Los incendios forestales y el Registro de la Propiedad.

LOS INCENDIOS FORESTALES Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Antonio Oliva Izquierdo, Registrador de la Propiedad de Trujillo

INTRODUCCIÓN

Tras las devastadoras consecuencias producidas por los incendios en agosto de 2025 en toda España, especialmente, en las Comunidades Autónomas de Extremadura, Galicia, Castilla y León y Castilla-La Mancha, y, en menor medida, en las Comunidades Autónomas de Asturias, Cataluña, Andalucía, Aragón, Comunidad de Madrid, Navarra, Islas Baleares, La Rioja y Región de Murcia, con más de 380.000 hectáreas calcinadas por el fuego en España en este año 2025 según el Sistema de Información de Incendios Forestales de la Comisión Europea (EFFIS) de Copernicus, esta página web de Notarios y Registradores, dentro de la difusión del conocimiento en el ámbito jurídico a la que se dedica, pretende ofrecer su ayuda y colaboración con los ciudadanos afectados – y con la generalidad de la ciudadanía – mediante el presente artículo, en el que se hace un breve estudio jurídico de la materia y de la asistencia que el Registro de la Propiedad puede brindar para la identificación de fincas incendiadas y la obtención de ayudas, permitiendo conocer o acreditar esta situación a las personas titulares de fincas situadas en las zonas declaradas como catastróficas.

RÉGIMEN JURÍDICO

A tal efecto, es preciso analizar, con carácter previo, el régimen jurídico de las zonas incendiadas o con riesgo de incendio. Lo cierto es que el riesgo de incendio es una materia regulada por el legislador estatal ya en el propio Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, que, dentro de los criterios básicos de utilización del suelo introduce en su artículo 20 ese riesgo como un factor a tener en cuenta a la hora de desarrollar la ordenación urbanística: “las Administraciones Públicas, y en particular las competentes en materia de ordenación territorial y urbanística, deberán (…) atender (…) de prevención de riesgos naturales y de accidentes graves (…) En la consideración del principio de prevención de riesgos naturales y accidentes graves en la ordenación de los usos del suelo, se incluirán los riesgos derivados del cambio climático, entre ellos: (…) e) Riesgos de incendios, con especial atención a los riesgos en la interfaz urbano-forestal y entre las infraestructuras y las zonas forestales”.

Ello se debe a que el riesgo de incendio forestal es una realidad recurrente en nuestro país. La propia Ley 43/2003, de 21 de noviembre, de Montes define en la letra k de su artículo 6 el incendio forestal como “el fuego que se extiende sin control sobre combustibles forestales situados en el monte”, y ello porque, tal y como señala su propia Exposición de Motivos “en materia de incendios forestales, la ley se hace eco de la importancia del papel de la sociedad civil en su prevención. De acuerdo con ello, establece la obligación de toda persona de avisar de la existencia de un incendio, y, en su caso, de colaborar en su combate. Asimismo, promueve campañas de concienciación y sensibilización ciudadana. Se pone también especial énfasis en la necesidad de coordinación de las diferentes Administraciones en la prevención y combate de los incendios. La ley propone la designación de las llamadas zonas de alto riesgo de incendio, que deberán estar provistas de su correspondiente plan de defensa. Asimismo, establece la obligación de restauración de los terrenos incendiados, quedando prohibido el cambio de uso forestal por razón del incendio”.

En cumplimiento de este último inciso, dispone el artículo 50 de la Ley 43/2003, de 21 de noviembre, de Montes que “1. Las comunidades autónomas deberán garantizar las condiciones para la restauración de los terrenos forestales incendiados, y queda prohibido: a) El cambio de uso forestal al menos durante 30 años. b) Toda actividad incompatible con la regeneración de la cubierta vegetal, durante el periodo que determine la legislación autonómica. Con carácter singular, las comunidades autónomas podrán acordar excepciones a estas prohibiciones siempre que, con anterioridad al incendio forestal, el cambio de uso estuviera previsto en: a) Un instrumento de planeamiento previamente aprobado. b) Un instrumento de planeamiento pendiente de aprobación, si ya hubiera sido objeto de evaluación ambiental favorable o, de no ser esta exigible, si ya hubiera sido sometido al trámite de información pública. c) Una directriz de política agroforestal que contemple el uso agrario o ganadero extensivo de montes no arbolados en estado de abandono. Asimismo, con carácter excepcional las comunidades autónomas podrán acordar el cambio de uso forestal cuando concurran razones imperiosas de interés público de primer orden que deberán ser apreciadas mediante ley, siempre que se adopten las medidas compensatorias necesarias que permitan recuperar una superficie forestal equivalente a la quemada. Tales medidas compensatorias deberán identificarse con anterioridad al cambio de uso en la propia ley junto con la procedencia del cambio de uso. En el caso de que esas razones imperiosas de primer orden correspondan a un interés general de la Nación, será la ley estatal la que determine la necesidad del cambio de uso forestal, en los supuestos y con las condiciones indicadas en el párrafo anterior. En ningún caso procederá apreciar esta excepción respecto de montes catalogados”.

