CRÓNICA BREVE DE TRIBUNALES – 61

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ÁLVARO JOSÉ MARTÍN MARTÍN,

REGISTRADOR,

De la Real Academia de Legislación y Jurisprudencia de Murcia

 

ÍNDICE:

1.- Requisitos de cambio de doctrina jurisprudencial

2.- Concurso y gastos de urbanización

3.- Cómputo del plazo de retracto desde la inscripción

4.- Doble inmatriculación: un problema en vías de solución

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1.- REQUISITOS DE CAMBIO DE DOCTRINA JURISPRUDENCIAL

La Sentencia núm. 1.349/2025, de 30 de septiembre, de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo (STS 4193/2025 – ECLI:ES:TS:2025:4193) confirma la de la Audiencia Provincial y, entre otros pronunciamientos, reitera la procedencia de cambiar la jurisprudencia aplicable a un determinado asunto siempre que se cumplan determinados requisitos.

Se había producido un accidente en un campamento escolar del que resultó lesionada de por vida una niña.

Se dictó sentencia absolutoria en la causa penal abierta y los padres demandaron a “D. Fausto, DIRECCION000, y Gestión de Centros Educativos, S.A.” (se entiende que se trata del Colegio y el administrador de la sociedad titular del Colegio), así como a la aseguradora de la responsabilidad civil del administrador, reclamando ser indemnizados por los daños y perjuicios causados.

Aunque en primera instancia se condenó a todos los demandados, la Audiencia Provincial estimó el recurso de apelación de la aseguradora del administrador por considerar no amparado en la póliza el siniestro producido, lo que ratifica el Tribunal Supremo.

Pero se discutían también por los codemandados el baremo utilizado por el órgano a quo para valorar el daño corporal sufrido por la niña que fue el establecido por la Ley 35/2015, de 22 de septiembre, de reforma del sistema para la valoración de los daños y perjuicios causados las personas en accidentes de circulación, cuya entrada en vigor se había producido después de tener lugar el accidente.

La cuestión no era tanto la pertinencia de utilizar dicho baremo con carácter no vinculante, aunque el siniestro no guardara relación con la circulación, lo que había sido admitido por abundante jurisprudencia anterior, sino que se aplicara un baremo que no estaba vigente cuando se produjo el accidente, lo que había sido rechazado por varias sentencia de la misma Sala. Los demandados-recurrentes en casación alegaron que la A.P. vulneró el principio de igualdad al no aplicar la doctrina de dichas sentencias en su caso.

El Tribunal Supremo rechaza el recurso, aplicando la nueva jurisprudencia que, sobre el particular, resulta de la Sentencia plenaria 951/2025, de 17 de junio.

F.D. QUINTO

“Los codemandados recurrentes sostienen que se ha vulnerado el principio de igualdad por parte de la sentencia de la audiencia provincial, dicho principio es reconocido como un valor superior del ordenamiento jurídico por el art. 1 CE y posteriormente consagrado en el art. 14 CE como derecho fundamental de la persona. Dicho principio abarca un doble contenido: la igualdad en la ley y la igualdad en la aplicación de la ley.”

JURISPRUDENCIA CONSTITUCIONAL

A tan fundamentales manifestaciones del principio se refiere ya una de las primeras sentencias del Tribunal Constitucional, la 49/1982, de 14 de julio (FJ 4), en la que nos advierte:

«La regla general de la igualdad ante la Ley contenida en el art. 14 de la Constitución contempla, en primer lugar, la igualdad en el trato dado por la Ley o igualdad en la Ley y constituye desde este punto de vista un límite puesto al ejercicio del poder legislativo, pero es asimismo igualdad en la aplicación de la Ley, lo que impone que un mismo órgano no puede modificar arbitrariamente el sentido de sus decisiones en casos sustancialmente iguales y que cuando el órgano en cuestión considere que debe apartarse de sus precedentes tiene que ofrecer para ello una fundamentación suficiente y razonable. Distinto es el problema de la igualdad en la aplicación de la Ley cuando ésta no se refiere a un único órgano, sino a órganos plurales. Para tales casos, la institución que realiza el principio de igualdad y a través de la que se busca la uniformidad, es la jurisprudencia, encomendada a órganos jurisdiccionales de superior rango, porque el principio de igualdad en la aplicación de la Ley tiene necesariamente que cohonestarse con el principio de independencia de los órganos encargados de la aplicación de la Ley cuando éstos son órganos jurisdiccionales».

