleza, de cualquier magnitud  y además obtener la inscripción de la representación geográfica de la finca y la lista de coordenadas de sus vértices para los que tenemos el procedimiento regulado en el artículo 199 y  el regulado en el artículo 201.1, que a su vez remite al artículo 203 de la Ley Hipotecaria. Ambos procedimientos incluyen entre sus trámites una serie de garantías de tutela efectiva de los intereses de terceros afectados y todo ello con carácter previo a la eventual práctica de la inscripción registral que en su caso proceda, tales como las preceptivas notificaciones a colindantes y demás interesados, publicaciones de edictos en el «Boletín Oficial del Estado», publicación de alertas geográficas registrales, y la concesión de plazo para que los interesados puedan comparecer y alegar en defensa de sus intereses ante el funcionario público -registrador o notario, según el caso- competente para su tramitación.

 En el presente caso se pretende hacer constar en el Registro de la Propiedad respecto de una de las fincas registrales 208 metros cuadrados cuando según Registro son 220, es decir, un exceso inferior al 10% de la cabida inscrita y rectificar el lindero sur. Este supuesto,  tanto si se pretende o no inscribir la representación gráfica, no están dotados de ninguna tramitación previa con posible intervención de colindantes y terceros, sino sólo de notificación registral tras la inscripción «a los titulares registrales de las fincas colindantes».

 Respecto de la otra finca registral, se pretende hacer constar en el Registro una cabida, según certificaciones catastrales, de 225 metros cuadrados constando en el Registro una superficie de 1.000 metros cuadrados, formando dos referencias catastrales de dos fincas que no lindan entre sí. Dada la magnitud del exceso, en este caso es precisa la tramitación de alguno de los procedimientos previstos en el artículo 199 ó 201 de la Ley Hipotecaria. Y, en todo caso es preciso que no existan dudas sobre la realidad de la modificación solicitada.

Nuestro Centro Directivo reitera que siempre que se formule un juicio de identidad de la finca por parte del registrador, no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados

También, que  según el artículo 199, la certificación gráfica aportada, junto con el acto o negocio cuya inscripción se solicite, o como operación específica, debe ser objeto de calificación registral conforme a lo dispuesto en el artículo 9, lo que supone acudir a la correspondiente aplicación informática auxiliar prevista en dicho precepto, o las ya existentes anteriormente.

-En cuanto a la primera finca, en la nota de calificación se ponen de manifiesto dudas de identidad derivadas de la modificación de un lindero móvil a fijo, lo que unido al incremento superficial puede suponer un perjuicio para colindantes.

– En cuanto a la segunda finca, es adecuada la actuación del registrador de albergar dudas acerca de la identidad de la finca, existiendo una importante desproporción en la cabida y pudiendo encubrir operaciones de modificación de entidad hipotecaria, por lo que se suspende por ello la inscripción solicitada (cfr. artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria) sin la previa tramitación del procedimiento correspondiente en el que se salvaguarden los derechos de los titulares de fincas colindantes.

 En relación al inicio de este procedimiento, la Resolución-Circular de este Centro Directivo de 3 de noviembre de 2015 sobre interpretación y aplicación de algunos extremos regulados en la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015 en su apartado segundo letra a establece que deberá constar la petición en tal sentido del presentante o interesado. Y  se entenderá solicitado  cuando en el título presentado se rectifique la descripción literaria de la finca para adaptarla a la resultante de la representación geográfica georreferenciada que se incorpore

En estos casos de debe de tener en cuenta que  pese a la suspensión de inscripción de la descripción de las fincas registrales, ello no impide la práctica de inscripción de la compraventa con precio aplazado. Y por ello la  Resolución-Circular de nuestro Centro Directivo de 3 de noviembre de 2015 establece que  cuando la inscripción de la representación geográfica y lista de coordenadas no sea preceptiva, sino potestativa, y se solicite en el mismo título en el que se formalice una transmisión o gravamen del inmueble, las vicisitudes del procedimiento de inscripción de aquéllas no deberán dilatar la inscripción, si procediere, de éstas últimas.

En cuanto a  las dudas de identidad no han de entenderse en el sentido de que pongan en cuestión que la finca objeto del documento sea, al menos en parte, la misma que figura inscrita a nombre del transmitente, sino a que la total cabida que ahora se justifica que tiene fuera la que tenía en su día cuando la adquirió el mismo en virtud del título que motivó la inscripción a su nombre.

En el caso que nos ocupa esa duda está totalmente justificada dada la alteración de linderos fijos en un caso o la notable discrepancia que supone el atribuir a la finca una cabida inferior en más del triple a la inscrita sin justificar la adquisición de tal exceso por el transmitente, justificación que ha de hacerse por alguno de los otros procedimientos previstos por el legislador, y sin que ello impida la inscripción parcial limitada a la cabida inscrita.(MGV)

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413.* MODIFICACIÓN DE ESTATUTOS: ES POSIBLE ESTABLECER EN ESTATUTOS QUE LA JUNTA GENERAL SE CELEBRE EN TÉRMINO MUNICIPAL DISTINTO DEL DOMICILIO SOCIAL.

Resolución de 3 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil y de bienes muebles VI de Barcelona a inscribir determinada cláusula de los estatutos de una sociedad de responsabilidad limitada.

Hechos: Se trata de determinar si es posible establecer en los estatutos de una sociedad domiciliada en Barcelona que las juntas generales se celebren “en el término municipal donde la sociedad tenga su domicilio o, de forma alternativa, en el término municipal de Madrid”.

El registrador considera que el artículo no es inscribible pues  “no resulta determinado el lugar de celebración de la junta general, no quedando garantizados los derechos de todos los socios a asistir y votar en la misma. (artículo 175 de la Ley de Sociedades de Capital y Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 6 de septiembre de 2013, 14 de octubre de 2.013 y 19 de marzo de 2.014).

La notaria autorizante recurre pues, según ella, precisamente de las resoluciones citadas por el registrador en su nota resulta un criterio distinto, siendo admisible la redacción propuesta siempre que se señale un concreto término municipal distinto del término en donde se sitúe el domicilio social.

Doctrina: La DG revoca la nota de calificación.

Reitera su doctrina sobre la cuestión planteada que resumimos a continuación:

  1. Los estatutos no pueden dejar abierto el lugar de celebración de la junta para que sean los administradores los que lo puedan señalar de forma arbitraria.
  1. Los estatutos pueden permitir que la convocatoria contemple la celebración de la junta en otro término municipal distinto al del domicilio social.
  1. El lugar de celebración previsto en los estatutos debe estar debidamente determinado.
  1. Ese lugar debe estar referido a un espacio geográfico delimitado por un término municipal o espacio menor como una ciudad o un pueblo.

En definitiva que lo esencial es que exista una predictibilidad sobre el lugar de celebración de la junta de modo “que quede garantizada la posibilidad de que (los socios) asistan personalmente a la junta convocada si tal es su deseo” sin que su derecho de asistencia y voto “quede al absoluto arbitrio del órgano de administración”.