En la misma línea, la Disposición adicional sexta del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana dispone que “1. Los terrenos forestales incendiados se mantendrán en la situación de suelo rural a los efectos de esta ley y estarán destinados al uso forestal, al menos durante el plazo previsto en el artículo 50 de la Ley de Montes, con las excepciones en ella previstas. 2. La Administración forestal deberá comunicar al Registro de la Propiedad esta circunstancia, que será inscribible conforme a lo dispuesto por la legislación hipotecaria. 3. Será título para la inscripción la certificación emitida por la Administración forestal, que contendrá los datos catastrales identificadores de la finca o fincas de que se trate y se presentará acompañada del plano topográfico de los terrenos forestales incendiados, a escala apropiada. La constancia de la certificación se hará mediante nota marginal que tendrá duración hasta el vencimiento del plazo a que se refiere el apartado primero. El plano topográfico se archivará conforme a lo previsto por el artículo 51.4 del Reglamento Hipotecario, pudiendo acompañarse copia del mismo en soporte magnético u óptico”.

AYUDAS

De otro lado, en materia de ayudas, es preciso analizar, con carácter previo, el régimen jurídico que regula la denominada declaración de zona catastrófica – propiamente, declaración de zona afectada gravemente por una emergencia de protección civil –. La materia se encuentra regulada en la Ley 17/2015, de 9 de julio, del Sistema Nacional de Protección Civil, cuyo artículo segundo, en su apartado sexto, que define una catástrofe a los efectos de dicha Ley como “una situación o acontecimiento que altera o interrumpe sustancialmente el funcionamiento de una comunidad o sociedad por ocasionar gran cantidad de víctimas, daños e impactos materiales, cuya atención supera los medios disponibles de la propia comunidad”. A su vez, el artículo 23 de la expresada Ley se refiere al procedimiento para declarar una zona como afectada gravemente por una emergencia de protección civil: “1. La declaración de zona afectada gravemente por una emergencia de protección civil prevista en esta ley se efectuará por acuerdo de Consejo de Ministros, a propuesta de los Ministros de Hacienda y Administraciones Públicas y del Interior y, en su caso, de los titulares de los demás ministerios concernidos, e incluirá, en to-do caso, la delimitación del área afectada. Dicha declaración podrá ser solicitada por las administraciones públicas interesadas. En estos supuestos, y con carácter previo a su declaración, el Gobierno podrá solicitar informe a la comunidad o comunidades autónomas afectadas. 2. A los efectos de la declaración de zona afectada gravemente por una emergencia de protección civil se valorará, en todo caso, que se hayan producido daños personales o materiales derivados de un siniestro que perturbe gravemente las condiciones de vida de la población en un área geográfica determinada o cuando se produzca la paralización, como consecuencia del mismo, de todos o algunos de los servicios públicos esenciales”. Por su parte, el artículo 24 de la citada Ley contiene las posibles medidas aplicables: “a) Ayudas económicas a particulares por daños en vivienda habitual y enseres de primera necesidad. b) Compensación a Corporaciones Locales por gastos derivados de actuaciones inaplazables. c) Ayudas a personas físicas o jurídicas que hayan llevado a cabo la prestación personal o de bienes. d) Ayudas destinadas a establecimientos industriales, mercantiles y de servicios. e) Subvenciones por daños en infraestructuras municipales, red viaria provincial e insular. f) Ayudas por daños en producciones agrícolas, ganaderas, forestales y de acuicultura marina. g) Apertura de líneas de préstamo preferenciales subvencionadas por el Instituto de Crédito Oficial”. A su vez, el artículo 21 de la tan mentada Ley se refiere a los daños materiales – “1. Los daños materiales habrán de ser ciertos, evaluables económicamente y referidos a bienes que cuenten con la cobertura de un seguro, público o privado. 2. Las ayudas por daños materiales serán compatibles con las que pudieran concederse por otras Administraciones Públicas, o con las indemnizaciones que correspondieran en virtud de pólizas de seguro, sin que en ningún caso el importe global de todas ellas pueda superar el valor del daño producido. 3. La valoración de los daños materiales se hará por organismos especializados en tasación de siniestros o por los servicios técnicos dependientes de las Administraciones Públicas, en el ámbito de sus competencias sobre la base de los datos aportados por las Administraciones Públicas afectadas. El Consorcio de Compensación de Seguros tendrá derecho al abono de los trabajos de peritación conforme a su baremo de honorarios profesionales. 4. Para facilitar la tramitación de las ayudas y la valoración de los daños, la Administración competente y el Consorcio de Compensación de Seguros podrán intercambiarse los datos sobre beneficiarios de las ayudas e indemnizaciones que se concedan, sus cuantías respectivas y los bienes afectados. Las entidades aseguradoras que operen en el territorio español estarán obligadas a suministrar al Consorcio de Compensación de Seguros la información que éste les solicite para dar cumplimiento a lo dispuesto anteriormente. El Consorcio de Compensación de Seguros podrá emitir informes de valoración y periciales a solicitud y en favor de las Administraciones Públicas afectadas” -, y el 22 a los daños personales – “cuando se hayan producido daños personales se concederán ayudas económicas por fallecimiento y por incapacidad absoluta y permanente, en los términos previstos en la disposición adicional cuarta” -.