Por su parte, una posterior STC 63/1984, de 21 de mayo (FJ 4), aborda los cambios de jurisprudencia por parte de los órganos jurisdiccionales y las garantías exigidas para respetar el principio de igualdad y, de esta manera, destaca que:

«Cuando se trata de la aplicación de la Ley por un mismo órgano judicial, dicho principio es el de interdicción de la arbitrariedad de los Poderes Públicos que obliga a que las soluciones ofrecidas a los casos individualizados obedezcan a un criterio general de interpretación y aplicación de la legalidad. Por eso ha podido decir este T. C. en sus Sentencias núms. 49/1982, de 14 de julio (« Boletín Oficial del Estado» de 4 de agosto); 52/1982, de 22 de julio (« Boletín Oficial del Estado» de 18 de agosto), y 2/1983, de 24 de enero (« Boletín Oficial del Estado» de 17 de febrero), que el derecho a la igualdad consagrado en el art. 14 de la C. E. incluye no sólo la igualdad en la Ley, sino también la igualdad en la aplicación de la Ley, lo que implica que un mismo órgano no puede modificar arbitrariamente el sentido de sus decisiones en casos sustancialmente iguales y que cuando el órgano en cuestión considera que debe apartarse de sus precedentes tiene que ofrecer para ello una fundamentación suficiente y razonable. »[…]

No existe, por tanto, un mandato de igualdad absoluta que obligue en todo caso al tratamiento igual de los supuestos iguales, pues ello sería contrario a la propia dinámica jurídica que se manifiesta no sólo en una modificación normativa, sino también en una razonable evolución en la interpretación y aplicación de la legalidad concretada en un cambio de criterio que legitima las diferencias de tratamiento».

De igual forma, la STC 176/2000, de 26 de junio (FJ 3) reconoce que no existe lesión de los arts. 1 y 14 CE, en los supuestos de cambio de jurisprudencia cuando se respeten los límites que expone:

«En otras palabras, lo que prohíbe el principio de igualdad en aplicación de la Ley es el cambio irreflexivo o arbitrario, lo que equivale a sostener que el cambio es legítimo, cuando es razonado, razonable y con vocación de futuro, esto es, destinado a ser mantenido con cierta continuidad con fundamento en razones jurídicas objetivas, que excluyan todo significado de resolución ad personam, siendo ilegítimo, si constituye tan sólo una ruptura ocasional en una línea que se viene manteniendo con normal uniformidad ( SSTC 201/1991, de 28 de octubre, FJ 2; 46/1996, de 25 de marzo, FJ 5; 71/1998, de 30 de marzo, FJ 2; 25/1999, de 8 de marzo, FJ 5, por todas)».

“…la STC 35/2015, de 2 de marzo (FJ 3), que señala, además, en relación con la regla de la irretroactividad, que:

«[e]n el sistema de civil law en que se desenvuelve la labor jurisprudencial encomendada al Tribunal Supremo español, la jurisprudencia no es, propiamente, fuente del Derecho -las sentencias no crean la norma- por lo que no son miméticamente trasladables las reglas que se proyectan sobre el régimen de aplicación de las leyes. A diferencia del sistema del common law, en el que el precedente actúa como una norma y el overruling, o cambio de precedente, innova el ordenamiento jurídico, con lo que es posible limitar la retroactividad de la decisión judicial, en el Derecho continental los tribunales no están vinculados por la regla del prospective overruling , rigiendo, por el contrario, el retrospective overruling (sin perjuicio de su excepcionamiento por disposición legal que establezca el efecto exclusivamente prospectivo de la sentencia, como el art. 100.7 LJCA en el recurso de casación en interés de ley).

»Así tuvimos ocasión de señalarlo ya en nuestra STC 95/1993, de 22 de marzo, en la que subrayamos que la sentencia que introduce un cambio de jurisprudencia «hace decir a la norma lo que la norma desde un principio decía, sin que pueda entenderse que la jurisprudencia contradictoria anterior haya alterado esa norma, o pueda imponerse como Derecho consuetudinario frente a lo que la norma correctamente entendida dice» (FJ 3)».

APLICACIÓN AL CASO

“ Es cierto, que la STS 951/2025, de 17 de junio, cambió la jurisprudencia de la Sala, pero ello no supone vulneración del principio de igualdad, siempre que se explique, como así se hizo, las razones justificativas del cambio de criterio, que no es arbitrario ni irreflexivo, sin que deba plantear duda alguna que la doctrina jurisprudencial no puede ser estática sino dinámica y, por consiguiente, susceptible de cambios evolutivos.”

Explicación del cambio de doctrina en la STS. 951/2025.

Dicha sentencia dice:

»4. Cambio de jurisprudencia. Aplicación del sistema de valoración introducido por la Ley 35/2015 a hechos sucedidos con anterioridad a su entrada en vigor en ámbitos ajenos a la circulación, en los que el baremo de tráfico se aplica de forma orientativa.

»….la sala, reunida en pleno, considera que procede modificar la doctrina anterior en el sentido de declarar que cuando así se solicite, procede la aplicación orientativa del sistema introducido por la Ley 35/2015, de 22 de septiembre, para valorar los daños producidos en ámbitos ajenos a la circulación, en los que la aplicación del baremo no es obligatoria, aunque los hechos por los que se reclama tuvieran lugar antes de la entrada en vigor de la Ley. Ello por lo que decimos a continuación.