Comentario: Confirma la DG su doctrina sobre la cuestión planteada y por ello nos limitaremos a señalar que el precepto sobre el que se basa dicha doctrina es aplicable a todas las sociedades  de capital y por tanto también a las anónimas, lo que supone un cambio en su derecho propio pues antes del Texto Refundido  LSC de 2010, el aplicable era el artículo  109.1 del TR de la LSA de 1989, según el cual  “Las juntas generales se celebrarán en la localidad donde la sociedad tenga su domicilio…” , fijando por tanto un sistema más restrictivo del actualmente vigente pues el término “localidad” utilizado en la ley era usualmente interpretado como equivalente a término municipal. (JAGV)

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414.* RECTIFICACIONES DESCRIPTIVAS. DIFERENTES SUPUESTOS. DUDAS DE IDENTIDAD. PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH

Resolución de 3 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Vitoria nº 5, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa y agregación. 

Hechos:

 Es objeto de este recurso decidir si es posible la inscripción de la rectificación de fincas y posterior agregación bajo las siguientes circunstancias de hecho:

 – La primera finca consta descrita en Registro como terrenos rústicos de explanación de vía con una cabida de 3.400 metros cuadrados y ahora se manifiesta que según Catastro se integra de dos parcelas catastrales, que a su vez tienen dos subparcelas cada una, sumando un total de 8.406,87 metros cuadrados.

 – La segunda, consta en el Registro con una cabida de 900 metros cuadrados y ahora se manifiesta que según Catastro su superficie es de 1.346,68 metros cuadrados.

 – En ambos casos se actualizan los linderos de las citadas fincas.

 – Se incorporan al título sendas cédulas parcelarias expedidas por la Diputación Foral de Álava a efectos de acreditar las alteraciones descriptivas.

 – La registradora suspende la nueva descripción de superficie y linderos de las fincas 1 y 2 y en consecuencia la inscripción de la agregación, ya que, suponiendo un exceso de cabida muy superior al previsto en el 201.3 LH y alterándose sus linderos  es preciso tramitar el expediente a que se refieren los artículos 201 y 203 LH; asimismo se hace constar que existen dudas fundadas sobre la identidad de la finca puesto que a la vista de los certificados descriptivos y gráficos aportados.

A la vista de la calificación el recurrente solicita la aplicación del procedimiento previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria para la rectificación de la descripción de las fincas.

Decisión:

La Dirección General de los Registros y del Notariado desestima el recurso y confirma la nota de calificación. Para ello considera que  las cuestiones concretas que se plantean son dos:

  1. Si puede utilizarse el procedimiento previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria para proceder a la rectificación de la descripción de las fincas, y
  2. Si están justificadas las dudas de identidad de la finca que plantea la registradora para no proceder a tal rectificación.

 En primer lugar, en lo relativo al procedimiento para rectificar la superficie, nuestro Centro Directivo expone que a partir del 1 de noviembre de 2015, fecha de la plena entrada en vigor de la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015  los medios hábiles para obtener la inscripción de las rectificaciones descriptivas  se pueden dividir en tres grandes grupos:

 – Los que sólo persiguen y  permiten inscribir una rectificación de la superficie contenida en la descripción literaria, pero sin simultánea inscripción de la representación gráfica de la finca, como ocurre con los supuestos regulados en el artículo 201.3, letra a) y letra b), de la Ley Hipotecaria, que están limitados a rectificaciones de superficie que no excedan del 10% o del 5%, respectivamente, de la cabida inscrita, y que no están dotados de ninguna tramitación previa con posible intervención de colindantes y terceros, sino solo de notificación registral tras la inscripción «a los titulares registrales de las fincas colindantes.

 – El supuesto que persigue y permite inscribir rectificaciones superficiales no superiores al 10% de la cabida inscrita, pero con simultánea inscripción de la representación geográfica de la finca. Este concreto supuesto está regulado, con carácter general, en el artículo 9, letra b), de la Ley Hipotecaria. Este concreto supuesto tampoco está dotado de ninguna tramitación previa con posible intervención de colindantes y terceros, si bien, como señala el artículo citado, «el registrador notificará el hecho de haberse practicado tal rectificación a los titulares de derechos inscritos, salvo que del título presentado o de los trámites del artículo 199 ya constare su notificación».

 – Y, finalmente, los que persiguen y potencialmente permiten inscribir rectificaciones descriptivas de cualquier naturaleza, de cualquier magnitud  y además obtener la inscripción de la representación geográfica de la finca y la lista de coordenadas de sus vértices para los que tenemos el procedimiento regulado en el artículo 199 y  el regulado en el artículo 201.1, que a su vez remite al artículo 203, de la Ley Hipotecaria. Ambos procedimientos incluyen entre sus trámites una serie de garantías de tutela efectiva de los intereses de terceros afectados y todo ello con carácter previo a la eventual práctica de la inscripción registral que en su caso proceda, tales como las preceptivas notificaciones a colindantes y demás interesados, publicaciones de edictos en el «Boletín Oficial del Estado», publicación de alertas geográficas registrales, y la concesión de plazo para que los interesados puedan comparecer y alegar en defensa de sus intereses ante el funcionario público -registrador o notario, según el caso- competente para su tramitación.

 En el presente caso se pretende hacer constar en el Registro rectificaciones de cabida muy superiores al 10% así como rectificación de los linderos. Dada la magnitud del  exceso, en este caso es precisa la tramitación de alguno de los procedimientos previstos en el artículo 199 ó 201 de la Ley Hipotecaria.

En relación al inicio de este procedimiento, la Resolución-Circular de este Centro Directivo de 3 de noviembre de 2015 sobre interpretación y aplicación de algunos extremos regulados en la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015 en su apartado segundo letra a señala que «para que el registrador inicie el procedimiento del artículo 199 deberá constar la petición en tal sentido del presentante o interesado y se entenderá solicitado  cuando en el título presentado se rectifique la descripción literaria de la finca para adaptarla a la resultante de la representación geográfica georreferenciada que se incorpore».

 Las cédulas parcelarias que constan en este expediente, aun cuando representan gráficamente las fincas mediante un croquis de parcela a escala, no expresan las coordenadas de tales parcelas, ni permiten siquiera la obtención de las mismas, a diferencia de lo que sucede con las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas, en las que el plano en el que se representan se encuentra georreferenciado y permiten la obtención en línea de la lista de coordenadas de los vértices de cada parcela. Por ello, las cédulas parcelarias aportadas no son hábiles para proceder conforme a los citados artículos 9.b) y 199 de la Ley Hipotecaria, dado que no aportan una representación gráfica georreferenciada ni acreditan la ubicación y delimitación gráfica, según exigen tales preceptos.

  En cuanto a la cuestión de las dudas de identidad de la finca, ha sido definido el exceso de cabida como aquel procedimiento y solución en el que se hace constar en los libros la correcta extensión y descripción de la finca como base del Registro y sólo debe permitir la corrección de un dato mal reflejado en su término inicial al inmatricular la finca.

