GEORREFERENCIACIÓN DE UN ELEMENTO PRIVATIVO DE UNA PROPIEDAD HORIZONTAL TUMBADA

Antonio Jiménez Clar, notario de Jávea (Alicante)

Resolución de 3 de febrero de 2026: resumen.

Resolución de 3 de febrero de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de San Bartolomé de Tirajana n. º1, por la que se deniega la tramitación del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria para inscribir la georreferenciación, por tratarse de fincas registrales, que son elementos privativos de una propiedad horizontal, y no estar esta circunstancia prevista por la Ley.

Resumen.- Cabe la posibilidad de inscribir la georreferenciación de elementos privativos integrantes de un complejo inmobiliario o de una división horizontal tumbada que están situados en el interior de un recinto (suelo del complejo inmobiliario o de la división horizontal tumbada) cuya georreferenciación ya ha sido inscrita.

Hechos.- Mediante instancia privada la sociedad «Belcasti Capital, S.L.U.», el día 24 de octubre de 2025, se solicitaba la inscripción de la rectificación de la descripción de finca y la inscripción de su georreferenciación alternativa, aportada mediante informe de validación gráfica con códigos seguros de verificación respecto al elemento recepción, al elemento edificio de servicios y al elemento quiosco, bar y piscina, los tres de resultado positivo, al amparo del artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria, respecto de las fincas registrales número 18.971, denominada «Recepción», 18.973, denominada «Edificio de servicios», y 18.975, denominada «Quiosco bar-piscina», del Registro de la Propiedad de San Bartolomé de Tirajana número 1. Dichas fincas procedían por división horizontal de la finca matriz 14.285, cuya georreferenciación ya constaba incorporada al folio registral. Se manifestaba que la referencia catastral que se correspondía con la identidad de la finca matriz era 0190801DS4609N0001RB.

Calificación. – No procede la inscripción de la representación gráfica de elementos privativos de una división horizontal. Su representación gráfica, solicitada de manera individualizada, no está contemplada en la ley.

Resolución. – La DGSJFP estima el recurso y revoca la calificación

Doctrina:

1.- Si la representación gráfica georreferenciada no es inscribible por albergar el registrador dudas fundadas acerca de que con la misma se invada otra finca ya inscrita o el dominio público, lo procedente es denegar, no suspender la inscripción.

2.- Dentro del concepto de horizontalidad se puede incluir el concepto amplio y heterogéneo de los conjuntos o complejos inmobiliarios. En ellos, esta Dirección General ha distinguido tradicionalmente dos categorías bien diferenciadas a la hora de determinar los requisitos urbanísticos exigibles para su inscripción registral. La primera de estas categorías es la del complejo inmobiliario, en sentido estricto, caracterizada por implicar un fraccionamiento del suelo del conjunto en dos o más parcelas a las que se atribuye la condición de elementos privativos. La segunda modalidad es la denominada propiedad horizontal tumbada, en que se mantiene la unidad del suelo elemento común del conjunto. Las principales diferencias entre ellos eran el número de fincas registrales sobre las que se constituía el respectivo régimen y la necesidad o no de autorización administrativa para su constitución. Dichas diferencias han ido relativizándose a lo largo de los años, de tal forma que es posible constituir un complejo inmobiliario sobre una única finca registral, sin que sea preciso interpretar necesariamente el art. 24,1 de la Ley sobre propiedad horizontal que implica constituir el complejo inmobiliario sobre parcelas independientes (fincas registrales) entre sí, estableciéndose entre las diferentes fincas independientes una vinculación «ob rem», que se sujetan a la Ley sobre propiedad horizontal.

Por el contrario, la división horizontal tumbada, a diferencia de la anterior, es aquella forma de organización de la propiedad inmobiliaria que mantiene la unidad jurídica y funcional de la finca, al permanecer el suelo y el vuelo como elementos comunes, sin que haya división o fraccionamiento jurídico del terreno que pueda calificarse de parcelación, no produciéndose alteración de forma, superficie o linderos.