Para permitir el acceso a estas ayudas, el Consejo de Ministros ha aprobado, a propuesta del Ministerio del Interior, y con fecha de 26 de agosto de 2025, la declaración como zonas gravemente afectadas por una emergencia de protección civil con motivo de incendios forestales las siguientes: Alcoleja, Cocentaina, Titaguas, Chera, Ibi, Torrent, Riba-roja de Túria, Moixent, Teresa de Cofrentes, Bicorp, Quart de les Valls, Xátiva, Artina y Utiel en la Comunidad Valenciana; Salvaterra do Miño, Arbo, A Cañiza, Vilardervós, Ponteceso, Camariñas, As Neves, Salceda de Caselas, Maceda-Teixeira, Verín, Chandrexa de Queixa, Maceda/Maceda-Santiso, Dozón, Oímbra, A Mezquita, A Baiña-Algolada, Toques, Villaboa-Santa Cristina, Oia y Carballedo-A Cova en la Comunidad Autónoma de Galicia; Navaluenga, Pozuelo de la Orden, Palencia, Quintana del Castillo, Mombeltrán, San Bartolomé de Pinares, Orallo-Villablino, Yeres-Puente de Domingo Flores, Molezuelas de la Carballeda, Gallegos del Río, Villafranca del Bierzo, La Alberca, Herradón de Pinares, el Payo, Barniedo de la Reina (Boca de Huérgano), Canalejas-Almanza, Porto, Oencia y Gestoso, Anllares de Sil (Páramo de Sil) e Igüeña en la Comunidad Autónoma de Castilla y León, Valdecaballeros, Caminomorisco, Villar de Pedroso, Jarilla, Llerena-Pallares y Aliseda en la Comunidad Autónoma de Extremadura; Cangas del Narcea, Somiedo, Degaña e Ibias en la Comunidad Autónoma de Asturias; Talavera, Navalucillos, Gamonal, Luciana, Las Ventas de Retamosa, Calera y Chozas, Alcolea de Calatrava, Maqueda, La Torre de Esteban Hambrán, Piedrabuena, Almodóvar del Campo, Cazalegas, Brazatortas, Salobre, La Huerce, Navalmoralejo y Calzada de Calatrava en la Comunidad Autónoma de Castilla-La Mancha; El Garrobo, Algeciras, Castillo de Albaida, Tarifa, Jabugo y Bonares en la Comunidad Autónoma de Andalucía; Cornago en La Rioja; Muruzábal y Carcastillo en Navarra; Santa Eulalia en las Islas Baleares; Sanaüja y Paüls en Cataluña; Abarán (Sierra del Oro) en la Región de Murcia; Villa del Prado, Navalcarnero, Colmenar Viejo, Zarzalejo, Valdemaqueda y Tres Cantos en la Comunidad de Madrid; y Jaca y Beceite en Aragón. Si bien esta declaración no contiene ayudas concretas, sí permite a las Administraciones competentes dictar las resoluciones oportunas para que los afectados en las zonas declaradas de emergencia civil puedan recibir las ayudas permitidas por la Ley 17/2015, de 9 de julio, del Sistema Nacional de Protección Civil que han sido previamente relacionadas de manera sucinta; sin perjuicio de otros beneficios como los fiscales, y sin perjuicio de que en el futuro pueda dictarse un Real Decreto más específico que contenga ulteriores ayudas específicas.