Asimismo, dichas dudas deben expresarse en la nota de calificación y  las mismas no deben ser arbitrarias, genéricas, o meramente temerarias, sino que deben estar fundamentadas debidamente.

Tras la reforma operada por la Ley 13/2015 también es indiscutible que para proceder a cualquier rectificación de la descripción es preciso que no existan dudas sobre la realidad de la modificación solicitada y  han de referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria, sin que exista limitación de utilización de estos procedimientos sólo por razón de la diferencia respecto a la cabida inscrita.

 La  Dirección General insiste en que no es posible una denegación de la inscripción del exceso de cabida de manera abstracta o genérica, sino que la misma debe basarse en circunstancias, fácticas o jurídicas, que evidencien que verdaderamente no se interesa rectificar un dato erróneo existente en los libros del Registro, sino que se pretenden operaciones tales como la obtención de una inmatriculación -y posterior incorporación- de fincas colindantes, o la realización de operaciones de agrupación o agregación  sin llevar a cabo la instrumentalización notarial correspondiente.

 En el presente caso, la duda de la registradora la considera razonable y fundada, considerando las circunstancias expresadas en la calificación relativas a la magnitud de la rectificación, la alteración de los linderos, las modificaciones en los números de polígono y parcela catastral y la dudosa correspondencia de la finca registral con las parcelas catastrales, con posibilidad de encubrir un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria.

Por todo  ello  sería preciso acudir a otros medios, como la inmatriculación de la superficie adicional y posterior agrupación a la finca, para lograr la rectificación pretendida salvando las dudas de identidad justificadas.(MGV)

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415.** INMATRICULACIÓN. CERTIFICACIÓN CATASTRAL COINCIDENTE. COORDENADAS DE LA EDIFICACIÓN. ACTA TRAMITADA ANTES DE LA LEY Y PRESENTADA DESPUÉS.

Resolución de 3 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Sigüenza, por la que se suspende la inmatriculación de una finca con base en una escritura de compraventa junto con acta complementaria de notoriedad.

Hechos: Se pretende la inmatriculación de una finca en el Registro de la Propiedad. Para ello se aporta una escritura de 2007 complementada por un Acta de Notoriedad, autorizada también dicho año. Dichos documentos se presentan –finalmente- después de la entrada en vigor de la Ley 13/2015, es decir después de 1 de Noviembre de 2015.

La registradora encuentra varios defectos: La descripción de la finca en la escritura (47 metros de solar) no es coincidente con la que aparece en el certificado catastral vigente (73 metros). El acta de notoriedad complementaria aportada no es suficiente, pues no acredita la adquisición con un año de antigüedad previo. Y no se aportan las coordenadas georreferenciadas de la obra existente en la finca a inmatricular.

El interesado recurre y alega que el acta de notoriedad era válida conforme a la legislación vigente del momento de su otorgamiento, por lo que debe de ser válida ahora también para inmatricular.

La DGRN desestima el recurso. En cuanto al primer defecto lo confirma y declara que el registrador deberá tener en cuenta la descripción catastral vigente en el momento de la inscripción, a cuyo fin podrá –y deberá– consultar en la Sede Electrónica de la Dirección General del Catastro la información catastral disponible sobre las fincas afectadas, Además la representación gráfica catastral de la finca ha de ser en términos idénticos a la descripción contenida en el título inmatriculador, cosa que no ocurre en el presente caso.

En cuanto al segundo, se remite a lo dispuesto en la disposición transitoria única de la ley 13/2015. Por tanto si los títulos se presentaron a inscripción después de 1 de Noviembre de 2015, se les aplicará la nueva ley. En cuanto a las actas de notoriedad, ya no basta con que el notario considere que don Z era tenido por dueño de la finca, sino que además el notario debe de emitir si procede, su juicio sobre la acreditación de la previa adquisición y su fecha, siempre y cuando tales extremos le «resultasen evidentes por aplicación directa de los preceptos legales atinentes al caso».

En cuanto al tercer defecto señala que es necesario que las obras nuevas que accedan al Registro deben de estar georreferenciadas o bien la porción de suelo ocupada por la edificación sobre un plano georreferenciado o bien si aparece representada gráficamente la edificación dentro de una finca georreferenciada, aunque no se especifiquen las coordenadas concretas de aquélla. En tales casos las coordenadas podrán resultar por referencia o en relación a las del plano o finca sobre el que se representa la edificación. Finalmente señala que deben cumplirse dichos requisitos en todo supuesto de acceso de edificaciones al Registro, incluyendo por tanto, además de las obras nuevas declaradas, los casos en los que exista una edificación que acceda al Registro por vía de inmatriculación de la finca en que se encuentra. (AFS)

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416.* INSCRIPCIÓN DE SENTENCIA CONTRA HERENCIA YACENTE. PRESCRIPCIÓN EXTRAORDINARIA

Resolución de 4 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad accidental de Durango a inscribir una sentencia declarativa de dominio.

Resolución que recoge la reiteradísima doctrina de la Dirección General  (por todas y como más reciente la de 8 de septiembre de 2016) según la cual para que puedan inscribirse resoluciones judiciales en procedimientos dirigidos con herencias yacentes es preciso que la demanda deba articularse mediante el nombramiento de un administrador judicial, en los términos previstos en los artículos 790 y SS LEC; si bien matizada en el sentido de que la exigencia del nombramiento del defensor judicial debe limitarse a los casos en que el llamamiento a los herederos desconocidos sea genérico y no haya ningún interesado en la herencia que se haya personado en el procedimiento considerando el juez suficiente la legitimación pasiva de la herencia yacente. No impide la aplicación de esta doctrina el hecho de que en la sentencia se declare el dominio por prescripción: La prescripción extraordinaria se consuma por el transcurso del tiempo con los requisitos legalmente establecidos, pero aun cuando opera de forma automática, no puede ser declarada de oficio, sino que necesita de un procedimiento que culmine con su declaración. Conforme al art 1941 CC «la posesión ha de ser en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida», requisitos aplicables tanto a la usucapión ordinaria, como a la extraordinaria, siendo constante la jurisprudencia en la exigencia de que esta posesión sea en concepto de dueño. Esta circunstancia refuerza la necesidad de que la herencia sea debidamente emplazada, bien por la intervención de un interesado en la misma, bien por la designación de un administrador judicial, que tutele sus intereses, evitando con ello la indefensión.  (MN)

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417.* INSCRIPCIÓN DE SENTENCIA CONTRA HERENCIA YACENTE. PRESCRIPCIÓN EXTRAORDINARIA

Resolución de 4 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Santa Cruz de Tenerife nº 1, por la que se suspende la inscripción de una sentencia.

Resolución prácticamente idéntica a la 416 (MN)

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418.** INTERPRETACIÓN DE ARTÍCULO ESTATUTARIO DE DIVISIÓN HORIZONTAL SOBRE COMUNICACIONES.