»La disposición transitoria de la Ley 35/2015 prevé su aplicación solo para los accidentes que se produzcan tras su entrada en vigor y expresamente ordena la subsistencia del sistema recogido en el Anexo y en el Anejo del Texto Refundido de la Ley sobre responsabilidad civil y seguro en la circulación de vehículos a motor, aprobado por el Real Decreto Legislativo 8/2004, de 29 de octubre, para la valoración de los daños y perjuicios causados con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley. Esta norma se refiere exclusivamente a los daños y perjuicios causados a las personas en accidentes de circulación.

»La razón por la que se acude al baremo en sectores ajenos a la circulación, en donde no es vinculante, es porque el baremo aporta criterios de valoración que facilitan la motivación de la cuantificación de los daños. Por eso, en los ámbitos en los que no es vinculante la aplicación del baremo, el principio de reparación integra justifica que se indemnicen daños no incluidos en el baremo, que se establezcan criterios correctores que se adecúen a las circunstancias concretas, y también que se puedan valorar los daños producidos con anterioridad con arreglo a los criterios recogidos en el nuevo baremo. Ello en atención a que, en los casos en los que no es vinculante el baremo, al que se acude buscando criterios orientadores de valoración del daño, no tiene tanto sentido imponer que deban aplicarse taxativamente unos criterios que ni son vinculantes cuando se fija la indemnización ni tampoco lo eran cuando se produjeron los fallecimientos o se diagnosticaron las enfermedades por las que se reclama.

»Por ello, en este caso, como ha hecho la Audiencia, resulta más adecuado acudir como criterios inspiradores de la valoración del daño a los establecidos en el nuevo baremo, que, según explica el preámbulo de la Ley 35/2015, «se inspira y respeta el principio básico de la indemnización del daño corporal; su finalidad es la de lograr la total indemnidad de los daños y perjuicios padecidos para situar a la víctima en una posición lo más parecida posible a la que tendría de no haberse producido el accidente. Para ello, también se identifican nuevos perjudicados y nuevos conceptos resarcitorios que no están recogidos en el baremo vigente. Se sistematizan y dotan de sustantividad propia las indemnizaciones por daño patrimonial (daño emergente y lucro cesante) que el actual baremo prevé de un modo significativamente simplista e insuficiente. Y se pone al día, mediante su aumento, el conjunto de indemnizaciones, destacando en particular las que corresponden a los casos de fallecimiento -y, en especial, la de los hijos de víctimas fallecidas- y de grandes lesionados». De acuerdo con el mismo preámbulo, el nuevo baremo supone una mejora manifiesta del sistema que deroga, tanto desde la perspectiva de su consistencia jurídica y de su estructura como, en general, de las cuantías indemnizatorias que incorpora, e igualmente supone un apreciable progreso en el tratamiento resarcitorio de los perjudicados.”

Como se ve hay ocasiones en que la jurisprudencia menor consigue convencer a la mayor hasta el punto de modificar una doctrina que había sido establecida también por sentencia plenaria.

Cuando el Juzgado de Primera Instancia primero y la Audiencia Provincial después estimaron la demanda presentada por los padres de la infortunada niña, que sufrió gravísimas secuelas neurológicas como consecuencia de haberse bañado en la piscina del colegio sin saber nadar, aceptando que la valoración de los daños se hiciera sobre la base del nuevo baremo aprobado para los accidentes de tráfico, no podían ignorar que estaban desconociendo jurisprudencia del Tribunal Supremo.

Pero, en este caso, se imponen las, a mi juicio, convincentes razones que justifican el cambio de criterio y al más alto Tribunal no le duelen prendas por reconocerlo.

15 de octubre de 2025

 

2- CONCURSO Y GASTOS DE URBANIZACIÓN

La Sentencia núm. 1.427/2025, de 14 de octubre, de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo (STS 4524/2025 – ECLI:ES:TS:2025:4524), una más de las relacionadas con el concurso de acreedores de MARTINSA-FADESA, casa la sentencia de la Audiencia y declara crédito contra la masa el que se discutía.

Cuando se aprobaron los estatutos de la junta de compensación de la unidad de ejecución se incluyó un artículo que decía:

«La condición de miembro de la Junta de Compensación es inherente a la titularidad de bienes localizados en la Unidad de Ejecución; por lo que la transmisión intervivos o mortis causa de la propiedad de aquéllos opera con carácter automático la subrogación del adquirente en los derechos y obligaciones del transmitente, aunque no se haga constar expresamente dicha circunstancia en el título. ……

»Si en la escritura pública de transmisión intervivos de la propiedad retuviera el transmitente los derechos y obligaciones consecuentes a la cualidad de miembro de la Junta, seguirá éste ostentando dicho carácter, sin que el adquirente se incorpore a la misma»

MARTINSA vendió los derechos de aprovechamiento correspondientes a las parcelas de origen sin transmitir la cualidad de miembros de la junta a los adquirentes, es decir, libres de cargas de urbanización.