3.- Bajo el calificativo de «tumbada» que se aplica a la propiedad horizontal suelen cobijarse situaciones que responden a ambos tipos de organización, como declaró la Resolución de 10 de junio de 2024: que distingue dos categorías: la de un complejo inmobiliario con parcelas o edificaciones jurídica y físicamente independientes pero que participan en otros elementos en comunidad, o bien auténticas propiedades horizontales en que el suelo es elemento común, denominándose tumbadas solo en razón de la distribución de sus elementos componentes, que se asientan sobre el suelo y no sobre el vuelo de la finca.

Dentro de la primera categoría se encuadran las situaciones en que, aun manteniéndose la totalidad del suelo del inmueble en su conjunto como elemento común, se asigna a los elementos privativos el derecho de uso y disfrute exclusivo de determinadas porciones de dicho suelo y aquellas que incorporan otro signo de parcelación. En estos, aun no habiendo parcelación, se rompe la unidad esencial del suelo, considerándose que sufre una división ideal equiparable a la que se produce en el complejo inmobiliario. Por ello, en estos supuestos es exigible la correspondiente licencia de parcelación o autorización administrativa. Dentro de la segunda categoría se enmarcan los restantes supuestos de propiedad horizontal tumbada, donde no hay asignación de espacios de uso exclusivo ni otro indicio de parcelación. En estos casos, la Dirección General concluye que no hay división del suelo y no considera exigible licencia de parcelación o autorización alguna.

4.- La circunstancia de no ser necesaria licencia o autorización administrativa de parcelación, no es baladí ni incidental respecto a la posibilidad de solicitar la inscripción de la georreferenciación independiente de elementos privativos de un régimen de propiedad horizontal tumbada o de un complejo inmobiliario. La innecesaridad de la licencia implica que, no existiendo reordenación de los terrenos, la georreferenciación no es circunstancia necesaria del asiento. Pero ello no excluye que pueda ser solicitada la inscripción de ésta, por parte de su titular registral, haciéndose constar en el folio real de cada elemento independiente su respectiva representación gráfica, tomada del proyecto incorporado al libro del edificio utilizando la técnica residual del plano o representación gráfica no georreferenciada al no ubicarse sobre el suelo,

5.- En vista de esta situación, cabe la posibilidad de inscribir la georreferenciación de estos elementos privativos, dentro de la georreferenciación inscrita de la finca matriz, puesto que no es un supuesto de fraccionamiento jurídico del suelo, que sigue siendo común, ni perjudica a la georreferenciación inscrita de la finca matriz. Al contrario, permitir esta posibilidad permite un mejor cumplimiento del principio de especialidad, en cuanto se permitirá la identificación geográfica de los elementos privativos de la propiedad horizontal, cuando estos no se sitúan sobre el vuelo de la rasante de la finca, sino sobre el suelo y mientras no se implementen aplicaciones registrales de información geográfica en tres dimensiones.

7.- Con mayor motivo ha de permitirse a los propietarios de los elementos privativos de una propiedad horizontal tumbada, que se ubica sobre el suelo, los cuales podrán aportar la representación gráfica georreferenciada alternativa de su elemento privativo (no la catastral, que siempre será la que se corresponda con la finca o fincas matrices) en formato GML, para lo que no necesita siquiera el libro del edificio por tener una ubicación sobre una concreta porción de la finca matriz, cuya georreferenciación no se ve perjudicada por dicha constancia de la georreferenciación particular del elemento privativo, dentro de la totalidad del conjunto.

Comentario:

La doctrina contenida en esta Resolución deja entrever de una manera bastante clara y evidente la función que se concibe para la información geográfica (georreferenciación) en el seno de la base de datos registral, entendiendo ésta última, en el contexto del Registro de la Propiedad como institución cuya información produce una específica y determinada eficacia jurídica, y desde una perspectiva estructural, como un sistema muy cercano a una base de datos jurídico-real orientada a objetos inmobiliarios. Pero la información geográfica que maneja el Registro de la Propiedad no actúa como una base de datos interrelacionados geoespacialmente sino más bien opera bajo la concepción de que la georreferenciación no es sino un atributo más de la entidad básica que constituye su objeto, esto es, el derecho real inmobiliario, y, más concretamente, del objeto de ese derecho, es decir el inmueble o finca registral, objeto que actúa como ID principal o identificador estructural que permite agrupar, ordenar y relacionar los derechos reales inmobiliarios inscritos, en otras palabras, el eje de la organización, identificación e indexación de la información registral.