Resolución de 5 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Vitoria nº 3, por la que se suspende la inscripción de una desvinculación de un anejo.

Hechos: Se formaliza una escritura en la que los propietarios de una vivienda en régimen de propiedad horizontal, desvinculan y segregan de la misma un garaje, configurado como anejo de la misma, para formar un nuevo elemento de la división horizontal.

   En los estatutos de la comunidad de propietarios, se hace constar que “los propietarios de las distintas fincas, sean viviendas, garajes o trasteros, se reservan la facultad de agruparlas o agregarlas a otras contiguas, inferiores o superiores del mismo bloque, autorizándose cuando se trate de anejos, la desvinculación de los mismos y facultándose para redistribuir libremente la cuota de participación de las fincas afectadas, no precisándose el consentimiento de la Junta de Propietarios, sin perjuicio de su comunicación el Presidente.

Registrador: Califica negativamente dicha operación dado que no se ha cumplido este último requisito de comunicación al Presidente la Comunidad, habiéndose aportado junto a la escritura, tan sólo la fotocopia de la comunicación privada realizada y precisándose el original de la comunicación al Presidente de la Comunidad, con firma legitimada notarialmente.

Notario: Para el notario recurrente, la notificación exigida por los estatutos es una simple notificación privada, a los efectos legitimadores frente a la Junta de Propietarios, sin que los estatutos establezcan ningún requisito o formalidad especial para la misma, debiendo aplicarse el mismo criterio que establece el artículo 7 de la LPH, que no atribuye a la falta de notificación virtualidad para convertir unas obras legales en ilegales.

 Dirección General: Revoca la calificación registral y establece la siguiente doctrina:  

    De acuerdo con la Rs de 21 de junio de 2013, basada en otras anteriores (por todas, las Resoluciones de 7 de abril de 1970, 26 febrero de 1988, 20 de febrero de 2001 y 22 de julio de 2009) los adquirentes de pisos o locales pueden conferir al transmitente o a cualquier otra persona los apoderamientos que estimen oportunos, e incluirlos en los estatutos, sin que sea imprescindible en muchos casos la autorización de la junta de propietarios, ya que su unanimidad implicaría otorgar, imperativamente, a cada comunero propietario un exagerado derecho de veto.

    En definitiva se trata de afirmar la prevalencia del principio de autonomía de la voluntad consagrada en el ámbito de la propiedad horizontal por el último inciso del artículo 396 del Código Civil en aquellos supuestos, como el presente, en que no exista razón de orden público para afirmar el carácter imperativo de una norma (Resoluciones de 26 de febrero de 1988 y 19 de junio de 2012)».

   Admitida la plena validez y eficacia de la cláusula estatutaria inscrita que habilita una modificación hipotecaria, en este caso el que se practique una segregación, o desvinculación de un trastero, que pasa a ser nueva finca independiente, sin necesidad del consentimiento de la comunidad de propietarios y dado que  el artículo 9 de los estatutos consolida claramente el derecho de los propietarios para agrupar o agregar los elementos privativos de la comunidad y además cuando se trate de los anejos, como es el caso, autoriza la previa desvinculación de la misma señala que «en su ejercicio no precisarán del consentimiento de la Juntas de la Comunidad o Subcomunidad respectiva».

  Al decir el artículo 7.1 de la Ley sobre propiedad horizontal que «el propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad. En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador», se delimita el libre desarrollo del derecho de cada propietario con respecto a su elemento privativo de forma que si bien puede realizar obras o modificaciones de sus elementos, éstas no deben suponer un menoscabo o alteración de los elementos comunes o de otro propietario, o poner en peligro la seguridad, la estructura y el estado del inmueble. Esta limitación la recoge el propio artículo 9 de los estatutos de la comunidad al señalar que «en ningún caso las obras, que a dichos fines ejecuten los propietarios, podrán alterar elementos arquitectónicos comunes o de estructura del edificio».

   Por tanto la comunicación previa no tiene el carácter de autorización y su finalidad es permitir que se tomen las medidas oportunas de verificación para impedir obras que contravengan los limites en el ejercicio de la facultad conferida en los términos expuestos, además de permitir tomar las precauciones necesarias en aras a la protección de elementos comunes, que puedan verse afectados con motivo de su ejecución.

    De la lectura de la norma comunitaria discutida resulta que la obligación de notificar a la comunidad, no constituye un presupuesto del ejercicio unilateral de la facultad de llevar a cabo modificaciones estatutarias. Aquel ejercicio no se sujeta al consentimiento de la junta de la comunidad, ni tampoco se subordina a la verificación de su notificación previa a las mismas, sino que el objetivo de su obligación es extender expresamente a dichas operaciones las obligaciones del propietario que con carácter general se recogen el citado artículo 7.1 de la Ley sobre propiedad horizontal, sin que la falta de notificación impida la inscripción ni tenga virtualidad para convertir unas obras legales en ilegales. Por lo tanto el defecto debe revocarse.

Comentario: Para la DG no todas las modificaciones llevadas a cabo por un propietario, en un elemento suyo privativo, pueden exigir autorización de la junta de la Comunidad, ya que en todo caso, debe prevalecer el principio de autonomía de la voluntad, especialmente, en aquellos casos en que dicha modificación no afecte a elementos comunes o a otros propietarios, pues lo contrario conllevaría a establecer un inadmisible derecho de veto, por cualquiera de éstos. Lo único que cabe imponer, como aquí ocurre, es que, a efecto del buen funcionamiento de la Comunidad, el propietario que lleve a cabo alguna modificación en su elemento privativo, lo notifique al presidente, para conocimiento de la Comunidad de Propietarios y para que, en su caso, se puedan adoptar por ésta, aquellas medidas que eviten el posible perjuicio al resto de comuneros. (JLN)

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419.** CONSTANCIA EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD DE QUE LA SOCIEDAD ESTÁ EN LIQUIDACIÓN.

Resolución de 5 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Las Palmas de Gran Canaria nº 2, por la que se deniega la constancia en el historial de unas fincas registrales de que una sociedad que apareció como titular se encuentra en liquidación. 

Hechos: Mediante instancia suscrita un abogado, en representación de la entidad «Brújula Comercial, S.A.E.», en liquidación,  solicita que se haga constar en el historial registral de dos fincas registrales que dicha sociedad que fue titular registral anteriormente, se encuentra en liquidación.

Las dos fincas referidas figuran en el Registro a nombre de una señora por título de adjudicación en ejecución del procedimiento de títulos judiciales, instado por la citada titular registral contra la entidad «Brújula Comercial, S.A».

El registrador señala como defectos lo siguiente:

El primero sería la falta de tracto, dado que ambas fincas se encuentran actualmente inscritas a nombre de persona distinta del solicitante;

Y  en segundo lugar, considera que la operación jurídica solicitada, no constituye en sí un acto jurídico con trascendencia real y por tanto registrable.