Después fue declarada en concurso, lo que no fue obstáculo para que la administración concursal atendiera los pagos correspondientes, incluso después de que, incumplido el convenio, se abrió la liquidación en 2015.

Pero dejó de pagar varias derramas correspondientes a 2017 y 2019 lo que motivó que la Junta de Compensación presentara incidente concursal reclamando la declaración de tratarse de créditos contra la masa, por su carácter legal, que debían pagarse con arreglo a lo previsto en la Ley Concursal de 2003.

El Juzgado Mercantil estimó la demanda, pero la Audiencia Provincial revocó su sentencia por entender que el artículo estatutario transcrito es, con seguridad, contrario a la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid y no podía surtir efectos frente a la Junta de Compensación la retención de los derechos y obligaciones prevista en los estatutos sin perjuicio de los que se produjeran entre las partes. En resumen, si MARTINSA-FADESA tiene que hacer frente a derramas correspondientes a aprovechamientos que ya no son suyos como consecuencia de pactos con los adquirentes no puede considerarse que se trate de una obligación legal que incumbe a quien en cada momento sea titular y, por tanto, no puede clasificarse como crédito contra la masa.

El Tribunal Supremo estima el recurso de casación.

F.D. SEGUNDO

“….., vender los aprovechamientos urbanísticos correspondientes a parcelas de origen del área y retener al mismo tiempo la condición de miembro de la junta de compensación, con todos sus derechos y obligaciones, entre las que se encuentra el pago de las derramas, estaba prevista en el artículo 28 de los estatutos de la junta….”

3.Con carácter general, hemos declarado en la sentencia 379/2014, de 15 de julio, y reiterado en la sentencia 396/2014, de 21 de julio, que «las cuotas o derramas devengadas a partir de la declaración de concurso (…) tendrán la consideración de créditos contra la masa, encuadrados en el nº 10 del apartado 2 del art. 84 LC, (…) pues resultan de la obligación que nace de la ley de contribuir a los gastos de urbanización, que son, a estos efectos, créditos vencidos, líquidos y exigibles, sin perjuicio de la liquidación definitiva…». En esas mismas sentencias también hemos declarado que «las obligaciones derivadas de los planes de ordenación urbanística, concretamente las derivadas de la urbanización de la unidad de actuación, son obligaciones de carácter real, que dan una preferencia de cobro sobre el bien afectado, por encima de cualquier otro derecho inscrito con anterioridad». Esto supone que, por ley, la obligación grava el bien afectado, al margen de si es objeto de una trasmisión, ordinariamente posterior, y no coincide la condición de deudor principal y la del titular del bien gravado. El art. 28 de los estatutos de la junta demandante no merma la garantía real que la ley reconoce a la junta para asegurar el cobro de sus derramas, sin perjuicio de que sea el transmitente quien siga haciéndose cargo de su obligación de pago. Y, en cualquier caso, el derecho de la junta al cobro de esas derramas no tiene un origen contractual, sino legal, sin perjuicio de que el deudor haya asumido la condición de deudor de esta obligación legal como consecuencia de un contrato de transmisión de los bienes localizados en la unidad de ejecución (o los correspondientes derechos de aprovechamiento). Este contrato no transforma la obligación legal en convencional, como sostiene la sentencia recurrida. Motivo por el cual resulta de aplicación el art. 84.2.10º LC y procedía reconocer el crédito de la junta, en el concurso de Martinsa Fadesa, como un crédito contra la masa, en la medida en que se trataba de una obligación de origen legal y, conforme a la jurisprudencia citada, nacida después de la declaración de concurso.”

Aunque los términos del conflicto quedan bien definidos en la sentencia del Tribunal Supremo, que recoge lo sustancial de la sentencia recurrida, se echa de menos una consideración sobre el contenido del artículo de los estatutos de la Junta que posibilitaron la separación de la obligación legal de afrontar los gastos de urbanización que sigue al propietario y del que responde en todo caso la finca o aprovechamiento con una garantía real, que las sentencias del Tribunal Supremo citadas al principio del fundamento transcrito califican de hipoteca legal a los efectos concursales.

El problema, como siempre plantean los actos separables, es que los estatutos que admitieron esa controvertida disociación habían sido aprobados por acto administrativo del Ayuntamiento (art. 107.3.c de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo, de la Comunidad de Madrid), lo que es trascendente en relación con la jurisdicción competente para enjuiciar si son o no contrarios a la ley y la legitimación para impugnarlos por la propia junta de compensación.

