Artículos Ley Hipotecaria afectados por Ley Contratos Crédito Inmobiliario

Admin, 26/02/2018

COMPARATIVA ARTÍCULOS DE LA LEY HIPOTECARIA AFECTADOS POR LA LEY DE CONTRATOS DE CRÉDITO INMOBILIARIO 

 JFME

Ya se publicó la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

Ente artículo es específico y complementario al elaborado por Albert Capell sobre el conjunto del Proyecto de Ley

Se centra en cuatro artículos de la Ley Hipotecaria:

Artículo 12:

El artículo se refiere al contenido del asiento de inscripción de una hipoteca y a la calificación de las cláusulas por parte del registrador.

  • Se extiende claramente la calificación a las cláusulas de vencimiento anticipado y demás cláusulas financieras y no sólo a las cláusulas de trascendencia real.
  • El artículo se refiere ahora a cualquier entidad acreedora. Antes, su ámbito se circunscribía a entidades de crédito como bancos, cajas de ahorro, cooperativas de crédito o establecimientos financieros de crédito.
  • No cita expresamente a las personas físicas acreedoras (a no ser que se interprete que son «entidades»).

 

Artículo 114:

Se refiere a los intereses de demora y tiene un equivalente en el art. 25 del proyecto de ley:

  • Se amplía el ámbito, desde adquisición de vivienda habitual, a toda hipoteca sobre inmueble de uso residencial otorgada por persona física. Así pues, aunque no sea vivienda habitual y aunque no sea para su adquisición y aunque no sea consumidor.
  • Van a subir los intereses de demora un punto (hasta un diferencial del 3%) respecto a los dos puntos que fijó el Tribunal Supremo en su Sentencia de 3 de junio de 2016. Puede haber problemas de derecho intertemporal en su aplicación, máxime al perjudicar como regla general al deudor, aunque la D. Tr. 1ª indique que no se aplica a los contratos anteriores la nueva normativa, salvo novación o subrogación. En la redacción previa del proyecto la solución legal para el deudor era peor (tres veces el interés legal del dinero, es decir, el 9% en la actualidad). 
  • Pueden darse problemas de interpretación en préstamos únicos garantizados con inmuebles de uso residencial y otros que no lo sean.
  • Se mantiene que la base es el capital pendiente y su no capitalización con la misma excepción.
  • Se fijan por ley, sin posible pacto ni hacia arriba ni hacia abajo.

 

Artículo 129.2:

  • Para la venta extrajudicial, el valor de tasación no puede ser inferior al realizado conforme a lo previsto en la Ley de regulación del mercado hipotecario.
  • Sin embargo, no se toca el artículo 682 LEC que prevé que ese valor de tasación a efectos de subasta, en el procedimiento de ejecución directa, pueda ser sólo del 75%.
  • Para que se puedan casar el artículo 129 LH con el 682 LEC, parece que la única solución es que, si se desea pactar los dos procedimientos, el valor a efectos de subasta para el procedimiento de ejecución directa habrá de ser también, al menos, el realizado conforme a lo previsto en la Ley de regulación del mercado hipotecario.

 

Nuevo artículo 129 Bis

Trata sobre la pérdida del beneficio del plazo que permite reclamar todo lo adeudado.

Tiene un equivalente en el art. 24 del proyecto de ley. Relacionado con él, se modifica el art. 693.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil:

  • Se restringe el ámbito subjetivo. El art. 129 bis sólo se aplicará a deudor persona física.
  • Se restringe el ámbito objetivo. El art. 129 bis sólo se aplicará en hipotecas sobre bienes inmuebles para uso residencial o terrenos para ese fin.
  • Para los demás casos hay remisión a lo convenido en la escritura que esté inscrito.
  • Se aclara que la mora puede ser también por impago sólo de intereses.
  • Es preciso un requerimiento previo de pago concediendo al deudor, al menos un mes (quince días en la redacción previa).
  • Se aumenta el plazo de tres meses a los siguientes:

       – En la primera mitad del plazo, al 3% del capital ó 12 meses

       – En la segunda parte del plazo, al 7% del capital ó 15 meses.

  • No se admite pacto en contrario
  • Por la D. Tr. 1ª.4, se aplicará la nueva normativa en esta materia a los contratos anteriores, aunque tengan alguna estipulación al respecto, pero no si el vencimiento ya se ha producido.