 El recurrente, por su parte, alega que la inscripción anterior a la vigente adolecía de un defecto que era la falta de la expresión de que la sociedad titular se encontraba en liquidación; que por esa causa la inscripción actual se ha realizado de forma ilegal ya que las fincas formaban parte de la masa de liquidación, pretendiendo que se anule el asiento vigente a favor de la actual titular registral y además que se rectifique el asiento anterior en el sentido de que se haga constar que la entidad mercantil se encuentra en liquidación.

La DGRN declara, en cuanto al primer defecto, que el recurso no se puede estimar. Para ello hace referencia al principio de prioridad por el que, inscrito un título traslativo del dominio, no puede inscribirse otro que se le oponga o sea incompatible respecto de la misma finca (cfr. artículos 17 y 20 de la Ley Hipotecaria). Y también al principio de tracto sucesivo, consagrado en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, impone que para inscribir actos declarativos, constitutivos, modificativos o extintivos del dominio o de los derechos constituidos sobre el mismo, deberán estar otorgados por los titulares registrales, ya sea por su participación voluntaria en ellos, ya por decidirse en una resolución judicial dictada contra los mencionados titulares registrales, lo que supone una aplicación del principio de legitimación registral, según el cual a todos los efectos legales se presume que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo (artículo 38.1 de la Ley Hipotecaria).

En lo que respecta a la solicitud del recurrente de anulación de un asiento del Registro, dicha petición no resulta claramente de la instancia en su día presentada, por lo que, si el recurso ha de centrarse exclusivamente en los defectos objetados por el registrador en su nota de calificación, tampoco puede el recurrente en su escrito incluir nuevas pretensiones que no se deriven del título presentado.

No obstante lo anterior, nuestro Centro Directivo recuerda que constituye un principio básico en nuestro Derecho hipotecario que los asientos registrales están bajo la salvaguardia de los tribunales y producen todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud (artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria).  Y para la rectificación de los asientos es necesario, bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho, bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho (artículo 40.d) de la Ley Hipotecaria).

En cuanto al segundo de los defectos de la nota, considera la DG que, si bien el cambio en la nomenclatura de una sociedad como consecuencia de su situación de liquidación no conlleva por sí solo una alteración en la titularidad de los derechos que pueda ostentar la misma, si puede tener acceso al Registro, no sólo para reflejar de modo más exacto el nombre de la sociedad, sino porque además dicha modificación supone un reflejo de la situación societaria y de los efectos que la misma produce, singularmente en el régimen de administración y transmisión de bienes pertenecientes al activo societario.

No obstante lo anterior, en el caso de este expediente, la sociedad en cuestión, ya no ostenta la titularidad de las fincas por lo que no procede realizar la operación solicitada.

Comentario: Esta resolución deja claro que si es posible hacer constar en el Registro de la Propiedad el hecho de que la sociedad, titular registral, se encuentra en liquidación y para ello sería preciso presentar o bien certificado del Registro Mercantil que lo acredite o bien la escritura de liquidación de la sociedad con nota de dicho registro acreditativa de que dicha situación ya consta inscrita en el Registro Mercantil que corresponda. (MGV)

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420.*** VENTA DE CUOTA INDIVISA CON POSIBLE PARCELACIÓN. JUICIO NOTARIAL DE CAPACIDAD. PROHIBICIÓN JUDICIAL DE DISPONER. NO APORTACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

Resolución de 5 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Alicante nº 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa de participación indivisa de un inmueble. (ACM)

HECHOS: 1) Se presenta una escritura de venta de una participación indivisa del 90,52% de una finca rústica (es el resto después de haberse vendido una cuota de 4,74% en escritura anterior que fue calificada desfavorablemente en su día).

2) En la escritura presentada compareció el arrendatario para renunciar al retracto, y manifestar (junto a las partes) que tal cuota indivisa NO confiere derecho a un uso individualizado de una parcela determinada de la finca y NI altera la naturaleza rústica de la finca general, NI tiene por finalidad la edificación crear infraestructuras Ni da lugar a parcelación contraria a la Ley URBANÍSTICA Valenciana 5/2014, de 25 de julio.

3) En la misma escritura, el notario califica expresamente la capacidad de obrar de la vendedora para otorgar la transmisión.

4) Semanas después de la presentación de dicha escritura y aún vigente su asiento de presentación, se presenta mandamiento judicial, en procedimiento de posible incapacitación de la vendedora (incoado antes de la venta) y ordenando una anotación preventiva de incapacidad, y luego de prohibición de disponer sobre la finca.

El REGISTRADOR  suspende la inscripción por tres motivos:

1) No está inscrito el Arrendamiento, por lo que falta presentar para inscribir, debidamente liquidado de impuestos, el contrato correspondiente;

2) No queda clara la capacidad de la vendedora, a pesar del juicio notarial sobre este extremo, ya que conforme al Art 18 LH la calificación registral abarca también la capacidad de los otorgantes;

3)  Falta la licencia municipal de segregación/parcelación urbanística (o la declaración de innecesariedad), porque, consultada una Fotografía aérea catastral, parece que la venta de la cuota indivisa [art. 230-3-b) Ley URBANÍSTICA Valenciana 5/2014] de la citada podría dar lugar a la posible formación de una parcelación urbanística o incluso un núcleo de población.

El INTERESADO recurre y alega que:

1) Aparte que la inscripción en el Registro, es por lo general potestativa, y más si se trata de títulos compatibles, en el caso concreto el Arrendatario concurre al otorgamiento de la escritura solo para efectuar determinadas manifestaciones y renunciar al retracto, por lo que no es exigible esa previa inscripción;

2) En cuanto a la problemática de la capacidad de la vendedora:

a) Debe prevalecer el juicio notarial sobre este extremo, ya que el Art 18 LH limita la calificación registral al hecho de que el notario califique esa aptitud concreta, que es una circunstancia fáctica que exige un examen presencial –que el Registrador no tiene ocasión de hacer-, y a la concordancia de ese juicio con las normas generales sobre capacidad de los negocios jurídicos;

b) En todo caso la privación de la capacidad de una persona y la apreciación de su incapacidad en un acto concreto es un acto exclusivamente reservado a los Jueces y Tribunales y además SIN efectos retroactivos a actos ya otorgados antes;

c) Y que el mandamiento judicial sobre la demanda de incapacitación tuvo su entrada al Registro con (bastante) posterioridad a la escritura, y sin que el Registrador (conforme al Ppio de Prioridad Art 17 LH) pueda valorar documentos posteriores ni basarse en conjeturas (el mero hecho de la interposición de la demanda no implica incapacitación)

3)  Y, en cuanto a la venta de la cuota indivisa, entiende que NO se está produciendo una división para uso individualizado, sino una transmisión de un porcentaje ya inscrito en el Registro y que únicamente iba a generar un cambio de titularidad y sin que el registrador pueda basarse en sospechas o presunciones tomadas de meras fotografías aéreas del Catastro, y el hecho de que en él conste la existencia de edificaciones, la calificación no expresa cuales, ni su naturaleza, ni si son de uso agrario o no ni si implican o no un núcleo de población.