En todo caso me parece discutible el apartado de la sentencia que dice: “Esto supone que, por ley, la obligación grava el bien afectado, al margen de si es objeto de una trasmisión, ordinariamente posterior, y no coincide la condición de deudor principal y la del titular del bien gravado” porque lo que la ley impone es precisamente la subrogación del adquirente en las obligaciones del transmitente de forma que circulen siempre juntas la obligación de pago y la responsabilidad real del bien (cfr. art. 27.1 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por lo que se refiere a la legislación estatal).

Ahora bien, admitida la continuidad de la afección real de las fincas/aprovechamientos urbanísticos transmitidos a terceros es claro que la junta de compensación, aunque no pueda exigir a éstos el pago de la derrama como deudores, puede ejecutar la hipoteca tácita que implica dicha afección, ocupando esos terceros el lugar de hipotecantes no deudores.

27 de octubre de 2025

 

3.- COMPUTO DEL PLAZO DE RETRACTO DESDE LA INSCRIPCIÓN

La Sentencia núm. 1.465/2025, de 21 de octubre, de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo (STS 4566/2025 – ECLI:ES:TS:2025:4566) resuelve que el plazo de ejercicio de los retractos de comuneros y colindantes se cuenta desde la inscripción de la transmisión en el Registro de la Propiedad, no cuando el interesado pide información de la finca.

La dueña de una mitad indivisa de la finca demandó a la adquirente en subasta de la otra mitad para que le informara del precio pagado y, previa consignación, le transmitiera la participación adquirida por ejercicio del retracto de comuneros.

Constaba en autos que la inscripción del testimonio del auto de adjudicación de la mitad indivisa retraída se produjo el 3 de abril de 2014 mientras que la demanda se presentó el 13 de mayo de 2014.

Lo primero que se planteó fue la necesidad de que demanda y consignación fueran conjuntas. Esto fue rechazado en trámite de apelación por la AP, siguiendo doctrina del Tribunal Constitucional.

Solventado también un incidente derivado de que la mercantil adquirente en subasta había transmitido la cuota indivisa por fusión, tanto el Juzgado de Primera Instancia como la Audiencia Provincial rechazaron la demanda por haberse presentado después de caducar el plazo de nueve días del artículo 1524 del Código Civil.

En recurso por infracción procesal la frustrada retrayente alegó que:

“la adquisición por subasta y la inscripción del decreto no permitía deducir registralmente el precio de adquisición, a diferencia de lo que sucede en los supuestos de inscripción de escrituras públicas…”

y que:

“la Audiencia no ha tenido en cuenta que la inscripción en el Registro no aportaba ningún dato relativo a las condiciones de la adjudicación, lo que le impedía el ejercicio del retracto.”

Lo que es rechazado por el T.S. diciendo que:

“Realmente, la recurrente está planteando a través del recurso extraordinario por infracción procesal la misma cuestión que vertebra el recurso de casación: la incidencia que puede tener en la determinación del dies a quo del plazo de ejercicio del retracto de comuneros el hecho de que el Registro de la Propiedad no dé publicidad de todas las condiciones de adjudicación de la mitad indivisa de la finca, adquirida por un tercero en subasta judicial, cuando el art. 1524 CC fija el plazo de nueve días contados desde la inscripción en el Registro, y solo en su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la transmisión. No se trata, por tanto, de un error de valoración probatoria, sino de una cuestión netamente jurídica que tiene su encaje adecuado en el recurso de casación.

El recurrente articula el recurso de casación sobre la base de que:

“… en su caso le resultó imposible conocer las circunstancias de la transmisión en todos sus extremos, porque, aunque esta había sido inscrita en el Registro de la Propiedad, dicha inscripción no aportaba ningún dato que le permitiera valorar la posible conveniencia del ejercicio de la acción, pues se limitaba a reseñar la fecha del decreto de adjudicación y de la expedición del testimonio del mismo..”

El T.S. rechaza también el recurso de casación:

1.-No es discutida la viabilidad en abstracto del retracto de comuneros en las transmisiones realizadas mediante subasta pública.

3. “…«La brevedad del plazo [del art. 1524 CC] resulta necesaria atendida la exigencia de salvaguardar la seguridad jurídica y no dejar en suspenso la eficacia de las transmisiones durante un tiempo demasiado amplio, con la consiguiente incertidumbre que generaría – para quien adquiere- la posibilidad de que, por el ejercicio del derecho de retracto legal durante un plazo de larga duración, se pudiera colocar otro (retrayente) en su posición de adquirente por compra o dación en pago ( artículo 1521 del Código Civil ), quedando su adquisición sujeta a ello durante demasiado tiempo.

»La jurisprudencia interpreta el artículo 1524, en el sentido de establecer una presunción «iuris et de iure» de conocimiento de la venta por el retrayente desde la fecha de la inscripción, por lo que, en principio, el plazo se contará desde el día siguiente a realizarse tal inscripción en el Registro de la Propiedad; si bien, acreditado que el retrayente conoció en detalle la venta con anterioridad, el plazo se computará a partir de dicho conocimiento ( SSTS 12 diciembre 1986 , 21 julio 1993 , 7 abril 1997).”