Así, y en la Resolución, cuando utiliza la expresión de cuando estos no se sitúan sobre el vuelo de la rasante de la finca, sino sobre el suelo, parece dar la impresión de identificar suelo y rasante cuando se trata de dos conceptos diferentes. El suelo es la superficie física del terreno y la rasante es una superficie de referencia altimétrica. Aunque normalmente se suele utilizar el término rasante para expresar la altimetría del suelo, en teoría podrían no coincidir. Pero, además el término suelo es también un concepto jurídico aunque coincida con la rasante (referencia de la altimetría) del suelo de la edificación y que de acuerdo con el art. 396 CC constituye un elemento común por naturaleza en el régimen jurídico del sistema de organización patrimonial del territorio constituido por, tumbada o no, la propiedad horizontal, y sujeto, en cuanto tal elemento común al control y consentimiento de la comunidad de propietarios.

Por esta causa la identificación geográfica mediante coordenadas (georreferenciación) de la porción de suelo que ocupa un elemento privativo requiere la utilización de técnicas específicas que relacionen y coordinen dicho recinto con la configuración geográfica de la edificación dividida en el régimen de propiedad horizontal. Es decir, una cosa es utilizar el sistema de coordenadas para identificar geográficamente el suelo de un elemento privativo creando, mediante la georreferenciación, una parcela dentro de otra parcela más grande y otra muy diferente es la utilización de un sistema de georreferenciación que coordine ambas ubicaciones. Si optamos por la primera solución lo que conseguiremos, al estilo de los antiguos diseminados del Catastro, es agujerear la parcela que constituye el suelo que ocupa la propiedad horizontal. Y a este resultado se puede llegar utilizando, como admite la Resolución, las representaciones gráficas alternativas de los informes de validación gráfica que se contendrán seguramente los CP GML (para entendernos, una parcela dentro de otra parcela). Y la alternativa, como parece indicar la Resolución, es implementar soluciones registrales en tres dimensiones. Si seguimos la teoría antedicha sería posible la individualización geográfica de todos los elementos privativos de cualquier propiedad horizontal siempre que se hallen situados en la planta baja.

La solución pasa realmente por la utilización, de un sistema de capas que reflejaran las huellas de los elementos privativos geográficamente individualizados dentro del perímetro general de la parcela al estilo de los Building Extended 2D GML de INSPIRE que utiliza la cartografía catastral para la realización del Informe Catastral de Ubicación de Construcciones (ICUC) en el caso de las declaraciones de obra nueva y que relacionan la huella de un perímetro dentro de otro pero sin alterar ninguna superficie ya georreferenciada. Y ya llegaremos a las representaciones gráficas 3D cuando lleguemos.

Quizás, y es sólo una opinión personal, la raíz y el origen de este tipo de situaciones se podría evitar con una interpretación del juego de la Ley 13/2015 superando la que ha cristalizado como un intento de, en cierta medida, coordinar unificando el Registro de la Propiedad y el Catastro. En realidad, la finalidad que persigue la Ley 13/2015, y esto sigue siendo una opinión personal, es la de que dos instituciones multipropósito, el Registro de la Propiedad y el Catastro, y para una mejor funcionalidad de las transacciones inmobiliarias y, en definitiva, del tráfico jurídico inmobiliario, utilicen de forma coordinada una herramienta (la cartografía catastral-art. 10 LH) de la que dispone una de ellas, pero para la consecución de los fines propios concebidos para cada institución, y sin que esta utilización común de la herramienta constituya una en modo alguno un intento de unificación – bajo la apariencia de la coordinación- del Registro de la Propiedad y el Catastro. Sin duda esta utilización conjunta de la herramienta traería consigo una sinergia que redundaría en su mayor perfeccionamiento y aumentaría su utilidad para otras instituciones que también la emplean, evitando asimismo la creación de situaciones betabloqueantes de la circulación de los bienes inmuebles y la aparición de dobles cartografías y de parques jurásicos cartográficos.