La DGRN estima el recurso y revoca la calificación registral en cuanto a los 2 primeros defectos, y parcialmente en cuanto al 3º:

1) No es preciso inscribir el Arrendamiento (ni por tanto acreditar su liquidación tributaria), pues la comparecencia personal del arrendatario en el otorgamiento de la escritura hace las veces de notificación exigida en el Art 22 LAR;

2) La calificación registral de la capacidad solo puede basarse, conforme al Art 18 LH: a) en el contenido del título o b) en los datos que obren en el Registro; y en el presente caso:

a) El registrador no puede desvirtuar el juicio notarial de capacidad y la presunción “iuris tantum” que genera, máxime cuando estamos ante una persona mayor de edad que no ha sido judicialmente incapacitada;

b) Y el Registrador (Ppio de Prioridad 17 LH y 248 LH) NO puede tener en cuenta los mandamientos judiciales presentados con posterioridad, pues aunque como ha venido reiterando la DGRN si puede atender globalmente a los documentos presentados simultáneamente, o pendientes de despacho o que uno sea efecto o causa de otro, y agotar el contenido de los Libros del registro, no puede tener en cuenta títulos posteriores contradictorios que desnaturalicen dicho Ppio de Prioridad. Aunque “obiter dicta” la DGRN parece dar a entender que tras la inscripción de la venta de cuota aún cabría inscribir el mandamiento ordenando la Prohibición de disponer (ACM : ¿sin citación del comprador?).

Y en cuanto al juicio notarial de capacidad la DGRN apunta otros aspectos muy interesantes como que:

–  el juicio valorativo de capacidad del otorgante, efectuado por el notario, que no es perito, nunca podrá considerarse incontrovertible, mas constituye un elemento inmediato de protección del posible incapaz, en muchos casos único existente en el momento del otorgamiento, y que el notario está obligado a pronunciarse con forme a los Arts 17-bis LON y 156 y 167 RN

  – Para que un acto otorgado por un incapaz devenga ineficaz es necesario que se obtenga la declaración de nulidad del acto de que se trate (y desvirtuar esa presunción “iuris tantum” que supone el juicio notarial de suficiencia de capacidad), y el TS ha venido señalando que la Sentencia de incapacitación es constitutiva y de eficacia no retroactiva.

3) Finalmente, en cuanto a la falta la licencia municipal de segregación/parcelación urbanística (o la declaración de innecesariedad)  por riesgo de formación de un núcleo de población ante la venta de una cuota indivisa de finca rústica, la DGRN, tras examinar la legislación estatal (Aº 26 T.R. Ley Suelo) y autonómica [art. 230-3-b) Ley URBANÍSTICA Valenciana 5/2014] y aceptar que el registrador sí puede consultar el Catastro y basarse en él, señala que el procedimiento a seguir en estos casos lo marca el art 79 RHU (RD 1093/1997):

El registrador remitirá copia del título al Ayuntamiento acompañando solicitud de que se adopte el acuerdo pertinente y prorrogará el asiento de presentación. Si el Ayuntamiento NO contesta en 4 meses, el registrador practicará la inscripción. [la norma valenciana lo permite a los 3 meses, pero como norma de procedimiento registral, debe estarse a la normativa estatal en este punto, es decir, al plazo de 4 meses].  (ACM)

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421.*** CAUSANTE VASCO: DERECHOS LEGITIMARIOS DE LOS ASCENDIENTES.

Resolución de 6 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad accidental de Durango, por la que se deniega la inscripción de una escritura de aceptación de herencia.

Supuesto de hecho.

Se discute si es necesario que intervengan en la escritura de herencia los padres del causante, que tenía vecindad civil vasca y falleció casado, sin descendientes y bajo la vigencia de testamento abierto en el que legaba a sus padres “lo que por legítima les corresponda”, instituyendo heredera a su esposa.

Surge el problema porque la legítima de los ascendientes que, en defecto de descendientes, se reconocía en la Ley de Derecho Foral Vasco de 1 de julio de 1992 (ley vigente al autorizarse el testamento), fue suprimida por la Ley 5/2015, de 25 de junio de Derecho Civil Vasco, que es la que está en vigor al tiempo del fallecimiento del testador, acaecido el 10 de enero de 2016.

La escritura de herencia es otorgada por la esposa, heredera única, sin intervención de los legitimarios.

¿Deben intervenir los padres legitimarios? NO.

Según el tener literal del testamento ¿tienen algún derecho sucesorio los padres en la herencia de su hijo? NO.

Doctrina de la DGRN.

Destaca la Resolución que estamos en presencia de un conflicto de derecho intertemporal o transitorio, que debe solucionarse bajo la premisa de la aplicación de una sola ley sucesoria.

1 Una sucesión, una ley: Tiene declarado el Tribunal Supremo (SS. 31 de julio de 2007 y 1 de junio de 2016) que “no es posible entender que al fenómeno sucesorio, que comienza con la muerte de la persona, se le apliquen distintas leyes según se vaya realizando -declaración de herederos en su caso, aceptación o repudiación de la herencia, partición y adjudicación, etc) pues aquel fenómeno sucesorio ha de guiarse por una ley única y la fecha del fallecimiento será la que determine qué personas y en qué cuantía tienen derechos a su herencia como herederos o legatarios”.

2 Norma de Derecho transitorio: Resulta aplicable la D.T Duodécima del Código Civil (a la que se remite la D.T. Primera de la Ley 5/2015, de 25 de junio de Derecho Civil Vasco), según la cual será el momento de la muerte de la persona la que determina el nacimiento de los derechos a su herencia.

La aplicación de este criterio no supone la ineficacia del testamento otorgado al amparo de la legislación derogada al tiempo del fallecimiento, pero sí la acomodación de su contenido al mandato de la nueva ley, respetando todo lo demás dispuesto por el testador que no sea incompatible con la ley aplicable a la sucesión.

3 Solución del caso: Necesariamente debe interpretarse la disposición testamentaria e integrarla en el Derecho vigente, que es lo que hace la Resolución en los siguientes términos: (I) La condición de heredero tiene una vis atractiva sobre posibles legados vacantes (Art. 888 cc). (ii) La voluntad del testador fue que la «porción vacante» derivada de la reducción de los derechos legitimarios legales corresponda a quien hubiese designado heredero frente a quien designa legatario. (iii) Más dudoso sería si la legitima se hubiera atribuido sobre bienes concretos o por cuotas determinadas. (iv) Extender la voluntad del causante más allá de la literalidad de la cláusula testamentaria, que parece claro que se realiza en atribución de la legítima, es una cuestión que no puede deducirse de una manera indubitada de una lectura del testamento. Por ello, deducir que el testador hubiera atribuido la mitad de los bienes de su herencia a sus padres de no haber existido esa legítima es difícilmente justificable.