“Solo en referencia a los casos en los que debe estarse a ese conocimiento anterior a la inscripción en el Registro, la sentencia afirma que dicho conocimiento

«[…] debe ser preciso, claro, completo y ha de incluir todos los pactos y condiciones de la transmisión, para que los interesados puedan decidir si ejercitan o no el retracto, sin ser suficiente la mera noticia de la misma ( SSTS 21 marzo 1990, 20 mayo 1991, 7 octubre 1996, 24 septiembre 1997, 3 marzo 1998). Lógicamente ese conocimiento se extiende a la identidad del adjudicatario en los supuestos -como el presente- en que la aprobación del remate se ha hecho con la reserva por parte del rematante de poder ceder a tercero, que será a favor de quien, en su caso, se extenderá el auto de adjudicación -actualmente decreto expedido por el Secretario Judicial según dispone el citado artículo 674- y, en definitiva, será el legitimado pasivamente para soportar la acción de retracto».

4. “…«1.- Conforme a constante jurisprudencia de esta sala, el plazo de ejercicio del retracto legal de colindantes previsto en el art. 1524 CC es de caducidad, por lo que no admite interrupción (sentencias 885/1999, de 28 de octubre; 588/2007, de 11 de mayo; y 605/2007, de 25 de mayo). Sin que, por razones de seguridad jurídica, quepan interpretaciones extensivas al respecto, al constituir los retractos legales una limitación de la facultad de libre disposición del propietario (por todas, sentencia 277/2021, de 10 de mayo, y las que en ella se citan). »2.- Respecto al cómputo del día inicial, el art. 1524 CC habla de inscripción, expresión ésta que debe interpretarse en sentido literal, es decir, en referencia al asiento del mismo nombre, con exclusión del asiento de presentación [( sentencias de 6 marzo 1942 ( RAJ 1942, 622), 669/2000, de 27 junio, 237/2003, de 17 de marzo, y 126/2009, de 26 de febrero)]. [….]»-

“5.-En definitiva, en este caso lo esencial es que consta indubitada la inscripción de la transmisión en el Registro de la Propiedad el 3 de abril de 2014. La recurrente no explica en su demanda las razones por las que fue precisamente el 13 de mayo de 2014 cuando realizó una consulta en el Registro de la Propiedad, ni tampoco por qué se limitó a obtener una nota simple, en la que constaba con toda claridad la adjudicación en subasta judicial del 50% de la finca. En el mismo sentido, tampoco alegó ni acreditó que intentara tomar conocimiento a través del juzgado de primera instancia número 31 de los detalles de la adjudicación, ni que desplegara una mínima diligencia en la obtención de la información precisa para tomar una decisión acerca de la conveniencia de ejercer el retracto. De haber sido así, sería defendible que la mención de la inscripción registral del art. 1524 CC pudiera interpretarse, al amparo del art. 24 CE, poniéndolo en relación con la fecha de conocimiento de los detalles de la adjudicación y que la fijación del dies a quo se llevara a cabo de otro modo.

Sin embargo, sin ninguna explicación que clarifique la relación de la recurrente con la historia registral de la finca ni la fecha de conocimiento de la inscripción, y sin ninguna actuación diligente de averiguación del contenido de la ejecución hipotecaria, la recurrente se limitó a presentar el mismo día en el que, por razones desconocidas, pidió una nota simple, una demanda de retracto cuyo suplico evidenciaba una suerte de ejercicio preventivo del retracto. Por estas razones, el retracto ejercitado el 13 de mayo de 2014 está aquejado de la caducidad que impone el art. 1524 CC. Tenemos en cuenta para ello, además la interpretación restrictiva que merece la institución y que, como ya se ha explicado, las sentencias citadas en el recurso sobre el grado de conocimiento que precisa el retrayente en las adquisiciones por terceros en subasta pública no son aplicables al caso, porque se refieren a acciones ejercitadas antes de la inscripción en el Registro y porque dicha inscripción opera, en un caso como el que nos ocupa, como término final de las posibilidades de elección del dies a quo, pues de otro modo su determinación quedaría al arbitrio de la recurrente.”

Es verdaderamente sorprendente el desparpajo con el que se intenta sorprender la buena fe del juzgador alegando que, a diferencia de las transmisiones mediante escritura pública, en las ventas por subasta judicial el Registro no recoge el precio.

Nada más lejos de la realidad.

Lo que sucede es que se trata de un dato protegido del que solo se informa acreditando un interés legítimo, habiendo resuelto la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública que debe facilitarse la información del precio, aunque no parezca viable el ejercicio de la acción de retracto (Resolución de Resolución de 14 noviembre de 2022).

Por tanto, no puede ampararse el recurrente en la ignorancia de un dato que no ha pedido que conste en la información registral para dejar indefinidamente abierto el plazo de ejercicio del retracto.