Sí se han previsto ayudas concretas en Castilla y León para las localidades evacuadas determinadas por la ORDEN MAV/945/2025, de 20 de agosto, y por la ORDEN MAV/967/2025, de 26 de agosto, así como para los términos municipales y localidades de Castilla y León afectados por grandes incendios forestales durante el verano de 2025 determinados por la ORDEN MAV/958/2025, de 22 de agosto. Así, el Acuerdo 34/2025, de 20 de agosto, de la Junta de Castilla y León, por el que se programan actuaciones para la recuperación de las zonas afectadas por incendios forestales en el verano de 2025, prevé, entre otras medidas, una ayuda compensatoria de 500 euros a las familias desalojadas de las viviendas en las localidades afectadas por los incendios, subvenciones a los Ayuntamientos afectados para recuperación, adecuación y puesta en valor de bienes integrantes del patrimonio cultural dañados de dichas entidades, financiación de los gastos derivados de alojamiento temporal de las personas cuya vivienda haya sido afectada por los incendios mientras se produce la reparación o acondicionamiento de las mismas, y ayudas directas a los Municipios por los gastos derivados de la acogida temporal de las personas desalojadas, voluntarios y profesionales de protección civil y extinción de incendios.

De igual modo, en Galicia, el Decreto 76/2025, de 29 de agosto de 2025, de medidas urgentes de ayuda para a reparación dos daños causados por los incendios forestales que afectaron a Galicia durante el verano de 2025 prevé una serie de ayudas cuyo procedimiento de concesión se rige, conforme a su artículo tercero, por la Ley 9/2007, de 13 de junio, de Subvenciones de Galicia, entre las que destacan las ayudas por daños personales de hasta 87.700 euros en caso de fallecimiento o incapacidad permanente absoluta y de 120 euros en caso de lesiones por día de hospitalización – artículo 6 -, y de ayudas por daños materiales causados por incendios en la vivienda que constituya la residencia habitual de sus residentes y en sus instalaciones complementarias, en la parte no cubierta por ayudas aprobadas por otras administraciones públicas o por cualquier otro sistema de cobertura de daños, público o privado, estatal o internacional, del que las personas afectadas puedan ser beneficiarias del 100% del valor de reposición en caso de ruina o de reparación en caso contrario, de hasta 132.000 euros cuando los daños determinen la ruina de la vivienda, se concederá una ayuda por el 100 % del valor de reposición, sin que en ningún caso la cuantía de la ayuda pueda superar los 132.000 euros. En caso de que la vivienda afectada no sea la habitual, estas ayudas no podrán superar la cantidad de 66.000 euros – artículo 7 -.

Por su parte, en Extremadura, donde más de cincuenta mil hectáreas se han visto afectadas por los incendios, el Acuerdo del Consejo Extraordinario de Gobierno de la Junta de Extremadura de 29 de agosto de 2025 celebrado en Hervás, prevé ayudas dirigidas a autónomos y pymes de hasta un máximo de 3.000 euros por beneficiario, así como ayudas a explotaciones agrícolas afectadas por los incendios, contemplándose compensaciones de 3.000 euros por hectárea por pérdida en cultivos permanentes como el cerezo, el olivo o el castaño inscritas en el Registro de Explotaciones Agrarias (REXA); 500 euros por unidad de ganado mayor, 100 euros por colmena y 37 euros por metro lineal de cerramiento dañado.

EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD Y EL PORTAL REGISTRAL DE EMERGENCIAS

En todo caso, y como antes indicábamos, la importancia de poder localizar e identificar la finca registral cobra una especial relevancia para el ciudadano en caso de emergencias o catástrofes naturales como las desgraciadamente vividas en fechas recientes, toda vez que, dejando a un lado las cuestiones jurídicas relativas a las indemnizaciones del seguro y los requisitos que puedan resultar aplicables para la percepción de las mismas, la obtención de ayudas suele estar sujeta a determinados requisitos legales, entre otros, la localización de la finca afectada, la acreditación de la titularidad de los bienes inmuebles dañados y la acreditación de los daños sufridos.