4 Trata también la Resolución sobre la competencia de la DGRN para conocer sobre materias de derecho civil propio o foral de una Comunidad Autónoma. Reitera la doctrina sentada en la R. 6 de octubre de 2014, conforme la cual cabe decir: (i) La competencia del Centro Directivo se determinará por lo que disponen los artículos 324 y 328 de la Ley Hipotecaria y el correspondiente Estatuto de Autonomía. (ii) Presupuestos para la competencia excluyente de la Comunidad Autónoma son los siguientes: a) que se trate de materia de derecho civil propio de la Comunidad Autónoma que hubiera reservado en su Estatuto de Autonomía, expresamente, competencia sobre recursos contra la calificación de registradores de la Propiedad. b) Que la Comunidad Autónoma en cuestión haya desarrollado esa competencia, pues en otro caso habrá de aplicarse la legislación hipotecaria y el recurso gubernativo se debe interponer ante la DGRN. (ii) Si la Comunidad Autónoma no hubiera desarrollado funcionalmente dicha competencia, corresponderá el conocimiento del recurso en primera instancia a la DGRN, de ahí que el interesado, en casos como el presente, podría optar entre interponer el recurso ante el órgano jurisdiccional civil o ante este Centro Directivo. (iii) En todo caso, el interesado puede recurrir ante los órganos jurisdiccionales competentes, bien directamente si descarta el recurso potestativo ante la Dirección General de los Registros y del Notariado (caso en el que la demanda será dirigida contra el registrador), o bien contra las propias resoluciones de la DGRN (caso en el que deberá ser demandado el Centro Directivo), todo ello según el criterio jurisprudencial fijado en casación por la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo el 14 de enero de 2015.

Resumen.

1 Una sucesión, una ley: el fenómeno sucesorio, que se desenvuelve en una secuencia temporal más o menos larga, ha de regularse por una ley única.

2 La fecha del fallecimiento es la que fija la ley sucesoria aplicable.

3 Ello no implica la ineficacia del testamento anterior pero sí la acomodación de su contenido a la nueva ley (favor testamentii). (JAR)

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422.** PLAZO PARA RECURRIR SI SE APORTA DOCUMENTACIÓN COMPLEMENTARIA. SENTENCIA ORDENA CANCELACIÓN PARCIAL DE INSCRIPCIÓN.

Resolución de 6 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad accidental de Motilla del Palancar, por la que se suspende la inscripción de un mandamiento judicial.

Supuesto de hecho.

1 Antecedentes: el titular registral demandado adquirió en su día, mediante escritura pública de compraventa, la propiedad de la finca registral 1125, que catastralmente constituía la parcela catastral número 44, dentro de la cual se encontraba la subparcela a), que es objeto del litigio y del recurso.

La parcela catastral 44 se modifica tras un procedimiento catastral, resultando que la subparcela a) pasa a formar parte de la parcela catastral 43 (propiedad del demandante), con la consiguiente disminución de cabida de la parcela catastral 44.

El demandante (titular de la parcela 43) ejerce acción reivindicatoria contra el titular registral de la finca 1125 (catastral 44) sobre la subparcela a), dictándose sentencia que le reconoce la propiedad de dicha subparcela en los términos que constan en el Catastro, con la consiguiente nulidad parcial de la escritura pública de compraventa y del asiento registral.

2 Cuestión que se discute: se presenta para inscripción el mandamiento judicial de la sentencia dictada para que se cancele parcialmente la inscripción de dominio referida a la subparcela a), lo que conlleva una disminución de superficie registral de la finca inscrita.

La calificación registral suspende la inscripción solicitada “al no resultar del Registro de la Propiedad que la subparcela a) de la parcela 44… esté o haya estado incluida en la finca registral 10.125 cuya cancelación parcial se solicita”.

Al hilo de la calificación aborda la DGRN una serie de temas interesantes que se sistematizan en este resumen, tras exponer la solución de la cuestión concretamente planteada.

Solución del caso planteado.

Entiende la DGRN que procede la inscripción pues “aun cuando la parte dispositiva de la resolución no especifica con claridad la concreta rectificación descriptiva que haya de practicarse en la finca registral 10.125, tras las diversas configuraciones catastrales que se han sucedido; ello no es óbice para impedir la inscripción de la rectificación pretendida, pues la misma resulta de la propia estimación judicial de la pretensión del recurrente y de los informes relativos a las modificaciones catastrales operadas que obran en el expediente y recogidas en la sentencia, así como las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas, de los que resultan la configuración actual y en particular la superficie de las parcelas catastrales, haciéndose constar que la finca no comprende la superficie integrante de la subparcela a) de la parcela 44 del antiguo Catastro, que había quedado integrada catastralmente en la parcela 43 dando lugar a la descripción que obra en el registro y que, como se ha explicado anteriormente ha dado lugar a la modificación superficial recogida en la actual referencia catastral 16118A024000430000IB, cuya identidad con la finca registral 10.125 está debidamente acreditada, por lo que en la inscripción que se extienda en virtud de la sentencia deberá igualmente reflejarse dicha referencia junto con la nueva superficie de ella resultante. Además, no debe olvidarse que tras la aprobación de la Ley 13/2015, de 24 de junio, «la base de representación gráfica de las fincas registrales será la cartografía catastral”.

Doctrina de la DGRN.

1 Computo del plazo para interponer el recurso gubernativo.

El caso que aborda la Resolución es el que se plantea cuando ya se ha producido una calificación del título y durante la vigencia del asiento de presentación se vuelve a presentar dicho título: (i) La mera presentación nuevamente, sin subsanación, del título no interrumpe el plazo para entablar el recurso gubernativo, que se contará desde la nota de la calificación ya realizada (art. 323 párrafo segundo LH). (ii) Sin embargo, si durante la vigencia del asiento de presentación el título calificado se presenta de nuevo junto con otro u otros documentos complementarios o subsanatorios, que no son suficientes para enervar el defecto a juicio del registrador, la nueva nota de calificación es la que marca el comienzo del cómputo para recurrir. (iii) Conclusión: “… con independencia de las responsabilidades civiles y de otro tenor en que pueda incurrir (el recurrente) si su conducta se demostrase contraria a la buena fe (es decir, dolosa, obstruccionista o abusiva), si aporta documentos subsanatorios tiene derecho a impugnar la nueva nota ya que en estos casos la pretensión del recurrente… versa no sobre la existencia del defecto cuya subsanación intenta –ya que, al hacerlo, está reconociendo implícitamente que existe–, sino sobre la legalidad y procedencia de la subsanación intentada y rechazada…”.