3 de noviembre de 2025

 

4.- DOBLE INMATRICULACIÓN: UN PROBLEMA EN VÍAS DE SOLUCIÓN

La Sentencia núm. 1.405/2025, de 13 de octubre, de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo (STS 4549/2025 – ECLI:ES:TS:2025:4549) resuelve un pleito suscitado por una doble inmatriculación, desestimando la demanda y confirmando las sentencias de primera instancia y apelación, en particular la aplicación por esta última de la doctrina de la neutralización de los principios registrales.

El actor, que había comprado una finca inmatriculada por el vendedor al amparo del art. 205 LH con una superficie de 1.256,40 metros cuadrados, reclama que su vecino está impidiéndole disfrutar de 450 metros cuadrados.

El demandado dice que esa superficie forma parte de una finca inscrita a su favor y de sus causantes por título gratuito desde 1890.

En ambas instancias se rechaza la demanda, aludiendo la de la AP a un pleito anterior resuelto a favor del causante del demandado en los que acreditó títulos públicos, así como a la muy superior antigüedad de las inscripciones a su favor y a la pacifica posesión de la franja discutida.

El Tribunal Supremo desestima los recursos por infracción procesal y de casación que interpuso el demandante.

1. TERCERO.

“El recurrente argumenta que, aun cuando ambas fincas tienen su origen al amparo de la Ley Hipotecaria, de la escritura de compraventa en virtud de la cual adquirió la propiedad sobre toda la finca resultaría «patente que nos encontramos ante un negocio jurídico oneroso que, en virtud de lo dispuesto en el art. 34 L.H. debe gozar de la protección del art. 34 LH, al ser mi representado un adquiriente de buena fe con arreglo a lo dispuesto en el meritado artículo y, debe ser mantenido en su adquisición. Por el contrario, el titular registral, como es el demandado, hoy parte recurrida, no gozaría de esta protección, al ser adquiriente a título gratuito.».

“La conclusión alcanzada en la sentencia de apelación acerca de que la doble inmatriculación de la finca discutida neutraliza la protección registral ex art. 34 LH que a los respectivos titulares dispensan las inscripciones contradictorias, lo que obliga a resolver el conflicto con arreglo a las normas de Derecho Civil puro, podrá o no compartirse, pero se trata de una valoración realizada sobre criterios jurídicos, no fácticos, por lo que solo puede ser combatida a través del recurso de casación, como efectivamente también hace el recurrente.”

F.D. CUARTO

“En el supuesto enjuiciado, el examen del historial registral de las fincas n.º NUM000 y NUM007 de Urdax evidencia que el demandante compró la primera por escritura pública de compraventa de fecha 24 de noviembre de 1982 a D. Jon , quien a su vez la había adquirido, también en virtud de escritura pública de compraventa, en este caso de 15 de mayo de 1981, de D. Ángel Jesús , el cual la recibió a título de herencia de su padre, D. Gustavo .

Por el contrario, respecto de la finca n.º NUM007 de Urdax, la secuencia de transmisiones revela que, desde la primera inscripción, practicada en el año 1890, la adquisición se produjo en todos los casos a título de donación o de herencia, incluido el demandado.

Así, en una primera aproximación, cabría pensar que no nos hallamos ante titulares de la misma condición, sino que en el primer caso se trataría de un adquirente a título oneroso que estaría protegido por los arts. 34 y 38 LH, lo que no sucedería respecto del demandado, en cuanto que adquirente a título gratuito.

Sin embargo, esta interpretación no puede prosperar porque no nos encontramos ante un conflicto sobre la titularidad de las fincas, es decir, sobre los derechos de las partes que derivan del título inscrito y que son protegidos por el Registro de la Propiedad, sino que la controversia se centra en meros datos de hecho, no amparados, en la fecha en que se practicaron las inscripciones respectivas, por la fe pública registral.

En efecto, el Registro de la Propiedad es un registro de títulos de derechos reales inmobiliarios y no un registro de fincas, de modo que la presunción de veracidad de la información contenida en sus asientos no opera con respecto a la cabida o superficie y demás datos físicos de los bienes inmuebles inscritos. En otras palabras, la fe pública registral protege la existencia y contenido jurídico de los derechos inscritos, pero no garantiza la exactitud de los datos de puro hecho relativos a la descripción de las fincas.

Es verdad que recientes reformas, como la realizada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, han venido a introducir mecanismos tendentes a extender la protección registral a los datos fácticos que se contienen en las inscripciones, pero sobre la base, lógicamente, de la adecuación de las mismas a la realidad extrarregistral, conforme a los procedimientos que se introducen.