 

Artículo 258.2:

Se refiere a las cláusulas a las que ha de denegar la inscripción el Registrador

  • Amplía el control, aparte de las cláusulas declaradas nulas, a aquellas que sean contrarias a normas imperativas o prohibitivas (lo que refuerza el control de legalidad por parte del Registrador y se armoniza con la LDCU).
  • Se aclara que las cláusulas declaradas nulas por abusivas pueden ser: por sentencia del Tribunal Supremo con valor de jurisprudencia (no aparecía antes) o por sentencia firme inscrita en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación.
  • Reduce su ámbito –al menos en su dicción literal- a las actuaciones del registrador de la propiedad (antes cualquier registrador). Sin embargo, el 84 de la LDCU alude a todos.
  • Se centra en cláusulas contractuales (antes no se aludía a contratos)
  • Se aclara que la declaración de nulidad ha de ser por abusividad (aunque ya está inherente en la remisión actual al párrafo segundo del artículo 10 bis de la Ley 26/1984, de 19 de julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, actualmente derogada.
  • La referencia a las sentencias del Tribunal Supremo también afecta a los notarios, porque el 84 de la LDCU se propone que quede así: «Los registradores de la propiedad y mercantiles, en el ejercicio profesional de sus respectivas funciones públicas, no inscribirán aquellas cláusulas contenidas en los contratos o negocios jurídicos con consumidores que sean contrarias a normas imperativas o prohibitivas o hubieran sido declaradas nulas por abusivas en sentencia del Tribunal Supremo con valor de jurisprudencia o por sentencia firme inscrita en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación. Los notarios en caso de que aprecien que alguna de las cláusulas que se pretendan incluir en el contrato estén incursas en alguna de las situaciones señaladas en el párrafo anterior, informarán de ello a las partes y formularán la correspondiente advertencia legal en caso de que aquellas insistan en su otorgamiento.”  Nota de febrero de 2019: Al pasar por el Senado, se elimina la reforma del artículo 84, confirmando el Congreso su eliminación.
  • De todos modos, se ha suavizado el texto en cuanto a los notarios, porque, en una redacción previa, se les prohibía la autorización y ahora esa prohibición desaparece y puede quedar en que el notario informe de las cláusulas y advierta a las partes, pero se permite autorizar la escritura si éstas insisten. Nota de febrero de 2019: Al pasar por el Senado, se elimina la reforma del artículo 84, confirmando el Congreso su eliminación.

 

CUADRO COMPARATIVO:

Disposición final primera. Modificación de la Ley Hipotecaria. La Ley Hipotecaria queda modificada como sigue:

REDACCIÓN ANTERIOR

REDACCIÓN NUEVA

 Artículo 12:

En la inscripción del derecho real de hipoteca se expresará el importe del principal de la deuda y, en su caso, el de los intereses pactados, o, el importe máximo de la responsabilidad hipotecaria, identificando las obligaciones garantizadas, cualquiera que sea la naturaleza de éstas y su duración.

Las cláusulas de vencimiento anticipado y demás cláusulas financieras de las obligaciones garantizadas por hipoteca a favor de las entidades a las que se refiere el artículo 2 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario, en caso de calificación registral favorable de las cláusulas de trascendencia real, se harán constar en el asiento en los términos que resulten de la escritura de formalización.

 

El artículo 12 queda redactado del siguiente modo:

«En la inscripción del derecho real de hipoteca se expresará el importe del principal de la deuda y, en su caso, el de los intereses pactados, o, el importe máximo de la responsabilidad hipotecaria, identificando las obligaciones garantizadas, cualquiera que sea la naturaleza de éstas y su duración.

Las cláusulas de vencimiento anticipado y demás cláusulas financieras de las obligaciones garantizadas por la hipoteca, cualquiera que sea la entidad acreedora, en caso de calificación registral favorable de las mismas y de las demás cláusulas de trascendencia real, se harán constar en el asiento en los términos que resulten de la escritura de formalización.»

 

 

Párrafo tercero del artículo 114:

Los intereses de demora de préstamos o créditos para la adquisición de vivienda habitual, garantizados con hipotecas constituidas sobre la misma vivienda, no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero y sólo podrán devengarse sobre el principal pendiente de pago. Dichos intereses de demora no podrán ser capitalizados en ningún caso, salvo en el supuesto previsto en el artículo 579.2.a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Dos. El párrafo tercero del artículo 114 queda redactado de la siguiente forma:

«En el caso de préstamo o crédito concluido por una persona física que esté garantizado mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para uso residencial, el interés de demora será el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales a lo largo del período en el que aquel resulte exigible. El interés de demora sólo podrá devengarse sobre el principal vencido y pendiente de pago y no podrá ser capitalizado en ningún caso, salvo en el supuesto previsto en el artículo 579.2.a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Las reglas relativas al interés de demora contenidas en este párrafo no admitirán pacto en contrario.»