Así, en cuanto a la acreditación de la titularidad de los bienes dañados, es precisamente el Registro de la Propiedad, a través de la publicidad registral, el registro público que permite acreditar la titularidad de los bienes inmuebles. A tal efecto, tras el Real Decreto-ley 716/2025, de 26 de agosto, por el que se adoptan medidas urgentes de respuesta ante los daños causados por los incendios, se ha implementado un formulario de solicitud de nota simple informativa en el portal del CORPME a través de la cual los afectados tengan la posibilidad de cursar su solicitud de forma automática y gratuita desde la página web del CORPME www.registradores.org, pudiendo accederse al formulario de solicitud desplegando la opción del menú superior de Información al ciudadano, y a continuación pulsando en Ayuda Afectados Incendios.

Por su parte, con respecto a la localización de la fincas, cabe destacar la utilidad que proporciona el Portal Registral de Emergencias, aplicación informática creada el 24 de mayo de 2023 por el Colegio de Registradores que permite conocer, en tiempo real, información instantánea sobre amenazas naturales, facilitando la protección de los bienes geolocalizados a través de la misma; de manera que si, lamentablemente, una finca o inmueble se ha visto afectado por una catástrofe – tal como un incendio -, puede obtenerse por medio de dicho Portal la información registral y/o catastral disponible. Para ello, el Colegio de Registradores obtiene la cartografía de la emergencia con la evaluación del daño ocasionado y la extensión de la emergencia que proporciona el sistema satelital Copernicus, coordinado y gestionado por la Comisión Europea, y lo contrasta con la información registral o catastral una vez obtenida y tratada la información.

LA CALIFICACIÓN MEDIOAMBIENTAL: EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD PUEDE REFLEJAR LAS ZONAS DE RIESGO DE INCENDIO FORESTAL

Además de lo anterior, y con carácter preventivo, debe tenerse presente que, en el ámbito de la legislación hipotecaria, el párrafo segundo de la letra a del artículo 9 de la Ley Hipotecaria, en su redacción dada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, dispone que “cuando conste acreditada, se expresará por nota al margen la calificación urbanística, medioambiental o administrativa correspondiente, con expresión de la fecha a la que se refiera”.

Este precepto cobra una especial importancia si se pone en relación con el artículo 48 de la citada Ley de Montes: “1. El Ministerio para la Transición Ecológica y el Reto Demográfico, previo informe del Comité de Lucha contra los Incendios Forestales, elaborará una herramienta de zonificación de riesgo de incendios forestales a partir de la información suministrada por las comunidades autónomas y otros datos disponibles, como elemento directriz de las previsiones del artículo 48.1 e instrumento para la toma de decisiones operativas de las actuaciones de las Administraciones Públicas en la prevención, vigilancia y extinción de los incendios forestales. Esta herramienta se actualizará permanentemente y se publicará en el portal de internet del Ministerio”.

Así, el Registro de la Propiedad, mediante su publicidad registral, puede permitir a terceros conocer que una determinada finca se encuentra en zona de riesgo de incendios forestales, siempre y cuando la calificación medioambiental en este sentido se haya hecho constar registralmente a instancias del titular registral.

Ahora bien, ante la gravedad de los hechos ocurridos, y dada la regla general de voluntariedad de la inscripción que impera en el sistema registral, sería conveniente, de lege ferenda, que, en el futuro, las Administraciones Públicas valorasen la posibilidad de introducir reformas legislativas que impongan, de manera obligatoria y con carácter general, la toma de razón en el Registro de la Propiedad de la calificación medioambiental de hallarse una determinada finca en zona de riesgo de incendio; de tal forma que su constancia registral no dependa ya de la voluntariedad del titular registral, sino de la conveniencia – tanto para la propia Administración como para el ciudadano – de que el Registro de la Propiedad de siempre publicidad de estos extremos, dada su importante relevancia en el tráfico jurídico en general y, especialmente, en casos de catástrofes naturales como la recientemente vivida en las Comunidades Autónomas afectadas por los incendios forestales en este verano de 2025.