A este respecto, la reciente sentencia 1479/2024, de 11 de noviembre, apunta:

«Las reformas legales de los últimos años se han venido dirigiendo a solucionar los problemas de la falta de concordancia entre los datos de hecho y el Registro de la Propiedad, situación que deriva fundamentalmente de la identificación de las fincas en el Registro simplemente a través de las descripciones que de ellas se hacía en el título que servía para la inmatriculación y en los títulos que servían para las inscripciones posteriores. La más importante viene de la mano de la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, que, al decir del preámbulo, define cuándo se entiende que existe concordancia entre la finca registral y la parcela catastral y cuándo se entiende que la coordinación se alcanza, y, al tiempo, establece las vías para dejar constancia registral y catastral de la coordinación alcanzada, así como para dar publicidad de tal circunstancia. Esta reforma produce un cambio en la situación anterior, en la que la presunción de exactitud no alcanzaba a la consistencia física de la finca. En particular, la Ley 13/2015, de 24 de junio, dio nueva redacción al art. 10.5 LH, que tras dicha reforma establece que: «Alcanzada la coordinación gráfica con el Catastro e inscrita la representación gráfica de la finca en el Registro, se presumirá, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 38, que la finca objeto de los derechos inscritos tiene la ubicación y delimitación geográfica expresada en la representación gráfica catastral que ha quedado incorporada al folio real. Esta presunción igualmente regirá cuando se hubiera incorporado al folio real una representación gráfica alternativa, en los supuestos en que dicha representación haya sido validada previamente por una autoridad pública, y hayan transcurrido seis meses desde la comunicación de la inscripción correspondiente al Catastro, sin que éste haya comunicado al Registro que existan impedimentos a su validación técnica».

»La Ley 13/2015, de 24 de junio, de esta forma, extiende la presunción de exactitud del art. 38 LH a las fincas registrales coordinadas con las fincas catastrales, cuya constancia física, extensión y linderos se aprecia en la representación gráfica que resulta de los datos físicos y jurídicos que toma en consideración el Catastro. Ello es consecuencia de los mecanismos que establece la misma ley para que la representación gráfica de las fincas procedente del Catastro se coordine con los datos que resulten del Registro de la Propiedad ( art. 199 LH). Y, en particular, se introduce en el art. 201 un procedimiento para rectificar la superficie de una finca (el tradicionalmente llamado «exceso de cabida») si la descripción que de la finca contiene el Registro es inexacta, con descripción actual, procedimiento que se resuelve como el expediente de dominio para la inmatriculación ( art. 203 LH)… La presunción de exactitud del art. 38 LH que se extiende ahora a los datos de hecho en las circunstancias expuestas es, con todo, una presunción que invierte la carga de la prueba, pero que cede ante otros medios de prueba.».

Más en el supuesto enjuiciado, la inscripción NUM004 .ª de la finca n.º NUM000 , practicada el 12 de julio de 1982 al amparo del art. 205 LH y de la que trae causa la del demandante -por tanto, ambas realizadas con anterioridad a las reformas de la legislación hipotecaria llevadas a cabo por la Ley 13/2015, de 24 de junio-, se limita a recoger la superficie como parte de la descripción de la finca, conforme al título de transmisión, esto es, como un mero dato fáctico, al que no se extiende la protección de la fe pública registral, por lo que los propietarios de ambas fincas se encuentran en la misma posición desde la perspectiva registral, lo que justifica la aplicación de la doctrina sobre la neutralización de los principios registrales invocada por la Audiencia, y, por ende, la necesidad de acudir a las reglas del Derecho Civil puro, conforme a las cuales se concluye que el actor no ha acreditado la propiedad de la franja de terreno controvertida.”

Sentencias como ésta, que marcan un antes y un después en el tratamiento jurisprudencial de la extensión de la protección registral, deben servir de alguna manera como compensación moral por la carga de trabajo que para los Registros de la Propiedad ha supuesto asumir la enorme responsabilidad que el legislador de 2015 nos ha encomendado.

Creo que el tiempo dará la razón a quienes impulsaron la reforma.

Es verdad que el rigor con el que siempre se cumplen las nuevas funciones atribuidas da lugar a que se incremente la conflictividad en forma de recursos gubernativos que, en definitiva, resuelve la Dirección General formando un acervo doctrinal sólido y clarificador.

Pero, insisto, que llegue un día en que sea impensable negar, en cualquier ámbito, que la protección registral se extiende a datos como la ubicación, cabida o características esenciales de las fincas inscritas, compensará, sin duda, las dificultades que estamos viviendo ahora.

Creo que, cuando se estudie desde una perspectiva más alejada en el tiempo el primer cuarto del siglo XXI en España, deberá reconocerse el gran esfuerzo, humano y material, que los registradores estamos haciendo en aras de contribuir a la seguridad jurídica y a la economía española mediante la plena conversión en electrónicos de los registros a nuestro cargo y extendiendo la fe pública, en el caso de los de la propiedad, a los datos físicos de las fincas.

6 de noviembre de 2025

Álvaro José Martín Martín

Registro Mercantil de Murcia

 

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