Artículo 129.2

2. La venta extrajudicial se realizará ante Notario y se ajustará a los requisitos y formalidades siguientes:

a) El valor en que los interesados tasen la finca para que sirva de tipo en la subasta no podrá ser distinto del que, en su caso, se haya fijado para el procedimiento de ejecución judicial directa, ni podrá en ningún caso ser inferior al 75 por cien del valor señalado en la tasación que, en su caso, se hubiere realizado en virtud de lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario.

 

El apartado 2.a) del artículo 129 queda redactado como sigue: 

 

«a) El valor en que los interesados tasen la finca para que sirva de tipo en la subasta no podrá ser distinto del que, en su caso, se haya fijado para el procedimiento de ejecución judicial directa, ni podrá en ningún caso ser inferior al valor señalado en la tasación que, en su caso, se hubiere realizado en virtud de lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario.» 

Tres. Se añade un nuevo artículo 129 bis, con la siguiente redacción:

«Tratándose de un préstamo o crédito concluido por una persona física y que esté garantizado mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir para uso residencial, perderá el deudor el derecho al plazo y se producirá el vencimiento anticipado del contrato, pudiendo ejercitarse la acción hipotecaria, si concurren conjuntamente los siguientes requisitos: 

a) Que el prestatario se encuentre en mora en el pago de una parte del capital del préstamo o de los intereses. 

b) Que la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al menos: 

i) Al tres por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la primera mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de doce plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a doce meses

ii) Al siete por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la segunda mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de quince plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a quince meses

c) Que el prestamista haya requerido el pago al prestatario concediéndole un plazo de al menos un mes para su cumplimiento y advirtiéndole de que, de no ser atendido, reclamará el reembolso total del préstamo. 

Las reglas contenidas en este apartado no admitirán pacto en contrario.»

Artículo 693.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. … Vencimiento anticipado de deudas a plazos.

2. Podrá reclamarse la totalidad de lo adeudado por capital y por intereses si se hubiese convenido el vencimiento total en caso de falta de pago de, al menos, tres plazos mensuales sin cumplir el deudor su obligación de pago o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo, al menos, equivalente a tres meses, y este convenio constase en la escritura de constitución y en el asiento respectivo.

Se modifica el apartado 2 del artículo 693, que queda redactado en la siguiente forma:

«2. Podrá reclamarse la totalidad de lo adeudado por capital y por intereses en los términos en los que así se hubiese convenido en la escritura de constitución y consten en el asiento respectivo. Siempre que se trate de un préstamo o crédito concluido por una persona física y que esté garantizado mediante hipoteca sobre vivienda o cuya finalidad sea la adquisición de bienes inmuebles para uso residencial, se estará a lo que prescriben el artículo 24 de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito Inmobiliario y, en su caso, el artículo 129 bis de la Ley Hipotecaria.»

 

 

2. El Registrador denegará la inscripción de aquellas cláusulas declaradas nulas de conformidad con lo dispuesto en el párrafo segundo del artículo 10 bis de la Ley 26/1984, de 19 de julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios.

Cuatro. El apartado 2 del artículo 258 queda redactado de la siguiente forma:

«2. El registrador de la propiedad denegará la inscripción de aquellas cláusulas de los contratos que sean contrarias a normas imperativas o prohibitivas o hubieran sido declaradas nulas por abusivas por sentencia del Tribunal Supremo con valor de jurisprudencia o por sentencia firme inscrita en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación.»

 

ENLACES:

PROYECTO DE LEY DIC 2018 (NO ES EL DEFINITIVO)

RESUMEN DE LA LEY REGULADORA DE LOS CONTRATOS DE CRÉDITOS INMOBILIARIOS. Antonio Manuel Oliva Izquierdo, Registrador

RESUMEN DEL PROYECTO DE LEY REGULADORA DE LOS CONTRATOS DE CRÉDITO INMOBILIARIO. Albert Capell 

TEXTO DEL PROYECTO DE LEY

INICIATIVA CONGRESO

DOSSIER CONGRESO

Artículos Ley Hipotecaria afectados por Ley Contratos Crédito Inmobiliario

Gaviota contemplando el mar en Mallorca. Por Silvia Nuñez.

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