2 Calificación de documentos judiciales.

Reitera su doctrina sobre el alcance de la calificación registral de las resoluciones judiciales (art. 100 RH):

a) Principio general: “…el respeto a la función jurisdiccional, que corresponde en exclusiva a los jueces y tribunales, impone a todas las autoridades y funcionarios públicos, incluidos por ende los registradores de la Propiedad, la obligación de cumplir las resoluciones judiciales”. No se admite, pues, la interferencia de un órgano administrativo en el resultado de una decisión judicial.

b) Sin embargo, no hay interferencia ni extralimitación en la calificación cuando (i) el registrador tiene en cuenta los obstáculos nacidos del propio contenido del Registro que impidan llevar a cabo lo interesado por el Juzgado (STS de 28 de junio de 2013); o cuando (ii) se menoscaben o pongan en entredicho la eficacia de asientos vigentes sin el consentimiento del titular o a través de procedimiento judicial en que haya sido parte (STS 295/2006, de 21 de marzo). c) registrador puede y debe calificar si se ha cumplido la exigencia del tracto sucesivo.

c) Conclusión: el registrador tiene la obligación de calificar determinados extremos, entre los cuales no está el fondo de la resolución, y lo que sucede en este caso, a mi juicio, es que la rectificación del asiento registral y la identificación de la finca sí que han formado parte sustancial o de fondo sobre la que ha decidido decide el juez, por lo que no cabe calificar su decisión so pena de incurrir en extralimitación o interferencia sobre una decisión judicial.

3 Sobre la descripción de la finca en los títulos inscribibles.

Reitera la DGRN su doctrina sobre la descripción de la finca como elemento fundamental que es de nuestro sistema registral: (i) Los títulos inscribibles han de contener “una descripción precisa y completa de los inmuebles a que se refieren, de modo que éstos queden suficientemente individualizados e identificados”. (ii) Es cierto que, si dichos títulos se refieren a inmuebles ya inscritos, la omisión o discrepancia en ellos de algunos de los datos descriptivos con que éstos figuran en el Registro no constituye en todo caso un obstáculo para la inscripción. (iii) En todo caso, la descripción de la finca en los títulos ha de permitir apreciar de modo indubitado la identidad entre el bien inscrito y el que es objeto del correspondiente acto, negocio jurídico o hecho inscribible

4 Incorporación de la representación gráfica.

Condensa la legislación vigente en la materia y reitera lo dicho en resoluciones anteriores. Esquemáticamente puede resumirse del siguiente modo: (i) Regulación: artículos 9 y 199 LH. (ii) Tipos de incorporación: 1) obligatoria (art. 9 letra b) párrafo primero de la LH). 2) Potestativa o rogada (art. 9 letra b párrafo segundo de la LH). A su vez esta puede realizarse como operación independiente o con ocasión de otro acto o título inscribible. (iii) Procedimiento: A) Casos de incorporación obligatoria: como regla general no necesita seguir el procedimiento del art. 199 LH, sin perjuicio de las notificaciones previstas en el propio art. 9 letra b) (salvo supuesto de diferencias de superficie superiores al 10% o alguna alteración de la configuración de la finca que afecte a los colindantes). B) Caso de incorporación facultativa:  1) Se aplica el procedimiento previsto en el art. 199 LH, que va dirigido a tutelar los derechos de los colindantes que puedan verse afectados por la incorporación de la representación gráfica. 2) No será necesario dicho procedimiento cuando la incorporación no afecte a colindantes, bien por no alterase la superficie de la finca o no superar la modificación el 10% respecto de la cabida inscrita, o por no modificarse la configuración de la finca que pueda afectarles. (iv)  Efectos de la incorporación: 1) «una vez inscrita la representación gráfica georreferenciada de la finca, su cabida será la resultante de dicha representación, rectificándose, si fuera preciso, la que previamente constare en la descripción literaria» [párrafo 7 del artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria]. 2) «alcanzada la coordinación gráfica con el Catastro e inscrita la representación gráfica de la finca en el Registro, se presumirá, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 38, que la finca objeto de los derechos inscritos tiene la ubicación y delimitación geográfica expresada en la representación gráfica catastral que ha quedado incorporada al folio real» (art. 10 aptdo 5). (v) Calificación de la representación gráfica: se hará mediante la correspondiente aplicación informática auxiliar legalmente prevista y homologada por RDGRN 2 de agosto de 2016) (cfr. punto cuarto de la Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015). La calificación se referirá a los siguientes extremos: que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria. (vi) Deslinde: Faltando la solicitud expresa del titular de la finca registral 10.125 para proceder a la incorporación de su representación gráfica, el titular colindante interesado en ello puede acudir al procedimiento notarial de deslinde previsto en el artículo 200 de la Ley Hipotecaria. Este procedimiento puede contraerse al lindero discutido (RDGRN 4 de mayo de 2016) y no exige la intervención de los propietarios no afectados por la linde en cuestión (SS.TS 3 de noviembre de 1989, 16 de octubre de 1990 y 27 de enero de 1995). (JAR)

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423 a la 427.() LEGALIZACIÓN DE LIBROS DE ACTAS ENCRIPTADOS O CIFRADOS.

Resolución de 6 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil y de bienes muebles III de Valencia, por la que se rechaza una legalización de libros solicitada.

Toda esta serie de resoluciones son similares a las señaladas bajo los números 327 y 374.

Lo único que cambia es el tipo de libro a legalizar. Declara la posibilidad de legalizar libros  obligatorios encriptados o cifrado, cualquiera que sea su clase. (JAGV)

PDF (BOE-A-2016-9661 – 4 págs. – 174 KB)   Otros formatos

424.() LEGALIZACIÓN DE LIBROS DE ACTAS ENCRIPTADOS O CIFRADOS.

Resolución de 6 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil y de bienes muebles IV de Valencia, por la que se rechaza una legalización de libros solicitada.

Similar a las señaladas bajo los números 327 y 374. (JAGV)

PDF (BOE-A-2016-9662 – 4 págs. – 174 KB)   Otros formatos

425.() LEGALIZACIÓN DE LIBROS DE ACTAS ENCRIPTADOS O CIFRADOS.

Resolución de 6 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil y de bienes muebles I de Valencia, por la que se rechaza una legalización de libros solicitada.

Similar a las señaladas bajo los números 327 y 374. (JAGV)

PDF (BOE-A-2016-9663 – 4 págs. – 173 KB)Otros formatos

426.() LEGALIZACIÓN DE LIBROS DE ACTAS ENCRIPTADOS O CIFRADOS.

Resolución de 6 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil y de bienes muebles V de Valencia, por la que se rechaza una legalización de libros solicitada. 

Similar a las señaladas bajo los números 327 y 374. (JAGV)

PDF (BOE-A-2016-9664 – 4 págs. – 174 KB)Otros formatos

427.() LEGALIZACIÓN DE LIBROS DE ACTAS ENCRIPTADOS O CIFRADOS.

Resolución de 6 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil y de bienes muebles IV de Valencia, por la que se rechaza una legalización de libros solicitada. 

Similar a las señaladas bajo los números 327 y 374. (JAGV)

PDF (BOE-A-2016-9665 – 4 págs. – 174 KB)   Otros formatos

 

Resoluciones DGRN, octubre 2016

Nebulosa Norte América. Foto Albert Capell Brugués. http://www.planisferi.cat/

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